Проводки у комитента по договору комиссии пример: Страница не найдена – Налоги и бухгалтерия

Договоры комиссии: учетный путеводитель. Бухгалтер 911, № 48, Ноябрь, 2016

комиссия на продажу/покупку, бухгалтерский учет

Начнем с того, что «изюминка» договора комиссии и одновременно его суть — в том, что, собственно, покупку/продажу осуществляет не само заинтересованное в них лицо. Вместо него, по его поручению и за его счет, это делает другое лицо, которое, правда, действует от своего имени. Сторонами договора комиссии являются:

— комитент — лицо, в интересах которого совершаются сделки;

— комиссионер — лицо, совершающее сделки в интересах комитента.

Экономические выгоды от покупки/продажи товаров по договору комиссии принадлежат, главным образом, комитенту. Комиссионер же получает за свои услуги комиссионное вознаграждение.

Далее предлагаем вашему вниманию учет комитентом и комиссионером операций в рамках договоров комиссии на продажу и на покупку.

Договор комиссии на продажу

По такому договору комитент поручает комиссионеру реализовать товар. Об учете комитента/комиссионера в рамках такого договора вы можете узнать в следующей таблице.

Порядок учета по договору комиссии на продажу

Порядок учета	Комитент	Комиссионер
Учет товаров	Отражает переданные комиссионеру товары на субсчете 283 «Товары на комиссии»	2275134″>Отражает товары, полученные от комитента, на забалансовом субсчете 024 «Товары, принятые на комиссию»*
Учет доходов от реализации товаров и списания их себестоимости	Отражает доход в размере стоимости реализации таких товаров на дату отгрузки комиссионером товаров покупателю (Дт 361 — Кт 702). Одновременно списывает их балансовую стоимость (Дт 902 — Кт 283)	Включает стоимость реализованных товаров на дату их отгрузки покупателям в состав доходов (Кт 702). Одновременно доход от реализации товаров уменьшает на сумму поступлений по договору комиссии в пользу комитента (Дт 704)
Учет комиссионного вознаграждения	Отражает расходы, связанные с выплатой комиссионного вознаграждения, в составе расходов на сбыт (Дт 93) на дату подписания акта**	Отражает сумму комиссионного вознаграждения в составе доходов в момент подписания акта** (Кт 703). Одновременно с признанием дохода списывает себестоимость посреднических услуг (Дт 903)
* Стоимость, по которой комиссионер учитывает товар в забалансовом учете, не обязательно должна совпадать с учетной стоимостью товара у комитента. Комиссионер в большинстве случаев учитывает товар по продажной стоимости, т. е. по цене, по которой тот должен быть продан покупателю. ** Этот момент может совпасть с датой подписания отчета комиссионера.

Пример. Комитент по договору комиссии на продажу передал комиссионеру товар балансовой стоимостью 30000 грн. Согласно договору комиссионер обязуется продать его по цене 42000 грн. (в том числе НДС — 7000 грн.).

Допустим, что и комитент, и комиссионер — плательщики НДС.

Комиссионное вознаграждение составляет 1200 грн. (в том числе НДС — 200 грн.). Согласно условиям договора его сумму комиссионер удерживает из выручки от реализации товара. Расходы комиссионера, непосредственно связанные с выполнением договора комиссии (себестоимость комиссионной услуги), равны 600 грн.

Как отразить указанные операции в учете? Смотрите таблицу.

Бухучет операций по договору комиссии на продажу

№ п/п	Содержание хозяйственной операции	Бухучет		Сумма, грн.
		Дт	Кт
Учет у комитента
1	Отгрузили товар комиссионеру	283	281	30000,00
2	Отразили налоговые обязательства по НДС 22764238″>(исходя из предполагаемой цены продажи товаров)	643	641/НДС	7000,00
3	Комиссионер отгрузил товар покупателю. Отразили задолженность комиссионера перед комитентом (на основании отчета комиссионера)	361	702	42000,00
4	Списали отраженную ранее сумму налоговых обязательств по НДС	702	643	7000,00
5	Списали себестоимость реализованного товара	902	283	30000,00
6	Получили денежные средства от комиссионера в оплату за товар (за минусом комиссионного вознаграждения)	311	361	40800,00
7	22786736″>Отразили налоговый кредит по НДС со стоимости услуг комиссионера (при наличии зарегистрированной налоговой накладной)	641/ НДС	644	200,00
8	Составили акт приемки-передачи результатов предоставленных комиссионных услуг	93	685	1000,00
9	Списали отраженную ранее сумму налогового кредита по НДС	644	685	200,00
10	Произвели зачет задолженностей с комиссионером	685	361	1200,00
11	Отнесли на финансовый результат:
	— доход от реализации товара	702	791	35000,00
	22799384″>— себестоимость реализованного товара	791	902	30000,00
	— вознаграждение комиссионера	791	93	1000,00
Учет у комиссионера
1	Получили товары от комитента	024	—	42000,00*
2	Отразили налоговый кредит по НДС (при наличии зарегистрированной налоговой накладной)	641/ НДС	644	7000,00
3	Отгрузили товары покупателю	361	702	42000,00
4	228112092″>Отразили налоговые обязательства по НДС	702	641/ НДС	7000,00
5	Списали стоимость реализованного товара с забалансового учета	—	024	42000,00
6	Составили отчет комиссионера, на основании которого отразили задолженность перед комитентом:
	— на стоимость реализованного товара без НДС	704	685	35000,00
	— на сумму НДС	644	685	7000,00
7	Получили оплату за товар от покупателя	311	361	42000,00
8	228214620″>Отразили налоговые обязательства по НДС в части комиссионного вознаграждения	643	641/ НДС**	200,00
9	Перечислили денежные средства комитенту за реализованный товар (за вычетом суммы комиссионного вознаграждения)	685	311	40800,00
10	Отразили доход в сумме комиссионного вознаграждения (по дате составления акта приемки-передачи результатов предоставленных услуг)	361/к	703	1200,00
11	Списали отраженную ранее сумму налоговых обязательств по НДС	703	643	200,00
12	Списали себестоимость посреднической услуги	903	23	600,00
228417122″>13	Отразили удержание комиссионного вознаграждения	685	361/к	1200,00
14	Отнесли на финансовый результат:
	— доход в виде комиссионного вознаграждения	703	791	1000,00
	— себестоимость посреднической услуги	791	903	600,00
	— доход от реализации товаров	702	791	35000,00
	— вычеты из дохода	791	704	35000,00
* Комиссионер отражает принятый товар в забалансовом учете исходя из его продажной стоимости с учетом НДС. ** По условиям примера комиссионное вознаграждение комиссионер удерживает из выручки, а не получает отдельным платежом от комитента. Поэтому налоговые обязательства по НДС исходя из суммы комиссионного вознаграждения безопаснее начислить на дату получения от покупателя средств за проданный товар. Ведь именно эта дата будет являться для комиссионера первым событием.

Договор комиссии на покупку

Такой договор предусматривает, что одна сторона (комиссионер) приобретает по поручению другой стороны (комитента) товарно-материальные ценности за вознаграждение от своего имени, но за счет комитента.

Основные учетные нюансы операций в рамках договора комиссии на покупку найдете в следующей таблице.

Порядок учета по договору комиссии на покупку

Порядок учета	Комитент	Комиссионер
Учет средств, направленных на закупку товаров	Отражает суммы таких средств по дебету субсчета 371 «Расчеты по выданным авансам»	Отражает суммы таких средств по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами»
Учет приобретенных товаров	Зачисляет полученное от комиссионера имущество в состав запасов (Дт 20, 28 и т. д.) или необоротных активов (Дт 15) по первоначальной стоимости	Отражает имущество, приобретенное для комитента, на забалансовом субсчете 025 «Материальные ценности доверителя»
228620996″>Учет комиссионного вознаграждения	Не увеличивает на сумму комиссионного вознаграждения первоначальную стоимость запасов или необоротных активов, которые приобрел при помощи комиссионера. Эту сумму он отражает в составе расходов (Дт 949 или 977) по дате акта*	Показывает сумму комиссионного вознаграждения в составе дохода в момент подписания акта* (Кт 703). Одновременно с признанием дохода списывает себестоимость посреднических услуг (Дт 903)
* Этот момент может совпадать с датой подписания отчета комиссионера.

Пример. Комиссионер получил поручение приобрести товар определенной номенклатуры, общая стоимость которого не превышает 27000 грн. (в том числе НДС — 4500 грн.). Комиссионер выполнил поручение по договору комиссии должным образом.

Сумма комиссионного вознаграждения составила 1320 грн. (в том числе НДС — 220 грн.). Эта сумма перечислена комиссионеру после составления акта приемки-передачи результатов предоставленных комиссионных услуг. Расходы комиссионера, непосредственно связанные с выполнением договора комиссии (себестоимость комиссионной услуги), составили 360 грн.

Смотрите, как такие операции отразить в учете комитента и комиссионера:

Бухучет операций по договору комиссии на покупку

№ п/п	Содержание хозяйственной операции	Бухучет		22872207″>Сумма, грн.
		Дт	Кт
Учет у комитента
1	Перечислили комиссионеру средства для покупки товара	371	311	27000,00
2	Отражен налоговый кредит по НДС (при наличии зарегистрированной налоговой накладной)	641/ НДС	644	4500,00
3	Получили товар от комиссионера	281	631	22500,00
4	Списали сумму ранее отраженного налогового кредита по НДС	644	631	4500,00
228924715″>5	Произвели зачет задолженностей	631	371	27000,00
6	Подписали акт приемки-передачи результатов предоставленных комиссионных услуг	949	685	1100,00
7	Отразили налоговый кредит по НДС исходя из суммы комиссионного вознаграждения (при наличии зарегистрированной налоговой накладной)	641/ НДС	685	220,00
8	Перечислили вознаграждение комиссионеру	685	311	1320,00
9	Отнесли на финансовый результат расходы в виде вознаграждения комиссионеру	791	949	1100,00
2292730″>Учет у комиссионера
1	Получили средства от комитента для приобретения товара	311	685	27000,00
2	Начислили налоговые обязательства по НДС	643	641/НДС	4500,00
3	Получили товар от поставщика	025	—	27000,00*
4	Отразили сумму налогового кредита по НДС (при наличии зарегистрированной налоговой накладной)	641/ НДС	644	4500,00
5	Отразили задолженность перед поставщиком за товар	685	631	229230042″>27000,00
6	Перечислили поставщику оплату за товар	631	311	27000,00
7	Передали товар комитенту	—	025	27000,00
8	Списали отраженные ранее суммы налогового кредита и налоговых обязательств по НДС	644	643	4500,00
9	Подписали акт предоставленных посреднических услуг	361	703	1320,00
10	Отразили налоговые обязательства по НДС	703	641/НДС	220,00
11	229332762″>Списали себестоимость посреднической услуги	903	23	360,00
12	Получили комиссионное вознаграждение	311	361	1320,00
13	Отнесли на финансовый результат:
	— доход в виде комиссионного вознаграждения	703	791	1100,00
	— себестоимость посреднической услуги	791	903	360,00
* В забалансовом учете комиссионера принятый товар отражают исходя из его полной стоимости с учетом НДС.

Как заполнить отчет комитенту в 1С 8.3 Бухгалтерия

Заключение договоров комиссии – не редкость в работе фирм любых отраслей, при этом он обязательно должен быть отражен в бухгалтерии с учетом всех особенностей его заключения и исполнения. При заключении такого договора комиссионер обязан в пользу комитента выставить специализированный отчет. Здесь мы рассмотрим, как сделать отчет и каковы особенности его заполнения в 1С:Бухгалтерия 8.3. Отметим, что создание отчета – это всего лишь один из целой цепочки шагов, связанных с оформлением отношений по договорам комиссии.

Договор – основа сделки

Любые дела с контрагентом официально начинаются с заключения договора. В дальнейшем предполагается выполнение договора с учетом особенностей его заключения. В конфигурации 1С:Бухгалтерии можно регистрировать два вида договоров с комитентами – на продажу и на закупку.

Рис.1 Создание договора Рис.2 Виды договора

Для каждого вида договора требуется указание следующих реквизитов:

• организация;
• контрагент;
• номер договора;
• дата договора;
• валюта договора;
• порядок расчета комиссионного вознаграждения (у разных видов договоров выбор методов расчета ограничен).

При заключении договора на продажу существует определенный порядок действий комиссионера, который соответствует последовательности отражения специализированных документов в программе:

• Получает товар от комитента;
• Реализует товар комитента;
• Рассчитывает собственное вознаграждение за услуги комиссионной продажи и отчитывается за реализованный товар;
• Расплачивается с комитентом за проданное.

Остановимся подробнее на каждом этапе.

Получение товара от комитента

Оформляется «Поступление (товары, услуги, комиссия)». Он доступен из полного интерфейса, в «Покупках».

Рис.3 Поступление (товары, услуги, комиссия)

Здесь применяется договор комиссии на продажу, в табличной части содержится перечень взятых на комиссию товаров. Данный факт отмечается указанием забалансового счета бухучета 004. 01 «Товары, принятые на комиссию/Товары на складе». Сформируется проводка Дт 004.01.

Реализация

Оформляется «Реализация товаров», доступный из полного интерфейса в «Продажах».

Рис.4 Реализация товаров

Здесь также используется забалансовый счет учета 004.01 для списания проданных комиссионных товаров. Вместе с проводками по расчету с покупателем. Сформируется проводка Кт 004.01.

Отчет комитенту о продажах

Для удобства расчетов и с целью сокращения документооборота по итогам месяца комиссионер оформляет документ «Отчет комитенту», доступный из полного интерфейса, раздел «Покупки». Документ содержит несколько табличных частей, поскольку решает задачи информирования комитента о проданных товарах, о расчете суммы вознаграждения, о взаиморасчетах с покупателями и комитентом.

На «Главной» заносятся сведения о контрагенте, договоре, способе подсчета вознаграждения. Программа может посчитать сумму автоматом, но только после того, как будут внесены сведения о проданных товарах и услугах.

Рис.5 Подсчет суммы

Закладка «Товары и услуги» также может быть заполнена автоматом по нажатию «Заполнить» по результатам продаж. Помимо перечня проданных товаров и цен обязательно вносятся данные о покупателях.

Рис.6 Внесение данных

В «Денежных средствах» отображаются данные по полученным оплатам.

Рис.7 Данные по полученным оплатам

В «Расчетах» показаны счета расчетов с покупателями и комитентом, а также метод расчета – удержание из выручки, либо непосредственное получение от комитента.

Зачастую для таких расчетов берут счет 76.09. В «Отчете комитенту о продажах» фиксируется долг за комитентом по вознаграждению и отражение выручки комиссионера по соответствующему договору.

Рис.8 Отчет комитенту о продажах

Для анализа состояния расчетов с комитентом можно использовать стандартные бухгалтерские отчеты, которые доступны из полного интерфейса, раздел «Отчеты».

Оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.09 в разрезе контрагента и договора показывает состояние задолженности до момента перечисления ДС комитенту.

Рис.9 Оборотно-сальдовая ведомость

Списание с расчетного счета

Готовится документ, доступный из полного интерфейса, раздел «Банк и касса». Особенностью заполнения этого документа является использование механизма ввода на основании для «Отчета комитенту». Здесь автоматом считается сумма платежа.

Рис.10 Подсчет суммы платежа

Сформируются проводки, которые учитывают детальные записи по документам реализации и расчетов с покупателями.

Рис.11 Сформируются проводки

После завершения расчетов сальдо по комитенту должно быть нулевое.

При заключении комиссионного договора на закупку последовательность действий комиссионера немного изменяется:

• Закупает товар для комитента;
• Отчитывается по закупленному товару перед комитентом.

Поступление товаров для комитента

Отражается документом «Поступление (товары, услуги, комиссия)». Особенностью отражения является использование счета 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» для постановки на учет купленных в пользу комитента товаров.

Рис.12 Поступление товаров для комитента

Документ поступления формирует долг комитента.

Рис.13 Документ поступления формирует долг комитента

Отчет комитенту о закупках

Отражается документом «Отчет комитенту», операция документа будет определена по виду договора контрагента.

Закладка «Главное» содержит сведения о вознаграждении комиссионера, которое будет рассчитано только после наполнения закладки «Товары и услуги».

Рис.14 Сведения о вознаграждении комиссионера

Закладка «Товары и услуги» может быть заполнена по кнопке «Заполнить» с выбором нужного способа заполнения. На закладке содержатся сведения о поставщике и о товарах/услугах.

Рис.15 Сведения о поставщике и о товарах/услугах

Закладка расчеты содержит сведения о расчетах с комитентом:

Рис.16 Сведения о расчетах с комитентом

По итогам проведенной операции закупки товаров, на счете 76.09 можно увидеть частичную задолженность комитента, только в части расчетов с поставщиком.

Рис.17 Итог проведения операции

Нам удалось провести отчет комитенту, и по итогу на счете 76.09 можно увидеть полную задолженность комитента в разрезе документов расчетов.

Рис.18 Полная задолженность комитента в разрезе документов расчетов

Таким образом, мы рассмотрели все возможные особенности отражения «Отчета комитенту» в конфигурации «1С:Бухгалтерия предприятия 8.3».

Если у вас остались вопросы по заполнению отчетов в бух программе 1С, обратитесь к нашим специалистам по сопровождению программ 1С:Предприятие, мы с радостью вам поможем.

Учет комиссионных операци в 1С предприятие

Учет комиссионных операци в 1С предприятие — Ультрабизнес

18 июня 2012

В программе 1С8 предусмотрена возможность отражения торговых операций по договорам комиссии.

При этом решаются такие задачи:

• получения и продажа товаров комитента, принятых предприятием на комиссию;
• получения и передача товаров комитента комиссионеру в субкомиссию;
• продажа собственных товаров и продукции через комиссионера.

Многие операции с комитентами и комиссионерами отражаются теми же документами, что и обычные операции покупки и продаж.

Определяющий фактор таких схем — это настройки договора с контрагентом.

Для отражения операций по договорам комиссии следует использовать специальные договора вида «с комитентом» или «с комиссионером».

Способ расчета комиссионного вознаграждения и процент указываются в договоре с комитентом (комиссионером), но способ можно и не указывать его заполнение не обязательное.

Предусмотрено три варианта автоматического расчета вознаграждения:

• процент от суммы продаж – в этом случае вознаграждение рассчитывается, исходя из значения реквизита «Сумма» документов «Отчет о продажах»;
• процент от разности суммы продажи и поступления – в этом случае вознаграждение рассчитывается, исходя из разности значений реквизитов «Сумма» и «Сумма поступления»;
• не рассчитывается – в этом случае вознаграждение рассчитывается вручную.

Реализация собственного товара и продукции по договору комиссии

Отражение операций реализации собственных товаров и продукции по договору комиссии в информационной базе производится только в рамках договора вида «с комиссионером».

Именно от выбора правильного вида договора зависит схема учета такого рода операций, поэтому необходимо уделить этой настройке должное внимание.

При передаче товара на комиссию за нами сохраняется право собственности на товары, до момента продажи товара, он числится у нас на складе.

Товар со склада списывается уже в момент формирования документа «Отчет коммисиорнера о продажах».

Смоделируем пример в базе 1С8 УТП:

Создадим контрагента Комиссионер:

Перейдем на закладку Счета и договоры и поставим вид договора «с комиссионером»:

Способ расчета вознаграждения комиссионеру задается в договоре на закладке дополнительно:

Шаг 1: Передадим на реализацию комиссионеру товары документом «Реализация  товаров и услуг»:

О настройке подставлений счетов учета номенклатуры по умолчанию вы можете ознакомится в статье по ссылке.

Проводки документа по бухгалтерскому учету:

Шаг 2: Оформим документ «Отчет комиссионера о продажах» — (документ, предназначен для фиксации в базе реальной продажи комиссионером товара и начислении ему вознаграждения), введем его на основании документа

«Реализация товаров и услуг».

В реальной жизни документ оформляется в тот момент, когда комиссионер предоставляет нам отчет или документ о проданном им товаре.

Шаг3: Теперь на основании документа отчет комиссионера о продаж сформируем платежное поручение входящее от комиссионера – поступила оплата за проданный товар.

Оплачивает коммисионер за вычетом коммисионного вознаграждения, тоесть 4800 грн

Проводки документа по бух учету (Если счета авансов используются).

О настройке счетов учета расчетов с контрагентами вы можете прочитать в статье по ссылке.

Информацию о взаиморасчетах с комиссионерами можно получить с отчета «Взаиморасчеты с комиссионерами»

Меню Отчеты/Продажи/Взаиморасчеты/Взаиморасчеты с комиссионерами

Также отчет можно детализировать по документам, добавив в настройках отчета на закладке «Группировки» поле Регистратор.

Итого мы полностью расчитались с комисионером, так так он удержал из суммы продажи свое вознаграждение.

Купить программу 1С можно здесь www.softmaster.com.ua 

Посмотреть, а также ознакомится с нашими самостоятельными курсами по 1С, можно по ссылкам:

Определение отношений принципал-агент

Каковы отношения между принципалом и агентом?

Отношения принципал-агент — это договоренность, при которой одно юридическое лицо назначает другое юридическое лицо действовать от его имени. В отношениях принципала-агента агент действует от имени принципала и не должен иметь конфликта интересов при выполнении действия. Отношения между принципалом и агентом называются «агентством», и закон об агентстве устанавливает руководящие принципы для таких отношений.

Принципал-агентские отношения

Ключевые выводы

• Принципал назначает агента, который действует от его имени и в их интересах. Примеры включают выбор инвестором управляющего фондом или кого-то, кто нанимает адвоката для юридической работы.
• Между ними не должно быть конфликта интересов, если он есть, это создает проблему принципала-агента.
• Отношения принципал-агент четко выражены в письменном контракте или подразумеваются в действиях.

Понимание отношений принципал-агент

Отношения принципал-агент часто определяются в формальных терминах, описанных в контракте. Например, когда инвестор покупает акции индексного фонда, он является принципалом, а управляющий фондом становится его агентом. В качестве агента управляющий индексным фондом должен управлять фондом, который состоит из многих активов принципалов, таким образом, чтобы максимизировать доходность при заданном уровне риска в соответствии с проспектом фонда.

Агенты обязаны выполнять задачи с определенным уровнем навыков и внимательности и не могут намеренно или по небрежности выполнять задачу ненадлежащим образом.

Отношения принципал-агент могут быть заключены любыми желающими и способными сторонами для целей любой юридической сделки. В простых случаях принципалом в отношениях является единственное лицо, которое назначает агента для выполнения задачи; однако у других отношений под этим видом есть принципал, который является корпорацией, некоммерческой организацией, государственным учреждением или партнерством.

Агент чаще всего — это человек, способный понять и в конечном итоге выполнить задачу, поставленную принципалом. Общие примеры отношений принципал-агент включают в себя наем подрядчика для завершения ремонта дома, привлечение юриста для выполнения юридических работ или обращение к консультанту по инвестициям с просьбой диверсифицировать портфель акций. В каждом сценарии принципал — это человек, ищущий услуги или совет профессионала, а агент — это профессионал, выполняющий работу.

Особые соображения

Независимо от того, выражены ли отношения принципал-агент ясно в письменном контракте или подразумеваются через действия, отношения принципала-агента создают фидуциарные отношения между вовлеченными сторонами. Это означает, что агент, действующий от имени принципала, должен выполнять поставленные задачи с учетом интересов принципала в качестве приоритета.

Агент несет ответственность за выполнение задач, поставленных принципалом, при условии, что принципал предоставляет разумные инструкции.Кроме того, агент обязан выполнять задачи, которые не причинят преднамеренного вреда принципалу. Обязанность лояльности также подразумевается в отношениях принципала-агента, которые требуют от агента воздерживаться от того, чтобы ставить себя в положение, которое создает или поощряет конфликт между его интересами и интересами принципала, также известную как проблема принципала-агента.

материалов для чтения: Введение в агентство и типы агентов

Введение в закон об агентских услугах

Почему так важен закон об агентских услугах и что такое агент?

Агент — это лицо, которое действует от имени и от имени другого лица, получившее определенные полномочия для этого.Большая часть организованной человеческой деятельности — и практически вся коммерческая деятельность — осуществляется через посредников. Без такой концепции корпорация была бы невозможна даже теоретически. Мы могли бы сказать, например, «General Motors строит автомобили в Китае», но мы не можем пожать руку General Motors. «Генерал», как говорят, существует и действует через агентов. Точно так же партнерства и другие бизнес-организации во многом полагаются на агентов для ведения своего бизнеса. В самом деле, не будет преувеличением сказать, что агентство является краеугольным камнем организации предприятия.В партнерстве каждый партнер является генеральным агентом, в то время как в соответствии с корпоративным законодательством должностные лица и все сотрудники являются агентами корпорации.

Однако существование агентов не требует совершенно нового закона о правонарушениях или контрактах. Правонарушение не менее вредно, когда его совершает агент; контракт не менее обязателен, если его ведет агент. Однако необходимо учитывать то, как агент действует от имени своего принципала и по отношению к третьей стороне.

Повторяющиеся проблемы в агентском праве

Несколько проблемных сценариев фактов повторяются в агентстве, и закон был разработан в ответ.

Джон Олден

Рассмотрим Джона Олдена (1599–1687), одного из самых известных агентов американской литературы. Говорят, что он был первым человеком из Mayflower , ступившим на Плимут-Рок в 1620 году; он был плотником, медником (изготовителем бочек) и дипломатом. Его агентская задача — представляющая здесь интерес — была отмечена в книге Генри Уодсворта Лонгфелло «Ухаживание за Майлсом Стэндишем». Он должен был ухаживать за Присциллой Маллинз (ум. 1680), «самой красивой девушкой Плимута», от имени капитана Майлза Стэндиша, доблестного солдата, который был слишком застенчив, чтобы предлагать брак.Стэндиш повернулся к Джону Олдену, своему молодому и красноречивому протеже, и умолял Олдена говорить от его имени, не зная, что сам Олден был влюблен в Присциллу. Олден принял назначение своего капитана, хотя знал, что таким образом потеряет Присциллу для себя, и разыскал даму. Но Олден был так косноязычен, что его хваленое красноречие не оправдало себя, заставило Присциллу холодно относиться к объекту миссии Олдена и в конечном итоге заставило ее перевернуть столы в одной из самых известных строк в американской литературе и поэзии: «Почему бы и нет? ты говоришь за себя, Джон? В конце концов Джон так и сделал: они поженились в 1623 году в Плимуте.

Повторяющиеся проблемы в агентстве

Давайте проанализируем эту последовательность событий с юридической точки зрения — конечно, признавая, что этот пример является аналогией и что закон, даже сегодня, не налагает на Олдена никаких последствий за его невыполнение воли капитана Стэндиша. Олден был агентом капитана: ему было специально разрешено говорить от своего имени в согласованной манере с определенной целью, и он принял это задание из соображений дружбы капитана. Однако у него был конфликт интересов.Он попытался выполнить задание, но не оправдал ожиданий. В конце концов, он сам получил приз. Вот некоторые вопросы, которые стоит рассмотреть, те же самые вопросы, которые будут повторяться в ходе обсуждения агентства:

• Насколько обширен был авторитет Иоанна? Мог ли он дать Присцилле обещания от имени капитана — например, что Стэндиш построил бы ей прекрасный дом?
• Мог ли он, если он совершил правонарушение, привлечь к ответственности своего доверителя? Предположим, например, что он ехал с головокружительной скоростью, чтобы добраться до Присциллы, а по пути наехал на пешехода и ранил его.Мог ли пешеход подать в суд на Стэндиша?
• Предположим, Олден поранился во время путешествия. Несет ли Стэндиш ответственность перед Олденом?
• Обязан ли Олден перед Стэндишем за то, что он украл сердце Присциллы, то есть за то, что забрал «прибыль» предприятия себе?

Как следует из этих вопросов, в агентском праве часто участвуют три стороны: принципал, агент и третья сторона. Таким образом, он имеет дело с тремя различными отношениями: между принципалом и агентом, между принципалом и третьей стороной и между агентом и третьей стороной.Эти отношения можно суммировать в простой диаграмме (см. Рисунок 11.1 «Агентские отношения»).

Рисунок 11.1 Агентские отношения.

В этой главе мы рассмотрим сторону треугольника «принципал-агент». В следующей главе мы обратимся к отношениям с участием третьих лиц.

Типы агентов

Есть пять типов агентов.

Генеральный агент

Генеральный агент обладает полномочиями проводить широкий спектр операций от имени и от имени принципала.Генеральный агент может быть менеджером бизнеса или может иметь более ограниченную, но, тем не менее, постоянную роль — например, в качестве агента по закупкам или агента по страхованию жизни, уполномоченного регистрировать клиентов для домашнего офиса. В любом случае генеральный агент имеет право изменять правовые отношения принципала с третьими сторонами. Тот, кто назначен генеральным агентом, имеет право действовать любым способом, требуемым бизнесом принципала. Чтобы ограничить полномочия генерального агента, принципал должен четко указать ограничения, и даже в этом случае принципал может нести ответственность за любые действия агента, превышающие его полномочия.

Обычно генеральный агент является бизнес-агентом, но есть обстоятельства, при которых физическое лицо может назначить генерального агента для личных целей. Одна из распространенных форм личного генерального агента — это лицо, имеющее другую доверенность. Это делегирование полномочий другому действовать вместо него; это можно сделать, заполнив простую форму, такую ​​как та, которая показана на Рисунке 11.2 «Генеральная доверенность». Обычно доверенность используется для специальных целей — например, для продажи недвижимости или ценных бумаг в отсутствие владельца.Но человек, которому предстоит длительная операция и выздоровление в больнице, может выдать общую доверенность на доверенного члена семьи или друга.

Рисунок 11.2 Генеральная доверенность.

Специальный агент

Специальный агент — это агент, который имеет право действовать только в специально обозначенном случае или в специально обозначенном наборе транзакций. Например, брокер по операциям с недвижимостью — это обычно специальный агент, нанятый для поиска покупателя на землю принципала.Предположим, продавец Сэм назначает агента Альберту для поиска покупателя на свою собственность. Комиссия Альберты зависит от продажной цены, которая, как пишет Сэм в письме к ней, «в любом случае может составлять не менее 150 000 долларов». Если Альберта найдет покупателя, Боба, который соглашается купить недвижимость за 160 000 долларов, ее подпись на договоре купли-продажи не будет связывать Сэма. Как специальный агент, Альберта имела право только найти покупателя; у нее не было полномочий подписывать контракт.

Агентство с долей участия

Агент, чье возмещение зависит от того, продолжает ли он иметь полномочия действовать в качестве агента, называется агентством вместе с интересом, если у него есть имущественный интерес в бизнесе. Например, литературный агент или агент автора обычно соглашается продать литературное произведение издателю в обмен на процент от всех денег, которые автор получает от продажи произведения. Литературный агент также действует как агент по сбору платежей, чтобы гарантировать выплату его комиссионных. Согласившись с принципалом, что агентство связано с интересом, агент может предотвратить прекращение его собственных прав на конкретное литературное произведение в ущерб себе.

Субагент

Для выполнения своих обязанностей агенту часто нужно назначать собственных агентов.Эти назначения могут быть санкционированы или не разрешены директором. Например, страховая компания может назначить генерального агента для открытия офисов в городах определенного штата. Агент обязательно будет вести свой бизнес через агентов по своему выбору. Эти агенты являются субагентами принципала, если генеральный агент имел явные или подразумеваемые полномочия принципала нанять их. В юридических целях они являются агентами как принципала, так и генерального агента принципала, и оба несут ответственность за поведение субагента, хотя обычно генеральный агент соглашается нести основную ответственность (см. Рисунок 11.3 «Субагент»).

Рисунок 11.3 Субагент.

Слуга

Последняя категория агентов — это слуги. До начала девятнадцатого века любой служащий, чьи рабочие обязанности находились под контролем работодателя, назывался слугой; мы бы не стали так широко использовать этот термин в современном английском языке. Пересмотр (второй) Агентства, Раздел 2, определяет служащего как «агента, нанятого хозяином [работодателем] для выполнения своих дел, физическое поведение которого при выполнении услуги контролируется или подлежит праву контроля. мастером.”

Независимый подрядчик

Не каждый контракт на оказание услуг обязательно создает отношения «хозяин-слуга». Существует важное различие между статусом служащего и статусом независимого подрядчика. Согласно Переформулировке (Второму) Агентства, Раздела 2, «независимый подрядчик — это лицо, которое заключает договор с другим, чтобы сделать что-то для него, но которое не контролируется другим и не подчиняется праву другого на контроль в отношении его физического поведение при выполнении обязательства.«Как следует из названия, независимый подрядчик юридически автономен. Сантехник, получающий зарплату у строительного подрядчика, является наемным работником и агентом подрядчика. Но сантехник, который нанимается для ремонта труб в жилых домах, является независимым подрядчиком. Если вы нанимаете юриста для урегулирования спора, этот человек не является вашим сотрудником или вашим слугой; она независимый подрядчик. Термины «агент» и «независимый подрядчик» не обязательно являются взаимоисключающими. Фактически, по определению, «… независимый подрядчик — это агент в широком смысле этого слова, который берет на себя обязательство по просьбе другого сделать что-то для другого.Как правило, разграничительная линия между независимым подрядчиком и слугой не проводится четко ».

Это различие между агентом и независимым подрядчиком имеет важные юридические последствия для налогообложения, компенсации работникам и страхования ответственности. Например, работодатели обязаны удерживать подоходный налог с зарплат своих сотрудников. Но оплата независимому подрядчику, например, наемному сантехнику, не требует такого удержания. Решить, кто является независимым подрядчиком, не всегда легко; нет единого фактора или механического ответа.В деле Робинсон против New York Commodities Corp. травмированный продавец потребовал выплаты компенсации рабочим, утверждая, что он является сотрудником New York Commodities Corporation. Но совет по выплате компенсаций рабочим штата вынес решение против него, сославшись на ряд факторов. Истец продавал мясные консервы, объезжая на машине от дома. Компания не устанавливала для него часы работы, никоим образом не контролировала его передвижения, не возмещала ему пробег или любые другие расходы, а также не удерживала налоги из своих прямых комиссионных выплат ему. Он сообщил о своих налогах в форме для самозанятых и нанял бухгалтера, чтобы тот подготовил ее для него. Суд согласился с комиссией по компенсации в том, что эти факты подтверждают статус продавца как независимого подрядчика.

Фактическая ситуация в каждом случае определяет, является ли работник наемным работником или независимым подрядчиком. Ни компания, ни работник не могут установить статус работника по соглашению. Как сообщило Бюро компенсаций рабочих Северной Дакоты в бюллетене для брокеров по недвижимости: «Бюро обратило внимание на то, что многие работодатели требуют, чтобы те, кто работает на них, подписывали формы« независимого подрядчика », чтобы работодатель не должен был выплачивать рабочим компенсационные премии за своих сотрудников.Такие формы бессмысленны, если работник на самом деле является наемным работником ». Дело Vizcaino против Microsoft Corporation , обсуждаемое в Разделе 11.3.2 «Сотрудник против независимого подрядчика», исследует различие.

Помимо определения статуса работника для целей налогового и компенсационного страхования, иногда это имеет решающее значение для решений, связанных с полисами страхования личной ответственности, которые обычно исключают из страхового покрытия несчастные случаи с участием сотрудников страховщиков. General Accident Fire & Life Assurance Corp v.Pro Golf Association столкнулась с такой ситуацией. Рассматриваемый страховой полис распространяется на членов Ассоциации профессиональных игроков в гольф. Джеральд Холл, профессиональный игрок в гольф, нанятый местным департаментом парков, получил покрытие в соответствии с полисом, исключающим «телесные повреждения любого сотрудника застрахованного лица, возникшие в результате и в ходе его работы у застрахованного лица». То есть ни один сотрудник Hall’s не будет застрахован (скорее, любой такой человек будет иметь покрытие в соответствии с положениями о компенсациях работникам).Брэдли Мартин, тринадцатилетний, был на поле для гольфа для игры в юниорской лиге. По просьбе Холла он согласился забрать мячи для гольфа, чтобы по ним ударили во время урока, который Холл давал; он должен был, как выразился Холл, получать компенсацию «либо инструкциями по игре в гольф, либо деньгами, либо хот-догами, либо чем-то еще». Во время урока мяч для гольфа, в который попал Холл, попал молодому Мартину в глаз. Если бы Мартин был сотрудником, ответственность несла бы страховая компания; если бы он не был сотрудником, страховая компания не несла бы ответственности.Суд первой инстанции постановил, что он не был служащим. Свидетельства показали: иногда мальчикам, которые «трахали» мячи, платили, инструктировали по игре в гольф или давали еду, поэтому вопрос о компенсации был неоднозначным. Мартин не был проинструктирован о том, как выполнять (по общему признанию простую) задачу по извлечению мячей для гольфа, над ним не осуществлялся никакой контроль и не требовалось никакого оборудования, кроме сумки для сбора мячей: «Мы считаем, что доказательства допускают различные выводы. .… Нельзя сказать, что решение суда первой инстанции противоречит очевидной массе доказательств.”

Комиссия в договоре купли-продажи | Colorado Attorneys

У меня с моими покупателями заключено эксклюзивное право на покупку (агентство покупателя). За последние три месяца я показал им примерно 30 домов. Мои клиенты теперь хотят сделать предложение о не включенной в листинг собственности, которую продает ее владелец. Мои покупатели не хотят платить мне комиссионные; они хотят, чтобы продавец заплатил мне комиссию. Могу ли я разработать дополнительное положение, обязывающее продавца платить мне комиссию за сотрудничество при заключении сделки?

Да.Один из мифов закона о лицензиях на недвижимость в Колорадо заключается в том, что брокерам не разрешается решать вопросы комиссии в разделе дополнительных положений договора купли-продажи. Хотя это правда, что Комиссия по недвижимости отговаривает брокеров от решения вопросов комиссии в контракте, и хотя также верно и то, что обычно это нецелесообразно, брокеры могут решать вопросы комиссии в контракте, если они делают это в направление одной из сторон сделки.

Правило F-2 Комиссии по недвижимости штата Колорадо гласит:

F-2. Дополнительные положения

(a) Раздел «Дополнительные положения» утвержденной Комиссией формы должен содержать только те условия или подтверждения, относящиеся к конкретной транзакции, которые являются результатом переговоров или инструкций стороны (сторон) к сделка.

(b) Брокер, который не является основной стороной контракта, не может включать личные положения, личные заявления об отказе от ответственности или оправдательные выражения в разделе «Дополнительные положения» утвержденной Комиссией формы.

Запреты в разделе (b) не применяются. Пункт не является личным положением для брокера. Соглашение об исключительном праве покупки обязывает покупателя заплатить брокеру, если брокер-продавец не может получить компенсацию из какого-либо другого источника. Обязанность продавца платить брокеру комиссию является положением, которое выгодно покупателю, и является соглашением между покупателем и продавцом. Это не отказ от ответственности и не исключающая оговорка. Раздел (а) допускает оговорку, если она исходит из инструкции покупателя-клиента.

Другой пример, где это может быть уместно, — это когда продавец имеет переменную комиссию за листинг у листингового брокера. В соглашении может быть предусмотрено, что если покупатель закупает другой брокер, а не листинговый брокер, то комиссия может составлять X%, но если нет другого брокера, который закупает покупателя, комиссия может составлять половину X%.

Продавец может получить предложение от покупателя, которому, по всей видимости, не помогает другой брокер. Покупатель сделал предложение, составленное листинговым брокером, которое продавец не захочет принять, если продавец не сможет воспользоваться сниженной комиссией за листинг.Продавец не хочет подвергаться риску, который может проявить какой-либо другой брокер и заявить, что он является причиной закупки. Продавец хочет, чтобы этот вопрос был решен в контракте. В такой ситуации листинговому брокеру было бы целесообразно составить пункт, в котором покупатель заявляет, что он работает без помощи другого брокера, и рассматривает последствия, если это заявление не соответствует действительности.

Другой пример, когда такая оговорка может быть уместной, — это когда в соглашении об исключительном праве на покупку указывается ставка комиссии, которая выше, чем ставка комиссии, предлагаемая листинговой компанией.Покупатель может не захотеть платить разницу между предложенной комиссией за сотрудничество и ставкой комиссии, указанной в Соглашении об исключительном праве на покупку. Если это является существенным для покупателя, брокер может включить положение в предложение покупателя, обязывающее продавца потребовать от листингового брокера уплаты комиссии за сотрудничество, ожидаемой продавцом-брокером.

Такие пункты могут не иметь исковой силы со стороны брокера, поскольку форма контракта и прецедентное право четко указывают на то, что брокеры не являются сторонами контракта.Тем не менее, положения будут обеспечены исковой силой покупателя (в первом и третьем примерах) и продавца во втором примере.

Хотя это хорошее общее правило — избегать рассмотрения вопросов комиссии в договоре купли-продажи, если это делается по указанию одной из сторон, брокеры могут решить вопросы комиссии в дополнительных положениях.

Принципал против агента: кто вы? | Insights

Совет по стандартам финансового учета (FASB) внес одно из самых значительных изменений в стандарты признания выручки в своей истории, выпустив Обновление стандартов бухгалтерского учета (ASU) No.2014-09, Выручка по договорам с покупателями . По мере того, как организации обращаются к и применяют положения стандарта, они должны определить один ключевой элемент — как отчитываться о своих доходах. Организации могут отражать выручку в виде валовой суммы возмещения, которое они ожидают получить (с соответствующими гонорарами, представленными как затраты), или на чистой основе, которая представляет собой общую сумму возмещения за вычетом любых сборов или комиссий, непосредственно связанных с обязательствами.

Но то, как организация сообщает о своей выручке, зависит от того, является ли компания принципалом или агентом.По этой причине очень важно знать, что составляет принципала и агента.

Что такое руководители и агенты?

Принципал, согласно ASU 2016-08, — это компания, которая предоставляет товар или услугу покупателю, а агент — это компания , организующая предоставление товара или услуги покупателю. Агент действует от имени принципала и обычно получает комиссию за свои услуги. Руководители отчитываются о доходах на валовой основе, а агенты — о своих доходах на чистой основе.

Давайте рассмотрим пример, чтобы прояснить это. Клиент покупает купон на услугу на торговой площадке электронной коммерции за 50 долларов. Из 50 долларов, которые получает торговая площадка, он должен вернуть 5 долларов поставщику услуг. В этом случае торговая площадка электронной коммерции является агентом, поскольку она организует транзакцию между поставщиком и покупателем, но на самом деле не предоставляет покупателю товар или услугу. Поскольку торговая площадка электронной коммерции получает 50 долларов и выплачивает 5 долларов поставщику, она должна признать выручку в размере 45 долларов (чистая основа) в своем отчете о прибылях и убытках.

Сложные ситуации

В большинстве случаев определение между принципалом и агентом является простым, но это может быть труднее определить, поскольку транзакции становятся все более сложными. Для таких ситуаций FASB предоставил следующие рекомендации:

1. Является ли обещание обязательством к исполнению предоставить указанный товар или услуги самим (принципалом)?
2. Является ли обещание обязательным к исполнению, чтобы обеспечить предоставление товара или услуги другой компанией (агентом)?

Организация должна завершить эту оценку для каждого указанного товара или услуги, которые она обещала покупателю.Два аспекта, которые могут помочь внести дополнительные ясности, — это права и контроль.

Права

Одна из проблем, с которой сталкивается организация, состоит в том, чтобы определить, является ли ее обещание покупателю поставкой товара или услуги или правом на товар или услугу. Например, если организация продает право на авиабилет, она может выполнить свое обещание с продавцом по своему выбору. Однако турагент, который продает конкретный билет на конкретную авиакомпанию и получает комиссию, организует доставку услуги.Первое — это право на авиабилет, которое делает его основным. В случае туристического агентства компания организует передачу услуги и, следовательно, будет агентом. В более сложных сделках становится более важным различать доставку товара или услуги и право на товар или услугу.

Контроль

Контроль над товаром или услугой означает, что компания может управлять использованием товара или услуги и получать от этого практически все выгоды.Способность организации управлять использованием товара или услуги относится к праву компании делать следующее:

• Использовать этот актив в своей деятельности,
• Разрешить другой компании использовать этот актив в своей деятельности, или
• Запретить другой компании использовать этот актив.

Анализ принципала и агента зависит от того, кто контролирует указанные товары или услуги (или права на указанные товары или услуги) до того, как они будут переданы покупателю.Если отчитывающаяся компания определяет, что она имеет контроль и, следовательно, является принципалом, указанные товары и услуги (или права на товары и услуги) должны попасть в одну из следующих категорий:

• Товар или другой актив от другой компании, который отчитывающаяся компания затем передает покупателю,
• Право на услугу, которая будет оказана другой компанией, что дает отчитывающейся компании возможность направить другую сторону для оказания услуги клиенту от ее имени, или
• Товар или услуга другой компании, которые отчитывающаяся компания объединяет с другими товарами или услугами при предоставлении указанного товара или услуги покупателю.

До тех пор, пока отчитывающаяся компания может классифицировать указанные товары или услуги в одну из вышеперечисленных категорий, она имеет контроль. Он будет основным в сделке и будет отражать выручку на валовой сумме.

Например, организация, которая производит товар или фактически оказывает услугу, всегда будет принципалом, даже если компания передает контроль над этим товаром или услугой своим покупателям. Производитель автомобилей, который продает запчасти дилеру, все равно остается принципалом, даже если в конечном итоге он не предоставляет автомобиль покупателю.В этом отношении US GAAP признает, что покупателем производителя автомобилей является дилер, а не конечный пользователь автомобиля. Если взглянуть на это с другой стороны, производитель автомобилей является основным продавцом автомобиля оптовому покупателю (дилеру), а дилер является основным продавцом автомобиля розничному покупателю.

FASB предоставляет дополнительные индикаторы, чтобы помочь отчитывающейся компании определить, контролирует ли она определенный товар или услугу до передачи их покупателю.Приведенный ниже список не следует рассматривать как исчерпывающий перечень показателей, но он может помочь внести дополнительную ясность. Организация контролирует товар или услугу, если верно следующее:

• Компания несет основную ответственность за выполнение обещания предоставить указанный товар или услугу.
• Компания имеет инвентарный риск, который определяется как подвергание компании таким факторам риска, как снижение стоимости инвентарных запасов, затраты на отходы, затраты на ущерб, стоимость кражи и т. Д.
• Компания вправе по своему усмотрению устанавливать цену на указанный товар или услугу.

Важно отметить, что FASB не считает кредитный риск индикатором контроля. Это было специально удалено из показателей, указанных выше, с выпуском ASU 2018-06.

Поскольку предприятие оценивает свою отчетность о выручке в соответствии с новым стандартом признания выручки, важно тщательно оценить, следует ли отчитываться в качестве принципала или агента. Если у вас есть вопросы о том, как ваша компания должна отчитываться, обратитесь к своему консультанту KSM.

* Важно отметить, что FASB уточнил свои формулировки и расширил свои рекомендации, выпустив ASU 2016-08 «Выручка по договорам с клиентами (Тема 606): соображения принципала по сравнению с агентом (отчетность по выручке по сравнению с чистой»).

Агентство недвижимости

Чтобы купить или продать недвижимость, большинство людей пользуются услугами одного или нескольких агентов по недвижимости.В любой сделке с недвижимостью важно понимать отношения различных агентов, перед кем они несут фидуциарные обязанности, а также тех, кто не представлен.

Отношения в агентстве регулируются общим и статутным законодательством. Агент — это тот, кто представляет принципала или клиента в транзакции, несет фидуциарную ответственность перед принципалом и действует от имени принципала. Фидуциарная обязанность агента перед клиентом состоит в том, чтобы представлять клиента в максимально возможной степени в рамках закона.Клиент — это другая сторона транзакции, которую не представляет агент. Хотя агент не несет фидуциарных обязательств перед покупателем, агент продавца должен, тем не менее, раскрыть важную информацию об имуществе и быть честным по отношению к покупателю. У клиента может быть и часто будет собственный агент. Например, в сделке с недвижимостью, когда и покупатель, и продавец представлены агентами, покупатель является покупателем продавца, а продавец — покупателем покупателя.Агент продавца не несет фидуциарных обязательств перед покупателем, а агент покупателя не несет фидуциарных обязательств перед продавцом.

Типы агентств

Хотя большинство людей имеют смутное представление о том, что такое агент, закон об агентствах специфичен — сочетание общего права , установленного судами, и статутных законов и постановлений, принятых государством правительства.

В большинстве сделок с недвижимостью экспресс-агентство создается на основании договора между принципалом и агентом.Иногда, однако, подразумеваемое агентство может быть создано действиями сторон, если такие действия типичны для отношений принципал-агент, таких как агент по недвижимости, находящий покупателя для дома друга. Хотя принципал обычно платит комиссию агента, ответственность за выплату агента по соглашению может нести заказчик. Например, продавец может согласиться заплатить агенту покупателя, даже если агент представляет покупателя. Таким образом, агентство по выплате комиссии не установлено.Агентские отношения могут существовать, даже если комиссионные не выплачиваются, как в случае с безвозмездным агентством .

Отношения между принципалом и агентством варьируются в зависимости от соглашения в зависимости от степени представительства агента принципала или того, кого он будет представлять, или количества представленных.

Универсальный агент может обслуживать принципала в любом качестве. Агент с доверенностью мог бы иметь такую ​​возможность, но это редкость в сфере недвижимости.

A Генеральный агент представляет принципала в конкретном бизнесе.Таким образом, сотрудники, например, являются общими агентами работодателя. Управляющий недвижимостью обычно является генеральным агентом владельца, а агенты по недвижимости — генеральными агентами брокерской компании, которую они представляют. Брокер может также назначить одного из своих агентов в качестве назначенного агента для конкретного клиента. Иногда для продажи внутри дома брокер может назначить агента для продавца и другого агента для покупателя одной и той же собственности.

Специальный агент представляет принципала в определенной деятельности или транзакции — это отношения, которые большинство агентов по недвижимости поддерживают со своими клиентами.С агентами заключаются контракты на покупку или продажу определенного объекта недвижимости. Специальная доверенность также может устанавливать особые агентские отношения.

Единое агентство — это представительство 1 принципала агентом, что обычно имеет место из-за потенциального конфликта интересов, который может возникнуть в результате представления интересов обеих сторон в транзакции, но, тем не менее, двойное агентство действительно существует для облегчить сделки в сельской местности с небольшим количеством агентов.В малонаселенных районах двойной агент, скорее всего, будет знать обе стороны. Поскольку двойной агент не может представлять обе стороны так же хорошо, как один может быть представлен, двойное агентство иногда называют ограниченным агентством . Например, одна обязанность агента состоит в том, чтобы получить наилучшую возможную цену для своего клиента, но если он представляет обе стороны сделки, то, очевидно, он должен предложить цену, приемлемую для обеих сторон. По закону обе стороны должны знать о двойном агентстве и соглашаться на него.Однако при определенных обстоятельствах нераскрытое двойное агентство может подразумеваться действиями агента, такого как агент продавца, предлагающий покупателю, что его клиент примет определенную цену. Нераскрытое двойное агентство является незаконным во всех штатах, но может существовать из-за неопытности или для удобства агента.

Для выполнения функций агентства недвижимости агенты могут использовать своих собственных агентов — субагентов — которые также несут фидуциарные обязанности перед клиентом.Часто субагентами являются другие брокеры, которые находят покупателей на дом, указанный в Службе множественного листинга ( MLS ). Однако из-за ответственности субагентство среди различных брокерских компаний становится все реже.

Неагенты (также известные как контрактный брокер , посредник , посредник , транзакционный брокер или транзакционный координатор ) определенной стороне также могут оказывать некоторые услуги для осуществления сделки с недвижимостью, но как неагенты , они не имеют фидуциарных обязательств перед партией.

Фидуциарные обязанности агента перед принципалом

В любой сделке с недвижимостью с участием агентов по недвижимости агент несет свои обязанности перед тем, кто его нанял — принципалом. Традиционно это был продавец, хотя многие покупатели теперь нанимают своих агентов, чтобы представлять их. Основная фидуциарная обязанность агента — представлять принципала, но он должен вести дела с клиентом честно и правдиво. Хотя и покупатели, и продавцы могут иметь агентов, агент продавца, как правило, будет иметь больше обязанностей, потому что именно продавец имеет собственность для продажи и должен быть правдивым в отношении собственности.

Основная обязанность агента продавца — продать недвижимость по максимально высокой цене, а обязанность агента покупателя — получить минимально возможную цену. Поскольку агентам покупателей обычно выплачивается комиссия от продажи, стимул для агента покупателя противоречит ее обязанности перед своим клиентом, заключающейся в получении минимально возможной цены.

Фидуциарные обязанности агента по недвижимости часто обозначаются мнемоническим сокращением COLD AC : C are, O bedience, L oyalty, D isclosure, 90c134 A closure. C о конфиденциальности.

Поскольку агент представляет клиента, агент должен проявлять заботу при проведении законной транзакции в меру своих возможностей. Принципал нанимает агента из-за ее опыта на рынке недвижимости и соблюдения закона при оформлении покупки или продажи недвижимости. Однако агент должен осуществлять эти действия согласно желанию доверителя, но в рамках закона — подчинение . Лояльность означает, что агент должен ставить интересы принципала выше всех остальных — даже своих собственных.Если есть конфликт интересов, она обязана сообщить об этом своему доверителю.

Раскрытие информации — это обязанность агента продавца и продавца раскрыть любую информацию, которая известна или должна была быть известна, которая может повлиять на стоимость собственности, включая скрытых дефекта , которые не могут быть замеченным при простом осмотре собственности. Он может даже включать события, произошедшие с недвижимостью, которые могут повлиять на ее ценность для покупателя или других лиц, например, убийство или самоубийство.Чтобы продать его, продавец или его агент могут преувеличивать любой аспект собственности в так называемом puffery , если это мнение, а не ложное утверждение. Любые заявления принципала или агента, заведомо ложные и отрицательно влияющие на клиента, могут составлять мошенничество . Агент также должен избегать искажений по небрежности , которые являются заявлениями, которые агент должен был знать как ложные.

Агент также должен раскрыть принципалу всю информацию, относящуюся к потенциальной сделке, такую ​​как все полученные предложения или оценочная справедливая рыночная стоимость имущества агента.

Конфиденциальность требует, чтобы агент не обсуждал ни с кем, кроме принципала, любые факты, которые не нужно раскрывать и которые могут отрицательно повлиять на сделку с недвижимостью для принципала. Таким образом, агент не может рассказать клиенту об уже полученных предложениях или даже о результатах оценки недвижимости.

Бухгалтерский учет — это необходимость документировать все денежные средства, уплаченные или полученные в ходе транзакции агентом, включая задаток , который представляет собой деньги, уплаченные покупателем продавцу для обеспечения транзакции, и которые аннулируются, если дефолт покупателя.Эти деньги должны храниться на трастовом счете или счете условного депонирования и не должны смешиваться со средствами агента или брокера. Агент также должен хранить все соответствующие документы в течение установленного законом времени и должен предоставить копии всем вовлеченным сторонам.

Прекращение агентских отношений

Агентские отношения могут быть прекращены так же, как и практически любой договор:

• выполнение контракта;
• истечение срока действия договора; или
• по взаимной договоренности.

Агентские отношения также будут прекращены, если контракт не может быть выполнен, например, когда имущество уничтожено или аннулировано, или если принципал или агент умирает или становится недееспособным, если одна из сторон нарушает договор или принципал объявляет о банкротстве .

В некоторых штатах конфиденциальность, которую агент несет принципалу, заканчивается, когда завершаются агентские отношения.

Внешние ссылки

• Вам не нужно платить 6% брокерского вознаграждения
• Это не указано в списке.Но это однозначно продается. — Карманные сделки заключаются, когда продавец сообщает брокеру, что недвижимость выставлена ​​на продажу, но не подписывает договор листинга. Брокеру будет выплачена комиссия, если он продаст недвижимость, но нет онлайн-списков, дней открытых дверей или рекламы собственности. Продавец предпочитает получать оплату наличными, чтобы сделку можно было быстро закрыть. Как правило, продавцы выбирают карманные предложения, чтобы избежать дешевых предложений, чтобы избежать необходимости постоянно держать дом для галочки, чтобы избежать покупателей, у которых нет готового финансирования, и во избежание каких-либо затруднений, если недвижимость не удается продать или если это займет много времени. продавать.

Офис главного юрисконсульта

ОСТОРОЖНО ДВОЙНОГО АГЕНТСТВА

С ростом числа очень крупных и широко распространенных брокерских контор проблема двойного агентства возникает чаще, чем когда-либо прежде. Любой покупатель, продавец, арендодатель или арендатор, столкнувшийся с проблемой двойного агентства со стороны своего агента по недвижимости, не должны относиться к этому вопросу легкомысленно. Стороны сделки с недвижимостью, включая самих брокеров и продавцов, редко осознают проблемы, присущие агенту по недвижимости, действующему в качестве двойного агента.

Двойное агентство возникает, когда брокер по недвижимости или продавец представляет противные стороны (например, покупателя и продавца) в одной и той же транзакции.

Двойное агентство обычно возникает следующим образом: брокер по недвижимости нанимает двух продавцов, один из которых работает на покупателя в качестве агента покупателя, а другой — на продавца в качестве агента продавца. Брокер по недвижимости и его продавцы являются «одним и тем же» субъектом при анализе того, существует ли двойное агентство.Как только агент покупателя знакомит покупателя с недвижимостью, в которой продавца представляет агент продавца, возникает двойное агентство.

Двойное агентство также может возникать более тонким образом: брокер по недвижимости, который представляет продавца, обеспечивает потенциального покупателя, которому необходимо продать свою собственность, прежде чем она сможет купить собственность продавца. Затем потенциальный покупатель подписывает листинговый договор с брокером по недвижимости, чтобы продать свою собственность, чтобы она могла приобрести собственность продавца.Брокер по недвижимости теперь является двойным агентом, представляющим обе стороны во взаимозависимой сделке.

Когда вы нанимаете брокера по недвижимости или продавца в качестве вашего агента, вы являетесь принципалом. «Отношения агента и принципала являются фидуциарными по своему характеру,« … основанными на доверии или уверенности одного человека в честности и верности другого ». (цитата опущена) Основными обязанностями такого доверительного управляющего являются добросовестность и безраздельная лояльность , а также полное и справедливое раскрытие информации.Такие обязанности возлагаются на лицензиатов недвижимости лицензионным законом, правилами и положениями, договорным правом, принципами агентского права и деликтным правом. (цитата опущена) Целью этих строгих стандартов деятельности является обеспечение верности агента принципалу и страхование деловых операций агентства с максимальной выгодой для принципала. (цитаты опущены) «(выделение добавлено) DOS против Мура , 2 DOS 99, стр. 7 (1999)

«Брокер по недвижимости строго ограничен в своей способности действовать в качестве двойного агента: в качестве доверенного лица брокеру по недвижимости запрещается выступать в качестве двойного агента, представляющего стороны с конфликтующими интересами в одной и той же сделке, без информированного согласие принципалов. (цитаты опущены) «Если необходимо удовлетворить обоюдные интересы, раскрытие информации, чтобы быть эффективным, должно раскрывать правду, без двусмысленности или оговорок, во всем ее абсолютном значении». (цитата опущена)

‘Следовательно, агент по недвижимости должен доказать, что перед тем, как взять на себя обязательство действовать либо в качестве двойного агента, либо в интересах неблагоприятного интереса, агент полностью и полностью раскрыл информацию всем сторонам в качестве предиката для получения согласия руководителей на дальнейшие действия. в предприятии.И правило, и утвердительная [защита] полного раскрытия информации хорошо закреплены в законе ». (цитата опущена) « Ид. на стр. 9-10.

В сделке покупатель / продавец, в которой возникает двойное агентство, агент должен не только четко объяснить сторонам существование проблемы двойного агентства и его последствия, он также должен получить письменное подтверждение от потенциального покупателя и продавца на двойное посредничество. агентство. Это подтверждение требует, чтобы каждый принципал подписал форму, чтобы подтвердить, что они понимают, что двойной агент будет работать как на продавца, так и на покупателя, что они понимают, что могут нанять своего собственного агента, который будет действовать исключительно от их имени, что они понимают, что они отказавшись от своего права на безраздельную лояльность агента , и что они тщательно рассмотрели возможные последствия двойных агентских отношений.

Фидуциарная обязанность лояльности, которую ваш агент по недвижимости несет перед вами, запрещает вашему агенту продвигать любые интересы, неблагоприятные для вас, или вести ваш бизнес в интересах агента или других лиц.

Примечательно, что, давая согласие на двойное агентство, вы отказываетесь от своего права на то, чтобы ваш агент был лоялен вам, поскольку теперь ваш агент также представляет вашего противника. Как только вы откажетесь от этого долга лояльности, агент сможет продвигать интересы, противоположные вашим. Например, если вы соглашаетесь на двойное агентство, вам может потребоваться быть осторожным в том, что вы говорите своему агенту, потому что, хотя ваш агент по-прежнему не может нарушить конфиденциальность, ваш агент не может использовать информацию, которую вы ему предоставляете, таким образом, чтобы продвигает ваших интересов.

Как принципал в сделке с недвижимостью, вы всегда должны знать, что имеете право быть представленным агентом, который лоялен только вам на протяжении всей сделки. Фидуциарные обязанности вашего агента перед вами никогда не должны нарушаться.

Отношения «принципал-агент»: что это такое?

Отношения «принципал-агент» описывают отношения между бизнесом или физическим лицом и кем-либо, нанятым этим бизнесом или лицом, чтобы действовать от их имени. Принципал — это коммерческое предприятие (или нанимающее лицо), а агент — это лицо, нанятое для действий от имени принципала.

Узнайте, как отношения принципала и агента могут повлиять на ваш бизнес.

Что такое отношения между принципалом и агентом?

Отношения принципал-агент — это отношения, возникающие из ситуаций, в которых одна организация (принципал) имеет власть над другой (агент).Агент действует вместо принципала для конкретных или общих целей. При этом ожидается, что агент будет выполнять пожелания принципала.

Принципал — это сторона, которая уполномочивает другого действовать вместо них, а агент — это лицо, которое имеет право действовать от имени принципала.

Важно проверять потенциальных агентов. Компании должны нанимать только тех агентов, которые заслуживают доверия и обладают высокой квалификацией для выполнения работы, для которой их наняли.

Как устроены отношения между принципалом и агентом?

Принципал нанимает агента, чтобы он сделал то, что принципал либо не может сделать, либо у него нет времени, либо он не хочет этого делать по другим причинам.Есть много примеров того, как это обычно проявляется в бизнесе и повседневной жизни. Акционеры вашей корпорации назначают членов совета директоров, чтобы воспользоваться их опытом ведения бизнеса. Вы нанимаете агента по недвижимости, который подберет для вас бизнес-недвижимость. Вы нанимаете сотрудников для заключения деловых сделок с клиентами.

Вы можете делать все это самостоятельно. Вы можете потратить время на поиск списков зданий и переговоры о продажных ценах. Вы могли бы проводить время, отвечая на телефонные звонки и отвечая на вопросы клиентов.Однако, вероятно, есть вещи получше, которыми вы могли бы заниматься в свое время, и эти задачи могут не соответствовать вашим навыкам. Поручая эти задачи другим, вы экономите свое время.

Как начинаются отношения между принципалом и агентом?

Отношения принципал-агент обычно начинаются с контракта, в котором четко излагаются обязанности и ответственность обеих сторон. Некоторые распространенные примеры агентского договора — это доверенность или договор с риелтором о продаже здания, которым владеет ваш бизнес.

Кто может быть принципалом или агентом?

Кто угодно может быть принципалом или агентом, но иногда сложно определить, были ли сформированы отношения принципал-агент. В неоднозначных ситуациях, вызывающих разногласия, суд может вмешаться и решить, существуют ли отношения принципал-агент.

Такое решение — при отсутствии четкого контракта — будет основано на поведении двух сторон. Кто-то может предположить, что вы сделали человека своим агентом, даже если нет контракта.Деловые круги должны избегать проявления свободы воли в своих делах. Например, если ваш сотрудник покупает что-то для вашего бизнеса после того, как он был уволен, ваш бизнес все еще может быть на крючке для покупки, в зависимости от того, насколько ясно вы были с сотрудником об их увольнении.

Задачи, которые агент не может выполнить

Агент может взять на себя множество обязанностей, как в отношении вашего бизнеса, так и в отношении вас лично. Однако закон не позволяет агентам делать все за вас. Вы не можете нанять агента, который проголосует за вас. Вы должны подписать завещание — вы не можете позволить агенту сделать это. Агент не может делать за вас заявление под присягой.

Определенные люди могут считаться важными для личного обслуживания, и эти люди не могут нанять агента для оказания этих услуг от их имени. Например, известный певец не может нанять кого-то другого для выступления на месте вместо него, если в его контракте с этим местом конкретно содержится просьба о выступлении известного певца.

Типы агентов в бизнесе

Два наиболее распространенных типа отношений принципал-агент в бизнесе — внутренние и внешние. Многие компании используют как внутренних, так и внешних агентов.

Сотрудники, пожалуй, лучший пример внутреннего агента. Наем сотрудника не обязательно означает, что вы нанимаете агента, это зависит от обязанностей, которые будут у сотрудника. Если сотрудник будет подписывать контракты, выписывать чеки или иным образом совершать покупки от имени компании, этот сотрудник является агентом.

Внешние подрядчики могут быть примером внешнего агента, но опять же, это зависит от обязанностей этого человека. Если подрядчик подписывает для вас документы или принимает финансовые решения от вашего имени, то это лицо является вашим агентом.

Обязанности агента и принципала

В обязанности агента входит:

• Обязанность лояльности : Агент должен действовать в соответствии с пожеланиями принципала, ставить интересы принципала на первое место и не извлекать выгоду из отношений за счет принципала.
• Обязанность подчиняться инструкциям: Сюда входит обязанность разъяснять инструкции, когда агент не полностью их понимает.
• Обязанность действовать с умом и осторожностью: Агент нанимается с учетом его специфического профессионального опыта. Больше опыта означает, что агент придерживается более высоких стандартов.
• Обязанность уведомлять принципала о важных вопросах: Если в ходе обслуживания агента возникает какая-либо важная информация или ситуации, агент должен уведомить принципала.
• Обязанность учитывать затраченное время и ресурсы: Ожидается, что агент будет отслеживать его отработанное время, потраченные деньги и имущество, используемое в ходе агентских отношений.

В обязанности доверителя входит:

• Обязанность по выплате компенсации: Принципал должен оплатить согласованную плату за услуги агента. Часто это делается по контракту. При отсутствии письменного контракта агент не может нести ответственности за действия, которые не были запрошены или на которые не было согласия.
• Обязанность возместить агенту: Любые расходы, понесенные агентом в результате агентских отношений, должны быть возмещены принципалом.
• Обязанность возместить ущерб: Принципал дает подразумеваемое обещание возместить (обезопасить) агента от убытков во время отношений. Вот почему вы не можете подать в суд на финансового консультанта, если он предлагает вложение в акции, которое не приносит результатов (если вы не считаете, что он нарушил свои обязанности, предложив вложение).

Если существует письменный договор, агент или принципал может подать иск против другой стороны за нарушение договора. Даже при отсутствии письменного договора суд может привлечь к ответственности принципала за действия агента.

Как защитить бизнес от злоумышленников

Вы не можете защитить свой бизнес от всех проступков со стороны агентов, но вы можете предотвратить некоторые плохие отношения между ними, приняв превентивные меры, такие как:

• Создание специальных должностных инструкций для агентов
• Тщательно проверьте всех агентов (включая проверку биографических данных) перед тем, как нанять их
• Обеспечение конкретности и обязательности контрактов
• Мониторинг действий ваших агентов, чтобы убедиться, что они выполняют свои обязанности

Ключевые выводы

• Отношения принципал-агент — это термин, который относится к отношениям между организацией (принципалом) и лицом, которое организация нанимает (агент) для действий от их имени.