Размер активов на текущую дату для лизинга: Размер активов на текущую дату для лизинга. Чистые активы в балансе (строка)

ASC 842 и МСФО (IFRS) 16 меняют это и требуют капитализации почти всех договоров аренды, что является серьезным изменением в способах учета арендаторами своей операционной аренды. Помимо возможности воспользоваться политическим выбором, который позволит арендатору учитывать договоры аренды на срок менее 12 месяцев, аналогичные операционной аренде в соответствии с действующими стандартами, все договоры аренды должны признаваться в балансе вместе с обязательством по аренде и Актив ФПП, рассчитанный при первоначальном признании, как описано в начале статьи.

Примечание. Более подробную информацию об учете операционной аренды с обработкой и записями в журнале можно найти в нашем блоге «Учет операционной аренды в соответствии с новым стандартом, ASC 842: полный пример и пояснение».

Классификация операционной аренды также изменилась в соответствии с обоими стандартами, но по-разному. В соответствии с МСФО (IFRS) 16 вся аренда классифицируется как финансовая, исключая классификацию «операционной аренды». Однако это не относится к ASC 842, который вносит следующие изменения в критерии классификации аренды:

• Второй тест больше не оценивает, существует ли опцион на выгодную покупку, но есть ли в договоре аренды опцион на покупку актива, который арендатор с разумной уверенностью исполнит
• 75% срока аренды и 90% правил FMV больше не являются окончательными.Однако FASB предлагает компаниям продолжать использовать эти пороговые значения в своих анализах, если только не существует более подходящего порогового значения, основанного на фактах и ​​обстоятельствах компании. Компании необходимо разработать общую политику в отношении этих пороговых значений, которую она использует постоянно.
• Существует новый пятый тест — вы должны рассмотреть, является ли актив специализированным по своему характеру и имеет ли будущую стоимость для арендодателя.

Это в первую очередь связано с тем, что FASB переходит от бухгалтерского учета, основанного на «правилах», к учету, основанному на «принципах».

Активы и обязательства по финансовой аренде

Учет финансовой аренды, ранее называвшейся капитальной арендой, в соответствии с ASC 842 в основном не изменился по сравнению с ASC 840. Согласно старому стандарту арендаторы должны были учитывать арендный актив и обязательство по финансовой аренде. То же самое верно как для ASC 842, так и для МСФО 16.

Для базовой аренды актив ФПП и обязательство по аренде будут равны в момент начала аренды. Например, если у компании есть договор аренды без первоначальных прямых затрат, предоплаты / отсроченной аренды и без надбавки на улучшение арендатора (или какого-либо другого стимула к аренде), то актив ФПП и обязательство по аренде будут равны на дату начала аренды. Запись будет просто дебетом актива ФПП и кредитом обязательства по аренде в размере приведенной стоимости арендных платежей.

Последующий расчет обязательств по аренде и бухгалтерские записи

Мы выделим различия в порядке последующего учета финансовой и операционной аренды.

Финансовая аренда (ASC 842 и МСФО 16)

Для финансовой аренды часть каждого периодического платежа представляет собой процентные расходы, а оставшаяся часть представляет собой уменьшение обязательства по аренде.Последующая стоимость обязательства по аренде определяется путем увеличения с использованием метода эффективной процентной ставки, аналогично прочим финансовым обязательствам. Этот подход одинаков как для ASC 842, так и для МСФО 16.

Операционная аренда (ASC 842)

В случае операционной аренды отдельные расходы по аренде, также известные как расходы по аренде, признаются в каждом периоде равномерно.

Последующий расчет актива ФПП

Что касается актива ФПП, разница между финансовой и операционной арендой заключается в 1) том, считается ли амортизация актива амортизационными расходами, и 2) расчетом периодической записи.

Финансовая аренда (ASC 842 и МСФО 16)

При финансовой аренде актив в форме ФПП амортизируется линейным методом в течение срока аренды. Это признается как расход на износ (или амортизацию).

Операционная аренда (ASC 842)

Амортизация актива ФПП по операционной аренде не признается в качестве расходов на амортизацию. Например, при базовой аренде (без каких-либо стимулов и т. Д.) В каждом периоде актив уменьшается на ту же сумму, что и уменьшение обязательства.

Влияние на проценты, отчет о прибылях и убытках, EBITDA и долг

Согласно ASC 840, расходы по операционной аренде признавались в отчете о прибылях и убытках линейным методом. Согласно статье 842, расходы по аренде будут по-прежнему признаваться как отдельные расходы по аренде, равномерно. Это означает, что переход на новый стандарт операционной аренды не повлияет на отчет о прибылях и убытках. Поскольку расходы по обязательству по аренде являются отдельными расходами, процентные расходы для этого типа аренды не рассчитываются, и в результате EBITDA не изменяется.Наконец, обязательство по аренде, возникающее в результате операционной аренды, не считается долгом, что означает, что долг также не изменился. Приведенная ниже диаграмма представляет собой упрощенную диаграмму, обобщающую влияние финансовой и операционной аренды на чистую прибыль, EBITDA, долг и баланс в соответствии с Темой 842. Однако имейте в виду, что это отличается от МСФО (IFRS) 16, согласно которому операционная аренда будет реклассифицированы как финансовая аренда. Расходы по процентам будут рассчитываться для этих договоров аренды после перехода, что повлияет на эти показатели.

Влияние новых обязательств по аренде на баланс

LeaseQuery недавно выпустила отчет об индексе арендных обязательств, в котором анализируется более 400 компаний в 6 отраслях, в котором подробно описано влияние новых арендных обязательств на их балансы. Чтобы узнать больше, скачайте отчет:

Это исчерпывающее руководство по пониманию актива ФПП в том, что касается как финансовой, так и операционной аренды, должно помочь вам в ваших будущих расчетах. Если вы не знаете, какой у вас тип аренды, мы предлагаем ряд бесплатных инструментов для учета аренды, которые могут вам помочь.Чтобы узнать больше, посетите нашу страницу функций или запланируйте демонстрацию LeaseQuery сегодня.

Статьи по теме и примеры расчета актива ФПП и обязательства по аренде

Прочтите статьи по теме и несколько полных примеров учета аренды согласно ASC 842 и МСФО 16:

Новые правила учета аренды

Правила учета аренды в финансовой отчетности в соответствии с GAAP (Общепринятые принципы бухгалтерского учета) существенно изменятся, начиная с 2022 года.Логика внесения изменений заключается в том, что в настоящее время балансы предприятий, владеющих зданием, сильно отличаются от счетов предприятий, арендующих здание. Для повышения сопоставимости между предприятиями Совет по стандартам финансового учета (FASB), устанавливающий ОПБУ США, принял новые правила.

Капитализация операционной аренды

Новое правило, FASB ASU (Обновление стандартов бухгалтерского учета) 2016.02, требует, чтобы все договоры аренды на срок более одного года капитализировались в течение лет, начинающихся после 15/12/2021.Это будет охватывать существующие договоры аренды, и досрочное применение разрешено. Это новое правило применяется только к операционной аренде, а не к аренде, которая уже должна была капитализироваться.

Операционная аренда должна отражаться в учете как равные и взаимоисключающие суммы активов и обязательств. Это не изменит размер капитала, но значительно изменит соотношение заемных и собственных средств. Сумма, подлежащая отражению, будет представлять собой приведенную стоимость будущих арендных платежей.

Существенное изменение в вашем балансе

Если вы арендуете помещения или оборудование по соглашению об эксплуатации, вам необходимо капитализировать эти суммы.В приведенном ниже примере кооператив, начинающий платить ренту в размере 100 000 долларов в год с увеличением на 3% в год в течение 20 лет, будет записывать актив и обязательство в размере около 1,8 миллиона долларов. Если у них есть долговые обязательства по другому кредиту, это вполне может привести к их неисполнению. Некоторые кооперативы просят внести изменения в ссуду, чтобы указать, что изменение правил бухгалтерского учета не будет рассматриваться как нарушение условий долга. Желательно посмотреть, что вашему кооперативу может потребоваться для капитализации в 2020 году, и учесть это при разговоре с кредиторами.Расчет для определения суммы капитализации потребует времени. Вам необходимо определить, к каким договорам аренды он применяется, а затем собрать всю информацию, необходимую для расчета. По мере приближения даты внедрения мы ожидаем, что появятся программные продукты, которые помогут в расчетах.

Шаги по внедрению

После того, как вы определили, какие у вас есть договоры аренды, которые еще не являются договорами капитальной аренды и имеют первоначальный срок более одного года, вам нужно будет определить срок аренды, платежи, требуемые в течение этого срока, и процентную ставку, которая будет использоваться для дисконтирования этих договоров аренды. платежи.

Определение срока для исчисления

Срок аренды для расчета дисконтированной стоимости — это срок аренды, который не может быть расторгнут. Это период, когда кооператив имеет исключительное право на использование актива. Это будет включать любые периоды бесплатной аренды, которые иногда возникают в начале срока аренды. Срок аренды для этого расчета будет включать продление, которое, вероятно, будет осуществлено кооперативом. Если арендодатель имеет право прекратить аренду или отказать в продлении срока, это необходимо учитывать.Оценка срока аренды делается в начале аренды. Если позже станет ясно, что предположение было неверным, необходимо провести оценку, чтобы определить, нужно ли изменять актив и обязательство по аренде. Например, если изначально кооператив не намеревался использовать продление срока аренды, но спустя несколько лет становится ясно, что он, вероятно, будет использовать это продление, то необходим пересмотр капитализированной суммы.

Итоговая стоимость аренды в течение срока действия договора

Будущие обязательства по аренде необходимо изложить на срок действия договора.Любые компоненты, не связанные с арендой, такие как техническое обслуживание, обслуживание помещений общего пользования или налоги на недвижимость, должны быть по возможности удалены. Если эти элементы включаются в арендные платежи без отдельной идентификации, они считаются частью будущих обязательств по аренде для данного расчета. Наличие договоренности, в которой арендатор отдельно платит налоги на недвижимость, общее техническое обслуживание и страхование здания, например, трехкратная чистая аренда, приведет к меньшим обязательствам по аренде для капитализации.

Процентная ставка для расчета

Критическим фактором при расчете приведенной стоимости является процентная ставка, используемая для дисконтирования будущих платежей. Определить это можно тремя способами. Первый вариант — использовать неявную ставку, используемую владельцем актива для установки арендной ставки. Кооператив может знать эту ставку, если он знает, сколько собственник заплатил за актив. Например, если кооператив владеет зданием, проданным инвестору, который затем немедленно сдал его в аренду, кооператив будет знать норму прибыли, используемую для установления арендных платежей.

Если первый вариант неизвестен, то второй вариант — использовать предельную ставку заимствования кооператива в течение срока аренды. Это будет процентная ставка, которую кооператив получил бы, если бы занял сумму для покупки актива, который он арендует. Это несколько субъективно, но все, что требуется, — это логическое приближение. Поскольку аренда обычно является долгосрочной, она будет выше, чем ссуда с плавающей ставкой или краткосрочная ссуда, и будет дополнять существующие ссуды на оборудование и другие цели.

Если методы первого и второго выбора недоступны, кооператив может использовать безрисковую процентную ставку. Это будет ставка казначейских облигаций США на срок аренды. Обычно это будет намного ниже, чем ставки первого и второго выбора.

Выбранная ставка важна, поскольку чем выше ставка, тем ниже приведенная стоимость будущих платежей, в результате чего капитализируется меньшая сумма.

После того, как ставка установлена, она не будет изменена позже в течение срока аренды, даже если рыночные ставки существенно изменятся.Ставка предполагается фиксированной на срок аренды. Но если аренда пересчитывается по другим причинам, например, при изменении срока аренды, то ставка должна быть переоценена.

Расчет

Затраты в течение срока аренды должны быть отражены в электронной таблице, а приведенная стоимость рассчитана с использованием применимой процентной ставки. Эта сумма будет отражена как актив в форме права пользования и как обязательство по аренде. Эти суммы будут одинаковыми на протяжении всего срока аренды.

Первоначальные прямые затраты

Эти суммы представляют собой затраты, понесенные в начале срока аренды, и они понесены только в том случае, если договор будет заключен. В первую очередь это брокерские комиссии. Эта сумма будет капитализироваться и амортизироваться в течение срока аренды.

Первоначальные прямые затраты не включают судебные издержки для оценки аренды, которые покрываются другой частью GAAP. Как правило, они также капитализируются и амортизируются в течение срока аренды.

Льготы по аренде или пособие по улучшению арендатора

В некоторых договорах аренды домовладелец оплачивает некоторые улучшения, необходимые для того, чтобы сделать пространство полезным для кооператива. Логика в отношении поощрения или надбавки заключается в том, что арендатор будет выплачивать их арендодателю в течение срока аренды. Суммы, уплаченные домовладельцем за улучшения, будут записаны как основные средства для улучшений арендованного имущества и как контрактив против актива в форме права пользования.Актив по улучшению арендованного имущества будет амортизироваться в течение более короткого из следующих периодов: срок полезного использования актива или срок аренды. Контраактив будет амортизироваться в течение срока аренды. Сумма амортизации представляет собой уменьшение расходов по аренде по мере уменьшения контрактива.

Признание расходов по аренде

Расходы по аренде должны отражаться линейным методом в течение всего срока аренды. Если в начале договора аренды предусмотрен период бесплатной аренды, этот период следует усреднить с платежами в течение срока аренды, чтобы получить равную сумму расходов каждый месяц.Это также относится к договору аренды, при котором платежи увеличиваются каждый год в течение срока аренды на установленную сумму. Если увеличение связано с индексом, который будет известен только каждый год, например, ИПЦ (индекс потребительских цен), то для целей этого расчета предполагается, что будущие платежи не увеличиваются. Во многих случаях расходы по аренде, подлежащие учету в начале аренды, будут меньше фактически выплачиваемых денежных средств. В результате будет записана задолженность к оплате. В некоторых случаях разница между расходами по аренде и выплаченными денежными средствами не будет существенной для финансовой отчетности, и кооперативы могут принять решение не следовать этой части правил аренды.

Пример капитализации аренды

Corner Coop заключает договор аренды для своего нового магазина:

• Аренда на 15 лет с возможностью продления на 5 лет
• Ежегодные выплаты в размере 100000 долларов США с увеличением на 3% в год
• Предельная стоимость заимствования — 4%
• Косвенные расходы по аренде — 12000 долларов США (комиссия брокера по коммерческому лизингу)
• Льгота по аренде — 15000 долларов США (кооперативу арендодатель возместил расходы на улучшения)

Расчет приведенной стоимости:

• Сумма годовых платежей за 20 лет: 2 687 037 долларов
  • Среднее за 20 лет = 134 352 долларов
• Приведенная стоимость платежей = 1827 429 долларов

Сумма, которая должна быть отражена в бухгалтерских книгах:

• Обязательство по аренде в размере 1827429 долларов в качестве долгосрочного обязательства
• Актив в форме права пользования на сумму 1827429 долларов + 12000 — 15000 долларов = 1824429 долларов

Через год баланс будет скорректирован, чтобы показать:

• Обязательство по аренде = 1727429 долларов, приведенная стоимость оставшихся платежей
• Актив в форме права пользования = 1727429 долларов + 11 400 — 14 250 долларов = 1724 579 долларов

В одном отчете о прибылях и убытках за год указано:

• Расходы по аренде составят:
  • Оплаченные денежные средства — 100 000 долларов США
  • Расходы по аренде — 134 352 доллара США
  • Кредиторская задолженность по аренде — 34 352 доллара США
• Амортизация косвенных затрат по аренде и надбавка на улучшение арендованного имущества составит:
  • Накопленная амортизация 150 долларов США
  • Расходы по аренде — 150 долларов США
• В отчете о прибылях и убытках отсутствует эффект от амортизации обязательства по аренде и актива в форме права пользования:
  • Обязательство по аренде — 100 000 долларов США
  • Актив в форме права пользования — 100 000 долларов США

Заключение

Остается всего один год до применения этого правила к финансовой отчетности за 2022 календарный год.Если кооператив имеет какие-либо существенные договоры операционной аренды, мы рекомендуем вам проанализировать, что внедрение этих новых правил будет значить для вашего баланса. Мы ожидаем, что определение обязательства по аренде займет значительное время. Если вы посмотрите на это сейчас, вам будет проще применять эти правила позже и начать обсуждение сейчас с кредиторами, советами директоров и другими пользователями вашей финансовой отчетности.

Оставайтесь с нами

Присоединяйтесь к нашему списку рассылки, чтобы получать обновления по мере их появления.

Учет аренды: вперед

В феврале 2016 года FASB выпустил новые требования к учету аренды в Обновлении стандартов бухгалтерского учета (ASU) № 2016-02, Аренда (Тема 842) . В соответствии со своим основным принципом арендатор признает актив в форме права пользования (ROU) и обязательство по аренде в своем балансе для большинства договоров аренды, включая операционную аренду. Ожидается, что это окажет значительное влияние на балансы большинства компаний, учитывая, насколько распространена и обычна аренда для большинства компаний.

FASB выпустил новый стандарт для повышения прозрачности и сопоставимости между компаниями за счет признания договоров аренды в балансе и предоставления дополнительной информации о соглашениях об аренде, чтобы пользователи могли оценить сумму, сроки и неопределенность денежных потоков по договорам аренды.

На первый взгляд принятие нового стандарта аренды может показаться относительно простым. В конце концов, это не просто признание приведенной стоимости будущих арендных платежей в балансе? Но, как могут подтвердить публичные компании, принятие нового стандарта аренды может быть довольно сложным и трудоемким, со многими важными нюансами, которые могут повлиять на первоначально зарегистрированные суммы.

После получения отзывов от различных участников FASB проголосовал за перенос даты принятия для частных компаний. В среду FASB проголосовал за то, чтобы поручить своему персоналу продолжить разработку окончательного стандарта на основе предлагаемого обновления, Финансовые инструменты — Кредитные убытки (Тема 326), Деривативы и хеджирование (Тема 815) и Аренда (Тема 842): действительно Даты , чтобы дать частным компаниям дополнительное время для принятия нового стандарта аренды и некоторых других основных стандартов.Это дополнительное время для частных компаний — долгожданное облегчение. Однако это не означает, что внедрение может быть отложено на второй план, и частным компаниям рекомендуется продолжать работу по внедрению аренды по веским причинам, которые мы исследуем в этой статье.

Как мы сюда попали

С учетом того, что FASB сохраняет классификацию операционной аренды по сравнению с капитальной (финансовой) для арендаторов в соответствии с прежними стандартами бухгалтерского учета, и с переходными требованиями, обычно рассчитанными на прекращение существующих договоров аренды, можно было ожидать, что системные изменения будут ограничены и что текущие процессы и системы (включая электронные таблицы) можно продолжать в значительной степени.Однако большинство публичных компаний обнаружили, что им необходимо внедрять программные решения. Это имеет смысл: если у организации не очень мало договоров аренды, программное решение является обязательным, учитывая требования нового стандарта аренды, от первоначального признания до текущего учета и отчетности, включая переоценку договоров аренды в балансе для конкретных событиях и количестве раскрываемой информации.

Государственные компании первыми внедрили новый стандарт аренды и столкнулись со многими проблемами.В середине 2017 года, примерно через полтора года после выпуска нового стандарта аренды, Комитет Financial Executives International по корпоративной отчетности (CCR) сообщил об этих проблемах, включая озабоченность по поводу готовности программного обеспечения и сложностей, связанных с их арендой и новыми требованиями. CCR, среди прочего, потребовал от FASB предоставить компаниям дополнительный и необязательный метод перехода для принятия нового стандарта аренды, который оставит сравнительные периоды в соответствии с устаревшими ОПБУ.FASB согласился предоставить этот новый подход к переходу в ASU № 2018-11, Аренда (Тема 842): Целевые улучшения . Но даже несмотря на это облегчение, многие публичные компании столкнулись с трудностями при своевременном внедрении, и многие использовали (и продолжают использовать) разную степень ручных обходных путей для соблюдения нового стандарта аренды.

Совсем недавно Комитет по техническим вопросам AICPA выразил постоянную озабоченность по поводу сроков вступления в силу основных стандартов, таких как аренда для частных компаний.Они сослались на ограничения пропускной способности у сотрудников финансовой отчетности частных компаний, продолжающиеся проблемы с программным обеспечением и недостаточное количество времени, чтобы извлечь уроки из опыта внедрения публичных компаний и последующих писем с комментариями SEC.

В ответ на эти опасения FASB проголосовал за одобрение отсрочки.

Ключевым моментом является сохранение упреждающих действий

Мы живем в мире, характеризующемся неопределенностью, и в котором мало что известно о результатах — концептуальная основа FASB даже признает это.Но когда дело доходит до принятия аренды, компании могут быть уверены, что потратят значительное время, по крайней мере, на две конкретные области: идентификация аренды и ввод данных об аренде.

Знать арендуемое население

Одной из ключевых проблем, с которыми столкнулись многие публичные компании, было обеспечение полноты их договоров аренды, в том числе договоров аренды, платежи по которым являются полностью переменными. Конечно, есть обычные подозреваемые, такие как договоры аренды недвижимости, которые относительно легко идентифицировать и, как правило, уже отслеживаются.Но контракты организации не всегда обозначаются как «аренда». Аренда часто включается в другие контракты, такие как контракты на обслуживание, контракты на ИТ и контракты на транспортировку, и это лишь некоторые из них. Если договор включает право использовать актив, который соответствует определению аренды, его следует отслеживать и учитывать в рамках принятия нового стандарта аренды. Это верно, даже если выбрать пакет практических мер, который включает возможность не пересматривать существующие контракты. Как уже много раз говорилось, пакет практических приемов не исключает ошибок.Например, если контракт не оценивался в соответствии с FASB ASC Topic 840 (руководство по устаревшей аренде), но должен был быть или был оценен, но был сделан неправильный вывод, выбор пакета не исключает этих ошибок. Если организация хочет получить выгоду от пакета, ей придется сначала переоценить эти договоры в соответствии с Разделом 840. Организации также могут быть уверены, что их аудиторы сосредоточат внимание на полноте аудиторских проверок, поскольку теперь в центре внимания находится признание ответственности.

Соответственно, частные компании не должны прекращать свои усилия по реализации аренды.Им следует продолжить оценку того, завершена ли их отправная точка, то есть их арендуемое население. В то время как другие текущие важные проекты могут быть в стадии реализации, такие как принятие нового стандарта доходов, продолжение работы над оценкой полноты арендной совокупности будет критически важным и, вероятно, трудоемким первым шагом, который станет ключевым фактором успеха и бесшовное усыновление. Это будет не просто упражнение для бухгалтерии — в нем могут участвовать люди из различных отделов компании, включая отдел закупок, казначейство, ИТ и юриспруденцию, и, возможно, из других стран.

Ввод данных об аренде

Еще один трудоемкий шаг на пути к внедрению включает ввод данных об аренде, чтобы активы и обязательства по аренде точно рассчитывались и отражались в финансовой отчетности после принятия нового стандарта. Как отмечалось ранее, большинство компаний обнаружили, что им необходимо программное решение для обеспечения соответствия новому стандарту аренды. Использование ручных процессов, таких как электронные таблицы Excel, обычно бывает трудоемким и неэффективным.Программные решения могут повысить эффективность и действенность как при первоначальном внедрении, так и при дальнейшем применении стандарта аренды. Однако программное обеспечение для аренды может включать до 100 полей для ввода для каждой аренды, чтобы каждое из них было точно зарегистрировано и раскрыто. Умножьте это на количество идентифицированных договоров аренды, и станет ясно, что значительное время требуется просто для ввода данных об аренде. Для этого организация может захотеть изучить возможности искусственного интеллекта, чтобы найти правильный баланс между ручными усилиями и автоматизацией.

Годовая финансовая отчетность моей компании не публикуется до 2022 года; разве это не дает мне больше времени?

С новыми датами вступления в силу частная компания на конец календарного года должна будет принять новый стандарт аренды 1 января 2021 года для своей годовой финансовой отчетности, а не 1 января 2020 года. Поскольку финансовая отчетность за 2021 год не будет выпущен до 2022 года, может возникнуть соблазн предположить, что у частных компаний будет еще больше времени для принятия.

Однако признание аренды в балансе при принятии решения — это одно; оставаться послушным в будущем — другое.Описанная выше частная компания на конец календарного года должна будет признать свои договоры аренды в бухгалтерском балансе 1 января 2021 года. Это означает, что , начиная с 1 января 2021 года , предприятие должно применить новый стандарт аренды и другие требования GAAP к существующим договорам аренды и новым договорам аренды. Бизнесы не статичны, они со временем развиваются, чтобы соответствовать потребностям своих клиентов и изменениям в бизнес-среде, а также оставаться конкурентоспособными и эффективно работать. Соответственно, вполне вероятно, что планы предприятия по сдаче в аренду определенного актива со временем изменятся, что приведет к модификации существующих договоров аренды, изменениям в планах в отношении дополнительных арендованных активов, решениям отказаться от арендованного актива до окончания срока его аренды, решения о субаренде актив — список можно продолжить.Все эти события потребуют внимания бухгалтерского учета, и многие публичные компании в настоящее время тратят значительное время на соблюдение этих требований. Если частная компания не занимается этими событиями по мере их возникновения, наверстать упущенное может быть сложно.

Требования к повторным измерениям

Организации, даже частные компании, должны будут внедрить системы и процессы, чтобы не только признавать новые договоры аренды в балансе, но и фиксировать изменения, требующие своевременной переоценки существующих договоров аренды.К ним относятся определенные модификации аренды, значительные события или изменения обстоятельств, находящихся под контролем арендатора, влияющие на продление или варианты покупки (например, строительство улучшений арендованного имущества или продление срока действия дополнительного актива), а также продление срока аренды на будущие периоды, которые ранее не ожидались. использоваться, чтобы назвать несколько. Эти переоценки также потребуют от компании раскрытия дополнительной информации, такой как неденежная информация об обязательствах по аренде, возникающих в связи с активами ФПП.Хотя программное обеспечение, используемое организацией, поможет рассчитывать и сообщать об аренде, идентификация событий, требующих первоначального признания (для новой аренды) или переоценки (для существующих договоров аренды), скорее всего, должна быть спроектирована и реализована вне программного решения. Таким образом, предприятию необходимо будет гарантировать, что оно отражает полную картину событий и изменений в обстоятельствах, требующих переоценки его договоров аренды, точно так же, как ему необходимо убедиться, что его совокупность договоров аренды при принятии и впоследствии завершена.

Взаимодействие с другими стандартами

Стандарт аренды требует, чтобы компания применяла другие ОПБУ, если это применимо, включая руководство по обесценению долгосрочных активов (Раздел 360 ASC, Основные средства ) к активам ФПП. Теперь, когда операционная аренда будет отражаться в бухгалтерском балансе, возникнут дополнительные сложности, связанные с обесценением и другими стандартами, которые организация должна будет учитывать. Например, после начала аренды предприятие может рассмотреть вопрос о передаче в субаренду или отказе от арендованного актива или его части.Это могут быть необходимые бизнес-решения, но они приведут к возникновению дополнительных бухгалтерских вопросов, которые необходимо решить. Вот некоторые из этих вопросов:

• Определило ли предприятие надлежащим образом свои компоненты аренды (расчетную единицу согласно новому стандарту аренды)?

• Влияет ли это на группы активов для целей тестирования на обесценение?

• Требуется ли организация тестировать группу активов на обесценение?

• Следует ли предприятию пересмотреть срок полезного использования некоторых активов, включая арендованный актив?

• Следует ли предприятию регистрировать дополнительные обязательства в соответствии с другими стандартами, такие как обязательства по расходам на выход или выбытие (Раздел 420 ASC, Обязательства по расходам на выход или выбытие )?

Выше приведены лишь несколько примеров, иллюстрирующих, насколько сложно для организации будет идентифицировать все события, требующие переоценки и других изменений в бухгалтерском учете для ее аренды, если она не применяет новый стандарт аренды и соответствующие требования GAAP начиная с января.1, 2021. Даже с учетом отсрочки срок вступления в силу для частных компаний на конец календарного года будет менее полутора лет, при этом значительную часть этого времени займут важные шаги, такие как идентификация аренды и ввод данных. Поэтому частным компаниям следует активно продолжать свои усилия по внедрению аренды, что позволит им не только правильно вести учет, но и улучшить качество своих процессов и, возможно, даже улучшить свой бизнес-подход к лизинговым операциям.Игра начинается после даты принятия!

— Томас Файнето , CPA, является партнером практики национального аудита BDO, расположенной в Далласе. Чтобы прокомментировать эту статью или предложить идею для другой статьи, свяжитесь с Кеном Тисиаком, редакционным директором JofA , по адресу [email protected].

Подробное руководство по новому стандарту аренды

Используя эту диаграмму, вы можете оценить, сколько месяцев вам может понадобиться для каждой из основных категорий внедрения, исходя из вашей совокупности арендных плат.Вы можете создать график ключевых дат для нового стандарта аренды, адаптированный для вашей компании, который поможет вам планировать и контролировать свой прогресс.

ОБНОВЛЕНИЕ ОТ 20 мая 2020 г .:

FASB проголосовал за перенос даты вступления в силу на один год для частных компаний. Эта диаграмма была обновлена, чтобы отразить это изменение.

Для целей этой матрицы мы рассматривали все типы аренды одинаково, используя общее правило, согласно которому анализ каждой аренды занимает около трех часов (для получения дополнительной информации о времени, необходимом для анализа договоров аренды, см. Стр. 37 настоящего документа). Презентация КПМГ).При планировании учитывайте сложность ваших контрактов, а также количество людей, которые могут посвятить свое время рассмотрению ваших договоров аренды. Если у вас есть 50 достаточно простых договоров аренды, на их анализ у одного человека может уйти меньше месяца. Однако, если существует 40 простых договоров аренды и 10 сложных, вам может потребоваться продлить время на подготовку на месяц или более, чтобы обеспечить правильные разговоры и решения.

Кроме того, знакомство вашей проектной группы с новым стандартом аренды может повлиять на время, которое это займет.Компаниям следует ожидать больше времени для рассмотрения договоров аренды на начальном этапе, потому что команда приспосабливается к новым определениям, процессам, системам и соображениям, связанным с решениями.

Вы заметите, что мы перекрыли сроки большинства этапов реализации. В зависимости от ваших ресурсов, ваша временная шкала может быть линейной — начиная с определенного момента времени и последовательно добавляя все числа месяцев в этапах. В результате общий график может быть больше.

Используя результат этого простого анализа, вы получите лучшее представление о том, за сколько месяцев до даты подачи первоначального заявления вы должны начать работу, чтобы быть готовыми вовремя.Если вы обнаружите, что у вас недостаточно времени для имеющихся запланированных ресурсов, вам может потребоваться привлечь дополнительные внутренние ресурсы и / или нанять консультантов, которые помогут вам. Многие организации уже планируют передать компоненты нового стандарта аренды на аутсорсинг, и это может быть единственным способом уложиться в установленные сроки.

Датой вступления в силу является конец финансового года, для которого вы решили принять новый стандарт аренды.Например, если вы решите применить новый стандарт аренды досрочно для финансового года, заканчивающегося 2020, а конец финансового года — 30 сентября, то ваша дата вступления в силу — 30 сентября 2020 г.

Следующие организации уже приняли новый стандарт учета аренды по состоянию на 15 декабря 2018 г .:

• Все организации, соблюдающие МСФО
• Государственные предприятия
• Некоммерческие организации с открытыми обращающимися облигациями кондуитных облигаций
• Планы вознаграждений сотрудников, которые подают финансовую отчетность с помощью SEC

Например, если вы являетесь публичной компанией и ваш финансовый год заканчивается 31 декабря, то датой вступления в силу является 31 декабря 2018 г.

Для государственных некоммерческих организаций датой вступления в силу являются финансовые годы, начинающиеся после 15 декабря 2020 г. Для негосударственных организаций датой вступления в силу являются финансовые годы, начинающиеся после 15 декабря 2021 г. Например, если вы являетесь частной компанией с конец финансового года — 31 марта, ваша дата вступления в силу — 31 марта 2021 г.

Для компаний, следующих за GASB, датой вступления в силу является финансовый год, заканчивающийся 30 июня 2022 года.

Теперь, когда вы знаете дату вступления в силу, вы можете определить дату первоначальной подачи заявки i .Согласно первоначальному руководству, это будет первый день первого финансового года , представленного в вашей финансовой отчетности.

• Например, если ваша дата вступления в силу — 31 декабря 2020 г. и в ваших финансовых отчетах указано три сравнительных года, первоначальная дата подачи заявки — 1 января 2018 г.

• Если ваша дата вступления в силу — 31 марта 2022 г. и в ваших финансовых отчетах указаны два сравнительных года, то первоначальная дата подачи заявки — 1 апреля 2020 г.

Важно отметить, что FASB признал, что приведенное выше руководство требует пересчета за предыдущие годы и, следовательно, требует значительного объема работы. Таким образом, в июле 2018 года они выпустили ASU 2018-11, в котором вносятся поправки в новый стандарт аренды, позволяющий компаниям избежать пересчета данных за предыдущий год t . Большинство организаций выбирают этот новый практический прием.

• Используя приведенный выше пример, если ваша дата вступления в силу 31 декабря 2020 г., в ваших финансовых отчетах указаны три сравнительных года, и вы выбираете новый вариант перехода, ваша первоначальная дата подачи заявки — 1 января 2020 г.

• Если ваша дата вступления в силу — 31 марта 2022 года, и у вас есть два сравнительных года в ваших финансовых отчетах, и вы выбираете новый вариант перехода, ваша первоначальная дата подачи заявки — 1 апреля 2021 года.

Почему вас волнует первоначальная дата подачи заявки? Поскольку время между датой первоначальной подачи заявки и датой вступления в силу называется периодом перехода t . В это время вы не совсем следуете старым стандартам и не переходите полностью на новые.

Хотя это довольно сложно понять, хорошая новость заключается в том, что существуют практические приемы для упрощения работы, необходимой в переходный период, особенно в отношении того, нужно ли арендатору повторно оценивать истекшие или существующие договоры аренды, а также способность чтобы оглянуться назад на варианты продления и покупки.

Важные даты для индивидуальных договоров аренды

Важной датой для отдельных договоров аренды является дата начала аренды c , то есть дата, когда базовый актив доступен для использования арендатором.Важно отметить, что это может быть не дата, когда арендатор заключает договор с арендодателем. Классификация и оценка аренды должны производиться на дату начала аренды.

Иногда условия аренды пересматриваются. Если это приводит к заключению нового контракта, продлению или иному продлению, ранее не ожидавшемуся, это рассматривается как новый договор аренды. В противном случае допущения, такие как ставка дисконтирования, справедливая стоимость и оставшийся экономический срок службы базового актива, пересматриваются и обновляются на дату вступления в силу модификации , при этом прибыли и убытки от модификации также признаются на ту же дату.

В других случаях происходит запускающее событие, которое иначе не ожидалось. Как правило, это требует от арендатора переоценки срока аренды. Дата, с которой происходит это инициирующее событие, называется датой переизмерения . Обратите внимание, что арендатор должен также обновить ставку дисконтирования и любые переменные арендные платежи на дату переоценки.

Важнейшей частью внедрения нового стандарта учета аренды является анализ существующих договоров, определение того, что можно, а что нет, как аренда, и создание начальных записей в журнале для применения стандарта к балансу.

В этой статье исследуется, что вам нужно знать о том, что можно и что не квалифицируется как аренда, разделение компонентов аренды, проведение выборов политики и аудит договоров аренды.

Нажимают на время? Загрузите Контрольные списки аудиторских проверок аренды офисных помещений и автомобилей , чтобы приступить к работе.

Загрузите полные контрольные списки аудита аренды сегодня!

Прежде чем анализировать свой портфель договоров, важно точно понять, что квалифицируется как аренда в соответствии с новым стандартом аренды.Согласно новому стандарту аренды, все договоры аренды должны признаваться и как актив, и как зачетное обязательство по будущим арендным платежам. Это большое отличие от предыдущего стандарта, в котором операционная аренда не отражалась в балансе. Есть несколько соображений, которые помогают определить, является ли конкретный договор договором аренды:

Один из ключей к пониманию того, что у вас есть договор аренды, а не другой тип контракта, — это то, имеете ли вы право контролировать или использовать актив. Кроме того, сам актив должен быть явно или неявно идентифицирован, а также физически отличаться.Также имейте в виду, что некоторые договоры аренды фактически сдаются в аренду как часть контракта с поставщиком.

Выявление встроенных договоров аренды

Организация имеет встроенный договор аренды, когда существует договор с поставщиком, который использует актив как часть предоставленной стоимости, и использование этого актива соответствует определению аренды. Контракт может содержать договор об аренде, даже если это договор на оказание услуг. Чтобы должным образом внедрить новый стандарт аренды, организации должны проверять каждый договор, чтобы убедиться, что все договоры аренды, независимо от маркировки, должным образом включены в финансовую отчетность.

Согласно 842-10-15-3: «Договор является или содержит договор аренды, если договор передает право контролировать использование идентифицированных основных средств (идентифицированного актива) в течение определенного периода времени в обмен на рассмотрение. Период времени может быть описан с точки зрения объема использования идентифицированного актива (например, количества производственных единиц, для производства которых будет использоваться элемент оборудования) ».

Встроенный идентификатор аренды — отличный бесплатный инструмент, позволяющий значительно упростить идентификацию потенциальных встроенных договоров аренды в контрактах и ​​быстрее, чем делать это вручную.

Из любого правила всегда есть исключения. Например, стандарт аренды не требует, чтобы арендаторы применяли руководство к договорам аренды сроком на 12 месяцев или менее. Кроме того, существуют определенные сценарии аренды, которые освобождают ее от возмещения, в том числе:

• Аренда нематериальных активов (например, гудвилла и т. Д.)
• Аренда для разведки или использования невозобновляемых ресурсов (например, нефти, природного газа и т. Д.)
• Аренда биологических активов (e.г., лес, скот и др.)
• Аренда товарно-материальных ценностей или незавершенного строительства
• Если вы соблюдаете стандарты МСФО, вы можете отказаться от применения нового стандарта аренды, если базовый актив имеет низкую стоимость.

Не все затраты, связанные с арендой, включаются в арендованный актив и обязательство. Например, арендодатель может арендовать грузовик, а также включить положение об эксплуатации грузового автомобиля от имени арендатора.Предоставление водителя, технического обслуживания и газа не связаны с безопасностью использования грузовика, и эти расходы будут считаться компонентами, не связанными с арендой.

С другой стороны, затраты, связанные с обеспечением самого актива, должны включаться в арендные платежи как для классификации, так и для оценки аренды. Например, невозмещаемый авансовый депозит будет считаться компонентом аренды.

Отличительной чертой ASC 842 является то, что он требует некоторой рассудительности.Это означает, что вам нужно подумать о намерении конкретного платежа, чтобы определить, следует ли его включить или исключить. Это хорошая отправная точка при рассмотрении того, как классифицировать арендные платежи.

Важнейшей частью внедрения нового стандарта аренды, включая аудит аренды, является проведение необходимых политических выборов, кратко изложенных ниже.

Арендаторы могут принять решение не применять стандарт (то есть не признавать актив в форме права пользования или обязательство по аренде) к краткосрочной аренде на 12 месяцев или менее для всех классов базовых активов. В случае принятия этого решения арендатор будет признавать арендные платежи как операционные расходы равномерно в течение срока аренды. Такой выбор экономит время при учете таких договоров аренды, но недостатком является то, что для краткосрочной и долгосрочной аренды необходимо применять разные учетные политики и процессы.

Арендатор может выбрать, в качестве практического средства в зависимости от класса базового актива, для учета компонентов аренды и других компонентов в качестве единого комбинированного компонента аренды. Если этот выбор не сделан, арендные платежи распределяются на отдельные компоненты аренды и не аренды с использованием относительных обособленных цен (оцененных, если они недоступны). Хотя это средство экономит время, у арендатора будет более крупное обязательство (и актив ФПП), поскольку компоненты, не связанные с арендой, будут рассматриваться как компоненты аренды.

На дату начала аренды арендаторы определяют приведенную стоимость арендных платежей для расчета актива ФПП и обязательства по аренде, используя ставку, заложенную в договоре аренды. Если ставка, заложенная в договоре аренды, недоступна, негосударственные коммерческие организации могут сделать выбор в пользу политики, чтобы использовать безрисковую ставку вместо определения ставки привлечения дополнительных заемных средств. Такой выбор экономит время и снижает аудиторский риск; однако безрисковая ставка, вероятно, будет ниже, чем ставка привлечения дополнительных заемных средств, что приведет к увеличению обязательства по аренде.

Если любой из пяти критериев в ASC 842-10-25-2 был соблюден, арендатор классифицировал бы аренду как финансовую. Один из этих критериев оценки заключается в том, составляет ли срок аренды большую часть срока экономической службы базового актива. Арендаторы могут выбрать политику по классам активов, чтобы определить, какой процент составляет основную часть. Хотя FASB не включил яркую процентную долю в ASC 842, как в предыдущем руководстве, он указал, что 75% оставшегося экономического срока службы актива является разумным подходом.

Еще одним из пяти критериев оценки является определение того, равна ли приведенная стоимость суммы арендных платежей практически всей справедливой стоимости базового актива или превышает ее. Арендаторы могут выбрать политику по классам активов, чтобы определить, какой процент по существу составляет «все». Хотя FASB не включил яркую процентную долю в ASC 842, как в предыдущем руководстве, он указал, что 90% справедливой стоимости базового актива является разумным подходом.Преимущество определения большей части и практически всех с использованием 75% и 90% соответственно заключается в согласованном применении бухгалтерского учета по всему портфелю аренды.

Арендаторы могут сделать выбор в отношении политики в отношении представления активов и обязательств ФПП по финансовой и операционной аренде в своих отчетах о финансовом положении и соответствующих сносках. Они могут выбрать представление отдельных статей отчета о финансовом положении для активов ФПП по финансовой аренде, активов ФПП по операционной аренде, обязательств по финансовой аренде и обязательств по операционной аренде.Или они могут раскрыть в сносках, где каждый из этих типов активов и обязательств был включен в статьи финансовой отчетности. Если аренда незначительна, клиенты могут посчитать раскрытие информации в сносках лучшим выбором.

Арендаторам доступен ряд практических приемов для применения к договорам аренды, которые начались до даты вступления стандарта в силу. Каждый практический прием должен быть выбран как пакет и применяться ко всем договорам аренды.Арендаторы могут решить не оценивать, являются ли договоры с истекшим сроком или существующие договоры аренды или содержат их, классификацию аренды для существующих или истекших договоров аренды, а также возможность капитализации первоначальных прямых затрат для любых существующих договоров аренды.

Еще один прием, который может быть выбран для существующих договоров аренды при переходе, — это использовать ретроспективу в отношении продления аренды и опционов на покупку при определении срока аренды и при оценке обесценения актива ФПП. Это облегчение может быть выбрано независимо от предыдущего практического решения, но оно должно применяться последовательно ко всем договорам аренды.

Арендаторы могут применять единую ставку дисконтирования к портфелю договоров аренды с достаточно похожими характеристиками (например, аналогичным сроком аренды для аналогичного класса активов). Единая ставка дисконтирования не может применяться ко всему лизинговому портфелю.

В июле 2018 года FASB выпустил дополнительную опцию облегчения перехода для арендаторов, позволяющую компаниям использовать дату вступления в силу нового стандарта аренды в качестве даты первоначального применения. Например, первоначальная дата подачи заявки для большинства частных компаний с календарным концом года — 1 января 2022 года, если будет выбрано это облегчение перехода.При использовании этого метода перехода сравнительные данные за предыдущие годы в финансовой отчетности не пересчитываются.

Когда придет время проводить фактическую проверку каждого договора аренды, вам нужно будет ответить на ряд вопросов. Загрузите бесплатно Контрольные списки для проверки офисных помещений и аренды автомобилей здесь , чтобы упростить процесс.

1. Определите, является ли это арендой для целей бухгалтерского учета в соответствии с новым стандартом аренды, принимая во внимание контроль и идентификацию активов.
2. Обратите внимание на общую информацию об аренде, включая название, описание, арендодателя, условия аренды, условия прекращения, варианты продления, ставку дисконтирования и т. Д.
3. Краткое описание условий платежа по аренде, включая частоту платежей, сумму, дату начала и другие важные детали.
4. Правильно классифицируйте аренду на основе права собственности, срока экономической службы и справедливой стоимости арендуемого актива.
5. Расчет переменных и нематериальных платежей.

После того, как организация завершила выборы политики, аудит аренды и другие приготовления, пора фактически внедрить новый стандарт аренды.В этой главе основное внимание будет уделено этому процессу, включая примеры и передовой опыт.

Внедрение нового стандарта аренды требует перевода всех существующих договоров аренды с ASC 840 на ASC 842 (или с GASB 13 на GASB 87 или с IAS 17 на IFRS 16). Вот шаги, которые помогут клиентам сделать это и точно зафиксировать их в своей финансовой отчетности:

• Практические средства .Попросите клиентов подумать о своих политических выборах, особенно о практических приемах, которые они решили использовать. Это может значительно сократить объем работы, необходимой при переходе. Основные практические приемы включают:
  1. Дата первоначального применения : Вы можете применить стандарт аренды только к самому последнему периоду без пересчета предыдущих периодов. Если вы выберете этот вариант и укажете в своей финансовой отчетности два периода (например, годы, закончившиеся 31 декабря 2020 г. и 2021 г.), ваша первая запись будет произведена 1 января 2021 г.
     • Преимущество выбора этого практического средства состоит в том, что вам не нужно пересчитывать предыдущие периоды. Конечно, это означает, что у вас будет непоследовательная отчетность по аренде между текущим и предыдущим периодами.
  2. Переоценка договоров аренды : Вы можете отказаться от переоценки трех различных факторов аренды:
     1. Существуют ли договоры аренды с истекшим сроком или существующие
     2. Классификация операционной и капитальной (теперь финансовой) аренды по существующим или истекшим договорам аренды
     3. Подходят ли первоначальные прямые затраты по существующим договорам аренды для капитализации в соответствии с новым стандартом учета аренды
  3. Использование ретроспективы : Вы можете использовать ретроспективный анализ при продлении аренды и опционах на покупку при определении срока аренды, а также ретроспективный анализ при оценке обесценения актива ФПП.
  4. Ставка дисконтирования : Вы можете применить единую скидку к портфелю договоров аренды с достаточно похожими характеристиками (например, аналогичным сроком аренды для аналогичного класса базового актива).

• Обязательство по аренде . Рассчитайте приведенную стоимость всех будущих арендных платежей (ежемесячная арендная плата, включая известные эскалаторы, гарантии остаточной стоимости, исключая арендные каникулы) после Первоначальной даты подачи заявки. Это ваше обязательство по аренде.

• Актив в форме права пользования (ФПИ) . Начиная с обязательства по аренде, добавьте или вычтите остатки в балансе, относящиеся к данному договору аренды. Сюда могут входить суммы отсроченной аренды, полученные льготы или другие первоначальные прямые затраты, рассчитанные в соответствии с ASC 840 или IAS 17.
  1. В целом сюда не входят улучшения арендованного имущества, порядок учета которых остается относительно неизменным в соответствии с новым стандартом аренды.

• Забронируйте! Зарегистрируйте свои активы и обязательства на дату подачи первоначальной заявки, и вы готовы перейти к новому стандарту аренды.

• Затронутый капитал? Мы привыкли, что изменения в стандартах бухгалтерского учета, влияющие на капитал, имеют кумулятивный эффект на изменение принципов бухгалтерского учета. Принятие нового стандарта аренды , а не повлияет на капитал для наиболее распространенных типов аренды. Ниже мы привели несколько примеров того, как это может повлиять на справедливость.

1. Первоначальные прямые затраты . Если ваш клиент решит переоценить аренду, не выбрав практическое средство, указанное в пункте 1 (b) выше, определение первоначальных прямых затрат теперь изменилось, и, как следствие, их начальная запись может повлиять на капитал.
2. Взгляд назад на обесценение или срок аренды . Если ваш клиент все же выберет практический метод использования ретроспективного анализа обесценения или срока аренды арендованного актива, как указано в пункте 1 (c) выше, это может повлиять на его капитал.
3. Переход к операционной аренде согласно МСФО (IFRS) 16 . Согласно МСФО (IFRS) 16, есть два варианта определения актива ФПП для того, что было операционной арендой. Один из вариантов соответствует ASC 842 и не повлияет на капитал. Другой вариант оценивает Актив ФПП так, как если бы МСФО (IFRS) 16 применялся на дату начала аренды.Запись в журнале для этого варианта (включая новое обязательство по аренде и удаление существующих остатков в соответствии с МСФО (IAS) 17) будет включать запись в капитал.
4. Другие сценарии, которые могут повлиять на собственный капитал . Соглашения, рассчитанные на индивидуальный заказ, курсовые разницы и операции продажи с обратной арендой также могут влиять на капитал.

Примечание. При оценке условий аренды или продления договора аренды со связанными сторонами применяйте ту же логику, что и для всех договоров аренды. FASB дал понять, что они не собирались просить бухгалтеров попытаться определить экономическую сущность соглашения со связанными сторонами или сравнить аренду с рыночными условиями.

Хотите увидеть параллельно примеры перехода аренды в соответствии с новым стандартом? Возьмите руководство.

IAS 17 — Аренда

• Интерпретация IFRIC 4 «Определение наличия в соглашении условий аренды»
• SIC-15 Операционная аренда — льготы
• SIC-27 Оценка существа сделок в правовой форме аренды

Цель МСФО (IAS) 17 (1997) состоит в том, чтобы предписать арендаторам и арендодателям соответствующую учетную политику и раскрытие информации, которые должны применяться в отношении финансовой и операционной аренды.

МСФО (IAS) 17 применяется ко всем договорам аренды, кроме договоров аренды полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных регенеративных ресурсов и лицензионных договоров на фильмы, видео, пьесы, рукописи, патенты, авторские права и тому подобное. [IAS 17.2]

Однако МСФО (IAS) 17 не применяется в качестве основы для оценки следующих арендованных активов: [МСФО (IAS) 17.2]

• недвижимость, удерживаемая арендаторами и учитываемая как инвестиционная недвижимость, для которой арендатор использует модель справедливой стоимости, изложенную в МСФО (IAS) 40
• инвестиционная недвижимость, предоставленная арендодателями по договорам операционной аренды (см. МСФО (IAS) 40)
• биологические активы, удерживаемые арендаторами по договорам финансовой аренды (см. МСФО (IAS) 41)
• биологические активы, предоставленные арендодателями по договорам операционной аренды (см. МСФО (IAS) 41)

Аренда классифицируется как финансовая, если по ней передаются практически все риски и выгоды, связанные с владением.Все прочие договоры аренды классифицируются как операционная аренда. Классификация производится при заключении договора аренды. [IAS 17.4]

Является ли аренда финансовой или операционной, это зависит от содержания операции, а не от формы. Ситуации, которые обычно приводят к классификации аренды как финансовой, включают следующее: [IAS 17.10]

• договор аренды передает право собственности на актив арендатору к концу срока аренды
• у арендатора есть опцион на покупку актива по цене, которая, как ожидается, будет значительно ниже справедливой стоимости на дату, когда опцион становится возможным, чтобы в начале срока аренды было достаточно уверенно, что опцион будет исполнен
• срок аренды составляет большую часть срока экономической службы актива, даже если право собственности не передается
• в начале срока аренды приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет, по крайней мере, практически всю справедливую стоимость арендуемого актива
• арендные активы носят специализированный характер, так что только арендатор может использовать их без внесения значительных изменений

Другие ситуации, которые также могут привести к классификации в качестве финансовой аренды: [IAS 17.11]

• если арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, убытки арендодателя, связанные с расторжением договора аренды, несет арендатор
• прибыли или убытки от колебаний справедливой стоимости остаточной стоимости приходятся на арендатора (например, посредством скидки на арендные платежи)
• арендатор имеет возможность продолжать аренду на вторичный период по арендной плате, которая существенно ниже рыночной

Если аренда включает в себя как землю, так и здания, организация отдельно оценивает классификацию каждого элемента как финансовой или операционной аренды.При определении того, является ли элемент земли операционной или финансовой арендой, важным соображением является то, что земля обычно имеет неопределенный экономический срок службы [IAS 17.15A]. Когда это необходимо для классификации и учета аренды земли и зданий, минимальные арендные платежи (включая любые единовременные авансовые платежи) распределяются между землей и элементами зданий пропорционально относительной справедливой стоимости долей аренды в земельный элемент и элемент зданий в договоре аренды на момент заключения договора аренды.[МСФО (IAS) 17.16] Для аренды земли и зданий, при которой сумма, которая первоначально признавалась бы за элемент земли, несущественна, земля и здания могут рассматриваться как единое целое для целей классификации аренды и классифицироваться как финансовая или текущая аренда. [IAS 17.17] Однако отдельная оценка элементов земли и зданий не требуется, если доля арендатора как в земле, так и в зданиях классифицируется как инвестиционная недвижимость в соответствии с IAS 40 и принята модель справедливой стоимости.[IAS 17.18]

В финансовой отчетности арендаторов должны применяться следующие принципы:

• на начало срока аренды финансовая аренда должна учитываться как актив и обязательство по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости актива и приведенной стоимости минимальных арендных платежей (дисконтированных по процентной ставке, заложенной в договоре аренды, если это практически осуществимо, или по ставке привлечения дополнительных заемных средств организации) [IAS 17.20]
Платежи по финансовой аренде
• должны быть пропорционально распределены между финансовыми расходами и уменьшением непогашенного обязательства (финансовые расходы должны распределяться таким образом, чтобы получить постоянную периодическую ставку процента на оставшийся остаток обязательства) [МСФО (IAS) 17.25]
• политика амортизации активов, находящихся в финансовой аренде, должна соответствовать политике в отношении собственных активов. Если нет разумной уверенности в том, что арендатор получит право собственности в конце срока аренды, актив должен амортизироваться в течение более короткого из следующих периодов: срок аренды или срок службы актива [IAS 17.27]
• для операционной аренды, арендные платежи должны признаваться в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках в течение срока аренды равномерно, за исключением случаев, когда другой систематический метод более репрезентативен для распределения выгод пользователя во времени [IAS 17.33]

Льготы по соглашению о новой или возобновленной операционной аренде должны признаваться арендатором как уменьшение арендных расходов в течение срока аренды, независимо от характера или формы стимула или сроков выплат. [SIC-15]

В финансовой отчетности арендодателей должны применяться следующие принципы:

• в начале срока аренды арендодатель должен отражать финансовую аренду в балансе как дебиторскую задолженность в сумме, равной чистым инвестициям в аренду [IAS 17.36]
• арендодатель должен признавать финансовый доход на основе модели, отражающей постоянную периодическую норму прибыли на чистые непогашенные инвестиции арендодателя в отношении финансовой аренды [IAS 17.39]
• активов, предназначенных для операционной аренды, должны быть представлены в балансе арендодателя в соответствии с характером актива. [МСФО (IAS) 17.49] Арендный доход должен признаваться в течение срока аренды равномерно, за исключением случаев, когда другая систематическая основа более репрезентативна для уменьшения временного графика, в течение которого выгода от использования, полученная от арендованного актива, уменьшается [МСФО (IAS) 17.50]

Льготы по соглашению о новой или возобновленной операционной аренде должны признаваться арендодателем как уменьшение арендного дохода в течение срока аренды, независимо от характера или формы стимула или сроков выплат. [SIC-15]

Арендодатели-производители или дилеры должны включать прибыль или убыток от продаж за тот же период, что и при прямой продаже. Если начисляются искусственно заниженные процентные ставки, прибыль от продаж должна быть ограничена той, которая применялась бы, если бы взималась коммерческая процентная ставка.[IAS 17.42]

Согласно поправкам к МСФО (IAS) 17 от 2003 года, первоначальные прямые и дополнительные затраты, понесенные арендодателями при заключении договоров аренды, должны признаваться в течение срока аренды. Они больше не могут относиться к расходам по мере возникновения. Такой подход не применяется к арендодателям, являющимся производителями или дилерами, в случае признания такой стоимости в качестве расхода при признании прибыли от продаж.

Для операции продажи с обратной арендой, которая приводит к финансовой аренде, любое превышение поступлений над балансовой стоимостью откладывается и амортизируется в течение срока аренды.[IAS 17.59]

Для операции, которая приводит к операционной аренде: [IAS 17.61]

• если сделка явно осуществляется по справедливой стоимости — прибыль или убыток следует признать немедленно
• , если цена продажи ниже справедливой стоимости — прибыль или убыток следует признавать немедленно, за исключением случаев, когда убыток компенсируется будущей арендной платой по цене ниже рыночной, убыток следует амортизировать в течение периода использования
• , если цена продажи выше справедливой стоимости — превышение справедливой стоимости должно быть отложено и амортизировано в течение периода использования
• , если справедливая стоимость на момент операции меньше балансовой стоимости, убыток, равный разнице, должен быть признан немедленно [IAS 17.63]

• балансовая стоимость актива
• сверка минимальной суммы арендных платежей и их приведенной стоимости
• сумм минимальных арендных платежей на отчетную дату и их приведенной стоимости, для:
  • следующий год
  • лет 2-5 вместе
  • свыше пяти лет
• условная арендная плата, признанная в качестве расхода
• общий будущий минимальный доход от субаренды по нерасторгаемым договорам субаренды
• общее описание существенных договоров аренды, включая условия условной аренды, варианты продления или покупки, а также ограничения, налагаемые на дивиденды, займы или дальнейшую аренду

• сумм минимальных арендных платежей на отчетную дату по неотменяемым договорам операционной аренды за:
  • следующий год
  • лет 2-5 вместе
  • свыше пяти лет
• общий будущий минимальный доход от субаренды по нерасторгаемым договорам субаренды
• Платежи по аренде и субаренде, признанные в составе доходов за период
• условная арендная плата, признанная в качестве расхода
• общее описание существенных договоров аренды, включая условия условной аренды, возможности продления или покупки, а также ограничения, налагаемые на дивиденды, займы или дальнейшую аренду

• сверка между валовыми инвестициями в аренду и приведенной стоимостью минимальных арендных платежей;
• валовых инвестиций и приведенной стоимости минимальных арендных платежей к получению:
  • следующий год
  • лет 2-5 вместе
  • свыше пяти лет
• Незаработанный финансовый доход
• негарантированная остаточная стоимость
• накопленный резерв по безнадежным арендным платежам к получению
• условная рента, признанная в составе доходов
• общее описание существенных договоров аренды

• суммы минимальных арендных платежей на отчетную дату по неотменяемой операционной аренде в совокупности и за:
  • следующий год
  • лет 2-5 вместе
  • свыше пяти лет
• условная арендная плата, признанная в составе доходов
• общее описание существенных договоров аренды

Офис аудитора штата Вашингтон

Часто задаваемые вопросы по основам GAAP

Как определить ставку дисконтирования, если в договоре аренды процентная ставка не указана?

Общая цель состоит в том, чтобы дисконтировать арендные платежи с использованием процентной ставки, по которой совершается сделка.Часто это не указывается в договорах аренды. Это может быть ставка, заложенная в договоре аренды. Если неявную ставку аренды определить нелегко, следует использовать расчетную ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатора . Это ставка, которую арендатор будет взимать за заимствование сумм арендных платежей в течение срока аренды.

Я использовал ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатора, и в первые годы длительной аренды у меня была отрицательная амортизация. Это разумно?

Отрицательная амортизация означает, что использованная ставка дисконтирования была слишком высокой.Определение ставки дисконтирования может потребовать значительного профессионального суждения. Даже при соблюдении общих рекомендаций GASB вам необходимо использовать ставку, разумную для характера транзакции. Слишком высокая ставка, даже если это ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатора, не является разумной и не подразумевается в соглашении. Если установленная ставка приводит к отрицательной амортизации, правительствам рекомендуется использовать ставку дисконтирования, которая не приведет к отрицательной амортизации.

Что делать, если арендатор полностью оплачивает аренду? Какую ставку мы используем для дисконтирования текущей стоимости?

Если аренда предоплачена, «финансирование» отсутствует, и поэтому сумма, полученная арендодателем, уже равна приведенной стоимости. Арендодатель амортизирует дебиторскую задолженность по аренде и отложенный доход в размере общей суммы ежемесячных платежей.

Является ли выручка от аренды операционной или внеоперационной выручкой?

Текущее руководство GASB 34 подразумевает, что , если аренда является неотъемлемой частью основных текущих операций фонда (например, порт), тогда доход от аренды и связанный с ним процентный доход являются операционными доходами.Однако в предварительном документе GASB по усовершенствованиям модели финансовой отчетности (см. Главу 4, параграф 3) выражается точка зрения GASB о том, что все доходы и расходы, связанные с финансированием (включая аренду), следует определять как неоперационные. СДЛ примет любую точку зрения. Имейте в виду, что после завершения усовершенствования модели финансовой отчетности вам, возможно, придется изменить порядок учета.

Должно ли признание отложенного притока производиться линейным методом? Это приводит к разным сальдо дебиторской задолженности по аренде и отложенного притока.

№ GASB 87 указывает только «систематически и рационально в течение срока аренды». Например, приемлем метод эффективной процентной ставки.

Должны ли мы включать все эти договоры аренды между фондами внутреннего обслуживания и другими фондами?

Нет. Аренда между предприятиями не регулируется GASB 87. Предостережение — Аренда между первичным государственным сектором и дискретно представленной компонентной единицей регулируется GASB 87. Аренда между первичным государственным сектором и смешанной компонентной единицей не регулируется GASB 87 .Но когда единица смешанных компонентов представляет свою собственную финансовую отчетность, применяется GASB 87.

Представляем сравнительную отчетность. Мы должны повторить этот третий год в MD&A?

№

Мы сдаем землю в аренду фермеру для выращивания сельскохозяйственных культур. Исключено ли это, потому что живые растения являются биологическим активом?

Нет. Хотя GASB 87 исключает аренду биологических активов (например, древесины, живых растений и животных), базовым активом, сдаваемым в аренду в данном случае, является земля.

Что делать, если арендодатель может заменить один базовый актив на другой во время договора?

Право на использование актива другого предприятия отличается от самого базового актива. Таким образом, замена практически идентичного актива не нарушает определения аренды.

Сервитут — это аренда?

Может быть. Сервитут — это аренда, если он соответствует определению аренды. Временный сервитут соответствует определению, если он действует на определенный период времени и представляет собой обмен или обмен, подобный сделке.Постоянный сервитут не соответствует определению, потому что он не соответствует критерию периода времени.

У нас есть многолетнее соглашение об аренде помещения в школьном округе, но только в течение учебного года. Подлежит ли это аренде согласно GASB 87?

Да. Требование заключения контракта «на период времени» не требует непрерывного использования базового актива.

Мы сдаем оборудование в лизинг, ежемесячные платежи включают страховые взносы на страхование оборудования.Стоит ли отдельно учитывать страховые взносы?

Да. Вам следует разделить договоры на аренду и компоненты, не связанные с арендой (и несколько договоров аренды в договоре, если базовые активы имеют разные условия аренды). Вам следует распределить цену контракта между несколькими компонентами аренды, сначала используя цены на отдельные компоненты, как указано в контракте. Если контракт не включает отдельные цены для отдельных компонентов или если заявленные цены кажутся необоснованными, вам необходимо будет использовать профессиональное суждение, чтобы определить наилучшую оценку для распределения контрактной цены на каждый компонент.Если нецелесообразно (обратите внимание, что «неудобно» не означает «нецелесообразно») разделить компоненты, тогда вам следует учитывать договор как отдельный договор аренды.

Как GASB 87 влияет на мой расчет чистых инвестиций в основной капитал?

Арендаторы должны включать арендные активы (вид нематериальных капитальных активов) и соответствующие обязательства по аренде в расчет чистых инвестиций в основной капитал. Для арендодателей GASB 87 не влияет на расчет чистых инвестиций в основной капитал.

Наверх

FAQ по кассовому методу

Когда правительство записывает выручку от аренды по коду 34X.XX за услуги BARS или по коду 362.00 BARS по аренде и аренде?

Если лизинг является неотъемлемой частью основных текущих операций фонда (пример — порт), тогда доходы от аренды являются операционными доходами правительства и будут закодированы в соответствующий код 342.XX за услуги BARS.

Если аренда не является неотъемлемой частью основных операций , то выручка от аренды будет кодироваться с кодом 362.XX «Арендная плата и аренда» BARS.

Должны ли мы включать все эти договоры аренды между фондами внутреннего обслуживания и другими фондами?

Нет. Межфондовая аренда (аренда между правительственными ведомствами) не регулируется требованиями к отчетности.

Внимание! Аренда между первичным государственным органом и компонентными единицами подлежит отчетности, поскольку составные единицы не отражаются в финансовой информации первичного государственного управления.

Мы сдаем землю в аренду фермеру для выращивания сельскохозяйственных культур. Исключено ли это, потому что живые растения являются биологическим активом?

Нет. Хотя аренда биологических активов (например, древесины, живых растений и животных) исключается, базовым активом, сдаваемым в аренду, является земля, и поэтому потребуется учет аренды.

Что делать, если арендодатель может заменить один базовый актив на другой во время договора?

Право на использование актива другого предприятия отличается (отдельно) от самого базового актива.Таким образом, замена практически идентичного актива не нарушает определения аренды.

Сервитут — это аренда?

Может быть. Сервитут — это аренда, если он соответствует определению аренды. Временный сервитут соответствует определению, если он действует на определенный период времени и представляет собой обмен или обмен, подобный сделке. Постоянный сервитут не соответствует определению, потому что он не соответствует критерию периода времени.

У нас есть многолетнее соглашение об аренде помещения в школьном округе, но только в течение учебного года.Подлежит ли это аренде отчетности по аренде?

Да. Требование заключения контракта «на период времени» не требует непрерывного использования базового актива.

Мы сдаем оборудование в лизинг, ежемесячные платежи включают страховые взносы на страхование оборудования. Стоит ли отдельно учитывать страховые взносы?

Да. Вам следует разделить договоры на аренду и компоненты, не связанные с арендой (и несколько договоров аренды в договоре, если базовые активы имеют разные условия аренды).Вам следует распределить цену контракта между несколькими компонентами аренды, сначала используя цены на отдельные компоненты, как указано в контракте. Если контракт не включает отдельные цены для отдельных компонентов или если заявленные цены кажутся необоснованными, вам необходимо будет использовать профессиональное суждение, чтобы определить наилучшую оценку для распределения контрактной цены на каждый компонент. Если невозможно (примечание , что «неудобно» не равно «нецелесообразно» ) разделить компоненты, то вам следует учитывать договор как единый договор аренды.

Наверх