Бизнес субаренда: Субаренда как бизнес

Бизнес идея субаренда квартир — Лучшие бизнес идеи 2017/2018

Что такое субаренда?

Субаренда – это особый вид имущественных отношений между людьми, предусматривающий передачу на платной временной основе одним человеком другому право пользования и распоряжения, но не владения, с целью последующей сдачи имущества в аренду третьему лицу.

Это бурно развивающийся в настоящее время бизнес

Почему. Субаренда квартир как бизнес очень выгодна, можно получить хороший заработок. Затраты минимальные, а прибили при этом неплохие. Такой бизнес не требует лицензий и поисков необходимого сырья. Все что нужно есть в свободной продаже. А это в частности мебель и аксессуары для помещений (спальные, банные, туалетные  кухонные принадлежности). Затраты при этом минимальны, а прибили колоссальны.

В основном это приезжие люди, но нередко случается, что жилье в наем берут молодые семьи, которые отпочковываются от родителей. Зачастую предлагаемое жилье востребовано туристами, отдыхающими, командировочными, людьми которые приехали лечиться, очищать организм и т.д. В курортных городах организовывать такой бизнес рискованно по причине сезонности наплыва туристов.

Есть несколько способов это сделать.

1. Произвести опрос населения на определённой территории.
2. Изучить средства массовой информации.
3. Изучить размещенные в интернете необъятные массивы информации.
4. Обратится в риэлтерское агентство.

Сдача в субаренду одной жилплощади дело менее хлопотное нежели, например нескольких домов и квартир. Зачастую их наем осуществляется на условиях гостиничного номера, поэтому если в одном доме можно обеспечивать, например услуги горничной самостоятельно, то при расширении бизнеса не обойтись без наемного персонала.

Кроме этого, могут понадобиться услуги прачечной, химчистки, клиринговые, электрика и т.д.

На начальном этапе можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. При этом можно использовать упрощенный налоговый режим. Это позволит избежать возможных неприятностей с надзорными органами, а также штрафов.

Не помешает открыть расчетный счет. Он обеспечит возможность наладки взаимоотношений с юридическими лицами, привлекать командировочный персонал. Нанимать клиринговые и прочие компании, пользоваться услугами аутсорсингов фирм.

Зачастую первичный арендатор несет все риски и ответственность за состояние помещения. Договор аренды будет выгоден, если он заключается на 5 лет как минимум, в противном случае лучше данный бизнес не организовывать вообще, потому что он не окупиться. После расторжения договор теряет юридическую силу, поэтому арендатору нужно предварительно подготовиться к этому событию, так как он потеряет доступ к объектам. Арендатор редко обращает внимание на техническое состояние здания, и зачастую отказывается осуществлять его ремонт, несмотря на то, что арендная плата включает связанные с физическим износом объекта амортизационные отчисления.

Кроме этого, сдавая жилье в наем необходимо быть крайне осторожным. Лучше не предоставлять его субарендаторам в состоянии алкогольного опьянения, так как мысли этого человека находятся в измененном состоянии, неизвестно что можно от него ожидать. Людям моложе 20 лет также рискованно сдавать жилье, ведь зачастую у них нет денег на его оплату.

Также необходимо быть в курсе событий, которые происходят в вашем населенном пункте. Бывают случаи, что желающие получить в аренду жилье приезжают, например, на несуществующий слет, фестиваль, семинар и т.д. А если им есть что скрывать, то ждать чего-то хорошего от такого человека не стоит. Также многие опасаются сдавать жилье паре молодых девочек, так как возле них в скорости может оказать пара неизвестно каких мальчиков.

Текущие расходы:

– арендная плата;

– коммунальные платежи;

– покупка хозяйственных принадлежностей, банных, чистящих и моющих средств, лампочек и т.д.

– уплата налогов.

В общем, это около 400 долларов США.

Средний размер платы за сутки составляет около 30 долларов США. В среднем в месяц квартира сдается в наем на 20 дней. В итоге средняя выручка составляет 800 долларов США. В итоге чистая прибыль после уплаты налогов с нее составляет 300 долларов США. При этом доход еще больше можно увеличить, занимаясь активным поиском и привлечением клиентов, заполняя все дни простоя. Но нужно выделять время на обеспечение уборки, произведения прочих необходимых работ.

Достаточно приличный доход можно получить с 5 объектов, стоимость найма которых ориентирована на клиентов с разным уровнем дохода.

Востребованность в таких услугах в настоящее время неуклонно растет, стимулирует это повышение деловой активности населения и развитие туристического бизнеса. Поэтому те, кто решил им заняться именно сейчас могут поймать волну и организовать прибыльный бизнес.

Как сдать нежилое помещение в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

🇷🇺 ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов. 

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником. 

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка 

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

🎁

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи 

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется. 

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь 

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Как заработать на субаренде квартир и развить успешный бизнес

Субаренда квартир как бизнес – отличная идея хорошо заработать. Любой начинающий бизнесмен хочет получить как можно быстрее и больше прибыли от начатого дела. При этом потратив как можно меньше денег и времени. Грамотно составленный бизнес-план для бизнеса на субаренде квартир решит половину вашей проблемы, главное, чтобы идея была рентабельной и окупаемой. Бизнес, основанный на субаренде квартир, прекрасный выбор для начинающих бизнесменов. Особенно тех, у кого есть коммерческая жилка. История этого вида предпринимательства уходит во времена первого кризиса. Когда люди оставались без средств к существованию. Вот тогда и была разработана эта система бизнеса.

Что такое субаренда

Человеку, который решил заняться этим видом деятельности, необходимо снять в аренду жилую площадь со всеми условиями на максимально длительный срок. Изначально это существенная затрата, но она окупится уже в первые месяцы. Жилье, которое вы арендовали, можете пересдать посуточно. Очень удобно, если квартира находится около железнодорожного вокзала или места отдыха, да и вообще, люди часто ездящие отдыхать и в командировки, предпочитают не однокомнатные гостиничные номера, а уютные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.

В чем прибыль сдачи посуточного жилья

Цена за жилье посуточно намного выше, чем аренда на долгий срок. Эта разница и будет вашей чистой прибылью.

Главное в этом бизнесе – учесть все нюансы, например, местоположение предполагаемой съёмной квартиры, это должно быть доступное место, с большой проходимостью людей. Также не забудьте учесть факт конкуренции, есть ли в этом районе подобные услуги и какая ценовая политика.

Что нужно, чтобы получить первые плоды работы

Находимо найти подходящую квартиру. Главное условие – она должна быть оснащена всеми необходимыми предметами: мебель, комплект чистого белья, бытовая техника такая как, холодильник, телевизор, стиральная машина. У человека, который выберет ваши услуги, не должно возникнуть дискомфорта.

1. Заключаем с владельцем договор аренды на долгий срок съёма квартиры, заверяем документы у нотариуса.
2. Когда все документы подготовлены и вы получили ключ от квартиры, нужно позаботиться о рекламе. Распечатать визитки и раздать их водителям такси. Они чаще всего возят людей с вокзалов и аэропортов. Так у вас больше шансов приобрести клиентов. Также можно дать объявление в интернет на рекламный сайт в раздел «услуги».
3. Заранее рассчитайте цену на оказываемые вами услуги. Например, сняв квартиру за 15 000 р. в месяц и поставив посуточную цену 1500 р. сутки, вы имеете 45 000 р. Это исходя из расчета, что не будет простоев. Конечно, не стоит ждать, что изначально не будет отбоя от клиентов. Но реклама и так называемое сарафанное радио сделают свое дело. Ведь довольные клиенты посоветуют вас своим друзьям.
4. Когда вы набьете клиентскую базу, у вас не будет окон, вот тут можно подумать и о расширении бизнеса, то есть взять в аренду еще одну или несколько квартир.

Если ваши дела пошли в гору и вам уже мало дохода от сдачи квартир, возможен другой вид субаренды, правда здесь вам сначала придётся хорошо потратиться, но и доход будет значительно выше.

Вы можете взять в аренду большую площадь и поделить ее на отдельные помещения, сдавая их под офисы. Сдавать в аренду их можно как на длительный срок, так и на кратковременный для встреч, конференций и т. д.

Схема работы

Вы арендуете большую площадь, лучше целый этаж, делите ее на отдельные помещения, делаете ремонт, оснащаете всей необходимой офисной техникой, организовываете ресепшен, подводите необходимые коммуникации. В итоге вы сможете сделать наценку от 40 до 80% на всю проделанную вами работу и получить прибыль примерно от 130 000 до 150 тысяч долларов в месяц.

Конечно, вы можете не тратить колоссальных сумм, а вложиться по минимуму и сделать офисы не А класса, а С. Но есть вероятность, что у вас появится большое количество конкурентов, так как рынок недвижимости переполнен такими предложениями.

Проблемы, которые у вас могут возникнуть

• Недобросовестные арендаторы задерживают оплату, используют помещения не по назначению.

• Очень тяжело получить разрешение у хозяина помещения на субаренду, так как многие берегут свой имидж и будут лично контролировать все фирмы, которые хотят арендовать помещения.

• Если вы планируете оказывать дополнительные услуги, например, охрана, то это может повлечь и добавочные расходы.

Обязательно следует учитывать тот факт, что без разрешения владельца квартиры, которую вы арендуете на длительный срок, сдавать ее посуточно нельзя. За это вас могут привлечь к уголовной ответственности. Для того чтобы сдавать посуточно арендованную на длительный срок квартиру, нужно оформить официальный договор на это с ее владельцем. Стоит учесть, иногда, чтобы уговорить владельца квартиры дать разрешение на ее сдачу посуточно, придется предложить ему более крупную плату или дополнительно процент от прибыли.

Бизнес на субаренде всегда пользовался спросом и был достаточно прибыльным. И по сегодняшний день, при правильном подходе и хорошей рекламе, такой бизнес станет приносить вам высокий доход. Вначале составьте грамотный бизнес-план, в котором нужно расписать все поэтапно, обязательно указать все возможные риски: как вы поступите в той или иной ситуации. Действуйте пошагово, согласно пунктам вашего бизнес-проекта.

законно ли и сколько можно заработать в месяц

Тренд приобретать жилье в качестве пассивного дохода существовал давно, но усилился 6 лет назад. Ему способствовали два фактора: гривневая выгодная стоимость квадратных метров на вторичном рынке и большая активность застройщиков. Тогда в 2014 году, что новые, что известные компании отреагировали на повышенный спрос изобилием предложения. Способствовала нестабильность в экономике и банковской сфере: девальвация национальной валюты, нестабильность банковской системы, закрытие банков и сокращение ставок депозитов подталкивала людей инвестировать в недвижимость с целью сохранить или преумножить средства.

В итоге выиграли все три заинтересованные стороны. Застройщики, потому что получили прибыль, собственники жилья, потому что правильно вложили средства и получили пассивный доход, арендаторы 一 изобилие предложения.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Выиграл и город Киев по нескольким основным причинам. Интерес к нему подогрели и футбольные матчи, и победа Джамалы на «Евровидении», и недорогие авиабилеты, и привлекательность для фрилансеров со всего мира. Они охотно арендовали жилье в летний период из-за хорошего климата и длинного лета, невысокой стоимости жилья в центре по сравнению с другими соседними странами, вкусной и недорогой едой в ресторанах, развитой сферой услуг, горничных и англоязычных нянь для детей. 

Ну, а находчивые арендаторы нашли способ заработка: они пересдавали квартиры посуточно туристам и фрилансерам. В итоге зарабатывали все: и собственники, и арендаторы. 

О субаренде чаще говорят в разрезе коммерческой недвижимости, когда арендованные площади делятся с другими бизнесами. В ритейле это работает так: магазин сдает помещения предприятиям, а последние получают выгодные ставки аренды и большой поток потенциальных покупателей, потому что обычный супермаркет у дома в столице посещают несколько тысяч человек в день. 

В жилой недвижимости субаренда тоже распространена в нескольких популярных форматах:

1. Когда собственник живет в квартире, но сдает комнату.
2. Когда квартира в длительной аренде, но каждую комнату арендуют разные люди. 
3. Когда арендатор арендует многокомнатную квартиру целиком, но комнату или несколько пересдает другим людям.
4. Когда койко-место сдается в арендованной комнате. 
5. Когда договор длительной аренды подписан с одним лицом, но это лицо пересдает квартиру посуточно другим людям.

Первые четыре формата весьма распространены, но вот последний пункт пока еще в диковинку. Это связано как с рисками для собственников, так и для арендаторов.

Все стороны сделки рискуют, в первую очередь, деньгами, потому что кражи никто не отменял. «Посуточные арендаторы нередко забирают с собой, мелкую, но дорогую технику. Например, фены для волос, чайники, тостеры или любые другие предметы быта, которые помещаются в сумку», 一 рассказывает Елена Николова, столичный риэлтор. 

Риски бывают и репутационными, когда жилье арендуют любители вечеринок или другие сомнительные личности. В итоге страдают не только собственники и арендаторы, но и все жильцы подъезда или дома. Их квартиры снижаются в стоимости из-за неприятного соседства.

Опасности бывают и для арендаторов. При неправильном или неумелом маркетинге арендатор рискует остаться без клиентов. Другой риск 一 если клиенты оставляют негативные отзывы из-за неубранной квартиры, поломанной техники или любого другого дискомфорта. В обоих случаях, арендатор рискует остаться без дохода, а значит и возможности оплатить стоимость аренды.

И все же некоторые предприимчивые арендаторы идут на риск, находят аргументы для собственников, и договариваются. Чаще всего речь идет о финансовом вознаграждении для владельцев. «В основном «плюшка» для собственников 一 добавочная стоимость за счет ремонта или заработок на фоне долгосрочной аренды условно на 40%», 一 рассказывает столичный риэлтор Богдан Маковецкий.

А сделку они закрепляют разделом в договоре аренды квартир. В нем появляется пункт о разрешении пересдавать квартиру третьим лицам. Также закрепляются права и обязанности сторон. Например, ответственность за имущество, кражи, состояние техники перекладывается на плечи арендатора, с которым подписан договор длительной аренды квартир. Последний несет полную материальную и другую ответственность за все происходящее в квартире, и в случае форс-мажорных ситуаций оплачивает ремонт, покупку техники из своего кошелька. 

Сколько можно заработать в столице

Квартиру для аренды быстрее всего можно найти на OLX, где самое больше количество предложений по недвижимости. Но, увы, далеко не все они будут доходными. 

Наиболее прибыльной будет субаренда (если удастся договориться с собственниками) в районе Дворца Украины: при стоимости аренды однокомнатной квартиры 13 тысяч грн в месяц, потенциальный доход составит 9 тысяч грн в летнее время. 

Такой же доход будет и в Феофании — несмотря на ее удаленность от инфраструктуры и центра Киева. Объяснение этому простое: здесь находится известный санаторий и больница. Риелторы подсказывают — ценники в санатории кусаются, поэтому многие пациенты покупают медицинские услуги, но арендуют жилье неподалеку.

В других районах Киева средний заработок на аренде составит от 3,5 до 8 тысяч грн.

На левом берегу наиболее выгодный для посуточной аренды Харьковский массив с доходом в 8 тысяч грн ежемесячно. Хотя это и неудивительно благодаря удобному соседству, Познякам и Осокоркам и их развитой инфраструктурой.

Наименее доходный Позняки, несмотря на изобилие предложения 一 4 тысячи грн в месяц. Объяснение этому: изобилие предложения, невысокая цена посуточной аренды и высокие арендные ставки на жилье.

Правда, стоит отметить, что при правильном маркетинге и таргетировании продвижения своего жилья, можно иметь полную заполняемость каждый день.

Как мы считали

1. Для расчетов были выбраны все районы столицы, с 3 микрорайонами в 9 районах Киева, и 2 микрорайонами в Деснянском районе из-за отсутствия достаточного количества предложения посуточной аренды недвижимости. 
2. Стоимость долгосрочной и посуточной аренды жилья указана согласно данным портала OLX.
3. Во всех случаях стоимость указана за однокомнатную квартиру. 
4. При расчетах также указаны ежемесячные затраты на коммунальные услуги во всех случаях на летний период 1 тысяча грн, на зимний 一 2 тысячи грн и амортизация для покупки мелкой бытовой техники, полотенец 一 1 тысяча грн.
5. Доход ориентировочный в случае 30 дней в месяц.
6. Доход указан с расчетом, что арендатор (с длительным договором аренды) не тратит на уборку.

Правый берег

*стоимость коммунальных услуг в летнее время во всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц ***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Левый берег 

*средняя стоимость коммунальных услуг в летнее время по всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц;

***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Екатерина Спорыш, специально для Delo.ua

ИД «Коммерсантъ» арендовал у KPMG офис в бизнес-центре «Башня на Набережной»

Известный российский медиахолдинг ИД «Коммерсантъ» арендовал офис площадью 4567 кв.м. в Блоке С бизнес-центра «Башня на Набережной» по адресу: Пресненская набережная, д. 10, входящей в состав ММДЦ «Москва-Сити». Договор аренды заключен на 3 года в начале октября. Помещение предоставлено в субаренду компанией KPMG. Это крупнейшая сделка субаренды в 2020 г. Консультантом выступила компания ILM.

Перед ИД «Коммерсантъ» стояла задача в сжатые сроки переехать в готовое для работы помещение с необходимыми техническими условиями: установка радиостудии, бесперебойная подача электроэнергии и т.п. В условиях дефицита крупных площадей, особенно с качественной отделкой и хорошими техническими возможностями, субаренда от KPMG стала наиболее подходящим вариантом. Плюсом стало наличие хорошего ремонта и мебели – помещение было почти готово к въезду, а эргономичная планировка помогла выполнить удобную рассадку сотрудников на меньшей площади, сохранив удобство и комфорт.

«ИД «Коммерсантъ» является ведущим российским бизнес изданием и переезд в деловой центр «Москва-Сити» дает нам возможность находится в центре деловой активности», — комментирует Владимир Желонкин, Генеральный директор АО «Коммерсант»

Блок С бизнес-центра «Башня на Набережной» представляет собой современное 58-этажное офисное здание общей площадью 136 427 кв. м. Высокая допустимая нагрузка на перекрытия в ядре здания позволяет устанавливать тяжелое IT оборудование, а резервный дизель-генератор может обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии. Здание имеет идеальную шумовую защиту и высочайший уровень энергоэффективности.

«Ввиду массового перехода на удаленный режим работы, сегодня для многих компаний стал актуальным вопрос, что делать с неиспользуемыми офисными площадями: пытаться договориться с собственником о возврате данных площадей, сдавать в субаренду, объединяться с партнерами с целью оптимизации затрат. И этот вопрос будет актуальным на протяжении следующего года, т.к. большинство договоров в бизнес-центрах класса А и В+ заключаются на долгий срок и не имеют опции расторжения, компании пытаются сдать в субаренду излишки площадей. Этот тренд имеет большой потенциал и в скором времени мы ожидаем увидеть увеличение количества сделок среди крупных игроков на рынке субаренды», — комментирует Артем Неволько, Директор Департамента офисной недвижимости компании ILM.

Коммерческая субаренда: что вам нужно знать, прежде чем подписывать

Субаренда возникает, когда первоначальный владелец не сдает вам помещение в аренду, но между вами и арендодателем находится другое физическое или юридическое лицо. То есть собственник сдает в аренду кому-то другому, а затем этот человек сдает ее вам. Субаренда распространена как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Однако есть некоторые особенности, о которых следует помнить при заключении договора коммерческой субаренды.

Оглавление

Разница между коммерческой арендой и арендой жилого помещения

Хотя между коммерческой и жилой арендой есть много общего, есть и некоторые чрезвычайно важные различия. Эти различия применяются к субарендам в равной степени в большинстве случаев.

• Долговечность — Аренда коммерческой недвижимости обычно длиннее, чем аренда жилья. Большинство договоров аренды жилья длится всего около года, а зачастую и короче.Коммерческая аренда может иметь очень длительные сроки, иногда до 10 лет и более. Также гораздо сложнее выйти из коммерческой аренды по сравнению с жилой.
• Нет законов о защите прав потребителей — Арендаторы жилья часто пользуются особой защитой закона, потому что они не являются искушенными покупателями или переговорщиками. Частным лицам необходима дополнительная защита со стороны опытных арендодателей или компаний, чтобы арендатор не воспользовался ими. Такие же меры защиты редко применяются к коммерческой аренде.Например, максимальные суммы гарантийных депозитов применимы редко, а права на конфиденциальность практически отсутствуют для большинства договоров коммерческой аренды.
• Важность переговоров — Коммерческая аренда в гораздо большей степени зависит от переговоров и договоренностей между сторонами, чем при аренде жилья. Часто эти соглашения заключаются в соответствии с конкретными потребностями бизнеса, а это означает, что недвижимость может быть значительно изменена в соответствии с бизнес-потребностями арендатора. Как правило, результаты этих переговоров распространяются и на субарендаторов (арендаторов).Хотя некоторые субарендаторы иногда могут согласовывать дополнительные условия, обычно они должны находиться в рамках первоначального соглашения.

При аренде жилья потребности арендатора, как правило, одинаковы — иметь место, где можно поесть, поспать и чувствовать себя комфортно. Эти запросы требуют самых элементарных вещей, таких как тепло, вода и борьба с вредителями. Потребности бизнеса могут значительно различаться в зависимости от вида деятельности и размера компании. Для арендаторов крайне важно согласовать условия аренды таким образом, чтобы это соответствовало их бизнесу.Те же рекомендации применимы к тем, кто сдает в субаренду, но возможности ведения переговоров часто не так легко доступны в субарендных соглашениях.

Когда имеет смысл субаренда?

Поскольку коммерческая аренда часто бывает длительной и влечет за собой значительные денежные обязательства, если договор прекращается досрочно, субаренда другому бизнесу часто имеет смысл. Например, если компания попадает в тяжелые времена и ей необходимо сократить штат, она может больше не нуждаться в арендованных площадях. Возможно, компания решила изменить географическое положение или может потребоваться увеличить пространство, необходимое для компании, и оно просто больше не требуется.

Плата за расторжение, связанная с невыполненной арендой, может сделать ее прекращение нецелесообразным. Фактически, может быть дешевле продолжить аренду пустого здания вместо уплаты сборов за прекращение работы. В некоторых случаях «плата за прекращение действия» на самом деле представляет собой просто оставшуюся арендную плату за оставшийся период аренды. В таких ситуациях субаренда другому бизнесу сокращает ежемесячные обязательства, связанные с контрактом.

Поскольку арендатор заинтересован в быстром поиске арендатора для сокращения расходов, некоторые субарендаторы могут найти коммерческую недвижимость по очень выгодной цене для своего бизнеса.Тем не менее, им, возможно, придется пойти на некоторые уступки в отношении помещения, например, не иметь возможности внести столько изменений, сколько они в противном случае сделали бы в собственности.

В большинстве случаев субаренды связаны с недвижимостью небольшого и среднего размера. Недвижимость часто является частью более крупной конфигурации, например, в контексте торгового центра или торгового района. Однако это, конечно, не всегда так.

Борьба с рисками для субарендаторов

Субарендаторы сталкиваются с некоторыми рисками из-за использования субаренды вместо прямой аренды с землевладельцем.Сохранение договора аренды часто имеет жизненно важное значение для успеха вашего бизнеса, поэтому вам следует потратить некоторое время, чтобы провести некоторое исследование и проявить должную осмотрительность в отношении субарендатора и его договоренностей с землевладельцем.

Что произойдет в случае невыполнения обязательств?

Хорошая идея — иметь собственную копию первоначального договора аренды, чтобы вы могли полностью понять и оценить условия, применимые к субарендору. В большинстве случаев эти условия применимы и к вам. Обратите особое внимание на условия, которые могут вызвать неисполнение договора аренды или возможность землевладельца расторгнуть договор.Также обратите внимание на любые ограничения в отношении субаренды. В некоторых договорах коммерческой аренды арендодатель может иметь право аннулировать договор, если он или она не одобряют субарендатора или его особый вид бизнеса.

Если возможно, вам следует проверить основную аренду, прежде чем начинать переговоры с субарендатором. Вы можете не осознавать определенные условия или ограничения, которые могут повлиять на вашу способность вести бизнес в этом месте без тщательной проверки условий аренды.

Проверка финансовых показателей субарендатора

Бывают ситуации, когда субарендатор продолжает платить арендную плату в соответствии с требованиями, но субарендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате или другим вопросам.В таких ситуациях домовладелец часто имеет право удалить вас из помещения, несмотря на то, что вы выполняете все свои обязательства. Это также может привести к появлению права на исправление ситуации на изменение условий аренды. В некоторых случаях вы можете договориться с землевладельцем о заключении прямого контракта, но это не всегда так.

Часто таких ситуаций можно избежать, запросив проверку финансовых отчетов субарендатора. Вы также можете конкретно узнать, почему субарендатор вообще хочет сдавать недвижимость в субаренду.Определенные ответы могут вызвать тревогу. Если субарендатор отказывается предоставить какую-либо финансовую информацию, это также может быть предупреждающим знаком.

Включите условия, отвечающие вашим потребностям.

В качестве субаренды вы должны убедиться, что вы договорились об определенных условиях договора коммерческой субаренды, чтобы защитить себя. Например, у вас должно быть право платить арендодателю напрямую в случае невыполнения обязательств субарендатором. Это положение часто называют оговоркой о «праве на лечение».

Письменное согласие арендодателя

Убедитесь, что в договор также включена форма письменного согласия арендодателя на субаренду. Этот тип документального подтверждения может помочь вам избежать потенциальных споров в будущем.

Устранение рисков для субарендаторов

Чтобы остановить трату денег, когда вы не можете выйти из договора аренды, субаренда может иметь смысл. Однако желание избавиться от финансовых обязательств, связанных с контрактом, может привести к быстрому принятию решения без тщательного обдумывания или тщательного расследования.Если вы уделите время пониманию своих прав и обязанностей при сдаче в субаренду, это поможет вам избежать некоторых из наиболее распространенных ошибок, связанных с передачей помещения в субаренду другому арендатору.

Важно помнить, что как субарендатор вы все еще находитесь на крючке по контракту между арендодателем и вами. Это верно независимо от того, выполняет ли ваш субарендатор свои обязательства перед вами. Для некоторых — особенно для тех, кто сдает в субаренду, чтобы избежать финансовых трудностей — этого риска достаточно, чтобы уклониться от всего процесса субаренды.Однако, если вы предпримете определенные шаги для защиты себя, вы сможете снизить эти риски.

Прочтите ваше соглашение еще раз

Некоторые соглашения о коммерческой аренде прямо запрещают субаренду другим физическим или юридическим лицам. Он также может накладывать ограничения на то, кто может сдавать в субаренду или какой вид бизнеса может находиться в этом конкретном месте. Не начинайте процесс переговоров, пока не убедитесь, что потенциальный арендатор может занять помещение, не нарушая основной договор аренды.Невыполнение этих дополнительных шагов может привести к расторжению договора аренды и повлечь за собой уплату сборов за расторжение, которых вы пытаетесь избежать, или даже судебного разбирательства.

Работа с недвижимым имуществом, переданным в субаренду

Поиск кого-то, кто будет сдавать в субаренду от вас, часто является самой сложной частью договора субаренды. Человеку, который сдает у вас в субаренду, часто не разрешается адаптировать помещение к своим потребностям, как если бы он снимал жилье у землевладельца.Это может оттолкнуть потенциальных арендаторов и может резко снизить количество предприятий или частных лиц, которые были бы заинтересованы в собственности.

Установка арендной платы ниже той цены, которую вы платите, часто является единственным способом привлечь бизнес в недвижимость. Тем не менее, даже аренда по цене ниже рыночной может снизить ежемесячные расходы. Ценообразование для привлечения бизнеса, при этом не оставляя денег на столе, иногда является проблемой. Знание рынка для конкретной отрасли или региона чрезвычайно важно для ценообразования субаренды.

В некоторых случаях арендодатель может освободить вас от договора аренды без дополнительных расходов, если у него или нее есть другая сторона, заинтересованная в собственности. Поэтому не забудьте заранее сообщить арендодателю, что вы планируете сдавать недвижимость в субаренду. Возможно, вам повезет, и вы сможете избежать всего процесса.

Квалификация арендатора

Поиск качественного арендатора для вашего договора субаренды имеет первостепенное значение. Сложные арендаторы или те, кто не оплачивает свои счета, могут полностью подорвать цели, которых вы пытаетесь достичь в процессе субаренды.

Проверка финансовой отчетности может быть хорошим способом проверки потенциальных арендаторов. Проведите дополнительное исследование компании и ее отрасли. Ваша предварительная проверка может предотвратить серьезные денежные проблемы в будущем.

Плюсы и минусы субаренды коммерческих площадей

Хотя субаренда сопряжена со значительными рисками, следует также учитывать некоторые важные преимущества. Рассмотрим следующие преимущества сдачи в субаренду коммерческих площадей в качестве арендатора:

• Помещения, сданные в субаренду, часто более рентабельны, чем стандартная коммерческая аренда.
• Может быть проще получить право на субаренду, чем на коммерческую аренду.
• Субаренда подходит для начинающих малых предприятий.
• Вам не нужно тратить время и деньги на улучшение помещения или его строительство.
• Если это часть большой собственности, возможно, вам не придется оплачивать некоторые расходы, такие как системы безопасности или доступ в Интернет.
• В качестве субарендатора от вас может не потребоваться ремонт или обслуживание общих частей (плата CAM).
• Ваша арендная плата может быть выплачена фиксированной ежемесячной оплатой.

Как и любое бизнес-решение, у сдачи в субаренду коммерческих площадей есть свои недостатки. Примите во внимание следующие потенциальные проблемы:

• Как правило, основной договор аренды не может быть изменен, что означает, что вам переходят невыгодные условия.
• Если юридическое или физическое лицо, передающее вам в субаренду по умолчанию, вы можете полностью потерять пространство.
• Возможно, вы не сможете полностью освоить пространство, потому что в некоторых ситуациях вы не можете изменить дизайн интерьера или экстерьера.
• Если вы не несете ответственности за обслуживание, возможно, вам придется подождать, прежде чем какие-либо проблемы будут надлежащим образом решены.

Коммерческая субаренда может быть отличным вариантом, несмотря на ее потенциальные недостатки. Независимо от того, являетесь ли вы субарендатором или субарендатором, принятие дополнительных мер предосторожности для собственной защиты может снизить значительную часть риска, связанного с этим типом транзакции.

Как создать договор коммерческой субаренды

Шаблон договора коммерческой субаренды (США)

Страница из

Страница из

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОЙ СУБЛИЗЫ

НАСТОЯЩАЯ ПОДПИСКА от ________ дня __________________________

МЕЖДУ:

____________________
(«Младший хозяин»)

ЧАСТИ ПЕРВОЙ

— И —

____________________
(«Субарендатор»)

ЧАСТИ ВТОРОЙ

Фон

1. Это договор («Субаренда») о сдаче недвижимого имущества в субаренду в соответствии с условиями, указанными ниже.
   
2. Основная аренда («Основная аренда») датируется 4 октября 2021 года и заключается между ____________________ («Арендодатель») и Субарендатором в отношении следующих земель и любых улучшений на этих землях («Помещения»): __________________________________________________________________________
   __________________________________________________________________________
   __________________________________________________________________________
   __________________________________________________________________________
   
3. Субарендатор готов взять на себя определенные обязательства по Основному договору аренды.
   

ПРИ РАССМОТРЕНИИ субаренды Субарендатором и Субарендатором Помещений, сданных в субаренду, обе стороны соглашаются соблюдать, выполнять и выполнять следующие обещания, условия и соглашения:

1. Помещение, сданное в субаренду
   
1. Субарендатор сдает Субарендатору все Помещения («Помещения, сданные в субаренду»).
   
2. Срок
   
2. Срок («Срок») настоящей Субаренды начинается в 12:00 4 октября 2021 г. и заканчивается в 12:00 5 октября 2021 г.
   
3. Положения настоящего договора субаренды регулируются условиями и ограничениями Основного договора аренды.
   
4. Аренда
   
4. Размер арендной платы и условия оплаты такие же, как и по Основному договору аренды.
   
5. Субарендатор доставит или отправит арендную плату Субарендору по адресу ____________________________________________________________
   
6. Использование помещений, сданных в субаренду
   
6. Если иное не предусмотрено настоящим Договором субаренды, Субарендатор, агенты и сотрудники Субарендатора будут использовать Помещения, сданные в субаренду, только для целей, соответствующих разрешенному использованию, разрешенному в Основном договоре аренды.Кроме того, Субарендатор соглашается соблюдать все другие применимые положения Основного договора аренды и не будет делать ничего, что могло бы представлять собой нарушение какой-либо части или условия Основного договора аренды.
   
7. Коммунальные услуги
   
7. Все платежи за коммунальные услуги и другие сборы, связанные с Помещениями, сданными в субаренду, которые должны быть оплачены Субарендатором по Основному договору аренды, будут уплачены Субарендатором в течение Срока действия настоящей Субаренды.
   
8. Все платежи за коммунальные и другие аналогичные платежи за Помещения, сданные в субаренду, включены в Арендную плату.
   
9. Техническое обслуживание и ремонт
   
9. Субарендатор соглашается сдать и передать Субарендору Помещения, сданные в субаренду, а также всю мебель и украшения внутри Сданных в субаренду Помещений в таком хорошем состоянии, в каком они были в начале Срока действия, за исключением разумного износа. Субарендатор несет ответственность перед Субарендатором и Арендодателем за любой ущерб, причиненный Помещениям, сдаваемым в субаренду, или содержимому Помещений, сдаваемых в субаренду, или зданию, нанесенный Субарендатором или его гостями.
   
10. Субарендатор незамедлительно сообщает обо всех общих проблемах технического обслуживания и необходимом ремонте Субарендору и Арендодателю.
    
11. Изменения и улучшения
    
11. Субарендатор не имеет права вносить какие-либо изменения или улучшения в Помещения, сданные в субаренду.
    
12. Налоги
    
12. Субарендатор будет платить любые привилегии, акцизы и другие налоги, должным образом начисленные в отношении бизнеса Субарендатора, Помещений, сдаваемых в субаренду, и любой личной собственности на Помещениях, сдаваемых в субаренду, или около них.Субарендатор избегает начисления любых штрафов или пени за просрочку платежа.
    
13. Событие невыполнения обязательств
    
13. Субарендатор по умолчанию будет использовать эту Субаренду, если произойдет одно или несколько из следующих событий («Событие невыполнения обязательств»):
    
    1. Субарендатор не платит Арендную плату Субарендору или какую-либо ее сумму в установленный срок или в течение льготного периода, если таковой имеется.
       
    2. Субарендатор не выполняет какие-либо свои обязательства по настоящему Договору субаренды или любые применимые обязательства по Основному договору аренды.
       
    3. Субарендатор становится неплатежеспособным, совершает акт банкротства, становится банкротом, пользуется преимуществами любого законодательства, которое может иметь силу для банкротов или неплатежеспособных должников, становится вовлеченным в добровольную или принудительную ликвидацию, роспуск или процедуру ликвидации, или если приемник будет назначен для дел Субарендатора.
       
    4. Субарендатор отказывается от Помещения, сданного в субаренду, или какой-либо части Помещения, сданного в субаренду.
       
    5. Субарендатор использует Помещения, сданные в субаренду, в неразрешенных или незаконных целях.
       
    6. Субарендатор не приступает, старательно выполняет и не завершает работу Субарендатора, которая должна выполняться в соответствии с настоящим Договором субаренды в отношении Сданных в субаренду Помещений.
       
    7. Помещения, сданные в субаренду, или любая часть Помещений, сдаваемых в субаренду, полностью или частично повреждены пожаром или другим несчастным случаем, вызванным халатностью, умышленными действиями Субарендатора или его сотрудником, семьей, агентом или гостем.
       
    8. Любое другое событие неисполнения обязательств, предусмотренное Основным договором аренды или Законом.
       
14. Средства правовой защиты
    
14. В случае наступления любого случая неисполнения обязательств субладелец может воспользоваться одним или всеми из следующих средств правовой защиты:
    
    1. Прекращение субаренды по истечении любого уведомления, требуемого в Основном договоре аренды или в Акте, и Срок немедленно аннулируется и становится недействительным.
       
    2. Субарендатор может, но не обязан, выполнять от имени Субарендатора любые обязательства по настоящему Договору субаренды или Основному договору аренды, которые Субарендатор не выполнил.Субарендатор может требовать возмещения от Субарендатора за такое исполнение.
       
    3. Субарендатор может повторно войти в Субаренду Помещения или любую часть Субарендуемого Помещения и от имени всего права собственности и пользоваться тем же, что и в прежнем состоянии, всем, что содержится в Субарендованных Помещениях.
       
    4. Любое другое средство правовой защиты, предусмотренное Основным договором аренды или Законом.
       
15. Никакая ссылка на какое-либо конкретное право или средство правовой защиты со стороны Субарендатора не будет препятствовать или исключать Субарендальщику какое-либо другое средство правовой защиты, разрешенное по закону или по праву справедливости или прямо предусмотренное в настоящем Договоре субаренды или Основном договоре аренды.Никакое такое средство правовой защиты не будет исключительным или зависеть от любого другого такого средства правовой защиты, но Субарендатор может время от времени использовать одно или несколько таких средств защиты независимо или в комбинации.
    
16. По истечении, расторжении или аннулировании Основной аренды или настоящей Субаренды все обязательства сторон по настоящему Договору субаренды будут аннулированы.
    
17. Любые улучшения, оставшиеся на Помещениях, сдаваемых в субаренду, после прекращения действия будут возвращены Субарендору и будут освобождены от каких-либо обязательств на момент такого возврата.
    
18. Сдача помещения
    
18. По истечении Срока настоящей Субаренды Субарендатор покинет и сдаст Помещения в таком хорошем состоянии и состоянии, в каком они были на момент начала настоящей Аренды, за исключением разумного использования, износа и повреждений, вызванных элементами.
    
19. Применимый закон
    
19. Стороны настоящего договора субаренды предполагают, что договор аренды, созданный по настоящему договору субаренды, и исполнение в соответствии с настоящим договором субаренды, а также все иски и особые процедуры в рамках настоящего договора субаренды должны толковаться и регулироваться в соответствии с законодательством Российской Федерации. любой другой форум, в соответствии с законодательством, независимо от юрисдикции, в которой могут быть возбуждены какие-либо действия или особые процедуры.
    
20. Делимость
    
20. В случае противоречия между каким-либо положением данной Субаренды и применимым законодательством («Закон») преимущественную силу имеет Закон, и такие положения Субаренды будут изменены или удалены по мере необходимости для соответствия Закону. Кроме того, в данную субаренду включаются все положения, требуемые Законом.
    
21. В случае, если какое-либо из положений настоящей Субаренды будет признано недействительным или не имеющим исковой силы полностью или частично, эти положения в той мере, в какой это подлежит исполнению, и все другие положения, тем не менее, будут оставаться действительными и имеющими исковую силу, как если бы недействительный или не имеющий исковой силы части не были включены в этот договор субаренды, а остальные положения были выполнены обеими сторонами после отмены недействительного положения.
    
22. Переуступка и субаренда
    
22. Субарендатор не будет переуступать, передавать или в дальнейшем сдавать в субаренду Помещения, сданные в субаренду, или любую часть Помещений, сдаваемых в субаренду, без предварительного письменного согласия Арендодателя и Арендодателя.
    
23. Уведомления
    
23. Если иное специально не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, все уведомления от Субарендатора Субарендору будут обслуживаться или отправляться Субарендору по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
    
24. Если иное специально не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, все уведомления от Субарендатора Субарендатору будут вручаться или отправляться Субарендатору по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
    
25. Все уведомления, направляемые в рамках данной Субаренды, будут в письменной форме и будут отправлены лично или заказным письмом с использованием Почтовой службы США.
    
26. Основная аренда
    
26. За исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, Субарендатор будет выполнять все применимые обязанности и обязательства Субарендатора по Основному договору аренды с 4 октября 2021 года до конца Срока действия настоящего Договора субаренды.
    
27. Если иное прямо не предусмотрено в настоящем Договоре субаренды, Субарендатор будет иметь в отношении Субарендатора все применимые права и средства правовой защиты, которые Арендодатель имеет в отношении Субарендатора в Основном договоре аренды.
    
28. Настоящая субаренда содержит все условия и положения, заключенные между сторонами настоящего субаренды, и не может быть изменена устно или каким-либо иным образом, кроме письменного соглашения, подписанного всеми сторонами субаренды или их соответствующими правопреемниками.
    
29. Настоящая Субаренда включает и регулируется Основным договором аренды, копия которого была или будет позже предоставлена ​​Субарендатору, и которая включена, как если бы она была изложена в настоящем Договоре субаренды.
    
30. Общие положения
    
30. В случае любого судебного иска, касающегося данной субаренды, проигравшая сторона уплатит выигравшей стороне разумные гонорары адвоката и судебные издержки, которые будут установлены судом, и такое решение будет вынесено.
    
31. Субарендатор может войти в Помещение, сданное в субаренду, после уведомления за 24 часа по любой из следующих причин:
    
    1. для осмотра Помещений, сдаваемых в субаренду;
       
    2. для содержания Помещений, сданных в субаренду; или
       
    3. , чтобы произвести ремонт, который субладелец обязан выполнить.
       
32. Настоящая субаренда будет распространяться, иметь обязательную силу и действовать в интересах соответствующих наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, в зависимости от обстоятельств, каждой стороны по настоящему договору субаренды. Все заветы следует толковать как условия этой субаренды.
    
33. Все суммы, подлежащие выплате Субарендатором Субарендору в соответствии с любым положением настоящего Договора субаренды, будут считаться Дополнительной арендной платой и будут взысканы Субарендатором в качестве задолженности по аренде.
    
34. Если существует более одного Субарендатора, оформляющего данную Субаренду, все Субарендаторы несут солидарную ответственность за действия, бездействие и обязательства друг друга по настоящему Договору субаренды.
    
35. Субарендатор будет взимать дополнительную сумму в размере 25 долларов США за каждую N.S.F. чек или чек, возвращенный финансовым учреждением Субарендатора.
    
36. Все графики этой Субаренды включены в эту Субаренду и составляют ее неотъемлемую часть.
    
37. Заголовки вставлены только для удобства сторон и не должны учитываться при толковании настоящего Договора субаренды.Слова в единственном числе означают и включают множественное число, и наоборот. Слова мужского рода включают женский род и наоборот. Слова «Субарендатор» и «Субарендатор», используемые в этом Субарендаторском соглашении, включают как множественное, так и единственное число; язык данной субаренды не предполагает учета пола.
    
38. Эта субаренда может выполняться в аналогах.
    
39. Время играет важную роль в этой субаренде.
    
40. Субарендатор и Субарендатор не имеют доли или других прав собственности друг на друга.Стороны этой субаренды не являются агентами друг друга. Ни при каких обстоятельствах настоящий договор субаренды не может быть истолкован как создание партнерства или совместного предприятия между сторонами этого договора субаренды.
    
41. Каждая сторона, подписавшая субаренду, подтверждает получение оформленной копии субаренды.
    
42. Настоящая Субаренда не будет действительной и обязательной для Субарендатора и Субарендатора до тех пор, пока она не будет полностью оформлена и доставлена ​​обеим сторонам, а Арендодатель не даст согласия на эту Субаренду.
    

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Субарендатор и Субарендатор должным образом поставили свои подписи от руки и печать в этот ________ день ________________, ________.

Согласие арендодателя на субаренду

Нижеподписавшийся арендодатель по договору основной аренды от 4 октября 2021 г. настоящим подтверждает свое согласие с вышеуказанным Соглашением о субаренде.Арендодатель уведомит Субарендатора и Субарендатора о любом нарушении Субарендатором условий Основного договора аренды.

Датировано: __________________, 20____.

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой субаренде — США

Определения

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что договор аренды продолжается бессрочно с согласованным интервалом (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока Субарендатор или Субарендатор не уведомят другую сторону о том, что они будут прекращать субаренду.

Что такое форма проверки при регистрации?

Форма проверки при регистрации заполняется Субарендатором в течение разумного периода времени после того, как Субарендатор вступает во владение недвижимостью.Эта форма будет содержать описание состояния собственности на момент владения Субарендатором и будет использоваться в конце срока субаренды как инструмент сравнения, чтобы определить, причинил ли Субарендатор какой-либо ущерб собственности.

Что такое страховой залог?

Страховой депозит — это деньги, которые Субарендатор выплачивает Субарендору в начале срока субаренды, и которые Субарендатор будет использовать для покрытия расходов на любой ремонт, вызванный Субарендатором, который необходимо сделать с имуществом в конце срока субаренды. срок субаренды после выселения Субарендатором помещения.Если часть страхового залога все еще остается после завершения всех ремонтов, оставшаяся часть страхового депозита будет возвращена Субарендатору, или, если ремонт, который необходимо провести с имуществом, не будет, тогда весь залог возмещается. вернулся Субарендатору.

Что такое основная / первоначальная аренда?

Это первоначальный договор аренды, который Субарендатор (арендатор в первоначальном договоре аренды) заключил с Арендодателем и на основании которого будет возникать интерес Субарендатора.Это также может быть известно как основная аренда, которая регулирует все субаренды по нему.

Кто такой подчиненный?

Субарендодатель или субарендатор — это лицо, которое заключило договор аренды с первоначальным Арендодателем и которое теперь сдает в аренду все или часть собственности Арендодателя Субарендатору.

Кто субарендатор?

Субарендатор или Субарендатор — это лицо, которое заключает договор аренды на часть или всю собственность Арендодателя у Субарендатора (первоначального Арендатора).

Информация о субаренде

Какое законодательство регулирует мою субаренду?

Применимым законодательством будет юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от того, в какой юрисдикции проживают Субарендатор и Субарендатор.

Нужно ли мне предоставлять Субарендатору копию Основного договора аренды?

Да, Субарендатор имеет право на копию Основного договора аренды. Субарендатор может приложить копию Основного договора аренды с Договором субаренды или может доставить копию непосредственно Субарендатору.

Могу ли я сдать в субаренду часть имущества, а не всю собственность?

Да, вы можете сдать в субаренду часть или все арендованные помещения Субарендатору.

Должен ли субарендатор иметь страховку?

Настоятельно рекомендуется застраховать недвижимость. Однако Субарендатору не нужно иметь собственное страхование, если Субарендатор получил достаточную страховку для покрытия Субарендатора.

Сколько дней должно быть дано Субарендатору на заполнение формы проверки при регистрации?

Не существует установленного законом минимального количества времени, но Субарендатор должен предоставить Субарендатору разумное количество времени.В зависимости от обстоятельств, при которых Субарендатор вступит во владение, разумный период времени, вероятно, составит от 7 до 30 дней.

Сколько должен быть страховой залог?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен величине арендной платы за один месяц, но может быть любой суммой, которую субладелец решит в коммерческих условиях.

Могу ли я ограничить, какие изменения Субарендатор может вносить в собственность?

Да, Субарендатор может определять степень, в которой Субарендатор может вносить изменения.Субарендатор может уменьшить право Субарендатора на внесение улучшений по сравнению с уровнем, установленным для Субарендатора в Основном договоре аренды, но Субарендатор не может увеличить право Субарендатора на внесение изменений сверх уровня, указанного в Основном договоре аренды.

Для каких дополнительных целей Субарендатор может использовать недвижимость?

Субарендатор может разрешить Субарендатору использовать собственность только в целях, одобренных Арендодателем. Прежде чем позволить Субарендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, которые не указаны в Основном договоре аренды, Субарендатор должен получить согласие Арендодателя.

Нужно ли оформлять согласие арендодателя на субаренду?

Согласие арендодателя на субаренду должно быть включено в договор субаренды только в том случае, если арендодатель ранее не предоставил письменное согласие на субаренду.

Я не знаю, когда будет подписана субаренда. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать субаренду?

Субарендатор и Субарендатор должны подписать договор субаренды, и настоятельно рекомендуется, чтобы его подписали как минимум 2 свидетеля.

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на рынок коммерческой недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто хочет занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения.Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды — основной договор аренды — это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда — это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, права субарендатора на субаренду прекращаются. Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, заключенного его субарендатором.Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для предполагаемого субарендатором использования, или они могут отражать баланс переговорной силы горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, свидетельствами об отказе от ответственности, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды говорится, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованных отказов. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему собственному усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами как обоснованные опасения арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор также должен проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Правый захват

Многие договоры аренды также предоставляют так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходов каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда арендодатель должен реализовать право на возврат, а также когда право на возврат прекращается. В соответствии с конкретным договором аренды, возникает ли право на возврат в случае простого показа арендодателю письма о намерениях, финансовой информации относительно субарендатора или фактического заключенного договора субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал в основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Учитывая резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, для субарендатора может иметь смысл попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды вместо того, чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в арендодательский рынок последних лет.Хотя эти темы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемым для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя та часть помещений, которая подлежит основной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендные помещения.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендодатели обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В отношении любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендатор должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Сдается ли субарендное помещение на условиях «как есть», или оно должно быть застроено субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещения, сдаваемого в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут налагаться на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проводить аудит затрат и, при необходимости, делать заказы на внесение изменений. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен убедиться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основана на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещениям субарендатора, так и субарендованным помещениям. Утилиты, подключенные к субарендной площади, учитываются отдельно? В противном случае стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор должны также подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут потребовать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и межблочных кабелей.

Возможные проблемы по основной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно убедиться, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя по предоставлению услуг в субаренду

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование может не применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают вопрос о том, должен ли суб арендодатель прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перерыва в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основной аренде, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и субладелец должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора как арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и другая дополнительная арендная плата), и что субарендатор использует право на оспаривание от имени субарендатора. Если субарендатор выиграет спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от невыполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, являющиеся предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже перечислены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправить такие дефолты.

В дополнение или вместо соглашения о признании субарендатор может также торговаться за возможность платить арендную плату по субаренде напрямую арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора компенсацию за убытки, возникшие в результате невыполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Также субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания), чтобы выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие помещение, сдаваемое в субаренду. Если арендодатель не выплатит такой долг, и в результате кредитор лишит права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только соответствующий арендатор не получил от этого соглашения о невозвращении беспокойства. кредитор, обещающий, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не нарушит обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендодателя не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Основная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой дополнительной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «дополнительной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если домовладелец дает согласие на передачу или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на незамедлительную обработку запроса субарендатора на переуступку или субаренду у арендодателя.

Субарендатор также может пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основного договора аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Однако такие опционы обычно предоставляются «личным» первоначальному арендатору (и любой его аффилированной компании) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не реализовывал какой-либо вариант продления основной аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Вопросы страхования и ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субаренданту было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за более низкой чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Договор страховой компании арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Основная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть возможность включения соглашения в субаренду относительно того, должно ли такое застройка быть снято в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, внесенные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Изменения

Если субарендатор уже имеет планы изменений и намеревается построить пространство для субаренды , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора в то время, когда субарендатор вступает в субаренду, чтобы исключить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны уплачиваться субарендатором субарендату).

Если основной договор аренды требует, чтобы суб арендодатель внес в помещения какие-либо изменения, требуемые законом, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением письменного согласия арендодателя на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных генеральным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует оговорить, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в директории здания , на двери в помещение для субаренды и, если применимо, на помещения.Субарендатор также может рассмотреть возможность предварительного утверждения как арендодателем, так и субарендатором любых знаков, фактически рассматриваемых субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства — распространенный способ столкнуться с такими подводными камнями.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com

Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.

Мы делаем лишнюю милю для наших клиентов… больших и малых.

Все, что вам нужно знать

Договор коммерческой субаренды также известен как договор коммерческой субаренды или субаренду коммерческой недвижимости. Это соглашение представляет собой форму, позволяющую арендаторам сдавать в субаренду арендаторам помещения по договору с арендодателем. 3 мин читать

Обновлено 26 ноября 2020 г.:

Договор коммерческой субаренды также известен как договор коммерческой субаренды или субаренду коммерческой недвижимости. Это соглашение представляет собой форму, позволяющую арендаторам сдавать в субаренду помещение, находящееся по договору с арендодателем. Субарендатор — это лицо, которое сдает в аренду помещение и рассматривает заявителя, ведет переговоры и принимает на себя любую ответственность за субаренду.

Что такое договор коммерческой субаренды?

Договоры коммерческой субаренды можно использовать только в следующих помещениях:

• Офисные помещения
• Производственные помещения
• Торговые площади

Договоры субаренды на жилую недвижимость используются для любого типа жилой недвижимости, в том числе:

• Дома
• Ситуации соседа по комнате
• Апартаменты
• Кондоминиумы

Подробная информация о стандартном договоре коммерческой субаренды

Есть несколько позиций, которые должны быть включены в договор коммерческой субаренды.Обе стороны должны иметь свои полные имена, служебные адреса и любую другую необходимую контактную информацию. Конкретное место, которое будет сдаваться в субаренду, должно иметь описание, а также адрес здания. Необходимо указать условия, чтобы было известно, когда соглашение вступает в силу и как долго оно длится.

Необходимо указать платежную информацию, например, сколько платежей будет производиться каждый месяц, когда они будут причитаться и как они будут получать выплаты. Также должна быть указана информация о штрафах за просрочку платежа.В некоторых случаях арендаторам может потребоваться получение собственных услуг. Это может быть для Интернета, коммунальных услуг, услуг по уборке, услуг по отказу от оплаты и безопасности здания, в то время как другие арендодатели могут платить за это. Должно быть ясно, что произойдет, если контракт будет расторгнут, и какие расходы могут возникнуть. Это могут быть гонорары адвокату, ущерб, уборка и сбор.

Предметы, которые следует рассмотреть при заключении договора о совместном пользовании

Помимо основных элементов, в договор коммерческой субаренды можно включить много других вещей.Иногда части помещения являются общими, поэтому необходимо указать детали, в которых обсуждается, как арендаторы будут ладить и как бизнес будет работать без проблем. Хотя это не обязательно должно быть в самом договоре аренды, все должны с ними согласиться. Следует обсудить, как будет работать общее или общее пространство, включая комнаты отдыха, конференц-залы, складские помещения, вестибюль, комнаты для собеседований, ванные комнаты, а также лестничные клетки и коридоры.

Каждый должен согласовать порядок содержания в чистоте этих помещений и любую информацию о том, как кто-то может зарезервировать комнаты для интервью и конференц-залы.Также может быть офисное оборудование и техника, которые люди могут арендовать, поэтому следует указать, кому они принадлежат и кто отвечает за их обслуживание. Также следует обсудить, как будут поступать новинки. Во многих офисах есть парковочные места, но это не значит, что их хватит всем, чтобы там припарковаться. Должно быть ясно, кто может парковаться там и где клиенты будут парковаться, если это применимо.

Должны быть описаны действия, которые говорят о том, что делать в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Каждый арендатор должен знать, где находятся огнетушители и медикаменты.Вы можете извлечь выгоду из того, какой тип вывесок будет разрешен и где их можно найти. Сюда входят вывески на открытом воздухе и внутри общих пространств, включая вестибюль. Арендаторам нужно будет знать, могут ли они покрасить или изменить арендуемое пространство. Также следует указать любые ограничения для посетителей, в том числе ограничения на домашних животных.

Когда использовать документ коммерческой субаренды

Документ коммерческой субаренды может быть использован, если будет сдана часть коммерческой площади или вся недвижимость будет сдана в аренду.Если в соглашении указано, что недвижимость может быть передана в субаренду, то сдача в субаренду частей собственности является хорошим способом сократить расходы на строительство. Это также полезно, если компания прекращает свою деятельность и ей необходимо переехать в другую собственность. По договору субаренды часть помещения может быть сдана в аренду, остальная часть принадлежит домовладельцу.

Если в договоре аренды не указано, может ли помещение быть передано в субаренду, можно получить согласие управляющего имуществом или арендодателя на согласие на форму субаренды.Это показывает, что человек получил разрешение арендодателя сдать помещение в субаренду.

Если вам нужна помощь в заключении договора коммерческой субаренды, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что это? Как они работают и основные термины

Что такое субаренда?

Субаренда по юридическому определению — это договор между арендатором и субарендатором на аренду жилого или коммерческого помещения на определенный период.В субаренду собственник сдает в аренду арендатору, который хочет освободить помещение, не нарушая никаких договоров аренды, и при этом платить арендную плату. Арендатор может сдавать недвижимость субарендатору по договору субаренды.

Не все собственники допускают субаренду между арендаторами и субарендаторами. Поговорите с юристами по недвижимости в вашем штате для получения конкретных юридических рекомендаций и рекомендаций.

Вот еще одна статья о что такое субаренда .

Как работает субаренда

Субаренды работают, позволяя первоначальному арендатору сдавать недвижимость или участок земли арендатору, известному как субарендатор.Субарендатор решает все имущественные вопросы с первоначальным арендатором, а не с владельцем собственности. Законы субаренды также меняются от штата к штату.

Кто отвечает за субаренду?

Лицо, ответственное за субаренду, является арендатором. Поскольку арендатор сдает имущество в субаренду, арендатор будет иметь дело с ними напрямую. Владелец или управляющий недвижимостью не будет иметь никаких юридических отношений с субарендатором.

Таким образом, арендаторам крайне важно осознавать степень риска, который они берут на себя при сдаче в субаренду собственности, квартиры или земли.Невозможность выбрать правильного субарендатора или составление Неадекватный договор субаренды может привести к серьезным финансовым и юридическим проблемам. Вы также должны рассмотреть законность субаренды в вашем городе, округе или штате перед переговоры договор с потенциальным субарендатором.

Законна ли субаренда?

Да, субаренда легальна. Если ваш существующий договор аренды не запрещает субаренду, то в целом это разрешено законом.

Однако многие законы и соглашения об аренде требуют, чтобы вы получили письменное разрешение и согласие управляющего имуществом на передачу вашей собственности в субаренду.Законы определенных штатов также могут разрешать вам сдавать свое пространство в субаренду, даже если управляющий имуществом отклоняет ваш запрос.

Другие юридические вопросы, связанные с субарендой, включают:

• Субаренда может быть незаконной в вашем регионе
• В вашем договоре аренды может прямо запрещаться использование субаренды.
• Субарендатор, повредивший или уничтоживший арендуемое имущество
• Материальный ущерб может превышать сумму первоначального гарантийного депозита.
• Проблемы могут возникнуть, когда в субаренду вовлечено множество сторон.
• Плохо составленные договоры субаренды могут принести больше вреда, чем пользы
• Проблемы чаще всего возникают, когда субарендатор перестает платить арендную плату.

При рассмотрении вопроса о сдаче в аренду в субаренду внимательно учитывайте все факты и обстоятельства.Работа с юристами по недвижимости, которые помогут вам добиться согласия или провести переговоры с арендодателем. Из-за уровня риска, связанного с субарендой, разумно работать с профессиональным юристом на протяжении всего периода ваших отношений с субарендатором.

Вот статья о плюсы и минусы субаренды .

Договоры субаренды

Соглашения субаренды — это контракты, которые регулируют отношения между первоначальным арендатором и субарендатором. При написании и исполнении договоров субаренды вам следует учитывать особые соображения, включая ключевые условия и специальные положения.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Основные условия договора субаренды

Крайне важно включить ключевые условия договора субаренды, чтобы оно стало юридически обязательным. Каждый контракт уникален. Однако в каждом документе есть общие черты, о которых вам следует знать.

Основные условия договора субаренды:

• Расположение и описание недвижимости
• Имя и адрес первоначального арендатора
• Имя и адрес субарендатора
• Даты начала и окончания субаренды
• Условия первоначальной аренды
• Размер причитающейся арендной платы
• Частота аренды и варианты оплаты
• Благодарности сторон

Помимо основных условий, существуют также условия субаренды, которые дополнительно защищают ваши финансовые и юридические права.

Условия субаренды

Условия субаренды используются, когда речь идет о сложных соглашениях. Существуют специальные положения, которые владельцы собственности могут использовать для защиты прибыли, каналов дохода и стоимости собственности. Эти важные условия субаренды защитят ваши юридические и финансовые интересы.

Примеры условий субаренды:

• Принятие на себя ответственности по аренде
• Защита интеллектуальной собственности (IP)
• Право на повторный захват
• Оговорки о недопустимости конкуренции
• Право отклонить субарендатор

В отличие от условий проживания, коммерческие сделки могут потребовать определенных юридических и отраслевых знаний для составления соответствующего соглашения.Субаренда может быть отличным источником дохода для этих типов организаций. Тем не менее, вам всегда следует обращаться к юристам по недвижимости для получения информации о сделке, характерной для вашей ситуации.

Изображение через Pexels Джейсон Бойд

Виды субаренды

Есть разные виды субаренды, в том числе субаренда. Аренда — это не то же самое, что субаренда, поскольку она перекладывает юридическую и финансовую ответственность на другую сторону.

В этом разница между субарендой и субарендой.аренда и субаренда vs. субаренда:

Субаренда против аренды

Аренда — это вид договор аренды между домовладельцем и арендатором. Они могут быть жилыми или коммерческая аренда . Напротив, субаренда возникает между арендатором и третьим лицом, которое будет платить арендную плату и проживать в квартире в течение частичного или полного остатка от первоначального договора аренды.

При составлении договора аренды убедитесь, что вы используете правильный шаблон. Например, при аренде жилья следует использовать договор аренды жилого помещения шаблон.Юристы по недвижимости может помочь вам выбрать правильный документ для использования.

Вот статья о субаренда против аренды .

Субаренда vs. субаренда

Субаренда, также известная как уступка, позволяет новым арендаторам брать на себя ответственность за аренду напрямую с владельцем или управляющим недвижимостью. В рамках субаренды арендодатель решает вопросы аренды. Используйте договор субаренды при написании договора субаренды.

Субаренда — это когда новый арендатор имеет дело непосредственно с арендатором.В рамках субаренды арендатор выступает в роли управляющего недвижимостью. Используйте договор субаренды при написании контракта, чтобы юридически управлять этими отношениями.

Получите бесплатные ставки для сравнения

Воспользуйтесь нашей сетью юристов, запрашивайте бесплатные ставки и найдите подходящего юриста для работы.

Получите помощь с договором субаренды

Если вам нужна помощь с договором субаренды, наймите юристы по недвижимости . Их ставки, как правило, разумны и позволяют избежать всех юридических ошибок.Помимо переговоров от имени ваших интересов при составлении договора субаренды, они могут предоставить множество других жизненно важных услуг.

Юристы по недвижимости помогут вам в заключении договора субаренды:

• Изучите договор субаренды и дополнительную документацию.
• Предлагаем юридические консультации и рекомендации, когда дело доходит до проверки.
• Избегайте критических сроков и дат уведомления
• Работа со сторонами для подписания документа
• Убедитесь, что все элементы договора субаренды соответствуют федеральным законам и законам штата.
• Объясняйте законные права клиентов простыми словами.

Субаренда может включать в себя значительный объем бумажной работы, особенно для коммерческих сделок.Завершение переговорного процесса может занять несколько недель или месяцев. Однако юристы по недвижимости интерпретируют любое юридическое определение для вас, обсуждая, как оно применимо к вашей ситуации.

Во время подписания договора субаренды могут возникнуть другие юридические вопросы. Хотя некоторые из них легко решить, другие могут потребовать четко определенной правовой стратегии. Юристы по недвижимости проконсультируют вас о возможностях и ограничениях, связанных с ключевыми решениями, и рассмотрят любые потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем.

Нужна помощь юристов по недвижимости?

Если вам нужна помощь юристов по вопросам субаренды, опубликуйте свой проект ContractsCounsel бесплатно. Зарегистрироваться Сегодня!

Определение субаренды

Что такое субаренда?

Субаренда — это повторная сдача имущества в аренду существующим арендатором новой третьей стороне за часть существующего договора аренды. Договор субаренды также можно назвать субарендой.

Субаренда может быть разрешена, а может и не разрешена условиями первоначального договора аренды, а также может подлежать дополнительным ограничениям в зависимости от юрисдикции. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность по обязательствам, указанным в договоре аренды, например, ежемесячная оплата арендной платы.

Ключевые выводы

• Субаренда — это законная передача права аренды от существующего арендатора третьему лицу на определенный период.
• Владелец недвижимости обычно должен одобрить любую субаренду, предлагаемую первым арендатором, в соответствии с местными законами и постановлениями.
• Если арендатор решает сдать в субаренду, он остается ответственным за арендную плату и другие договорные обязательства.

Как работает субаренда

Аренда — это договор между владельцем собственности и арендатором, по которому права владельца на исключительное владение и использование недвижимого имущества передаются арендатору в течение согласованного периода. В договоре аренды указывается срок действия договора и размер арендной платы арендатора. С юридической точки зрения, законное право арендатора владеть недвижимостью считается арендой.Субаренда происходит, когда арендатор передает часть своего законного права аренды третьему лицу в качестве нового арендатора.

Субаренда может быть установлена, если это не запрещено первоначальным договором аренды. Однако в большинстве случаев владелец должен быть уведомлен и должен одобрить любую договоренность о субаренде, созданную арендатором. Контроль над процессом субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды, чтобы владелец имел некоторый контроль над тем, кто использует и / или занимает свою собственность.

Арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды.Арендатор несет ответственность за оплату аренды и за ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший недвижимость в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную сумму арендной платы и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором по неоплаченной арендной плате.

Субаренда и законы государства

Законы многих штатов и местных муниципалитетов влияют на право арендатора на субаренду.Эти законы могут разрешать физическому лицу сдавать в субаренду при определенных условиях, даже если договор с домовладельцем запрещает это. Например, в г. Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, может сдавать в субаренду независимо от каких-либо утверждений об обратном в договоре аренды.

В Сан-Франциско арендатор может заменить соседа по комнате другим, если такая замена соответствует стандартам рассмотрения заявлений арендодателя. Например, арендодатель может потребовать определенный кредитный рейтинг, если это касается арендатора.Субаренда может распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

В некоторых штатах физическое лицо может сдавать недвижимость в субаренду, даже если договор с арендодателем запрещает это.

Пример субаренды

Поскольку аренда обычно действует на заранее определенный срок, могут возникнуть ситуации, которые затруднят или сделают невозможным для первоначального арендатора завершение срока аренды. Например, если арендатор снимает квартиру в Чикаго с 12-месячным договором аренды, и в течение четвертого месяца этот арендатор получает предложение о работе в Бостоне, арендатор может решить сдать квартиру в субаренду другому арендатору на оставшиеся восемь месяцев.Субаренда означает, что первоначальный арендатор может согласиться на работу и переехать и ему не придется платить дорогостоящие сборы, чтобы выйти из договора аренды или платить арендную плату за две квартиры.

Арендодатель также получает выгоду, потому что он получает все 12 арендных платежей и экономит средства и усилия по поиску нового арендатора. Договор субаренды также означает, что первоначальный арендатор сохраняет долю в квартире. Таким образом, если первоначальный арендатор решит вернуться в Чикаго, он сможет продлить аренду своей старой квартиры.