Облагается ли аренда помещения ндс: НДС аренда \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

НДС при аренде муниципального имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу НДС при аренде муниципального имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: НДС при аренде муниципального имущества

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является государственный орган или орган местного самоуправления. В связи с чем он обязан исчислить, удержать из арендной платы, уплачиваемой такому арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Удержанная сумма НДС уплачивается в бюджет равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (кварталом) (п. 1 ст. 174, ст. 163 НК РФ). Уплаченную в бюджет сумму НДС арендатор имеет право принять к вычету в том же налоговом периоде, в котором она уплачена, при наличии составленного им и правильно оформленного счета-фактуры, а также документов, подтверждающих уплату НДС, при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письма Минфина России от 26.01.2015 N 03-07-11/2136, ФНС России от 13.09.2011 N ЕД-4-3/14814@).

Нормативные акты: НДС при аренде муниципального имущества

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 23.11.2020)3. При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

как не получить налоговые проблемы

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».  

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду. Так как отсутствие такого права может повлечь не только выселение из арендуемого помещения, в силу признания договора ничтожным, но и претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы.

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Согласовывайте и прописывайте в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

• заключенный договор аренды;
• акт приема-передачи арендованного имущества;
• документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Речь снова пойдет о расходах, но уже о коммунальных. Хочется сразу отметить, что здесь решающим вновь будет сам договор. Во избежание проблем важно правильно изложить согласованные условия.

 Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

• от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
• самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т. д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 4. Указывайте НДС

Обязательно четко прописывайте НДС в договоре.

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может быть установлена в виде твердой суммы, доли полученной продукции и доходов, предоставления арендатором услуг, передачи арендодателю вещах и возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Подробнее рассмотрим именно последний вид арендной платы.

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», апрель 2018

Решение сложных вопросов по НДС при аренде и выкупе государственного или муниципального имущества

28.11.2013

Если организация арендует или выкупает имущество у государства, она признается налоговым агентом по НДС. Но есть ряд случаев, когда такой обязанности можно избежать.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор должен исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДС с суммы арендной платы по госимуществу, а покупатель — с его выкупной стоимости. От исполнения этих обязанностей не освобождаются даже те организации, которые не являются плательщиками НДС, а именно:

• применяющие «упрощенку» (п. 5 ст. 346.11 НК РФ и Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-07-14/30)
• уплачивающие ЕСХН или ЕНВД (п. 4 ст. 346.1 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ, Письма Минфина России от 05.10.2011 N 03-07-14/96 и от 28.06.2010 N 03-07-14/44)
• освобожденные от уплаты НДС на основании ст. 145 или ст. 145.1 НК РФ

Удерживать или нет НДС при аренде госимущества?

Это зависит от условий договора аренды

Заключение договора аренды госимущества еще не означает, что арендатор автоматически признается налоговым агентом по НДС в отношении арендной платы (см. врезку ниже). Все зависит от того, кто в договоре указан в качестве арендодателя и каким образом прописана стоимость аренды — с учетом НДС или без этого налога.

Обратите внимание! Если арендодателем является казенное учреждение, то арендатор не признается налоговым агентом по НДС

Начиная с 2012 г. организации и предприниматели, арендующие госимущество у казенных учреждений, не являются налоговыми агентами по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Дело в том, что с начала текущего года операции по выполнению работ и оказанию услуг казенными учреждениями не облагаются НДС (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 27.03.2012 N 03-07-11/86.

Поскольку обязанность по удержанию НДС при аренде казенного имущества была введена только в 2011 г., получается, что просуществовала она всего лишь один год (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.11.2011 N 330-ФЗ).

Договор аренды заключен с территориальным управлением Росимущества. При таком варианте оформления договора в качестве арендатора выступают непосредственно органы государственной власти. Поэтому организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении НДС с арендной платы (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Примечание. Если договор аренды заключен непосредственно с территориальным управлением Росимущества, то организация-арендатор признается налоговым агентом по НДС.

Договор аренды заключен с ГУПом или МУПом. Чаще всего арендодателем по договору выступает не сам собственник госимущества, а его балансодержатель, то есть государственное или муниципальное унитарное предприятие, у которого арендуемое имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Это предприятие должно само перечислить в бюджет НДС с арендной платы и выставить арендатору счет-фактуру с выделенной в нем суммой НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Значит, в данной ситуации арендатор не является налоговым агентом по НДС. Он обязан перечислить арендодателю всю сумму арендной платы, включая этот налог.

Так же считают и Минфин России (Письма от 23.08.2010 N 03-07-11/360, от 28.07.2010 N 03-07-11/314 и от 23.06.2010 N 03-07-11/266), и суды (Определение КС РФ от 02. 10.2003 N 384-О, Постановления ФАС Волго-Вятского от 25.08.2010 по делу N А29-12544/2009 и Северо-Западного от 15.07.2010 по делу N А56-54098/2009 округов).

Арендодатель самостоятельно уплачивает в бюджет НДС с арендной платы даже в том случае, когда арендатор вносит эту плату не на счет арендодателя — балансодержателя госимущества, а непосредственно в бюджет или на специально открытый для этих целей счет в органах казначейства.

Заключен трехсторонний договор аренды. Нередко при аренде госимущества сторонами договора являются его собственник в лице территориального управления Росимущества, балансодержатель в лице ГУПа или МУПа и арендатор. Несмотря на то что законодательством такая форма договора не предусмотрена, налоговики рассматривают его как договор с собственником госимущества. Поэтому они считают, что арендатор все равно признается налоговым агентом и, значит, должен перечислять в бюджет НДС с арендной платы (Письмо ФНС России от 24. 11.2006 N 03-1-03/2243@). С налоговиками соглашаются и суды некоторых округов (Постановления ФАС Уральского округа от 21.10.2008 N Ф09-7682/08-С2 и от 25.06.2008 N Ф09-4562/08-С2).

Примечание. Если договор аренды заключен с балансодержателем, то есть с государственным или муниципальным учреждением, то арендатор не является налоговым агентом по НДС. Этот налог в бюджет должно уплачивать ГУП или МУП.

Тем не менее арендатор не всегда является налоговым агентом по трехстороннему договору аренды. Чтобы решить, какая из сторон такого договора должна заплатить НДС, необходимо проанализировать его условия.

Если в договоре указано, что арендатор обязан перечислить ГУПу или МУПу всю сумму арендной платы, включая НДС, а учреждение должно самостоятельно уплатить налог в бюджет, то арендатор не является налоговым агентом. К аналогичным выводам приходят и суды (Постановления ФАС Московского от 17.09.2006, 28.09.2006 N КА-А40/7292-06 и Западно-Сибирского от 22. 11.2006 N Ф04-7859/2006(28685-А45-41) округов).

В трехсторонний договор аренды может быть включено условие о том, что именно арендатор обязан перечислить НДС в бюджет. При таком оформлении последний признается налоговым агентом по НДС (Постановления ФАС Московского от 22.03.2011 N КА-А40/1434-11, Центрального от 22.05.2009 по делу N А68-802/07-23/13 и Поволжского от 14.11.2006 по делу N А65-41609/05-СА1-32 округов).

Еще один вариант — в договоре ничего не сказано о том, на кого возложены обязанности по уплате в бюджет НДС с арендной платы. Если в качестве арендодателя выступают органы государственной власти или местного самоуправления, то есть территориальное управление Росимущества, то организация-арендатор признается налоговым агентом по НДС. Если арендодателем является ГУП или МУП, то у арендатора не возникает обязанностей по перечислению в бюджет НДС с арендной платы.

Отметим, что отсутствие в договоре аренды условия о необходимости удерживать НДС из доходов арендодателя не может быть основанием для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24. 09.2007 N Ф04-6501/2007(38740-А27-42)).

НДС рассчитывают либо по ставке 18%, либо по ставке 18/118. При аренде госимущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы, включающая этот налог (п. 3 ст. 161 НК РФ). И если в договоре плата установлена с учетом НДС, арендатор исчисляет налог по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Другая ситуация — в договоре указана арендная плата без учета налога. При этом предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно исчислить НДС согласно требованиям ст. 161 НК РФ. В этом случае арендатор должен начислить НДС по общей ставке 18% сверх арендной платы, установленной в договоре. Правомерность такого порядка расчета НДС подтвердил Президиум ВАС РФ (Постановление от 13.01.2011 N 10067/10).

Если госимущество передано в аренду на безвозмездной основе, то налоговую базу по НДС следует определять исходя из рыночных цен с учетом налога (Письмо Минфина России от 02. 04.2009 N 03-07-11/100). При этом используется расчетная ставка НДС 18/118.

НДС с арендной платы нужно перечислить в общеустановленные сроки. Срок уплаты «агентского» НДС отдельно в гл. 21 НК РФ не установлен. Значит, налоговый агент должен перечислить его в бюджет в общем порядке, то есть по окончании квартала, в котором он вносил арендную плату за госимущество.

Налог уплачивается равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом (п. 1 ст. 174 НК РФ). Против этого не возражают ни Минфин России (Письма от 03.08.2010 N 03-07-11/337 и от 07.07.2009 N 03-07-14/64), ни ФНС России (Письмо от 13.09.2011 N ЕД-4-3/14814@).

Чтобы НДС с арендной платы принять к вычету, его нужно перечислить в бюджет. Для принятия НДС к вычету организация-арендатор должна:

• состоять на учете в налоговых органах и являться плательщиком НДС (абз. 2 п. 3 ст. 171 НК РФ). Если арендатор госимущества уплачивает ЕНВД или ЕСХН, применяет «упрощенку» либо освобожден от уплаты НДС, то перечисленный с арендной платы НДС он не сможет принять к вычету
• использовать арендованное имущество для деятельности, которая облагается НДС (абз. 3 п. 3 ст. 171 НК РФ)
• иметь надлежащим образом оформленный счет-фактуру на сумму аренды, выписанный самим налоговым агентом от имени продавца (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ)
• принять услуги по аренде госимущества к учету (абз. 2 п. 1 ст. 172 НК РФ)
• уплатить НДС в бюджет и подтвердить это соответствующими платежными документами (абз. 3 п. 3 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ)

Получается, что если арендатор перечисляет НДС одновременно с внесением арендной платы, то НДС он может принять к вычету в том же квартале, в котором уплатил его в бюджет.

Примечание. Суды подтверждают, что если арендатор перечисляет одновременно и арендную плату арендодателю, и НДС с нее в бюджет, то налог он может принять к вычету в том же квартале, в котором уплатил его в бюджет.

Однако налоговики на местах часто с этим не соглашаются. Они считают, что даже в указанной ситуации НДС принимается к вычету не раньше квартала, следующего за кварталом отражения уплаченного налога в декларации по НДС. Арбитражные суды в основном отклоняют эти требования (Постановления ФАС Московского от 19.01.2011 N КА-А40/17001-10 и Северо-Кавказского от 21.08.2008 N Ф08-4930/2008 округов).

НДС с предоплаты за аренду принять к вычету нельзя (Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@). Дело в том, что одним из условий вычета НДС с авансов является наличие счета-фактуры на сумму внесенного аванса, который должен быть выставлен продавцом. Но налоговые агенты не могут выполнить это условие, поскольку оформляют счета-фактуры в одном экземпляре только для себя.

Даже если договор аренды госимущества расторгнут, налоговый агент вправе принять к вычету НДС, который он уже перечислил в бюджет (см. врезку ниже).

Обратите внимание! Расторжение договора аренды не является препятствием для вычета НДС

В случае расторжения договора аренды госимущества бывший арендатор имеет право не только на возврат арендной платы, перечисленной авансом, но и на вычет НДС, который он успел правомерно уплатить в бюджет (п. 5 ст. 171 НК РФ). Для принятия НДС к вычету необходимо, чтобы в учете арендатора была проведена корректировка в связи с расторжением договора аренды и отражен возврат имущества арендодателю (п. 4 ст. 172 НК РФ). Вычет НДС в подобной ситуации возможен не позднее одного года с момента возврата арендованного госимущества арендодателю (п. 4 ст. 172 НК РФ).

При расчетах за аренду неденежными средствами суды разрешают не платить НДС. Нередко в счет арендной платы собственник засчитывает стоимость ремонта, проведенного арендатором. В этом случае последний не имеет реальной возможности исчислить, удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС.

По мнению Минфина России, в НК РФ не предусмотрено никаких исключений для арендаторов, рассчитывающихся за аренду госимущества неденежными средствами. Значит, они все равно обязаны перечислить в бюджет НДС с арендной платы (Письма от 18.03.2011 N 03-07-11/60 и от 16.04.2008 N 03-07-11/147).

У судов нет единой позиции по данному вопросу. В некоторых федеральных округах разделяют мнение Минфина России (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 26.03.2008 N Ф08-1401/2008-512А, от 15.03.2007 N Ф08-409/2007-187А и Северо-Западного от 18.04.2006 по делу N А26-8363/2005-28 округов).

Однако в большинстве случаев суды приходят к выводу, что при внесении арендной платы в неденежной форме у арендатора не возникает обязанностей налогового агента (Постановления ФАС Восточно-Сибирского от 18.04.2007 N А33-11479/06-Ф02-579/07-С1 и Поволжского от 15.08.2006 по делу N А55-29380/05-43, от 04.04.2006 по делу N А65-15431/2005-СА1-29 округов).

Примечание. По мнению большинства арбитражных судов, в случае внесения арендной платы неденежными средствами у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС.

Значит, если арендатор не проводил денежных расчетов с арендодателем, он не обязан перечислять НДС с арендной платы. В подобной ситуации он лишь должен письменно в произвольной форме уведомить инспекцию по месту своего учета о невозможности удержать НДС и о сумме задолженности арендодателя. Сделать это необходимо в течение месяца со дня, когда налоговому агенту стало известно о том, что он не может удержать сумму налога (пп. 2 п. 3 ст. 24 НК РФ). Аналогичные разъяснения для судов приведены в п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 41 и Пленума ВАС РФ N 9 от 11.06.1999.

Есть еще одна точка зрения по данному вопросу. Некоторые суды считают, что если по условиям договора аренды НДС не входит в сумму арендной платы, то при ее уплате в неденежной форме у арендатора возникают обязанности налогового агента. Ведь возможность неденежных расчетов распространяется только на саму арендную плату, а НДС с нее арендатор должен вносить непосредственно в бюджет отдельно от арендных платежей (Постановления ФАС Уральского от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 и Восточно-Сибирского от 06.10.2009 по делу N А19-5436/09 округов).

До принятия решения — перечислять НДС или нет, необходимо проанализировать судебную практику по своему округу. И принять во внимание не только постановления ФАС, но и решения судов первой и апелляционной инстанций.

В договоре на выкуп госимущества безопаснее сразу выделить сумму НДС

Организация, которая выкупает у государства имущество, признается налоговым агентом по НДС в отношении этого имущества, если одновременно выполнены два условия (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):

• в качестве продавца выступает территориальное управление Росимущества
• выкупаемое госимущество составляет казну Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом. Если у приобретаемого госимущества есть балансодержатель — ГУП, МУП или иное учреждение, то независимо от того, кто является его продавцом, у покупателя не возникает обязанностей налогового агента

В случае выкупа имущества, реализация которого не облагается НДС, например муниципального земельного участка или ценных бумаг, приобретатель не признается налоговым агентом по НДС (Письма Минфина России от 13. 01.2010 N 03-07-11/03 и от 14.05.2009 N 03-07-07/42).

Организации — субъекты малого или среднего бизнеса вообще освобождены от уплаты НДС при выкупе госимущества (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Но эта льгота действует с существенными ограничениями (см. врезку ниже).

Буква закона. Какое имущество выгоднее выкупать у государства малому и среднему бизнесу

Чтобы организация смогла выкупить у государства имущество без перечисления НДС в бюджет, необходимо выполнить следующие условия (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Во-первых, компания должна являться субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть соответствовать критериям, приведенным в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

Во-вторых, она должна арендовать имущество, которое собирается выкупить. Причем речь идет только о недвижимости (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22. 07.2008 N 159-ФЗ).

В-третьих, предметом сделки может быть только государственная или муниципальная недвижимость, которая составляет казну субъекта РФ или муниципального образования и не закреплена на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом. Положения пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не распространяются на операции по реализации имущества, составляющего государственную казну РФ (Письмо ФНС России от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@).

Получается, что организации, выкупающие у государства недвижимость, поставлены в неравные условия. Если они арендуют и выкупают имущество, находящееся в федеральной собственности, то они признаются налоговыми агентами, а значит, обязаны удержать НДС и уплатить его в бюджет. Только в случае аренды недвижимости у собственника на уровень ниже — начиная с субъекта РФ — они смогут воспользоваться льготой по НДС при его выкупе.

В-четвертых, переход права собственности на указанную недвижимость к организации малого или среднего бизнеса должен быть зарегистрирован 1 апреля 2011 г. или позднее. Дата оплаты выкупаемого имущества значения не имеет (Письма Минфина России от 08.11.2011 N 03-07-11/305, от 29.08.2011 N 03-07-14/88, от 29.07.2011 N 03-07-07/40 и ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Если свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано ранее 1 апреля 2011 г., а расчеты производятся уже после указанной даты, покупатель недвижимости признается налоговым агентом и должен перечислить НДС в бюджет. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме ФНС России от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@.

Организация малого или среднего бизнеса, которая выполнила все четыре условия, не обязана составлять счет-фактуру по данной сделке. Однако ей необходимо заполнить разд. 7 декларации по НДС (утв. Приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н).

Примечание. Субъекты малого и среднего бизнеса не уплачивают НДС при выкупе государственной или муниципальной недвижимости, если право собственности на нее перешло к ним не ранее 1 апреля 2011 г.

Есть основания не включать проценты по рассрочке в налоговую базу по НДС. В Минфине России считают, что налоговую базу по НДС следует увеличить на сумму процентов, выплачиваемых покупателем за рассрочку или отсрочку платежа (Письма от 09.09.2010 N 03-07-11/380 и от 29.07.2010 N 03-07-11/320). Такого же мнения придерживается и ФНС России (Письмо от 12.05.2010 N ШС-37-3/1426@).

Однако указанная позиция не является бесспорной. Арбитражные суды приходят к выводу, что проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, не являются объектом обложения НДС (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу N А26-4056/2011 и от 13.01.2012 по делу N А42-1693/2011). Ведь проценты представляют собой плату за коммерческий кредит, а не за реализованное имущество. Следовательно, они не являются доходом продавца от реализации этого имущества, а относятся к его внереализационным доходам, не связанным с реализацией. Данный вывод основан на разъяснениях, приведенных в п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998.

Примечание. При покупке госимущества в рассрочку Минфин России требует включить сумму начисленных процентов в налоговую базу по НДС. Арбитражные суды с этим не согласны.

Если сумма НДС не выделена в договоре выкупа, суды могут потребовать начислить ее сверху. Покупатель госимущества обязан определить НДС расчетным методом, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и уплатить удержанную сумму в бюджет (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ). То есть он должен использовать расчетную ставку 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Но это применимо только в случаях, когда стоимость продаваемого имущества определена с учетом НДС.

Предположим, в договоре сумма НДС в выкупной стоимости госимущества не выделена. Минфин России неоднократно отмечал, что в таком случае цена имущества, которая рассчитана исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, уже включает в себя НДС (Письма от 25. 07.2011 N 03-07-14/71, от 13.10.2010 N 03-07-11/410 и от 03.08.2010 N 03-07-11/334).

Такого же мнения и некоторые суды (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.2010 по делу N А33-4791/2010 и от 07.10.2010 по делу N А33-4172/2010). Ведь определение рыночной стоимости без включения в нее НДС повлечет для покупателя увеличение стоимости имущества, что является неправомерным.

Правда, указанные решения были приняты до появления Постановления Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10. В нем отмечено, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения согласованной сторонами договорной цены имущества на сумму НДС. Значит, если в договоре НДС не выделен, то налоговый агент должен начислить сумму налога сверх договорной цены по ставке 18%.

Примечание. Если в договоре о выкупе госимущества НДС не выделен, то налоговый агент должен начислить сумму налога сверх договорной цены по ставке 18%.

Последующая судебная практика в основном опирается на правовую позицию Президиума ВАС РФ (Постановления ФАС Центрального от 19.09.2011 по делу N А62-6185/2010, Северо-Западного от 19.07.2011 по делу N А05-12693/2010, Восточно-Сибирского от 08.07.2011 по делу N А33-19184/2010 и Поволжского от 30.05.2011 по делу N А12-15976/2010 округов).

Автор:

ЧЕРЕВАДСКАЯ Ольга Ефимовна

Аренда имущества: налоги у арендодателя

Мы продолжаем серию статей, посвященных юридическим и налоговым аспектам договора аренды (имущественного найма), особенностям его заключения и исполнения обязательств арендатором и арендодателем. В прошлом номере журнала* рассматривались условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В предлагаемой статье специалистами 1С:ИТС подготовлен материал, в котором рассматриваются налоговые обязательства, возникающие у арендодателя при сдаче имущества в аренду.

Содержание

• Аренда имущества: налоги у арендодателя

---

Примечание:
Подробнее читайте в номере 9 (сентябрь) «БУХ.1С» за 2012 год, стр. 36

Многие организации являются арендодателями, так как сдают в аренду свое имущество, в частности — объекты недвижимости.

Взаимоотношения, возникающие между арендодателем и арендатором, регулируются договором аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом объектом аренды могут быть различные виды имущества, в частности, здания, сооружения, транспортные средства и др.

Сдавая имущество в аренду, арендодатель получает доходы, а также осуществляет расходы. От них зависят налоги, которые он должен платить.

Передача предмета аренды арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Налоговые последствия

НДС

При передаче имущества в аренду обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, т. к. право собственности на имущество к арендатору не переходит.

Налог на прибыль

В момент передачи имущества арендатору доходы у арендодателя не возникают.

Налог на имущество

Так как передаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то у него сохраняется обязанность платить налог на имущество, если оно учитывается на балансе в качестве объекта основных средств.

Обеспечительный платеж

Договором аренды может быть предусмотрено, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору аренды арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж. В зависимости от условий, прописанных в договоре, этот платеж может быть засчитан в счет арендной платы за конкретный месяц либо может быть возвращен арендатору по окончании действия договора аренды.

Налоговые последствия

НДС

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то его сумма облагается НДС, поскольку он выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию, являясь предоплатой (письма Минфина России от 12.01.2011 № 03-07-11/09, от 21.09.2009 № 03-07-11/238).

Если по условиям договора обеспечительный платеж носит возвратный характер, то объекта обложения НДС не возникает, так как в этом случае он выполняет только обеспечительную функцию (постановление ФАС МО от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621, от 17.07.2007 № КА-А40/6494-07 по делу № А40-80384/06-99-391).

Налог на прибыль

Отражение в доходах суммы обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы, зависит от метода признания доходов арендодателем.

Если арендодатель применяет метод начисления, то сумма обеспечительного платежа в момент поступления, являющаяся, по сути, авансом, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ в доходы не включается. Указанный обеспечительный платеж будет включаться в доходы по мере зачета его в счет арендной платы, то есть на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо в последний день отчетного периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Арендодатель, который признает доходы кассовым методом, включает эту сумму в доходы на дату получения (п. 2 ст. 273 НК РФ). Обеспечительный платеж с условием возврата, то есть выполняющий только обеспечительную функцию, не является доходом арендодателя и, соответственно, не увеличивает налоговую базу по налогу на прибыль на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Этот порядок касается как арендодателя, применяющего метод начисления, так и арендодателя, применяющего кассовый метод признания доходов.

Арендная плата

Порядок и сроки перечисления арендной платы — важные условия договора аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде авансов, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того, как услуга по аренде оказана.

Налоговые последствия

НДС

С суммы арендной платы, поступившей в качестве аванса, арендодатель должен исчислить НДС. Эту сумму он вправе принять к вычету после того, как услуга по аренде будет фактически оказана, то есть после окончания месяца (квартала), в счет которого поступил аванс.

Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается по окончании каждого месяца (квартала), то в этом случае арендодатель обязан начислять НДС в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды. Объясняется это тем, что услуга по аренде имущества считается оказанной в последний день соответствующего месяца.

Налог на прибыль

Арендная плата является доходом арендодателя. В налоговом учете она может признаваться как выручка от реализации услуг либо включаться во внереализационные доходы. По мнению контролирующих органов, арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является для организации основным видом деятельности и осуществляется ею на систематической основе (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74). В иных случаях она относится к внереализационным доходам.

Арендная плата отражается в доходах следующим образом. Если арендодатель применяет метод начисления, то арендную плату, полученную в качестве аванса, в доходы он не включает. Датой получения дохода в виде арендной платы у такого налогоплательщика считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления ему документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо последний день отчетного периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

У арендодателя, применяющего кассовый метод, в доходы включаются суммы, поступившие на расчетный счет или в кассу организации. Поэтому авансовый платеж по арендной плате также включается в доходы.

Компенсация стоимости коммунальных услуг

При эксплуатации арендованного имущества арендатор потребляет коммунальные услуги (воду, электроэнергию и др.). Как правило, стоимость этих услуг он оплачивает непосредственно арендодателю. При этом договор аренды может предусматривать оплату коммунальных услуг как в составе арендной платы, так и отдельно.

Налоговые последствия

НДС

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае арендодатель принимает к вычету НДС со всей суммы потребленных коммунальных услуг (включая услуги, потребленные арендатором).

Коммунальные услуги оплачиваются отдельно

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендодателя возникает два вопроса: является ли предоставление коммунальных услуг арендатору реализацией для целей исчисления НДС и можно ли НДС, уплаченный при приобретении услуг у коммунальных организаций, принять к вычету в части, которая относится к стоимости услуг, потребленных арендатором?

Налоговый кодекс соответствующих разъяснений не содержит. По мнению контролирующих органов, при предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг не происходит, поскольку арендодатель не является поставщиком этих услуг. Соответственно, арендодатель не должен начислять на эту стоимость НДС и выставлять счета-фактуры. При этом взаимоотношения сторон по налогу, уплаченному арендодателем коммунальным организациям, должны строиться следующим образом. Сумму НДС, предъявленную коммунальной организацией, арендодатель должен принимать к вычету только в части, которая приходится на услуги, потребленные самим арендодателем. НДС, который относится к стоимости услуг, использованных арендатором, он должен включить в стоимость, предъявляемую арендатору в качестве возмещения.

Таким образом, арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 03.03.2006 № 03-04-15/52, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Некоторые арбитражные суды считают, что в рассматриваемом случае арендодатель вправе принять к вычету НДС со всей стоимости услуг, уплаченных коммунальным организациям (см. постановления ФАС ВВО от 23.11.2009 № А17-7511/2008, ФАС СКО от 21.12.2009 № А63-8994/2004-С4-9, ФАС УО от 11.12.2008 № Ф09-9211/08-С2).

Налог на прибыль

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае в расходах учитываются все потребленные коммунальные услуги (в том числе услуги, использованные арендатором). Соответственно, суммы, возмещаемые арендатором, у арендодателя включаются в доходы.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

Стоимость коммунальных услуг, компенсируемая арендатором, в расходах у арендодателя не учитывается. В целях налогообложения прибыли он должен отражать только ту часть расходов на коммунальные услуги, которые потребил самостоятельно. Соответственно, возмещаемые суммы он не отражает в доходах, поскольку материальной выгоды в этом случае не возникает (постановление ФАС УО от 12.05.2012 № Ф09-2944/12).

Вместе с тем если в расходах он учтет всю стоимость коммунальных услуг, включая часть арендатора, то возмещаемые суммы он должен отразить в составе внереализационных доходов.

Подведем итог вышесказанному. Как видно, проблем с вычетом НДС по коммунальным услугам, которые использованы арендатором, у арендодателя не возникает, если они являются частью арендной платы. То же самое можно отметить по налогу на прибыль. Поэтому во избежание претензий со стороны контролирующих органов предпочтительнее в договоре предусматривать условие о том, что стоимость коммунальных платежей включатся в арендную плату.

Ремонт сданного в аренду имущества

При необходимости в договор аренды может включаться условие о проведении как текущего, так и капитального ремонта имущества. И тот, и другой ремонт может быть закреплен как за арендодателем, так и за арендатором. Если такое условие в договоре не прописано, то капитальный ремонт обязан проводить арендодатель, а текущий — арендатор (ст. 616 ГК РФ). Обычно на практике арендодатель осуществляет капитальный ремонт имущества. Он может проводить его как собственными силами, так и с помощью сторонней организации.

Налоговые последствия

НДС

В случае капитального ремонта имущества собственными силами объекта обложения НДС у арендодателя не возникает, так как данные расходы учитываются при налогообложении прибыли. Напомним, что выполнение работ для собственных нужд облагается НДС, если расходы не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. При этом НДС по материалам, приобретенным для этого ремонта, он может принять к вычету в общеустановленном порядке.

Если работы выполнены сторонней организацией, то к вычету принимается НДС, предъявленный этой организацией.

Налог на прибыль

Расходы на капитальный ремонт переданного в аренду имущества учитываются в составе внереализационных расходов (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом арендодатель, применяющий метод начисления, учитывает их в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы были произведены независимо от факта оплаты.

Арендодатель, использующий кассовый метод, учитывает данные расходы после их оплаты.

Неотделимые улучшения сданного в аренду имущества

Часто на практике организация, арендующая имущество, несет затраты по его улучшению, так как без этих расходов она не может использовать его в своей деятельности. Улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.

Улучшения признаются отделимыми, если они могут быть отделены без причинения вреда имуществу (например, охранная сигнализация, подлежащая демонтажу). Неотделимыми являются улучшения, отделение которых причиняет вред имуществу. В общем случае к неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, техническое перевооружение имущества.

Затраты на отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому он имеет право производить их, не ставя в известность арендодателя. Соответственно, налоговых последствий, связанных с такими улучшениями, у арендодателя не возникает.

Затраты на неотделимые улучшения влияют на налоговые обязательства арендодателя, если арендатор произвел их с его согласия. В этом случае арендодатель обязан возместить арендатору стоимость этих улучшений.

Если арендатор осуществил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то у последнего налоговых последствий не возникает.

Налоговые последствия

НДС

При передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор на стоимость, подлежащую возмещению, может предъявить арендодателю счет-фактуру. В этом случае при выполнении соответствующих условий (в частности, после принятия на учет неотделимых улучшений и при наличии первичных документов) арендодатель вправе принять к вычету предъявленный НДС.

Налог на прибыль

Стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора, в налоговом учете арендодателя признается амортизируемым имуществом. Поэтому указанные капитальные вложения списываются в расходы путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 1 ст. 258 НК РФ). Амортизация начисляется в общеустановленном порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию.

Факт принятия арендодателем на баланс неотделимых улучшений и введение их в эксплуатацию оформляется актом приема-передачи.

Следует учитывать, что арендодатель, применяющий кассовый метод, включает в расходы только амортизацию по оплаченным неотделимым улучшениям.

Налог на имущество

Согласно действующему порядку налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета.

Поскольку сдаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то, соответственно, он является плательщиком налога в отношении этого имущества.

Однако не все так однозначно с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений, которые произведены в указанный объект. Дело в том, в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н) капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании статьи 374 НК РФ до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи — арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17).

Выкуп сданного в аренду имущества

Переданное в аренду имущество арендодатель может впоследствии продать арендатору. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.

Налоговые последствия

НДС

Для арендодателя продажа объекта аренды, то есть переход права собственности к арендатору, является реализацией. Поэтому на выкупную цену он должен начислить НДС и предъявить его арендатору, выставив соответствующий счет-фактуру. Заметим, что НДС в момент реализации объекта аренды должен начислить как арендодатель, получающий средства разовым платежом, так и арендодатель, получающий выкупную цену в течение договора аренды.

Помимо этого, арендодатель, которому выкупная цена выплачивается постепенно, должен исчислять НДС с суммы каждого платежа, перечисляемого в течение срока аренды, поскольку в этом случае этот платеж признается авансом. После того как будет исчислен НДС с реализации, «авансовый» НДС этим арендодателем принимается к вычету.

Налог на прибыль

Доход от продажи объекта аренды для арендодателя является выручкой от реализации. При налогообложении этот доход он вправе уменьшить на остаточную стоимость объекта аренды (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Арендодатель, применяющий метод начисления, признает этот доход на дату регистрации права собственности на это имущество независимо от того, в каком порядке он получает этот доход, а именно: разовым платежом или в течение действия договора аренды. Объясняется это тем, что у таких налогоплательщиков предоплата в целях налогообложения не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Арендодатель, применяющий кассовый метод, признает доход на дату оплаты. При оплате разовым платежом доход признается на дату его перечисления. При уплате выкупной цены в течение срока действия договора аренды доход признается на дату получения каждого платежа. При этом остаточная стоимость объекта аренды включается в расходы у таких арендодателей на дату государственной регистрации права собственности на это имущество.

Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора аренды для арендодателя, а также его права и обязанности, исходя из условий договора.

В следующем номере рассмотрим, какие налоговые обязательства при заключении договора возникают у арендатора.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка» (рис. 1).

Рис. 1

Аренда имущества: налоги у арендодателя

НДС на цифровые услуги / MOSS: Какие услуги покрываются?

Последняя проверка: 10.01.2020

Пострадал от Brexit?

Мини-служба единого окна по НДС (MOSS) — это дополнительная схема, которая позволяет вам учитывать НДС, который обычно взимается в нескольких странах ЕС, только в одной стране ЕС (в данном случае 27 стран-членов ЕС + Великобритания (до конец переходного периода).).

Если вы предоставляете трансграничных услуг связи, теле- и радиовещания или цифровых услуг лицам, не облагаемым налогом, вы можете иметь право на участие в этой схеме.Услуги, покрываемые схемой MOSS, включают:

• хостинг сайтов
• поставка ПО
• доступ к базам данных
• загрузка приложений или музыки
• онлайн-игры
• дистанционное обучение

MOSS означает, что вам не нужно регистрироваться в налоговых органах каждой страны ЕС, в которую вы продаете, вместо этого вы можете зарегистрироваться для уплаты НДС, подавать декларации по НДС и производить платежи в одном месте . Вы должны применять правила схемы MOSS к своим клиентам в всех странах ЕС , в которые вы поставляете.

Под MOSS работают две схемы:

• Схема профсоюзов для предприятий, созданных в ЕС или по крайней мере с одним филиалом в стране ЕС
• схема без профсоюзов для предприятий, не учрежденных в ЕС и не имеющих филиалов в ЕС

Выберите вариант, чтобы увидеть, какая схема подойдет вам.

Примечание: Вы также можете воспользоваться преимуществами упрощенных правил НДС для низких годовых оборотов без необходимости регистрироваться в MOSS; проверьте, имеете ли вы право.

Ваша компания

Схема соединения

Вы можете использовать схему Союза при предоставлении трансграничных услуг электросвязи, теле- и радиовещания или цифровых услуг потребителям во всех странах ЕС , кроме :

• страна ЕС, выбранная в качестве государства-члена вашей идентификации
• стран ЕС, в которых открыт ваш бизнес ( стран-членов учреждения )

Страны ЕС, в которых вы предоставляете услуги, известны как стран-членов потребления .

Выбор государства-члена идентификации

Вы должны указать государство-член идентификации . Это страна ЕС, в которой открыт ваш бизнес (где расположен головной офис).

Регистрация

Вы можете зарегистрироваться онлайн через портал идентификации государства-члена .

Выберите страну:

• Austriaaten
• Бельгия
• Булгариабген
• Хорватия
• Cypruscyen
• Czechiaczen
• Denmarkdken
• Эстония
• Finlandfien

• Франсфрен
• Germanydeen
• Грециягрен
• Hungaryhuen
• Ирландия
• Италияитен
• Латвийвен
• Литовский
• Luxembourgluen

• Maltamten
• Нидерланды
• Polandplen
• Portugalpten
• Romaniaroen
• Slovakiasken
• Sloveniasien
• Spainesen
• Swedenseen

Остались вопросы?

После того, как ваши регистрационные данные будут получены и подтверждены, они будут сохранены в базе данных и отправлены государством-членом вашей идентификации во все другие страны ЕС.

Когда ваша регистрация станет активной?

Если вы не укажете иное, ваша регистрация начнется в первый день календарного квартала после вашего запроса на присоединение к схеме .

Например, если ваша заявка на присоединение к MOSS будет принята 20 июля (в течение 3-го квартала), ваша регистрация начнется 1 октября (в начале 4-го квартала).

Активируйте регистрацию раньше

Вы можете запросить присоединение к схеме до начала следующего квартала .В этом случае вы должны сообщить своему государству-участнику, удостоверяющему личность, до 10-го числа месяца после того, как вы сделаете первую поставку соответствующих услуг.

Например, если вы уже торгуете 5 марта и хотите включить предоставленные вами услуги в схему MOSS с этой даты, вы должны сообщить своему государству-участнику идентификации, что вы хотите присоединиться к схеме до 10 апреля. Если это будет сделано, все услуги, которые вы предоставите с 5 марта, будут покрываться схемой.

Снятие с учета

Если вы хотите выйти из схемы, вам нужно сообщить своему государству-участнику идентификационный номер .Это необходимо сделать не менее чем за 15 дней за до окончания календарного квартала. Календарные кварталы от:

• 1 января — 31 марта
• 1 апреля — 30 июня
• с 1 июля по 30 сентября
• с 1 октября по 31 декабря

Вы будете уведомлены в электронном виде, когда ваш запрос будет принят, и вы не сможете снова подписаться на схему в течение 6 месяцев.

Исключение из схемы

Вы будете исключены из использования схемы, если вы:

• не осуществляет поставки в течение 2 лет подряд
• больше не соответствует необходимым условиям для схемы
• упорно не соответствуют правилам схемы

Временное исключение (период карантина)

В определенных ситуациях вы можете быть исключены из использования одной или обеих схем MOSS на ограниченный период времени (известный как период карантина), включая:

• если вы решили прекратить оказание услуг по схеме — 6 месяцев
• при добровольном выходе из схемы — 6 месяцев
• , если вы упорно не соблюдают правила — 2 года

Правила НДС

Вы должны использовать тот же номер НДС, который вы в настоящее время используете для внутренних деклараций по НДС, и взимать НДС по ставке стран ЕС, в которых проживают ваши клиенты.

Вы должны применять те же правила выставления счетов, что и ваше государство-член идентификации (в большинстве стран счет не требуется при предоставлении услуг по схеме MOSS). Это также относится к поставкам услуг из государств-членов учреждения.

Все поставки, не подпадающие под действие схемы MOSS, должны учитываться с использованием обычных правил налогообложения для продаж на внутреннем рынке.

Возврат НДС

Вы должны подавать подробные ежеквартальные онлайн-декларации по НДС в течение 20 дней после окончания каждого отчетного периода.Затем информация безопасно передается из государства-члена вашей идентификации в соответствующее государство-член потребления.

Эти декларации по НДС делаются в дополнение к вашим обычным внутренним декларациям по НДС.

Проверить ставки НДС

Вы можете проверить ставки НДС на поставку телекоммуникационных, радиовещательных и электронных услуг, используя базу данных Tax Information Communication.

Ведение учета

Вы должны вести учет своей деятельности в течение 10 лет с конца года, в котором была предоставлена ​​услуга, и цифровые копии должны быть доступны по запросу без задержки.

В ваши записи должна быть включена следующая информация :

• государство-член потребления, которому предоставляется услуга
• вид предоставленных услуг
• дата оказания услуги
• любое последующее увеличение или уменьшение налогооблагаемой суммы
• применялась ставка НДС
• сумма НДС к оплате с указанием использованной валюты
• дата и сумма полученных платежей
• любые платежи по счету, полученные до оказания услуги
• , если выставлен счет-фактура, информация, содержащаяся в счете-фактуре
• имя заказчика, известное налогоплательщику
• — информация, используемая для определения места нахождения клиента, его постоянного адреса или обычного проживания.

Дополнительная информация о схеме MOSS доступна на портале VAT MOSS, а подробную информацию можно найти в руководствах.

Схема соединения

Вы можете использовать схему Союза при предоставлении трансграничных услуг электросвязи, теле- и радиовещания или цифровых услуг потребителям во всех странах ЕС , кроме :

• страна ЕС, выбранная в качестве государства-члена вашей идентификации
• стран ЕС, в которых открыт ваш бизнес ( стран-членов учреждения )

Страны ЕС, в которых вы предоставляете услуги, известны как стран-членов потребления .

Выбор государства-члена идентификации

Вы должны указать государство-член идентификации .

Это может быть любая страна ЕС, в которой у вас открыт филиал (страны-участницы учреждения).

Вы не можете изменить свое государство-член идентификации на текущий и два следующих календарных года, если вы больше не выполняете условия, например, если у вас больше нет филиала в государстве-члене идентификации. В этом случае вы можете изменить государство-член идентификации на любую страну ЕС, где у вас еще есть филиал.

Вы можете переключиться в тот же день, но вы должны сообщить о своем выборе как старому, так и новому государству-члену идентификации. Это необходимо сделать до 10-го числа месяца после внесения изменений.

Регистрация

Вы можете зарегистрироваться онлайн через портал идентификации государства-члена .

Выберите страну:

• Austriaaten
• Бельгия
• Булгариабген
• Хорватия
• Cypruscyen
• Czechiaczen
• Denmarkdken
• Эстония
• Finlandfi

Разница между НДС и без НДС

Большинство предприятий, зарегистрированных в налоговом управлении (BIR) на Филиппинах, подлежат обложению налогом с продаж.Двумя наиболее популярными типами налога с продаж являются: НДС и без НДС, также называемые другим процентным налогом.

Что такое налог с продаж?

Налог с продаж — это налог, взимаемый с валовых продаж или валовых доходов предприятия. Ставка налога варьируется от 3% до 12% в зависимости от типа налога, например НДС или НЕ-НДС.

Разница между НДС и без НДС

Чтобы понять разницу между двумя типами налога с продаж, вот список вещей, которые необходимо учитывать.

Ставка налога

Когда коммерческое предприятие зарегистрировано в качестве плательщика НДС, оно облагается налогом с продаж в размере 12% от его валовых продаж или поступлений. Такой налог с продаж называется НДС или исходящим налогом. С другой стороны, если предприятие НЕ облагается НДС, оно облагается налогом с продаж в размере 3% от его валовых продаж или поступлений. Такой налог с продаж называется процентным налогом.

Создание бизнеса

Форма образования или форма собственности предприятия определяет, будет ли оно зарегистрировано как НДС или без НДС. Индивидуальные предприниматели могут быть как с НДС, так и без НДС в зависимости от характера и размера бизнеса.С другой стороны, Партнерству и Корпорации рекомендуется или рекомендуется регистрировать НДС, за исключением случаев, когда характер их бизнеса делает их освобожденными от НДС или нулевой ставкой.

Годовые продажи

Еще один способ определить, должна ли организация облагаться НДС или не облагаться НДС, — это годовые валовые продажи. Если валовые годовые продажи или поступления компании превышают 1 910 000,00 песо (это может быть изменено в зависимости от правил ЗБИ)

Характер бизнеса

Другой способ определить, является ли предприятие НДС или не облагается НДС, по характеру его услуги или продукты.Некоторые отрасли освобождены от НДС или имеют нулевую ставку, например, экспортные продажи или компании с сертификатом BOI или в экономических зонах. Обратите внимание, что без НДС отличается от с нулевой ставкой или без НДС.

Кто будет платить налог

НДС считается косвенным налогом, а процентный налог — прямым налогом. Первый означает, что налог (НДС) может быть передан покупателю, тогда как второй, процентный налог, будет нести исключительно субъект хозяйствования и не может быть передан клиентам.

Вычет налога на покупки / платежи

Еще одним важным отличием НДС и НЕ-НДС является вычет налога на покупки / платежи. При вычислении подлежащего уплате НДС сумма налога на покупки, также называемого предварительным налогом, может быть вычтена из выходного налога (НДС с продаж). Это означает, что если у компании есть много покупок или платежей, которые включают НДС, она может использовать этот НДС на покупки (входящий налог) в качестве вычета из расчетного НДС с продаж (выходной налог).Разница будет составлять сумму НДС, подлежащую уплате субъектом хозяйствования. Это также называется НДС.

С другой стороны, если компания НЕ облагается НДС, ей не разрешается вычитать НДС с произведенных ею покупок или платежей.

Я надеюсь, что эта статья помогла вам понять и отличить НДС от НЕ-НДС.

Если у вас есть дополнительные вопросы по этой теме, пожалуйста, оставьте комментарий ниже.

Что такое коммерческая аренда | Малый бизнес

Перейти к основному содержанию Закрыть меню

Главная навигационная мобильная связь

• Мне нужен деловой совет
  • Начиная свой бизнес
  • Структура бизнеса
  • Бизнес-лицензии и разрешения
  • Коммерческие помещения
    • Типы бизнес-помещений
    • Подбор подходящего помещения для сдачи в аренду — начало работы
    • Заключение договора аренды
    • Понимание коммерческой аренды
    • Закон о коммерческой аренде
    • Решение проблем с лизингом
    • Завершение аренды
    • Работать из дома
  • Борьба с коронавирусом
  • Финансовый менеджмент
  • Налог
  • Юридические основы
  • Маркетинг
  • Персонал
  • Страхование и управление рисками
  • Мастерские для малого бизнеса
  • Консультации по малому бизнесу
  • Интеллектуальная собственность
  • Гранты и тендеры
  • Инновации
  • Избежание и разрешение споров
  • Управление стрессом и тревогой

Недвижимость 2021 | Законы и правила | Кипр

Корзина Получить обновления электронной почты Ассоциации Видео Поиск: Авторизоваться

• Наши бренды:
  • Африканское право и бизнес
  • Журнал CDR
  • Глобальная правовая информация
  • Международные бизнес-отчеты
  • ICLG
• Дом
• Области практики

  Области практики Просмотр от А до Я

  • Альтернативные инвестиционные фонды
  • Борьба с обмыванием денег
  • Авиационное финансирование и лизинг
  • Авиационное право
  • Деловые преступления
  • Картели и снисходительность
  • CDR — мошенничество, отслеживание активов и восстановление
  • Действия класса и группы
  • Судебное разбирательство по делу о конкуренции
  • Строительное и инженерное право
  • Защита потребителя
  • авторское право
  • Корпоративное управление
  • Корпоративная иммиграция
  • Корпоративные расследования
  • Корпоративный налог
  • Кибербезопасность
  • Защита данных
  • Производные
  • Дизайн
  • Цифровой бизнес
  • Цифровое Здоровье
  • Судебные тяжбы по лекарствам и медицинским устройствам
  • Трудовое и трудовое право
  • Исполнение иностранных судебных решений
  • Закон об окружающей среде и изменении климата
  • Экологическое, социальное и корпоративное право
  • Семейное право
  • Финтех
  • Режимы прямых иностранных инвестиций
  • Франшиза
  • Азартные игры
  • Страхование и перестрахование
  • Международный арбитраж
  • Инвестор-государственный арбитраж
  • Кредитование и обеспечение финансирования
  • Судебные разбирательства и разрешение споров
  • Контроль за слияниями
  • Слияния и поглощения
  • Горное право
  • Регулирование нефти и газа
  • Аутсорсинг
  • Патенты
  • Фармацевтическая реклама
  • Частный клиент
  • Частный акционерный капитал
  • Ответственность производителя
  • Проектное финансирование
  • Государственные инвестиционные фонды
  • Государственные закупки
  • Недвижимость
  • Возобновляемая энергия
  • Реструктуризация и несостоятельность
  • Санкции
  • Секьюритизация
  • Закон о судоходстве
  • Телекоммуникации, СМИ и Интернет
  • Торговые марки
  • Вертикальное Соглашение

.