Бизнес на коммерческой недвижимости в Тюмени — что надо знать
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Тюмени — надежный бизнес с постоянным доходом, который актуален всегда.
Коммерческая недвижимость, как правило, служит источником пассивного дохода. Крупные бизнесмены создают бизнес в этой сфере как дополнительный источник заработка, помимо основного бизнеса.
Для кого этот бизнес?
Коммерческая недвижимость как бизнес не подойдет для новичков, так как ее покупка требует серьезных вложений. К тому же покупка коммерческой недвижимости может таить подводные камни, связанные как с оформлением, так и эксплуатацией. Перед тем, как заняться коммерческой недвижимостью в Тюмени, подробно изучите эту нишу.
Помните, что коммерческая недвижимость как бизнес окупается 5 — 7 лет, а ее продажа займет, скорее всего, немало времени. Однако, эта сфера бизнеса приносит стабильный высокий доход. Стоит взвесить все «за» и «против», перед тем как начать заниматься этим родом деятельности в Тюмени.
Виды коммерческой недвижимости
Решив приобрести коммерческую недвижимость в Тюмени, стоит определиться с ее разновидностями. Различают:
- Торговую недвижимость.
- Офисную недвижимость.
- Складскую недвижимость.
- Производственную недвижимость.
Торговую и офисную недвижимость выгоднее располагать ближе к центру Тюмени, на многолюдных улицах. Техническое оснащение производственной должно соответствовать всем требованиям.
Готовый бизнес как способ преодолеть трудности
Коммерческая недвижимость как объект инвестирования очень привлекательна для предпринимателей. Но покупка и обустройство площадей, а также поиск арендаторов занимает немало времени, в которое недвижимость просто простаивает. Альтернатива при этом есть.
Предложения продажи готового бизнеса в Тюмени позволяют приобрести работающий бизнес с договорами аренды на длительный срок.
Это — современное и интересное решение.
как выбрать коммерческую недвижимость — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
Эксперты сходятся в своих оценках: структура интереса покупателей сегодня распределяется следующим образом:
- 1 место – торговая недвижимость;
- 2 место – офисная;
- 3 место – помещения в МФЦ (многофункциональных комплексах).
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо проанализировать перед тем, как принять решение о покупке. Если вы приобретаете крупный объект, оптимальным вариантом станет обращение в консалтинговую фирму, которая сможет детально проанализировать его инвестиционную привлекательность объекта и предложить экономические модели окупаемости. Если речь о небольшом магазине или офисе – даже по суперпривлекательной цене — лучше запастись терпением и проанализировать все «за» и «против».
Локация
Разговор о локации без привязки к конкретному бизнесу бесполезен. Маленький продуктовый магазин в спальном районе города может принести вам куда больше дохода, чем такой же, но в центре: жители престижных домов скорее отправятся в крупные маркеты.
И наоборот, большой и хорошо оформленный ресторан на отшибе не привлечет посетителей даже низкими ценами и вкусной кухней.
С офисной недвижимостью немного сложнее. Поскольку арендные ставки в центре высоки, компании готовы работать и за пределами ТТК, если их бизнес это позволяет. Но вопрос транспортной доступности здесь крайне важен: востребованы офисы, которые находятся на небольшом удалении от метро и находятся в районе с развитой инфраструктурой.
Конкурентное окружение
Не оценив конкурентное окружение, невозможно спрогнозировать будущий доход от аренды. Пожалуй, это самый сложный и затратный по времени пункт. Если помещение имеет определенное назначение – магазин, парикмахерская, салон красоты – это упрощает дело, так как вы сможете самостоятельно проанализировать, много ли вокруг конкурентов, какими преимуществами и недостатками обладает ваше помещение.
Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.
RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.
Неукоснительно следуйте правилу «доверяй, но проверяй»: конечно, собственник помещения будет убеждать вас, что арендаторы выстроятся в очередь, а арендные ставки здесь максимальны. На деле все может оказаться, мягко говоря, не так.
Выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость в новостростройках? С одной стороны вы сможете «застолбить» удачное место, с другой – нет гарантий, что по соседству не построят здание-конкурент (супермаркет или деловой центр). При этом инфраструктура у новостроек, как правило, развита плохо. Поэтому такой вариант стоит рассматривать, если большинство домов в квартале уже сданы, а строительства новых объектов не предвидится.
Качество и состояние помещения
Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С.
Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой. В то же время небольшой офис, расположенный в солидном БЦ, окажется куда более востребованным.
Другие STOP-моменты, которые понизят востребованность помещения:
- Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
- Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
- Отсутствие собственной парковки перед зданием;
- Непрезентабельный фасад;
- Плохая работа управляющей компании.
Делать ли ремонт?
Понятно, что отделка существенно увеличит ваши затраты. Но если помещение в ужасном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания.
Поэтому косметический ремонт в нейтральных тонах лучше сделать.
Офис или ритейл?
Прибыльность у помещений формата street-retail немного выше, чем у офисов, но и проблем с ними гораздо больше. Поэтому если вы не хотите рисковать, мы рекомендуем обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные блоки в готовых или строящихся бизнес-центрах с хорошей локацией. Доходность такого варианта – 18-20%. Преимущества – современные планировки, надежные инженерные системы, профессиональная управляющая компания. Вам не придется то и дело срываться с места, чтобы решить очередную возникшую проблему – с этим справится сервисная служба.
Мнения экспертов:
Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:
— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью.
А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.
По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Значение профессионального консалтинга нельзя недооценивать. Разработка стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.
Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent:
— Доходность качественного помещения может достигать до 10% годовых, что выгоднее, чем любой вклад в банке. Если собственных активов для покупки не хватает, инвестор может консолидироваться с кем-то или кредитоваться. Собственник помещения всегда может изменить модель и срок возврата инвестиций путём смены арендатора на более платёжеспособного или на группу арендаторов.
Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.
Не стоит пренебрегать консультацией профессионалов, которые знают конъюнктуру рынка. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет. Высокая ликвидность – одно из основных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. Хорошо организованный арендный бизнес избавит вас от дополнительных трудозатрат. Иногда наши клиенты принимают решение сохранить его за собой, даже если они уезжают за границу или меняют вид деятельности.
Бизнес идеи в сфере недвижимости
Недвижимость – это одна из наиболее популярных сфер инвестирования денег среди предпринимателей и частных лиц. Все это обусловлено в первую очередь ценой на нее, она стабильна и растет вместе с ростом курса доллара и смене других экономических показателей.
Зачастую бизнес в сфере недвижимости более стабилен, чем банки, так как в кризис они могут обанкротиться или за счет инфляции вы моете потерять часть средств, а вот дом или квартира, как были в цене, так и останутся. Оценив все эти факторы многие люди, которые хотят вложить деньги идут к застройщикам и покупают квартиры, с целью последующей сдачи ее в аренду и получения ежемесячной прибыли.
Стоит отметить, что малый бизнес на недвижимости можно построить в нескольких основных форматах:
- Вы, как частное лицо покупаете объект, делаете там ремонт и сдаете его в аренду. Также сюда можно отнести частных застройщиков в коммерческом секторе, которые возводят магазины и офисные центры под сдачу. Сдача недвижимости в аренду как бизнес, это одно из наиболее популярных направлений, особенно в курортных городах, или мегаполисах, куда на работу приезжают люди из регионов. К тому же там много студентов, которым также нужно жилье. Все эти факторы заставляют рынок расти, и стимулируют людей вкладывать деньги в этом выгодном направлении.
- Вы застройщик, который продает квартиры, офисы или дома. Ваша цель – это обширная реклама и сотрудничество с риэлтерскими фирмами. Это бизнес для крупных игроков рынка, которые имеют большой стартовый капитал и свою команду юристов, экономистов и опытных строителей. Высокие риски, огромные вложения и длительный период получения документов на застройку отпугивают многих начинающих предпринимателей. Но тут есть выход, работать в провинциальных городах, где все это сделать гораздо проще, главное прощупать спрос на квартиры в этом регионе.
- Вы посредник между владельцем квартиры и человеком, который хочет купить, арендовать жилье. По сути, вы будете заниматься куплей продажей и арендой частной и коммерческой недвижимости в вашем городе. Для этого вам нужно будет заключить договор с обеими сторонами, а за выполненную сделку вам будут выплакивать оговоренный в договоре процент. Все новички стартуют именно с этого направления, и зачастую даже устраиваются на работу в риэлтерскую компанию, получают опыт, умения продавать или сдавать в аренду объекты, общаться с клиентами и прощупывают бизнес в целом.
Как видите, форматов открытия бизнеса связанного с недвижимостью много, и вы можете реально найти себя в одном из этих сегментов. Тут важно понимать, что экономический кризис заставляет тех же застройщиков форматировать свою деятельность, яркий тому пример смарт квартиры, площадью 10 – 18 кв.м. Где все помещения размещены в одном пространстве, отделен только санузел. Ценник на такие объекты жилой недвижимости невысокий и молодые люди охотно покупают такое жилье. После кризиса наступает экономический рост, и ваша компания может быстро вырасти и выйти на высокую прибыль. Тут главное – это умение подстраиваться под рынок и собирать базу постоянных клиентов, с которыми вы будете работать.
Еще одним вариантом того, как можно заработать деньги на недвижимости – это открытие небольшого хостела переоборудовав офис или свое жилье в такой тип коммерческого жилья. Сейчас это пик популярности среди посетителей крупных городов. Ведь идти в отель очень дорого, а дешево переночевать в хостеле – это самое то.
Большинство сделок в этом сегменте осуществляются через несколько основных каналов привлечения клиентов. Во-первых, это личная база данных клиентов и связь с владельцами квартир, офисов и прочего. Во-вторых – это реклама в СМИ и досках объявлений. В-третьих, сейчас наиболее эффективный инструмент – это интернет. Свой сайт с размещенными там объектами, контактной информацией и отзывами клиентов, может действительно эффективно привлекать целевую аудиторию. Раскручивайте группы в социальных сетях, все это делает ваш бизнес более устойчивым и приспособленным к современным реалиям рынка.
В этом разделе мы предоставили вам список бизнес идей в сфере недвижимости, которые вы можете реализовать на практике в своем городе. Там есть варианты старта с нуля так и со стартовым капиталом, каждый найдет для себя что-то полезное. Мы сделали структуру статей в формате бизнес планов, чтобы вы могли оценить все расчеты и рентабельность бизнеса в целом. Читайте, комментируйте, оставляйте свои отзывы – все это будет очень полезно для посетителей нашего сайта.
Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость
Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости
Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.
Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.
Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы.
Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.
Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.
После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.
Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.
При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.
Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания.
Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.
Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.
Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.
При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.
Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.
С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.
Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%.
Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.
Повышение квалификации и коучинг в сфере коммерческой недвижимости
Мои недавние сообщения в блоге
14 декабря 2020 г.
Праздничный сезон всегда был естественным временем для многих брокеров, чтобы присоединиться к другой брокерской компании. Имея это в виду, вот несколько идей, которые помогут вам решить, стоит ли вам двигаться прямо сейчас…
Читать больше7 декабря 2020 г.
Надеюсь, вы поставите свои цели на 2021 год и разработаете план игры, которому вы будете следовать для достижения успеха, но если бы я предложил выполнить одно мероприятие, которое очень поможет вам удачи, было бы…
Читать больше17 ноября 2020 г.
Когда владелец пытается пересмотреть вашу комиссию прямо перед тем, как принять предложение, то, как вы справитесь с ситуацией, будет определять, сколько комиссионных вы в конечном итоге положите в свой карман. В этом 2–3-минутном видео я расскажу вам, как устно переосмыслить то, что владелец просит вас сделать, чтобы максимизировать шансы, что вы уйдете с большей комиссией.
9 ноября 2020 г.
Всякий раз, когда вы преследуете цель листинга коммерческой недвижимости, важно понимать, есть ли у вас законный шанс вообще получить листинг, или же другой брокер или команда брокеров, вероятно, в конечном итоге получит листинг, и вас просто используют для презентации вашего листинга…
Читать большеот 3 ноября 2020 г.
Компании определенно пострадали от всего, что происходило вокруг пандемии.Это означает, что есть компании, которые пытаются выяснить, где они собираются получить необходимые деньги для финансирования своих текущих операций, и сделка продажи / обратной аренды может быть для них идеальным билетом для достижения этой цели …
Читать больше17 августа 2020 г.
В идеале вам, как брокеру, нужно дать своим клиентам и потенциальным клиентам вескую причину, чтобы предпочесть вас конкурентам, но с таким количеством брокеров, которые похожи друг на друга и делают похожие презентации листинга, чем вы выделяетесь? себя из всей остальной стаи? Одним из способов может быть размещение собственного подкаста по коммерческой недвижимости, в котором вы будете рассказывать о том, что происходит на вашем рынке, и создавать связи со своими клиентами и потенциальными клиентами как единственный брокер, который информирует их о важных тенденциях.
и предметы…
от 3 августа 2020 г.
Иногда вы можете встретить владельцев, которые скажут вам, что не хотят выставлять свою собственность на продажу, но тогда они скажут вам: «Просто сделайте мне предложение.«Так как же в таких ситуациях узнать, действительно ли они серьезно настроены продавать?…
Читать больше27 июля 2020 г.
Есть компания под названием Landing, которая реализовала новую идею, которая, как мне кажется, идеально подходит для того направления, в котором сейчас движется наш рабочий мир. Поскольку все больше и больше людей будут работать удаленно, Landing теперь владеет полностью меблированными квартирами в 20 крупных городах США, и за членский взнос всего 199 долларов в год вы можете свободно перемещаться по стране и жить в квартире в любом из эти города, уведомив о своем намерении сделать это за 30 дней…
Читать больше30 июня 2020 г.
Если вы сошли с дистанции и перестали звонить, считаете ли вы, что прямо сейчас вам следует делать около 20 звонков в день? Если нет, как насчет того, чтобы делать 10 звонков в день, или, если вы действительно сбились с пути, как насчет того, чтобы начать с выполнения всего пяти звонков потенциальных клиентов в день, всего 25 звонков в неделю?…
Читать больше от 22 июня 2020 г.
Кроме того, хороший способ спросить у людей их адрес электронной почты может заключаться в следующем:
Читать большекредитов на коммерческую недвижимость | Колумбия Банк
- Главная
- Личное
- Личная проверка
- Личные сбережения
- Персональные кредитные карты
- Visa Checkout
- Персональные дебетовые карты
- Цифровой банкинг
- Оплата личных счетов
- Мобильный депозит
- Мобильный кошелек
- электронные заявления
- CardSwap
- CardPilot
- Zelle®
- Финансовые инструменты
- Персональные ссуды
- Жилищный кредит
- Команда жилищного кредитования
- Защита овердрафта
- Иностранная валюта
- Бизнес
- Проверка бизнеса
Прочтите текущие объявления о коммерческой недвижимости на всей территории Соединенных Штатов.
| |
Наши списки могут включать торговые центры на продажу, офисные здания, жилую недвижимость, складские здания, многофункциональную, промышленную недвижимость и другую коммерческую недвижимость для продажи в Соединенных Штатах.
76 ……
США
США
…..
…..
США
…..