Разное

Вмененная аренда: Вмененная аренда, что это?

08.04.1972

Содержание

Отделение арендных платежей от других платежей / КонсультантПлюс

12 Если отдельные элементы соглашения являются договором аренды, стороны соглашения обязаны применять к арендным элементам соглашения требования МСФО (IAS) 17, за исключением случаев, которые в соответствии с пунктом 2 МСФО (IAS) 17 не входят в сферу применения. Соответственно, если отдельные элементы соглашения являются договором аренды, такой договор аренды должен классифицироваться как финансовая аренда или операционная аренда в соответствии с пунктами 7 - 19 МСФО (IAS) 17. Остальные элементы соглашения, не входящие в сферу применения МСФО (IAS) 17, должны отражаться в учете в соответствии с другими стандартами.13 В целях применения требований МСФО (IAS) 17 платежи и прочие виды возмещения, предусмотренные соглашением, с даты начала отношений по соглашению или даты пересмотра соглашения должны быть разделены на относящиеся к аренде и относящиеся к другим элементам соглашения, исходя из относительной справедливой стоимости всех элементов. В соответствии с определением, содержащимся в пункте 4 МСФО (IAS) 17, минимальные арендные платежи включают только платежи за аренду (т.е. за право на использование актива) и не включают платежи по другим элементам соглашения (например, по услугам и стоимости входящих ресурсов).

14 В некоторых случаях отделение арендных платежей от платежей по другим элементам соглашения требует от покупателя использования того или иного метода расчетной оценки. Например, покупатель может произвести расчетную оценку арендных платежей на основе договора об аренде сопоставимого актива, не содержащего других элементов, либо путем расчетной оценки платежей по другим элементам соглашения на основе сопоставимых соглашений с последующим вычетом этих платежей из общей суммы платежей по соглашению.

15 Если покупатель приходит к выводу о практической неосуществимости надежного разделения платежей, он должен:

(a) в случае финансовой аренды признать актив и обязательство в сумме, равной справедливой стоимости <1> актива, являющегося объектом соглашения, который был идентифицирован в качестве предмета аренды в соответствии с пунктами 7 и 8. Впоследствии сумма обязательства будет уменьшаться по мере осуществления платежей и признания вмененных финансовых расходов по обязательству с использованием ставки привлечения дополнительных заемных средств покупателем <2>;

--------------------------------

Определение справедливой стоимости, используемое в МСФО (IAS) 17, отличается в некоторых аспектах от определения справедливой стоимости, используемого в МСФО (IFRS) 13. Следовательно, при применении МСФО (IAS) 17 организация оценивает справедливую стоимость в соответствии с МСФО (IAS) 17, а не МСФО (IFRS) 13. Т.е. ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором, как этот термин определен в пункте 4 МСФО (IAS) 17.

 

(b) в случае операционной аренды рассматривать все платежи по соглашению как арендные платежи в целях соответствия требованиям к раскрытию информации, предъявляемым МСФО (IAS) 17, но

(i) раскрыть такие платежи отдельно от минимальных арендных платежей по прочим соглашениям, не включающим платежи по элементам, не являющимся договорами аренды, и

(ii) указать, что раскрытые платежи также включают платежи по элементам соглашения, не являющимся договорами аренды.

Открыть полный текст документа

изменение уровня арендной платы в Чехии за период 1995-2015 гг.

В Чехии всего 4,2 млн. единиц жилья. Из них 55 % квартир и 45 % семейных домов. Приблизительно две трети жилищного фонда находится в частной собственности. Исключительное место в Чешской Республике занимает Прага, где стоимость аренды жилья на 37 % выше, чем среднее значение по стране.

В 1995 г. находилось 15 % квартир в частной собственности, в 2005 г. было уже 42 %, а в 2017 г. почти 64 %. Практически каждая 7-ая частная квартира сдается в аренду, в остальных живут сами владельцы и их семьи. Приватизация, перевод кооперативного или муниципального имущества в частную собственность, снизила количество не частных квартир за 20 лет, приблизительно, на половину. Хотя количество переоформленных квартир постепенно падает, сам процесс еще далеко не закончен и в последующих годах можно предположить падение доли кооперативного и муниципального жилья.

 

Cтоимость аренды муниципального жилья меньше рыночной на треть

Уровень выплачиваемой аренды довольно сильно отличается между собой по типу собственности сдаваемого жилья. Среднерыночная аренда в 2015 г. составляла 8 тыс. крон. Уровень аренды в муниципальных и кооперативных видах собственности составляла 2,3 — 2,8 тыс. крон. С 1995 по 2005 гг. аренда поднялась у кооперативных собственников в 4,7 раз, в муниципальных в 6,1 раз, у частников в 4,2 раза (основа изначально выше, поэтому этот показатель сравнивать с другими не стоит). За этот же промежуток времени цена на аренду всех типов собственности выросла в 1,9 раз. Из этого можно заключить, что доля платежей за жилье по расходам значительно выросла.

К концу 2012 закончился процесс дерегуляции арендной платы и от 1 января 2013 года была установлена договорная цена аренды, когда по общему соглашению сторон устанавливается необходимая сумма. На муниципальные квартиры данное решение не влияет и поэтому аренда растет медленным темпом.

Для подсчета оплаченной и вмененной стоимости аренды в 2011 г. было установлено новое статистическое исследование предложенных цен аренды. В результаты вошла информация о стоимости аренды квартир без мебели первой категории без расходов на жкх в 143 областях Чехии. В трех самых крупных городах (Прага, Брно, Острава) были исследованы детально отдельные районы. Цены указаны до сдачи в аренду, это значит, что стоимость реализованных аренд ниже.

Результаты кризиса 2008 г. довольно трудно оценить, так как статистика перед 2011 г. не собиралась. Тем не менее, можно частично увидеть, что уровень стоимости аренды поначалу упал, но потом последовало оживление. Интересно то, что тренд падения и последующего роста, проходил в разных областях Чехии в разное время. Самое раннее когда аренда стала расти было в начале 2013 г. в Праге, Брне и их ближней округе. Постепенно подключались и другие города, но например в Остраве падение продолжалось до середины 2016 г., постепенный рост был замечен только в нескольких последних кварталах. Отдельного внимания заслуживает развитие рынка в Праге, где в каждом из последних четырех кварталов уровень аренды кооперативов и муниципалитета выросло на 2-3 %, а частной собственности на 11% выше чем годом ранее.

 

В Праге стоимость аренды выше на треть

Как было уже замечено, вмененная аренда соответствует рыночной стоимости аренды среди подобного жилья. Ценовой уровень рыночной стоимости в отдельных краях можно примерно сравнить с вмененной ставкой. Она содержит в себе реализованную аренду за все квартиры, в которых проживают владельцы и показывает размер области, размер квартиры, ее качества и тд. В связи с международной практикой проводятся следующие корректировки, например пересчет реализованной цены, вычет совместных услуг, а из этого следует, что ценовой уровень ниже, чем у тех цен, которые предложены через интернет.

Особенное положение в Чехии только у Праги, где стоимость аренды выше на 37 % среднего значения по стране. В Праге находится более 20% всех квартир и квартирных домов, доля по сдаче в аренду приближается к 30 %. Вторым крупнейшим регионом, с точки зрения сдачи в аренду и количеству квартир, является Южноморавский край и Брно, третьим идет Стршедочешский край.

Сколько платят за снимаемое жилье в Европе

Методикой вычисления ценового уровня между странами Европы занимается Европейская сравнительная программа. Она собирает информацию с каждой отдельной страны и публикует результаты. Тут главное внимательно и правильно произвести расшифровку данных, так как не все страны предоставляют данные в полной мере. Между тем Чешская Республика, как одна из бывших посткоммунистических стран, отправляет данные в полной мере о жилье, а также активно делится советами для постоянного улучшения международной сравнительной методики.

Судя по индексу PLI в 2015 г., сумма оплаченной аренды в Чехии составила 30 % от этого же показателя по Германии и 40 % по Австрии. В Чехии, как мы рассказывали ранее, существует три основных типа цен на аренду квартир: рыночный, кооперативный и муниципальный. Последние два типа довольно сильно влияют на средний ценовой уровень, если бы в Чехии работала только рыночная система установки цен на аренду квартир, то в сравнении с западными соседями уже не такой большой отрыв — Германия выше на 62 % Чехии, а Австрия на 28 %. Уровень рыночной аренды у нас в два раза выше Словацкого и в три раза выше Польского, рынки которых относятся к одним их самых дешевых в Европе.

Остались вопросы или есть деловое предложение? Пишите на [email protected]

Базовый индекс потребительских цен м/м

Базовый индекс потребительских цен, м/м (Core Consumer Price Index (CPI) m/m) отражает изменение цен на товары и услуги в еврозоне в отчетном месяце по сравнению с предыдущим. Индексы потребительских цен рассчитываются отдельно для каждого государства, входящего в состав еврозоны. Затем они все по утвержденной методологии сводятся в общий гармонизированный индекс потребительских цен (HICP).

Индекс потребительских цен демонстрирует изменение цен с точки зрения домохозяйств, которые являются конечными потребителями товаров и услуг. В корзину его расчета входят основные категории товаров и услуг: одежда, жилье, коммунальные расходы, здоровье, транспорт, связь, отдых и культура, образование, отели и рестораны, и последняя категория – «разное».

В расчет базового индекса не входят цены на продукты питания, алкоголь, табачные изделия и энергию, в силу высокой волатильности. Также игнорируются продукты и услуги, которые не являются частью конечных потребительских расходов домохозяйств, а также некоторые категории расходов, которые невозможно поставить под единую систему учета: например, азартные игры, вмененная аренда жилья, страхование жизни, государственное страхование здоровья, косвенно исчисляемые услуги по финансовому посредничеству и т.д.

Индекс потребительских цен, или инфляция в еврозоне – показатель ценовой стабильности, который Совет Управляющих ЕЦБ использует для оценки эффективности денежно-кредитной политики. Рост индекса в условиях недостаточной инфляции положительно сказывается на котировках евро.

График последних значений:

актуальные данные

прогнозные

График всей доступной истории значений макроэкономического показателя "Базовый индекс потребительских цен в Европейском Союзе м/м (European Union Core Consumer Price Index (CPI) m/m)". Пунктирной линией показаны прогнозные значения экономического индикатора на указанные даты.

Существенное отклонение реального значения от прогноза может вызывать кратковременное усиление или ослабление национальной валюты страны на рынке Forex. Особое место занимают пороговые значения индикаторов, призванные сигнализировать о приближении критического состояния экономики страны (региона).

%d0%b2%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%b0%d1%8f%20%d1%81%d1%82%d0%be%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c — с русского на все языки

Все языкиАбхазскийАдыгейскийАфрикаансАйнский языкАканАлтайскийАрагонскийАрабскийАстурийскийАймараАзербайджанскийБашкирскийБагобоБелорусскийБолгарскийТибетскийБурятскийКаталанскийЧеченскийШорскийЧерокиШайенскогоКриЧешскийКрымскотатарскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧувашскийВаллийскийДатскийНемецкийДолганскийГреческийАнглийскийЭсперантоИспанскийЭстонскийБаскскийЭвенкийскийПерсидскийФинскийФарерскийФранцузскийИрландскийГэльскийГуараниКлингонскийЭльзасскийИвритХиндиХорватскийВерхнелужицкийГаитянскийВенгерскийАрмянскийИндонезийскийИнупиакИнгушскийИсландскийИтальянскийЯпонскийГрузинскийКарачаевскийЧеркесскийКазахскийКхмерскийКорейскийКумыкскийКурдскийКомиКиргизскийЛатинскийЛюксембургскийСефардскийЛингалаЛитовскийЛатышскийМаньчжурскийМикенскийМокшанскийМаориМарийскийМакедонскийКомиМонгольскийМалайскийМайяЭрзянскийНидерландскийНорвежскийНауатльОрокскийНогайскийОсетинскийОсманскийПенджабскийПалиПольскийПапьяментоДревнерусский языкПортугальскийКечуаКвеньяРумынский, МолдавскийАрумынскийРусскийСанскритСеверносаамскийЯкутскийСловацкийСловенскийАлбанскийСербскийШведскийСуахилиШумерскийСилезскийТофаларскийТаджикскийТайскийТуркменскийТагальскийТурецкийТатарскийТувинскийТвиУдмурдскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийУзбекскийВьетнамскийВепсскийВарайскийЮпийскийИдишЙорубаКитайский

 

Все языкиАнглийскийНемецкийНорвежскийКитайскийИвритФранцузскийУкраинскийИтальянскийПортугальскийВенгерскийТурецкийПольскийДатскийЛатинскийИспанскийСловенскийГреческийЛатышскийФинскийПерсидскийНидерландскийШведскийЯпонскийЭстонскийТаджикскийАрабскийКазахскийТатарскийЧеченскийКарачаевскийСловацкийБелорусскийЧешскийАрмянскийАзербайджанскийУзбекскийШорскийРусскийЭсперантоКрымскотатарскийСуахилиЛитовскийТайскийОсетинскийАдыгейскийЯкутскийАйнский языкЦерковнославянский (Старославянский)ИсландскийИндонезийскийАварскийМонгольскийИдишИнгушскийЭрзянскийКорейскийИжорскийМарийскийМокшанскийУдмурдскийВодскийВепсскийАлтайскийЧувашскийКумыкскийТуркменскийУйгурскийУрумскийЭвенкийскийБашкирскийБаскский

В Швейцарии планируют реформу налогов в сфере недвижимости

Проживание в собственном доме в Швейцарии может весьма заметно сказаться на ситуации с налогами. Keystone/Walter Bieri

Одной из особенностей Швейцарии является дополнительный налог для домовладельцев, который они должны платить, даже если и не сдают свои дома в аренду. В прошлом попытки покончить с налогообложением так называемой вменённой (условно начисляемой) арендной платы для проживающих на своей площади собственников регулярно терпели неудачу, даже несмотря на давление, оказываемое на Швейцарию на международном уровне.

Этот контент был опубликован 21 марта 2019 года - 07:00
Оливье Пошар

Оливье Пошар ( Оливье Пошар), swissinfo.ch

Доступно на 8 других языках

В частности, Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСРВнешняя ссылка) неоднократно рекомендовала Швейцарии отменить этот порядок налогообложения, поскольку он рассматривается в качестве существенного фактора, способствующего росту объемов потребительской задолженности в Швейцарии, особенно по сравнению с другими странами. В самой Швейцарии противники этого налога также утверждают, что вменённая арендная плата за недвижимое имущество создает для владельцев жилья искусственное и несправедливое налоговое бремя.

Уточним, что в своих ежегодных налоговых декларациях домовладельцы обязаны указывать предполагаемую вменённую стоимость недвижимости, которая даже, может быть, и не сдается внаём, то есть никакой прибыли собственники этой недвижимости не получают. Эта мнимая сумма эквивалентна оплате, которую они получали бы, если бы сдавали жилье в аренду. В результате их налогооблагаемый доход оказывается завышен, и с них требуют уплатить неадекватно завышенные налоги.

Виновата, как всегда, швейцарская стабильность: здесь многое существует десятилетиями и даже веками, и порой на некоторые вещи никто уже не обращает внимания — но до поры до времени, как в этом случае, когда речь пошла уже «о святом», а именно о налогах и деньгах. Система налогообложения вменённой арендной платы была введена в Швейцарии во время Первой мировой войны, поскольку правительство занималось тогда поиском дополнительных финансовых поступлений, с тем чтобы компенсировать убытки федерального бюджета, возникшие в результате резкого падения объемов таможенных платежей в период мирового вооруженного конфликта.

Хотели как лучше...

В то время эта мера считалась временной, но, как известно, нет ничего более постоянного, чем что-либо временное. Действие данного порядка неоднократно продлевали вплоть до 1958 года, после чего он из временного... стал постоянным. Обосновывался этот шаг стремлением уравнять в правах и обязанностях налогоплательщиков, коль скоро арендаторы жилья не имеют права списывать с налогооблагаемой базы свои расходы на аренду жилой площади, из-за чего оказываются в невыгодном положении по сравнению с более состоятельными гражданами, доходы которых позволяют им приобрести дом в собственность.

Со своей стороны домовладельцы могли применять соответствующий налоговый вычет как при процентных платежах банку по ипотечному кредиту, так и при расходах на содержание или ремонт недвижимости, в которой они проживают и которой владеют. В ситуации каждого конкретного домовладельца вменённая арендная плата может быть, а может и не быть дополнительным налоговым бременем. Чтобы не запутаться окончательно, приведём два примера, которые могут помочь разобраться в том, кто при нынешней системе налогообложения оказывается в выигрыше, а кто в проигрыше. 

С одной стороны, мы имеем, например, домовладельцев преклонного возраста, которые, как правило, уже расплатились с ипотекой, и зачастую в их планы вообще не входят больше значительные расходы, например на капитальный ремонт или на реконструкцию дома. А это означает, что налог на вменённый теоретический доход от сдачи этой недвижимости в аренду нельзя будет сократить за счет зачета расходов на ремонт или реконструкцию.

В глазах этой категории домовладельцев такое дополнительное налоговое бремя может быть воспринято как весьма несправедливое. Иначе обстоит дело с домовладельцами, которые всё еще должны платить проценты по ипотеке или планируют капитальный ремонт. Они могут сэкономить на налогах, если процентные платежи или стоимость капитального ремонта будут выше вмененной стоимости аренды.

Пока безуспешно

В Швейцарии дискуссии об изменении такого порядка налогообложения вменённого арендного дохода возникают периодически. Вопрос о возможной отмене этого порядка регулярно выступает на первый план в общественных дискуссиях. Одни аргументируют, что увеличение налогового бремени домовладельцев за счет добавления налога на несуществующий доход является несправедливым абсурдом.

Другие добавляют, что такая система отбивает у домовладельцев желание погашать свои ипотечные кредиты, ведь платежи по ним можно списывать с налогов, что позволяет компенсировать несправедливый налог на вменённый арендный доход. А это, с другой стороны, ведет к абсолютному увеличению совокупного объема частной финансовой задолженности физических лиц в Швейцарии, притом что по данному показателю Конфедерация и так уже находится практически впереди планеты всей.

Попытки найти приемлемое решение, предпринимавшиеся ранее как в парламенте, так и в ходе референдумов, успехом пока не увенчались. В 2012 году народная законодательная инициатива по отмене налогообложения предполагаемой вменённой арендной платы для лиц на пенсии была отклонена народом. Один из парламентских комитетов недавно выступил с новым предложением, которое считается более сбалансированным и предусматривает несколько вариантов.

Но и оно носит ограниченный характер и не распространяется, например, на загородные дома. Ключевым фактором успешной реформы старого налогового порядка стал бы поиск такого сбалансированного решения, которое в итоге предусматривало бы лишение домовладельцев тех налогово-финансовых преимуществ, которыми они пользуются в отличие от большинства населения, около 60% которого, согласно официальным данным, проживает именно в съемном жилье.

Возможный референдум

Карло Соммаруга (Carlo Sommaruga), член парламента от левой социал-демократической партии (SP) и председатель Организации арендаторов жилья франкоязычной части ШвейцарииВнешняя ссылка, уже дал, однако, понять, что будет внимательно следить за ситуацией и без колебаний выступит против любого неблагоприятного для арендаторов парламентского решения, прибегнув даже к инструментам прямой демократии. 

Все это свидетельствует только о том, насколько трудно найти решение этой застарелой проблемы. В итоге ведь неизбежно появятся не только те, кто будет в выигрыше, но и те, кому не повезет. На данном этапе упомянутый парламентский комитет направил свои предложения на рассмотрение, запустив процедуру общественного обсуждения и межведомственного согласования (Vernehmlassung). 

Исходя из полученной реакции парламент приступит к обсуждению этих предложений, а на более позднем этапе, после несомненно бурной общественной дискуссии, избиратели, возможно, выразят на этот счет свое окончательное мнение, может быть, даже на новом референдуме.

Статья в этом материале

Ключевые слова:

Эта статья была автоматически перенесена со старого сайта на новый. Если вы увидели ошибки или искажения, не сочтите за труд, сообщите по адресу [email protected] Приносим извинения за доставленные неудобства.

Международные стандарты финансовой отчетности - тест 5

Главная / Экономика / Международные стандарты финансовой отчетности / Тест 5 Упражнение 1:
Номер 1
Как называется сумма налога на прибыль, подлежащая выплате в будущие периоды в связи с налогооблагаемой временной разницей?

Ответ:

&nbsp(1) отложенное налоговое требование&nbsp

&nbsp(2) налогооблагаемая прибыль&nbsp

&nbsp(3) текущий налог&nbsp

&nbsp(4) отложенное налоговое обязательство&nbsp



Номер 2
Чистая прибыль или убыток за период до вычета расходов на налог на прибыль называется

Ответ:

&nbsp(1) балансовой прибылью&nbsp

&nbsp(2) налогооблагаемой прибылью&nbsp

&nbsp(3) отложенным налоговым обязательством&nbsp

&nbsp(4) отложенной прибылью&nbsp



Номер 3
Как называются активы, которые принадлежат фонду, юридически отделенному от отчитывающейся компании и существующему исключительно с целью осуществления финансирования и выплат вознаграждений работникам?

Ответ:

&nbsp(1) активы пенсионного плана&nbsp

&nbsp(2) стоимость текущих услуг&nbsp

&nbsp(3) затраты на выплату процентов&nbsp

&nbsp(4) пенсионные фонды&nbsp



Упражнение 2:
Номер 1
Какой МСФО раскрывает информацию об аренде?

Ответ:

&nbsp(1) МСФО 24&nbsp

&nbsp(2) МСФО 19&nbsp

&nbsp(3) МСФО 12&nbsp

&nbsp(4) МСФО 17&nbsp



Номер 2
Финансовая аренда — это

Ответ:

&nbsp(1) аренда, по условиям которой передаются практически все риски и выгоды, сопутствующие владению активом&nbsp

&nbsp(2) аренда, которая аннулируется только при наступлении маловероятного непредвиденного обстоятельства&nbsp

&nbsp(3) аренда, которая аннулируется только при наличии разрешения арендодателя&nbsp

&nbsp(4) аренда, которая аннулируется только при выплате со стороны арендатора дополнительных денежных сумм, размер которых таков, что на дату принятия аренды ее продолжение можно обоснованно считать гарантированным&nbsp



Номер 3
Договор, по которому арендодатель представляет арендатору в обмен на плату или серию выплат право пользования активом в течение установленного договором аренды срока, называется

Ответ:

&nbsp(1) лицензионным соглашением&nbsp

&nbsp(2) факторингом&nbsp

&nbsp(3) трастовой операцией&nbsp

&nbsp(4) арендой&nbsp



Упражнение 3:
Номер 1
Как называется договор, по которому неизбежные затраты на погашение обязательства по договору превышают экономические выгоды, которые предполагалось получить при его заключении?

Ответ:

&nbsp(1) условные обязательства&nbsp

&nbsp(2) реструктуризация&nbsp

&nbsp(3) обременительный договор&nbsp

&nbsp(4) вмененной обязанностью&nbsp



Номер 2
Возможные активы, проистекающие из прошлых событий, наличие которых будет подтверждено только после того, как произойдут или не произойдут неопределенные будущие события, не находящиеся полностью под контролем предприятия, называются

Ответ:

&nbsp(1) внеоборотными активами&nbsp

&nbsp(2) условными активами&nbsp

&nbsp(3) оборотными активами&nbsp

&nbsp(4) основными активами&nbsp



Номер 3
Программа, которая планируется и контролируется руководством предприятия и существенным образом изменяет масштаб деятельности, предпринимаемой предприятием, называется

Ответ:

&nbsp(1) обременительным договором&nbsp

&nbsp(2) реструктуризацией&nbsp

&nbsp(3) вмененной обязанностью&nbsp

&nbsp(4) условным обязательством&nbsp



Упражнение 4:
Номер 1
Возможные обязательства, проистекающие из событий прошлых периодов, наличие которых будет подтверждено только после того, как произойдут или не произойдут неопределенные будущие события, называются

Ответ:

&nbsp(1) реструктуризацией&nbsp

&nbsp(2) обременительными договорами&nbsp

&nbsp(3) вмененными обязанностями&nbsp

&nbsp(4) условными обязательствами&nbsp



Номер 2
Как называется событие, которое создает юридическую или вмененную обязанность, приводящую к тому, что у предприятия не остается альтернативной возможности урегулирования этой обязанности?

Ответ:

&nbsp(1) оценочное обязательство&nbsp

&nbsp(2) обязывающее событие&nbsp

&nbsp(3) вмененная обязанность&nbsp

&nbsp(4) юридическая обязанность&nbsp



Номер 3
Обязательства, с неопределенным сроком исполнения или неопределенные по величине, называется

Ответ:

&nbsp(1) оценочным обязательством&nbsp

&nbsp(2) обязывающим событием&nbsp

&nbsp(3) вмененной обязанностью&nbsp

&nbsp(4) обременительным договором&nbsp



Номер 4
Какой МСФО раскрывает информацию об учете оценочных обязательств, условных обязательств и условных активов?

Ответ:

&nbsp(1) МСФО 37&nbsp

&nbsp(2) МСФО 39&nbsp

&nbsp(3) МСФО 33&nbsp

&nbsp(4) МСФО 21&nbsp



Упражнение 5:
Номер 1
Доля арендных выплат, которая не выражена в четко зафиксированной сумме, но основывается на факторе, отличном от простого течения времени, называется

Ответ:

&nbsp(1) минимальной арендной платой&nbsp

&nbsp(2) условной арендной платой&nbsp

&nbsp(3) первоначальной стоимостью&nbsp

&nbsp(4) средней арендной платой&nbsp



Номер 2
Что представляет собой чистая инвестиция в аренду?

Ответ:

&nbsp(1) совокупность минимальных размеров арендной платы в рамках финансовой аренды, получаемых арендодателем, а также любая негарантированная ликвидационная стоимость, причитающаяся арендодателю&nbsp

&nbsp(2) валовую инвестицию в аренду, дисконтированную по ставке процента, предусмотренной в договоре аренды&nbsp

&nbsp(3) часть ликвидационной стоимости арендуемого актива&nbsp

&nbsp(4) долю арендных выплат, которая не выражена в четко зафиксированной сумме, но основывается на факторе, отличном от простого течения времени&nbsp



Номер 3
Неполученный финансовый доход — это

Ответ:

&nbsp(1) часть ликвидационной стоимости арендуемого актива&nbsp

&nbsp(2) валовая инвестиция в аренду, дисконтированная по ставке процента, предусмотренной в договоре аренды&nbsp

&nbsp(3) разница между валовой инвестицией в аренду и чистой инвестицией в аренду&nbsp

&nbsp(4) часть ликвидационной стоимости арендуемого актива, получение которой арендодателем не гарантируется или гарантируется исключительно со стороны третьего лица, связанного с арендодателем&nbsp



Номер 4
Как называется выплата, которая требуется от арендатора, согласно условиям аренды?

Ответ:

&nbsp(1) минимальная арендная плата&nbsp

&nbsp(2) условная арендная плата&nbsp

&nbsp(3) первоначальная стоимость&nbsp

&nbsp(4) средняя арендная плата&nbsp



Упражнение 6:
Номер 1
Как называется увеличение дисконтированной стоимости обязательств по пенсионному плану с установленными выплатами, возникшими в результате труда работников в текущем периоде?

Ответ:

&nbsp(1) справедливая стоимость&nbsp

&nbsp(2) активы пенсионного плана&nbsp

&nbsp(3) стоимость текущих услуг&nbsp

&nbsp(4) стоимость пенсионного плана&nbsp



Номер 2
Пенсия служащим, которая не зависит от их будущей занятости, называется

Ответ:

&nbsp(1) гарантированной пенсией&nbsp

&nbsp(2) льготной пенсией&nbsp

&nbsp(3) максимальной пенсией&nbsp

&nbsp(4) пенсией по выслуге лет&nbsp



Номер 3
Формализованные или неформализованные соглашения, по которым предприятие предоставляет вознаграждения по окончании трудовой деятельности одному или более служащим, называются

Ответ:

&nbsp(1) максимальной пенсией&nbsp

&nbsp(2) пенсионным планом с установленными взносами&nbsp

&nbsp(3) пенсионным планом с установленными выплатами&nbsp

&nbsp(4) планом вознаграждения по окончании трудовой деятельности&nbsp



Номер 4
Что включается в вознаграждения работникам?

Ответ:

&nbsp(1) заработная плата и взносы на социальное страхование&nbsp

&nbsp(2) пенсия, пенсионные льготы, страхование жизни и медицинское обеспечение по окончании трудовой деятельности&nbsp

&nbsp(3) оплачиваемый отпуск за долгосрочный труд или творческий отпуск&nbsp

&nbsp(4) все перечисленное верно&nbsp



Упражнение 7:
Номер 1
В какой статье должны признаваться текущие налоги за текущий и предыдущие периоды?

Ответ:

&nbsp(1) в статье капитала предприятия&nbsp

&nbsp(2) в статье обязательств в размере неуплаченной налоговой суммы&nbsp

&nbsp(3) в статье прибыли предприятия, оставшейся после уплаты налогов&nbsp

&nbsp(4) все перечисленное верно&nbsp



Номер 2
Как называется сумма, которая будет вычитаться с целью уплаты налога из любой экономической выгоды, облагаемой налогом, которая будет поступать предприятию после возмещения им балансовой стоимости?

Ответ:

&nbsp(1) налоговая ставка&nbsp

&nbsp(2) налоговое требование&nbsp

&nbsp(3) налоговое обязательство&nbsp

&nbsp(4) налоговая база актива&nbsp



Номер 3
Как называется разница между балансовой стоимостью актива или обязательства и их налоговой базой?

Ответ:

&nbsp(1) валютная разница&nbsp

&nbsp(2) курсовая разница&nbsp

&nbsp(3) временная разница&nbsp

&nbsp(4) постоянная разница&nbsp



Номер 4
Сумма налога на прибыль, подлежащая уплате (возмещению) по отношению к налогооблагаемой прибыли за период, называется

Ответ:

&nbsp(1) текущим налогом&nbsp

&nbsp(2) отложенным налоговым обязательством&nbsp

&nbsp(3) отложенным налоговым требованием&nbsp

&nbsp(4) возмещаемым обязательством&nbsp



Упражнение 8:
Номер 1
Какой МСФО раскрывает информацию об учете налога на прибыль?

Ответ:

&nbsp(1) МСФО 24&nbsp

&nbsp(2) МСФО 12&nbsp

&nbsp(3) МСФО 7&nbsp

&nbsp(4) МСФО 36&nbsp



Номер 2
Какой МСФО раскрывает информацию о вознаграждениях работникам?

Ответ:

&nbsp(1) МСФО 24&nbsp

&nbsp(2) МСФО 19&nbsp

&nbsp(3) МСФО 12&nbsp

&nbsp(4) МСФО 17&nbsp



Номер 3
При каких видах аренды применяется МСФО 17 «Аренда»?

Ответ:

&nbsp(1) при договорах аренды, заключенных на разведку или использование природных ресурсов, таких как нефть, газ, лес, металлы и другие невозобновляемые ресурсы&nbsp

&nbsp(2) при лицензионных соглашениях, заключенных для таких объектов, как художественные фильмы, видеозаписи, пьесы, рукописи, патенты и авторские права&nbsp

&nbsp(3) при договорах, которые передают права на использование активов, даже если значительные услуги со стороны арендодателя могут потребоваться в связи с эксплуатацией или обслуживанием таких активов&nbsp

&nbsp(4) при договорах аренды недвижимости, находящейся в распоряжении арендаторов и отражаемой в учете как инвестиционная недвижимость&nbsp



Сердце Сбербанка будет биться в Сколково

При входе в головной офис Сбербанка на улице Вавилова расположена сувенирная лавка. Такие можно встретить в мадридском музее Прадо или в Лувре, но вряд ли вы рассчитываете увидеть нечто подобное в банковском учреждении в Москве. Среди разнообразных сувениров в корпоративных зеленых цветах продаются детские ползунки и распашонки, начиная с самого младенческого возраста: от 0 до 3 месяцев. Сбербанк растит своих будущих клиентов и думает о них.

В этой логике, очевидно, находится и решение о строительстве самого мощного в России Центра обработки данных нового поколения и Технопарка, которые будут расположены в Сколково. На прошлой неделе объявлено, что проект подготовлен лондонским бюро Zaha Hadid Architects. Заместитель председателя правления Сбербанка Станислав Кузнецов рассказал Sk.ru, почему крупнейший банк России инвестирует в разгар кризиса существенные средства в этот проект и почему он будет расположен именно в иннограде.

Станислав Кузнецов: Сбербанк не отделяет себя от инновационной экосистемы" Сколково". Фото Sk.ru

«У Сбербанка на самом деле неплохие показания по бизнесу сегодня, и банк смотрит в будущее», - говорит С.Кузнецов. Руководство банка, по его словам, несколько раз в год собирается на стратегические сессии, чтобы обсудить, как будут выглядеть страна и Сбербанк через 10 лет. «Мы глубоко убеждены в том, что стратегическое развитие бэнкинга – это технологии digital, это так называемый FinTech, когда все банковские услуги будут сосредоточены в одном девайсе или в нескольких девайсах».

В обозримом будущем традиционный банк с большими красивыми колоннами уйдет в прошлое, полагает Станислав Кузнецов: «Конечно, останутся сотрудники банковской области, банкиры, но они, на мой взгляд, уже будут иметь другое качество: они, скорее, будут консультировать клиентов и участвовать в принятии решения по очень сложным сделкам либо операциям. А все традиционные операции должны быть компьютеризированы, проводиться в автоматическом режиме – в режиме одного-двух кликов онлайн на экране смартфона. Для того, чтобы иметь такую огромную операционную поддержку ИТ-технологий, мы, конечно же, должны строить соответствующую инфраструктуру и должны, заглядывая в будущее, создавать уникальные команды, которые будут разрабатывать эти продукты. То, что мы сегодня создаем в Сколково, как раз отвечает этой цели. Мы строим наш ЦОД-2, Центр обработки данных нового поколения», - рассказывает заместитель председателя правления Сбербанка.

Сердце Сбербанка

Свой первый ЦОД Сбербанк построил в 2011 г. в Южном порту, и это тоже был знаковый проект, получивший в 2012 г. высшую профессиональную награду в Лондоне: первое место на The Datacenter Dynamics Awards в категории «Innovation in The Mega Data Center».

ЦОД-2, по словам Станислава Кузнецова, будет немного больше, 33 тысячи квадратных метров. «Он станет, наверное, самым мощным в России. Надеюсь, что эта работа будет завершена в полном цикле менее, чем через два года, а в неполном цикле - примерно через полтора года».

«Это будущее сердце Сбербанка. В этом ЦОДе будут обрабатываться миллиарды операций, все это будет осуществляться мгновенно, на очень мощных серверах, в режиме онлайн и с безусловной надежностью по всем направлениям с точки зрения обеспечения этих систем и с точки зрения защиты от проникновения, в том числе, от киберугроз», - говорит собеседник Sk.ru.

Памятник первому вкладчику Сбербанка при входе в головной офис главного банка России. Фото Sk.ru.

С появлением нового Центра обработки данных Сбербанк сможет реализовать то, что Станислав Кузнецов называет лучшими мировыми практиками. Ни один из двух ЦОДов не станет ни главным, ни резервным: банк будет опираться на них, как на две ноги, при желании перенося центр тяжести с одной на другую. В штатном режиме оба ЦОДа будут работать с равной нагрузкой, но в случае необходимости можно повысить нагрузку на один из них вплоть до 100%.

Программные продукты, компьютерные коды для этих операций будут разрабатывать также в Сколково, в новом здании Технопарка Сбербанка, которое построят рядом с ЦОД-2.

Вот, собственно, что строит Сбербанк в Сколково, и вот почему он инвестирует в этот проект во время кризиса: «Это требование времени, - уверен Станислав Кузнецов. - Если мы хотим соответствовать своему уровню одной из лучших компаний в России и в мире в ближайшем будущем, у нас нет шансов не развивать это направление. Мы осознанно идем на инвестиции в развитие нашей ИТ-инфраструктуры и в развитие собственных компетенций в ИТ-отрасли.

«Мы считаем себя составной частью корпоративной сколковской культуры, где мы видим серьезное развитие по всем направлениям»

В Сколково должна возникнуть какая-то другая корпоративная культура. И там должна быть другая атмосфера, другое пространство».

Пространственный образ будущего

Руководство Сбербанка решало одновременно две задачи. Организация пространства для нового ЦОДа и Технопарка должна функционально соответствовать практическим задачам нового этапа развития банка. И одновременно, как в случае с каждым крупным архитектурным проектом, само этот пространство должно стать символом того будущего, которое строит Сбербанк.

Организуя конкурс, участие в котором приняли пять ведущих мировых архитектурных бюро во главе со своими первыми лицами, банк проводил внутренние опросы и дискуссии со своими сотрудниками с целью выяснить, какое решение для них будет максимально комфортным. Кроме того, в дискуссиях о проекте, который С.Кузнецов называет «жемчужиной Сбербанка, Москвы, а, может быть, и России», с самого начала принимало участие руководство Москвы.

«Мы начали эту работу еще летом. Провели несколько совещаний с командой правительства Москвы, со «Сколково». Сначала мы хотели пойти на оптимизацию расходов, но потом приняли исключительно осознанное решение: создавать уникальное здание, уникальное пространство», - рассказывает он.

Кульминацией процесса стала презентация проектов участниками конкурса. Те, кому довелось присутствовать на ней, испытали чувство, как будто побывали на «празднике архитектурного мастерства высочайшего мирового уровня», вспоминает собеседник Sk.ru. В его рассказе даже проскочила фраза: «К сожалению, презентации были достаточно короткими, по 20-25 минут». Но в эти 20-25 минут вместилась глубокая философская интерпретация задачи, поставленной банком.

Надо понимать, что это не техническая задача. Сбербанк претендует на лидерство в системе корпоративного управления. Это тот самый принцип Agile, о котором постоянно говорит Президент, Председатель Правления Сбербанка Герман Греф: упрощение процессов, минимизация или полное изменение всей бюрократии, мгновенное принятие решений. Решения вырабатывают и тут же их реализуют группы по 8-10 человек, или, как их называют в Кремниевой долине, two pizzas-команды (размер команды не превышает группу людей, которую можно накормить двумя пиццами). В каждую такую группу входят люди из разных направлений – технологи, продуктовики, процессники, финансисты. Они собираются за одним столом и имеют полномочия на мгновенное принятие решений. Скорость улучшений – time to market- т.е. время от идеи до внедрения – при такой организации работы повышается от трех до семи раз, поясняет Станислав Кузнецов.

Вот некоторые из бизнес-идей, которые нашли свое адекватное воплощение в проекте-победителе. «Додумывая это направление, команда архитектурного бюро Захи Хадид постаралась заглянуть глубже, чтобы предугадать, как можно создавать пространства, которые позволят работать еще более эффективно».

Технопарк Сбербанка будет взаимодействовать с ИТ-компаниями "Сколково". Фото Sk.ru

Если проект реализовал представление Сбербанка о будущем, то что он говорит о самом Сбербанке? Потому что если существует максимально предметное отображение идеи, то это как раз архитектурные образы. Так про что проект Захи Хадид?

«Я думаю, это точно про уникальность, - полагает г-н Кузнецов. - Это точно про надежность, про эксклюзивность, инновационность. Мы можем претендовать на то, чтобы называться в этой отрасли лучшими. Но для этого надо много работать».

«Надеемся на возможность синергии в Сколково»

Технопарк Сбербанка – и это еще одна существенная характеристика проекта – будет помещен в определенный инновационный контекст, каковым является инноград Сколково.

Известно, что в своем стремлении к мировым стандартам эффективности Сбербанк ориентируется, в том числе, на компанию Boeing. В этом смысле для банка важно, что на территории Сколково уже находится R&D Центр американского авиагиганта.

«Мы берем пример с компании Boeing с точки зрения организации производства, культуры производства. По сути дела, Boeing – это первая компания, которая смогла создать сервисную организацию, смогла обеспечивать с максимальным качеством и с колоссальной эффективностью весь производственный цикл. Напомню, что Boeing – единственная компания, производящая самолеты на конвейере», - рассуждает заместитель председателя правления Сбербанка. - Казалось бы, где авиастроение, а где fintech? Но мы считаем, что это достаточно близко.

Очень здорово, что в Сколково сосредоточены компании разных направлений; мы надеемся на возможность уникальной синергии. Синергии от компаний, работающих в финансовой отрасли, в ИТ, а также в других отраслях.

«Сколково» - это взрыв инноваций в интересах всей страны, и мы не хотим отделять себя от этого, как мне кажется, яркого инновационного центра, от связанного с ним большого научного будущего. Мы считаем себя составной частью корпоративной сколковской культуры, где мы видим серьезное развитие по всем направлениям», - подчеркивает Станислав Кузнецов.

Говоря о синергетическом эффекте, который Сбербанк ожидает от появления своего Технопарка в Сколково, зампред правления банка отмечает взаимодействие со сколковскими компаниями участниками ИТ-кластера Фонда. По его словам, многие из этих компаний будут интегрированы в решения, разрабатываемые Технопарком.

«Очень здорово, что в Сколково сосредоточены компании разных направлений; мы надеемся на возможность уникальной синергии»

В Технопарке Сбербанка будут трудиться 10-12 тысяч человек. «Это фактически большая фабрика по производству различного рода продуктов финансово-технологической отрасли, предназначенных для совершенствования ядра банковского обслуживания - говорит он. – Уверен, что все это необходимо надежно защищать. Поэтому там будет также создано ядро нашего подразделения cyber security, деятельности которого мы уделяем особое внимание».

Самый важный девелоперский проект

Сбербанк не только крупнейший банк России и Восточной Европы, но и один из наиболее важных в стране девелоперов. В цифрах, которые приводит Станислав Кузнецов, это 6,6 млн квадратных метров. 120-130 тыс. квадратных метров, на которых расположится Технопарк Сбербанка, в этом масштабе не выглядят чем-то необыкновенно грандиозным. В действительности, как считает зампред правления Сбербанка, это «большая часть девелоперской программы банка» на ближайшие годы.

"Мы строим Центр обработки данных нового поколения". Фото Sk.ru

И дело тут не в банковском кризисе, а в той внутренней установке на более эффективное управление недвижимостью, которую приняло правление Сбербанка около 10 месяцев назад.   

«Мы четко понимаем, что пока не можем называться компанией, которая эффективно управляет площадями, у нас есть огромные возможности быть более эффективными, - поясняет он. - Мы видим огромные эксплуатационные расходы, которые можно и нужно сократить. Мы, понимая потоки клиентов,  незаметно перемещаем офисы, занимаемся геолокацией. Делаем это точечно и всерьез учимся управлять недвижимостью. На сегодня внедрили несколько принципов, соответствующих мировым стандартам: например, вмененная аренда, когда наши бизнес-подразделения очень хорошо осознают, сколько стоит для них находиться на том или ином объеме недвижимости. Потому что за каждый метр недвижимости они условно платят в наших внутренних расчетах. Среди многочисленных показателей, по которым рассчитывается их эффективность, появился еще один – вмененная аренда».

Эффект такого подхода превзошел все ожидания, продолжает С.Кузнецов: «Сбербанк пересмотрел свои планы на строительство новых зданий. Скорее, мы делаем реконструкцию некоторых наших объектов. И в регионах мы сейчас очень мало строим», - говорит он, поясняя свою мысль на примере. В Санкт-Петербурге у Сбербанка центральный офис находится в десяти зданиях, считая собственные и арендованные объекты. Посчитав эффективность, руководство банка пришло к выводу, что сейчас, на низком рынке, проще взять в аренду в удобном месте более дешевые площади и дооборудовать их, что потребует минимальных инвестиций.

«На такие стройки, на такие реконструкции мы идем смело. И вообще мы внедрили у себя принцип: если мы и будем что-то приобретать или строить, мы должны посчитать и отказаться от того, что у нас есть. Если мы строим, то инвестируем в эффективность, отказываясь от большего числа расходов или от большего количества квадратных метров. Такой принцип утвердило правление банка, и мы движемся по этому пути».

Вот почему новый Технопарк и ЦОД-2 в Сколково приобретают такой вес для Сбербанка как девелопера.

«Сколково» - это взрыв инноваций в интересах всей страны, и мы не хотим отделять себя от этого, как мне кажется, яркого инновационного центра, от связанного с ним большого научного будущего»

Руководство Сбербанка не называет точной суммы инвестиций в проект. Станислав Кузнецов дает понять, что некоторые расходы, которые предполагает реализация строительства Технопарка, могут быть оптимизированы. Пример. В проекте бюро Захи Хадид заложено два уровня паркинга. «Мы между собой договорились: давайте вынесем паркинг наружу, это сэкономит нам кучу денег, - объясняет С.Кузнецов. – Таких «мелочей», которые на предконтрактной стадии находятся на обсуждении экспертов, очень много».

В относительных терминах заместитель председателя правления Сбербанка предлагает при оценке объема инвестиций исходить из минимальной стоимости квадратного метра в Москве, помноженной на 120-130 тыс. кв. метров площади объекта. До заключения контракта на проектирование (пока есть только победитель конкурса) банк не вправе называть более конкретных цифр.

«Но эти цифры точно не будут заоблачными, и в нашем понимании они должны быть оптимизированы и быть ниже средних расценок на строительство сопоставимых объектов в Москве», - говорит собеседник Sk.ru. – У нас есть много инструментов, как быть оптимальными, как смотреть за эффективностью, как осуществлять надзор, как использовать более дешевые материалы. Мы уже провели переговоры с вендорами, которые предоставили нам эксклюзивные цены на оборудование для ЦОД-2; это не просто скидки, это именно эксклюзивные цены, построенные на генеральном соглашении со Сбербанком, и они существенно отличаются от рыночных. В этой связи стоимость ЦОД-2 будет на 25-30% ниже, чем ЦОД-1», - резюмирует Станислав Кузнецов, уточняя, что имеет в виду не только электронные «мозги» объекта, но его полную стоимость: «Я очень надеюсь, что мы сможем выполнить взятые на себя обязательства быть очень эффективными в строительстве и оснащении этого центра».   

 

 

 

 

 

 

 

- большая скрытая налоговая льгота для домовладельцев

Бенджамин и Джесси ван де Клундерт платят правительственный налог Нидерландов с дохода от аренды, который они фактически выплачивают себе.Но этого не происходит в США. Бенджамин ван де Клундерт Бенджамин ван де Клундерт называет квартиру в Амстердаме, которой он владеет вместе со своей женой Джесси, "уютной". Высокие и узкие кирпичные апартаменты с одной спальней занимают этажи над баром в модном районе Де Пейп.

Но что отличает его от квартиры, скажем, в Вильямсбурге, Бруклин, так это то, что в глазах голландских сборщиков налогов владение этим домом означает, что Ван де Клундертс стали арендодателями.Их арендатор? Ну, вот тут-то и начинаются странности. Нет ни одного.

Ван де Клундертс должны налоги примерно с той суммы, которую они взимали бы за аренду этого места незнакомцам, даже если они этого не делают. И Бенджамину, который заключает сделки в перестраховочной компании, это нормально.

«Это кажется наиболее справедливым способом обложить налогом капитал, имеющийся у человека, владеющего домом», - сказал Бенджамин Business Insider.

Ван де Клундертс подлежат так называемой вмененной ренте, концепции, которую трудно понять даже в византийском мире экономики и налоговой политики.Но это имеет огромное значение для рынка жилья и того, как мы измеряем размер экономики, даже в США.

Нидерланды - одна из пяти стран, которые фактически облагают домовладельцев налогом, как если бы они сами платили арендную плату. (Остальные - Исландия, Словения, Люксембург и Швейцария, по данным ОЭСР.) Но вернемся к этому, некоторые экономисты утверждают, что не делать то же самое - все равно, что давать американским домовладельцам огромные налоговые льготы, и это искажает рынок жилья.

Что такое вмененная рента?

Допустим, вы снимаете квартиру за 2000 долларов в месяц.Для арендодателя ваши чеки арендной платы считаются доходом, и он платит с них налог. Тогда вы решаете купить себе дом. Оказывается, он очень похож на тот, что вы снимали, но он все ваш. Вмененная арендная плата основана на той логике, что вместо того, чтобы платить арендодателю, вы теперь платите себе 24 000 долларов в год.

В Нидерландах эффективный доход подлежит налогообложению; в США это не так.

Саманта Ли / Business Insider Американские законодатели давно решили, что подоходный налог платят домовладельцы, а не домовладельцы, живущие в собственных домах.Правительство США облагает налогом доход от акций, проценты по сберегательным счетам и арендную плату, полученную в качестве арендодателя. Но если вы владеете активом, например домом, и живете в нем, это приносит неявный доход, не облагаемый налогами.

Вы можете думать о «отдаче» от этих инвестиций как о стоимости выплаты себе, а не арендодателю, даже если он не выплачивает дивиденды или не увеличивает стоимость.

«Проблема в том, что вмененная арендная плата за ваш дом освобождена от уплаты налогов», - сказал Business Insider Эрик Тодер, содиректор центра налоговой политики Urban Institute.«Итак, если вы финансируете дом за счет собственного капитала, это как если бы вы вложили в дом деньги. Если вы вложили его в казначейские облигации, это будет налогооблагаемый доход. Этот доход не облагается налогом ».

Но то, что это не облагается налогом, не означает, что правительство не заботится об этом.

Это даже часть ВВП

Кайл Браунс однажды нашел идею вмененной ренты противоречащей здравому смыслу. Теперь это часть его работы - рассчитать это в Бюро экономического анализа США (BEA).

«В отличие от стрижек или машин, мне было трудно осмыслить», - сказал Браунс Business Insider.

Для экономистов условное исчисление означает просто вычисление данных, которых у них нет. Это необычный способ оценить, сколько мы на что-то тратим.

Но если BEA не учитывает вмененную ренту - все деньги, которые домовладельцы не платят домовладельцам, - из национального дохода исчезнет чуть более триллиона долларов, сказал Браунс.Это примерно эквивалентно тому, что страна тратит на здравоохранение.

«Всегда есть какая-то выгода, которую дает владение домом, которую следует приписать», - сказал Браунс. "Вот как мы это делаем."

И для этого чиновники BEA должны оценить, сколько домовладельцев заплатили бы, если бы они снимали жилье. Они используют квартиры по сопоставимой цене в этом районе или другие прокси. Но это оценка. В некоторых общинах почти каждый владеет домом, поэтому сопоставимых единиц аренды мало.

В принципе, BEA также должна включать в себя вмененную арендную плату за такие вещи, как автомобили и даже мебель, но по сравнению с жильем это настолько малая часть экономики, что не стоит затраченных усилий.

Жилье - это большие расходы, и включение условно исчисленной арендной платы важно при сравнении ВВП США с ВВП других стран. Ставки домовладения различаются. Например, 83% испанцев владеют, но немцы любят сдавать в аренду.

Помимо вычета процентов по ипотеке

Штаб-квартира ипотечной компании Fannie Mae показана в Вашингтоне.Налоговая политика США благоприятствует домовладению. Thomson Reuters Уже есть гораздо более популярный налоговый стимул для покупки дома в США: удержание процентов по ипотеке.

Домовладельцы могут вычитать проценты, которые они выплачивают своим банкам, из своего дохода. Идея состоит в том, чтобы побудить больше американцев покупать дома и, теоретически, присоединяться к среднему классу.

Вывод спорен.Некоторые исследования показывают, что это мало способствует увеличению количества домовладельцев, но побуждает покупателей выбирать дома побольше. И не всем это помогает; он применяется только к владельцам, которые перечисляют свои налоги по статьям. Многим супружеским парам из среднего класса это не выгодно.

Скрытая налоговая льгота по вмененной ренте иная. От него выигрывают все, у кого есть дом, но больше всего от него выигрывают люди с высокими доходами, живущие в дорогих домах.

Если ваш дом будет сдаваться в аренду за 4000 долларов в месяц, вы получите скрытые налоговые льготы намного больше, чем если бы вы жили в доме, который стоил бы 1000 долларов в месяц.

«Есть что-то очень неудобное в том, чтобы исказить решение об обложении налогом дом, в котором вы живете, по сравнению с домом, в котором вы не живете», - сказал Business Insider Тодд Синай, профессор факультета недвижимости Уортонской школы бизнеса Пенсильванского университета.

Следует ли облагать налогом?

Это одна из тех идей, о которых любят думать экономисты, но она редко переходит из академических кругов в мир основных политических предложений.

«Теоретически, вероятно, было бы неплохо» обложить налогом вмененную ренту, - сказал Тодер из Института урбанистики.«Это не значит, что он будет популярен». Большинство американцев не думают об этом в первую очередь как о доходе, поэтому заручиться поддержкой было бы нелегко.

Облагать налогом вмененную ренту должен Конгресс, но в США это крайне маловероятно.Thomson Reuters Налоговый кодекс США структурирует так, чтобы благоприятствовать домовладению. Но это выбор. В других странах вмененная рента облагается налогом, чтобы избежать субсидирования потребления жилья.

Синай сказал, что если бы мы обложили налогом, жилье было бы похоже на многие другие инвестиции. Домовладельцы добавляли вмененную ренту к своему общему доходу, но затем компенсировали ее.

Процентная ставка по ипотеке теперь будет вычитаться из максимальной суммы вмененной ренты.Со временем они могут обесценить дом и все, что в нем находится. Налог на недвижимость будет снят с максимума, как и расходы на техническое обслуживание.

«У вас был бы больший доход, но у вас были бы большие вычеты», - сказал он.

Если США решат как государство уменьшить или отменить стимулы для домовладения, отмена только вычета процентов по ипотеке в среднем устранит около трети этой субсидии. Но обложение налогом вмененной арендной платы полностью устраняет льготный налоговый статус жилья, сказал Синай.

Многие экономисты в принципе считают, что налогообложение вмененной ренты имеет смысл. Но с практической точки зрения, Синай сказал, что это сложно рассчитать и сложно реализовать. А налогообложение приведет к еще большему разрыву между победителями и проигравшими, поэтому шанс того, что политики предложат это, почти ничтожен.

Но для тех, кто задумывается о жилищной налоговой политике, есть и другие возможности. Половина вмененной ренты может облагаться налогом, или вычет по ипотечным процентам может быть ограничен.

И есть реальные причины, по которым законодатели могут захотеть подумать об этих сценариях, сказал Синай.

В местах с дефицитом жилья налоговые субсидии, как правило, просто повышают цены на жилье. Но там, где жилье построить легко, это мало влияет на цены и не оказывает значительного влияния на уровень домовладения, сказал он.

«У нас есть субсидии на все, что предусмотрено налоговым кодексом», - сказал Синай. «Проблема нынешних налоговых льгот в том, что они не очень эффективны в побуждении людей покупать дома.Они очень эффективны, заставляя людей тратить больше, когда они их покупают ".

Бенджамин ван де Клундерт из Нидерландов: «Любой налог - это слишком дорого». Но он знает, что, если бы он не платил вмененную ренту, «мы бы платили налоги с чего-то другого».

При покупке дома голландцы заранее знают, сколько добавляется налог. «Это никогда не приведет к нарушению условий сделки», - сказал он.

Настоящая налоговая субсидия для домовладельцев не имеет ничего общего с процентами по ипотеке

Федеральный налоговый кодекс, как известно, субсидирует покупку жилья, финансируемую за счет долга, путем вычета налогов по процентам по ипотеке.Это почти наверняка не достигает заявленной цели политики поощрения домовладения, но, вероятно, тонко побуждает американцев жить в больших домах, чем мы в противном случае. Но, как пишет Прашант Гопал для Bloomberg, налоговые льготы по ипотечным кредитам уже не те, что были раньше, поскольку процентные ставки сейчас намного ниже, чем они были поколением назад.

Следовательно, в большинстве случаев этот вычет больше не стоит очень дорого.

Что также хорошо, потому что правда в том, что настоящая налоговая льгота для домовладения в Соединенных Штатах не имеет ничего общего с процентами.Это полная необлагаемость налогом того, что экономисты называют «вмененной рентой» - ренты, которую домовладельцы взимают с себя в качестве своего собственника. Это немного умопомрачительная идея, но как только вы ее поймете, вы поймете, что это большое дело.

Сказка о двух помещиках

Рассмотрим двух человек, Хосе и Элиану. Хосе купил дом в Чикаго, но с тех пор переехал в Филадельфию по работе. Удобно, что Элиана владела домом в Филадельфии, но затем переехала в Чикаго по работе.

Хосе платит Элиане 15 000 долларов в год за жилье в ее доме в Филадельфии, а Элиана платит Хосе 15 000 долларов в год за проживание в его доме в Чикаго.

Теперь и Хосе, и Элиана являются арендодателями, и им обоим необходимо отчитаться в IRS о доходе от аренды в размере 15 000 долларов, вероятно, уплатив 25-процентную предельную налоговую ставку с выручки.

К счастью, Хосе читает Vox.com и приходит к мысли получше. Вместо того, чтобы платить друг другу по 15000 долларов в год и затем передавать более 3750 долларов правительству, они могли бы спокойно позволить другому жить без арендной платы.Хосе и Элиана по-прежнему живут в доме, стоимость которого составляет 15 000 долларов в год. И каждый из них по-прежнему владеет домом, приносящим 15 000 долларов дохода в год. Но поскольку деньги не переходят из рук в руки, каждый из них может избежать уплаты налогов по 3750 долларов, которые будут уплачены при обмене.

Это в основном ситуация, в которой находится каждый дом в Америке, занимаемый владельцем. В качестве арендодателя я позволяю себе жить без арендной платы в собственном доме, вместо того, чтобы прямо брать с себя арендную плату, которая будет облагаться налогом как доход.

Почему это важно

Подробности сценария Хосе и Элианы немного странны, но он иллюстрирует более важный момент: если у вас есть дом в Соединенных Штатах, действительно выгодно жить в нем, а не использовать его как доходоприносящий актив, который помогает вам арендовать жилье для проживания в другом месте.

Несколько стран - Исландия, Люксембург, Нидерланды, Словения и Швейцария - члены ОЭСР пытаются обложить налогом вмененный доход от аренды. В этих местах имеет смысл списание налогов на проценты по ипотеке.По сути, это считается коммерческими расходами. Но в США вы можете списать деловые расходы без уплаты налогов с доходов.

Если бы мы перешли на швейцарскую модель, у нас по-прежнему было бы много домовладельцев, но в пределе это действительно имело бы значение.


Как налоговые планы кандидата могут повлиять на ваш кошелек

Что такое вмененная рента? | Медианизм

Предположим, у вас есть дом стоимостью 240 000 долларов, но ваша работа вынуждает вас переехать в Чикаго на два года, где вам придется платить 12 000 долларов (1000 долларов в месяц), чтобы арендовать другой дом с почти такими же характеристиками.К счастью, вы можете сдать свой дом в аренду за 12000 долларов, но это не полностью покроет ваши расходы на жилье, потому что вам придется платить 25% подоходный налог с арендной платы, которую вы зарабатываете (3000 долларов), поэтому ваш общий счет за жилье увеличивается только потому, что вы платите арендную плату за такое же жилье. Как выяснилось, ваш новый домовладелец - Джейн, которая тоже переезжает в ваш город, и она будет снимать ваш дом и платить вам 12 000 долларов. По закону она также должна будет заплатить подоходный налог в размере 3000 долларов с арендной платы, которую вы ей платите, но если вы оба можете спокойно согласиться торговать домами без обмена денег, вы оба можете избежать уплаты этих налогов.

Это условно начисленная рента, и каждый, кто владеет своим домом, получает один и тот же поток экономической выгоды (также известный как доход) от владения своим домом, независимо от того, сдают ли они дом в аренду или живут в нем. Если они сдают его в аренду, они получают арендную плату, а если они живут в нем сами, то получают «условно начисленную ренту». Условно исчисленная рента - это арендная стоимость, которую владелец получит от сдачи внаем занимаемого дома по рыночным ставкам. Несколько стран, включая Исландию, Люксембург, Нидерланды, Словению и Швейцарию, облагают налогом вмененную ренту, а там, где она не облагается налогом (например, в США), это самая большая субсидия для домовладения.Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 12 000 долларов (1000 долларов в месяц) и зарабатываете 1000 долларов в месяц на сбережениях в 240 000 долларов. Если бы вы потратили свои сбережения на покупку дома, в котором живете, за 240 000 долларов, вы все равно будете получать ту же сумму дохода от своих сбережений (1000 долларов в месяц), но ваши налоги упадут в соответствии с американской системой, которая игнорирует вмененную ренту. Несправедливо взимать более высокий налог с людей, которые вложили свои сбережения в акции или облигации, а не в жилье.

Кроме того, существует намного больше налоговых льгот для домовладельцев, таких как налоговые льготы по ипотечным кредитам, которые увеличивают государственные налоговые субсидии для домовладельцев.Налоговая льгота по ипотечным процентам будет иметь смысл в вышеупомянутых странах, где вмененная рента облагается налогом, потому что в этом случае проценты будут такими же, как и любые другие деловые расходы, но в США это просто дополнительная субсидия в дополнение к сбережениям от уклонение от уплаты налогов на вмененный доход от аренды.

Ниже приведен график от Urban Institute через VOX, который показывает, насколько ДРУГИЕ виды субсидий приносят пользу домохозяйствам, занимаемым собственниками, с разными классами дохода, но с такими низкими процентными ставками прямо сейчас экономия на налогах на необлагаемую налогом вмененную ренту, вероятно, намного больше чем более явные субсидии, показанные на графике ниже, по крайней мере, для семей с высокими налогами на прибыль.

Арендная плата, которую домовладельцы платят сами, является своего рода не облагаемым налогом доходом, и в сочетании с другими субсидиями для домовладельцев аренда становится хуже с финансовой точки зрения, чем покупка для большинства американцев, которые собираются жить в одном месте достаточно долго, чтобы покрыть более высокие расходы. трансакционные издержки при покупке дома.

Эти субсидии расточительны, потому что они снижают мобильность рабочей силы (поскольку домовладельцы имеют более высокие операционные издержки, что мешает им переехать ближе к новым рабочим местам), и они побуждают американцев тратить чрезмерные суммы на McMansions.Эта политика также является регрессивной, потому что большинство людей с доходом ниже среднего не получают субсидий, потому что они арендуют, тогда как большинство американцев с доходом выше среднего получают их, потому что доля домовладельцев растет с доходом, а субсидии выше для более дорогих домов и даже для плутократов. с многочисленными домами получают вмененную арендную субсидию за владение ими.

Несправедливо и неэффективно НЕ облагать налогом доход от вмененной ренты, и хотя самый простой способ исправить это - просто обложить налогом, но еще более эффективным способом исправить субсидию на домовладение было бы введение налога на стоимость земли. (объяснено здесь).

Годовая реальная стоимость парковки

Аналитический центр Ассоциации ипотечных банкиров, Исследовательский институт жилищного строительства Америки, исследовал стоимость парковочных мест в пяти городах США, что было аккуратно резюмировано Ричардом Флоридой:

Затраты, рассчитанные для каждого домохозяйства, представляют собой затраты на замену парковочных мест. Выглядит дорого из-за кучи асфальта и бетона, но земля стоит дорого, особенно в Нью-Йорке.

Эту информацию легко преобразовать в условно исчисленную арендную плату за парковку на семью.Самый простой и, вероятно, наиболее точный способ - просто умножить общую стоимость на ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования в этом случае - это альтернативная стоимость средств, с которой сталкиваются жители, которая сильно различается, и правильный способ ее расчета - это найти средневзвешенную стоимость капитала (WACC).

Это, по сути, средняя стоимость заимствования для домашних хозяйств, взвешенная по сумме, которую они заимствовали. Я не знаю, что это такое, но бизнес-школа Стерна составила базу данных WACC для американских корпораций, и средний WACC в январе 2019 года для нефинансовых компаний составлял 8.22%.

Итак, если американские домохозяйства были достаточно удачливы, чтобы занять деньги так же дешево, как и крупные корпорации Америки, то их условная годовая арендная плата за парковку на домохозяйство составит:

долларов за семью они не построили всю эту парковку и решили полагаться на общественный транспорт, Uber и другие виды транспорта, которые не требуют столько парковки, тогда у домашних хозяйств будет примерно столько же денег каждый год.Нью-Йорк в основном сделал этот выбор и имеет минимальное количество парковок, поэтому средняя условная арендная плата за парковку в Нью-Йорке так низка.

Но поскольку парковка - это фиксированная стоимость, это скрытая стоимость, о которой нам не нужно думать каждый год, и поэтому большинство людей игнорируют, насколько она обременительна каждый год.

Ниже приведен один из спутниковых снимков, который исследователи использовали для измерения площади тротуара, используемого для парковки. Это район в Сиэтле.

Площадь зеленых насаждений примерно равна площади парковки, но много зелени - это верхушки деревьев, которые просто скрывают часть парковочного места под навесом.

Расчет рентабельности покупки жилья - не обращающий внимания инвестор

Я видел много разных способов расчета нормы прибыли от покупки дома, но пока что мой любимый - это тот, который Уильям Бернштейн предоставляет в Манифест инвестора .

Во-первых, он отделяет решение о покупке дома от решения о финансировании этой покупки за счет займа.Мы рассчитываем норму прибыли от самой инвестиции, , затем , мы можем определить, как заимствование влияет на эту норму доходности.

Расчет ожидаемой прибыли от покупки дома

Бернштейн приводит следующее уравнение, которое (не так случайно) очень похоже на уравнение Гордона, которое он использует для прогнозирования доходности фондового рынка:

Ожидаемая доходность = D + G - C, где

D = вмененный дивиденд от аренды,
G = рост стоимости жилья с поправкой на инфляцию и
C = затраты (страхование, налоги на имущество и техническое обслуживание)

Что такое «вмененные дивиденды от аренды»?

Вмененный дивиденд от аренды - это выплата от покупки дома, которая исходит из , а не , которые должны платить арендную плату.Помните, что на данный момент мы предполагаем, что вы оплачиваете всю сумму авансом, поэтому ипотечный платеж не выплачивается.

Так, например, если дом стоил 180 000 долларов и он заменял ежемесячный счет за аренду в 1000 долларов, его условно рассчитанные дивиденды от аренды составили бы 6,67% годовых. (12 000 долл. США ÷ 180 000 долл. США)

Остальные расчеты

Bernstein берет на себя налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание в размере примерно 3% от стоимости дома каждый год. Очевидно, это будет зависеть от обстоятельств, таких как местоположение и возраст дома.

Исторически сложилось так, что цены на жилье с поправкой на инфляцию росли примерно на 1% ежегодно. Конечно, это не совсем стабильно из года в год, и эта цифра также может сильно варьироваться в зависимости от местоположения.

В сумме это дает нам следующее:

Ожидаемая доходность = 6,67% + 1% - 3% = 4,67%

Примечание: Вмененный дивиденд от аренды не облагается налогом, как и, по большей части, прирост капитала от продажи дома.В результате ожидаемая годовая доходность в размере 4,67% по сути является декларацией после уплаты налогов.

Кредит для покупки дома

Конечно, большинство людей не покупают дома только за наличные. Они занимают деньги. Заимствование денег для инвестирования известно как инвестирование с использованием заемных средств.

Как и в случае других сценариев инвестирования с использованием заемных средств, тот факт, что вы занимаете деньги, увеличивает вашу прибыль (хорошую или плохую).

  • Если доход, который вы зарабатываете, на больше, чем на процентная ставка, которую вы платите, доходность ваших инвестиций с использованием заемных средств будет на больше, чем на , чем если бы вы приобрели инвестиции полностью за наличные.
  • Если доход, который вы зарабатываете, будет на минус , чем процентная ставка, которую вы платите, доходность ваших инвестиций с использованием заемных средств будет на хуже, чем на , чем если бы вы приобрели инвестиции полностью за наличные.

Конечный результат: В нашем примере выше покупка дома имеет смысл только в том случае, если наш потенциальный покупатель жилья может оформить ипотечный кредит с процентной ставкой после вычета налогов и инфляции ниже 4,67%.

Уроки, которые нужно усвоить

На мой взгляд, здесь есть два основных урока:

Во-первых, если вы планируете купить дом, постарайтесь выяснить, какой будет ваша норма прибыли.(И не слушайте оценки риелтора.) Если дом продается в 20 или 25 раз больше, чем его годовая арендная плата, будет довольно сложно получить достойную доходность.

Во-вторых, весь этот расчет чрезвычайно чувствителен к сделанным нами предположениям. Например, если наш покупатель жилья в конечном итоге берет ипотеку с процентной ставкой 3,5% после вычета налогов и инфляции, он должен быть в хорошей форме. Брать деньги под 3,5%, вкладывать под 4,67%. Супер!

Но что, если мы ошиблись, и ее годовые затраты на владение домом в конечном итоге составят 4% от стоимости дома вместо 3%? А что, если рост стоимости жилья с поправкой на инфляцию в конечном итоге составит всего 0.5% годовых вместо 1%? Теперь она занимает деньги под 3,5% и вкладывает их под 3,17%. Ой!

«Замечательная книга, рассказывающая своим читателям с простыми логическими объяснениями нашу Философию Болвана для успешного инвестирования». - Тейлор Ларимор, автор книги

Вмененная рента | Концепции | Статистическое управление Финляндии

Условно исчисленная рента описывает выгоду, полученную домохозяйством по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в съемном жилище с рыночной арендной платой.Условно исчисленная рента формируется также, когда люди живут в жилище, принадлежащем другому домохозяйству, без оплаты, и когда рента выплачивается ниже рыночной ренты за жилища, принадлежащие муниципалитетам и некоммерческим корпорациям. В статистике распределения доходов условно исчисленная рента представляет собой отдельную статью дохода, выходящую за рамки концепции дохода, по которой статистика составляется в виде справочной статьи, начиная с отчетного статистического 2011 года и далее. В качестве исключения размещение в компании на основе трудовых отношений считается заработной платой в соответствии с налоговыми данными.

Условно исчисленная арендная плата (или, точнее, условно исчисленная чистая арендная плата) за жилье рассчитывается, когда расходы на жилье, уплачиваемые домохозяйством за свое жилище (например, плата за содержание, страхование, эксплуатационные расходы) и проценты по жилищным займам, вычитаются из так называемая вмененная валовая рента. Вмененная чистая арендная плата, полученная в результате, может быть отрицательной для домохозяйств, получивших жилищные ссуды из-за процентов по жилищным ссудам.
Условно исчисленная чистая арендная плата рассчитывается следующим образом:

+ Валовая арендная плата (= рыночная арендная плата за соответствующее жилище)
- расходы на жилье (доход от жилья, который на данном этапе может стать отрицательным, равен нулю)
- возможные проценты по жилищным займам.

В международных рекомендациях по статистике распределения доходов условно исчисленная рента является отдельной статьей дохода как часть располагаемого дохода (Канберрская группа: Справочник по статистике семейных доходов, второе издание 2011 г., Организация Объединенных Наций). Однако на практике он не включается в концепцию дохода из международных источников (Евростат, ОЭСР). В национальных счетах условно исчисленная арендная плата соответствует операционной прибыли домохозяйств, из которой вычитаются проценты по жилищным ссудам как часть дохода от собственности.Он учитывается как часть располагаемого дохода в национальных счетах. Вмененная рента вообще не формируется в общей статистике распределения доходов.

Срок действия определения
  • Действительно до (31 декабря 2078 г.)
  • Доход от жилища или условно исчисленная чистая рента описывает выгоду, полученную домохозяйством от жилья, занимаемого владельцем, по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в арендуемом жилище с рыночной арендной платой.Жилищный доход от проживания в жилище, занимаемом владельцем, представляет собой разницу, полученную при вычете стоимости жилья, уплачиваемой домохозяйством за его жилище (например, эксплуатационные расходы, страхование, расходы на содержание и проценты по жилищной ссуде) из так называемой условно исчисленной валовой арендной платы. Доход от жилья может стать отрицательным, если статьи вычета превышают валовую арендную плату.

    В статистике распределения доходов и Обследовании бюджетов домашних хозяйств доход от жилья, полученный от жилья, занимаемого собственником, включается в доход от собственности, который вместе с заработной платой и форм-фактором дохода от предпринимательской деятельности.Доход от собственного жилья также включается в располагаемый доход.

    Статистика с использованием определения
    Срок действия определения
    • 1 января 2006 г. - 31 декабря 2012 г.
    Исходная организация
    Понятия, связанные с данным

    Доход от жилища или условно исчисленная чистая рента описывает выгоду, полученную домохозяйством от жилья, занимаемого владельцем, по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в арендуемом жилище с рыночной арендной платой.Доход от проживания в жилище, занимаемом владельцем, представляет собой разницу, полученную при вычете добавленной стоимости и фактических эксплуатационных расходов на жилище (например, процентов по жилищной ссуде, страховке, эксплуатационных расходах и расходах на содержание) из так называемой условно исчисленной валовой арендной платы. Доход от жилья может стать отрицательным, если статьи вычета превышают валовую арендную плату.

    В статистике распределения доходов и Обследовании бюджетов домашних хозяйств доход от жилья, полученный от жилья, занимаемого собственником, включается в доход от собственности, который вместе с заработной платой и форм-фактором дохода от предпринимательской деятельности.Доход от собственного жилья также включается в располагаемый доход.

    Статистика с использованием определения
    Срок действия определения
    • 1 января 1900 г. - 31 декабря 2005 г.
    Исходная организация
    Понятия, связанные с данным

ренты против вмененной ренты - Вперед, взломщик карри!

Многие люди мечтают о том дне, когда они наконец закончат выплату по ипотеке.Бесплатно и ясно, детка!

Сколько вы готовы заплатить, чтобы жить в этом доме, который у вас уже есть? Экономисты называют концепцию жилого помещения, не имеющего ипотечного кредита, имеющего рыночную стоимость, «вмененной арендной платой». Некоторые страны даже облагают его налогом.

Помимо того, что это забавная тема на коктейльных вечеринках, для большинства людей вмененная арендная плата имеет несколько реальных соображений… вы платите за дом и получаете больше $$$ каждый месяц. Хорошие времена.

Но для раннего пенсионера, увлекающегося минимизацией налогов, выбор платить арендную плату или вмененную арендную плату имеет некоторые интересные последствия.

Когда-нибудь в будущем мы можем жить хорошей жизнью в солнечной Калифорнии… бассейны, кинозвезды…

Несмотря на то, что мы находимся под тройным перекрестием налоговых систем Калифорнии, США и ACA, мы, скорее всего, окажемся с почти бесплатной медицинской страховкой и низким / нулевым налоговым бременем. (Итак… примерно так же, как сейчас.)

Однако эта ситуация далека от стабильной - несмотря на все мои усилия, со временем процент нашего годового дохода от прироста капитала будет расти, что приведет к увеличению налоговых счетов.(Еще несколько тысяч долларов.)

Итак, что мы можем сделать, чтобы укрепить нашу низкую налоговую позицию? Из всех безумных вещей… купи дом.

Выбор условной ренты

В моем теоретическом бюджете на жизнь в Калифорнии (~ 70 тысяч долларов в год) я предполагал, что арендная плата составляет 2500 долларов в месяц. В регионе Сакраменто (среди прочего) дома, которые сдаются в аренду по этой ставке, продаются за 500-750 тысяч долларов.

Эта фотография представляет собой случайный пример, который я нашел на Redfin… 4 спальни, 2,5 ванные комнаты, 2000 кв. Футов, гараж на 2 машины, хорошие школы, приличный велоспорт (но все еще «зависит от машины»…)

Допустим, я продал 500 000 долларов. инвентаря для одного из этих домов.

Теперь вместо того, чтобы получать 10 000 долларов в год в виде дивидендов (2% от 500 000 долларов), я получаю ноль / нада / пшик. Мой налогооблагаемый доход значительно снизился.

Кроме того, вместо того, чтобы платить 30 000 долларов в год за аренду, я плачу 12 000 долларов в год в виде налогов на недвижимость, обслуживания, взносов в ТСЖ, страховки и т.д. Таким образом, мои потребности в доходе также значительно снизились, поэтому мне нужно продавать меньше акций / реализовывать меньший прирост капитала.

При гораздо меньших доходах и расходах при том же качестве жизни условно исчисленная рента делает наш образ жизни с низким налогообложением чрезвычайно устойчивым. Общий налогооблагаемый доход менее 200% FPL (~ 41 тыс. Долларов для семьи из 3 человек) означает почти бесплатное медицинское страхование и медицинское обслуживание, а также общее налоговое бремя, равное нулю или меньше нуля.

Расходы на медицинское страхование при 150% FPL - не так уж плохо

Вот красивая сводка в виде таблицы:

Нью-Йорк Филадельфия Сиэтл Де-Мойн Джексон, Вайоминг
540 долларов 2,464 9673 долларов 9673 9017
7037014 Стоимость жизни $ к 40 000 долл. США Налоги и премии ACA 0–3 тыс. Долларов
Арендная плата Вмененная арендная плата
50 тысяч долларов
Доход 40-55 тысяч долларов
(200% - 266% FPL)
30-40 тысяч долларов
(150% - 200% FPL)
Дивиденды 30 000 долл. США
Продажа акций
(прирост капитала)
30 000 долл. США
(0–15 000 долл. США)
20 000 долл. США
(0–10 000 долл. США)
Возврат 2 тыс. Долларов - 1 тыс. Долларов

Более низкая стоимость жизни, более низкий доход, более низкие налоги, более низкие взносы на медицинское страхование… такое же качество жизни…

Но… действительно ли это хорошая идея?

Стоимость / выгода

«Ого, звучит действительно убедительно.Покупка дома - отличная идея! »

Естественно… Все звучит хорошо, когда автор пишет то, что вы хотите услышать.

Но давайте посмотрим на несколько других цифр…

Правило 1% при инвестировании в недвижимость - хороший показатель для оценки потенциала собственности. Примерно, ежемесячная арендная плата должна соответствовать или превышать 1% от покупной цены недвижимости, включая предварительный ремонт. Для собственности за 500 000 долларов арендная плата должна составлять 5 000+ долларов в месяц. Понятно, что эта недвижимость не проходит проверку на запах, но людям нравится быть арендодателями.(Посмотрите, как никогда больше не платить налоги с недвижимого имущества.)

Но это не инвестиционная недвижимость, это наш дом, черт возьми! Вы не можете назначить цену.

Или можно? С ипотекой недвижимость будет иметь отрицательный денежный поток по сравнению с арендой. Даже при снижении на 20% выплаты по ипотеке и налоги превышают доход от аренды. Теперь добавьте обслуживание, ремонт и т. Д.

Нам как «собственникам» нужно больше дохода. Каких поражений цели покупки нет?

Или, может быть, мы компенсируем это благодарностью.

Оплата дома наличными означает отказ от выплаты ипотечного кредита и двойную выгоду в виде меньших дивидендов / прироста капитала для поддержания нашего прожиточного минимума. У нас не было бы подоходного налога и, по сути, бесплатное медицинское страхование и медицинское обслуживание, что позволило бы нам сэкономить 2000 долларов в год плюс-минус.

С другой стороны, мы будем торговать на фондовом рынке на 500 тысяч долларов прироста в обмен на возможное изменение цены на недвижимость.

Как это выглядит для периода K-12?

Не очень хорошо, согласно калькулятору «Аренда против покупки» NY Times:

Может быть, платить тысячу или две в год налогов и взносов на медицинское страхование - не такая уж и плохая сделка в конце концов.

(Из-за кредитного плеча калькулятор дает небольшую рекомендацию к покупке для опциона с понижением на 20% при текущей рыночной арендной плате… при условии, что получение 500 тысяч долларов наличными для авансовой покупки является событием с нулевым налогом.)

Резюме

In В случае любой прогрессивной налоговой системы, такой как система субсидирования медицинского страхования Федерального правительства США, штата Калифорния и ACA, более низкие доходы приведут к снижению налогов и взносов на медицинское страхование.

Один из вариантов иметь такое же качество жизни с гораздо меньшими доходами / расходами - это полностью оплаченный (без ипотечный) дом.Деньги, вложенные в дом, будут означать меньше дивидендов и (потенциально) сокращение ежемесячного денежного потока. Например, наша годовая стоимость жизни может быть ниже на 20 000 долларов в год, что уменьшит наш годовой счет на налоги и страховые взносы примерно на 2 000 долларов.

Однако это не обходится без затрат - покупка недвижимости за 500 тысяч долларов вместо аренды за 2500 долларов в месяц УВЕЛИЧИТ долгосрочные расходы на 1000 долларов в месяц.

Математика превыше эмоций. В этом раунде арендной платы против вмененной ренты победителем становится….арендовать.

Связано: Пожизненная аренда.

ВВП Великобритании - закрытие второго квартала и искажающий эффект «вмененной аренды»

В среду (30 сентября) Управление национальной статистики опубликовало вторую оценку ВВП за второй квартал 2020 года, с апреля по июнь. Очень незначительно позитивная новость заключается в том, что падение между 1 и 2 кварталом сократилось с 20,4% до 19,8%. Поскольку это все еще было самым крупным зарегистрированным квартальным падением с момента начала рекордов в 1955 году, это вряд ли повод для ликования - тем более, что падение в первом квартале было увеличено с -2.От 2% до -2,5%.

Как мы обсудим ниже, положение, возможно, было бы еще хуже, если бы не любопытная трактовка «вмененной ренты» для домовладельцев, которая - как чисто вымышленный или метафизический элемент - тем не менее формирует чрезмерно большую часть ВВП.

Глядя на экономический прогресс Великобритании в последние годы, мы можем отметить, что процентные темпы роста реального ВВП за три из четырех последних лет также были снижены УНС:

Связано ли это постепенное снижение ВВП с Brexit, полностью или частично, - это вопрос для обсуждения в другой раз, но соответствующие цифры за 2014 и 2015 годы, предшествующие референдуму, равны 2.9% и 2,4% соответственно.

Аналогичное влияние оказывает на темпы ежегодного изменения реального ВВП на душу населения с 2016 по 2019 год:

Но вернемся к последним цифрам. Как читатели, возможно, знают, ВВП рассчитывается тремя разными способами, которые должны привести к одному и тому же общему результату - через выпуск, расходы и доходы. Беглый взгляд на заголовки для каждого метода:

Выход

Общее производство (без учета строительства) во втором квартале упало на 16.3% по сравнению с первым кварталом; из них производство упало на 21,1%. Строительство упало на 35,7%.

Услуги упали в целом на 19,2%. Из них наибольшая доля приходилась на «распределение, отели и рестораны» - 34,3% (с подмножеством «услуги по размещению и питанию» - на 85,7% ..), «государственные и другие услуги» - на 23,7% и «бизнес-услуги и услуги» - на 23,7%. финансы упали всего на 11%. Последнему способствовало падение подгруппы «недвижимость» - что любопытно - всего на 2,6%. Единственное, что действительно улучшилось, - это «общественное администрирование, защита, социальное обеспечение», число которых выросло на 0.6%.

Расходы

Метод «расходов» можно описать просто: он включает (а) «конечное потребление домашних хозяйств» домашних хозяйств, некоммерческих организаций и сектора государственного управления (за исключением капитальных затрат) плюс (b) валовое накопление основного капитала (включая инвестиции в бизнес, новое строительство и т. д.), плюс (c) торговый баланс, то есть разница между экспортом и импортом.

Во втором квартале в «реальном» выражении потребление домашних хозяйств сократилось на 23,6%, а инвестиции (ВНОК) - на 21.6% (из которых инвестиции в бизнес - 26,5%), в то время как государственные расходы, как полагают, упали на 14,6% (в текущих условиях государственные расходы фактически значительно выросли - расчет «реального» государственного «потребления» здесь весьма непонятен, поскольку пояснил УНС). Торговый баланс изменился от небольшого отрицательного в первом квартале до значительного профицита во втором квартале из-за того, что экспорт сократился меньше, чем импорт.

Доход

Метод «дохода» рассчитывается только в текущем процессе, т.е.е. не в «реальном» выражении с учетом инфляции. Он включает: оплату труда сотрудников (включая социальные отчисления работодателей), плюс валовую прибыль корпораций, плюс прочий доход. Учитывая положительную помощь программы увольнения, заработная плата упала на относительно скромные 2,7% в период с 1 по 2 квартал, в то время как в целом по корпорациям. Операционная прибыль снизилась на 12,5%.

Так что насчет «вмененной ренты» для собственников-арендаторов?

Среди всей этой кровавой бойни небольшое количество секторов выжило, чтобы получить прибыль, пусть даже скромную, во втором квартале.В таблице E3 мы находим 12 наборов «расходов на конечное потребление домашних хозяйств по назначению», из которых 3 показывают рост во втором квартале. Первый - это «еда и напитки» (+ 3,5%), второй «алкоголь и табак» (+ 2,9%), а третий - «жилье», который во втором квартале вырос на 0,1%. Это отдельно от товаров и услуг для дома.

Чтобы узнать, из чего состоит это «жилье», мы должны обратиться к последнему выпуску набора данных ONS «Потребительские тенденции, Великобритания» за апрель-июнь 2020 года. Он также был опубликован 30 сентября.Это показывает, что (в «реальном» или постоянном объеме) из 86,225 млрд фунтов стерлингов во втором квартале на «жилье, воду, электричество, газ и другое топливо», что соответствует сумме в списке «жилье» в таблице E3, £ Считается, что 53,765 миллиарда долларов составляют «условно исчисленная арендная плата за жилье», из которых 50,773 миллиарда фунтов стерлингов относятся к «условно исчисленной арендной плате для владельцев-арендаторов».

Эта вымышленная сумма считается тем, что домовладельцы взимают с себя в виде арендной платы, которая затем считается потраченной. Я пытаюсь объяснить это ниже.

Итак, 50 миллиардов фунтов «потребительских» расходов домашних хозяйств являются чисто условными и не имеют реальной основы. Вмененная рента обычно не оказывает существенного влияния на квартальные изменения ВВП, но в данном случае они, несомненно, имеют эффект занижения истинного спада экономической активности в Великобритании в первой половине этого года. В последние годы условно исчисленная арендная плата для владельцев-арендаторов составляла около 9% ВВП, а в четвертом квартале прошлого года составляла 9,3%. Но в данном случае методология УНС приводит к фактическому условному увеличению такой «ренты» во втором квартале примерно на 0.7%. В результате процентная доля общего реального ВВП во втором квартале, приходящаяся на такую ​​условно исчисленную арендную плату, теперь составляет огромные 12%, учитывая коллапс в значительной части остальной экономики! Это означает, что учет вмененной ренты существенно исказил истинную картину. Поэтому я сделал простой расчет: (а) вычитал сумму условно исчисленной арендной платы из ВВП за 4 квартал 2019 года, а также за 1 и 2 кварталы 2020 года и (б) вычислил, насколько снизился ВВП в 1 и 2 кварталах на этой основе.

Результаты следующие:

Подводя итог, если вмененную ренту, которой не существует в реальном мире, исключить из ВВП, падение ВВП во втором квартале будет более чем на два процентных пункта больше, чем показано на самом деле.

(иррациональное) обоснование вмененной ренты

УНС и другие агентства, ответственные за ВВП, на протяжении многих лет пытались объяснить и оправдать использование вмененной ренты при расчете ВВП. Так они выразились в 2016 году:

.

«Вмененная арендная плата собственника-арендатора - это оценка жилищных услуг, потребляемых домашними хозяйствами, которые фактически не снимают свое жилье. Это можно представить как сумму, которую не съемщики платят себе за оказанные жилищные услуги.

Таким образом, условно исчисленная арендная плата должна представлять экономическую стоимость за период для домовладельцев их жилищ, эквивалентную тому, если бы они сдавали свою собственность в аренду. Однако по определению домовладелец не получает плату за свою собственность, и поэтому платеж должен быть «условно начислен» ».

Для человека, который был арендатором и владельцем, это странно. Как арендатор я платил реальную арендную плату, которая выплачивалась из моего кармана в руки домовладельца. Это была настоящая экономическая сделка.Но как собственник, занимающий жилье, абсурдно относиться ко мне как к платящему себе арендную плату, чтобы представить себе «экономическую ценность» моего дома. Это неолиберализм в действии - ложная коммодификация и финансиализация все большего числа аспектов нашей жизни.

Продолжение ONS:

«Измерение условно исчисленной арендной платы важно для обеспечения того, чтобы для сопоставлений во времени и между странами оценка жилищных услуг рассчитывалась на постоянной основе. В разных странах и в разные периоды будет разный состав жилья и сдачи в аренду.Например, два домовладельца по-прежнему будут потреблять такой же объем жилищных услуг, как если бы они оба сдавали свои дома друг другу, и нам необходимо включить эти услуги в национальные счета ».

Это нонсенс, поскольку предполагается, что «жилищные услуги» предоставляются и «потребляются». Всем нам нужен воздух, чтобы дышать, но мы (по крайней мере, пока!) Не говорим о «предоставляемых или потребляемых услугах по воздуху». Но если бы логика УНС действительно следовала логике, тогда потребовалась бы вмененная плата за бесчисленное множество других «услуг», за которые одни люди платят в рамках истинно рыночной транзакции, в то время как другие приносят выгоду через неэкономические отношения.

Наиболее очевидным примером является уход за детьми - существует «рынок» (через государственный или частный сектор), на котором родители платят за уход за детьми или получают финансовую поддержку для этого, но также существует обширное неоплачиваемое «предоставление» ухода за детьми. например, бабушками и дедушками и «потребляется» домохозяйством, состоящим из детей и родителей.

Age UK обнаружила в 2017 году, что около 5 миллионов (из 14 миллионов) бабушек и дедушек обеспечивали значительный уход за детьми - 30% из них от 4 до 7 дней в неделю в течение многих лет.Если (например) мы предположим, что 2 миллиона бабушек и дедушек обеспечивают 10 часов в неделю в среднем 50 недель в году, и что текущая ставка будет 10 фунтов стерлингов в час, это будет составлять «вмененные затраты» в размере 10 миллиардов фунтов стерлингов, или чуть менее 0,5% ВВП… меньше, чем условно начисленная рента, конечно, но далеко не ничтожно.

Исходя из логики УНС, уход за детьми может предоставляться в стране А гораздо больше через «рынок», а в стране Б - через бабушек и дедушек. Несомненно, оценка услуг по уходу за детьми должна быть либо «рассчитана на последовательной основе» с вмененными сборами там, где нет рынка, либо мы откажемся от всей этой шарады вмененной арендной платы и сборов - будь то жилье или уход за детьми.

Также следует отметить, что в статье для Ежеквартального бюллетеня Банка Англии (четвертый квартал 2006 г.) «Измерение активности рыночного сектора в Соединенном Королевстве» авторы (включая нашего давнего участника PRIME Джеффа Тили) рассматривают вопрос условного исчисления аренда:

«В-четвертых, необходимо внимательно рассмотреть роль жилищных услуг в деятельности рыночного сектора. Как расходы на потребление, так и ВВП в национальных счетах включают расходы домашних хозяйств на аренду жилья и условно исчисленную сумму «расходов на аренду» собственниками-арендаторами.Фактические расходы на аренду представляют собой платежи за рыночные жилищные услуги, поэтому в СНС 93 они рассматриваются как деятельность рыночного сектора. Однако предполагается, что владельцы-арендаторы потребляют собственную продукцию жилищных услуг, которую они «производят» за счет владения жилищем. Таким образом, условно исчисленная рента может быть исключена из определения выпуска рыночного сектора, учитывая, что это форма выпуска для «собственного потребления» ».

Далее приводится обоснование УНС (межстрановые сравнения жилищных услуг и т. Д.)), но добавьте, что

«Банк также изучает показатель выпуска рыночного сектора, который исключает как фактические, так и условно исчисленные расходы на аренду, чтобы дать оценку валовой добавленной стоимости рыночного сектора без учета всех жилищных услуг».

Есть сноска, которая добавляет:

«Есть и другие причины, по которым Банк Англии рассматривает меру, которая исключает как фактические, так и вмененные расходы на аренду. Одна из проблем заключается в том, что потоки жилищных услуг, возможно, не представляют собой претензию на ограниченные ресурсы, поскольку для их производства требуется мало или совсем не требуется первичных факторов производства (т. Е. Не связанных с жильем капиталовложений и затрат труда), а, скорее, поток услуг, возникающих из существующих жилищный фонд.Это подход, принятый в модели квартального прогнозирования Банка, где объем производства определяется без учета жилищных услуг, см. Harrison et al (2005) ».

Теперь авторы рассматривают здесь «активность рыночного сектора», а это еще не все, что включается в ВВП. Но предполагается, что ВВП рассматривает «экономическую активность», и аргумент о том, что семейные домохозяйства «потребляют» жилищные услуги, предоставляемые владельцем (то есть, в большинстве случаев, членом семьи), является просто идеологическим. Ответственность (я чуть не написал «вина») - это не ответственность УНС в отдельности, поскольку эта практика в настоящее время проистекает из Системы национальных счетов 2008 (СНС 2008), которая сама себя описывает как

.

«статистическая основа, которая обеспечивает исчерпывающий, последовательный и гибкий набор макроэкономических счетов для разработки политики, анализа и исследовательских целей.Он был подготовлен и выпущен под эгидой Организации Объединенных Наций, Европейской комиссии, Организации экономического сотрудничества и развития, Международного валютного фонда и Группы Всемирного банка ».

В главе 9 (с.187) мы читаем:

«Лица, владеющие жилищем, в котором они живут, рассматриваются как владельцы некорпоративных предприятий, оказывающих жилищные услуги, которые потребляются домашним хозяйством, к которому принадлежит владелец. Предполагается, что оказанные жилищные услуги равны по стоимости арендной плате, которая будет выплачиваться на рынке за жилье того же размера, качества и типа.Необходимо проявлять осторожность в отношении любых налогов, уплачиваемых на жилье. Налоги, такие как налог на добавленную стоимость, редко уплачиваются за жилищные услуги, но если они подлежат уплате, их следует исключить из стоимости жилья, занимаемого владельцем, если владелец-арендатор освобожден от уплаты. Условно исчисленная стоимость жилищных услуг отражается как расходы владельцев на конечное потребление ».

Таким образом, мы видим, что выдумка состоит не только в том, что домохозяйство платит ренту самому себе, но и в том, что «собственник» представляет собой «некорпоративное предприятие», производящее жилищные услуги рыночного уровня, потребляемые «домохозяйством».Это означает, что дети семьи, принадлежащей родителям, считаются платящими арендную плату своим родителям. Но если бабушка приходит ухаживать за ними, считается, что они ничего не платят ей за ее квалифицированные услуги.

Здесь может быть логика. Но признаюсь, я этого не вижу. И я не понимаю, почему - с целью измерения «размера и состояния экономики страны в течение определенного периода времени» (как Банк Англии описывает ВВП) нам нужно определение «жилищных услуг», которое создает фикцию. ассоциации без образования юридического лица в каждом доме, занимаемом владельцем, которая управляет предприятием по сдаче дома в аренду членам семьи.

А в нашей нынешней пандемии выдумка еще менее достоверна и служит только для того, чтобы ввести нас в заблуждение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *