Концессия жкх: Концессионные соглашения в ЖКХ: выгодно ли это бизнесу :: РБК Pro

Конспект лекции по концессионным соглашениям в ЖКХ

Какими документами регулируются концессии?

Сфера водо- и теплоснабжения достаточно жестко регламентирована законодательством по сравнению с другими отраслями. Федеральные законы: 115-ФЗ, 190-ФЗ, 103-ФЗ, 275-ФЗ. Дополнительные документы: постановление Правительства № 1075, приказ ФСТ № 760-э, приказ ФАС № 1534/16. У нас принято называть концессии в сфере водоснабжения и теплоснабжения «тарифными», потому что большая часть условий посвящена именно формированию тарифов и определению объемов операционных и инвестиционных расходов.

Когда концессия является единственным методом ГЧП в теплоэнергетике?

Всего в двух случаях. Во-первых, если между объявлением конкурса и вводом объекта в эксплуатацию пройдет более 5 лет. Во-вторых, если хотя бы для одного объекта не может быть определена дата ввода в эксплуатацию. Очевидно, что все сложные объекты войдут в данную категорию.

Принять участие в концессии может любая компания?

Мы наблюдаем законодательный тренд: наиболее жестко регулируются те отрасли, которые являются стратегически важными для населения. Поэтому здесь существуют ограничения для иностранного капитала. С 1 января в отношении объектов ЖКХ концессионерами не могут быть иностранные юрлица и иностранные компании без аккредитованного филиала в России, а также два и более юрлица, которые действуют по договору простого товарищества и в числе которых есть иностранные юрлица. Однако концессионером может быть проектная компания, в капитале которой есть иностранный элемент. Несмотря на это, суды могут трактовать закон расширительно, поэтому мы не рекомендуем использовать иностранный капитал.

Публичная сторона концессии может быть представлена субъектами РФ и муниципальными образованиями. При этом субъекты могут участвовать в концессии в качестве третьей стороны субъекта. Больше ни в каких концессиях, ни в каких отраслях на уровне закона не установлено, что есть третья сторона со своими обязательствами — только в ЖКХ. При этом основные экономические рычаги остаются на стороне субъекта: это регулирование тарифов, утверждение инвестиционной программы, возмещение недополученных доходов.

Каковы существенные условия концессии?

Они определяются 10-й статьей 115-ФЗ, где прописаны архиважные условия. Вся судебная практика, которая касается сущности концессии, как раз завязана на десятую статью 115-ФЗ. И если вы не сформулировали эти обязательные условия, то ваше концессионное соглашение будет считаться незаключенным. Исключение составляет ЧКИ — частная концессионная инициатива.

Классические условия: обязательства концессионера и их обеспечение, описание объекта, возмещение расходов при досрочном расторжении соглашения, срок передачи объекта концессионеру, цель и срок использования объекта, срок действия концессии, порядок предоставления земли, размер концессионной платы. Следует обращать внимание на технико-экономические показатели объекта. Это критично и на инвестиционной, и на эксплуатационной стадии: вы должны понимать, в каком состоянии вам передали объект и в каком состоянии вы должны после реконструкции или строительства его сдать.

Кроме этого, есть специальные условия, которые регулируются 45-й статьей 115-ФЗ и относятся именно к объектам тепла и воды. Важнейшие из них — значения ДПР, предельный размер расходов на создание и реконструкцию объекта.

Частая ошибка: концессионер исходит из того, что первые три года — это инвестиционный период, и включает все инвестиции в первые три года при сроке соглашения, например, в 20 лет. И что будет происходить с объектом дальше — на протяжении последующих 17 лет — никого не волнует. С точки зрения международной практики это неправильно. Корректнее расписывать предельные расходы на длительный период, которые потом можно корректировать. Такой подход поможет защитить проект: во-первых, в части требований о внесении инвестиций на определенных этапах, во-вторых, в части принятия инвестиционной программы.

Какие долги могут быть внесены в счет концессионной платы?

Этот вопрос регулируется 41-й статьей 115-ФЗ. Коротко: в расчет могут быть включены только те долги, которые возникли за два и более года до заключения концессионного соглашения. Требование не случайно. Подготовка концессионного конкурса — это полтора-два года: от момента, когда мы начинаем заниматься проектом, до момента, когда мы заключаем соглашение. Поэтому многие муниципалитеты пытались недобросовестно свести долги к концессионной плате. Чтобы избежать такого рода подтасовок, было установлено ограничение.

Как понимать «исполнимость» в концессионном соглашении?

Условия соглашения должны формироваться так, чтобы меньше зависеть от изменчивости рынка. Когда вы устанавливаете сроки по созданию объекта, у вас должно быть понимание расчетного времени с отчетом экспертизы. Никогда не программируйте сроки впритык или невыполнимые сроки. Хотя судебная практика и допускает, что невыполнимые условия могут быть изменены, решение суда всегда индивидуально.

Судебная практика отметила несколько вопросов в части кредитного риска. Во-первых, кредитный риск — это риск концессионера. Во-вторых, невозможность привлечения кредита является следствием невыполнения обязательств публичной стороны (департамента по установлению тарифов). Вы столкнетесь с тем, что банки-кредиторы пытаются внедрить свою практику кредитования, в том числе в структурирование концессионных соглашений. Это не хорошо и не плохо, потому что именно финансовая среда разрабатывает типовые положения о структурировании сложных инвестиционных контрактов.

Есть ли у конкурса для сферы ЖКХ особенности?

Процедура конкурса максимально строго урегулирована: как принимается решение о заключении КС, кто разрабатывает и утверждает конкурсную документацию, сам конкурс обязательно двухэтапный (сначала рассматривается соответствие требованиям, а затем соответствие критериям конкурса). Длительность процедуры установлена законом в рабочих днях. Общий срок 100–130 дней, и это долго.

Каждый публичный партнер до 1 февраля текущего года публикует перечень объектов, в отношении которых планируется заключение концессии, плюс сведения о том, как получить отчет о техобследовании этих объектов. Перечень нужен для того, чтобы подавать ЧКИ — частную концессионную инициативу, и показать планы концедента на использование объекта.

Разработка проекта для конкурса начинается с формирования рабочей группы, в которой обязательно должны присутствовать уполномоченные органы субъекта РФ. В рамках группы создается дорожная карта, определяются параметры участия субъекта РФ (потому что закон допускает установление расширенного состава его обязательств). Если система будет эксплуатироваться совместно, закон позволяет проводить совместные конкурсы. Законом установлены гибкие сроки на разработку проекта для тепла и воды: если в одной отрасли полгода может быть достаточно, то здесь понадобится намного больше времени.

На конкурсе всегда есть этап согласования параметров. Предельные значения, по которым будут соревноваться участники, — это компетенции тарифного органа. Поэтому часть условий утверждается тарифными органами, обычно это технико-экономические показатели.

План-график подготовки и проведения конкурса

Как изменились критерии конкурса в тепле и воде после 1 января 2017?

В части базового уровня операционных расходов на конкурсе стала разыгрываться цифра только за первый год. В части предельного размера инвестиций стали учитываться расходы за подключение.

Конкурс — единственная процедура для КС?

Конкурс — основной механизм. Однако по разным причинам были созданы внеконкурсные процедуры. Во-первых, чтобы учитывать интересы уже сложившейся системы инвесторов, во-вторых, чтобы сэкономить: целесообразнее рассмотреть частную инициативу вместо того, чтобы инициировать громоздкую процедуру конкурса.

У ЧКИ для тепла и воды есть свои особенности?

Если мы посмотрим на итоги торгов, то увидим, что ЧКИ — это повсеместная практика. Инвесторы активизировались, потому что у публичной стороны часто не хватает денег, чтобы организовать процедурно сложный конкурс. ЧКИ привлекательно по двум причинам. Во-первых, каждый инвестор может выступить с ЧКИ (фактор инвестиционной обеспеченности — вещь обязательная), во-вторых, у ЧКИ короче сроки рассмотрения — всего 4 месяца.

План-график процедуры ЧКИ

Каковы основания для отказа в ЧКИ?

Их немного. Например, у концедента отсутствует право собственности на объект или объект изъят из оборота. Это некие объективные основания. Но есть и субъективные основания, например, «создание объекта не требуется». В данном случае концедент опирается на схему, где заложен план развития.

Что делать, если концессионное соглашение не заключено?

К сожалению, такие случаи нередки. Есть несколько выходов: вы сами организуете весь процесс, то есть создаете МУП, либо создаете акционерное общество с уставным капиталом, либо передаете объект частному партнеру по одному из установленных вариантов. В целом, чтобы не допустить поражения на этапе конкурса, нужно делать жизнеспособную конкурсную документацию и всегда иметь альтернативную площадку — вот почему МУП не ликвидируются до последнего.

Унитарные предприятия и коммунальная концессия

Большое количество объектов коммунальной инфраструктуры эксплуатируется государственными или муниципальными предприятиями («предприятие»). При запуске концессионного проекта в отношении таких объектов вопрос судьбы предприятия всегда актуален. 

Особую значимость он приобретает в проектах в сфере теплоснабжения и водоснабжения: многие из предприятий этой отрасли находятся в предбанкротном состоянии. Передача имущества такого предприятия концессионеру может ускорить наступление банкротства. Это порождает риск оспаривания сделки по передаче имущества по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве (причинение вреда кредиторам). Передать имущество предприятия, в отношении которого процедура банкротства уже началась, еще сложнее – концедент, хоть и оставаясь собственником имущества, уже не может распоряжаться им без ограничений, накладываемых законом. 

Помимо вопросов, связанных с кредиторской задолженностью, перед концедентом встает дилемма – прекращать права предприятия на объект концессии или нет. Зачастую от ответа на этот вопрос зависит дальнейшее поведение кредиторов.

Судя по нашему опыту, прекращение прав предприятия иногда становится для кредиторов «красной тряпкой». Их основной довод – предприятие окончательно теряет ресурс, который позволяет ему рассчитываться с долгами. Тем более, судебная практика по вопросам возможности прекращения прав по инициативе собственника имущества неоднозначна. 

В то же время сохранение прав предприятия на объект концессии не означает, что предприятие и дальше сможет распоряжаться имуществом. Таким образом, от оспаривания сделки по передаче имущества концессионеру как причиняющей вред интересам кредиторов сохранение права хозяйственного ведения не спасет. Аналогично кредиторы не получат никаких дополнительных гарантий возврата долга. При таком подходе ситуация просто «консервируется»: права предприятия остаются как некая «прослойка» между правами концедента и концессионера, а для предприятия вынужденно находится роль в системе отношений концессионер-концедент. 

Иными словами, ситуация не совсем однозначная и решить ее позволят только кардинальные меры – расчет с кредиторами и ликвидация предприятия. 

Использовать такое радикальное решение помогут новеллы концессионного законодательства, вступившие в силу с 1 января 2017 года. Теперь часть долгов предприятий можно перекладывать на плечи концессионера: речь идет о включении в концессионную плату долгов по оплате труда, энергоресурсов, кредитным договорам в целях финансирования инвестиционных программ, налогов и обязательных платежей (принимаются в расчет долги только за 2 года до принятия решения о заключении концессионного соглашения) (статья 41 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» («Закон о концессиях»)). 

Вторая важная для рассматриваемого вопроса новелла — это обязанность концедента исключить из устава предприятия применимый вид деятельности (в сфере водоснабжения или теплоснабжения) в течение одного года с момента вступления в силу концессионного соглашения, если переданы все объекты теплоснабжения или водоснабжения, принадлежащие предприятию. Предприятие подлежит ликвидации, если в результате такой корректировки устава из него исключены все виды деятельности (части 4-5 статьи 39 Закона о концессиях).

Безусловно вектор правильный, но он охватывает только часть коммунальных объектов. Также нельзя сказать, что проблема решена полностью и безоговорочно для тепла и воды: нет прямого требования о прекращении прав предприятия на имущество (не все муниципалитеты рискнут прекратить право предприятия, даже если в уставе нет соответствующего вида деятельности) и не ясно как поступать в случае, если часть имущества остается за предприятием. В таком случае ситуация может снова законсервироваться. 

Надеемся, что расставить точки на «i» позволит правоприменительная практика.

Информационно-образовательный портал «УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМ ХОЗЯЙСТВОМ»

 

В стране реализуется масштабная реформа привлечения частного капитала к управлению коммунальной инфраструктурой водо- и теплоснабжения и обращения с отходами потребления. Приход профессиональных управленцев, современных менеджеров, технических специалистов, частных инвестиций позволит сделать эти отрасли современными, энергоэффективными, высокотехнологичными и удобными для потребителя. Модель, выбранная для привлечения к управлению частного бизнеса, — концессия, которая зарекомендовала себя в мире как эффективный механизм государственно-частного партнерства в ЖКХ и других сферах.

Сегодня в России по поручению главы Минстроя Михаила Меня сформировано новое базовое законодательство, которое, с одной стороны, гарантирует потребителю повышение качества услуг ЖКХ, а тому, кто тестирует и приходит управлять, — водоканалам, теплоснабжающим организациям, мусороперерабатывающим заводам, — гарантию возврата инвестиций и возможность легально зарабатывать на управлении этими активами.

По сравнению с международным наше концессионное законодательство либеральнее и удобнее с точки зрения привлечения частных инвестиций. Но мы приняли решение внести точечные поправки, направленные, прежде всего, на обеспечение прозрачности проведения конкурсов путем фото- и видеофиксации всех процедур, чтобы минимизировать злоупотребления. Также будет внесена поправка, что дочернее предприятие иностранной компании, которая приходит к управлению структурой ЖКХ в РФ, должно быть зарегистрировано в российской юрисдикции.

Нормы, которые действуют сегодня, уже простимулировали приход частного бизнеса в инфраструктуру. За 2014 год заключено 114 концессионных соглашений, в I квартале 2015-го проведено и заключено более десятка соглашений. Количество конкурсов, которые сегодня объявлены на передачу объектов инфраструктуры в концессию, превышает три сотни.

Более того, в соответствии с поручением президента все неэффективные унитарные предприятия в ближайшие годы должны быть переданы в концессию. Мы утвердили методические указания, и затем субъекты РФ, органы регулирования тарифов провели оценку эффективности деятельности унитарных предприятий: 28% всех унитарных предприятий, работающих в сфере водо- и теплоснабжения, признаны неэффективными. Во всех субъектах РФ сформированы графики передачи инфраструктур таких предприятий в концессию.

Местные власти понимают, что без частных инвестиций модернизировать инфраструктуру невозможно. Раньше на это тратились бюджетные ресурсы, причем не всегда эффективно, и сегодня большинство губернаторов даже по предприятиям, которые не попали в категорию неэффективных, принимают решение о передаче их в концессию.

Текст: Андрей Чибис

Аренда и концессия в ЖКХ

В Думу внесен законопроект, устанавливающий особенности заключения договоров аренды и концессии в ЖКХ — ИНТЕРФАКС.

В Госдуму РФ внесен законопроект, которым предлагается прописать в действующем законодательстве особенности арендных договоров или заключения концессионных соглашений в отношении объектов коммунальной инфраструктуры. Текст документа размещен в электронной базе документов нижней палаты парламента.

Соответствующие изменения предлагается внести в закон «О концессионных соглашениях», «О теплоснабжении» и «О водоснабжении и водоотведении». Авторами документа являются члены комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, Алексей Кнышов, Бекхан Агаев, Данил Волков, Магомед Селимханов, Балаш Балашов, Марсель Юсупов, Владимир Ресин.

В пояснительной записке к документу говорится, что поправки направлены на привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Депутаты предлагают расширить практику заключения концессионных соглашений и договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, очистки сточных вод, отдельно прописав в действующем законодательстве соответствующие процедуры.

В законе о концессиях предлагается установить дополнительные условия, которые должны содержать концессионные соглашения по объектам водо-, тепло, энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод. Так, в нем должны быть прописаны значения долгосрочных параметров регулирования тарифов, перечень мероприятий по достижению плановых показателей деятельности концессионера, суммарная величина расходов на капвложения в течение всего срока действия соглашения.

Отдельно в отношении таких объектов прописываются требования к конкурсной документации.

Устанавливаются также критерии конкурса в отношении таких объектов. В них включаются расходы на капвложения в каждом году действия соглашения, объем предлагаемого участия концедента в финансировании расходов на создание или реконструкцию объекта, а также на его эксплуатацию.

В законах о теплоснабжении и о водоснабжении и водоотведении устанавливаются особенности передачи прав владения или пользования на объекты. Если износ объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, превышает 10% или его невозможно определить, то передать его можно только в концессию.

В аренду объект предоставляется по итогам конкурса в порядке, установленном антимонопольным законодательством с учетом некоторых особенностей. Одним из критериев проведения такого конкурса является объем необходимой арендатору финансовой поддержки за счет арендодателя на возмещение затрат или недополученных доходов.

Документ также содержит требования к формированию конкурсной документации.

Победителем конкурса признается участник, предложивший наилучшие условия, которые определяются посредством сравнения предложенных в заявках условий.

Кроме того, законопроектом предусматривается обязательность проведения торгов на право управления объектами водоснабжения и водоотведения, находящимися в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий, в случае банкротства таких предприятий и передачи закрепленного за ними имущества в казну.

http://www.duma-er.ru

Тасманийские правительственные концессии: ЖИЛЬЕ

HomeShare может превратить мечту о собственном доме в реальность для подходящих тасманийцев. Это открывает дверь в собственность для тех, кто имеет достаточный доход, но нуждается в помощи.

Стоимость покупки дома делится с Директором жилищного фонда. При условии, что у заявителя есть депозит и достаточный доход для погашения, он будет владеть не менее 70% своего дома. Директор жилищного строительства вносит до 30 процентов.Доля директора должна быть выплачена в течение 30 лет.

В рамках HomeShare покупатели могут купить недвижимость Housing Tasmania для продажи, недвижимость, которую они в настоящее время арендуют у Housing Tasmania (если есть в наличии для продажи), недавно построенный дом или дом с земельным участком.

Покупатели, которые покупают недвижимость Housing Tasmania, будут иметь право на Пакет необходимого обслуживания при покупке недвижимости Housing Tasmania для продажи. Если основной элемент в доме выйдет из строя и его необходимо заменить, пакет Essential Maintenance Package позволит им потребовать до 2000 долларов США, начиная со дня урегулирования в течение двух лет.Они также имеют право на получение независимого отчета о строительстве — после подписания договора купли-продажи между покупателем и Housing Tasmania. Если строительный отчет показывает структурный дефект, покупатель может изменить свое решение о покупке дома.

Чтобы иметь право на HomeShare, покупатели должны:

• иметь доход для покрытия расходов на покупку и владение домом
• не превышать лимиты доходов и активов (арендаторы, которые арендуют недвижимость Housing Tasmania, освобождаются от этого требования. )
• быть гражданином или постоянным резидентом Австралии, проживающим на Тасмании
• быть физическим лицом не менее 18 лет (не бизнесом или организацией)
• иметь минимальный депозит в размере 3000 долларов или 5 процентов от покупной цены, в зависимости от того, что
• иметь возможность оплачивать юридические и организационные сборы
• проживает в доме в качестве своего основного места жительства
• не владеет или не имеет доли в любой другой недвижимой собственности (земле)
• не является невыполненным банкротом или освобожден от банкротства за три года до даты подачи заявления
• , не должен денег Housing Tasmania, а
• ранее не получал помощи в рамках Street s Программа Ahead Incentive Program, Программа помощи в домовладении или HomeShare.

Для получения дополнительной информации:

Телефон: 1800 687 377 (Tassie Home Loans)
Интернет: www.homesharetas.com.au

Понимание уступок продавца при закрытии ипотечного жилищного фонда

При покупке дома покупатель обычно платит комиссию по кредиту (от 2% до 5% от покупной цены дома), а продавец оплачивает комиссию агентов плюс различные расходы, связанные с передачей собственности.

Всегда ли так? Есть ли место для переговоров? В зависимости от вашего местного рынка недвижимости, при закрытии вы можете заключить более выгодную сделку.Давайте посмотрим, что такое уступки продавца и как они работают.

Что дает продавец?

Уступки продавца — это когда продавец оплачивает часть ваших заключительных расходов. К сожалению, это не означает, что вы получите эти средства наличными или в качестве скидки по кредиту. Вместо этого продавец предлагает заплатить определенную сумму, повысив стоимость дома.

Делая ставку на дом, вы можете предложить 350 000 долларов и запросить концессию на 3 000 долларов, чтобы покрыть часть ваших затрат на закрытие.Просто ожидайте, что продавец сделает встречное предложение с более высокой ценой покупки дома в размере 353 000 долларов (с уступками на 3 000 долларов).

Уступка продавца против снижения цены

Имейте в виду, они не взаимозаменяемы. Хотя уступка продавца может обеспечить краткосрочное облегчение для покупателя при закрытии сделки, в конечном итоге они несут ответственность за большую сумму кредита. С другой стороны, снижение цены означает, что продавец снижает цену своего дома.

Какие комиссии может платить продавец?

В зависимости от типа ссуды и первоначального взноса, льготы продавца могут использоваться для покрытия расходов, сопровождающих обработку и обеспечение вашего ссуды *, например:

• Налог на недвижимость

• Гонорары адвокатов

• Плата за экспертизу

• Страхование титула

• Комиссия за выдачу кредита

• Пункты скидок

• Комиссия за кредитный отчет

• Сборы за инспекцию

* при условии, что ссуда финансирует первичный дом, а не инвестиционный дом или вторую недвижимость.

Совет: когда вы найдете недвижимость, на которую хотите сделать предложение, вы должны включить концессию продавца в договор купли-продажи, чтобы он был действительным.

Можно ли покрыть ремонт?

Большинство договоров купли-продажи недвижимости содержат непредвиденный случай осмотра дома, который иллюстрирует варианты действий покупателя и продавца на случай обнаружения проблем во время осмотра дома.

Если при осмотре дома выясняется, что необходим дорогостоящий ремонт, продавец может предложить уступку для компенсации потенциальных или известных затрат на ремонт.Продавец также может снизить продажную цену или оставить ремонт на усмотрение покупателя. В зависимости от стоимости ремонта, договора купли-продажи и непредвиденных обстоятельств по кредиту бездействие могло привести к потере сделки и возвращению дома на рынок.

Знаете ли вы: как только инспекция обнаруживает проблему, продавец должен сообщить об этом всем будущим потенциальным покупателям.

Подумайте о том, чтобы сделать интерьер дома более привлекательным.

Правила и лимиты по кредитной программе

Сумма, которую может предложить продавец, зависит от кредитной программы покупателя.

FHA

FHA контролирует уступки продавцов, чтобы гарантировать справедливость сделки для обеих сторон. Продавцы не могут помочь покупателю с первоначальным взносом, но могут помочь покрыть заключительные расходы, такие как:

• Комиссия за оформление

• Дисконтные пункты для снижения процентной ставки

• Предоплата процентов по ипотеке

• Авансовый взнос по ипотечному страхованию

FHA ограничивает уступки продавца до 6% от суммы кредита.Если ваши уступки превышают 6%, это приведет к снижению стоимости покупки жилищного кредита в соотношении доллар к доллару.

Рассмотрим следующий пример. Предположим, вы финансируете дом за 350 000 долларов. Вы можете потратить 21 000 долларов на уступки продавца, если продавец согласится вам помочь. Если вам дадут (и вы используете) 24 000 долларов, сумма вашего кредита уменьшится до 347 000 долларов.

Обычный

Fannie Mae и Freddie Mac устанавливают правила для обычных кредитов, которые имеют максимальный предел, основанный на цене дома и первоначальном взносе.

При финансировании первичного жилья действуют следующие правила:

• Снижение менее 10% позволяет уступить 3%

• Снижение на 10-25% дает 6% уступку

• Снижение более чем на 25% предусматривает уступку на 9%

Инвестиционные дома или вторые дома дают только 2%.

ВА

Программы ссуды

VA ограничивают уступку продавца до 4% на покрытие расходов покупателя.

Типы уступок продавца VA могут включать, но не ограничиваются:

• Оплата взноса покупателя за финансирование VA

• Предоплата налога на недвижимость и страхование покупателя

• Подарки, например телевизор или посудомоечная машина

• Выплата дополнительных баллов для обеспечения постоянной выкупа процентной ставки

• Предоставление депонированных средств для временной выкупа процентной ставки

• Погашение кредитовых остатков или вынесение судебных решений от имени покупателя

Рынки покупателя vs.рынки продавца

Уступки продавца могут использоваться как на рынках покупателя, так и на рынках продавца, хотя с большей вероятностью они будут предоставлены на рынках покупателя. На рынке продавца покупатель, который просит уступку продавца, может потерять дом, который он хочет, другому человеку, который готов выложить больше денег.

Однако на рынке продавца с высоким спросом или низким уровнем запасов у продавца все карты. Если вы работаете на рынке продавца, вы рискуете, что ваше предложение отклонят.

Узнайте больше советов в нашем разделе, кто оплачивает заключительные расходы по статье по ипотеке.

Недостатки

Как упоминалось ранее, заключительные расходы обычно включаются в жилищный заем покупателя, когда есть уступка продавца, в результате чего сумма кредита увеличивается. При 3% -ной уступке ипотека в размере 350 000 долларов вырастет до 360 500 долларов. Таким образом, ваши ежемесячные платежи увеличатся на 55 долларов в месяц (при условии 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой под 4,75%). Вы также будете платить на 9 218 долларов больше процентов в течение срока действия кредита.

В зависимости от вашего финансового положения, отказ от уступки может быть лучшим решением.

Руководство

: что нужно знать о продаже от собственника (FBSO)

Кредиты кредиторов

Затраты на закрытие могут оказаться выше, чем предлагаемая вами концессия. Если уступки продавца не покрывают все ваши заключительные расходы — и вы все еще нуждаетесь в финансовой помощи — вы можете запросить кредит кредитора, хотя это, вероятно, приведет к более высокой процентной ставке.Таким образом, вы будете платить меньше авансом, но со временем вы будете платить больше с более высокой процентной ставкой.

Итог

Лучший способ решить, подходят ли вам уступки продавца: спросите своего агента по недвижимости! Ваш агент по недвижимости понимает ваш местный рынок и имеет опыт ведения домашних переговоров (включая заключительные расходы), поэтому вы можете быть уверены, что делаете лучшее предложение продавцу.

Хотите купить в Денвере? Обратитесь за помощью в нашу дочернюю компанию American Home Agents.

КОНТАКТЫ

Что нужно знать многосемейным инвесторам

Добро пожаловать в Chatter! Мы рады быть вашим источником новостей, исследований и аналитической информации для многих семей. Добавьте нас в закладки и не забудьте подписаться на нашу еженедельную рассылку, чтобы быть в курсе всех новостей и инвестиций в многоквартирную индустрию. Мы также приглашаем вас подписаться на нас в Twitter. Что такое чат? Итак, что Читать полностью…

Инвестиционная

Низкие ставки по коммерческим кредитам — лишь один из факторов, привлекающих инвесторов в многоквартирные дома.

Финансы

Тот факт, что вы закрыли сделку, не означает, что вы можете отказаться от многосемейного кредитора. Вот несколько советов, которые помогут избежать чрезмерного стресса после закрытия сделки с инвестиционной недвижимостью.

В Интернете

Не идеальная заполняемость вашей квартиры? Возможно, вам удастся заполнить некоторые свободные квартиры, если вы отметите основные потребности сегодняшнего арендатора.

Исследования

Более пристальный взгляд на инвентарь многоквартирного жилья в Соединенных Штатах и ​​размер инвестиционных возможностей малой капитализации.

В Интернете

Квартирный сектор остается фаворитом коммерческой недвижимости последние шесть лет. Похоже, что в ближайшее время ситуация не изменится, поскольку ожидается, что в 2016 году будет установлен новый рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов для нескольких семей.В то время как положение многосемейной компании как лидера остается бесспорным, опытные инвесторы меняют свою стратегию поиска поставщиков. Читать статью полностью…

Финансы

Когда дело касается финансирования нескольких семей, недостатка в вариантах нет. Вот пять факторов, которые следует учитывать при выборе коммерческого кредитора.

В Интернете

Выйдя из рецессии, инвесторы в квартиры спешили приобрести лучшую в своем классе аренду в основных городских районах.

ресурсов сотрясения мозга | Фонд «Наследие сотрясения мозга»

Сотрясение мозга может быть страшным, особенно если вы не знаете, что делать. Вот почему мы составили подробное руководство по выздоровлению, которое начинается сразу же после получения травмы.

Сотрясение мозга — это серьезное повреждение головного мозга, возникающее в результате быстрого ускорения или замедления мозговой ткани в черепе. Быстрое движение заставляет ткань мозга изменять форму, что может растягивать и повреждать клетки мозга. Это повреждение также вызывает химические и метаболические изменения в клетках мозга, что затрудняет их функционирование и общение. По оценкам CDC, ежегодно происходит 3,8 миллиона сотрясений мозга. Учить больше.

Трудно справиться с незаметной травмой.При неправильном лечении сотрясение мозга может иметь разрушительные последствия, но при правильном лечении спортсмены, получившие сотрясение мозга, могут рассчитывать на полное выздоровление.

Фонд Concussion Legacy Foundation рекомендует эти простые рекомендации, чтобы помочь спортсменам, родителям и тренерам справиться с сотрясениями мозга и встать на путь восстановления.

После сотрясения мозга одним из первых шагов должно быть обращение к врачу. Concussion Clinics — это бесплатный онлайн-инструмент, предоставляемый Фондом Concussion Legacy Foundation, который предназначен для связи вас с местными поставщиками медицинских услуг и клиниками, которые лечат сотрясения мозга.

Мы работали с TED Ed над созданием этого обучающего видео о сотрясениях мозга, постконтузионном синдроме (PCS), субконкуссионных ударах и CTE. Проверить это!

Защита от сотрясений начинается с разумной политики. Наши специалисты по сотрясению мозга определили 10 важных вопросов, которые академические и спортивные организации должны учитывать при внедрении протоколов безопасности при сотрясении мозга.

Постконтузионный синдром (PCS) — это постоянство симптомов сотрясения мозга в течение более шести недель после травмы.Если вы или ваш близкий человек страдаете от стойких симптомов сотрясения мозга, взгляните на раздел ресурсов PCS фонда Concussion Legacy Foundation.

На пути к более безопасному будущему

Пожертвовать

Фонд «Наследие сотрясения мозга» принимает все виды подарков. Вы можете помочь нам изменить ситуацию.

Пожертвовать сейчас ›

Что такое сотрясение мозга | Определить сотрясение

Видео озвучено генеральным директором Concussion Legacy Foundation доктором Крисом Новински

Сотрясение мозга — это тип черепно-мозговой травмы, вызванный ударами, ударами или толчками в голову или ударами по телу, в результате которых голова и мозг быстро движутся вперед и назад. Быстрое движение заставляет ткань мозга изменять форму, что может растягивать и повреждать клетки мозга.Это повреждение также вызывает химические и метаболические изменения в клетках мозга, что затрудняет их функционирование и общение. Поскольку мозг является центром управления телом, последствия сотрясения мозга могут быть далеко идущими.

Сотрясения мозга обычно не опасны для жизни, но последствия сотрясения могут изменить жизнь, и к травме следует относиться серьезно.

По оценкам CDC, в США ежегодно в результате занятий спортом и отдыха происходит около 3,8 миллиона сотрясений мозга, однако лишь небольшая часть из них распознается спортсменами, тренерами, родителями и лечится медицинскими работниками.

Сотрясение мозга может произойти в любом виде спорта, во время тренировки или соревнования. Фактически, согласно исследованию, проведенному Журналом педиатрии в 2019 году, 36% всех диагностированных сотрясений мозга в средней школе произошли во время тренировок, причем черлидинг — единственный вид спорта, у которого во время практики чаще, чем на соревнованиях.

Подростки особенно уязвимы для сотрясения мозга. Опрос подростков, проведенный CDC в 2017 году, показал, что 2,5 миллиона подростков получили сотрясение мозга во время занятий спортом или отдыха, а 1 миллион подростков сообщили о двух сотрясениях мозга в предыдущем году.

Признаки и симптомы сотрясения мозга

Признаки и симптомы сотрясения мозга невероятно важны, потому что сотрясение мозга не выявляется на изображениях, таких как рентген, компьютерная томография или МРТ, и нет объективного теста, такого как анализ крови или слюны, который мог бы определить, есть ли у пациента сотрясение мозга. Врач ставит диагноз сотрясения мозга на основании результатов комплексного обследования, которое включает в себя наблюдение за признаками сотрясения мозга и пациентов, сообщающих о симптомах сотрясения мозга, появившихся после удара по голове или телу.Признаки и симптомы сотрясения мозга — это способ, которым мозг показывает, что он поврежден и не функционирует нормально.

Знаки сотрясения мозга

Признаки сотрясения мозга — это то, что кто-то может наблюдать за вами, чтобы определить, есть ли у вас сотрясение мозга. Признаки сотрясения мозга варьируются от очевидных до более сложных, но даже об одном признаке сотрясения мозга после удара по голове следует сообщить медицинскому работнику.

Общие признаки сотрясения мозга включают:

• Потеря сознания
• Проблемы с балансом
• Остекленевшие глаза
• Амнезия
• Ответ на вопросы с задержкой
• Забывание инструкции, путаница в назначении или позиции или путаница в игре, счете или противнике
• Неуместный плач
• Неприемлемый смех
• Рвота
  

Симптомы сотрясения мозга

Симптомы сотрясения мозга — это то, что вам скажет кто-то, кто получил сотрясение мозга.Симптомы сотрясения мозга обычно делятся на четыре основные категории:

1- Соматические (физические) симптомы

• Головная боль
• Головокружение
• Головокружение
• Тошнота
• Чувствительность к свету
• Чувствительность к шуму

2- Когнитивные симптомы

• Трудности с вниманием
• Проблемы с памятью
• Потеря фокуса
• Сложность многозадачности
• Затруднения при выполнении умственных задач

3- Симптомы сна

• Спать больше обычного
• Спать меньше обычного
• Проблемы с засыпанием

4- Эмоциональные симптомы

• Беспокойство
• Депрессия
• Панические атаки

Примечание. Это не исчерпывающий список признаков и симптомов сотрясения мозга, и симптомы сотрясения могут проявиться после первоначальной травмы через несколько дней.

Сотрясение мозга

Если вы подозреваете, что у спортсмена сотрясение мозга, крайне важно немедленно удалить этого спортсмена из игры, чтобы его мог осмотреть обученный профессионал. Исследование, проведенное в Университете Флориды в 2018 году, показало, что спортсмены колледжей, занимающихся 18 видами спорта, прекратившие занятия после травмы, пропустили на три дня соревнований меньше, чем те, кто откладывал отчетность. Кроме того, немедленное прекращение занятий уменьшило симптомы сотрясения мозга примерно на два дня и снизило вероятность пропуска занятий более чем через две недели на 39 процентов.Чтобы узнать больше о том, что вам следует делать после сотрясения мозга, посетите нашу страницу «Реагирование на сотрясение мозга».

После исключения из игры врачи рекомендуют физический и когнитивный отдых в течение нескольких дней после сотрясения мозга или до обращения к медицинскому работнику. Послушайте доктора Роберта Канту, медицинского директора фонда Concussion Legacy Foundation, о том, почему мозгу нужен отдых после травмы:

Восстановление после сотрясения мозга означает, что клетки вашего мозга должны вернуться к нормальному функционированию путем восстановления баланса химических веществ, таких как натрий и кальций, внутри и вне клетки.Этот процесс требует много энергии, поэтому важно экономить энергию во время восстановления. При правильном лечении большинство симптомов сотрясения мозга проходят в течение нескольких недель, однако перенапряжение клеток мозга во время выздоровления может привести к тому, что симптомы сохранятся в течение месяцев или даже лет. Значительный процент (оценки варьируются от 10% до 30%) пациентов с сотрясением мозга страдают от длительного выздоровления, известного как постконтузионный синдром .

Поиск подходящего врача, который поможет вам с сотрясением мозга, является ключом к полному выздоровлению.Чтобы помочь вам найти лечение в вашем районе, мы разработали наш инструмент для лечения сотрясения мозга. Просто введите код города и найдите специализированное лечение сотрясения мозга рядом с вами.

Важность незамедлительного сообщения о сотрясении мозга вдохновила на нашу кампанию Team Up Speak Up. Цель Team Up Speak Up — сделать так, чтобы каждый молодой спортсмен знал, что быть хорошим товарищем по команде — значит получить им помощь, как только у них может быть сотрясение мозга. Подпишите свою команду для участия в Team Up Speak Up сегодня.

Катастрофическая повторная травма: синдром второго удара

Во время восстановления мозг более уязвим для повторных травм.В редких случаях повторное сотрясение мозга, полученное во время выздоровления, может вызвать массивный отек мозга. Это чрезвычайно редкое состояние известно как синдром второго удара (SIS). Примерно половина пациентов SIS умирает от полученных травм, а оставшиеся в живых часто страдают пожизненной инвалидностью.

Прочтите душераздирающие истории Роуэна Стрингера и Натана Стайлза, чтобы узнать о молодых спортсменах, погибших из-за SIS.

Эпидемия, которую можно предотвратить

Хорошая новость в том, что мы можем остановить сотрясение мозга до того, как оно произойдет.Есть много возможностей уменьшить сотрясение мозга с помощью разумных политических решений. Исследования показали, что более половины всех ударов головой и сотрясений мозга в футболе происходит во время тренировок; У футболистов средней школы каждые три года происходит 100 000 сотрясений мозга, вызванных головным мозгом. Фонд Concussion Legacy Foundation возглавил движение за сокращение количества ударов в футбол на уровнях молодежи , колледжа и профессиональных . Наша кампания Safer Soccer привела к изменению правил в футболе, которое запрещает игрокам 10 лет и младше управлять мячом и снижает заголовки для игроков от 11 до 13 лет.Еще многое предстоит сделать, чтобы спорт стал безопаснее для всех спортсменов, и Фонд Concussion Legacy Foundation будет продолжать оставаться в авангарде исследований и образования.

Грант и помощь первому покупателю дома

Программа помощи покупателю первого дома (FHBAS)

Правительство Нового Южного Уэльса недавно объявило о повышении пороговых значений для покупки новых домов и свободных земель для строительства нового дома с 1 августа 2020 года. Пороговые значения для покупки существующих домов остаются неизменными.

Вы можете иметь право подать заявление на освобождение от уплаты трансфертных сборов или уменьшение их в соответствии с FHBAS.

Эта схема помощи распространяется на первых покупателей жилья:

• покупка существующего дома
• покупка нового дома
• покупка незанятого земельного участка, на котором вы собираетесь построить дом.

Для домов или свободных земель, купленных в период с 1 июля 2017 года по 31 июля 2020 года , вы можете подать заявление на полное освобождение, если:

• стоимость вашего нового или существующего дома составляет менее 650 000 долларов, или
• стоимость вашего участка земли менее 350 000 долларов.

Вы можете подать заявку на концессию, если:

• стоимость вашего нового или существующего дома составляет от 650 000 до 800 000 долларов США, или
• стоимость вашего участка земли составляет от 350 000 до 450 000 долларов.

Если вы покупаете дом или свободную землю в период с 1 августа 2020 года по 31 июля 2021 года , вы можете подать заявление на полное освобождение, если:

• стоимость вашего нового дома меньше 800000 долларов, или
• стоимость вашего существующего дома составляет менее 650 000 долларов, или
• стоимость вашего участка земли менее 400 000 долларов.

Вы можете подать заявку на концессию, если:

• стоимость вашего нового дома составляет от 800000 до 1 миллиона долларов, или
• стоимость вашего существующего дома составляет от 650 000 до 800 000 долларов США, или
• Стоимость вашего участка земли составляет от 400 000 до 500 000 долларов.

Право на участие

• вы должны быть физическим лицом (не компанией или трастом), не моложе 18 лет
• вы или хотя бы одно лицо, у которого вы покупаете, должны быть гражданином или постоянным жителем Австралии.
• вы или ваш супруг ранее не должны иметь:
  • собственность в Австралии или в совместной собственности
  • получил освобождение или концессию по этой схеме.

Вы, должно быть, уже заключили контракты на покупку своего первого дома или свободной земли.

Вы также можете поговорить со своим адвокатом или транспортным агентом о своем праве на участие в программе помощи покупателям первого дома.

Подать заявку на FHBAS

.