Обратная франшиза: что это такое?Характеристика и особенности — Торговля на vc.ru

Особенности обратной франшизы по сравнению с прямой

Под прямой франшизой понимают покупку у франчайзера пакета прав и клонирование головного бизнеса. В случае с обратной ситуация несколько иная: у франчайзера имеется продукция, план запуска бизнеса в регионах, но отсутствуют средства для расширения, из-за чего он зависит от инвестора. Задачей последнего становится не только вложение средств, но и открытие предприятия, подбор директора и помещения для аренды, а также заключение договора. У продавца франшизы в данном случае должны иметься свободные люди, именуемые «командой запуска». От них требуется ездить к франчайзи, заниматься наймом персонала на месте и его обучением, а в дальнейшем и проверкой результатов деятельности. Такая команда необходима при обратной схеме франчайзинга.

От обратного франчайзи требуется наличие инвестиций и одного управляющего человека. А франчайзер, в свою очередь, владеет товарным знаком и занимается контролем, как уже говорилось выше, это поручается специально обученной команде. В России пока очень мало организаций, работающих по обратной франшизе, в десятки раз меньше, чем по прямой.

Причина в том, что для владельца бренда обратный франчайзинг более сложен, нежели прямой, так как обязывает к активному вмешательству в процессы и постоянному контролю. А вот для покупателя франшизы, то есть франчайзи, обратная схема оказывается значительно проще традиционной. Именно поэтому ее можно рассматривать как надежный, снижающий риски при инвестировании средств, вариант. Основное достоинство этого способа вложения средств и ведения бизнеса заключается в полной безопасности для франчайзи.

Подробнее об обратной франшизе

После истечения определенного периода времени владелец бренда выплачивает обладателю франшизы средства — процент от полученной прибыли. Получается, что при вложении сравнительно небольшой суммы денег можно открыть свое дело, не платить паушальный взнос и роялти. А руководством бизнеса будут заниматься профессионалы, потому подобная схема актуальна даже для новичков в предпринимательской деятельности. Однако и в этом случае стоит учесть все возможные риски, проанализировать целевую аудиторию товара и ее соответствие тому региону, где планируется открытие точки.

Важно, что при сотрудничестве по схеме обратной франшизы в сделках принимает участие посредник — коммерческий банк. Поэтому доходы от предпринимательской деятельности копятся на открытых финансовых счетах, а владелец франшизы подсчитывает собственное вознаграждение и себестоимость продукции. Он получает разницу между ними, но и с нее необходимо откладывать на ведение деятельности. Доход при обратном франчайзинге выходит небольшой, но регулярный и стабильный, с конкуренцией сталкиваться не придется, раскручивать собственный бренд тоже. Итоговая прибыль может достигать 30 процентов, что не может не радовать при такой безопасной схеме.

Контролировать франчайзи будет специальная программа, отслеживающая деятельность, поставки товара и, конечно, доходы. Все это позволяет франчайзеру при необходимости вмешиваться и направлять работу в нужное русло для более результативного предпринимательства.

Чем хороша обратная франшиза?

Перечислим основные достоинства такого способа сотрудничества:

• Инвестиция производится на условиях контроля бизнеса со стороны франчайзера;
• Франчайзи вкладывает средства в развитие компании, но не должен заниматься управлением финансами, этот процесс находится в зоне ответственности головной организации;
• Франчайзер оказывает маркетинговую поддержку на условиях, которые обсуждаются отдельно;
• Франчайзи зарабатывает процент с выполненных продаж;
• Риски и вложения минимальны, по сравнению с обычной франшизой и покупкой ценных бумаг;
• Можно избежать ошибок, свойственных начинающим предпринимателям, и получить помощь в открытии точки, закупке продукции и контроле прибыли.

Если описывать модель обратной франшизы коротко, то владелец бизнеса получает вознаграждение за свои услуги, однако прочий доход достается франчайзи. В итоге такая инвестиция не только безопасна, но и весьма прибыльна, при том, что нет необходимости в активном ведении бизнеса и даже владении основами предпринимательской деятельности.

Недостатки обратной франшизы по сравнению с прямой

Конечно, у обратного франчайзинга имеется и ряд недостатков по сравнению с обычной франшизой. К ним относится невозможность контролировать ассортимент, принимать важные решения и влиять на собственную прибыль. Также всегда есть риск банкротства дочерней фирмы и риск расторжения договора с владельцем основного бренда. Но, несмотря на это, в качестве варианта инвестирования средств именно обратный франчайзинг хорошо зарекомендовал себя. Его стоит советовать тем, кто ищет способы стабильного дохода без особых усилий. Особенно популярна обратная франшиза в торговле одеждой, обувью и аксессуарами, продуктами, техникой и мебелью. Из сферы услуг ею пользуются интернет-сервисы, кафе, рестораны и сотовые операторы.

Как вывод, прямая франшиза дает большую свободу в ведении предпринимательской деятельности, но зато и несет в себе более значительные риски. Тогда как обратная франшиза требует меньшего вмешательства и подходит даже новичкам в сфере бизнеса, однако, как вариант инвестирования, практически не имеет рисков. Для выбора одного из двух вариантов необходимо взвесить все «за» и «против», оценить собственные возможности и опыт предпринимательской деятельности.

Обратный франчайзинг — суть, преимущества и особенности

Суть новшества

Обратный франчайзинг – это определенная схема предпринимательской деятельности, при которой франчайзер по-прежнему передает право ведения дела под ее торговой маркой франчайзи, но она построена так, что платежи за деятельность выплачиваются не правообладателю, а пользователю, то есть франчайзи.

На сегодняшний день считается, что подобная схема применима только в сфере ритейла, причем в сфере торговли товарами повседневного спроса. При торговле автомобилями, мебелью, бытовой техникой, одеждой, недвижимостью, тканями, даже обувью она не работает.

Подобная франшиза предполагает, что франчайзер дает возможность открыть, скажем, продуктовый магазин под своей маркой, поставляет туда необходимый ассортимент товара. Единственное, он не имеет права поставлять в рамках таких отношений алкоголь, поскольку его поставки строго регулируются отдельными правилами. Затем франчайзер сам налаживает нужную схему реализации продукции и по итогам продаж за определенный период выплачивает вознаграждение пользователю своей франшизы.

Считается, что подобная франшиза хоть и нова на российском рынке, но имеет огромные преимущества, особенно для малого и среднего бизнеса. Она помогает снизить затраты на старте собственного дела, так как обычно при такой схеме начинающий предприниматель избавляется от паушального взноса. Кроме того, ведение бизнес-процессов находится в руках профессионалов своего дела.

Чем пользуются предприниматели

Сразу сложно сказать, чем одна франшиза отличается от другой. В общих чертах обратная очень похожа на прямую франшизу. Возможности, которые открываются перед франчайзи при покупке обратной практически те же самые. В прямой при внесении паушального взноса каждый франчайзи получает такие преимущества бизнеса:

• право вести бизнес, используя торговую марку франчайзера;
• помощь от правообладателя торговой точки;
• всяческая помощь и контроль со стороны правообладателя;
• главная компания сама просчитывает все положения бизнес-плана, определяя необходимые вложения и сроки окупаемости;
• правообладатель проводит обучение персонала пользователя в собственных учебных центрах;
• рекомендации по закупке оборудования и установка самого нового программного обеспечения торговой точки;
• технологии правообладателя.

Именно такая франшиза в большинстве случаев интересует отечественных предпринимателей. Зачастую они обращаются к ней потому, что кажется им оптимальным решением. Другие просто не знают об альтернативных вариантах. Поэтому, не зная очевидных преимуществ обратного варианта, предприниматели не спешат его покупать.

Основные проблемы прямого франчайзинга

Когда магазин работает по обычной прямой франшизе, как правило, оказывается, что товароведы на первых порах не совсем чувствуют, как правильно организовывать закупки. Поэтому товарооборот идет плохо и не прогнозировано. Например, идет закупка слишком большого или слишком малого количества товара. В первом случае товар залеживается на полках, что не совсем хорошо, особенно когда речь идет о скоропортящихся продуктах. Во втором полки стоят пустыми, что создает не очень хороший имидж магазину.

Еще одна проблема – финансовые трудности таких торговых точек. Обычно они возникают из-за недостаточной дисциплинированности предпринимателя, который может взять деньги из кассы и использовать не по назначению. Это часто мешает вовремя сделать необходимую закупку следующей партии товара. К чему это приводит, было сказано выше – снижение лояльности покупателей, количества посетителей и как следствие выручки.

Главные преимущества обратной франшизы

Как эти проблемы решает франшиза обратная? Несмотря на то, что средства, вложенные в открытие торговой точки, принадлежат франчайзи, полный контроль над ее деятельностью принадлежит главной компании, франчайзеру. Эта, на первый взгляд, вопиющая несправедливость имеет свои преимущества, которые помогают обойти главные подводные камни в старте бизнеса. Правообладатель имеет возможность использовать на новой точке свой личный накопленный опыт с учетом всех недостатков и особенностей бизнеса.

Фактически правообладатель получает возможность открыть свою дочернюю торговую точку, но за счет финансовых вложений франчайзера. При этом еще получает определенную сумму вознаграждения за свои услуги, но остальной доход оставляет франчайзи.

Техническая сторона дела

Чтобы была запущена франшиза обратная, необходимо помимо типичного договора франчайзинга заключить с ритейлером агентский договор. Он должен обязать франчайзера предоставить на реализацию франчайзи определенный товар в определенном количестве. Это означает, что на плечи правообладателя ложится проблема поиска поставщиков востребованного товара, достижения с ними необходимых соглашений, доставки товара, формированием цены на него и разработки маркетинговой политики. Он же занимается формированием оборотного капитала.

Единственный товар, который правообладатель не имеет права поставлять самостоятельно – это алкоголь. Этим должен заниматься сам франчайзи, но франчайзер может дать рекомендации, где и с кем стоит попытаться наладить партнерские связи.

Обратите внимание, что схема получения дохода франчайзи от работы магазина совершенно отличается от той, по которой работает прямая франшиза. Здесь вся выручка аккумулируется на специальном счете в коммерческом банке. С установленной периодичностью он перечисляет деньги ритейлеру. Он оставляет себе сумму, равную поставленному товару, плюс агентское вознаграждение. Оставшиеся средства перечисляются на счет франчайзи.

Как показывает практика, при такой схеме прибыль магазина уже на первых порах его работы оказывается на 20-30% больше, чем если бы его работой занимался франчайзи. Однако последний теряет средства за счет агентского вознаграждения. Но считается, что такая франшиза подойдет лишь начинающим предпринимателям, которые не имеют опыта ведения подобного рода бизнеса. Более опытным логичнее использовать прямую франшизу.

Что такое обратный франчайзинг, примеры компаний, использующих такую схему

Следом за классическим франчайзингом в нашей стране появился обратный франчайзинг. В России эти виды развивались параллельно и приносили стабильный доход правообладателям. После кризисов экономики с учетом полученного опыта немалое количество больших компаний решили пересмотреть подход бизнеса и свои отношения с дочерними предприятиями. Модель обратного франчайзинга дает возможность осуществлять торговлю на обширных территориях, используя минимальные затраты и сохраняя экономический рост и репутацию компании.

Что такое классическая франшиза

При заключении договора прямого франчайзинга, где все операции ложатся на плечи покупателя франшизы, действуют классические формы соглашения. Франчайзи приобретает право использовать и представлять уже раскрученную торговую марку. В обязанности франчайзера входит поддержка бизнеса покупателя. Сам владелец бизнеса получает доходы от сдачи в аренду своей торговой марки. Отношения в классическом франчайзинге ориентированы на опытных бизнесменов, которые проявляют интерес к развитию бизнеса своими силами, но с использованием преимуществ популярных брендов. Большинство решений при осуществлении деятельности в классической схеме принимает сам франчайзи — покупатель франшизы. Развитие франчайзинга в России позволило выяснить, что прямая франшиза может быть использована в различных видах деятельности.

Плюсы и минусы прямой франшизы

К плюсам работы на условиях прямой франшизы следует отнести:

1. Использование знаменитой торговой марки.
2. Готовый бизнес-план, составленный опытными специалистами.
3. Помощь в трудоустройстве и развитии персонала франчайзером.
4. Готовые инструкции по открытию и оформлению бизнеса.
5. Приобретение, установка, обслуживание торгового оборудования.
6. Маркетинговая поддержка и информационные материалы.
7. Помощь в осуществлении рекламной деятельности.
8. Юридическая поддержка.
9. Другие советы по ведению бизнеса.

Но классическая франшиза имеет свои минусы:

1. Паушальный взнос (единовременная выплата). Это обязательная сумма, которую оплачивает франчайзи при присоединении к сети. Существуют франшизы без паушального взноса. Чаще это франшизы, производитель товаров которых — сам франчайзер. Так как он заинтересован максимально продать товар, он готов предоставить выгодные условия и франшизу без паушального взноса.
2. Роялти. Еще один обязательный для франчайзи взнос — это внесение регулярных платежей (роялти). Встречаются крайне невыгодные условия, где роялти могут составлять половину выручки. Особенно сильно ощутим фиксированный платеж роялти на этапе открытия бизнеса. А когда компания начинает получать большую прибыль, то роялти часто становится невыгодным, так как предусматривает процент от выручки.
3. Строгие правила. Часто инструкции и правила сковывают предпринимателя. За их несоблюдение предусмотрены штрафные санкции, а в случае постоянных нарушений у владельца франшизы могут вовсе ее отозвать. Многие рабочие процессы и торговля также происходят по регламентам франчайзера.
4. Расходы, которые связаны с арендой или покупкой помещения, поиском и трудоустройством персонала и т.д.

При начале торгового бизнеса по прямой франшизе нередко случается, что товароведы не способны оптимально осуществить организацию закупок. Поэтому сложно спрогнозировать товарооборот. Важно, чтобы магазины получали столько товара, сколько нужно. Например, товар закупили в неправильном количестве. Полки магазина или остаются пустыми, или товар залеживается на складе, что особенно неприятно в случае со скоропортящимися продуктами. Еще одной проблемой являются трудности в ведении финансовой деятельности. Часто они появляются из-за действий самого предпринимателя, берущего деньги из кассы в личных нуждах. Это выливается в невозможность сделать закупку необходимого количества товара.

Отличия обратной схемы франчайзинга

Обратная франшиза все больше набирает обороты. Главное отличие этой франчайзинговой политики бизнеса — работа точек, открытых по договору, почти полностью находится под контролем франчайзера (продавца франшизы). Предприниматель надежно защищен, поскольку франчайзер передает ему опыт, знания и осуществляют поддержку всего бизнеса. Франчайзер берет на себя множество функций и ответственности покупателя, тем самым минимизируя риски. С этой целью он вкладывает свои деньги в торговые точки. Вместе с договором заключается агентское соглашение. Согласно ему, партнер приобретает товар на реализацию, получая по истечении периода денежное вознаграждение. К отличиям работы обратной франшизы относятся:

1. Покупка осуществляется на условиях контроля бизнеса.
2. Франчайзи вкладывает деньги в развитие магазинов и офисов.
3. Финансовое управление осуществляется франчайзером.
4. Маркетинговая поддержка (условия оговариваются с владельцем).
5. Франчайзи получает регулярный доход от осуществленных продаж. Эти средства уходят на зарплату, аренду, налоги и прочие расходы.
6. Меньше рисков и материальных вложений.

Суть модели обратного франчайзинга

В этой модели франчайзинга передается право на торговую марку, но обязательные платежи за осуществление деятельности выплачиваются не правообладателю бренда, а самому покупателю. Подразумевается, что франчайзер обеспечивает возможность открыть под именем своего бренда торговую точку и осуществляет поставку товара. После франчайзер сам разрабатывает и приводит в действие технологию реализации продукции. После подведения итогов продаж за выделенный период времени владелец бренда выплачивает деньги пользователю франшизы. Эта франшиза обладает рядом преимуществ. Самое главное, она снижает затраты при открытии своего дела, ведь предприниматель избавляется от обязательных выплат паушального взноса и роялти. Также ведение бизнеса практически находится в руках опытных специалистов крупного бренда, что позволяет избежать множества ошибок и проблем. Сложно однозначно сказать, какая модель ведения бизнеса позволит владельцу франшизы возможность больше зарабатывать. Выбор бизнес-модели франшизы при старте деятельности зависит от ряда факторов. Следует учесть размеры начальных и регулярных материальных затрат, ассортимент товара, возможные риски и др.

Кто такой посредник в этой схеме

Отличительная особенность — участие посредника. Этим посредником является коммерческий банк. Доходы от осуществляемой деятельности отправляются на открытые финансовые счета. Владелец франшизы подводит подсчеты своего вознаграждения и стоимости поставляемого на реализацию товара. Оставшаяся сумма остается франчайзи за ведение деятельности. Предприниматель имеет небольшой, но регулярный и стабильный доход, избегает рисков и освобождается от проблем конкуренции. Размеры прибыли франчайзи могут составлять до 30%.

Осуществление контроля бизнеса

Для контроля над франчайзи создается программное обеспечение. С его помощью отслеживаются такие факторы, как работа, поставки товаров, но главный из них — контроль за финансовыми показателями. Это позволяет франчайзеру при необходимости контролировать процесс для более эффективной работы.

Плюсы

Несмотря на ограничения в ведении деятельности, контроль обладает преимуществами, которые помогут обойти подводные камни в начале своего бизнеса. В ведении бизнеса франчайзер помогает предпринимателю избежать ошибок и не потерять прибыль, помогает при открытии точки, закупке товара, обеспечивает собственными торговыми мощностями. Правообладатель использует свой опыт, учитывая все недостатки и особенности бизнеса, помогая избежать рисков и ошибок. Правообладатель открывает свою дочернюю точку. При этом получает вознаграждение за свои услуги, но остальной доход оставляет франчайзи.

Минусы

Отрицательные стороны бизнеса с обратной моделью франчайзинга:

1. Отсутствие возможности принятия важных решений.
2. Контроль ассортимента.
3. Отсутствие влияния на собственную прибыль.
4. Более низкая выгода при аренде площади.
5. Большой риск расторжения договора.
6. Возможное банкротство дочерней компании.

Отрасли, где востребован обратный франчайзинг

Рассматриваемая схема франшизы отлично зарекомендовала себя в развитии малого бизнеса, где предприятию требуется сильная поддержка. Также важную роль играют крупные вложения, что делает владелец франшизы. Эта модель развития сети отлично работает в следующих видах торговли:

• недвижимое имущество;
• магазины одежды и обуви;
• автомобильные салоны;
• магазины продуктов питания;
• супермаркеты;
• магазины техники;
• мебельная индустрия;

В сфере услуг эту схему часто используют:

• интернет-сервисы;
• интернет-провайдеры;
• сети ресторанов и кафе;
• сотовые операторы.

Комнании, работающие по схеме обратного франчайзинга

В 2010 г. Х5 Retail Group сообщили о запуске механизма обратного франчайзинга. Но первый франчайзи начал работу лишь в 2011 г. На разработку документов, программного обеспечения и обсуждение условий с банками ушел год. Сегодня по модели обратного франчайзинга открыты десятки магазинов «Перекресток» и «Пятерочка», а Х5 Retail Group выплачивает франчайзи вознаграждение от объема продаж супермаркетов. Модель ведения бизнеса по обратному франчайзингу используют самые разные магазины (Терранова), сотовые операторы (МТС), рестораны и кафе (Море суши).

Франшизы наращивают спрос – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ

В России на фоне пандемии увеличился спрос на франшизы. Рост составил почти 10%. В прошлом году из бизнеса вышел каждый пятый участник таких сетей, но приток новых франчайзи, по данным сервиса Franshiza.ru, превысил эти потери. Сейчас в России — почти 3 тыс. сетей, которые работают по такой схеме. В связи с пандемией от нее отказались 250 компаний, но взамен на рынок вышли больше 400 проектов.

Популярность франшиз на российском рынке растет уже десять лет, отмечают специалисты. А за последний год изменились самые популярные виды такого бизнеса, рассказала “Ъ FM” эксперт сервиса Franshiza.ru Анна Рождественская: «Спрос на франшизы всегда следует за потребительским спросом. Поэтому если говорить про 2020 год, покупателей интересуют в основном франшизы медицинского бизнеса, лабораторий, аптек, служб доставки, онлайн-торговли, сервисные, связанные с ремонтом техники, автомобилей. Сферы, пострадавшие больше всего,— брендовые магазины одежды и обуви.

В общепите тенденции были разнонаправленные. Если говорить про классические рестораны большого формата, их также можно отнести к наиболее пострадавшим отраслям. Если мы говорим про какой-то небольшой концептуальный фастфуд, особенно с возможностью работы на вынос и доставки, этот сегмент также был востребован у инвесторов.

Сильно увеличилась доля так называемых низкобюджетных покупателей франшиз, где вложения составляют до 1 млн руб,— с 65% до 72%.

1 млн — это психологически та сумма, которую люди готовы сейчас рискнуть потратить в кризис, попробовать начать бизнес, либо это альтернатива тем же самым банковским инструментам. Многие готовы вкладывать деньги в собственное предприятие или в покупку франшизы».

Обратная сторона популярности франшиз — обилие мошенников, отметил директор Российской ассоциации франчайзинга Юрий Михайличенко: «За последние десять лет количество брендов у нас увеличилось почти в пять раз. И какие-то компании, которые только-только сформировались и начинают свое продвижение, не имеют достаточно опыта в таком бизнесе, конечно, тренируются на своей франшизе. Поэтому неизбежны ситуации, когда недобросовестный предприниматель преследует свою цель — получение паушального взноса. Но стоит отметить, что качество франчайзингового рынка растет. Половину, во всяком случае, те, кто известен на рынке, точно можно смело брать. Но покупаться на сладкие речи и завышенные ожидания я бы не стал».

С февраля спрос на франшизы начал возвращаться к допандемийным уровням, то есть к росту на 12-15% в год. Но новая порция коронавирусных ограничений, которую ввели власти разных российских регионов, снова ударила по этому бизнесу.

Сергей Гусев

Как с помощью франшизы получить дополнительную прибыль

Эксперты считают франчайзинг беспроигрышным и выгодным предпринимательством, который подходит как новичкам, так и профессионалам. Франчайзинг – это предпринимательская деятельности, связанная с франшизой, то есть с правом использовать бренд или бизнес-модель. 

 Для приобретения франшизы необходимо две стороны:

• франчайзер – продавец. Владелец франшизы, успешного бренда или торговой марки и готов «поделиться» ими с желающими;
• франчайзи – покупатель. Купив франшизу, он получит те же права, что и ее основатель. Предприниматель-франчайзи сможет производить товары, продавать их под известной торговой маркой и за счет популярности бренда привлекать новых покупателей. 

Чтобы продать или приобрести франшизу, стороны должны заключить договор коммерческой концессии. Он дает права франчайзи:

• работать по указанной в договоре торговой маркой;
• использовать фирменный стиль этого бренда;
• внедрить в производство бизнес-процессы, которые использовал франчайзер;
• работать с теми же поставщиками, что и создатель бренда.

Франшиза выгодна обеим сторонам. Например, предприниматель хочет запустить бизнес, но не хочет тратить время на поиск идеи, разработку бизнес-процессов, анализ рынка, покупателей и конкурентов. Если у него есть стартовый капитал, он сможет приобрести франшизу, стать франчайзи и получить уже готовую, рабочую схему. В результате предприниматель начинает бизнес не с нуля, а имея за плечами опыт, репутацию своего партнера и определенную известность торговой марки. 

С другой стороны, выгоду получает и продавец франшизы. Не каждый предприниматель хочет заниматься расширением бизнеса самостоятельно. Для масштабирования бизнеса необходимы серьезные вложения. Если франчайзер захочет вкладывать свои деньги или прибыль с продаж товара, то масштабирование затянется на много лет. Продать франшизу и расширить сеть за счет капиталов других бизнесменов гораздо проще.

К тому же при расширении своей сети бизнесмену придется самостоятельно искать помещения, набирать персонал. Вместо того чтобы самому открывать филиалы в других регионах, можно продать франшизу, чтобы организационными вопросами занимался ее покупатель. 

Кроме того, франчайзер получает еще несколько выгод:

• его оригинальный бренд становится более узнаваемым, значит, каждую следующую франшизу можно продавать дороже;
• появляется дополнительный источник дохода – регулярные обязательные платежи от покупателей.

Виды франшиз

Особенность франчайзинга в том, что в законодательстве этот вид предпринимательства описан не ясно. В то время как в действительности в России существует несколько видов франшизы. 

1. Производственная франшиза используется, когда продается технология производства продукта. В таком случае франчайзи не просто изготавливает этот продукт на своих фабриках, но и продает его под оригинальной торговой маркой. 
2. Товарные франшизы постепенно заменяют дилерские отношения. По сути, товарные франчайзи делают то же самое, что и дилеры. Они закупают товар у производителя, а затем перепродают его под оригинальной торговой маркой. В отличие от производственной франшизы, предприниматели не владеют ни технологией изготовления товаров, ни нужным оборудованием. 

Если предприниматель хочет торговать не товарами, а услугами, которые были придуманы и разработаны другой компанией, то он должен купить сервисную франшизу. Например, при покупке франшизы автомоек, химчисток, ремонта техники предприниматель получает технологию оказания этой услуги и право работать под известным брендом.

Также существуют другие виды франшиз, не связанные с типом продукта. Например, есть исключительные франшизы. В этом случае продавец-франчайзер имеет право продать франшизу только одному покупателю. Если последний наделен эксклюзивными правами, договор считается мастер-франшизой. В таком случае франчайзи по спектру возможностей приближен к продавцу. Например, он и сам может продавать франшизу другим желающим ее купить.

Существует обратная франшиза, которая отличается от обычной видом управления. Франчайзи приобретает право работать под известным брендом и ежемесячно платит продавцу процент. Однако операционная деятельность – логистика, способ доставки, формирование ассортимента – осуществляется франчайзером. Он сам формирует отдельную команду, которая помогает открывать точки в других регионах. 

Запуск бизнеса по франшизе: к каким тратам следует готовиться

Как и любой другой бизнес с нуля, франшиза потребует от предпринимателя вложений. Сначала он оплачивает паушальный взнос – это единоразовый платеж владельцу франшизы в момент подписания договора. Паушальный взнос не является обязательной частью покупки франшизы: некоторые франчайзеры берут оплату только после запуска бизнеса и фактического получения выручки. 

Паушальный взнос формируется на основе того, что получает покупатель франшизы. Если франчайзи получает право использования бренда, краткую инструкцию по запуску бизнеса, то взнос не может быть большим. Но некоторые компании при продаже франшизы обеспечивают покупателю постоянную поддержку. Например, в таких компаниях могут быть отделы по работе с франчайзи, совместные заключения первых сделок, централизованные тренинги для своих собственных сотрудников и работников франчайзи. 

Однако после запуска бизнеса по франшизе предпринимателю придется регулярно платить роялти – периодическую компенсацию за использование торговой марки. Чаще всего размер роялти выражен в виде фиксированной ставки и основан на фактической выручке или прибыли. 

В зависимости от формата франшизы покупатель бизнес-модели может быть освобожден даже от роялти. Например, если предприниматель закупает франшизу магазина у производителя какого-либо продукта, то платеж роялти может быть заменен обязательством регулярно закупать товар у этого производителя в определенном количестве. 

Напротив, если бизнес запущен по обратной франшизе, то роялти составит почти 70 % от общей прибыли. Ведь большую часть рутинной работы выполняет франчайзер.

Еще один пункт вложений – расходы на запуск бизнеса: открытие торговой точки, набор персонала, закупку оборудования. Вот какие траты чаще всего появляются у франчайзи с покупкой франшизы:

• аренда или покупка помещений под склад или офис;
• регулярные коммунальные платежи за содержание помещений;
• закупка оборудования и сырья, если предполагается собственное производство;
• обучение и наем персонала, выплата им заработной платы, оплата тренингов, рабочих командировок для повышения квалификации;
• реклама своей точки.

Выбор франшизы

На данный момент в России уже есть несколько тысяч предложений от франчайзеров. Однако не все могут принести прибыль франчайзи. Чтобы не ошибиться с выбором франшизы, можно ориентироваться на такие критерии:

• стоимость франшизы следует выбирать, исходя из собственных финансовых возможностей;
• направление. Следует работать с тем, что понятно и комфортно – производство, перепродажа товаров или услуг;
• история франшизы. Чем больше у франчайзера положительных историй франчайзи, тем вероятнее, что предприниматель добьется успеха. Однако само направление – продажа франшиз – в России только набирает обороты. Есть много компаний, которые давно существуют на рынке, зарекомендовали себя, но лишь недавно начали продавать право на использование своего бренда;
• количество точек у франчайзера – как собственных, так и открытых его партнерами-франчайзи. Если собственных точек достаточно, значит, продажа франшиз не является единственным источником дохода. Чем больше франчайзинговых точек, тем больше у компании опыта помощи партнерам.

Нюансы при покупке франшизы

Использование чужой бизнес-идеи имеет свои подводные камни. Причем проблемы могут возникнуть как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. 

1. Обращаясь к малоизвестному продавцу, предприниматель может получить непроверенную бизнес-модель. Чтобы избежать такой ошибки, необходимо уточнить, сколько лет существует компания продавца. Важно, чтобы бизнес франчайзера успел окупиться, чтобы он проанализировал спрос целевой аудитории. Если компания существует на рынке менее года, но франшиза уже продается, то франчайзи может не получить с нее никакой выгоды. 
2. Перед покупкой франшизы, особенно если оригинальный бренд представлен в другом регионе, важно сопоставить этот регион со своим. Даже если компания была успешна в своем городе, в новом населенном пункте люди могут не быть заинтересованы в товарах. Проводить анализ рынка должен именно франчайзер, ведь, понимая особенности другого города, он сможет внести изменения в бизнес-модель. Например, откорректировать цену на товары, предложить другую рекламную стратегию. 
3. При покупке франшизы важно проверять, кому принадлежат права на интеллектуальную собственность. Даже если предприниматель много лет существует на рынке, он может использовать не запатентованные рецептуры, технологии изготовления. Однако в любой момент может появиться другой бизнесмен, который зарегистрирует «свободную» интеллектуальную собственность и подаст иск против всех, кто ее использует незаконно. Если к тому времени найдется франчайзи, то повестка в суд и возмещение ущерба лягут в том числе на его плечи.
4. Еще одна проблема, с которой может столкнуться франчайзи – завышенный паушальный взнос. Чтобы оценить, насколько соответствует паушальный взнос реальной ценности франшизы, необходимо сопоставить его со стоимостью запуска бизнеса, планируемой ежемесячной прибылью.

Часто бизнес по франшизе прогорает не из-за продавца, а из-за покупателя. Самое распространенное заблуждение франчайзи – он считает, что за него все сделают другие, а его функция ограничивается паушальным взносом. Вне зависимости от того, что будет входить в состав франшизы, франчайзи придется вложить в развитие бизнеса не только финансы, но и собственное время и силы.

Противоположные действия франчайзи тоже могут привести к убыткам. Если он слишком рьяно берется за развитие бизнеса и не следует указаниям франчайзера, то бизнес работать не будет. Если в бизнес-модели прописаны рецептуры, рекомендации по ценам на продукты, оформлению торговой точки, необходимо им следовать.

Двусторонняя франшиза – Финансовая энциклопедия

Что такое взаимная франшиза?

Термин «обратная франшиза» относится к той особенности страхового полиса, при которой франшиза равна фактической сумме полиса. Договоры страхования с такими франшизами считаются передовыми полисами – полисами, выданными лицензированной страховой компанией, позволяющими предприятию самостоятельно застраховаться. Это означает, что застрахованная сторона – это тот, кто покрывает любые убытки, освобождая страховщика от любого риска.

Как работают взаимные франшизы

Франшизы – обычная часть страховой отрасли, особенно страхование здоровья, страхования автомобилей, страхования от несчастных случаев и имущества. Франшизы по полису – это наличные расходы, которые застрахованная сторона должна оплатить при подаче иска. Например, физическое лицо несет ответственность за покрытие своей франшизы в размере 1000 долларов, если иск в размере 4000 долларов подается после автомобильной аварии, а страховщик покрывает оставшиеся 3000 долларов. Чем выше франшиза, тем меньше страховая премия.

Двусторонняя франшиза позволяет держателю полиса самостоятельно застраховаться с помощью лицензированной страховой компании. Этот вид франшизы также может называться соответствующей франшизой. Это дает страхователю возможность получить страховое покрытие, не передавая никаких рисков страховой компании. Поскольку франшиза идентична стоимости полиса, страхователь принимает на себя бремя покрытия любых претензий, которые третья сторона может подать против него.

Когда кто-то оформляет страховой полис с обратной франшизой, страховая компания, также известная как передовая компания, подписывает договор страхования и обеспечивает способность держателя полиса оплатить любые претензии. Перевозчик, как правило, не ожидает возмещения ущерба от имени застрахованного.

Ключевые выводы

• Двусторонняя франшиза – это франшиза, равная фактической сумме полиса.
• Договоры страхования с взаимной франшизой выдаются лицензированными страховыми компаниями, при этом позволяя застрахованной стороне самостоятельно застраховаться.
• Застрахованная сторона – это тот, кто покрывает расходы в связи с любым ущербом, освобождая страховщика от любого риска в случае подачи иска.

Особые соображения

Может показаться немного странным, что страхователь платит страховой компании, даже если она не принимает на себя никаких рисков, связанных с полисом. И может показаться, что это соглашение обойдется с правилами государственного страхования, особенно потому, что настоящая ответственность лежит на нелицензированной и нерегулируемой организации. В большинстве случаев суды разрешают существование фронтальных соглашений, потому что лицензированная фронтинговая компания несет полную ответственность за способность застрахованной компании покрывать претензии и убытки.

Краткий обзор

Несмотря на то, что они не выплачивают никаких претензий, страховщики несут ответственность за обеспечение способности держателя полиса оплатить любые претензии и убытки.

Прямые франшизы и кэптивное страхование

Франшиза, равная стоимости полиса, также может быть признаком договора кэптивного страхования. Кэптивная страховая компания принадлежит и управляется ее собственными клиентами. Это похоже на компанию взаимного страхования – за исключением того, что в соглашении о взаимном страховании держатели полисов не контролируют страховой бизнес. Участники организации взаимного страхования также получают дивиденды от любой прибыли, которую может принести страхование.

На практике кэптивная страховая компания обычно имеет только одного клиента. Крупная корпорация, стремящаяся управлять страховыми требованиями и налоговыми обязательствами в нескольких юрисдикциях, часто создает кэптивную страховую компанию в качестве дочерней компании, находящейся в полной собственности, для решения этих проблем. Эти фирмы готовы рисковать собственным капиталом. Они выбирают это, потому что в идеале это позволяет им извлекать выгоду из того, что они не подвергаются издержкам традиционного рынка коммерческого страхования.

Для этого компания создает кэптивного страховщика с двухсторонней налоговой льготой. Во-первых, премии, уплачиваемые компанией своему собственному страховщику, часто не облагаются налогом. Во-вторых, эти дочерние компании часто создаются в зарубежных налоговых убежищах, где прибыль облагается налогом по гораздо более низкой ставке, чем они были бы дома.

Возвратная франшиза указывает либо на передовой полис, либо на договоренность о кэптивном страховании. Оба являются юридическими примерами альтернативной передачи риска (ART) – управления рисками вне традиционного коммерческого рынка страхования. В обоих случаях модель с взаимной франшизой приводит к тому, что компания выбирает самострахование от претензий или убытков, которые обычно обрабатываются полностью отдельной страховой компанией.

Что надо знать перед покупкой франшизы: пять заблуждений предпринимателей

Есть два мнения о франшизах…

Как люди делятся на оптимистов и пессимистов, так и у предпринимателей есть две диаметрально противоположные оценки возможностей франшизы как бизнес-инструмента. Нейтральные и взвешенные мнения в меньшинстве.

Мне часто приходится работать с возражениями людей, которые сомневаются в том, что бизнес по франшизе может приносить хорошую прибыль. К сожалению, иногда приходится сталкиваться и с обратной стороной медали — разочарованиями тех, кто излишне оптимистично смотрел на свои перспективы, а точнее не совсем реалистично оценивал предложение франчайзера или не понимал схему работу с ним.

Попробовал разобрать наиболее распространенные мифы, которые мешают как одним, так и другим использовать возможности франчайзинга.

Миф 1. Франшиза = обман

За 7 лет работы с франшизами со случаями откровенного обмана я не сталкивался. Я говорю про случаи из серии, что забрали деньги по предоплате и потом предоставили какие-то фиктивные разработки, макеты и так далее.

Все-таки речь идет не о спонтанных и эмоциональных покупках, обычно есть время на проверку компании.

Но бдительность все равно следует соблюдать — проверить учредительные документы франчайзера, наличие штрафов и массовых регистраций. Все это можно сделать с помощью официальных сайтов ФНС и ФСС.

При этом на рынке сейчас много предложений по франчайзингу сомнительного качества с точки зрения самой бизнес-модели. Некоторые люди открывают бизнес не для того, чтобы зарабатывать непосредственно на нем, а чтобы развиваться по франчайзингу и за счет этого получать прибыль.

Обман может заключаться в излишне завышенных ожиданиях — ваш партнер предоставит все необходимое по договору и даже будет поддерживать, вот только у него самого бизнес-модель не работает нормально, поэтому и толку от его советов не будет.

Поэтому самый главный критерий при выборе франшизы — какая бы не была инновационная идея, компания должна приносить прибыль ее владельцу. Пока нет прибыли — нет и доверия к предложению по франшизе.

Миф 2. Легкие деньги

Это и есть обратная сторона медали. Франшиза — это не золотая жила, чтобы можно было купить стартовый пакет и больше ничего не делать.

Если человек готов стать предпринимателем с помощью франшизы, то нужно быть готовым нести ответственность и понимать все риски — пусть и не в такой мере, как обычный бизнес «с нуля».

Не стоит воспринимать франшизу как инвестицию с высокой окупаемостью. Это не депозит в банке, где есть гарантии АСВ.

Управляющая компания не будет вместо вас запускать и контролировать рекламную кампанию в вашем городе. Поговорка про рыбку и удочку — как раз правильно описывает механику взаимодействия.

Часто первыми покупателями франшизы становится ближний круг франчайзера —  родственники и друзья. Информацию о прибыли уже действующих партнеров бывает трудно получить, но это крайне ценная информация. Можно и самостоятельно проверить финансовые показатели, но учитывайте, что у компании может быть несколько ИП или ООО и для проверки нужен доступ к специализированным платным сервисам, вроде сервиса «СПАРК».  

Миф 3. Из Москвы — в регионы

За последние годы намного чаще тиражируются не успешные проекты из Москвы и Санкт-Петербурга, а из регионов. Для этого есть ряд факторов. Во-первых, их предложение дешевле. Во-вторых, лучше адаптировано для средних городов, потому что предприниматель уже проверил свою бизнес-модель в аналогичных условиях.

Все знают пример «Додо Пицца», но на самом деле есть и много других success story. К примеру, сеть детских образовательных центров с физическими и химическими опытами «Фарадей» и «Эдисон», которые стартовали пару лет назад в Пятигорске и теперь разрослись в совокупности до 80 центров по России с помощью франшизы.

Миф 4. Только еда

Многие популярные фастфуд-сети развиваются через франшизу, такие как McDonald’s, Subway, «Сбарро», поэтому возникает ощущение, что большинство предложений на рынке так или иначе связано с едой. Это миф только отчасти.

Бывают краткосрочные тренды — например, лет 5 назад все повально стали открывать чайные бутики по франшизе. Но в целом есть несколько ключевых отраслей.

По нашим данным, на бизнес, связанный с продуктами питания, приходится 16% всех предложений по франшизе на рынке. Примерно на таком же уровне — бизнес, связанный с детьми. Предложения в этом сегменте растут из года в год.

Однако такими довольно очевидными отраслями предложения не ограничиваются. Распространены, к удивлению многих, франшизы по предоставлению b2b-услуг. Много предложений и по производству — например, один производитель бытовой автохимии заключил уже 40 контрактов по франшизе. Он передает партнерам готовое производство «под ключ», включая оборудование, рецептуру, все контакты по закупкам. Непосредственно производством и дистрибуцией компания занимается только в своем и близлежащих регионах. Продукты относительно недорогие и транспортировка на другой конец страны для него нецелесообразна.

Миф 5. Франшиза позволяет работать на любом рынке

И здесь нет противоречия с пунктом выше. Помните гуляющую по сети шутливую картинку «shut up and take my money»?

Многие начинающие предприниматели при выборе франшизы действуют схожим образом — хочу открыть бизнес, не важно какой, лишь бы приносил прибыль. Надо ли говорить, что такой подход в корне неверный?

Бизнес по франшизе — это тоже бизнес, и нужно обладать как минимум желанием работать в этой сфере, а как максимум какими-то дополнительными ресурсами, которые будут полезны — особые навыки и знания, связи, база контактов, наличие первых заказчиков, не говоря уже и о повышенной мотивации заниматься любимым делом.

Характерный пример — сеть школ по радиоуправляемым моделям, где ребята школьного возраста не только развлекаются, но и изучают конструкцию автомобилей и получают другой образовательный контент. Значительная часть тех, у кого этот бизнес «пошел» — это люди, которые сами в детстве ходили на кружки по радиотехнике и увлекаются подобными вещами. Увлечение темой на протяжении десятков лет позволяет им иметь со старта круг потенциальных клиентов, знать, где они общаются в конкретном городе и другие нюансы, которые «с улицы» узнаешь далеко не сразу. А недостаток их бизнес-опыта как раз компенсируется поддержкой со стороны управляющей компании.

Материалы по теме:

Проблемы, с которыми сталкиваются франчайзи и франчайзеры (и как их решить)

Сколько стоит открыть кофейню формата to go

Зачем врут продавцы франшиз: сколько на самом деле стоит открыть бизнес

Как понять, что франшиза — фейк

Как построить франчайзинговую сеть за рубежом: 5 принципов

HealthMatters: обратная франшиза

Вчера во время выступления в Вашингтонском университете генеральный директор Kaiser Permanente Джордж Халворсон перевернул этот аргумент с ног на голову.Он утверждал, что франшиза должна отражать французский подход и выплачиваться только после того, как платеж в размере был исчерпан. Это работает так: страховщики покрывают данную процедуру до стандартной суммы. Пациент платит сверх этого. Халворсон считает, что это создает ситуацию, в которой врачи будут соревноваться в разработке процедур, взимающих стандартную сумму. Ничто не мешает кому-либо взимать больше за вариант с голубой лентой, но в этом случае единственными людьми, которые будут платить больше, будут те, кто предпочел.

Это для меня ново, и я не знаю, какие аргументы будут против него. Однако в идее взимания более высоких франшиз есть определенные пробелы. Во-первых, компании, предлагающие страхование с низкими франшизами и обширным покрытием, вряд ли изменят эту практику, даже если это означало бы для них более низкие затраты.

Компании не предлагают позолоченные пакеты льгот из альтруизма: они предлагают такие льготы, потому что они конкурируют за сотрудников. Они вряд ли примут подход, который поставит их в невыгодное положение с точки зрения конкуренции; было бы глупо со стороны Google снижать льготы, если бы это уменьшило их интеллектуальный капитал, поставив их в невыгодное положение при приеме на работу в Microsoft.Таким образом, те самые люди, которые злоупотребляют системой здравоохранения, не будут затронуты политикой высоких франшиз, призванной обуздать их энтузиазм …

Халворсон, американец норвежского происхождения, одобрил публику норвежскую шутку: муж, который так любил свою жену, что чуть не сказал ей «…

Обратная ипотека | Информация для потребителей FTC

Если вам 62 года или больше и вы хотите получить деньги для погашения ипотеки, пополнения своего дохода или оплаты медицинских расходов, вы можете рассмотреть вариант обратной ипотеки.Это позволяет вам конвертировать часть собственного капитала вашего дома в наличные без необходимости продавать свой дом или оплачивать дополнительные ежемесячные счета. Но не торопитесь: обратная ипотека может быть сложной задачей и может не подойти вам. Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников. Если вы все же решите найти такую, просмотрите различные типы обратной ипотеки и сравните их, прежде чем выбрать конкретную компанию.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как работает обратная ипотека, как получить право на обратную ипотеку, как получить лучшее предложение для вас и как сообщить о любом мошенничестве, которое вы можете увидеть.

Когда у вас есть обычная ипотека , вы ежемесячно платите кредитору за покупку дома с течением времени. В обратной ипотеке вы получаете ссуду, по которой кредитор выплачивает вам . Обратные ипотечные кредиты берут часть собственного капитала в вашем доме и конвертируют его в выплаты вам — своего рода авансовый платеж на ваш собственный капитал. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом. Как правило, вам не нужно возвращать деньги, пока вы живете в своем доме.Когда вы умираете, продаете свой дом или переезжаете, вы, ваш супруг или ваше имущество погашаете ссуду. Иногда это означает продажу дома, чтобы получить деньги на погашение ссуды.

Существует три вида обратной ипотеки: обратная ипотека на одну цель — предлагается некоторыми государственными и местными правительственными учреждениями, а также некоммерческими организациями; собственная обратная ипотека — частные займы; и обратная ипотека с федеральным страхованием, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM).

Если вы получаете обратную ипотеку любого вида, вы получаете ссуду под залог собственного капитала вашего дома.Вы сохраняете право собственности на свой дом. Однако вместо ежемесячных выплат по ипотеке вы получаете аванс на часть собственного капитала. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом и, как правило, не влияют на ваши льготы по социальному обеспечению или программе Medicare. Когда последний выживший заемщик умирает, продает дом или больше не живет в доме в качестве основного места жительства, ссуду необходимо вернуть. В определенных ситуациях супруг (а), не имеющий займов, может остаться дома. Вот некоторые моменты, которые следует учитывать при обратной ипотеке:

• Есть комиссии и прочие расходы .Обратные ипотечные кредиторы обычно взимают комиссию за оформление и другие расходы по закрытию, а также плату за обслуживание в течение срока действия ипотеки. Некоторые также взимают взносы по ипотечному страхованию (для HECM с федеральным страхованием).
• Ваша задолженность со временем увеличится . По мере того, как вы получаете деньги через обратную ипотеку, ежемесячные проценты добавляются к остатку вашей задолженности. Это означает, что сумма вашей задолженности растет по мере того, как проценты по кредиту со временем увеличиваются.
• Процентные ставки могут меняться со временем .Большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные ставки, которые привязаны к финансовому индексу и меняются вместе с рынком. Ссуды с переменной процентной ставкой, как правило, дают вам больше возможностей для получения денег через обратную ипотеку. Некоторые обратные ипотечные кредиты — в основном HECM — предлагают фиксированные ставки, но они, как правило, требуют, чтобы вы брали кредит в виде единовременной выплаты при закрытии. Часто общая сумма, которую вы можете взять в долг, меньше, чем вы могли бы получить по ссуде с переменной ставкой.
• Проценты не подлежат налогообложению каждый год .Проценты по обратной ипотеке не подлежат вычету из налоговой декларации до тех пор, пока ссуда не будет выплачена частично или полностью.
• Вы должны оплатить другие расходы, связанные с вашим домом . При обратной ипотеке вы сохраняете право собственности на свой дом. Это означает, что вы несете ответственность за уплату налогов на имущество, страховку, коммунальные услуги, топливо, техническое обслуживание и другие расходы. И, если вы не платите налоги на недвижимость, не имеете страховку домовладельца или не обслуживаете свой дом, кредитор может потребовать от вас погашения кредита.При подаче заявления на ипотеку требуется финансовая оценка. В результате ваш кредитор может потребовать «отложенную» сумму для уплаты налогов и страховки во время ссуды. «Зарезервированный» уменьшает сумму средств, которую вы можете получить в платежах. Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своего дома.
• Что происходит с вашим супругом? С кредитами HECM, если вы подписали кредитные документы, а ваш супруг (а) не подписал (а), в определенных ситуациях ваш супруг (а) может продолжать жить в доме даже после вашей смерти, если он или она платит налоги и страховку и продолжает содержать имущество. .Но ваш супруг перестанет получать деньги от HECM, поскольку он или она не участвовали в кредитном соглашении.
• Что оставить наследникам? Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников. В большинстве обратных ипотечных кредитов есть так называемая оговорка о «невозможности регресса». Это означает, что вы или ваше имущество не можете быть должны больше, чем стоимость вашего дома, когда наступает срок выплаты кредита и дом продается. С HECM, как правило, если вы или ваши наследники хотите выплатить ссуду и сохранить дом, а не продать его, вам не придется платить больше, чем оценочная стоимость дома.

Виды обратной ипотеки

При рассмотрении вопроса о том, подходит ли вам обратная ипотека, также подумайте, какой из трех типов обратной ипотеки может лучше всего соответствовать вашим потребностям.

Единственная обратная ипотека — наименее затратный вариант. Их предлагают некоторые государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, но они доступны не везде. Эти ссуды могут использоваться только для одной цели, которую указывает кредитор.Например, кредитор может сказать, что ссуду можно использовать только для оплаты ремонта дома, улучшений или налогов на недвижимость. Большинство домовладельцев с низким или умеренным доходом могут претендовать на эти ссуды.

Собственная обратная ипотека — это частные ссуды, обеспеченные компаниями, которые их разрабатывают. Если вы владеете более дорогим домом, вы можете получить более крупный ссуду за счет собственной обратной ипотеки. Так что, если ваш дом имеет более высокую оценочную стоимость и у вас небольшая ипотека, вы можете претендовать на получение дополнительных средств.

Конверсионная ипотека домашнего капитала (HECM) — это обратная ипотека с федеральным страхованием, выданная Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиты HECM можно использовать для любых целей.

HECM и патентованная обратная ипотека могут быть дороже, чем традиционные жилищные ссуды, а первоначальные затраты могут быть высокими. Это важно учитывать, особенно если вы планируете остаться дома ненадолго или занять небольшую сумму.Размер займа с помощью HECM или частной обратной ипотеки зависит от нескольких факторов:

• Ваш возраст
• тип обратной ипотеки, которую вы выбираете
• оценочная стоимость вашего дома
• текущих процентных ставок и
• финансовая оценка вашего желания и способности платить налоги на недвижимость и страхование домовладельца.

В целом, чем вы старше, тем больше у вас капитала и чем меньше вы должны по нему, тем больше денег вы можете получить.

Перед подачей заявления на HECM вы должны встретиться с консультантом из независимого утвержденного правительством жилищного консультационного агентства. Некоторым кредиторам, предлагающим частную обратную ипотеку, также требуется консультация.

Консультант должен объяснить стоимость ссуды и финансовые последствия. Консультант также должен объяснить возможные альтернативы HECM — например, правительственные и некоммерческие программы или одноцелевую или частную обратную ипотеку. Консультант также должен помочь вам сравнить стоимость различных типов обратной ипотеки и рассказать, как различные варианты оплаты, комиссии и другие расходы влияют на общую стоимость ссуды с течением времени.Вы можете посетить HUD для получения списка консультантов или позвонить в агентство по телефону 1-800-569-4287. Консультационные агентства обычно взимают плату за свои услуги, часто около 125 долларов. Этот сбор может быть оплачен из средств займа, и вам не могут отказать, если вы не можете себе этого позволить.

Для HECM, как правило, нет особых требований к доходу. Однако кредиторы должны провести финансовую оценку при принятии решения об утверждении и закрытии вашего кредита. Они оценивают ваше желание и способность выполнять свои обязательства и требования по ипотеке.Основываясь на результатах, кредитор может потребовать, чтобы средства были отложены из средств ссуды для оплаты таких вещей, как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и страхование от наводнения (если применимо). Если это не требуется, вы все равно можете согласиться с тем, что ваш кредитор оплатит эти предметы. Если у вас есть «зарезервированный» или вы соглашаетесь с тем, чтобы кредитор производил эти платежи, эти суммы будут вычтены из суммы, полученной вами в виде займа. Вы по-прежнему несете ответственность за содержание собственности.

HECM позволяет выбрать один из нескольких вариантов оплаты:

• один вариант выплаты — это доступно только с фиксированной ставкой кредита и обычно предлагает меньше денег, чем другие варианты HECM.
• вариант «срок» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за определенное время.
• вариант «владения» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за все время, пока вы живете в своем доме.
• кредитная линия — это позволяет вам в любое время использовать средства по ссуде в выбранных вами суммах до тех пор, пока вы не израсходуете кредитную линию. Этот вариант ограничивает размер процентов, взимаемых по вашему кредиту, потому что вы должны проценты по кредиту, который вы используете.
• комбинация ежемесячных платежей и кредитной линии.

Вы можете изменить способ оплаты за небольшую плату.

HECM обычно дают вам более крупные ссуды при более низкой общей стоимости, чем собственные ссуды. В программе HECM заемщик, как правило, может проживать в доме престарелых или другом медицинском учреждении до 12 месяцев подряд, прежде чем ссуду необходимо будет погасить. Налоги и страховка по-прежнему должны быть оплачены по кредиту, и ваш дом должен поддерживаться в хорошем состоянии.

Для HECM существует ограничение на то, сколько вы можете вынести в первый год.Ваш кредитор рассчитает, сколько вы можете занять, исходя из вашего возраста, процентной ставки, стоимости вашего дома и вашей финансовой оценки. Эта сумма называется вашим «начальным лимитом основного долга».

Как правило, вы можете снять до 60 процентов от вашего первоначального основного лимита в первый год. Однако есть исключения.

Покупка обратной ипотеки

Если вы подумываете об обратной ипотеке, присмотритесь к ней. Решите, какой тип обратной ипотеки может вам подойти.Это может зависеть от того, что вы хотите делать с деньгами. Сравните варианты, условия и комиссионные от различных кредиторов. Узнайте как можно больше об обратной ипотеке, прежде чем поговорить с консультантом или кредитором. И задавайте множество вопросов, чтобы убедиться, что обратная ипотека может работать на вас — и что вы получаете подходящий вариант.

Вот что следует учитывать:

• Хотите получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома или налога на недвижимость? Если да, узнайте, имеете ли вы право на получение каких-либо недорогих одноцелевых ссуд в вашем районе.Сотрудники местного агентства по проблемам старения могут знать о программах в вашем районе. Найдите ближайшее агентство по вопросам старения на сайте Eldercare.gov или позвоните по телефону 1-800-677-1116. Спросите о программах «ссуды или гранта для ремонта или улучшения дома», «отсрочки налога на имущество» или «отсрочки налога на имущество» и как подать заявку.
• Вы живете в более дорогом доме? Возможно, вы сможете занять больше денег с помощью собственной обратной ипотеки. Но чем больше вы занимаетесь, тем выше будете платить.Вы также можете рассмотреть вопрос о ссуде HECM. Консультант HECM или кредитор могут помочь вам сравнить эти типы ссуд, чтобы увидеть, что вы получите и сколько это стоит.
• Сравните комиссию и стоимость . Это стоит повторить: присмотритесь к магазинам и сравните стоимость имеющихся ссуд. В то время как премия по ипотечному страхованию обычно одинакова от кредитора к кредитору, большинство расходов по ссуде, включая комиссию за выдачу кредита, процентные ставки, затраты на закрытие сделки и комиссию за обслуживание, варьируются в зависимости от кредитора.
• Разберитесь в общих расходах и погашении кредита . Попросите консультанта или кредитора объяснить ставки Общей годовой стоимости кредита (TALC): они показывают прогнозируемую среднюю годовую стоимость обратной ипотеки, включая все подробные расходы. И независимо от того, какой тип обратной ипотеки вы рассматриваете, необходимо понять все причины, по которым ваш кредит может потребоваться погасить, до того, как вы его планируете.

Будьте осторожны при продаже обратной ипотеки

Подходит ли вам обратная ипотека? Только вы можете решить, что работает в вашей ситуации.Вам может помочь консультант из независимого утвержденного правительством агентства по жилищным вопросам. Но продавец вряд ли станет лучшим помощником в выборе того, что работает для вас. Это особенно верно, если он или она ведет себя так, как будто обратная ипотека — это решение всех ваших проблем, подталкивает вас взять ссуду или имеет идеи, как вы можете потратить деньги из обратной ипотеки.

Например, некоторые продавцы могут попытаться продать вам такие вещи, как услуги по благоустройству дома, но затем предложат обратную ипотеку как простой способ их оплаты.Если вы решили, что вам нужны улучшения в доме, и считаете, что обратная ипотека — это способ заплатить за них, присмотритесь, прежде чем выбирать конкретного продавца. Затраты на улучшение вашего дома включают не только стоимость выполняемых работ, но также расходы и сборы, которые вы заплатите, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы обратной ипотеки могут предложить способы инвестирования денег из вашей обратной ипотеки — даже заставляя вас покупать другие финансовые продукты, такие как аннуитет или страхование на случай длительного ухода.Сопротивляйтесь этому давлению. Если вы купите такие финансовые продукты, вы можете потерять деньги, полученные от обратной ипотеки. Вам не нужно покупать какие-либо финансовые продукты, услуги или инвестиции, чтобы получить обратную ипотеку. Фактически, в некоторых ситуациях требовать от вас покупки других продуктов для получения обратной ипотеки является незаконным.

Некоторые продавцы пытаются ускорить процесс. Прежде чем что-либо подписывать, остановитесь и посоветуйтесь с консультантом или кем-то, кому вы доверяете. Обратная ипотека может быть сложной задачей, и в ней не стоит торопиться.

Итог: если вы не понимаете стоимость или особенности обратной ипотеки, уходите. Если вы чувствуете давление или необходимость завершить сделку — уходите. Проведите небольшое исследование и найдите консультанта или компанию, в которой вы чувствуете себя комфортно.

Ваше право на отмену

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть не менее трех рабочих дней после закрытия, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение договора». Для отмены вы должны письменно уведомить кредитора.Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что и когда получил кредитор. Сохраните копии вашей переписки и любых приложений. После отмены у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги, которые вы заплатили за финансирование.

Если вы подозреваете мошенничество или что кто-то, участвующий в сделке, может нарушать закон, сообщите об этом консультанту, кредитору или обслуживающему вас лицу. Затем подайте жалобу в Федеральную торговую комиссию, в офис генерального прокурора вашего штата или в орган банковского регулирования вашего штата.

Подходит ли вам обратная ипотека — большой вопрос. Рассмотрим все варианты. Вы можете претендовать на менее дорогостоящие альтернативы. Следующие организации имеют дополнительную информацию:

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Программа HECM

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Бюро финансовой защиты прав потребителей

Рассматриваете обратную ипотеку?

1-855-411-CFPB (1-855-411-2372)

Фонд AARP

Образовательный проект по обратной ипотеке

1-800-209-8085

Как вычесть обратный процент по ипотеке и другие расходы

Как и в случае обычной ипотеки, некоторые расходы, связанные с получением обратной ипотеки, не облагаются налогом, как и любые процентные платежи, которые может произвести заемщик.

Например, могут быть востребованы сборы за оформление обратной ипотеки и любые брокерские сборы, — говорит Джо Диаз, владелец American Essential Services, компании по подготовке налогов, расположенной в Киссимми, Флорида.

И, продолжает он, если брокер предоставляет заемщику «скидку» на процентную ставку по кредиту в обмен на «точку дисконтирования», которая также подлежит налогообложению.

Вот как это работает: ипотечный брокер дает заемщику ссуду по «номинальной» ставке банка, ставке, по которой брокеру не нужно платить комиссию, чтобы «купить» ссуду в банке.

Однако заемщик может запросить более низкую «номинальную» (процентную) ставку. В этом случае брокер снизит ставку, но взимает с заемщика предоплату или «баллы», и эти баллы не облагаются налогом.

Можно вычесть нематериальные налоги

Кроме того, обратная ипотека в некоторых штатах, например, во Флориде, также может требовать «нематериального сбора».

«Главное, чтобы заемщик сохранил свой окончательный отчет о расчетах (в котором перечислены различные сборы), когда они закрываются, на случай, когда придет время уплаты налогов», — говорит Диас.«Иногда IRS не сообщает обо всем правильно, и вам нужно собрать всех своих уток подряд».

Все эти вычеты могут быть перечислены в Списке А из 1040, говорит он.

Хотя одним из преимуществ получения обратной ипотеки является отсутствие ежемесячного платежа, тем, кто хочет контролировать свой баланс, следует подумать о выплате процентов. Однако важно отметить, что это не означает, что заемщик может претендовать на проценты, начисляемые по ссуде, если они не выплатят ее.

Вот что сообщает IRS: «Любые проценты (включая скидку при первоначальном выпуске), начисленные на обратную ипотеку, не подлежат вычету, пока вы не заплатите ее, что обычно происходит при полной выплате ссуды».

Если вы все же платите проценты, это честная игра для налоговых вычетов.

Платежи должны применяться для вычета процентов

«Если вы не производите платеж, налоговая служба не будет получать отчет от отдела обслуживания обратных ипотечных кредитов о выплате процентов», — пояснил Диас.«Чтобы потребовать проценты, вы должны произвести платеж».

В другом сценарии, когда заемщик не решает производить какие-либо платежи по обратной ипотечной ссуде в счет начисленных процентов, наследник этого лица может потребовать сумму процентов, уплаченных по ссуде.

«Если наследники выплатят проценты по обратной ипотеке после смерти заемщика, они могут потребовать ее в тот год, когда они ее выплатят», — говорит Майкл Дарретт, бухгалтер-консультант Liberty Tax Services в Чикаго, штат Иллинойс.

Но, добавляет он, все еще есть ограничения, поскольку сумма процентов не может превышать 100 000 долларов.Это предел суммы долга, который можно рассматривать в качестве долга собственного капитала, и именно так IRS рассматривает обратные ипотечные ссуды.

Порядок выплаты процентов

Также следует иметь в виду, что предоплата по обратным ипотечным кредитам применяется к остатку по ссуде в определенном порядке: во-первых, к начисленным взносам по ипотечному страхованию; во-вторых, на начисленную ежемесячную плату за обслуживание; в-третьих, на начисленные проценты; и, наконец, к остатку основного баланса.

Когда заемщики по обратной ипотеке производят платежи, им выдается выписка 1098, которая обычно создается при частичном или полном погашении обратной ипотечной ссуды.

Эти отчеты о процентах с разбивкой по сумме премий по ипотечному страхованию и процентов, фактически уплаченных заемщиком в течение предыдущего календарного года, создаются и отправляются заемщикам в январе каждого года и могут использоваться для целей подачи налоговой декларации.

Часто задаваемые вопросы о удержании процентов

Как обратная ипотека влияет на ваши налоги?

Обратная ипотека — это не доход, это заемные деньги, как и любой другой заем. Заемщикам необходимо проконсультироваться со своим CPA / налоговым специалистом в своих обстоятельствах.

Вы получаете 1098 на обратный процент по ипотеке?

Вы получаете 1098, но только тогда, когда проценты действительно выплачиваются. Для получения дополнительной информации по налоговым вопросам заемщикам следует проконсультироваться со своим CPA / налоговым специалистом в зависимости от их обстоятельств.

Считается ли обратная ипотека доходом?

Средства, полученные по обратной ипотеке, являются заемными; они не являются трудовым доходом.

Вычитаются ли какие-либо расходы по обратному ипотечному кредиту?

Обратная ипотека — это жилищный кредит, как и любой другой.Чтобы определить точную возможность вычета каких-либо конкретных расходов, заемщикам следует проконсультироваться со своим CPA / налоговым специалистом в их собственных обстоятельствах.

Кто платит налог на недвижимость по обратной ипотеке?

Вы всегда являетесь владельцем дома и несете ответственность за уплату налогов, страховку и содержание имущества.

Эксперты All Reverse Mortgage® готовы ответить на ваши вопросы, но мы не можем дать конкретных налоговых советов. Всегда обращайтесь к своему проверенному налоговому специалисту, чтобы получить совет по вашим личным налогам.

См. Также:

Обратные налоговые вычеты по ипотеке

Заявление об ограничении ответственности: Alpha Mortgage Reverse Division не является налоговым консультантом и не предлагает налоговых консультаций. Мы рекомендуем потребителям проконсультироваться с лицензированными налоговыми специалистами относительно потенциальных налоговых вычетов, связанных с обратной закладной. Информация на этой странице могла измениться с момента ее публикации. Уточните любую из приведенных ниже тем у своего налогового консультанта.

Что касается налоговых вычетов, обратная ипотека предлагает те же преимущества, что и традиционная ипотека.Однако могут быть некоторые ключевые отличия. А именно, начисленные проценты по обратной ипотеке могут быть вычтены только после их выплаты. Это может быть верно и для традиционной ипотеки, но поскольку заемщики по обратной ипотеке обычно не производят платежи по своей ссуде, получить налоговый вычет может быть немного сложнее.

Обратные налоговые вычеты по ипотеке — основы

1. Обычно вы можете вычесть только уплаченные вами проценты. Таким образом, если вы не производили никаких выплат в счет начисленных процентов по ипотеке, вам, возможно, нечего будет вычитать.Даже если вы ничего не платите в счет основной суммы долга, если вам удастся выплачивать проценты каждый год, вы сможете получить налоговый вычет.

2. Во-вторых, следует иметь в виду, что вычет процентов по обратному кредиту может быть разрешен только на определенную часть поступлений по ипотеке. Другими словами, вычитаемый процент может зависеть от того, на что вы использовали платежи.

Согласно Журналу финансового планирования, налогоплательщик может вычесть проценты, уплаченные только на определенные части ссуды, такие как части, используемые для строительства, приобретения или существенного улучшения заложенного жилья.(источник: http://www.fpanet.org/journal/BetweentheIssues/LastMonth/Articles/TheTaxationofReverseMortgages/)

Кроме того, могут быть вычтены проценты, начисленные и выплаченные по частям поступлений от ипотеки, которые идут на рефинансирование ранее существовавшей задолженности по приобретению. Здесь все становится немного сложнее, поэтому обязательно обсудите эти моменты со своим налоговым специалистом.

3. Как правило, премии по ипотечному страхованию не подлежат налогообложению при обратной ипотеке.Однако могут быть некоторые случаи, когда часть премии по ипотечному страхованию может быть вычтена при определенных обстоятельствах. Подробности уточняйте у своего налогового специалиста.

4. Что касается выплаты баллов по обратному ипотечному кредиту, некоторые из них могут подлежать вычету, если они удовлетворяют определенным установленным законом критериям или критериям IRS. Опять же, посоветуйтесь со своим налоговым специалистом.

Обратная ипотека против ссуды на покупку собственного капитала против HELOC: в чем разница?

Обратная ипотека против ссуды под залог собственного капитала vs.HELOC: Обзор

Если вы являетесь домовладельцем и вам не менее 62 лет, вы можете конвертировать свой собственный капитал в наличные для оплаты расходов на проживание, здравоохранения, ремонта дома или чего-то еще, что вам нужно. Это вариант обратной ипотеки; однако у домовладельцев есть другие варианты, включая ссуды под залог жилья и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC).

Все три позволяют вам использовать свой собственный капитал без необходимости продавать или переезжать из дома. Однако это разные кредитные продукты, и стоит разобраться в ваших возможностях, чтобы вы могли решить, какой из них лучше для вас.

Ключевые выводы

• В отличие от первой ипотеки, когда вы делаете ежемесячные платежи кредитору, с обратной ипотекой кредитор платит вам.
• В конце концов, обратный ипотечный кредитор продает дом, чтобы вернуть деньги, выплаченные домовладельцу, а оставшийся капитал переходит вам или вашим наследникам.
• Ссуда ​​под залог собственного капитала включает единовременный платеж, который выплачивается регулярными платежами для покрытия основной суммы долга и процентов (обычно по фиксированной ставке).
• Как и кредитные карты, HELOCs позволяют использовать кредитную линию тогда, когда она вам нужна, и платить проценты только за то, что вы используете.
• Все три долговых инструмента имеют преимущества и недостатки, которые домовладельцы должны учитывать, чтобы определить, какой из них им подходит.

Обратная ипотека

Обратная ипотека работает иначе, чем форвардная ипотека: вместо того, чтобы вы платили кредитору, кредитор производит платежи вам на основе процента от стоимости вашего дома.Со временем ваш долг увеличивается — по мере того, как вам производятся выплаты и начисляются проценты — а ваш капитал уменьшается, поскольку кредитор покупает его все больше и больше.

Вы продолжаете удерживать право собственности на свой дом, но как только вы выезжаете из дома более чем на год, продаете его или умираете — или перестаете платить налоги на недвижимость или страховку, или дом приходит в негодность — ссуда подлежит оплате. Кредитор продает дом, чтобы вернуть вам выплаченные деньги (а также комиссионные). Любой капитал, оставшийся в доме, переходит к вам или вашим наследникам.

Внимательно изучите типы обратной ипотеки и убедитесь, что вы выбрали тот, который лучше всего подходит для ваших нужд. Внимательно изучите шрифт, напечатанный мелким шрифтом, с помощью юриста или налогового консультанта, прежде чем входить в систему. Мошенничество с обратным ипотечным кредитованием, стремящееся украсть капитал вашего дома, часто нацелено на пожилых людей. ФБР рекомендует не отвечать на нежелательные рекламные объявления, с подозрением относиться к людям, утверждающим, что они могут предоставить вам бесплатное жилье, и не принимать платежи от частных лиц за дом, который вы не купили.

Обратите внимание, что если имена обоих супругов указаны в ипотеке, банк не может продать дом до тех пор, пока не умрет оставшийся в живых супруг или пока не возникнут перечисленные выше ситуации с налогом, ремонтом, страховкой, переездом или продажей дома. Пары должны тщательно изучить вопрос о переживших супругах, прежде чем соглашаться на обратную ипотеку.

Могут быть и другие недостатки, в том числе высокие затраты на закрытие и возможность того, что ваши дети не унаследуют семейный дом. Проценты по обратной ипотеке обычно накапливаются до ее прекращения.

Заем под залог собственного капитала

Как и обратная ипотека, ссуда под залог собственного капитала позволяет вам конвертировать свой собственный капитал в наличные. Он работает так же, как и ваша основная ипотека — фактически, ссуда под залог собственного капитала также называется второй ипотекой. Вы получаете ссуду в виде единовременного платежа и регулярно вносите платежи в счет погашения основной суммы долга и процентов, которые обычно представляют собой фиксированную ставку. Но в отличие от обратной ипотеки, вам не обязательно быть 62 года, чтобы ее получить.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

С кредитной линией собственного капитала (HELOC) у вас есть возможность заимствовать до утвержденного кредитного лимита по мере необходимости.В этом отношении HELOC больше похож на кредитную карту.

При стандартной ссуде под залог собственного капитала вы платите проценты на всю сумму ссуды, но с помощью HELOC вы платите проценты только на деньги, которые вы фактически снимаете.

Фиксированная процентная ставка по жилищному кредиту означает, что вы всегда знаете, какой будет ваш платеж, в то время как переменная ставка по HELOC означает, что сумма платежа варьируется.

В настоящее время проценты, которые вы платите по ссудам под залог недвижимости и HELOC, не подлежат налогообложению, если вы не используете деньги для ремонта дома или аналогичной деятельности в резиденции, обеспечивающей ссуды.До Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года проценты по долгу за счет собственного капитала полностью или частично вычитались из налогооблагаемой базы. Обратите внимание, что это изменение относится к налоговым годам с 2018 по 2025 год.

Вдобавок — и это важная причина сделать этот выбор — ссудой под залог собственного капитала ваш дом остается активом для вас и ваших наследников. Однако важно отметить, что ваш дом выступает в качестве залога, поэтому вы рискуете потерять его из-за потери права выкупа, если вы не выплатите ссуду.

Ключевые отличия

Обратные ипотечные кредиты, ссуды на недвижимость и HELOCs — все это позволяет вам конвертировать свой собственный капитал в наличные.Однако они различаются с точки зрения выплаты и погашения, а также требований, таких как возраст, собственный капитал, кредит и доход. Основываясь на этих факторах, вот основные различия между тремя типами кредитов.

Выплата

• Обратная ипотека : ежемесячные платежи, единовременная выплата, кредитная линия или их комбинация
• Кредит под залог жилого фонда : единовременный платеж
• HELOC : по мере необходимости, до предварительно утвержденного кредитного лимита — поставляется с кредитной или дебетовой картой или чековой книжкой.

Выплата

• Обратная ипотека (отсроченное погашение) ссуды подлежат выплате, как только заемщик становится просроченным по налогам на имущество или страхованию или при других определенных обстоятельствах.
• Ссуды под залог собственного капитала включают ежемесячные платежи в течение определенного периода времени с фиксированной процентной ставкой.
• HELOC включают ежемесячные платежи в зависимости от суммы займа и текущей процентной ставки.

Требования к возрасту и справедливости

• Обратная ипотека : должно быть не менее 62 лет, дом должен полностью принадлежать или иметь небольшой остаток по ипотеке
• Заем под собственный капитал : без возрастных требований и должно составлять не менее 20% собственного капитала в доме
• HELOC : без возрастных требований и должно иметь не менее 20% собственного капитала в доме

Кредитный и доходный статус

• Обратная ипотека : нет требований к доходу, но некоторые кредиторы могут проверить, можете ли вы своевременно и в полном объеме вносить текущие платежи за недвижимость, такие как налоги на недвижимость и страхование
• Кредит под залог собственного капитала : хороший кредитный рейтинг и подтверждение стабильного дохода, достаточного для выполнения всех финансовых обязательств
• HELOC : хороший кредитный рейтинг и подтверждение стабильного дохода, достаточного для выполнения всех финансовых обязательств

Налоговые льготы

• Обратная ипотека : нет, пока кредит не истечет
• Ссуда ​​под залог собственного капитала : для налоговых лет с 2018 по 2025 год, вычитаются только проценты, если деньги были потрачены на определенные цели — на покупку, строительство или существенное улучшение дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду
• HELOC : то же, что и для жилищного кредита

Особенности

Обратные ипотечные кредиты, ссуды на недвижимость и HELOCs — все это позволяет вам конвертировать свой собственный капитал в наличные.Итак, как решить, какой тип кредита вам подходит?

В общем, обратная ипотека считается лучшим выбором, если вы ищете долгосрочный источник дохода и не возражаете, что ваш дом не будет частью вашего имения. Однако, если вы состоите в браке, убедитесь, что права пережившего супруга ясны.

Либо ссуда под залог недвижимости, либо HELOC считается лучшим вариантом, если вам нужны краткосрочные деньги, вы сможете производить ежемесячные выплаты и предпочитаете сохранить свой дом.Оба варианта сопряжены со значительными рисками и преимуществами, поэтому внимательно изучите варианты, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Налоговые последствия обратной ипотеки

Если вы подумываете об обратной ипотеке, вы, возможно, задаетесь вопросом о налоговых последствиях обратной ипотеки и о том, подлежат ли налогообложению получаемые вами деньги. Обратные ипотечные кредиты позволяют пожилым домовладельцам конвертировать капитал своего дома в денежные средства в течение пенсионных лет, используя их для получения дополнительного дохода, финансирования ремонта и обслуживания дома или покрытия других расходов.

Одна из причин их обращения? Они предлагают дополнительный денежный поток, как ипотечный кредит, но не должны выплачиваться до тех пор, пока заемщик не умрет, не продаст дом или не переедет. Но именно это делает их сложным финансовым продуктом для управления во время налогового сезона.

5 налоговых последствий обратной ипотеки

Хорошая новость в том, что деньги, которые вы получаете от обратной ипотеки, не считаются налогооблагаемым доходом. Но это не означает, что для вас как заемщика или ваших наследников нет никаких налоговых последствий.Ниже мы расскажем о плюсах и минусах обратной ипотеки, чтобы помочь вам спланировать будущее.

1. Обратный ипотечный доход
2. Право на участие в программе социального обеспечения и медицинской помощи
3. Прирост капитала
4. Выплата процентов по ипотеке
5. Налоги на недвижимость

1. Обратный ипотечный доход

Деньги, полученные по обратной ипотеке, не подлежат налогообложению. В глазах IRS средства считаются поступлениями от займа, а не доходом.Этот налоговый режим аналогичен режиму выплаты других средств, которые необходимо вернуть, например, стандартной ссуды или кредитной линии на покупку жилья, или индивидуальной ссуды.

2. Право на участие в программе социального обеспечения и медицинской помощи

Поскольку поступления от обратной ипотечной ссуды не считаются доходом, они не повлияют на пенсию по социальному обеспечению или льготы по программе Medicare. Тем не менее, они могут повлиять на льготы, основанные на необходимости, такие как Supplemental Security Income (SSI) или Medicaid.

Это не проблема, если вы намереваетесь сразу же использовать поступления от обратной ипотечной ссуды, согласно Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов (NRMLA), которая гласит: «Средства, которые вы сохраняете, считаются активом и могут повлиять на право на получение помощи.”

Например, если вы одолжите 5000 долларов по обратной ипотеке на ремонт дома и потратите их в том же месяце, ваш SSI не пострадает. Однако, если вы храните деньги на своем банковском счете, они считаются активом, что может лишить вас права на получение пособий, основанных на необходимости.

3. Прирост капитала

Одно из самых важных последствий обратного налога на ипотеку связано с налогом на прирост капитала. Налог на прирост капитала — это налоги, которые вы платите при продаже основных средств, таких как недвижимость, акции или другие инвестиции.Обычно, когда вы продаете инвестицию, вы платите налоги с разницы между продажной ценой и вашей базовой ценой (обычно той, которую вы заплатили за нее).

IRS допускает специальное исключение, когда вы продаете свое основное место жительства. Если вы владели домом и использовали его в качестве основного места жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет, вы можете исключить от прироста капитала от до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную регистрацию).

Одним из недостатков обратной ипотеки является то, что могут возникнуть сложности, если остаток по ипотеке превышает цену продажи дома.В этом случае прощается разница между остатком по кредиту и продажной ценой. Прощенная сумма считается дополнительной выручкой от продажи вашего дома.

Пример:

Допустим, вы купили свой дом за 400 000 долларов в 1989 году и продали его за 650 000 долларов сегодня. У вас будет 250 000 долларов прироста капитала, ни одна из которых не будет облагаться налогом из-за исключения продажи жилья на прирост капитала.

Но предположим, что вы взяли обратную ипотеку на тот же дом и в настоящее время задолжали 700 000 долларов.После продажи вашего дома вам будет прощено 50 000 долларов по обратной ипотеке. Помимо прибыли в размере 250 000 долларов от повышения стоимости жилья, у вас также есть 50 000 долларов «прибыли» от прощения ссуды, что в сумме составляет 300 000 долларов в виде прироста капитала. Только 250 000 долларов из этой суммы будут исключены, что означает, что вы должны будете платить налог на прирост капитала с оставшихся 50 000 долларов, даже если вы уйдете с продажи без денег в кармане.

4. Выплата процентов по ипотеке

Для некоторых людей одним из преимуществ домовладения является списание налогов с процентов, уплаченных по традиционной ипотеке.Но это не всегда так с обратной ипотекой, потому что вы не вносите ежемесячные платежи по ипотеке, а остаток по вашей ссуде увеличивается каждый месяц, поскольку к основной сумме добавляются расходы по обратной ипотеке. Это означает, что проценты по обратной ипотеке не подлежат вычету, пока вы не выплатите их, что обычно происходит при полной выплате ссуды.

Даже в этом случае получить налоговую выгоду от вычета может быть сложно. Это связано с тем, что Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA) от 2017 года изменил правила вычета процентов по ссуде под залог недвижимости.В настоящее время вы можете вычесть проценты только по долгу, который используется для покупки, строительства или существенного улучшения дома. Таким образом, если вы возьмете обратную ипотеку для ремонта своей кухни, вы сможете вычесть проценты при последующей продаже дома и погасить обратную ипотеку. Если вы используете обратную ипотечную выручку для покрытия других расходов на проживание; это не франшиза.

Пример:

Супружеская пара использует обратную ипотеку для покупки нового уменьшенного дома для выхода на пенсию, и они используют средства ни для каких других целей.Двадцать лет спустя по обратной ипотеке были начислены проценты на сумму 250 000 долларов. Они продают дом, чтобы переехать в учреждение для престарелых, полностью выплачивая обратную ипотеку. В этот момент все 250 000 долларов США подлежат вычету.

Также имейте в виду, что IRS ограничивает вычеты по ипотечным кредитам процентами, выплаченными по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов. Если основной баланс обратной ипотеки превышает 750 000 долларов, вычет процентов будет ограничен.

5. Налог на имущество

Вы по-прежнему несете ответственность за уплату налога на недвижимость, пока у вас есть обратная ипотека.Фактически, одним из обратных требований к ипотеке является своевременная оплата налогов на недвижимость и страхование домовладельцев. Ваш обратный ипотечный кредитор может:

• Позволяет производить прямые выплаты в страховую компанию и налоговый орган
• Отложите часть средств по ссуде, чтобы помочь вам уплатить прямой налог на имущество и страховые выплаты
• Поместите часть средств по кредиту на резервный счет и уплатите налог на имущество и страховые выплаты от вашего имени

Независимо от того, платите ли вы налоги на недвижимость напрямую или за вас их обрабатывает кредитор, вы можете вычесть их из своей налоговой декларации.Но, опять же, сложно определить, принесет ли вам выгода этот вычет.

Во-первых, вам необходимо перечислить вычеты в Таблице A, то есть ваши общие детализированные вычеты, включая медицинские расходы, проценты по ипотеке, государственные и местные налоги и благотворительные взносы, должны быть больше, чем ваш доступный стандартный вычет. Поскольку TCJA увеличил стандартный вычет для всех статусов подачи, только около 11% налогоплательщиков перечисляют вычеты.

TCJA также ограничивает сумму государственных и местных налогов, которые вы можете вычесть, до 10 000 долларов США (5 000 долларов США при отдельной регистрации в браке).Сюда входят налоги на имущество, государственные и местные налоги на прибыль, а также налог с продаж (если в вашем штате нет подоходного налога).

Часто задаваемые вопросы: Что такое обратная ипотека

Каким образом облагаются налогом деньги, полученные по обратной ипотеке?

Деньги, полученные от обратной ипотеки, не являются налогооблагаемым доходом. Правила обратного ипотечного кредитования IRS рассматривают средства как поступления от займа, а не как доход.

Что произойдет, если я захочу продать свой дом, но его стоимость будет меньше, чем обратная ипотека?

Продать дом по обратной ипотеке просто, если стоимость дома больше, чем остаток по ипотеке.Продайте дом, выплатите обратную ипотеку и положите разницу в карман. Но если стоимость вашего дома упала ниже суммы вашей задолженности, кредитор примет 95% оценочной стоимости дома или весь остаток по кредиту, в зависимости от того, что меньше.

Возможно, вам придется провести короткую продажу — продать свой дом за меньшую сумму, чем задолженность — если вам нужно продать, когда ваш дом оценивается меньше, чем вы должны. Проблема в том, что любой агент по недвижимости, с которым вы работаете, должен будет получить разрешение кредитора выставить дом на сумму меньше, чем остаток по ипотеке, а кредитор может потребовать оценку, прежде чем согласиться на листинг.Это одна из ловушек обратной ипотеки: продажа дома без покрытия по обратной ипотеке обычно занимает много времени и является сложной задачей.

Вычитаются ли проценты по обратному налогу на ипотеку?

Вы можете вычесть проценты по обратной ипотеке только после ее выплаты. Поскольку большинство обратных ипотечных кредитов не выплачиваются до тех пор, пока дом не будет продан или пока заемщик не умрет, вы можете никогда не воспользоваться налоговым вычетом.

Кроме того, проценты должны соответствовать другим правилам вычета процентов по ипотеке.Согласно действующему налоговому законодательству, задолженность по собственному капиталу вычитается только в том случае, если доходы от ссуды были использованы для покупки, строительства или существенного улучшения дома. Если вы использовали ссуду по какой-либо другой причине — например, для оплаты расходов на проживание, — проценты не вычитаются.

Это грабеж или хорошая идея? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Обратная ипотека может показаться заманчивой, если вы на пенсии и боретесь с расходами на фиксированный доход. Однако обратная ипотека может оказаться менее привлекательной при ближайшем рассмотрении.

Существует не только ряд случаев мошенничества с обратной ипотекой, но и кредиторы могут также взимать высокие комиссии и закрывать сделки, а заемщики должны платить за страхование ипотеки. Обратный ипотечный кредит также может иметь переменные процентные ставки, поэтому ваши общие расходы могут возрасти в будущем.

Если вы считаете, что обратная ипотека может помочь вам остаться в доме до выхода на пенсию, убедитесь, что вы понимаете риски и выгоды, чтобы вы могли принять более обоснованное решение.

Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотека — это вариант кредитования, который позволяет домовладельцам, которые выплатили всю или большую часть своей ипотеки, использовать свой собственный капитал. Фонды обратного ипотечного кредитования, которые доступны только для основного жилья и, как правило, для людей старше 62 лет, структурированы как паушальные суммы или кредитные линии, доступ к которым можно получить по мере необходимости.

При обратной ипотеке правомочный домовладелец занимает деньги под залог собственного капитала дома. Проценты начисляются ежемесячно, и нет необходимости выплачивать ссуду до тех пор, пока вы не переедете или не скончаетесь. Вместо этого начисленные проценты добавляются к остатку по кредиту, поэтому сумма увеличивается каждый месяц.

Если домовладелец съезжает до того, как ссуда будет погашена, есть годичное окно, чтобы закрыть ссуду. Если заемщик умирает, имение (или наследник имущества) должно выплатить ссуду, но не более, чем стоимость дома.

Существует три вида обратной ипотеки:

• Целевая обратная ипотека . Эти обратные ипотечные кредиты предлагаются государственными, местными и некоммерческими агентствами. Они должны использоваться для оплаты определенного предмета, одобренного кредитором. Обычно это наиболее доступный вид обратной ипотеки.
• Ипотека на конвертацию собственного капитала (HECM) . HECM — это обратная ипотека, застрахованная Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Это самый популярный вид обратной ипотеки, поскольку он не требует от заемщика дохода или медицинских требований.К тому же средства кредита можно использовать на любые цели, есть несколько вариантов оплаты.
• Собственная обратная ипотека . Собственная обратная ипотека предназначена для домов с более высокой стоимостью. Они не застрахованы на федеральном уровне и, следовательно, не взимают авансовых или ежемесячных взносов по ипотечному страхованию.

Обратная ипотека часто сопровождается высокими комиссиями и затратами на закрытие, а также потенциально дорогостоящими страховыми взносами по ипотеке. Для кредитов, равных 60% или менее от оценочной стоимости дома, эта премия обычно равна 0.5%. Однако, если обратная ипотека превышает 60% от стоимости дома, премия может увеличиться до 2,5% от суммы ссуды.

Хорошее против. Плохая обратная ипотека

Хотя обратная ипотека может показаться хорошим способом получить доступ к наличным деньгам в ваши золотые годы, важно понимать реалии этого типа ссуды. Вот как вы можете рассчитывать на выгоду от обратной ипотеки и на что обращать внимание, сравнивая этот вариант ссуды с другими альтернативами.

Хорошее

Если вы беспокоитесь о своей способности покрыть расходы на проживание или иным образом выполнить финансовые обязательства, обратная ипотека может предоставить вам необходимый спасательный плот.

• Домовладелец, которому в противном случае пришлось бы сократить размер, может использовать обратную ипотеку, чтобы остаться в своем доме.
• Поступления от ссуды можно использовать для полной выплаты существующей ипотеки, тем самым высвобождая средства для покрытия расходов на проживание.
• Заемщики, соблюдающие условия кредитования, не должны производить платежи до тех пор, пока они не переедут из дома или не скончаются.
• В отличие от пенсионного дохода от 401 (k) s и IRA, деньги, полученные посредством обратной ипотеки, не рассматриваются IRS как доход и, следовательно, не подлежат налогообложению.
• Если стоимость вашего дома упадет ниже обратного остатка по ипотечному кредиту, вашим наследникам придется заплатить только его стоимость, а не всю непогашенную сумму.
• Многие обратные ипотечные кредиты не имеют требований к доходу или кредиту.

Плохой

Однако для многих домовладельцев недостатки обратной ипотеки перевешивают преимущества. Рассмотрите эти риски, прежде чем брать обратную ипотеку против вашего дома.

• Существует ряд мошеннических схем с обратной ипотекой, которые преследуют пожилых людей, которым нужны деньги для покрытия расходов на проживание.
• Обратная ипотека предполагает дополнительные расходы, включая комиссию за оформление и ипотечное страхование до 2,5% от оценочной стоимости дома.
• Большинство процентных ставок являются переменными, что означает, что они могут со временем увеличиваться и еще больше увеличивать стоимость заимствования.
• Заемщики должны со временем увеличивать свою задолженность, потому что проценты начисляются на увеличивающийся остаток по ссуде, а не с ссуды, выплачиваемой с течением времени.
• В отличие от традиционных выплат по ипотеке, выплаты процентов по обратной ипотеке не подлежат налогообложению.
• Обратная ипотека может уменьшить вашу долю в вашем доме и, следовательно, наследство вашей семьи от вашего имущества.
• Обратные ипотечные кредиторы могут потребовать от заемщиков соблюдения строгих требований по содержанию дома для защиты стоимости недвижимости при перепродаже.
• Если вы не соблюдаете какое-либо из условий ссуды — не уплачиваете налог на недвижимость, не ведете надлежащий уход за домом и т. Д. — вам, возможно, придется досрочно выплатить ипотечный кредит.
• Аналогичным образом, несоблюдение условий обратной ипотеки может привести к дефолту и даже потере права выкупа.
• Средства от обратной ипотеки могут повлиять на право на получение пенсионного дохода, основанного на необходимости, например, Medicaid и Supplemental Security Income (SSI).

Подходит ли мне обратная ипотека?

В большинстве случаев обратная ипотека — не лучший вариант для пожилых домовладельцев. Но если расходы невелики и вы ищете варианты, вот случаи, когда вам не следует использовать обратную ипотеку:

• Вы планируете переехать в ближайшие несколько лет . Обратные ипотечные кредиты не подлежат возврату, если домовладелец не продаст дом, не изменит свое основное место жительства или не умрет.Это включает в себя переезд в учреждение для престарелых на срок более 12 месяцев подряд. Итак, если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, обратная ипотека, вероятно, не лучший вариант. Продажа дома с обратной ипотекой также более сложна, чем продажа дома с традиционным финансированием.
• Вы собираетесь оставить свой дом наследникам . Поскольку они часто связаны с высокими комиссиями — а проценты начисляются на увеличивающийся остаток по ссуде, — обратная ипотека — дорогой способ занять деньги.Эти дополнительные расходы могут сократить ваш собственный капитал и уменьшить наследство вашей семьи после вашей смерти. Более того, если вы планируете передать свой дом определенному члену семьи, обратная ипотека может усложнить этот процесс.
• С вами живут друзья, родственники или другие соседи по комнате . В случае смерти ваш дом будет продан, поэтому обратная ипотека может быть погашена вашим имуществом. Если у вас есть друзья, семья или другие соседи по комнате, которые остаются в вашем доме, им, вероятно, придется покинуть собственность.
• Расходы не покрываются . За обратную ипотеку взимаются более высокие комиссии, чем за большинство традиционных кредитов, и заемщики также сталкиваются с расходами на страхование ипотеки до 2,5% от стоимости дома. Более того, большинство условий обратной ипотеки требует, чтобы заемщики не уплачивали налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и расходы на содержание, чтобы избежать дефолта. Если есть вероятность дефолта по кредиту, обратная ипотека не подходит.

Другие варианты ипотеки

Если обратная ипотека не является привлекательной, но вам все еще нужен доступ к наличным деньгам, рассмотрите альтернативы обратной ипотеке — например, рефинансирование ипотеки или получение ссуды под залог собственного капитала.Оцените эти другие варианты ипотеки, прежде чем обременять себя обратной ипотекой.

Уменьшите размер дома

Хотя сокращение размеров может быть не привлекательным вариантом для всех, продажа дома и покупка меньшего и менее дорогого дома может обеспечить дополнительные деньги для покрытия расходов на проживание. Если рынок недвижимости в вашем районе популярен, это может быть отличным способом получить максимальную отдачу от с трудом заработанного собственного капитала.

Однако, если вы работаете на рынке продавца, вам, вероятно, придется заплатить больше за новое меньшее пространство.Даже в этом случае сохранение собственного капитала без получения обратной ипотечной ссуды может быть гораздо более привлекательным — и менее дорогим — способом покрытия расходов при выходе на пенсию.

Обналичивание ипотечного рефинансирования

Если у вас есть собственный капитал в вашем доме, но вам не нравится обратная ипотека, рефинансирование ипотеки — отличный способ получить заем под этот капитал. Этот процесс включает в себя получение нового жилищного кредита для погашения существующей ипотеки, при этом вы также можете получить доступ к более низким процентным ставкам и более выгодным условиям кредитования.

При рефинансировании с выплатой наличных вы можете занять сумму, превышающую непогашенный остаток по ипотеке, и использовать эти средства для покрытия расходов на ремонт дома или консолидации других долгов. Просто имейте в виду, что вам придется заплатить комиссию за рефинансирование, которая обычно составляет от 3% до 6% от непогашенного остатка первоначальной ипотечной ссуды.

Заем под собственный капитал или кредитная линия под залог собственного капитала

Заем под залог жилья — это вторая ипотечная ссуда, обеспеченная собственным капиталом заемщика и выплачиваемая единовременно.Аналогичным образом, кредитная линия собственного капитала или HELOC позволяет домовладельцам брать взаймы под свой собственный капитал до определенного лимита и получать доступ к этим средствам по мере необходимости.