Коэффициент безубыточности: Коэффициент безубыточности

Коэффициент безубыточности

Понятие коэффициента безубыточности

В экономике встречается множество понятий, без которых осуществлять свою деятельность невозможно. Одними из таких понятий является коэффициент безубыточности.

Коэффициент безубыточности показывает количество сделок, при которых посредник не получит прибыль, но и не будет в убытке.

При осуществлении торговых операций необходимо провести общий прогноз – как изменится цена актива в определенный период времени. Предприятие инвестирует определенную сумму денежных средств в новый проект, и в случае успеха инвестиционного проекта получает прибыль. Размер суммы прибыли зависит от инвестиционных вложений, и срока окупаемости проекта. Как показывает практика, размер инвестиций превышает предполагаемый доход. Иными словами, прибыль не будет выше, чем 100 %.

Расчет коэффициента безубыточности

Для расчета коэффициента безубыточности необходимо учитывать всего два показателя: доходность и убыточность.

Доходность — это и есть тот процент, который получит предприятие, как вознаграждение.

Убыточность – это сумма денежных средств, которую теряет предприятие в результате неудачи вложенных денег.

Формула, которую используют для расчета коэффициента безубыточности:

$Б = \frac{У%}{Д%+У%}$ где:

• Б – коэффициент безубыточности;
• У – убыток;
• Д – доход.

Точка безубыточности

Определение 1

Точка безубыточности – это показатель производства и реализации продукции, при котором расходы будут равны доходам, а при производстве и реализации последующей готовой продукции, предприятие начнет получать прибыль.

Точка безубыточности, которая выражается в денежном выражении – показывает минимальную величину дохода, при которой полностью происходит окупаемость всех издержек.

Точка безубыточности в единицах продукции показывает максимальное количество продукции, при котором доход от проданной продукции полностью покрывает все издержки на ее производство.

Готовые работы на аналогичную тему

Замечание 1

Основным показателем маржи является маржинальный доход.

Маржинальный доход – это разница между выручкой от проданного товара и переменными затратами.

Маржинальный доход (М) рассчитывается:

$М = С- В$

где:

• С – выручка от продажи готовой продукции;
• В – совокупность переменных затрат.

Маржинальный доход для конкретного вида продукции, является важным показателем для менеджера. Если данный показатель отрицательный – это говорит о том, что выручка от продажи готовой продукции не покрывает даже переменных затрат.

Рентабельность предприятия

Определение 2

Рентабельность – это показатель, который показывает, степень эффективности использования материальны, денежных, трудовых ресурсов.

Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли предприятия к его активам. Данный показатель может выражаться как прибыль на один вложенный рубль, так же и прибыль, которая несет в себе каждая полученная денежная единица. Показатель рентабельности выражается в процентах.

Формула, которую используют для расчета рентабельности:

$Р = П – Б$

где:

• Р – показатель рентабельности;
• П — % успешных сделок;
• Б – коэффициент безубыточности.

При проведении анализа безубыточности деятельности предприятия необходимо придерживаться следующих правил:

1. Анализ выпускаемой продукции за прошлые периоды, и предполагаемый объем выпуска продукции на будущие периоды.
2. Основными показателями объема производства является совокупный расход и доход.
3. Раздел предполагаемых затрат на постоянные и переменные.
4. Объем реализации готовой продукции равен объему предполагаемому выпуску продукции

Выполняя данные правила, можно провести качественный анализ рентабельности предприятия.

Формула безубыточности

Общее понятие о безубыточности

При организации производства или предоставлении услуг необходимо четко представлять: какой продукт и в каком объеме будет производиться, на кого он буде рассчитан и как он буде реализовываться. Это является одним из основных вопросов экономики. Решая этот вопрос, предприниматель должен распланировать затраты на производство продукта и предвидеть возможные доходы с учетом ситуации на рынке.

Определение 1

Такое соотношение объемов производства продукта, при которых доходы покрывают расходы, называется безубыточностью.

Но целью предпринимателя является получение прибыли. Поэтому он должен таким образом наладить производство своей продукции, чтобы доходы превышали затраты, производство было рентабельным и обеспечивало получение чистой прибыли.

Точка безубыточности

Определение 2

Точка безубыточности – это выражение отношения минимального объема производимого продукта, когда затраты предприятия покрываются доходом от реализованной продукции.

Она определяется для штучной продукции, как финансовое отображение точки и в качестве будущей прибыли. Это три вида определения точки безубыточности. Ее еще называют «критическим объемом» предпринимательской деятельности. Значение точки безубыточности определяет финансовую стабильность предприятия. Например, если ее значение растет, то это говорит о возможных проблемах с получением прибыли. При развитии самого предприятия, повышении его товарооборота, изменении рыночных цен значение точки безубыточности (ВЕР) тоже может изменяться.

Расчет точки безубыточности

Для того, чтобы верно определить точку безубыточности, необходимо знать, какие затраты предприятия будут постоянными, а какие – переменными. Эти показатели являются обязательными компонентами для расчетов.

Готовые работы на аналогичную тему

Определение 3

Постоянными затратами

предприятия являются расходы на амортизацию, заработная плата административно-управленческого аппарата, арендная плата.

Они не зависят от объема производства и не изменяются с течением времени. На их изменение оказывают влияние изменения мощности предприятия, изменение структуры предприятия (открытие или закрытие подразделения (цеха, участка и т.п.)), инфляционные процессы.

Определение 4

Переменными расходами являются затраты на сырье и комплектующие материалы, энергозатраты на технологические нужды, заработная плата основных рабочих.

Их размер зависит от объема производства. Эта зависимость – прямо пропорциональная. Чем больше размеры и объем производства товаров и услуг, тем выше размер переменных затрат. Но считается, что переменные затраты на единицу продукции не должны изменяться с изменением объема производства. Это показатель должен оставаться условно-постоянным.

При расчете точки безубыточности используют две формулы – в денежном (стоимостном) и количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в количественном (натуральном) выражении

В этом случае в экономических расчетах используют такие показатели: постоянные затраты на объем (FC), цена за единицу товара (P) и переменные затраты на единицу продукции (AVC).

Формула в таком случае будет иметь следующий вид:

$BEP=FC/(P-AVC)$

В итоге мы получаем критический объем продаж товара в количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в стоимостном (денежном) выражении

Замечание 1

Для подобных расчетов необходимо использовать следующие показатели: постоянные затраты на объем, сумма выручки (TR) или цена и переменные затраты на объем (VC) или переменные затраты на единицу продукции.

Сначала высчитывается коэффициент маржинального дохода.

Маржинальный доход (MR) – это разница между выручкой и переменными затратами ($MR=TR-VC$).

Коэффициент маржинального дохода можно рассчитать по формуле $ КMR=MR/TR$ (от выручки) или $KMR=MR/P$ (исходя из цены). Точка безубыточности в денежном выражении («порог рентабельности») будет рассчитываться по формуле:

$BEP=FC/KMR$

В итоге мы получим критическую сумму выручки, при которой прибыль будет равна нулю.

Формула безубыточности

Общее понятие о безубыточности

При организации производства или предоставлении услуг необходимо четко представлять: какой продукт и в каком объеме будет производиться, на кого он буде рассчитан и как он буде реализовываться. Это является одним из основных вопросов экономики. Решая этот вопрос, предприниматель должен распланировать затраты на производство продукта и предвидеть возможные доходы с учетом ситуации на рынке.

Определение 1

Такое соотношение объемов производства продукта, при которых доходы покрывают расходы, называется безубыточностью.

Но целью предпринимателя является получение прибыли. Поэтому он должен таким образом наладить производство своей продукции, чтобы доходы превышали затраты, производство было рентабельным и обеспечивало получение чистой прибыли.

Точка безубыточности

Определение 2

Точка безубыточности – это выражение отношения минимального объема производимого продукта, когда затраты предприятия покрываются доходом от реализованной продукции.

Она определяется для штучной продукции, как финансовое отображение точки и в качестве будущей прибыли. Это три вида определения точки безубыточности. Ее еще называют «критическим объемом» предпринимательской деятельности. Значение точки безубыточности определяет финансовую стабильность предприятия. Например, если ее значение растет, то это говорит о возможных проблемах с получением прибыли. При развитии самого предприятия, повышении его товарооборота, изменении рыночных цен значение точки безубыточности (ВЕР) тоже может изменяться.

Расчет точки безубыточности

Для того, чтобы верно определить точку безубыточности, необходимо знать, какие затраты предприятия будут постоянными, а какие – переменными. Эти показатели являются обязательными компонентами для расчетов.

Готовые работы на аналогичную тему

Определение 3

Постоянными затратами предприятия являются расходы на амортизацию, заработная плата административно-управленческого аппарата, арендная плата.

Они не зависят от объема производства и не изменяются с течением времени. На их изменение оказывают влияние изменения мощности предприятия, изменение структуры предприятия (открытие или закрытие подразделения (цеха, участка и т.п.)), инфляционные процессы.

Определение 4

Переменными расходами являются затраты на сырье и комплектующие материалы, энергозатраты на технологические нужды, заработная плата основных рабочих.

Их размер зависит от объема производства. Эта зависимость – прямо пропорциональная. Чем больше размеры и объем производства товаров и услуг, тем выше размер переменных затрат. Но считается, что переменные затраты на единицу продукции не должны изменяться с изменением объема производства. Это показатель должен оставаться условно-постоянным.

При расчете точки безубыточности используют две формулы – в денежном (стоимостном) и количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в количественном (натуральном) выражении

В этом случае в экономических расчетах используют такие показатели: постоянные затраты на объем (FC), цена за единицу товара (P) и переменные затраты на единицу продукции (AVC).

Формула в таком случае будет иметь следующий вид:

$BEP=FC/(P-AVC)$

В итоге мы получаем критический объем продаж товара в количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в стоимостном (денежном) выражении

Замечание 1

Для подобных расчетов необходимо использовать следующие показатели: постоянные затраты на объем, сумма выручки (TR) или цена и переменные затраты на объем (VC) или переменные затраты на единицу продукции.

Сначала высчитывается коэффициент маржинального дохода.

Маржинальный доход (MR) – это разница между выручкой и переменными затратами ($MR=TR-VC$).

Коэффициент маржинального дохода можно рассчитать по формуле $ КMR=MR/TR$ (от выручки) или $KMR=MR/P$ (исходя из цены). Точка безубыточности в денежном выражении («порог рентабельности») будет рассчитываться по формуле:

$BEP=FC/KMR$

В итоге мы получим критическую сумму выручки, при которой прибыль будет равна нулю.

Точка безубыточности | Показатели использования активов

Break-even point

Описание

Этот показатель должен быть в основной группе показателей эффективности, которые использует любой финансовый менеджер. Он измеряет уровень продаж, при котором компания не получает ни прибыли, ни убытка.

Этот коэффициент полезен для ряда операционных решений, таких как определение того, сколько дополнительных производственных мощностей доступно после преодоления точки безубыточности. Он также говорит руководству о том, какую теоретическую прибыль можно получить на максимальных производственных мощностях.

Также полезно анализировать изменения в точке безубыточности, возникающие в результате принятия решений об увеличении постоянных затрат (особенно при замене переменных производственных издержек постоянными расходами на автоматизацию) и при определении изменений прибыли, когда отдел продаж планирует изменить цены на продукты.

Формула

Разделите общие операционные расходы на средний коэффициент валовой прибыли. Обязательно добавьте все операционные расходы, включенные в себестоимость проданных товаров. Только исключительные статьи расходов, которые никоим образом не связаны с текущими операциями, должны быть исключены из этой формулы:

Общие операционные расходы /
Средняя валовая прибыль (в процентах)

Вариация формулы заключается в том, чтобы удалить из расчета все расходы по начислению, такие как амортизация. Такой подход полезен для компаний, которые больше заинтересованы в определении момента, когда они понесут убыток на основе движения денежных средств, а не на основе учета по методу начисления. Формула:

[Общие операционные расходы —
(Амортизация +
Прочие расходы по начислению)] /
Средняя валовая прибыль (в процентах)

Пример

Холдинговая компания, которая приобретает проблемные компании, изучает вопрос о покупке производителя швейных нитей.

Две основные проблемы — точка безубыточности приобретаемой компании и наличие каких-либо накладных расходов, которые можно устранить путем централизации функций в штаб-квартире корпорации. Команда аналитиков собирает информацию, указанную в таблице.

Максимальная емкость продаж	10,000,000
Текущие средние продажи	9,500,000
Средняя валовая маржа	35%
Операционные расходы	3,500,000
Точка безубыточности	10,000,000
Сокращение операционных расходов	750,000
Пересмотренная точка безубыточности	7,857,000
Максимальная прибыль с учетом пересмотренной точки безубыточности	750,050

Таблица ясно показывает, что приобретаемая компания в настоящее время имеет точку безубыточности настолько высокую, что она практически неспособна когда-либо получить прибыль, поскольку уровень безубыточности такой же, как максимальная производственная мощность.

Однако устранение некоторых ключевых накладных расходов снижает точку безубыточности до такого уровня, что покупатель компании сможет получить значительную отдачу от текущего уровня продаж.

Пересмотренный уровень безубыточности (7 875 000 д.е.) определяется путем вычитания уменьшившихся операционных расходов в размере 750 000 д.е. из существующих операционных расходов в размере 3 500 000 д.е., а затем деления оставшихся 2 750 000 д.е. на валовую прибыль в размере 35%.

Максимальный размер потенциальной прибыли в размере 750 050 д.е. получается путем вычитания пересмотренной точки безубыточности из максимально возможного объема продаж в размере 10 000 000 д.е., а затем умножения результата на среднюю валовую прибыль.

Меры предосторожности

Этот показатель следует отслеживать на линии тренда. Чтобы рассчитать его на выборочной основе, можно было использовать средний коэффициент валовой прибыли и средние операционные затраты за несколько периодов, которые сглаживают неточности в краткосрочной перспективе.

Точка безубыточности и коэффициент безопасности производства

Примечание. Текст задачи взят с форума.

Задача.

Разрабатывается проект создания малого специализированного предприятия по изготовлению женских сумок. Среднегодовой объем продажи сумок -80 000 шт. Затраты на аренду производственного и административного помещений, их содержания представляют 400 тыс. грн на год. Расходы на управление, инженерное и производственно-хозяйственное обслуживание представляют 150 тысяч грн. в год, годовая сумма амортизации собственного оборудования — 80 тыс. грн. Переменные расходы на одну сумку (материалы, инструмент, зарплата рабочих, технологическая энергия и тому подобное) — 80 грн; цена сумки — 100 грн. Их величины практически не зависят от объема производства в пределах производственной мощности. Спрос на сумки высок и стабилен. Общая сумма инвестиций в предприятие — 600 тыс. грн.

• Определить минимальный годовой объем изготовления сумок, который обеспечивает безубыточность производства
• Вычислить, при каком годовом объеме выпуска сумок рентабельность инвестиций в это производство будет представлять 20%
• Определить коэффициент безопасности производства
• Вычислить операционный леверидж.

Комментарий:

Задача представляет собой исключительно теоретический пример на проверку знаний студентов.

Для решения задачи нам придется сделать самостоятельное предположение о том, что НДС в стране отменили, поскольку автор задачи об этом не подумал.

С операционным рычагом тоже небольшая заминка. Дело в том, что вопрос задачи можно интерпретировать как рычаг издержек (себестоимость к издержкам) и как рычаг продаж (выручка к марже). Что хотел автор задачи — загадка…

Решение.

Определяем сумму условно-переменных затрат

400 000 + 150 000 + 80 000 = 630 000 гривен в год

Примечание для экономистов. Если сумма инвестиций меньше суммы операционных издержек, откуда предприятие взяло оборотные средства? Улыбаемся, и машем решаем.

Определяем точку безубыточности:

630 000 / ( 100 — 80 ) = 31 500 штук

Примечание для экономистов. Если бы преподаватель знал, что в стране существует НДС, то нам нужно это учесть. При ставке 20% это будет следующее решение:

630 000 / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 189 000 штук

Какое решение выбрать — определяйте сами

Рентабельность инвестиций 20% в абсолютном выражении

600 000 х 20% = 120 000

Таким образом, объем производства должен быть равен:

( 630 000 + 120 000 )  / ( 100 — 80 ) = 37 500 штук

То же решение для экономистов:
( 630 000 + 120 000) / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 225 000 штук

Вычисляем коэффициент безопасности производства:

(формула для расчета приведена по ссылке в начале странице)

( 37 500 — 31 500 ) / 37 500 = 0,16

Операционный рычаг (леверидж) ценовой:

100 / (100 — 80 ) = 5

То же решение для экономистов:

( 100 / 1, 2 )  / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 25

 Определение точки безубыточности | Описание курса | Себестоимость 

   

Коэффициент безубыточности в ставках на спорт

Такое понятие, как коэффициент безубыточности в ставках, редко используется бетторами, несмотря на то, что его принцип должны знать даже начинающие игроки. Коэффициент безубыточности – это минимальное значение рынка, по которому на длительной дистанции ставок игрок не сможет получить доход, но и не уйдет в минус.

Как вы, наверное, поняли, делать ставки нужно на те рынки, где значение коэффициента пари выше, чем коэффициент безубыточности. Если оно ниже, то вы тоже можете выиграть ставку или даже пять ставок подряд, но на длинном отрезке ставок ваш банк все равно уменьшится.

Если значение рынка выше, чем коэффициент безубыточности, то ставка является валуйной. Искать величину коэффициента безубыточности можно различными способами, но проще всего это сделать с помощью обычной математики. Для этого нужно лишь одно условие: большая выборка событий.

Пример подсчета коэффициента безубыточности

Возьмем для примера матч АПЛ Челси-Суонси. Будем рассчитывать коэффициент безубыточности на рынке ТБ 2.5. В нынешнем сезоне обе команды провели в АПЛ по 25 игр, в которых Челси сыграл на ТБ 2.5 15 матчей, а Суонси в 19 играх.

Коэффициент безубыточности подсчитывается по следующей формуле:

• Z = Х / Y * 100%
  • X – количество игр с проходом рынка
  • Y – общее количество игр в выборке
  • Z – процент игр с проходом рынка
• K = 100/Z
  • K – коэффициент безубыточности

Подсчитаем коэффициент безубыточности для Челси:

• 15 * 100 / 25 = 60 (60% игр на ТБ 2.5.)
• 100 / 60 = 1.66 (коэффициент безубыточности для Челси)

Теперь для Суонси:

• 19 * 100 / 25 = 76 (76% игр на ТБ 2.5)
• 100 / 76 = 1.315 (коэффициент безубыточности для Суонси)

Чтобы узнать коэффициент безубыточности в данной игре в целом, нужно взять максимальное значение. Для нашего примера коэффициент безубыточности составлит 1.66. Все коэффициенты, которые выше данного значения, в теории должны приносить прибыль на дистанции.

Теперь посмотрим, какие коэффициент дают на данный рынок букмекеры. Как видите, из трех букмекерских контор на ТБ 2.5 в данной игре самый высокий коэффициент в БК Леон, но он равен всего 1.63, что ниже нашего коэффициента безубыточности. Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что в данном рынке ставок нет валуйного коэффициента.

Вывод

Мы при расчете учитываем только статистику, но в результат могут вмешаться и другие факторы. Поэтому ставки следует делать только в том случае, если коэффициент букмекерской конторы на порядок выше коэффициента безубыточности. Для нашего примера ставк имела бы смысл, если коэффициент на ТБ 2.5 был бы на уровне 1.75-1.85.

Точка безубыточности в ставках на спорт – что это? Как использовать?

Спортивная статистика – это возможность улучшить результаты, получить ориентир для вашей стратегии и понять свои слабые места в беттинге. Одним из важнейших статистических показателей является точка безубыточности.

Зачем нужен учет статистических данных?

В том случае, если ставки на спорт для вас – это способ получения эмоций и удовольствия, тогда статистические показатели – не то, что вам необходимо. Но даже в таких случаях рекомендуется вести учет сделанных ставок. Как минимум это поможет вам не нанести большой удар по своему бюджету.

Но капперы, которые стараются зарабатывать на ставках, нуждаются в строгой статистической отчетности. Вот несколько правил, которые обязательно нужно соблюдать:

• Дисциплина. Финансы, которые вы вкладываете в ставки на спорт, нужно обязательно учитывать в отчетности. Избегайте необдуманных ставок и игры на весь банк. Не пытайтесь отыграться, если наступила серия неудач. Вы должны определиться с процентом от банка или суммами, которые можете позволить себе потерять.
• Стратегия. Хаос – недопустимые действия в беттинге. Вы должны определиться, по какой стратегии будете играть на длинной дистанции. В системный подход включены суммы ставок, коэффициенты, анализ события и команд, расширенная статистика.
• Учет ставок. Записывайте все ставки, которые вы заключается с БК. Каким бы ни был результат, не забывайте вести их строгий учет.
• Не брезгуйте информацией о событиях. Важнее всего в финансовой отчетности – сколько денег вы выиграли и проиграли в каждой ставке. Вид ставки, события, турниры, даты, названия команд и спортсменов, коэффициенты, итоговые результаты событий – все это не обязательно записывать в отчет. Возможно, эти данные позволят подкорректировать стратегию, но в большинстве случаев вряд ли вам они понадобятся.

Читайте также:

YIELD – показатель успешности каппера

Мультигол в ставках на спорт – как рассчитывается, стратегия

Система Джифен – принцип стратегии, формула расчета, плюсы и минусы

Точка безубыточности в ставках

Точка безубыточности – базовый статистический показатель для новичка в ставках на спорт. Данный параметр – необходимый процент выигрышных ставок для выхода в ноль, учитывая средний коэффициент заключенных пари.

Формула вычисления точки безубыточности: T = 100 / К, где К – средний кэф ставок.

Предположим, что средний коэффициент ставок у нас 1.80. Чтобы выйти в ноль на длинной дистанции, 55,5% сделанных ставок должны быть выигрышными. Или же, допустим, средний коэффициент ставок – 2.40. В таком случае достаточно, чтобы 41,7% заключенных пари были выигрышными.

Но в то же время нужно учитывать, что больших отклонений от средний значений коэффициента быть не должно. Например, если у вас будут заходить ставки с коэффициентом 1.30, а с более высокими кэфами будут проигрывать, тогда вы не сможете выйти в ноль.

Выводы

Расчет точки безубыточности – важный параметр при определении стратегии, на который капперы зачастую даже не обращают своего внимания. Точка безубыточности поможет вам в ставках на спорт, особенно в тех случаях, если на длинной дистанции вы заключаете пари приблизительно на одинаковые коэффициенты. Точка безубыточности поможет вам избежать крупных финансовых потерь и позволит проанализировать свои действия в ставках.

Автор: Владислав Авраменко

Еще больше материалов о ставочных терминах в специальном разделе

Коэффициент безубыточности

для инвесторов в недвижимость

Кредиторы используют коэффициент безубыточности как один из немногих методов анализа при рассмотрении вопроса о предоставлении финансирования для инвестиционной недвижимости. Слишком высокий коэффициент безубыточности — предостерегающий индикатор. Независимо от того, проводите ли вы предварительный отбор недвижимости самостоятельно, чтобы укрепить свою позицию перед поиском средств в банке или чтобы убедиться, что вы используете свои собственные средства наиболее эффективно, использование коэффициента безубыточности является отличной практикой на ранней стадии, которую можно добавить к процессу вашей собственной стратегии покупки в принятие этих решений.

Сложность: Легкая

Требуемое время: 5 минут

Вот как:

1. Определить обслуживание долга по объекту. В этом случае мы предполагаем, что годовое обслуживание долга составляет 32000 долларов.
2. Определите годовые операционные расходы на недвижимость. В этом случае мы предположим, что ежегодные управленческие и прямые операционные расходы составляют 47 000 долларов США.
3. Рассчитайте годовой валовой операционный доход от собственности.Мы предполагаем, что валовая операционная прибыль составит 98 000 долларов в год.
4. Добавьте обслуживание долга к операционным расходам и разделите на операционную прибыль: 32 000 долларов США + 47 000 долларов США / 98 000 долларов США = 0,81 или 81 процентный коэффициент безубыточности.

Советы:

1. Получите самые точные расчеты в нашей таблице финансового калькулятора недвижимости.

Что вам понадобится:

Краудфандинг для беспроблемного коммерческого инвестирования

Коэффициент безубыточности используется кредиторами для инвесторов в коммерческую недвижимость.Краудфандинг является относительно новым, но быстро растет из-за высокого интереса и изменений в постановлениях правительства, которые открывают его для большего числа людей с меньшими суммами для инвестиций.

Краудфандинг использует преимущества технологий и Интернета, чтобы открыть крупный коммерческий проект для инвестирования более мелких инвесторов. Некоторые возможности доступны инвесторам всего с 1000 долларов. Однако для большинства из них требуется от 5000 до 25000 долларов, что по-прежнему намного меньше, чем требовалось шестизначное число в прошлом.

Есть отчет Джо Стэмпона, блоггера из Нью-Йорка, в котором выделяются семь его лучших вариантов для краудфандинговых сайтов в сфере недвижимости.Они охватывают различные платформы и способы инвестирования, от акционерного капитала через заемные средства до инвестирования через краудфандинговые сайты.

Выгоды от инвестиций в недвижимость

Давайте рассмотрим основы льгот или инвестирования в недвижимость.

Есть много способов получить прибыль от инвестирования в недвижимость. Когда вы покупаете сертификаты акций компании, вы ищете повышения стоимости акций и, возможно, дохода от дивидендов, если компания их выплачивает. В случае облигаций вы ищете доход от процентной ставки, выплачиваемой по облигациям.С инвестициями в недвижимость есть больше способов получить более высокую отдачу от инвестиций. Узнайте, как ваши инвестиции в недвижимость могут возрасти в цене, а также обеспечить хороший денежный поток.

Вы можете сдавать в аренду в качестве инвестора с небольшими собственными деньгами. Сдача в аренду для сдачи в аренду недвижимости — это не лучшая стратегия. Это долгосрочная задержка для техники движения денежных средств. Инвестор в арендуемую недвижимость хочет владеть недвижимостью в течение нескольких лет, фактически, до тех пор, пока она приносит приемлемый денежный поток и не требует значительного ремонта.

Оценка — Стоимость сдаваемой в аренду недвижимости обычно повышается с ростом инфляции. Повышенная стоимость может означать продажу и реинвестирование в недвижимость с более высокой стоимостью или предоставление кредитной линии для использования для других инвестиций. Это второй и исторически доказанный компонент стоимости дохода от инвестиций в недвижимость.

Денежный поток — основная причина, по которой большинство инвесторов любят сдаваемую в аренду недвижимость. Если вы планируете инвестировать в аренду недвижимости, вам необходимо провести много исследований.Вы также должны быть уверены, что подходите для работы в качестве арендодателя и что у вас есть время управлять недвижимостью. Тем не менее, пока все, что мы отложили в сторону, мы хотим здесь сделать, так это изучить, как недвижимость генерирует денежный поток от операций по аренде.

Еще одно преимущество — использование договоров переуступки. Визуализируйте договор купли-продажи недвижимости, добавив всего несколько дополнительных слов к вашему имени как покупателю. Это будет выглядеть примерно так: «Покупатель: Джон Дж. Доу и / или правопреемник». Вот и все.Кажется простым, и это так.

Факты ясно говорят нам, что инвестирование в недвижимость имеет много явных преимуществ перед акциями, облигациями и другими классами активов. Посмотрите, и вы согласитесь.

Разъяснение коэффициента безубыточности

— WealthLab

Вы когда-нибудь ездили по городу и видели все эти жилые комплексы, торговые площади или даже офисные здания? Я всегда думал, что все они принадлежат богатым миллиардерам.

… некоторые из них, , но не все .

Реальность такова, что многие из этих крупных объектов недвижимости на самом деле принадлежат обычным людям, таким как вы и я, для получения пассивного дохода.

Но как?

Ответ: с синдикацией недвижимости.

Это то, что я использовал, чтобы недавно заключить с моими партнерами сделку по 192 единицам в Сан-Антонио.

Но что такое синдикация недвижимости?

Syndication — это способ, с помощью которого несколько инвесторов в недвижимость объединяют свои средства, чтобы купить недвижимость, которая стоит дороже, чем любой из них мог бы себе позволить.

Как правило, в этих сделках есть два типа партнеров: 1) Генеральные партнеры (GP), которые принимают на себя дополнительный риск, заключают сделку и управляют активом 2) Ограниченные партнеры (LP), которые имеют ограниченный риск и инвестируют более пассивно.

Синдицированные сделки с недвижимостью — эффективный способ распределения рисков. Поскольку каждый инвестор может выделить меньшую сумму на каждую сделку, они могут эффективно распределить свой риск между несколькими типами собственности и диверсифицироваться по географическому региону.

Структура синдикации недвижимости

Синдикации в сфере недвижимости поразительно разнообразны по своей структуре, поэтому охватить все невозможно.В общем, есть четыре компонента:

• Возврат капитала инвестора — партнеры с ограниченной ответственностью всегда должны получать деньги в первую очередь, и это гарантирует, что они получат первые деньги
• Предпочтительная доходность — не все сделки имеют предпочтительную доходность, но когда они это делают, то она окупается. Инвесторы получают первую часть сделки раньше генеральных партнеров.
• наверстывание — многие сделки не имеют уровня наверстывания, но именно здесь спонсор будет получать 100% прибыли после предпочтительного возврата до тех пор, пока не будет выполнено заранее определенное разделение.
• Балансовая процентная ставка — прибыль делится на основе согласованной суммы (например, 80/20 или 70/30)

Давайте разберемся дальше…

Что такое предпочтительный доход в синдикате недвижимости?

По словам Марка Кенни из ThinkMultifamily, предпочтительный доход — это «доход, который инвесторы получили ДО того, как его получат генеральные партнеры». По сути, после того, как инвесторы вернут свой первоначальный капитал, они получили предпочтительную норму прибыли до того, как генеральные партнеры вообще получат какие-либо выплаты.

Марк, инвестор и тренер по недвижимости, которому принадлежит более 2000 дверей в Теннесси, Джорджии и Техасе, говорит, что он не любит использовать привилегированный доход, но в прошлом он заключал сделки, которые не предполагали никаких распределений для 12 или 18 месяцев.

Предпочтительный доход будет накапливаться и побудит людей инвестировать в сделку.

Эндрю Кэмпбелл, соучредитель компании Wildhorn Capital, многоквартирного оператора, базирующегося в Остине, штат Техас, придерживается другого мнения. Он сказал, что ему нравится иметь 8% привилегированной доходности для большей части своего портфеля из 450 дверей.

Это «дает инвесторам определенную уверенность в их общей доходности. Кроме того, 8% также превышает историческую доходность фондового рынка в 7% ».

Что такое водопад в синдикации недвижимости?

«Водопад» относится к общему распределению средств и уровней, которые были упомянуты выше, но его часто называют тем, как распределяется прибыль после достижения желаемой прибыли. Эндрю Кэмпбелл прекрасно это объясняет:

« Прибыль, полученная сверх любой привилегированной прибыли, как правило, распределяется между инвесторами (ограниченными партнерами) и спонсорами сделок (генеральными партнерами).В нашем случае, сверх 8% привилегий, мы делим прибыль 70% между партнерами с ограниченной ответственностью и 30% между партнерами с ограниченной ответственностью.

У некоторых сделок и спонсоров будут дополнительные «водопады», где при 18% IRR (например) разделение будет составлять 50/50. Общая идея заключается в том, что чем выше доход для инвесторов, тем больше зарабатывают спонсоры, и все довольны.

Обратной стороной множественных водопадов является то, что спонсоров иногда можно стимулировать к тому, чтобы вернуть капитал инвестора раньше (для повышения IRR) и вызвать эти водопады.Иногда это может подвергнуть активы ненужному риску, если они будут слишком агрессивными ».

Кенни Вулф, основатель Wolfe Investments, который участвовал в сделках с недвижимостью на сумму более 91 миллиона долларов, не любит сложную структуру водопада, которую используют многие синдикаторы.

«Мы избегаем привилегированных доходов в основном потому, что они обычно сопровождаются авансовыми платежами, взимаемыми с инвесторов. Наши инвестиционные структуры привязаны к результативности инвестиций, а не только к закрытию сделок, как в случае с типичной стратегией предпочтительной доходности.”

Он продолжает,

«Если мы приносим нашим инвесторам деньги, мы получаем вознаграждение. Если мы этого не сделаем, мы не получим вознаграждения ».

Первоначально я вообще не планировал углубляться в структуру комиссионных, но, поскольку Кенни поднял несколько важных моментов, я думаю, что я углублюсь в сборы и то, как различные структуры влияют на стимулы и эффективность сделок.

Сборы при синдицировании недвижимости

При синдикации используется множество различных сборов.Некоторые из них встречаются чаще, чем другие, но у всех есть свои плюсы / минусы. Вот самые распространенные

Комиссия за приобретение

Я видел это где-то от 0 до 5 баллов, из которых 2 являются наиболее распространенными. Сборы за приобретение в синдикации действительно распространены, и у большинства они есть, но не у всех.

Синдикаторы ведут бизнес, и это требует затрат. Сборы за приобретение помогают оплачивать эксплуатационные расходы, персонал, авиабилеты, отели, осмотрительность и другие расходы, необходимые для ведения бизнеса.

С другой стороны, сборы за приобретение могут быть огромными по крупным сделкам и могут побудить некоторых спонсоров сделок проявить недальновидность и сосредоточиться на закрытии сделок, а не на прибыльных сделках.

Подумайте об этом, сделка на 10 миллионов долларов с комиссией за приобретение двух точек составляет 200 000 долларов. Это быстро складывается! Вы можете видеть, как некоторые спонсоры теряют способность покупать хорошие сделки и сосредотачиваются на закрытии сделок, независимо от того, насколько они хороши.

Комиссия за управление активами

Обычно это 1-3% валового дохода от аренды.Это может пойти или не пойти спонсору сделки, и оно идет на покрытие расходов на управление активом и командой менеджеров, которая была нанята.

Строительный сбор

Поскольку синдикатору платят только тогда, когда по активу поступают денежные средства, у него нет особого стимула браться за сложные проекты. Вот где вступает в силу плата за строительство. Если есть крупный проект по восстановлению, может взиматься плата в качестве компенсации руководителю проекта, пока объект не приносит дохода.

Может варьироваться, но часто составляет 1-2% от стоимости строительства.

Объединение интересов

В сделке много конкурирующих интересов, и сложно согласовать всех на 100% — вот почему нужно строить доверительные отношения со всеми, с кем вы инвестируете.

Но следует рассмотреть несколько важных моментов: как все сборы, предпочтительная доходность и водопад сочетаются друг с другом.

Сделки с высокой предпочтительной доходностью и высокими сборами создают для спонсора стимулы к поиску и заключению сделок, но не являются большим стимулом для максимизации денежного потока.Как отметил Эндрю, сделки с огромными выгодами для спонсора на определенных уровнях могут заставить их начать продажу раньше, чтобы искусственно поднять внутреннюю норму дохода и вызвать водопадное распределение.

Но сделки, которые компенсируют спонсору больше, создают больше стимулов для получения высоких доходов.

Вот почему существует так много разных способов структурировать сделки! Каждый пул спонсоров и инвесторов индивидуален, поэтому они могут заключать сделки, подходящие для всех.

Структурирование сделки по синдикации — Пример

Подобно тому, как Эндрю структурирует сделки, предположим, что в этой сделке будет 8% -ная привилегированная доходность, после чего будет разделена 70/30, а также будет взиматься плата за приобретение в 2 пункта и плата за управление активами в 2 пункта.

Партнеры с ограниченной ответственностью получат 70% прибыли после 8% привилегированных акций, а спонсор получит остальные 30%. Спонсор получит 2 очка вперед и 2 процента от валовой выручки.

Пример 2 — Структура синдикации

Кенни, напротив, не усложняет задачу. Он мог бы назначить деление 80/20 без комиссии за приобретение, без водопада и без предпочтительного дохода. Комиссия за управление активами в этом примере также составляет 2%.

Итак, партнеры с ограниченной ответственностью получают 80% всей прибыли, а генеральный партнер — 20%.Если все идет хорошо, все хорошо, а если плохо — все плохо. Существуют очень ограниченные комиссии, за исключением комиссии за управление активами.

Пример 3 — Гибридная структура

Марк делает это третьим способом. Он сказал, что обычно делает разделение 80/20, но взимает комиссию за приобретение и управление активами, но редко делает желаемую прибыль.

Плата за приобретение больше похожа на Эндрю, но его сплит больше похож на Кенни.

Интересно увидеть, как у трех разных синдикаторов недвижимости есть три совершенно разных способа структурировать свои сделки.

Как найти предложения по недвижимости для синдиката?

Это крупные сделки, и вы обычно не видите их на MLS, так как же именно вы находите сделки для синдикации?

Итак, три разных спонсора сделки дали три разных ответа:

«Теперь, когда мы зарекомендовали себя как надежный покупатель, мы заключаем сделки вне рынка США. Мы также смотрим на рыночные сделки. В наши дни внебиржевые сделки были гораздо более привлекательными ». — Кенни Вулф

Эндрю Кэмпбелл, похоже, придерживается более целостного взгляда на поиск сделок.

«Это работа на полную ставку, и все сводится к отношениям. Встречи и нетворкинг с брокерами, общение с владельцами, титульными агентами, страховыми компаниями, управляющими недвижимостью. Лидеры могут приходить откуда угодно, и на этом рынке вам нужно убедиться, что вы видите как можно больше объектов недвижимости, и чем раньше и чем раньше они будут находиться вне рынка / на ограниченном рынке, тем лучше ».

Марк Кенни казался чрезвычайно успешным, работая напрямую с брокерами по коммерческой недвижимости.

«Обычно мы работаем через брокеров для поиска сделок».

А как насчет LoopNet для синдикации коммерческой недвижимости?

Я знал о LoopNet некоторое время, поэтому мне было любопытно. Кенни выразился просто:

.

«Петля — это то место, где сделки умирают».

Но Дэвид Элдридж из NAI Glickman Kovago & Jacobs, коммерческой брокерской фирмы в Вустере, штат Массачусетс, сказал:

«Loopnet еще далеко не мертв.Мы делаем на нем тонны и используем его почти исключительно для небольших объявлений ».

Как найти коммерческих брокеров и заставить их серьезно относиться к вам?

Коммерческие брокеры имеют дело с множеством крупных игроков на рынке, и может быть трудно заставить их воспринимать вас всерьез, если вы новичок.

Марк отметил, что «у рынка обычно есть только несколько основных названий. 2 или 3 человека имеют доступ практически ко всем сделкам, поэтому вам просто нужно их идентифицировать.”

Он продолжил: «Нетрудно попасть в их список рассылки, но может быть труднее заставить людей серьезно относиться к вашим предложениям. Важно иметь некоторый опыт работы в этой области, а если нет, то сотрудничать с кем-то, у кого такой опыт есть ».

В конце концов, обычно побеждают переговоры о деньгах и самое высокое предложение. Таким образом, вы можете восполнить свой опыт более высокими предложениями.

Стоимость синдицирования сделки с недвижимостью

Теперь, когда мы закончили часть статьи «что такое синдикация в сфере недвижимости» и «как синдицировать в сфере недвижимости», мы можем перейти к аспектам затрат и денег.

Первый логичный вопрос — о стоимости синдикации.

Существует несколько основных статей фиксированных затрат, которые требуются для каждого синдикации, в том числе — поверенный SEC, задаток, осмотрительность, меморандум о частном размещении, сборы за подачу заявки на ссуду и многое другое.

Итак, давайте разберем их. Поскольку некоторые комиссии основаны на процентах, я собираюсь заключить гипотетическую сделку на сумму 2 000 000 долларов.

• Поверенный по контракту — 3000 долларов США
• SEC Адвокат по PPM — $ 12 000
• EMD — 1% — 40 000 долларов
• Diligence — 25-50 долларов за дверь — 2000 долларов
• Заявка на получение кредита — 1% — 20 000 долларов США
• Прочие финансовые расходы — 0.5% — 1% — 20 000 долл. США

Общие затраты — 97 000 долларов США на заключение сделки, из которых 40 000 долларов США идут на покупку.

Таким образом, общие постоянные затраты составляют 57 000 долларов США или 2,85% от общей стоимости сделки. Как видите, это недешево!

Синдикатор должен внести все деньги, и если сделка не состоится, большая часть этих денег может быть потеряна. Итак, вы можете увидеть одну причину, по которой синдикаторы получают неплохую компенсацию.

Насколько крупными должны быть сделки по синдикации?

В целом мы говорим о довольно больших цифрах.На самом деле, насколько крупной или маленькой должна быть сделка по синдикации, чтобы она имела смысл?

В целом, все спонсоры сделки хотели заключать более крупные, а не мелкие сделки. И Марк, и Кенни заявили, что хотят заключить сделки по более чем 80 единицам, что позволяет постоянно управлять недвижимостью на месте. Эндрю предпочитает рассматривать это как сумму в долларах и предпочитает заключать сделки на сумму более 8 миллионов долларов, чтобы фиксированные затраты оставались небольшим процентом от общих затрат.

Как найти инвесторов?

Большинство людей, читающих это, вероятно, задаются вопросом, как найти людей, чтобы вложить столько денег.Большинство людей могут сэкономить от 50 до 100 тысяч долларов, но вы говорите о привлечении сотен тысяч или даже миллионов долларов для сделки. Как?

Эндрю говорит, что это «вторая постоянная работа», которая связана с отношениями и маркетингом. Он проводит как минимум 5 сидячих встреч в неделю, чтобы развивать эти отношения.

Кенни настолько хорошо известен, что большинство его новых инвесторов приходят от рефералов, хотя он также проводит встречи, подкасты и общаются.

Пример сделки по синдикации

Вам может быть интересно, сколько на самом деле синдикатор может заработать на одной из этих сделок.Итак, я собрал этот пример на основе полученных мной знаний.

Предположим, мы нашли недвижимость где-то в Техасе с капитализацией 6,5%. Их около 70 единиц, и они продаются по цене 60 000 долларов за штуку. Итого 4,2 миллиона долларов.

Ставка капитализации 6,5 означает, что недвижимость имеет чистую операционную прибыль в размере около 273 000 долларов в год без учета финансовых затрат.

Из 875 000 долларов в качестве первоначального взноса это примерно 190 000 долларов в год финансовых затрат (округляю).

Таким образом, денежный поток составляет около 83000 долларов в год.

Конечно, часть этой суммы идет в счет основной суммы, и в конечном итоге сделка будет продана, и она будет возвращена инвесторам. А пока давайте сосредоточимся на денежном потоке, а не на всей прибыли.

Что зарабатывают генеральные и ограниченные партнеры от синдикации

Я буду делать числа очень простыми, чтобы все это можно было делать в уме. Давайте вычтем 1% комиссии за управление активами из общей арендной платы. У нас нет номера для общей арендной платы (только NOI). Скажем, 8000 долларов.Если бы вы были управляющим активами, отлично, что у вас есть это в кармане. Если нет, то сделает кто-то другой.

Доход от аренды сейчас составляет 75 000 долларов.

Из этого денежного потока, допустим, синдикатор делит 90/10 и получит 10%.

И предположим, что он также вложил около 100 000 долларов в сделку, у них будет общий капитал 21,4% и около 16 050 долларов денежного потока. Это примерно 16% денежного дохода от основной суммы (без учета комиссии за управление активами). Не забывайте, что они получают ту же прибыль, что и другие LP, от вложенных денег, а затем получают свою долю только за то, что заключили сделку.

На самом деле, этот пример не учитывает роста стоимости и представляет собой очень простой пример.

Теперь вы знаете основы

… и пришло время загрузить калькулятор сделок, который поможет вам начать анализ следующей сделки.

Эта статья впервые появилась на IdealREI. Следите за ними в Facebook, Instagram и Twitter.

Как работает коэффициент безубыточной занятости

Коэффициент безубыточной занятости — один из менее часто используемых коэффициентов в коммерческой недвижимости, но также один из наиболее практичных и полезных коэффициентов, о которых следует знать.Это также особенно важно для кредиторов при андеррайтинге инвестиционных ссуд на коммерческую недвижимость. В этой короткой статье мы обсудим, как работает коэффициент безубыточности, почему это важно, а затем свяжем все это на понятном примере.

Коэффициент безубыточной занятости

Прежде всего, какова формула безубыточной занятости и как она рассчитывается?

Как показано выше, коэффициент безубыточности — это просто сумма всех операционных расходов и обслуживания долга, деленная на общий потенциальный доход от аренды.Это говорит вам, какой процент имущества необходимо сдать в аренду, чтобы покрыть все расходы и обязательства по обслуживанию долга.

Пример безубыточной занятости

Рассмотрим следующую 5-летнюю проформу для многоквартирного дома:

Как показано выше в первый год, общие операционные расходы на эту недвижимость составляют 670 580 долларов, а общая сумма обслуживания долга составляет 1 053 154 доллара. Если сложить эти две цифры вместе, получится 1 723 734 доллара, а разделив эту сумму на валовую потенциальную арендную плату в размере 2 184 000 долларов, получится коэффициент безубыточности, равный 78.9%.

О чем говорит нам эта безубыточность в 78,9%? По сути, эта конкретная недвижимость должна быть занята не менее 79%, чтобы покрыть все текущие расходы и обязательства по обслуживанию долга. Другими словами, доля вакантных площадей в этой собственности может вырасти примерно до 21%, и мы по-прежнему сможем своевременно оплачивать все счета и платежи по кредитам.

Хороший или плохой этот коэффициент безубыточности? Как всегда, это зависит от контекста. Например, если кредитор гарантировал это имущество и рассчитал 98.Безубыточная заполняемость 9%, затем будет сравниваться с рыночной долей вакантных площадей для этого типа недвижимости. Если бы доля вакантных площадей для многоквартирных домов на этом конкретном субрынке составляла 10%, то коэффициент безубыточности в 79% обеспечил бы более чем достаточную подушку для защиты от превышения среднего уровня вакантных площадей.

С другой стороны, если рыночная доля вакантных площадей была ближе к 15%, то кредитор может захотеть дополнительно изучить, как изменяется коэффициент безубыточности занятости в течение периода владения.Вот как это выглядит в этом конкретном примере:

Как показано выше, коэффициент безубыточности неуклонно снижается с примерно 79% в год 1 до 75% в год 5. Возможно, это может быть оправдано для кредитора, чтобы предоставить дополнительный уровень комфорт относительно сделки.

Еще один способ думать о коэффициенте безубыточной занятости — на единичной основе. Приведенный выше анализ просто вычисляет процент от общего потенциального дохода от аренды, но что это означает с точки зрения фактических единиц? Проформа показывает в общей сложности 140 квартир, которые приносят в среднем 1300 долларов арендной платы в месяц.Это означает, что в первый год у нас может быть в среднем до 30 свободных квартир, и мы все равно будем безубыточными. Это дает нам более ощутимую метрику для отслеживания с течением времени и позволяет нам поднять красный флаг, когда наши свободные единицы превышают определенный порог.

Заключение

Коэффициент безубыточности легко вычислить, и он позволяет лучше понять суть сделки. Знание ваших пороговых значений с точки зрения фактических единиц также может дать вам осязаемую метрику, которую нужно отслеживать с течением времени. Хотя это не самый популярный коэффициент коммерческой недвижимости, уровень безубыточности обязательно должен быть в вашем арсенале.

Что такое точка безубыточности?

Хотите, чтобы ваш бизнес приносил прибыль? Да, конечно, знаешь! Но когда вы только начинаете, может пройти несколько лет, прежде чем вы войдете в зону прибыли. А после того, как вы начнете получать прибыль, вы можете какое-то время находиться в точке безубыточности. Итак, какова точка безубыточности?

Что такое точка безубыточности?

Когда ваша компания достигает точки безубыточности, ваши общие продажи равняются вашим общим расходам. Это означает, что вы вносите ту же сумму денег, которая необходима для покрытия всех ваших расходов и ведения бизнеса.Когда вы безубыточны, ваш бизнес не приносит прибыли. Но и потери у него нет.

Обычно первое достижение точки безубыточности означает положительный поворот для вашего бизнеса. Когда вы окупаетесь, вы, наконец, зарабатываете достаточно, чтобы покрыть свои эксплуатационные расходы.

Определение точки безубыточности может помочь вам определить, нужно ли вам выполнить одно или оба из следующих действий:

• Повышайте цены
• Сократить расходы

Если доход вашего бизнеса ниже точки безубыточности, вы понесете убытки.Но если ваш доход превышает этот показатель, вы получаете прибыль.

Используйте точку безубыточности, чтобы определить, сколько вам нужно продать, чтобы покрыть расходы или получить прибыль. Кроме того, отслеживайте точку безубыточности, чтобы определять бюджеты, контролировать расходы и определять стратегию ценообразования.

Формула точки безубыточности

Чтобы узнать, как найти точку безубыточности, вы должны знать формулу точки безубыточности. Чтобы узнать, как рассчитать точку безубыточности, вам понадобится следующее:

• Постоянные затраты
• Переменные затраты
• Цена продажи товара

Итак, в чем разница между фиксированным иразличные цены? Фиксированные затраты — это расходы, которые остаются неизменными независимо от того, сколько продаж вы совершаете. Это расходы, которые вы оплачиваете для ведения своего бизнеса, такие как аренда и страхование.

С другой стороны, переменные затраты изменяются в зависимости от вашей торговой деятельности. Когда вы продаете больше товаров, ваши переменные затраты увеличиваются. Примеры переменных затрат включают прямые материалы и прямые затраты на оплату труда.

Ваша продажная цена — это сумма, которую вы взимаете за одну единицу или продукт.

Без лишних слов, вот формула безубыточности:

Точка безубыточности на единицу = фиксированные затраты / (продажная цена на единицу — переменные затраты на единицу)

Цена продажи за единицу за вычетом переменных затрат на единицу также называется маржой вклада.Маржа вашего вклада показывает, какую прибыль вы получаете от продажи.

Точка безубыточности — это ваши общие постоянные затраты, разделенные на разницу между ценой за единицу и переменными затратами на единицу. Имейте в виду, что постоянные затраты — это общие затраты, а цена продажи и переменные затраты составляют всего за единицу .

Чтобы рассчитать точку безубыточности для долларов продаж, используйте следующую формулу:

Точка безубыточности для долларов продаж = фиксированные затраты / [(продажи — переменные затраты) / продажи]

Вы можете использовать приведенные выше формулы для анализа безубыточности.Анализ безубыточности может помочь вам увидеть, где вам нужно скорректировать свои цены или расходы.

Примеры точки безубыточности

Если вы визуально обучаетесь, то эта книга для вас. Чтобы лучше понять расчет точки безубыточности, ознакомьтесь с несколькими примерами ниже.

Точка безубыточности в единицах

Ознакомьтесь с некоторыми примерами расчета точки безубыточности в единицах.

Пример 1

Точка безубыточности в единицах — это количество товаров, которое вам нужно продать, чтобы достичь точки безубыточности.Напоминаем, что для определения точки безубыточности в единицах используйте следующую формулу:

Фиксированные затраты / (Цена продажи за единицу — переменные затраты на единицу)

Допустим, у вас есть магазин игрушек и вы хотите найти точку безубыточности в единицах. Общие постоянные затраты составляют 6000 долларов, переменные затраты на единицу продукции — 25 долларов, а ваша продажная цена за единицу — 50 долларов. Подставьте свои итоги в формулу безубыточности, чтобы узнать точку безубыточности в единицах.

6000 долларов / (50 — 25 долларов) = 240 единиц

Вам нужно продать 240 единиц до безубыточности.

Пример 2

Давайте посмотрим, как сокращение расходов может повлиять на точку безубыточности. Допустим, ваши переменные затраты уменьшились до 10 долларов на единицу, а ваши постоянные затраты и цена продажи на единицу остались прежними.

6000 долларов / (50 — 10 долларов)
6000 долларов / 40 долларов = 150 единиц

Когда вы уменьшаете переменные затраты на единицу продукции, требуется меньшее количество единиц для достижения безубыточности. В этом случае вам нужно будет продать 150 единиц (вместо 240 единиц), чтобы достичь безубыточности.

Точка безубыточности в продажах долларов

Точка безубыточности в долларах — это сумма дохода, которую вам нужно принести, чтобы достичь точки безубыточности.Определите точку безубыточности продаж, определив коэффициент маржи вашего вклада.

Опять же, вот точка безубыточности для формулы продаж в долларах:

Фиксированные затраты / [(Продажи — Переменные затраты) / Продажи]

Следующая часть приведенной выше формулы предназначена для коэффициента вашей маржи вклада: [(Продажи — переменные затраты) / Продажи]

Для упрощения возьмем те же суммы из последнего примера:

• Постоянные расходы: 6000 долларов США
• Переменные затраты на единицу: 25
долларов США
• Цена продажи за единицу: $ 50

Во-первых, найдите маржу вашего вклада.Опять же, это ваша продажная цена за единицу за вычетом переменных затрат на единицу.

Маржа взноса = 50-25 долларов США
Маржа взноса = 25 долларов США

Затем найдите коэффициент маржи вашего вклада. Разделите маржу вашего вклада на продажную цену за единицу.

Коэффициент маржи вклада = 25 долл. США / 50 долл. США
Коэффициент маржи вклада = 50% (или 0,50)

Чтобы определить точку безубыточности, разделите постоянные затраты на коэффициент маржи вашего вклада.

Точка безубыточности продаж = 6000 $ / 0.50

Чтобы достичь точки безубыточности, вам нужно будет заработать 12 000 долларов на продажах.

Хотите упростить поиск точки безубыточности? Конечно, да! С помощью программного обеспечения для онлайн-бухгалтерского учета Patriot вы можете отслеживать свои доходы и расходы, чтобы знать, сколько денег вы приносите, а также ваши постоянные и переменные расходы. Попробуйте бесплатно сегодня!

Эта статья была обновлена ​​с момента ее первоначальной публикации 3 января 2017 г.

Это не является юридической консультацией; Для большей информации, пожалуйста нажмите сюда.

Как вы рассчитываете точку безубыточности с учетом данного коэффициента маржи? | Малый бизнес

Когда вы управляете малым бизнесом, важно всегда знать точку безубыточности — объем продаж, необходимый для оплаты всех ваших затрат за период. Ниже уровня безубыточности вы получаете убыток; над ним вы получаете прибыль. Коэффициент маржи вклада показывает процент продаж, который относится к вашим постоянным затратам после покрытия переменных затрат. Когда вы знаете коэффициент маржи вашего вклада, вы можете рассчитать свою точку безубыточности в долларах и единицах с помощью пары простых вычислений.

О соотношении маржи вклада

Коэффициент маржи вклада в процентах равен вашей марже вклада в долларах, деленной на продажи, умноженные на 100. Ваша маржа вклада в долларах равна продажам за вычетом общих переменных затрат. Чем выше ваша маржа вклада, тем быстрее вы потенциально можете получить прибыль, потому что большая часть каждого доллара с продаж идет на постоянные расходы. Вы можете рассчитать коэффициент маржи вашего вклада, используя информацию о продажах и расходах за последний год вашей работы.

Фиксированные и переменные затраты

Фиксированные затраты — это те, которые остаются неизменными независимо от вашего объема продаж. Примеры включают арендную плату, фиксированные оклады и заработную плату, налоги на имущество и коммунальные услуги. В целом, чем ниже ваши постоянные затраты, тем ниже ваша точка безубыточности. Однако переменные затраты увеличиваются, когда продажи растут, и уменьшаются, когда продажи падают. Примерами переменных затрат являются комиссионные и заработная плата, привязанные к объему продаж, затраты на покупку продуктов и материалов, используемых для производства продуктов.

Пример расчета коэффициента маржи

Предположим, что ваш малый бизнес произвел 800 000 долларов продаж и имел 360 000 долларов общих переменных затрат в прошлом году.Маржа вашего вклада равна 440 000 долларов США, или 800 000 долларов США минус 360 000 долларов США. Коэффициент вашей маржи вклада равен 55 процентам, или 440 000 долларов, разделенным на 800 000 долларов, умноженным на 100. Это означает, что 55 центов из каждого доллара выручки от продаж идут на оплату ваших постоянных расходов.

Точка безубыточности в долларах

Ваша точка безубыточности в долларах равна вашим общим постоянным затратам за определенный период, деленным на коэффициент маржи вашего вклада. Используя предыдущий пример, предположим, что ваши общие ежегодные фиксированные расходы составляют 350 000 долларов.Ваша точка безубыточности составляет 636 364 доллара, или 350 000 долларов, разделенных на 55 процентов. Это означает, что вы должны генерировать 636 364 доллара в год, чтобы оплатить все свои затраты. Когда ваши продажи достигают этого уровня, у вас нет ни прибыли, ни убытка. Если вы продадите больше этой суммы, вы получите прибыль.

Точка безубыточности единицы

Точка безубыточности в единицах представляет количество единиц, которые вы должны продать, чтобы достичь безубыточности. Формула равняется вашей точке безубыточности в долларах, деленной на цену, по которой вы продаете каждую единицу.Единицей может быть один продукт, оплачиваемый час обслуживания или какое-то подобное измерение. В предыдущем примере предположим, что вы продаете свои товары по 50 долларов за штуку. Ваша точка безубыточности в единицах составляет примерно 12728 или 636 364 доллара, разделенные на 50 долларов. Вы должны продать 12 728 единиц в течение года, чтобы покрыть все свои расходы.

Точка безубыточности

Определение

Проще говоря, точка безубыточности может быть определена как точка, в которой общие затраты (расходы) и общие продажи (выручка) равны.Точку безубыточности можно охарактеризовать как точку, в которой нет чистой прибыли или убытка. Фирма просто «окупается». Любая компания, которая хочет получать сверхприбыль, желает иметь точку безубыточности. Графически это точка пересечения кривых общих затрат и общей выручки.

Расчет (формула)

Точка безубыточности — это количество произведенных единиц (N), которые приносят нулевую прибыль.

Выручка — Общие затраты = 0

Общие затраты = Переменные затраты * N + Постоянные затраты

Выручка = Цена за единицу * N

Цена за единицу * N — (Переменные затраты * N + Постоянные затраты) = 0

Итак, точка безубыточности (N) равна

N = Постоянные затраты / (Цена за единицу — Переменные затраты)

О точке безубыточности

Истоки точки безубыточности можно найти в экономической концепции «точки безразличия.«Расчет точки безубыточности компании оказался простым, но количественным инструментом для менеджеров. Анализ безубыточности в его простейшей форме способствует пониманию того факта, что выручка от продукта или услуги включает в себя возможность покрыть соответствующие производственные затраты на этот конкретный продукт или услугу или нет. Более того, точка безубыточности также полезна для менеджеров, поскольку предоставленная информация может использоваться при принятии важных решений в бизнесе, например, при подготовке конкурентных заявок, установлении цен и подаче заявки на получение ссуд.

Если добавить больше к сути, то анализ безубыточности — это простой инструмент, определяющий минимальный объем продаж, который будет включать как переменные, так и постоянные затраты. Более того, такой анализ помогает менеджерам определить количество, которое можно использовать для оценки будущего спроса. Если, в случае, точка безубыточности находится выше предполагаемого спроса, что отражает убыток по продукту, менеджер может использовать эту информацию для принятия различных решений. Он может прекратить выпуск продукта, улучшить рекламные стратегии или даже переоценить продукт, чтобы повысить спрос.

Еще одно важное использование точки безубыточности состоит в том, что она помогает в признании значимости постоянных и переменных затрат. Фиксированная стоимость меньше с более гибким персоналом и оборудованием, что приводит к более низкой точке безубыточности. Поэтому важность точки безубыточности для здорового бизнеса и принятия решений невозможно переоценить.

Однако на применимость анализа безубыточности влияют многочисленные допущения. Нарушение этих предположений может привести к ошибочным выводам.

Коэффициент безубыточности

| Формула | Excel | Пример

Вы должны знать о коэффициенте безубыточности (BER) , потому что это показатель, который часто используется кредиторами при андеррайтинге коммерческих ипотечных кредитов. Его цель — оценить, насколько недвижимость уязвима для дефолта по долгу в случае снижения арендного дохода. Есть старая поговорка, что когда ваши расходы превышают ваш доход, ваше содержание оборачивается вашим крахом.

Обычно кредиторы ищут BER 85% или меньше. Если заполняемость на определенном рынке исключительно низка и, следовательно, ваш доход немного менее определен, кредиторы могут потребовать BER, который на несколько процентных пунктов меньше средней заполняемости.

Мы рекомендуем вам также ознакомиться с коэффициентом покрытия долга в разделе «Метрики анализа недвижимости» Zilculator, потому что это также предпочтительный показатель, используемый многими кредиторами.

Zilculator помогает профессионалам в сфере недвижимости быстрее провести анализ безубыточности . Никогда больше не используйте электронную таблицу! Анализируйте свою собственность или создавайте инвестиционные отчеты для ваших клиентов.

• Корпоративные инвестиционные отчеты профессионального уровня
• Загрузка данных из MLS ^® , Zillow ^® и Rentometer Pro ^®
• Комплектация по продаже и аренде

Создайте отчет за 2 минуты

Как рассчитать коэффициент безубыточности

1. Добавьте годовое обслуживание долга, которое представляет собой сумму выплат по ипотеке за год И операционных расходов.
2. Разделите на годовой валовой операционный доход (GOI) собственности.

Пример таблицы Excel

Мы подготовили простой пример и расчет коэффициента безубыточности в файле электронной таблицы Excel. Вы можете скачать файл, ввести свои собственные числа и быстро рассчитать результаты. Введите свое имя и адрес электронной почты ниже, чтобы получить ссылку для скачивания.

Скачать пример электронной таблицы Excel

.