Бизнес на субаренде: Бизнес на субаренде квартир (сентябрь 2021) — vipidei.com

Субаренда квартир – хороший заработок для энергичных (июль 2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание

• 1 Начало заработка на субаренде
• 2 Специфика квартирной субаренды
• 3 Расширение бизнеса на субаренде

Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.

Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.

Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.

В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.

Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.

И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.

Начало заработка на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Специфика квартирной субаренды

Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.

Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.

Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.

Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.

Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.

Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.

Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.

Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.

Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.

С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.

Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.

Расширение бизнеса на субаренде

А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.

Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.

Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.

Если же вы хотите узнать больше о выгодных вложениях, то читайте новую книгу от Территории Инвестирования «Куда выгодно инвестировать деньги в 2018 году».

Загрузка…ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду

Как заработать 200 тысяч за два с половиной месяца на субаренде

Стратегия: Посуточная субаренда квартир
Финансовый результат: 200 тысяч за 2,5 месяца
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Татьяна Хмельницкая

Татьяна Хмельницкая много лет занималась бизнесом в Мурманске, затем решила перебраться в Москву. И здесь ей почти сразу попался бесплатный вебинар Территории Инвестирования, после которого она решила пройти полноценный тренинг.

Изначально Татьяна нацелилась на инвестиции в недвижимость, в том числе заграничную, а вот посуточная субаренда квартир казалась бизнесом весьма хлопотным и даже рискованным – удастся ли все правильно организовать, находить каждые сутки новых арендаторов и т.д.

Но, слушая на тренинге рассказы тех, кто уже занимался квартирной субарендой, впитывая их опыт, Татьяна поняла, что здесь нет ничего запредельно сложного, это реальный и выгодный бизнес. И его можно начать без высоких сложений, арендуя квартиру на длительный срок по небольшой ставке и затем сдавая посуточно за более высокую цену.

Результаты и развитие

Начав с одной квартиры, Татьяна уже спустя месяц получила от субаренды 100% прибыли. А тогда решила в полной мере использовать еще одно преимуществ такого бизнеса – он легко масштабируется. Успешно сдавая одну квартиру, ничто не мешает взять вторую, третью и т.д. Последовательно Татьяна взяла в субаренду еще четыре квартиры, всего за 2 с половиной месяца принесшие ей 200 тысяч прибыли.

При этом дело оказалось вовсе не таким хлопотным, ведь хотя аренда и называется посуточной, люди заезжают порой на неделю, две, одни клиенты Татьяны снимали квартиру целый месяц. Посуточная аренда все равно дешевле гостиницы, и в квартире жильцам уютнее, они в большей мере чувствуют себя хозяевами, могу свободно приводить гостей и т.п.

Еще больше нагрузку снимает правильная организация бизнеса. Татьяна вовсе не мечется между пятью квартирами, на нее работают диспетчер, принимающий звонки, агент, показывающий квартиры потенциальным съемщикам, горничная, которая убирает квартиры между заездами. Сама Татьяна лишь контролирует процесс, и при должной организации это можно делать даже удаленно – из Мурманска, с Дальнего Востока, отдыхая на Бали.

Ее субарендный бизнес процветает, и будет расти дальше, ведь потребность в краткосрочной аренде есть всегда – кто-то приезжает в Москву в командировку, кто-то на лечение, для поступления в ВУЗ и по десяткам других причин. Если вы также хотите научиться зарабатывать субарендой квартир, записывайтесь на тренинги Территории Инвестирования.

 

Субаренда как бизнес — Бизнес идеи на hobiz.ru, 2021-2022

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Что такое посуточный субарендный бизнес?

Мы много говорили о том, как зарабатывать на посуточной аренде, имея свободную квартиру. Но, как у медали есть две стороны, так и посуточного арендного бизнеса есть два проявления – прямая или субаренда. Давайте разберём поподробнее, что это такое и с чем этот пирог готовят.

Терминология

В лучших традициях обучения начнём с определения. Итак, субаренда – это передача арендованной квартиры в аренду третьему лицу. То есть, вы снимаете квартиру у владельца на длительный срок и сдаёте её своим постояльцам, одновременно являясь и арендатором, и арендодателем.

Субаренда обычно используется именно в посуточном бизнесе, так как это более выгодно. Разница между той суммой, которую вы отдаёте владельцу за месяц и заработанной на посуточной аренде остаётся вам и скапливается в неплохой заработок.

Сдавать ли в субаренду?

Рассмотрим ситуацию с точки зрения владельца. Итак, у вас есть свободная квартира, и вы решаете сдать её на полгода-год арендаторам. При обсуждении сделки потенциальный клиент говорит о субаренде. Открещиваться от такого варианта сделки сразу не стоит.

Во-первых, вы как владелец всегда вовремя будете получать квартплату и можете быть уверены в благосостоянии своей недвижимости. Это вполне логично, так как разгромленную или грязную квартиру посуточно ваш арендатор сдать не сможет.

Во-вторых, вся ответственность на состоянии вашего имущества, на взаимоотношениях с соседями и общем положением дел ложится на арендатора. Вы так же подписываете с клиентом договор, но просто включаете туда пункт о субаренде. И без вашего согласия никакие действия не будут совершаться.

В общем и целом, это весьма неплохой вариант, так как квартира практически 24/7 находится под контролем арендатора-арендодателя, вам нет необходимости наведываться сюда часто. Само собой, нужно внимательно присмотреться к будущим бизнесменам, ведь они точно должны отбирать благонадёжных гостей.

Заниматься ли субарендой?

А теперь с другой стороны. Вы – амбициозный бизнесмен и намерены зарабатывать на посуточной аренде. Но со своей квартирой не повезло, лишней недвижимости не нашлось. С чего же начать?

Для начала учтите, что этот путь не менее стрессовый и хлопотный, чем прямая аренда. К тому же, опытные субарендодатели говорят, что для увеличения прибыли лучше сдавать несколько квартир. В таком случае стресса становится ещё больше.

К тому же, найти владельца-арендодателя, согласного на субаренду, в наше время непросто. Украинские владельцы квартир весьма ревностно относятся к своему имуществу, боясь цыганских таборов или студенческих хостелов на своих квадратных метрах.

Подбирайте квартиры для посуточной субаренды по двум критериям – месторасположение и наличие техники. Поиск удачных апартаментов для такого бизнеса весьма похож на поиск новой квартиры. Об этом, кстати, мы недавно вам рассказывали.

Помните, что вы несёте полную ответственность за состояние квартиры перед владельцем и выступаете гарантом качественных услуг для будущих гостей. Субарендатор и владелец никак не пересекаются, вы работаете с обеими сторонами самолично.

Также учитывайте, что вам внимательно следует относиться к будущим посуточным гостям. Если владельцу что-то не понравится, и вы нарушите ваши договорённости, то договор о прямой аренде может быть расторгнут. Как следствие, вы теряете площадку для бизнеса, клиентов в резерве, возможно придётся начинать всё с начала.

Вместе со всеми сложностями важно учитывать, что грамотно организованная субаренда – хороший и прибыльный бизнес. На первичном этапе требуется вложить конкретную сумму в долгосрочную прямую аренду, в закупку необходимых комплектующих (полотенца, постельное, бытовая химия), не забыть о рекламе. Не рекомендуем связываться с кредитами, так как покрыть быстро проценты за счёт посуточной субаренды не выйдет. Лучше скопить или взять в долг у близких людей.

Правовая сторона вопроса

Чтобы всё было законно и правильно, в арендном деле нужен договор. Мы повторяем вам об этом едва ли не в каждой статье. И сегодня – не исключение.

Но есть один нюанс – при субаренде заключается два договора между владельцем и арендаторами. Первый договор заключается классическим способом между владельцем и арендатором, с прописанным условием о субаренде. Здесь владелец указывает, что не против сдачи своего имущества в субаренду, и на каких условиях.

Второй договор – о субаренде между арендатором «первого звена» и арендатором «второго звена». То есть, уже между субарендодателем и арендатором. Владелец квартиры должен просмотреть второй договор и убедиться, что прописанные там условия эксплуатации недвижимости его устраивают. Лишь с согласия владельца можно начинать «пересдавать» квартиру посуточным клиентам.

Бизнес на субаренде квартир посуточно: перспективы развития

Главная » Идеи для бизнеса » Бизнес на субаренде недвижимости посуточно: стоит ли начинать?

Стремительно развивающийся бизнес на субаренде недвижимости посуточно особенно популярен в столице. Это неудивительно: такой бизнес-проект не требует больших финансовых вложений,а доход получается за счет своего рода посредничества. Основные траты при запуске стартапа придутся на меблировку квартиры, покупку качественной бытовой техники и ремонтные работы.

Основные клиенты такого бизнеса – командировочные и туристы, т.е. люди, которым некогда портить мебель из-за сильной усталости. Однако при сезонности потока клиентов доходы предприятия могут быть нулевыми или вообще уйти в минус.

 

 

Бизнес на субаренде квартир: стоит ли начать?

Основной риск данного бизнеса – это реакция хозяина квартиры на то, что жилплощадь сдается в субаренду. И наоборот, владелец квартиры переживает за ее сохранность. К тому же:

• собственник жилья может отказаться от договора или не продлить контракт на следующий год, а предприниматель уже вложил средства в ремонт помещения;
• арендодатель не спешит устранять сантехнические проблемы, менять окна или технику при поломке.

Дополнительные риски связаны со съемщиками недвижимости. Например, лица «под шафе» не всегда контролируют свои действия, а студенты часто не имеют необходимых средств для проживания в одиночку.

К тому же, предпринимателю важно знать о крупных мероприятиях, которые проходят в городе, а также проверять «легенду» квартиросъемщика при предварительной договоренности.

 

 

Субаренда квартир как бизнес: это важно знать при запуске проекта

Чтобы бизнес как можно быстрее начал приносить прибыль, воспользуйтесь следующими полезными советами:

• выберите основную целевую аудиторию, которой вы намерены пересдавать жилье. Если это туристы, квартира должна быть в историческом центре города с обилием достопримечательностей и удобным транспортным узлом. Посуточная аренда жилья популярна в спальных районах неподалеку от станций метро;
• выберите количество комнат: будет ли это одна комната для двух человек, двухкомнатная квартира для семей с детьми или многокомнатное жилье для больших компаний;
• если квартира вам действительно подходит, заключайте договор на длительный срок, прописывайте в нем пени и возврат средств в случае досрочного расторжения, иначе можете не успеть отбить первоначальные вложения;
• чтобы получать значимые прибыли, объектов под субаренду должно быть не менее 3-4, причем все они должны быть ориентированы на одинаковую группу клиентов, так как это помогает снижать рекламные расходы;
• в жилом помещении должна быть идеальная чистота. Если поддерживать ее самостоятельно невозможно, приглашайте службу клиринга или наймите штатную сотрудницу.

Эксперты отмечают перспективы бизнеса на субаренде недвижимости. В мегаполисах спрос на жилье посуточно в историческом центре или неподалеку от станций метро будет всегда. И многие предприниматели этим пользуются.

Реальную историю действующего предпринимателя в области субаренды недвижимости вы можете узнать из этого видео:

Похожие статьи:

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

• Завышенная цена;
• Оформление документов;
• Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble

Как превратить субаренду в прибыльный бизнес

Готовность арендаторов платить астрономические суммы за небольшие офисные помещения создает почву для развития нового вида коммерческой деятельности:  субаренда все в большей степени напоминает полноценный бизнес.  

http://www.tn.ru/img_out/galleries_elements/uploadcijjjq.jpg» hspace=»4″ align=»left» vspace=»4″ /=»»/>По оценкам аналитиков, на рынке недвижимости наблюдается острейший дефицит офисных помещений небольшой площади. В итоге арендаторы толпятся в очередях, а выводимые на рынок помещения улетают за считанные секунды… Но серьезным девелоперам такие арендаторы не интересны. Им подавай только крупные порции! Тем временем, тысячи компаний, которым нужно арендовать от 50 до 200 квадратных метров, вынуждены ютиться в переделанных квартирах, суррогатных офисах в НИИ, подвалах жилых домов, заводских помещениях. И беда не в том, что бизнесмены не готовы платить. Просто достойного предложения на рынке либо нет вообще, либо сдаются такие офисы по астрономическим ценам.

— Спрос на небольшие помещения так высок, что позволяет арендодателям назначать неадекватные ставки аренды, — утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Например, ставки на маленькие блоки в помещениях класса С, расположенных в удобном месте, могут быть сравнимы со ставками аренды на большие площади в БЦ класса А и составлять порядка 700–800 долларов за кв. м в год.

Притом что средняя ставка аренды для класса С — 250–350 долларов за кв. м в год. Ситуация, прямо скажем, нездоровая. Впрочем, вместо того чтобы страдать от дефицита небольших офисных площадей, на нем можно зарабатывать — с помощью субаренды.

Бизнес номер два

Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но что если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками? Получается дополнительный источник прибыли. «Если это не основная статья дохода, то бизнес на субаренде делать можно, — уверяет Алексей Иванов, генеральный директор «СканРиалти». — Но в качестве основной деятельности это довольно рискованный бизнес.

— В чистом виде подобное предпринимательство встречается редко и не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой, — полагает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости». — Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.

Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это уже трудно назвать бизнесом…

В свое время бизнес на субаренде существовал и активно развивался, вот только дело это было с сильным «душком». Так, чиновники сдавали находящиеся в их распоряжении площади по льготным ставкам, а не в меру находчивые арендаторы (зачастую снявшие их на не совсем законных основаниях) арендовали большие куски и пересдавали их в субаренду мелкой нарезкой. Однако, как говорит Сергей Лобкарев, сейчас власти более рационально стали использовать свое имущество и приблизили арендные ставки к рыночным, поэтому такая практика уходит в прошлое.

Особые центры

Отличительными особенностями многофункциональных бизнес-центров являются:

• Исключительное месторасположение, близость к историческому и деловому центру города.

• Соответствие международным критериям, предъявляемым к современным офисам класса А.

• В арендную ставку включено предоставление дополнительного набора услуг (меблированные офисы, информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально оборудованных переговорных комнат для проведения конференций, деловых встреч и семинаров).

• Размещение в подобных многофункциональных бизнес-центрах таких арендаторов, как фитнес-центр, кинотеатр, ресторан, представительства крупных авиакомпаний, компаний, оказывающих юридические услуги, обеспечивает наличие дополнительных услуг в ходе создания развитой инфраструктуры бизнес-центра.

• Возможность аренды небольшого офиса международного класса на срок от нескольких месяцев (что невозможно в современных деловых центрах класса А, в большинстве которых минимальный размер арендуемой площади составляет от 500 кв. м и срок аренды от пяти лет).

• Гибкость арендуемого пространства в условиях расширения или сокращения штата компании.

Комнаты вместо метров

Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Но не просто мелкой. Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Соответственно, и система тарификации построена не на «метрах», а на стоимости рабочих мест. Стоимость услуг в компаниях не разглашают, объясняя это тем, что все зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Впрочем, в компании «Регус» «Бизнес-журналу» сообщили, что 1 500 долларов за квадратный метр (в пересчете) — «неплохой бюджет». В то же время, в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. По всему выходит: бизнес не просто, а очень прибыльный. Разница в цене в два раза — лишнее тому доказательство.

Если у Millennium House и «Даев Плаза» в Москве всего по одному бизнес-центру, то у «Регуса» их уже целых три (несколько этажей в «Смоленском пассаже», в «Аврора Бизнес-Парк» и «Капитал Плаза»). И останавливаться на достигнутом компания не собирается: подобный формат бизнес-центров продолжает быть востребованным, особенно в центре столицы.

— Спрос на маленькие офисы класса А по-прежнему сконцентрирован в пределах центрального делового района, — рассказывает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — То, что подобные бизнес-центры практически полностью заняты арендаторами, в условиях спроса, существенно превышающего предложение, обеспечивает сохранение высокого уровня арендных ставок в ближайшие два-три года.

А значит, на фоне дефицита офисной недвижимости запуск подобного бизнеса должен стать успешным. Даже в Москве. Что уж говорить о регионах, где спрос на такие офисы также сформирован, а нормального предложения нет. Только в Санкт-Петербурге недавно появился первый центр подобного формата: «Атриум» на Невском проспекте. В регионах девелоперы, строящие первые крупные объекты, соответствующие мировым стандартам, предпочитают крупные формы. Возиться с множеством мелких арендаторов им неохота: спрос на крупные помещения полностью покрывает имеющееся предложение.

Субаренда в деталях

Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:

• аренда офиса — $240 000–300 000.

• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.

•  мебель — $40 000–50 000.

• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.

• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.

Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .

Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.

Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.

Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.

Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.

Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров.  

Суть бизнеса

Компания арендует большие площади в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов, за которыми дело не встанет. Причем, снимая большую площадь, арендатор может потребовать дисконт (как правило, небольшой) относительно средней рыночной цены.

В целом, в запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов (при условии, что ремонт и оборудование бизнес-центра до запуска будут проводиться также около трех месяцев). На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Ну и плюс реклама — в зависимости от особенностей и потребностей компании (достаточно ограничиться профильными изданиями и Интернетом). В среднем, наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. «Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц», — подсчитал эксперт. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расходы и получать доход.

Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. Если просто пересдавать офисы, внеся в них необходимые улучшения, то это легче, проще и дешевле делать в офисах класса С. Публика здесь разношерстная и владельцы зданий больше ориентируются на стабильное получение дохода, нежели на поддержание имиджа зданий. С другой стороны, в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.

Как резать будем?

Каков минимум площадей, с которых можно начинать бизнес на субаренде? Если сделать «нарезку» по 20–30 кв. м, то можно начинать и с 500, но тогда получится не многофункциональный бизнес-центр, а дешевый муравейник. В современных офисных центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 1 000 кв. м . Наверное, для достижения максимального эффекта имеет смысл снять целый этаж, устроить там, например, отдельную зону ресепшен, а уже после этого «нарезать» имеющееся пространство на небольшие офисные блоки и пересдавать их субаренду. Тогда и противодействия со стороны собственника и других арендаторов будет меньше, а шансов на успех — больше.

Трудности пересдачи

На первый взгляд кажется, что это довольно просто. На самом деле сразу же возникает ряд проблем. «Основные трудности в общем и целом такие же, как и у обычных управляющих компаний: задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей», — рассказывает Константин Ковалев. Но есть и специфические проблемы. Первая из них — арендодатель, согласие которого требуется для сдачи помещений в субаренду. «Снять большой офис, разбить его на мелкие части и сдавать их в субаренду можно, только если согласен собственник и это не противоречит основному договору аренды», — напоминает Сергей Лобкарев. Но даже если согласие есть, нужно учитывать, что основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании. А значит, вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта. «Такой способ зарабатывания денег — палка о двух концах, он только на первый взгляд кажется выгодным, — предупреждает Алексей Иванов. — Во-первых, не всякий собственник разрешит сдавать помещения в субаренду, а во-вторых, это будут, скорее всего, офисы не самого высокого класса. В них подбор арендаторов (в нашем случае, субарендаторов) осуществляется хаотично и бесконтрольно. В БЦ более высокого класса стараются следить за составом «жильцов», его придется согласовывать». Выходом может стать аренда целого здания — тогда собственнику в принципе неважно, кто там будет сидеть: все коммерческие риски ложатся на субарендодателя.

Если концепция бизнес-центра предполагает оказание арендаторам дополнительных услуг, то это потребует найма новых, хорошо подготовленных сотрудников. «Концепция так называемых многофункциональных бизнес-центров предусматривает оказание арендаторам широкого набора различных дополнительных услуг и создание развитой инфраструктуры бизнес-центра. Все это требует соответствующей специализации и наличия квалифицированного персонала у компании, управляющей подобным бизнес-центром», — рассказывает Регина Лочмеле. «Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды», — добавляет Константин Ковалев. Но востребованы субарендаторами данные опции только в верхних сегментах рынка, где они действительно готовы за них платить. Если же бизнес запускается в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, то никакие дополнительные услуги не будут нужны.

— Арендаторы с низким бюджетом в дополнительных услугах чаще всего не нуждаются. Их задача — снять как можно больше за как можно меньшие деньги, поэтому в этих случаях заработать можно только на разнице оптовой и розничной ставок аренды (то есть порядка 10–20%), — продолжает Ковалев.

— Наиболее выгодно организовывать подобный бизнес в секторе офисных помещений класса А, где и ставки аренды более высоки, и вероятность того, что арендаторы воспользуются дополнительными услугами значительно выше, — говорит руководитель отдела исследований компании Praedium Ольга Кисарина.

Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу. Конечно, можно попробовать заниматься только субарендой, но за результат не ручаемся.  

Порядок действий

Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:

• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.

• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.

• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.

• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.

• Установить систему автоматического контроля доступа.

• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.

• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.

• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.

• Организовать хорошую службу ресепшен.

• Нанять адекватного управляющего.

На этом стартовые инвестиции могут закончиться. По нашему опыту, остальные дополнительные услуги не пользуются большим спросом. Они повышают общую привлекательность бизнес-центра, но не всегда востребованы.

Что такое договор коммерческой субаренды и кому следует рассматривать возможность субаренды?

Навигация и переговоры по соглашению о коммерческой субаренде может быть сложной задачей. Возможно, вы знакомы с жилищной субарендой, но коммерческая субаренда требует дополнительных технических деталей и мелкого шрифта, на которые нужно обращать внимание. В AQUILA мы заключили сотни договоров субаренды от имени наших клиентов, и мы знаем, что для вас важно иметь всю необходимую информацию, прежде чем вы начнете процесс субаренды своего помещения.

Читать дальше: Как сдать в субаренду офисное пространство: Руководство по процессу субаренды от А до Я

В этой статье мы объясняем, что такое коммерческое соглашение о субаренде и причины, по которым вы можете рассмотреть возможность субаренды своего помещения.

Что такое договор коммерческой субаренды?

Коммерческая субаренда — это соглашение между арендатором, который в настоящее время арендует недвижимость, новым арендатором, ищущим пространство, и владельцем недвижимости.

Когда вы сдаете свою площадь в субаренду, вы являетесь субарендатором (или субарендатором), а ваш новый арендатор является субарендатором (или субарендатором).Субарендатор проживает в вашем помещении (или его части) в течение оставшегося срока вашей аренды (или любого другого согласованного периода времени, иногда только часть оставшегося срока аренды).

Читать дальше: 5 причин, по которым ваша субаренда может не сдвигаться (и как продвигаться вперед)

Обычно вы по-прежнему несете ответственность за свои арендные платежи, поэтому вы должны собирать арендную плату со своего субарендатора каждый месяц и при этом продолжать платить свою аренда напрямую арендодателю.

Вам также необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем вы решите сдать свое пространство в субаренду. Прежде чем обращаться к арендодателю за одобрением, вам необходимо понять свои права субаренды, чтобы убедиться в отсутствии ограничений или проблем с согласием. Обычно арендодатели разрешают вам сдавать помещение в субаренду, но в некоторых случаях существуют ограничения.

Когда вы будете готовы сдать свое пространство в субаренду, вам нужно будет разместить его на соответствующих сайтах коммерческой недвижимости и использовать маркетинговые инициативы, чтобы сдвинуть его с мертвой точки.

Найм брокера может значительно упростить и ускорить процесс субаренды. Брокер может помочь вам определить лучшую ставку для вашего помещения, убедиться в его конкурентоспособности и поделиться многолетним опытом маркетинга. Кроме того, брокер может помочь вам сориентироваться в сложном процессе переговоров как с арендодателем, так и с потенциальными субарендаторами.

Читать дальше: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед наймом брокера по субаренде

Причины, по которым вы можете сдать свое коммерческое помещение в субаренду

Субаренда не всегда подходит для всех, но мы обнаружили, что субаренда может быть хорошей альтернативой для арендаторов в следующих ситуациях:

1.Вам необходимо уменьшить размер вашего офиса

У вас слишком много места или места, которое вы не используете? Если вам нужно уменьшить размер, но у вас еще есть срок аренды, субаренда может быть отличным вариантом. Когда вам нужно уменьшить размер, вы можете сдать в субаренду часть своего пространства или все пространство.

Некоторые арендаторы в этой ситуации предпочитают сдавать в субаренду часть своего текущего офиса, чтобы избежать сложностей и расходов, связанных с переездом. Если вы занимаетесь отдельными этажами или помещениями, это может быть относительно простой процесс.Вы также можете сдавать в субаренду только часть своего помещения. Однако, если ваш офис представляет собой одно смежное пространство, важно помнить, что вам, возможно, придется заплатить дополнительные строительные расходы, чтобы разделить пространство или быть открытым для совместного использования вашего пространства с другой компанией. В зависимости от ваших целей важно правильно продавать свое пространство.

С другой стороны, если вы хотите полностью освободить пространство и искать новое или просто больше не нуждаетесь в служебных помещениях, вы можете сдать в субаренду все свое пространство.Это хороший вариант, если у вас меньше неиспользуемого пространства или вам нужно существенно другое пространство. Это наиболее распространенный подход при сдаче в субаренду.

Читать дальше: Сколько офисных площадей мне нужно? (Калькулятор и стандарты на человека)

2. У вас больше места, чем вам нужно прямо сейчас

Есть ли у вас место, которое вы планируете использовать в будущем, но в котором сейчас нет необходимости? Если вы быстрорастущая компания, было бы разумно подписать договор аренды на более крупную площадь, но поначалу вы можете не использовать все это пространство.

Сдача неиспользуемого пространства в субаренду может стать отличным способом сэкономить деньги и сохранить возможности для дальнейшего роста. Вы можете найти краткосрочного субарендатора, основываясь на своих прогнозах роста, и, когда вам понадобится место, вы можете забрать его и продолжить аренду.

Это хороший вариант для быстрорастущих компаний, которые нашли пространство, в котором они хотят расти в долгосрочной перспективе. Таким образом, вашей компании не нужно искать новое место и переезжать каждый раз, когда вы растете.

Читать дальше: Офисное решение Zello: продажа, аренда и субаренда на Шестой улице

3.Вы выросли из своего нынешнего пространства

Ваш бизнес быстро растет? Вам не хватает места? Возможно, вам придется сдать свое пространство в субаренду и переехать в большее пространство до истечения срока аренды. Это распространено среди стартапов и других быстрорастущих предприятий.

Когда вы перерастете свое пространство, вы можете арендовать дополнительные офисные помещения или сдать в субаренду свое текущее пространство и переехать в большее пространство. Если вы арендуете дополнительное пространство, это может создать разделение в вашей компании, если ваши сотрудники разделены на два места.В зависимости от вашей культуры и динамики офиса это иногда может создавать проблемы с коммуникацией и рабочим процессом. В большинстве случаев вы в конечном итоге занимает больше места, чем вам нужно, из-за неэффективности разделения (две комнаты отдыха, дополнительные коридоры и, возможно, два отдельных срока аренды).

Сдавая в субаренду свое текущее пространство и найдя новое помещение подходящего размера для роста, вы можете избежать этих головных болей и, возможно, сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Читать дальше: 3 вещи, которые нужно учитывать стартапам, прежде чем искать офисное пространство

4.Ваша компания переезжает или закрывается.

Наконец, если вашей компании внезапно потребуется переехать или закрыть свои двери до окончания срока аренды, вам, возможно, придется сдать свое пространство в субаренду.

Сдавая свое пространство в субаренду в таких ситуациях, вы можете избежать двойной арендной платы или арендной платы за неиспользуемое пространство. Первый вопрос, который задают многие арендаторы при переезде или закрытии офиса: «Позволит ли арендодатель расторгнуть договор аренды?» Ответ арендодателя чаще всего звучит категорично: «нет», или, если они собираются рассмотреть вопрос о расторжении договора, это потребует значительного штрафа за расторжение договора.Как правило, лучшим решением является субаренда, поскольку шансы на возмещение более высокой суммы в долларах выше.

Прочтите наш пример использования: Субаренда для StrongBox: создание креативного решения на Stonelake 6

Чтобы продолжить изучение процесса субаренды, ознакомьтесь с другими полезными статьями:

Если у вас есть дополнительные вопросы о субаренде, или если хотите знать, подходит ли субаренда для вашей компании, запланируйте консультацию с одним из наших опытных брокеров по представлению арендаторов сегодня.

коммерческих помещений в субаренду (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ. Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду — вы становитесь субарендатором — вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду. Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя.Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду. Нельзя доверять субарендору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность.Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сданы. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньше прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды.Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды. Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с договором субаренды до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, вам, возможно, придется заплатить за них, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут заключить договоры аренды, которые позволят им получить доступ к факсу субарендатора и к копировальным аппаратам или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества единиц оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, вы можете быть в лучшем положении, чтобы договориться об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда — это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может создать ощущение «малого бизнеса» у клиентов, которые приходят к вам в офис. По этой причине полезно взять в субаренду кого-то той же профессии. Например, поверенный должен сначала попытаться передать в субаренду другому поверенному, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сдаваемыми в субаренду.

Вам могут быть переданы неблагоприятные условия

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические последствия и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны изучить как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

Задолженность субарендой

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения обязательств субарендатором.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые домовладельцем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты от нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности, а также попросить профессионала — юриста или лицензированного агента по недвижимости — просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Плюсы и минусы коммерческой субаренды

Ранние данные о запасах субаренды во втором квартале 2020 года на рынке австралийской столицы предполагают, что, помимо уже рекордно высокого уровня вакантности, офисные помещения, доступные для субаренды, превысят

м² субаренды, которая была доступна в Сиднее и Мельбурне после GFC.

Передача в субаренду всего или части вашего помещения другой компании может помочь потоку денежных средств и снизить арендные платежи в это время нестабильности. Но важно понимать свои права и обязанности, когда дело касается коммерческой субаренды — как в качестве субарендатора, так и в качестве субарендатора.

В приведенном выше видео Тим коснулся некоторых преимуществ коммерческой субаренды для субарендаторов. Мы углубимся в тему, чтобы убедиться, что обе стороны понимают плюсы и минусы заключения договора субаренды.

Что такое коммерческая субаренда?

Коммерческая субаренда — это отдельное соглашение между арендатором, который уже арендует коммерческую недвижимость (субарендатор), и другой стороной, которая хочет занять часть или всю эту коммерческую недвижимость (субарендатор).

Есть несколько причин, по которым компания может решить сдать свои помещения в субаренду, включая снижение затрат, оптимизацию пространства или консолидацию площадок.

Преимущества коммерческой субаренды

Коммерческая субаренда дает множество преимуществ, особенно после COVID, когда многие предприятия испытывают затруднения.

1. Более низкая стоимость

Одним из самых больших преимуществ коммерческой субаренды является стоимость.

Для субарендаторов

Арендная плата по субаренде почти всегда существенно меньше, чем по прямой аренде. Если вашему бизнесу требуется небольшое пространство, может быть сложно найти недвижимость по разумной цене. С коммерческой субарендой у вас больше шансов платить только за то, что вам нужно.

Более того, большинство помещений, сдаваемых в субаренду, полностью оборудованы, поэтому вам не придется беспокоиться о модернизации и отделке.

Вопрос о том, несете ли вы ответственность за «возмещение расходов» в конце срока, будет решаться путем переговоров. Некоторые договоры субаренды потребуют от вас выполнения обязательств по общей аренде. Это потому, что субарендатор будет утверждать, что у него больше нет прямого контроля над помещением, которое вы сдаете в субаренду.

Субаренда

Субаренда может быть краткосрочной стратегией снижения затрат и увеличения денежного потока, особенно после коронавируса.И есть несколько причин, по которым бизнес может сделать это:

• Жесткий климат — если бизнес страдает или будущее неопределенно, может иметь смысл сдать в аренду часть коммерческого помещения, чтобы сэкономить на аренде и получить денежный поток обратно в бизнес.
• Сокращение штата и сокращение штата — Среднестатистической компании сегодня требуется на 20% меньше места, чем до COVID. И эта потенциальная экономия места действительно может улучшить прибыль бизнеса. Многие компании могут активно сдавать в субаренду дополнительное пространство вместо переезда.
• Закрытие — Текущие экономические условия вынуждают некоторые компании рассмотреть вопрос о закрытии магазинов. В этом случае подписка на краткосрочного субарендатора с целью в конечном итоге передачи ему аренды может помочь избежать затрат на расторжение договора аренды.

Несмотря на это, мы советуем клиентам рассчитывать на возмещение менее 50% арендной платы, уплаченной по договору аренды головного офиса, при сдаче помещения в субаренду. Увеличение количества свободных офисных помещений и субаренды на рынке очень быстро повлияло на величину достижимой арендной платы за субаренду.

2. Гибкость

Этим преимуществом пользуются субарендаторы. В Австралии домовладелец обычно ожидает, что вы возьмете на себя обязательство не менее трех лет с возможностью продления.

С другой стороны, большинство договоров субаренды, как правило, заключаются в диапазоне от шести до 24 месяцев, поэтому они отлично подходят для предприятий, которым нужны короткие сроки аренды. Это связано с тем, что субарендатор уже частично участвует в аренде. Таким образом, субаренда может быть только на оставшуюся часть.

Субаренда также обеспечивает гибкость для компаний, работающих в нестабильных отраслях, или для компаний, которые не уверены в будущем после COVID. Это потому, что субаренда дает субарендам возможность увеличивать или уменьшать размеры в любой момент.

3. Возможности сетевого взаимодействия

Как для субарендаторов, так и для субарендаторов, субаренда части коммерческого помещения с дополнительным бизнесом может создать возможности для сетевого взаимодействия; генерирование новых идей и рост реферальной базы с другими похожими, но не конкурирующими компаниями.

Идеальная ситуация — это субаренда у компании, которая работает в той же отрасли, но предоставляет разные услуги. Это значительно увеличивает возможности для перекрестного продвижения и обмена рефералами. Более того, сдаваемое в субаренду пространство — это не личное пространство, а это означает, что вы будете находиться в среде с вывесками и рекламой другого бизнеса. Таким образом, объединение сотрудников с похожими профессиями может способствовать распространению ощущения «малого бизнеса», когда ваши клиенты приходят к вам.

4. Меньше условий

Для субарендаторов субаренда гораздо менее сложна, чем другие виды коммерческой аренды.Однако важно отметить, что субаренда — это юридически обязывающий договор, основанный на первоначальном договоре аренды. Поэтому убедитесь, что вы внимательно изучили условия как субаренды, так и первоначальной аренды, чтобы минимизировать свои риски.

Перед подписанием лучше всего проконсультироваться со специалистом по представительству арендаторов или юристом и остерегаться субподрядчиков, которые отказываются показать вам свои оригиналы арендных документов.

5. Общие удобства и услуги

Субаренда

Помещения, сдаваемые в субаренду, обычно являются частью более крупных территорий.Таким образом, получателям субаренды, возможно, не придется платить за коммунальные услуги (или они могут нести их долю), такие как Интернет, кондиционер и сигнализация. Вы также можете договориться о доступе к копировальным аппаратам субарендатора или другому офисному оборудованию, что означает меньшие затраты на покупку.

Многие объекты, сданные в субаренду, также предоставляют доступ к общим зонам, таким как ванные комнаты, кладовые, конференц-залы и т. Д., По сниженной цене или, если вам повезет, бесплатно!

Субарендаторы

Хотя это маловероятно на рынке после COVID, при составлении договора субаренды у субарендаторов есть возможность договориться о разделении стоимости коммунальных услуг с субарендой.Это означает, что в бизнес можно вернуть больше денег.

6. Отсутствие непредсказуемых затрат

Еще одно преимущество, которым пользуются субарендаторы.

Субаренда обычно представляет собой аренду с полным обслуживанием, с фиксированными платежами и без непредсказуемых расходов.

Конечно, как субарендатор, вы будете нести ответственность за любой причиненный вами ущерб. Однако ваш субарендатор и домовладелец будут нести ответственность за другие строительные расходы, такие как ремонт и обслуживание мест общего пользования.

Минусы субаренды для субарендаторов

С коммерческой субарендой рисков не так уж и много.Но, как и во всем остальном, они есть. Если вы планируете коммерческую субаренду, помните следующее.

1. Риск неисполнения обязательств субарендатором

Возможно, наиболее значительный риск, который вам необходимо учитывать, — это вероятность того, что ваш субарендатор не выполнит свои обязательства или нарушит условия первоначального договора аренды. В этом случае субарендатор, скорее всего, сразу потеряет доступ к помещению.

Этот момент особенно важно учитывать в нынешних условиях.

Вы можете снизить свои риски, обеспечив, чтобы условия субаренды включали права на возмещение затрат и убытков.Убедитесь, что понимаете свои права и обязанности, когда дело доходит до неисполнения обязательств субарендой, убедитесь, что арендная плата за субаренду попадает в карман арендодателя, и убедитесь, что вы защищены, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

2. Неблагоприятные условия аренды

Если субарендатор договорился со своим арендодателем о менее чем выгодных условиях, он может попытаться передать их вам. Поэтому обязательно попросите показать их первоначальный контракт и проведите исследование, сравнив свои условия с другими объектами недвижимости на рынке.

Это еще одна ситуация, когда представительство арендатора и / или юридическая консультация могут иметь большое значение.

3. Меньшая гибкость для настройки

Часто субаренда означает, что вы делите пространство с существующим арендатором. Это может помочь сократить расходы, потому что отделка уже выполнена, но может означать, что у вас меньше места для переезда, когда дело доходит до персонализации вашего пространства в соответствии с потребностями вашего бренда и бизнеса.

Если у вас есть очень конкретные требования к тому, как вам нужно обустроить пространство, вам, возможно, придется рассмотреть вопрос о собственной коммерческой аренде.Еще один способ избежать проблем — получить очень четкое согласие с вашим субарендатором относительно вашего контроля над пространством. Имейте в виду, что для внесения изменений вам также может потребоваться одобрение владельца здания (помимо вашего субарендатора).

4. Задержки технического обслуживания

Если вам требуется техническое обслуживание и ремонт арендодателя, вам, возможно, придется подать уведомление через вашего субподрядчика, что может вызвать задержки и головную боль.

Недостатки субаренды при субаренде

Субаренда — не идеальное решение для всех предприятий.Фактически, после COVID мы обычно советуем нашим клиентам не сдавать в субаренду дополнительное пространство.

Тем не менее, если вы обдумываете это, примите во внимание следующее:

1. Поиск арендатора

Если вы находитесь в месте, где имеется ограниченное количество торговых или коммерческих площадей, его может быть трудно найти качественный арендатор, не говоря уже о краткосрочной договоренности. Возможно, это не большая проблема после COVID, но о ней стоит упомянуть.

Некоторые договоры аренды также запрещают сдачу в субаренду:

• компаниям, которые уже находятся в здании
• компаниям, работающим в отраслях, аналогичных тем, которые уже находятся в здании

Итак, убедитесь, что понимаете требования, прежде чем рекламировать свое свободное пространство .

Также стоит отметить, что для большинства договоров аренды требуется согласие арендодателя на субаренду. Субподрядчикам, возможно, даже придется платить за этот процесс. Таким образом, важно убедиться, что вы найдете арендатора, которого ваш домовладелец будет рад одобрить.

2. Ответственность

Как первоначальный арендатор, вы все равно будете нести 100% ответственность за арендную плату и любые другие обязательства по первоначальному договору коммерческого лизинга.

Это означает, что если субарендатор по умолчанию (т.е. они перестают платить арендную плату или наносят ущерб помещению), то вы остаетесь ответственным перед арендодателем.

3. Доверие к аренде

Если договор субаренды имеет решающее значение для того, чтобы вы могли вносить арендную плату, то договоренность такого типа может быть очень рискованной. Это потому, что субарендатор может освободить помещение в любое время, оставив вам оплатить весь счет.

4. Возмещение затрат

Если у предприятия есть лишние площади, попытка сдать их в субаренду вернет только менее 50% арендной платы, которую они платят.Так что это не всегда ответ на их молитвы. Фактически, с оговорками о возмещении убытков в субаренде в пользу субарендатора, невыполнение обязательств по договору аренды с предоставлением субаренды оставит возможность для более значительного ущерба, чем у компании раньше.

Хотите сдать в субаренду?

Это просто не единственный вариант выхода из ненужного или лишнего пространства. Субаренда — это краткосрочный «пластырь», который должен стать частью детальной стратегии собственности.

Tenant CS представляет арендаторов, а не владельцев собственности.Мы независимы и бесконфликтны и можем помочь вам разработать стратегию субаренды недвижимости.

Спросите нас сегодня, чем мы можем вам помочь!

Сдайте офисное пространство в субаренду: плюсы, минусы и скрытые расходы

Если вы арендуете офисное помещение, но не используете его полностью для своего бизнеса, зачем позволять ему тратить зря? Подобно тому, как арендаторы квартир используют Airbnb для сдачи в аренду своих дополнительных комнат, предприятия могут сдавать в субаренду офисные помещения за дополнительные деньги.

Как сдать офис в субаренду

1. Проверьте договор аренды. Не пытайтесь найти субарендаторов, пока не убедитесь, что вам разрешили сдать офис в субаренду. Найдите свой договор аренды и убедитесь, что он позволяет субарендаторам. Попросите адвоката прочитать договор аренды и помочь вам определить, можете ли вы сдавать в субаренду, и если да, то какие условия применяются.
2. Поговорите с ближайшими предприятиями. Как только вы определите, что вам действительно разрешено сдавать свое пространство в субаренду, пора искать субарендаторов. Прежде чем предлагать место кому-либо, спросите тех, кто уже работает поблизости.Компании, работающие в непосредственной близости от офисных помещений или зданий, могут стремиться к расширению. Возможно, вы даже уже знаете их, и они могут переехать быстрее, чем кто-то новый. Если вы напрямую не знаете кого-либо, кто хочет сдавать в субаренду, оптимизированные сервисы, такие как PivotDesk — онлайн-торговая площадка, где компании могут найти или рекламировать общие офисные помещения, — предоставят вам доступ к группе арендаторов, желающих разделить часть офиса.
3. Тщательно отбирайте кандидатов. Этот шаг, возможно, самый важный.Было бы здорово иметь субарендаторов, но только не в том случае, если вы приобретете соседа не того типа. Во-первых, убедитесь, что вы не сдаете пространство в субаренду компании, работающей в конкурирующей отрасли. Якорный арендатор в коммерческой зоне может иметь договор с арендодателем, в котором указывается, что никакие другие компании в его отрасли не могут арендовать офисные помещения в комплексе. Во-вторых, убедитесь, что ваши субарендаторы смогут платить свою долю арендной платы; помните, что даже если они не платят вам арендную плату, вы все равно должны арендодателю полную арендную плату.В-третьих, выберите субарендаторов, которых вы не против видеть каждый день. Например, если есть вероятность, что они будут громкими или мешающими, вы не захотите, чтобы они работали в вашем офисе.
4. Определитесь с ценой лизинга. Как правило, юридические и физические лица заинтересованы в сдаче в субаренду, а не в аренде всего помещения из-за более короткого срока аренды и меньших затрат. Помните об этом при принятии решения об арендной плате для вашего субарендатора. Кроме того, помните, что некоторые договоры аренды запрещают арендаторам взимать плату за субаренду, достаточную для получения прибыли, а не только для покрытия арендной платы, которую они должны арендодателю каждый месяц.Вы также можете запросить депозит для покрытия любых потенциальных убытков, которые могут возникнуть во время субаренды вашего офиса субарендатором. Залог на случай возмещения убытков обычно равен арендной плате за один месяц.
5. Согласен с условиями. Вам нужно будет обсудить такие факторы, как потенциальный ремонт; условия аренды; оплата коммунальных услуг; совместное использование удобств и офисных услуг; брендинг; и офисная среда. Обязательно сделайте все эти приготовления заранее и включите их в документы субаренды.Это должно быть само собой разумеющимся, но не забудьте попросить адвоката убедиться, что все документы верны, прежде чем двигаться дальше.
6. Завершить договор. После того, как вы выбрали субарендаторов и согласились с условиями субаренды, пора подписать документы и позволить им въехать.

3 причины сдавать офисные помещения в субаренду

Почему вашему бизнесу следует рассмотреть возможность субаренды офисных помещений? В типичной ситуации аренды вы, как арендатор, снимаете помещение у домовладельца.Когда вы сдаете в субаренду свое офисное помещение, вы становитесь субарендатором, а те, кто арендует у вас, становятся вашими субарендаторами. Субарендаторы подписывают с вами договор и платят вам арендную плату напрямую. Затем вы платите арендодателю всю арендную плату. Компании предпочитают сдавать в субаренду часть или все свои офисные помещения по многим причинам, в основном из-за попыток избежать разрыва текущего договора аренды и оплаты сопутствующих расходов (обычно теряется залог и взимается дополнительная плата). Предприниматели, фрилансеры, стартапы и небольшие компании обычно стремятся сдать недвижимость в субаренду, потому что они не нуждаются или не могут позволить себе сразу сдавать все офисные помещения.

Давайте поговорим о некоторых распространенных причинах сдачи офисных помещений в субаренду. И, наконец, мы проведем вас через процесс субаренды. Будьте готовы начать экономить на аренде!

Причина № 1: У вас есть место, которое вы не собираетесь использовать. Это самая простая причина для сдачи в субаренду. Возможно, когда вы впервые арендовали помещение, офис был как раз подходящего размера, но с тех пор вы его уменьшили. Это означает, что вы платите за пространство, которое не используете. Может быть, какое-то время это было нормально, но продажи компании падают, и вам не хватает денег.Вместо того, чтобы тратить лишнее пространство, вы можете выбрать субарендатора, который компенсирует общую стоимость аренды.

Причина № 2: У вас есть место, которое вам еще не нужно. Важно выбрать офисное пространство, которое позволяет компании расти. Вот почему вы можете арендовать здание с дополнительными частными офисами или полезными площадями, которые вы сможете заполнить новыми сотрудниками только через год или около того, когда компания принесет больше доходов. В этом случае вы можете найти некоторых краткосрочных субарендаторов, которые помогут вам платить арендную плату до тех пор, пока вы не сможете позволить себе нанять дополнительных сотрудников.

Причина № 3: Вам необходимо переехать в другой офис. Большинство договоров аренды длятся от трех до пяти лет. Если ваша компания растет быстрее, чем ожидалось, или вы хотите сменить обстановку, вы можете подумать о расторжении договора аренды. Однако сдача вашего старого помещения в субаренду некоторым субарендаторам, пока вы переезжаете в лучшее помещение, может быть менее беспорядочным и более рентабельным решением. Если вы хотите полностью избежать срока аренды от трех до пяти лет и вместо этого выбираете гибкое и краткосрочное офисное решение, вы можете воспользоваться преимуществами FLEX by SquareFoot.

На что следует обратить внимание перед тем, как сдавать офис в субаренду

Перед тем, как начать сдавать офисное помещение в субаренду, осознайте, что существуют потенциальные недостатки. Прочтите этот список рекомендаций, чтобы убедиться, что субаренда подходит вам, прежде чем вы начнете делиться своим рабочим пространством.

Вы несете ответственность за ущерб.

• Поскольку вы подписали первоначальный договор аренды с арендодателем, вы несете ответственность за возвращение помещения в его первоначальном состоянии по окончании срока аренды.Хотя коммерческие субарендаторы обычно несут ответственность за содержание собственности, вы, как субарендатор, несете ответственность, если они откажутся отремонтировать или оплатить ущерб.
• Вы должны платить арендную плату, несмотря ни на что. Одна из самых популярных причин сдавать в субаренду заключается в том, чтобы субарендаторы помогали вам платить за аренду, но что, если они этого не сделают? Что ж, вы все еще должны арендодателю всю сумму.

Вы должны убедиться, что субаренда практична.

• Даже если у вас есть несколько дополнительных офисов, субаренда может оказаться нереальной.Во-первых, убедитесь, что в офисном помещении есть входы и выходы, подходящие для всех. Во-вторых, убедитесь, что парковок достаточно. Вашим будущим субарендаторам может потребоваться дополнительное пространство для парковки приезжающих подрядчиков и клиентов. В-третьих, убедитесь, что общие зоны, такие как кухни, коридоры и общие зоны, не будут переполнены из-за добавления некоторых субарендаторов.

Помните о конфиденциальности.

• Приглашение сотрудников другой компании работать в непосредственной близости от вас означает, что они часто будут в пределах слышимости.Напомните своим сотрудникам, что о конфиденциальной информации, такой как финансы или личная информация клиентов, следует говорить только за закрытыми дверями. Или, если это слишком сложно, субаренда может быть просто не очень хорошей идеей.

Офисная среда потенциально может измениться.

• Субарендаторы в некоторой степени изменят культуру и характер помещения, поэтому обязательно примите это во внимание. Помешают ли они восприятию вашей компании посетителями? Окажут ли они какое-либо негативное влияние на ваш бренд? Не вызовут ли они слишком много лишнего шума, чтобы ваши сотрудники могли работать эффективно?

Когда арендатор становится домовладельцем

Если вы тщательно взвесили все «за» и «против» субаренды и тщательно проверили всех потенциальных субарендаторов, вы на правильном пути к экономии денег на аренде и приобретению некоторых, возможно, интересных соседей по офису.Суть в следующем: субаренда — популярный способ сэкономить деньги, но всегда сначала делайте домашнюю работу.

Не делайте этого в одиночку — обратитесь за помощью в поиске подходящих субарендаторов для совместного использования вашего пространства. Возможно, вам нужна помощь в составлении договора субаренды, который принесет пользу вам и вашим субарендаторам и охватит все юридические детали. Или, возможно, вам нужны предложения по новым офисным помещениям, в которые ваша компания может переехать, пока вы сдаете старое в субаренду.

Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с одним из наших брокеров-арендаторов.Мы с нетерпением ждем ответов на все ваши вопросы, связанные с субарендой.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого. Часто плата за расторжение договора — это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду.Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Что такое коммерческая субаренда?

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда. В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к действию первоначального арендатора, сдающего арендуемые помещения другому арендатору. Обычно в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Однако, помимо этого, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилого помещения. Во-первых, помещения в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно длится несколько лет. С другой стороны, большинство юридических мер защиты, которые предоставляются арендаторам жилых помещений — например, ограничение, ограничивающее сумму, которая может взиматься с залогового депозита — не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее уметь успешно заключить договор коммерческой аренды.

Каковы риски субаренды коммерческого помещения

Вместе с тем важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском. Фактически, независимо от того, где вы находитесь в сделке, существуют риски. С этой целью мы представили их на ваше рассмотрение ниже. Взгляните, чтобы лучше понять, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Риски для арендодателя

Из трех сторон, участвующих в сделках данного типа, собственник имущества подвергается наименьшему риску.Хотя во многих штатах есть законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду другому владельцу бизнеса. Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде будет оставаться подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к прекращению субаренды.

Однако, несмотря на это, вам все равно необходимо принять меры для защиты своих интересов в этом вопросе.В частности, убедитесь, что пункт субаренды в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие до того, как ваш нынешний арендатор сможет внести субаренду. Когда пришло время дать свое согласие, обязательно внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Риски для субарендатора

Честно говоря, как первоначальный арендатор и субарендатор, вы, вероятно, будете тем, кто возьмет на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение субаренды, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчиняться основному договору аренды, что означает, что вы все еще находитесь на крючке по уплате базовой арендной платы и любых сборов, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают сохранять «конфиденциальность договора», если они все же решают разрешить договор субаренды, что означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, прежде чем вы решите сдать в субаренду, вам нужно будет прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что может нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку ваш кошелек на кону, важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Риски для субарендатора

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, а это означает, что, если домовладелец решит прекратить договор аренды с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сданное в субаренду пространство. Кроме того, поскольку ваше соглашение регулируется условиями первоначального договора аренды, у вас может не быть такой свободы в настройке пространства или согласовании многих из ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о сдаче в субаренду, лучшее, что вы можете сделать, — это запросить копию первоначального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует постараться согласовать конкретные условия договора субаренды, которые соответствуют вашим потребностям.

Каковы шаги по сдаче коммерческого помещения в субаренду

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть вопрос о субаренде. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть правильным вариантом для вас, прочтите ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Проверьте свой договор аренды

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить существующий договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от домовладельца, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов

После получения разрешения следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае рекомендуется просмотреть финансовую отчетность. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это один из тех случаев, когда чем больше должной осмотрительности вы сделаете заранее, тем больше головной боли вы сможете сэкономить позже.

Обсудить условия субаренды

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может вам подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Каков срок субаренды? Будет ли новый арендатор отвечать за любые постройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному договору аренды, чтобы дать вам некоторое представление о более тонких моментах, которые необходимо обсудить.

Завершить договор

Если вы и ваш арендатор можете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом будет завершение договора. Здесь вы оба подпишете свой договор коммерческой субаренды, и на этом этапе вы можете расслабиться, зная, что вам не нужно было платить крупную плату за досрочное расторжение договора аренды.

Итоги

Хотя субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенными рисками, она также может иметь много преимуществ — особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за завершение. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с юристом по недвижимости, который может изучить специфику вашей ситуации и предложить индивидуальный совет.

Когда и как сдать в субаренду офисное помещение, которое вы арендовали

Думаете о сдаче в субаренду своего офиса? Вот что вам нужно знать.

Субаренда офисов — довольно распространенная практика ведения бизнеса во всем мире. Конечно, у субаренды офисных помещений есть свои преимущества, но есть и недостатки. Если вы планируете сдавать офисные помещения в субаренду в ближайшем будущем, было бы разумно серьезно подумать, прежде чем принимать окончательное решение.

Почему компании сдают офисные помещения в субаренду?

Прежде чем углубляться в вопросы о преимуществах субаренды, может быть полезно задать следующий вопрос: Почему предприятия предпочитают сдавать офисные помещения в субаренду?

Существует ряд причин, по которым компания может решить передать офисные помещения в субаренду другому предприятию.Вот несколько:

• Компания переросла пространство и нуждается в обновлении, но срок их аренды еще не истек. В этом случае может быть дешевле передать в субаренду новому арендатору, чем расторгнуть договор аренды.
• Компания может переезжать в другой город, возможно, чтобы воспользоваться налоговыми льготами или льготами, или по более практическим причинам, например, быть ближе к поставщикам или деловым партнерам. Если договор аренды еще действует в течение определенного периода времени, компании может быть лучше сдать помещение в субаренду.
• Деловые силы вынудили компанию сократить штат, поэтому необходим офис меньшего размера. Компания может сдать в субаренду часть своего офисного помещения или все его и переехать в другое место.
• Слияние или поглощение может привести к тому, что компания откажется от своих офисных помещений, и в этом случае субаренда может быть разумным решением.
• Компания, выходящая из бизнеса, может попытаться покрыть часть расходов, связанных с банкротством или ликвидацией, сдавая в субаренду офисные помещения.

Это лишь несколько причин, по которым компании могут сдавать в аренду офисные помещения, которые они арендовали у другой компании.Итак, теперь вопрос: выгодна ли субаренда?

Некоторые подводные камни при сдаче офисных помещений в субаренду

Практически во всех случаях субаренда офиса осуществляется по более низкой ставке, чем первоначальная аренда. Основная причина этого заключается в том, что у арендатора есть два других варианта: оставить собственность пустой, что никому не выгодно, или расторгнуть договор аренды. Любой из этих вариантов может быть дороже, чем ежемесячный убыток.

Бывают ситуации, при которых вы определенно не хотите сдавать свое офисное помещение в субаренду.Если у компании, которую вы рассматриваете, плохая кредитная история, это может быть серьезным финансовым риском. Вы можете попасть в худшую ситуацию, если сдадите в субаренду компании, которая не может оплатить аренду или выполнить условия вашего соглашения.

Другой сценарий, с которым вы можете столкнуться, — это трудный домовладелец. Ваш арендодатель может захотеть одобрить вашу субаренду, или в вашем первоначальном договоре аренды могут быть условия субаренды, которые настолько невыгодны, что это просто нереально для вас с финансовой точки зрения или может вызвать головную боль у руководства, которую вы не готовы брать на себя.Именно здесь вам нужен опытный переговорщик, работающий от вашего имени и обсуждающий интересы вашей компании как с арендодателем, так и с вашим потенциальным субарендатором.

СВЯЗАННЫЙ: Как оценить аренду коммерческой недвижимости

Если вы оказались на благоприятном рынке, где рынок лизинга выше, чем вы платите за аренду, ваш арендодатель может захотеть разделить любые платежи сверх вашего собственного соглашения. Если это так, убедитесь, что ваша сплит покрывает ваши расходы на поиск подходящего арендатора.

Что делать, если вы решили передать в субаренду

Допустим, вы разговаривали со своим арендодателем, адвокатом и агентом по недвижимости. Вы решили, что субаренда — ваш лучший вариант. Как вы продвигаетесь?

1. Внимательно прочтите договор аренды. Есть ли в договоре аренды пункт, позволяющий разорвать договор аренды с предварительным уведомлением (часто за 90 дней)? Если да, то будет ли этот вариант лучше, чем субаренда?
2. Запрещает ли договор аренды сдавать в субаренду? Если это не так, убедитесь, что вы понимаете условия, на которых допускается субаренда.Есть ли у вашего арендодателя окончательное разрешение? Можно ли сдавать в субаренду все пространство или только его часть? Есть ли у вас ограничение на размер арендной платы, которую вы можете взимать? Есть ли тип арендатора, которого арендодатель не хочет в здании? Убедитесь, что вы понимаете все разрешения и ограничения для субаренды.
3. Посоветуйтесь с соседями. Кто-нибудь из них хочет расширить свое пространство? Могут ли они себе это позволить?
4. Практична ли субаренда? Обеспечивает ли пространство подходящий вход и выход для потенциальных арендаторов? Хватит ли у них парковки? Подходит ли это для их работы?
5. Реклама.Вам нужно будет сообщить, что помещение можно сдать в аренду.
6. Проведите собеседование с потенциальными субподрядчиками и подпишите договор.

Чтобы принять оптимальное финансовое решение для вашей компании, ваш бухгалтер должен тесно сотрудничать с агентом по недвижимости на протяжении всего процесса. Также вовлекайте своего адвоката во все обсуждения, чтобы не попадать в горячую воду с юридической точки зрения.

Заключение

Передача вашего офиса в субаренду другому предприятию может быть выгодна, если есть четкая финансовая компенсация расходов, понесенных в результате вашего переезда и сдачи помещения в аренду.Однако вы должны сопоставить эти финансовые выгоды с любыми препятствиями в управлении, которые могут сделать его менее благоприятным.

Договоров аренды и субаренды | Stimmel Law

Часто самые большие расходы, с которыми сталкивается коммерческое предприятие после расчета заработной платы, — это арендная плата за аренду площади, используемой предприятием. При заключении договора аренды владелец бизнеса сталкивается с острой необходимостью как выбрать правильное место, так и построить различные офисные улучшения, чтобы пространство соответствовало потребностям бизнеса.

В Калифорнии потенциальный арендатор бизнеса часто оказывается в невыгодном положении при переговорах. Рынок довольно часто оказывается в пользу арендодателя / владельца, и арендодатель обычно гораздо более искушен и опытен в переговорах по аренде. Действительно, довольно часто домовладелец использует услуги профессионального брокера, юриста или управляющей компании для ведения переговоров, и эти профессионалы, которые заключают сотни договоров аренды в год, способны заключить договор аренды, который выглядит привлекательным, но на самом деле может содержать оговорки. которые невыгодны владельцу бизнеса.

Ситуация может быть опасной для владельца бизнеса не только из-за «хитрых оговорок», но и из-за таких правовых доктрин, как « бизнес-реквизиты » и « строгие ответственность ». Согласно доктрине бизнес-приспособлений, арендатор может потерять все права собственности на оборудование и улучшения, установленные в собственности, в то время как, по иронии судьбы, строгая ответственность налагает серьезную личную ответственность на арендатора, если потенциально опасные или загрязняющие материалы будут храниться или утилизироваться неправильно, что влияет на собственность или окружающая собственность.Трехлетняя аренда может привести к судебному решению на двадцать или более лет, в сотни раз превышающему все арендные платежи вместе взятые.

После въезда с инвентарем и / или оборудованием, установленным со значительными затратами, многие бизнес-арендаторы вскоре обнаруживают, что стоимость переезда в новое место может равняться всей стоимости бизнеса. Более чем один из наших клиентов фактически прекратил свою деятельность, вместо того чтобы столкнуться с экономическими последствиями окончания срока аренды. Как сказал один из этих клиентов этому писателю, он никогда не осознавал, что настоящим владельцем его бизнеса с самого начала был домовладелец!

Таким образом, для владельца бизнеса жизненно важно тщательно и полностью обсудить условия коммерческой аренды до , чтобы взять на себя ответственность за переезд и застройку.Поскольку средний договор коммерческой аренды составляет более пятнадцати страниц, с мелким шрифтом и чрезвычайно сложными положениями, не менее важно получить адекватные юридические и налоговые консультации во время переговоров.

В этой статье будут кратко описаны те аспекты коммерческой аренды, которые наиболее часто встречаются в переговорах, и рассмотрены наиболее распространенные ошибки, которые совершают владельцы бизнеса при принятии этих долгосрочных обязательств на несколько сотен тысяч долларов.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Владельцы бизнеса любой сложности знают, что такие основные условия, как аренда, стоимость улучшений, парковка и право на продление аренды, являются критическими условиями любых переговоров.Однако многие владельцы бизнеса не находят времени, чтобы рассмотреть несколько более тонкие, но не менее важные положения, общие для этих типов аренды:

1. Оговорки об эскалации: Оговорки о пропуске расходов :

В настоящее время домовладельцы обычно налагают на арендаторов любое увеличение затрат, связанных с инфляцией, с помощью статьи о стоимости жизни, которая увеличивает (но редко снижает) арендную плату в зависимости от увеличения стоимости жизни в окрестностях, часто включая увеличение налогов. , коммунальные услуги и даже оплата труда по уборке.(Часто называется «тройной нетто» или «чистой, чистой, чистой» арендой, поскольку арендодатель получает арендную плату за вычетом всех таких расходов, которые всегда прямо или косвенно оплачиваются арендаторами.) Менее очевидно то, что арендодатели часто включают пункты, которые увеличить расходы, связанные с обслуживанием и даже улучшением общих частей, крыш, кондиционирования воздуха и т. д. Таким образом, помимо увеличения арендной платы на основе инфляции, арендаторы могут столкнуться с повышением арендной платы или оценкой, основанной на улучшениях, которые домовладелец решает сделать это вне зависимости от того, считает ли арендатор улучшения целесообразными.Распространенными примерами являются установка систем безопасности, озеленение, новые парковки или кондиционирование воздуха. Дорогие улучшения, которые амортизируются и амортизируются арендодателем в течение десяти или пятнадцати лет, также могут быть приняты арендодателем, и арендатор может обнаружить, что его арендная плата радикально увеличена в результате таких решений, поскольку расходы будут перенесены на арендатора при эскалации. статьи.

Обычно арендатору в многоквартирном здании выделяется процент от увеличения на основе процента занимаемой площади.Формулы, используемые домовладельцем, могут быть довольно сложными, и необходимо тщательно изучить планы и планировку здания, чтобы определить правильность распределения. Следует также попытаться установить некоторые ограничения или критерии для распределения улучшений арендатору, поскольку результатом таких положений является разрешение третьей стороне, арендодателю, контролировать ваши собственные расходы. Подумайте: если арендодатель определяет, что арендодатель желает продать здание через пять лет, таким образом, начинается программа улучшений для увеличения цены, чистая, чистая, чистая аренда приводит к арендатору за счет увеличения арендной платы, оплачивающей улучшения…. в то время как арендодатель в конечном итоге получает повышенную цену за улучшенную собственность.

Очевидно, что арендатор должен искать некоторую защиту в условиях аренды, чтобы ограничить такие расходы … и поскольку экономическая мотивация не будет препятствовать арендодателю (поскольку улучшения ничего не стоят арендодателю и увеличивают стоимость собственности), единственное средство защиты арендатор должен быть найден в ограничении таких действий арендодателя в договоре аренды.

2. Осуждение и обратное осуждение

Если общественность (федеральное правительство, правительство штата или местное правительство) решит использовать часть пространства для «общественного блага», такого как строительство дороги или общественного сооружения, помещение может быть «забраковано», то есть его забирает правительство, или «обратно осуждено» (сделанное невозможным или более трудным для использования в результате изменений правительства), и в этом случае в судебном порядке пользователям помещений разрешается компенсация как за потерю возможности использования, так и за последствия для их бизнеса изменения.Эти суждения часто бывают чрезвычайно значительными, поскольку стоимость переезда и влияние на прерванный бизнес обычно являются элементом возмещения убытков. Понятно, что наибольшие убытки часто несет арендатор, пользующийся помещением.

Однако многие договоры аренды предусматривают автоматическое прекращение договора без возмещения арендатору в случае такого расторжения. .. несмотря на то, что в противном случае, без такого положения об аренде, правительство обычно выделяло бы часть компенсации арендатору…часто самая большая порция. Распределение части судебного решения о возмещении убытков арендатору является справедливым, поскольку именно арендные проценты наиболее непосредственно затронуты осуждением; но суды постановили, что такие положения исключают такие вознаграждения и передают полное решение арендодателю в полном объеме, если арендаторы достаточно глупы, чтобы подписать такой договор аренды.

Осуждение, полное или частичное, происходит гораздо чаще, чем можно было бы подумать. Распространенным явлением является изменение проезжей части, что затрудняет доступ в помещения и, следовательно, снижает доступ клиентов.Положения об осуждении в договоре аренды обычно довольно сложны и часто игнорируются поспешным арендатором-новичком. Их не должно быть.

3. Опасные отходы и ненадлежащее использование

Законы, касающиеся использования, хранения и утилизации «опасных отходов» или опасных материалов, таких как взрывчатые или легковоспламеняющиеся материалы, становятся все более строгими, и последствия неправильной утилизации и хранения могут быть катастрофическими как для собственности, так и для арендодателя и арендатора, которые могут грозят штрафы и даже тюремное заключение, если законы не соблюдаются строго.Такие явно невинные вещества, как дизельное топливо, чистящие растворители и люминесцентные балласты, должны храниться и утилизироваться должным образом, часто с большими затратами. Незнание закона не освобождает от ответственности, и каждый может быть привлечен к ответственности за ошибки сотрудников, арендаторов или субарендаторов исключительно на основании их статуса арендатора или арендодателя, даже если субарендаторам было дано указание утилизировать продукт на законных основаниях. (Это называется «строгой ответственностью», поскольку для наложения ответственности не требуется халатности…если вы нарушаете закон, вы несете ответственность, даже если вы не проявили халатность, даже если это «не ваша вина»)

Возможно, нескольких примеров будет достаточно, чтобы предупредить читателя о последствиях.

Один строительный заказчик хранил использованные балласты внутри люминесцентных ламп, которые он снял со здания, которое он ремонтировал на своем складе, в течение месяца, а затем вынес их на свалку. Он не знал, что для хранения и утилизации этих балластов (содержащих ПХБ, канцероген) требовалось специальное разрешение, и ему грозила уголовная ответственность и огромные штрафы за невиновную утилизацию сорока пяти ламп.Арендодатель, получивший оценку небезопасного хранения балластов, столкнулся с собственным иском правительства и возможным закрытием помещения государством из-за возможного загрязнения его почвы. Арендодатель угрожал своим иском против арендатора и прекращением аренды, что немедленно привело бы к прекращению деятельности нашего клиента.

После того, как были понесены гонорары адвокатам, штраф и расходы на уборку, арендатор обнаружил, что стоимость хранения сорока пяти балластов составляет около двух тысяч долларов каждый! Затем его домовладелец попытался наложить аннулирование его арендной платы на основании нарушения договора аренды, запрещающего хранение опасных отходов! Договор аренды предлагал арендатору некоторую защиту, и арендодатель неохотно отступил.

Еще более примечательно то, что другой клиент, на этот раз домовладелец, обнаружил на заднем дворе закопанный шестидесятилетний резервуар на 20 галлонов, который, по-видимому, использовался для хранения дизельного топлива и не использовался десятилетиями. Он принадлежал к тому типу владельцев бизнеса, который все делал сам, поэтому он быстро выкопал его, поместил в свой старый пикап и вывез на городскую свалку. Сосед увидел небольшую каплю дизельного топлива из старого бака на землю, когда наш клиент погрузил небольшой бак в свой грузовик. Об этом же сообщил сосед в полицию.Штраф превышал двадцать тысяч долларов; Стоимость удаления почвы на глубину десяти футов превышала пятнадцать тысяч долларов. Арендаторы нашего клиента пригрозили подать в суд, поскольку их использование помещений было затруднено из-за необходимой уборки … но, опять же, хорошее положение об аренде защитило клиента.

Большинство договоров аренды предусматривают суровые штрафы за ненадлежащее хранение или удаление отходов, включая потерю права аренды. Часто использование, требующее разрешения на удаление опасных отходов, запрещено в аренде.Такие безобидные виды деятельности, как химчистка, фотостудии, офсетная печать и т. Д., На самом деле являются предприятиями, которые регулярно используют опасные отходы, и положения договора аренды, касающиеся этого аспекта, должны быть тщательно пересмотрены.

4. Субаренда и уступка права

Возможность сдавать в субаренду (предоставлять другому право использовать помещения для выплаты вам арендной платы, в то время как вы остаетесь ответственными по основному договору аренды) и уступать (предоставлять другому лицу аренду, и вы больше не несете ответственности по основному договору аренды) являются мощными и полезный инструмент для арендатора, поскольку они позволяют арендатору снять с себя бремя аренды, которая больше не является полезной, а также получить выгоду, сдавая подорожавшее имущество по более высокой ставке субарендам.

Большинство договоров коммерческой аренды допускают такую ​​субаренду, если субарендатор разумно приемлем для арендодателя, что означает, что субарендатор должен быть финансово устойчивым. Это не является тяжелым бременем, так как по договору субаренды арендатор остается ответственным перед арендодателем за арендную плату и состояние помещений, и если субарендатор нарушает договор аренды, можно ожидать, что арендодатель обратится за помощью к первоначальному арендатору, а не к субарендатору. .

Недавно, из-за значительного роста арендной платы, арендодатели изменили условия аренды таким образом, что в случае возникновения какой-либо субаренды любая прибыль сверх первоначальных арендных платежей должна полностью поступать арендодателю, или арендодатель имеет право полностью вернуть помещения, если арендатор желает освободить квартиру, даже если арендатор нашел субарендатора.Это, конечно, означает, что риск падения рынка аренды полностью лежит на арендаторе, поскольку любое увеличение арендной платы идет на счет арендодателя, в то время как любое снижение арендной платы не освобождает арендатора от необходимости платить уже согласованную арендную плату.

Тем не менее, возможность сдавать в субаренду является важным положением, и во многих юрисдикциях домовладелец должен давать разумное согласие с субарендаторами, которые финансово обеспечены.

5. Оговорки о выселении и другие средства правовой защиты, доступные арендодателю

Довольно часто самая продолжительная часть коммерческой аренды является мощным средством правовой защиты, доступным Арендодателю в случае неуплаты арендатором арендной платы.Обычно они включают право выселения; кроме того, право требовать возмещения убытков в связи с упущенной арендной платой; право не выселять и принуждать арендатора платить арендную плату независимо от того, покинул арендатор помещение или нет; право удерживать любой депозит, внесенный в помещениях.

Несмотря на эти обременительные оговорки, суды Калифорнии обычно постановляли, что, хотя арендодатель, безусловно, имеет право выселить неплательщика и требовать возмещения убытков, арендодатель также должен «смягчить» убытки, пытаясь заменить арендатора новым арендатором. как можно быстрее.Новый арендатор должен быть коммерчески разумным для арендодателя, но арендодатель должен активно искать нового арендатора всеми разумными способами. (Эта обязанность по уменьшению ущерба является обычным требованием при любом нарушении условий контракта. См. Статью о контрактах на этом веб-сайте.)

Иск о выселении, доступный домовладельцу, — это не стандартный годовой судебный процесс, который можно найти в американских судебных процессах, а особый процесс, называемый «незаконным задержанием», в соответствии с которым арендодатель имеет приоритет в получении зала суда и судебного разбирательства с единственной целью восстановления недвижимость от арендатора.Большинство действий по незаконному выселению занимает менее трех месяцев от начала до конца.

В отличие от выселения жилых помещений, когда арендодатель часто сталкивается с враждебным судом и большим количеством законодательных мер защиты арендаторов, коммерческий арендатор относительно не защищен законом, поскольку суды исходят из того, что коммерческий арендатор вполне может позаботиться о своем собственные интересы и не нуждается в специальной схеме защиты от выселения. Таким образом, коммерческие выселения не редкость: суды обычно разрешают домовладельцам конфисковывать помещения, весь инвентарь и приспособления в них.Коммерческие арендодатели могут применять мощные инструменты для выселения и сбора, содержащиеся в их договорах аренды, и потенциальный арендатор должен прочитать и понять положения до заключения договора аренды.

Также распространено положение о присуждении арендодателю гонораров адвокатов в случае необходимости процедуры выселения. В Калифорнии односторонняя оговорка об адвокатах автоматически переписывается законом (CCP1717), так что в ней говорится, что , преобладающая сторона в любом судебном процессе, включая выселение, получает гонорары адвокатов.

6. Продление срока аренды

Возможность продления в конце срока аренды, очевидно, имеет большую ценность для арендатора, поскольку дает арендатору возможность переехать или остаться без затрат на переезд. Многие арендодатели предлагают такие варианты, но при более внимательном рассмотрении в условиях аренды просто говорится, что стороны будут добросовестно вести переговоры о будущей аренде, и если они не могут договориться, аренда заканчивается.

Это не настоящий юридически обязывающий вариант, поскольку домовладелец всегда может настаивать на условиях, которые арендатор не может принять.Такая оговорка практически бесполезна и является своего рода банальностью для детей, которые путают слова утешения с решениями проблем.

Истинный вариант либо устанавливает арендную плату и условия продления, давая арендатору право принять их, либо имеет установленную формулу для определения новой арендной платы, основанной на объективных стандартах, которые не находятся исключительно под контролем арендодателя. Такой вариант должен искать любой умный арендатор, и не путать его со словами, которые звучат утешительно, но не дают никаких реальных прав.Типичные объективные условия: аренда, основанная на прожиточном минимуме площади, добавленной к предыдущей арендной плате; увеличивается на установленный процент; или справедливая рыночная стоимость, установленная объективными экспертами, такими как брокеры по недвижимости или сертифицированные оценщики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как и в большинстве законов, наиболее эффективный способ получения юридической силы — это не после подачи иска, а при подготовке документов, договоров и договоров аренды, которые позволяют быстро и недорого реализовать права.Нигде это не является более важным, чем переговоры об аренде. Читателю предлагается ознакомиться со статьями на этом веб-сайте, посвященными Контрактам; Судебный процесс; и Арбитраж для обсуждения соответствующих аспектов аренды, которые должны быть рассмотрены участниками переговоров.

.