Бизнес

Аренда для бизнеса: 99 объявлений — Снять готовый бизнес в аренду в Москве

08.02.1974

Содержание

Аренда рабочего места | Бизнес-центр «Нижегородский»

Для Москвы, как и прежде, актуальна проблема нехватки малых коммерческих площадей для аренды бизнеса, и это несмотря на явное оживление рынка аренда в начале 2012 года. Еще одной насущной проблемой для предпринимателей, не нуждающихся в большом, стационарном офисе, но у которых время от времени необходимость посещать офис, все же, возникает. Для них наиболее мудрым, а значит, выгодным решением будет снять в аренду рабочее место.

Как правило, с объявлениями плана «сниму рабочее место в офисе» стоит новое для наших реалий слово «коворкинг». Тем не менее, максимально подходящих мест для «совместной работы» не так уж много. Снять в аренду рабочее место, расположенное в современном, отвечающем всем современным требованиям к интерьеру и коммуникациям, деловом комплексе достаточно сложно. Бизнес-центр «Нижегородский» готов предложить простое решение этой проблемы, не требующее огромных капиталовложений.

Бизнес-парк «Нижегородский» по максимуму удовлетворяет потребности современного бизнесмена в качественной коммерческой площади:

  • близость к метро «Таганская»
  • площадь комплекса 64 000 кв. м.
  • удобная транспортная развязка
  • круглосуточно охраняемая территория

Аренда коммерческой недвижимости в комплексе «Нижегородский» — это, прежде всего, решение транспортной проблемы. Выехать от Центра на Нижегородскую улицу или ТТК не составляет труда. Это делает наш бизнес-комплекс максимально удобным для того, чтобы также снять помещение под производство. Аренда рабочего места в БЦ «Нижегородский» позволяет получить юридический адрес, по которому уже зарегистрированы многие московские фирмы, как успешны, так и развивающиеся. Для многих современных бизнесменов этот факт является существенным преимуществом сотрудничества с нами.

Если Вас интересует аренда нежилого помещения в ЮВАО, вблизи от станции метро «Таганская», Вашим лучшим выбором будет бизнес-центр «Нижегородский». Рабочие места в комплексе оснащены всеми необходимыми атрибутами для ведения активного, а главное, успешного бизнеса. Инфраструктура Центра сделает Вашу повседневную работу еще более мобильной и безопасной. Современная планировка помещений позволяет успешно снять помещение под общепит.

С бизнес-центром «Нижегородский» Вы сможете не только проводить успешные деловые переговоры, но и вести полноценный, безопасный и комфортный бизнес.

Аренда готового бизнеса в Москве от собственника

30.01.2021

Начинать собственный бизнес с нуля и выводить его на лидерские позиции – задача чрезвычайно трудная. В Москве и других мегаполисах ее дополнительно осложняет высокая конкуренция и чрезмерная плата за те или иные составляющие бизнеса, входящие в состав основных расходов на его образование. Например, арендные ставки для новых игроков, арендаторов. Чтобы обойти сложности, можно использовать различные варианты старта: франшиза (но она также требует немалых вложений на начальном этапе, правда, помощь в раскрутке очевидна), покупка или аренда готового бизнеса у собственника.

Аренда бизнеса в Москве и других крупных городах

Готовый выгодный бизнес в аренду для кризисного времени в крупных городах – отличная идея для новичков, которые хорошо знакомы как специалисты, профессионалы с тем делом, которым собираются заниматься, но лишь в теории представляют себе задачи и механизмы предпринимательства.

Важно! Также аренда готового бизнеса в Москве на примере столовой как вариант начала подойдет и тем, кто не уверен, что хочет осуществлять свою деятельность именно в этом направлении и решил попробовать свои силы и намерения.

В этих случаях свой бизнес, взятый в аренду, имеет немало привлекательных сторон:

  • постоянную клиентскую базу, которая ляжет в основу потребительского потенциала;
  • уже обученный, отработавший мастерство персонал;
  • оборудование, необходимое для работы, грамотно размещенное в рабочей зоне;
  • предварительно, ранее (чаще всего – на гораздо более выгодных условиях) заключенный договор аренды на помещение под бизнес, например под столовую;
  • имеются активные, действующие и пригодные к оценке договора с поставщиками.

По сути, соглашаясь на условия аренды готового бизнеса, предприниматель может нивелировать основную сложность первого этапа – вхождение в налаженный рынок и отработку собственных стратегий его завоевания. Он может сразу же сосредоточиться на рабочих задачах развития арендованного бизнеса, вывода его на новые, более перспективные рынки сбыта товаров и услуг, увеличение оборотов и расширения актива клиентов.Но нельзя сказать, что аренда готового малого бизнеса не имеет никаких минусов. Здесь важно разграничить фирму, создаваемую под ключ для последующей передачи в аренду, и аренда выгодного бизнеса, который ранее был в собственности владельца и приносил ему активный доход, и которых в силу различных причин хочет перевести свой бизнес в «пассивный» режим.В первом случае аренда готового бизнеса как столовой имеет существенные преимущества в том плане, что отсутствует багаж непопулярности, испорченной репутации и сомнений, по каким причинам арендодатель решил перевести собственный бизнес в пассивную стадию. Безусловно, к этому могут подтолкнуть и иные, не связанные с успешностью дела причины, например, личного характера. Но так бывает нечасто и требует самой решительной и тщательной проверки.

Важно! Предложения же по аренде специально открытой для этих целей столовой «под ключ» редко можно найти в той сфере, которая интересна предпринимателю, и на поиски может уйти достаточно много времени.

К тому же, не факт, что заманчивое предложение в конечном итоге все же найдется.Можно ли в таком случае преодолеть неидеальную репутацию чуждого бизнеса?Да, если за дело берется мастер в своей сфере, и готов профессиональным мастерством и трудолюбием постепенно менять мнение клиентов. Но в этом случае надо быть готовым к кардинальной смене поля деятельности настолько, насколько это позволяет договор аренды бизнеса.

Аренда готового бизнеса от собственника на примере салона красоты

В первую очередь, аренда готового бизнеса в форме салона красоты – отличная идея предпринимательства для тех, кто уже поработал в подобном заведении в качестве основного, определяющего его концепцию специалиста (парикмахера, стилиста, косметолога, визажиста и т. п.) или управляющего персонала (директор, администратор и т. д.). В первом случае, всегда можно сделать ставку на собственный опыт, знание, секреты и видение идеи. Во втором – применить бесценный опыт грамотного руководства. Для начинающих предпринимателей, не отвечающих вышеуказанным условиям, аренда готового салона красоты, вероятнее всего, будет затруднительна в плане раскрутки малого бизнеса.Преимущества:

  1. Ремонт и оборудование уже имеются. Это уберет лишние расходы. Тем не менее, если по мнению предпринимателя оборудование является устаревшим, лучше внести в условия аренды возможность его демонтажа и замены. То же самое – с ремонтом.
  2. Наличие целевой аудитории. Наработанное место на первых порах будет работать на бизнесмена. Клиенты знают, что здесь находится салон красоты. Сменив вывеску и внешний облик, можно заинтриговать, побудить к посещению даже тех, кто когда-то получил неудачный опыт оказания услуги в ранее работавшем по этому адресу салоне.
  3. Персонал. Сдаваемый в аренду бизнес уже обладает сформированным, сработавшимся штатом сотрудников. Необходимо оценить микроклимат в коллективе и профессиональный уровень сотрудников салона красоты, их личностные качества, влияющие на рабочие моменты.
  4. Технология обслуживания, методика сервиса при работе с потребителем уже отработана и проверена практикой.
  5. Комфортная атмосфера салона, особая аура, уют. Для салона красоты, куда приходят, в том числе, за расслаблением и отдыхом, это важная составляющая бизнеса. И если предыдущие пункты оценить получится не сразу, понадобится время, чтобы разобраться и вникнуть, то гармоничная атмосфера заведения чувствуется сразу, стоит только переступить его порог.

Минусы: Чаще всего, они выявятся не сразу. Но чтобы не разочароваться, и не получить дополнительные убытки вместо ожидаемых преимуществ, следует проверить несколько важных моментов до подписания договора аренды: износ и современность оборудования, порядок его эксплуатации, ухода и обслуживания. Это можно сделать визуально, а также – попросив всю документацию для ознакомления. Возможности перепланировки арендованного салона красоты могут быть серьезно ограничены. Если она представляется неудачной, не позволяет обеспечить эффективную зональность, эргономичное оборудование рабочих мест, комфорта клиентов, лучше подыскать другой вариант. Также, возможно, придется кардинальным образом менять имидж, в том числе – уволив и набрав новый персонал. Поскольку, в салоне красоты репутация зависит от профессионализма и умения мастера угодить клиенту.

Готовый бизнес в аренду — взять в аренду бизнес на Somon.tj

Автобаза под авторазборку, 40 соток, Ор Полиграфокомбинат

Сдаётся в краткосрочную или долгосрочную аренду Автобаза под авторазборку,Помещения для организации Вашего Бизнеса !!! Расположение прямо у главной дороги !!!Общая площадь сдаваемого в аренду земельного участка от 5 до 60 соток, с расположенными на них капитальными строениями, крытыми и открытыми помещениями; На сдаваемой в аренду территории Имеются 2 капитальных крытых ангаров, 1-ый площадью – 1 000 квадратных метров, высотой 7 метров;2-й площадью – 500 квадратных метров, высотой 5 метров;Имеется Открытая площадка размером 35 соток;Имеется Собственный трансформатор, система городского водоснабжения и Промышленная Канализация, 100 % безопасность, территория огорожена со всех сторон забором 4 метра, имеется круглосуточная охрана, имеется система видеонаблюдения на 16 камер, с удалённым доступом через Интернет.Возможно дополнительное предоставление складских или офисных помещений;Возможна оплата стоимости аренды помещений на бартерной основе, путём поставки запчастей, стройматериалов или иных товаров или оказания услуг по капитальному ремонту легковых автомобилей !!!а также оказания иных услуг;На особых условиях и по отдельной договорённости Арендаторам готовы оказывать отдельные сопутствующие услуги:• Оказываем услуги по организации инвестиционного финансирования или организации краткосрочного кредитования бизнеса Арендатора, под залог организуемого бизнеса;• На особых условиях производим дополнительное (совместное) софинансирование закупки закупаемого Арендатором товаров, материалов и оборудования, для организации бизнеса;• Оказываем услуги поручителя для получения Арендаторов кредитов в банках на закупку товаров, материалов и оборудования, для развития бизнеса;• Оказываем дополнительные услуги по юридическому обслуживанию предпринимательской, коммерческой и финансово – хозяйственной деятельности Арендатора;• Оказываем услуги по поиску со-инвестора на развитие действующего бизнеса арендатора;• Оказываем дополнительные услуги по Бухгалтерскому учёту и Налоговому сопровождению предпринимательской деятельности арендатора;• Оказываем дополнительные услуги по оплате таможенных пошлин, НДС и Акцизов на товары, материалы и оборудование ввозимое Арендатором для развитие бизнеса;• Даём разрешение на сдачу в субаренду арендуемых помещений;• Выплачиваем большой денежный бонус Арендаторам привлекающим партнёров, инвесторов и арендаторов на свободные к аренде площади; • Для арендаторов на БЕСПЛАТНОЙ основе оказываем услуги по PR, рекламе и развитию бизнеса Арендатора в социальных сетях; Заинтересованы ?? Звоните или Пишите в личку или Whats App, Viber, Telegram или IMO

Вчера 10:31, Душанбе

Все для бизнеса » Готовый бизнес в аренду

Недвижимость d0 b0 d1 80 b5 bd b4 b3 be 82 b2 8b b9 b1 b8 b7 81 ba bb

Ростов-на-дону, Ростовская область

%b0%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%ba%d0%b8%20%d0%9e%d1%80%d0%b1%d0%b8%d1%82%d0%b0%d0… %

d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%8f%20%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb

%b0%d0%bd%d0%be%d0%b2%d0%ba%d0%b8%20%d0%9e%d1%80%d0%b1%d0%b8%d1%82%

d0%b0%d0… %d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b5%d1%82%d1%81%d1%8f%20%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb

7 вариантов ведения бизнеса на аренде — Территория инвестирования

Для того, чтобы не ошибиться, еще на стадии планирования необходимо выяснить все плюсы и минусы будущего проекта. Для этого важно решить для себя такие вопросы: в доме какого типа вы собираетесь снять дом или квартиру; в каком районе; в каком состоянии и делать ли там отделку.

  • Часть записи семинара Юрий Медушенко в клубе инвесторов
  • Плюсы и минусы бизнеса на аренде
  • Пример квартиры, разделенной на студии для дальнейшей сдачи в аренду на длительный срок от натуральной блондинки


Важные факты о субаренде:

  • брать помещение в аренду всегда дешевле, чем купить или взять по ипотеке;
  • в случае плохой кредитной истории или нехватки средств это возможность зарабатывать без займа в банке;

Семь стратегий заработка на аренде недвижимости:

  1. Сдавать недвижимость посуточно;
  2. Раздел большого на несколько компактных помещений;
  3. Использовать кризис и связанные с ним выгодные условия для заключения контрактов на длительный срок;
  4. Арендовать дома без отделки по низким ценам и, сделав в них бюджетный ремонт, сдавать в субаренду;
  5. Используя субаренду и практические схемы, рассчитать оптимальные цены, целевую аудиторию и будущую рентабельность проектов. Полученную аналитику выгодно продавать;
  6. Брать несколько квартир в аренду и сдавать их в субаренду по повышенной цене;
  7. Сдавать в аренду собственную недвижимость, компенсируя выплаты по ипотеке.

Детально о субаренде Юрий Медушенко рассказал в Клубе Инвесторов

Простой пример. Если арендовать за городом правильно подобранный дом, расположенный в живописном месте, на берегу реки или озера. И, подготовив его, сдавать.

Конечно это потребует небольших вложений, таких как, экономный ремонт, покупка стационарного мангала, столов и кресел для отдыха, качелей и горок для детей. Но, как показывает практика, все это мгновенно окупается. И довольно быстро выстраивается очередь из горожан, не имеющих возможность надолго уехать из города, но очень желающих отдохнуть на природе или отпраздновать какое-то радостное событие.

Часть записи семинара Юрий Медушенко в клубе инвесторов

Полную версию семинара «Субаренда» можно найти здесь:

(Фрагмент  занятия клуба  инвесторов)

Плюсы и минусы бизнеса на аренде

Плюсы:

  • Это довольно спокойный бизнес, ведь в случае разочарования вы всегда можете подобрать другое помещение, разорвав договор с арендодателем.
  • Для его ведения можно обойтись куда меньшими затратами, чем при покупке недвижимости или выплатам по ипотеке.
  • Рынок освоен на треть, конкуренция небольшая.

Минусы:

  • Есть опасность столкнуться с недобросовестными владельцами недвижимости.
  • Очень важен все охватывающий договор, иначе вложившись и получив доход, можно потерять заработок и постоянных клиентов.
  •  В некоторые виды аренды или субаренды необходимо вкладывать много средств, для последующей сдачи элитного жилья, а это не всегда окупается.

Пример квартиры, разделенной на студии для дальнейшей сдачи в аренду на длительный срок от натуральной блондинки

(Кейс Людмилы Колоколовой, активной участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования)

 

Аренда спецтехники — как организовать бизнес

Организация собственного бизнеса требует особого подхода.

Необходимо тщательное изучение рынка, оценка вложений и расчет рентабельности. Сегодня такое направление как аренда спецтехники в Москве или в другом крупном городе России приобретает всё большую популярность и является привлекательным для инвестирования.

Аренда или лизинг?

Наиболее популярные способы найма спецтехники – это аренда и лизинг. Принципиально между ними есть существенное отличие.

При лизинге спецтехники арендатор получает право на выкуп арендуемой машины, которая одновременно является не только объектом сделки, но еще и залогом по договору. Соглашение заключается на длительный срок (от 12 месяцев), процедура его оформления и исполнения относительно сложная. При аренде техника просто берется на время, сроки соглашения могут быть очень короткими, до нескольких дней или даже часов. Процедура оформления документов предельно простая.

Кроме того, при лизинге арендатор обязан внести авансовый платеж, который обычно составляет сумму 15 – 30% стоимости спецавтомобиля. Если же заключается договор аренды, то в подавляющем большинстве случаев это не требуется. В лизинг предоставляется только техника, арендатор несет все расходы по ее ремонту и заправкам. В аренду спецмашину можно взять с водителем, а о том, за какие средства ее заправлять и ремонтировать, должен беспокоиться владелец.

Таким образом, между арендой и лизингом есть довольно большие отличия. Прежде чем выбрать тип конкретного договора, надо определить, для чего и на какой срок требуется спецтехника. Если для разовых или периодических работ, на непродолжительное время, то можно брать машину в аренду. Если же для выполнения постоянных работ на продолжительный срок, а средств на приобретение не хватает, то лучше подойдет лизинг.

Но прежде, чем запускать работу фирмы, необходимо учесть многие моменты. Один из самых важных и уж точно самый затратный – это количество и тип спецтехники, которую нужно приобрести.

Выбор спецтехники для бизнеса

Каждому начинающему в этой сфере предпринимателю нужно решить, на какой технике он остановит свой выбор: универсальной, которая требуется при проведении всех строительных работ, или узкоспециализированной, необходимость в которой возникает реже, но при этом конкурентов на рынке не так много. Важно учесть и сезонную востребованность оборудования, чтобы избежать простоев и связанных с этим убытков.

В качестве примера можно рассмотреть экскаватор-погрузчик, который выполняет работы по транспортировке материалов, погрузке и разгрузке, рытье ям и траншей. Этот вид многофункциональной спецтехники пользуется большим спросом благодаря своим эксплуатационным характеристикам.

Что касается производителя спецтехники, то лучше приобретать импортное оборудование, хотя цена на него выше, чем на машины отечественного производства. Главными преимуществами выступают качество техники и минимальная вероятность поломок во время эксплуатации.

Аренда спецтехники с экипажем

Следующим этапом после выбора машины является наем оператора. Это должен быть квалифицированный опытный специалист, ответственно относящийся к своему делу. Качество его работы будет оказывать существенное влияние на успешность бизнеса и увеличение заказов. К тому же, большая часть поломок техники возникает из-за безответственности или некомпетентности оператора.

При организации автотранспортной фирмы необходимо продумать о месте для хранения техники, технологической площади для проведения ремонтных работ, а также требуется помещение для расположения офиса.

При правильной организации деятельности бизнес по аренде спецтехники окупится через два-три сезона. Универсальная многофункциональная техника окупается за меньшее время, благодаря широкому спектру выполняемых задач.

Аренда спецтехники

Поиск запроса «бизнес аренда спецтехники» по информационным материалам и форуму

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

  • Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вы должны платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
  • Укажите подробную информацию о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса.Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера.«Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе.Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места.Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия.Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель сдает арендатору помещения в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Обычно они более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда дело доходит до условий переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды арендатор очень часто платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Ханна. «Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование участка, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса.Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце.Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выплачивают свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи собственнику здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк.Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета.Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери.Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось договариваться об «оговорке о неприятных запахах».

«Строительные правила не говорят об отсутствии неприятных запахов», — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем подписывать что-либо, сказал Гумерселл.Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды произведите должную осмотрительность в отношении собственности. Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о неудобствах и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды.Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите возможность краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежа, так и со сроком, убедитесь, что вы точно понимаете, что вам грозит каждый месяц. Спросите у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Охрана
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру цен и сроков, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных Детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Структура передачи. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях вам может потребоваться подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваше юридическое или юридическое лицо взяло на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект примерно до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о неразрушении, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь оговаривать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате, и это значение может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно оставить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата ввода в эксплуатацию. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Расширение. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, предусмотренный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые жизненно важны для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, договор может указывать, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает залог и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированный договор аренды может быть валовым или чистым, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе объединить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде арендодатели часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Основные сведения об аренде вашего предприятия

Когда вы подписываете договор аренды, помните, что вы заключаете юридический договор. Возможно, вы захотите получить юридическую консультацию перед подписанием. Следующая информация является хорошей отправной точкой для тех, кто не знаком с коммерческой арендой.

СРОК АРЕНДЫ

Обычно срок коммерческой аренды составляет от трех до десяти лет.Важно определить, когда начинается аренда, потому что это также определяет, когда договор закончится.

В договоре аренды должно быть четко указано, что произойдет, если помещение не будет готово к дате въезда, и какие корректировки арендной платы внесет арендодатель. Если пространство, которое вы соглашаетесь занять, уже не будет перестроено в соответствии с вашими потребностями, могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Убедитесь, что вам известны все положения, позволяющие арендодателю предоставить альтернативное пространство, если новое помещение не будет готово вовремя.Такой тип договоренностей может означать, что вам, возможно, придется перемещать свой бизнес более одного раза, что может увеличить расходы на перемещение.

Если вы переезжаете из старого помещения в новое, дайте себе дополнительное время перед отъездом, чтобы покрыть любые задержки, которые могут произойти с новым местом (строительство, предыдущие арендаторы, материальный ущерб и т. Д.).

ВЫБОР АРЕНДЫ

Коммерческая арендная плата обычно измеряется стоимостью квадратного фута площади. Многие домовладельцы взимают с арендаторов отдельно плату за тепло и электричество.Существует как минимум пять распространенных способов расчета арендной платы, в том числе:

  • Аренда брутто
    Аренда брутто является наиболее распространенным стандартом для офисных помещений и требует от вас ежемесячной оплаты фиксированной суммы. Арендодатель несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания, включая налоги, страховку и ремонт.
  • Чистая аренда
    > Чистая аренда требует, чтобы вы платили некоторые (или все) налоги на недвижимость в дополнение к базовой арендной плате за недвижимость.Расходы на эксплуатацию здания несет домовладелец.
  • Аренда нетто
    При аренде нетто вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы и налогов, а также за страхование занимаемой площади,
  • Нетто-нетто или «Тройная аренда»
    Тройная аренда переносит все расходы по эксплуатации здания, включая ремонт и обслуживание, на вас как на арендатора. Эти виды аренды обычно используются для промышленных объектов.
  • Процентная аренда
    При процентной аренде вы платите фиксированную ставку плюс процент от вашего валового дохода.Процентная аренда — это особый тип аренды для розничных торговцев в многопользовательских местах (например, в торговых центрах или торговых центрах).

УВЕЛИЧЕНИЕ АРЕНДЫ

В прошлом рост стоимости эксплуатации здания покрывался увеличением арендной платы при продлении договора аренды или при заключении нового договора аренды для нового арендатора. Большинство арендодателей защищают себя от непредсказуемых изменений в недвижимости, включив в договор аренды пункт об эскалации. Пункт позволяет арендодателю повышать арендную плату, если стоимость содержания или эксплуатации недвижимости возрастает.Большинство арендодателей обсудят с вами пункт об эскалации.

Некоторые примеры положений об эскалации включают:

  • Регулярное увеличение арендной платы в течение срока аренды
  • пропорционально увеличению налогов, расходов на отопление, техническое обслуживание и других прямых затрат
  • автоматическое повышение арендной платы в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ) или каким-либо сопоставимым индексом инфляции

Примечание: ИПЦ, как правило, завышает влияние инфляции, поэтому вам не следует соглашаться платить больше, чем часть годового увеличения ИПЦ, особенно если договор аренды уже предусматривает увеличение налогов и прямых операционных расходов.

СУБ-АРЕНДА ВАШЕГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Если вы решите расширить свой бизнес или переехать в другое место до окончания срока аренды, вы можете обсудить субаренду со своим арендодателем.

Убедитесь, что арендатор, заинтересованный в субаренде, соответствует стандартам вашего арендодателя в отношении собственности. Имейте в виду, что вы будете нести ответственность за оплату аренды, если ваш субарендатор решит уехать до истечения срока аренды.

ПРОДЛЕНИЕ АРЕНДЫ

По истечении срока аренды у арендодателя не возникает юридического обязательства предлагать вам такое же пространство, если только вы не согласовали формулу продления и не имеете пункта, который гарантирует предоставление площади по истечении срока аренды.

Обычно вам необходимо предоставить письменное уведомление об использовании вашего права на продление договора аренды, в противном случае он автоматически истекает (уведомление за один год для долгосрочной аренды является обычным явлением, но три или четыре месяца могут быть стандартом для краткосрочной аренды). Некоторые договоры аренды продлеваются автоматически, пока вы их не отмените. Это может быть хорошим вариантом для вашей компании, если у вас несколько офисов и вы не хотите рисковать истечением срока аренды.

ЧТО ПРОИСХОДИТ, ЕСЛИ ВАШ АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБОРУДИТСЯ?

Вы можете защитить себя и свой бизнес, убедившись, что в вашем договоре аренды содержится пункт о невмешательстве, который является соглашением, которое предусматривает продление срока аренды в случае обращения взыскания на ссуду.

СТРАХОВАНИЕ

Обычно ожидается, что домовладельцы будут придерживаться комплексной политики в отношении своего здания, которая будет покрывать ответственность за зоны общего пользования, такие как вестибюли, лестницы и лифты, и обеспечивать защиту от несчастных случаев для самого здания. Они также имеют право настаивать на том, чтобы арендаторы имели собственную страховку, чтобы защитить арендодателя от претензий, которые могут возникнуть в связи с ведением их бизнеса (например, посетитель, который спотыкается по офисному ковру), и покрытие «содержание и улучшения», которое защищает его вложение в саму собственность.

Вы можете проконсультироваться с профессиональным страховым агентом или юристом, чтобы убедиться, что ваш страховой полис соответствует полису арендодателя.

СТРОИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Некоторые моменты, которые вы захотите учесть при обсуждении условий аренды с арендодателем, включают: электричество, HVAC и услуги по уборке.

  • Электроэнергия часто поставляется в составе услуг здания. Спросите арендодателя, будут ли они устанавливать ограничения, если вы планируете устанавливать электрическое оборудование.
  • Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (HVAC) обычно входит в обязанности домовладельца. Коммерческие помещения редко предлагают круглосуточное обслуживание HVAC, поэтому вы можете приложить график HVAC к договору аренды и указать, какие услуги должны предоставляться в официальные праздничные дни.
  • Услуги по уборке должны выполняться по официальному графику, и важно знать, кто будет отвечать за такие детали уборки, как уборка туалетов и вывоз мусора.

Когда вы достигли договоренности с арендодателем об услугах, которые будут предоставляться, убедитесь, что вы получили подробную информацию в письменной форме.

УЛУЧШЕНИЯ ИМУЩЕСТВА

В современных офисных зданиях обычно предусмотрены поправки на улучшения — новые перегородки, освещение, ковры, краска и т. Д. — но могут быть различия в индивидуальных потребностях арендаторов и в том, что арендодатель готов предоставить.

Соглашения о ремонте должны быть составлены в письменной форме с подробным планом и оценкой затрат от подрядчика до подписания договора аренды. Этот документ называется «рабочим письмом», и в нем будет указано, кому принадлежат какие-либо улучшения.

Если вы не заключили договор об аренде, все, что вы добавляете к собственности, принадлежит арендодателю, когда вы покидаете помещение. Примеры включают: кондиционеры, осветительные приборы, стеллажи, шкафы или производственное оборудование.

РАСЧЕТ КВАДРАТНОЙ ФУНКЦИИ

Расчет площади в квадратных футах — это способ сравнить арендную плату, но не все арендодатели измеряют площадь в квадратных футах одинаково. Склад или фабрику можно арендовать всего за несколько долларов за квадратный фут, но первоклассное офисное помещение или желаемая витрина обычно имеют гораздо более высокую цену.

Принимая решение о размере вашего местоположения, постарайтесь ответить на следующие вопросы:

  • Сколько полезной площади вы получите за свои деньги?
  • Какая часть вашей арендной платы распределяется на «общественные» помещения, такие как вестибюли, коридоры, ванные комнаты и механические помещения? (обратите внимание, что обычно 25% — 30%)

Теперь, когда вы знакомы с основами коммерческой аренды, может быть полезно обратиться к юристу, который занимается недвижимостью и правилами ведения бизнеса, для получения дополнительной информации о ваших правах и обязанностях при подписании договора аренды.

(Источник: Canada Business Ontario)

Полное руководство по бизнес-лизингу

Есть ли разница в цене между бизнес-лизингом и личным лизингом?

LLC, корпорации, S-Corps, партнерства и индивидуальные предприниматели имеют право арендовать автомобиль через свой бизнес. В большинстве случаев нет разницы в цене между бизнесом и личным лизингом.

Однако иногда производители предлагают специальные цены только для предприятий, что может привести к выгоде от аренды через предприятие.Кроме того, лизинг через ваш бизнес также может повлечь за собой значительные налоговые последствия. В конце концов, вам следует проконсультироваться со своим бухгалтером для получения конкретных указаний относительно рентабельности каждого варианта и того, что лучше всего для вашего бизнеса.

Откуда Carlease.com получает автомобили?

Как и в случае с дилерским центром, все наши автомобили поставляются или закупаются через национальную сеть партнерских представительств.

Что делать, если я не вижу точной модели, которая нужна моему бизнесу?

В редких случаях, когда вы не видите именно тот автомобиль, который вам нужен, сообщите нам об этом! Мы предлагаем высококонкурентные лизинговые решения для всех марок и моделей.Хотя мы делаем все возможное, чтобы наш веб-сайт оставался максимально точным, мы постоянно заключаем новые соглашения с дилерами и производителями. Просто позвоните нам, и мы постараемся понять ваши потребности и предложить решение.

На что следует обратить внимание, выбирая между бессрочным и закрытым договором аренды?

Есть несколько различных соображений, которые следует учитывать при выборе наилучшего типа аренды для вашего бизнеса. К счастью, ваш Карлес.com эксперт по бизнес-лизингу будет с вами на каждом этапе пути. Мы будем работать с вами, чтобы отфильтровать ваш собственный профиль автопарка, задав такие вопросы, как:

  • Каковы ваши модели вождения и общее использование автопарка?
  • Не склонен ли ваш бизнес к риску или вы можете допускать значительный риск?
  • Насколько ваш бизнес будет вовлечен в управление автопарком?
  • Сгенерируют ли потребности вашего бизнеса в составлении бюджета, движении денежных средств и бухгалтерском учете конкурентное преимущество от одного типа аренды?

Почему бы просто не пойти в автосалон?

Дилерские центры — отличные решения для розничной торговли.Однако бизнес-лизинг требует значительного опыта в данной сфере. На Carlease.com мы поможем вам увидеть полную картину и убедимся, что вы понимаете плюсы и минусы каждого жизнеспособного выбора. Кроме того, Carlease.com позволяет делать покупки всех производителей и финансистов; в то время как большинство дилерских центров ограничивают ваши возможности одним производителем.

Сколько требуется для первоначального взноса по бизнес-аренде?

На сайте Carlease.com мы можем адаптировать ваш авансовый платеж или первоначальный платеж в соответствии с вашими потребностями.Как правило, чем выше ваш авансовый платеж, тем меньше ежемесячный платеж по аренде предприятия.

Почему арендные платежи меньше финансовых?

Когда ваша компания покупает автомобиль в рамках традиционного финансирования, вы оплачиваете полную согласованную стоимость автомобиля в течение срока кредита. Напротив, бизнес-аренда требует, чтобы вы заплатили только за амортизацию транспортного средства, которое является частью транспортного средства, которое использует ваш бизнес.

Каков срок аренды?

Большинство договоров аренды для бизнеса составляют от 24 до 48 месяцев.Однако специалисты по бизнес-лизингу Carlease.com будут тесно сотрудничать с вами, чтобы понять ваши потребности и цели. Тогда мы сможем предоставить объективное предложение на основе предоставленной вами информации о наилучшем сроке аренды.

Кто отвечает за страхование арендованного автомобиля?

Когда ваша компания сдает в аренду автомобиль, вы несете ответственность за наличие надлежащего страхового покрытия.

Почему мой бизнес должен сдавать в аренду на Carlease.com?

Carlease.com специализируется на бизнес-лизинге.Наши знания и опыт позволили нам установить прочные отношения с производителями, дилерскими центрами и наиболее известными лизинговыми и финансовыми компаниями.

Кроме того, наша приверженность к объему продаж позволяет нам договариваться о лучшей скидке, поэтому вы сможете воспользоваться самыми конкурентоспособными специальными предложениями на автомобили и привлекательными ценами, доступными на рынке.

Принимает ли Carlease.com обменные автомобили?

Если у вашего бизнеса уже есть парк автомобилей, которыми вы владеете, мы можем принять ваш существующий автопарк «на торги».«Мы применим любой положительный капитал, который у вас есть, к вашей следующей аренде.

Мы отказываемся от программы корпоративных автомобилей, какое лучшее решение?

В Carlease.com мы специалисты по бизнес-лизингу и предлагаем многолетний опыт помогая владельцам бизнеса управлять своей программой надбавки на автомобили. Мы всегда советуем компаниям сначала ознакомиться с марками и моделями, которые подойдут лучше всего.

После того, как вы сузили список, мы рекомендуем вам позвонить нам! Мы приложим наши десятилетия опыт бизнес-лизинга, который поможет вам успешно двигаться вперед.

В отличие от других решений по лизингу автомобилей для бизнеса, мы обладаем универсальностью, чтобы удовлетворить уникальные потребности вашего бизнеса, поскольку мы не привязаны к одному или двум конкретным производителям. Поскольку мы предлагаем автомобили всех производителей, наши решения не зависят от квот производителя. Вместо этого мы руководствуемся тем, что лучше всего подходит для вашего бизнеса и целей.

Почему ежемесячный платеж увеличивается с увеличением количества миль?

Когда вы арендуете автомобиль, вы платите только за ту часть автомобиля, которую будете использовать.Если вы ожидаете, что ваши сотрудники будут проезжать большее количество миль, они теоретически будут использовать больше транспортного средства. Кроме того, большее количество миль приведет к более быстрой амортизации транспортного средства, что снизит его рыночную стоимость.

Сколько миль в год я могу выбрать для бизнес-аренды?

Когда вы начинаете аренду, вы соглашаетесь проехать определенное количество миль. В зависимости от выбранного вами поставщика финансовых услуг, пробег может колебаться от 5000 миль в год до 50 000 миль в год по договору аренды с закрытым концом.Однако при бессрочной аренде предлагается гораздо больше гибкости.

Могу ли я приобрести автомобили по окончании аренды?

Одним из наиболее привлекательных аспектов лизинга транспортного средства является возможность выкупа в конце срока лизинга. В начале аренды вы узнаете остаточную стоимость автомобиля, по которой вы можете приобрести автомобиль в конце.

Передача коммерческой аренды при продаже вашего бизнеса

Проблемы уступки коммерческой аренды

В рамках продажи вашего бизнеса аренда может быть одним из наиболее часто игнорируемых препятствий на пути к завершению сделки.Когда дело доходит до аренды, покупатель и продавец могут «сходиться во мнениях», но если договор не передан, им нечего покупать или продавать.

Давайте рассмотрим несколько распространенных проблем, которые возникают при аренде при продаже малого бизнеса.

Недостаточный срок аренды

В идеале арендатор должен продать малый бизнес с оставшимся сроком аренды более трех лет. Вывод: чем дольше, тем лучше.

Для меня не редкость встретить продавца, который «помесячно» берет в аренду и гордится этим.По их мнению, они сократили свои обязательства перед бизнесом, но, по мнению покупателя, одна из самых больших расходов бизнеса необеспечена и подвержена риску инфляции. Идеальный сценарий для покупателя — это известная ежемесячная арендная плата, равная бесконечности, и по этой причине многие покупатели спрашивают, есть ли возможность купить недвижимость.

Когда продавцы переходят из месяца в месяц, переговоры об аренде с арендодателем смещаются в сторону преимущества арендодателя / фирмы по управлению недвижимостью.

Одобрение арендодателя часто является условием закрытия в договорах купли-продажи активов

Когда бизнес продается, покупатель должен получить одобрение арендодателя для предоставления уступки или нового договора аренды. Продавца обычно волнует только то, есть ли у покупателя средства для оплаты бизнеса, но домовладелец не хочет, чтобы покупатель «пискнул», когда на банковском счете ничего не осталось, или, что еще хуже, взыскивает долги.

Арендодатели хотят видеть резервы для покупателя, чтобы иметь возможность платить арендную плату на срок до шести месяцев, и они будут запрашивать «PFS» или личный финансовый отчет, чтобы судить о целесообразности арендной платы арендатора.Как и в случае ссуды SBA, они также могут захотеть получить от арендатора некоторый опыт, имеющий отношение к бизнесу, который они покупают.

Хотя арендодатель не может сказать собственнику, как вести бизнес, если он платит арендную плату и соблюдает правила аренды, он может затруднить вход.

Плата за переуступку от арендодателя может быть чрезмерной

Арендодатель или группа по управлению недвижимостью нередко просят показать договор купли-продажи бизнеса, прежде чем рассматривать вопрос о новом арендаторе.Они делают это, потому что хотят знать, сколько продавец заработает, когда они продадут бизнес, и могут захотеть принять участие в этом процессе. Это называется комиссией за переуступку.

Для получения права на передачу аренды или того, что часто оправдывается как «гонорары адвокату», взимается комиссия за переуступку, чтобы освободить нынешнего арендатора от его обязательств. Комиссия обычно составляет от 2 до 5 тысяч долларов, но в одном случае я видел, как домовладелец попросил 10% от контрактной цены, которая составляла 33 000 долларов. Комиссионные за уступку подлежат обсуждению, и хороший брокер и / или бизнес-поверенный может помочь продавцу в согласовании этой суммы.

Это также подчеркивает важность хороших отношений с домовладельцем.

Залог при уступке коммерческой аренды может быть необходим

Хотя обычно за уступку отвечает продавец, арендодатель может и также может попросить залог у покупателя. Разумный гарантийный залог составляет арендную плату за один месяц, но это тоже подлежит согласованию. Я видел, как запрашивали до шести месяцев, и снова это подлежит обсуждению.Как срок, так и срок его действия можно согласовать.

Хотя продавец бизнеса может думать, что это не его или ее проблема, это может стать проблемой, если залог делает приобретение недоступным для покупателя.

Арендодатели могут потребовать более долгосрочный гарантийный депозит в качестве сдерживающего фактора при приобретении помещения, если они не доверяют покупателям. Наличие сильного личного финансового положения и опыта ведения бизнеса — лучшая защита от необоснованного залога.

Условия назначения могут удивить каждого

Если вы думаете, что хуже уже не может быть, есть кое-что еще. Арендодатель часто не любит снимать с крючка прежнего арендатора. Если продавцу назначен договор аренды, домовладелец, скорее всего, будет настаивать на том, чтобы продавец оставался в договоре аренды в качестве резервного на случай, если покупатель не уплатит арендную плату.

Зачем одному «глотку задыхаться», когда можно иметь два?

Лучшая защита для продавца здесь — договориться об отмене личной гарантии при продлении аренды за несколько лет до продажи бизнеса.Если бизнес сильный и долгоживущий, и вы нравитесь арендодателю, продление на длительный срок, но снятие личных обязательств поможет вам выйти из бизнеса без связанных с этим обязательств.

Выводы

Некоторые вещи, такие как феномен продавцов «от месяца к месяцу», противоречат интуиции. Последний пример — арендная плата ниже рыночной. В то время как арендная плата ниже рыночной может быть хорошим показателем денежного потока для продавца, это еще одна причина ожидать, что арендодатель «скорректирует» размер арендной платы, когда появится новый арендатор.Рыночные ставки — это то, что вы хотите платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов, когда пришло время продавать бизнес.

Что касается аренды, то у арендодателя больше всего карт. Даже когда соседние помещения не сданы в аренду, арендодатели рассматривают продажу малого бизнеса как возможность заработать немного денег и скорректировать рыночные цены до текущего уровня.

Здесь мы снова видим разницу во взглядах арендатора и владельца; арендатор думает, что «им нужен мой бизнес, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду, поэтому я собираюсь получить отличную цену», в то время как арендодатель думает, что «этот арендатор должен платить рыночную ставку или выше, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду.”

Коммерческая аренда, аренда и объяснение собственности

Какие существуют виды коммерческой аренды?

На первый взгляд, спрогнозировать стоимость аренды помещения в коммерческом здании может показаться довольно простым делом. После того, как вы и ваша команда решите сдать в аренду коммерческое помещение, вы согласовываете стоимость и условия, подписываетесь на пунктирной линии и переезжаете в помещение. На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи со стороны арендатора.Кто будет нести ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование, вы или домовладелец? Кто будет платить за коммунальные услуги? Чтобы найти ответ на эти важные вопросы, вам необходимо точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете. Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать, в том числе о стоимости и способах заключения соглашения.

Что такое аренда с полным комплексом услуг, или валовая аренда?

Подписание договора аренды с полным спектром услуг (или аренды на брутто) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы.Однако арендодатель покрывает все расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. При подготовке к подписанию договора аренды с полным спектром услуг обратите внимание на то, сколько в договоре указано, что вы должны за обслуживание общей площади. Арендодатель может возместить свои расходы, указав «Фактор нагрузки» в арендной плате.

Чистая аренда

Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают часть (но не все) эксплуатационных расходов здания: сборы за обслуживание, налоги на недвижимость и страхование.Типы чистой аренды включают трехместную, двухместную и однократную.

Тройная аренда

Тройная аренда по сути является противоположностью аренды брутто. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только плату за аренду и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на недвижимость. Обычно тройная чистая аренда требует снижения арендных цен, потому что арендатор взял на себя ответственность за операционные расходы.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор платил за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость и страхование здания.Однако домовладелец оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Арендодатели, сдающие офисное здание в аренду нескольким арендаторам, вероятно, справедливо разделят между арендаторами налог на имущество и расходы на страхование здания.

Единая чистая аренда

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы платят за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость. Арендодатель позаботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не путать чистую аренду с чистой арендой.Чистая аренда относится к категории договоров аренды, включая однократную, двухместную и трехместную.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть операционных расходов. Детали меняются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных договорах валовой аренды арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги за первый год, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания.Их доля в расходах, вероятно, будет зависеть от процента занимаемого здания. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% его эксплуатационных расходов.

Абсолютная аренда NNN

Иногда люди неправильно используют термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» как синонимы. Однако это не одно и то же. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплатили некоторые или все расходы на ремонт здания, но в некоторых случаях арендодатель поможет с этими расходами.И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от всей ответственности за здание в каждом случае. Это означает, что арендатор должен покрыть все расходы на строительство, включая любое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. Этот договор аренды обычно распространяется только на арендаторов с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей.

Процентная аренда

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к процентной доле от продаж бизнеса. Арендодатели часто просят семь процентов.Будьте осторожны, если просите 10 или 12 процентов. Торговые центры обычно имеют такие виды аренды.

Советы по ведению переговоров и исключения

Эти категории аренды коммерческих зданий не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, какие затраты следует ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт является предметом переговоров. Прочтите мелкий шрифт и просмотрите его со своим брокером и юристом перед подписанием.

Таблица типов коммерческой аренды

Тип аренды Расходы Пример использования
Валовая аренда Вы платите арендную плату, арендодатель покрывает все операционные расходы, но может возместить свои затраты с помощью «Фактора нагрузки» в арендовать. Любая коммерческая площадь
Модифицированная валовая аренда Вы платите арендную плату + часть годовых операционных расходов здания; эти контракты сильно различаются. Любая коммерческая площадь
Triple Net Lease Вы платите арендную плату + налоги, страховку и плату за обслуживание. Любая коммерческая площадь
Double Net Lease Вы платите арендную плату + налоги и страховку. Любая коммерческая площадь
Чистая аренда Вы платите арендную плату + некоторые налоги, страхование и плату за обслуживание.Типы включают одноместные, двухместные и трехместные. Любая коммерческая площадь
Абсолютная аренда Вы платите арендную плату + все расходы на строительство (налоги, страхование, техническое обслуживание), включая ремонт крыши и конструкции. Долгосрочная аренда для кредитования арендаторов
Процентная аренда Вы платите арендную плату + процент от ежемесячных продаж Торговые помещения
Единая чистая аренда Вы платите арендную плату + налоги на недвижимость.

От владельцев бизнеса часто требуется предоставить личную гарантию, чтобы получить бизнес-ссуду или арендовать коммерческое помещение для своего бизнеса. Большинство бизнес-консультантов говорят, что вам следует разделять деловые и личные финансовые вопросы, и ссуда предназначена для бизнеса, а не для частного лица.Так зачем нужна эта личная гарантия?

Персональные гарантии по банковским займам

Прежде чем банк ссудит деньги начинающему бизнесу, им часто требуются дополнительные гарантии на случай, если ссуду невозможно погасить за счет активов или денежного потока бизнеса. Персональная гарантия требует, чтобы физическое лицо лично выплатило ссуду в случае невыполнения обязательств. Персональная гарантия помогает кредитору, потому что у начинающих предприятий нет последовательной истории прибылей и наличных денег для оплаты счетов.

Персональная гарантия может поставить на карту ваш личный кредитный рейтинг в дополнение к кредитному рейтингу вашего бизнеса.

Персональные гарантии при коммерческой аренде

В прошлом требование о личной гарантии при коммерческой аренде не было обычным явлением, но после рецессии 2008 года это стало гораздо более распространенным явлением. Как и кредит, коммерческая аренда является важным обязательством для бизнеса, и лизинговая компания хочет знать, что аренда будет по-прежнему выплачиваться до ее завершения, даже если компания обанкротится.Арендодатели могут быть готовы вести переговоры об арендной плате и оплате за обслуживание территории общего пользования (CAM), но они, вероятно, будут настаивать на личной гарантии.

Как работают личные гарантии

Когда бизнес заключает договор аренды или ссуды, обычно юридические документы подписываются любым должностным лицом от имени корпорации. Личная гарантия владельца бизнеса — это отдельное юридическое соглашение.

Если бизнес терпит неудачу и не выполняет обязательства по аренде или ссуде, домовладельцу / кредитору не повезло.Кредиторы почти всегда требуют личных гарантий и полной финансовой проверки владельца бизнеса, чтобы убедиться, что у владельца есть средства для подтверждения гарантии.

Личные гарантии могут быть обеспеченными или необеспеченными. Безопасность — это актив (например, автомобиль, дом или сбережения), который можно продать или использовать для оплаты аренды, если компания не может. Большинство личных гарантий обеспечены, что означает, что вам, возможно, придется поставить на карту некоторые личные активы (например, автомобиль или собственность). Это означает, что вы подвергаете риску личную собственность, подписывая это соглашение.

Персональные гарантии по кредитам SBA

Управление малого бизнеса (SBA) помогает предприятиям находить и получать ссуды. Он не ссужает деньги напрямую, но выступает в качестве соавтора, предоставляя некоторые гарантии кредитору. Но SBA и кредитор, вероятно, по-прежнему будут нуждаться в вашей личной гарантии. Например, для своей основной кредитной программы, ссуды 7 (a), SBA требует, чтобы владельцы бизнеса, владеющие 20% или более своего бизнеса, предоставили безусловную личную гарантию.Это означает, что даже если кредитор изменит условия ссуды, личная гарантия остается в силе.

Вот пример соглашения о безусловной гарантии SBA. Персональная гарантия обычно представляет собой отдельный документ от лизинговых документов. Это контракт, поэтому он должен соответствовать всем требованиям, чтобы быть действительным (иметь исковую силу в суде).

Заключение личных гарантий

Тот факт, что арендодателям и кредиторам требуются гарантии, не означает, что нет места для переговоров.Вы можете рассмотреть один из следующих вариантов:

Ограничьте размер гарантии. При аренде ваш домовладелец может запросить личную гарантию на все расходы на период аренды, включая расходы на обслуживание помещений общего пользования (CAM) и затраты на улучшение арендатора (TI) (затраты на улучшение арендованного пространства в соответствии с вашими требованиями). Эта сумма определенно является предметом переговоров, и вы можете попросить снять затраты на CAM или предоставить сумму гарантии только для улучшений арендатора.

Спросите о сроке действия гарантии. Иногда кредиторы просто хотят, чтобы вы установили репутацию. Поэтому, если вы подписываете пятилетнюю записку, вы можете попросить, чтобы гарантия действовала только в течение первых двух или трех лет. Вы также можете попросить пересмотреть личную гарантию через год или два, чтобы посмотреть на прибыль вашего бизнеса, денежный поток и кредитный рейтинг. Если к этому моменту бизнес показывает хорошую прибыль, вы можете удалить личную гарантию.

Вы можете предложить гарантийную арендную плату на определенный период времени.Если арендатор нарушает договор аренды в течение трех лет, домовладелец должен попытаться сдать помещение в аренду другому лицу.

Кредиторы регулируются штатами, а арендодатели — нет. Суд может попытаться определить, сколько месяцев потребуется домовладельцу в текущих условиях аренды, чтобы повторно сдать помещение в аренду, и это все, что он присудит. Таким образом, предлагая эту сделку заранее, говоря, что вы соглашаетесь предоставить гарантию на ограниченный срок в 6 или 12 месяцев, в основном сокращает все юридические переговоры и споры в конце и устанавливает сделку между сторонами заранее.

Разберитесь в законах вашего штата. Аренда, как и другие контракты, регулируется законами штата, а иногда и местными законами. Юрисдикция, в которой должна быть заключена аренда в случае возникновения спора по контракту, должна быть частью договора аренды. Ознакомьтесь с законами в этой юрисдикции (или попросите адвоката сделать это), чтобы убедиться, что ваши условия разумны и существуют ли законы, касающиеся вашей личной гарантии.

Если у вас недостаточно личных активов или ваш кредитный рейтинг низкий, вы можете найти соавтора, кого-то другого, кто предоставит личную гарантию.У этого человека должны быть заложенные активы и хороший кредитный рейтинг.

Если вас попросят подписать личную гарантию на бизнес-лизинг или ссуду, знание того, что входит в эту гарантию, и возможность обсудить условия могут помочь вам минимизировать ваши личные финансовые риски в этой ситуации.

Договоренности о обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — создать ценность не только в деловой репутации и денежных потоках, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, теряет ценность через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов … но по глупости выбрасывают этот актив в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в которых работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти вложения имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: поскольку, если все сделано правильно, наличие значительных налоговых преимуществ дает частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (договор обратной аренды . «) Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно контролировать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор — это организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по разным причинам, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой договоренности как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У компании есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
  2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
  5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
  5. И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Легко представить себе и другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Единственный самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и конфликты интересов могут возникнуть , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до того, как будут созданы структуры и договоры и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS будет пронизывать любую коммерческую сделку, которая по своей сути является необоснованной, и вместо этого применяет для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и предотвратят недоброжелательность, которую может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместное владение недвижимостью, предусматривающее не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о покупке и продаже, независимо от того, будет ли оно арендовать или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям на владение, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
  • Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Могут потребоваться дополнительные документы из-за особых проблем, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, о чем подробнее говорится в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или, наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение — иметь идентичные права собственности как на собственность, так и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация отличается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с участием фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
  5. В общем, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было подробно обсудить и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как любая из сторон совершил покупку или оформлен возврат в аренду .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим необходимо столкнуться до того, как это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После урегулирования решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, вряд ли можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные затраты на операции с недвижимостью — брокерские сборы, затраты на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти затраты оплачиваются за счет повышения стоимости капитала через год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.