Как стать управляющей компанией – что нужно, чтобы открыть УК с нуля и как рентабельно организовать эту сферу деятельности?

  ▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;

  ▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;

  ▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.

Есть обязанности УК по Жилищному кодексу: организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.

j.etagi.com

Как создать управляющую компанию | Для потребителей ЖКУ РосКвартал®

Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.

Регистрация юридического лица

Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.

Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.

После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.

Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.

После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.

На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.

Организация управляющей компании и получение лицензии

С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.

Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.

Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.

Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.

На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.

Как получить МКД в управление

Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.

Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.

Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.

Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.

Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.

roskvartal.ru

Как проверить работу управляющей компании, куда подавать жалобу

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

Что будет, если не передавать показания счетчиков?

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

УК управляет многоквартирным домом на основании договора. Его с УК заключают собственники квартир. По закону это делается на общем собрании собственников. Действует договор обычно 3—5 лет, после этого должны провести новое собрание и заново заключить договор с прежней УК либо выбрать другую. На практике обычно все не так: вспомните, когда вы ходили на общее собрание собственников вашего дома, чтобы определиться с выбором управляющей компании? Скорее всего, вообще никогда.

ЖКХ-лох или ЖКХ-мастер?

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

В коммерческих УК такого единообразия нет, потому что это частные организации. Коммерческая УК может обслуживать сотни домов, а может — один или два. В договор управления она может включить что угодно, хоть переписать его целиком.

Все коммерческие УК России по регионам

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Кто и как выбирает УК

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

Выбирают УК общим собранием собственников. Это может быть внеочередное собрание или плановое ежегодное.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом. Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.

В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.

Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:

1. Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и актуальный реестр всех собственников.
2. Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
3. Собрать контакты всех владельцев квартир и уведомить всех без исключения о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
4. Подготовить бюллетени для голосования.
5. Провести собрание и голосование.
6. Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
7. Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН.

Как провести общее собрание собственников самостоятельно — максимально подробная инструкция на сайте «Собдома.рф»

Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.

Как проверить информацию о своем доме

Когда я только начал работать в сфере ЖКХ

Новые правила работы управляющих компаний

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

1. Постановление правительства РФ № 731.
2. ФЗ № 209 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».
3. Постановление правительства Москвы № 541 — действует только для Москвы.

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей

Сайт

Реформа ЖКХ

«Реформа ЖКХ» — это федеральный портал, который использовали как самый первый инструмент раскрытия информации управляющими компаниями. Сюда добавили многоквартирные жилые дома из базы Федеральной информационной адресной системы — ФИАС, для Москвы это 722 948 домов.

Сейчас сайт почти не развивают, новые дома не добавляют, как и информацию о них. Но на другие порталы все данные тоже пока не внесли. Чтобы собрать исчерпывающую информацию о своем доме, я советую комбинировать все доступные ресурсы.

Сайт

ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ сейчас активно развивают. Московских домов тут в два раза больше, чем на «Реформе

Информации здесь больше, чем на «Реформе ЖКХ», но и она не полная. Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью, кроме трех субъектов федерального значения: Москвы, Петербурга и Севастополя. Исчерпывающие данные о домах этих городов на сайт должны внести к 1 июля 2019 года. Но уже сейчас можно найти многое.

Перерасчет ЖКХ

Чтобы проверить дом, зайдите в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и введите свой адрес, управляющую компанию или

В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.

Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Затем введите нужный адрес дома. Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК

Сайт

Дом-мос-ру

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.

Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.

Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.

Что УК должна жильцам

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

• убирать дворы и подъезды;
• ремонтировать трубы;
• менять лампочки;
• следить за исправностью лифта;
• косить газон во дворе;
• травить тараканов;
• вывозить мусор;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• заключать договоры с поставщиками услуг;
• налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ

Постановление правительства РФ об управлении многоквартирными домами

Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р. Такие штрафы органы ГЖНвыписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Изменения в ЖК: текущий ремонт дома, субсидии и льготы по капремонту

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

1. Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
2. Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688.
3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — «Реформа ЖКХ», ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома — члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

Владельцы квартир могут оштрафовать УК и получить деньги

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.

Мы на нашем сайте сделали образец договора на управление многоквартирным домом. Важные формулировки в пользу жильцов, а не УК, выделены в нем красным цветом. Этот договор — шаблон, его условия можно поменять, если что-то покажется слишком обременительным для собственников.

Скачать наш образец договора с УКDOC, 249 КБ

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате Вотсапа: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. Я собираюсь написать о нем отдельную статью.

Как влиять на УК

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.

Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс. Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.

пп. Б п. 31 постановления правительства РФ об управлении многоквартирными домами

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК или заказным письмом по почте. Срок рассмотрения жалобы прописан в договоре, обычно не больше недели. Спустя это время УК должна отреагировать, также письменно.

Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.

Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел».

Как действуют мошенники в ЖКХ

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.

Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе. Это удобно сделать на «Реформе ЖКХ»: откройте «Мой управляющий» и выберите свой район.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ» или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.

journal.tinkoff.ru

10+ идей, как управляющим компаниям повысить доход и получить в управление лучшие дома

Работая с более чем 3500 управляющими компаниями со всей России, мы заметили, что всех их волнует два вопроса: как зарабатывать больше, не выбиваясь при этом из сил, и как сохранять конкурентоспособность и получать в управление лучшие дома. 10+ идей, как сделать это, мы представили на онлайн-семинаре 16 мая.

Посмотрите видеозапись онлайн-семинара

16 мая Борис Валит рассказал управляющим компаниям, что добиться успеха несложно. Для этого нужно обратить внимание на две вещи: работу с населением и внутри компании.

В видеозаписи онлайн-семинара вы найдёте подробное объяснение, как и зачем налаживать взаимодействие с жителями многоквартирных домов и оптимизировать внутренние процессы в организации.

➡️ Посмотреть видео на нашем канале

На примерах управляющих компаний из регионов мы показали, как УК, применяя новые технологии и нестандартные идеи, могут получать больше прибыли. Все идеи и алгоритмы вы найдёте в видеозаписи, – их легко применить на практике.

Вы получите советы по внедрению современных инструментов для продвижения услуг компании, в в конце видеозаписи найдёте подарок.

Действуйте по плану

Чтобы не сойти с пути, начиная применять полученные знания, нужен чёткий план. Такой план вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара «Как УК быть на шаг впереди своих конкурентов: лучшие практики из регионов».

Посмотрев запись, вы будете знать, какие индивидуальные услуги может оказывать УК самостоятельно и через подрядчиков и как правильно продвигать свои услуги, чтобы они приносили прибыль.

Вы поймёте, как обрабатывать заявки, чтобы ни одна не потерялась. Научитесь контролировать выполнение заявок, используя высокие технологии и системы аналитики.

Узнаете, какие способы мотивации исполнителей заявок реально работают и научитесь контролировать выполнение задач.

Надеемся, что после просмотра видеозаписи вы не будете сомневаться, что работа управляющей компании в социальных сетях – дело важное и полезное. При помощи этого инструмента можно повысить доверие жителей и стать экспертом в своём городе.

Вы узнаете, каким отделам в вашей компании пригодится Trello и как им пользоваться, как Telegram упрощает сотрудникам общение и чем он удобен, как использовать Google-формы для обучения работников и приёма новых сотрудников на работу.

Оцените, пригодится ли вам Evernote для личного менеджмента, и научитесь выбирать подходящие сервисы и программы для автоматизации работы компании.

Рекомендуем вам изучить материалы, приложенные к этой статье, если вы хотите что-то изменить в работе своей организации и научиться видеть всю картину целиком.

Чтобы упростить и автоматизировать работу управляющей организации, используйте сервис «АДС на 100%». Вы сможете отказаться от устаревших программ и бумажных журналов, сэкономить на автоматизации, увеличить эффективность обслуживания жителей и привлечь больше клиентов. 

Заполните форму, если хотите принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса «АДС на 100%».

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.

roskvartal.ru

Когда вашему бизнесу нужна управляющая компания и как правильно ее создать

Если бизнес вырос и некоторые из направлений выделились в отдельные компании — со своими бухгалтерами, юристами, кадровиками и другими административными работниками, то часто становится сложно следить за процессами в разных структурах. Выход из этой ситуации есть — создать единую управляющую компанию. Зачем она нужна и как способна помочь бизнесу — рассказали специалисты юридической компании REVERA Михаил Битус и Никита Толканица.

— Когда в группе компаний функции работников в разных структурах стали дублироваться, время персонала расходоваться неэффективно, и в целом стало сложнее следить за всем, что происходит в каждой компании, — значит, пришло время подумать о создании управляющей компании.

Михаил Битус Юрист REVERA	Никита Толканица Юрист REVERA

Зачем нужна единая управляющая компания

Опишем ситуацию: у вас группа компаний, и в каждой из фирм есть свой директор, бухгалтер, юрист, кадровик, экономист и маркетолог. Такой подход неэффективен как с финансовой, так и с организационной точки зрения.

Какие факторы говорят о том, что вашему бизнесу нужна управляющая компания:

• Разные компании владеют долями в уставных фондах разных участников группы и происходит путаница в полномочиях между директорами
• Владельцам бизнеса сложно контролировать менеджмент компаний
• Штат раздут и появляются сложности в управлении им

Какие процессы упрощает управляющая компания

Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.

Зачем это владельцам бизнеса:

• Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
• Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
• Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы

Как управляющая компания работает с другими фирмами группы

Базовая схема работы: управляющая компания руководит всеми фирмами группы и получает за это вознаграждение. Дочерние компании могут списать эти затраты на текущие расходы и снизить таким образом базу для исчисления налога на прибыль.

Покупка услуг управляющей компании должна быть экономически обоснована. Расходы на управление не будут учитываться при расчете налоговой базы, если:

• В штате дочерней структуры есть специалисты, услуги которых она покупает (юристы, экономисты, кадровики)
• Управляющая компания руководит лишь формально, а реальные решения (и это очевидно) принимают владельцы бизнеса

Как организовать управляющую компанию

Запуск управляющей компании — достаточно простая процедура.

Ключевые шаги:

1. Создание управляющей компании.

2. Адаптация в случае необходимости корпоративных документов всех компаний группы, чтобы установить единообразный подход в управлении.

3. Разработка общих внутренних норм и правил.

4. Заключение договоров о передаче руководящих и менеджерских функций между управляющей компанией и каждой фирмой группы.

Какие сложности есть при работе с управляющей компанией

Если управляющая компания будет оказывать юридическое сопровождение и помощь в оформлении договоров, заявлений и других документов другим организациям группы, то она должна получить на это лицензию — на оказание юруслуг.

Для этого достаточно выполнить всего два условия:

1. Директор с высшим юридическим образованием.

2. Хотя бы один сотрудник с высшим юридическим образованием и со стажем работы по юридической специальности не менее трех лет.

В качестве резюме

Управляющая компания — достаточно простой и в то же время эффективный инструмент в бизнесе. Она поможет не раздувать штат и упростит контроль за наемным менеджментом.

Создание и внедрение такой структуры — достаточно простой процесс. Более того, она не требует дополнительных денежных вложений, поскольку может финансироваться за счет платежей управляемых фирм.

Но стоит понимать, что управляющая компания не может принимать все решения по работе группы. Решение ключевых вопросов остается за собственниками бизнеса.

Читайте также

probusiness.io

5 рекомендаций, как организовать работу с жалобами в управляющей компании

Чтобы ваши сотрудники научились справляться с жалобами в адрес организации, не грубили клиентам и берегли свои нервы, систематизируйте работу с жалобами.

Сегодня мы расскажем, как это сделать в пять шагов.

Как работать с жалобами на управляющую компанию

Избегайте типовых ошибок

Вы приняли на работу профессионалов, провели им инструктаж, да и в целом научили обращаться с жалобами. Так думают управляющие организации и совершают ошибку. Проблему жалоб не нужно недооценивать.

Вы и ваши сотрудники прошли тренинг по работе с жалобами, но не внедряете полученные знания в работу. Это вторая типовая ошибка, которую можно совершить.

После каждого вебинара, тренинга, практического семинара по работе с жалобами, оформляйте полученную информацию в качестве приложений к должностным инструкциям – попросите сотрудников подписать «Стандарт работы с жалобами». Знания не должны простаивать.

Вы обучаете только линейных сотрудников: диспетчеров, юристов, а техническую службу игнорируете. Это третья ошибка – не учить специалистов, которые, по вашему мнению, редко контактируют с людьми.

Вы утверждаете «Стандар работы с жалобами», но не объясняете сотрудникам, что теперь делать. Так нельзя. Если утверждаете документ, проведите обучение или инструктаж, иначе «Стандарт» не будет иметь смысла.

Вы против систематического обучения, но за то, чтобы пригласить тренера со стороны для проведения интенсива. Это шестая ошибка. Обучение должно быть непрерывным. Назовите его «Агрессия. Конфликты. Проблемные зоны» и собирайтесь с коллегами раз в неделю. Без системности не будет эффекта.

Определите зону ответственности руководителя организации

Обычно происходит так: руководитель назначает заместителя, заместитель проходит тренинг, собирает линейный персонал и обучает его. Руководитель считает такой подход хорошей стратегией по работе с сотрудниками.

Но клиентский сервис и отдельный блок по работе с жалобами – зона ответственности руководителя, часть управленческой стратегии организации. Внедрите стратегию у диспетчеров и юристов, а затем постепенно подключите остальных сотрудников управляющей организации.

Электриков и сантехников можно научить быть вежливыми на обходе, снимать обувь и верхнюю одежду в квартирах, приходить вовремя.

Ведите учёт жалоб: создайте журнал для входящих жалоб, организуйте таблицы и записывайте в них жалобы по типам. Систематически проводите обучение всех сотрудников, например, уделяйте работе с жалобами 15 минут на еженедельной планёрке.

Как управляющей организации отвечать на запросы собственников

Определите материальную и нематериальную мотивацию

Некоторые организации штрафуют за любую провинность. Другие – вводят стандарты и сразу начинают проверять сотрудников: прослушивают телефоны, запускают тайного покупателя только бы выявить ошибку. Такие методы запугивают сотрудников, но не работают.

Чтобы всё в организации было гладко, действуйте в следующем порядке:

• проведите обучение,
• выпустите документ и даёте ознакомиться под подпись,
• создайте систему обучения,
• организуйте премии за хорошее обслуживание,
• введите штрафы.

Материальные штрафы вводятся не за то, что человек произнёс неправильную фразу, а за хамство. Хамство проявляется по-разному: ваш сотрудник на ответил на телефонный звонок, пришёл с перегаром на работу, прогулял работу.

Если сотрудник в разговоре с клиентами произносит запрещённые в организации фразы, это повод для беседы, повторного обучения, но не для материального штрафа.

Выстройте систему обучения сотрудников

Обучать сотрудников работать с жалобами нужно систематически. Тренинг, который вы провели один раз, ни на что не повлияет.

Научите своих коллег работать с шестью видами жалоб:

• заблуждение,
• потребительский экстремизм,
• на персональную ошибку,
• на коллегу из другого подразделения,
• на коллегу из своего подразделения,
• предложение.

Проверяйте знания коллег. Научите их не бояться сложных клиентов и посоветуйте не отвлекаться на чувство вины.

Управляющая компания и Закон о защите прав потребителей

Искорените старую корпоративную культуру общения с клиентами

Люди нелегко воспринимают новую информацию: «Зачем при телефонном звонке мне называть должность. Зачем быть вежливым, ведь раньше всё хорошо было». Руководители знают, как сложно работать с такими строптивыми сотрудниками.

Излишняя свобода, которую допускает руководитель компании, это и есть псевдокорпоративная культура. Артём Кулябин, бизнес-тренер и консультант по клиентскому сервису, говорит, что по статистике 10% сотрудников не обучаемы, переучить их невозможно.

Ещё 10% обучаемы от природы, интуитивно. Оставшиеся 80% сотрудников нужно обучать, мотивировать, показывать им пользу нововведения на своём примере.

Если уволить необучаемых сотрудников и ввести штрафы, это поможет сбить псевдокорпоративную культуру. Не разрешайте своим сотрудникам и себе жить по правилу «мне все должны», заводить собственные нормы поведения.

Выводы

Чтобы не пропустить ни одной жалобы на управляющую компанию, научите своих сотрудников грамотно с ними работать.

1. Избегайте ошибок при работе с жалобами.
2. Обозначьте зону ответственности руководителя.
3. Введите материальную и нематериальную мотивацию.
4. Систематизируйте обучение сотрудников.
5. Избегайте старой корпоративной культуры общения.

Чтобы максимально исключить ошибки сотрудников при работе с заявками и обращениями жителей МКД, используйте удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами. 

Заполните форму, если хотите принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса «АДС на 100%».

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.

roskvartal.ru