Ип аренда недвижимости: Как лучше — сдавать квартиру в качестве ИП или физлица? | Сравнительный анализ для собственника квартиры

07.06.2019 alexxlab

Содержание

Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать

Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.
Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.

Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены два режима налогообложения — УСН и ПСН.

УСН (упрощенная система налогообложения) при сдаче помещений в аренду

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.

ПСН (патентная система налогообложения) для ИП

Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.

Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.

В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.

Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.

Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.

Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса

Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.

Уплата НДФЛ

Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

Налог на имущество

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

Налог НДС

Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

Отчетность в налоговую

Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

Ип на усн сдача в аренду недвижимости

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ип на усн сдача в аренду недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ип на усн сдача в аренду недвижимости Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 105.3 «Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Являясь собственником коммерческой недвижимости, общество сдавало помещения в аренду взаимозависимым индивидуальным предпринимателям, применяющим УСН, которые в дальнейшем передавали данные помещения в субаренду.

Налоговый орган доначислил налог на прибыль организаций, указывая, что заключение сделок с предпринимателями не имело деловой цели, цена по договорам аренды с предпринимателями занижена более чем в 20 раз по сравнению с аналогичными помещениями в иных торговых центрах, действия налогоплательщика были направлены на минимизацию налогообложения и выведение выручки путем заключения договоров на нерыночных условиях с взаимозависимыми лицами, применяющими УСН. Делая вывод о необоснованном доначислении налога на прибыль, суд указал, что налоговый орган не вправе был оспаривать цену сделки, установленную сторонами, доказательств того, что взаимозависимость участников сделок повлияла на их условия, налоговым органом представлено не было. Суд указал, что, делая вывод о занижении налогоплательщиком размера арендной платы, налоговый орган не учел, что при передаче в аренду помещения имели производственное назначение, а не торговое, арендаторы понесли значительные затраты, связанные с перепрофилированием помещений, размер ставок арендной платы по помещениям производственного назначения налоговым органом не исследовался.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ип на усн сдача в аренду недвижимости

Нормативные акты: Ип на усн сдача в аренду недвижимости

Набор кодов ОКВЭД — Аренда недвижимости

Предлагаем Вам воспользоваться готовым набором кодов ОКВЭД, составленного под вид деятельности – Аренда недвижимости. Набор кодов подходит как при регистрации ООО, так и при регистрации ИП. Коды обновлены согласно нового классификатора!

При необходимости, в случае более расширенной сферы деятельности вашей компании, Вы можете самостоятельно дополнить его другими кодами, соответствующими виду деятельности Вашей будущей компании.

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68. 20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе
68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68. 31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68. 31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.3 Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества

На заметку

Для осуществления своей деятельности вы должны выбрать коды ОКВЭД. Их может быть несколько, но основной только один! В классификаторе ОКВЭД есть коды, при которых ваша деятельность будет обязана иметь статус лицензированной и вы должны будете получить соответствующую лицензию. Поэтому, при регистрации своего общества выбирая основной вид деятельности, не забудьте просмотреть список лицензируемых видов деятельности.

Топ 10 ошибок сдачи квартир в аренду

Совсем недавно в сфере недвижимости зазвучало новое слово — рантье. А затем стало модно сдавать в аренду недвижимость и получать постоянный доход, как многим кажется — ничего не делая. А вот рантье, класс который у нас еще только формируется, считает по-другому. Сдача в аренду недвижимости, как бизнес, имеет свои правила, рынок, сильных и слабых игроков.

В этой статье расскажем о том, как не “прогореть” в самом начале пути и получить выгоду от сдачи в аренду недвижимости. Перечислим топ-10+1 ошибок новичка при сдаче помещения в аренду

1. Нет подписанного договора аренды.

Да, представьте некоторые начинающие рантье работают на честном слове. Насколько бы ни был знаком, либо симпатичен человек — обязательно оформляйте договор. В противном случае рискуете нарваться на безответственность и ненужные расходы, делая ремонт после жильца.

2. Отсутствие залоговой стоимости.

Оплата аренды берется с арендатора вперёд за каждый последующий месяц проживания. Также существует единоразовый залог эквивалентно стоимости месячной аренды. Если у арендатора нет возможности заплатить согласно договору, предупредите его о том, что в оплату этого месяца идёт сумма из его залога. И если, в течение месяца, жилец не вносит оплату, он должен уехать.

Опытные раньте всегда используют такой подход. Ведь так спокойнее.

3. Мало информации об арендаторе.

По сравнению с более сформированным рынком Запада, наш рынок аренды недвижимости намного “моложе” и правила игры ещё только устанавливаются. У нас нет баз данных с историей бронирований арендатором, которую можно предоставить в качестве информации о себе. Недостаточно урегулированы на законодательном уровне и отношения арендатора с арендодателем.

Лучше брать побольше контактных данных: информацию о месте работы, ссылки на профили в соцсетях, данные родственников или родителей. Это позволит избежать неприятных ситуаций во время аренды: внезапный выезд жильцов, неоплата проживания, поломка техники и пр. Естественно, раздел о сборе личных данных вносится в договор.

4. Суета на старте.

Прежде чем подобрать арендатора, нужно провести целой ряд тактико-технических действий. Как минимум дать рекламу. К вам сразу начнут звонить. Среди звонящих людей, реально нуждающихся в аренде вашей недвижимости будет примерно 2-5%. Ваша радость от интереса к объекту постепенно сменится усталостью от пустых разговоров и ненужных встреч.

Конечно можно передать все брокеру и сэкономить время.

5. Уход от уплаты налогов.

Неуплата налогов обходится дороже, либо неощутимо по деньгам в плане выгоды. Но их все равно нужно будет потом отдать налоговому инспектору при проведении какой-нибудь внеплановой проверки.

Зарегистрируйте ИП, платите 6% и спите спокойно. Некоторые «эксперты» в сфере аренды недвижимости рекомендуют договориться со всеми соседями и играть с налоговой в прятки. Сразу отбросьте такой вариант, потому что потраченные нервы и время стоят намного дороже, чем 6% от оборота.

6. Пересдача помещения посуточно.

Такие действия принесут огромный убыток, если после пересдачи помещение вернется в плохом состоянии. На момент каждой сдачи нужно прописывать в договоре пункт — “запрет на посуточную пересдачу”. Сразу же указывайте это в своей рекламе и проговаривайте лично. Можете оговорить в договоре штраф за такое действие.

7. Личные требования.

К примеру нужно проговаривать наличие домашних животных и посторонних жильцов. Также следует регламентировать договором возможность арендатору делать ремонт и перепланировать арендуемое помещение. Лучше, соглашаться на данные действия потому, что вся перепланировка будет включена в арендную плату, согласно действующему законодательству.

8. Штрафы и пеня.

Во время сдачи жилья в аренду, можно договариваться о любых штрафах. Например, за просрочку оплаты или ущерб вашей недвижимости. Конечно же их нужно прописать в договоре. Особенно если сдаёте недвижимость по хорошей цене (ниже рыночной).

Еще лучше, если вы используете принцип последнего платежа, который лежит как страховка. Это обезопасит от возможных накладок в будущем.

9. Несогласованный ремонт.

Возможно помещению, которое сдается в аренду, действительно необходим ремонт. Его нужно сделать для комфортного проживания, либо других потребностей арендатора. Когда при сдаче помещения вы точно понимаете, что в скором времени планируете ремонт, оговорите и пропишите все его детали.

Всю стоимость ремонта или ее часть арендатор может попросить включить в арендную плату. Поэтому вам сразу нужно оговорить — какой % к стоимости и в какие месяцы проживания может быть включен. Стоимость ремонта следует тоже утвердить, вплоть до согласования сметы.

10. Завышенная стоимость аренды.

Например, у номеров, где мебель и сантехника не в лучшем состоянии, окна выходят на железную дорогу, а само помещение или квартира находится далеко от транспортных развязок. Нужно реально оценить стоимость аренды помещения. Тогда вы меньше времени потратите на поиск арендатора.

Управляющая компания в сфере аренды недвижимости может быть в этом случае хорошим советчиком.

11. Квартира в плохом техническом состоянии.

Бонус для тех, кто привык читать до конца.

Это касается любого объекта недвижимости. Если видите, что электрика или сантехника вызывают подозрение, нужно сразу же сообщить мастеру, который проведет ремонт. Потому что, когда ваши жильцы попытаются решить эту проблему сами, по итогу можно получить еще больше головной боли. Или вы потратите больше денег за срочный вызов мастера.

Хотя бы раз в квартал осматривайте инженерные сети и оборудование в помещении под аренду.

Апарт-отель — современный метод получения прибыли

Из однокомнатной квартиры в 40 м2 получается 2 отличных апарта, каждый из которых сдается по цене однокомнатной квартиры. Особенность апарт-отеля и его мини-студий в том, что они сдаются в основном посуточно.

Узнайте как легко заработать на посуточной аренде.

В апарт-отеле предоставляется дополнительный сервис по уборке, есть консьерж и все необходимое для комфортного проживания.

Апарт-отели популярны и удобны ввиду того, что они дешевле гостиниц, а по комфорту и условиям проживания, зачастую даже их превосходят.

Если начинать с 1-2 апартаментов, целесообразно выбрать управляющую компанию. Ведь объект можно передать в управление и получать постоянный пассивный доход, экономя личное время на всю операционную деятельность. Только обращайте внимание на компании с опытом успешной работы в том регионе, где находится ваш объект.

Услуги Sokroma Hotels Group

Готовы взять в управление любую недвижимость. Помогаем увеличить доходность, уменьшить расходы, получать больше заявок от потенциальных гостей/жильцов.

За 6 лет под управлением нашей компании успешно работают уже более 30 мини апарт-отелей и отелей в Санкт-Петербурге (в центре и других районах).

Поможем избежать дорогих ошибок, которые новички допускают вначале деятельности по сдаче объекта в аренду. Проконсультируем в любом вопросе, связанном с недвижимостью. Предлагаем несколько направлений совместной работы для инвесторов и отельеров: отель под ключ, доверительное управление, инвест-отели, франшиза, консалтинг и пр.

Свяжитесь с нами в удобное время, чтобы узнать узнать подробнее.

Нужна ли онлайн-касса ИП на патенте при сдаче недвижимости в аренду?

Рассмотрим ситуацию: индивидуальный предприниматель находится на патентной системе налогообложения и занимается сдачей собственного недвижимого имущества в аренду. Нужно ли в таком случае пользоваться ККТ в отношении получаемых от аренды сумм? По этому поводу Министерство финансов РФ выпустило письмо от 27 июля 2020 года № 03-01-15/65495 с разъяснениями.

Использование ККТ для ИП

Прежде всего стоит напомнить, что все юридические лица, в т.ч. индивидуальные предприниматели, при совершении сделок на территории РФ обязаны использовать кассовую технику. Кассы применяются при получении денежных средств от заказчика, а также при оплате продукции, работ и услуг как при наличной, так и безналичной форме оплаты. Эта норма следует из п. 1 ст. 1. 1 и ст. 1.2 закона от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ.

Следовательно, индивидуальные предприниматели обязаны использовать ККТ при получении вознаграждения от сдачи собственного имущества в аренду.

ККТ при сдаче ИП имущества в аренду

Однако, в Федеральном законе № 54-ФЗ содержится пункт, из которого следует, что если ИП передаёт в аренду жилое помещение, возможно, вместе с машино-местом, расположенное в многоквартирном доме, то применение ККТ не является обязательной нормой.

В соответствии с вышеупомянутым законом индивидуальный предприниматель вправе не применять ККТ на патентной системе налогообложения, при условии, что вместо кассового чека был выдан документ, подтверждающий факт оплаты и содержащий в себе обязательные реквизиты, которые перечислены всё в том же законе.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что применение ККТ не является обязательным при сдаче имущества в аренду индивидуальным предпринимателем, находящимся на патентной системе налогообложения. При этом обязательным условиям является предоставления документа, который подтверждает факт оплаты.

Читайте также: Минфин разъяснил правила перехода с УСН на ОСНО

как и когда платить налоги, налоговая отчетность

Уплата законно установленных налогов в соответствии со ст. 35 Конституции Республики Казахстан является долгом и обязанностью каждого!

Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя определиться с выбором специального налогового режима.

Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.

Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5% индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).

Патент

Специальный налоговый режим на основе патента.

Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 8 908 200 тенге.

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.

Упрощенная декларация

Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 60 695 950 тенге.

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.

При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).

Без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

Декларация по ИПН (форма 240.

00)

Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доход и производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.

В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.

Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.

Единый совокупный платеж

Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.

В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:

уплатили единый совокупный платеж;
не используют труд наемных работников;
оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства (ЛПХ) собственного производства, за исключением подакцизной продукции.

Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1175 МРП или 2 966 875 тенге (МРП 2019 года – 2 525 тенге).

Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.

Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 525 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 263 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.

Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 2 966 875 тенге в 2019 году).

Источник: ДГД по Павлодарской области.

Сдача в аренду жилого помещения ИП: особенности налогообложения

Вопрос: ИП осуществляет несколько видов деятельности, в т. ч. сдает в аренду принадлежащие ему жилые помещения. При этом он применяет УСН. Вправе ли ИП вывести деятельность по сдаче жилых помещений в аренду за рамки УСН и уплачивать по этой деятельности единый налог с ИП и иных физических лиц (далее — единый налог), сохранив в отношении других видов деятельности уплату налога при УСН?

Ответ: ИП, применяющий УСН, вправе вывести деятельность по сдаче жилых помещений в аренду за рамки УСН и уплачивать по этой деятельности единый налог, сохранив при этом в отношении других видов деятельности уплату налога при УСН.

Обоснование: Если сдача имущества в аренду является для гражданина предпринимательской деятельностью, то для данного вида деятельности гражданин как ИП является плательщиком единого налога <*>. Это следует, в частности, из норм НК, согласно которым объектом налогообложения единым налогом для плательщиков ИП признается:

— предоставление мест для краткосрочного проживания <*>;

— сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) <*>.

Согласно подп. 1.1 ст. 336 НК уплата единого налога заменяет, в частности, уплату подоходного налога с физических лиц по доходам, получаемым плательщиками при осуществлении видов деятельности, признаваемых объектом налогообложения единым налогом.

В свою очередь ИП, осуществляющие виды деятельности, являющиеся объектом налогообложения единым налогом, вправе в отношении таких видов деятельности применять иной порядок налогообложения, предусмотренный НК, если иное не установлено п. 2 ст. 337 НК <*>.

Справочно
ИП, уплатившие за отчетный период текущего налогового периода единый налог, обязаны до окончания этого налогового периода применять данный порядок налогообложения <*>.

Таким образом, при осуществлении видов деятельности, признаваемых объектом налогообложения единым налогом, в частности при предоставлении жилых помещений в аренду, ИП вправе самостоятельно определять, какую систему (режим) налогообложения в отношении данного вида деятельности он будет применять:

а) с уплатой единого налога;

б) с применением ОСН с уплатой подоходного налога с физических лиц

или же

в) с уплатой налога при УСН.

Учитывая изложенное, ИП, применяющий УСН, вправе вывести за рамки УСН деятельность по сдаче в аренду жилого помещения и уплачивать по этой деятельности единый налог.

Справочно
Налоговая декларация по единому налогу представляется ИП в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 1-го числа отчетного периода <*>.

Читайте этот материал в ilex >>*

* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Недвижимость по сравнению с акциями: какая историческая доходность выше?

Кредиторы обычно финансируют инвестиционную недвижимость с первоначальным взносом в размере всего 20–25% от продажной цены. При инвестировании в первичный дом требования к первоначальному взносу могут быть значительно ниже (хотя вам, возможно, придется заплатить ипотечную страховку с вычетом менее 20%).

Эффект этого кредитного плеча заключается в том, что небольшая прибыль может быть значительно увеличена. Рассмотрим этот упрощенный математический пример. Допустим, вы покупаете актив за 100 000 долларов наличными, и его стоимость увеличивается на 3%.Вы получили доход в размере 3000 долларов США (3%) на свои инвестиции.

С другой стороны, предположим, что вы покупаете актив на 500 000 долларов, инвестируя 100 000 долларов своих собственных денег и занимая остальные 400 000 долларов. Если стоимость этого актива увеличится на 3%, вы получите доход в размере 15 000 долларов США, или 15% от ваших первоначальных инвестиций в размере 100 000 долларов США.

Это не идеальный пример. Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, вам, как правило, приходится платить кредитору комиссию за оформление сделки, а также различные заключительные расходы при покупке недвижимости.Эти затраты съедают вашу прибыль. Кроме того, если вы занимаете деньги для покупки недвижимости, вам нужно будет ежемесячно вносить ипотечные платежи, пока вы владеете ею. Тем не менее, кредитное плечо по-прежнему может значительно увеличить прибыль от недвижимости, поэтому большинство инвесторов в недвижимость предпочитают его использовать.

Вторая причина, по которой инвестиции в недвижимость могут приносить значительную прибыль, заключается в том, что инвестиционная недвижимость может быть сдана в аренду для получения пассивного дохода. Сдача в аренду инвестиционной недвижимости — один из лучших способов получения пассивного дохода от недвижимости.Приведу личный пример: недавно я купил триплекс в качестве инвестиционной собственности. Было бы неплохо, если бы стоимость недвижимости со временем росла. Но основной движущей силой моей прибыли, вероятно, будет доход от аренды трех квартир.

Наконец, инвесторы в недвижимость пользуются налоговыми льготами, которых нет у инвесторов в акции. Например, когда вы покупаете инвестиционную недвижимость, вы можете списать покупную цену в течение определенного количества лет — налоговый вычет, известный как амортизация.Было бы здорово, если бы вы могли списать свои вложения в акции аналогичным образом, но это не так.

Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, получают дополнительную налоговую льготу, поскольку они избегают корпоративных налогов, выплачивая большую часть своего дохода в качестве дивидендов. Инвесторам легко купить их в IRA или другом пенсионном счете с льготным налогообложением, что означает, что они могут полностью избежать налогов на дивиденды и прирост капитала.

Как мы скоро увидим, сочетание дохода от аренды, финансового рычага и налоговых льгот может в сочетании дать инвестиционную стратегию с привлекательной долгосрочной прибылью.

Чем отличается инвестиционная недвижимость от инвестирования в акции с течением времени?

Трудно найти достоверные исторические данные об общей доходности от отдельных инвестиционных объектов. Слишком много переменных, и нет надежного способа отслеживать общую прибыль, полученную отдельными инвесторами в недвижимость.

Тем не менее, один хороший способ визуализировать силу инвестирования в недвижимость — это изучить, как инвестиционные фонды в недвижимость работали с течением времени.

Имея это в виду, вот сравнение общей доходности фондового индекса S&P 500 и паевого инвестиционного фонда Vanguard Real Estate, хорошего эталонного индекса REIT для акций:

Real Estate Definition

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, будь то естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, арендуемую недвижимость или другое имущество, или косвенно через инвестиционный траст недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля, , недвижимость, и недвижимость, как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

Земля относится к поверхности земли вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, минералы и воду.
Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

В общих чертах, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что к ней постоянно прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Недвижимость не следует путать с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основная характеристика личного имущества — его движимость. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

Неподвижность . Хотя некоторые участки земли съемные, а топографию можно изменить, географическое положение любого участка земли изменить нельзя.
Неразрушимость . Земля прочная и неразрушимая (постоянная).
Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отличительные экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общее предложение фиксировано.
Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Благоустройства общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются благоустройством с по земли.
Постоянство инвестиций : После того, как земля улучшена, общий капитал и рабочая сила, использованные для ее строительства, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренаж, электричество, водоснабжение и канализационные системы, как правило, являются постоянными, поскольку их невозможно удалить (или заменить) экономически.
Местоположение или предпочтение области . Местоположение относится к выбору и вкусам людей в отношении данной области, основанным на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда поговорка «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Выделяют пять основных типов недвижимости:

Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей. Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
Специальное назначение : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество запусков нового жилья — количество новых проектов жилищного строительства в любой конкретный месяц — опубликовано США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три категории:

Дома на одну семью
Дома на 2-4 единицы
Многоквартирные дома на пять и более квартир, например, жилые комплексы

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов новых жилищных проектов могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и большее количество на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующем графике показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.
Как инвестировать в недвижимость
Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования включают:
Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость, сдавайте ее в аренду), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или аренды и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.
Минусы
Обычно неликвидный
Под влиянием местных факторов
Требуются большие начальные капитальные вложения
Может потребоваться активное управление и опыт
Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из самых популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT дополнительно классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:
Публично торгуемые REIT
Публичные неторгуемые REIT
Частные REIT
Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.
Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).
Что нам нравится
Ликвидность
Диверсификация
Стабильные дивиденды
Доходность с поправкой на риск
Ценные бумаги с ипотечным покрытием
Другой вариант инвестирования в недвижимость — это ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили множество негативных отзывов в прессе из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Тем не менее, MBS все еще существуют и продаются.
Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались в кризис.
Примеры MBS
Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:
ETF по ипотечным ценным бумагам Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой индекса, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF ориентирован на фиксированную ставку. ипотечные ценные бумаги и отслеживает индекс Bloomberg Barclays US MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.
Таблица 1 | Технология отслеживания взгляда в онлайн-аренде недвижимости
и популярность информация 9026
Классификация Переменная
Общая информация Географическое положение (близко к рабочему месту / далеко от рабочего места)
количество этажей
Тип размещения
Место размещения
Площадь проживания
Ориентация помещения
Дизайн и стиль оформления помещения
Функции (кухня и т.)
Удобства (кондиционер, отопление, стиральные машины, Интернет и т. Д.)
Вакансии и соседи по комнате
Информация по сообществу Срок проживания и возраст проживания
Уровень управления недвижимостью (озеленение, безопасность и т. д.)
Окрестности Уровень удобства транспортировки
Рестораны быстрого питания, магазины, услуги на вынос , так далее.
Торговые центры
Образовательные учреждения
Общественные зеленые насаждения, парки и т. Д.
Фитнес-центры
В оживленном районе или нет
Пол
Возраст
Образование
Род занятий
Семейное и семейное положение
Жизненные привычки
Интересы и увлечения
Другое Стоимость аренды
Способы оплаты (ежемесячный платеж, квартальный платеж и т. Д.))
Гарантийный депозит
Динамика цен на аренду в будущем
Срок действия договора
Недвижимость в сравнении с индексными фондами
Как вы работаете в направлении финансовой независимости В голову приходит: Какие вложения лучше меня приведут? Индексные фонды обычно или, по крайней мере, должны возглавлять список. Недвижимость не отстает. Люди ошибочно полагают, что недвижимость — лучший инструмент для инвестиций, чем широкая корзина акций.
Первое заблуждение, которое я слышу, когда сообщаю клиентам об этом неправильном названии, — это список всех людей, добившихся успеха в сфере недвижимости. Они утверждают, что нынешний президент США зарабатывал деньги на недвижимости. Но он этого не сделал. Он сделал большую часть своих денег, лицензируя свое имя на недвижимость, принадлежащую другим лицам. Когда президент был в большом бизнесе в сфере недвижимости, он также пережил мучительное банкротство.
Затем, конечно, я слышу о Карлтоне Шитсе, ночном рекламном ролике, который продает курсы о том, как добиться успеха в сфере недвижимости без лишних денег и работы! Если вы купили одно из этих полей, у меня есть красивая башня в Париже, и я хотел бы предложить вам невероятную цену, если вы начнете действовать сейчас.(Кстати, Карлтон зарабатывает реальные деньги на курсах продаж, а не на недвижимости. )
Недвижимость не так плоха, как я, но цифры рассказывают историю, которую вы должны понимать, когда добавляете недвижимость к своей портфолио. Между инвестиционной собственностью и индексным фондом существуют явные различия. Мы рассмотрим эти различия и историческую отдачу от каждого из них.
Реальная доходность фондового рынка составляет около 7% стабильно в течение длительных периодов времени. Источник: Долгосрочные акции Автор: Джереми Дж.Сигель.
Индексные фонды
Работа Джереми Дж. Сигеля об исторических показателях фондового рынка за последние 200 лет доступна в многочисленных изданиях его книги-бестселлера « Акции для долгосрочной перспективы ». Сколько бы труда ни вложил Сигель в свои исследования, доказательства ясны и просты для понимания. В течение длительных периодов времени реальная доходность фондового рынка составляет около 7%, плюс уровень инфляции. Единственный раз, когда рынок выходил за рамки этой нормы в течение значимого периода, был с 1966 по 1981 год, когда процентные ставки и инфляция были высокими. Когда инфляция пошла на убыль, рынок вернулся к среднему значению.
Историю легко рассказать. Инвестируйте, когда есть деньги, не пытайтесь перехитрить рынок торговлей и ждать некоторое время.
Дивиденды, как правило, растут более стабильными темпами, чем рынок в целом. В то время как широкий рынок может время от времени двигаться вперед, он также может испытывать временное шипение. Дивиденды в целом по рынку редко снижаются, но периодически уменьшаются, прежде чем возобновить свой рост.
Инвестиции в индексные фонды также очень диверсифицированы.Общий рынок или индексный фонд S&P 500 распределяет ваши инвестиции по широкому кругу отраслей. Индексное инвестирование дает вам доступ к крупным и малым компаниям, включая акции роста и стоимости.
Стоимость широкого рынка следует за ростом экономики и увеличением производительности. Процентные ставки играют большую роль в определении дисконтированной стоимости будущих доходов.
Автоматические преимущества индексного инвестирования отсутствуют в недвижимости, если вы не инвестируете через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).
Недвижимость пытается не отставать от фондового рынка. Чем больше времени проходит, тем большее преимущество имеют акции. Источник: Russell Investments
Инвестирование в недвижимость
Дивиденды, как правило, меньше, чем денежный поток от инвестиций в недвижимость, если это доходная недвижимость.
Ваше личное жилище не будет приносить доход от аренды, но вы избегаете платить арендную плату, поэтому имеется подразумеваемая стоимость.
Стоимость недвижимости, как правило, отражает личный доход.Если цены опережают самих себя, покупатели не имеют дохода для поддержки платежей, что сдерживает прибыль от недвижимости.
В отличие от индексных фондов, недвижимость является местной. Рост цен на побережье не имеет ничего общего с ценами на дома на Среднем Западе. Даже часть города, в которой находится недвижимость, влияет на ее стоимость и потенциал для будущей прибыли.
Покупка акций или паевого инвестиционного фонда — это конец работы. Периодический обзор инвестиций — это максимальный объем усилий, необходимых для поддержания инвестиций.Холдинги недвижимости требуют постоянного управления.
Владение недвижимостью требует серьезных затрат! Налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание — очевидные затраты. Если недвижимость используется для сдачи внаем, вам придется оплатить поиск арендатора. Если арендатор нанесет ущерб, к этому добавятся судебные издержки.
Инвестиционная недвижимость считается пассивным доходом для целей налогообложения, но, как может подтвердить любой опытный арендодатель, получение прибыли от инвестиций в недвижимость требует работы.Даже с менеджером по управлению недвижимостью вам нужно оставаться активным со своими инвестициями, иначе могут возникнуть серьезные убытки.
У недвижимости есть одно главное преимущество: аренда. Доход от аренды может резко увеличить отдачу от инвестиций.
У недвижимости тоже есть палка о двух концах: кредитное плечо. Чтобы инвестиции в недвижимость достигли доходности, близкой к доходности фондового рынка, необходимо использовать кредитное плечо. А с плечом возникает риск. Чем дольше вы поддерживаете высокий уровень кредитного плеча (заемные деньги по сравнению со стоимостью актива), тем выше доходность ваших инвестиций до тех пор, пока цены растут.Если цены стагнируют или падают, реальный риск банкротства поднимает свою уродливую голову.
Сравнения
Я включил в этот пост две диаграммы. Первый график взят из работы Сигеля и показывает относительно стабильную доходность фондового рынка в течение длительных периодов времени. Инфляция влияет на результаты, но рынок приносит около 7% годовых после инфляции (реальная доходность). Инфляция 70-х годов ударила по фондовому рынку, в то время как в 80-х годах, когда инфляция и процентные ставки снизились, он быстро рос.
На втором графике недвижимость сравнивается с индексом S&P 500 с 1977 по 2014 год. Этот график несправедливо дает недвижимости преимущество. Цены на недвижимость быстро росли в конце 1970-х — начале 1980-х, в то время как фондовый рынок был сокрушен до августа 1982 года.
Недвижимость получила фору и все же проиграла гонку с огромным отрывом! За 34 года, охватываемые исследованием, широкий фондовый рынок принес почти в 2 ½ раза больше, чем доход от недвижимости, без риска использования заемных средств или работы, необходимой для инвестиций в недвижимость.Даже если вы не использовали кредитное плечо, вам нужно было финансировать недвижимость за счет других инвестиций (упущенная выгода), а если крыша или печь вышли из строя, вам также нужно будет использовать кредитное плечо или денежные средства из других инвестиций, чтобы покрыть стоимость.
На втором графике не показаны отдельные рынки. Средние значения отлично работают для индексных фондов, но ужасны для недвижимости. Недвижимость имеет больше возможностей найти скрытую жемчужину, чем отдельные акции.
Налоги
Налоговое законодательство радикально изменилось с годами, поскольку оно применяется к недвижимости.
Еще несколько лет назад дивиденды облагались налогом как обычный доход, но теперь в большинстве случаев они рассматриваются как долгосрочный прирост капитала.
Налоговое законодательство в 1970-х и начале 1980-х годов отдавало предпочтение владениям недвижимостью. Все это изменило налоговая реформа 1981 и 1987 годов.
Недавние изменения в правилах, касающихся материальной собственности, и правил ремонта сделали недвижимость более желанной, чем десять лет назад.
Недвижимость иногда имеет другие серьезные налоговые проблемы, такие как возврат амортизации.
В настоящее время налог на доход как с недвижимости, так и с индексных фондов (если он не хранится на пенсионном счете (проще для индексного фонда, чем для недвижимости)).Обе инвестиции подлежат долгосрочному режиму прироста капитала, если они удерживаются в течение года или дольше.
Прибыль от аренды рассматривается как обычный доход и облагается налогом выше, чем прибыль / дивиденды большинства индексных фондов. Убытки ограничены для каждого из них: недвижимость ограничена 25 000 долларов США в соответствии с правилами пассивной деятельности, если вы не являетесь профессионалом в сфере недвижимости, а капитальные убытки индексных фондов ограничены до 3 000 долларов США в год против других доходов.
REIT облагаются налогом как обычный доход и должны распределять 90% прибыли каждый год.Сам REIT не платит налоги; они передают счет инвесторам.
Лучшие инвестиции
Это может показаться странным, если исходить от человека, который на протяжении многих лет владел недвижимостью миллионами, но недвижимость часто является менее эффективным активом по сравнению с акциями (акции; владение бизнесом). Тем не менее, я все еще владею своим домом и фермой, офисным зданием и бумагой на некоторой недвижимости.
Недвижимость имеет дом во многих портфелях. Я всегда съеживаюсь, когда вижу, что люди перегружены недвижимостью по сравнению с другими, более ликвидными инвестициями.Я понимаю риски использования кредитного плеча и требования к капиталу, которых часто требует недвижимость.
Инвестирование на фондовом рынке может осуществляться автоматически. Недвижимость менее снисходительна.
Покупка на подешевевшей или проблемной недвижимости имеет своих сторонников. Если появляется подходящая недвижимость, я всегда рад ее купить, а иногда и покупаю.
Мой опыт также дает мне преимущество в том, что касается определения наилучших инвестиций. Как владелец налоговой практики более 30 лет я знаю, кто выигрывает, а кто проигрывает.Арендодатели имеют возможность иметь больше банкротств любого класса клиентов в моем офисе. Они также входят в число самых богатых.
Кредитное плечо определяет победителей. Инвесторы в недвижимость, которые быстро платят и ликвидируют кредитное плечо, меньше рискуют. Те, кто управляет своей недвижимостью как бизнесом, тоже преуспевают. Те, кто покупает программу, думая, что недвижимость — это легкие деньги, разоряются.
У недвижимости есть еще одно важное преимущество: вынужденная экономия. Трудно получить доступ к увеличению стоимости собственности, и она не всегда ощущается как ценность, если собственность не продается.Принципиальные выплаты по ипотеке — это еще одна форма принудительных сбережений. «Хорошие» владельцы инвестиционной собственности имеют запас наличных для покрытия непредвиденных расходов на недвижимость, что является еще одной формой вынужденных сбережений.
Мои успешные инвесторы не тратят каждую копейку прибыли от своей собственности. Существует сложный эффект с доходными свойствами, которые труднее рассчитать, чем с акциями (акциями).
Умный человек рассмотрит все традиционные вложения. Индексные фонды должны быть частью большинства портфелей.Недвижимость для тех, кто заинтересован в таких инвестициях, — отличный способ пополнить портфель более крупным денежным потоком.
Вы можете выйти на пенсию с недвижимостью быстрее, чем индексные фонды, благодаря дополнительному денежному потоку, который дает инвестиционная недвижимость. Но вы не хотите, чтобы все ваши яйца были в одной корзине с недвижимостью, если мы снова окажемся в 2008 году.
В Детройте.
Ресурсы для создания благосостояния
Личные финансы — невероятный инструмент для управления всеми вашими инвестициями в одном месте.Вы можете наблюдать, как растет ваш собственный капитал по мере того, как вы приближаетесь к финансовой независимости и не только. Я упоминал, что «Личные финансы» бесплатны?
Medi-Share — это недорогой способ управления расходами на здравоохранение. Поскольку взносы на медицинское страхование продолжают стремительно расти, существует альтернатива — сохранение благосостояния семей по всей Америке. Вот мой обзор Medi-Share и дополнительных ресурсов, чтобы взять под контроль здравоохранение в вашей семье.
QuickBooks — это ежедневная часть моей жизни в офисе.Управление бизнесом требует точных бухгалтерских книг, не теряя времени. Quickbooks — отличный инструмент для управления вашим бизнесом, арендуемой недвижимостью, побочной суетой и личными финансами.
Исследование сегрегации затрат может сэкономить 100 000 долларов для владельцев доходной собственности. Вот мой обзор того, как работают исследования сегрегации затрат и как получить ее самостоятельно.
Amazon хороший способ контролировать расходы и сравнивать магазин. В стоимость товара входит проезд в магазин. Когда вы отправляетесь за покупками в Amazon, он также поддерживает этот блог.Спасибо.
Аббревиатуры по недвижимости
Сокращения по недвижимости важны для экономии времени и денег. Если бы они не использовались, реклама дома могла бы стать довольно длинной. Обычно на сайте риэлтора дается хорошее описание без сокращений по недвижимости.
Общепринятые сокращения в сфере недвижимости
В сфере недвижимости используется множество сокращений, но в следующий список включены наиболее распространенные из них, которые вы, вероятно, слышали раньше. В сокращениях вы можете увидеть различия в том, какие буквы пишутся с заглавной буквы, а какие нет, в зависимости от риэлтора / публикации.
3B / 2B — три спальни и две ванные комнаты
2C — гараж на две машины
A / C — кондиционер
Appls — бытовая техника
Apt — квартира
Ba — ванная комната
Br — спальня
CAC — центральное кондиционирование
Ch — центральное отопление
D / D — посудомоечная машина и вывоз мусора
Dk — палуба
Det — отдельный гараж
Dr / Fdr — столовая / формальная столовая
Fag — принудительный воздух газ
F / Fin Bsmt — подвал с полной отделкой
FMV — справедливая рыночная стоимость
Fp — камин
FSBO — продается владельцем
Gar — гараж
Hdw — паркетные полы
HOA — товарищество домовладельцев
Комплект — кухня
La — жилая площадь
Lr — гостиная
MLS — Услуга множественного листинга; база данных недвижимости на продажу
Ofc — офис
Pl — бассейн
Pvt — частный
Pwdr Rm — дамская или полуванная
RTO — аренда в собственность
Sfh — дом на одну семью
Spac — просторный
Верхний этаж
W / D — стиральная машина и сушилка
Аббревиатуры в объявлении жилья
Все эти сокращения обычно используются для описания характеристик дома или коммерческой недвижимости. Сокращения в списке могут иметь разные заглавные буквы.
Ac — акр
Aek — полностью электрическая кухня
Att — пристроенный гараж
Brk — кирпич
Cath ceil — потолок собора
Cldsc — тупик
C / Vac — центральный пылесос
Cp — навес для машины
Elv — лифт
Feat — особенности
Flr — этаж
Gard — сад
Gdo — открыватель гаражных ворот
Grmet Kit — кухня для гурманов
Grt Rm — большая комната
Hi Ceils — высокая потолки
Mba — главная спальня с ванной
Osp — возможна парковка во дворе
Smart — компьютер управляет некоторыми электронными устройствами, такими как отопление, сигнализация и свет
Str — парковка на улице
Vw — посмотреть или просмотров
Wic — гардеробная
Сокращения для брокеров по недвижимости
Этот список сокращений, связанных с инвестированием в недвижимость, полезен для маклеров. Эти сокращения обычно пишутся заглавными буквами.
АРВ — стоимость после ремонта
CCIM — Сертифицированный участник коммерческих инвестиций
COO или C of O — свидетельство о занятости
CMA — сравнительный анализ рынка
COCR или CCR — возврат наличных средств
COF — стоимость денежных средств
CRE — коммерческая недвижимость
DTI — отношение долга к доходу
FMR — справедливая рыночная арендная плата
FMV — справедливая рыночная стоимость
GRM — брутто-множитель арендной платы
HML — кредитор с твердыми деньгами
IRA — физическое лицо пенсионный счет
IRR — внутренняя норма прибыли
СП — совместное предприятие
L / O — вариант аренды
LLC — общество с ограниченной ответственностью
LLP — товарищество с ограниченной ответственностью
LTV — кредит на сумму
MAO — максимум допустимое предложение
MLA — рыночное допущение об аренде
NNN — тройная чистая аренда
NOI — чистая операционная прибыль
NOO — размещение без собственника ied
OO — занятый владельцем
O / F — финансирование собственника
P&S — покупка и продажа
PCF — цена к денежному потоку (отношение)
PITI — основная сумма, проценты, налоги и страхование
PUD — запланированная единица девелопмент
Q Pos — доступно для быстрого владения
REI — инвестирование в недвижимость
REO — недвижимость в собственности
ROI — возврат инвестиций
TT — налог на передачу
Контракт на недвижимость и сокращение сокращений
Если вы Вам нужна помощь в понимании ипотеки или договора, это некоторые из наиболее распространенных сокращений, связанных с недвижимостью, юридическими и финансовыми аспектами, которые вы увидите. Все сокращения в этом списке обычно пишутся заглавными буквами.
AMORT — амортизация
APR — годовая процентная ставка
ARM — ипотека с регулируемой процентной ставкой
CCR — условия, ковенанты и ограничения
CFD — договор подряда
CLTV — комбинированный заем до стоимости
CAP — капитализация
DOS — условие о продаже
DOT — договор доверительного управления
EMC — договор задатка
FCRA — Закон о справедливой кредитной отчетности
I / O– только проценты (заем)
LOC — кредитная линия
LOI — письмо о намерениях
LPOA — ограниченная доверенность
MOS — меморандум продажи
PCOA — договор размещения после закрытия
PMI — частное ипотечное страхование
POA — доверенность
POF — подтверждение наличия денежных средств
Sub2 — при наличии финансирования
TIL — Правда в кредитовании
Сокращения для групп недвижимости и сертификатов
Re Агентам по недвижимости и другим профессионалам в сфере недвижимости часто требуются специальные сертификаты, и они могут работать с различными ассоциациями или группами или принадлежать к ним. Эти сокращения обычно пишутся заглавными буквами.
ABR — аккредитованный представитель покупателя
ACRP — ассоциация профессионалов коммерческой недвижимости
AMO — аккредитованная управляющая организация
CBR — сертифицированный представитель покупателя
CHMS — сертифицированный специалист по домашнему маркетингу
CLHMS — сертифицированный специалист по маркетингу элитного дома
CNS — Сертифицированный специалист по переговорам
CPM — Сертифицированный управляющий недвижимостью
CRB — Сертифицированный брокер по недвижимости
CRS — Сертифицированный специалист по жилью
FDIC — Федеральная корпорация по страхованию вкладов
FEMA — Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям
FHA — Федеральное жилищное строительство Администрация
FHLMC — Freddie Mac (Федеральная ипотечная корпорация)
GNMA — Ginnie Mae (Государственная национальная ипотечная ассоциация)
GRES — Graduate Real Estate Society
GRI — Graduate REALTOR® Institute
HUD — HUD — Housing and Urban Dev elopment
NAA — Национальная ассоциация оценщиков
NAR — Национальная ассоциация риэлторов
REALTOR® — член Национальной ассоциации риэлторов
REBNY — Совет по недвижимости Нью-Йорка
REIA — Ассоциация инвесторов в недвижимость
SRES — Старший специалист по недвижимости
Rental Apartments Amsterdam
Rental Amsterdam — Квартиры в аренду в Амстердаме
Аренда в Амстердам? Имея более 1400 квартир для аренды в Амстердаме, Pararius имеет самое большое количество квартир для аренды в Амстердаме.
Амстердам аренда квартиры
Наш онлайн-обзор арендуемых квартир в районе Амстердама находится в свободном доступе. Pararius — это высококачественный портал аренды, который работает как с арендодателями, так и с арендаторами. Квартиры в Амстердаме, предлагаемые Pararius, можно посмотреть бесплатно. Амстердам расположен в провинции Северная Голландия. Квартиры для аренды в Амстердаме, перечисленные на этом сайте, актуальны — они доступны для вас уже сейчас. Уточнить требования к съемной квартире в Амстердаме несложно.Встроенная поисковая система Pararius может ограничить количество отображаемых объектов аренды, чтобы результаты соответствовали всем вашим требованиям. Вы можете указать количество квадратных метров, которое вы хотите, количество комнат и, хотите ли вы квартиру с мебелью или без нее. Аренда квартиры в Амстердаме — отличный вариант: город предлагает уникальные возможности в Нидерландах.
Меблированные апартаменты
Важной частью имеющейся недвижимости на Парариусе являются меблированные апартаменты в Амстердаме и другая меблированная недвижимость для сдачи в аренду, такая как семейные дома и студии. Для конкретного поиска меблированных квартир используйте страницу «расширенного поиска» и выберите вариант «меблированные».
Агентства по аренде в Амстердаме
Во многих случаях рекомендуется искать поддержку при поиске квартиры для аренды в Амстердаме. Рынок сложен, и контракты могут сбивать с толку. Если вы ищете профессиональную поддержку, наша страница агента по недвижимости в Амстердаме очень полезна. На этой странице перечислены все агенты по недвижимости Амстердама с членством в Pararius.Все они соответствуют нашим высоким критериям качества. Мы знаем всех этих агентов лично и гарантируем их порядочность и уровень профессионализма. Pararius не допускает на своем сайте агентов низкого качества. И будьте осторожны, в Амстердаме довольно много непрофессиональных агентов. Если вы выбираете качество и профессионализм, то мы можем порекомендовать использовать члена Pararius в ваших усилиях по поиску квартиры в Амстердаме для аренды.
Еженедельное обновление базы данных квартир в аренду в Амстердаме
Вся наша база данных квартир в аренду в Амстердаме обновляется еженедельно. Это гарантирует, что наш веб-сайт будет показывать вам только действительно доступные варианты аренды. Хотя мы отфильтровываем объекты, которые сдаются в аренду, мы по-прежнему остаемся абсолютным лидером на рынке по количеству доступных для аренды квартир. Благодаря широкому выбору квартир для аренды на сайте вы обязательно найдете подходящую квартиру для аренды в Амстердаме на Парариусе. Если вы хотите найти аренду в Амстердаме, Pararius предлагает наибольшее количество квартир для аренды на своем сайте.Дополнительную информацию об аренде квартир в Амстердаме можно получить по адресу: муниципалитет Амстердама. Если вы ищете аренду в Амстердаме, то воспользуйтесь сайтом Pararius, который предлагает самый большой выбор квартир для аренды в Амстердаме. Ваш поиск будет быстрым и легким.
Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, удержаниям и ведению учета
Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.
Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. В качестве налогоплательщика кассового метода вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда вы его получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесете, а не когда вы их оплачиваете. Большинство людей используют кассовый метод учета.
Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.
Что считается доходом от аренды?
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.
Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает.Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете. Например, вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. Вы должны включить 10 000 долларов в свой доход в первый год.
Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите.Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Вы получаете арендную плату. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от вашего метода учета.
Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов. Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой недвижимости и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.
Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость собственности или услуг в ваш доход от аренды. Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.
Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость.Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.
Если вам принадлежит часть арендной собственности, вы должны указать свою часть дохода от аренды этой собственности.
Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой недвижимости?
Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.
Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и содержание арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе. Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.
Вы можете вычесть расходы на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.
Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.
Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или другому использованию. Дополнительную информацию об улучшениях см. В разделе «Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы».Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.
Вы можете частично или полностью восстановить свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель. Только процент этих расходов подлежит вычету в год, когда они были понесены.
Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?
Если вы арендуете недвижимость, такую как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I.Перечислите свои общие доходы, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности в соответствующей строке Приложения E. См. Инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую нужно указать в строке 18.
Если у вас более трех объектов аренды, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.
Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска. См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничена ли ваша потеря.
Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.
Какие записи мне следует вести?
Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.
Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду.Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.
У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы. Следите за своими дорожными расходами на ремонт арендуемой недвижимости.Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».
Для подготовки налоговых деклараций вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.
.