Разное

Концессия в жкх: Что такое концессия в ЖКХ? – Центр развития ЖКХ и энергоэффективности

03.03.1972

Содержание

ИНИЦИАТИВНАЯ КОНЦЕССИЯ В ЖКХ: ПРЕИМУЩЕСТВА, ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ

На сегодняшний день концессия является одним из наиболее успешно применяемых механизмов государственно-частного партнерства в сфере коммунальной инфраструктуры. Существует два вида концессий: конкурсная и инициативная.

Инициативная концессия – это механизм, введенный с 2015 года, который предусматривает заключение концессионного соглашения в бесконкурсном порядке.

Тем не менее, возможен переход «частной инициативы» в конкурсную процедуру. Это происходит в случае, если другое заинтересованное лицо (не первоначальный инициатор) подаст заявку о готовности участвовать в конкурсе в течение срока размещения «частной инициативы» на сайте www.torgi.ru при условии соответствия такого лица предусмотренным законодательством требованиям.

При этом для инициатора концессии законодательством не установлены ни преференции, ни порядок компенсации затрат на подготовку инвестиционного предложения.

Несмотря на эти ограничения, механизм частной инициативы имеет очевидные преимущества над стандартной процедурой заключения концессионного соглашения:

1. Возможность инициатора самостоятельно проработать условия концессионного соглашения с учетом его коммерческих интересов.

2. Более качественная проработка предпроектной документации за счет использования ресурсов потенциального концессионера (как финансовых, так и профессиональных).

3. Сокращение сроков на запуск проекта (без проведения конкурса сроки сократятся примерно в полтора раза).

4. Снижение стоимости подготовки проектов для государства (концедента) за счет отнесения расходов, связанных с предынвестиционной проработкой проекта, на инициатора.

Практика применения инициативной концессии характерна для самых небольших муниципалитетов региона и, в основном, распространена в реализации проектов в сфере благоустройства территорий. Анализ заключенных концессионных соглашений за период с 2016 по 2019 годы на территории Свердловской области, Пермского края и Челябинской области показал, что данный механизм в сфере коммунальной инфраструктуры не применяется, прежде всего, потому что требует значительных финансовых вложений со стороны потенциального частного инвестора.

Чтобы эти вложения были оправданы, необходимо начать с тщательной проработки технико-экономической базы – основы реализации успешного концессионного соглашения.

ГБУ СО «ИнЭС» оказывает услуги комплексного (всестороннего) камерального и визуально-инструментального анализа объектов концессионного соглашения, как для потенциального частного инвестора, так и в рамках сотрудничества с муниципальными образованиями, расположенными на территории Свердловской области.

инвестиции в ЖКХ инвестиции в энергосбережение инициативная концессия концессии в ЖКХ концессионное соглашение механизмы финансирования модернизация и реконструкция объектов ЖКХ

Из крайности в крайность - Энергетика и промышленность России - № 01-02 (381-382) январь 2020 года - WWW.EPRUSSIA.RU

Газета "Энергетика и промышленность России" | № 01-02 (381-382) январь 2020 года

Если в крупных городах механизм концессии демонстрирует определенную эффективность, то в малых – наоборот. По мнению председателя Комитета Государственной Думы по энергетике Павла Завального, это связано с несовершенством данного механизма.

Ситуация складывается не радужная

– Концессия как одна из форм государственно-частного партнерства (ГЧП) давно и успешно используется в мировой практике. ГЧП в ЖКХ дает возможность демонополизировать предоставление общественных услуг, обеспечить сбалансированный подход в управлении ЖКХ, – подчеркнул парламентарий в ходе круглого стола на тему «Концессии для малых городов и поселений», организованного Комитетом по энергетике совместно с Комитетом по жилищной политике и ЖКХ, и Комитетом по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления.

Действительно: концессии как инструмент ГЧП распространены во многих странах, в том числе, США, Великобритании, странах Европейского Союза, Китае и других – их положительный опыт стал одной из причин, почему в России для привлечения частных инвестиций в ЖКХ был выбран именно он.

Павел Завальный напомнил: специальными нормами законодательства Российской Федерации, регулирующими правоотношения в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, в сфере концессионных отношений, установлен специальный порядок передачи прав владения и пользования объектами ЖКХ, в соответствии с которым их передача возможна исключительно по концессионным соглашениям. Выбор способа передачи прав законодатель связывает с датой ввода указанных объектов в эксплуатацию.

– Однако данные требования фактически исключили возможность выбора органами местного самоуправления формы конкурса и формы договора в отношении объектов ЖКХ. Поиск заинтересованного в заключении соглашения инвестора в сельской местности и малых городах вызывает немалые затруднения, – сетует депутат. – Зачастую потенциальными участниками конкурса на заключение концессионного соглашения являются представители малого и среднего бизнеса, ранее эксплуатировавшие объекты ЖКХ по договорам аренды. Им сложно привлечь достаточные инвестиции. Они могут относительно рентабельно работать на условиях договора аренды, но оказываются неконкурентоспособными по сравнению с крупными участниками рынка при проведении конкурсного отбора. В то же время крупные участники не изъявляют желания оказывать соответствующие услуги в сельской местности и маленьких поселениях, участвовать в конкурсе или заключать концессионное соглашение. Кроме того, у малого бизнеса, работающего на упрощенке, при переходе на концессии возникает НДС 20 % и, соответственно, рост тарифов на 10‑12 %.

В итоге складывается не самая радужная ситуация, когда договор аренды заключать нельзя, концессионное соглашение заключать не с кем, а органы местного самоуправления обязаны обеспечивать надежное и бесперебойное теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение.

Дополнительная нагрузка для инвестора

– Провозглашенный несколько лет назад принцип, что концессии – наше все, что это единственный рабочий инструмент в сложившихся реалиях, изначально казался мне неправильным, – говорит председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. – Как показывает практика, вложения в изношенные, старые инженерные объекты в малых населенных пунктах, практически не генерирующие денежный поток, невыгодны инвесторам, поскольку их сложно окупить. Увеличить денежные потоки можно, повысив тарифы, однако это вызовет социальное недовольство и рост неплатежей. В итоге инвестор может обанкротиться задолго до окончания срока концессии, а муниципалитет – получить дополнительный источник проблем и ухудшение ситуации в ЖКХ и социальной сфере.

В качестве возможного решения депутат предлагает ввести льготы и преференции для кандидатов в концессионеры – потенциальных инвесторов, чтобы они согласились взять на себя дополнительную нагрузку. Но и здесь есть «подводные камни»:

– Мне кажется, надо очень внимательно проанализировать эту схему – боюсь, несмотря на возможные преференции, такие концессии будут считаться нагрузкой, и активность тех, кто непосредственно займется решением данной проблемы, будет направлена в сторону больших финансовых потоков. По факту это происходит уже сегодня, – констатирует Галина Хованская. – Коллеги, нам нужно сообща подумать, как заинтересовать и инвестора, и исполнителя технических действий по замене инфраструктуры, находящейся в совершенно непригодном состоянии. К примеру, наш Комитет ответственен за водоснабжение, водоотведение, и мы хорошо знаем, что во многих городах, не только малых, но и средних, и некоторых крупных катастрофическая ситуация с водой. В концессию начинали включаться успешные водоканалы, которые приносят прибыль, в бюджет поступали определенные средства. Казалось бы, зачем менять правила игры? Это было абсолютно неразумно. Теперь возникают проблемы не только с налогами – лишние НДСы не помогают, а мешают, но и с кадрами – специалисты зачастую не могут подготовить комплект документов для прохождения необходимых процедур.

"Зачастую потенциальными участниками конкурса на заключение концессионного соглашения являются представители малого и среднего бизнеса, ранее эксплуатировавшие объекты ЖКХ по договорам аренды. Им сложно привлечь достаточные инвестиции. Они могут относительно рентабельно работать на условиях договора аренды, но оказываются неконкурентоспособными по сравнению с крупными участниками рынка при проведении конкурсного отбора."

Павел Завальный поддержал это мнение, заявив, что в России принято бросаться из крайности в крайности:
– Если в городах еще было какое‑то понятие чистой воды, то в небольших сельских пунктах всегда остро стояла проблема с очистными сооружениями, по сути, здесь никогда не было качественных систем очистки воды. До сих пор во многих поселках из‑под крана течет ржавая вода. И теперь мы пытаемся за счет частного инвестора решить все проблемы разом – 95 % средств в заключенные соглашения вложили именно инвесторы. Выходит, государство самоустранилось от решения некоторых проблем, это неправильно. В малых городах и небольших населенных пунктах есть исторические проблемы, которые нельзя решать только за счет инвестора.

На данный момент всего в 12 субъектах Российской Федерации профицитный бюджет, в остальных – дефицитный. Можно сколько угодно об этом говорить, но от этого сахар слаще не станет. Значит, нужно переходить к конкретным действиям, а именно привлекать средства федерального бюджета на условиях софинансирования, что позволит облегчить нагрузку, которая ложится на концессионера, и в концессию попадет больше объектов с модернизацией, новым строительством. Таким образом, нам удастся улучшить экономику в сфере ЖКХ за счет федерального, регионального и муниципального бюджета.

Барахтанье в пустом бассейне

Председатель Комитета Госдумы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Алексей Диденко убежден: у муниципалитетов и регионов должны появиться дополнительные доходы, иначе инвестор туда не пойдет.

– Конечно, можно порекомендовать муниципалитетам войти в какие‑то федеральные программы и таким образом получить финансирование, но лучше дать им возможность самостоятельно на местах определять приоритеты, тем самым, повысится их финансовая самостоятельность.

Нынешнее барахтанье муниципалов с точки зрения финансовой и бюджетно-налоговой системы напоминает плавание в пустом бассейне, – говорит депутат. – Я считаю, что дополнительные источники доходов, в том числе налоговых, нужно оставлять в регионах, в муниципалитетах, чтобы они развивали коммунальную инфраструктуру через программные методы и другие способы.

Очевидно, сейчас у них нет средств ни на то, чтобы имущество на кадастровый учет поставить, ни на то, чтобы оценить объем необходимых работ, ни нормально зайти в конкурсные процедуры.

Сроки, предусматриваемые в законе, не совсем корректны для Крайнего Севера и других труднодоступных территорий. Вот и выходит, что некоторые главы, кто посообразительнее, понимают: если зайдут в эту процедуру, то на выходе из нее могут остаться без ответственного хозяйствующего субъекта, который этой, ключевой для поселения, проблемой будет заниматься в зимний сезон.

Алексей Диденко предложил сконцентрировать внимание не только на повышении финансовой самостоятельности муниципалитетов, но и дать им возможность использовать новые формы территориального устройства муниципалитетов, где это действительно нужно, и пересмотреть сроки в отношении хотя бы труднодоступных территорий. А также облегчить конкурсное законодательство, чтобы малые населенные пункты могли, и, что немаловажно, не боялись заходить в концессию.

– Сегодня наш Комитет получает обращения от глав муниципалитетов практически всех субъектов федерации, о том, что механизм концессий, на который возлагали большие надежды в плане модернизации сферы ЖКХ, замещения бюджетных инвестиций частными, не работает. В этой связи, регуляторам важно понять, что некоторые малые поселения просто по определению являются нерыночными территориями, где даже собственность и имущество не может представлять коммерческого интереса, – заявил спикер.

Должно быть право выбора

Директор Департамента развития ЖКХ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Светлана Никонова полагает, что нет единого рецепта, который бы подходил для каждого муниципального образования, учитывая климатические условия, сложившуюся на местах инфраструктурную базу, некоторые территориальные особенности, в том числе размещение производств, обеспеченность населения работой, уровень дохода и кадровый потенциал.

– Поскольку возможности у всех разные, модели управления коммунальной инфраструктурой могут быть различные. У местной власти должно быть право выбора, ведь именно она несет ответственность перед гражданами за проделанную работу, – комментирует представитель ведомства. – Наше глубокое убеждение, которое неоднократно высказывалось на публичных площадках, и сформировано как позиция министерства в проекте стратегии развития ЖКХ РФ на период до 2035 года заключается в том, что мы предлагаем не ограничиваться конкретными формами владения, а производить выбор из наиболее эффективной формы управления.

Будь это частное предприятие, акционерное общество со стопроцентным участием того или иного региона, муниципалитета – по этому пути сейчас идут несколько регионов в сфере водоснабжения, или это муниципальная государственная форма управления при ее эффективной реализации.

У нас есть и эффективные муниципальные предприятия, во главе которых стоят надежные хозяйственники, которые не только принимают качественные решения, есть но и видят на перспективу.

Как говорится, кадры решают все. Причем такие люди в сельских населенных пунктах, не нужно мешать им работать, не стоит ограничивать их в возможностях по получению мер господдержки, немного смещающихся в сторону концессионеров.

Все мы понимаем: концессия – перспективный механизм, и форма владения собственностью может быть любая, главное – обеспечить эффективный конечный результат – качественное оказание коммунальных услуг населению. А дальше уже должна подключаться система мер господдержки – без них не обойтись.

Светлана Никонова посетовала на то, что зачастую говорить о коммерческой составляющей в коммунальной инфраструктуре не приходится, особенно если речь идет о населенных пунктах, где проживают менее 100 тысяч человек.

– Парадокс в том, что учитывая необходимость поддержки, дотаций со стороны государства, мы продолжаем зарабатывать на этой отрасли, – рассуждает спикер. – В нашем понимании, абсолютно точно нужна система мер господдержки, состоящая из двух больших сегментов: поддержки операционной деятельности и поддержки в форме капитальных грантов, которые были бы направлены на обновление коммунальной инфраструктуры.

Но, учитывая, что сегодня в тарифах инвестиционный источник равен нулю, капитальные гранты не должны утяжелять тарифную нагрузку. Речь идет о безвозвратном капительном гранте.

В какой‑то перспективе, после того, как имущественный комплекс отслужит свой нормативный и физический срок, нам придется принимать решение о повторном проведении данной операции.

МНЕНИЯ

Анастасия Адодина, заместитель начальника Управления регулирования в сфере ЖКХ ФАС:

– Концессии в ЖКХ в малых поселениях действительно оказываются своего рода социальной нагрузкой для потенциального инвестора. Выходом здесь может быть механизм совместных торгов, когда вместе с коммерчески неинтересными объектами идут и привлекательные. Также целесообразно было бы дать больше прав инвестору и учитывать его мнению при формировании пакета имущества, выставляемого на такие торги.

Антон Чертов, начальник управления нормотворчества ПАО «Квадра»:

– Мы считаем, что не существует неинтересных концессий, существуют неинтересные условия их реализации. В том числе это касается малых населенных пунктов. На наш взгляд, в законодательстве недостаточно четко урегулирован вопрос возможности заключения концессионных соглашений одновременно в отношении объектов водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. Если посмотреть большинство муниципальных унитарных предприятий, которые действуют в сельской местности, это, как правило, многопрофильные унитарные предприятия. Соответственно, деление концессий на тепло и воду приводит к увеличению административных расходов. В статье 39 закона «О концессионных соглашениях» установлен запрет на объединение в объекте концессионного соглашения нескольких видов коммунальной инфраструктуры. Несмотря на разъяснение ФАС, что объединение тепла и воды возможно, норма остается прежней, ее никто не поменял. Это и препятствие, и риск, в частности, для кредитных организаций.

В то же время мы солидарны с ФАС в том, что необходимо разрешить частную концессионную инициативу и регламентировать в отношении объектов ЖКХ нескольких муниципальных образований. Это позволит снять с публичного партнера – концедента затраты, связанные с подготовкой конкурсной документации и ускорить процесс заключения концессионных соглашений.

Кроме того, сегодня установлены непонятные для нас ограничения, касающиеся бесхозяйных объектов – по концессионному соглашению могут быть переданы ранее бесхозяйные объекты, на которые оформлено право собственности концедента, при том, что эти объекты выявлены после начала реализации концессионного соглашения. С остальными объектами, ранее бесхозяйными, остается только один способ – передача их по договору аренды как технологически связанных, в соответствии с законодательством в градостроительной деятельности. Такой подход представляется не оптимальным.

Еще один серьезный момент. Несмотря на поручение правительства РФ, которое давалось в рамках «дорожной карты» по развитию инструментария государственно-частного партнерства, в бюджетном законодательстве до сих пор не определен порядок оценки реализации проектов с государственным участием с применением различных форм – государственного контракта, концессионного соглашения и иных. Соответственно, концессионеру сложно конкурировать с тем же муниципальным унитарным предприятием, заказчиком по госконтракту, с учетом того, что муниципалитету в силу различных причин намного проще иметь дело с контролируемым им МУПом, чем строить сложные отношения с концессионером. Этот подход не отражен в правилах предоставлениях субсидий – фактически при прочих равных условиях концессионер ставится в невыгодное положение.

Концессионное соглашение в сфере жкх

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Концессионное соглашение в сфере жкх (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Концессионное соглашение в сфере жкх Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 154 "Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг)" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган привлек предприятие жилищно-коммунального хозяйства к ответственности за занижение налоговой базы по НДС при оказании услуг по концессионному соглашению. Налоговый орган посчитал, что концессионер, применяющий УСН, должен исчислять НДС при совершении в рамках концессионных соглашений операций, облагаемых НДС. При этом налог был доначислен сверх установленного тарифа. Суд признал доначисление НДС правомерным, указав со ссылкой на п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 72, что если при утверждении тарифа его размер определялся регулирующим органом без включения в него суммы НДС, то предъявление ресурсоснабжающей организацией к уплате покупателю дополнительно суммы НДС является правомерным. Суд отметил, что установленные для предприятия тарифы на тепловую энергию, питьевую воду (питьевое водоснабжение) и водоотведение не включали в себя НДС, поэтому предприятие как организация, реализующая соответствующий вид услуг и обязанная исчислять и уплачивать НДС, при выставлении счетов на оплату поставленного ресурса помимо утвержденной стоимости коммунальных услуг (тарифа) дополнительно должна включить в цену реализации ресурса НДС, начисление НДС сверх установленного тарифа соответствует нормам налогового и тарифного законодательства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Концессионное соглашение в сфере жкх

Нормативные акты: Концессионное соглашение в сфере жкх

Департамент ГРЦ и Т Костромской области: Концессионные соглашения

Дата

Наименование

Файл

21.07.2005 № 115-ФЗ

Федеральный закон «О концессионных соглашениях»

115-ФЗ Концеcсии

26.07.2006 № 135-ФЗ

Федеральный закон «О защите конкуренции»

135-ФЗ Конкуренция

22.08.2011 № 1493-р

Распоряжение Правительства Российской Федерации «План действий по привлечению в жилищно-коммунальное хозяйство частных инвестиций»

Распоряжение Правительства РФ № 1493-р

05.12.2006 № 748

Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении примерного концессионного соглашения в отношении коммунальной инфраструктуры  и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, объектов, на которых осуществляется обращение с отходами производства и потребления, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, а также объектов социального обслуживания населения»

748 Примерная форма концессионного соглашения

31.03.2015 № 300

Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении формы предложения о заключении концессионного соглашения с лицом, выступающим с инициативой заключения концессионного соглашения»

300 Форма предложения о заключении КС по инициативе

19.12.2013 № 1188

Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении требований к банковской гарантии, предоставляемой в случае, если объектом концессионного соглашения являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем»

1188 Требования к банковской гарантии

07.07.2014 №373/пр № 428

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по установлению рекомендуемых показателей эффективности управления государственными и муниципальными предприятиями, осуществляющими деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и рекомендуемых критериев оценки эффективности управления государственными и муниципальными предприятиями, осуществляющими деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства»

Приказ 373/пр Неэффективные МУП

20.03.2015 № 6515-ОФ/Д05и

Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации «О размещении информации о проведении торгов на сайте www.torgi.gov.ru»

Минэкономразвития о размещении концессии на сайте

10.04.2015 № 10371-АЧ/04

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Разъяснения Минстрой от 10.04.15

06.05.2015 № 13229-ММ/04

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Разъяснения Минстрой от 06.05.15

Файл

Методические материалы
(водоснабжение и водоотведение)
(Концессия по инициативе администрации МО)

Форма заявления о подготовке конкурсной документации в сфере водоснабжения и водоотведения

Файл

Методические материалы
(водоснабжение и водоотведение)
(Концессия по инициативе предприятия)

Форма заявления о согласовании долгосрочных параметров и метода регулирования при ИНИЦИАТИВНОЙ концессии

Файл

Методические материалы

Форма заявления по долгосрочным параметрам

Файл

Методические материалы

Примерная форма конкурсной документации

Файл

Методические материалы

Правила Составления Графиков

Архив

Приказ и график регистрации прав муниципальной собственности на объекты ЖКХ муниципальных образований Костромской области

Приказ и график регистрации прав собственности на объекты ЖКХ

Архив

Приказ и график по передаче в концессию имущества неэффективных МУП Костромской области

Приказ и график по передаче в концессию имущества неэффективных МУП

В Госдуме обсудили вопросы концессии в ЖКХ

17 декабря 2019 г.

Евгений Марков принял участие в работе круглого стола на тему концессии в сфере ЖКХ.

В  Государственной Думе состоялся круглый стол на тему «Концессия для малых городов и поселений». Мероприятие проводило сразу три комитета: по энергетике, по федеративному устройству и по вопросам местного самоуправления. На  круглом столе обсудили​ текущую ситуацию с концессиями в малых городах России. 73 региона страны поддержали проект закона, который предложили депутаты ЛДПР Евгений Марков и Александр Курдюмов.

«Концессия - это одна из​ форм государственно-частного партнерства давно и​ успешно используется в​ мировой практике. ГЧП в ЖКХ дает возможность убрать монополию на предоставление общественных услуг, обеспечить сбалансированный подход в​ управлении жилищно-коммунальным хозяйством. И если в крупных городах механизм демонстрирует эффективность, то в малых – наоборот. И связано это с несовершенством законодательства. Мы предложили это исправить», - рассказывает Евгений Марков.

Стоит подчеркнуть, что специальными нормами законодательства РФ, регулирующими правоотношения в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, в сфере концессионных отношений, установлен специальный порядок передачи прав владения и пользования объектами ЖКХ, в соответствии с которым их передача возможна исключительно по концессионным соглашениям. Выбор способа передачи прав законодатель связывает с датой ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Данные требования фактически исключили возможность выбора органами местного самоуправления формы конкурса и формы договора в отношении объектов ЖКХ. Поиск заинтересованного в заключении соглашения инвестора в сельской местности и малых городах вызывает немалые затруднения. Зачастую потенциальными участниками конкурса на заключение концессионного соглашения являются представители малого и среднего бизнеса, которые ранее эксплуатировали объекты ЖКХ по договорам аренды. Им сложно привлечь достаточные инвестиции. Они могут относительно рентабельно работать на условиях договора аренды, но оказываются неконкурентоспособными по сравнению с крупными участниками рынка при проведении конкурсного отбора. В то же время крупные участники не изъявляют желания оказывать соответствующие услуги в сельской местности и маленьких поселениях, участвовать в конкурсе или заключать концессионное соглашение. Кроме того, у малого бизнеса, работающего на упрощенке, при переходе на концессии возникает НДС 20% и, соответственно, рост тарифов на 10–12%.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор аренды заключать нельзя, концессионное соглашение заключать не с кем, а органы местного самоуправления обязаны обеспечивать надежное и бесперебойное теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение.

Участники встречи подчеркнули проблемы с которыми приходится сталкиваться на местах. И в первую очередь – это отсутствие специалистов в штате органа местного самоуправления, нехватка денег на подготовку концессионной процедуры, длительность процедур проведения конкурса на заключение концессионного соглашения, которая на практике достигает до полугода.

Особого внимания заслуживает тема экономической непривлекательности объектов. Особенно это касается сферы водоснабжения и водоотведения. Вложения в изношенные, старые инженерные объекты в малых населенных пунктах, практически не генерирующие денежный поток, невыгодны инвесторам – их сложно окупить. Увеличить денежные потоки можно, повысив тарифы, но это вызовет социальное недовольство и рост неплатежей. В итоге инвестор может обанкротиться задолго до окончания срока концессии, а муниципалитет – получить дополнительный источник проблем и ухудшение ситуации в ЖКХ и социальной сфере.

Итогом заседания круглого стола стало решение от трех комитетов направить парламентский запрос на имя Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева с просьбой обратить внимание на проблему и принять скорые меры по её решению.

Коллега по партии, руководитель фракции ЛДПР в Думе Югры Виктор Сысун считает, что вопрос передачи коммунальной сферы в концессию в Ханты-Мансийском автономно округе – Югре встретил сопротивление со стороны населения, и требует тщательного изучения до момента запуска системы на территории: «Сам механизм концессий, на который возлагали большие надежды в плане модернизации сферы ЖКХ, замещения бюджетных инвестиций частными в Югре пока не работает.  Необходимо учитывать специфику различных территорий -  экономические, географические, климатические факторы, структуры производства и кадрового потенциала. Не исключаю, что эффективными могут быть принципиально разные формы управления объектами ЖКХ – и полностью государственная, и частная, и в форме ГЧП. Но  право выбора здесь должно принадлежать не только муниципальной власти, которая понимает ситуацию в своей территории, и несет полную ответственность за нее, но и гражданам, являющимся конечными потребителями данных услуг.  Необходимо всегда помнить, и учитывать, что частник преследует выгоду для себя в первую очередь, а в нашем регионе огромные долги по коммунальной сфере. Многие попросту не платят за потребленные услуги. При такой ситуации, какой частный  инвестор возьмет на себя серьезные обязательства?! Это вопрос. Считаю, что нужно учесть все риски еще до введения новой системы в сферу ЖКХ».

 

универсальный рецепт от всех бед или большая ошибка?

Сегодня износ коммунальной инфраструктуры составляет порядка 60–70 %. Но это средние цифры, во многих регионах и городах положение куда драматичней. Если не предпринимать решительных усилий, рано или поздно наступит коллапс системы.

Если есть вызов, то должен быть на него и ответ. Правительство выбрало путь внедрения концессионных соглашений. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис считает, что концессия — это новый и полезный инструмент привлечения частного капитала в жилищно-коммунальное хозяйство.

Как только в стране были внедрены долгосрочные тарифы, возникла экономия от повышения эффективности деятельности компаний — всё это способствовало удвоению темпов роста частных инвестиций в отрасль. Этот процесс не мог состояться без гарантированного внутреннего спроса на услуги ЖКХ.

Запуск механизма концессии в ЖКХ — это новое в истории развития отечественной отрасли. Несмотря на это, по мнению министерства, процесс в целом развивается весьма успешно. Так, свыше 80 % соглашений успешно исполняются. В планах на 2018 год выполнить более 90 % обязательств, взятых на себя концессионерами.

О том, что бизнес поверил в концессию, свидетельствует и то, что банки всё активней кредитуют эту сферу. И не только они, одним из ключевых инвесторов в ЖКХ стали негосударственные пенсионные фонды. А это крайне консервативные и осторожные институты.

Для того чтобы концессионный процесс пошел, была выстроена специальная законодательная база. И в первую очередь изменена формула определения тарифа, он стал прогнозируемым на весь срок концессионного соглашения. Согласно закону его нельзя изменять. По мнению Андрея Чибиса, это стало по-настоящему революционным преобразованием отношений сторон — участников концессионного процесса.

Другое важное законодательное изменение — концессионный договор в обязательном порядке подписывает руководитель региона. Это делает соглашение предсказуемым, защищает его от попыток изменить его условия со стороны местной администрации.

Муниципальным предприятиям запретят участвовать в концессиях — Новый Тамбов


Усовершенствовать порядок передачи коммунальных объектов концессионерам намерен Минстрой. Ведомство подготовило поправки в закон о концессионных соглашениях, сообщает "РГ".

Минстрой РФ

Предлагается «отсечь» от участия в конкурсах, связанных с концессиями в коммунальной сфере, недобросовестных участников. Законопроект устанавливает базовые требования, подтверждающие квалификацию потенциального концессионера в качестве инвестора и оператора коммунальной инфраструктуры, которые включают опыт эксплуатации таких объектов и систем, а также основные показатели производственной и инвестиционной деятельности.

Также, отмечают авторы поправок, на практике концессионные соглашения в теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении часто заключаются с унитарными предприятиями, которые по своей природе не являются частным инвестором, так как его учредителем является субъект РФ или муниципальное образование. При этом концедентом и учредителем такого унитарного предприятия, которое выступает концессионером, зачастую является одно и то же юридическое лицо — орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Эта конструкция по существу не является государственно-частным партнерством и не способствует притоку частных инвестиций ?в коммунальный сектор. Законопроектом предполагается наложить запрет на такую практику.

Кроме того, предлагается смягчить требования к регистрации объектов и систем коммунальной инфраструктуры, не прошедших государственный кадастровый учет или госрегистрацию прав до заключения концессионного соглашения. Концессионерам дадут на это до десяти лет вместо нынешнего одного года.

Если вы заметили ошибку или опечатку в тексте, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter


Вам может быть интересно

Читайте также

(PDF) Использование концессий для выхода из кризисного и предаварийного состояния жилищно-коммунального хозяйства

Наиболее сложная ситуация с коммунальной инфраструктурой наблюдается в Дагестане

(5,61), Республике Алтай (5,59) и Туве. (5.47).

По оценке Минстроя и отраслевых экспертов, ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве

ухудшается год от года: износ и протяженность сетей

, требующих замены, растут.Например, по данным министерства, только потребность в отпуске тепла

для инвестиций в модернизацию мощностей составляет 300 миллиардов рублей в год.

Нет причин ждать притока средств в ближайшее время: тарифы на

намного ниже уровня, необходимого для выполнения таких требований.

Одним из решений является реализация муниципальных проектов с использованием механизма концессии

на уровне региональных и муниципальных властей [6].

Опыт показывает, что с приходом частного инвестора надежность отрасли

возрастает. Так, аварийность снизилась на 47%, потери энергии уменьшились на 18% на

объектах теплоснабжения, переданных концессионеру.

Сейчас в России заключено более 2,5 тысяч аналогичных концессий, но их

в основном не относятся к квалифицированному сегменту рынка.

Только 48 субъектов имеют более или менее приобретенный концессионный опыт в муниципальной сфере

, если оценить сегмент проектов, инвестиции в которые составляют более 100

млн руб.Однако количество таких муниципальных концессий немногим более

160 наименований (без учета твердых бытовых отходов) не оказывает существенного влияния на инфраструктуру отрасли в целом

и может изменить ее только локально.

Как правило, концессионный механизм применяется в крупных муниципальных образованиях, где инвестор

имеет широкое поле деятельности, а рост тарифов, неизбежный из-за увеличения затрат на модернизацию

, может быть разделен на большее количество. потребителей.

Однако исследование показало, что иногда можно эффективно передать небольшие муниципальные услуги

в частное управление.

Так, в моногороде Котовск Тамбовской области с 2016 года реализован концессионный договор на модернизацию системы отопления

, введены шесть блочных и

модульных котельных

, которые обеспечивают теплом 95 процентов квартир.

техобслуживание есть.На реализацию проекта было потрачено полмиллиарда рублей: 300

млн выделил Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства,

200 млн вложила компания «Компьюлинк». Инвестору необходимо обновить все

городских теплосетей в течение трех лет. Без федеральной поддержки тариф для населения вырастет на 50

процента.

Еще одна схема государственно-частного партнерства в жилищно-коммунальном хозяйстве

, т.е.е. энергосервисных контрактов, успешно прошла апробацию в Тамбовской области.

Муниципалитеты подписывают договоры с акционерным обществом «ААА Инжиниринг», которое

заменяет старые уличные фонари на энергосберегающие. При этом сокращаются расходы на освещение

. Гарантия на новое оборудование составляет семь лет, в течение этого периода

подрядчик обязуется бесплатно обслуживать и заменять лампы. Контракт на оказание услуг по энергетике

является единственной формой государственно-частного партнерства, при которой проект

реализуется только за счет инвестора без совместного финансирования из регионального и

местных бюджетов.При этом затраты компенсируются за счет экономии средств,

достигнутых благодаря внедрению энергосберегающих технологий.

Энергосервисный договор на модернизацию системы теплоснабжения детского сада

«Солнышко» подписан в п. Знаменка

Тамбовской области. Стоимость пилотного инвестиционного проекта составляет 2,1 миллиона рублей. Инвестор, московское предприятие

ООО «Эктив Соцэнергосервис», обязуется установить в детском саду индивидуальный отопительный пункт с погодным режимом

, а также обеспечить его гарантийное обслуживание на

семь лет.После расторжения договора оборудование будет передано заказчику

в исправном состоянии. По оценкам специалистов, экономический эффект от

4

E3S Web of Conferences 138, 02014 (2019)

CATPID-2019

https://doi.org/10.1051/e3sconf/201913802014

Тарифы станет длиннее // Инвесторов в ЖКХ манит предсказуемость доходов

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предлагает стимулировать привлечение инвестиций в ЖКХ через долгосрочное планирование предельных показателей изменения платы за ресурсы.Для этого ведомство готово согласовать превышение установленных значений для муниципальных образований не на год, а на несколько лет вперед. По заявлению сервиса, это позволит привлечь инвесторов в отрасль, предоставив гарантию возврата вложенных средств. Эксперты отмечают, что это может сделать денежные потоки бизнеса более предсказуемыми, но напоминают, что регионы по-прежнему редко выходят за пределы показателей.

ФАС разработала проект постановления правительства о возможности долгосрочного установления максимальных показателей роста коммунальных платежей в муниципальных образованиях.Поясним, что сейчас индексы для регионов устанавливаются ежегодно федеральным центром - субъекты Российской Федерации, в свою очередь, формируют предельные значения для муниципалитетов, которые должны соответствовать указанным Белым домом лимитам. Превышение допускается только в случаях, когда необходимо привлечение инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство и развитие коммунальной инфраструктуры - для этого необходимо обосновать необходимость такого повышения тарифов и согласовать его с Федеральной антимонопольной службой. .

Сейчас служба предлагает установить возможность согласования такого превышения в муниципальных образованиях не ежегодно, а сразу на несколько лет - на время действия концессионной или инвестиционной программы. Как поясняют в ФАС, для этого потребуется «четкое обоснование необходимости реализации инвестиционных мероприятий». При этом регионы должны будут ежегодно отчитываться о реализации проектов - в противном случае долгосрочное соглашение будет расторгнуто.

По мнению ФАС, данная мера должна способствовать привлечению инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство, гарантируя их возврат, и поможет «создать реальную основу для модернизации, реконструкции и нового строительства объектов ЖКХ».«В то же время, считают в сервисе, потребители будут защищены от необоснованного роста тарифов. Отметим, что недофинансирование ЖКХ оценивается в 500 млрд рублей. ежегодно (при общем объеме задолженности по ресурсам более 1,3 трлн руб.) - для покрытия этого дефицита власти ищут способы привлечения инвесторов, в частности, за счет уступок.

Любовь Арапова, советник вице-президента Центра стратегических разработок, отмечает, что при оценке проекта инвесторы прогнозируют выручку на 10-15 лет, а в случае ежегодно определяемых показателей возникают риски «переоценки ожидаемой выручки». - долгосрочное планирование уменьшит их.«С точки зрения потребителей, с одной стороны, снижаются риски неисполнения инвестором своих обязательств, с другой - значения индексов будут оправданы и потребители сами будут знать о плановое повышение тарифов », - говорит она.

Павел Склянчук, эксперт платформы ОНФ «Жилищно-городская среда» опасается, что вместо стимулирования инвестиций в ЖКХ «может быть усилен контроль за отклонениями от предельных показателей.«С одной стороны, предложение ФАС может помочь инвесторам, но с другой -« оно может сослужить медвежью услугу », так как даже за год довольно сложно рассчитать показатели, а на несколько лет вперед« они будут быть очень условными цифрами ». «Что, если инфляция взлетит или цены на запчасти вырастут, а предельный индекс уже установлен?» - спрашивает господин Склянчук.

По словам управляющего директора по правовым вопросам Национального центра ГЧП (Группа ВЭБ.РФ) Анны Батуевой, сейчас практика применения тарифного и концессионного законодательства постепенно смещается в сторону долгосрочного регулирования, что позволяет прогнозировать денежные потоки на более длительные периоды.Предложение ФАС, по ее словам, в целом хорошее: «Чем больше период достоверности данных, на основании которых рассчитываются тарифы, тем лучше». Однако, добавляет Анна Батуева, проблема в том, что регионы редко используют право на превышение предельных показателей, опасаясь социальной напряженности - в результате тарифы в отрасли, требующей инвестиций, остаются низкими. «В условиях, когда в региональных бюджетах не хватает средств для покрытия разницы между экономически обоснованным тарифом и фактически установленным, граждане, оплачивая потребленные коммунальные услуги, могут предоставить эту выручку для реализации крупных инвестиционных проектов - для этого необходимо необходимо научить граждан платить за ресурсы », - считает эксперт.

Евгения Крючкова

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства России

Сектор жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в России остается крайне неэффективным и нуждается в серьезной реформе, несмотря на несколько лет усилий по реформированию со стороны федерального правительства.

Начиная с начала 2000-х годов, правительство поддержало несколько инициатив по модернизации и обновлению инженерных сетей и основных фондов с целью внедрения энергосберегающих технологий, поощрения эффективного владения, улучшения социальной защиты и поддержки наиболее уязвимых слоев населения.

Однако, несмотря на эти усилия, многие граждане России по-прежнему недовольны общим качеством жилищно-коммунальных услуг.

Финансируемый Всемирным банком Проект жилищно-коммунального хозяйства , начатый в 2010 году, работает над изменением этой ситуации за счет сочетания технической помощи и инвестиций в инфраструктуру. На финансирование проекта было выделено 200 миллионов долларов США, из которых 19,3 миллиона долларов США используются для поддержки технической помощи, 175 миллионов долларов США - на финансирование инвестиционных планов городов и 5 долларов США.7 миллионов на покрытие эксплуатационных расходов.

В результате конкурса 10 городов были отобраны для участия в качестве «основных» участников, в том числе Братск, Оренбург, Саранск, Чебоксары, Волжский, Набережные Челны, Новокуйбышевск, Иваново, Нефтеюганск и Тула, а 4 города были выбраны в качестве «обратных». -вверх »города, в том числе Димитровград, Пятигорск, Череповец и Архангельск.

Проект реализуется в два этапа: первый институциональный и второй инвестиционный. На первом этапе города-участники реализуют программы по реформированию секторов ЖКХ за счет собственных ресурсов и технической помощи со стороны экспертов.На втором этапе инвестиции в инфраструктуру сектора ЖКХ осуществляются за счет средств проектных займов в соответствии с инвестиционными планами, разработанными городами.

Хотя впереди еще много работы, на сегодняшний день достигнут устойчивый прогресс. К 2013 году 61 процент всего городского населения согласились с улучшением качества ЖКХ по сравнению с 54 процентами в 2010 году. Уровень удовлетворенности заметно выше в тех городах, где были реализованы инвестиционные контракты. В Набережных Челнах, например, уровень удовлетворенности составляет 80 процентов.

ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА КОНКУРЕНЦИИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

А. Ковшова, А. Михайлов, Л. Сунгатуллина. Антимонопольные правила функционирования розничных сетей в России и зарубежных странах: современное состояние и перспективы развития // Вестник Национальной академии руководящих кадров культуры и искусств. - 2017. - №4. - С. 103-107.

Справочник по международному законодательству в области конкуренции. Отредактировал Ариэль Эзрахи. Cheltenham Edward Elgar Publishing. - 2012.- 616 с.

Томас Дж. ДиЛоренцо. Риторика антимонопольного права. Центр изучения американского бизнеса Вашингтонского университета, 1986. - 12 с.

Ренато Наццини. Основы законодательства Европейского Союза о конкуренции: цели и принципы статьи 102. (Оксфордские исследования в области европейского права) OUP, Oxford, 2011. - 488 с.

фрауке Хеннинг-Бодевиг. Закон о недобросовестной конкуренции: Европейский Союз и государства-члены. Kluwer Law International B.V., 2006. - 251 с.

Измайлов Р.Р. Регуляторы предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ // Ученые записки Казанского университета. Серия «Гуманитарные науки». - 2017. - Т. 159, книга 2. - С. 479 - 490.

А. Н. Варламова. Правовое обеспечение развития конкурса: Учебное пособие. - М. - Положение. - 2010. - 301 стр.

Михайлов А. В. Методы правового регулирования отношений с участием предпринимателей // Обязательства. - 2012. - Т. 154, книга 4. - С. 119-126.

М.А. Егорова. Недобросовестная конкуренция как вид законодательного запрета как таковой // Право и экономика. - 2018. - № 1. - С. 30 - 34.

С.А. Барышев. Проблемы выявления признаков недобросовестной конкуренции при приобретении и использовании исключительных прав на средства индивидуализации. Вестник экономики, права и социологии. - 2015. - №2. - С. 108-112.

Р.Р. Измайлов, С.А.Барышев. Правовые проблемы защиты от недобросовестной конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Вестник Национальной академии управленческих кадров культуры и искусств.- 2018. - № 3 (2). - 2018. - С. 48-51.

Привлечение внебюджетных инвестиций в модернизацию жилищно-коммунальной инфраструктуры населенных пунктов Чукотского автономного округа

  • Клиент

    Дальневосточный федеральный округ

  • Фон

    В 19 населенных пунктах двух муниципальных образований существующая коммунальная инфраструктура потребовала значительного ежегодного увеличения региональных субсидий.Модернизации инфраструктуры препятствовали отсутствие средств в госбюджете и несовершенство регионального законодательства в сфере привлечения частных инвестиций

  • Ситуация

    На первом этапе был выявлен технический аудит текущего состояния объектов генерации и передачи тепловой и электрической энергии, воды в населенных пунктах, а также проблемные зоны с участием специализированного подрядчика.На втором этапе консультанты SBS Consulting разработали сценарии модернизации жилищно-коммунального хозяйства на основе энергоэффективных решений, в том числе с использованием возобновляемых источников энергии, с учетом перспектив социально-экономического развития региона (оценка потребности в топливе. и энергоресурсы). Тарифные и бюджетные последствия реализации различных комплексов мероприятий модельные расчеты позволили определить оптимальный сценарий с точки зрения потребности в модернизации объектов ЖКХ и способности региона обеспечивать инвестору тарифный и нетарифный доход. длительный срок.Параллельно команда SBS Consulting определила круг потенциальных инвесторов, разработала и утвердила ключевые параметры их участия в проектах.

  • Результаты

    Разработанные сценарии модернизации жилищно-коммунального хозяйства легли в основу программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры населенных пунктов, а также определили долгосрочные ориентиры работы жилищно-коммунального хозяйства.Область привлекла стратегического инвестора для заключения концессионного соглашения на тепло- и водоснабжение в целевых населенных пунктах. Ведется работа по структурированию условий участия инвестора с целью заключения концессионного соглашения и подготовки документов для привлечения софинансирования из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Кроме того, сформирована региональная модель управления концессиями в сфере ЖКХ, в которую входят:
    (1) Руководство для органов власти по работе с коммунальными предприятиями,
    (2) типовые проекты концессионных договоров с учетом региональной специфики,
    (3) пакет документации для проведения открытого конкурса на право заключения концессии

  • Некоммерческие ресурсы

    «Мы - партнер сообщества, создающий возможности для улучшения

    Качество жизни жителей Оаху


    НЕКОММЕРЧЕСКИЕ РЕСУРСЫ

    Существует несколько способов подачи заявки некоммерческими организациями на конкурсные федеральные или городские гранты, предлагаемые Министерством общественных услуг.

    Отдел развития на базе сообществ

    Отдел развития на базе сообществ (CBDD) работает в партнерстве с частным коммерческим и некоммерческим секторами и другими государственными учреждениями для решения проблем доступного жилья, жилья для лиц с особыми потребностями, а также предоставления жилья и вспомогательных услуг для нуждающихся.

    Финансирование этих мероприятий осуществляется через Блочный грант развития сообществ (CDBG) Министерства жилищного строительства и городского развития США, Закон о жилищных инвестиционных партнерствах, гранты для оказания чрезвычайных решений (ESG), Жилищные возможности для людей со СПИДом (HOPWA), а также государство и Городские фонды.

    Программа грантов на развитие сообщества (CDBG)

    Программа грантов для оказания экстренной помощи (ESG)

    Программа HOME инвестиционного партнерства (HOME)

    Программа жилищных возможностей для людей со СПИДом (HOPWA)

    Программа Фонда доступного жилья (AHF)

    Если вы хотите зарегистрироваться, чтобы зарегистрировать себя и свою организацию для получения уведомлений о запросах и доступности финансирования от нашего отдела, когда они станут доступны, щелкните ЗДЕСЬ , чтобы вас перенаправили на веб-сайт закупок товаров Департамента бюджета и фискальных услуг, Услуги и концессии.Следуйте инструкциям, чтобы зарегистрироваться, и мы надеемся стать партнером в ближайшее время!

    Администрация CBDD:
    Джослин Доан, администратор
    Даррелл Янг, помощник администратора
    Карен Йоримото, секретарь


    Свяжитесь с нами:

    Отдел развития на базе сообщества
    925 Dillingham Blvd, Suite 200
    Гонолулу, Гавайи 96817
    телефон: (808) 768-7749
    факс: (808) 768-7792


    Офис управления грантами

    Управление по управлению грантами (OGM) управляет городской программой грантов в рамках помощи с целью разработки, реализации и поддержки некоммерческих проектов, услуг и программ, направленных на удовлетворение потребностей сообщества в соответствии с установленными городскими приоритетами по устранению рисков. населения, в том числе: услуги экономически и / или социально неблагополучным слоям населения; услуги для общественных благ в области искусства, культуры, экономического развития и окружающей среды; социальные услуги для бедных, престарелых и молодежи; медицинские услуги, включая лиц с физическими недостатками или нарушениями развития; образовательные, кадровые или обучающие услуги; и услуги для удовлетворения определенных культурных, социальных или экономических потребностей в городе.

    НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, чтобы подписаться на рассылку уведомлений о возможностях получения грантов по электронной почте

    Администрация OGM:
    Шейн Акаги, помощник руководителя департамента

    Свяжитесь с нами:
    Управление грантов
    925 Dillingham Boulevard, Suite 200
    Honolulu HI 96817
    Телефон: (808) 768-5858
    Факс: (808) 768-5858
    Факс: (808) 768-5858
    Факс: (808) 768-5858
    808) 768-7792

    Поставщики услуг для пожилых людей находят творческие альтернативы концессиям на аренду

    Поставщики жилья для престарелых иногда используют льготы по аренде, чтобы повысить арендную плату или получить преимущество в новом блестящем районе на улице, но это ни в коем случае не единственный способ увеличить перепись или увеличить доход в долгосрочной перспективе и может не самый эффективный подход.

    Хотя может возникнуть соблазн немного сбиться с толку, чтобы поймать нового резидента, особенно во времена финансовых разногласий, по словам Гейла Моргана, старшего вице-президента по продажам Mather LifeWays, это обычно того не стоит. По состоянию на июль компания Mather LifeWays из Эванстона, штат Иллинойс, руководила сообществом по планированию жизни в Эванстоне, сообществом по планированию жизни в Тусоне, штат Аризона, и независимым жилым сообществом в пригороде Чикаго Уилметт.

    «Когда экономика падает… все, что вы хотите сделать, это уступки, но один из самых сложных уроков, которые я усвоил, - это просто сказать« нет », - сказал Морган во время панели на недавнем саммите по продажам и маркетингу для пожилых людей SMASH 2018 в г. Чикаго.«Как только у вас появится репутация уступки, вы учите своего потребителя, что вы пойдете на уступки, и он спросит, может ли цена быть предметом переговоров».

    Что еще хуже, снижение арендной платы или сборов за въезд для быстрого увеличения заполняемости может обесценить вашу недвижимость в глазах потребителя, считает участник дискуссии Николь Бартецки, вице-президент по продажам и маркетингу компании Pathway to Living. Портфель Pathway включает 32 объекта, находящихся в собственности или под управлением, с более чем 2900 объектами в Иллинойсе, Мичигане, Миннесоте и Висконсине.

    "Если вы отказываетесь от платы за въезд, что там говорится об этой плате?" она сказала. «У нас были потребители ... звонили нам и говорили, что я положил депозит, но это другое сообщество продолжает звонить мне. Что вы собираетесь предложить? »

    Предложение концессий также означает, что публично рекламируемая арендная плата не обязательно является точной. По словам Манди Хогана, вице-президента по маркетингу LTC Properties (NYSE: LTC), включение арендных ставок на веб-сайт - это действительно хорошая идея, вопреки тому, что думают некоторые в отрасли.В настоящее время портфель инвестиционного фонда недвижимости (REIT), находящегося в Вестлейк-Виллидж, штат Калифорния, включает более 200 объектов недвижимости в 28 штатах и ​​30 действующих партнеров.

    «Я почти чувствую, что это упущенная возможность, если у вас нет онлайн-тарифов, потому что они могут вообще не звонить», - сказал Хоган. «Если они смогут позвонить трем или четырем другим сообществам, которые опубликовали оценки, они не собираются тратить свое время на незнание».

    Лучшие альтернативы

    Вместо того, чтобы предлагать концессию на предоплату арендной платы, лица, предоставляющие жилье для пожилых людей, могли бы вместо этого рассмотреть более творческие, дополнительные льготы.Например, вместо того, чтобы обесценивать арендную плату, лица, предоставляющие услуги престарелых, могут предложить оформить бывший дом жителя, чтобы помочь ему продать, заплатить, чтобы привезти любимого человека из другого города , чтобы помочь с переездом, или предложить прислать новый житель курорта, пока происходит заселение.

    Рекомендуемые SHN + эксклюзивы

    «Мы делаем такую ​​уступку», - сказал Морган. «Мы расширяем возможности команды продаж. У них есть пустая сумма в долларах, которую они могут потратить при необходимости, и она настраивается.”

    Pathway to Living также предлагает некоторые услуги в качестве альтернативы концессии на аренду.

    «Если бы я прожил в своем доме 30 лет и борюсь с сокращением штата… и вы говорите, что я дам вам первый и третий месяц бесплатно, это будет для меня дополнительным стрессом», - сказал Бартецки. «Почему бы нам не попросить кого-нибудь прийти и помочь им спланировать свой переезд? Это облегчает им задачу и требует тех же затрат [как концессия на аренду], но вы добавляете эту ценность ».

    Еще одно решение, которое хорошо работает, особенно со старой недвижимостью, - это модернизировать некоторые или все жилые дома вместо урезания арендной платы.В конце концов, хотя обновления могут стоить больше, чем простая скидка на аренду, они повысят общую ценность сообщества.

    «Многие наши партнеры приходят к нам и говорят:« Хорошо, нам нужно конкурировать с новой блестящей вещью на улице, так как вы собираетесь нам помочь? » - сказал Хоган. «Мы действительно пытаемся помочь с этим».

    Для Mather LifeWays несколько простых способов повысить ценность устройства включают добавление новых конструктивных элементов и устройств, таких как кварцевые столешницы с водопадом, новые дверные ручки или даже газовые варочные панели.

    «Мы имеем дело с элитными товарами, поэтому делаем все, что современно, все, что их 50-летняя дочь с радостью помещает на своей кухне… и это работает», - сказал Морган. «Если они не придут к вам, куда они денутся? В моем мире они собираются в роскошный дом с пустым гнездом ".

    Рестайлинг даже дает Mather LifeWays возможность поднять ставки до уровня некоторых вариантов жилья для лиц, не предназначенных для пожилых людей, добавила она.

    «Я бы посмотрел на конкурентов поблизости на односемейном или многосемейном рынке и посмотрел, сколько они могут взимать, и, возможно, воспроизвести это», - объяснил Морган.

    Возможности дополнительных доходов

    Еще один способ увеличить доход, при этом предлагая конкурентоспособные цены, - это предложить широкий спектр дополнительных услуг. В Mather LifeWays все больше жителей видят привлекательность разделенных услуг, то есть услуг, которые предлагаются по цене a la carte, помимо месячных.

    «Мы выяснили, что когда мы открылись, 95% всех новых жителей выбрали вариант« 21 раз в месяц », а в течение шести месяцев перешли на 40 раз в месяц», - сказал Морган.«Таким образом, наша выручка значительно выросла, предоставив им такую ​​возможность».

    Сегодня Mather LifeWays предлагает резидентам отдельные услуги, которые включают планы питания, спа-услуги, дополнительную уборку и даже изысканные вина.

    «В каждом из наших сообществ вино на самом деле является источником огромного дохода. Это потрясающе, - сказал Морган. «Итак, мы разделили [услуги], но мы также постарались сделать их уникальными, которые оправдали бы более высокую цену».

    Точно так же Pathway to Living предлагает ряд отдельных удобств, включая спа, где жители могут доплачивать за услуги, и бистро, где жители и их семьи могут заказывать еду.

    Независимо от того, что поставщики решат делать в отношении разделенных услуг, они должны координировать свои действия со своими отделами продаж и маркетинга для достижения наилучшего эффекта.

    «Например, для продажи дополнительных услуг по дому необходима внутренняя кампания, и она начинается со стороны продаж», - сказал Морган. «Не делайте этого в вакууме… подумайте о внутреннем маркетинге.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *