Как стать управляющей компанией многоквартирного дома: как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома? — Адвокат в Самаре и Москве

ГлавнаяПрофессиональные новости Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?

Адвокат Антонов А.П.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией. При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества МКД, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ).
Для того чтобы выбрать управляющую компанию МКД, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите перечень возможных управляющих компаний
Управляющая компания — это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 1.3, 9 ст. 161 ЖК РФ).

Для оценки деятельности той или иной управляющей компании возможно пользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ; разд. 10 Состава информации, утв. Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).
Перечень управляющих компаний также может размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления.

Шаг 2. Созовите общее собрание собственников
Способ управления МКД и конкретная управляющая компания выбираются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее собрание) (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Принять решение можно на годовом общем собрании либо созвать для этого внеочередное собрание, инициатором которого может быть любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Вопрос о выборе управляющей компании необходимо вынести на повестку дня.

Изменить решение о выборе способа управления МКД можно в любое время также на основании решения общего собрания (п. 4 ч. 5 ст. 45, ч. 1 — 2 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 3. Примите решение на общем собрании собственников
Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования. Проголосовать можно лично или через своего представителя (ст. ст. 44.1, 47, ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).
Решение по вопросу выбора способа управления МКД принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1)сведения о лице, участвующем в голосовании;
2)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
При этом собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов (п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).
Решение общего собрания оформляется протоколом. Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, представляет подлинники решения и протокола в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
 
Шаг 4. Заключите договор с управляющей компанией
После принятия общим собранием решения о выборе управляющей компании с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет свои обязанности по договору управления, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников.
По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам либо обеспечить готовность инженерных систем, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом указываются (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. «б» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; п. 3, разд. III Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):
1)состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2)перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3)порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
4)порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет. При этом собственники вправе изменить или расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).
На основании решения общего собрания собственники помещений в МКД вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет его условий, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления МКД (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или за обеспечение готовности инженерных систем (ч.

2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 06.02.2021

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!

Поиск по сайту

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!

Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме

Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта

Добавляйтесь к нам в друзья

Подписывайтесь на наш канал

Полезные ссылки

Кто такой старший по дому, какие у него полномочия, сколько зарабатывает управдом, как стать председатель совета МКД

Дмитрий Сергеев

управдом

Профиль автора

Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.

Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания будет вовремя выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.

Реальность оказалась совсем не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо мне в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя в квартире: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.

Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

ст. 161.1 ЖК РФ

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

/doki-dlya-sobrania/

Общее собрание собственников: готовим документы

Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.

ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.

Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.

/uk-choice/

Как выбрать управляющую компанию

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».

Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК вообще-то созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах установить в доме видеонаблюдение и благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

/nash-dom/

Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме

Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД

Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Почему я решил стать управдомом

Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.

Что делать? 27.08.19

Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?

Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.

Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.

Чтобы составить третий акт о протечке, мне пришлось вызвать представителей УК поздно вечером. Разговор с ними получился тяжелый: делать что-либо они категорически отказались, обвинили меня в том, что я пьян, хотя самый крепкий напиток, который я употребляю, — это кофе. Поэтому пришлось подключать тяжелую артиллерию — через ГИС ЖКХ я пожаловался сразу в Минстрой Хакасии: ему подчиняется жилищная инспекция. Сработало: через пару дней мне позвонили из УК, назвали дату ремонта и в итоге действительно все починили. Протечка исчезла.

/guide/zhaloba-na-uk/

Куда жаловаться на управляющую компанию

Так выглядело мое обращение в Минстрой. Если не знаете, как его грамотно написать, просто изложите факты и напишите, что бы вы хотели получить в результате: например, крыша течет — нужно ее починить, но УК это делать отказывается. Умные юридические формулировки тут не нужны А это ответ, который я получил из Минстроя. Он поступил через месяц. К тому времени ремонт кровли уже сделали, и мне действительно пересчитали квартплату. Сумма перерасчета была небольшой — около 300 Р, но это был вопрос принципа

Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.

Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.

/moy-dom/

Как заставить УК работать

Этот список — мои обращения в минстрой и УК. Тут и моя протекающая крыша, и протечка системы отопления, и проблемы с освещением. Все они хранятся бессрочно — я могу в любой момент посмотреть ответ на каждую из жалоб

Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.

Что делать? 15.05.20

Как платить за домофон по закону

Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.

В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?

Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.

/list/uk-zaplati/

За что управляющая компания должна вам денег

Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.

Как я организовывал собрание собственников

У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.

Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.

Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

В формулировке вопроса от УК не хватает главного — сколько это будет в рублях А вот пример нормальной формулировки вопроса. Сразу видно, сколько денег положено председателю совета МКД, указан размер налога, кто его удерживает и как это будут оплачивать жильцы

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Так выглядит реестр собственников, загруженный в программу Квартиры группируются по собственнику — если у одного владельца несколько квартир, в системе будет видно их все. В результате вместо целой пачки бюллетеней на каждую квартиру собственник получит только один, где будет подсчитана суммарная площадь его помещений и количество голосов В реестр можно внести не только данные собственника, но и доверенных лиц, например арендаторов. Если прописать в системе мобильные телефоны и адреса, появляется функция уведомлений через смс и по электронной почте Так выглядит смс от системы «Сквер», которая приходит на телефон. Если перейти по ссылке, можно подтвердить регистрацию и пользоваться всеми функциями сайта

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Мэр ответил почти сразу и указал срок, до которого со мной должны были связаться. Его подчиненные указание выполнили и проголосовали одними из первых

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Допустим, в доме 100 квартир. Но одна квартира не равна одному голосу. У всех квартир разная площадь. А количество голосов зависит именно от площади в собственности. Например, площадь моей квартиры — 37 м², а на собрании у меня 0,9379% голосов.

А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Ну и что? 20.11.17

Минстрой объяснил нюансы по общим собраниям собственников

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Так выглядят результаты расчетов в «Сквере»: указаны номер квартиры, ее площадь, доля в собственности и количество голосов на собрании в процентах

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.

Вопросы, которые мы планировали рассмотреть на собрании, я вносил в систему сам. Когда собрание закончилось, они автоматически перенеслись в готовый протокол со всеми подсчетами Так выглядит пакет документов для скачивания. Тому, кто проводит собрание, остается его только распечатать Так выглядит бюллетень. Он именной: система готовит бюллетени по количеству собственников. В каждом из них уже указано количество голосов на собрании и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

/prava/sobstvennik/

Права собственника квартиры

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть QR-код, который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.

Зеленая галочка — решение набрало достаточно голосов, чтобы принять его

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц.

3000 Р

я получаю за работу управдомом

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 Р. Для сравнения: платеж за коммунальные услуги по моей квартире — 2000—2500 Р в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

Если бы я сказал, что вот меня выбрали, прошло 3 месяца и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Что получилось. В доме отремонтировали освещение, частично отремонтировали плитку на полу и включили в программу ремонта на 2021 год утепление межпанельных швов в двух квартирах.

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Для более глобальных программ типа устройства детской площадки, высадки зеленых насаждений или установки нового домофона нужны деньги. Жильцы у нас в доме — люди в основном небогатые, у них каждая копейка на счету, и собирать с них деньги я считаю не совсем правильным. Поэтому мы попробуем эти деньги зарабатывать. Например, сейчас я веду переговоры по сдаче в аренду чердачных помещений одному из операторов сотовой связи. Также обсуждаю вопрос сдачи в аренду рекламных площадей на первом этаже дома.

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

/guide/zhaloba/

Как правильно подать жалобу в любое ведомство

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Как стать управдомом

1. Сначала убедитесь, что место вакантно. Проверьте протоколы собраний собственников в ГИС ЖКХ: вдруг кого-то выбрали, а вам не сказали.
2. Выдвинуть свою кандидатуру может любой собственник жилья в доме.
3. Провести общее собрание собственников — задача не из простых. Но ее можно упростить, если пользоваться автоматизированными системами типа «Сквера».
4. Если вас выбрали, не ждите любви от управляющей компании.
5. Управдом — друг человека, а ГИС ЖКХ — друг управдома. Через этот портал можно подавать жалобы и заявки, не выходя из квартиры.
6. Сейчас есть сервисы, которые позволяют создать аналог сайта госуслуг для отдельного дома. Там можно, например, устроить голосование или подать заявку в УК.
7. Если выбрали управдома, не ждите, что завтра все изменится к лучшему: это долгий процесс. Но если он будет работать постоянно, добиться изменений реально.

Менять управляющую компанию может стать сложнее

Во дворе неделями не вывозят мусор. Вода из крана уже месяц льется исключительно коричневого цвета, а в подвальных кладовых образовалось озеро. В сезон дождей протекает крыша, в морозы ступеньки на крыльце покрыты льдом, хоть на коньках из подъезда выезжай.

Леденящий душу триллер… С какой стороны подступиться к такому двору и дому? А ведь это реальные отзывы людей о состоянии их жилищ.

Куда уходят средства, направленные жильцами на содержание дома в исправности и чистоте, не всегда понятно. У вас похожая ситуация и терпение уже на пределе? Рассказываем, как найти достойную управляющую компанию (УК) и распрощаться с недобросовестной старой.

Основания для перемен

Закон предоставляет несколько возможностей расторгнуть договор с действующей УК.

• Если истек срок действия договора управления, просто не продлевайте его. Найдите хорошую организацию и заключите договор с ней.

• Можно в одностороннем порядке отказаться от услуг УК при существенных нарушениях ею договора.

Часть 8.

2 статьи 162 ЖК РФ: Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

• В случае потери управляющей компанией лицензии
  можно и нужно выбирать новую.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ: Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.

Если обслуживающая вас УК почувствовала, что запахло жареным, она может и не препятствовать расторжению договора.

Но это скорее исключение, чем правило. Будучи уверенным в собственной безнаказанности, руководство организации вряд ли захочет добровольно отказаться от источника дохода в виде ваших денег.

• При выборе другого способа управления домом, например, ТСЖ

Товарищество наймет организацию для управления домом — двух зайцев убьете сразу. С одной стороны, останется постоянный внутренний контроль за ситуацией, с другой стороны, если выберете порядочную УК, не придется вникать в бесконечные жалобы жильцов — их просто не будет. Да и поменять организацию, если не оправдает ожиданий, в дальнейшем будет легко.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ: Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Шило на мыло? Выбираем тщательней!

Итак, вы определились, каким образом будете свергать с престола свою УК. Теперь поговорим о поиске новой — хорошей, адекватной и честной.

Управляющую компанию мечты нужно искать, упорно и терпеливо проверяя факты. Ниже перечень мер, которые надо предпринять, чтобы не ошибиться.

• Составьте список интересующих организаций, посмотрите информацию о них.

Данные об организациях, которые могут обслуживать ваш дом, можно запросить в администрации города или района. Также можно найти полезную информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Здесь в разделе “Реестры поставщиков информации” есть подраздел “Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами”. Во вкладке “Поиск организации по адресам обслуживаемых домов” выберите свой регион и город.

Откроется перечень управляющих организаций, которые работают в вашем городе. По каждой из них вы можете посмотреть общую информацию, лицензию, список обслуживаемых домов, данные о привлечении к административной ответственности.

Если вы выберете какой-нибудь дом из списка обслуживаемых, вы сможете посмотреть договор управления и отчет об исполнении договора управления.

• Проанализируйте отзывы на местных форумах и в социальных сетях.

Хорошо, что есть добрые люди — такие, кто, попав в неприятную ситуацию, обязательно расскажет о ней окружающим, чтобы предупредить и защитить. Этим и нужно воспользоваться, “пробив” управляющие организации на всевозможных сайтах.

Но учитывайте, что чаще всего мы пишем о наболевшем, а не о радостном. Если увидите много негатива — это плохо. Если негатива мало, то, возможно, хорошо, а, может, просто компания небольшая и обслуживает всего пару домов. Откровенно хвалебные отзывы компании могут писать о себе сами — скорее всего, вы сможете их определить по уровню приторности.

• Составьте свой рейтинг УК на основании отзывов.

Отправьтесь в поход самостоятельно или вместе с неравнодушными соседями. Ваш путь лежит в те дома, которыми уже управляют отобранные организации.

Если там живут ваши знакомые или друзья, то это идеальный вариант. Напроситесь на чашку чая и выясните, довольны ли жители своей УК. По дороге сами обратите внимание на качество ремонта и уборки в подъездах, придирчиво оцените двор, парковку, площадку сбора мусора, сопоставьте с картиной в своем дворе.

Знакомых в исследуемом дворе нет? Не беда. Состояние территории возле дома увидеть может каждый. И еще есть добродушный, словоохотливый источник информации — пенсионеры, отдыхающие на скамейках возле дома. Обратитесь к ним с вопросами, наверняка не прогонят. А может, и мамы, гуляющие с колясками на детской площадке, присоединятся и помогут советом.

• И еще раз сходите на разведку.

Теперь посетите руководителей выбранных УК. Обсудите тарифы, узнайте, из чего конкретно они складываются. Задавайте неудобные вопросы — так сможете оценить, насколько компания открыта и прозрачна. Сравните характеристики, данные жителями обслуживаемых домов, и ответы представителей организации.

Лучше, если при разговоре будут присутствовать и другие собственники жилья в вашем доме. Берите с собой как энтузиастов, так и тех, кто мало верит в успех, считая, что толку от перемены управленца не будет. Есть шанс, что пессимисты воспрянут духом. Да и разночтений потом будет меньше — быстрее придете к единому решению.

Проводим собрание собственников

О том, как правильно провести собрание, мы писали здесь. Если вы никогда не проводили общедомовых собраний и не участвовали в них, советуем изучить этот материал.

На собрании нужно будет рассмотреть ряд важных вопросов. Вот шпаргалка для вашей повестки дня (вариант, когда выбран путь смены способа управления):

• проведение собрания собственников;

• расторжение договора управления с действующей УК;

• выбор способа управления (ТСЖ) и выбор новой УК;

• согласование условий нового договора;

• согласование размера платы за услуги по содержанию дома;

• утверждение условий договора управления с новой УК большинством собственников.

Ваша УК потеряла техническую документацию на дом? Она должна бесплатно за 3 месяца ее восстановить (согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).

Голосуем, не вставая с дивана

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению)

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.

Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.

  Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.

  Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?  2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три  способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них: 

Смена управляющей компании без согласия собственников

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.

2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Собственники помещений vs управляющая компания: кто кого?

После 1 мая не допускается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ).

А что, если с получением лицензии качество оказываемых по управлению домом услуг не стало выше? Портал ГАРАНТ.РУ расскажет, как сменить управляющую компанию, и какие проблемы могут возникнуть во время этой процедуры.

Решение о смене управляющей компании

Способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников помещений, при этом такое решение является обязательным для всех собственников помещений (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Несмотря на наличие решения общего собрания, с управляющей организацией заключается договор управления (п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания в одностороннем порядке собственники помещений вправе, только если управляющая организация не выполняет условий такого договора, например, не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не информирует собственника о заключении договоров о предоставлении коммунальных услуг, не раскрывает информацию о своей деятельности и др. (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Безусловно, такой подход представляется оправданным с точки зрения стабильности рынка управления. В то же время, доказать, что управляющая компания не выполняет условий заключенного с ней договора, бывает непросто даже в ситуациях полного бездействия с ее стороны (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008).

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

В Жилищном кодексе РФ описан и еще один способ смены управляющей компании.

Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Для этого собственники помещений должны до истечения срока действия такого договора провести общее собрание и принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Напомним, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится органом местного самоуправления сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме за год не смогли выбрать способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161, п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Вновь избранная управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (письмо Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»). При этом сам договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы организации, которая выбрана для управления многоквартирным домом (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

На практике управляющие организации часто не имеют технической документации либо просто не желают ее передавать, в связи с чем заинтересованным лицам приходится обращаться в суд.

При наличии у управляющей организации технической документации суды, как правило, выносят решение об ее истребовании, а при отсутствии – о восстановлении утраченных документов и передаче их вновь избранной управляющей компании (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483).

При этом следует помнить, что по правилу о замене исполнения «новая» управляющая компания может сама восстановить утраченную техническую документацию, взыскав понесенные убытки.

Суд не указывает, как надлежит поступать организации, у которой требуют передать документацию, в случае, если такой документации она никогда не имела. Обычно отсутствие документации можно доказать с помощью подписанных актов приема-передачи дома на управление.

«В таких ситуациях суды поступают по-разному, но я считаю, что если ответчик доказал, что у него никогда не было таких документов, понуждать его к их передаче бессмысленно», – считает доцент Российской школы частного права, магистр частного права Михаил Церковников.

Если вновь избранная управляющая организация обратилась с требованием о передаче документации по прошествии трех лет со дня прекращения договора управления, то прежняя управляющая компания может сослаться на истечение общего срока исковой давности.

Однако в случае с передачей карточек регистрационного учета граждан на квартиры – документов, оформляемых при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда – этот срок не действует, поскольку данные документы носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Достаточно сложным является вопрос исполнения судебного акта с требованием восстановить и передать утраченную техническую документацию вновь избранной управляющей компании.

Для ускорения этой процедуры многие юристы рекомендуют истцам заявлять ходатайство об установлении судом астрента – денежной суммы, которую придется заплатить ответчику в случае неисполнения решения суда в течение определенного срока в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22).

При этом данная сумма подлежит уплате в пользу истца, а не государства. Многие юристы рассматривают астрент как своеобразную ответственность за неисполнение судебного акта и активно применяют его.

Конкуренция управляющих компаний

Принятие собственниками решения о выборе новой управляющей компании еще не означает, что прежняя не будет искать возможности вернуть управление себе.

Многие лишенные полномочий на управление домом компании подают заявления в суд на вновь избранную управляющую компанию, однако такие иски остаются без удовлетворения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. № 17АП-13995/2014-ГК по делу № А60-24773/2014).

Суды отмечают, что поскольку между управляющими компаниями отсутствуют договорные отношения, оснований для заявления требования о признании или утрате права управлять домом тоже нет.

ВАС РФ ориентировал судебную практику на то, что в данной ситуации управляющим компаниям надлежит заявлять требование об оспаривании конкретного решения собрания (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14). Соответственно, доказывать законность своего решения необходимо собственникам жилья.

Некоторые управляющие организации, желающие вернуть себе управление многоквартирным домом, обращаются в антимонопольную службу с заявлением о воспрепятствовании их деятельности со стороны «новой» управляющей компании (например, при распространении ею листовок с лицевым счетом, на который необходимо вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения). ВАС РФ в этом случае занял однозначную позицию: если решение собственников жилья о смене управляющей компании никем не оспорено, значит, такая управляющая компания считается действующей и не может воспрепятствовать чьей-либо работе (Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. № 17635/11 по делу № А50-1710/2011).

Как видно, сменить управляющую компанию не так уж и сложно, как может показаться на первый взгляд. Главное здесь – единодушное желание и стремление всех собственников помещений сделать управление их домом качественнее.

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

1. Желание жильцов дома.
2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Читайте так же:  Можно ли развестись не подавая на алименты

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме: инструкция, документы

Управление многоквартирным домом жильцы чаще всего доверяют специальным компаниям. Сотрудники такой фирмы хорошо знают свои обязанности и предоставляют нанимателям качественные услуги. Но если УК не справляется, у собственников квартир есть право ее сменить.

Принцип работы УК

Такая организация, как УК, в своей работе руководствуется многими важными принципами. Главное для руководства фирмы – это предоставление качественных услуг своим клиентам. УК выполняет много функций. Это капитальный или текущий ремонт, благоустройство придомовой территории, сотрудничество с ресурсоснабжающими компаниями.

Причины, по которым жильцы меняют УК

Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой. Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта.

Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

Оплата

Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.

Некачественные коммунальные услуги

Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.

Отсутствие лицензии

УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.

Черная деятельность компании

Любая незаконная деятельность фирмы – причина для прекращения сотрудничества. Помимо этого, виновные лица должны быть привлечены к ответственности.

Отсутствие реакции на заявки и жалобы

В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

Основные критерии при выборе новой управляющей компании

Если хозяева квартир хотят сменить УК на другую фирму, то следует тщательно проверять все сведения. Существуют определенные рейтинги подобных компаний, чтобы клиенты сразу видели, насколько хорошо УК справляется со своими обязанностями.

• Обязательно обращают внимание на следующие факторы:
• • опыт работы и сотрудничества с местной администрацией; • количество учредителей, объем фондов и другие организационные подробности; • количество домов, которым управляет фирма; • материальная база; • сроки реагирования на обращения жильцов; • опыт и квалификация персонала УК;
• • сведения о сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями.

Проверяют управляющие компании с помощью отзывов жильцов. Чем больше домов находится на содержании УК, тем невыгоднее для новых клиентов. В этом случае фирма может не справляться с решением всех проблем.

Какими путями можно сменить УК?

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

Общее собрание жильцов

Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК.

К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились.

Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

• ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ
• КАК РАСТОРГНУТЬ
• ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА.

Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК.

Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек.

Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:— по соглашению сторон;— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;— по основаниям, предусмотренным другими законами;— по решению суда.Разберем их подробнее.

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

— технической документации на дом;— иных документов, связанных с управлением домом;— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

1. ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ
2. В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ
3. ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ
4. ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке. Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал.

Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1.

Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России.

Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто.

LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Есть три типа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление.

2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В чем разница каждого из этих способов?

Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.

В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.

Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.

Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», — предупреждают в Жилищной инспекции.

Какой способ управления домами выбирают чаще всего?

В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.

По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.

«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», — сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.

Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг.

Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», — поясняет Тамара Панченко.

Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.

Как сменить УК или перейти к другой системе управления?

В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом.

Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества).

После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.

«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», — поясняет Тамара Панченко.

Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.

С какого момента покупатель квартиры может принимать участие в собрании собственников жилья?

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Хотите начать бизнес, предлагая услуги по управлению недвижимостью? Помните, что действия управляющего недвижимостью и агентов по недвижимости частично совпадают. Оба работают в сфере недвижимости. И иметь некоторые из тех же требований.

Брокер может работать управляющим недвижимостью. Ниже приводится схема деятельности по управлению недвижимостью. И как вы можете начать один из этих бизнесов для сдачи в аренду или инвестиционной недвижимости.

Будущее выглядит прекрасным. К 2025 году рынок управления недвижимостью будет стоить 21,4 миллиарда долларов США. Итак, если вы ищете, как заработать деньги на недвижимости, управление недвижимостью — один из верных способов сделать это.

Что такое компания по управлению недвижимостью?

Это люди, которые присматривают за чужой собственностью. Это включает в себя все виды жилой недвижимости, а также производственные и коммерческие помещения. Они занимаются такими вещами, как сбор арендной платы, реклама недвижимости, ее уборка и техническое обслуживание.

Отсутствующие домовладельцы нанимают их для управления собственностью.

Сколько стоит создать компанию по управлению недвижимостью?

Вам необходимо учитывать капитальные и операционные расходы, чтобы начать этот вид бизнеса. Предприятия по управлению недвижимостью начинают с затрат в среднем 19 267 долларов. Они могут работать с агентом по недвижимости для продажи многоквартирных домов. И примите участие, помогая с другими видами деятельности.

17 Важные шаги по созданию компании по управлению недвижимостью

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо выполнить несколько шагов. Как следующее.

1. Узнайте о других компаниях по управлению недвижимостью

Прежде чем вы сможете создать собственную компанию по управлению недвижимостью, вам нужно знать, с чем вы столкнетесь.

Это означает исследование рынка в сфере управления недвижимостью. Потенциальные управляющие недвижимостью должны знать, кто является их прямыми и косвенными конкурентами.

Посмотрите:

• Кто их клиенты. Это ваши потенциальные клиенты.
• Какие продукты они предлагают. Они тоже продают недвижимость?
• Цены. Сколько стоит месячная аренда?

Помните, что прямыми конкурентами являются другие управляющие недвижимостью. Косвенная конкуренция может включать в себя управляющих домами. И тех, кто продает недвижимость.

2. Выберите название и марку Вашей управляющей компании

Хорошо продуманное название производит неизгладимое впечатление. Вот несколько советов для управляющих недвижимостью, которые хотят создать новое деловое предприятие. Успешные управляющие компании начинают с брендинга.

• Убедитесь, что имя уникально. В большинстве штатов существуют юридические проблемы с дублированием. Попробуйте выполнить поиск в Google, чтобы узнать, что было снято.
• Тщательно выбирайте URL. Это нужно запомнить. Не сосредотачивайтесь только на ценности SEO. Вы получите трафик от одного человека, которого помнят. Это не должно быть сложно написать или понять.

3. Составление бизнес-плана управления недвижимостью

Любой хороший управляющий недвижимостью знает, что надежный бизнес-план поможет его предприятию сосредоточиться. Они помогают с различными вещами, такими как постановка целей и даже выбор бизнес-модели.

Ниже приведены несколько моментов, которые необходимо рассмотреть.

• Бизнес-модель и обслуживание с. Добавьте сюда общую структуру вашего бизнеса. Плюс несколько слов о том, кто вы и чем занимаетесь.
• Голы. Менеджеры по недвижимости должны иметь долгосрочные и краткосрочные цели. Записанные ресурсы арендодателя могут помочь вам собрать их воедино.
• Структура . У большинства малых и средних предприятий есть определенные должности. Обрисуйте их.

Это некоторые области, которые должен охватывать начинающий управляющий недвижимостью. Вот общий шаблон сайта бизнес-плана.

4. Создать юридическое лицо и зарегистрироваться

Вам необходимо сделать свой бизнес легальным. Это означает выбор сущности. И регистрация.

• Единственная компания по управлению недвижимостью . Коммерческие убытки и прибыль включаются в личные налоговые декларации индивидуального предпринимателя.
• Товарищество. У вас есть несколько коммерческих объектов, о которых нужно заботиться? Партнеры заявляют о доходах от бизнеса в виде личных налогов. Они также несут ответственность за претензии.
• Общество с ограниченной ответственностью. Вопреки распространенному мнению, ООО не является юридическим лицом. Владельцы управляющей компании несут ограниченную финансовую и юридическую ответственность.
• Корпорация. Деловые и личные налоги регистрируются отдельно.

5. Откройте счет в банке для бизнеса

Возможно, вы работаете на инвестора в недвижимость, владеющего несколькими инвестиционными объектами. Или другие проблемы с жилой недвижимостью. Вам понадобится банковский счет, специально предназначенный для того, чем вы занимаетесь.

Это больше, чем просто получение бизнес-кредитной карты. Например, некоторые штаты требуют, чтобы деньги по договорам аренды хранились отдельно от гарантийных депозитов.

6. Убедитесь, что у вас есть лицензии и разрешения, требуемые в вашем штате

Владельцы недвижимости требуют, чтобы люди, управляющие их недвижимостью, имели лицензию. И иметь соответствующие разрешительные документы. Добавление лицензии на недвижимость не помешает.

Лицензия на управление недвижимостью: Это требование для некоторых плат. Вам нужно будет сдать экзамен на получение лицензии управляющего недвижимостью. Им отдают предпочтение инвесторы в недвижимость.

Лицензия брокера по недвижимости: Это общее требование. Экзамен обычно содержит как управление недвижимостью, так и другие вопросы. Вот несколько простых шагов, чтобы получить лицензию брокера по недвижимости.

Лицензия агента по аренде: В некоторых штатах требуется, чтобы они были специально ориентированы на деятельность на определенном рынке недвижимости.

7. Создайте бизнес-сайт и выберите местоположение

Если вы только начинаете, вы можете сэкономить на коммерческом офисе, подключившись к Интернету. Вы сэкономите деньги. Кроме того, большинство компаний по управлению недвижимостью работают в цифровом формате. Учитывайте такие затраты, как поисковая оптимизация сайта и хостинг.

Хостинг для деловой электронной почты — это хорошо. Плата за установку должна быть низкой.

8. Учитывайте текущие расходы и сборы

Чтобы оставаться на плаву, вашему бизнесу необходимо сбалансировать расходы и сборы. Вот кое-что из того, на что вам нужно обратить внимание.

• Текущая плата за управление. Деньги, которые вам платят. Взимать фиксированную ставку или комиссию от стоимости аренды.
• Плата за продление аренды. Обязательно проясните это. Обычно это может быть фиксированная ставка или процент от арендной платы.
• Плата за юридические услуги. Вам не нужно платить за них. Они необязательны, но юрист по недвижимости может помочь. Максимальная стоимость составляет 1500 долларов США.
• Коммунальные услуги . Это стоимость, если вы собираетесь работать из кирпича и раствора. Вода, тепло и гидро. Налог на имущество тоже.
• Реклама. Визитные карточки, вывески и цифровой маркетинг — это лишь некоторые возможности. В среднем по стране бизнес-вывеска стоит 438 долларов.

Не забудьте добавить инструменты и арендную плату, если арендатора нет.

9. Приведите свои налоги в порядок

Налоги могут варьироваться в зависимости от штата. Но вам нужно выяснить, что они из себя представляют, и получить соответствующие налоговые формы для вашего местного рынка.

M любые владельцы бизнеса считаются независимыми подрядчиками. Это означает удвоение взносов в фонды социального обеспечения и Medicare.

Если вы работаете не по найму менеджером собственной компании, существуют отдельные правила.

10. Приобретение страховки для бизнеса

Страхование для бизнеса — еще одно обязательное условие.

• Страхование от ошибок и упущений . Также называется страхованием профессиональной ответственности. Защищает от ошибок управляющего недвижимостью.
• Страхование гражданской ответственности . Охватывает повседневные услуги.
• Страхование от дискриминации арендаторов . Не обязательно подпадает под действие общей политики ответственности.

11. Планирование системы бухгалтерского учета

Очень важно вести бухгалтерский учет правильно. Ищите программное обеспечение, которое может фиксировать записи для отдельных свойств.

12. Настройка телефонной системы для бизнеса

Ключевым фактором является частое общение. Найдите такие функции, как мобильное приложение, голосовая почта по электронной почте и возможность удалять и добавлять пользователей.

13. Найм персонала

Вот сотрудники, которые вам понадобятся. Возможно, вам потребуется ознакомиться с освобождением от национальных интересов (NIE), где это применимо.

• Управляющий недвижимостью . Они заботятся о сборе арендной платы, управлении бюджетом и многом другом.
• Бухгалтер. Собирает все финансовые записи.
• Сотрудник по обслуживанию . Удачно названный, так как они заботятся о запросах на техническое обслуживание.

В зависимости от размера вашего бюджета вы можете добавить сотрудника по маркетингу.

14. Окончательное согласование ваших услуг и структуры ценообразования

Приложите стоимость и сборы к своим услугам с помощью вышеуказанной информации. Затем вы можете рассчитать прогнозы доходов. И подправить цифры там, где это необходимо.

15. Рассмотрите программное обеспечение для управления недвижимостью

Когда вы работаете со сдаваемой в аренду недвижимостью, важно следить за своими финансами. Арендная плата и отслеживание арендаторов — два обязательных пункта.

16. Маркетинг вашего бизнеса

Увеличьте продажи недвижимости с помощью маркетинга. Сайт нуждается в оптимизации. И мобильный дружественный.

17. Расширьте свое портфолио

Чтобы максимизировать рентабельность инвестиций, владельцу недвижимости нужен успешный управляющий недвижимостью. Начать бизнес по управлению недвижимостью проще с помощью шагов, перечисленных здесь. Наблюдайте за скачком ежемесячного дохода от аренды, и владельцы недвижимости выстроятся в очередь, чтобы поддержать вас.

Изображение: Depositphotos

---

Подробнее в: С чего начать3 Комментарии ▼

---

Навыки и сертификаты, необходимые для того, чтобы стать управляющим недвижимостью

В 2020 году индустрия управления недвижимостью превысила 8 миллиардов долларов Соединенные Штаты. Постоянно расширяясь с 2017 года, индустрия управления недвижимостью предоставляет множество возможностей для профессионального и финансового роста. Стать управляющим недвижимостью — отличная карьера для целеустремленных людей со страстью к работе с людьми. Присоединяйтесь к нам ниже, чтобы узнать, что нужно, чтобы стать управляющим недвижимостью, как выглядит день в жизни и какие требования необходимы для начала работы в вашем районе! Посмотрите это видео о том, как стать управляющим недвижимостью:

Кто такой управляющий недвижимостью?

Как правило, управляющие недвижимостью наблюдают за повседневными операциями по аренде инвестиционной недвижимости. Тем не менее, эта инвестиционная недвижимость может варьироваться от жилой и многоквартирной до коммерческой недвижимости.

Таким образом, когда владельцы недвижимости не могут или не хотят лично заниматься вопросами аренды, за определенную плату вмешивается специальный управляющий недвижимостью. Однако, хотя управление недвижимостью часто ассоциируется с отраслью недвижимости, важным отличием является то, что управляющие недвижимостью не покупают и не продают недвижимость.

Другие распространенные имена управляющего недвижимостью

• Управляющий недвижимостью
• Управляющий активами
• Арендодатель
• Менеджер по инвестициям
• Управляющий недвижимостью

Сколько зарабатывает управляющий недвижимостью?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что средняя зарплата управляющего недвижимостью составляет от 40 000 до 50 000 долларов. Однако это сильно зависит от уровня опыта, образования, сертификатов, местоположения и объема управляемых свойств. Кроме того, отраслевые и технологические знания могут способствовать более высокому уровню оплаты, включая такие популярные программы, как Yardi, Propertyware и Realpage. Итак, давайте рассмотрим несколько разных мест ниже и то, что, по словам Glassdoor, управляющие недвижимостью могут ожидать в этом районе.

• Baltimore : 40 000 долл. США до 95 000 долл. США
• Филадельфия : 38 000 долл. США до 90 000 долл. США
• Вашингтон DC : $ 41 000 до 96 000 долл. США.

  Владельцы недвижимости, которые занимаются самоуправлением, знают, какое бесконечное количество задач требуется для портфолио арендуемой недвижимости. Поскольку управляющие недвижимостью контролируют все повседневные операции, они готовы справляться с различными ситуациями, такими как –

  Типичные обязанности управляющего недвижимостью

  • Маркетинг сдаваемых в аренду помещений
  • Проведение экскурсий и показов для потенциальных арендаторов
  • Отбор всех потенциальных заявителей
  • Содействие в подготовке и подписании договоров аренды
  9000 Техническое обслуживание и обслуживание
  • Общаться с арендаторами и быть посредником между арендаторами и владельцами
  • Обеспечение соответствия недвижимости местным строительным нормам и правилам аренды
  • Установите ставки аренды и собирайте арендную плату
  • Продолжительные продления аренды процессов
  • Последующие последствия по платежам с поздними арендами
  • Служба судебных разбирательств
  • Проверьте проверки недвижимости
  • Координата процесса оборота
  • Accounting Duties Duties и Reporting
  • . для владельцев, продавцов и арендаторов

  Основные требования к управляющим недвижимостью

  В настоящее время только в шести штатах США нет требований к лицензированию для работы управляющей недвижимостью. Однако, как и во всех профессиях, для тех, кто хочет стать управляющим недвижимостью, существует минимальный стандарт и более продвинутая подготовка. Продолжайте читать ниже, когда мы обсуждаем базовые квалификации для управляющего недвижимостью, а также расширенные сертификаты и соответствие требованиям государственного лицензирования.

  Минимальная квалификация управляющего недвижимостью

  1. Минимальный возраст 18 или 21 год в зависимости от штата
  2. Диплом средней школы или эквивалент GED
  3. Законный гражданин США или постоянный житель
  4. Лицензия на недвижимость Курсовая работа и проходной балл по недвижимости Экзамен на получение лицензии (если требуется в соответствии с законодательством штата)

  Основные навыки, необходимые каждому управляющему недвижимостью

  • Коммуникация — Управляющий недвижимостью всегда контактирует с кем-либо, будь то владельцы, арендаторы, продавцы или заявители. Поэтому активное устное и письменное общение просто необходимо! Тем не менее, ежедневно управляющие недвижимостью рассылают электронные письма, отвечают на сообщения, разговаривают по телефону и рассылают письменные уведомления.
  • Терпение . Урегулирование споров между арендаторами или успокоение нервов беспокойного владельца требует терпения и отличных методов деэскалации.
  • Внимание к деталям – Управление сдаваемым в аренду имуществом связано с конфиденциальной информацией и юридическими документами. Поэтому внимание к деталям имеет ключевое значение при заполнении договоров, отправке уведомлений и соблюдении всех применимых законов.
  • Организация – Менеджеры по недвижимости носят много шляп, и поддержание четкости всех различных процессов требует исключительной организации. Кроме того, обработка лизинговых процессов, поддержание оборота и бухгалтерский учет требуют управления временем и способности работать в режиме многозадачности.
  • Базовый бухгалтерский учет . Отслеживание арендных платежей, расчет и регистрация штрафов за просрочку платежа или ведение отчетов о расходах означает, что управляющим недвижимостью необходимы базовые навыки бухгалтерского учета. Несмотря на то, что многие программы помогают управляющим недвижимостью вести бухгалтерский учет без особых усилий, необходимы некоторые знания передового опыта.

  Какое образование и сертификация необходимы для менеджера по аренде?

  Помимо диплома об окончании средней школы, компании по управлению недвижимостью могут требовать от своих управляющих недвижимостью различных уровней образования и сертификатов. Итак, давайте более подробно рассмотрим эти требования ниже —

  Требования к образованию для управляющих недвижимостью

  Несмотря на то, что минимумом является аттестат о среднем образовании, многие фирмы по управлению недвижимостью требуют некоторых курсов бакалавриата. Общие области обучения в этой отрасли включают –

  • Управление рисками
  • Управление недвижимостью
  • Финансы
  • Управление бизнесом
  • Недвижимость

  Сертификаты управляющего недвижимостью

  , в то время как сертификаты относятся к национальной аккредитации в сфере недвижимости или управления недвижимостью. Таким образом, тем, кто хочет заняться управлением недвижимостью, следует рассмотреть несколько сертификатов. Итак, давайте более подробно рассмотрим эти сертификаты ниже —

  Национальный специалист по аренде квартир (NALP)

  Первым шагом к карьере в сфере управления недвижимостью является обращение к брокеру по недвижимости или в компанию по управлению недвижимостью на должность начального уровня, например агента по аренде. Кроме того, аккредитация Национального профессионала по аренде квартир (NALP) обучает специалистов по аренде или помощников управляющих недвижимостью основным навыкам, необходимым для эффективного выполнения их работы. Итак, чтобы получить сертификацию от NALP, физические лица должны выполнить следующие требования —

  1. Опыт управления недвижимостью в качестве агента по аренде не менее 6 месяцев.
  2. Получение временного сертификата до тех пор, пока не будет соблюдено 6-месячное требование.
  3. Пройдите семь курсов NALP, включая курс «Обзор рынка», всего 25 кредитных часов.
  4. Физические лица должны выполнить все требования в течение 12 месяцев после регистрации.
  Сертифицированный управляющий апартаментами (CAM)

  Следующим шагом после получения ценных отраслевых знаний в качестве специалиста по аренде станет управление недвижимостью. Поэтому обучение сертифицированных управляющих квартирами (CAM) ориентировано на менеджеров на местах, которые часто являются единственными отдельными арендаторами, с которыми ежедневно взаимодействуют жильцы. Таким образом, этот сертификационный курс помогает управляющим недвижимостью быть лучшим представителем владельцев сообщества и инвесторов. Курс требует следующее –

  1. Опыт работы в сфере недвижимости на руководящей должности не менее 12 месяцев.
  2. Получение временного сертификата до тех пор, пока не будет соблюдено 12-месячное требование.
  3. Пройти все курсы CAM, в общей сложности 40 кредитных часов.
  4. Физические лица должны выполнить все требования в течение 12 месяцев после регистрации.
  Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM)

  Сертифицированные управляющие недвижимостью или CPM высоко ценятся среди управляющих недвижимостью. Требования для этого уровня сертификации следующие –

  1. Проработайте не менее 3 лет подряд на соответствующей должности в сфере управления недвижимостью.
  2. Физические лица должны иметь лицензию на недвижимость или подтвердить, что они не обязаны иметь лицензию в своей текущей должности.
  3. Лицо должно выполнить как минимум 19 из 36 функциональных требований CPM, чтобы претендовать на получение сертификата CPM.
  4. Выполнить все требования в течение 12 месяцев после зачисления на курс.

  Кроме того, физические лица должны управлять минимальным портфелем сдаваемой в аренду недвижимости в соответствии с приведенными ниже требованиями –

  • Жилая недвижимость – Квартиры, кондоминиумы, ТСЖ, мобильные дома, парки мобильных домов, дома на одну семью, отели или мотели. Кроме того, размер портфеля должен соответствовать или превышать 200 единиц на 1–4 площадках или 100 единиц на 5 или более площадках.
  • Коммерческий – Офисные здания, торговые и торговые площади, промышленная собственность, исследовательские центры, центры разработок или складские помещения. Кроме того, размер портфеля должен соответствовать или превышать 120 000 квадратных футов на 1 объекте или 80 000 квадратных футов на 2 или более объектах.
  • Промышленный – Крупномасштабное промышленное помещение на одного арендатора. Кроме того, размер портфеля должен соответствовать или превышать 200 000 квадратных футов в одном или нескольких местах.
  Главный управляющий недвижимостью (MPM)

  Наивысший уровень отличия, которого может достичь человек в сфере управления недвижимостью, — это главный управляющий недвижимостью или MPM. Это требует как минимум последовательной работы по управлению недвижимостью в течение не менее 60 месяцев. Кроме того, успешный кандидат должен соответствовать всем требованиям сертификации CPM. Кроме того, требования к портфелю немного выше: минимальное количество жилых единиц составляет 500 единиц на 1 или более участках или 100 единиц на 5 или более участках.

  Заключительные мысли

  Тем, кто только начинает работать в отрасли, скорее всего, потребуется подать заявку и работать с известной фирмой по управлению недвижимостью или брокером по недвижимости, чтобы получить необходимый опыт. Тем не менее, опираясь на этот опыт с помощью отраслевых сертификатов и курсов, можно подготовить людей к успешной карьере на различных должностях.

  Опытные управляющие недвижимостью играют жизненно важную роль для арендаторов в сфере недвижимости. Профессионалы, такие как в Bay Property Management Group, занимаются всеми повседневными операциями по аренде недвижимости, поэтому владельцам не нужно этого делать. Таким образом, высвобождается драгоценное время и обеспечивается душевное спокойствие, пока команда экспертов заботится об их интересах. Так что, если вы ищете качественное и надежное управление недвижимостью для своего портфолио аренды, не ищите ничего, кроме Bay Property Management Group!

  Как открыть компанию по управлению недвижимостью в 2021 году

  Индустрия управления недвижимостью является конкурентоспособной, но развивающейся отраслью в США. По оценкам, к 2023 году он достигнет 22 миллиардов долларов, что сделает эту отрасль привлекательной для начала вашей карьеры. .

  В этом руководстве кратко изложены все важные шаги, которые вы должны рассмотреть, прежде чем начать свою карьеру в качестве управляющего недвижимостью. Вы можете перейти к каждому разделу отсюда:

  • Шаг 1: Как написать бизнес-план управления недвижимостью
  • Шаг 2: Как получить сертификат и лицензию на управление недвижимостью
  • Шаг 3: Как зарегистрировать свой бизнес по управлению недвижимостью
  • Шаг 4: Как установить цены Структура
  • Шаг 5: Как автоматизировать вашу компанию по управлению имуществом
  • Шаг 6: Что должно быть в соглашении или контракте на управление имуществом?
  • Шаг 7. Как вести учет управления имуществом
  • Шаг 8: Как найти клиентов для вашего бизнеса по управлению недвижимостью?
  • Государственные правила создания компании по управлению недвижимостью

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 1: Бизнес-план

  После того, как вы решите создать компанию по управлению недвижимостью, вам потребуется четкий бизнес-план для преобразования ваши мечты в реальность. Бизнес-план действует как план структуры, финансовых показателей и долгосрочных целей вашей компании по управлению недвижимостью.

  Он будет служить вам документом, который поможет вам в путешествии. Если вы открываете компанию по управлению недвижимостью, вам нужно будет представить свою идею инвесторам или получить кредит. Практичный и ориентированный на результат бизнес-план по управлению недвижимостью поможет вам получить средства для открытия вашей компании по управлению недвижимостью.

  Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать при составлении бизнес-плана перед созданием компании по управлению недвижимостью:

  • Долгосрочные и краткосрочные цели : Где вы хотите видеть свой бизнес по управлению недвижимостью через 1, 3 и 5 лет?
  • Заявление о целях : Почему вы хотите заниматься этим бизнесом? Что делает вас лучше всего подходящим для этой работы? Есть ли у вас предыдущий опыт работы в отрасли?
  • Анализ рынка : Сколькими объектами недвижимости вы владеете в настоящее время и хотите владеть в будущем? Кто ваши конкуренты?
  • Штатное расписание : Вам нужны дополнительные члены команды? Как вы будете делегировать задачи?
  • Финансовые прогнозы : Каковы ваши предполагаемые финансовые показатели? Каков ваш план расширения?
  • Запрос на финансирование : Есть ли у вас какие-либо кредиты или вы планируете добавить какие-либо кредиты в будущем?

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 2: Сертификация и лицензии

  В большинстве штатов США требуется лицензия на недвижимость, чтобы начать работу в качестве управляющего недвижимостью или брокера. Крайне важно, чтобы вы заранее тщательно изучили правила и требования вашего штата.

  Все лицензии требуют проверки криминального прошлого и записи об окончании минимального количества лет образования. Двумя наиболее распространенными лицензиями, требуемыми государством, являются:

  1. Лицензия брокера по недвижимости

  Это наиболее распространенный тип аккредитации, требуемый в большинстве штатов для создания вашей компании по управлению недвижимостью. Для получения этой лицензии вам необходимо сдать брокерский экзамен, показать подтвержденный опыт работы в этой области в качестве лицензированного продавца и пройти 10-100 часов курсов обучения брокеров.

  2. Лицензия управляющего недвижимостью

  Эта лицензия требует, чтобы вы отработали определенное количество часов курсовой работы, сдали экзамен на управляющую недвижимостью и продолжили обучение.

  Такие штаты, как Монтана, Орегон и Южная Каролина , принимают лицензии управляющих недвижимостью, а не брокерские лицензии. В то время как такие штаты, как Айдахо, Мэн и Вермонт , вообще не требуют лицензии.

  В большинстве штатов лицензия брокера по недвижимости является обязательным требованием для управляющих недвижимостью, занимающихся арендой и лизингом.

  Важные сертификаты для управляющих недвижимостью

  В условиях жесткой конкуренции в сфере управления недвижимостью получение сертификата определенно окупается как сильное конкурентное преимущество.

  Это также поможет вам, как новому управляющему недвижимостью, привлечь инвесторов и открыть больше дверей, придав аутентичность и доверие к вашему бренду. Вот организации, которые предоставляют курсы и лицензии по управлению недвижимостью:

  • IREM — Институт управления недвижимостью
  • NAA — Национальная квартирная ассоциация
  • NARPM — Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью
  • NAR — Национальная ассоциация риелторов

  Курсы научат вас, как начать и структурировать бизнес по управлению недвижимостью, найти потенциальных клиентов, оставаясь при этом в соответствии с существующими законы. Для вашего удобства мы отобрали самые популярные и важные курсы по управлению недвижимостью:

  • Сертифицированный управляющий апартаментами
  • Сертифицированный управляющий недвижимостью
  • Специалист по управлению недвижимостью
  • Сертифицированный менеджер общественных ассоциаций
  • Национальные специалисты по аренде квартир
  • Удостоверение для управления зеленым имуществом

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 3: Регистрация вашего бизнеса

  Это, безусловно, самое важное решение, которое вы, как новый управляющий недвижимостью, должны принять. Регистрация вашего бизнеса по управлению недвижимостью означает выбор юридического лица, такого как корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Ниже приведены три типа статусов юридических лиц, под которыми вы можете зарегистрировать свой бизнес:

  C-Corp

  В качестве C-Corp ваш бизнес по управлению имуществом будет отдельным юридическим лицом от вашей собственности. Вам будут платить как наемному работнику, а ваш бизнес по управлению имуществом будет принадлежать акционерам. Это защитит ваши активы от долгов или обязательств.

  Ваш бизнес по управлению недвижимостью будет получать не облагаемые налогом льготы, такие как страховые и пенсионные отчисления. Однако, как C-Corp, как акционер, так и ваши личные доходы будут облагаться налогом, что приведет к проблеме двойного налогообложения.

  S-Corp

  S-Corp имеет те же преимущества, что и C-Corp, но без риска двойного налогообложения. Доходы облагаются налогом только один раз на личном уровне, а не на уровне дохода от бизнеса.

  LLC

  Большинство управляющих недвижимостью начинают свой бизнес как корпорации с ограниченной ответственностью. В ООО доход от бизнеса будет передаваться непосредственно вам. Вы также получите защиту ответственности за ваши личные активы наряду со специальными налоговыми положениями.

  Дальнейшее изучение каждого типа бизнес-объекта позволит вам решить, какой статус подходит для вашего бизнес-плана. После того, как вы выбрали бизнес-объект, подайте свою документацию через поставщика бизнес-регистрации и лицензирования.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 4: Структура ценообразования

  Стратегическое ценообразование на ваши услуги является еще одним важным шагом в создании компании по управлению недвижимостью. Вы должны быть уверены, что не потеряете лидов у конкурентов, и в то же время не будете взимать слишком высокую плату за свои услуги. обвинения.

  Единый подход к ценообразованию с самого начала не принесет прибыли вашему бизнесу по управлению недвижимостью. Вот наиболее распространенные сборы, которые вы должны учитывать:

  1. Плата за текущее управление

  Эта плата включает вашу повседневную деятельность, такую ​​как общение с арендаторами, обработка запросов на техническое обслуживание, ответы на запросы, сбор арендной платы и выполнение функций связующего звена между арендаторами и владельцами. Вы можете взимать фиксированную плату или процентную комиссию , которая обычно составляет от 8% до 12% .

  2. Вступительный взнос

  Вступительный взнос представляет собой единовременную плату, взимаемую с арендодателей за открытие счета в вашей управляющей компании. Это также включает первоначальные осмотры имущества и обычно составляет около 300 долларов или меньше .

  3. Арендная плата

  Каждый раз, когда квартира освобождается, все расходы, связанные с поиском новых арендаторов и их вселением, включаются в арендную плату. Эта плата обычно включает в себя перечисление свойств, показ расходов, расходы на проверку, написание приложений и подготовку договора аренды. В основном это эквивалентно месячной арендной плате или стоимости около 50-75% арендной платы.

  4. Плата за продление аренды

  Эта плата покрывает продление аренды для существующих резидентов и взимается примерно за 200 долларов или меньше .

  5. Плата за обслуживание

  Большинство управляющих недвижимостью используют плату за обслуживание в качестве модели получения дохода, если у них огромный портфель. Владельцы обычно взимают 10-20% сверх стоимости ремонта.

  6. Плата за выселение

  Выселение стоит не только судебных издержек, оно также включает в себя вашу роль управляющего недвижимостью, которая несет бремя слушаний и изменения правил. В основном это включает в себя все судебные издержки, связанные с подачей заявления о выселении и продвижением дела в суде.

  7. Плата за просрочку платежа

  Убедитесь, что эта плата заранее указана в вашем лизинговом договоре, она взимается за любые пропущенные или просроченные арендные платежи.

  Наконец, вы должны провести все необходимые проверки, прежде чем устанавливать структуру ценообразования для каждого отдельного клиента.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 5: Автоматизация

  Если вы начинаете как компания по управлению недвижимостью, состоящая из одного или двух человек, вам потребуется автоматизация, чтобы сэкономить массу времени.

  Существует множество решений, включая переход на программное обеспечение для управления недвижимостью или использование других приложений для автоматизации ваших повседневных операций.

  Поскольку вы новичок, у вас ограниченные средства для инвестирования в дорогое программное обеспечение для управления недвижимостью, поэтому бесплатные инструменты в Интернете помогут вам начать работу. Вот некоторые из них:

  • DocuSign — для подписания заявок на аренду и их отслеживания
  • Quickbooks или SmartSheet — для управления прибылями и убытками, бухгалтерского учета и сверки
  • MailChimp — для автоматизации маркетинговых рассылок
  • Calendly — для планирования показов в календаре
  • стандартных Google Docs — для создания важных документов

  Помимо этих инструментов, вам также необходимо будет зарегистрироваться на сайте объявлений об аренде, чтобы рекламировать свою недвижимость. Как только вы выясните это для своего бизнеса по управлению недвижимостью, потенциальные арендаторы начнут интересоваться перечисленными вами свойствами.

  Пока вы сами управляете всем, планирование показов и предварительный отбор арендаторов может стать для вас огромной проблемой. Вы можете легко автоматизировать рабочий процесс лизинга, переключившись на более интеллектуальные инструменты.

  Умный помощник по аренде может выполнять эти задачи за миллисекунды, не требуя от вас никаких действий. От ответов на запросы, их квалификации до бронирования туров — эти умные помощники могут помочь вам сэкономить 70% времени, затрачиваемого на монотонные задачи. Вы можете потратить это время на расширение своего портфолио и укрепление отношений с владельцами недвижимости.

  Наличие высокотехнологичной платформы автоматизации также поможет вам в продажах владельцам. Они увидят, как ваша компания ценит благополучие арендаторов, отзывчивость и лучшую отчетность.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 6: Соглашения и контракты

  Наличие подробного и хорошо продуманного соглашения заранее определяет ожидания и тон отношений, которые вы собираетесь иметь с владельцами недвижимости. В хорошо спланированном соглашении прописаны все детали ваших обязанностей, а также четко исключены те, о которых вы не будете заботиться.

  Это не только поможет вам как новому управляющему недвижимостью сосредоточиться на диверсификации своего бизнеса, но и даст владельцам недвижимости четкое представление о том, заслуживают ли вы доверия и чего от вас ожидать.

  Вот некоторые важные факторы, которые должен затронуть ваш контракт на управление недвижимостью:

  • Плата за управление : Убедитесь, что вы включили дополнительные или дополнительные услуги с объяснением того, как они оплачиваются. Также включите пункт об исключенных услугах, которые вы не будете выполнять независимо от обстоятельств.
  • Нерабочее время
  • Рабочее время и отпуск
  • Бюджетирование работ по техническому обслуживанию и ремонту
  • Управление недвижимостью на территории или за ее пределами
  • Срок действия договора
  • Пункт страхования ответственности
  1 Аварийные фонды
  • 2
  • 2 Жилье с равными возможностями : Наличие этого раздела гарантирует, что ваша управляющая компания соблюдает законы штата и федеральные законы о справедливом жилищном обеспечении в вашем районе.
  • Прекращение действия Пункт : Четко укажите сборы за досрочное расторжение и обязательства, с которыми придется столкнуться владельцам в случае расторжения. Кроме того, упомяните о своей политике управления спорами.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 7: Бухгалтерский учет

  Умные управляющие недвижимостью с самого начала внимательно следят за своими финансами. Как новичок в сфере управления недвижимостью, вы должны быть бдительны в отношении того, что приходит и уходит из вашей компании.

  Первый шаг к управлению финансами — открыть отдельный трастовый счет. Вот как это сделать:

  Как открыть доверительный счет для управления недвижимостью

  Лучший способ сохранить структуру и точность ваших финансов — открыть доверительный счет, который полностью отделен от ваших личных или деловых счетов.

  Доверительный учет варьируется от штата к штату, поэтому вам следует уделять пристальное внимание правилам вашего штата, чтобы соблюдать их.

  Доверительные счета важны для сбора депозитов арендаторов, арендных платежей или гарантийных депозитов за сдаваемое владельцем имущество. Сюда также относится арендная плата, взимаемая от имени другого лица, или любая другая сделка, осуществляемая от имени другого лица. Эти трастовые фонды называются фондами клиентов или владельцев недвижимости.

  Использование одной доверенной учетной записи для нескольких клиентов также может создать беспорядок. Однако, внося квитанции в течение 48 часов, вы можете сохранить свои финансы в порядке.

  Бухгалтерская отчетность

  Вы должны регулярно вести свои бухгалтерские книги и регистрировать каждую операцию. Ваши расходы будут в основном включать:

  • Расходы на персонал : Это будет включать в себя заработную плату для ваших постоянных и контрактных сотрудников, а также то, что ваши поставщики будут взимать с вас за обслуживание.
  • Членские взносы : Если вы являетесь членом какой-либо ассоциации, включите этот членский взнос.
  • Накладные расходы : Сюда входят материалы, арендная плата и коммунальные услуги.
  • Плата за автоматизацию/программное обеспечение : Стоимость, которую вы платите за любое программное обеспечение для автоматизации.

  Вы можете легко спрогнозировать свой доход, исходя из предполагаемого роста количества дверей (в годовом исчислении), стоимости обслуживания и платы за управление, которую вы будете взимать.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 8: Владелец ведет

  Теперь, когда вы выполнили все предыдущие шаги, пришло время выйти на поле и начать привлекать владельцев недвижимости в вашу компанию. Вот несколько способов, которые помогут вам в процессе генерации лидов по управлению недвижимостью:

  1. Веб-сайт по управлению недвижимостью

  Первым и главным шагом является создание веб-сайта по управлению недвижимостью для вашей компании. Это первая точка соприкосновения, где ваши потенциальные клиенты будут связаны с вашим брендом. Ваш веб-сайт должен быть оптимизирован с использованием цветов вашего бренда и должен более подробно объяснять ваши услуги.

  2. Реферальные программы

  Реферальные программы являются наиболее распространенным и эффективным вариантом для начинающих управляющих недвижимостью. Вы можете предлагать денежные вознаграждения брокерам и другим инвесторам в недвижимость, если они приведут больше клиентов.

  3. Поисковая оптимизация

  Многие управляющие недвижимостью до сих пор не считают результаты SEO прибыльными. Тем не менее, важно набраться терпения и продолжать оптимизировать свой веб-сайт управления недвижимостью с помощью ключевых слов. Большинство владельцев начинают поиск управляющей компании в Google, поэтому ваше присутствие имеет значение.

  Загрузите нашу БЕСПЛАТНУЮ электронную книгу, чтобы начать работу с современными стратегиями SEO и привлечь клиентов!

  4. Google My Business Listing & Review Sites

  Чтобы увеличить охват в Google, вы должны разместить информацию о своей компании по управлению недвижимостью в GMB, так как это помогает с локальным SEO и увеличивает ваши шансы появиться на первой странице Google.

  Наряду с GMB, вы также должны быть указаны на сайтах отзывов в вашем районе. Это повысит доверие к вашей компании, когда владельцы будут искать ваши услуги.

  5. Платная реклама

  Плата за клик является дорогостоящим, но также эффективным средством привлечения клиентов на ваш веб-сайт. Делайте ставки на определенные поисковые ключевые слова, которые наиболее тесно связаны с вашими услугами, и привлекайте потенциальных клиентов на ваш сайт.

  6. Контент-маркетинг

  Как только вы заставите владельцев заходить на ваш веб-сайт, вы захотите, чтобы они проводили больше времени за навигацией по вашему сайту. В этом вам может помочь публикуемый контент хорошего качества. Это создает образ вас как эксперта в своей области, что еще больше помогает владельцам выбирать вас среди конкурентов.

  7. Социальные сети

  Во время COVID значительно увеличилось потребление социальных сетей. Не только арендаторы, но и владельцы недвижимости также зависают в этих группах Facebook или темах Reddit. Вот почему вы должны присутствовать во всех социальных сетях и взаимодействовать со своей целевой аудиторией.

  8. Отзывы

  Отзывы играют огромную роль в процессе принятия решения любым потребителем, и ваши клиенты не являются исключением. Вы можете установить на свои сайты виджеты, которые будут синхронизировать новые отзывы прямо с вашим сайтом.

  Помимо этого, вы также можете развивать отношения со своими клиентами, общаясь с ними на встречах с инвесторами или различных конференциях, связанных с управлением недвижимостью. Вы также можете рекламировать свою компанию, рассылая брошюры инвесторам в недвижимость и брокерам.

  Как создать компанию по управлению недвижимостью Шаг 9: Как выбрать программное обеспечение для управления недвижимостью для вашей компании

  При выборе программного обеспечения для управления недвижимостью важно учитывать тип собственности, которой вы управляете. Есть много факторов, одинаковых как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, таких как: предварительный отбор арендаторов, запросы на техническое обслуживание недвижимости, планирование туров и сбор арендной платы. Однако всегда есть более конкретные проблемы в зависимости от того, какими свойствами вы управляете и что именно вам нужно от программного обеспечения.

  Некоторые важные функции, которые следует искать в любом программном обеспечении для управления арендуемой недвижимостью, включают:

  • Предварительный отбор арендаторов
  • Сбор арендной платы в Интернете
  • Эффективное общение с арендаторами
  • Отчеты о недвижимости
  • Реклама вашей недвижимости на сайтах объявлений

    Lead-

  • 1 автоматизация сдачи в аренду

  Государственные правила создания компании по управлению имуществом

  Создание компании по управлению имуществом требует выполнения как национальных, так и государственных требований. Вот наиболее распространенные часто задаваемые вопросы, с которыми вы можете столкнуться при создании компании по управлению недвижимостью:

  Как создать компанию по управлению недвижимостью в Калифорнии

  Если вы планируете покупать или продавать многоквартирные дома или другую жилую недвижимость в Калифорнии, вам потребуется лицензия риэлтора от Калифорнийского департамента недвижимости. Если вы будете единолично управлять недвижимостью, лицензия не требуется.

  Калифорния не позволяет двум компаниям иметь одно и то же имя, поэтому, прежде чем выбрать имя, проверьте веб-сайт государственного секретаря штата Калифорния, чтобы узнать, доступно ли нужное вам имя.

  Чтобы создать компанию по управлению недвижимостью в Калифорнии, начните с регистрации своего бизнеса по управлению недвижимостью. Чтобы зарегистрировать LLC, владельцы бизнеса по управлению недвижимостью в Калифорнии должны зарегистрировать устав организации и заплатить регистрационный сбор в размере 70 долларов США.

  В Калифорнии действует ряд норм охраны труда, техники безопасности и строительных норм, которым вы должны следовать. Освежите в памяти эти кодексы и используйте ресурсы для арендодателей, написанные государством, такие как Руководство по правам и обязанностям арендодателей.

  Как открыть компанию по управлению недвижимостью во Флориде

  Лицензия на управление недвижимостью варьируется от штата к штату, и законы об управлении недвижимостью во Флориде требуют, чтобы вы имели лицензию брокера по недвижимости при управлении недвижимостью для других за плату. Вам не нужна лицензия брокера по недвижимости при управлении собственностью, которой вы лично владеете.

  Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости во Флориде, первым делом необходимо проработать не менее 24 месяцев в качестве активного агента по недвижимости в течение пятилетнего периода, непосредственно предшествующего подаче заявления. Если вы находитесь не во Флориде, а где-то еще, вы должны включить подтверждение своей истории лицензии на недвижимость.

  Кроме того, вы должны сделать следующее:

  • Пройти 72-часовой курс предварительного лицензирования, утвержденный Комиссией по недвижимости Флориды (FREC)
  • Подать заявление, уплатив регистрационный сбор в размере 91,75 долларов США и сдав отпечатки пальцев в штат
  • Сдать экзамен брокера по недвижимости во Флориде с оценкой 75 или выше
  • Заполнить форму DBPR RE 13 (форма сделки брокера) для активации первоначальной лицензии истечение срока действия первоначальной лицензии
  Как открыть компанию по управлению недвижимостью в Техасе

  Компании по управлению недвижимостью в Техасе должны иметь действующую лицензию брокера по недвижимости. Это связано с тем, что лизинг и аренда, которые являются важными компонентами управления недвижимостью, считаются операциями с недвижимостью в соответствии с действующими законами Техаса о лицензировании недвижимости.

  Единственным исключением является то, что наемные работники владельцев бизнеса по управлению недвижимостью не должны иметь лицензию на управление недвижимостью или сдачу ее в аренду его или ее работодателем.

  Требования для открытия лицензированной компании по управлению недвижимостью в Техасе

  • Возраст от 18 лет и старше
  • Гражданство США или легальный иностранец
  • Законный житель Техаса
  • Должен пройти 270 академических часов основных занятий по недвижимости
  • Должен показать дополнительные 630 часов на соответствующих курсах, приемлемых для Комиссии (степень бакалавра или выше, полученная в аккредитованном колледже/университете, удовлетворяет этому требованию) лицензированным продавцом недвижимости или брокером в течение пяти лет, предшествующих подаче заявления.
  • Сбор за подачу заявления в размере 375,50 долларов США
  • Сбор за восстановление доверительного счета в размере 10 долларов США
  • Предоставление отпечатков пальцев и проверка биографических данных

  Продление лицензии запрещено, если лицензиат не выполнил свои обязательства по студенческой ссуде, гарантированной Техасской гарантированной студенческой ссудной корпорацией.

  В заключение, когда дело доходит до открытия бизнеса по управлению недвижимостью в Калифорнии, Флориде или Техасе, всегда убедитесь, что у вас есть соответствующая лицензия.

  Путь вперед

  После того, как ваша компания по управлению недвижимостью заработает, вам необходимо убедиться, что ваш бизнес по управлению недвижимостью соответствует постоянно меняющимся жилищным нормам и правилам. Вам также придется проводить регулярные проверки технического обслуживания и следить за ежедневным ремонтом.

  Вам также следует присоединиться к нескольким группам Facebook, посвященным управлению недвижимостью, и взаимодействовать с другими начинающими управляющими недвижимостью.