Ипотечный кризис в сша: Ипотечный кризис в США — РИА Новости, 26.05.2021

Ипотечный кризис в США — РИА Новости, 26.05.2021

— Ты очень быстро привыкаешь к американскому образу жизни. Дом в кредит, машина в кредит, мебель в кредит, даже продукты питания и те можно купить в кредит. Но хорошо жить в кредит, когда экономика работает нормально… Мы только потом поняли, что американцы дома покупают не так, как мы: понравился — берем. Они все просчитывают на несколько лет вперед, чтоб понимать, сколько они на этом доме заработают, — говорит Марина.

Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.

Марина с мужем дом продавать не собирались. Но в 2006 году, когда подрос сын, Марина решила продать дом и расселиться.

— В ноябре 2006 года рынок уже стоял. Я выставила дом на продажу, люди приходили, смотрели, но не покупали. Я стала постепенно снижать цену, но дом все равно не продавался. Так прошел год. К тому времени из-за кризиса муж потерял свой бизнес. На содержание дома уходили огромные деньги: стрижка газонов, налог на собственность, ипотека, счета за воду и электричество. Первое время мы боролись, продавали золото, ковры, картины, посуду, занимали у родственников. Доходило до смешного: продаешь за копейки кольцо от Tiffany, чтобы заплатить за свет.

Из трех машин (два Мерседеса и Лексус), которые семья приобрела тоже в кредит, они смогли сохранить только одну.

— А у нас тут машина — это твои ноги. Ты никуда не можешь добраться без машины: ни в магазин, ни в банк, ни к друзьям. Ведь общественного транспорта у нас нет.

Два года Марина безуспешно пыталась продать свой дом. В этот момент, по данным газеты The New York Times, цена на недвижимость во Флориде упала в среднем на 30%, 58% выставленных на продажу домов не находили покупателя. В какой-то момент Марина с мужем уже не смогли заплатить по счетам. Их кредитная история была разрушена.

Банк прислал уведомление, что за неуплату процентов по кредиту может забрать дом и выставить его на аукцион. Тогда Марина решила прибегнуть к процедуре short sale.

— Обычно, когда продаешь дом, то надо его продать так, чтобы вернуть банку долг за ипотеку, плюс заплатить за передачу прав собственности тысяч десять долларов, плюс еще какие-то налоги, проценты и так далее. Но таким образом дома на рынке уже не продаются.

В 2007-2008 годах у банков уже накопилось огромное количество домов, которые были отняты у неплательщиков, но продать их было совершенно невозможно, поскольку предложение во много раз превышало спрос. Поэтому, чтоб вернуть хоть какие-то средства, некоторые банки шли на процедуру «коротких продаж», позволяя владельцу продавать дом за меньшее количество денег, чем то, что он должен банку.

Марина нашла покупателя, готового заплатить за ее дом $350 тысяч, хотя ее долг банку составлял уже $532 тысячи. Банк долго рассматривал предложение: количество сотрудников в банке было сокращено из-за кризиса и все оставшиеся оказались завалены бумагами. В итоге был вынесен вердикт — $450 тысяч и не меньше.

Через 45 дней Марине опять пришло уведомление о том, что ее дом выставлен на аукцион и уйдет с молотка. Ей удалось найти покупателя на этот раз на $375 тысяч. Аукцион остановили. Но банк продолжал настаивать на цене $450 тысяч.

— Когда банк выставил наш дом на аукцион в третий раз, они даже не стали присылать нам уведомление. Мы узнали об этом совершенно случайно. Право собственности на дом тебе уже не принадлежит, это собственность банка. Они могут прийти поменять замки и выгнать тебя из дома за 20 минут.

Такие аукционы проходят сегодня по всей стране. Но банкам редко удается продать на них недвижимость. Поскольку покупатели не имеют возможности посмотреть на дом до его покупки на аукционе, а цену приходится платить не ниже рыночной. Очень часто озлобленные и загнанные в угол бывшие владельцы домов специально устраивают разгром в домах: заливают бетон в унитазы, вырывают розетки и плинтуса, делают дыры в стенах. Некоторые банки даже предлагают своим должникам 500 долларов за то, чтобы они не портили покидаемые ими дома.

Ипотечный кризис, ипотечный кризис в США, кредиты в кризис, ипотечный кризис в России

Один из самых сильных финансовых кризисов на планете начался с того, что американцы массово лишились возможности погашать обязательства по ипотечным кредитам. Насколько вероятным представляется повторение подобного сценария на территории РФ?

Содержание

Скрыть

1. Ипотечный кризис
   1. Ипотечный кризис в США
      1. Ипотечные кредиты в кризис
         1. Ипотечный кризис в России

            Проблема заемщиков, оформивших кредиты в иностранной валюте, в России действительно существует. Резкий рост курса доллара по отношению к рублю загнал многие семьи наших соотечественников в глубокую долговую яму. Станет ли РФ очагом очередных финансовых катаклизмов, в основе которых находится кризис ипотечного кредитования?

            Ипотечный кризис

            Американский ипотечный кризис – главное экономическое потрясение последнего десятилетия. Отдельные эксперты справедливо полагают, что последствия давно прошедших событий международное финансовое сообщество ощущает до сих пор. Главная причина остановки сегмента ипотечного кредитования в экономике США – стремительное падение стоимости недвижимости на рынке. За 2000 – 2005 годы стоимость жилых и коммерческих квадратных метров постоянно увеличивалась за счет высокого спроса и притока новых игроков на рынок. Со временем волнообразная природа рыночных процессов сделала свое дело.

            Ипотечный кризис в США

            Ситуация начала меняться в 2007 году, когда эксперты зафиксировали первое снижение стоимости недвижимости. В результате реальная цена за дом, квартиру или помещение уже не покрывала имеющиеся долговые обязательства. С целью компенсации убытков финансовые учреждения начали массово поднимать действующие процентные ставки. В результате новой денежно-кредитной политики по отношению к заемщикам банки получили лавину отказов от клиентов, которые были не в состоянии обслуживать оформленные ипотеки.

            Замедление темпов развития рынка лишило сегмент ипотечного кредитования привлекательности, в результате чего финансовые учреждения получили проблемы с привлечением кредитных ресурсов. Возникающие убытки уже не покрывались за счет имеющейся текущей прибыли. В результате многие участники рынка вынуждены были объявить себя банкротами по причине нехватки собственных средств.

            Ипотечные кредиты в кризис

            Задолженность в секторе ипотечного кредитования достигла рекордного уровня в 2008 году. Ситуацию не спасали даже экстренные меры, которые предпринимало американское правительство с целью снижения процентных ставок. Общая сумма просроченных платежей превысила цифру в 98 млрд долларов. Порядка 1 млн американских граждан автоматически перешли в категорию неплатежеспособных заемщиков, из-за чего потеряли возможность обслуживать имеющиеся кредиты и отказывались от оформленного жилья в пользу банковских учреждений. На протяжении 2007-2008 годов ипотечные жилища покинули более 100 000 семей из США.

            Ипотечный кризис в России

            Многочисленные эксперты считают, что повторение ипотечного кризиса в Российской Федерации в масштабах, аналогичных событиям в США, маловероятно по ряду объективных причин. Во-первых, рынок ипотечного кредитования относительно активно функционирует на территории нашей страны около десяти лет. Во-вторых, подход отечественных банков к выбору заемщика отличается консервативностью, а проблемная задолженность ликвидируется за счет собственных активов кредитных организаций. В третьих, несмотря на определенное снижение стоимости жилья в последнее время, среди банков крайне мало учреждений, желающих активно заниматься «нестандартным ипотечным кредитованием», подобно тому, как это происходило в США.

            Совет от Сравни.ру: Ипотечный кризис в США имел место, потому из-за внушительной доли долгосрочных кредитов в финансовой системе страны. Отказ от погашения задолженности в размере 98 млрд долларов способен подкосить даже американскую экономику. В России ипотечное кредитование еще только набирает обороты, поэтому даже если завтра все отечественные заемщики обанкротятся, ситуация не выйдет из-под контроля в масштабах экономики государства. Уровень лояльности российских банков по отношению к потенциальным клиентам не такой высокий, как в США, поэтому и качественный состав наших немногочисленных заемщиков ощутимо выше. В большинстве своем это надежные и добропорядочные клиенты, которые даже не помышляют о рефинансировании или банкротстве.

            Американская мечта, погубившая мир

            Облигации формировались из кредитов разной степени надежности. Чем меньше вероятность дефолта по ипотекам в основе бумаги, тем выше ее кредитный рейтинг, тем лучше она покупается. Однако облигации с самыми плохими кредитами получали сравнительно невысокую оценку рейтинговых агентств и теряли ликвидность. Чтобы повысить этот показатель, эмитенты пошли на хитрость: сделали деривативы из деривативов. То есть новые бумаги из старых, так называемые синтетические CDO, Collateralized debt obligations (по-русски — обеспеченные долговые обязательства).

            «Плохие» облигации были обеспечены «плохими» кредитами с высоким риском невозврата. Однако если выпустить новую бумагу, обеспеченную «плохими» облигациями и какими-нибудь дополнительными активами, это будет уже новый инструмент. Соответственно, он получит новый кредитный рейтинг и будет котироваться на рынке в соответствии с ним, несмотря на низкое качество активов в основе.

            Дополнительным активом стали кредитные дефолтные свопы. Это инструмент, который страхует инвестора от невыплаты долга по ценным бумагам. Скажем, инвестор-пессимист опасается дефолта по ипотечным облигациям. Он обращается в банк или инвестиционный фонд за страховкой, тот обязуется покрыть все убытки в случае невыплаты со стороны эмитента, а за это регулярно получает от инвестора страховую премию.

            Банк или фонд выступает поручителем по кредиту за деньги, регулярные и стабильные, на весь срок поручительства. Настолько стабильные, что этими свопами тоже можно было торговать, создавая из них ценные бумаги: ведь мало кто верил в падение рынка жилья, но застраховать свои убытки хотели многие. А из этих ценных бумаг получать новые свопы, и торговать ими. Рынок раздулся до невероятного количества итераций: на бирже торговались CDO из свопов на CDO из свопов на CDO из «плохих» ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными закладными. Базовый актив — ипотечный кредит — потерялся в этой цепочке.

            Количество сделок с одной ипотечной облигацией могло быть любым. Все равно что застраховать автомобиль в десяти страховых компаниях, а потом еще и перепродать право требования долга по страховке своему другу. Тот застрахует это право еще в десяти компаниях и перепродаст его дальше. В итоге за одно ДТП будет вынуждена платить сотня-другая страховых компаний, что и произошло в США в 2007.

            Пока цены на недвижимость росли и в банки приходили все новые заемщики, вся эта громоздкая система приносила доход. Но как только цены стали снижаться, а невозвраты расти, рухнула структура, которая оценивалась уже в 62,2 триллиона долларов. Это несколько ВВП США. И поскольку ипотечные свопы, CDO и просто американские облигации торговались по всему миру, проблема сразу же стала глобальной.
            

            Искусство пускать пузыри: угрожает ли России ипотечный кризис

            Нынешний кризис, кроме скорости и жесткости, имел еще одну отличительную черту — он достаточно необычно повлиял на рынки, в частности, на рынок недвижимости и ипотеку. Если во все предыдущие кризисные периоды резко падали цены на недвижимость, а в 2014-2015 годах — еще и объемы выданной ипотеки, то в этом году после снятия физических ограничений в банках и офисах девелоперов вверх пошли и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов — особенно подпадающие под льготные (с господдержкой) и суперльготные («дальневосточная» и «сельская» программы). Снижение ключевой ставки также подогрело рефинансирование и ипотеку на вторичное жилье, а за ними последовали и цены. В результате в этом году владельцы жилья стали богаче, а у обычных ипотечников рост цен съел существенную часть выгоды от более низких ставок и платежей — та же самая квартира стала стоить дороже.

            Если бы эти события не происходили на фоне снижения доходов граждан и роста безработицы, а также роста просрочки по ипотечным кредитам (правда, с очень низкого уровня), то можно было бы аплодировать тому, что доступность жилья повысилась, а правительство почти достигло своих целей по снижению ставок по ипотеке. Ходит ли по России призрак ипотечного кризиса, или пока можно расслабиться? Скорее второе, чем первое.

            Ипотечный пузырь. Почему кризис 2008 года не повторится в России

            Реклама на Forbes

            Во-первых, уровень просрочки, как и уровень проникновения ипотеки, пока существенно ниже кризисных уровней, даже при покупке жилья в новостройках. Ипотечные каникулы, по модели которых были структурированы пандемические кредитные каникулы, позволяют снимать нагрузку на заемщиков, испытывающих временные трудности, дав им время найти работу или же продать квартиру. Рост цен позволяет продать недвижимость даже с выгодой, не допуская просрочки и появления проблемной ипотеки, что было бы невозможно на падающем рынке. Опыт жертв валютной ипотеки и массовых просрочек в прошлый кризис был учтен регулятором и законодателями.

            Во-вторых, существенная часть ипотечного бума — побочный продукт изменений в системе выплаты материнского капитала, который более чем в 80% случаев направлялся на покупку жилья, в том числе на первый взнос по ипотеке. После введения выплат на первого ребенка можно ожидать сохранения этой тенденции и еще более частого направления капитала на первый взнос. Вместе с субсидиями на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка, льготными ставками по «детской» ипотеке и иными «плюшками» для регионального семейного среднего класса, желающего расширить жилплощадь, материнский капитал будет встроенным стабилизатором, поддерживающим спрос на определенные ценовые категории квартир. В свою очередь, это скажется на других сегментах жилищного рынка.

            В-третьих, можно ожидать сохранения достаточно низких процентных ставок, даже после перехода к нейтральной денежно-кредитной политике. При этом улучшение качества оценки кредитных рисков заемщиков и повышение ликвидности рынка, а также улучшение технологий может позволить банкам снижать маржу, не снижая прибыльности операций.

            Центробанк достаточно аккуратно действовал этой весной — послабления по выдаче ипотеки были временными и начинают сворачиваться. Дестимулирование ипотечных кредитов с первым взносом меньше 20% остается основной «политикой партии», и регулятор планирует поддерживать нормативы с этой целью. Потенциальную проблему создает и практика взятия потребительских кредитов на первый взнос, либо резкого набора кредитов уже после покупки (на ремонт и обзаведение хозяйством после новоселья). Чтобы избежать проблем в будущем, стоит подумать над ограничениями. Программы повышения финансовой грамотности для будущих заемщиков хорошо показали себя в Южной Африке и Австралии и способствовали более адекватному финансовому поведению и снижению просрочки. Скорее всего, стоит перенимать этот опыт.

            Россиянам стало сложнее получить ипотеку: почему банки теперь реже одобряют заявки

            При этом правительству и регионам стоит учесть негативный опыт запуска дешевой ипотеки на рынках с ограниченным предложением. При введении дальневосточной ипотеки в крупнейших городах Дальнего Востока покупатели «пропылесосили» рынок и скупили все, что продавалось и соответствовало критериям. При этом рост цен напоминал классический пузырь. Введение стимулов нужно соотносить с предложением — динамикой нового строительства и введения в строй жилья. Наконец, следует поощрять развитие рынка арендного жилья: ипотека подходит далеко не для всех семей или жизненных ситуаций. В этих условиях возможно развивать ипотеку без слишком сильных кризисов. Особенно, если экономика пойдет на поправку.

            Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

            Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes

            30 фото

            Америке предсказали кризис сильнее Великой депрессии — Секрет фирмы

            Основатель бостонской компании Grantham, Mayo, Van Otterloo & Co. заявил, что нынешний пузырь серьёзнее, чем экономический спад 1929 года, известный как Великая депрессия. Тогда из-за краха рынка ценных бумаг за четыре года ВВП США снизился вдвое, производство упало на 40% и каждый четвёртый американец лишился работы.

            Новый кризис также серьёзнее, чем «пузырь доткомов» периода 1995–2001 годов, когда компании скупали доменные имена, оканчивающиеся на «.com», и потеряли на этом $5 трлн. Об этом сообщил Business Insider.

            Грэнтэм предупреждал о возникновении «пузыря» в июне 2020 года. Он заявил, что недвижимость, облигации, акции и товары переоценены. В пример он привёл «мемные» акции (ценные бумаги, которые растут без видимой причины, например, на фоне кризиса их компаний, как в случае с Gamestop) и криптовалюту.

            «Это всего лишь пародия на серьёзные инвестиции. Мы никогда не видели ничего подобного. Не говоря уже обо всех биткоинах мира, которые составляют пару триллионов долларов, и все они основаны на уверенности в том, что другие люди заплатят за то, что у вас есть», — заявил Грэнтэм.

            Инвестор уверен, что США сейчас играют с огнём. Вкладываясь в сомнительные предприятия, участники рынка игнорируют любые плохие новости. Инвесторы не обращают внимания на повышение процентных ставок, сокращение закупок облигаций и рост инфляции. Участников рынка не беспокоит и давление на прибыль корпораций. Они могут в короткие сроки заработать капитал, однако пузырь лопнет в ближайшие месяцы, и этого не избежать, считает аналитик. По словам Грэнтэма, когда это произойдёт, индекс S&P 500 (он состоит из акций 500 крупнейших компаний, котирующихся на американских биржах) обрушится на 10 или более процентов.

            Кризис в США затронет не только Америку, подчеркнул Грэнтэм. Пузырь охватывает также Австралию, Канаду, Англию, а также Китай.

            О пузыре на ипотечном рынке ранее предупреждали аудиторы Счётной палаты РФ. Из-за программы льготной ипотеки цены на жильё выросли быстрее, чем инфляция, а застройщики стали активнее возводить новые многоэтажки.

            Ранее «Секрет» сообщил, что к 18 октября у США могут закончиться деньги. Если это произойдёт, страна не сможет выполнить свои долговые обязательства и впервые в своей истории объявит дефолт. Чтобы этого не допустить, парламентарии должны отменить ограничения на максимальный объём государственного долга, однако в конгрессе никак не могут согласовать соответствующий законопроект.

            Фото: depositphotos.com

            Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис

            Рынки недвижимости по всему миру демонстрируют «красные флаги» — признаки перегрева, схожие с теми, что были в 2008 году перед началом мирового финансового кризиса, предупреждает агентство Bloomberg. Аналитики международных консалтинговых компаний сомневаются, что грядет катаклизм, но фиксируют «пузыри» в экономике России.

            Самые большие «пузыри» на рынках недвижимости образовались в Новой Зеландии, Канаде, Швеции, Норвегии, Британии и США — как в кризис 2008 года, пришли к выводу аналитики Bloomberg. Они ссылаются на один из индикаторов Bloomberg Economics, который учитывает соотношение цен на недвижимость к аренде и к доходам граждан, инфляцию на рынке жилья и рост закредитованности населения.

            По некоторым показателям, например по росту цен на жилье, многие страны уже опережают предкризисные показатели 13-летней давности. Это особенность нынешнего финансового цикла, и она усиливает риски, отмечает Bloomberg.

            Сдержки и противовесы

            В 2008 году полное бездействие и игнорирование признаков перегрева рынка, отсутствие внешних регуляторов способствовало формированию некачественного кредитного портфеля, что не особо беспокоило банки за счет спекуляции на деривативах – или превращении финансовых обязательств в ценные бумаги, напомнила в беседе с «Газетой.Ru» главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина. Но вряд ли история повторится, полагает она.

            Наученные горьким опытом регуляторы взяли под жесткий контроль рынок производных инструментов (ценных бумаг), завязанных на ипотеке, а также ужесточили требования к заемщикам, таким образом ликвидировав эту уязвимость, уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров

            «Сегодня конкретно на рынке недвижимости такой ситуации нет. Тем более в России, где уровень просрочки платежей по ипотечным кредитам минимален — порядка 2%»,

            — считает Фёдоров.

            В США накануне кризиса 2008 года долговая нагрузка населения (долг домохозяйств к ВВП) составляла внушительные 80% ВВП. Сейчас этот показатель на 20-30% ниже, а инфляция на американском рынке недвижимости не превышает 10% (15% до кризиса 13-летней давности), указал аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. Поэтому риски появления «пузыря» на рынке недвижимости США сейчас ниже, чем в 2008 году.

            В РФ доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10% — это ниже не только чем в США, но и в странах Западной Европы, то есть речь идет о потенциале для развития рынка, отметилаВиктория Кирюхина из Циан.Ипотека. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% ВВП в течение следующих пяти лет.

            Инфляция на глобальном рынке недвижимости в этом цикле — результат «пандемической монетарной политики» мировых финансовых регуляторов, пояснил в беседе с «Газетой.Ru» ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов. Во время пандемии все регуляторы — и в развитых, и в развивающихся странах — начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость.

            Когда главным опасением инвесторов во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив.

            «При этом текущая доходность зачастую уже не принимается во внимание, интересует только способность объекта сохранить свою стоимость», — подчеркнул Алексей Фёдоров.

            Рынок недвижимости вряд ли спровоцирует новый мировой финансовый кризис, но если «придет очередная волна, то все начнет падать синхронно, и рынок недвижимости тоже», считает ведущий аналитик QBF Олег Богданов. Он убежден, что «пандемийная монетарная политика» сверхстимулирования привела к серьезным перекосам на денежном рынке, а потому скорее всего кризисные явления будут развиваться именно там, вызывая проблемы на глобальных финансовых площадках.

            В России локальный перегрев

            На российском рынке примерно 2/3 произошедшего роста цен на жилье вызвано влиянием льготной ипотеки, отметил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Из-за увеличения спроса, «не только в квадратных метрах, а скорее в рублях», и роста себестоимости строительства произошло 30-процентное подорожание стоимости жилья.

            По мере восстановления баланса на рынке металла есть потенциал небольшой коррекции себестоимости строительства, но это, как и сокращение программы льготной ипотеки, не приведет к резкому снижению цен, прогнозируют опрошенные «Газетой.Ru» эксперты.

            «Падения цен после сокращения льготной ипотеки ожидать не стоит. Возможно, столкнувшись со снижением спроса, застройщики будут активнее предлагать разнообразные акции и рассрочки, но номинальная цена квадратного метра не изменится», — предупредил Алексей Фёдоров из Maris в ассоциации с CBRE.

            Не ожидают жесткой коррекции и снижения в Knight Frank Russia – скорее, произойдет уменьшение темпов роста цен.

            Пересмотр условий льготной ипотеки поможет замедлить высокий спрос на покупку недвижимости. Это в дальнейшем приведет к восполнению объемов предложения на рынке новостроек, а динамика цен замедлится, но не перестанет расти, считает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.

            «На данный момент на рынке нет предпосылок для нового кризиса, тем более любой всплеск рыночных показателей быстро находит решение со стороны правительства и ЦБ РФ, как это было и с поддержкой ипотеки, и с регулированием экономики и уровня ключевой ставки», — сообщила Лежнева «Газете.Ru».

            Что касается рынка коммерческой недвижимости России, то в настоящее время он не перегрет, поскольку многие международные инвесторы, которые на протяжении длительного периода вкладывали свой капитал в Россию, либо перестали инвестировать, либо вовсе уходят из страны, заявил Алексей Новиков, управляющей партнер Knight Frank Russia.

            «За последние несколько лет мы видели много примеров, когда они продавали свои активы в России с целью найти другие направления для вложений. С другой стороны, не увеличивается и количество российских институциональных инвесторов, которые бы активно выходили на рынок», — заключил он.

            Ипотечный кризис по примеру США России не угрожает — Аксаков | 05.10.20

            России не грозит ипотечный кризис, в том числе по аналогии с зародившимся в США в 2007 г., даже с учетом рекордного роста выдачи таких займов в условиях угрозы второй волны пандемии. Такое мнение высказал ТАСС глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

            «Да, темпы [выдачи ипотечных кредитов] высокие, но говорить о том, что сформировался пузырь, точно не приходится, еще далеко до этого, но и просрочка [по таким кредитам], которая составляет менее 1,5% сама за себя говорит. Тот кризис, который зародился в США, был вызван другими причинами», — отметил он, добавив, что на сегодняшний день говорить о сабпрайме (большом количестве выданных кредитов на основе снижения требований к заемщикам — прим. ТАСС) в нынешних условиях не приходится.

            «За ситуацией внимательно следят, уверен, что Банк России это делает. При этом надо учитывать, что доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая, и банки очень аккуратно относятся к выдаче ипотечных кредитов, то есть смотрят на платежеспособность и возможности заемщиков. Да и сами заемщики, как правило, несмотря на этот рост, который мы наблюдаем, к таким покупкам относятся тоже сдержанно», — полагает он.

            Аксаков также добавил, что риски второй волны коронавируса, а следовательно, и потери гражданами работы и части доходов, сегодня существуют, однако «банки имели это ввиду, выдавая кредиты».

            В то же время аналитики агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) отмечают, что доля просроченной задолженности по основным направлениям кредитования в российских банках продолжает расти. В НКР полагают, что на фоне снижения реальных доходов населения (на 8% во II квартале), а также замедления темпов восстановления экономической активности медианная доля просроченной задолженности в розничных банках на конец года может достичь 10%.

            Ипотечный кризис в США начался в 2007 г. из-за резкого роста количества невыплат по ипотечным кредитам заемщиками с высоким уровнем риска, а также из-за случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества. Именно крах рынка ипотечных кредитов в США, по оценкам экономистов, стал одной из главных причин мирового финансового кризиса 2008 г.

            Информационное агентство России ТАСС

            Жилищный кризис 2008 г. — Центр американского прогресса

            Более 80 лет федеральное правительство поддерживает ипотечное кредитование с помощью различных политик, программ и институтов. Эта поддержка помогла миллионам семей из среднего и стремящегося к этому среднему классу покупать дома. Несмотря на этот успех, некоторые консерваторы продолжают сомневаться в актуальности и эффективности давней государственной жилищной политики.

            За последние несколько лет консерваторы, которые утверждают, что некоторые аспекты федеральной жилищной политики вызвали финансовый кризис, настаивали на принятии законодательства, отменяющего или ограничивающего правительственные программы, которые делают домовладение более доступным для американцев.Эти критики предложили резко сузить влияние Федеральной жилищной администрации (FHA); отмена Закона о реинвестициях в сообществах, или CRA; и отказ от спонсируемых государством предприятий или GSE, Fannie Mae и Freddie Mac, которые помогают обеспечить ликвидность ипотечных рынков и обеспечить доступность 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной процентной ставкой. В то же время некоторые члены Конгресса также поддержали закон, который вновь откроет двери для хищнического кредитования и отсутствия надзора, которые привели к жилищному и финансовому кризису.На нынешней сессии Конгресса можно ожидать принятия законодательства по некоторым из этих вопросов в рамках широкой консервативной атаки на давнюю политику федерального правительства в области жилищного строительства.

            К этим консервативным аргументам следует относиться скептически. Факты показывают, что обычные объекты консервативной атаки не сыграли значительной роли в жилищном и финансовом кризисе. Политика правительства, которая делает покупку дома более доступной, не была причиной кризиса. Фактически, потребители, у которых уже были ипотечные кредиты и которые создали собственный капитал в своих домах, с большей вероятностью станут мишенью для хищнических субстандартных кредитов, чем те, кто впервые покупает жилье.

            Вместо слишком сильного правительства именно отсутствие достаточного государственного надзора в ключевых областях, включая защиту потребителей, секьюритизацию ипотечных кредитов под частной торговой маркой, капитализацию банков и финансовые рынки, превратило жилищный пузырь в глобальный финансовый кризис.

            Предыстория: Федеральная политика поддержки домовладения

            Федеральное правительство приняло политику после Великой депрессии, которая на протяжении десятилетий способствовала превращению домовладения в ключевую опору американского среднего класса.После того, как ипотечный рынок замер в 1930-х годах, и банки не хотели или не могли продолжать кредитование, федеральное правительство вмешалось, чтобы обеспечить стабильность на национальном рынке жилья.

            В 1934 году Конгресс учредил FHA, которая предлагает государственное страхование ипотечных кредитов. FHA защищает банки от убытков по квалифицируемым кредитам, застрахованным FHA, что побуждает банки более охотно предлагать ипотечные кредиты населению, особенно в тяжелые экономические времена, когда в противном случае они могли бы закрыть свои двери.

            Тот же закон, которым был учрежден FHA, также требовал создания национальных ипотечных ассоциаций, и в 1938 году при поддержке правительства была создана Fannie Mae. Fannie Mae была публично учреждена для продвижения широких целей по обеспечению большей ликвидности и стабильности на ипотечных рынках. В первые годы своего существования Fannie Mae имела монополию на вторичном ипотечном рынке страны, покупая ипотечные кредиты, застрахованные FHA и Veterans Administration, или VA.

            После Второй мировой войны закон о военнослужащих уполномочил VA страховать ипотечные ссуды вернувшимся военнослужащим, обеспечивая государственную поддержку миллионов доступных ипотечных кредитов, которые стимулировали экономический рост страны после войны.В 1950-х годах роль Fannie Mae расширилась за пределы покупки ипотечных кредитов FHA и VA и превратилась в обычные ссуды, что еще больше снизило расходы для потребителей. В 1970-х годах была создана Федеральная ипотечная корпорация по жилищным ипотечным кредитам, известная как Freddie Mac, для покупки и секьюритизации обычных ипотечных кредитов. Freddie Mac, Fannie Mae, FHA и налоговые вычеты по ипотеке составляют основу современной федеральной жилищной политики.

            Государственная поддержка ипотечного рынка помогла значительно увеличить долю домовладений.В период с 1940 по 1960 год доля домовладений в стране увеличилась с 44 до 62 процентов — как благодаря сильной государственной поддержке рынков жилья через FHA и VA через законопроект о GI, так и благодаря сильному демографическому, производительному и экономическому росту, который характеризовал послевоенный бум. С 1960-х годов государственная политика способствовала поддержанию этой более высокой доли владения, при этом доля домовладений постоянно оставалась выше 60 процентов, достигнув пика в 69 процентов в 2005 году. Сегодня она составляет 64 процента.До создания этих федеральных структур банки вряд ли могли выдавать ипотечные ссуды, если заемщик не внес очень большой первоначальный взнос, часто доходивший до 50 процентов, и не пообещал выплатить ссуду или рефинансировать ее в течение трех-пяти лет. Когда экономика рухнула, банки вообще не хотели давать ссуды. Федеральная поддержка ипотечного рынка означает, что заемщики могут выбирать из лучших кредитных продуктов; Например, популярная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой является уникальной во всем мире и является результатом сильной федеральной поддержки со стороны американских ипотечных рынков.Эти федеральные ипотечные организации также обеспечивают доступность ипотечных ссуд в трудные экономические времена, когда частный рынок полностью закрывает двери для потребителей.

            На протяжении поколений домовладение представляло собой величайший источник богатства для большинства семей США. Домовладельцы могут использовать свое жилищное богатство для инвестирования в другие виды деятельности, включая поддержку образования своих детей, получение финансирования для малого бизнеса или урегулирование чрезвычайной финансовой ситуации. Домовладение также обеспечивает большую финансовую предсказуемость и стабильность домашних хозяйств и связано с социальными льготами, включая более высокий уровень удовлетворенности жизнью, участие в политической жизни и волюнтаризм.

            В то время как эти федеральные инвестиции в домовладение помогли белым семьям накопить богатство, цветные семьи часто исключались. FHA, VA и GSE способствовали такой политике, как выделение красной черты и дискриминационное кредитование, которые усиливали сегрегацию и не позволяли цветным людям получить право собственности на жилье в желаемых районах. Исследования показали, что эта дискриминационная политика в значительной степени способствовала разрыву в благосостоянии современных расовых домохозяйств и значительно подорвала экономическую и социальную мобильность афроамериканцев и латиноамериканцев.

            Этот вредный набор политик начал отменяться в 1960-х и 1970-х годах с принятием законодательства о гражданских правах, включая создание Министерства жилищного строительства и городского развития США в 1965 году; принятие Закона о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году; принятие Закона о реинвестициях в сообществах в 1977 году; и изменения в практике кредитования FHA. Федеральная политика постепенно начала продвигать исторически дискриминированный и недостаточно обслуживаемый доступ сообществ к жилью посредством секьюритизации и страхования ипотечных ссуд, а также стимулов для кредитования, которые позже переросли в цели GSE в области доступного жилья в 1990-х годах.Однако процесс исправления этих ошибок был медленным, со значительным откатом назад, и большая часть ущерба от этой постыдной политики сохраняется и по сей день.

            Корни жилищного кризиса 2008 г.

            В начале 2000-х годов доля государства и GSE на ипотечном рынке начала сокращаться по мере расширения чисто частного рынка секьюритизации, называемого рынком ценных бумаг частной торговой марки или PLS. В этот период произошло резкое расширение ипотечного кредитования, большая часть которого приходилась на субстандартные кредиты с хищническими характеристиками.Большая часть этого ипотечного кредитования приходилась на рефинансирование существующих домовладельцев, и многие полагали, что они воспользовались более низкими процентными ставками для получения собственного капитала. Вместо этого они часто сталкивались со сложными и рискованными продуктами, которые быстро становились недоступными при изменении экономических условий. С распространением хищнического кредитования и ростом рынка PLS было связано переупаковка этих рискованных кредитов в сложные продукты, через которые одни и те же активы продавались несколько раз по всей финансовой системе.

            Это распространило опасность рискованных ипотечных кредитов, систематизируя риски рынка жилья по всей мировой финансовой системе. Эти изменения произошли в среде, характеризующейся минимальным государственным надзором и регулированием, и зависели от среды постоянно низких процентных ставок, когда цены на жилье продолжали расти, а рефинансирование оставалось жизнеспособным вариантом для продолжения заимствования. Когда в середине 2000-х годов рынок жилья остановился и процентные ставки начали расти, колеса сдвинулись с мертвой точки, что привело к финансовому кризису 2008 года.

            Эксперты практически единодушны в том, что жилищный кризис был вызван в первую очередь ростом хищнического кредитования и продуктов с экзотическими характеристиками, продаваемых потребителям без надлежащей информации или подготовки, а иногда и с использованием мошеннической информации, а также сбоем рынка PLS. Но некоторые консерваторы продолжают подвергать сомнению основные принципы федеральной жилищной политики и возлагают вину за кризис на государственную поддержку ипотечного кредитования. Эта атака сосредоточена на ипотечном кредитовании со стороны FHA, Fannie Mae и Freddie Mac, поддерживаемых ипотечными рынками, а также на кредитных стимулах CRA для малообеспеченных сообществ.Эти утверждения, направленные на федеральную жилищную политику, расходятся с доказательствами.

            Ипотека, застрахованная Федеральным управлением жилищного строительства, не стала причиной кризиса

            С момента своего создания в 1934 году FHA обеспечило страхование 34 миллионов ипотечных кредитов, помогая снизить первоначальные взносы и установить лучшие условия для квалифицированных заемщиков, желающих приобрести дома или рефинансировать. Когда ипотечный кредитор одобрен FHA и ипотека находится в пределах FHA, FHA предоставляет страховку, которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств.Хотя эта роль действительно расширяет доступ к ипотечным кредитам и сыграла ключевую роль в запуске роста американского домовладения после Великой депрессии, ипотечные кредиты, застрахованные FHA, никогда не доминировали на американском рынке жилья.

            Критики критиковали FHA за предоставление неустойчивых и чрезмерно дешевых ипотечных ссуд, которые привели к пузырю на рынке жилья. Фактически, FHA не только не способствовало возникновению пузыря на рынке жилья, но и значительно сократило свою рыночную долю на рынке недвижимости в преддверии жилищного кризиса.Это было связано с тем, что стандартные ссуды FHA не могли конкурировать с более низкими первоначальными затратами, более слабым андеррайтингом и меньшими требованиями к обработке субстандартных ссуд частной торговой марки. Во многих случаях брокеры подталкивали заемщиков к субстандартным продуктам с более высоким риском, даже когда они имели право на получение более надежных ипотечных кредитов, обеспеченных FHA. Сокращение доли рынка FHA было значительным: в 2001 году FHA застраховал примерно 14 процентов ссуд на покупку жилья; на пике пузыря в 2007 году он застраховал только 3 процента. Более того, в разгар кризиса потери права выкупа серьезные просрочки по ссудам FHA были ниже, чем в среднем по стране, и намного ниже, чем по частным ссудам, предоставленным непервоклассным заемщикам.

            После кризиса доля FHA на рынке значительно выросла, достигнув пика в 25 процентов в 2011 году, поскольку она заполнила пробел на рынке, оставшийся после того, как частные ипотечные страховщики начали терпеть неудачу или отступать. Это соответствует стабилизирующей роли FHA в поддержке государством ипотечных рынков. Аналитики заметили, что, если бы FHA не смог заполнить этот дефицит ликвидности, жилищный кризис был бы намного хуже, что потенциально привело бы к двойной рецессии.Это вмешательство, которое, вероятно, сэкономило домовладельцам миллионы долларов в виде собственного капитала, не обошлось FHA без затрат. Финансовое здоровье FHA пострадало, поскольку покупатели жилья, купившие ссуды во время Великой рецессии, стали чаще нести дефолты. FHA в значительной степени оправилось от этого периода, изменив условия и требования по ссуде, и снова имеет прочную финансовую основу. Ставки невыполнения обязательств по кредитам, застрахованным FHA, являются самыми низкими за последние десять лет.

            Настоящими причинами жилищного и финансового кризиса стали хищническое частное ипотечное кредитование и нерегулируемые рынки

            Рынок ипотечного кредитования значительно изменился в начале 2000-х годов с ростом субстандартного ипотечного кредитования, значительная часть которого нашла свое отражение в чрезмерно рискованных и хищнических продуктах.В то время как хищнические кредиты подпитывали пузырь, основной движущей силой этого кредитования был спрос инвесторов с Уолл-стрит на ипотечные кредиты, независимо от их качества, что привело к опасному избытку нерегулируемого ипотечного кредитования.

            В то время защита заемщиков в основном состояла из традиционных правил ограниченного раскрытия информации, которые были недостаточными проверками хищнической практики брокеров и неграмотности заемщиков по сложным ипотечным продуктам, в то время как традиционные органы банковского регулирования, такие как Федеральная резервная система, Управление по надзору за сбережениями, и Управление валютного контролера — в первую очередь были сосредоточены на структурной безопасности и устойчивости банков, а не на защите потребителей.

            Во многих из этих случаев брокеры предлагали ссуды на условиях, не подходящих или не подходящих для заемщиков. Брокеры максимизировали свои транзакционные сборы за счет агрессивного маркетинга хищных кредитов, которые, как они часто знали, потерпят неудачу.

            В преддверии кризиса большинству непервоклассных заемщиков были проданы гибридные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, или ARM, которые имели низкие первоначальные «дразнящие» ставки, которые сохранялись в течение первых двух или трех лет, а затем повышались после этого. Многие из этих продуктов не были должным образом объяснены заемщикам, которые в то время были на крючке из-за недоступных ипотечных обязательств.Многие из этих ипотечных кредитов были структурированы таким образом, чтобы требовать от заемщиков рефинансирования или получения другого кредита в будущем для обслуживания своего долга, таким образом заманивая их в ловушку. Без постоянного повышения цен на жилье и низких процентных ставок рефинансирование было практически невозможно для многих заемщиков, и значительному числу этих субстандартных ипотечных кредитов фактически гарантировался дефолт.

            Рост субстандартного кредитования в значительной степени был вызван кажущимся неисчерпаемым спросом на Уолл-стрит на эти высокодоходные активы для секьюритизации.Эти ссуды с более высокими ставками пользовались огромным спросом у инвесторов, особенно в долгосрочной среде с низкими процентными ставками, — спрос, который Уолл-стрит стремилась удовлетворить. Рынок ценных бумаг под частной торговой маркой, или PLS, альтернатива Уолл-стрит поддерживаемым государством вторичным ипотечным рынкам, значительно вырос в преддверии кризиса. Расширение нерегулируемого рынка PLS и развитие связанных с ним все более сложных финансовых инструментов — вот что превратило пузырь на рынке жилья в крупнейший финансовый кризис со времен Великой депрессии.Объемы PLS увеличились со 148 миллиардов долларов в 1999 году до 1,2 триллиона долларов к 2006 году, увеличив долю рынка PLS в общем объеме секьюритизации ипотечных кредитов с 18 процентов до 56 процентов.

            Быстрый рост рынка PLS зависел от брокеров, которые систематически снижали, а во многих случаях игнорировали свои стандарты андеррайтинга, а также предлагали потребителям все более рискованные продукты. Стороны, обеспечивающие секьюритизацию ипотечных кредитов, частные рейтинговые агентства и банки не смогли внимательно изучить или понять эти продукты — или смотрели в другую сторону, поскольку они получали прибыль от пузыря, — в то время как инвестиционные банки разрабатывали все более сложные продукты, которые торговались на основе их стоимости. ценные бумаги с ипотечным покрытием.

            Весь процесс был сложным, взаимосвязанным и обширным — и все это было подкреплено повышением цен на жилье. После того, как цены упали, ценные бумаги, которые были созданы с небольшим капиталом, плохой практикой андеррайтинга брокеров и плохо регулируемыми рынками секьюритизации, стали стоить намного меньше, чем их биржевые цены. Производные финансовые инструменты и другие финансовые инструменты, связанные с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, часто предназначенные для помощи организациям в страховании от рисков, в конечном итоге концентрировали риск после того, как базовые активы быстро обесценились.Банки имели значительную долю сомнительных ценных бумаг с ипотечным покрытием на своих балансах, но они откладывали слишком мало капитала, чтобы покрыть убытки. Тот факт, что так много финансовых продуктов, банков и других инвесторов были представлены на ипотечном рынке, привел к быстрому падению доверия инвесторов.

            Во всем мире страх распространился на финансовые рынки, вызвав массовое нападение на финансовые учреждения в США, Европе и других странах. Глобальным банкам необязательно было иметь значительные позиции на американских ипотечных рынках, чтобы они могли пострадать от последствий.Учитывая взаимосвязанность современных финансов; непрозрачность и сложность банковских балансов; и зависимость финансовых институтов от краткосрочного финансирования, инвесторы не были уверены, кто подвергается риску PLS, и финансовые рынки по всему миру столкнулись с паникой.

            Fannie Mae и Freddie Mac не стали причиной кризиса

            Как объяснялось выше, Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют ликвидность для поддержки национального ипотечного рынка, покупая ссуды у кредиторов и упаковывая их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.Затем они продают эти ценные бумаги инвесторам, гарантируя ежемесячные платежи по ценным бумагам. Эта система позволяет банкам предлагать покупателям жилья доступные продукты, такие как 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой: Fannie Mae и Freddie Mac покупают эти ссуды у кредиторов, что позволяет кредиторам быстро получить выплаты вместо того, чтобы ждать до 30 лет, чтобы пополнить свои средства. . Распространяя свою гарантию на эти ценные бумаги, два GSE позволяют инвесторам с процентными ставками покупать ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой, в то время как GSE сохраняют свой кредитный риск и управляют им.

            Критики напали на GSE и обвинили их в поддержке опасного кредитования и секьюритизации, которые привели к жилищному кризису. Однако в годы, предшествовавшие кризису, частные секьюритизаторы все чаще отбирали долю рынка у GSE с развитием огромного рынка PLS, поддерживаемого крупными банками Уолл-Стрит. Fannie Mae и Freddie Mac играли меньшую рыночную роль в преддверии кризиса, чем они играли большую часть послевоенной эпохи. Финансовые учреждения Уолл-стрит не придерживались тех же стандартов, которые установили Fannie Mae и Freddie Mac, поощряя рискованное кредитование для удовлетворения аппетита инвесторов к ценным бумагам с ипотечным покрытием PLS; это кредитование способствовало значительному расширению субстандартного ипотечного кредитования.

            Этот сдвиг привел к быстрому снижению качества ипотечного кредитования. Кредитору больше не нужно было давать хорошую ссуду, чтобы продать ее на вторичном ипотечном рынке — подойдет любая ссуда. Комиссия по расследованию финансового кризиса обнаружила, что в 2008 году уровень просрочек по ссудам GSE составлял 6,2 процента из-за их традиционных требований к андеррайтингу и квалификации, по сравнению с 28,3 процентами для ссуд, не относящихся к GSE или частных торговых марок, которые не имеют этих требований.

            Более того, маловероятно, что давние цели GSE в области доступного жилья стимулировали кредиторов к увеличению субстандартного кредитования.С 1992 года Fannie Mae и Freddie Mac были поставлены перед целями в области доступного жилья, призванными помочь им в поддержке односемейных и многосемейных ипотечных кредитов с целью увеличения количества домовладельцев в экономически маргинализированных общинах. Эти цели были сформулированы в Законе о жилищном и общинном развитии 1992 года, который был принят при подавляющей двухпартийной поддержке.

            Несмотря на довольно широкий мандат целей в области доступного жилья, существует мало свидетельств того, что направление кредита заемщикам из малообеспеченных сообществ вызвало жилищный кризис.Программа не изменила существенно общие модели ипотечного кредитования в малообеспеченных сообществах, и она работала достаточно хорошо более десяти лет, прежде чем частный рынок начал активно продавать более рискованные ипотечные продукты.

            Безусловно, GSE совершили дорогостоящие ошибки, которые способствовали возникновению пузыря на рынке жилья и, в конечном итоге, поставили их под опеку государства. По мере роста доли Уолл-стрит на рынке секьюритизации в середине 2000-х годов доходы Fannie Mae и Freddie Mac значительно упали.Стремясь уберечь акционеров от паники, они заполнили свои собственные инвестиционные портфели рискованными ипотечными ценными бумагами, купленными на Уолл-стрит, что принесло больше прибыли их акционерам.

            В годы, предшествовавшие кризису, они также начали снижать стандарты качества кредитов, которые они приобрели и гарантировали, поскольку они пытались конкурировать за долю рынка с другими частными участниками рынка. Они гарантировали ссуды, известные как ипотечные кредиты Alt-A, по которым был объявлен дефолт по высоким ставкам.Эти ссуды обычно выдавались с крупными первоначальными взносами, но без документации. Хотя эти ипотечные кредиты Alt-A составляли небольшую долю ипотечных кредитов, обеспеченных GSE — около 12 процентов, — на них приходилось от 40 до 50 процентов кредитных потерь GSE в 2008 и 2009 годах.

            Сочетание этих ошибок привело к тому, что GSE чуть не обанкротились и попали в охрану, где они остаются сегодня — почти десять лет спустя. Однако они опоздали в игру и не стимулировали хищническое кредитование, которое привело к жилищному кризису, которое вместо этого в основном финансировалось банками Уолл-стрит и секьюритизаторами.И, как описано выше, в целом ссуды, обеспеченные GSE, показали более высокие результаты, чем ссуды, не связанные с GSE, во время кризиса.

            Закон о реинвестициях в сообщества не стал причиной кризиса

            Закон о реинвестициях в сообществах, или CRA, призван устранить долгую историю дискриминационного кредитования и побудить банки помочь удовлетворить потребности всех заемщиков во всех сегментах их сообществ, особенно населения с низким и средним уровнем доходов. Конгресс принял CRA в 1977 году, чтобы предоставить кредитные стимулы для поддержки антидискриминационного законодательства в области гражданских прав и в ответ на закрытие местных банков и неоправданно низкие уровни кредитования в определенных общинах, которые закрывают все население от преимуществ домовладения.Центральная идея CRA состоит в том, чтобы стимулировать и поддерживать жизнеспособное частное кредитование недостаточно обслуживаемых сообществ, чтобы продвигать домовладение и другие инвестиции в сообщества. С момента принятия в закон несколько раз вносились поправки, и он стал краеугольным камнем федеральной политики развития местного сообщества. CRA способствовал выделению более 1,5 триллиона долларов частных займов малообеспеченным общинам, что в значительной степени способствовало развитию доступного жилья для групп с низким и средним доходом, а также более широкому экономическому развитию общин.

            Консервативные критики утверждали, что необходимость соответствовать требованиям CRA подтолкнула кредиторов к ослаблению своих стандартов кредитования, что привело к жилищному кризису, эффективно стимулируя предоставление кредита незаслуженным заемщикам и подпитывая неустойчивый жилищный пузырь. Тем не менее, доказательства не подтверждают это повествование.

            С 2004 по 2007 годы банки, охваченные CRA, выдавали менее 36 процентов всех субстандартных ипотечных кредитов, поскольку небанковские кредиторы предоставляли большую часть субстандартного кредитования.Из этой миноритарной доли только 10 процентов всех займов, предоставленных банками, покрываемыми CRA, и их аффилированными лицами лицам с низкими доходами, даже соответствовали критериям кредитования CRA. В целом Комиссия по расследованию финансового кризиса определила, что только 6 процентов высокозатратных займов, заменяющих субстандартные займы для заемщиков с низкими доходами, вообще имели какую-либо связь с CRA, что намного ниже порога, который подразумевает значительную причинно-следственную связь в жилищный кризис. Это связано с тем, что небанковские кредиторы, не относящиеся к CRA, часто оказывались виновниками некоторых из наиболее опасных ипотечных кредитов в преддверии кризиса.

            Ссуды, предоставленные банковскими учреждениями CRA, имели лишь половину вероятности дефолта по сравнению с аналогичными ссудами, выданными в тех же районах частными небанковскими ипотечными организациями, не подпадающими под действие закона — 400 из которых обанкротились по всей стране во время жилищного кризиса. Это соответствует относительно ограниченному охвату закона и его основной функции по расширению доступа к кредитам для квалифицированных заемщиков, которые традиционно недостаточно обслуживаются. Сокращение или ликвидация CRA из-за его предполагаемой роли в кризисе не только преследовали бы неправильную цель, но и отбросили бы усилия по сокращению дискриминационного ипотечного кредитования.

            Отстаивание рекорда успеха

            Хотя никто не может утверждать, что федеральная жилищная политика была безупречной, государственная поддержка ипотечного кредитования и ликвидности на ипотечных рынках принесла реальные выгоды потребителям и экономике. Федеральная жилищная политика, направленная на обеспечение доступности, ликвидности и доступа, — это не какой-то опрометчивый эксперимент, а, скорее, ответ на рыночные сбои, которые разрушили рынок жилья в 1930-х годах, и с тех пор на нем сохраняется высокий уровень домовладения.При федеральной поддержке гораздо большее количество американцев воспользовались преимуществами домовладения, чем в условиях свободного рынка до Великой депрессии.

            Возлагать вину за жилищный кризис на правительство ошибочно и приведет к плохим решениям вопросов жилищной политики, связанных с реформой GSE, FHA и законодательством о доступном кредитовании. Вместо того, чтобы сосредотачиваться на опасности государственной поддержки ипотечных рынков, директивным органам было бы лучше изучить то, что, по мнению большинства экспертов, было причинами кризиса, — хищническое кредитование и слабое регулирование финансового сектора.Возложение вины на жилищную политику не соответствует действительности и рискует повернуть время вспять к тому времени, когда большинство американцев не могли даже мечтать о собственном доме.

            Колин МакАртур — бывший научный сотрудник по правовым вопросам Центра американского прогресса. Сара Эдельман — директор по жилищной политике Центра.

            Авторы хотели бы поблагодарить Джулию Гордон и Барри Зигас за их полезные комментарии. Авторы несут полную ответственность за любые ошибки в этом кратком изложении.

            Примечания

            Кризис субстандартной ипотеки | История Федеральной резервной системы

            Расширение ипотечных кредитов для заемщиков с высоким уровнем риска в сочетании с ростом цен на жилье способствовало периоду потрясений на финансовых рынках, который длился с 2007 по 2010 год.

            Вывеска с рекламой услуг рефинансирования вывешена на пустыре 29 апреля 2008 года в Стоктоне, штат Калифорния. (Фото: Джастин Салливан / Getty Images News / Getty Images)

            к Джон В.Дука, Федеральный резервный банк Далласа

            Как и почему произошел кризис

            Кризис субстандартного ипотечного кредитования 2007–2010 годов был вызван более ранним расширением ипотечного кредитования, в том числе для заемщиков, которые раньше испытывали трудности с получением ипотеки, что одновременно способствовало быстрому росту цен на жилье и способствовало этому. Исторически сложилось так, что потенциальные покупатели жилья сталкивались с трудностями при получении ипотеки, если у них была кредитная история ниже среднего, если они давали небольшие первоначальные взносы или искали ссуды с высокими платежами.Кредиторы часто отказывали в таких просьбах о ипотеке, если они не были защищены государственным страхованием. В то время как некоторые семьи с высоким уровнем риска могли получить небольшую ипотеку при поддержке Федерального жилищного управления (FHA), другие, столкнувшись с ограниченными возможностями кредитования, брали в аренду. В ту эпоху доля домовладений колебалась около 65 процентов, процент потери права выкупа закладных был низким, а жилищное строительство и цены на жилье в основном отражали колебания процентных ставок и доходов по ипотеке.

            В начале и середине 2000-х годов ипотечные кредиты с высоким риском стали доступны от кредиторов, которые финансировали ипотечные кредиты, переупаковывая их в пулы, которые продавались инвесторам.Для распределения этих рисков использовались новые финансовые продукты, при этом ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (PMBS), обеспечивали большую часть финансирования субстандартных ипотечных кредитов. Считалось, что менее уязвимые из этих ценных бумаг имеют низкий риск либо потому, что они были застрахованы новыми финансовыми инструментами, либо потому, что другие ценные бумаги сначала покрывали любые убытки по лежащим в их основе ипотечным кредитам (DiMartino and Duca 2007). Это позволило большему количеству людей, впервые покупающих жилье, получить ипотечные кредиты (Duca, Muellbauer, and Murphy, 2011), а количество домовладельцев выросло.

            Возникший в результате спрос привел к росту цен на жилье, особенно в районах с ограниченным предложением жилья. Это вызвало ожидания еще большего роста цен на жилье, что привело к дальнейшему увеличению спроса и цен на жилье (Case, Shiller, and Thompson, 2012). Инвесторы, покупающие PMBS, сначала получали прибыль, потому что рост цен на жилье защищал их от убытков. Когда ипотечные заемщики с высоким риском не могли выплачивать ссуды, они либо продавали свои дома с прибылью и выплачивали свои ипотечные кредиты, либо брали больше по более высоким рыночным ценам.Поскольку такие периоды роста цен на жилье и расширения доступности ипотечных кредитов были относительно беспрецедентными, а долгосрочная устойчивость новых ипотечных продуктов не была проверена, риск PMBS, возможно, не был хорошо понят. На практическом уровне риск был «вне поля зрения», потому что многие инструменты оценки качества ипотечных кредитов, доступные в то время, основывались на основных, а не на новых ипотечных продуктах.

            Когда цены на жилье достигли пика, рефинансирование ипотеки и продажа домов стали менее жизнеспособными средствами урегулирования ипотечного долга, и процент убытков по ипотеке для кредиторов и инвесторов начал расти.В апреле 2007 года New Century Financial Corp., ведущий ипотечный кредитор, подала заявление о банкротстве. Вскоре после этого большое количество ценных бумаг, обеспеченных PMBS и PMBS, было понижено до высокого уровня риска, а несколько субстандартных кредиторов закрылись. Из-за краха облигационного финансирования субстандартных ипотечных кредитов кредиторы прекратили выдачу субстандартных и других небезопасных ипотечных кредитов. Это снизило спрос на жилье, что привело к падению цен на жилье, что вызвало ожидания дальнейшего снижения, что еще больше снизило спрос на жилье.Цены упали настолько, что проблемным заемщикам стало трудно продавать свои дома, чтобы полностью выплатить свою ипотеку, даже если они внесли значительный первоначальный взнос.

            В результате два финансируемых государством предприятия, Fannie Mae и Freddie Mac, понесли большие убытки и были конфискованы федеральным правительством летом 2008 года. Ранее, для достижения федеральных целей по увеличению количества домовладений, Fannie Mae и Freddie Mac выпустил долговые обязательства для финансирования покупки субстандартных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые впоследствии упали в цене.Кроме того, два государственных предприятия понесли убытки из-за невыполнения обязательств по основным ипотечным кредитам, которые они ранее купили, застраховали и затем вложили в ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые были проданы инвесторам.

            В ответ на эти события кредиторы впоследствии еще больше усложнили процесс отбора заявителей на ипотеку с высоким и даже относительно низким уровнем риска, что еще больше снизило спрос на жилье. По мере увеличения количества случаев отчуждения права выкупа права выкупа умножались, что увеличивало количество домов, продаваемых на ослабленном рынке жилья.Это усугублялось попытками заемщиков-нарушителей продать свои дома, чтобы избежать потери права выкупа, иногда в ходе «коротких продаж», когда кредиторы принимают на себя ограниченные убытки, если дома были проданы за меньшую сумму, чем задолженность по ипотеке.

            Таким образом, крах субстандартного кредитования спровоцировал нисходящую спираль цен на жилье, которая в значительной степени ослабила рост, наблюдавшийся во время бума субстандартного кредитования.

            Жилищный кризис стал основным стимулом для рецессии 2007-09 годов, нанеся ущерб экономике в целом по четырем основным направлениям.Это привело к сокращению строительства, уменьшению благосостояния и, следовательно, потребительских расходов, уменьшению способности финансовых фирм предоставлять ссуды и уменьшению способности фирм привлекать средства на рынках ценных бумаг (Duca and Muellbauer 2013).

            Шаги по смягчению кризиса

            Правительство предприняло несколько шагов, чтобы уменьшить ущерб. Один набор действий был направлен на то, чтобы побудить кредиторов пересмотреть платежи и другие условия по проблемным ипотечным кредитам или рефинансировать «подводные» ипотечные кредиты (ссуды, превышающие рыночную стоимость домов), а не агрессивно добиваться обращения взыскания.Это уменьшило количество изъятий, последующая продажа которых может еще больше снизить цены на жилье. Конгресс также предоставил временные налоговые льготы для покупателей жилья, которые увеличили спрос на жилье и ослабили падение цен на жилье в 2009 и 2010 годах. Чтобы поддержать финансирование ипотечных кредитов, Конгресс значительно увеличил максимальный размер ипотечных кредитов, которые будет страховать FHA. Поскольку ссуды FHA допускают низкие первоначальные платежи, доля агентства в недавно выданных ипотечных кредитах подскочила с менее 10 процентов до более 40 процентов.

            Федеральная резервная система, снизившая краткосрочные процентные ставки почти до 0 процентов к началу 2009 года, предприняла дополнительные шаги по снижению долгосрочных процентных ставок и стимулированию экономической активности (Bernanke 2012).Это включало покупку большого количества долгосрочных казначейских облигаций и ценных бумаг с ипотечным покрытием, которые использовались для финансирования основных ипотечных кредитов. Для дальнейшего снижения процентных ставок и поощрения уверенности, необходимой для восстановления экономики, Федеральная резервная система взяла на себя обязательство покупать долгосрочные ценные бумаги до тех пор, пока рынок труда существенно не улучшится, и поддерживать краткосрочные процентные ставки на низком уровне до тех пор, пока уровень безработицы не снизится, пока сохраняется инфляция. низкий (Бернанке 2013; Йеллен 2013). Эти шаги и другие меры в области жилищной политики — наряду с сокращением количества непроданных домов после нескольких лет небольшого нового строительства — помогли стабилизировать рынки жилья к 2012 году (Duca 2014).Примерно в то же время цены на жилье и жилищное строительство в стране начали расти, жилищное строительство поднялось с минимальных значений, а показатели отчуждения права выкупа снова начали падать с максимумов рецессии. К середине 2013 года процент домов, подлежащих выкупу, снизился до докризисного уровня, и долгожданное восстановление жилищной активности уверенно шло.

            ---

            Библиография

            Бернанке, Бен С., «Столетие центрального банка США: цели, основы, подотчетность», Речь на конференции «Первые 100 лет Федеральной резервной системы: история политики, извлеченные уроки и перспективы на будущее», a конференция, организованная Национальным бюро экономических исследований, Кембридж, Массачусетс, 10 июля 2013 г.

            Бернанке, Бен С., «Проблемы на рынках жилья и ипотечного кредитования», выступление на Глобальном саммите по финансовому достоинству Operation HOPE, Атланта, Джорджия, 15 ноября 2012 г.

            Совет управляющих Федеральной резервной системы. «Федеральные агентства по финансовому регулированию выпускают итоговое заявление о субстандартном ипотечном кредитовании». 29 июня 2007 г.

            Кейс, Карл Э., Роберт Дж. Шиллер и Энн К. Томпсон, «О чем они думали? Поведение покупателей жилья на горячих и холодных рынках », Brookings Papers on Economic Activity , Fall 2012, 265-98.

            ДиМартино, Даниэль и Джон В. Дука. «Взлет и падение субстандартной ипотеки», Федеральный резервный банк Далласа, , Экономическое письмо 2, вып. 11 (ноябрь 2007 г.): 1-8.

            Дука, Джон В. «Долгожданное восстановление жилищного строительства», Федеральный резервный банк Далласа. Годовой отчет , 2013 г.

            Дука, Джон В., Джон Муэльбауэр и Энтони Мерфи. «Цены на жилье и кредитные ограничения: понимание опыта США». Экономический журнал 121, вып.552 (май 2011 г.): 533-51.

            Дука, Джон В. и Джон Мюльбауэр, «Тобин ЖИЗНЬ: интеграция развивающейся архитектуры кредитного рынка в макромодели, основанные на движении средств», серия рабочих документов 1581, Европейский центральный банк, Франкфурт, Германия, 2013.

            Йеллен, Джанет Л., «Болезненно медленное восстановление для рабочих Америки: причины, последствия и реакция Федеральной резервной системы», выступление на конференции «Трансатлантическая повестка дня для общего процветания» в Вашингтоне, округ Колумбия, 11 февраля 2013 г. .

            Что вызвало ипотечный кризис?

            В 2007 году экономика США вступила в ипотечный кризис, вызвавший панику и финансовые потрясения во всем мире. Финансовые рынки стали особенно нестабильными, и последствия продолжались несколько лет (или дольше). Кризис субстандартного ипотечного кредитования стал результатом слишком большого количества займов и несовершенного финансового моделирования, в значительной степени основанного на предположении, что цены на жилье только растут. Жадность и мошенничество также сыграли важную роль.

            Американская мечта

            Владение домом — часть традиционной «американской мечты».«Принято считать, что это способствует тому, чтобы люди гордились своей собственностью и долгое время общались с обществом. Но дома стоят дорого (сотни тысяч долларов или больше), и многим людям нужно занимать деньги, чтобы купить дом.

            В начале 2000-х эта мечта стала реальностью для все большего числа людей. Процентные ставки по ипотеке были низкими, что позволяло потребителям получать относительно крупные ссуды с меньшим ежемесячным платежом (посмотрите, как рассчитываются платежи, чтобы увидеть, как низкие ставки влияют на платежи).Кроме того, цены на жилье резко выросли, поэтому покупка дома казалась беспроигрышной.

            Кредиторы считали, что дома являются хорошим залогом, поэтому они были готовы давать ссуды под недвижимость и получать доход, пока дела идут хорошо.

            Обналичивание

            Дела были хороши для тех, кто впервые покупает жилье, но существующие домовладельцы также извлекли выгоду из легких денег и низких ставок.

            В условиях стремительного роста цен на жилье домовладельцы обнаружили в своих домах огромное богатство.У них было много капитала, так зачем же оставлять его дома? Домовладельцы рефинансировали и брали вторую ипотеку, чтобы получить наличные из собственного капитала. Часть этих денег они потратили с умом (на улучшение имущества, связанного с ссудой). Однако некоторые домовладельцы использовали деньги на расходы на проживание и другие нужды, поддерживая комфортный уровень жизни, в то время как заработная плата оставалась неизменной.

            Легкие деньги до ипотечного кризиса

            Банки предлагали легкий доступ к деньгам до того, как разразился ипотечный кризис.Заемщики получали ипотечные кредиты с высоким риском, такие как опционы-ARM, и они имели право на ипотечные кредиты с небольшим количеством документов или без них. Даже люди с плохой кредитной историей могут считаться субстандартными заемщиками.

            Рискованные заемщики: Заемщики могли брать больше, чем когда-либо прежде, а физические лица с низким кредитным рейтингом все чаще квалифицируются как субстандартные заемщики. Кредиторы одобряли ссуды «без документации» и «с низким уровнем документации», которые не требовали проверки заемщика доходов и активов (или были смягчены стандарты проверки).

            Рискованные продукты: Помимо упрощения процедуры утверждения, заемщики имели доступ к кредитам, которые обещали краткосрочные выгоды (с долгосрочными рисками). Кредиты Option-ARM позволяли заемщикам производить небольшие платежи по своему долгу, но сумма кредита могла бы фактически увеличиться, если бы платежей было недостаточно для покрытия процентных расходов. Процентные ставки были относительно низкими (хотя и не достигли исторических минимумов), поэтому традиционная ипотека с фиксированной процентной ставкой могла быть разумным вариантом в тот период.

            Мошенничество: Кредиторы стремились профинансировать покупки, но некоторые покупатели жилья и ипотечные брокеры подлили масла в огонь, предоставив неточную информацию о кредитных заявках. Пока вечеринка так и не закончилась, все было в порядке. Как только цены на жилье упали, и заемщики оказались не в состоянии предоставлять ссуды, правда вышла наружу.

            Повышенная ликвидность

            Откуда взялись все деньги на кредиты? Во всем мире наблюдался избыток ликвидности, который быстро иссяк в разгар ипотечного кризиса.У людей, предприятий и правительств были деньги для инвестирования, и у них появился аппетит к инвестициям, связанным с ипотекой, как способу заработать больше в условиях низких процентных ставок.

            Сложные инвестиции превратили неликвидные владения недвижимостью в больше денег для банков и кредиторов.

            Вторичные рынки: Банки традиционно сохраняли ипотечные кредиты в своих бухгалтерских книгах. Если вы занимали деньги в банке А, вы бы ежемесячно платили напрямую банку А, и этот банк потерял деньги в случае дефолта.Однако сейчас банки часто продают ссуды, и ссуду можно разделить и продать многочисленным инвесторам. Эти инвестиции чрезвычайно сложны, поэтому некоторые инвесторы просто полагаются на рейтинговые агентства, чтобы сказать им, насколько безопасны вложения (не понимая их на самом деле).

            Поскольку у банков и ипотечных брокеров не было никакой шкуры (они могли просто продать ссуды до того, как они испортились), качество ссуд ухудшилось. Не было подотчетности или стимула для обеспечения того, чтобы заемщики могли позволить себе погашать ссуды.

            Ранние стадии кризиса

            К сожалению, цыплята вернулись на ночлег, и в 2007 году ипотечный кризис начал усиливаться. Цены на жилье перестали расти с головокружительной скоростью, и цены начали падать в 2006 году, поскольку повышение процентных ставок сделало покупку (или рефинансирование) дома менее доступной. Заемщики, купившие больше домов, чем могли себе позволить, в конечном итоге прекратили выплаты по ипотеке. Что еще хуже, ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой увеличивались по мере роста процентных ставок.

            Домовладельцы с недоступным по цене домом столкнулись с трудным выбором. Они могли подождать, пока банк лишит вас права выкупа, они могли бы пересмотреть условия своего кредита в программе тренировок, или они могли просто уйти из дома и объявить дефолт. Конечно, многие также пытались увеличить свои доходы и сократить расходы. Некоторым удалось восполнить этот пробел, но другие уже слишком сильно отставали и сталкивались с недоступными по цене ипотечными платежами, которые не были приемлемыми.

            Традиционно банки могли вернуть сумму, которую они ссудили при обращении взыскания.Однако стоимость домов упала до такой степени, что банки все чаще несли огромные убытки по просроченным кредитам. Законы штата и тип ссуды определяют, могут ли кредиторы попытаться взыскать с заемщиков какой-либо дефицит.

            Заговор сгущается

            Как только люди начали неуплату по кредитам в рекордных количествах (и как только стало известно, что дела обстоят плохо), ипотечный кризис действительно разгорелся. Банки и инвесторы начали терять деньги. Финансовые учреждения решили резко снизить свою подверженность риску, а банки не решались предоставлять друг другу ссуды, потому что не знали, получат ли они когда-нибудь выплаты.Для бесперебойной работы банкам и предприятиям нужны беспрепятственные денежные потоки, поэтому экономика остановилась.

            Слабость банков (и страх) вызвали банкротства банков. FDIC увеличил штат сотрудников, готовясь к сотням банкротств банков, вызванных ипотечным кризисом, и некоторые опоры банковского мира рухнули. Широкая общественность увидела крах этих известных институтов, и паника усилилась. В историческом событии нам напомнили, что фонды денежного рынка могут «сломать доллар» или отойти от своей целевой цены акций в 1 доллар в неспокойные времена.

            Другие факторы способствовали серьезности ипотечного кризиса. Экономика США пошла на спад, а повышение цен на сырьевые товары нанесло ущерб потребителям и предприятиям. Начали распадаться и другие сложные финансовые продукты.

            Затяжные эффекты

            Законодатели, потребители, банкиры и бизнесмены поспешили уменьшить последствия ипотечного кризиса. Он положил начало драматической цепочке событий и будет разворачиваться еще долгие годы. Общественность увидела, «как делают колбасу», и была шокирована, узнав, насколько мир пользуется заемными средствами.

            Ключевые выводы для потребителей

            Для большинства потребителей долговременный эффект заключается в том, что получить ипотеку стало труднее, чем в начале-середине 2000-х годов. Кредиторы должны подтвердить, что заемщики имеют возможность погасить ссуду — обычно вам необходимо предъявить подтверждение вашего дохода и активов. Процесс получения ипотечного кредита стал более обременительным, но, будем надеяться, финансовая система стала более здоровой, чем раньше.

            Обзор финансового кризиса 2007–2008 годов

            Финансовый кризис 2007-2008 годов создавался годами.К лету 2007 года финансовые рынки во всем мире стали проявлять признаки того, что расплата за многолетнюю разгул по дешевым кредитам запоздала. Два хедж-фонда Bear Stearns рухнули, BNP Paribas предупреждал инвесторов, что они, возможно, не смогут вывести деньги из двух его фондов, а британский банк Northern Rock собирался обратиться за экстренным финансированием в Банк Англии.

            Тем не менее, несмотря на предупреждающие знаки, немногие инвесторы подозревали, что самый серьезный кризис почти за восемь десятилетий вот-вот захлестнет мировую финансовую систему, поставив гигантов Уолл-стрит на колени и спровоцировав Великую рецессию.

            Это был грандиозный финансовый и экономический крах, который стоил многим обычным людям работы, сбережений, домов или всего прочего.

            Ключевые выводы

            • Финансовый кризис 2007–2009 годов начался несколькими годами ранее с дешевых кредитов и слабых стандартов кредитования, которые разожгли пузырь на рынке жилья.
            • Когда пузырь лопнул, финансовые учреждения остались с почти бесполезными инвестициями в субстандартную ипотеку на триллионы долларов.
            • Миллионы американских домовладельцев оказались должны по ипотеке больше, чем стоили их дома.
            • Последовавшая за этим Великая рецессия стоила многим их рабочих мест, сбережений или домов.
            • Перелом начался в начале 2009 года после того, как прохождение печально известной финансовой помощи Уолл-стрит поддержало работу банков и медленно возобновило экономику.

            Обзор финансового кризиса 2007-08 гг.

            Посев семян кризиса

            Семена финансового кризиса были посеяны в течение многих лет низких процентных ставок и слабых стандартов кредитования, которые подпитывали пузырь цен на жилье в США.С. и др.

            Началось, как обычно, с хороших намерений. Столкнувшись с лопнувшим пузырем доткомов, серией скандалов в области корпоративной бухгалтерской отчетности и террористическими атаками 11 сентября, Федеральная резервная система снизила ставку по федеральным фондам с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003 года. Цель заключалась в том, чтобы поднять экономику, сделав деньги доступными для предприятий и потребителей по выгодным ценам.

            Результатом стал рост цен на жилье, поскольку заемщики воспользовались низкими ставками по ипотеке.Даже субстандартные заемщики, с плохой кредитной историей или без нее, смогли реализовать мечту о покупке дома.

            Затем банки продали эти ссуды банкам Уолл-стрит, которые упаковали их в так называемые финансовые инструменты с низким уровнем риска, такие как ценные бумаги с ипотечным покрытием и обеспеченные долговые обязательства (CDO). Вскоре развился большой вторичный рынок для выдачи и распределения субстандартных кредитов.

            Подпитывая более высокий риск среди банков, Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) в октябре 2004 г. ослабила требования к чистому капиталу для пяти инвестиционных банков — Goldman Sachs (NYSE: GS), Merrill Lynch (NYSE: MER), Lehman Brothers, Bear Stearns. и Morgan Stanley (NYSE: MS).Это позволило им увеличить свои первоначальные вложения до 30 или даже 40 раз.

            Признаки беды

            В конце концов, процентные ставки начали расти, и домовладение достигло точки насыщения. ФРС начала повышать ставки в июне 2004 года, а через два года ставка по федеральным фондам достигла 5,25%, где оставалась до августа 2007 года.

            Были первые признаки бедствия. К 2004 году доля домовладений в США достигла своего пика — 69,2%. Затем, в начале 2006 года, цены на жилье начали падать.

            Это доставило многим американцам настоящие трудности. Их дома стоили меньше, чем они за них платили. Они не могли продавать свои дома, не задолжав деньги своим кредиторам. Если бы у них была ипотека с регулируемой процентной ставкой, их стоимость росла бы, поскольку стоимость их домов падала. Наиболее уязвимые заемщики subprime застряли с ипотечными кредитами, которые они изначально не могли себе позволить.

            Субстандартная ипотечная компания New Century Financial предоставила в 2006 году ссуд на сумму около 60 миллиардов долларов, сообщает служба новостей Reuters.В 2007 году она подала заявление о защите от банкротства.

            В начале 2007 года один субстандартный кредитор за другим заявлял о банкротстве. В течение февраля и марта более 25 субстандартных кредиторов обанкротились. В апреле New Century Financial, специализирующаяся на субстандартном кредитовании, подала заявление о банкротстве и уволила половину своих сотрудников.

            К июню Bear Stearns прекратил выплаты в двух своих хедж-фондах, что побудило Merrill Lynch изъять у этих фондов активы на сумму 800 миллионов долларов.

            Даже это были мелочи по сравнению с тем, что должно было случиться в ближайшие месяцы.

            Август 2007: Домино начинает падать

            К августу 2007 года стало очевидно, что финансовые рынки не могут разрешить кризис субстандартного кредитования и что проблемы отражаются далеко за пределами США.

            Межбанковский рынок, на котором деньги движутся по всему миру, полностью замерз, в основном из-за страха перед неизвестностью. Northern Rock пришлось обратиться в Банк Англии за экстренным финансированием из-за проблемы с ликвидностью. В октябре 2007 года швейцарский банк UBS стал первым крупным банком, объявившим об убытках — 3 доллара.4 миллиарда — от вложений, связанных с субстандартными ценами.

            В ближайшие месяцы Федеральная резервная система и другие центральные банки предпримут скоординированные действия по предоставлению ссуд на миллиарды долларов мировым кредитным рынкам, деятельность которых прекратилась из-за падения цен на активы. Тем временем финансовые учреждения изо всех сил пытались оценить стоимость триллионов долларов в настоящее время токсичных ценных бумаг с ипотечным покрытием, которые лежали в их бухгалтерских книгах.

            Март 2008: Кончина Bear Stearns

            К зиме 2008 года U.Южная экономика находилась в полномасштабной рецессии, и по мере того, как финансовые учреждения продолжали бороться с ликвидностью, фондовые рынки во всем мире падали сильнее всего после террористических атак 11 сентября.

            В январе 2008 года ФРС снизила базовую ставку на три четверти процентного пункта — самое большое снижение за четверть века, поскольку она стремилась замедлить экономический спад.

            Плохие новости продолжали поступать со всех сторон. В феврале британское правительство было вынуждено национализировать Northern Rock.В марте глобальный инвестиционный банк Bear Stearns, опора Уолл-стрит, построенный в 1923 году, рухнул и был приобретен JPMorgan Chase за копейки на доллар.

            Сентябрь 2008 г .: Падение Lehman Brothers

            К лету 2008 года бойня распространилась по финансовому сектору. IndyMac Bank стал одним из крупнейших банков США, когда-либо потерпевших крах, а два крупнейших кредитора страны, Fannie Mae и Freddie Mac, были захвачены правительством США.

            Тем не менее, крах почтенного банка с Уолл-стрит Lehman Brothers в сентябре ознаменовал крупнейшее банкротство в истории США и для многих стал символом разрушения, вызванного мировым финансовым кризисом.

            В том же месяце финансовые рынки находились в состоянии свободного падения, и основные индексы США понесли одни из самых худших потерь за всю историю наблюдений. ФРС, министерство финансов, Белый дом и Конгресс изо всех сил пытались выдвинуть всеобъемлющий план, чтобы остановить кровотечение и восстановить доверие к экономике.

            Последствия

            Пакет помощи Уолл-стрит был одобрен в первую неделю октября 2008 года.

            Пакет включал в себя множество мер, таких как огромная государственная покупка «токсичных активов», огромные инвестиции в акции банков и финансовые средства для обеспечения Fannie Mae и Freddie Mac.

            440 миллиардов долларов

            Сумма, потраченная государством в рамках Программы помощи проблемным активам (TARP). Он получил обратно 442,6 млрд долларов после того, как активы, купленные в период кризиса, были перепроданы с прибылью.

            Общественное возмущение было повсеместным. Оказалось, что банкиров вознаграждали за безрассудное разрушение экономики. Но это снова заставило экономику двигаться. Также следует отметить, что вложения в банки были полностью окуплены государством с процентами.

            Принятие пакета финансовой помощи стабилизировало фондовые рынки, которые достигли дна в марте 2009 года, а затем вступили в самый продолжительный бычий рынок в своей истории.

            Тем не менее экономический ущерб и человеческие страдания были огромны.Безработица достигла 10%. Около 3,8 миллиона американцев потеряли свои дома из-за потери права выкупа.

            О компании Dodd-Frank

            Самой амбициозной и противоречивой попыткой предотвратить повторение подобного события стало принятие в 2010 году Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей. С финансовой стороны этот закон ограничил некоторые из наиболее рискованных видов деятельности крупнейших банков. усилил государственный контроль за их деятельностью и заставил их поддерживать большие денежные резервы.Со стороны потребителей он попытался сократить хищническое кредитование.

            К 2018 году некоторые части закона были отменены администрацией Трампа, хотя попытка более полного отказа от новых правил потерпела неудачу в Сенате США.

            Эти правила призваны предотвратить повторение кризиса, подобного событию 2007-2008 годов.

            Это не означает, что в будущем не будет еще одного финансового кризиса. Пузыри периодически возникали, по крайней мере, с голландского пузыря тюльпанов 1630-х годов.

            Финансовый кризис 2007–2008 годов был глобальным событием, не ограничивавшимся только США. Динамичная экономика Ирландии упала с обрыва. Греция объявила дефолт по своим международным долгам. Португалия и Испания страдали от крайнего уровня безработицы. Опыт каждой страны был разным и сложным.

            Что стало причиной финансового кризиса 2008 года?

            Действовали несколько взаимосвязанных факторов.

            Во-первых, низкие процентные ставки и низкие стандарты кредитования подпитали пузырь цен на жилье и побудили миллионы людей брать взаймы сверх средств, чтобы купить дома, которые они не могли себе позволить.

            Банки и субстандартные кредиторы не отставали, продавая свои ипотечные кредиты на вторичном рынке, чтобы высвободить деньги для предоставления большего количества ипотечных кредитов.

            Финансовые фирмы, купившие эти ипотечные кредиты, переупаковали их в пакеты, или «транши», и перепродали их инвесторам как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Когда начали набирать обороты ипотечные дефолты, последние покупатели обнаружили, что держат никчемные бумаги.

            Кто виноват в Великой рецессии?

            Многие экономисты возлагают большую часть вины на слабую политику ипотечного кредитования, которая позволяла многим потребителям брать взаймы гораздо больше, чем они могли себе позволить.Но есть много виноватых, в том числе:

            • Хищные кредиторы, которые продавали домовладение людям, которые не могли выплатить предложенную им ипотеку.
            • Инвестиционные гуру, которые купили эти плохие ипотечные кредиты и свернули их в пакеты для перепродажи инвесторам.
            • Агентства, которые дали этим пакетам ипотечных кредитов высшие инвестиционные рейтинги, что сделало их безопасными.
            • Инвесторы, которые не смогли проверить рейтинги или просто позаботились передать пакеты другим инвесторам, прежде чем они взорвутся.

            Какие банки обанкротились в 2008 году?

            Общее количество банкротств банков, связанных с финансовым кризисом, невозможно раскрыть, не сообщив сначала об этом: ни один вкладчик в американском банке не потерял ни цента из-за банкротства банка.

            При этом, по данным Федеральной резервной системы Кливленда, с 2008 по 2015 год обанкротилось более 500 банков по сравнению с 25 за предыдущие семь лет. Большинство из них были небольшими региональными банками, и все они были приобретены другими банками вместе со счетами их вкладчиков.

            Самыми крупными банкротами были не банки в традиционном понимании Мэйн-стрит, а инвестиционные банки, обслуживающие институциональных инвесторов. К ним, в частности, относятся Lehman Brothers и Bear Stearns. Lehman Brothers было отказано в государственной помощи, и она закрыла свои двери. JPMorgan Chase купил руины Bear Stearns по дешевке.

            Что касается самых крупных из крупных банков, включая JPMorgan Chase, Goldman Sachs, Bank of American и Morgan Stanley, все они, как известно, были «слишком большими, чтобы обанкротиться».«Они взяли вырученные деньги, вернули их правительству и стали больше, чем когда-либо после рецессии.

            Кто заработал деньги во время финансового кризиса 2008 года?

            Ряд умных инвесторов нажили деньги на кризисе, в основном собирая куски с обломков.

            • Уоррен Баффет инвестировал миллиарды в такие компании, как Goldman Sachs и General Electric, исходя из сочетания мотивов, сочетающих патриотизм и прибыль.
            • Менеджер хедж-фонда Джон Полсон сделал много денег, делая ставки против U.S. рынок жилья, когда образовался пузырь, а затем сделал гораздо больше денег, делая ставки на его восстановление после того, как он достиг дна.
            • Инвестор Карл Икан доказал свой талант в выборе времени на рынке, продавая и покупая недвижимость в казино до, во время и после кризиса.

            Итог

            В финансовом мире постоянно возникают пузыри. Цена акции или любого другого товара может превысить его внутреннюю стоимость. Обычно ущерб ограничивается потерями для нескольких чрезмерно восторженных покупателей.

            Финансовый кризис 2007-2008 годов был иным пузырем. Подобно немногим другим в истории, он вырос настолько, что, взорвавшись, нанес ущерб всей экономике и нанес ущерб миллионам людей, в том числе многим из тех, кто не спекулировал ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

            Определение Subprime Meltdown

            Что было обвалом субстандартного кредитования?

            Обвал субстандартного кредитования был вызван резким увеличением ипотечных кредитов с высоким риском, которые в 2007 году перешли в режим дефолта, что способствовало самой серьезной рецессии за последние десятилетия.Жилищный бум середины 2000-х годов — в сочетании с низкими процентными ставками в то время — побудил многих кредиторов предлагать жилищные ссуды лицам с плохой кредитной историей. Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул, многие заемщики оказались не в состоянии производить выплаты по субстандартным ипотечным кредитам.

            Ключевые выводы

            • Обвал субстандартного кредитования был вызван резким увеличением ипотечных кредитов с высоким риском, которые перешли в состояние дефолта в начале 2007 года.
            • Жилищный бум середины 2000-х годов, наряду с низкими процентными ставками, побудил многих кредиторов предлагать ипотечные кредиты заемщикам с плохой кредит.
            • Когда лопнул пузырь на рынке недвижимости, многие заемщики не смогли произвести выплаты по субстандартным ипотечным кредитам.
            • Обвал ипотечных кредитов привел к финансовому кризису, Великой рецессии и массовой распродаже на фондовых рынках.

            Понимание кризиса субстандартного кредитования

            После технологического пузыря и экономической травмы, последовавшей за террористическими атаками в США 11 сентября 2001 года, Федеральная резервная система стимулировала борьбу с США.С. экономики за счет снижения процентных ставок до исторически низких уровней. В результате экономический рост в США начал расти. Быстро развивающаяся экономика привела к увеличению спроса на дома, а затем и на ипотеку. Однако последовавший за этим жилищный бум также привел к рекордному уровню домовладения в США. В результате банки и ипотечные компании столкнулись с трудностями в поиске новых покупателей жилья.

            Стандарты кредитования

            Некоторые кредиторы выдавали ипотечные кредиты тем, кто в противном случае не мог бы получить выгоду от безумной покупки жилья.Этим покупателям жилья не разрешили выдавать традиционные ссуды из-за слабой кредитной истории или других дисквалифицирующих кредитных мер. Эти ссуды называются субстандартными ссудами. Субстандартные ссуды — это ссуды, предоставляемые заемщикам с более низким кредитным рейтингом, чем то, что обычно требуется для традиционных ссуд. Заемщикам subprime часто отказывают традиционные кредиторы. В результате субстандартные ссуды, которые предоставляются этим заемщикам, обычно имеют более высокие процентные ставки, чем другие ипотечные ссуды.

            В период с начала до середины 2000-х стандарты кредитования для некоторых кредиторов стали настолько мягкими; это привело к созданию ссуды NINJA: «нет дохода, нет работы, нет активов — нет проблем.«Инвестиционные фирмы стремились покупать эти ссуды и переупаковывать их в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и другие структурированные кредитные продукты. Ипотечные ценные бумаги (MBS) — это инвестиции, подобные фонду, который содержит корзину жилищных ссуд, которая выплачивает периодическая процентная ставка. Эти ценные бумаги были куплены у банков, которые их выпустили, и проданы инвесторам в США и за рубежом.

            Ипотека с регулируемой процентной ставкой

            Многие субстандартные ипотечные кредиты представляли собой ссуды с регулируемой процентной ставкой.Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — это тип ипотечной ссуды, при которой процентная ставка может меняться в течение всего срока действия ссуды. Ипотека с регулируемой процентной ставкой обычно имеет фиксированную процентную ставку на раннем этапе срока действия ссуды, при этом ставка может быть сброшена или изменена в течение определенного количества месяцев или лет. Другими словами, ARM имеют плавающую процентную ставку, называемую ипотечным кредитом с переменной ставкой.

            Многие из ARM изначально имели разумные процентные ставки, но через определенный период они могли вернуться к гораздо более высоким процентным ставкам.К сожалению, когда началась Великая рецессия, кредит и ликвидность иссякли, а это означало, что количество выданных кредитов сократилось. Кроме того, начали расти процентные ставки, в результате чего многие субстандартные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой были переведены на более высокие процентные ставки. Внезапное повышение ставок по ипотечным кредитам сыграло важную роль в росте числа дефолтов — или невыплат по кредитам — начиная с 2007 года и достигнув пика в 2009 году. Значительные потери рабочих мест во всей экономике не помогли. Поскольку многие заемщики теряли работу, в то же время росли их выплаты по ипотеке.Без работы было практически невозможно рефинансировать ипотеку по более низкой фиксированной ставке.

            Мелтдаун на Уолл-стрит

            Как только рынок жилья начал рушиться, и заемщики не смогли выплатить свои ипотечные кредиты, банки внезапно оказались обременены потерями по ссудам на своих балансах. Поскольку безработица резко выросла по стране, многие заемщики объявили дефолт или лишились своих ипотечных кредитов.

            В ситуации потери права выкупа банки возвращают дом у заемщика.К сожалению, из-за того, что экономика находилась в состоянии рецессии, банки не могли перепродать изъятую собственность по той же цене, которая была первоначально предоставлена ​​заемщикам в кредит. В результате банки несли огромные убытки, что привело к сокращению объемов кредитования, что привело к сокращению кредитования экономики. Меньшее количество кредитов привело к снижению экономического роста, поскольку предприятия и потребители не имели доступа к кредитам.

            Убытки некоторых банков были настолько велики, что они прекратили свою деятельность или были куплены другими банками, чтобы их спасти.Несколько крупных организаций были вынуждены получить помощь от федерального правительства в рамках так называемой Программы помощи проблемным активам (TARP). Однако финансовая помощь была слишком запоздалой для Lehman Brothers — облигационной компании с Уолл-стрит, которая закрыла свои двери после более чем 150 лет работы.

            Когда инвесторы на рынках увидели, что Lehman Brothers допустили банкротство со стороны федерального правительства, это привело к массовым последствиям и распродажам на рынках. По мере того как все больше инвесторов пытались вывести деньги из банков и инвестиционных фирм, эти учреждения также начали страдать.Хотя обвал ипотечных кредитов начался с рынка жилья, потрясения привели к финансовому кризису, Великой рецессии и массовым распродажам на рынках.

            Возложение виновных в кризисе субстандартного кредитования

            Несколько источников обвиняются в том, что они стали причиной обвала субстандартных кредитов. К ним относятся ипотечные брокеры и инвестиционные фирмы, предлагавшие ссуды людям, традиционно считавшимся высокорисковыми, а также кредитные агентства, которые проявили чрезмерный оптимизм в отношении нетрадиционных ссуд.Критики также преследовали ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac, которые поощряли низкие стандарты кредитования, покупая или гарантируя сотни миллиардов рискованных кредитов.

            Информационный сбой

            и ипотечный кризис в США — Центр недвижимости Zell / Lurie

            Рабочие бумаги

            Нехватка информации и ипотечный кризис в США

            Рабочий документ № 691

            
            Адам Дж. Левитин и Сьюзан М. Вахтер

            Нет единого мнения относительно причины пузыря на рынке жилья, который ускорил финансовый кризис 2008 года.Существуют многочисленные объяснения: ошибочная денежно-кредитная политика; государственная политика, поощряющая доступное домовладение; иррациональные ожидания потребителей от роста цен на жилье; неэластичная жилищная поставка. Однако ни одно из этих объяснений не может полностью объяснить пузырь на рынке жилья, не говоря уже о параллельном пузыре коммерческой недвижимости.
            Эта статья предлагает новое объяснение пузыря на рынке жилья. Это демонстрирует, что пузырь был явлением со стороны предложения, связанным с избытком ипотечного финансирования с неправильной оценкой: спреды по ипотечному финансированию сократились, а объем увеличился, даже при увеличении риска, что объясняется только избытком ипотечного финансирования.

            Избыток предложения ипотечного финансирования произошел из-за того, что рынки не смогли правильно оценить риск из-за сложности и неоднородности частных ипотечных ценных бумаг (MBS), которые начали доминировать на рынке в 2004 году. асимметрия между финансовыми учреждениями, которые являются посредниками в сфере ипотечного финансирования, и инвесторами MBS. Результатом стало чрезмерное инвестирование в MBS, что увеличило прибыль финансовых посредников и позволило заемщикам поднять цены на жилье.

            Несмотря на присущую секьюритизации ипотечную ссуду информационную асимметрию, она имеет решающее значение для постоянной доступности долгосрочной ипотеки с фиксированной процентной ставкой, которая была краеугольным камнем домовладения в Америке со времен Великой депрессии. Таким образом, преимущества секьюритизации должны быть согласованы с необходимостью экономической стабильности. В статье предлагается стандартизация MBS для уменьшения сложности и неоднородности с целью восстановления устойчивого, стабильного рынка жилищного финансирования, основанного на долгосрочной ипотеке с фиксированной процентной ставкой.

            Скачать статью · 1MB PDF

            
            

            Природа и происхождение кризиса субстандартной ипотеки

            Природа и происхождение кризиса субстандартной ипотеки

            applet-magic.com Thayer Watkins Кремниевая долина & Tornado Alley США

            Природа и происхождение кризиса субстандартной ипотеки

            В Америке долгое время проводилась политика поощрения домовладения.Это повлекло за собой финансирование покупка дома максимально проста. Со временем были созданы различные финансовые учреждения для обеспечения ипотеки. быстро и удобно. Когда-то существовали ссудо-сберегательные ассоциации, которые были сберегательными учреждениями, которые могли инвестировать только в ипотека. Fannie Mae (Федеральная ипотечная ассоциация FNMA) была создана в 1938 году для предоставления вторичный рынок для дома ипотека. Это означало, что если банк выдал кому-то ипотеку, а позже банку потребовались средства, банк мог легко продать ипотека Fannie Mae.Однако для того, чтобы кредитные организации имели доступ к вторичным На ипотечном рынке Fannie Mae они должны были подчиняться правилам Fannie Mae.

            В прошлом Fannie Mae запрещала кредиторам, с которыми имела дело, применять красных подкладок . Red Lining означало, что банк откажется финансировать покупку дома в районах, которые он считает высоким. даже если потенциальные заемщики сами несут хорошие кредитные риски. Отчасти это произошло потому, что банк не хотят, в случае дефолта и потери права выкупа, стать владельцем собственности в опасном районе.Более глубокие корни проблемы уходят в Закон о реинвестировании общин 1977 года.

            В 1990-е годы при администрации Франклина Рейнса, назначенного администрацией Клинтона, Fannie Mae начал требовать что кредитные учреждения, с которыми он работал, доказывают, что они не занимались красной линией. Это означало, что кредитные учреждения должны будут выполнить квоту ипотечного кредитования меньшинств. Это, в свою очередь, означало, что кредитным агентствам придется снизить свои стандарты в отношении таких вещей, как первоначальные платежи и требуемые доходы.С этих субстандартных заемщиков будет взиматься более высокая процентная ставка. Поставив кредитные агентства в Положение о предоставлении субстандартных ипотечных кредитов Fannie Mae затем пришлось принять более низкие стандарты в отношении ипотечных кредитов. куплен. Это положило начало делу. Если банк предоставил ипотеку заемщику, маловероятно, что успешно выплатить ипотечный кредит, тогда все, что нужно было сделать банку, — это продать такие ипотечные кредиты Fannie Mae. Банки обычно получил комиссию за выдачу кредита при выдаче ипотеки.Тогда кредитные агентства могли бы сделать существенные прибыль работа с субстандартной ипотекой.

            Поскольку Fannie Mae и Freddie Mac создали рынок субстандартных ипотечных кредитов, кредиторы сделали это. не нужно беспокоиться о надежности подписанного ими ипотечного договора. Таким образом, кредиторы могли записывать ипотечные кредиты как ипотека с регулируемой процентной ставкой, прекрасно зная, что рост процентных ставок может легко ввергнуть заемщика в неплатежеспособность. Например, при процентной ставке 6 процентов выплата по ипотеке на 30 лет Ипотека на 200000 долларов составляет 1199 долларов в месяц.Если процентная ставка поднимется до 7 процентов, выплаты по ипотеке увеличатся на 131 доллар в месяц, рост на 11 процентов. Для многих субстандартных заемщиков, находящихся на грани банкротства. этого было бы достаточно, чтобы довести их до края. Вина по субстандартной ипотеке финансовый кризис лежит как на кредиторах, которые сознательно поставили заемщиков в ловушку ипотечных кредитов и менеджменту Fannie Mae и Freddie Mac за создание рынка для таких ипотечные ссуды заминированы, что дает кредиторам стимул выписывать их.

            С субстандартных заемщиков была начислена более высокая процентная ставка, чтобы компенсировать более высокие риски. Очевидно заемщик, который не может претендовать на ипотеку по более низкой ставке, будет подвергаться большему риску по более высокой ставке. Кажется, что все, кроме болванов, запускающих Fannie Mae (в землю) интуитивно поняли, что низкий риск по ипотеке не может быть улучшен с помощью взимая более высокую процентную ставку. Вот несколько иллюстраций по этому поводу.

            На приведенном ниже графике показана взаимосвязь между ожидаемой доходностью и риском, называемая рыночная линия , которая отделяет хорошие инвестиции от плохих.Точка показывает субстандартную ипотеку.

            Точка, расположенная ниже рыночной линии, указывает на то, что с учетом риска и доходности это не так. хорошее вложение. Ни один рациональный инвестор не стал бы в нее вкладывать деньги. Следующий график показывает попытаться сделать это хорошим вложением, увеличив процентную ставку; т.е. двигаться точка от точки 0 до точки 1. Но повышение процентной ставки увеличивает риск дефолта, поэтому движение происходит из точки 0 в точку 2. Учитывая увеличение риска, точка даже ниже рыночной линии и является еще худшим вложением, чем точка 0.

            Есть опыт рухнувшего рынка бросовых облигаций. как только инвесторы поняли, что более высокой процентной ставки по бросовым облигациям недостаточно чтобы компенсировать их более высокий риск.

            Предполагалось, что хотя процент дефолтов будет выше при более высоком процентные ставки были бы достаточно крупными кредиторами, чтобы объединить эти ипотечные кредиты, и даже с их более высокими ставки по умолчанию обеспечивают более высокую норму прибыли. Такова логика рынка бросовых облигаций, созданного Майкл Милкен в Drexel Burnham Lambert.В случае бросовых облигаций более высокие процентные ставки были недостаточно выше, чтобы компенсировать их более высокий риск, и рынок бросовых облигаций рухнул. Подобный сорт вещи произошли с субстандартной ипотекой. Fannie Mae и Freddie Mac объединили субстандартные ипотечные кредиты а затем создали ценные бумаги, которые продавались по всему миру. Когда субстандартные заемщики объявили дефолт по выплаты по ипотеке, что привело к наводнению рынка недвижимости выставленными на продажу домами. В последующее снижение цен на жилье привело к тому, что даже первоклассные заемщики отказались от ипотечных кредитов. где ипотечная задолженность превышала рыночную стоимость недвижимости.Fannie Mae и Freddie Mac были затопленные по умолчанию требования из предоставленной ими ипотечной страховки. Когда Фанни Мэй и Freddie Mac были объявлены банкротом своими менеджерами, что мгновенно обесценилось не только по субстандартным ипотечным кредитам. но и первоклассная ипотека. Fannie Mae и Freddie Mac предоставили страховку по умолчанию примерно на половину всех американских жилищных ипотечных кредитов. Таким образом, банкротство Fannie Mae и Freddie Mac могло привести к банкротство любого крупного держателя закладных или ценных бумаг, основанных на закладных.

            ---

            В 1968 году Fannie Mae была преобразована в частную компанию во многом потому, что Конгресс хотел отделить Fannie Mae из собственного бюджета. Fannie Mae до того времени имела фактическую монополию в вторичный рынок ипотеки. После приватизации Fannie Mae федеральное правительство было целесообразно создать конкуренцию на вторичном ипотечном рынке. Это было сделано в 1970 году, когда была создана Федеральная Корпорация жилищного ипотечного кредитования (FHLMC). Поскольку у FNMA было благозвучное прозвище Fannie Mae, FHLMC был учитывая броское, но нелогичное имя Freddie Mac .Freddie Mac был предназначен для расширения вторичный рынок ипотеки.

            Fannie Mae и Freddie Mac не только купили ипотечные кредиты, но и предоставили платежи. страхование, за плату, для других ипотечных кредитов. Они также создали пулы ипотечных кредитов и выпустили ценные бумаги исходя из полученной выручки. Эта процедура называлась секьюритизацией , и Созданные ценные бумаги назывались обеспеченных долговых обязательств CDO. Такие ценные бумаги позволили инвесторам вкладывать средства в ипотечный рынок за счет диверсификации рисков.Если такие инвесторы приобрели единовременную ипотечную ссуду, в этом единовременная ипотека, но если они фактически купят один процент от ста, такая ипотека их риск будет диверсифицирован.

            Не только Fannie Mae, Freddie Mac и другие организации создали диверсификацию за счет секьюритизация, но они создали ценные бумаги, которые разделили риск. Одна безопасность будет первой требование о выплате ипотечного кредита, еще одно второе требование; то есть эта безопасность будет получать платежи только после исполнения обязательств по обеспечению первого требования.И так далее. В безопасность последней в очереди была самой опасной и стала известна как токсичных отходов . Таким образом, это Разделенная секьюритизация привела к появлению некоторых ценных бумаг, которые были более рискованными, чем исходная ипотека. Было трудно определить, какую стоимость должны иметь различные ценные бумаги.

            На рынке можно было положиться, чтобы в конечном итоге установили соответствующие значения. Но в в краткосрочной перспективе рынок накажет покупателей, которые слишком много заплатили за ценную бумагу, навлекая убытки, которые уведет этих покупателей с рынка.Однако если покупатели ошибочно полагают, что даже в в краткосрочной перспективе рыночные цены являются подходящими значениями, а затем процесс поиска соответствующих цен для ценные бумаги задерживаются.

            В случае дифференцированного риска ипотечных ценных бумаг рынок работал в обратном направлении. краткосрочной перспективе. Цены, установленные для этих ценных бумаг, создавали впечатление, что прибыль может быть получена. покупая ипотечные кредиты и используя их для создания ценных бумаг с ипотечным покрытием. Таким образом, спрос был создан для ипотеки, даже для субстандартной ипотеки.Мало того, что казалось , прибыль могла быть полученным при секьюритизации даже субстандартных ипотечных кредитов, были получены при получении прибыли. Секьюритизаторы как Fannie Mae и Freddie Mac были вовлечены в процесс из-за очевидной прибыльности процесса, что оправдывает создание ими рынка субстандартной ипотеки. Как будто Казначейство США начало покупать пирит (золото дураков), а также настоящее золото. Тот факт, что Казначейство покупало пирит, в результате частные компании также покупали пирит, и, следовательно, цена пирит увеличится.Затем Казначейство увидело, что стоимость его запасов пирита возрастает. тогда они поверили бы, что первоначальное решение о покупке пирита было оправданным, и, следовательно, купили бы больше.

            В случае субстандартных заемщиков с них взимались более высокие процентные ставки и были обязаны платить за страховку по умолчанию. Это более высокое бремя увеличивало риск дефолт. Субстандартная ипотека превратилась в плохое вложение, и никакая секьюритизация не изменится этот аспект. Но процесс производства ценных бумаг с градуированным риском, обеспеченных субстандартными кредитами ипотека скрывала тот факт, что это были плохие инвестиции.Воспринимаемый статус Fannie Mae и Freddie Mac как квазигосударственные учреждения позволили им продавать свой токсичный продукт по всему миру.

            Хотя некоторые люди ошибочно связывают финансовый кризис с этим страхованием по ипотеке и / или секьюритизации, эти методы совершенно законны и подходят для финансовые рынки. Проблема возникла потому, что Фанни Мэй и Фредди Мак были ключевыми организациями в страховании ипотечного неплатежа. и при покупке субстандартных ипотечных кредитов.Имели место злоупотребления производными инструментами, которые должны были наказаны рынком, но не были наказаны, потому что преступников в конечном итоге выручили человек.

            Основное злоупотребление заключалось в том, что банки покупали свопы кредитного дефолта (CDS) у сторон, которые не могли возможно выполнить свои соглашения. Банки хотели, чтобы такое страхование устраняло связанный с этим риск. с ипотекой и ценными бумагами с ипотечным покрытием, которые они приобрели. Удаление риск позволил банкам вкладывать больше средств в такие ценные бумаги.Продавцы такой страховки сделали это, потому что они получили премию за будущие обязательства. Это было рационально, хотя и мошеннически. для тех продавцов CDS, чтобы сделать это, даже если они не могут выполнить свои будущие обязательства. Банки должны были выяснить, передают ли они риск дефолта другой стороне. или просто превратив свой риск дефолта в риск контрагента. Если бы CDS были юридически застрахованы тогда государственные и федеральные страховые регуляторы имели бы право голоса в своем регулировании, но Контракты CDS были составлены таким образом, что технически их нельзя было квалифицировать как договор страхования.Контракты CDS также могли подпадать под регулирование Комиссии по торговле товарными фьючерсами. (CFTC) Федерального правительства, но Конгресс принял и подписал закон в 2000 году Уильямом Клинтоном, который специально исключил CDS из-под регулирования CFTC.

            Это было в конце 1990-х, как показано ниже, по настоянию администрации Клинтона, что Fannie Mae и Фредди Мак начал действуют как агентства социального обеспечения, а не как финансовые учреждения.Страховые взносы на субстандартная ипотека были слишком низкими для связанных с этим рисков. Ни один рациональный покупатель не стал бы покупать эти субстандартные кредиты. ипотека, кроме как с большой скидкой; Их купили Фанни Мэй и Фредди Мак. Нет количества секьюритизация могло смягчить тот факт, что субстандартная ипотека не была хорошей инвестицией. Практика секьюритизации и доверия к Фанни Мэй позволили сделать плохие инвестиции США. субстандартная ипотека для распространения по всему миру.

            Был также неправильный взгляд на природу риска на ипотечном рынке, вовлеченном в кризис.Секьюритизация была основана на представлении о том, что риски дефолта для разные ипотечные кредиты были независимыми. Когда цены на жилье падают, появляются заемщики которые обнаруживают, что рыночная стоимость их собственности меньше суммы непогашенного долга и они решают уйти от своих долговых обязательств. Никакой диверсификации снизит этот риск. По умолчанию, потеря права выкупа и перепродажа собственности тогда обратная связь с ипотечным рынком еще больше увеличивает риск. Видеть Market Risk для получения дополнительной информации по этой теме.

            В статье Стивена А. Холмса из New York Times от 30 сентября 1999 г. как начался процесс, завершившийся финансовым кризисом сентября 2008 года. показывает, насколько правительственные чиновники принимали желаемое за действительное, что финансовые учреждениями можно было бы управлять как агентствами социального обеспечения, и как они были предупреждены об их глупость, но они пошли вперед и сделали это.

            Fannie Mae облегчает кредитование ипотечного кредитования

            В рамках шага, который может помочь повысить уровень владения жильем среди меньшинств и потребителей с низкими доходами, Fannie Mae Corporation ослабляет требования к кредитам по кредитам, которые она приобретает у банков и другие кредиторы.

            Акция, которая начнется как пилотная программа с участием 24 банков на 15 рынках, включая Столичный регион Нью-Йорка — побудит эти банки предоставлять ипотечные кредиты лицам, чьи кредит, как правило, не достаточно хорош, чтобы претендовать на обычные ссуды. Представители Fannie Mae говорят, что надеются к весне следующего года сделать его общенациональной программой.

            Fannie Mae, крупнейший в стране андеррайтер ипотечных жилищных кредитов, испытывает растущее давление со стороны Администрация Клинтона расширила ипотечные кредиты среди людей с низкими и средними доходами и почувствовала давление со стороны держателям акций сохранить феноменальный рост прибыли.

            Кроме того, банки, сберегательные учреждения и ипотечные компании требовали от Fannie Mae помочь им выдать больше кредитов так называемым субстандартным заемщикам. Эти заемщики, чьи доходы, кредитные рейтинги и сбережений недостаточно, чтобы претендовать на обычные ссуды, можно получить ссуды только от финансовых компаний которые взимают гораздо более высокие процентные ставки — на три-четыре процентных пункта выше, чем обычные займы.

            Продолжение статьи New York Times за сентябрь 1999 года:

            «Fannie Mae расширила домовладение миллионам семей в 1990-х гг. снижение требований к первоначальному взносу «, — сказал Франклин Д.Рейнс, председатель Fannie Mae и Директор компании. «Тем не менее остается слишком много заемщиков, чей кредит — всего лишь ступенькой ниже того, что требовалось нашим андеррайтингом, тех, кто вынужден был платить значительно более высокие ставки по ипотеке на так называемом рынке subprime ».

            Это конец цитаты в статье с комментариями Франклина Рейнса. Статья Стивена Холмса продолжается:

            Демографические данные по этим заемщикам отрывочны. Но хотя бы одно исследование указывает, что 18 процентов кредитов на рынке subprime были предоставлены черным заемщикам, по сравнению с 5% кредитов на рынке обычных кредитов.

            Переходя, даже предварительно, в эту новую сферу кредитования, Fannie Mae берет на себя значительно больший риск, что может не создавать никаких трудностей в периоды экономии. Но субсидируемая государством корпорация может столкнуться с проблемами во время экономического спада. побуждая правительство к спасению, аналогичному спасению ссудно-сберегательной отрасли в 1980-е гг.

            Ссудо-сберегательные ассоциации были частью так называемой сберегательной индустрии , в которую входили кредитные союзы, а также ссудо-сберегательные ассоциации.Статья New York Times ссылается на крах индустрии сбережений в 1980-х годах.

            «С точки зрения многих людей, в том числе меня, это еще одна отрасль сбережений. растет вокруг нас », — сказал Питер Уоллисон, постоянный сотрудник American Enterprise Институт. » Если они потерпят неудачу, правительству придется подойти и выручить их. она активизировалась и выручила сберегательную индустрию ».

            Далее в статье приводятся некоторые подробности работы ипотечной отрасли.

            В рамках пилотной программы Fannie Mae потребители, соответствующие требованиям, могут получить ипотеку с процентная ставка на один процентный пункт выше обычной 30-летней фиксированной ставки ипотека на сумму менее 240 000 долларов — ставка, которая в настоящее время составляет в среднем около 7,76 процента. Если заемщик вносит ежемесячные платежи вовремя в течение двух лет, процентная надбавка снижается.

            Fannie Mae, крупнейший в стране андеррайтер ипотечных жилищных кредитов, не ссужает деньги напрямую потребителям.Вместо этого он покупает ссуды, которые банки выдают на так называемые вторичный рынок. Fannie Mae надеется, что расширив спектр кредитов, которые она будет покупать, чтобы побудить банки выдавать больше кредитов людям с невысоким кредитным рейтингом.

            Представители Fannie Mae подчеркивают, что новые ипотечные кредиты будут распространяться на всех потенциальных клиентов. заемщики, которые могут претендовать на получение ипотеки. Но они добавляют, что переезд предназначается частично увеличить количество домовладельцев из числа меньшинств и малообеспеченных семей, у которых, как правило, кредитные рейтинги, чем у неиспаноязычных белых.

            В статье за ​​1999 г. приводятся некоторые статистические данные о деятельности Fannie. Программа Mae по расширению ипотечного кредитования меньшинств.

            Домовладение стало особенно популярным среди меньшинств во время экономического бума 1990-е гг. Количество ипотечных кредитов, выданных латиноамериканским заявителям, подскочило на 87,2%. по данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета с 1993 по 1998 год. В тот же период количество афроамериканцев, получивших ипотечную ссуду на покупку дома, увеличился на 71.9 процентов и число американцев азиатского происхождения на 46,3 процента.

            Напротив, число белых неиспаноязычных граждан, получивших ссуды на покупку жилья, увеличилось. на 31,2%.

            Несмотря на эти достижения, доля меньшинств в собственности на жилье продолжает отставать. белые неиспаноязычные, отчасти потому, что чернокожие и, в частности, латиноамериканцы, как правило, носят в среднем худшие кредитные рейтинги.

            В июле Департамент жилищного строительства и городского развития предложил, чтобы по годам 2001 г., 50 процентов портфеля Fannie Mae и Freddie Mac будет состоять из кредитов на низкую сумму. и заемщики с умеренным доходом.В прошлом году Fannie Mae приобрела 44 процента кредитов. были из этих групп.

            Изменения в политике также происходят одновременно с расследованием обвинений HUD. расовой дискриминации в автоматизированных системах андеррайтинга, используемых Fannie Mae и Freddie Mac для определения кредитоспособности соискателей кредита.

            ---

            ---

            Бухгалтерский скандал в Fannie Mae

            В мае 2006 г. Управление по надзору за жилищным строительством (OFHEO) выпустило отчет за три года работы. расследование Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae).И.о. директора OFHEO, Джеймс Б. Локхарт, сказал

            Наше исследование обнаружило среду, в которой цели оправдывают средства. Старшее руководство манипулировало бухгалтерским учетом, получил максимальные незаслуженные бонусы и не позволил остальному миру узнать об этом.

            Заявленное обвинение в том, что заявленные доходы с 1998 г. до середины 2004 г. были фиктивными значениями, полученными ошибочная практика бухгалтерского учета. Эти мошеннические доходы затем использовались для оправдания огромных бонусов за высшее руководство.Размер мошеннической бухгалтерской прибыли составил ошеломляющие 11 миллиардов долларов. Размеры незаслуженных бонусов составляли не просто миллионы долларов и даже не десятки миллионов долларов. Вместо них было сотен миллионов долларов.

            В отчете говорилось:

            Поведение г-на Рейнса, финансового директора Тимоти Ховарда и других членов внутреннего круга высшего руководства компании Fannie Mae несовместима с ценностями ответственности, подотчетности и честности.[…] Эти люди участвовали в ненадлежащем управлении доходами с целью получения неоправданных уровней компенсация себе и другим руководителям.

            Манипуляции включали не только повышение уровня отчетной прибыли, но и снижение вариативности прибыли, чтобы создать у публики впечатление, что бизнес-операции Fannie Mae были менее рискованными, чем они действительно были.

            По результатам расследования Fannie Mae была оштрафована на 400 миллионов долларов. Основная часть этого штрафа, 350 миллионов долларов, взималась Комиссией по ценным бумагам и биржам в качестве компенсации людям, купившим акции Fannie. Мэй на основании этих ложных отчетов.

            Fannie Mae было предписано ограничить свои владения и страхование ипотечных кредитов на уровне 727 миллиардов долларов, и тем временем скорректировать свои бухгалтерские процедуры и методы управления рисками. Генеральный директор Fannie Mae Франклин Рейнс, и ее финансовому директору Дж. Тимоти Ховарду было разрешено уйти из организации. Отчет предложил Fannie Mae рассмотреть возможность увольнения Рейнса и Ховарда задним числом. Это лишит их выхода на пенсию преимущества.

            Freddie Mac прошел аналогичное расследование относительно ненадлежащих процедур бухгалтерского учета до расследования Fannie Mae.

            Примерно через десять лет работы Fannie Mae и Freddie Mac с социальными целями, включая создание топ-менеджмент богатый, а не финансовый Честность, огромные учреждения были на грани краха в 2007 году. Ниже представлена ​​финансовая статистика. как для Fannie Mae, так и для Freddie Mac.

            млрд

            Финансовые характеристики Fannie Mae и Freddie Mac по состоянию на 2007 год
            Характеристика	Fannie Mae	Freddie Mac
            Доход	$ 44.8 млрд	43,1 млрд долларов
            Операционная Прибыль	−5,1 млрд	−6,0 млрд
            Чистая прибыль	−2,0 млрд	−3,1 млрд
            794,4 млрд долларов
            Собственный капитал	44,0 млрд долларов	26,7 млрд долларов

            Это статистика за 2007 год.Статистики за 2008 год пока нет, но финансовая условия явно ухудшились.

            Сводка

            Кризис субстандартного ипотечного кредитования возник в программе, инициированной директорами Fannie Mae в в конце 1990-х годов, чтобы преследовать цели социального обеспечения, а не поддерживать финансовую жизнеспособность. Кредиторы были решительно рекомендуется снизить требования к ипотеке ниже того, что было признано минимально адекватным уровни. Вытолкнув кредиторов на рынок субстандартного ипотечного кредитования, Fannie Mae сделала финансово невыполнимым осуществимо, если вы захотите купить такую ​​субстандартную ипотеку и предоставить страховку по такой ипотеке.Когда Fannie Mae фактически обанкротилась, кредиторы, выписавшие такие субстандартные ипотечные кредиты, обнаружили, что для них больше не было рынка, и поэтому они застряли с ними. Также те кредиторы, у которых страховку по умолчанию теперь обнаруживают, что страховка бесполезна, если Fannie Mae не может выплатить дефолтная ипотека. Кредиторы должны были знать, что существует риск, связанный с любой страховой компанией, которая он может не захотеть и не сможет расплачиваться по претензиям. Предполагаемая гарантия обязательств Fannie Mae Федеральным правительством устранило любые опасения предприятий, связанные с риском дефолта контрагента.это неразумно поощрять такое поведение.

            6 мая 2009 г. Центр общественной честности опубликовал исследование под названием Кто стоит за финансовой Ашхабад . Группа из шести журналистов, готовившая исследование, изучила правительственные данные о миллионов субстандартных ипотечных кредитов, выданных в период с 2005 по 2007 год.

            • Девять из 10 крупнейших кредиторов находились в Калифорнии, включая все пять крупнейших кредиторов: Countrywide Financial Corp., Ameriquest Mortgage Co., New Century Financial Corp., First Franklin Corp. и Long Beach Mortgage Co.
            • Всего 56 процентов субстандартных ипотечных кредитов на сумму 1,38 триллиона долларов США за исследуемый период были написаны калифорнийскими фирмами.
            • Некоторые кредиторы разрешили заемщикам указывать свои доходы без предоставления документации.

            Есть множество сторон, виновных в кризисе субстандартного ипотечного кредитования, но большая их часть лежит с Франклином Рейнсом, Тимоти Ховардом и другими членами внутреннего круга Fannie Mae.