Бизнес на субаренде коммерческой недвижимости: Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

28.03.2019 alexxlab

Содержание

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание:

Как найти нужную недвижимость
Как не допустить ошибок при субаренде
Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…
Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея
Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.
Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?
Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.
Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости
Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.
Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости
Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.
Способ 3. Целевой ремонт и субаренда
Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.
Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости
Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

Завышенная цена;
Оформление документов;
Поиск клиентов.
Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.
Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов.
Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.
Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.
Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?
Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов.

Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.
Способ 1. Рекламные сети
Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.
Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры
Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.
Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт
Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.
В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости
Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.
Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.
Вместо заключения
Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble
Субаренда коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость
Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.
Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.
Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.
Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.
Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.
Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.
Права и обязанности собственника
Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.
Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:
Собственник категорически не разрешает арендатору сдавать в аренду ещё раз своё имущество;

Собственник разрешает, но требует, чтобы арендатор каждый раз обращался к нему за согласием;

Арендатор имеет неограниченные права и не спрашивает каждый раз разрешения.

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.
Права и обязанности арендатора
Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.
В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.
Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.
Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.
Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.
Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.
Субаренда муниципального помещения
Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.
Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.
Возможные риски
В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.
Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.
Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.
Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.
Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.
Субаренда коммерческой недвижимости — 20 советов адвокатов и юристов
Советы юристов:
1) Подлежит ли обязательной регистрации договор субаренды коммерческой недвижимости в Москве независимо от срока?
1.1. Независимо от срока — НЕТ.
2) Что повлечет за собой сдача нами (ООО) физическому лицу коммерческой недвижимости (взятой в аренду у города) в субаренду? Должны ли мы ждать согласования (которое занимает до 2-х месяцев) договора субаренды или можем до получения согласования передать помещение по фактически уже подписанному договору субаренды? Касается ли нас то, как платит (и платит ли вообще) физ.лицо (субарендатор) налоги?
2.1. Вы можете сдать в субаренду занимаемое помещение только в том случае, если это разрешено договором аренды. Если на субаренду требуется предварительное письменное согласие Арендодателя, его необходимо получить, так как несоблюдение этого условия, может повлечь одностороннее расторжение договора аренды с Вами. Налогообложение доходов Субарендатора, его проблемы.
2.2. Здравствуйте. Сдача в субаренду недвижимости возможна только с согласия собственника. Кроме того, если у вас планируется договор субаренды на срок 12 месяцев и более — его также будет нужно регистрировать. Но есть иные варианты обхода получения согласия, при условии, что вы в в скором времени данное согласие получите. Если потребуется помощь — обращайтесь — подскажем, поможем.
3) Как выгоднее оформиться для сдачи своей коммерческой недвижимости ИП или сдать в субаренду по минимальной цене.
3.1. Уважаемая Татьяна! Если речь идет о жилом помещении Вы вправе сдавать его в аренду без регистрации ИП, просто заключите договор аренды и платите 13% НДФЛ с дохода.
Читайте также:
4) Скажите, подлежит ли обязательной регистрации договор субаренды коммерческой недвижимости в г. Москве независимо от срока. Спасибо за ответ.
4.1. Да, подлежит, но в том случае, если срок субаренды превышает год (п. 2 ст. 651 ГК). Субаренда — разновидность аренды. В данном случае применяются правила гл. 34 ГК.
5) У нас гражданский брак, купили коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, которую оформили на жену. Арендой буду заниматься сам через своё ИП. Будет и должна ли жена платить какие то налоги? И как лучше оформить?
5.1. Здравствуйте! Гражданский брак-это официальный брак в ЗАГСе. У Вас жены нет, Вы-холост! Эта женщина-Ваша сожительница, давайте выражаться юридически грамотно. Вы должны платить налоги от Вашей деятельности по аренде коммерческой недвижимости, которая является предпринимательской деятельностью. А тот факт, что Вы сдаете в среду недвижимость, которая Вам не принадлежит, не аннулирует эту обязанность. Просто Вам необходимо тогда заключить с Вашей так так называемой «жены» договор аренды коммерческой недвижимости, а со своими арендаторами, Вы будете уже заключать договора субаренды и платить налоги от реализуемых сделок по аренде.

Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Резкий рост предложения офисов в субаренду
Резкий рост предложения офисов в субаренду, наблюдаемый на фоне текущего кризиса, привлек в этот сегмент операторов коворкингов. Так, Space 1 займется управлением 4,8 тыс. кв. м в бизнес-центре «Аврора бизнес-парк», которые арендовала компания EY. Это первая подобная сделка на московском рынке, но консультанты ждут их роста из-за сложившейся на рынке ситуации.
Сеть сервисных офисов Space 1 займется управлением 4,8 тыс. кв. м площадей в офисном центре «Аврора бизнес парк», которые арендованы EY (до ребрендинга Ernst & Young). Об этом “Ъ” рассказали стороны сделки, пояснив, что речь идет об избыточных площадях, образовавшихся на фоне перехода части сотрудников EY на удаленную работу. В компании рассчитывают, что привлечение профильного оператора повысит ликвидность недвижимости. Соглашение заключено по схеме revenue sharing: около 30% доходов от сдачи недвижимости в аренду будет получать Space 1, а 70% — EY.
EY занимает площади в «Аврора бизнес парк» на Садовнической набережной в центре Москвы с 2003 года. Собственником этого объекта выступает O1 Properties (основной акционер Riverstretch Trading & Investments). Эта же компания контролирует сеть Space 1, которая существует с 2019 года и уже объединяет офисы в 13 локациях (более 50 тыс. кв. м).
Учитывая, что у владельца объекта и оператора гибких офисов общий бенефициар, O1 пытается сохранить любыми путями договор аренды с EY, предлагая арендатору разными способами минимизировать убытки, считает один из собеседников “Ъ” на рынке.
Старший директор отдела офисных посещений CBRE Елена Денисова поясняет, что если на начальном этапе кризиса многие компании были готовы любым способом избавляться от части площадей, то сейчас их позиция уже не так категорична. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что перед EY стояла задача найти субарендатора на большой объем площадей, когда в среднем на рынке предлагаются офисы по 1–1,5 тыс. кв. м. Провести такую сделку в короткий срок, по мнению эксперта, было бы проблематично.
В Space 1, в свою очередь, отмечают, что сделка с EY, скорее всего, станет не единственным соглашением подобного формата. Сейчас компания ведет несколько переговоров, детали которых пока не раскрывает. Управляющий директор IWG (управляет сетями гибких офисов, в частности Regus) Ирина Баева отмечает, что передача профильным операторам части высвобождаемых офисных площадей сейчас одна из типовых форм сотрудничества во всем мире. Количество таких сделок, по ее словам, постоянно растет.
Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина отмечает, что в Москве с начала года появилось уже 26 тыс. кв. м новых офисных площадей, предлагаемых в субаренду. До конца 2020 года добавятся еще 10 тыс. кв. м, добавляет она.
Директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Евгения Светочева тоже ждет появления дополнительных офисных помещений. Пик вакантности на рынке субаренды, по прогнозам, придется на середину следующего года.
Но операторам гибких офисов не удастся занять все освобождающиеся площади. По словам госпожи Никитиной, операторам важно, чтобы срок оставшихся обязательств основного арендатора составлял не менее трех лет, площадь объекта была более 2 тыс. кв. м, а ставка аренды — сравнительно низкой. Кроме того, по словам госпожи Светочевой, этот формат на рынке остается сравнительно новым — прибегать к такой форме сотрудничества готовы не все арендаторы и собственники зданий. Исполнительный директор Space 1 Павел Федоров предполагает, что суммарно операторы гибких офисов в Москве могут занять четверть высвобожденных бизнесом площадей. По его словам, самыми востребованными для таких операторов будут объекты в центре города, в деловом центре «Москва-Сити» и на Ленинградском проспекте.
Автор: Александра Мерцалова
Источник: kommersant.ru
кризис и пандемии поведут арендный бизнес в цифровой формат / Блог / IPG.Estate
До 2020 года бизнес развивал онлайн-сервисы как дополнительные направления деятельности, а добровольная самоизоляция принудительно толкает бизнес к переводу процессов в онлайн. Арендный бизнес в коммерческой недвижимости – не исключение. Компании готовятся к выходу в офисы к середине-концу мая. Одни договаривается об арендных каникулах, отсрочках и скидках. Другие оптимизируют свои офисы и готовы сдавать часть помещений в субаренду. Третьи ищут офисы меньшей площади по более низкой ставке. Удаленная активность формирует онлайн-рынок. Proptech получит сильный импульс к развитию. Как самостоятельно найти офис, соответствующий всем требованиям по локации, метро, ставке? Как в условиях ограничений посмотреть, сдать или арендовать помещения? Рассказываем.
Что такое proptech и как это работает?
IPG.PropTech – это онлайн сервисы Создание ресурса, где собственники недвижимости находят арендаторов и покупателей, а предприниматели находят нужную офисную недвижимость без посредников.
Officemaps.ru – аренда офисов.
Skaldmaps.ru – складские и производственные площади.
Retailmaps.ru – посещения в стрит-ритейле.
Apartmaps.ru – аренда и покупка квартир и апартаментов.
Для собственников недвижимости
Информация об объекте представлена на отдельной странице с уникальным интернет-адресом name.office/sklad/retail/apart/maps.ru, на которой размещены: фото, описание, характеристики, свободные блоки, форма запроса для арендаторов и покупателей. После добавления объекта в базу вы будете получать запросы арендаторов или покупателей в личный кабинет на ресурсе с уведомлением на электронную почту.
Для арендаторов недвижимости
Бесплатная база помещений для аренды и покупки от собственников с удобными инструментами поиска по районам, станциям метро, ставкам аренды, классу объектов. Форма запроса на странице помещения или объекта связывает вас напрямую с собственником.
Преимущества и специфика proptech
Одно из основных инструментов по сравнению с традиционными сделками в сегменте коммерческой недвижимости – это экономия времени и денежных ресурсов. Простые алгоритмы помогут получить «умную» подборку офисных площадей, соответствующих вашим требованиям по ставке, локации, площади.
Но есть факторы, которые не могут исключить человеческое участие при заключении сделок в коммерческой недвижимости:
Рынок коммерческой недвижимости консервативен и сделки аренды, а тем более купли-продажи, долгие и требуют участия юристов и регистрирующих органов государства.
Сумма заключения сделок – высока, период аренды – долгосрочен. Поэтому производится более тщательный выбор. Арендатору важно посмотреть несколько вариантов и сравнить предложения. Система моментального «букинга» не сработает.
Proptech в условиях коронакризиса
На пике распространения коронавируса и в момент падения цен на нефть и курса рубля на стоп встали сделки аренды во всех сегментах. Бизнес-активность была шокирована и понадобилось время на оптимизацию бизнес-процессов и перевод в онлайн на удаленном режиме. Но несмотря на временные ограничения, бизнес готовится вернуться в офисы:
Арендаторы и арендодатели встали на тропу переговоров и стремятся согласовать максимально выгодные для каждой из сторон условия аренды.
Компании ведут переговоры с собственниками о сокращении офисных площадей.
Компании сдают высвободившиеся площади в субаренду (как правило, компании, которые заключительные долгосрочные договоры аренды с серьезными штрафными санкциями).
Компании подбирают помещения в аренду меньшей площади по более низкой ставке.
Собственники выводят на рынок высвободившиеся площади.
В условиях ограничений в передвижениях и действиях в офлайн вы можете воспользоваться нашими ресурсами: Officemaps.ru, Skaldmaps.ru, Retailmaps.ru, Apartmaps.ru, чтобы найти или сдать помещение: офисное, складское или промышленное, торговое, квартиру или апартаменты. Как собственникам, так и арендаторам нужно только зарегистрироваться и завести личный кабинет на ресурсе. Также мы просим собственников для регистрации объекта в каталоге предоставить копии документа о собственности или права на управление объектом. В остальном – выбор за вами.
ИД «Коммерсантъ» арендовал у KPMG офис в бизнес-центре «Башня на Набережной»
Известный российский медиахолдинг ИД «Коммерсантъ» арендовал офис площадью 4567 кв. м. в Блоке С бизнес-центра «Башня на Набережной» по адресу: Пресненская набережная, д. 10, входящей в состав ММДЦ «Москва-Сити». Договор аренды заключен на 3 года в начале октября. Помещение предоставлено в субаренду компанией KPMG. Это крупнейшая сделка субаренды в 2020 г. Консультантом выступила компания ILM.
Перед ИД «Коммерсантъ» стояла задача в сжатые сроки переехать в готовое для работы помещение с необходимыми техническими условиями: установка радиостудии, бесперебойная подача электроэнергии и т.п. В условиях дефицита крупных площадей, особенно с качественной отделкой и хорошими техническими возможностями, субаренда от KPMG стала наиболее подходящим вариантом. Плюсом стало наличие хорошего ремонта и мебели – помещение было почти готово к въезду, а эргономичная планировка помогла выполнить удобную рассадку сотрудников на меньшей площади, сохранив удобство и комфорт.
«ИД «Коммерсантъ» является ведущим российским бизнес изданием и переезд в деловой центр «Москва-Сити» дает нам возможность находится в центре деловой активности», — комментирует Владимир Желонкин, Генеральный директор АО «Коммерсант»
Блок С бизнес-центра «Башня на Набережной» представляет собой современное 58-этажное офисное здание общей площадью 136 427 кв. м. Высокая допустимая нагрузка на перекрытия в ядре здания позволяет устанавливать тяжелое IT оборудование, а резервный дизель-генератор может обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии. Здание имеет идеальную шумовую защиту и высочайший уровень энергоэффективности.
«Ввиду массового перехода на удаленный режим работы, сегодня для многих компаний стал актуальным вопрос, что делать с неиспользуемыми офисными площадями: пытаться договориться с собственником о возврате данных площадей, сдавать в субаренду, объединяться с партнерами с целью оптимизации затрат. И этот вопрос будет актуальным на протяжении следующего года, т.к. большинство договоров в бизнес-центрах класса А и В+ заключаются на долгий срок и не имеют опции расторжения, компании пытаются сдать в субаренду излишки площадей. Этот тренд имеет большой потенциал и в скором времени мы ожидаем увидеть увеличение количества сделок среди крупных игроков на рынке субаренды», — комментирует Артем Неволько, Директор Департамента офисной недвижимости компании ILM.
Субаренда коммерческой недвижимости: какие варианты? | США
Коммерческая недвижимость — очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают.
Коммерческая недвижимость — очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают. Каждый год некоторые из моих клиентов понимают, что их пространство больше не подходит для их нужд.
Допустим, ваша компания только что завершила реорганизацию, недавно приобрела конкурента или переживает экспоненциальный рост, и одно из ваших предприятий больше не работает для ваших нужд. Столкнувшись с перспективой без надобности тратить деньги на неиспользуемое пространство, важно полностью понимать, что у вас есть.
Излишки коммерческой недвижимости могут возникать в результате множества ситуаций, не только упомянутых выше, которые создают проблемы, но также создают возможности.Как профессионалы в области коммерческой недвижимости, нам часто поручают маркетинговую субаренду и помощь нашим клиентам в определении наилучшего возможного результата для их избыточных площадей.
Субаренда — одна из наиболее сложных задач, которые мы выполняем. Однако при правильном руководстве ваша компания сможет максимально использовать возможности.
Варианты экономического восстановления
Компании сдают помещения в субаренду не для того, чтобы воспользоваться преимуществами рынка, а скорее как реакцию на изменения в их бизнесе.Если вы столкнулись с ситуацией, когда у вас есть лишнее пространство, цель состоит в том, чтобы взыскать наибольшую сумму арендных обязательств, тем самым сокращая ваши убытки и снижая риски.
Результатом маркетинговых усилий будет одно из двух решений: субаренда или аннулирование аренды.
Субаренда
Идеальный сценарий — передать в субаренду качественной компании, которая будет соответствовать оставшемуся сроку аренды. Это принесет наибольшую выгоду вашей компании. С учетом того, что ставки аренды недвижимости и операционные расходы увеличиваются на 2-3% ежегодно, рынок иногда может опережать существующие арендные договоры, создавая ценную опцию для потенциальных субарендаторов, которым требуется аналогичное пространство. Однако для выполнения всех шагов, необходимых для субаренды, например, получения согласия главного арендодателя, требуется время, поэтому планируйте соответственно.
Недавно мы успешно заключили договор субаренды с компанией, которая взяла на себя обязательства по использованию помещения, которое они не могли полностью использовать. Клиент привлек нас к продаже 135 000 квадратных футов складских площадей в субаренду на 10-летний срок аренды с возможностью досрочного расторжения через пять лет. В течение 60 дней у нас был потенциальный субарендатор и мы обеспечили субаренду вплоть до возможности расторжения с полной арендной платой.С расходами и бесплатной арендной платой для небольших улучшений наш клиент реализовал 96% возврат
Расторжение договора аренды
В случае, если потенциальному субарендатору потребуются более долгосрочные или существенные улучшения для помещения, чтобы работать с его работой, отмена аренды будет лучшим решением. В этом случае главный домовладелец заключает новый договор аренды с потенциальным арендатором и ведет переговоры об отмене аренды с вашим бизнесом.
У нас также есть недавний пример такого подхода.Мы были привлечены к продаже 125 000 квадратных футов складских площадей в субаренду, до конца срока аренды осталось 18 месяцев. Это заняло некоторое время, но мы приобрели для этого помещения долгосрочного арендатора, и наш клиент заплатил арендодателю всего два месяца аренды, чтобы расторгнуть договор аренды. В этой ситуации это идеальное решение, поскольку оно снимает всю ответственность, связанную с оставшейся ответственностью по аренде.
Очков сделок
Если вы решили инициировать субаренду, вам необходимо рассмотреть несколько важных вопросов, помимо ставки субаренды, продолжительности срока и операционных расходов (хотя это всегда первые темы для обсуждения).Вот некоторые основные проблемы:
ЖКХ
Если субарендатор сдает в субаренду только часть вашей общей площади, лучше оставить коммунальные услуги на имя вашей компании и выставить счет внутри компании за пропорциональную долю. Если субарендатор занимает все пространство, передайте коммунальные услуги, а не восстанавливайте каждую услугу, чтобы избежать задержек с проверкой.
Улучшения
В случае, если субарендатору потребуются улучшения, ваша компания, как субарендатор, будет нести ответственность.Однако большинство моих клиентов не занимаются недвижимостью и не имеют опыта, необходимого для улучшения. Хорошее решение — это бесплатная аренда вместо улучшений арендатора, что может помочь с расходами на необходимый ремонт или модификации — конечно, при условии одобрения хозяином жилья.
Свидетельство о заселении
Перед тем, как приступить к заселению, субарендатору потребуется СО, а объект должен будет пройти проверку систем жизнеобеспечения. Чтобы избежать задержек, лучше заранее выявить любые проблемы, которые могут привести к сбою проверки.
Залог
Хотя обычно это зависит от кредита субарендатора, важно учитывать уровень транзакционных расходов.
Комиссия за субаренду
Они должны быть указаны в листинговом соглашении, но решены заранее и учтены в первоначальном анализе возврата, чтобы избежать путаницы в дальнейшем.
Права субаренды в основной аренде
Положение «субаренда и уступка» в генеральном договоре аренды определяет права арендатора.Он включает в себя несколько дополнительных шагов и потенциальных ловушек:
Кредит субарендатора: Потенциальный субарендатор должен быть кредитоспособным. Хотя субаренда подчиняется основному договору аренды, и ваша компания, как арендатор, все еще находится на крючке для аренды, любому владельцу здания будет трудно обменять кредит инвестиционного уровня на группу, которая, возможно, не сможет поддерживать со строительными расходами.
Предлагаемое использование: Использование должно соответствовать пространству, имиджу собственности и, честно говоря, нравиться хозяину. Использование в грязных или непривлекательных целях будет проблемой для арендодателя и может стать оправданием для отказа в согласии на субаренду.
Прибыль от субаренды: Главный арендодатель может участвовать в аренде субаренды, которая превышает арендные обязательства, в зависимости от разделения, указанного в основном договоре аренды. Будем надеяться, что арендатор договорился о некоторой доле прибыли, такой как разделение 50/50 с арендодателем; в противном случае нет мотивации повышать арендную плату сверх основной аренды.
Расходы арендодателя: Все расходы арендодателя, связанные с получением согласия, будут нести арендатор. Несколько тысяч долларов на юридическую экспертизу уместны, так что планируйте это в первоначальных предположениях.
Каким бы простым ни казался процесс субаренды, на самом деле это может быть одна из самых сложных транзакций для выполнения. Как мы узнали в ходе работы с нашими клиентами, лучше обнаруживать потенциальные проблемы, такие как описанные выше, заранее, чтобы сформировать ожидания и избежать ситуаций, которые никогда не будут одобрены арендодателем.
Если вы решили заключить субаренду, помните, что эти транзакции являются коллективными усилиями. Обязательно найдите брокера по коммерческой недвижимости, который является местным экспертом и имеет опыт работы с субарендой в вашем регионе. Затем на протяжении всего процесса вы и ваш брокер должны ошибаться в сторону чрезмерного общения между арендодателем, арендатором и субарендатором, чтобы обеспечить успешный результат.
коммерческих помещений в субаренду (за и против)
Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ.Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду — вы становитесь субарендатором — вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.
Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.
Первоначальный арендатор
Есть много причин, по которым арендатор может решить сдать помещение в субаренду.Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.
Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдать недвижимость в субаренду.Нельзя доверять субарендатору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.
Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь заключить лучшую сделку.
Плюсы субаренды коммерческих площадей
Субаренда коммерческих помещений может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность. Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.
Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сдано. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.
Меньше прикрепленных строк
Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды. Однако субаренда по-прежнему является обязательным юридическим документом и также зависит от первоначального договора аренды.Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.
Доступ к общим областям, привилегиям и сети
Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.
Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.
Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.
Доступ к административной поддержке
Если пространство является общим, и вы не в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субарендатора могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, вам, возможно, придется за них заплатить, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.
Многие субарендаторы могут договариваться об аренде, которая дает им доступ к факсу и копировальным аппаратам субарендатора или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества единиц оборудования.
Возможность занять все пространство
Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных помещений, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, вы можете оказаться в лучшем положении, чтобы договориться об аренде с фактическим домовладелец.
Нет CAM или других непредсказуемых комиссий
В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.
В большинстве случаев субаренда представляет собой полностью обслуживаемую аренду с фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.
Минусы субаренды коммерческих площадей
Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности не следует игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.
Совместимость с бизнесом
Вы можете быть ограничены в том, как вы можете использовать собственность. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем. Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.
Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может создать ощущение «малого бизнеса» у клиентов, которые приходят к вам в офис. По этой причине полезно взять в субаренду кого-то той же профессии. Например, поверенный должен сначала попытаться передать в субаренду другому поверенному, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь рассеять атмосферу малого бизнеса.
Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сданными в субаренду.
Неблагоприятные условия могут быть переданы вам
Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы либо с субарендатором, либо с арендодателем субарендатора. Чтобы свести к минимуму ваши юридические последствия и защитить права субаренды, обязательно попросите юриста проверить ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.
Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны изучить как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.
По умолчанию субарендатором
Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.
Вы можете решить эту проблему, включив в свои права субаренды на возмещение расходов и убытков, если вы были выселены из-за неисполнения обязательств субарендатором.
Задержки в обслуживании
Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые домовладельцем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты для нерешенных проблем.
Заключение
Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.
Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности, а также попросить профессионала — юриста или лицензированного агента по недвижимости — просмотреть документы перед подписанием.
Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.
Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду
Внезапное и резкое изменение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на коммерческих площадях. рынок недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто хочет занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.
Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды — основной договор аренды — это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда — это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, права субарендатора на субаренду прекращаются. Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.
Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, переговоры по которому были заключены субарендатором.Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для использования, предусмотренного субарендатором, или могут отражать баланс переговорных сил горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.
В этой статье эти проблемы описываются более подробно, а также делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.
Основная аренда
Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, свидетельствами об отказе от ответственности, соглашениями о неразрушении, соглашениями с рабочими письмами или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.
Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды указано, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованно отказано. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли арендодатель отказать в согласии на субаренду по своему собственному усмотрению, или арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами в качестве обоснованных опасений арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора и предлагаемое использование субарендой помещения.
Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые арендодатель может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду. Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также оговаривается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.
Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор должен также проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.
Правый захват
Многие договоры аренды также предусматривают так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности в том, что право возврата не будет реализовано.
Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда арендодатель должен реализовать право на возврат, а также когда право на возврат прекращается. В соответствии с конкретным договором аренды активируется ли право возврата имущества путем простого показа арендодателю письма о намерениях, финансовой информации относительно субарендатора или фактически заключенного договора субаренды? Важно проверить.
Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.
Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить любые другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.
Затем субарендатору важно изучить условия основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал в основной аренде, потому что субарендатор не может дать субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.
Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к арендодателю с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.
Учитывая резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, для субарендатора может иметь смысл попытаться пересмотреть некоторые условия основной аренды, вместо того, чтобы жить с условиями, которые его субарендатор был вынужден принять в арендодательский рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут рассмотрены более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.
Условия субаренды
После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемо для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:
Определение субаренды
Хотя часть помещений, являющихся предметом основной аренды, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендное пространство.
Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.
Кроме того, в настоящее время субарендодатели обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В случае любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендатор должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую мебель и / или другое оборудование из субарендного помещения.
Состояние субаренды
Будет ли субарендное помещение сдаваться на условиях «как есть» или оно будет застроено субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещения в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или ему предоставляется часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить свидетельства об эстоппеле или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.
Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проводить аудит затрат и, при необходимости, делать заказы на внесение изменений. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен удостовериться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основана на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет полностью завершено к определенной дате.
Совместное использование арендуемого помещения
Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещению субарендатора, так и субарендаторскому пространству. Утилиты, подключенные к субарендной площади, учитываются отдельно? Если нет, стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения затрат на коммунальные услуги.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать слово при таком выборе.
Субарендатор и субарендатор должны также подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.
Другие системы здания, которые могут заслужить дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и кабелей между зданиями.
Возможные проблемы по основной аренде
Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно убедиться, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.
Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.
Обязанность арендодателя оказывать услуги в отношении субаренды
Как правило, в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают сантехнику, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.
Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты действительно получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование может не применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги. ) Таким образом, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить суб арендодатель, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых по основному договору аренды.
Адвокаты часто обсуждают вопрос о том, должен ли суб арендодатель прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае, для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы гарантировать предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.
Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перерыва в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основному договору аренды, субарендатор должен запросить право потребовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное сокращение по субаренде в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и субладелец должен нести ответственность за такой отказ.
Транзитные сборы
Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора как арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и прочая дополнительная арендная плата), и что субарендатор пользуется правом оспаривать от имени субарендатора. Если субарендатор успешно разрешит спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю кредита, полученного субарендатором.
Защита субарендатора от неисполнения обязательств субарендатором
Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор будет платить по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, следует сделать, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение, чтобы выплатить разницу в арендной плате?
Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, которые являются предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.
Ниже приведены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:
Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае, если арендатор не выполняет свои обязательства по условиям основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.
Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить соглашение от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправить такие дефолты.
Вдобавок или вместо соглашения о признании субарендатор может также заключить сделку о возможности уплачивать арендную плату по субаренде непосредственно арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить возмещение от субарендатора за убытки, возникшие в результате неисполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.
Кроме того, субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.
Защита субарендатора от неисполнения обязательств арендодателем
Поскольку права субарендатора на субарендную площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т. е., собственник здания) для выплаты в срок любых долгов, обременяющих арендуемую площадь. Если арендодатель не выплатит такой долг, и в результате кредитор лишает права права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только соответствующий арендатор не получил от этого соглашения о невозмутимости. кредитор пообещал, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не просрочит свои обязательства по договору аренды.
После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основной аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении ущерба было предоставлено субаренданту. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.
Защита от прекращения основной аренды
Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендатора не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Основная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или отказа, или если есть перерыв в обслуживании помещений . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.
Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды
Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены в субаренду посредством ссылки. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.
Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой бонусной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «дополнительной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.
В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если домовладелец соглашается на уступку или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на незамедлительную обработку запроса субарендатора на переуступку или субаренду у арендодателя.
Субарендатор также может пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основной аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основной арендой. Однако такие опционы обычно предоставляются «личным» первоначальному арендатору (и любой его аффилированной компании) и не могут быть реализованы субарендаторами.
Тем не менее, субарендатор может пожелать провести переговоры напрямую с арендодателем и субарендатором о праве использовать такие возможности. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не использовал какой-либо вариант продления основной аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.
Вопросы страхования и ответственности
Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнять требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.
Если субарендатор занимает значительно меньше места, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут захотеть самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субарендатору было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за более низкой чистой стоимости субарендатора.
Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Соглашение страховой компании арендодателя не предъявлять иск к стороне, причиняющей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.
Основная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.
Обязательства по сдаче
Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть вопрос о включении в субаренду соглашения о том, следует ли снять такое застройку в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, сделанные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.
Переделки
Если субарендатор уже имеет планы изменений и намеревается построить пространство для субаренды , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора в то время, когда субарендатор вступает в субаренду, чтобы исключить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом. Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны выплачиваться субарендатором субаренданту).
Если основной договор аренды требует, чтобы суб арендодатель произвел любые изменения, требуемые по закону, в помещениях, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении и координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.
Получение согласия арендодателя
Действие субаренды должно быть обусловлено получением арендодателем письменного согласия на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В субаренду также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.
Парковка
В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, которые предусмотрены основным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны продумать, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.
Вывески
В договоре субаренды следует указать, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в директории здания , на двери в субаренду и, если применимо, на помещения.Субарендатор может также рассмотреть вопрос о том, чтобы как арендодатель, так и субарендатор предварительно одобрили любые вывески, фактически рассматриваемые субарендатором.
Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства — распространенный способ столкнуться с подобными ловушками.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.
Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com
Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.
Мы делаем все возможное для наших клиентов… больших и малых.
Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду с Transworld Commercial
Пять вещей, которые следует учитывать при сдаче вашего коммерческого помещения в субаренду
Выступая в качестве представителя арендатора, важно обсудить с клиентом стратегию выхода. Одна из наиболее известных стратегий выхода из текущего обязательства по аренде заключается в передаче помещения в субаренду другому арендатору. В этом сценарии вы станете субарендатором, а новый арендатор станет ответственным за оплату вашей аренды.При сдаче в субаренду коммерческого помещения следует учитывать следующие факторы.
Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду может частично облегчить финансовое давление, связанное с расторжением договора аренды до истечения его полного срока.
Проконсультируйтесь с юристом. Вам необходимо определить, дают ли условия вашей аренды необходимое разрешение на субаренду вашего коммерческого помещения. Некоторым арендодателям требуется предварительное одобрение вашего субарендатора. Ознакомьтесь с мелким шрифтом в вашем договоре аренды и обязательно обратитесь к юристу, чтобы убедиться, что каждый из них является копацетным.Некоторые арендодатели могут взимать плату за услуги юристов или менеджеров за аренду коммерческих помещений. Адвокат также поможет составить договор субаренды.
Привлеките арендодателя. Очень важно работать со своим арендодателем, управляющим недвижимостью и их агентом по листингу при сдаче вашего помещения в субаренду и предоставлении достаточно времени для завершения процесса. Им придется утвердить любых новых арендаторов, и они могут быть причастны к другим арендаторам, расширяющимся в здании, и могут помочь эффективно продавать пространство.
Определите справедливую рыночную ставку аренды. Совместно с вашим коммерческим агентом создайте отчеты, которые покажут вам, сколько стоят арендные ставки на прямые и субаренды в расчете на квадратный фут. Преимущество субаренды заключается в том, что вы можете привлечь арендаторов со ставками аренды ниже рыночных. Имейте в виду, что некоторые арендодатели не разрешат вам сдавать помещение в субаренду по цене, превышающей вашу текущую арендную ставку.
Будьте гибкими. Преимущество субаренды — возможность предлагать гибкие условия по ставкам аренды ниже рыночных.Будьте готовы работать с субарендатором над такими вещами, как мебель, длительность срока аренды и график аренды. Некоторые временные уступки могут обеспечить быстрое решение ваших проблем с субарендой. Это прекрасное время, чтобы мыслить нестандартно и проявлять творческий подход, и ваш коммерческий агент может помочь в этом!
Оставайтесь на связи с новым субарендатором. То, что договор аренды подписан, не означает, что сделка окончена. Если субарендатор перестанет платить арендную плату, вы все равно должны будете платить арендную плату.Посоветуйтесь с ними, чтобы убедиться, что они счастливы и что дела у них идут хорошо. На этом этапе вы являетесь партнерами в своем коммерческом пространстве и кровно заинтересованы в их успехе.
С правильным коммерческим брокером, который поможет вам в процессе субаренды, вы увеличите свои шансы сдать свое пространство в субаренду правильному арендатору!
Фил Кубат — главный и управляющий брокер Transworld Commercial Real Estate, брокерской фирмы по коммерческой недвижимости в Колорадо.Фил, ветеран коммерческого рынка Колорадо, имеет более чем 15-летний опыт работы в Transworld Commercial Real Estate (TCRE). TCRE выступает в качестве стратегического партнера для клиентов в их коммерческих потребностях по приобретению и продаже. Фил специализируется на представительстве в сфере лизинга и листинга; Представительство арендатора и покупателя; Услуги по размещению корпоративных клиентов, франчайзи и франчайзи; Совместное посредничество с франчайзинговыми и национальными фирмами; и выбор офисных, промышленных / гибких и розничных площадок.
Как продать и сдать коммерческую недвижимость в субаренду, не потеряв рубашки
Роберт Чавес, основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty
К сожалению, возникают обстоятельства, когда компания перестает использовать арендованные ею коммерческие площади. Потребности могли измениться в зависимости от размера бизнеса или местоположения, или компания, возможно, испытала финансовые потрясения и должна избавиться от ненужных расходов. Какой бы ни была причина, нежелательные коммерческие площади обходятся дорого.Компании, имеющие такую аренду, тратят деньги каждый месяц и хотят как можно скорее.
«Чем больше площадь в квадратных футах и дольше срок аренды, тем больше риск», — говорит Роберт Чавес, основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty. «Максимальное использование времени и эффективности жизненно важно для надлежащей субаренды помещения и снижения потерь».
Smart Business поговорил с Чавесом о нескольких важных шагах, которые компании должны принять во внимание, прежде чем выходить на рынок.
Что следует учитывать арендаторам в первую очередь при выборе помещения в субаренду?
Во-первых, прочтите разделы субаренды и субаренды по умолчанию и помните обо всех возможных ограничениях субаренды. «Форма» арендодателя часто запрещает сдачу в субаренду существующим арендаторам в их здании или компаниям, с которыми арендодатель ведет активные переговоры. Аналогичным образом, правительственные организации с высокой посещаемостью или, например, Налоговая служба могут быть исключены, поскольку домовладелец считает их непригодным жильцом своего здания. Было бы очень неудачно тратить время и деньги на переговоры и документирование субаренды только для того, чтобы в 11-й час узнать, что предложенный субарендатор запрещен.
Как они могут повысить вероятность сдачи помещения в субаренду?
Имейте надежный маркетинговый план. Проведите собеседование с брокерами по недвижимости, которые работают на вашем рынке. Точно поймите, какие меры они предпримут, чтобы сдать ваше пространство в субаренду и держать вас в курсе. Знайте их послужной список и запрашивайте рекомендации. Убедитесь, что любые соглашения о листинге, которые они могут заключить в этом районе, на самом деле не противоречат интересам. Такие брокеры могут быть более внимательными к своим клиентам-арендодателям, поскольку они просто более крупная рыба.Спросите, может ли брокер показать вам «анализ возмещения субаренды». Если они не понимают эту концепцию, возможно, будет разумно двигаться дальше.
Крайне важно понимать тонкости вашего рынка и правильно оценивать пространство. Слишком высокая цена на пространство, скорее всего, приведет к тому, что пространство станет пустым, и финансовое кровотечение продолжится. Цена слишком низкая, и деньги остаются на столе без необходимости. Баланс между ценой и сроками должен быть тщательно продуман заранее и четко. Обсудите стимулы для комиссионных и посмотрите, являются ли они обычным явлением на рынке и могут ли они принести лучшие результаты.
Также убедитесь, что у вашего брокера есть возможность найти арендаторов, которые активно ищут место на рынке. Слишком часто пространство субаренды указывается на веб-сайте маркетинговых услуг, и брокеры ждут, пока зазвонит телефон. Вероятность успеха повышается, если у вашего брокера есть активная и хорошо продуманная маркетинговая стратегия. Правильная субаренда — это больше работы, поэтому не забудьте согласовать процесс отчетности и поручить своим брокерам составлять еженедельные отчеты о деятельности.
Какие еще проблемы необходимо преодолеть?
Если рынок недвижимости не «раскаленный», сдавать помещения в субаренду сложно.В отличие от собственника здания, арендатору (или субсендалю) доступны только определенная площадь, дизайн и план этажа. Сублэндлорды редко могут тратить огромные суммы денег на переоборудование своего помещения, чтобы приспособить его к другому жителю. Соответственно, целевая аудитория субаренды резко сокращается по сравнению с тем, что может предложить арендодатель. Цена на помещения в субаренду ниже ставок арендодателя часто является единственным эффективным способом быстро сдать помещение в субаренду. Время чрезвычайно важно. Для компании мало пользы, если их помещения хорошо подходят для конкретной компании, но они не могут занимать 18 месяцев, потому что именно тогда истекает срок их аренды. Это будет стоить компании с площадью 10 000 квадратных футов арендной платы почти в полмиллиона долларов в ожидании, когда субарендатор станет жизнеспособным.
Каковы последние шаги после определения субарендатора?
Важно квалифицировать компанию, прежде чем соглашаться с окончательными условиями. Обязательно просматривайте финансовые отчеты и исследуйте компанию, а также ее отрасль. Вы хотите быть максимально уверены в том, что субарендатор будет продолжать вносить арендную плату по субаренде.Последнее, что нужно субаренденту, — это потратить еще больше времени и денег на выселение непосильного субарендатора, а затем придется начинать процесс заново.
Сообщите арендодателю письменно, если вы решили сдать помещение в субаренду. Это может ускорить процесс получения согласия арендодателя, который потребуется для завершения субаренды. Кроме того, вам может повезти, и арендодатель может решить «вернуть» пространство, если у него будет заинтересованность другая сторона.
В редких случаях субладелец может получить прибыль от сдачи помещений в субаренду из-за тенденции к росту рыночных условий.Это более типично для розничной торговли, но также может происходить в офисном или промышленном секторе. Еще раз обратите внимание на договор аренды, прежде чем праздновать. Арендодатель может иметь право на всю прибыль, если договор аренды был плохо согласован. В этом случае арендатор может также сдать помещение в субаренду по цене ниже рыночной и найти субарендатора гораздо раньше. Опять же, прочтите свой договор аренды, поскольку вам не разрешено снижать ставки арендодателя. Большинство договоров коммерческой аренды в конечном итоге составляются таким образом, что арендодатель и арендатор делят любую прибыль от субаренды в соотношении 50/50 после того, как арендатор возместит разумные сборы за комиссионные, надбавки на улучшение и другие маркетинговые расходы.
Как видите, сдавать помещения в субаренду — неинтересно. В отношении результата нет уверенности и очень ограниченная гибкость. Лучшая защита — это заранее планировать и проявлять особую осторожность при заключении договора аренды.
Роберт Чавес — основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty. Свяжитесь с ним по телефону [адрес электронной почты защищен] или (310) 882-2060.
Insights Недвижимость предоставлена вам Guardian Commercial Realty
Рисков при сдаче в субаренду коммерческой недвижимости
Когда вы ищете в аренду коммерческую недвижимость, такую как склад, магазин или офис, у вас, как правило, есть возможность арендовать напрямую у арендодателя или сдавать в субаренду коммерческое помещение у существующей компании, если есть свободные помещения, соответствующие вашим требованиям. потребности.У обоих есть свои преимущества и недостатки, а также риски, о которых я расскажу ниже.
Сдам в аренду коммерческое помещение напрямую от арендодателя
Аренда напрямую от домовладельца довольно проста.
Вы найдете то место, которое вам нравится
Арендодатель подтверждает, что у вас хорошее финансовое положение
Затем вы обсуждаете основные положения, условия, улучшения и договор аренды.
Арендатор подписывает договор первым, затем арендодатель
Субаренда коммерческой недвижимости существующей компании
Сдача в субаренду коммерческих помещений включает в себя гораздо больше этапов.
Вы найдете то место, которое вам нравится
Субарендатор и арендодатель захотят проверить ваше финансовое положение
Обсуждение основных условий и договора субаренды
И Субарендатор, и Субарендатор подписывают договор субаренды вместе с формой согласия арендодателя
Все подписанные контракты передаются Арендодателю для окончательного согласования и утверждения (на которое у него обычно есть 30 дней).
Субаренда коммерческой недвижимости имеет несколько преимуществ и недостатков, а также сопряжена с риском.
Преимущества сдачи в субаренду коммерческой недвижимости
Одним из преимуществ субаренды коммерческих площадей является то, что обычно вы можете договариваться об арендных ставках немного ниже рыночных или ниже тех, которые арендодатель в том же здании будет предлагать новым арендаторам. Однако имейте в виду, что на горячем рынке, где очень мало места, оно может быть ненамного ниже рыночного.
Еще одно преимущество заключается в том, что обычно вы можете получить более короткие сроки аренды. Есть некоторые договоры субаренды, по которым остается 4-5 лет аренды, однако во многих случаях коммерческой субаренды обычно остается 1-3 года, что дает новым компаниям и стартапам больше гибкости от необходимости закреплять долгий срок аренды.
Недостатки и риски субаренды коммерческой недвижимости
Вы должны взять оставшийся срок аренды — в большинстве случаев существующие компании захотят, чтобы вы сдавали оставшийся срок аренды. Так что, если осталось 4,5 года, они не хотят, чтобы кто-то сдавал их в субаренду только на 1 или 2 года. Вы столкнетесь с несколькими ситуациями, когда субарендатор будет согласен с вашей субарендой на 1 или 2 года, однако в большинстве случаев вам придется выполнить оставшиеся обязательства по аренде.
Вы должны использовать пространство «как есть». — В большинстве случаев вы должны использовать пространство «как есть»… Это означает, что субарендатор не захочет давать арендатору деньги на улучшение, чтобы внести изменения в пространство. Вы можете найти один или два, но в большинстве случаев, если вы хотите улучшить пространство (например, новый ковер и краску), вам придется заплатить за это самостоятельно.
Пункты о повторном захвате — Вам необходимо прочитать копию основного договора аренды. Если в нем есть пункт о возвращении, это означает, что, если арендатор хочет сдать в субаренду, домовладелец может вернуть это пространство.В большинстве случаев арендодатель не воспользуется этой возможностью. Однако, если крупному арендатору в здании необходимо расширение, ИЛИ арендатор, который хочет сдать в субаренду, платит по ставке ниже рыночной, арендодатель может воспользоваться возможностью сохранить этого крупного арендатора или вернуть пространство, потому что он может сдать его в аренду по гораздо более высокой цене. ставка, чем платит существующий арендатор. Важно, чтобы вы знали намерения арендодателя и обсудили с арендодателем их намерения, чтобы вы не тратили месяцы на переговоры, а затем в последнюю минуту арендодатель решил вернуть себе помещение.ОДНАКО, только потому, что они говорят, что не собираются делать это, они могут передумать в последнюю минуту и полностью испортить вашу сделку ……… .. и зря потратили ваше время.
Ваш арендодатель — субарендатор — Убедитесь, что у него есть надежные финансовые и производственные показатели. Вы будете платить им ренту, а они платят домовладельцу. Вы же не хотите позже узнать, что вы платили им арендную плату за 6 месяцев, и что они не платили арендодателю. Даже если вы заплатите, они могут обанкротиться и оставить вас в подвешенном состоянии ………, а домовладелец выселит вас.
Арендная плата увеличится по истечении срока субаренды. — Допустим, вы сдаете в субаренду офисное помещение в здании класса А. Возможно, вы сможете позволить себе это место сейчас, потому что оно продается со скидкой. Однако после истечения срока этой субаренды вам теперь придется платить по рыночной ставке, если вы не решите переехать в менее дорогое здание или найти другую субаренду. Переезд может быть проблемой, особенно если вы растущая компания. Просто убедитесь, что какое бы коммерческое помещение вы ни сдавали в субаренду, вы сможете позволить себе прямую аренду помещения, чтобы у вас была возможность не переезжать.
Субарендатор может сдать в аренду другому лицу — То, что вы согласились с условиями предложения, не гарантирует вам пространство. Пока у вас не будет подписанного контракта и согласия арендодателя, сделка не состоится. Другая компания могла бы прийти и попросить несколько уступок, которые сделали вы, или у них могли бы быть лучшие финансовые результаты. Не обижайся, это бизнес. Просто найдите другое место.
В конце концов, невозможно полностью изолировать себя от риска, однако вы можете минимизировать его, собрав столько информации, сколько вам нужно для принятия обоснованного решения.Если вы влюбились в то или иное помещение коммерческой недвижимости в субаренду, просто знайте, что есть риски и нет никаких гарантий, что вы его получите. Арендодатель может сказать вам, что у него нет намерений забирать себе место, а затем в последнюю минуту крупный арендатор в здании решит, что им нужно расширить. Субаренда коммерческой недвижимости может сэкономить ваши деньги и в некоторых случаях позволить вам воспользоваться гибкостью краткосрочной аренды, однако просто знайте, что есть некоторые риски, которые вы не можете контролировать.Это бизнес, так что не обижайся. Если вы начнете процесс поиска помещения в аренду через 6-12 месяцев с момента, когда вам понадобится место, у вас будет достаточно времени, чтобы найти другое место на случай, если ваше любимое пространство субаренды не подойдет.
Субаренда или передача коммерческим арендаторам: что выбрать, когда вы хотите отказаться от аренды
Бутик-юридическая фирма из Нью-Йорка Pardalis & Nohavicka представляет на PropertyShark последние новости законодательства из мира недвижимости.Pardalis & Nohavicka занимается разнообразным спектром вопросов, представляя частных лиц и владельцев бизнеса в гражданских судебных процессах, уголовных делах и деловых операциях, в настоящее время ведя судебные разбирательства и представляя клиентов в Соединенных Штатах и во всем мире.
Арендаторы коммерческих или жилых помещений, которые считают, что их аренда больше не соответствует их потребностям, имеют возможность сдать помещение в субаренду или передать помещение. Хотя эти параметры похожи по функциям, условия для каждого различаются.
Часто договоры аренды между арендаторами и арендодателями включают раздел на условиях субаренды или уступки. Это потому, что арендаторы чувствуют свобода, когда они знают, что у них есть возможность сдавать в субаренду или в аренду; тогда, если они недовольны своим пространством или их потребности меняются, они всегда могут найти другой житель, который может нести ответственность за арендную плату.
Однако это вызывает беспокойство у некоторых арендодателям, потому что они хотят убедиться, что арендатор не сдает в субаренду или отдавать квартиру неблагонадежным или хулиганским лицам.В результате домовладельцы может включать в себя процесс проверки, в котором они имеют право предварительно одобрить субарендатор или правопреемник до въезда. Между тем, некоторые арендодатели не разрешают любой вид субаренды или переуступки во избежание потенциальных конфликтов.
Условия субаренды и уступки
Субаренда — это когда арендатор дает другому лицу право занимать пространство, пока они платят им за аренду. Если квартира сдается в субаренду, то в субаренду обычно составляется договор; это означает, что обе стороны соглашаются, что Субарендатор будет платить арендную плату субарендатору, а субарендатор будет нести ответственность производить выплаты арендодателю.По этому соглашению субарендатор не полностью освобожден от своих обязанностей, и может потребоваться письменное согласие домовладельца.
И наоборот, в уступке цедент соглашается отказаться от любых прав до сдаваемого в аренду помещения. В зависимости от желания арендодателя, цедент также может быть освобожден от любой ответственности по договору аренды; в противном случае цедент по-прежнему будет нести ответственность. Следовательно, некоторые цеденты пытаются реализовать постоянное назначение, чтобы освободить себя от любого ущерба или неоплаченного аренда правопреемником.
Независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем, арендатором или даже потенциальным правопреемником или субарендатором, может быть полезно изучить различные варианты, связанные с субарендой или уступкой. Эта информация может открыть дверь для переговоров и позволить использовать различные альтернативы в рамках аренды.
Авторы:
Тасо Пардалис является партнером-основателем Адвокатского бюро Пардалис и Ноавика, ведущей юридической фирмы Нью-Йорка с полным спектром услуг с офисами в Манхэттене, Квинсе и WeWork.Тасо может быть известным адвокатом, многие дела которого освещаются в заголовках крупных СМИ, но в душе он настоящий предприниматель, который верит в поддержку малого бизнеса. Его основные направления: интеллектуальная собственность, товарные знаки, корпоративное право, коммерческое право и право недвижимости.
______________
София Стефану работает клерком в Pardalis & Nohavicka. В настоящее время она учится в школе недвижимости Schack при Нью-Йоркском университете. София является членом Клуба недвижимости для студентов Нью-Йоркского университета, Клуба женщин в сфере недвижимости и Ассоциации греческого наследия.