Как отразить в учете претензию от покупателя: Расчеты по претензиям: проводки в бухгалтерском учете

Простой учет расчетов по претензия на счете 76.2

Главная > бухучет > Учет расчетов по претензиям на счете 76.2 (с примерами) в 2021 году

76 счет бухгалтерского учета «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» имеет несколько субсчетов, на каждом из которых происходит учет определенных операций. На субсчете 1 учитывается имущественное и личное страхование, подробно вопрос учета страхования на сч. 76.1 был рассмотрен в этой статье. Субсчет 2 сч.76 предназначен для учета расчетов по претензиям, именно этот субсчет мы подробно разберем в статье ниже. Что учитывается на 2-м субсчете, как учитывается, какие проводки по расчетам по претензиям отражаются по счету 76.2.

Субсчет 2 «Расчеты по претензиям» – активный, это означает, что по дебету счета 76.2 происходит начисление сумм выставленных претензий поставщикам, подрядчикам и прочим кредиторам за нарушение условий договора, вследствие несоответствия качества товара принятым стандартам и в иных ситуациях.

По кредиту 76.2 отражаются суммы внесенных платежей по выставленным претензиям.  На счете 76.2  учитываются  признанные виновным лицом штрафы, пени, неустойки, или присужденные к погашению решением суда. Если плательщик не признает суммы претензий, то на счете 76.2 их учет вестись не может.  Бухгалтерский учет расчетов по претензиям ведется в  российской валюте. Аналитический учет ведется по каждому дебитору и конкретной претензии.

Расчеты по претензиям

Счет 76.2 может корреспондировать со счетами 20, 23, 25, 10, 41, 50, 51, 91, 94 в зависимости от конкретной ситуации. Ниже рассмотрим ситуации, отражающие учет на счете 76.2 различных операций.

Предъявление претензии поставщику отражается проводкой Д76.2 К60 (10, 41, 20).

Суммы претензий, не признанных судом, списываются на « затратные»  счета проводкой Д20,23,25,26 К76.2 либо на издержки обращения или коммерческие расходы проводкой Д44 К76.2 в зависимости от особенностей деятельности организации и принятой учетной политики в целях бухгалтерского учета.

Оплата дебитором претензии отражается проводками Д50,51,52 К76.2.

Если претензия удовлетворена не полностью:

Пример:

Организация А выставила претензию поставщику электроэнергии вследствие нарушения условий договора на сумму 50000, но суд  удовлетворил иск частично и присудил заплатить фирме А лишь 20000. В этом случае в бухгалтерском учете фирмы А должны быть выполнены следующие проводки:

---

Д23 К76.02 на сумму 30000 – частично отнесена на затраты вспомогательных служб не возмещенная претензия .

Д76.02 К60.01 – отражена задолженность поставщика на сумму 20000.

Затем поставщик оплачивает на расчетный счет фирмы 20000. В бухгалтерском учете организации А будет сделана проводка Д51 К76.02 на 20000.

Если покупатель возвращает товар поставщику

Возврат товаров, материалов  осуществляется при условии, что они уже оплачены, проводкой   Д76.02 К10 (41).

Пример:

Допустим, фирма А вернула дизельное топливо поставщику, ранее оплатив его, так как оно не соответствовало требуемому качеству, на сумму 15000 без НДС. В бухгалтерском учете фирмы А будут выполнены следующие проводки:

---

Д76.2 К10.3 – 15000 – отражен возврат поставщику топлива.

При этом при возврате товара должен быть начислен НДС Д76.2 К68.2 – 2700.

Затем поставщик оплачивает  в кассу предприятия А сумму возвращенного товара – Д50.1 К76.2 – 17700.

Допустим, поставщик фирмы А вместо того, чтобы оплатить сумму задолженности 15000, поставил новое дизельное топливо хорошего качества на ту же сумму. В этом случае в бухгалтерском учете фирмы А будет сделана проводка Д10.3 К76.2 – 15000. В результате проведенных операций задолженность по претензии будет погашена.

Задолженность по возмещению материального ущерба отражается проводкой Д76.02  К94.

Пример:

Если транспортная компания осуществляла услуги по перевозке груза для фирмы А, в ходе которой часть товара была испорчена на сумму 35000, то на момент подачи претензии в транспортную компанию будет сделана проводка Д76. 2 К94 на сумму 35000.

Д76.2 К91 – отражаются расчеты по санкциям (штрафам, пеням, неустойкам), подлежащих взысканию с поставщиков за несоблюдение условий договора.

Пример:

Организация А выставила неустойку транспортной компании за несвоевременную доставку рабочих на работу на сумму 80 000. В бухучете следует выполнить следующую проводку: Д76.2 К91.1 – 80 000.

Проводки по счету 76.2

 

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Учет расчетов. 6. Расчеты по претензиям. Налоги & бухучет, № 67, Август, 2014

6.1. Учет у предъявителя претензии

Бухгалтерский учет

 

Для учета расчетов по претензиям предусмотрен субсчет 374 «Расчеты по претензиям». По дебету этого субсчета учитывают возникновение дебиторской задолженности при предъявлении претензий поставщикам, подрядчикам и транспортным организациям в связи с недостачами ТМЦ. Здесь же отражают информацию о признанной контрагентами задолженности по штрафам, пене, неустойкам за нарушение условий хозяйственных договоров.

Сумма начисленной неустойки (которая признана должником или по которой получено решение суда о ее взыскании), а также суммы инфляционных и 3 % годовых получатель отражает в составе прочих операционных доходов (Кт 715 «Полученные штрафы, пени, неустойки»).

При погашении задолженности по претензии субсчет 374 кредитуют в корреспонденции с дебетом счетов учета денежных средств (30, 31) или активов (15, 20, 22, 28 и т. п.).

 

Налоговый учет

4203897″> 

Налог на прибыль. Сам факт направления претензии никаких налоговых последствий за собой не влечет. Так, к примеру, уменьшить сумму дохода, если контрагент задерживает оплату, предприятие может только в случаях, предусмотренных п.п. 159.1.1 НКУ:

— если плательщик налога обращается в суд с иском о взыскании задолженности с покупателя или о возбуждении дела о его банкротстве либо о взыскании заложенного им имущества;

— если по представлению продавца нотариус совершает исполнительную надпись о взыскании задолженности с покупателя или о взыскании заложенного имущества.

При получении штрафных санкций за нарушение договорных условий (штраф, пеня, 3 % годовых и инфляционные) их сумму получатель должен включить в прочие доходы на основании п. п. 135.5.3 НКУ.

Доход возникает по дате фактического поступления «штрафных» сумм (п. 137.13 НКУ)

Суммы полученных штрафов, пени, неустойки отражают в строке 03.8 приложения ІД к декларации по налогу на прибыль.

Средства, полученные плательщиком налога в результате удовлетворения претензии как компенсация прямых расходов или убытков, понесенных таким плательщиком в результате нарушения его прав и интересов, если они не были отнесены в состав расходов или возмещены за счет средств страховых резервов, не включаются в доходы (п.п. 136.1.5 НКУ).

Налог на добавленную стоимость. Штрафные санкции за невыполнение условий договора не являются объектом обложения НДС (см. ОНК № 590 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 59, с.  12).

Рассмотрим пример (см. табл. 6.1).

Таблица 6.1. Учет претензии у предъявителя

№ п/п	Содержание хозяйственной операции	Корреспонденция счетов		Сумма, грн.	Налоговый учет
		Дт	Кт		42042647″>доходы	расходы
Возмещение прямых убытков предприятия
Исходные данные. Предприятие получило товар на сумму 6000,00 грн. (в том числе НДС 20 % — 1000,00 грн.). При приемке было обнаружено, что товар на сумму 2400,00 грн. (в том числе НДС 20 % — 400,00 грн.) испорчен по вине транспортной организации. Предприятие предъявило претензию транспортной организации, которая возместила сумму причиненного ущерба.
1	Получен от поставщика товар (без учета стоимости испорченного товара)	420432100″>281	631	3000,00	—	—
2	Отражена сумма налогового кредита по НДС (3000,00 грн. х 20 % : 100 %)	641/НДС	631	600,00	—	42054331″>—
3	Отражена задолженность по претензии в сумме испорченного по вине транспортной организации товара	374/1	631	2400,00	—	—
4	Перечислена поставщику оплата за всю партию товара	42055338″>631	311	6000,00	—	—
5	Возмещены транспортной организацией потери в связи с порчей по ее вине товара	311	374/1	2400,00	—*	42056423″>—
* Сумму возмещения прямых убытков не включают в налоговые доходы (п.п. 136.1.5 НКУ).
Получение штрафных санкций
1	Отражена сумма признанной претензии в части штрафных санкций за нарушение условий договора	374/2	715	5535,95	—	42067356″>—
2	Получена от контрагента сумма штрафных санкций	311	374/2	5535,95	5535,95	—

 

6.2. Учет у должника

Бухгалтерский учет

 

42068579″>Получение претензии не отражается на счетах бухгалтерского учета.

Признанные неустойки, а также суммы инфляционных и 3 % годовых у виновной стороны включаются в состав прочих операционных расходов (п. 20 П(С)БУ 16).

Признанные экономические санкции за невыполнение условий договора отражают по дебету субсчета 948 «Признанные штрафы, пени, неустойки» в корреспонденции с кредитом субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами».

Убытки, возмещаемые контрагенту, отражают в составе прочих операционных расходов (Дт 949 — Кт 685).

 

Налоговый учет

 

Налог на прибыль. Факт получения претензии в налоговом учете не отражается.

С суммами штрафных санкций (штрафа, пени, инфляционных и 3 % годовых) дела обстоят так. Согласно п.п. 139.1.11 НКУ суммы штрафов и/или неустойки или пени по решению сторон договора либо по решению соответствующих государственных органов, суда, подлежащие уплате плательщиком налога, не включаются в состав расходов.

Таким образом, сторона, уплачивающая штраф (должник), не вправе отнести сумму штрафов в налоговые расходы

Средства, перечисленные на возмещение материального ущерба контрагента, не включаются в состав расходов, так как они не связаны с осуществлением хозяйственной деятельности (п.п. 139.1.1 НКУ).

Налог на добавленную стоимость. Суммы неустойки (штрафа, пени), инфляционные и 3 % годовых не являются объектом обложения НДС (см. ОНК № 590 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 59, с. 12). В связи с этим предприятие, уплачивающее такие санкции, не получит права на налоговый кредит по НДС.

Суммы, взысканные с виновного в причинении убытков лица, не считаются компенсацией стоимости товаров, а являются компенсацией понесенных убытков. Поэтому, в силу отсутствия объекта налогообложения, на налоговый кредит по НДС предприятие претендовать не сможет.

Приведем пример (см. табл. 6.2).

Таблица 6.2. Учет претензии у должника

№ п/п	Содержание хозяйственной операции	420710292″>Корреспонденция счетов		Сумма, грн.	Налоговый учет
		Дт	Кт		доходы	расходы
1	Получена претензия от поставщика. Признаны штрафные санкции за нарушение условий договора	420711137″>948	685	5535,95	—	—
2	Перечислена поставщику сумма штрафных санкций	685	311	5535,95	—	420712261″>—

 

Как в бухучете оформить и отразить претензию на товар?

ТОО «А»-Поставщик, плательщик НДС, поставляет в адрес ТОО «В» — Покупатель, плательщик НДС, товар. Согласно условиям Договора в случае несоответствия товара условиям Договора по качеству Покупатель должен письменно уведомить об этом Продавца путём направления претензии. Претензия была направлена со следующим содержанием: «Настоящим заявляем, что полученные по Договору товары в количестве 1 300 шт. не соответствуют качеству Товаров по сравнению с предоставленными сертификатами качества ISTA. Просим снизить цену на товары на 10 % «. В итоге поставщик передает безвозмездно товар в количестве 130 шт. Никакие документы не дает на переданные безвозмездно товары и в своем акте сверки не отражает данную претензию. Каким образом отразить полученный по претензии безвозмездно товар в количестве 130 шт., и какую себестоимость товара следует отразить в бухучете Покупателя? Какие документы должен предоставить поставщик и должен ли как-то отразить это в своем акте сверки? Облагается ли какими-то налогами полученный по претензии безвозмездно товар?

Ответ:

Претензия – это письменное требование предприятия к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением его имущественных прав и интересов.

Заключая любую сделку, стороны оформляют отношения между собой договором, в котором оговаривают все возможные ситуации, которые могут возникнуть между сторонами в процессе осуществления сделки. На практике нередки случаи,…

Извините, но продолжение документа доступно только подписчикам

Документ доступен только подписчикам портала Учёт с тарифом:

ЭКСПЕРТ, МАСТЕР, ПРОФ, ЭКОНОМ, ДЕМО ДОСТУП
Авторизуйтесь под своим электронным ключом (логин, пароль)

Документ показан не полностью. Оформите подписку

Рассказать друзьям:

Претензия поставщику на возврат товара

Когда нужно вернуть товар ненадлежащего качества, составляется претензия на возврат товара поставщику. Образец — ниже на странице. Документ важно верно оформить, а операцию отразить в бухгалтерском учете. Как правильно составить претензию на возврат товара — читайте далее.

Зарегистрируйтесь в онлайн-сервисе печати документов МойСклад, где вы совершенно бесплатно сможете:

• Скачать интересующий вас бланк в формате Excel или Word
• Заполнить и распечатать документ онлайн (это очень удобно)

Образец претензии на возврат товара ненадлежащего качества поставщику

При поставке товаров обычно оформляют:

Получая товар, обязательно проверьте, соответствует ли он описанию в этих документах. Вы можете найти расхождение по количеству или качеству — недостачу, брак, другое несоответствие. Проводите проверку как можно внимательнее: после приемки товара вернуть его будет сложно. А после оплаты станет почти невозможно доказать, что он был некачественным.

Если нашли несоответствие в заказе — нужно его вернуть. Скачайте наш образец претензии на возврат товара ненадлежащего качества поставщику и читайте инструкцию, как заполнить документ. Мы также ответили на вопросы, которые чаще всего возникают при оформлении.

Итак, разберем, как правильно составить претензию на возврат товара.

Перед тем, как составлять претензию, заполните акт о расхождении по качеству по форме ТОРГ-2. В нем укажите, что именно вас не устроило в товаре.

Как правильно составить претензию на возврат товара

Претензию составляют в произвольной форме. Главное — отметить все необходимые сведения, реквизиты и суть требований. Обязательно укажите:

• название, адрес и реквизиты покупателя,
• дату составления,
• характеристики спорного товара — опишите все недостатки, сославшись на акт расхождений,
• требования к поставщику, например, устранение недостатков или возмещение ущерба,
• подписи ответственных за получение товара сотрудников и директора.

Если хотите, можете указать нормы законодательства, на основании которых предъявляете требования, например, ст.

475 Гражданского кодекса.

Смотрите наш актуальный в 2021 образец претензии на возврат товара ненадлежащего качества — в нем есть все нужные реквизиты и пункты. В МоемСкладе есть бланк, подходящий к любой спорной ситуации: возврат денег, устранение брака, замена ТМЦ — скачайте и дополните его по необходимости.

Бланк претензии на возврат товара ненадлежащего качества (образец 2021 года)

Передать документ поставщику можно лично, почтой или курьером. Если реакции на претензию не будет или продавец откажет в удовлетворении требований, через 30 дней можно обратиться в суд.

Укажите в претензии срок, в который ожидаете получить ответ от поставщика — тогда он не сможет затянуть с решением.

Образец претензии на возврат денег за товар ненадлежащего качества

Если вы решили вернуть потраченные средства, потребуется образец претензии поставщику на возврат денег за товар ненадлежащего качества.

В этом случае в документе надо отметить, каким способом хотите получить их назад, например, указать номер расчетного счета.

Покупатель может обратиться к поставщику с претензиями в течение двух лет после покупки, если другие сроки не указаны в договоре (ст. 477 Гражданского кодекса). Но тогда он должен будет доказать, что недостатки у товара были еще до его поставки.

Более 1 000 000 компаний уже печатают счета, накладные и другие документы в сервисе МойСклад
Начать использовать

При составлении претензии возникают различные вопросы, например, о доставке спорного товара. Мы разобрали самые распространенные.

Какие еще документы, кроме претензии поставщику, нужно оформить?

Надо оформить акт о расхождении по качеству по форме ТОРГ-2. После составления этого документа можно приступать к претензии на возврат поставщику товара ненадлежащего качества. Образец здесь.

Мы направили поставщику бланк претензии на возврат товара.

Кто должен оплатить доставку?

Вы вправе потребовать, чтобы поставщик сам забрал товар, или можете сами отправить брак, тогда расходы за доставку покрывает продавец.

За образец претензии на возврат товара ненадлежащего качества поставщику мы взяли документ, который используют в нашей фирме с 1997 года. Он не устарел?

Нет. Если в нем есть все нужные реквизиты, можете его использовать, но лучше сверьтесь с нашим бесплатным образцом претензии на возврат товара поставщику.

Где взять актуальный в 2021 бланк претензии на возврат товара ненадлежащего качества? Образец нужен, чтобы вернуть партию телевизоров.

Неважно, что именно вы хотите вернуть, главное — укажите необходимые реквизиты, которые должна содержать претензия на возврат товара ненадлежащего качества. Образец-2021 можно скачать здесь.

Вам также пригодятся:

Счет-фактура

ТОРГ-2

Другие формы документов

Отражение в учете возврата товара поставщику – варианты проводок

Соглашение о конфиденциальности

и обработке персональных данных

 

1. Общие положения

 

1.1.Настоящее соглашение о конфиденциальности и обработке персональных данных (далее – Соглашение) принято свободно и своей волей, действует в отношении всей информации, которую ООО «Инсейлс Рус» и/или его аффилированные лица, включая все лица, входящие в одну группу с ООО «Инсейлс Рус» (в том числе ООО «ЕКАМ сервис»), могут получить о Пользователе во время использования им любого из сайтов, сервисов, служб, программ для ЭВМ, продуктов или услуг ООО «Инсейлс Рус» (далее – Сервисы) и в ходе исполнения ООО «Инсейлс Рус» любых соглашений и договоров с Пользователем. Согласие Пользователя с Соглашением, выраженное им в рамках отношений с одним из перечисленных лиц, распространяется на все остальные перечисленные лица.

1.2.Использование Сервисов означает согласие Пользователя с настоящим Соглашением и указанными в нем условиями; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования Сервисов.

1.3.Сторонами (далее – «Стороны) настоящего Соглашения являются:

«Инсейлс» – Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус», ОГРН 1117746506514, ИНН 7714843760, КПП  771401001, зарегистрированное по адресу: 125319, г. Москва, ул.Академика Ильюшина, д.4, корп.1, офис 11 (далее — «Инсейлс»), с одной стороны, и

«Пользователь» –

либо физическое лицо, обладающее дееспособностью и признаваемое участником гражданских правоотношений в соответствии с законодательством Российской Федерации;

либо юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

которое приняло условия настоящего Соглашения.

1.4.Для целей настоящего Соглашения Стороны определили, что конфиденциальная информация – это сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности (включая, но не ограничиваясь: информацию о продукции, работах и услугах; сведения о технологиях и научно-исследовательских работах; данные о технических системах и оборудовании, включая элементы программного обеспечения; деловые прогнозы и сведения о предполагаемых покупках; требования и спецификации конкретных партнеров и потенциальных партнеров; информацию, относящуюся к интеллектуальной собственности, а также планы и технологии, относящиеся ко всему перечисленному выше), сообщаемые одной стороной другой стороне в письменной и/или электронной форме, явно обозначенные Стороной как ее конфиденциальная информация.

1.5.Целью настоящего Соглашения является защита конфиденциальной информации, которой Стороны будут обмениваться в ходе переговоров, заключения договоров и исполнения обязательств, а равно любого иного взаимодействия (включая, но не ограничиваясь, консультирование, запрос и предоставление информации, и выполнение иных поручений).

 

2.Обязанности Сторон

 

2.1.Стороны соглашаются сохранять в тайне всю конфиденциальную информацию, полученную одной Стороной от другой Стороны при взаимодействии Сторон, не раскрывать, не разглашать, не обнародовать или иным способом не предоставлять такую информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного разрешения другой Стороны, за исключением случаев, указанных в действующем законодательстве, когда предоставление такой информации является обязанностью Сторон.

2.2.Каждая из Сторон предпримет все необходимые меры для защиты конфиденциальной информации как минимум с применением тех же мер, которые Сторона применяет для защиты собственной конфиденциальной информации. Доступ к конфиденциальной информации предоставляется только тем сотрудникам каждой из Сторон, которым он обоснованно необходим для выполнения служебных обязанностей по исполнению настоящего Соглашения.

2.3.Обязательство по сохранению в тайне конфиденциальной информации действительно в пределах срока действия настоящего Соглашения, лицензионного договора на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договора присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ, агентских и иных договоров и в течение пяти лет после прекращения их действия, если Сторонами отдельно не будет оговорено иное.

2.4.Не будут считаться нарушением настоящего Соглашения следующие случаи:

(а)если предоставленная информация стала общедоступной без нарушения обязательств одной из Сторон; 

(б)если предоставленная информация стала известна Стороне в результате ее собственных исследований, систематических наблюдений или иной деятельности, осуществленной без использования конфиденциальной информации, полученной от другой Стороны;

(в)если предоставленная информация правомерно получена от третьей стороны без обязательства о сохранении ее в тайне до ее предоставления одной из Сторон; 

(г)если информация предоставлена по письменному запросу органа государственной власти, иного государственного органа,  или органа местного самоуправления в целях выполнения их функций и ее раскрытие этим органам обязательно для Стороны. При этом Сторона должна незамедлительно известить другую Сторону о поступившем запросе;

(д)если информация предоставлена третьему лицу с согласия той Стороны, информация о которой передается.

2.5.Инсейлс не проверяет достоверность информации, предоставляемой Пользователем, и не имеет возможности оценивать его дееспособность.

2.6.Информация, которую Пользователь предоставляет Инсейлс при регистрации в Сервисах, не является персональными данными, как они определены в Федеральном законе РФ №152-ФЗ от 27.07.2006г. «О персональных данных».

2.7.Инсейлс имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.

2.8.Принимая данное Соглашение Пользователь осознает и соглашается с тем, что Инсейлс может отправлять Пользователю персонализированные сообщения и информацию (включая, но не ограничиваясь) для повышения качества Сервисов, для разработки новых продуктов, для создания и отправки Пользователю персональных предложений, для информирования Пользователя об изменениях в Тарифных планах и обновлениях, для направления Пользователю маркетинговых материалов по тематике Сервисов, для защиты Сервисов и Пользователей и в других целях.

Пользователь имеет право отказаться от получения вышеуказанной информации, сообщив об этом письменно на адрес электронной почты Инсейлс — [email protected].

2.9.Принимая данное Соглашение, Пользователь осознает и соглашается с тем, что Сервисами Инсейлс для обеспечения работоспособности Сервисов в целом или их отдельных функций в частности могут использоваться файлы cookie, счетчики, иные технологии и Пользователь не имеет претензий к Инсейлс в связи с этим.

2.10.Пользователь осознает, что оборудование и программное обеспечение, используемые им для посещения сайтов в сети интернет могут обладать функцией запрещения операций с файлами cookie (для любых сайтов или для определенных сайтов), а также удаления ранее полученных файлов cookie.

Инсейлс вправе установить, что предоставление определенного Сервиса возможно лишь при условии, что прием и получение файлов cookie разрешены Пользователем.

2.11.Пользователь самостоятельно несет ответственность за безопасность выбранных им средств для доступа к учетной записи, а также самостоятельно обеспечивает их конфиденциальность. Пользователь самостоятельно несет ответственность за все действия (а также их последствия) в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя, включая случаи добровольной передачи Пользователем данных для доступа к учетной записи Пользователя третьим лицам на любых условиях (в том числе по договорам или соглашениям). При этом все действия в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя считаются произведенными самим Пользователем, за исключением случаев, когда Пользователь уведомил Инсейлс о несанкционированном доступе к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.

2.12.Пользователь обязан немедленно уведомить Инсейлс о любом случае несанкционированного (не разрешенного Пользователем) доступа к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи. В целях безопасности, Пользователь обязан самостоятельно осуществлять безопасное завершение работы под своей учетной записью по окончании каждой сессии работы с Сервисами. Инсейлс не отвечает за возможную потерю или порчу данных, а также другие последствия любого характера, которые могут произойти из-за нарушения Пользователем положений этой части Соглашения.

 

3.Ответственность Сторон

 

3.1.Сторона, нарушившая предусмотренные Соглашением обязательства в отношении охраны конфиденциальной информации, переданной по Соглашению, обязана возместить по требованию пострадавшей Стороны реальный ущерб, причиненный таким нарушением условий Соглашения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3.2.Возмещение ущерба не прекращают обязанности нарушившей Стороны по надлежащему исполнению обязательств по Соглашению.

 

4.Иные положения

 

4.1.Все уведомления, запросы, требования и иная корреспонденция в рамках настоящего Соглашения, в том числе включающие конфиденциальную информацию, должны оформляться в письменной форме и вручаться лично или через курьера, или направляться по электронной почте адресам, указанным в лицензионном договоре на программы для ЭВМ от 01. 12.2016г., договоре присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ и в настоящем Соглашении или другим адресам, которые могут быть в дальнейшем письменно указаны Стороной.

4.2.Если одно или несколько положений (условий) настоящего Соглашения являются либо становятся недействительными, то это не может служить причиной для прекращения действия других положений (условий).

4.3.К настоящему Соглашению и отношениям между Пользователем и Инсейлс, возникающим в связи с применением Соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.

4.3.Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения Пользователь вправе направлять в Службу поддержки пользователей Инсейлс www.ekam.ru либо по почтовому адресу: 107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12 БЦ «Stendhal» ООО «Инсейлс Рус».

 

Дата публикации: 01.12.2016г.

 

Полное наименование на русском языке:

Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус»

 

Сокращенное наименование на русском языке:

ООО «Инсейлс Рус»

 

Наименование на английском языке:

InSales Rus Limited Liability Company (InSales Rus LLC)

 

Юридический адрес:

125319, г. Москва, ул. Академика Ильюшина, д. 4, корп.1, офис 11

 

Почтовый адрес:

107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12, БЦ «Stendhal»

ИНН: 7714843760 КПП: 771401001

 

Банковские реквизиты:

Р/с 40702810600001004854

 

В ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО, г.Москва,
к/с 30101810500000000222, БИК 044525222

Электронная почта: [email protected]

Контактный телефон: +7(495)133-20-43

Аудит Плюс — Главная

Внимание!!! Мы переехали. Наш новый адрес: 220131, г.Минск, ул.Гамарника, 30, оф.381. 

Контактные телефоны: +375-17- 2750700, +375-17-2750701.

Более подробная информация в разделе контакты.

 

На сегодняшний день, на рынке аудиторских и бухгалтерских услуг Беларуси работают сотни юридических лиц и тысячи специалистов. Потенциальному заказчику, незнакомому со спецификой и особенностями этой работы, зачастую очень сложно сделать правильный выбор – подобрать именно ту компанию, в которой работают добросовестные, опытные профессионалы, чтобы именно им доверить решение конфиденциальных финансовых проблем, открыть новые возможности для роста своего бизнеса, рассчитывать на долгосрочное и успешное сотрудничество, рекомендовать её своим коллегам и партнёрам.

Каждый заказчик от аудиторской компании в первую очередь хочет получить исчерпывающие ответы на следующие вопросы:

1. Чем компания может помочь, что она предлагает?

2. Сколько стоят услуги компании, какие преимущества у неё перед конкурентами?

3. Можно ли доверять компании, какие гарантии она предоставляет?

На все эти, а также и другие вопросы мы отвечаем здесь – на страницах сайта нашей компании.

 

Аудит необходим:

• Руководителям компаний, чтобы помочь в решении проблем с бухгалтерией и финансами;
• Пользователям отчетности (в частности инвесторам), чтобы провести аудит и укрепить уверенность в достоверности отчетности интересующей Вас компании;
• Главным бухгалтерам и бухгалтерам, чтобы помочь разобраться в дебрях действующего законодательства и исправить ошибки;

Подробнее

 

• Меньшее количество затрат на осуществление бухгалтерского учёта на предприятии
• Отсутствие ярко-выраженного влияния «человеческого фактора»
• Более высокий уровень профессиональной подготовки
• Более оперативное реагирование на изменения в действующем законодательстве
• Возможность регулирования стоимости бухгалтерских услуг в зависимости от оборотов предприятия (вопрос относился к предприятиям с ярко выраженной сезонностью)
• Более высокий уровень конфиденциальности

Подробнее

 

В активе специалистов нашей компании имеется широкий спектр наработок в области консалтинговых услуг:

• Организация документооборота на предприятии: разработка номенклатуры дел, положения по оплате труда, штатного расписания, должностных инструкций персонала, учетной политики и других локальных актов;
• Консультации в области оптимизации налогообложения;
• Консультации в области бухгалтерского и налогового учета, оплаты труда, ценообразования, внешнеэкономической деятельности и другие;
• Услуги по подбору персонала для экономических служб предприятия;

Подробнее

 

Стоимость аудита определяется, исходя из общего объема работы и после заполнения оценочной анкеты Заказчиком. Стоимость бухгалтерского обслуживания рассчитывается исходя из количества дней, которые необходимо затратить на ежемесячное ведение бухгалтерского учёта и составление отчётности. Стоимость разовых консультаций определяется исходя из степени сложности вопроса в каждом конкретном случае — в зависимости от этого определяется время, необходимое для ответов на поставленные вопросы.
Подробнее

2019-07-01 17:02:00

С 01 июня 2019 г. компания ООО «АудитПлюс» включена в реестр организаций, проводящих независимую оценку (аудит) предприятий, подлежащих ликвидации. С содержанием и стоимостью услуги Вы можете ознакомиться в разделе «Аудиторские услуги».

Подробнее

2019-07-01 04:15:00

С 1 июня 2019 г. компания ООО «АудитПлюс» предлагает новую услугу-аудит государственных закупок. С содержанием и стоимостью услуги Вы можете ознакомиться в разделе «Аудиторские услуги».

Подробнее

Наталья Врублевская
Директор ООО
«АудитПлюс»

Усилия руководства и специалистов компании ООО «АудитПлюс» направлены на удовлетворение требований самых взыскательных клиентов.

 

При этом ставка делается не только на профессионализм конкретных исполнителей, но и на комплексный, системный подход к работе, при котором качественный результат на всех стадиях оказания аудиторских и бухгалтерских услуг обеспечен внутренними стандартами и инструкциями.

 

Наша аудиторская фирма объединяет опытных, успешных и ответственных профессионалов. Мы являемся одной из наиболее опытных и перспективных аудиторских компаний Минска.

 

Наши клиенты знают цену времени и достойному качеству, и поэтому выбирают нас.

 

Мы будем рады назвать Вас своими партнерами.

 

---

Директор ООО «АудитПлюс» Н. Ф. Врублевская

[Решено] Оплата по претензии с НДС или без

Претензия с ндс или нет

Вопрос: Организация выполняла для заказчика работы. За несоблюдение техники безопасности во время выполнения работ заказчиком была предъявлена претензия, предусмотренная условиями договора. Должен ли исполнитель при перечислении заказчику суммы претензии начислить на нее НДС, как отразить сумму претензии в бухгалтерском и налоговом учете?

Включается ли неустойка (штрафы, пени) по хозяйственным договорам в налоговую базу по НДС?

Ответ от 18. 06.2012 :

Согласно ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС является реализация товаров, работ, услуг. Кроме того, на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается, в частности, на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Сумма претензии, уплачиваемая исполнителем работ за несоблюдение техники безопасности, не связана с реализацией товаров (выполнением работ, оказанием услуг), поэтому НДС на нее не начисляется.

В бухгалтерском учете данная операция отражается проводками:

Дт 91.02 Кт 76.02 – признана претензия

Дт 76.02 Кт 51 – уплачена сумма по претензии

В налоговом учете сумма претензии, перечисляемая контрагенту, включается в состав внереализационных расходов в соответствии с пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Согласно этому пункту к названным расходам относятся затраты в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба.

Согласно письму УФНС по г. Москве от 18.03.2008 № 20-12/025119 основанием для признания расходов в виде санкций для целей налогообложения прибыли являются следующие документы:

• договор, предусматривающий уплату санкций;
• двусторонний акт;
• письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, позволяющий определить размер суммы, признанной должником.

Как задать вопрос

Вычет НДС по претензии — возможно ли это?

Наша компания оказала услуги по грузоперевозке, зафрахтовав автомобиль для своего клиента в сторонней организации. Получатель груза зафиксировал недопоставку и выставил претензию нам, а мы — исполнителю. Сейчас хотелось бы снизить сумму долга заказчика перевозки перед нами на сумму этой претензии, а также принять НДС с нее к вычету. Однако контрагент-заказчик отказывается выставить на эту сумму счет-фактуру. Как нам следует поступить?

Прежде всего вспомним о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 171 НК РФ, принять к зачету можно лишь суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (услуг, работ, имущественных прав). Основанием для этого служит счет-фактура — документ, который составляется продавцом при реализации.

Однако выставление претензии реализацией не является. С точки зрения контрагента, получившего груз, выставить счет-фактуру на сумму претензии было бы ошибкой, ведь для этого нет никаких оснований. Как и для того, чтобы ваша компания осуществила вычет налога, входящего в эту сумму. Чиновники Минфина своих письмах и судьи в определениях неоднократно поясняли, что санкции, связанные с возмещением ущерба, не относятся к реализации и не являются объектом обложения НДС.

Таким образом, даже если бы контрагент выставил вам счет-фактуру на сумму претензии, принять на его основании к вычету НДС все равно бы не получилось. Эту сумму, включая входящий в ее состав налог, нужно списать на внереализационные расходы.

>Претензия транспортной компании

Претензия транспортной компании

01.08.2011
N 03-07-11/207
Письмо Минфина РФ от 01.08.2011г. N 03-07-11/207

Вопрос: ООО причинен ущерб перевозчиком — повреждение товара. В товарной накладной указана цена товара с НДС 18%.

В соответствии с п. 2 ст. 796 ГК РФ ущерб, причиненный при перевозке груза, возмещается перевозчиком в случае недостачи груза в размере стоимости недостающего (поврежденного) груза. Перевозчик подтвердил согласие возместить ущерб в размере стоимости товара по накладной, но без НДС.

В силу п. 59 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н, фактическая себестоимость недостач и порчи сверх норм естественной убыли учитывается по дебету счета учета расчетов по претензиям и списывается с кредита счета расчетов (по лицевому счету поставщика). При оприходовании поступивших от поставщиков недостающих материалов, подлежащих оплате покупателем, соответственно уменьшаются стоимость материалов, транспортно-заготовительные расходы и налог на добавленную стоимость, включенные в фактическую себестоимость недостачи и порчи.

Правомерно ли возмещение перевозчиком причиненного ООО ущерба исходя из стоимости поврежденного товара без учета НДС?

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 1 августа 2011 г. N 03-07-11/207

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о правомерности возмещения перевозчиком ущерба, связанного с повреждением приобретенных налогоплательщиком товаров, исходя из стоимости этих товаров без учета налога на добавленную стоимость и сообщает, что вопросы определения размера возмещения ущерба нормами Налогового кодекса Российской Федерации не регулируются.

Одновременно сообщаем, что согласно п. 2 ст. 171 Налогового кодекса Российской Федерации вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в таможенной процедуре выпуска для внутреннего потребления, временного ввоза и переработки вне таможенной территории либо при ввозе товаров, перемещаемых через границу Российской Федерации без таможенного оформления, в случае использования указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав для осуществления операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. В связи с этим в случае невозможности использования вышеуказанных товаров в деятельности, подлежащей налогообложению налогом на добавленную стоимость, суммы налога по этим товарам к вычету не принимаются.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 01.08.2011

Вот что мне ответил аудитор по этому поводу: Не вижу причины уменьшать сумму претензии на НДС. Вам должны возместить полную стоимость утраченного товара. Пример:

«Заключен договор поставки товара с условием о доставке товара покупателю. Договором перевозки предусмотрено, что в случае утраты товара транспортная компания компенсирует стоимость данного товара. Поставщик и транспортная компания применяют общий режим налогообложения. В процессе перевозки транспортная компания утратила часть товара.
Транспортная компания должна возместить поставщику стоимость товара с учетом НДС или без НДС?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемом случае, по нашему мнению, возмещению со стороны перевозчика подлежит та сумму, которая причиталась к оплате за утраченный товар его покупателем, включая предъявленный покупателю налог.
При этом собственник утраченного товара на сумму возмещения НДС не начисляет и счет-фактуру перевозчику не выставляет.

Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 796 ГК РФ ущерб, причиненный при перевозке груза или багажа, возмещается перевозчиком:
— в случае утраты или недостачи груза или багажа — в размере стоимости утраченного или недостающего груза или багажа;
— в случае повреждения (порчи) груза или багажа — в размере суммы, на которую понизилась его стоимость, а при невозможности восстановления поврежденного груза или багажа — в размере его стоимости;
— в случае утраты груза или багажа, сданного к перевозке с объявлением его ценности, — в размере объявленной стоимости груза или багажа.
Стоимость груза или багажа определяется исходя из его цены, указанной в счете продавца или предусмотренной договором, а при отсутствии счета или указания цены в договоре — исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Таким образом, по нашему мнению, компенсации за утрату товара подлежит сумма не меньшая, чем сумма затрат на приобретение товара и иные затраты, понесенные собственником утраченного товара в рамках договора поставки.
При этом следует учитывать, что, так как согласно п. 2 ст. 171 НК РФ суммы НДС подлежат вычету только в случае приобретения товаров (работ, услуг) для операций, признаваемых объектом обложения НДС, то суммы НДС по утраченному имуществу, ранее правомерно принятые собственником товара к вычету, подлежат, по мнению Минфина России, восстановлению.
Восстановленные суммы НДС учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (письмо Минфина России от 20.07.2009 N 03-03-06/1/480).
Иными словами, суммы НДС, предъявленные организации при приобретении утраченного товара, включаются в ее расходы и также должны покрываться полученным от перевозчика возмещением.
В рассматриваемом случае договором перевозки установлена сумма возмещения за утрату товара, равная его стоимости.
Под стоимостью утраченного товара мы понимаем ту сумму, которая причитается (причиталась) к оплате его покупателем (включая предъявленный покупателю налог), так как именно эта сумма составляет неполученный доход собственника товара.
Отметим, что по аналогичным ситуациям арбитражная практика исходит из того, что действующее законодательство не содержит ограничений относительно включения НДС в расчет убытков, сумма ущерба обоснованно рассчитывается с учетом НДС, что соответствует действительной стоимости утраченного груза.
Такие выводы представлены, например, в постановлениях ФАС Уральского округа от 28.06.2011 N Ф09-3136/11 по делу N А76-20512/2010, от 03.11.2010 N Ф09-8115/10-С5 по делу N А76-3192/2010-52-39, от 17.03.2008 N Ф09-1666/08-С5, ФАС Московского округа от 15.12.2008 N КГ-А40/10183-08.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации НДС начислен не сверх стоимости утраченного товара, а является частью этой стоимости. Поэтому исключение НДС из суммы претензии, по нашему мнению, не соответствует законодательству.
Косвенно данный вывод подтверждают письма Минфина России от 13.10.2010 N 03-07-11/406 и от 07.10.2008 N 03-03-06/4/67, в которых высказана позиция, что выбытие имущества по причинам, не связанным с реализацией или безвозмездной передачей (например в связи с потерей, порчей, боем, хищением, стихийным бедствием и другое), на основании норм ст.ст. 39 и 146 НК РФ, объектом обложения НДС не является. В связи с этим в случае компенсации ущерба виновным лицом денежными средствами начисление НДС не производится.
Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что собственник утраченного товара на сумму возмещения НДС не начисляет и счет-фактуру перевозчику не выставляет.

Выставление претензии покупателя поставщику — образец

Покупатель в соответствии с ГК РФ должен уведомить поставщика о расхождениях в качестве и количестве товара путем направления претензии (пункт 1 статьи 483 и пункт 1 статьи 518 ГК РФ). Претензия должна содержать следующие данные (см. образец):

• дата и номер поставки и товарной накладной;
• наименование и количество некачественного товара в соответствии с номенклатурой поставщика;
• описание брака и его причин;
• данные по акту установления расхождений по количеству и качеству;
• заключение комиссии поставщика или независимого эксперта.

Кроме того, в претензии должны быть четко обозначены требования покупателя по некачественному товару: возврат, замена, уценка и т.д. Немаловажный вопрос – это сумма претензии и правила включения в нее НДС, а также учет требований по претензии поставщиком.

Претензия поставщику с НДС или без?

Статья 475 ГК РФ гласит, что в случае обнаружения существенных нарушений требований по качеству товара, которые нельзя устранить или их устранение влечет несоразмерные расходы, а также в иных случаях покупатель имеет право:

• потребовать возврата денег за уплаченный товар;
• потребовать замену некачественного товара.

При требовании вернуть стоимость товара возникает вопрос, нужно ли, чтобы покупатель выставил претензию с НДС или без? Другими словами, должно ли требование претензии включать сумму НДС?

Следует рассмотреть два варианта:

1. 1. Если в состав уплаченной суммы входил НДС, то требование в претензии должно включать НДС. Покупатель вправе требовать возврата полной стоимости, которую он уплатил за некачественный товар, в том числе НДС;
2. 2. Если в состав уплаченной суммы НДС не входило, то и требование не включает НДС.

Но стоит учитывать, что для нерезидента ситуация отличается. В случае с поставщиком-нерезидентом НДС в составе уплаченной суммы нет. Тот НДС, который уплачен на таможне при ввозе товара ненадлежащего качества следует компенсировать как убытки (статья 15 ГК РФ). Иногда в договоре с нерезидентом может быть прописано, что условия поставки не регулируются законами РФ, тогда и действия будут иные – согласно иностранному законодательству.

Претензия с НДС выставлена покупателем на УСН

Покупатель может быть не плательщиком налога на добавленную стоимость в случае работы на «упрощенке». Нужно ли выделять НДС при возврате некачественного товара в подобных случаях?

Поскольку компании на УСН освобождены от уплаты налога на добавленную стоимость, то в документах на возврат, которые входят в пакет документов вместе с претензией, не нужно выделять НДС. Счет-фактура также здесь не нужен. Оплата претензии с НДС происходит поставщиком вместе с вычетом входного НДС по возврату. Основанием будет корректировочный счет-фактура составленный поставщиком.

Однако, если компания на «упрощенке» выставит счет-фактуру, тогда она обязана уплатить НДС. Причем после этого ей придется составить электронную декларацию по НДС.

Претензии поставщику без НДС — основание

Согласно статье 146 Налогового Кодекса РФ объектом, который облагается НДС, является реализация товаров, услуг или работ. Если претензия будет касаться не качества (количества) товара, то сумма претензии поставщику НДС не должна включать.

Это может быть порча имущества покупателя во время поставки товара, несоблюдение техники безопасности во время выполнения работ и т.д. Сумма возмещения ущерба или штрафные санкции по договору в случае нарушения ТБ не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Счет-фактура виновной организации не выставляется.

Поставщик должен учесть оплату такой претензии как внереализационные расходы, которые напрямую не связаны с производством и реализацией товаров и услуг.

Облагается ли НДС сумма компенсации ущерба?

Арендодатель нанес ущерб в результате порчи готовой продукции, хранящейся на арендованном складе. Облагается ли НДС сумма компенсации ущерба? Нужно ли при расчете в сумму претензии включать НДС?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В рассматриваемой ситуации НДС при формировании суммы претензии учитываться не должен.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Обложение НДС суммы компенсации ущерба

Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, и передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

В силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные организацией, при условии, что они связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

В рассматриваемой ситуации организация предъявляет арендодателю претензию по возмещению убытков, возникших из-за порчи товара (готовой продукции), находившегося на арендованном складе, по вине арендодателя.

Компенсация ущерба, нанесенного организации, никак не связана с реализацией и оплатой товаров (работ, услуг), ведь в данном случае не происходит передачи права собственности на имущество на возмездной или безвозмездной основе.

Поскольку возмещение нанесенного ущерба также не связано с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), то сумма такого возмещения не увеличивает налоговую базу по НДС.

Таким образом, включать сумму возмещения убытка в налогооблагаемую базу по НДС не нужно.

Аналогичная точка зрения представлена в письме Минфина России от 28.07.2010 N 03-07-11/315, в котором разъясняется, что увеличение налоговой базы на суммы, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), НК РФ не предусмотрено (смотрите дополнительно письма Минфина России от 26.10.2011 N 03-07-11/289, от 13.10.2010 N 03-07-11/406, УФНС России по г. Москве от 07.02.2008 N 19-11/11309).

Судьи также придерживаются мнения, что сумма возмещения убытков (ущерба), полученная организацией, не облагается НДС, поскольку не связана с реализацией товаров, работ, услуг (постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N Ф05-7956/11, постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2009 N Ф09-3324/09-СЗ, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было отказано определением ВАС РФ от 11.09.2009 N 12036/09, постановления ФАС Поволжского округа от 05.02.2009 N А55-6696/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2008 N А82-40/2007-1).

В этой связи полагаем, что сумма ущерба, предъявляемая виновному лицу, не является объектом обложения НДС. Соответственно, счет-фактура виновному лицу не выставляется (п.п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).

Необходимость восстановления сумм НДС, принятых к вычету

Закрытый перечень ситуаций, при наступлении которых суммы НДС, ранее правомерно принятые к вычету, подлежат восстановлению, установлен п. 3 ст. 170 НК РФ. Списание товарно-материальных ценностей в связи с их утратой, порчей, недостачей, браком к числу случаев, перечисленных в п. 3 ст. 170 НК РФ, не относится. Следовательно, формально, у налогоплательщика отсутствует обязанность по восстановлению ранее предъявленных к вычету сумм НДС по таким товарам.

При этом до недавнего времени официальная позиция контролирующих органов состояла в том, что НДС в аналогичных случаях подлежит восстановлению. Аргументация представителей Минфина России и налоговых органов была следующей.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для осуществления операций, облагаемых НДС. В свою очередь, пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ предусмотрено, что суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению в случае дальнейшего использования таких товаров (работ, услуг и т.д.) для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ (не облагаемых НДС). Таким образом, поскольку в случае недостачи, порчи, хищения, брака товары уже не могут быть использованы для осуществления облагаемых НДС операций, то «входной» НДС по ним подлежит восстановлению и уплате в бюджет. При этом восстановить сумму налога необходимо в том налоговом периоде, когда недостающие ценности списываются с учета (смотрите, например, письма Минфина России от 05.07.2011 N 03-03-06/1/397, от 04.07.2011 N 03-03-06/1/387, от 07.06.2011 N 03-03-06/1/332, от 24.04.2008 N 03-07-11/161, ФНС России от 04.12.2007 N ШТ-6-03/, от 20.11.2007 N ШТ-6-03/).

В свою очередь, в решениях судебных органов указывается, что п. 3 ст. 170 НК РФ не предусматривает необходимости восстановления НДС, ранее принятого к вычету, в том числе и в случаях порчи товара (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 15.07.2014 N Ф05-7043/14, ФАС Поволжского округа от 09.11.2012 N Ф06-8238/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2011 N Ф08-7089/11, ФАС Уральского округа от 22.01.2009 N Ф09-10369/08-С2).

При этом следует признать, что позиция уполномоченных органов по данному вопросу в последнее время претерпела изменения.

Так, в письме ФНС России от 21.05.2015 N ГД-4-3/ указывается, что суммы НДС, ранее правомерно принятые к вычету, при выбытии имущества в результате пожара восстановлению не подлежат, так как этот случай в п. 3 ст. 170 НК РФ не поименован.

Работники налогового ведомства делают данный вывод, руководствуясь решением ВАС РФ от 23.10.2006 N 10652/06, а также приводят судебные решения, в которых учитывается указанное решение ВАС РФ. Кроме того, налоговики приводят письмо Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571. В нем, в частности, говорится, что в случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами ВАС РФ, а также решениями, постановлениями, письмами ВС РФ, налоговые органы, начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети Интернет либо со дня их официального опубликования в установленном порядке, при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов.

Таким образом, учитывая позицию судов, в том числе и ВАС РФ, а также изменившуюся позицию контролирующих органов, считаем, что в рассматриваемой ситуации НДС, ранее правомерно принятый к вычету при изготовлении испорченной продукции, восстанавливать не требуется.

Включение НДС в сумму претензии

Действующее законодательство не содержит ограничений относительно включения НДС в расчет самой суммы убытков, а именно запрета на учет суммы налога в стоимости утраченного имущества при определении размера ущерба (смотрите, например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 N 18АП-10470/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 N 15АП-2585/12, Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 N 09АП-12587/2010).

Сумма убытка в виде НДС, если она является частью цены (стоимости) имущества, подлежащего возмещению, должна возмещаться контрагентом, ответственным за указанные убытки, в полном объеме. Именно такой позиции придерживались некоторые федеральные арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 14.08.2012 N Ф09-6939/12, от 28.06.2011 N Ф09-3136/11-С5, от 08.04.2011 N Ф09-1173/11-С5, ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2012 по делу N А56-44279/2011, от 22.02.2011 по делу N А21-8004/2009).

В то же время обращаем внимание на выводы, содержащиеся в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 N 2852/13 по делу N А56-4550/2012. В нем судьи отметили, что убытки в виде расходов, включающих НДС, могут быть возмещены потерпевшему, если последний докажет, что предъявленные ему суммы налога представляют собой его некомпенсируемые потери. По мнению суда, наличие права на вычет сумм НДС, установленного ст. 171 НК РФ, исключает уменьшение имущественной сферы лица, которому был причинен ущерб, и, соответственно, в данном случае исключает применение ст. 15 ГК РФ. Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что лицо, имеющее право на вычет, должно знать о его наличии, обязано соблюсти все требования законодательства для его получения и не может перелагать риск неполучения соответствующих сумм на своего контрагента, что фактически является для последнего дополнительной публично-правовой санкцией за нарушение частноправового обязательства.

Таким образом, организация не вправе требовать возмещения убытков с учетом суммы НДС, если она имеет право на вычет суммы налога, которое исключает уменьшение его имущественной сферы. То есть возмещение суммы НДС лицом, причинившим ущерб, и получение вычета налога из бюджета, по мнению суда, приводит к неосновательному обогащению «потерпевшего» посредством получения налога дважды — из бюджета в виде налогового вычета и от своего контрагента в виде суммы возмещения ущерба.

Поскольку в рассматриваемой ситуации НДС по МПЗ, использованным при производстве продукции, ранее был принят к вычету, и восстанавливать его при списании товаров не требуется, полагаем, что суммы НДС в формировании суммы претензии не должны учитываться.

Бремя доказывания наличия убытков и их состава возлагается на потерпевшего (постановления Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 N 2852/13, от 17.07.2012 N 2683/12, от 24.04.2012 N 16327/11, от 29.08.2000 N 8926/99), а он, как мы указывали ранее, на основании ст. 15 ГК РФ имеет право не только на возмещение стоимости утраченного товара, но и на возмещение упущенной выгоды.

Если арендатор определяет сумму убытков самостоятельно и арендодатель с ней согласен, то у сторон нет необходимости в обращении в суд за судебной защитой. Поэтому возмещаются ли причиненные убытки, включая НДС, или убыток рассчитан из стоимости утраченного товара без учета НДС, стороны определяют самостоятельно. В расчетном документе сумму НДС отдельной строкой, на основании п. 4 ст. 168 НК РФ, выделять не требуется, так как возмещение убытков не является объектом обложения НДС.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

5 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

>Отражение претенизии от Покупателя в учете

НДС при возмещении ущерба по претензии

Цитата (Armandy1987):Добрый день!
При утрате (недостаче или порче) груза,экспедитор должен возместить клиенту реальный ущерб, а также ранее уплаченное вознаграждение, если оно не входит в стоимость такого груза ( То есть вам выставляют санкции за ненадлежащее исполнение договора получается. Вот как поясняет Минфин:
Ситуация: нужно ли платить НДС с неустоек в виде штрафов и пеней, полученных от покупателя (заказчика)
Нет, не нужно, если неустойка не связана с оплатой поставленных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).
Как правило, получение неустойки связано с тем, что покупатель (заказчик) не исполняет или исполняет ненадлежащим образом условия договора.
Примером ненадлежащего исполнения договора может быть несвоевременный расчет покупателя с поставщиком.
В подобных случаях полученная неустойка не связана с оплатой товаров (работ, услуг).
Она рассматривается как штрафная санкция за просрочку исполнения обязательств и в налоговую базу по НДС не включается.
Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 4 марта 2013 г. № 03-07-15/6333, которое было доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 3 апреля 2013 г. № ЕД-4-3/5875. Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2008 г. № 11144/07).
А бывают ситуации, когда неустойка непосредственно связана с оплатой поставленных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).
Например, неустойка за сверхнормативный простой транспорта, размер который согласован сторонами в договоре транспортной экспедиции или перевозки.
Если заказчик задерживает транспорт сверх заранее обусловленного времени, он выплачивает экспедитору (перевозчику) штраф, величина которого зависит от продолжительности простоя.
Такие неустойки связаны с оплатой оказанных услуг, поэтому их нужно включить в налоговую базу по НДС. Об этом сказано в письме Минфина России от 1 апреля 2014 г. № 03-08-05/14440.
Следует отметить, что в некоторых случаях поступившие от покупателя средства в договоре именуются неустойкой (штрафом, пенями), но по существу являются элементом ценообразования – скрытой формой оплаты. При поступлении таких сумм их тоже нужно включить в налоговую базу по НДС. Об этом сказано в письме Минфина России от 4 марта 2013 г. № 03-07-15/6333.
Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Материал из БСС «Система Главбух»

Полезные публикации

• НДС при списании товара

  Восстановление НДСНормативное регулированиеПеречень случаев, при которых необходимо восстанавливать НДС, перечислен в п. 3 ст. 170…

• Программное обеспечение НДС

  Преимущества лицензионного договора при импорте программ для ЭВМПредметом договора поставки является обязательство по передаче товара…

• Сдача НДС в электронном виде

  Услуги оператора по электронному документооборотуЧтобы зря не тратить время на изучение инструкций и отправить отчетность…

Неожиданных дефектов правового титула на недвижимость: как подать иск в страховую компанию

Много сказано о роли титульного страхования в защите защитить покупателя от неизвестных залогов, держателей сервитутов или прежних владельцев наследники, претендующие на долю в новом доме покупателя.

Заголовок страхование покрывает страхователя от убытков, связанных с этими различные дефекты в праве собственности. Другие примеры дефектов титула включают: нераскрытые ограничительные условия собственности, документы, зарегистрированные с ошибки, а также мошеннические или иным образом недействительные транзакции в цепочке заглавие.Хороший полис страхования титула защищает держателя полиса против девальвации собственности, вызванной такими проблемами, если они возникли во время предыдущее право собственности, без ведома покупателя. Роль страховщика титула: для защиты страхователя от юридических оспариваний права собственности, и заплатить страхователю за покрытые потери стоимости.

Пока так хороший.

Но что происходит, если есть дефект титула, и собственник должен использовать титул страхование?

“В В интересах правосудия »: обращение за неожиданным облегчением

Верховный суд штата Вашингтон в 2016 году рассмотрел зарегистрированный сервитут в деле Millies v.Landamerica Transnation. После того, как Сьюзен и Ричард Миллис закрыли дом для престарелых своей мечты, они узнали, что зарегистрированный сервитут на этом участке позволял населению использовать проезжую часть через него, и что сосед планировал построить 50 квартир и использовать эту проезжую часть для общественного доступа. Компания по страхованию титула признала, что упустила сервитут, что сильно обесценило дом. Миллис отказались принять предложение компании об урегулировании спора. Итак, они подали в суд — и ничего не получили.

К несчастью для Милли жюри вынесло вердикт, что титульная компания не нарушил договор страхования.Эта решимость выдержала апелляцию, хотя в несогласных отмечалось, что процедурная ошибка должна была вызвать другой исход «в интересах справедливости».

Итак, домовладелец может воспользоваться договором страхования для ранее неизвестный сервитут?

Вот шаги, которые необходимо предпринять в этой ситуации.

Шаг 1. Ищите легкость в записях о собственности и правовом титуле

Что делать, если титульная компания пропускает сервитут, который был предметом соглашения между предыдущим домовладельцем и третьей стороной? Новый домовладелец узнает о сделке, когда вдруг коммунальное предприятие хочет создать оборудования на участке, или город хочет проложить тротуар или канализацию часть переднего газона.

Первый Шаг заключается в изучении записей о собственности. Был ли сервитут записан в страна? Очевидно ли сервитут в названии обязательство, уведомив покупателя о том, что проблема существует и может быть проблемный?

Шаг 2: Оцените условия сервировки

Есть мало причин для борьбы, если сервитут носит временный характер. Прочтите сервитут, чтобы узнать, включает ли он только, например, право пройти по собственности для одного конкретного проекта с установленным завершением Дата.

Конечно, у многих коммунальных предприятий есть сервитуты на дома для установки и проверка линий, труб и счетчиков. Некоторые нормальны и необходимы.
Но если держатель сервитута намеревается построить улучшения или установить оборудование на земле или под землей, существенно уменьшив стоимость собственности домовладельца, борьба за возвращение может потребоваться уменьшенная стоимость.

Шаг 3: Обратиться за юридической консультацией

Когда-то удивленные домовладельцы знают, имеют ли они дело с записанными или незарегистрированными сервитута, они могут нанять поверенного, чтобы проконсультировать их.

Legal представительство может иметь решающее значение для достижения справедливого результата. Это правда даже если покупатель никогда не подаст в суд. К покупателю претензия может кажутся простыми. Однако у титульной компании могут быть аргументы против иска, исходя из его толкования договорного права.

Есть также вопрос о том, кто оплачивает дополнительные расходы по устранению сервитута. За Например, титульная компания может отправить на дом исследовательскую компанию, чтобы изучить сервитут. Помогает ли страховое возмещение расходы, а также уменьшившаяся стоимость собственности?

А что требования к срокам и срокам подачи претензии?

Поверенный опытный с сервитутами задаст вопросы, которые могут не возникнуть у покупателя ожидалось.

Шаг 4: Подать иск

Если заголовок политика не раскрывает должным образом зарегистрированный сервитут, покупатель дома может подать иск к титульной компании за то, что она не нашла его.

Продавец может быть виноват в том, что согласился, но не раскрыл сервитут.

Вполне возможно, что предыдущий владелец получил платеж от коммунальной компании, города или другой стороны, но подписал заключительные документы, в которых провозгласил право собственности свободным от обременений.В таком случае покупателю дважды платили за один и тот же участок земли: сначала держатель сервитута, а затем покупатель дома. Таким образом, можно рассчитать фактический ущерб: стоимость имущества, утраченного из-за сервитута.

Лучшее подход, как правило, заключается в подаче иска в титульную компанию, и пусть компания подойдет к продавцу.

Шаг 5: Ожидайте судебного иска

В конечном итоге, претензия покупателя дома к титульной компании может иметь преимущественную силу. Но в договорах титульного страхования есть графики исключений и исключения.Компания может настаивать на том, что сервитут не покрывается, и таким образом, контракт не будет нарушен, если компания откажется произвести выплату. Иногда ограничение на выплату означает, что титульная компания не будет полностью покрыть упущенную стоимость.

Тогда, покупатель должен решить, обращаться ли в суд.

Долгосрочные Соображения

Всегда проверяйте закон в вашем штате. Незарегистрированный сервитут может оказаться неэффективным против добросовестного покупателя, но может оказаться эффективным против будущих покупателей и, таким образом, нанести ущерб в будущем.И, говоря о будущем, сохраняйте свой страховой полис, даже если вы передадите право собственности новому владельцу. Как правило, страхование титула длится до тех пор, пока покупатель и его наследники владеют недвижимостью. Кроме того, полис может быть полезен на неопределенный срок для гарантий правового титула, предоставленных держателем полиса при продаже дома.

Дополнительные ссылки:

Департамент страхования Техаса: https://www.tdi.texas.gov/title/titlefaqs.html

Миллис против.Landamerica Transnation Dba Transnation Title Ins. Co., 372 P.3d 111, 113 (Вашингтон, 2016). Доступно по адресу: https://casetext.com/case/millies-v-landamerica-transnation-dba-transnation-title-ins-co

Обсуждение Миллис Рэндом Л. Колером: http://www.kolerlaw.com/2016/04/07/be-careful-when-suing-the-title-company/

Фото Гор Давтяна через Unsplash: https://unsplash.com/photos/zkINKT7qnhM

Покупателей жилья преследуют претензии прошлых владельцев

Представьте себе: вам осталось несколько дней до закрытия нового дома, ваше финансирование обеспечено, ваши вещи упакованы, и теперь все, что осталось, — это телефонный звонок вашему страховому агенту, чтобы полис страхования жилья.Затем начинается кошмар.

Вы узнали, что дом вашей мечты не подлежит страхованию, потому что предыдущий владелец имел историю страховых случаев.

Лучшие предложения по страхованию жилья для вас

Скрыть

Несмотря на то, что в соответствии с законом требуются проверки дома и раскрытие информации о недвижимости, это может произойти. Брокер по недвижимости из Техаса Карен Уилсон говорит, что видела это в своем штате. Это было особенно проблематично десять лет назад, когда страховщики жилья в Техасе прекратили продажу новых полисов после того, как понесли тяжелые финансовые убытки из-за резкого увеличения количества требований, связанных с плесенью и водой.

С тех пор рынок стабилизировался, но если вы приобретете недвижимость с историей страховых случаев, это будет стоить вам. Кроме того, если у вас сама не безупречная история претензий, это обойдется вам еще дороже.

«Если в отчете продавца есть два знака, а в вашем отчете — один знак, это может быть проблемой», — говорит Уилсон.

Прошлые претензии по страхованию жилья могут повлиять на вас

Каким образом претензии по страхованию дома, которым вы еще не владеете, влияют на вас? Типичный пример выглядит следующим образом: домовладелец обнаруживает протекающий кран в ванной и звонит своему страховому агенту, чтобы обсудить, следует ли ему подавать иск по своему полису страхования жилья.Поскольку в полисе предусмотрена франшиза в размере 500 долларов, он решает отремонтировать его сам и пропускает подачу иска.

Во время продажи своего дома домовладелец раскрывает вам предыдущую претензию по поводу прорыва водопровода в его подвале, за которую его страховщик заплатил, но он не упоминает о протекающем кране. Ведь он отремонтирован, и он потратил свои деньги, чтобы починить. Когда вы идете покупать полис для этого дома, вам отказывают на основании того факта, что за последние три года к дому предъявлено два «иска»: лопнувшая труба и протекающий кран.

«К сожалению, потребители не знают об этом», — говорит Уилсон.

По словам Уилсона, произошло следующее: страховщик продавца сразу же после звонка открыл файл претензии по протекшему крану, а затем пометил его как «закрыто, без оплаты», когда решил устранить утечку самостоятельно.

Страховые компании утверждают, что такая запись телефонных запросов является стандартной процедурой, если против нее нет законов. В некоторых штатах, таких как Орегон и Техас, действуют законы, запрещающие компаниям по страхованию жилья принимать вопросы страхователя о потенциальном иске (запрос) и использовать его при установлении страховых ставок или премий.Государства без таких законов позволяют страховщикам отмечать запрос в системе, как если бы он был претензией, но никогда не выплачивался.

Получить C.L.U.E. по искам о страховании жилья

Компании по страхованию жилья знают о вас

The C.L.U.E. База данных, используемая большинством страховых компаний, отслеживает многочисленные «причины потерь», показывающие, почему претензия была подана страховщику имущества / от несчастных случаев для выплаты, включая:

• Загрязнение
• Ущерб чужому имуществу
• Укус собаки
• Землетрясение
• Пожар
• Наводнение
• Замерзшая вода
• Град
• Ответственность
• Молния
• Медицинская выплата
• Поскользнуться / упасть
• Дым
• Кража / кража со взломом
• Вандализм

Хотя вы можете не иметь представления о прошлых страховых претензиях на дом, ваш страховщик, безусловно, знает.

Существуют две основные базы данных по имущественным претензиям, которые содержат отчеты об истории потерь: C.L.U.E. (Комплексная биржа страхования убытков) и A-PLUS (Автоматическая система страхования убытков). Большинство людей называют отчеты, созданные любой из этих систем, C.L.U.E. отчеты, потому что они наиболее часто используются страховыми компаниями. Ключ. База данных, принадлежащая LexisNexis, позволяет страховым компаниям получать доступ к информации о претензиях, поданных за последние семь лет.

Когда вы подаете заявление на страхование жилья, ваш страховщик запросит отчет об истории убытков, чтобы определить, подавали ли вы, покупатель или продавец какие-либо претензии в течение последних семи лет.База данных также включает отчеты о повреждениях, которые позже были закрыты, когда владелец сам производил ремонт.

Закон о справедливой кредитной отчетности гарантирует вам право получить бесплатную копию отчета об истории убытков, если вам отказано в страховании из-за содержащейся в нем информации. Кроме того, если у вас возник спор со страховщиком по поводу информации, содержащейся в отчете, вы можете попросить, чтобы ваш отчет о событиях был включен в отчет. Вы можете заказать бесплатную копию своей C.L.U.E. отчет раз в 12 месяцев.

Отчеты CLUE полезны для продавца и покупателя.

При покупке дома вы можете запросить C.L.U.E. отчет от продавца как условие продажи.

Предоставление информации потенциальному покупателю в любом случае делает дом, который вы продаете, более привлекательным, — говорит Билл Мэдисон, главный исполнительный директор подразделения страховых услуг LexisNexis, занимающегося C.L.U.E. отчеты.

«Заказывая отчет домашнего продавца о раскрытии информации во время листинга, умный продавец и его / ее агент готовы к тому, что первый потенциальный покупатель войдет в дверь», — говорит Мэдисон.«В то же время потенциальный покупатель достигнет большего уровня комфорта, сделав предложение на недвижимость, для которой известна история убытков».

The C.L.U.E. В отчете не отображается личная информация о продавце дома, добавляет он. Он специально разработан для использования в процессе раскрытия информации о недвижимости и перечисляет только убытки, о которых сообщили страховые компании, которые связаны с указанным адресом. Если в отчете по собственности указано, что страховые убытки не возникали в течение последних пяти лет, покупатель может чувствовать себя комфортно, поскольку история страховых потерь собственности не должна влиять на доступность или стоимость страхования жилья, говорит Мэдисон.

Страховщики жилья полагаются на информацию из базы данных по имущественным претензиям C.L.U.E. с момента ее запуска в 1992 году (существует также база данных по претензиям по страхованию автомобилей). Первоначально страховщики использовали его в качестве проверки анкетных данных заявителей, чтобы выявить схему мошеннических требований, говорит Жанна Сальваторе, вице-президент по делам потребителей Института страховой информации. «Страховщики в настоящее время изучают отдельные строения, чтобы выяснить, не было ли много претензий к самой собственности.»

Точно так же, как предыдущие претензии по вашему полису автострахования повысят ваши ставки или, возможно, заставят страховщика отказаться продлевать ваш полис, предыдущие претензии по полису страхования жилья могут повлиять на вашу способность получить покрытие по новому полису. домой. Прошлые претензии также могут привести к удвоению или утроению ваших страховых взносов. Техасский брокер по недвижимости Карен Уилсон, у которой было дорогое требование плесени в предыдущем доме в Техасе, была шокирована, узнав, что ее политика в отношении нового дома будет стремительно расти с 1100 долларов в год до 2900 долларов — все потому, что ее страховщик узнал о ее прежней воде — требование о возмещении ущерба в доме, которым она больше не владела.

Отчеты об истории убытков не только предупреждают страховщиков о свойствах, которые несут потенциально больший риск, чем они готовы предположить, но и дают потребителям еще один инструмент для принятия правильных решений о покупке.

«Имея историю претензий по дому, покупатели получают информацию, необходимую для подтверждения того, что весь необходимый ремонт был проведен должным образом», — говорит Сальваторе.

«Если грабитель ограбил дом в прошлом, покупатели могут узнать, находится ли дом в безопасности.Будильник работает? Установлены новые замки? Если ответ отрицательный, покупатель может переосмыслить покупку или договориться о более низкой цене », — говорит Сальваторе.

Мэдисон предлагает покупателям запросить« отчет о раскрытии информации продавцом дома »в качестве непредвиденного обстоятельства в связи с закрытием сделки с недвижимостью.

« Покупатели должны быть хорошо осведомлены об истории дома, который они покупают, чтобы впоследствии не столкнуться с серьезными сюрпризами », — говорит он.

Убедитесь, что вы можете застраховать свой дом

Познакомиться со страхованием жилья окупается, когда вы ищем доступное покрытие.Вот несколько способов помочь себе:

• Узнайте о правилах продления страхования жилья в вашем штате. Некоторые штаты контролируют, когда страховщик может отказать в продлении вашего полиса. В Техасе, например, страховщик не может отказать в продлении вашего полиса страхования жилья, если вы не подали три иска, не связанных с погодными условиями, в течение последних трех лет.
• Рассмотрите вариант оплаты небольших убытков из собственного кармана. Страховщики обращают внимание на клиентов, которые подают слишком много мелких претензий.Если кто-то ворвется в ваш дом и украдет ваш новый телевизор, возможно, лучше пойти и купить новый за свой счет, особенно если у вас были претензии в течение последних трех лет.
• Дважды подумайте, прежде чем звонить своему агенту или в страховую компанию. Если вы думаете о подаче иска, но не уверены, подождите, чтобы позвонить. В тот момент, когда представитель службы поддержки вашего страховщика регистрирует ваш звонок, страховщик открывает файл по этой проблеме, который будет отслеживаться через его компьютерную систему.
• Присмотритесь к покрытию. Если ваш страховщик отказывает вам в полисе на основании предыдущих претензий или ставки просто недоступны, не расстраивайтесь. Получите расценки на страхование по крайней мере от трех других страховщиков, чтобы вы могли сравнить премии и варианты покрытия. Insure.com составляет ежегодный рейтинг лучших компаний по страхованию жилья.
• Если вы не можете получить полис страхования жилья, узнайте, есть ли в вашем штате план справедливого доступа к требованиям к страхованию (FAIR). Планы FAIR были созданы в конце 1960-х, чтобы сделать страхование имущества более доступным для людей, которые не могут получить его от частных страховщиков, потому что их имущество считается «высокорисковым».
• Увеличьте размер франшизы и объедините страховщиков. Рассмотрите возможность увеличения вашей франшизы, чтобы снизить страховые взносы. Кроме того, большинство компаний предоставят вам скидку, если вы застрахуете вместе с ними и машину, и дом.
• Проверьте свою кредитную историю. к вашей прошлой истории претензий, некоторые штаты позволяют страховщикам использовать вашу кредитную историю, чтобы помочь им решить, выдавать ли вам полис.

Периодически заказывайте копию своей кредитной истории, чтобы убедиться, что она не содержит ошибок, которые могут помешать вам получение полиса страхования жилья или повышение страховых взносов.Посмотрите, как ваша кредитная история влияет на ваши страховые взносы за автомобиль и жилье.

Кто подает страховое возмещение?

Большинство перевозчиков не принимают претензии от покупателя (адресата).

Прошло много времени с тех пор, как у меня как покупателя была заявка на USPS (Почтовая служба), но мое почтовое отделение обработало претензию за меня, когда я купил чайный сервиз с поломанной частью. Я отнес коробку со всем содержимым, этикетку для отправки, распечатал счет на ebay в свое почтовое отделение, и они тут же позаботились об этом.Я даже не оформлял заявку на него на ebay.

Кроме того, прошло много времени с тех пор, как я обработал претензию USPS как продавец, но вы можете сделать это онлайн, загрузить фотографии повреждений (которые покупатель должен отправить вам), указать номер позиции ebay , в заявлении о страховании USPS есть даже поле, где спрашивается: «Это с онлайн-аукциона?» Спрашивает какой — выбираем ebay, то есть поле для номера позиции. почтовое отделение затем имеет подтверждение стоимости и двойную проверку номера для отслеживания.Раньше были поля, в которых вы выбирали, кому будут платить: продавец или покупатель. Это могло измениться, и теперь деньги получают только продавец. В любом случае вы этого хотите. Если покупатель получил оплату от USPS, он также мог потребовать возмещения через ebay, поэтому то, что вам сказали другие, является правильным. Оформите возврат средств покупателю, а затем получите возмещение от перевозчика. Но сначала получите подтверждение повреждений от покупателя. Нет причин, по которым они не будут сотрудничать с этим, если только они не пытаются мошенничать.

Другой вариант, если вы распечатываете этикетки с доставкой с ebay — eBay Shipping, Inc, есть возможность приобрести страховку доставки через организацию под названием ShipCover.Это доступно только для этикеток USPS. Я слышал, с ними легко работать, и у них есть доступ к фотографиям, предоставленным покупателем, если им нужно доказательство повреждения. Имейте в виду, что печать этикеток USPS Priority с ebay включает страхование до 100 долларов без какой-либо дополнительной платы.

В итоге, продавец заключил с перевозчиком договор на услуги доставки, поэтому продавец подает претензию.

4 самые распространенные проблемы и способы их решения

Проблема, известная как мошенничество покупателей, вызывает все большую озабоченность среди онлайн-продавцов.Мошенничество со стороны покупателей — это термин, используемый для описания неэтичных действий потребителей при совершении покупки или после нее. Эти действия оказались дорогостоящими для продавцов, но часто не имеют последствий для покупателя.

Естественно, продавцы стали очень громко говорить об этой проблеме, выражая опасения, что их обманули, и полагая, что они ничего не могут сделать. На самом деле существуют практические решения проблемы мошенничества с покупателями, о которых онлайн-продавцы могут не знать. В этой статье я расскажу о 4 наиболее распространенных проблемах, связанных с мошенничеством со стороны покупателей, и о том, как с ними бороться.Когда я закончу, вы поймете, почему продажи через Интернет по-прежнему остаются отличным способом привлечь покупателей!

Один из наиболее распространенных уловок, используемых при мошенничестве со стороны покупателя, — это связаться с торговым центром или продавцом и заявить, что продукт не был доставлен после того, как был получен. После подачи претензии плохие покупатели получают возмещение или замену. Фактически получение бесплатного продукта или двух предметов по цене одного.

Для продавца это может стоить очень дорого. Вы теряете не только продажу, но и товар.

Лучшее, что могут сделать продавцы, — это упредить! Примите меры, чтобы прикрыться на случай, если вы столкнетесь с плохим покупателем.

Одно из самых распространенных решений — использовать службу доставки посылок с отслеживанием. Это означает, что вы получаете подтверждение доставки от клиента, обычно в виде подписи. Большинство людей, совершающих мошенничество с покупателем, делают это в Интернете, потому что считают, что они анонимны для продавца. Как только продавцы удалят анонимность, плохие покупатели сами начнут гадать.Хотя этот метод не является полным доказательством, его обычно достаточно, чтобы отпугнуть самых плохих покупателей.

Существуют также приложения, такие как SkuVault, в которых есть функции обслуживания клиентов, которые могут помочь продавцам бороться с ложными заявлениями. Продавцы, которые используют наше программное обеспечение, имеют доступ к подробным отчетам о запасах SkuVault и могут отслеживать и просматривать прошлые продажи. Функция контроля качества SkuVault определяет количество, тип и доставку товара. Высокий уровень детализации, представленный в этих отчетах, — это именно то, что нужно любому продавцу в качестве доказательства для обоснования любых ложных претензий при попытке обмана покупателя.

В целом, чрезвычайно важно вести точный учет ваших продуктов и процесса доставки. Независимо от того, используют ли продавцы программное обеспечение для инвентаризации или какие-либо другие средства для отслеживания отгрузки, важно помнить, что необходимо предпринять упреждающие меры, чтобы защитить себя.

Мне не пришлось проводить много исследований, чтобы найти форум за форумом онлайн-продавцов, у которых был негативный опыт работы с плохими покупателями, когда дело доходит до политики возврата. Например, в соответствии с гарантией возврата денег eBay покупатель может оспорить товар, если он поврежден, не получен или не соответствует описанию в листинге.Хотя это защищает покупателя, это также может иметь неприятные последствия для продавцов.

Злоупотребление возвратом происходит, когда покупатель подает ложную заявку, а торговая площадка возвращает ему деньги. Затем клиент отправляет обратно товар, который изначально не был приобретен у продавца взамен.

Один онлайн-продавец, Джордан Эллисон, является примером того, насколько кошмарным может быть этот опыт. Эллисон продал свой сотовый телефон на eBay, и по прибытии покупатель заявил, что товар так и не был доставлен.После того, как Эллисон прислал подтверждение доставки, покупатель сказал, что товар все-таки получил, но вместо телефона в нем была свекла.

Согласно статье об опекуну Анны Тимс, по словам Эллисон,

«У меня были доказательства — вес упаковки и фотографии — что я не отправлял свеклу. Но покупатель возбудил против меня дело на eBay. Я позвонил на eBay и спросил, нужно ли мне что-нибудь делать. Он сказал, что со мной свяжутся. Через месяц я получил электронное письмо не от eBay, а от PayPal, в котором говорилось, что 600 фунтов стерлингов были удалены с моей учетной записи.”

Хотя подобные политики могут вызывать тревогу, не беспокойтесь, существуют также политики для защиты продавцов. Политика защиты продавца — лучшее оружие для борьбы с иском против плохого покупателя. Покупатели, подавшие мошеннические претензии, несут ответственность за последствия, указанные в разделе «Злоупотребление eBay» Пользовательского соглашения. Кроме того, eBay оставляет за собой право на неопределенный срок приостановить покрытие покупателя по Гарантии возврата денег eBay.

Плохие покупатели уходят только потому, что продавцы не знают, как защитить себя.Как продавец, сделайте себе одолжение: прочтите эти правила и узнайте, как бороться с мошенничеством со стороны покупателя. В случае Эллисона, после того, как его апелляция была подана, вмешался Observer, и eBay согласился вернуть Эллисон его 600 фунтов стерлингов.

Еще одна распространенная практика обмана покупателей — подача ложных заявлений о листинге товара. Плохие покупатели закажут товар, а при доставке возьмут определенные части товара и заявят, что товар не соответствует описанию в листинге. Этот вид мошенничества со стороны покупателя, пожалуй, труднее всего подать апелляцию, и без достаточных доказательств это слово покупателя против вас.

Хорошим решением этой проблемы является внедрение стандартных процедур проверки состояния продукта для каждого заказа. Сфотографируйте товар и транспортные этикетки — это хороший шаг в качестве доказательства. Использовать иллюстрированные доказательства легко при покупке отдельных товаров, но когда продавцы распространяют товары в больших объемах, время на принятие таких подробных мер предосторожности не является идеальным.

Непрактично регистрировать упаковку и отгрузку каждого заказа, поэтому вместо этого можно использовать счета-фактуры, чтобы доказать, что вы купили продукт у поставщиков в хорошем состоянии.Запишите серийные номера или IMEI продуктов для сравнения с возвращенным товаром. Также сбор контактной информации от клиентов может быть полезен при урегулировании споров о листинге товаров. Хотя вы не можете получить детали или деньги обратно с торговых площадок напрямую, вы можете возбудить уголовное дело против плохих покупателей.

Было бы неплохо, если бы в профиле покупателя было предупреждение о том, что покупатель может оказаться плохим покупателем. Ну что ж? Есть.

Многие сайты предоставляют покупателям и продавцам обратную связь, чтобы они могли взаимодействовать друг с другом.При взаимодействии с новым покупателем проведите исследование. Просмотрите комментарии предыдущих продавцов на странице потенциального покупателя и посмотрите, сколько отрицательных отзывов на их странице.

Некоторые торговые площадки, такие как eBay, даже оставляют отзывы для других. Отзыв, оставленный для других, показывает комментарии, которые покупатель оставил другим продавцам о прошлых покупках. Если покупатель обычно оставляет отрицательные отзывы или постоянно жалуется на проблемы с доставкой, это все предупреждающие знаки, указывающие на то, что они сами являются причиной проблемы и могут оказаться плохим покупателем.

Некоторые профили могут не иметь обратной связи, что затрудняет определение доверия к клиенту. Но нет причин упускать потенциального нового клиента, поэтому действуйте осторожно и всегда не забывайте прикрываться.

В целом, большинство покупок проходит гладко, но, к сожалению, есть люди, которые злоупотребляют существующими системами в личных целях.

Почтовые службы по всему миру, безусловно, теряют посылки. Нечестным покупателям легко воспользоваться этим.Некоторые продавцы утверждают, что политика покупателя в значительной степени в пользу покупателя, и плохие покупатели могут легко им манипулировать. Политика покупателя становится скорее пассивом, чем активом, но в действительности политика покупателя — лучший друг онлайн-продавцов.

Как вы думаете, сколько клиентов будут совершать покупки в Интернете, не будучи уверенными в том, что они защищены? Не очень много, правда?

Политика

в отношении покупателя на онлайн-торговых площадках позволяет клиентам сделать покупки приятными.Эти правила предназначены для защиты клиентов и являются причиной того, что они чувствуют себя комфортно при совершении покупок в Интернете. Без них продавать было бы некому.

Теперь, когда вы знаете, как защитить себя от мошенничества со стороны покупателей, это еще более хорошие новости. Исследование IBIS World прогнозирует ежегодный рост доходов от Интернета на 8,6% в течение следующих пяти лет. Интернет будет становиться все более популярным по мере того, как покупатели во всем мире будут чувствовать себя увереннее в отношении безопасности своих покупок.Это единственная область продаж, которая по-прежнему имеет позитивный взгляд на будущее. Так что продолжайте продавать онлайн-предпринимателей — просто не забывайте изучать политику защиты продавцов, старайтесь прикрывать себя и исследуйте новых покупателей!

ОТСУТСТВИЕ ЗАПИСИ АКТА МОЖЕТ ПОРАЖАТЬ ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЦА

Недавно мне позвонил агент по недвижимости, который хотел выставить на продажу одну из моих недвижимостей. Когда он сообщил мне адрес, я прервал его, чтобы сообщить, что продал эту собственность в 1984 году.

«Не согласно публичным записям», — был его ответ.

На следующий день я сверился с окружным регистратором документов. Агент абсолютно правильный. Согласно публичным данным, этот дом все еще принадлежит мне. Покупатель не зарегистрировал документ, и титул по-прежнему зарегистрирован на мое имя. Если бы я был мошенником, я мог бы снова продать эту собственность и уехать из города с незаконной второй прибылью.

Мне не удалось связаться с покупателями, чтобы узнать, почему они оставили документ незарегистрированным. Может быть несколько причин, таких как избежание переоценки налога на недвижимость, из-за принудительного исполнения пункта о продаже ипотечным кредитором или наложения судебного решения покупателя или залогового налога на прибыль в отношении вновь приобретенного имущества.

Но, насколько мне известно, ни одна из этих причин не применима к этой продаже дома, и я озадачен, почему покупатели не зарегистрировали сделку.

Но я сомневаюсь, что покупатели понимают, на какой риск они идут, не записывая свой документ.

Удивительно, но такие незарегистрированные операции довольно распространены. Однако и покупатель, и продавец сталкиваются с серьезными недостатками.

С точки зрения продавца, если право собственности остается на имя продавца, он может быть назван в любом судебном процессе, касающемся собственности.

Если кто-то получит травму на территории, а страховой полис покупателя не оплатит претензию, правообладатель, безусловно, будет привлечен к суду.

Как я обнаружил, есть и другие опасности.

Около года назад я получил письмо и телефонный звонок от местного собаковода, который получал жалобы на вонючий лай собак покупателя. Когда я объяснил, что больше не владею этой собственностью, собачник перестал меня беспокоить.

С точки зрения покупателя незарегистрированная сделка еще более рискованна.Если продавец подвергнется судебному преследованию или аресту по налогу на прибыль, право удержания продавца будет автоматически распространяться на все имущество, на которое продавец владеет правом собственности.

У покупателя тогда будет юридическая задача доказать, что он приобрел недвижимость посредством неучтенного акта, до наложения залога.

Что еще хуже, как упоминалось ранее, недобросовестный продавец может продать ту же собственность второму покупателю.

«Конструктивное уведомление» предоставляется общественности обо всех зарегистрированных документах.Любое лицо, покупающее, ссужающее деньги или иным образом связанное с определенной собственностью, обязано уведомить обо всех зарегистрированных документах, влияющих на право собственности на эту собственность.

Юридический результат законов о регистрации состоит в том, что только дурак станет иметь дело с собственностью без обеспечения поиска и страхования права собственности. К сожалению, есть много людей, которые пытаются сэкономить несколько долларов, пропуская поиск по титулу и не покупая полис страхования титула владельца.

Однако, если лицо, имеющее дело с недвижимостью, знает о предшествующем незарегистрированном документе, влияющем на это право собственности, он не является «добросовестным покупателем» или кредитором, и ему будет предъявлено обвинение в знании незарегистрированного инструмента, как если бы он был записано.

Для иллюстрации предположим, что я поступил нечестно и решил продать один и тот же дом дважды, зная, что первый покупатель не зарегистрировал свой поступок. Если бы второй покупатель знал о первой продаже, даже если бы второй покупатель записал свой документ первым, поскольку он не является BFP (добросовестным покупателем), первый покупатель будет преобладать. Но может развиться грязный и дорогостоящий судебный процесс.

Если второй покупатель не знал о предыдущей продаже и документ второго покупателя был зарегистрирован первым, в большинстве штатов второй покупатель будет законным владельцем собственности.Правило состоит в том, что когда одна из двух невиновных сторон должна понести убытки, эта потеря должна выпасть на человека, который не использовал защиту закона о записи.

Конечно, у первого покупателя были бы основания подать в суд на недобросовестного продавца, который дважды продал одну и ту же недвижимость.

Большинство документов по недвижимости, таких как документы об аренде, ипотеке, доверительные отношения, варианты покупки, земельные контракты и договоры купли-продажи, могут быть зарегистрированы, чтобы скрыть право собственности на конкретную собственность и дать конструктивное уведомление об их действии.

Тем не менее, правила регистрации требуют, чтобы документ был в надлежащем формате, с нотариально заверенным или засвидетельствованным подтверждением, а также с уплаты сбора за регистрацию или налога. Если записанный документ содержит ошибку, например неправильное юридическое описание собственности, это называется «диким документом», потому что он не входит в цепочку титула.

Такие документы обычно не имеют юридической силы, даже если они зарегистрированы, потому что запись неверного документа не делает его действительным.

Помимо конструктивного уведомления о записанном документе, запись также устанавливает приоритет.Общее правило: «первый во времени — первый справа».

Это означает, что первый записанный документ имеет приоритет над вторым записанным документом, влияющим на то же свойство. Этот фактор времени, даже разница в одну минуту, может иметь решающее значение.

Например, предположим, что вы покупаете дом с первой закладной в размере 50 000 долларов от S&L и второй закладной в размере 20 000 долларов от продавца. Если лицо, занимающееся записью, случайно перепутает порядок записи, ипотека в 20 000 долларов будет первой закладной, а ссуда на 50 000 долларов будет второй закладной.Если в дальнейшем произойдет обращение взыскания, S&L будет очень недоволен, узнав, что у него есть вторая ипотека вместо первой. По этой причине умные кредиторы требуют страхование титула для оплаты таких рисков, как ошибки записи.

Другие типы документов, требующие записи для установления приоритета, включают залоговое удержание механика, удержание судебного решения и удержание подоходного налога. Залог по налогу на имущество всегда имеет высший приоритет в соответствии с законодательством штата.

Хотя законы о регистрации кажутся простыми, они могут стать довольно сложными, когда разовьется судебный процесс.

По этой причине покупатели недвижимости должны проконсультироваться с поверенным по праву собственности, абстрактором или сотрудником по страхованию правового титула, чтобы определить статус собственности на основании публичных записей.

Как поступать с изворотливыми покупателями «Товар не получен» на eBay

Одна из тем, обсуждавшихся на eBay Connect на прошлой неделе, заключалась в том, что делать, когда покупатель заявляет, что его товар не получил.

Продавцам, конечно же, рекомендуется отправлять все отслеживаемые. Так отслеживание покажет, доставлен ли ваш товар и нет ли аргументов.

Royal Mail должна помочь нам с отслеживанием, прикрепляя 2D-штрих-код к каждой посылке, отправляемой компанией. К сожалению, реализация функции отслеживания задерживается, а Royal Mail еще не публикует детали отслеживания, и мы вряд ли увидим поддержку отслеживания 2D-штрих-кода на eBay до 2017 года.

В результате у нас остается гора неотслеживаемых посылок и некоторые покупатели, утверждающие, что они пропали без вести, так что каков текущий лучший совет для решения этих проблем.

Поддельные номера отслеживания — это один из вариантов — штрих-код, который при сканировании приведет покупателя на веб-сайт, сообщив ему, что его посылка была доставлена.Это всегда кажется мне слегка скрытым, но оно эффективно (по крайней мере, мне так говорят продавцы, использующие такие ярлыки).

На eBay в прошлом продавцы делали все возможное, чтобы не дать покупателю открыть ящик «Товар не получен». Если покупатель позвонил или написал вам по электронной почте, сообщая, что его товар сбился с пути, последнее, что вы хотели, — это обращение в центр разрешения проблем, поскольку eBay немедленно засчитает это против вас в ваших показателях продаж. Если будет открыто слишком много дел, вы потеряете свои права на продажу, даже если вы разрешите их все, заменив или вернув недостающий продукт.

Это было до последнего обновления стандартов продаж на eBay. Сегодня, если покупатель заявляет, что товар не получен, попросите его открыть ящик «Товар не получен», чтобы eBay мог его отследить. Скажите им, что вам нужен чехол, чтобы eBay и Royal Mail могли его расследовать (небольшое преувеличение, но не слишком далеко от истины). Удивительно, если вы предложите покупателю проверить в Royal Mail и их соседях или даже их мужа или жене, как часто посылка будет появляться до того, как они откроют дело на eBay.

Покупатели неохотно открывают дела о разрешении споров на eBay, и повторные нарушители, безусловно, будут насторожены. Даже если в момент открытия дела вы возмещаете покупателю (мы все знаем, что это будет наихудший сценарий, если покупатель будет настаивать на том, что посылка отсутствует), по крайней мере, тогда есть постоянная запись для eBay, указывающая сколько претензий предъявляет этот конкретный покупатель. Это лучше, чем возмещение, потому что вы получили сообщение на eBay или позвонили по телефону.

Теперь, когда ваши показатели продавца не будут зависеть от дефектов, независимо от того, сколько дел против вас открыто (если вы решите их до того, как они будут переданы на eBay), убедитесь, что любой покупатель, которому вы возвращаете деньги, открыл дело.Вы можете быть удивлены, сколько людей уходят, находят свои посылки и обнаруживают, что дела вообще не открываются.

Обзор земельных договоров

Земельные договоры — это способ покупки дома без ипотеки. Аренда с возможностью покупки и аренды под собственное жилищное строительство также является способом покупки дома без ипотеки. Чтобы узнать больше об этих типах контрактов, прочтите «Аренда с возможностью покупки и аренды в обмен на собственные контракты».

Хотя отсутствие ипотеки может звучать хорошо, земельные контракты обычно имеют меньше защиты для покупателей, чем ипотека.Земельные контракты обычно заключаются с частными продавцами, а не с банком или другим финансовым учреждением. В земельном контракте должно быть указано, что должны делать покупатель и продавец. В нем также будет сказано, что произойдет, если одна из сторон нарушит (не соблюдает) договор.

Что такое договор на землю?

Земельный договор — это договор между покупателем и частным продавцом недвижимости, на которой находится дом. При заключении договора на землю покупатель не получает права собственности на недвижимость в полном объеме. Покупатель является собственником, но он получает только «равноправный титул» на собственность.Справедливый титул — это право на получение полной собственности на собственность. Это отличается от юридического титула, который является фактическим владением собственностью. Покупатель не получит юридического титула до тех пор, пока не будет оплачена полная стоимость покупки.

Земельные контракты могут упростить продажу собственности, поскольку продавец определяет требования к кредиту и сумму первоначального взноса. Стороны также могут договориться о ежемесячных платежах, в том числе о том, будет ли выплата воздушным шаром. Воздушный платеж — это необычно крупный платеж, подлежащий оплате в конце периода покупки.Также стороны согласовывают процентную ставку. Однако в Мичигане процентная ставка не может быть выше 11%. Процентная ставка может меняться с течением времени, но средняя процентная ставка должна составлять 11% или меньше.

Как правило, покупатель несет ответственность за все ремонтные работы и уплату налогов на недвижимость по большинству земельных договоров. В большинстве контрактов также говорится, что покупатель должен получить страховку домовладельца.

Что произойдет, если покупатель нарушит договор?

Самый распространенный вид нарушения покупателем земельного договора связан с платежами.Любая пропущенная или частичная оплата может вызвать проблемы у покупателя. Если покупатель пропускает платеж или не производит оплату полностью, продавец может принять меры. Наиболее распространенное действие (так называемое «средство правовой защиты»), которое предпринимает продавец, — это расторжение (аннулирование) контракта. Гораздо менее распространенное средство правовой защиты — это потеря права выкупа. Продавец может использовать любое средство правовой защиты при любом нарушении контракта.

Продавец может расторгнуть договор

Большинство контрактов на землю содержат положение о конфискации. Оговорка о конфискации обычно гласит, что если покупатель нарушает договор, продавец может удержать все уплаченные ему деньги.Продавец также может вернуть дом во владение. Продавец не может отказаться от договора без оговорки о конфискации.

Первым шагом в процессе конфискации является отправка продавцом покупателю уведомления о конфискации. Уведомление может быть подано одним из следующих способов:

• Лично, передав его покупателю или кому-либо, живущему в доме, достаточно старом, чтобы принять его, с инструкциями по передаче его покупателю.

• Почтой первого класса на последний известный адрес покупателя

В этом уведомлении покупателю должно быть предоставлено не менее 15 дней для устранения (исправления) нарушения.Покупатель может исправить нарушение платежа в виде конфискации, уплатив сумму просроченной задолженности (все просроченные платежи). Покупатель также мог добровольно съехать и отказаться от дома. Покупателя нельзя заставить выехать намного позже.

Если покупатель добровольно уезжает, нарушение не устраняется. Продавец все еще мог начать судебное дело. Единственный способ исправить нарушение — это выплатить задолженность или устранить нарушение другим способом. Однако продавец может быть заинтересован только в том, чтобы вернуть дом.

Если по прошествии 15 дней покупатель не устранит нарушение или не уйдет, продавец может начать судебное разбирательство. Они должны подать повестку и жалобу в районный суд и вручить копию покупателю. В жалобе должно быть указано все:

• Первоначальная продажная цена

• Остаток

• Сумма просроченной (просроченной)

• Заявление с описанием любых других нарушений, которые могут служить основанием для конфискации.

Продавец также должен приложить копию уведомления о конфискации с указанием того, когда и как оно было вручено.

Покупатель должен ответить на претензию. Если покупатель этого не сделает, судья может вынести решение по умолчанию против них. Судебное решение по умолчанию означает, что продавец может получить все, о чем просят, без судебного разбирательства с покупателем. В повестке, вероятно, будет указана дата, когда покупатель должен обратиться в суд. В таком случае покупатель может обратиться в суд и устно ответить на слушании или подать письменный ответ или ходатайство в суд. Лучше всего подать письменный ответ или ходатайство перед тем, как идти на слушание, но это не всегда требуется.

Некоторые суды не включают дату суда в повестку. Вместо этого покупателю сообщают, что у него есть пять дней на то, чтобы ответить письменным ответом, или судья автоматически найдет его по умолчанию. При рассмотрении дела в любом из этих пятидневных районных судов покупатель должен подать письменный ответ в суд и отправить копию продавцу в течение пяти дней после вручения повестки и жалобы. Если покупатель не представит ответ вовремя, он не получит дату суда, и судья вынесет решение по умолчанию для продавца.5-дневные районные суды:

• 1-й округ: округ Монро

• Район 2A: Округ Ленави

• 12-й округ: округ Джексон

• 18-й округ: город Вестленд

• 81-й округ: округа Алкона, Аренак, Иоско и Оскода

• 82-й округ: Округ Огемо

• Округ 95B: округа Дикинсон и Айрон

В случае нарушения платежа, если судья вынесет решение в пользу продавца, он вынесет решение в отношении суммы, которую он определит просроченной.Покупатель сможет сохранить дом, заплатив продавцу или суду сумму, указанную в решении о конфискации. Время, в течение которого покупатель должен произвести платеж, называется периодом погашения. Срок выкупа составляет 90 дней, если покупатель заплатил менее 50% от суммы контракта на землю. Если покупатель оплатил 50% или более земельного контракта, срок выкупа составляет шесть месяцев. Продавец не может выселить покупателя, пока не истечет период выкупа.

Любые платежи, произведенные покупателем в течение периода погашения, должны сначала быть применены к сумме судебного решения.Если покупатель производит платеж (-ы) в течение периода выкупа, необходимо провести слушание, прежде чем продавец сможет получить приказ о выселении. Даже если покупатель не будет производить новые регулярные ежемесячные платежи, которые должны быть оплачены в течение периода выкупа, он не может быть выселен. Однако продавец может подать еще один иск о конфискации, если эти платежи останутся неуплаченными после погашения судебного решения.

Если в отношении покупателя вынесено судебное решение о конфискации, и он планирует покинуть дом, он может не производить свои обычные платежи в течение периода выкупа.Если продавец хочет только восстановить дом, то отказ от обычных ежемесячных платежей может быть хорошим планом. Однако продавец может потребовать возмещения убытков от покупателя в соответствии с контрактом.

Продавец может выкупить дом

Если покупатель нарушает договор, задерживая платежи, у продавца может быть другое средство правовой защиты — взыскание залога. Большинство контрактов на землю содержат положения об ускорении. Эти положения позволяют продавцу заявить, что весь остаток по контракту (а не только просроченные платежи) подлежит оплате, если покупатель пропустит платеж.Другими словами, покупатель должен будет заплатить все, что у него есть за плюс оставшейся суммы контракта.

Большинство положений об ускорении требует от продавца письменного уведомления покупателя об ускорении. В уведомлении будет сказано, что продавец объявит об ускорении, если все просроченные платежи не будут оплачены к определенной дате. Если покупатель не уплатит все просроченные платежи до того, как продавец объявит об ускорении, продавец может подать иск о выкупе в окружном суде.

Даже без оговорки об ускорении права выкупа продавец может попытаться лишить права выкупа дома после нарушения. Если в контракте нет оговорки об ускорении сделки, покупатель может предотвратить продажу, уплатив все причитающиеся суммы плюс расходы. Однако, если продавец пропустит будущие платежи, продажа может быть продолжена.

Чтобы выкупить дом, продавец должен обратиться в окружной суд. В отличие от отчуждения по ипотеке, продавец по договору на землю не может лишить права выкупа путем объявления. Они должны пройти через суд.Чтобы узнать больше о судебном (судебном) отчуждении права выкупа закладной, прочтите статью «Изъятие и выселение для домовладельцев».

Если судья соглашается с наличием долга, он выносит решение в пользу продавца. Судебное решение предписывает продажу собственности, называемую продажей шерифа. После продажи шерифа, если покупатель хочет сохранить дом, он должен заплатить полную цену продажи шерифа. Покупатель может узнать цену продажи, получив копию акта шерифа из реестра сделок в округе, где расположен дом.Срок погашения данного вида обращения взыскания составляет шесть месяцев с момента продажи.

Если кто-то купил дом во время продажи шерифа меньше, чем полная сумма контракта на землю, покупателю контракта на землю, возможно, придется оплатить разницу.

Выселение из дома

По истечении периода выкупа после продажи права выкупа покупатель земельного контракта может быть выселен из дома. Чтобы начать выселение, новый собственник должен подать повестку и жалобу в районный суд и вручить их копии покупателю земельного договора.Чтобы узнать о процессе выселения, прочтите статьи «Выселение: что это такое и как оно начинается?» и выселение для восстановления владения собственностью.

У покупателя контракта на землю вряд ли будет защита по делу о выселении, потому что было бы необходимо поднять какую-либо защиту в деле о передаче права выкупа в окружном суде.

Если судья выносит постановление о выселении, покупатель контракта на землю обычно имеет 10 дней, чтобы покинуть дом. Они могут попросить у нового владельца больше времени, если у них есть особые обстоятельства.Если покупатель земельного контракта остается, судья может издать приказ, предписывающий шерифу или судебному исполнителю выселить их и вынести их вещи из дома.

Денежные средства за ключи

Если покупатель земельного контракта знает, что он не сможет выплатить выкупную сумму, он может спросить, готов ли новый собственник заключить сделку «наличными в обмен на ключи». По сделке «наличные в обмен на ключи» покупатель земельного контракта покидает дом до окончания периода выкупа в обмен на деньги.Некоторые новые владельцы сделают это, потому что они смогут получить дом быстрее и им не придется оплачивать судебные издержки и гонорары адвоката по делу о выселении.

Помощь покупателям

Если вам грозит потеря дома, приобретенного по контракту на землю, вы можете получить некоторую помощь от Программы чрезвычайной помощи штата Мичиган (SER). Посетите страницу Home Ownership Service на веб-сайте Министерства здравоохранения и социальных служб штата Мичиган, чтобы узнать больше.

Что происходит, когда продавец нарушает договор?

Обычно продавцы по контракту на землю нарушают договор, отказываясь передать право собственности на дом, когда покупатель оплачивает остаток по контракту.Когда это происходит, покупатель может подать жалобу на «тихий титул» в окружной суд. Судья должен либо приказать продавцу передать право собственности на дом, либо заявить, что правообладателем является покупатель. Покупатель может сделать это только после окончательной оплаты.

Покупатель также мог подать жалобу с просьбой к судье отменить или «расторгнуть» контракт. Если контракт будет расторгнут, покупатель будет иметь право на возврат денег, уплаченных продавцу. Тогда покупатель должен будет отказаться от любых претензий на право собственности на дом.

Оба эти действия сложны. Вы можете поговорить с юристом, если думаете о возбуждении одного из этих исков. Воспользуйтесь Руководством по юридической помощи, чтобы найти юристов или бюро юридических услуг в вашем районе.

Распространенные проблемы покупателей в земельных договорах

Прежде чем покупатель подпишет договор на землю, он должен провести поиск титула в Реестре сделок своего округа, чтобы убедиться, что у продавца есть хороший титул на дом. Могут существовать залоговые права на собственность или другие вещи, ограничивающие права покупателя на собственность.Если у продавца есть чистый титул, покупатель может захотеть зарегистрировать свой интерес к собственности в Реестре сделок, чтобы убедиться, что его интересы защищены.

Иногда дома, выставленные на продажу по договору земельного участка, требуют большого ремонта. Перед подписанием контракта покупатель должен тщательно осмотреть недвижимость, чтобы увидеть, какой ремонт необходим. Лучше всего, чтобы это сделал эксперт, потому что большинство контрактов на землю требуют, чтобы покупатель делал все ремонтные работы и содержал дом.

Покупатель должен быть осторожен с соглашениями о субординации.Эти соглашения позволяют продавцу передавать другим интерес в собственности, превосходящей собственность покупателя. Если у вас есть вопросы по поводу этих соглашений, вам следует поговорить с юристом. Если у вас низкий доход, вы можете иметь право на получение бесплатных юридических услуг. Независимо от того, имеете ли вы низкий доход или нет, вы можете использовать Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов в вашем районе. Если вы не имеете права на бесплатные юридические услуги и не можете позволить себе высокие гонорары, подумайте о том, чтобы нанять адвоката для части вашего дела, а не для всего дела.Это называется представлением с ограниченным объемом. Чтобы узнать больше, прочтите «Ограниченное представительство (LSR): более доступный способ нанять юриста».