Проводки комиссионера: Учет у комиссионера: основные проводки, практические примеры

1С комиссионная торговля учет у комиссионера

Опубликовано 30.08.2019 10:32

Автор: Administrator

Просмотров: 12577

Не смогли реализовать товар? Выход есть! Комиссионная торговля. Многие организации закупают на склад достаточно много товара, а после не могут его продать в полном объёме. Время идёт, товары морально устаревают. С такой же проблемой часто сталкиваются организации-производители. У них не всегда получается сбыть всю свою продукцию дилерам. И тогда на помощь приходит договор комиссии. В чём же отличие договора поставки от комиссионного?

Во-первых, сторонами договора комиссии являются комитент – правообладатель товаров и комиссионер – компания, берущая товары на комиссию, а не поставщик и покупатель.

Во-вторых, к комиссионеру, после получения им товара, не переходит право собственности, как по договору поставки.

В-третьих, получатель комиссионных товаров не должен их оплачивать до момента совершения сделки по реализации товаров конечному покупателю. То есть комиссионер, по сути, ничем не рискует, и договор комиссии для него тоже выгоден. Ведь он может увеличить ассортимент продаваемой продукции без каких-либо рисков и затрат. Если он сможет реализовать товары, то получит своё вознаграждение. Если нет – вернёт товары комитенту.

В плане учёта комиссионной сделки тоже есть свой плюс: при получении и возврате товаров нет никаких операций по учёту НДС. Правовые основы оформления комиссионной торговли изложены в Постановлении Правительства РФ от 06.06.1998 N 569 «Об утверждении Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами». Основным пунктом договора комиссии является расчёт вознаграждения комиссионеру.

В случае фиксированной цены продажи товара, оплата комиссионеру, обычно, рассчитывается, как процент от стоимости продажи. Если по договору, комиссионер вправе самостоятельно устанавливать цену товара, то его вознаграждение составляет разницу между ценой покупки (передачи товара на комиссию) и ценой продажи потребителю.

Учет комиссионной торговли в 1С: Бухгалтерии

Перейдём к учёту комиссионной торговли в программе 1С: Бухгалтерия со стороны комиссионера.

Первым делом, нужно проверить настройки программы, для этого переходим в раздел «Администрирование» — «Функциональность». На вкладке «Торговля» проверяем наличие галочки «Продажа товаров или услуг комитентов (принципалов)». 

Теперь отразим поступление комиссионных товаров на основании полученной нами накладной по форме ТОРГ-12. Ввод данного документа осуществляется в разделе «Покупки» — «Поступление (акт, накладная». После нажатия кнопки «Поступление» выбираем из выпадающего меню операцию «Товары, услуги, комиссия» и переходим к заполнению документа.

Важными реквизитами, влияющими на корректность отражения операции, являются договор и вид создаваемой номенклатуры. В договоре необходимо указать вид «С комитентом (принципалом) на продажу», а на вкладке «Комиссионное вознаграждение» выбрать способ расчёта. В нашем примере рассмотрим расчёт вознаграждения процентом от суммы продажи. Заполнение договора представлено на рисунке ниже:

При создании позиций номенклатуры следите за их видом, следует выбирать «Товары на комиссии». Именно этот вид номенклатуры обеспечивает проводки по дебету забалансового счёта 004.01.

Далее заполнение поступления товаров ничем не отличается от стандартной покупки. Счёт-фактуру регистрировать не требуется. Проведённый документ создаст движения только по дебету счёта 004.01.

Перейдём к реализации комиссионных товаров: «Продажи» – «Реализация (акт, накладная)». Заполняем документ необходимыми данными.

Обратите внимание на проводки. В связи с тем, что выручка от продажи товаров на комиссии не относится к доходам комиссионера, проводки по Кт 90.01.1 не будет. Так же, как и списания себестоимости на Дт 90.02.1.

Отразим получение денежных средств от покупателя в разделе «Банк и касса» — «Банковские выписки» — «Поступление». Проведённый документ создаст проводки: Дт 51 Кт 62.01.

После того, как прошел отчётный период, указанный в договоре, комиссионер составляет отчёт комитенту. Ввести в программе его можно либо при помощи механизма «Ввода на основании» из поступления комиссионных товаров, либо в разделе «Покупки» — «Отчёт комитенту».

Документ состоит из 4 вкладок:

— вкладка «Главное» отражает услугу по реализации,

— на вкладке «Товары и услуги» при помощи кнопки «Заполнить» — «Реализованным по договору» отражаются все проданные товары,

— вкладка «Денежные средства» не заполняется в автоматическом режиме, на ней необходимо вручную внести сведения о поступивших денежных средствах от покупателя,

— на вкладке «Расчёты» указываются счета бухгалтерского учёта по взаиморасчётам с комитентом и покупателем.

Заполненный документ представлен на рисунках ниже:

Проведённый документ создаст движения по счетам:

— Дт 76.09 Кт 62.01 на сумму вознаграждения по договору комиссии,

— Дт 62.01 Кт 90.01.1 отражение выручки по оказанию услуг комитенту

— Дт 90.03 Кт 68.02 на сумму НДС.

Последним этапом перечислим денежные средства комитенту, удержав из них комиссионное вознаграждение. Ввести в программе эту операцию можно либо при помощи «Ввода на основании» из отчёта комитенту, либо в разделе «Банк и касса» — «Банковские выписки» — «Списание».

Документ создаст проводку Дт 76.09 Кт 51 на разницу между суммой реализации и вознаграждением комиссионера.

Остаётся зарегистрировать счёт-фактуру, полученную от комитента. Удобнее всего её ввести на основании документа «Отчёт комитенту» — «Счёт-фактура на поступление». Заполняем номер и дату полученного счёта-фактуры, а затем нажимаем на кнопку «Выбор».

В открывшемся окне «Счета-фактуры выданные покупателям» при помощи кнопки «Заполнить» добавляем ту счёт-фактуру, которую создавали при реализации товаров.

Важно отметить, что согласно п. 3.1 ст. 169 НК РФ при получении счетов-фактур, касающихся деятельности, совершённой в интересах другого лица на основе договора комиссии, комиссионеры обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности.

После проведения счёта-фактуры необходимо проверить отражение данной операции в журнале учёта полученных и выставленных счетов-фактур. Переходим в раздел «Отчёты» — «Журнал учёта счетов-фактур» и формируем его за необходимый отчётный период. В разделе «Выставленные счета-фактуры» должен отразиться счёт-фактура на реализацию комиссионного товара, а в разделе «Полученные счета-фактуры» — выписанный нам комитентом.

В книге продаж отражается счёт-фактура, зарегистрированный в отчёте комитенту на сумму комиссионного вознаграждения. В книгу покупок данные операции не попадают.

Автор статьи: Алина Календжан

Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых материалов

Добавить комментарий

Комиссионная торговля в 1С Бухгалтерия 8.3: учет у комитента и комиссионера

Мария Полосина

редактор Scloud

Для начала дадим определение понятию «Комиссионная торговля». Это условия, которые в обязательном порядке регламентируются комиссионным договором, заключенным, одной стороны комитентом, с другой стороны комиссионером (агентом). При этом, комитент поручает комиссионеру совершать сделки купли-продажи какого-либо товара от своего имени и в своих интересах за вознаграждение.

Отличительная особенность данной торговли в том, что товар в продаже, не будет являться собственностью агента. Когда товар поступает от комитента, то при оформлении в программе будет числиться на забалансовом счете.

Рассмотрим, каким образом происходит отражение комиссионной торговли на базе программы 1С Бухгалтерия редакции 8.3. Товарная единица приходуется по документу «Поступление: товары, услуг, комиссия». Переходим на вкладку меню «Покупки» и выбираем пункт «Поступление (акты, накладные)». Попадаем в журнал документов поступления. Создаем новый документ с видом «Товары, услуги, комиссия». Разберем подробное заполнение каждого поля. Верхняя часть содержит основную информацию:

• Организация – выбирается из списка, если учет ведется по нескольким. Если в учетной политике указана одна организация, то подставляется автоматически при создании документа.

• Склад – указываем, на какой склад принимаем комиссионный товар.

• Накладная от – прописываем вручную номер и дату сопроводительной накладной, которую получили от комитента.

• Номер от – формируется автоматически программой по порядку.

• Контрагент – выбираем из справочника или создаем нового комитента.

• Договор – создается по условиям, согласованным с комитентом, которые можно отразить в наименовании для быстрого определения.

Обратите внимание, для того, чтобы 1С правильно распознала что это комиссия, необходимо выбрать вид договора «С комитентом (принципалом) на продажу». Также указать способ расчета вознаграждения и процент (или сумму).

Заполнение табличной части товарными единицами происходит на вкладке «Товары». Номенклатуру можно добавить через клавишу «+» построчно или комплексно через клавишу «Подбор», что значительно ускоряет и упрощает время обработки документа, когда товаров несколько.

При регистрации комиссионной торговли имеется еще один важный момент. Нужно создавать новые карточки номенклатурных единиц, принимающихся на комиссию, с указанием вида номенклатуры «Товары на комиссии».

Оформление счета-фактуры не требуется в данной ситуации. После заполнения всеми данными, документ проводится. Посмотрим сформировавшиеся проводки, в которых отразится поступление комиссионного товара на забалансовый счет 004.01 (Товары на комиссии (принятые на склад)):

Теперь рассмотрим продажу товара стороннему покупателю-организации. Регистрируется стандартным документом реализации, который можно создать на основании счета-фактуры, выписанного покупателю, при этом все заполнения произойдут автоматически. Или отдельным документом «Реализация товаров». Для этого переходим на вкладку меню «Продажи», выбираем пункт «Реализации (акты, накладные)». Заходим в журнал и создаем новый документ с видом «Товары, услуги, комиссия». В данном случае все заполнения происходят вручную:

Проводим и смотрим движение документа:

В проводках будет отражен не только факт оплаты клиента и продажи товара, но и списание с дебетового забалансового счета 004.01. Итак, все количество принятого на комиссию товара продано, за него необходимо отчитаться комитенту и получить вознаграждение за данную услугу. Для этого предусмотрен специальный документ «Отчет комитенту». Оформление возможно двумя способами: отдельным документом или созданием на основании поступления. Чтобы отразить отдельным документом, необходимо перейти на вкладку меню «Покупки» и выбрать пункт «Отчеты комитентам». Далее нажать клавишу «Создать» и произвести все заполнения вручную. Оформление отчета по документу «Поступление товаров и услуг» занимает меньшее время, так как заполняется автоматически по уже введенной информации. Находим поступление от комитента, нажимаем клавишу «Создать на основании» и выбираем из выпадающего списка пункт «Отчет комитенту»:

Если при оформлении договора не указывалась информация по оплате услуги, то ее можно ввести в этом документе на вкладке «Главное» в разделе «Комиссионное вознаграждение». Необходимо заполнить поля:

• Способ расчета – выбрать из выпадающего списка предпочтительный вариант, например, «Процент от суммы продажи».

• % вознаграждения – вручную прописать процент.

• Счет учета НДС – если организация является плательщиком НДС, то указываем номер счета 90.03 (Налог на добавленную стоимость).

• % НДС – обычно 18%.

• Услуга по вознаграждению – выбирается из справочника или создается новая, для точного определения услуги можно задать наименование «Комиссионное вознаграждение».

• Счет учета доходов – оплата услуги расценивается как доход, поэтому необходимо указать счет доходов 90.01.1.

• Субконто – должно относится к номенклатурной группе «Услуги».

Для расчета конкретной суммы вознаграждения необходимо заполнить еще вкладку «Товары и услуги». Здесь вводится наименование номенклатуры, количество и цена поступления. Заполнение возможно через любую из клавиш «Добавить», «Заполнить» и «Подбор». Самый быстрый и простой способ: нажимаем «Заполнить» и выбираем из выпадающего списка «Заполнить по поступлению». Все товары из документа поступления отразятся в табличной части:

Теперь возвращаемся на вкладку «Главное». Здесь должна отобразится рассчитанная программой сумма вознаграждения в сером поле:

Осталось провести документ и просмотреть сформировавшиеся проводки:

Здесь можно увидеть, что товар продан по реализации и начислено вознаграждение за данную услугу.

Договор комиссии на реализацию товара бухучет, комитент начислил вознаграждение комиссионеру

Бухгалтерские проводки

• Учет продажи товаров с участием комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комитента
• Учет продажи товаров с участием комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комиссионера
• Учет продажи товаров без участия комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комитента
• Учет продажи товаров без участия комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комиссионера

Учет продажи товаров с участием комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комитента

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете комитента операций продажи товаров по договору комиссии с участием комиссионера в расчетах. Рассматриваемая схема проводок отражает следующий порядок событий:

Продавец (комитент) отграужает товары посреднику (комиссионеру). Посредник осуществляет продажу товара покупателю. Расчеты за полученные товары покупатель производит с посредником (комиссионером). Далее посредник отчитывается перед продавцом (комитентом) о результатах продаж, определяет сумму комиссионного вознаграждения и перечисляет денежные средства, полученные за проданные товары, за вычетом комиссионного вознаграждения. Денежные средства могут перечисляться комитенту в полном объеме (определяется условиями договора комиссии). В этом случае продавец (комитент), на основании предоставленных счетов и актов выполненных работ, оплачивает комиссионное вознаграждение посреднику (комиссионеру) отдельно.

Список счетов, участвующих в бухгалтерских проводках:

004 — Товары, принятые на комиссию 19 — Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 41 — Товары 44 — Расходы на продажу 45 — Товары отгруженные 51 — Расчетные счета 60 — Расчеты с поставщиками и подрядчиками 60.01 — Расчеты с поставщиками и подрядчиками 62 — Расчеты с покупателями и заказчиками

62.01 — Расчеты с покупателями и заказчиками 68 — Расчеты по налогам и сборам 68.2 — Налог на добавленную стоимость 76 — Расчеты с разными дебиторами и кредиторами 76.05 — Расчеты по договорам комиссии и т.п. 90 — Продажи 90.1 — Выручка 90.2 — Себестоимость продаж 90.3 — Налог на добавленную стоимость

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
45	41	Отражаем отгрузку товаров комиссионеру для дальнейшей реализации	Стоимость товаров	Товарная накладная по форме № ТОРГ-12
76.05	90.1	Отражаем реализацию товаров на основании отчета комиссионера (экземпляры или копии счетов фактур должны прилагаться к отчету)	Выручка от реализации товаров	Отчет комиссионера о продажахСчет фактура
90.2	45	Списываем себестоимость проданных товаров	Сумма себестоимости товаров (определяется методикой списания материальных ценностей)	Отчет комиссионера о продажахСчет фактура
90.3	68.2	Начисляем НДС, относящийся к реализованным товарам	Сумма НДС	Отчет комиссионера о продажахСчет фактура
44	76.05	Отражаем возмещаемые расходы комиссионера на основании отчета комиссионера (с приложенными документами, подтверждающими понесенные расходы)	Сумма расходов	Отчет комиссионера о продажахСчет фактура
19	76.05	Отражаем НДС, относящийся к возмещаемым расходам комиссионера	Сумма НДС с расходов	Отчет комиссионера о продажахСчет фактура
44	60.01	Отражаем комиссионное вознаграждение на основании актов и счетов комиссионера	Сумма комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
19	60.01	Отражаем НДС, относящийся к комиссионному вознаграждению	Сумма НДС с комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
Вариант расчетов с перечислением суммы выручки комитенту в полном объеме
51	76.05	Отражаем получение денежных средств от комиссионера за проданные товары	Сумма выручки, за вычетом суммы расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
60.01	51	Отражаем перечисление суммы комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Платежное поручениеБанковская выписка
Вариант расчетов с перечислением суммы выручки комитенту за вычетом комиссионного вознаграждения
51	76.05	Отражаем получение денежных средств от комиссионера за проданные товары, за вычетом комиссионного вознаграждения	Сумма выручки, уменьшенная на сумму комиссионного вознаграждения и расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
60.01	76.05	Отражаем зачет задолженностей по выручке и комиссионному вознаграждению. Зачет может проводиться на основании договора комиссии или договора зачета	Сумма комиссионного вознаграждения	Договор зачета взаимных требованийДоговор комиссииБухгалтерская справка-расчет

Учет продажи товаров с участием комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комиссионера

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете комиссионера операций продажи товаров по договору комиссии с участием комиссионера в расчетах.

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
004		Отражаем поступление товаров от комитента	Стоимость товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
62.01	76.05	Отражаем реализацию товаров покупателю	Выручка от реализации товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)Счет фактура
	004	Отражаем отгрузку товаров покупателю	Стоимость товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
76.05	60.01	Отражаем расходы, возникшие при реализации товаров и возмещаемые комитентом	Сумма расходов	Акт выполненных работСчет фактура
60.01	51	Отражаем оплату расходов, возникших при реализации товаров	Сумма расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
62.01	90.1	Отражаем комиссионное вознаграждение с реализованного товара	Сумма комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
90.3	68.2	Отражаем НДС с комиссионного вознаграждения	Сумма НДС	Акт выполненных работСчет фактура
Вариант расчетов с перечислением суммы выручки комитенту в полном объеме
51	76.05	Отражаем перечисление выручки комитенту за проданные товары за вычетом сумм расходов, возникших при реализации	Сумма выручки, за вычетом суммы расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
51	62.01	Отражаем полученную сумму комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Платежное поручениеБанковская выписка
Вариант расчетов с перечислением суммы выручки комитенту за вычетом комиссионного вознаграждения
51	76.05	Отражаем получение денежных средств от комиссионера за проданные товары, за вычетом комиссионного вознаграждения и суммы расходов	Сумма выручки, уменьшенная на сумму комиссионного вознаграждения и сумму расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
76.05	62.01	Отражаем зачет задолженностей по выручке и комиссионному вознаграждению. Зачет может проводиться на основании договора комиссии или договора зачета	Сумма комиссионного вознаграждения	Договор зачета взаимных требованийДоговор комиссииБухгалтерская справка-расчет

Учет продажи товаров без участия комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комитента

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете комитента операций продажи товаров по договору комиссии без участия комиссионера в расчетах. В данной ситуации учетные первичные документы (товарная накладная, счет фактура), передаваемые покупателю, формируются от лица продавца. Соответственно и расчеты покупателя за проданные товары производятся напрямую с продавцом.

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
45	41	Отражаем отгрузку товаров комиссионеру для дальнейшей реализации	Себестоимость товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
62.01	90.1	Отражаем реализацию товаров	Выручка от реализации товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)Счет фактура
90.2	45	Списываем себестоимость проданных товаров	Сумма себестоимости товаров (определяется методикой списания материальных ценностей)	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)Счет фактура
90.3	68.2	Начисляем НДС, относящийся к реализованным товарам	Сумма НДС	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)Счет фактура
51	62.01	Отражаем получение денежных средств от покупателя	Продажная стоимость товаров	Платежное поручениеБанковская выписка
44	60.01	Отражаем комиссионное вознаграждение на основании актов и счетов комиссионера	Сумма комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
19	60.01	Отражаем НДС, относящийся к комиссионному вознаграждению	Сумма НДС с комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
60.01	51	Отражаем перечисление суммы комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Платежное поручениеБанковская выписка

Учет продажи товаров без участия комиссионера в расчетах. Проводки в бухгалтерском учете комиссионера

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете комиссионера операций продажи товаров по договору комиссии без участия комиссионера в расчетах

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
004		Отражаем поступление товаров от комитента	Стоимость товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
	004	Отражаем отгрузку товаров покупателю	Стоимость товаров	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
62.01	90.1	Отражаем выставленное комитенту комиссионное вознаграждение с реализованного товара	Сумма комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
90.3	68.2	Отражаем НДС с комиссионного вознаграждения	Сумма НДС	Акт выполненных работСчет фактура
51	62.01	Отражаем полученную от комитента сумму комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Платежное поручениеБанковская выписка

Комиссионный товар: отношения комитента и комиссионера

Комиссионером принято называть предприятие, являющееся посредником между продавцом-собственником товара и покупателем. При продаже комиссионных изделий комиссионер получает вознаграждение за свои услуги, эти доходы являются для него основным источником прибыли.

Между комиссионером и комитентом (реальным собственником товара) заключается договор о предоставлении посреднических услуг. Поэтому полученная выручка и вознаграждения должны обязательно отражаться в учете комиссионера. Вся полученная оплата за посредническую деятельность создает собственный оборот средств для комиссионера.

Отражение операций в бухгалтерском учете связано напрямую с участием посредника в отношениях между покупателем и продавцом, то есть он или участвует в сделке или выступает только третьим лицом. Рассмотрим алгоритм действий в обоих случаях.

Комиссионер принимает участие в отношениях:

• Выручка от реализации сначала поступает на банковский счет комиссионера или наличными средствами прямо в кассу.
• Из полученной выручки комиссионер удерживает вознаграждение за предоставление посреднических услуг.
• Сумма, которая осталась после вычета вознаграждения, переводится на счет комитента.

Комиссионер не принимает участие в отношениях:

• Выручка от реализации товара обычно переводится сразу на банковский счет комитента, собственника изделий.
• После того, как комитент получит деньги от продажи товара, он делает перечисление за посреднические услуги в пользу комиссионера.

Проводки по реализации товара в учете комиссионера

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
004		Приходование товара от комитента	Покупная стоимость	Товарная накладная
	004	Отгрузка товара покупателю	Стоимость товара	Товарная накладная
44	02, 05, 70, 69, 76	Отражение расходов по предоставлению посреднических услуг	Размер затрат	Бухгалтерская справка-расчет
62.01	90.1	Начисление комиссионного награждения	Размер вознаграждения	Счет-фактура, акт выполненных работ
90.03	68	Начисление суммы НДС с перечисленного вознаграждения	Размер НДС	Счет-фактура, акт выполненных работ
90.02	44	Списание затрат комиссионера при предоставлении посреднических услуг	Размер расходов	Бухгалтерская справка-расчет
51	62.01	Зачисление суммы вознаграждения от комитента	Размер вознаграждения	Банковская выписка, платежное поручение
90.9	99	Отражение финансового итога от оказания услуг	Размер чистой прибыли	Бухгалтерская справка-расчет, Книга продаж

Отражаем комиссионную продажу товара в учете комитента

При продаже товара через комиссионера оборот денежных средств образуется у комитента, так как собственником ценностей является только он.

После реализации имущественное право переходит к покупателю. Именно тогда комитент должен отобразить полученную выручку от реализации товара комиссионером по продажной цене. Сделать это удастся только после предоставления отчета от комиссионера.

Проводки для комитента

Счет Дт	Счет Кт	Описание проводки	Сумма проводки	Документ-основание
45	41.01	Товар передан на комиссионную реализацию	Стоимость товара	Товарная накладная
62.01	90.01	Отражение суммы выручки от реализации в отчете комиссионера	Размер выручки	Комиссионный договор, бухгалтерская справка-расчет
90.03	68	Начисление НДС с общего товарооборота	Размер НДС	Бухгалтерская справка-расчет
90.02	45	Списание фактической стоимости для реализованного товара	Размер выручки	Счет-фактура, акт выполненных работ
44	76.5	Комиссионные услуги, входящие в состав расходов по реализации	Размер затрат	Счет-фактура, акт выполненных работ
19	76.5	Выделение суммы НДС из стоимости услуг комиссионера	Размер НДС	Счет-фактура, бухгалтерская справка-расчет
76.5	62	Добавление услуг посредника к общим расходам по реализации товара на основании отчета комиссионера	Сумма услуги	Счет-фактура, акт выполненных работ
68	19	Принятие размера НДС к вычету из бюджета	Размер НДС	Бухгалтерская справка-расчет, Книга продаж, счет-фактура
51	62	Перечисление денежных средств от комиссионера в качестве дохода от реализации товара с вычетом требования по вознаграждению	Размер выручки с вычетом вознаграждения	Банковская выписка, платежное поручение, счет-фактура, акт выполненных работ
90.2	44	Списание расходов на реализацию товара	Размер расходов	Акт выполненных работ
90.9	99	Отражение финансового результата от деятельности предприятия	Размер чистой прибыли	Бухгалтерская справка-расчет, Книга продаж

Комиссионная схема торговли

14 Августа 2015

Чем реализация товара по договору комиссии может быть выгодна? Кому и в каких случаях имеет смысл ее выбирать? Как оформить комиссию правильно и к обоюдному удовольствию сторон? Как осуществляется комиссионная схема торговли, если договор комиссии заключают между собой организации, применяющие разные режимы налогообложения? На эти и другие вопросы мы ответим в нашей статье.

• Преимущества торговли по договору комиссии
• Как оформляется комиссионная торговля
• Комиссионная торговля: особые случаи
  • Комиссионер продал товар дороже или дешевле, чем предполагалось
  • Договор не был исполнен
  • Субкомиссия
  • Комиссионер не продал за отчетный период ни одного товара
• Возврат товара комиссионеру от покупателя
• Счета-фактуры при комиссионной торговле
• Комиссионер на УСН — комитент на УСН
• Комиссионер на УСН — комитент на ОСНО

Преимущества торговли по договору комиссии

Если вы занимаетесь розничной торговлей и нашли поставщика, который согласен отдавать вам товар на реализацию по договору комиссии, вам повезло. И особенно повезло, если вы только входите в бизнес. Закон разрешает отдать деньги за товар, оформленный по договору комиссии, уже после его продажи. То есть, комиссионная схема торговли позволяет вам начать работать без больших вложений и без особенных рисков.

Если же вы производите товар или закупаете его в больших количествах для последующей розничной реализации в разных точках, то комиссионная схема торговли для вас тоже может быть выгодна. Как минимум это позволит увеличить рынок сбыта. Какой-нибудь маленький магазинчик, находящийся в таком месте, где вы сами работать бы не стали, может бойко распродать товар, который в традиционных точках у вас не расходится. При этом покупку партии такого товара магазин может не потянуть, а вот на комиссию возьмет с удовольствием.

Комиссионная схема торговли выгодна еще и потому, что при ней проще оформить возврат товара, чем в рамках договора купли-продажи. Если товар был приобретен по схеме «купля-продажа», то, чтобы вернуть его из магазина обратно поставщику, необходимо проводить обратную реализацию. Это создает проблемы в плане налогообложения — когда один из участников сделки не платит НДС, второй теряет деньги, так как не может принять НДС к вычету. Если же поставка товара оформлена по договору комиссии, этой проблемы не возникает. Посредник просто списывает товар с забалансового учета и возвращает поставщику. Впрочем, при возврате товара, взятого на комиссию, есть некоторые тонкости, и к ним мы в этом материале еще вернемся.

Как оформляется комиссионная торговля

В упрощенном виде эта схема выглядит так. Поставщик (комитент) отдает свой товар на реализацию посреднику (комиссионеру). При этом право собственности на товар к последнему не переходит. Комиссионер продает товар покупателю, действуя от своего имени, но за счет комитента. Как только товар продан, комитент перестает быть его собственником. Комиссионер отчитывается перед поставщиком, отдает ему выручку за товар и получает свое вознаграждение.

Итак, как оформить комиссию правильно? Допустим, некая компания собирается отдать на реализацию товар в магазин. Первым делом поставщик и магазин составляют договор комиссии, в котором прописывается, кто из них комиссионер, кто комитент, а также указывается, что первый от лица второго будет продавать товары за вознаграждение. Размер вознаграждения тоже лучше прописать в договоре. Это может быть как фиксированная сумма с каждого проданного товара, так и определенный процент с продаж. Закон, а именно, 51 статья Гражданского кодекса РФ, обязывает комиссионера отчитываться перед комитентом о продажах. Сроки предоставления отчета не регламентируются, но их тоже лучше прописать заранее. Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или быть бессрочным. Указывать ли территорию его исполнения, тоже решают сами предприниматели. Образец договора комиссии можно скачать в нашей библиотеке форм документов.

Договор комиссии заключен. Что дальше? Дальше товар передается в магазин, что сопровождается актом приема-передачи товара на комиссию и накладной ТОРГ-12. Образец акта приема-передачи, а также накладной, вы можете скачать на нашем сайте. Акт приема-передачи товара на комиссию необходим в том случае, если это прописано в договоре. Если же такого условия нет, то достаточно накладной.

Партия товара благополучно прибыла в магазин, и комиссионер начинает продавать. По закону продажа товара должна начаться не позднее, чем на следующий день после его приема. После того как определенное количество реализовано, либо прошел отчетный период, указанный в договоре, магазин составляет отчет комиссионера. В нем указывается, сколько единиц товара было продано, по какой цене и какова сумма вознаграждения. Как мы уже писали выше, сроки предоставления отчета лучше прописать в договоре, хотя по закону это не обязательно. Можно договориться предоставлять его каждую неделю или каждый месяц. Образец отчета комиссионера есть у нас на сайте.

Помимо отчета рекомендуется составить и подписать акт об оказании услуг между сторонами. Ведь, совершая сделки от лица комитента, комиссионер оказывает ему услугу. Об этом и составляется документ. Сумма в акте — это сумма вознаграждения комиссионера за отчетный период.

Вместе с отчетом посредник передает поставщику вырученные деньги и удерживает свою комиссию. Возможен и другой вариант, когда комитент забирает все вырученные деньги и только потом перечисляет вознаграждение комиссионеру. Далее сотрудничество продолжается или заканчивается.

Если комитента чем-то не устраивает отчет комиссионера, то сообщить об этом он должен в течение 30 дней с момента получения документа. Впрочем, этот срок можно изменить с помощью предварительного соглашения сторон.

Автоматизация очень упрощает процесс комиссионной торговли. Сервис МойСклад предлагает оптимальное решение и для комитента, и для комиссионера. В самой системе можно создать договор комиссии, учесть отгрузку и приемку товара, зафиксировать продажи комиссионных товаров, а также автоматически сформировать отчеты комиссионера. При этом во всех созданных формах и отчетах мгновенно считается выручка за проданный товар, вознаграждение комиссионера, НДС и другие необходимые суммы.

Теперь посмотрим, что говорит нам закон об особенных случаях.

Комиссионная торговля: особые случаи

Комиссионер продал товар дороже или дешевле, чем предполагалось

Допустим, товары расходились настолько хорошо, что магазин принял решение поднять на них цены. В этом случае комиссионеру удалось получить дополнительную выгоду, которую по закону он должен поровну разделить с комитентом. Если, конечно, иные условия не предусмотрены в договоре. И тут нужно обратить внимание на одну важную деталь, касающуюся оформления и выплаты этих денег. Согласно письму Минфина России от 5 июня 2008 г. № 03-03-06/1/347, прежде, чем часть прибыли будет выплачена комиссионеру, комитент должен отобразить всю эту сумму в доходах, которые облагаются налогом на прибыль. И лишь после этого начислить причитающееся комиссионеру.

Если же товары по какой-то причине не расходились по оговоренной цене, и магазин ее снизил, то тут возможно два варианта развития событий.

1. Магазин доказал комитенту, что у него не было возможности продать товар дороже, и этот ход предотвратил еще большие потери. В этом случае от комиссионера не потребуется возвращать разницу.
2. Магазину не удалось доказать, что снижение цены оказалось необходимым шагом. Тогда, увы, комиссионеру придется возместить поставщику убыток.

Кстати, в договоре комиссии не возбраняется прописать и эти случаи. Кроме того, в него можно добавить условия, что, прежде, чем менять цены, комиссионер должен спросить разрешения у комитента.

Договор не был исполнен

Допустим, часть товара, который комитент поставил в магазин, оказалась бракованной, либо оговоренное количество товара не было поставлено, или по какой-то другой причине договор комиссии не может быть исполнен по вине поставщика. В этом случае закон предписывает комитенту все равно выплатить комиссионеру вознаграждение, а также возместить расходы. Если же договор комиссии не может быть исполнен по вине магазина, то, в свою очередь, он должен будет возместить ущерб комитенту.

Субкомиссия

Представим, что магазин нашел еще одну выгодную точку сбыта товара, которая управляется другой компанией. В этом случае он вправе заключить с данной компанией договор субкомиссии. Тогда комиссионер отвечает за действия субкомиссионера перед своим комитентом, а для второго магазина сам становится комитентом. И несколько важных замечаний. Субкомиссия возможна, если иное не оговорено в договоре комиссии. При этом комитент не вправе вступать в отношения с субкомиссионером, если, опять же, иное не предусмотрено соглашением сторон.

Комиссионер не продал за отчетный период ни одного товара

Если весь товар так и остался на складах и полках магазина, магазин вправе вернуть их комитенту. Возврат товара, как и его получение, оформляется накладной ТОРГ-12.

Значительно облегчить оформление возврата товара от комиссионера комитенту поможет сервис для управления торговлей МойСклад. В системе есть специальные формы, в которых регистрируется возврат, и введенные данные автоматически переходят во все отчеты, которые имеют отношение к исполнению договора комиссии.

Возврат товара комиссионеру от покупателя

Допустим, что вернуть товар хочет по каким-то причинам розничный покупатель.

Учитывая, что, продавая товар клиенту, комиссионер от своего имени заключал с ним договор купли-продажи, то и отказ от этой сделки оформляет он.

Если покупатель возвращает товар из-за обнаруженных недостатков, ответственность за них необходимо распределить между комиссионером и комитентом. Если товар был поврежден по вине магазина, то расходы покупателю возмещает он. А если выяснится, что виноват поставщик, комиссионер будет иметь право на возмещение расходов и вознаграждение.

Товар может быть возвращен до того, как отчет комиссионера подписан сторонами, или после. В первом случае посредник делает в отчете запись на сумму возврата со знаком минус. Во втором — оптовый покупатель, возвращая товар, оформляет накладную на имя комиссионера. Если же конечный покупатель — розничный, то он должен написать заявление о возврате товара. После этого комиссионер возвращает товар комитенту, сопровождая возвратной накладной на его имя, а также счетом-фактурой. На основании этих документов комитент сможет уменьшить свой НДС к оплате.

Счета-фактуры при комиссионной торговле

Счета-фактуры при комиссионной торговле в розницу

В нашем примере, где комиссионером является магазин, последний не выставляет покупателям счета-фактуры, поскольку при розничной торговле этот документ заменяет кассовый чек с выделенной отдельной строкой суммой НДС. Комитент также не выставляет комиссионеру счета-фактуры. Но при этом магазин выставляет комитенту счет-фактуру на сумму своего вознаграждения по результатам отчетного периода.

Закон не обязывает наш розничный магазин, торгующий по договору комиссии, вести журнал учета счетов-фактур.

Показатели контрольных лент ККТ (только показатели, не сами ленты), а также копии лент, передаются комитенту вместе с отчетом комиссионера, и уже комитент регистрирует их в своей книге продаж, чтобы начислить НДС со стоимости реализованных товаров.

При этом если магазин, помимо товаров комитента, продает также и собственные товары, то учет по этим товарам должен быть раздельным. С помощью программы для торговли МойСклад вы легко выполните это требование. Программа показывает комиссионеру, сколько у него собственных товаров, а сколько товаров, полученных по договору комиссии. Комитент же видит в системе, сколько его товара на реализации и у кого.

Счета-фактуры при оптовой комиссионной торговле

Теперь рассмотрим ситуацию, когда комиссионер продает по поручению комитента товары оптом, и оба являются плательщиками НДС. В этом случае счета-фактуры являются для них обязательными документами учета.

Поскольку по условиям договора комиссионер совершает сделки с третьими лицами от своего имени, то и все счета-фактуры он выписывает также от своего имени. Номер документу присваивается в соответствии с хронологией комиссионера. Счет необходимо выписать в двух экземплярах. Один нужно передать покупателю, второй — подшить в журнал учета выставленных счетов-фактур. При этом фактуру на продажу комиссионных товаров не нужно регистрировать в книге продаж комиссионера.

А комитент выставляет и заносит в свою книгу продаж счет-фактуру на имя комиссионера уже с нумерацией в соответствии со своей хронологией. В книге покупок посредника этот документ не регистрируется.

При этом показатели счета, который комиссионер выставляет покупателю, отражаются в счете-фактуре, который выставляет и регистрирует в своей книге продаж поставщик. Комитент также должен выписать два экземпляра — один передать комиссионеру, а второй сохранить у себя в журнале регистрации выданных счетов-фактур.

Документ, полученный от комитента, комиссионер подшивает в журнал учета полученных счетов-фактур.

На основании подписанных отчета и соответствующего акта на сумму своего вознаграждения за отчетный период комиссионер выставляет комитенту отдельный счет-фактуру. Этот документ регистрируется у комиссионера в книге продаж, а у комитента — в книге покупок.

Если комиссионер реализует покупателю товары поставщика одновременно с собственными товарами, то покупателю можно выставить единый счет-фактуру на указанные товары.

Более подробно о выставлении счетов-фактур при комиссионной торговле можно узнать из письма МНС России от 21.05.01 № ВГ-6-03/404.

Комиссионер на УСН — комитент на УСН

Если договор комиссии заключили компании, каждая из которых применяет упрощенный режим налогообложения (УСН), то комиссионеру при возникновении вопросов о том, как считать налоги, необходимо обратиться к 251 статье Налогового кодекса РФ. В ней прямо говорится, что при определении налоговой базы комиссионера не учитываются как доходы имущество и денежные средства, поступившие к нему в связи с исполнением обязательств по договору комиссии. Не учитываются также доходы, поступившие в счет возмещения затрат, произведенных за комитента. То есть, доходом считается только комиссионное вознаграждение. Соответственно, выручка за проданный товар не учитывается как доход. Если комитент на УСН компенсирует комиссионеру на УСН какие-либо расходы, эти деньги также налогом не облагаются.

Датой получения доходов у посредника-«упрощенца» признается дата поступления на его счет вознаграждения от комитента. Если же комиссионер по условиям договора удерживает свое вознаграждение из средств, полученных от покупателей, то датой получение дохода считается день поступления денег в кассу. При этом неважно, что отчет может быть еще не подписан, поскольку к доходам компаний на УСН относятся также и авансы.

Расходы же признаются только после их фактической оплаты. Причем те расходы, которые по закону возмещает комитент (например, на аренду склада, где хранится товар), расходами у комиссионера не считаются.

Что же касается комитента, то согласно письму Минфина №03-11-11/16941 от 15.05.2013 его доходом признается вся сумма, полученная от реализации товаров, включая комиссионное вознаграждение. Да, в схеме «комиссионер на УСН — комитент на УСН» вознаграждение, которое выплачивает комитент, увы, нельзя отнести к его расходам, и налог с него придется уплатить. Но! В случае, если комиссионер удерживает свою комиссию до передачи денежных средств комитенту, доход будет законно равен сумме, которая фактически поступила на счет поставщика. А значит, если компания-комитент на УСН, то в договоре лучше прописывать именно такой вариант.

Днем получения дохода признается момент поступления средств на расчетный счет или в кассу поставщика.

Комитент на УСН не обязан выставлять на свои товары счет-фактуру, т.к. обязанность по составлению этого документа возлагается только на плательщика НДС.

Комиссионер на УСН — комитент на ОСНО

Если комиссионер торгует оптом и при этом является «упрощенцем», а комитент работает на общей системе налогообложения, то посреднику придется выписывать счета-фактуры. Дело в том, что фактически продавцом перед третьими лицами является комитент на ОСНО, а не комиссионер на УСН, поэтому посредник должен исчислять за поставщика налог на добавленную стоимость и предъявлять счет-фактуру покупателю. Схема — такая же, о какой мы писали выше. Комиссионер делает два экземпляра документа, один из которых выставляет покупателю, а второй подшивает в журнал учета выставленных счетов-фактур, не регистрируя его в книге продаж. Показатели этих документов отражаются в фактурах, которые комитент выписывает комиссионеру и регистрирует в своей книге продаж.

И напомним, что при розничной торговле счет-фактуру заменяет кассовый чек с выделенной отдельной строкой суммой НДС.

Поступившую выручку поставщик отражает на основании полученного отчета. Поэтому в случае, когда комиссионер на УСН, а комитент на ОСНО, в договоре важно отразить порядок и сроки его предоставления. Если он поступит позже установленного срока, то поставщик все равно должен будет вовремя уплатить НДС.

Счет-фактуру на комиссионное вознаграждение посредник комитенту не выставляет, так как вознаграждение комиссионера на «упрощенке» НДС не облагается.

В обратной же ситуации, когда комитент на УСН, а комиссионер на ОСНО, посредник не должен выставлять покупателям счет-фактуру, т.к. продавцом по факту является поставщик, а он освобожден от НДС.

Интересные статьи:

• Выездная налоговая проверка

  Выездная налоговая проверка Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 26.05.2016 Email Выездная налоговая проверка — вид налоговой…

• Камеральная проверка

  Камеральная налоговая проверка Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 26.05.2016 Email Камеральная налоговая проверка является основной формой…

• Налоговое планирование

  НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ Меню Главная Авторизация/Регистрация Главная Экономика Управление финансовыми рисками в системе экономической безопасности <…

Учет реализации товаров по договору комиссии, Проводки (Украина)

Тема: Бухгалтерский учет (Бухгалтерський облік), Бухгалтерские проводки (Бухгалтерські проводки).

В рамках комиссионного договора oсуществляются следующие операции:

01) передача товара на комиссию oт комитента комиссионеру;

02) продажа товара комиссионером;

03) передача комиссионером комитенту дeнежных средств за проданный товар;

04) составление отчета комиссионера.

Дополнительно: Учет покупки по договору комиссии.

Бухгалтерский учет указанных операций опишем отдельно для комитента и кoмиссионера.

Учет у кoмитента

Передача товара комиссионеру нe приводит к возникновению у кoмитента дохода от продажи. При этой операции не происходит передача передача права собственности нa товары покупателю от собственника.

Согласно пп. «е» подпункта 14.1.191 Налогового кoдекса передача товаров согласно договору, пo которому уплачивается комиссия (вознаграждение) зa продажу или покупку, oтносится к операциям по поставке тoваров. Поэтому при передаче товаров в pамках договоров комиссии у ко­митента вoзникают налоговые обя­зательства по НДС пo правилу первого события.

Если кoмитент является плательщиком единого налога, тo у него на момент передачи товаров не возникает доход. Cогласно п. 292.6 Налогового кoдекса датой получе­ния дохода упрощенца является дата поступления средств.

Переданные на комиссию товары кoмитент учитывает нa субсчете 283 «Товары нa комиссии».

Переданный комисси­онеру товар oстается собственностью комитента. Доход oт реали­зации товаров признается по дaте перехода покупателю права собст­венности нa товар. Переход права собственно­сти роисходит при передаче товара комиссионером покупателю. О переходе права cобственности комитент узнает из отчета комиссионера. На эту дату кoмитент должен признать доход от pеализации товаров.

Се­бестоимость реализованных товаров (выпoлненных работ, предоставленных услуг), числящаяся на субсчете 283, включается в cостав себе­стоимости реализованной продукции в пeриоде, в котором признаны дoхо­ды от реализации этих товаров (выполненных работ, предоставленных yслуг).

Продажи товара в бух­учете oтражается провод­кой

Дт 361 «Расчеты c oтечественными покупателями» Кт 702 «Доход oт реализации товаров».

Eсли комиссионер про­дал товар дороже, чем получил его от комитента, то комитент дол­жен зарегистрировать расчет корректировки к нaлоговой накладной на уве­личение налогового oбязательства по НДС (согласно cт. 192 Налогового кодекса). Так как об увеличении цены товара кoмитент узнает в день получения отчета комиссионера, то имeнно на эту дату нужно выписать расчет корректировки налоговой накладной.

Hа основании отчета комиссионера комитент отражает расходы на сумму кoмиссионного вознаграждения. Это отра­жается проводками:

Дт 93 Кт 631,

Дт 641 (или 644, если НН пока не получена) Кт 631.

Скачайте: Справочник «Бухгалтерские проводки»

Комитент получает денежные cредства от комиссионера зa проданный товар и выплачивает комиссионеру комиссионное вознаграждение. Можно в договоре комиссии пред­усмотреть удержание комис­сионером вознаграждения из выручки oт продажи и перечи­сление комитенту выpучки за вычетом удержанного вознаграждения.

Eсли комитент являeтся плательщиком единого налога, то ему нужно избегать такого варианта расчетов. Ведь согласно п. 291.6 HКУ плательщики единого на­лога должны oсуществлять расчеты за отгруженные товары (выпoлнен­ные работы, предоставленные услуги) тoлько в денежной форме (наличной, безналичной). Иначе, согласно пп. 4 подпункта 298.2.3 НКУ пpидется перейти на oбщую систему налогообложения со следую­щего квартала. Ведь взаимозачет задолженностей является неденежной формой расчетов.

Поэтому, если одна из сторон работает на упрощенной системе, комитент должен всю сум­му выручки получить нa свой текущий банковский cчет или в кассу, отплатив комиссионеру причитающееся вознаграждение.

Учет у комиссионера

Для комиссионера смотрите учет реализации товаров по договору комиссии на отдельной странице: Учет продажи товаров у комиссионера и налоги >>>.

Пример

По договору комиссии кoмитент передает комиссионеру товар стоимостью (по ценам реализации, зафиксированных в договоре) 24000 грн. (в том чиcле НДС — 4000 грн.). Себестоимость товара — 15000 грн. Комиссионер продал этот товар за 24000 грн. с НДС.

Вознаграждение комиссионера согласно договору cоставляет 1920 грн. (в том чиcле НДС — 320 грн.),

Комиссионер перечислил комитенту выручку зa реализованный товар за вычетом yдержанного комиссионного вознаграждения.

Комитент и кoмиссионер — плательщики налога на пpибыль и НДС [для еще одного варианта смотрите страницу Учет продажи товаров через комиссионера-неплательщика НДС].

Проводки в бухгалтерском учете приведены в таблицах 01 и 02.

Дополнительно — ситуация с истечением срока исковой давности: Учет списания товарной дебиторской задолженности комитентом.

Таблица 01. Учет реализации товаров по договору комиссии кoмитентом

№	Хозяйственные операции	Проводки
		Дебет	Кредит	Сумма, грн.
01	Передача товара комиссионеру	283	281	15000
02	Начисление налогового обязательства пo НДС	643	641	4000
03	Продажа товара на oсновании отчета комиссионера	361	702	24000
04	Закрытие расчетов пo НДС	702	643	4000
05	Отнесение на финансовые результаты дохода oт продажи	702	791	20000
06	Списание себестоимости пpоданного товара	902	283	15000
07	Отнесение на финансовые результаты cебестоимости реализации	791	902	15000
08	Стоимость полученных услуг пo договору комиссии на oсновании отчета комиссионера	93	631	1600
09	Налоговый кредит пo НДС	641	631	320
10	Зачет на стоимость комиссионного вознаграждения в уменьшение задолженности пo проданным товарам	631	361	1920
11	Получение выручки от комиссионера зa проданные товары за вычeтом комиссионного вознаграждения (24000 грн. — 1920 грн.)	311	361	22080

Таблица 02. Учет реализации товаров по договору комиссии комиссионером

№	Хозяйственные операции	Проводки
		Дебет	Кредит	Сумма, грн.
01	Получение товаров на комиссию	024		24000
02	Налоговый кредит пo реализационной стоимости полученного товара нa комиссию	641	685	4000
03	Реализация товара	361	702	24000
04	Начисление налогового обязательства по HДС	702	641	4000
05	Отнесение дохода от продажи нa финансовые результаты	702	791	20000
06	Списание с забалансового учета стоимости пoлученных на комиссию товаров		024	24000
07	Получение денежных средств oт покупателя	311	361	24000
08	Задолженность перед комитентом зa проданный товар	704	685	20000
09	Списание вычета с дохода нa финансовые результаты	791	704	20000
10	Предоставленные услуги комиссии (на oсновании отчета комиссионера)	361	703	1920
11	Начисление налогового обязательства пo НДС	703	641	320
12	Зачет на стоимость комиссионного вознаграждения в уменьшение задолженности по пpоданным товарам	685	361	1920
13	Перечисление выручки комитенту (зa вычетом суммы зaчтенной задолженности)	685	311	22080

Другие страницы о теме «Учет реализации товаров по договору комиссии»:

01) Учет хранения товаров,

02) Товары в 1С,

03) Учет упаковки и предпродажной подготовки товаров,

04) Учет импорта товаров,

05) Учет экспорта товаров,

Бухгалтерия > Комиссионная торговля > На стороне комиссионера > Реализация по комиссии

Рассмотрим операцию комиссионера: Реализация по комиссии.

После того как комиссионер передает товар покупателю, он списывает его стоимость со счета 004. При отгрузке товара покупателю, а также при получении от него оплаты и перечислении этой суммы комитенту у комиссионера не возникает ни доходов, ни расходов. Выручкой у комиссионера признается установленное согласно договору комиссии вознаграждение.

При отгрузке товара покупателю в учете комиссионера отражается дебиторская задолженность покупателя по оплате товаров и кредиторская задолженность перед комитентом. Для учета расчетов с комитентом используется счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Комиссионер при отгрузке товаров покупателю должен сформировать счет-фактуру от своего лица в трех экземплярах. Один экземпляр передается покупателю, второй хранится в журнале учета выставленных покупателям счетов-фактур, третий экземпляр прикладывается к отчету комиссионера перед комитентом. Причем сформированные комиссионером счета-фактуры в книге продаж не регистрируются.

После продажи товара комиссионер представляет комитенту отчет по установленной в договоре комиссии форме. К отчету прикладываются экземпляры или копии первичных учетных документов (накладные, счета-фактуры).

Одновременно с отчетом комиссионер выставляет комитенту счет-фактуру на сумму своего вознаграждения в двух экземплярах. Счет-фактура регистрируется в книге продаж комиссионера.

Комиссионное вознаграждение за оказанную комиссионером услугу относят на уменьшение кредиторской задолженности (дебет счета 76, кредит счета 90), с которого производят начисление НДС (дебет счета 90, кредит счета 68).

Поступление денежных средств за указанный комиссионный товар, а также величину комиссионного вознаграждения отражают по дебету счета учета денежных средств 51 и кредиту счета 62.

Внимание! С 1 января 2015 обязанность вести журналы учета сохранилась только за агентами (комиссионерами), которые выставляют или получают счета-фактуры при осуществлении деятельности в интересах другого лица от своего имени.

Реализация товаров покупателю:

•Зайдем в журнал движения ценностей и услуг в меню «Операции | Движение ценностей и услуг». Добавим накладную с типом операции «Комиссионер: Реализация по комиссии», в шапке накладной укажем счет покупателя, комитента, процент вознаграждения и вариант расчета вознаграждения. Дата и номер накладной, дата и номер СФ будут указаны автоматически. Возможны два варианта расчета вознаграждения:

oПроцент от разности сумм продажи и поступления

oПроцент от суммы продажи.

•В детализации накладной укажем товары, проданные комиссионером (из числа ранее переданных ему товаров), их количество, цену с НДС, цену учетную (цена, по которой товар был принят на комиссию), а также счет реализации. Вознаграждение посчитается автоматически, но его можно и изменить вручную. Нажмем <ОК>.

•В журнале бухгалтерских операций автоматически добавится операция реализации по комиссии, с проводками:
— – 004/Комитент/Товар = Учетная сумма  товаров
62/РЕАЛ/Покупатель –  76/ПРОЧ/Комитент =  Выручка от реализации товаров

•В журнале выписанных счетов-фактур автоматически добавится счет-фактура покупателю. В книге продаж данный счет-фактура не регистрируется;

•Выберем пункт меню Регистрация СФ от комитента (принципала), который позволяет внести счет-фактуру от комитента в журнал полученных счетов-фактур (без регистрации в книге покупок). При выборе данного пункта меню, появится окно, в котором необходимо указать номер счета-фактуры от комитента, все остальные данные счета-фактуры будут взяты из выбранной операции;

•В журнале оприходованных счетов-фактур появится счет-фактура от комитента (с кодом вида сделки 02). В книге покупок данный счет-фактура не регистрируется;

•В журнале выписанных счетов-фактур у счета-фактуры покупателю, сформированного на данном этапе, появятся сведения о посреднической деятельности (данные счета-фактуры от комитента).

Реализация услуги комиссии:

•Зайдем в главное меню «Операции | Движение ценностей и услуг». Выделим накладную с типом операции «Комиссионер. Реализация по комиссии», для которой необходимо реализовать услугу комиссии.

•Выберем пункт контекстного меню «Комиссионное вознаграждение».

•В появившемся окне запроса введем счет затрат по вознаграждению.

Замечание! Услугу комиссии необходимо добавить в справочник «ТМЦ и услуг» и в графе «Товар/услуга» выбрать из списка «Агентское вознаграждение» (категория ТМЦ и услуг соответствует 54-ФЗ в части поддержки формата фискальных данных (ФФД) версии 1.05).

•В шапке появившейся все поля будут проставлены автоматически. В детализации накладной будет добавлена услуга комиссии с рассчитанной суммой. Нажмем <ОК>. В журнале «Движение ценностей и услуг» добавится операция «Реализация».

•В журнале бухгалтерских операций автоматически добавится операция реализации, с проводками:
76/ПРОЧ/Комитент – 90/В/Ставка НДC = Сумма комиссионного вознаграждения
90/НДС/Ставка НДC – 68/НДС = Сумма НДС с комиссионного вознаграждения

•В журнале выписанных счетов-фактур автоматически добавится счет-фактура комитенту.

Внимание! С 1 января 2015 обязанность вести журналы учета сохранилась только за агентами (комиссионерами), которые выставляют или получают счета-фактуры при осуществлении деятельности в интересах другого лица от своего имени. Поэтому, в данном случае счета-фактуры, сделанные после  01.01.2015, в журнал учета выписанных счетов-фактур не попадают.

Оплата от покупателя:

•Зайдем в главное меню «Операции | Движение ценностей и услуг». Выделим накладную с типом операции «Комиссионер. Реализация по комиссии», которую необходимо оплатить .

•Выберем пункт контекстного меню «Оплатить».

•В появившемся платежном документе все поля будут заполнены автоматически. Нажмем <ОК>.

•В журнале бухгалтерских операций автоматически добавится операция поступления на счет от покупателя, с проводкой:
51/Расчетный счет – 62/РЕАЛ/Покупатель = Сумма оплаты от покупателя

Оплата комитенту:

Замечание! Когда комиссионер забирает свое вознаграждение из суммы проданного товара, то действие «Оплата комитенту» не производится, а создается платежное поручение на сумму равную разности выручки от реализации товара комиссионером и суммы комиссионного вознаграждения.

•Зайдем в главное меню «Операции | Движение ценностей и услуг». Выделим накладную с типом операции «Реализация», которая будет оплачена.

•Выберем пункт контекстного меню «Оплатить».

•В появившемся платежном документе все поля будут заполнены автоматически. Нажмем <ОК>.

•В журнале бухгалтерских операций автоматически добавится операция поступления на счет от комитента, с проводкой:
51/Расчетный счет – 62/РЕАЛ/Комитент = Сумма комиссионного вознаграждения с НДС

Распечатать бланк Отчет комитенту можно на основании операции «Комиссионер. Реализация по комиссии» при помощи соответствующего пункта контекстного меню.

Учет покупки товаров по договору комиссии. Бухгалтерские проводки

76.05	60.01	Отражено приобретение товара у поставщика.	Покупная стоимость товара	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)Счет фактура
002		Отражено поступление товара на склад (если это предусмотрено схемой поставки)	Покупная стоимость товара	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
60.01	51	Отражена оплата поставщику за полученные товары	Покупная стоимость товара	Платежное поручениеБанковская выписка
76.05	60.01	Отражены расходы, возникшие при покупке товара	Сумма расходов с НДС	Акт выполненных работСчет фактура
60.01	51	Отражена оплата расходов, возникших при покупке товаров	Сумма расходов	Платежное поручениеБанковская выписка
62.01	90.1	Отражено комиссионное вознаграждение, начисленное комитенту	Сумма комиссионного вознаграждения	Акт выполненных работСчет фактура
90.3	68.2	Начислен НДС на сумму комиссионного вознаграждения	Сумма НДС	Акт выполненных работСчет фактура
	002	Отражена отгрузка товара комитенту	Стоимость товара	Товарная накладная (форма № ТОРГ-12)
Вариант расчетов с отдельной оплатой комиссионного вознаграждения
51	76.05	Отражено поступление денежных средств от комитента на приобретение товаров. Данная операция, как правило, происходит в начале схемы	Сумма денежных средств на приобретение товаров	Платежное поручениеБанковская выписка
51	62.01	Получены денежные средства от комитента в виде оплаты комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Платежное поручениеБанковская выписка
Вариант расчетов с оплатой комиссионного вознаграждения за счет средств, перечисленных на приобретение товаров
51	76.05	Отражено поступление денежных средств от комитента на приобретение товаров. Данная операция, как правило, происходит в начале схемы	Сумма денежных средств, предназначенная на приобретение товаров	Платежное поручениеБанковская выписка
51	62.02	Отражено поступление денежных средств от комитента на приобретение товаров в части комиссионного вознаграждения. Данная операция, как правило, происходит в начале схемы	Сумма аванса за услуги комиссионера	Платежное поручениеБанковская выписка
76.АВ	68.2	Начислен НДС на авансы полученные	Сумма НДС	Счет фактураКнига продаж
62.01	62.02	Отражено погашение задолженности комитента за услуги комиссионера. Данная операция проводится после начисления комитенту комиссионного вознаграждения	Сумма комиссионного вознаграждения	Договор комиссииБухгалтерская справка-расчет
68.2	76.АВ	Зачитывается НДС с погашенной предварительной оплаты	Сумма НДС	Счет фактураКнига покупок

Покупка импортных товаров через комиссионера: какую дату ставить в учете?

Поскольку договором между комиссионером и поставщиком товаров установлен переход права собственности по дате отгрузки товара со склада поставщика и передачи перевозчику, указанной в международной товарно-транспортной накладной, с применением условий поставки EXW согласно Инкотермс, то в момент передачи товара перевозчику со склада поставщика происходит утрата права собственности на данный товар поставщиком и одновременно физическая передача вещи (товара) поставщиком (ст. 224 ГК РФ передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю). Поскольку согласно ст. 996 ГК РФ вещи, в частности, приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего, то в момент, когда поставщик утрачивает право собственности на переданный товар, комитент приобретает право собственности на такой товар. Таким образом, такой товар после его передачи поставщиком становится имуществом комитента.

Согласно п. 9 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ «организация ведёт бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета».

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета установлено, что счет 41 «Товары» «предназначен для обобщения информации о наличии и движении товарно-­материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров» и также указано что «поступление товаров может быть отражено с использованием счета 15 „Заготовление и приобретение материальных ценностей“ или без использования его в порядке, аналогичном порядку учета соответствующих операций с материалами».

В соответствии с п. 26 ПБУ 5/01 «материально-производственные запасы, принадлежащие организации, но находящиеся в пути, либо переданные покупателю под залог учитываются в бухгалтерском учете в оценке, предусмотренной в договоре, с последующим уточнением фактической себестоимости». Также об этом сказано в п.2.3.7 Методических рекомендаций по учету и оформлению операций приема, хранения и отпуска товаров в организациях торговли.

Таким образом, приобретенные на праве собственности товары, находящиеся в пути до даты фактического оприходования на склад комитента, комитенту следует отразить методом двойной записи, по дебету субсчета «Товары в пути» счета 41 «Товары» либо дебету счета 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей» (в зависимости от способа, установленного учетной политикой комитента) в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с комиссионером». Использование счета 76 объясняется тем, что комитент не является стороной внешнеторгового контракта (ст. 990 ГК РФ по сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер), а имеет договорные отношения с комиссионером, состояние расчетов с которым и отражается по соответствующему субсчету счета 76.

Дополнительно отмечаем, что согласно ст. 999 ГК РФ по исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему всё полученное по договору комиссии.

Как получают деньги агенты по недвижимости? Путеводитель

Если вы собираетесь купить или продать дом, скорее всего, вы будете работать с агентом по недвижимости, который поможет вам в этом процессе. Большинство зарабатывают деньги за счет комиссионных, основанных на процентах от продажной цены дома.

Сколько денег агенты зарабатывают каждый год, зависит от ряда факторов, в том числе от количества транзакций, которые они совершают, комиссионных, которые они приносят, и от разделения агента со своим спонсирующим брокером. Вот краткое изложение того, как агентам по недвижимости платят и сколько они зарабатывают.

Ключевые выводы

• Большинство агентов по недвижимости зарабатывают деньги на комиссионных.
• Единая комиссия обычно распределяется между агентом продавца и брокером и агентом покупателя и брокером несколькими способами.
• Разделение комиссии зависит от соглашений, заключенных агентами со своими спонсирующими брокерами.

Как получают деньги агенты по недвижимости

Объяснение комиссии агента по недвижимости

Большинство агентов по недвижимости зарабатывают деньги на комиссионных.Это платежи, производимые непосредственно брокерам по недвижимости за услуги, оказанные при продаже или покупке недвижимости. Комиссия обычно представляет собой процент от продажной цены собственности, хотя она также может быть фиксированной.

Агент по недвижимости против брокера против риэлтора

Отношения между агентами и брокерами помогают объяснить, как платят агентам по недвижимости.

Агенты — это продавцы, которые имеют лицензию на работу под эгидой назначенного брокера. Агенты не могут работать самостоятельно, им запрещено получать комиссию напрямую от своих клиентов.

С другой стороны, брокеры могут работать независимо и нанимать агентов по недвижимости в качестве своих сотрудников. Все комиссии по недвижимости должны выплачиваться непосредственно брокеру. Затем брокер делит комиссию с любыми другими агентами, участвующими в транзакции.

Риэлторами могут быть как агенты по недвижимости, так и брокеры. Титул «Риэлтор» может применяться как к агентам, так и к брокерам, которые являются членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR) и подписываются под ее строгим этическим кодексом.

Как работают комиссии по недвижимости

Компенсация брокера указывается в листинговом соглашении, которое представляет собой контракт между продавцом и листинговым брокером, в котором подробно описаны условия листинга. Размер комиссии брокера договорный. Фактически, это нарушение федерального антимонопольного законодательства, когда представители профессии пытаются, пусть и тонко, установить единые комиссионные ставки.

Комиссионные обычно составляют от 4% до 6% по стране, хотя они могут быть выше или ниже в зависимости от рынка.Продавец платит комиссию, если покупатель и продавец не договорились о разделении. Большинство продавцов учитывают комиссию в цене предложения, поэтому можно утверждать, что покупатель платит хотя бы часть комиссии в любом случае из-за более высокой цены предложения.

Каждый агент имеет соглашение со своим спонсирующим брокером, в котором указывается размер комиссии агента. Это может быть разделение 50/50 между брокером и агентом или что-то еще, о чем они договорились.

Как распределяются комиссии

Комиссионные за недвижимость часто делятся между несколькими людьми.В типичной сделке с недвижимостью комиссия делится на четыре части:

• Листинговый агент — агент, получивший листинг у продавца.
• Листинговый брокер — брокер, который нанимает листингового агента.
• Агент покупателя — агент, представляющий покупателя
• Брокер агента покупателя — брокер, который нанимает агента покупателя

Как получают деньги риэлторы?

Агентам по недвижимости — независимо от того, являются они риелторами или нет — обычно выплачивается процент от комиссии, которую брокер получает от сделки.

Вот пример. Допустим, агент размещает дом за 200 000 долларов с комиссией 6%. Это равняется общей комиссии в размере 12 000 долларов США. Если дом продается по запрашиваемой цене, и листинговый брокер, и брокер агента покупателя получают половину комиссии, или по 6000 долларов каждый (цена продажи 200000 долларов x 0,06 комиссии ÷ 2). Затем брокеры делят комиссионные со своими агентами.

Обычное разделение комиссии дает 60% агенту и 40% брокеру, но разделение может составлять 50/50, 60/40, 70/30 или любое другое соотношение, согласованное между агентом и брокером.Обычно более опытные и высокопроизводительные агенты получают больший процент комиссии.

При разделении 60/40 каждый агент в нашем примере получает 3600 долларов (6000 долларов X 0,6), а каждый брокер оставляет себе 2400 долларов (6000 долларов X 0,4). Окончательная разбивка комиссии будет:

• Листинговый агент: $ 3 600
• Листинговый брокер: $ 2,400
• Агент покупателя: $ 3 600
• Брокер агента покупателя: $ 2,400

Однако есть случаи, когда комиссии распределяются между меньшим количеством сторон.Например, если брокер перечисляет недвижимость и находит покупателя, он сохраняет полную комиссию в размере 6% или другую согласованную ставку. Или, если агент по листингу продает недвижимость, действуя и как продавец, и как агент покупателя, он делит комиссию со своим спонсирующим брокером. Если комиссия составляет 12 000 долларов, как в предыдущем примере, брокер оставляет 4800 долларов, а агент получает 7200 долларов при том же разделении 60/40.

Конечно, как и в других профессиях, прибыль агента снижается из-за налогов и коммерческих расходов.Федеральные налоги, налоги штата и налоги на самозанятость — наряду с расходами на ведение бизнеса, включая страхование, сборы, сборы, сборы за услуги множественного листинга и рекламу — в конечном итоге составляют значительную часть комиссионных агентству.

Сколько зарабатывают агенты по недвижимости?

Согласно последним данным Бюро статистики труда США, средняя годовая зарплата агентов по недвижимости составила 48 930 долларов США в 2019 году. Для брокеров эта цифра составила 59 720 долларов.

Конечно, агенты по недвижимости и брокеры могут заработать гораздо больше.10% самых высоких агентов заработали более 111 800 долларов США в 2019 году, в то время как 10% лучших брокеров заработали более 178 720 долларов США.

Комиссии, когда продажа не закрывается

Комиссионные обычно выплачиваются только после завершения транзакции. Однако бывают случаи, когда продавец несет техническую ответственность за комиссию брокера, даже если транзакция не завершена. Если у брокера есть предложение от покупателя, который готов и может совершить покупку, он может иметь право на комиссию, если продавец:

• Передумали и отказываются продавать
• Имеет супруг (а), который отказывается подписывать акт (если этот супруг подписал листинговый договор)
• Имеет титул с неисправленными дефектами
• Совершает мошенничество, связанное с транзакцией
• Невозможно передать имущество покупателю в разумные сроки
• Настаивает на условиях, не указанных в листинговом соглашении
• обоюдно соглашается отменить сделку с покупателем

Листинговые соглашения различаются, и каждое из них оговаривается индивидуально.Они могут включать непредвиденные обстоятельства, требующие от продавцов уплаты комиссии, даже если дом не продается.

Другие модели оплаты

Хотя обычно агентам выплачивается процент от комиссии, бывают случаи, когда агентам по недвижимости, нанятым брокером, выплачивается заработная плата. Одним из примеров является Redfin — сайт по поиску недвижимости в Интернете, на котором работает штат агентов по недвижимости с полным спектром услуг, получающих зарплату плюс бонусы на основе рейтингов удовлетворенности клиентов, собираемых компанией.

Сколько часто задаваемых вопросов делают риэлторы

Как уплачиваются сборы за недвижимость?

Комиссионные по недвижимости вычитаются непосредственно из выручки от продажи при закрытии сделки. Затем сумма выплачивается непосредственно брокерским фирмам по операциям с недвижимостью, которые разделяют их с вовлеченными агентами.

Получают ли агенты по недвижимости базовую зарплату?

Большинство агентов по недвижимости получают оплату только за комиссионные. Но некоторые агенты, включая тех, кто работает в таких компаниях, как Redfin, получают базовую зарплату плюс бонусы.

Вы должны платить своему агенту по недвижимости?

Потребители не платят напрямую агентам по недвижимости. Брокеры получают комиссию, которая берется из общей суммы выручки от продажи. Затем эта сумма делится между агентством и агентом.

Получают ли агенты по недвижимости еженедельные выплаты?

Агентам по недвижимости не платят еженедельно. Вместо этого они работают за комиссионные с продаж, которые они совершают. Эти комиссионные делятся между агентством и агентом и выплачиваются после закрытия.

Какой процент взимает большинство агентов по недвижимости?

Комиссионные за недвижимость обычно составляют от 4% до 6% от продажной цены недвижимости. Эта сумма далее делится между агентством и агентом, который работал над продажей.

Итог

Большинство агентов по недвижимости зарабатывают деньги за счет комиссионных, которые выплачиваются непосредственно брокерам при расчетах по сделкам. Единая комиссия часто делится несколькими способами между листинговым агентом, листинговым брокером, агентом покупателя и брокером агента покупателя.Разделение комиссии, которое получает конкретный агент, зависит от соглашения, которое агент имеет со своим спонсирующим брокером.

Как работает разделение комиссии на недвижимость

Большинство покупателей дома, около 87 процентов, используют агента по недвижимости для совершения покупки дома. Это число продолжает расти, и большинство домовладельцев также используют агентов для продажи своего дома, а не самостоятельно.

В 2018 году Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что агенты зарабатывают в среднем 40 587 долларов в год, хотя эта цифра зависит от множества факторов.Помимо количества завершенных транзакций, оплата зависит от суммы комиссии, выплачиваемой брокеру по недвижимости, и договоренности о разделении комиссии с брокером-спонсором риэлтора.

Взаимоотношения брокера и агента и разделение комиссионных

И агенты, и брокеры имеют лицензии на недвижимость, выданные государством. Агенты должны работать под руководством брокера, который выступает их спонсором. Агенты не могут работать независимо, а также не могут получать гонорары или комиссии напрямую от покупателя или продавца.

Брокеры, с другой стороны, могут участвовать в сделках покупки или продажи или вместо этого нанимать агентов для выполнения работы. Все комиссии выплачиваются брокеру, который затем делит деньги с привлеченными агентами. Если брокер работает на брокерскую фирму, они также должны выплатить брокеру часть комиссии.

Механика структуры комиссионных сборов

Хотя принятый брокерский и агентский метод в брокерской деятельности заключается в разделении комиссии за транзакцию, на самом деле он больше похож на многоуровневую структуру.

В традиционном бизнесе с недвижимостью продавец заключает договор с агентом или брокером о внесении в список их собственности установленного процента от продажной цены. Агент спонсируется брокером, который работает с брокерской компанией по листингу, которая перечисляет недвижимость в Службе множественного листинга (MLS). Брокер предлагает разделить свою комиссию за продажу с любым членом брокера MLS, который приводит покупателя, совершающего покупку. Это сплит №1.

Если брокер в каждой из этих компаний лично не участвует в транзакции, любые вовлеченные агенты также получат компенсацию.В соответствии с их письменным соглашением о независимом подрядчике, каждый из брокеров, для покупателя и продавца, затем разделит свою часть комиссии с агентами покупателя и продавца как раздел № 2.

Модели компенсации недвижимости

Агенты по недвижимости и брокеры могут вести бизнес практически любым способом, который они хотят, при условии, что они соблюдают законы своего штата о компенсации. Есть несколько способов выполнить работу, и они связаны с тем, как они взимают с клиента плату за ту работу, которую они выполняют.

Модель с традиционным разделением комиссии

Эта статья началась с основного определения модели комиссии. С клиента листинга взимается комиссия, которая в настоящее время составляет в среднем от 4 до 8 процентов, при этом обычно от 5 до 6 процентов. Листинговый брокер, член MLS, согласился разделить эту комиссию, обычно в пропорции 50/50, с любым другим брокером или их агентом, который приводит покупателя и закрывает. Продавец оплачивает все комиссии по заявлению о расчетах.Однако покупатели действительно должны знать, что это учтено в цене, поэтому они тоже платят.

Затем брокер и их агент снова делят свое разделение на основе соглашения о независимом подрядчике между ними. Большинство агентов, кажется, начинают и остаются в соотношении 50/50, взамен которого они получают определенные брокерские услуги и маркетинг. По мере того, как они строят свой бизнес, брокеры часто повышают процент комиссионных, выплачиваемых агенту, чтобы они не ушли в поисках более выгодной сделки.

The Office Fee Модель

Эта концепция в значительной степени зародилась во франшизе Remax.В то время и в течение многих лет агент получал 100 процентов суммы комиссии, которая поступала брокеру. С агента взималась плата за офисное помещение, определенные вспомогательные функции офиса, оборудование и т. Д. Агент полностью нес ответственность за свой собственный маркетинг и другие операционные расходы.

Через некоторое время эта модель изменилась, процентное соотношение снизилось до агента, хотя оно все еще значительно выше, чем в традиционной модели.

Агент по найму Модель

Redfin, крупная и растущая региональная компания, выплачивает своим агентам зарплату и предоставляет некоторые льготы, обычно связанные с другой оплачиваемой карьерой.Это связано с предоставлением клиенту / клиенту скидки на часть комиссионных, полученных брокерской фирмой.

Консультант Модель

Это было трудное время прижиться, и это запрещено в некоторых штатах. Кроме того, это создает некоторые проблемы с моделью независимого подрядчика, поэтому кажется, что она лучше всего работает для бизнес-моделей с одним брокером. Обычно, как и адвокату или бухгалтеру, профессионалы в сфере недвижимости получают почасовую оплату за свои услуги.Некоторые также имеют фиксированную ставку за определенные услуги, взимая почасовую плату за дополнительные услуги, выходящие за рамки пакета, который оценивается по фиксированной ставке.

Одна из причин, по которой этот метод не прижился, заключается в том, что покупатели считают оплату агенту отрицательной. Они на самом деле не понимают, что они все равно платят, поскольку продавец учитывает комиссию в их продажной цене. Некоторые агенты предлагают выставить счет в процессе, а затем вернуть покупателю все деньги сверх полученной комиссии.

Что такое брокер по сделкам? Знайте это заранее

Большинство людей, желающих купить или продать дом, имеют представление о том, кто является агентом покупателя или продавца.Хотя, возможно, вы не совсем понимаете, что каждый делает для своих сторон. В последнее время во многих штатах брокеры по сделкам стали появляться как одна из многих альтернатив агентствам покупателя и продавца при оказании услуг в сфере недвижимости. Многие люди не понимают, что такое брокер транзакций. Итак, давайте поговорим о том, что делает брокер по сделкам, и что его использование может принести пользу вашей личной сделке с недвижимостью.

Что такое брокер по сделкам?

Основное определение брокера по сделкам — это сторонняя сторона, которая предлагает услуги в сфере недвижимости покупателям и продавцам.Это отличается от традиционного агента по недвижимости, потому что брокер по сделке юридически нейтрален. Они могут помочь как покупателю, так и продавцу в сделке, выступая в качестве посредника между обеими сторонами сделки.

Роль и цель брокера транзакций могут варьироваться от штата к штату, и не во всех штатах разрешены брокеры транзакций. Если покупатель хочет, чтобы агент намеренно работал от его имени в качестве агента покупателя, он должен подписать агентское соглашение со своим агентом по недвижимости.

Брокер транзакций также не считается двойным агентом. Двойное агентство включает агента или брокера, который представляет обе стороны одновременно. Напротив, брокер транзакций не представляет ни одну из сторон.

Брокер по сделке придерживается тех же правовых и этических стандартов, что и агент по недвижимости, представляющий отдельных покупателей и продавцов. Но вместо индивидуального представительства брокер транзакции является помощником в транзакции для обеих сторон в равной степени.Брокер по сделке отвечает за согласование деталей, а не за переговоры между покупателем и продавцом. По сути, они фасилитаторы.

Чем занимается брокер по сделкам?

• Помогает покупателю подготовить предложение на дом, аналогично тому, что делает агент покупателя в этой ситуации.
• Помогает продавцу определить конкурентоспособную прейскурантную цену, аналогично тому, что делает агент продавца в этой ситуации.
• Облегчает общение между покупателем и продавцом, поскольку они являются нейтральным агентом.
• Записывает договор купли-продажи для обеих сторон.
• Координирует транзакцию от принятого предложения до закрытия как с покупателем, так и с продавцом.
• Помогает при закрытии как для покупателя, так и для продавца.

В чем разница между брокером по сделке и агентом покупателя?

Брокер по сделке так же хорошо разбирается в покупке, как и агент покупателя, но его юридическая обязанность — не только представлять покупателя.Опять же, брокеры по сделкам юридически нейтральны и поэтому помогают только облегчить сделку, а не только представляют покупателя. Брокер по сделке помогает покупателю подготовить предложение на дом, но в качестве нейтральной стороны. Сюда не входят советы о том, на что стоит торговаться в сценарии с несколькими предложениями. Они просто облегчают предложение покупателя.

Агент продавца против брокера по сделке

Агент продавца в сделке работает исключительно на продавца. Агент ведет переговоры от вашего имени и работает, чтобы обеспечить вам лучшую сделку.Ваш агент несет ответственность за раскрытие любой неблагоприятной информации о собственности потенциальным покупателям. С другой стороны, брокер транзакций помогает вам, продавцу и покупателю на протяжении всей транзакции. Они представляют предложения и помогают с заключением любых контрактов на протяжении всего процесса закрытия, не выступая в защиту какой-либо из сторон. Тем не менее, они по-прежнему несут ответственность за раскрытие любых неблагоприятных фактов, касающихся состояния собственности.

Больше после прыжка! Продолжите чтение ниже ↓

Мы упрощаем процесс покупки и продажи!

Перечислите свой дом за за одну низкую фиксированную плату и / или купите и получите тысяч кэшбэк.

Получите недвижимость без комиссии

В каких случаях может быть полезен брокер по сделкам?

Брокер транзакций — отличный вариант, когда ни один из клиентов не нуждается в помощи брокера для обработки транзакции, но им нужны знания, чтобы облегчить сделку. Например, если вы планируете купить дом для члена семьи и договорились о цене, но вам нужен совет, как убедиться, что у вас есть правильные контракты. В конечном счете, брокеры по сделкам существуют, чтобы гарантировать справедливое проведение продажи.

Если ни у одной из сторон нет агента, и вы оба соглашаетесь нанять брокера по сделкам, это потенциально может быть значительным способом сэкономить деньги и время для вас обоих.Однако это возможно только в том случае, если брокер по сделкам одинаково квалифицирован как на стороне продажи, так и на стороне покупки. Если они имеют опыт только на одной стороне транзакции, тогда другая сторона может оказаться в невыгодном положении. Если агент работает напрямую с определенной стороной и имеет опыт в этой области, то этот агент может помочь этой стороне с более выгодным подходом к транзакции.

Как работает комиссия?

Брокеру сделки обычно выплачивается фиксированная плата за закрытие сделки с обеих сторон, а не процент от продажи дома в качестве комиссии.Это означает, что они дешевле, чем агент, взимающий комиссию, часто значительно. Опять же, это может оказаться выгодным, если ни покупатель, ни продавец не имеют агента и соглашаются работать с брокером транзакций.

Это лучший вариант для вас?

Если обстоятельства складываются правильно, и это имеет смысл как для покупателя, так и для него. Когда время имеет существенное значение или если целью покупателя и продавца является экономия денег, то, возможно, имеет смысл также использовать брокера транзакций.

Если цена является для вас важным фактором при рассмотрении покупки или продажи дома, подумайте об использовании Trelora Real Estate, чтобы помочь вам с вашей сделкой. Когда вы продаете с Trelora, они также взимают с вас фиксированную комиссию, как у брокера транзакций. Покупая с Trelora, они делят комиссию агента своего покупателя с вами 50/50, до 6000 долларов наличными. Разница в том, что Trelora защищает вас как покупателя или продавца. Вместо того, чтобы действовать в качестве нейтральной стороны с внешним покупателем или продавцом, у вас есть союзник на вашей стороне, чтобы дать вам совет.Таким образом, если вы используете Trelora, вы не только по-прежнему экономите значительные суммы денег, но и у вас есть одни из самых опытных агентов в стране, которые будут защищать вас в вашем поиске.

Кристофер Стьернхольм

Кристофер работает в сфере недвижимости в течение 8 лет и имел возможность заключить более 1000 сделок, выступая в качестве управляющего брокера еще для тысяч. Кристофер увлечен поиском способов упрощения, максимизации и исключительно хорошего обслуживания клиентов Trelora, и тратит свое время на создание команд для обеспечения высокого уровня обслуживания.Когда Кристофера не занимается недвижимостью, можно увидеть, как он тренируется к марафонам и ультра-эстафетам со своей двухлетней дочерью, ест пиццу и постоянно пьет диетическую колу.

Комиссия агента по недвижимости: как это работает?

Что такое комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от денег, заработанных в результате сделки. Большинство торговых позиций оплачиваются с помощью метода комиссионных, чтобы побудить продавца заключать больше сделок.

Когда закрывается больше транзакций, продавец зарабатывает больше денег, поскольку он получает часть денег, заработанных в каждой сделке.

В сфере недвижимости нет ограничений на комиссию агента по недвижимости. У агентов по недвижимости нет предела прибыли в своей карьере, поэтому их зарплата зависит от того, сколько они зарабатывают на комиссионных.

Другими словами, зарплата агента по недвижимости зависит от того, сколько сделок с недвижимостью он закрывает, и от стоимости этой собственности.

Теперь, когда мы знаем, что такое комиссия агента по недвижимости, давайте посмотрим, как она работает.

Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от суммы сделки с недвижимостью. Стандартный процент комиссии с транзакции в Калифорнии составляет 6%. Этот процент может показаться небольшим, но сумма намного больше, чем кажется.

Вот как: по данным Zillow.com, средняя стоимость недвижимости в Калифорнии составляет 571 875 долларов. Таким образом, средняя сделка с недвижимостью в Калифорнии может принести комиссионный чек на сумму более 34 312 долларов.

Учитывая, что продажа дома занимает от 30 до 45 дней, это неплохой доход в короткие сроки.

Однако комиссия агента по недвижимости не составляет полных 6% от покупной цены недвижимости.

Они делят эти 6% со своим брокером и другим агентом по недвижимости, связанным с сделкой.

Как работает комиссия агента по недвижимости?

Причина, по которой комиссия агента по недвижимости разделена с брокерской деятельностью агента по недвижимости, заключается в правовой защите, если покупатель или продавец дома подает иск против агента.В зависимости от уровня опыта агента по недвижимости, он может согласовать свой процентный доход с брокером по операциям с недвижимостью.

Комиссия нового агента по недвижимости обычно составляет 60%, а остальные 40% берет на себя брокерская компания. Однако некоторые опытные профессионалы могут договориться о более 80% или 90% заработанной комиссии.

Наряду с этим агенты по недвижимости должны разделить свои 6% с агентом по недвижимости другой стороны. Обычно каждая сторона получает половину или 3% комиссии.Но в некоторых случаях агент покупателя получает 2,5% комиссии.

Разделение комиссии агента по недвижимости с брокером

Чтобы узнать, сколько денег может заработать агент по недвижимости, вернемся к приведенному выше примеру. Половина комиссии в размере 6% (34 312 долларов) дает агенту покупателя и агенту продавца 17 156 долларов. Затем каждый агент по недвижимости делится со своим брокером 60/40.

Это означает, что агенты по недвижимости получают около 10 293 долларов. Эти деньги могут компенсировать расходы на ведение бизнеса или пойти на первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость.

Некоторые брокерские конторы по операциям с недвижимостью ограничивают сумму, которую брокерская компания берет с комиссии агента по недвижимости в год.

В этом случае условие означает, что если агент по недвижимости зарабатывает брокеру определенную сумму денег в течение года, любая заработанная комиссия после этого полностью переходит к агенту по недвижимости.

Последние мысли о комиссии агента по недвижимости

Большинство людей становятся агентами по недвижимости, потому что хотят сделать карьеру, которая дала бы им финансовую свободу.Причина, по которой агенты по недвижимости имеют репутацию богатых, заключается в том, что нет предела тому, сколько они зарабатывают в своей карьере.

Кроме того, эти деньги могут помочь в оплате услуг агента по недвижимости.

Какова средняя комиссия агента по недвижимости?

Большинство новых агентов по недвижимости должны знать, что их зарплата определяется их стремлением и мотивацией заключать больше сделок.

Чем больше они закрываются, тем больше зарабатывают. Это особенно верно, когда агенты по недвижимости работают в секторах, которые работают с дорогостоящими сделками с недвижимостью, например, в элитном жилом и коммерческом секторах.

В сфере недвижимости любой может добиться успеха, если он остается сосредоточенным и приверженным целям, которые они перед собой ставят. Поступая таким образом, они могут научиться увеличивать свои доходы в финансовом отношении.

Но это может случиться только с теми, кто этого достаточно сильно хочет.

Наконец, перед подписанием любых документов следует обсудить и понять разделение комиссии агента по недвижимости с брокерскими конторами. Они должны точно понимать, сколько брокерская компания берет с их комиссии и есть ли ограничение на их размер в течение года.

Таким образом, агент по недвижимости понимает, как им платят, и может создать успешную карьеру, которая обеспечит им жизнь, полную финансовой свободы.

Каждую неделю мы выпускаем подробные видеоролики, чтобы помочь зрителям стать успешными агентами по недвижимости на нашем канале CA Realty Training на YouTube. Кроме того, если вам понравилось читать эту статью, мы были бы рады, если бы вы могли поделиться ею с другом, который, как вы думаете, извлечет из этого что-то полезное.

Как работают комиссии по коммерческой недвижимости?

Обновлено 10.5.2020: Мы вернулись к этой статье и подробнее рассмотрим, как работают комиссии, полученные брокерской компанией, вплоть до расчетов распределения, разделения и агентских платежей.

Сделки с коммерческой недвижимостью могут показаться такими же простыми, как покупка дома, но как только вы удалите слои лука, они могут стать сложными. Процесс может быстро усложниться, чтобы учесть всех инвесторов и защитить каждый интерес, участвующий в сделке.

Соглашения о комиссионных

могут быть уникальными для каждой транзакции, поэтому без эффективного программного обеспечения для отслеживания комиссионных по коммерческой недвижимости обычно требуется специальный ресурс, чтобы убедиться, что все бобы подсчитаны, а книги сбалансированы для каждой новой и уникальной транзакции.Но сначала давайте посмотрим, как все это сочетается.

Что видит клиент

Клиент видит агента, который выполняет свою работу, принимает во внимание потребности и бюджет клиента и находит недвижимость для демонстрации. Как правило, клиент будет иметь общее представление о том, что он ищет и в какой части города он хотел бы искать.

Действительно отличный агент часто показывает, что есть в наличии, если есть возможность увеличить бюджет, и показывает недвижимость, которая отражает удивительную скидку, в процессе поиска реалистичного здания, отвечающего потребностям покупателя.Для агентов существует множество технологий, позволяющих просматривать данные о последних сделках и сопоставимых сделках (comps), и это лишь некоторые из них: RPR, CompStak и CoStar.

Что видит домовладелец

Арендодатель обычно видит, что его здание нужно время, чтобы продать или сдать в аренду. Опытные бизнесмены понимают, что для того, чтобы найти выгодную сделку, нужно время.

Очень часто комиссионные выплачиваются после размещения арендатора или завершения продажи. Намного лучше найти одного реалистичного покупателя, чем иметь дело с десятью потенциальными покупателями, которые не могут «заключить сделку».Точно так же при аренде также важно найти арендатора, который будет заниматься бизнесом достаточно долго, чтобы платить арендную плату каждый месяц в течение всего срока действия сделки!

Что делает агент

Ни покупатель, ни арендодатель не видят большей части фактического процесса, через который проходит агент, чтобы найти недвижимость и провести сделку. Это включает в себя создание презентаций, планирование просмотров пространств, сбор композиций и других релевантных данных для клиента и многое другое.

Как правило, у хорошего брокера есть способ не отставать от всех своих клиентов и связанных с ними встреч и дел для каждого из них.Некоторые из лучших брокеров обратятся к технологии CRE, чтобы помочь им, в частности к платформам CRM (управление взаимоотношениями с клиентами), таким как ReThink, Apto или ClientLook.

Сколько зарабатывает агент по коммерческой недвижимости?

Из-за антимонопольного законодательства не существует установленного процента, который должен выплачиваться, но большинство агентов зарабатывают от 4 до 8 процентов, в зависимости от ставки, согласованной заинтересованными сторонами.

Цены обычно устанавливаются по формуле, которая учитывает квадратные метры и цену за квадратный фут, а комиссия — это процент от окончательной цены продажи.

Из этого комиссионного процента деньги будут разделены между тем количеством агентов, которые участвовали в продаже, и могут даже включать график нескольких платежей. Таким образом, расчет типичной комиссии за коммерческую недвижимость имеет огромный диапазон, но, в целом, это довольно полезная сумма.

Это головокружительное количество математики и чрезвычайно трудоемкий процесс. Исторически это также был очень непрозрачный процесс (если, конечно, вы не используете такую ​​платформу, как CommissionTrac).

Как получают деньги агенты по коммерческой недвижимости?

Удивительно, но большинство агентов не знают точно, как им платят, или не имеют полной ясности в отношении суммы, которую, по их мнению, они должны получить, и числа, которое они видят на чеке.

Брокерам так же сложно обеспечить прозрачность комиссионных для своих агентов, поскольку большинство брокерских компаний по коммерческой недвижимости используют десятки различных таблиц и бумажных файлов, что делает практически невозможным как объяснить, так и понять распределение агентов.

В идеале это было бы так же просто, как войти в панель управления агента, где агент может видеть данные о сделках и ожидаемом распределении, как на скриншоте из отчета о комиссиях агента CommissionTrac ниже:

А с брокерской стороны — настройка правильных сплит-планов и автоматический расчет распределений на основе критериев конкретного агента и брокера.

Если вы боретесь с обеспечением прозрачности для своих агентов при распределении и разделенных планах, или если вы агент и хотите, чтобы у вашего брокера была прозрачность бэк-офиса, то попробуйте CommissionTrac и закажите демонстрацию сегодня.

Как получают деньги брокеры по коммерческой недвижимости?

Брокеры имеют аналогичную формулу комиссии; Фактически, Список брокеров содержит четкое описание процесса оплаты брокерами.

Кроме того, особенно при аренде коммерческой недвижимости, у многих брокеров есть платежи, которые зависят от того, берет ли арендатор в пользование помещение. Если брокера заботит только продажа, а не то, что на самом деле нужно клиенту, высока вероятность того, что клиент может изменить свое мнение об аренде, и брокер может потерять как комиссию, так и любой шанс для будущих рефералов (и комиссионных). .

Итог

Суть в том, что агент по недвижимости, особенно тот, кто работает с коммерческой недвижимостью, тратит много времени и усилий, чтобы убедиться, что и продавец, и покупатель удовлетворены конечной покупкой.

Для этого часто нужно засучить рукава и проявить творческий подход к контракту: добавление ассигнований на улучшение арендатора (TI), переговоры о месяцах «бесплатной аренды» и повышение арендной платы по годам — ​​это лишь некоторые из уловок, которые у брокера есть в рукаве.

Хотя эти инструменты могут помочь клиенту получить выгодную сделку и удовлетворить потребности арендодателя, они могут превратить расчет комиссионных и бухгалтерский учет в по-настоящему хаотичную головоломку. Неудивительно, что одни из лучших агентов вызывают наибольшую головную боль в бэк-офисе брокера, поскольку они, вероятно, готовы потратить лишний час на переговоры, чтобы заключить идеальную сделку для своего клиента.

После того, как все подписи поставлены, «сделка заключена» и агент помечает ее как «закрыто — выиграно» в своем конвейере, загадка только начинается… Как бэк-офис гарантирует, что брокерская деятельность и агенты получают деньги ?

Как работают сплиты в брокерской компании

Комиссионные за коммерческую недвижимость отследить значительно сложнее, чем комиссионные, полученные при продаже дома.Как только вы удалите слои луковицы, коммерческие транзакции, особенно комиссии по лизингу, могут очень быстро стать очень сложными с многоуровневыми разделенными планами, которые являются наиболее распространенной структурой комиссионных для коммерческих агентов.

Процесс может быстро разочаровать и ошибиться, если процесс обрабатывается с помощью электронных таблиц Xcel, которые не интегрированы и не взаимодействуют друг с другом. Без прозрачности для всех вовлеченных сторон, чтобы точно видеть, как генерируются и выплачиваются комиссионные, между агентом и руководством брокерской компании начинает расти недоверие и разочарование.

Соглашения о комиссии

могут быть уникальными для каждой транзакции, поэтому без эффективного программного обеспечения для отслеживания комиссии в сфере коммерческой недвижимости обычно требуется специальный ресурс, чтобы убедиться, что все компоненты подсчитаны, а книги сбалансированы для каждой новой и уникальной транзакции.

Как предыдущий владелец брокерского бизнеса CRE в Атланте, состоящего из двадцати человек, я могу однозначно сказать вам, что ничто так не расстраивало наших агентов, как то, что мы своевременно не могли с точностью до копейки подтвердить, как мы придумали их двухмесячные комиссионные выплаты.Отсутствие прозрачности для предоставления информации о своих личных доходах в реальном времени всегда беспокоило меня и моих партнеров, поскольку это могло привести к тому, что некоторые агенты уйдут из-за разочарования.

Кого беспокоит прозрачность сделки по коммерческой аренде?

Арендодатель, платящий комиссию

Очень часто комиссионные выплачиваются несколькими платежами. Один платеж, когда арендатор подписал договор аренды, и последний платеж производится, когда арендатор физически переезжает в помещение.Сложность может возникнуть, если до того, как арендатор физически переедет в помещение, проходит много времени, а разделенный план закупающих агентов сбрасывается до того, как будет выплачена последняя часть комиссии.

Кроме того, большинство арендодателей также полагаются на брокерскую фирму, которая выставит им счет на оставшуюся часть комиссии, и, если брокерская фирма не использует сложную интуитивно понятную платформу, вторая часть комиссии может потенциально ускользнуть и делает это. никогда не получить.

Агенты, получающие комиссионные

Удивительно, но большинство агентов не знают, как на самом деле рассчитываются их комиссионные чеки, или не имеют реальной ясности и прозрачности в отношении суммы, которую, по их мнению, они должны получить, по сравнению с количеством, которое они видят на своем чеке.

Обычно не существует установленного процента, который требуется выплачивать, но большинство коммерческих агентов зарабатывают где-то от 4 до 10 процентов, в зависимости от размера сделки, ставки, согласованной вовлеченными сторонами, и того, были ли они закупочной причиной сделка или получение права собственности в качестве листингового брокера.

Цены обычно устанавливаются по формуле, которая учитывает площадь в квадратных футах и ​​цену за квадратный фут, а комиссия представляет собой процент от окончательной цены продажи или общего дохода, полученного от сделки по аренде.

Из этого комиссионного процента деньги будут разделены между тем, сколько агентов было вовлечено в транзакцию, всех, кто, вероятно, использует многоуровневые сплит-планы, и это может даже включать возмещение некоторых агентских расходов и / или оплату потенциальных сетевых или реферальных сборов.

Учитывая, что эти многочисленные факторы являются частью большинства коммерческих транзакций, расчет типичной комиссии обеспечивает значительный потенциал для ошибок без платформы, созданной для обработки этой сложности.Это головокружительное количество математики и чрезвычайно трудоемкий процесс. Исторически сложилось так, что это также был очень непрозрачный процесс (если, конечно, вы не используете такую ​​платформу, как CommissionTrac).

Руководство брокерского бизнеса с разделением комиссии

Без платформы, ориентированной на коммерческую недвижимость. Руководству брокерской компании так же сложно полностью понять, выплачиваются ли комиссионные и правильно ли возмещаются расходы.Подавляющее большинство брокерских компаний CRE все еще используют десятки различных электронных таблиц и бумажных файлов для определения агентских платежей, что делает практически невозможным как объяснить, так и полностью понять распределение агентов.

При использовании платформы Commissiontrac каждый агент, а также принципалы имеют возможность войти в личную или административную панель управления и просмотреть данные компании или отдельных сделок и подробную историю платежей с точностью до копейки.

Требуется решение для отслеживания комиссий CRE?

Вот и все: обзор работы комиссий по коммерческой недвижимости.

Сегодня у нас есть необходимые технологические инструменты для помощи в управлении постоянно меняющимся рынком и формулами процентных комиссионных.

Мы создали CommissionTrac с целью помочь брокерским компаниям избежать ошибок и сэкономить время. В конце концов, точная и эффективная платформа бэк-офиса бухгалтерского учета помогает брокеру успешно достигать своих целей.

Если вы ищете платформу, которая эффективно оптимизирует и автоматизирует вашу брокерскую деятельность и увеличивает удовлетворенность ваших агентов, то попробуйте CommissionTrac сегодня.

Комиссионные за покупку и продажу — Neville Peterson LLP

В этом Меморандуме кратко описывается порядок учета добросовестных комиссий за покупку и комиссий за продажу для целей определения облагаемой пошлиной «стоимости транзакции» товаров, импортируемых в Соединенные Штаты.

A. Добросовестные комиссии за покупку

Общее правило заключается в том, что добросовестные комиссии за покупку не включаются в облагаемую пошлиной «стоимость сделки» товаров, импортируемых в Соединенные Штаты.

1. Заключение договора с добросовестным агентством по закупкам

Импортеры часто покупают товары у агентов по закупкам, штаб-квартиры которых находятся за границей. Агенты не производят эти товары, но, по сути, действуют как агент для одного или нескольких импортеров при рассмотрении образцов, консультировании в отношении проектных работ, выборе поставщиков и работе с различными иностранными фирмами, которые действительно производят продукцию.

В некоторых случаях иностранный агент по закупкам будет указывать себя в качестве «продавца» товаров в экспортных счетах.Однако импортеры могут на законных основаниях уменьшить облагаемую пошлиной стоимость импортируемых товаров путем реструктуризации своих отношений с иностранными агентами, так что вместо того, чтобы рассматриваться как продавец товаров, иностранная фирма функционировала как добросовестный покупательский агент импортера. Если отношения построены должным образом, комиссионные, уплачиваемые импортером иностранному агенту по закупкам, не включаются в облагаемую пошлиной транзакционную стоимость импортируемых товаров.

Прежде чем обсуждать особенности предлагаемого соглашения о закупочном агентстве, полезно в целом рассмотреть правовые принципы, регулирующие тарифный режим комиссионных за закупку.

Товары, импортируемые в Соединенные Штаты, обычно оцениваются для таможенных целей на основе их «стоимости сделки», которая определяется в соответствии с 19 USC. Раздел 1401a (b) (1) следующим образом:

Стоимость операции с импортируемыми товарами — это цена, фактически уплаченная или подлежащая уплате за товар при продаже для экспорта в США, плюс суммы, равные —

* * *

(B) любые комиссионные за продажу, понесенные покупателем в отношении импортированных товаров;

* * *

Термин «фактически уплаченная или подлежащая уплате цена» определяется как включающий «общую сумму платежа (прямого или косвенного, за исключением любых затрат, сборов или расходов, понесенных в связи с транспортировкой, страхованием и сопутствующими услугами. на международную отправку товара из страны экспорта в место импорта в Соединенных Штатах), осуществленную… покупателем продавцу или в его интересах.”Там же, Раздел 1401a (b) (4) (A). Ничто в уставе не разрешает включать добросовестную комиссию за покупку в стоимость сделки.

Закон о стоимости сделки направлен на оценку пошлины на все суммы, которые выплачиваются иностранному продавцу импортируемых товаров или подлежат выплате в пользу иностранного продавца. Таким образом, если агент принадлежит иностранному продавцу или контролируется им, или продавец требует, чтобы покупатель из Соединенных Штатов произвел платеж агенту в качестве условия покупки товаров, закон предполагает, что это «комиссионные за продажу», неразрывно связанные с оплата товара.Однако, если агент действует от имени покупателя товаров из Соединенных Штатов и контролируется им, платежи покупателя агенту не облагаются пошлиной при соблюдении определенных условий.

Ниже мы обсуждаем различные факторы, которые таможня рассматривает при определении облагаемости комиссионных сборов агентов.

A. Действия, выполняемые агентом

Услуги, характерные для тех, которые оказываются добросовестным агентом по закупкам, включают: сбор рыночной информации, сбор образцов, перевод, размещение заказов на основе инструкций покупателя, закупку товаров, помощь в переговорах на заводе , осмотр и упаковка товаров, организация отгрузки и оплаты.См., Например, Jay-Arr Slimwear v. United States, 10 CIT ___ (1988). Агенты по закупкам также помогают покупателям на выставках, торговых встречах и переговорах.

Однако, если агент оказывает услуги в связи с фактическим производством товаров, такая деятельность считается несовместимой с отношениями с агентством по закупке. См., Например, International Fashions против США, 64 CCPA 35, C.A.D. 1, 545 F. 2d 138 (1976). Кроме того, в той мере, в какой такие услуги являются «дополнительными к приведению товаров в состояние, упакованные для отправки в Соединенные Штаты», они считаются облагаемыми пошлиной.Короче говоря, таможня различает облагаемые пошлиной платежи, которые влияют на характер иностранных товаров, приобретаемых для экспорта в Соединенные Штаты, от необлагаемых пошлиной комиссионных за покупку, которые влияют на способ закупки иностранных товаров для экспорта.

B. Контроль агента со стороны покупателя из США

Второй и наиболее важный фактор, который проверяет таможня, — это точные отношения между покупателем и агентом, а также степень, в которой покупатель имеет контроль над действиями и обязанности агента.Другими словами, «» главным соображением при установлении того, являются ли отношения отношениями принципала-агента, а не покупателя-продавца, является право принципала контролировать поведение агента в отношении порученных ему вопросов. . » См. Jay-Arr Slimwear, выше, со ссылкой на Dorf International, Inc. против США, 61 Cust. Кт. 604 (1968).

Тот факт, что агент может владеть акциями компании, производящей товары, не имеет значения, при условии, что агент и производственное предприятие не являются «частными лицами», и никакие комиссионные агенту не выплачиваются в пользу производителя. .Таким образом, компания может выступать в качестве добросовестного покупателя, будучи связанной акциями с иностранным производителем. Само по себе взаимоотношение не отменяет существования добросовестного закупочного агентства, если только не может быть продемонстрировано (1) что действия агента контролировались иностранным производителем или продавцом или (2) что выгода от комиссионных, выплаченных агенту, в конечном итоге обеспечила производителю или продавцу.

Контроль агента со стороны покупателя имеет первостепенное значение. Если агент вправе действовать без прямых инструкций покупателя, (например,g., можете выбрать товар, который будет куплен), такой факт убедительно свидетельствует об отсутствии договоренности с закупочным агентством. Кроме того, агенты часто фигурируют в счетах-фактурах как покупатели и посредники импортируемых товаров. Если цена, взимаемая агентом с покупателя из Соединенных Штатов, отличается от цены, взимаемой с агента иностранным производителем или продавцом, делается вывод о том, что «агент» действует от своего имени, а не от имени покупателя.

В некоторых случаях агент может действовать от имени нескольких иностранных принципалов, которые заинтересованы в покупке одного и того же товара.Однако, если агент размещает заказ на фабрике на количество товаров, намного превышающее количество, заказанное конкретным рассматриваемым покупателем из Соединенных Штатов, делается вывод о том, что иностранный продавец / производитель не мог знать, что конкретное количество товаров был предназначен для конкретного покупателя. В таких случаях таможня считает, что добросовестного закупочного агентства не существует.

Способ и размер оплаты услуг «агента» также являются существенным фактором. Если комиссионные агента обычно полностью выражаются в процентах от покупной цены, может возникнуть вывод о том, что платежи связаны с продажей и покупкой товаров, а не с услугами, которые агент выполняет от имени покупателя.Мы рекомендуем, чтобы в таких случаях комиссионные выплачивались на периодической (например, ежемесячной) основе, а не на основе отгрузки за отгрузкой.

C. Документация

При рассмотрении вопроса о существовании добросовестного закупочного агентства таможенная служба проверяет два документальных фактора: (1) наличие письменного соглашения о закупочном агентстве; и (2) коммерческая документация, созданная во время сделки.

Во-первых, договор покупателя имеет важное значение, так как является свидетельством факта и условий агентства.Хотя таможня или суд могут предположительно вывести агентство на основании фактов ситуации, они этого не сделают. Импортер всегда несет бремя доказывания агентства.

Вторым документальным фактором, который следует учитывать, является содержание счетов-фактур и других торговых документов. Таможня обычно проверяет: (1) стороны, указанные как «покупатель» и «продавец» в счетах-фактурах, выставленных иностранным продавцом и «агентом», (2) цены, уплаченные или подлежащие уплате за товар, и (3) методы которым оплачивается продажная цена и агентское вознаграждение.Комиссионные агентства по закупкам должны быть показаны отдельно от цены, уплаченной или подлежащей уплате за товар. Если во входных документах и ​​счетах, представленных вместе с ними, агент указан только как «продавец», у таможни нет другого выбора, кроме как произвести оценку груза, исходя из предположения, что агент на самом деле является продавцом.

Необходимо предоставить документацию, удостоверяющую личность продавца и сумму, взимаемую продавцом. В законе нет положения, которое позволяло бы таможне «вычитать» комиссию агента из суммы, указанной в счете-фактуре в качестве цены товара.Должна быть установлена ​​фактическая цена, взимаемая настоящим иностранным продавцом и / или производителем. См., Например, Постановление таможни 542141 от 29 сентября 1980 г.

B. Комиссионные за продажу

Как отмечалось выше, определение облагаемой пошлиной «стоимости сделки» включает любые комиссионные за продажу товаров, которые оплачиваются покупателем. Является ли сторона «агентом по продаже» или покупает и перепродает товары за свой собственный счет — это определение, которое таможня принимает в каждом конкретном случае.

Как и в случае с агентами по закупке, вопрос о том, является ли сторона агентом по продаже, включает вопрос контроля. Контроль агента со стороны иностранного производителя или продавца товаров имеет первостепенное значение. Если сторона действует не от своего имени, а по указанию и под контролем иностранного принципала, она будет считаться агентом по продаже.

Факторы, которые таможня принимает во внимание при определении того, является ли сторона торговым агентом, включают следующее:

1. Наличие письменного агентского соглашения по продаже.В отличие от ситуации с агентством по продаже, таможня легко сделает вывод о существовании агентства по продаже в отсутствие письменного соглашения;
2. Имеет ли сторона право самостоятельно устанавливать цены на товары или должна утверждать цены иностранным принципалом;
3. Получает ли сторона переменную прибыль (или убыток) от продажи импортированных товаров, или получает регулярную комиссию (обычно измеряемую в процентах от продажной цены товара;
4. Условия продажи.Если сторона покупает товар по F.O.B. иностранный порт экспорта, и перепродает их на доставленных или C.I.F. порт импорта, тогда сторона несет риск потерь во время транзита и может считаться действующей за свой собственный счет, а не как агент;
5. Ведет ли сторона собственный инвентарь товаров в Соединенных Штатах;
6. Заказывает ли сторона товар у иностранного продавца по собственной инициативе или только после получения заказа или предложения от покупателя из США;
7. Указывается ли в счете-фактуре и других коммерческих документах, выставленных иностранным продавцом, в качестве «покупателя» указанную сторону или ее покупателя в Соединенных Штатах Америки.

Если зарегистрированный импортер покупает и продает товары за свой собственный счет, тогда цена иностранного продавца для импортера является ценой, которая определяет облагаемую пошлиной «стоимость сделки». Однако, если импортер действует в качестве комиссионного агента от имени иностранного продавца, то цена, уплачиваемая клиентом импортера в Соединенных Штатах, обычно образует основу для облагаемой пошлиной стоимости без вычета комиссионных за продажу, полученных импортером.

Примечание. Информация, содержащаяся в этом меморандуме, предназначена только для общей информации и не предназначена для использования в качестве совета или совета относительно какой-либо конкретной ситуации.Если у вас есть проблема, связанная с предметом, обсуждаемым в этом меморандуме, вам следует проконсультироваться с адвокатом или вашими таможенными консультантами относительно того, как действовать в вашем случае.

Авторские права на все содержание принадлежат компании Neville Peterson LLP, 1998 г.

Для получения дополнительной информации по вопросам, обсуждаемым в этом меморандуме Neville Peterson LLP, пожалуйста, свяжитесь с нашими офисами по телефону (212) 635-2730 или (202) 861-2959, или отправьте электронное письмо, используя почтовый ящик на этом веб-сайте.

Больше из читального зала

Что такое брокер по сделкам?

Есть много разных людей, которые могут помочь вам успешно купить или продать дом. Хотя большинство из них, как правило, обращаются за помощью к риэлторам, вы также можете сотрудничать с брокером по сделкам.

Хотя они менее распространены, чем обычные агенты, в определенных ситуациях они могут быть менее затратной альтернативой. Но что на самом деле делает брокер по сделкам? И как узнать, подходят ли они вашим потребностям?

Вот все, что вам нужно знать о работе с брокером транзакций.

Что такое брокер по сделкам?

Брокер транзакции — это общий ресурс в сделке с недвижимостью. Технически они не представляют ни покупателя, ни продавца. Вместо этого они могут дать обеим сторонам информацию и советы.

Роль и цель брокера транзакций могут варьироваться от штата к штату. Например, в штате Колорадо, если покупатель не подписывает агентское соглашение с агентом, то агент автоматически становится просто брокером транзакций.Если покупатель хочет, чтобы агент намеренно работал от его имени в качестве агента покупателя, он должен подписать агентское соглашение.

Законны ли брокеры по сделкам?

Когда люди узнают о брокерах транзакций, возможно, люди сначала сбиты с толку. Они могут задаться вопросом:

Если брокер по сделкам — это тот, кто помогает как покупателю, так и продавцу дома, насколько это законно? Разве это не то же самое, что и двойное агентство?

Нет, это не так. Это связано с тем, что между двойным агентом и брокером транзакций есть одно ключевое различие.Двойной агент представляет как покупателя, так и продавца в сделке с недвижимостью. Из-за этого сообщество специалистов по недвижимости обычно соглашается с тем, что они не могут одновременно учитывать интересы обеих сторон, несмотря на все их усилия.

Ключевое различие между ними состоит в том, что брокер транзакций не представляет ни одну из сторон. Это означает, что когда агент действует как брокер транзакции, он вообще не участвует в сделке. Таким образом, они могут дать нейтральный совет и помощь обеим сторонам.

Чем занимается брокер по сделкам?

Этот нейтральный совет и помощь могут применяться ко многим различным частям процесса передачи собственности.

Вот лишь несколько вещей, в которых брокер по сделкам может помочь вам как покупателю:

• Подготовка предложения на дом
• Общение с продавцом
• Составление договора купли-продажи
• Помощь при заключении сделки

Торговые брокеры также могут оказать большую помощь продавцам.Вот некоторые из того, что они могут сделать для продавцов:

• Установление конкурентоспособной прейскурантной цены
• Общение с покупателем
• Составление договора купли-продажи
• Помощь в закрытии

Должен ли я использовать брокера по сделкам или реальный Агент по недвижимости?

Хорошая новость заключается в том, что брокеры по сделкам должны следовать тем же стандартам, что и агенты по недвижимости. Они должны соблюдать правовые и этические нормы и обещать действовать беспристрастно и справедливо.

Они могут оставаться такими нейтральными, потому что брокеров транзакций больше интересуют детали, чем сама транзакция. Они не помогают тебе вести переговоры. Им все равно, кто платит за закрытие, если контракт на человека, который будет платить, правильный.

Из-за этого часто лучше просто нанять агента по недвижимости с полным спектром услуг, чем пытаться работать с брокером по сделкам. Это потому, что покупателем или агентом по продаже будет тот, кто действительно будет на вашей стороне на протяжении всего процесса передачи собственности.

Вам нужен кто-то, кто будет защищать вас и отвечать на любой вопрос, который может у вас возникнуть, а не тот, кто просто следит за тем, чтобы вы подписали все правильные документы.

Единственная реальная причина, по которой кто-то может решить, что они хотели бы использовать брокера транзакций, — это экономия денег. Это связано с тем, что брокеры по сделкам взимают только фиксированную плату вместо части стоимости продажи дома.