Вмененная аренда: Вмененная аренда, что это?

Но что отличает его от квартиры, скажем, в Вильямсбурге, Бруклин, так это то, что в глазах голландских сборщиков налогов владение этим домом означает, что Ван де Клундертс стали арендодателями.Их арендатор? Ну, вот тут-то и начинаются странности. Нет ни одного.

Ван де Клундертс должны налоги примерно с той суммы, которую они взимали бы за аренду этого места незнакомцам, даже если они этого не делают. И Бенджамину, который заключает сделки в перестраховочной компании, это нормально.

«Это кажется наиболее справедливым способом обложить налогом капитал, имеющийся у человека, владеющего домом», — сказал Бенджамин Business Insider.

Ван де Клундертс подлежат так называемой вмененной ренте, концепции, которую трудно понять даже в византийском мире экономики и налоговой политики.Но это имеет огромное значение для рынка жилья и того, как мы измеряем размер экономики, даже в США.

Нидерланды — одна из пяти стран, которые фактически облагают домовладельцев налогом, как если бы они сами платили арендную плату. (Остальные — Исландия, Словения, Люксембург и Швейцария, по данным ОЭСР.) Но вернемся к этому, некоторые экономисты утверждают, что не делать то же самое — все равно, что давать американским домовладельцам огромные налоговые льготы, и это искажает рынок жилья.

Что такое вмененная рента?

Допустим, вы снимаете квартиру за 2000 долларов в месяц.Для арендодателя ваши чеки арендной платы считаются доходом, и он платит с них налог. Тогда вы решаете купить себе дом. Оказывается, он очень похож на тот, что вы снимали, но он все ваш. Вмененная арендная плата основана на той логике, что вместо того, чтобы платить арендодателю, вы теперь платите себе 24 000 долларов в год.

В Нидерландах эффективный доход подлежит налогообложению; в США это не так.

Вы можете думать о «отдаче» от этих инвестиций как о стоимости выплаты себе, а не арендодателю, даже если он не выплачивает дивиденды или не увеличивает стоимость.

«Проблема в том, что вмененная арендная плата за ваш дом освобождена от уплаты налогов», — сказал Business Insider Эрик Тодер, содиректор центра налоговой политики Urban Institute.«Итак, если вы финансируете дом за счет собственного капитала, это как если бы вы вложили в дом деньги. Если вы вложили его в казначейские облигации, это будет налогооблагаемый доход. Этот доход не облагается налогом ».

Но то, что это не облагается налогом, не означает, что правительство не заботится об этом.

Это даже часть ВВП

Кайл Браунс однажды нашел идею вмененной ренты противоречащей здравому смыслу. Теперь это часть его работы — рассчитать это в Бюро экономического анализа США (BEA).

«В отличие от стрижек или машин, мне было трудно осмыслить», — сказал Браунс Business Insider.

Для экономистов условное исчисление означает просто вычисление данных, которых у них нет. Это необычный способ оценить, сколько мы на что-то тратим.

Но если BEA не учитывает вмененную ренту — все деньги, которые домовладельцы не платят домовладельцам, — из национального дохода исчезнет чуть более триллиона долларов, сказал Браунс.Это примерно эквивалентно тому, что страна тратит на здравоохранение.

«Всегда есть какая-то выгода, которую дает владение домом, которую следует приписать», — сказал Браунс. «Вот как мы это делаем.»

И для этого чиновники BEA должны оценить, сколько домовладельцев заплатили бы, если бы они снимали жилье. Они используют квартиры по сопоставимой цене в этом районе или другие прокси. Но это оценка. В некоторых общинах почти каждый владеет домом, поэтому сопоставимых единиц аренды мало.

В принципе, BEA также должна включать в себя вмененную арендную плату за такие вещи, как автомобили и даже мебель, но по сравнению с жильем это настолько малая часть экономики, что не стоит затраченных усилий.

Жилье — это большие расходы, и включение условно исчисленной арендной платы важно при сравнении ВВП США с ВВП других стран. Ставки домовладения различаются. Например, 83% испанцев владеют, но немцы любят сдавать в аренду.

Помимо вычета процентов по ипотеке

Домовладельцы могут вычитать проценты, которые они выплачивают своим банкам, из своего дохода. Идея состоит в том, чтобы побудить больше американцев покупать дома и, теоретически, присоединяться к среднему классу.

Вывод спорен.Некоторые исследования показывают, что это мало способствует увеличению количества домовладельцев, но побуждает покупателей выбирать дома побольше. И не всем это помогает; он применяется только к владельцам, которые перечисляют свои налоги по статьям. Многим супружеским парам из среднего класса это не выгодно.

Скрытая налоговая льгота по вмененной ренте иная. От него выигрывают все, у кого есть дом, но больше всего от него выигрывают люди с высокими доходами, живущие в дорогих домах.

Если ваш дом будет сдаваться в аренду за 4000 долларов в месяц, вы получите скрытые налоговые льготы намного больше, чем если бы вы жили в доме, который стоил бы 1000 долларов в месяц.

«Есть что-то очень неудобное в том, чтобы исказить решение об обложении налогом дом, в котором вы живете, по сравнению с домом, в котором вы не живете», — сказал Business Insider Тодд Синай, профессор факультета недвижимости Уортонской школы бизнеса Пенсильванского университета.

Следует ли облагать налогом?

Это одна из тех идей, о которых любят думать экономисты, но она редко переходит из академических кругов в мир основных политических предложений.

«Теоретически, вероятно, было бы неплохо» обложить налогом вмененную ренту, — сказал Тодер из Института урбанистики.«Это не значит, что он будет популярен». Большинство американцев не думают об этом в первую очередь как о доходе, поэтому заручиться поддержкой было бы нелегко.

Синай сказал, что если бы мы обложили налогом, жилье было бы похоже на многие другие инвестиции. Домовладельцы добавляли вмененную ренту к своему общему доходу, но затем компенсировали ее.

Процентная ставка по ипотеке теперь будет вычитаться из максимальной суммы вмененной ренты.Со временем они могут обесценить дом и все, что в нем находится. Налог на недвижимость будет снят с максимума, как и расходы на техническое обслуживание.

«У вас был бы больший доход, но у вас были бы большие вычеты», — сказал он.

Если США решат как государство уменьшить или отменить стимулы для домовладения, отмена только вычета процентов по ипотеке в среднем устранит около трети этой субсидии. Но обложение налогом вмененной арендной платы полностью устраняет льготный налоговый статус жилья, сказал Синай.

Многие экономисты в принципе считают, что налогообложение вмененной ренты имеет смысл. Но с практической точки зрения, Синай сказал, что это сложно рассчитать и сложно реализовать. А налогообложение приведет к еще большему разрыву между победителями и проигравшими, поэтому шанс того, что политики предложат это, почти ничтожен.

Но для тех, кто задумывается о жилищной налоговой политике, есть и другие возможности. Половина вмененной ренты может облагаться налогом, или вычет по ипотечным процентам может быть ограничен.

И есть реальные причины, по которым законодатели могут захотеть подумать об этих сценариях, сказал Синай.

В местах с дефицитом жилья налоговые субсидии, как правило, просто повышают цены на жилье. Но там, где жилье построить легко, это мало влияет на цены и не оказывает значительного влияния на уровень домовладения, сказал он.

«У нас есть субсидии на все, что предусмотрено налоговым кодексом», — сказал Синай. «Проблема нынешних налоговых льгот в том, что они не очень эффективны в побуждении людей покупать дома.Они очень эффективны, заставляя людей тратить больше, когда они их покупают «.

Бенджамин ван де Клундерт из Нидерландов: «Любой налог — это слишком дорого». Но он знает, что, если бы он не платил вмененную ренту, «мы бы платили налоги с чего-то другого».

При покупке дома голландцы заранее знают, сколько добавляется налог. «Это никогда не приведет к нарушению условий сделки», — сказал он.

Настоящая налоговая субсидия для домовладельцев не имеет ничего общего с процентами по ипотеке

Федеральный налоговый кодекс, как известно, субсидирует покупку жилья, финансируемую за счет долга, путем вычета налогов по процентам по ипотеке.Это почти наверняка не достигает заявленной цели политики поощрения домовладения, но, вероятно, тонко побуждает американцев жить в больших домах, чем мы в противном случае. Но, как пишет Прашант Гопал для Bloomberg, налоговые льготы по ипотечным кредитам уже не те, что были раньше, поскольку процентные ставки сейчас намного ниже, чем они были поколением назад.

Следовательно, в большинстве случаев этот вычет больше не стоит очень дорого.

Что также хорошо, потому что правда в том, что настоящая налоговая льгота для домовладения в Соединенных Штатах не имеет ничего общего с процентами.Это полная необлагаемость налогом того, что экономисты называют «вмененной рентой» — ренты, которую домовладельцы взимают с себя в качестве своего собственника. Это немного умопомрачительная идея, но как только вы ее поймете, вы поймете, что это большое дело.

Сказка о двух помещиках

Рассмотрим двух человек, Хосе и Элиану. Хосе купил дом в Чикаго, но с тех пор переехал в Филадельфию по работе. Удобно, что Элиана владела домом в Филадельфии, но затем переехала в Чикаго по работе.

Хосе платит Элиане 15 000 долларов в год за жилье в ее доме в Филадельфии, а Элиана платит Хосе 15 000 долларов в год за проживание в его доме в Чикаго.

Теперь и Хосе, и Элиана являются арендодателями, и им обоим необходимо отчитаться в IRS о доходе от аренды в размере 15 000 долларов, вероятно, уплатив 25-процентную предельную налоговую ставку с выручки.

К счастью, Хосе читает Vox.com и приходит к мысли получше. Вместо того, чтобы платить друг другу по 15000 долларов в год и затем передавать более 3750 долларов правительству, они могли бы спокойно позволить другому жить без арендной платы.Хосе и Элиана по-прежнему живут в доме, стоимость которого составляет 15 000 долларов в год. И каждый из них по-прежнему владеет домом, приносящим 15 000 долларов дохода в год. Но поскольку деньги не переходят из рук в руки, каждый из них может избежать уплаты налогов по 3750 долларов, которые будут уплачены при обмене.

Это в основном ситуация, в которой находится каждый дом в Америке, занимаемый владельцем. В качестве арендодателя я позволяю себе жить без арендной платы в собственном доме, вместо того, чтобы прямо брать с себя арендную плату, которая будет облагаться налогом как доход.

Почему это важно

Подробности сценария Хосе и Элианы немного странны, но он иллюстрирует более важный момент: если у вас есть дом в Соединенных Штатах, действительно выгодно жить в нем, а не использовать его как доходоприносящий актив, который помогает вам арендовать жилье для проживания в другом месте.

Несколько стран — Исландия, Люксембург, Нидерланды, Словения и Швейцария — члены ОЭСР пытаются обложить налогом вмененный доход от аренды. В этих местах имеет смысл списание налогов на проценты по ипотеке.По сути, это считается коммерческими расходами. Но в США вы можете списать деловые расходы без уплаты налогов с доходов.

Если бы мы перешли на швейцарскую модель, у нас по-прежнему было бы много домовладельцев, но в пределе это действительно имело бы значение.

Как налоговые планы кандидата могут повлиять на ваш кошелек

Что такое вмененная рента? | Медианизм

Предположим, у вас есть дом стоимостью 240 000 долларов, но ваша работа вынуждает вас переехать в Чикаго на два года, где вам придется платить 12 000 долларов (1000 долларов в месяц), чтобы арендовать другой дом с почти такими же характеристиками.К счастью, вы можете сдать свой дом в аренду за 12000 долларов, но это не полностью покроет ваши расходы на жилье, потому что вам придется платить 25% подоходный налог с арендной платы, которую вы зарабатываете (3000 долларов), поэтому ваш общий счет за жилье увеличивается только потому, что вы платите арендную плату за такое же жилье. Как выяснилось, ваш новый домовладелец — Джейн, которая тоже переезжает в ваш город, и она будет снимать ваш дом и платить вам 12 000 долларов. По закону она также должна будет заплатить подоходный налог в размере 3000 долларов с арендной платы, которую вы ей платите, но если вы оба можете спокойно согласиться торговать домами без обмена денег, вы оба можете избежать уплаты этих налогов.

Это условно начисленная рента, и каждый, кто владеет своим домом, получает один и тот же поток экономической выгоды (также известный как доход) от владения своим домом, независимо от того, сдают ли они дом в аренду или живут в нем. Если они сдают его в аренду, они получают арендную плату, а если они живут в нем сами, то получают «условно начисленную ренту». Условно исчисленная рента — это арендная стоимость, которую владелец получит от сдачи внаем занимаемого дома по рыночным ставкам. Несколько стран, включая Исландию, Люксембург, Нидерланды, Словению и Швейцарию, облагают налогом вмененную ренту, а там, где она не облагается налогом (например, в США), это самая большая субсидия для домовладения.Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 12 000 долларов (1000 долларов в месяц) и зарабатываете 1000 долларов в месяц на сбережениях в 240 000 долларов. Если бы вы потратили свои сбережения на покупку дома, в котором живете, за 240 000 долларов, вы все равно будете получать ту же сумму дохода от своих сбережений (1000 долларов в месяц), но ваши налоги упадут в соответствии с американской системой, которая игнорирует вмененную ренту. Несправедливо взимать более высокий налог с людей, которые вложили свои сбережения в акции или облигации, а не в жилье.

Кроме того, существует намного больше налоговых льгот для домовладельцев, таких как налоговые льготы по ипотечным кредитам, которые увеличивают государственные налоговые субсидии для домовладельцев.Налоговая льгота по ипотечным процентам будет иметь смысл в вышеупомянутых странах, где вмененная рента облагается налогом, потому что в этом случае проценты будут такими же, как и любые другие деловые расходы, но в США это просто дополнительная субсидия в дополнение к сбережениям от уклонение от уплаты налогов на вмененный доход от аренды.

Ниже приведен график от Urban Institute через VOX, который показывает, насколько ДРУГИЕ виды субсидий приносят пользу домохозяйствам, занимаемым собственниками, с разными классами дохода, но с такими низкими процентными ставками прямо сейчас экономия на налогах на необлагаемую налогом вмененную ренту, вероятно, намного больше чем более явные субсидии, показанные на графике ниже, по крайней мере, для семей с высокими налогами на прибыль.

Арендная плата, которую домовладельцы платят сами, является своего рода не облагаемым налогом доходом, и в сочетании с другими субсидиями для домовладельцев аренда становится хуже с финансовой точки зрения, чем покупка для большинства американцев, которые собираются жить в одном месте достаточно долго, чтобы покрыть более высокие расходы. трансакционные издержки при покупке дома.

Эти субсидии расточительны, потому что они снижают мобильность рабочей силы (поскольку домовладельцы имеют более высокие операционные издержки, что мешает им переехать ближе к новым рабочим местам), и они побуждают американцев тратить чрезмерные суммы на McMansions.Эта политика также является регрессивной, потому что большинство людей с доходом ниже среднего не получают субсидий, потому что они арендуют, тогда как большинство американцев с доходом выше среднего получают их, потому что доля домовладельцев растет с доходом, а субсидии выше для более дорогих домов и даже для плутократов. с многочисленными домами получают вмененную арендную субсидию за владение ими.

Несправедливо и неэффективно НЕ облагать налогом доход от вмененной ренты, и хотя самый простой способ исправить это — просто обложить налогом, но еще более эффективным способом исправить субсидию на домовладение было бы введение налога на стоимость земли. (объяснено здесь).

Годовая реальная стоимость парковки

Аналитический центр Ассоциации ипотечных банкиров, Исследовательский институт жилищного строительства Америки, исследовал стоимость парковочных мест в пяти городах США, что было аккуратно резюмировано Ричардом Флоридой:

Затраты, рассчитанные для каждого домохозяйства, представляют собой затраты на замену парковочных мест. Выглядит дорого из-за кучи асфальта и бетона, но земля стоит дорого, особенно в Нью-Йорке.

Эту информацию легко преобразовать в условно исчисленную арендную плату за парковку на семью.Самый простой и, вероятно, наиболее точный способ — просто умножить общую стоимость на ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования в этом случае — это альтернативная стоимость средств, с которой сталкиваются жители, которая сильно различается, и правильный способ ее расчета — это найти средневзвешенную стоимость капитала (WACC).

Это, по сути, средняя стоимость заимствования для домашних хозяйств, взвешенная по сумме, которую они заимствовали. Я не знаю, что это такое, но бизнес-школа Стерна составила базу данных WACC для американских корпораций, и средний WACC в январе 2019 года для нефинансовых компаний составлял 8.22%.

Итак, если американские домохозяйства были достаточно удачливы, чтобы занять деньги так же дешево, как и крупные корпорации Америки, то их условная годовая арендная плата за парковку на домохозяйство составит:

Но поскольку парковка — это фиксированная стоимость, это скрытая стоимость, о которой нам не нужно думать каждый год, и поэтому большинство людей игнорируют, насколько она обременительна каждый год.

Ниже приведен один из спутниковых снимков, который исследователи использовали для измерения площади тротуара, используемого для парковки. Это район в Сиэтле.

Площадь зеленых насаждений примерно равна площади парковки, но много зелени — это верхушки деревьев, которые просто скрывают часть парковочного места под навесом.

Расчет рентабельности покупки жилья — не обращающий внимания инвестор

Я видел много разных способов расчета нормы прибыли от покупки дома, но пока что мой любимый — это тот, который Уильям Бернштейн предоставляет в Манифест инвестора .

Во-первых, он отделяет решение о покупке дома от решения о финансировании этой покупки за счет займа.Мы рассчитываем норму прибыли от самой инвестиции, , затем , мы можем определить, как заимствование влияет на эту норму доходности.

Расчет ожидаемой прибыли от покупки дома

Бернштейн приводит следующее уравнение, которое (не так случайно) очень похоже на уравнение Гордона, которое он использует для прогнозирования доходности фондового рынка:

Ожидаемая доходность = D + G — C, где

D = вмененный дивиденд от аренды,
G = рост стоимости жилья с поправкой на инфляцию и
C = затраты (страхование, налоги на имущество и техническое обслуживание)

Что такое «вмененные дивиденды от аренды»?

Вмененный дивиденд от аренды — это выплата от покупки дома, которая исходит из , а не , которые должны платить арендную плату.Помните, что на данный момент мы предполагаем, что вы оплачиваете всю сумму авансом, поэтому ипотечный платеж не выплачивается.

Так, например, если дом стоил 180 000 долларов и он заменял ежемесячный счет за аренду в 1000 долларов, его условно рассчитанные дивиденды от аренды составили бы 6,67% годовых. (12 000 долл. США ÷ 180 000 долл. США)

Остальные расчеты

Bernstein берет на себя налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание в размере примерно 3% от стоимости дома каждый год. Очевидно, это будет зависеть от обстоятельств, таких как местоположение и возраст дома.

Исторически сложилось так, что цены на жилье с поправкой на инфляцию росли примерно на 1% ежегодно. Конечно, это не совсем стабильно из года в год, и эта цифра также может сильно варьироваться в зависимости от местоположения.

В сумме это дает нам следующее:

Ожидаемая доходность = 6,67% + 1% — 3% = 4,67%

Примечание: Вмененный дивиденд от аренды не облагается налогом, как и, по большей части, прирост капитала от продажи дома.В результате ожидаемая годовая доходность в размере 4,67% по сути является декларацией после уплаты налогов.

Кредит для покупки дома

Конечно, большинство людей не покупают дома только за наличные. Они занимают деньги. Заимствование денег для инвестирования известно как инвестирование с использованием заемных средств.

Как и в случае других сценариев инвестирования с использованием заемных средств, тот факт, что вы занимаете деньги, увеличивает вашу прибыль (хорошую или плохую).

• Если доход, который вы зарабатываете, на больше, чем на процентная ставка, которую вы платите, доходность ваших инвестиций с использованием заемных средств будет на больше, чем на , чем если бы вы приобрели инвестиции полностью за наличные.
• Если доход, который вы зарабатываете, будет на минус , чем процентная ставка, которую вы платите, доходность ваших инвестиций с использованием заемных средств будет на хуже, чем на , чем если бы вы приобрели инвестиции полностью за наличные.

Конечный результат: В нашем примере выше покупка дома имеет смысл только в том случае, если наш потенциальный покупатель жилья может оформить ипотечный кредит с процентной ставкой после вычета налогов и инфляции ниже 4,67%.

Уроки, которые нужно усвоить

На мой взгляд, здесь есть два основных урока:

Во-первых, если вы планируете купить дом, постарайтесь выяснить, какой будет ваша норма прибыли.(И не слушайте оценки риелтора.) Если дом продается в 20 или 25 раз больше, чем его годовая арендная плата, будет довольно сложно получить достойную доходность.

Во-вторых, весь этот расчет чрезвычайно чувствителен к сделанным нами предположениям. Например, если наш покупатель жилья в конечном итоге берет ипотеку с процентной ставкой 3,5% после вычета налогов и инфляции, он должен быть в хорошей форме. Брать деньги под 3,5%, вкладывать под 4,67%. Супер!

Но что, если мы ошиблись, и ее годовые затраты на владение домом в конечном итоге составят 4% от стоимости дома вместо 3%? А что, если рост стоимости жилья с поправкой на инфляцию в конечном итоге составит всего 0.5% годовых вместо 1%? Теперь она занимает деньги под 3,5% и вкладывает их под 3,17%. Ой!

«Замечательная книга, рассказывающая своим читателям с простыми логическими объяснениями нашу Философию Болвана для успешного инвестирования». — Тейлор Ларимор, автор книги

Вмененная рента | Концепции | Статистическое управление Финляндии

Условно исчисленная рента описывает выгоду, полученную домохозяйством по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в съемном жилище с рыночной арендной платой.Условно исчисленная рента формируется также, когда люди живут в жилище, принадлежащем другому домохозяйству, без оплаты, и когда рента выплачивается ниже рыночной ренты за жилища, принадлежащие муниципалитетам и некоммерческим корпорациям. В статистике распределения доходов условно исчисленная рента представляет собой отдельную статью дохода, выходящую за рамки концепции дохода, по которой статистика составляется в виде справочной статьи, начиная с отчетного статистического 2011 года и далее. В качестве исключения размещение в компании на основе трудовых отношений считается заработной платой в соответствии с налоговыми данными.

Условно исчисленная арендная плата (или, точнее, условно исчисленная чистая арендная плата) за жилье рассчитывается, когда расходы на жилье, уплачиваемые домохозяйством за свое жилище (например, плата за содержание, страхование, эксплуатационные расходы) и проценты по жилищным займам, вычитаются из так называемая вмененная валовая рента. Вмененная чистая арендная плата, полученная в результате, может быть отрицательной для домохозяйств, получивших жилищные ссуды из-за процентов по жилищным ссудам.
Условно исчисленная чистая арендная плата рассчитывается следующим образом:

+ Валовая арендная плата (= рыночная арендная плата за соответствующее жилище)
— расходы на жилье (доход от жилья, который на данном этапе может стать отрицательным, равен нулю)
— возможные проценты по жилищным займам.

В международных рекомендациях по статистике распределения доходов условно исчисленная рента является отдельной статьей дохода как часть располагаемого дохода (Канберрская группа: Справочник по статистике семейных доходов, второе издание 2011 г., Организация Объединенных Наций). Однако на практике он не включается в концепцию дохода из международных источников (Евростат, ОЭСР). В национальных счетах условно исчисленная арендная плата соответствует операционной прибыли домохозяйств, из которой вычитаются проценты по жилищным ссудам как часть дохода от собственности.Он учитывается как часть располагаемого дохода в национальных счетах. Вмененная рента вообще не формируется в общей статистике распределения доходов.

Срок действия определения

• Действительно до (31 декабря 2078 г.)

Доход от жилища или условно исчисленная чистая рента описывает выгоду, полученную домохозяйством от жилья, занимаемого владельцем, по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в арендуемом жилище с рыночной арендной платой.Жилищный доход от проживания в жилище, занимаемом владельцем, представляет собой разницу, полученную при вычете стоимости жилья, уплачиваемой домохозяйством за его жилище (например, эксплуатационные расходы, страхование, расходы на содержание и проценты по жилищной ссуде) из так называемой условно исчисленной валовой арендной платы. Доход от жилья может стать отрицательным, если статьи вычета превышают валовую арендную плату.

В статистике распределения доходов и Обследовании бюджетов домашних хозяйств доход от жилья, полученный от жилья, занимаемого собственником, включается в доход от собственности, который вместе с заработной платой и форм-фактором дохода от предпринимательской деятельности.Доход от собственного жилья также включается в располагаемый доход.

Статистика с использованием определения

Срок действия определения

• 1 января 2006 г. — 31 декабря 2012 г.

Исходная организация

Понятия, связанные с данным

Доход от жилища или условно исчисленная чистая рента описывает выгоду, полученную домохозяйством от жилья, занимаемого владельцем, по сравнению с соответствующим домохозяйством, проживающим в арендуемом жилище с рыночной арендной платой.Доход от проживания в жилище, занимаемом владельцем, представляет собой разницу, полученную при вычете добавленной стоимости и фактических эксплуатационных расходов на жилище (например, процентов по жилищной ссуде, страховке, эксплуатационных расходах и расходах на содержание) из так называемой условно исчисленной валовой арендной платы. Доход от жилья может стать отрицательным, если статьи вычета превышают валовую арендную плату.

В статистике распределения доходов и Обследовании бюджетов домашних хозяйств доход от жилья, полученный от жилья, занимаемого собственником, включается в доход от собственности, который вместе с заработной платой и форм-фактором дохода от предпринимательской деятельности.Доход от собственного жилья также включается в располагаемый доход.

Статистика с использованием определения

Срок действия определения

• 1 января 1900 г. — 31 декабря 2005 г.

Исходная организация

Понятия, связанные с данным

ренты против вмененной ренты — Вперед, взломщик карри!

Многие люди мечтают о том дне, когда они наконец закончат выплату по ипотеке.Бесплатно и ясно, детка!

Сколько вы готовы заплатить, чтобы жить в этом доме, который у вас уже есть? Экономисты называют концепцию жилого помещения, не имеющего ипотечного кредита, имеющего рыночную стоимость, «вмененной арендной платой». Некоторые страны даже облагают его налогом.

Помимо того, что это забавная тема на коктейльных вечеринках, для большинства людей вмененная арендная плата имеет несколько реальных соображений… вы платите за дом и получаете больше $$$ каждый месяц. Хорошие времена.

Но для раннего пенсионера, увлекающегося минимизацией налогов, выбор платить арендную плату или вмененную арендную плату имеет некоторые интересные последствия.

Когда-нибудь в будущем мы можем жить хорошей жизнью в солнечной Калифорнии… бассейны, кинозвезды…

Несмотря на то, что мы находимся под тройным перекрестием налоговых систем Калифорнии, США и ACA, мы, скорее всего, окажемся с почти бесплатной медицинской страховкой и низким / нулевым налоговым бременем. (Итак… примерно так же, как сейчас.)

Однако эта ситуация далека от стабильной — несмотря на все мои усилия, со временем процент нашего годового дохода от прироста капитала будет расти, что приведет к увеличению налоговых счетов.(Еще несколько тысяч долларов.)

Итак, что мы можем сделать, чтобы укрепить нашу низкую налоговую позицию? Из всех безумных вещей… купи дом.

Выбор условной ренты

В моем теоретическом бюджете на жизнь в Калифорнии (~ 70 тысяч долларов в год) я предполагал, что арендная плата составляет 2500 долларов в месяц. В регионе Сакраменто (среди прочего) дома, которые сдаются в аренду по этой ставке, продаются за 500-750 тысяч долларов.

Эта фотография представляет собой случайный пример, который я нашел на Redfin… 4 спальни, 2,5 ванные комнаты, 2000 кв. Футов, гараж на 2 машины, хорошие школы, приличный велоспорт (но все еще «зависит от машины»…)

Допустим, я продал 500 000 долларов. инвентаря для одного из этих домов.

Теперь вместо того, чтобы получать 10 000 долларов в год в виде дивидендов (2% от 500 000 долларов), я получаю ноль / нада / пшик. Мой налогооблагаемый доход значительно снизился.

Кроме того, вместо того, чтобы платить 30 000 долларов в год за аренду, я плачу 12 000 долларов в год в виде налогов на недвижимость, обслуживания, взносов в ТСЖ, страховки и т.д. Таким образом, мои потребности в доходе также значительно снизились, поэтому мне нужно продавать меньше акций / реализовывать меньший прирост капитала.

При гораздо меньших доходах и расходах при том же качестве жизни условно исчисленная рента делает наш образ жизни с низким налогообложением чрезвычайно устойчивым. Общий налогооблагаемый доход менее 200% FPL (~ 41 тыс. Долларов для семьи из 3 человек) означает почти бесплатное медицинское страхование и медицинское обслуживание, а также общее налоговое бремя, равное нулю или меньше нуля.

Расходы на медицинское страхование при 150% FPL — не так уж плохо

Вот красивая сводка в виде таблицы:

Более низкая стоимость жизни, более низкий доход, более низкие налоги, более низкие взносы на медицинское страхование… такое же качество жизни…

Но… действительно ли это хорошая идея?

Стоимость / выгода

«Ого, звучит действительно убедительно.Покупка дома — отличная идея! »

Естественно… Все звучит хорошо, когда автор пишет то, что вы хотите услышать.

Но давайте посмотрим на несколько других цифр…

Правило 1% при инвестировании в недвижимость — хороший показатель для оценки потенциала собственности. Примерно, ежемесячная арендная плата должна соответствовать или превышать 1% от покупной цены недвижимости, включая предварительный ремонт. Для собственности за 500 000 долларов арендная плата должна составлять 5 000+ долларов в месяц. Понятно, что эта недвижимость не проходит проверку на запах, но людям нравится быть арендодателями.(Посмотрите, как никогда больше не платить налоги с недвижимого имущества.)

Но это не инвестиционная недвижимость, это наш дом, черт возьми! Вы не можете назначить цену.

Или можно? С ипотекой недвижимость будет иметь отрицательный денежный поток по сравнению с арендой. Даже при снижении на 20% выплаты по ипотеке и налоги превышают доход от аренды. Теперь добавьте обслуживание, ремонт и т. Д.

Нам как «собственникам» нужно больше дохода. Каких поражений цели покупки нет?

Или, может быть, мы компенсируем это благодарностью.

Оплата дома наличными означает отказ от выплаты ипотечного кредита и двойную выгоду в виде меньших дивидендов / прироста капитала для поддержания нашего прожиточного минимума. У нас не было бы подоходного налога и, по сути, бесплатное медицинское страхование и медицинское обслуживание, что позволило бы нам сэкономить 2000 долларов в год плюс-минус.

С другой стороны, мы будем торговать на фондовом рынке на 500 тысяч долларов прироста в обмен на возможное изменение цены на недвижимость.

Как это выглядит для периода K-12?

Не очень хорошо, согласно калькулятору «Аренда против покупки» NY Times:

Может быть, платить тысячу или две в год налогов и взносов на медицинское страхование — не такая уж и плохая сделка в конце концов.

(Из-за кредитного плеча калькулятор дает небольшую рекомендацию к покупке для опциона с понижением на 20% при текущей рыночной арендной плате… при условии, что получение 500 тысяч долларов наличными для авансовой покупки является событием с нулевым налогом.)

Резюме

In В случае любой прогрессивной налоговой системы, такой как система субсидирования медицинского страхования Федерального правительства США, штата Калифорния и ACA, более низкие доходы приведут к снижению налогов и взносов на медицинское страхование.

Один из вариантов иметь такое же качество жизни с гораздо меньшими доходами / расходами — это полностью оплаченный (без ипотечный) дом.Деньги, вложенные в дом, будут означать меньше дивидендов и (потенциально) сокращение ежемесячного денежного потока. Например, наша годовая стоимость жизни может быть ниже на 20 000 долларов в год, что уменьшит наш годовой счет на налоги и страховые взносы примерно на 2 000 долларов.

Однако это не обходится без затрат — покупка недвижимости за 500 тысяч долларов вместо аренды за 2500 долларов в месяц УВЕЛИЧИТ долгосрочные расходы на 1000 долларов в месяц.

Математика превыше эмоций. В этом раунде арендной платы против вмененной ренты победителем становится….арендовать.

Связано: Пожизненная аренда.

ВВП Великобритании — закрытие второго квартала и искажающий эффект «вмененной аренды»

В среду (30 сентября) Управление национальной статистики опубликовало вторую оценку ВВП за второй квартал 2020 года, с апреля по июнь. Очень незначительно позитивная новость заключается в том, что падение между 1 и 2 кварталом сократилось с 20,4% до 19,8%. Поскольку это все еще было самым крупным зарегистрированным квартальным падением с момента начала рекордов в 1955 году, это вряд ли повод для ликования — тем более, что падение в первом квартале было увеличено с -2.От 2% до -2,5%.

Как мы обсудим ниже, положение, возможно, было бы еще хуже, если бы не любопытная трактовка «вмененной ренты» для домовладельцев, которая — как чисто вымышленный или метафизический элемент — тем не менее формирует чрезмерно большую часть ВВП.

Глядя на экономический прогресс Великобритании в последние годы, мы можем отметить, что процентные темпы роста реального ВВП за три из четырех последних лет также были снижены УНС:

Связано ли это постепенное снижение ВВП с Brexit, полностью или частично, — это вопрос для обсуждения в другой раз, но соответствующие цифры за 2014 и 2015 годы, предшествующие референдуму, равны 2.9% и 2,4% соответственно.

Аналогичное влияние оказывает на темпы ежегодного изменения реального ВВП на душу населения с 2016 по 2019 год:

Но вернемся к последним цифрам. Как читатели, возможно, знают, ВВП рассчитывается тремя разными способами, которые должны привести к одному и тому же общему результату — через выпуск, расходы и доходы. Беглый взгляд на заголовки для каждого метода:

Выход

Общее производство (без учета строительства) во втором квартале упало на 16.3% по сравнению с первым кварталом; из них производство упало на 21,1%. Строительство упало на 35,7%.

Услуги упали в целом на 19,2%. Из них наибольшая доля приходилась на «распределение, отели и рестораны» — 34,3% (с подмножеством «услуги по размещению и питанию» — на 85,7% ..), «государственные и другие услуги» — на 23,7% и «бизнес-услуги и услуги» — на 23,7%. финансы упали всего на 11%. Последнему способствовало падение подгруппы «недвижимость» — что любопытно — всего на 2,6%. Единственное, что действительно улучшилось, — это «общественное администрирование, защита, социальное обеспечение», число которых выросло на 0.6%.

Расходы

Метод «расходов» можно описать просто: он включает (а) «конечное потребление домашних хозяйств» домашних хозяйств, некоммерческих организаций и сектора государственного управления (за исключением капитальных затрат) плюс (b) валовое накопление основного капитала (включая инвестиции в бизнес, новое строительство и т. д.), плюс (c) торговый баланс, то есть разница между экспортом и импортом.

Во втором квартале в «реальном» выражении потребление домашних хозяйств сократилось на 23,6%, а инвестиции (ВНОК) — на 21.6% (из которых инвестиции в бизнес — 26,5%), в то время как государственные расходы, как полагают, упали на 14,6% (в текущих условиях государственные расходы фактически значительно выросли — расчет «реального» государственного «потребления» здесь весьма непонятен, поскольку пояснил УНС). Торговый баланс изменился от небольшого отрицательного в первом квартале до значительного профицита во втором квартале из-за того, что экспорт сократился меньше, чем импорт.

Доход

Метод «дохода» рассчитывается только в текущем процессе, т.е.е. не в «реальном» выражении с учетом инфляции. Он включает: оплату труда сотрудников (включая социальные отчисления работодателей), плюс валовую прибыль корпораций, плюс прочий доход. Учитывая положительную помощь программы увольнения, заработная плата упала на относительно скромные 2,7% в период с 1 по 2 квартал, в то время как в целом по корпорациям. Операционная прибыль снизилась на 12,5%.

Среди всей этой кровавой бойни небольшое количество секторов выжило, чтобы получить прибыль, пусть даже скромную, во втором квартале.В таблице E3 мы находим 12 наборов «расходов на конечное потребление домашних хозяйств по назначению», из которых 3 показывают рост во втором квартале. Первый — это «еда и напитки» (+ 3,5%), второй «алкоголь и табак» (+ 2,9%), а третий — «жилье», который во втором квартале вырос на 0,1%. Это отдельно от товаров и услуг для дома.

Чтобы узнать, из чего состоит это «жилье», мы должны обратиться к последнему выпуску набора данных ONS «Потребительские тенденции, Великобритания» за апрель-июнь 2020 года. Он также был опубликован 30 сентября.Это показывает, что (в «реальном» или постоянном объеме) из 86,225 млрд фунтов стерлингов во втором квартале на «жилье, воду, электричество, газ и другое топливо», что соответствует сумме в списке «жилье» в таблице E3, £ Считается, что 53,765 миллиарда долларов составляют «условно исчисленная арендная плата за жилье», из которых 50,773 миллиарда фунтов стерлингов относятся к «условно исчисленной арендной плате для владельцев-арендаторов».

Эта вымышленная сумма считается тем, что домовладельцы взимают с себя в виде арендной платы, которая затем считается потраченной. Я пытаюсь объяснить это ниже.

Итак, 50 миллиардов фунтов «потребительских» расходов домашних хозяйств являются чисто условными и не имеют реальной основы. Вмененная рента обычно не оказывает существенного влияния на квартальные изменения ВВП, но в данном случае они, несомненно, имеют эффект занижения истинного спада экономической активности в Великобритании в первой половине этого года. В последние годы условно исчисленная арендная плата для владельцев-арендаторов составляла около 9% ВВП, а в четвертом квартале прошлого года составляла 9,3%. Но в данном случае методология УНС приводит к фактическому условному увеличению такой «ренты» во втором квартале примерно на 0.7%. В результате процентная доля общего реального ВВП во втором квартале, приходящаяся на такую ​​условно исчисленную арендную плату, теперь составляет огромные 12%, учитывая коллапс в значительной части остальной экономики! Это означает, что учет вмененной ренты существенно исказил истинную картину. Поэтому я сделал простой расчет: (а) вычитал сумму условно исчисленной арендной платы из ВВП за 4 квартал 2019 года, а также за 1 и 2 кварталы 2020 года и (б) вычислил, насколько снизился ВВП в 1 и 2 кварталах на этой основе.

Результаты следующие:

Подводя итог, если вмененную ренту, которой не существует в реальном мире, исключить из ВВП, падение ВВП во втором квартале будет более чем на два процентных пункта больше, чем показано на самом деле.

УНС и другие агентства, ответственные за ВВП, на протяжении многих лет пытались объяснить и оправдать использование вмененной ренты при расчете ВВП. Так они выразились в 2016 году:

«Вмененная арендная плата собственника-арендатора — это оценка жилищных услуг, потребляемых домашними хозяйствами, которые фактически не снимают свое жилье. Это можно представить как сумму, которую не съемщики платят себе за оказанные жилищные услуги.

Таким образом, условно исчисленная арендная плата должна представлять экономическую стоимость за период для домовладельцев их жилищ, эквивалентную тому, если бы они сдавали свою собственность в аренду. Однако по определению домовладелец не получает плату за свою собственность, и поэтому платеж должен быть «условно начислен» ».

Для человека, который был арендатором и владельцем, это странно. Как арендатор я платил реальную арендную плату, которая выплачивалась из моего кармана в руки домовладельца. Это была настоящая экономическая сделка.Но как собственник, занимающий жилье, абсурдно относиться ко мне как к платящему себе арендную плату, чтобы представить себе «экономическую ценность» моего дома. Это неолиберализм в действии — ложная коммодификация и финансиализация все большего числа аспектов нашей жизни.

Продолжение ONS:

«Измерение условно исчисленной арендной платы важно для обеспечения того, чтобы для сопоставлений во времени и между странами оценка жилищных услуг рассчитывалась на постоянной основе. В разных странах и в разные периоды будет разный состав жилья и сдачи в аренду.Например, два домовладельца по-прежнему будут потреблять такой же объем жилищных услуг, как если бы они оба сдавали свои дома друг другу, и нам необходимо включить эти услуги в национальные счета ».

Это нонсенс, поскольку предполагается, что «жилищные услуги» предоставляются и «потребляются». Всем нам нужен воздух, чтобы дышать, но мы (по крайней мере, пока!) Не говорим о «предоставляемых или потребляемых услугах по воздуху». Но если бы логика УНС действительно следовала логике, тогда потребовалась бы вмененная плата за бесчисленное множество других «услуг», за которые одни люди платят в рамках истинно рыночной транзакции, в то время как другие приносят выгоду через неэкономические отношения.

Наиболее очевидным примером является уход за детьми — существует «рынок» (через государственный или частный сектор), на котором родители платят за уход за детьми или получают финансовую поддержку для этого, но также существует обширное неоплачиваемое «предоставление» ухода за детьми. например, бабушками и дедушками и «потребляется» домохозяйством, состоящим из детей и родителей.

Age UK обнаружила в 2017 году, что около 5 миллионов (из 14 миллионов) бабушек и дедушек обеспечивали значительный уход за детьми — 30% из них от 4 до 7 дней в неделю в течение многих лет.Если (например) мы предположим, что 2 миллиона бабушек и дедушек обеспечивают 10 часов в неделю в среднем 50 недель в году, и что текущая ставка будет 10 фунтов стерлингов в час, это будет составлять «вмененные затраты» в размере 10 миллиардов фунтов стерлингов, или чуть менее 0,5% ВВП… меньше, чем условно начисленная рента, конечно, но далеко не ничтожно.

Исходя из логики УНС, уход за детьми может предоставляться в стране А гораздо больше через «рынок», а в стране Б — через бабушек и дедушек. Несомненно, оценка услуг по уходу за детьми должна быть либо «рассчитана на последовательной основе» с вмененными сборами там, где нет рынка, либо мы откажемся от всей этой шарады вмененной арендной платы и сборов — будь то жилье или уход за детьми.

Также следует отметить, что в статье для Ежеквартального бюллетеня Банка Англии (четвертый квартал 2006 г.) «Измерение активности рыночного сектора в Соединенном Королевстве» авторы (включая нашего давнего участника PRIME Джеффа Тили) рассматривают вопрос условного исчисления аренда:

«В-четвертых, необходимо внимательно рассмотреть роль жилищных услуг в деятельности рыночного сектора. Как расходы на потребление, так и ВВП в национальных счетах включают расходы домашних хозяйств на аренду жилья и условно исчисленную сумму «расходов на аренду» собственниками-арендаторами.Фактические расходы на аренду представляют собой платежи за рыночные жилищные услуги, поэтому в СНС 93 они рассматриваются как деятельность рыночного сектора. Однако предполагается, что владельцы-арендаторы потребляют собственную продукцию жилищных услуг, которую они «производят» за счет владения жилищем. Таким образом, условно исчисленная рента может быть исключена из определения выпуска рыночного сектора, учитывая, что это форма выпуска для «собственного потребления» ».

Далее приводится обоснование УНС (межстрановые сравнения жилищных услуг и т. Д.)), но добавьте, что

«Банк также изучает показатель выпуска рыночного сектора, который исключает как фактические, так и условно исчисленные расходы на аренду, чтобы дать оценку валовой добавленной стоимости рыночного сектора без учета всех жилищных услуг».

Есть сноска, которая добавляет:

«Есть и другие причины, по которым Банк Англии рассматривает меру, которая исключает как фактические, так и вмененные расходы на аренду. Одна из проблем заключается в том, что потоки жилищных услуг, возможно, не представляют собой претензию на ограниченные ресурсы, поскольку для их производства требуется мало или совсем не требуется первичных факторов производства (т. Е. Не связанных с жильем капиталовложений и затрат труда), а, скорее, поток услуг, возникающих из существующих жилищный фонд.Это подход, принятый в модели квартального прогнозирования Банка, где объем производства определяется без учета жилищных услуг, см. Harrison et al (2005) ».

Теперь авторы рассматривают здесь «активность рыночного сектора», а это еще не все, что включается в ВВП. Но предполагается, что ВВП рассматривает «экономическую активность», и аргумент о том, что семейные домохозяйства «потребляют» жилищные услуги, предоставляемые владельцем (то есть, в большинстве случаев, членом семьи), является просто идеологическим. Ответственность (я чуть не написал «вина») — это не ответственность УНС в отдельности, поскольку эта практика в настоящее время проистекает из Системы национальных счетов 2008 (СНС 2008), которая сама себя описывает как

«статистическая основа, которая обеспечивает исчерпывающий, последовательный и гибкий набор макроэкономических счетов для разработки политики, анализа и исследовательских целей.Он был подготовлен и выпущен под эгидой Организации Объединенных Наций, Европейской комиссии, Организации экономического сотрудничества и развития, Международного валютного фонда и Группы Всемирного банка ».

В главе 9 (с.187) мы читаем:

«Лица, владеющие жилищем, в котором они живут, рассматриваются как владельцы некорпоративных предприятий, оказывающих жилищные услуги, которые потребляются домашним хозяйством, к которому принадлежит владелец. Предполагается, что оказанные жилищные услуги равны по стоимости арендной плате, которая будет выплачиваться на рынке за жилье того же размера, качества и типа.Необходимо проявлять осторожность в отношении любых налогов, уплачиваемых на жилье. Налоги, такие как налог на добавленную стоимость, редко уплачиваются за жилищные услуги, но если они подлежат уплате, их следует исключить из стоимости жилья, занимаемого владельцем, если владелец-арендатор освобожден от уплаты. Условно исчисленная стоимость жилищных услуг отражается как расходы владельцев на конечное потребление ».

Таким образом, мы видим, что выдумка состоит не только в том, что домохозяйство платит ренту самому себе, но и в том, что «собственник» представляет собой «некорпоративное предприятие», производящее жилищные услуги рыночного уровня, потребляемые «домохозяйством».Это означает, что дети семьи, принадлежащей родителям, считаются платящими арендную плату своим родителям. Но если бабушка приходит ухаживать за ними, считается, что они ничего не платят ей за ее квалифицированные услуги.

Здесь может быть логика. Но признаюсь, я этого не вижу. И я не понимаю, почему — с целью измерения «размера и состояния экономики страны в течение определенного периода времени» (как Банк Англии описывает ВВП) нам нужно определение «жилищных услуг», которое создает фикцию. ассоциации без образования юридического лица в каждом доме, занимаемом владельцем, которая управляет предприятием по сдаче дома в аренду членам семьи.

А в нашей нынешней пандемии выдумка еще менее достоверна и служит только для того, чтобы ввести нас в заблуждение.