Расчет капитализации: Калькулятор вклада с капитализацией процентов – портал Вашифинансы.рф

Расчет капитализации процентов \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет капитализации процентов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Расчет капитализации процентов Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 269 «Особенности учета процентов по долговым обязательствам в целях налогообложения» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик заключил ряд договоров займа с иностранной организацией, при этом и налогоплательщик, и иностранная организация — кредитор имели общую материнскую компанию. Налогоплательщик начислял и уплачивал проценты по долговым обязательствам, учитывал их в составе расходов. Налоговый орган пришел к выводу, что в данном случае задолженность является контролируемой и подлежат применению положения п. 2 ст. 269 НК РФ. Налоговый орган рассчитал коэффициент капитализации путем деления величины непогашенной контролируемой задолженности на величину собственного капитала общества и деления полученного результата на три и пришел к выводу о неправомерном учете налогоплательщиком процентов по договорам займа. Налогоплательщик, не оспаривая тот факт, что задолженность является контролируемой, полагал, что при расчете коэффициента капитализации подлежит применению делитель 12,5, а не 3, поскольку налогоплательщик является лизинговой организацией. Суды признали решение налогового органа законным, указав, что специальные правила, предполагающие применение более высокого уровня допустимой долговой нагрузки, применяются при условии, что налогоплательщиком осуществляется исключительно лизинговая деятельность, в то время как общество получало доходы от иной деятельности. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что установление в п. 2 ст. 269 НК РФ особого порядка определения коэффициента капитализации для банков и лизинговых компаний обусловлено особенностями природы экономической деятельности данной категории налогоплательщиков, состоящей в привлечении финансовых средств, если налогоплательщик является лизинговой компанией в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», отказ налогового органа от применения специальных правил определения коэффициента капитализации не должен быть произвольным и в отношении налоговых периодов до 01.01.2017 допустим при условии, что установлен факт ведения налогоплательщиком иной экономической деятельности, не связанной с извлечением прибыли от предоставления финансирования иным участникам оборота. При этом само по себе получение лизинговой компанией иных доходов помимо лизинговых платежей не означает, что одновременно налогоплательщиком велась иная экономическая деятельность, а соответствующие доходы являются результатом ее ведения. В данном случае получение налогоплательщиком иных доходов (комиссии за организацию договоров лизинга, выручки от реализации оборудования и техники в рассрочку) связано с заключением договоров лизинга, налоговый орган не представил доказательств, свидетельствующих о ведении налогоплательщиком торговой деятельности. Получение обществом доходов от сдачи помещений в субаренду, процентов по депозитному договору, процентов по займам не свидетельствует о ведении налогоплательщиком иных видов деятельности, так как указанные виды доходов в силу п. п. 4 и 6 ст. 250 НК РФ по общему правилу рассматриваются как внереализационные доходы, а не как доходы от ведения деятельности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расчет капитализации процентов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыльСогласно позиции Минфина России, когда величина собственного капитала организации отрицательна или равна нулю, невозможно произвести расчет коэффициента капитализации, поэтому проценты по заемным средствам в составе расходов не учитываются. Есть судебные акты, в которых выражена подобная точка зрения.

Нормативные акты: Расчет капитализации процентов

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)4. Предельный размер процентов, подлежащих включению в состав расходов, по контролируемой задолженности исчисляется налогоплательщиком на последнее число каждого отчетного (налогового) периода путем деления суммы процентов, начисленных этим налогоплательщиком в каждом отчетном (налоговом) периоде по контролируемой задолженности, на коэффициент капитализации, рассчитываемый на последнюю отчетную дату соответствующего отчетного (налогового) периода. При этом в случае изменения коэффициента капитализации в последующем отчетном периоде или по итогам налогового периода по сравнению с предыдущими отчетными периодами предельный размер процентов, подлежащих включению в состав расходов, по контролируемой задолженности за предыдущий отчетный период изменению не подлежит.

Калькулятор вклада онлайн — рассчитать депозит с капитализацией и пополнением в 2021 году

Если вы планируете открыть счёт, калькулятор поможет вам учесть все параметры и выбрать подходящий продукт. Перед тем, как разместить депозит в одном из московских банков, узнайте, каким будет доход от той или иной суммы. При самостоятельном вычислении можно запутаться или допустить ошибку. Чтобы узнать, сколько денег принесет вам ваше вложение, используйте калькулятор вкладов с капитализацией. Это быстрый и простой способ определить доходность депозита. Сервис Выберу.ру учитывает не только ставку, но и возможность пополнения счета и капитализации процентов. Программа расчета вкладов онлайн рассчитает доход за тот или иной планируемый период. Если планируется прибавление процентов к основной сумме вашего вложения, укажите это условие в калькуляторе вкладов. Раз в период накопленные средства будут добавлены к телу вклада, а следующий доход начисляется на большую сумму, чем вы вложили. Самостоятельное пополнение также позволит увеличить выгоду.

Калькулятор вкладов онлайн позволит не только рассчитать процент по вкладу, но и подобрать похожие среди предложений банков. Стандартные настройки системы учитывают только процентную ставку, начисляемую на основную сумму счета. Однако получить наибольшую прибыль можно только с высокой эффективной ставкой, которая рассчитывается с учетом капитализации и пополнений счета.

Вам не придется самим использовать формулы для того, чтобы осуществить расчет процентов по вкладу. Все, что требуется – ввести необходимые для расчета данные: размер вложения, срок и желаемую процентную ставку. Чтобы оценить доход с учетом эффективной ставки, перейдите на страницу «Банки» – «Депозиты» – «Калькулятор», отметьте галочками поля, соответствующие прибавке процентов и пополнению основной суммы депозита. Для этих параметров также потребуется указать предполагаемую сумму и период пополнения, а для капитализации – периодичность выплат.

Заполнив все поля, кликните «Рассчитать доходность». Программа покажет, каким будет «тело» депозита, его доход за тот или иной срок вложения. Также в калькуляторе вы сможете выбрать две ставки – стандартную и эффективную. Вы появится график выплат на счет – файлы в формате PDF или Excel.

Также калькулятор поможет подобрать для вас подходящие программы от банков. В карточке каждой программы указана основная информация о ней: возможная сумма для открытия депозита, минимальный и максимальный срок, максимальная ставка, а также специальные акции и преимущества. Сравните представленные программы вкладов и выгоду от них на одной странице сайта. Если вас заинтересовало предложение того или иного банка, вы можете оформить заявку прямо сейчас.

Чтобы узнать доход по интересующей вас программе вкладов онлайн, кликните на ссылку «Детальный расчет», доступной в карточке каждого продукта. Встроенный калькулятор учтет параметры, предлагаемые банком. Вы также можете перейти на страницу самой кредитной организации и воспользоваться предложенным там сервисом.

Открыть выгодный вклад с ежемесячной капитализацией

до 5,50%ставка годовых

от 1 000 ₽сумма вклада

до 1 100 днейсрок вклада

Открыть вклад

Рассчитайте свой вклад онлайн

Условия по вкладу

Тарифы и документы

Часто задаваемые вопросы

• Валюта вклада

  Рубли РФ,
  Доллары США

• Срок вклада

  от 91 до 1 100 дней в рублях,
  от 367 до 1 100 дней в долларах США

• Минимальная сумма вклада

  1 000 ₽/ 100 $ в интернет-банке,
  30 000 ₽ / 500 $ в офисе банка

• Максимальная сумма вклада

  Не ограничена

• Начисление и выплата процентов

  Ежемесячно на отдельный счет или с причислением к сумме вклада (капитализация)

• Пополение вклада

  Не предусмотрено

• Расходные операции

  Не предусмотрены

• Расход причисленных к сумме вклада процентов

  Доступно

• Продление вклада

  Автоматически на условиях, действующих на дату продления

• Досрочное востребование вклада

  При востребовании в срок с 1 до 180 дней — по ставке 0,01% годовых
  При востребовании в срок со 181 дня — по 0,5% от ставки, установленной по вкладу на дату открытия/продления

В пакете выгоднее

С пакетами премиального банковского обслуживания «Приоритет», «Статус» и «Прайвет» вы получите не только большой кешбэк по своим картам и повышенный процент на остаток, но и специальные условия по вкладу «Комфорт»..

Процентные ставки

Как открыть вклад

В отделении Банка: в любом удобном для вас офисе или отделении

* On-line калькулятор использует типовые тарифы и не учитывает возможности внесения дополнительных взносов или осуществления расходных операций по счету. Фактическая сумма на счете по окончании срока может отличаться от указанной в расчете как в меньшую, так и в большую сторону в зависимости от особенностей работы учетной системы Банка. Вычисленные в данном калькуляторе значения процентной ставки и дохода не являются публичной офертой и предназначены для ознакомления. Расчет НДФЛ примерный, не предполагающий наличие дохода по другим вкладам (счетам) и в других банках, не учитывающий возможность разделения/отнесения дохода на разные налоговые периоды, использующий по вкладам в долларах курс на текущую дату, а не на дату фактического получения дохода, и пр.

Расчет коэффициента капитализации для целей статьи 269 Налогового кодекса

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 декабря 2019 г. N 03-03-06/1/94154 Об особенностях расчета коэффициента капитализации

16 января 2020

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение организации по вопросу расчета коэффициента капитализации для целей статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) и сообщает следующее.

В целях статьи 269 НК РФ контролируемой задолженностью признается непогашенная задолженность налогоплательщика — российской организации по долговым обязательствам этого налогоплательщика (если иное не предусмотрено данной статьей), указанным в пункте 2 статьи 269 НК РФ:

1) по долговому обязательству перед иностранным лицом, являющимся взаимозависимым лицом налогоплательщика — российской организации в соответствии с подпунктом 1, 2 или 9 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ, если такое иностранное лицо прямо или косвенно участвует в налогоплательщике — российской организации, указанной в абзаце первом пункта 2 статьи 269 НК РФ;

2) по долговому обязательству перед лицом, признаваемым в соответствии с подпунктом 1, 2, 3 или 9 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ взаимозависимым лицом иностранного лица, указанного в подпункте 1 пункта 2 статьи 269 НК РФ, если иное не предусмотрено пунктом 8 статьи 269 НК РФ;

3) по долговому обязательству, по которому иностранное лицо, указанное в подпункте 1 пункта 2 статьи 269 НК РФ, и (или) его взаимозависимое лицо, указанное в подпункте 2 указанного пункта, выступают поручителем, гарантом или иным образом обязуются обеспечить исполнение этого долгового обязательства налогоплательщика — российской организации, если иное не предусмотрено пунктом 9 статьи 269 НК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 269 НК РФ коэффициент капитализации в целях статьи 269 НК РФ определяется путем деления величины соответствующей непогашенной контролируемой задолженности на величину собственного капитала, соответствующего доле участия взаимозависимого иностранного лица, указанного в подпункте 1 пункта 2 статьи 269 НК РФ, в российской организации, и деления полученного результата на 3 (для банков и организаций, занимающихся лизинговой деятельностью, — на 12,5).

Таким образом, коэффициент капитализации определяется при наличии взаимозависимого иностранного лица, указанного в подпункте 1 пункта 2 статьи 269 НК РФ.

Заместитель директора Департамента

А.А. Смирнов

Определение Рыночная капитализация  — Investing.com

Что такое рыночная капитализация?

Рыночная капитализация представляет собой общую стоимость акций компании, находящихся в обращении в данный момент. Она рассчитывается путем умножения количества акций в обращении на цену одной акции.

Этот показатель используется для определения «размера» компании, потому что его легко рассчитать и он является приемлемым критерием между отраслями. Рыночная капитализация бизнеса свидетельствует о его волатильности, риске и потенциале роста, поэтому инвесторы часто используют показатель для быстрой оценки инвестиционного профиля компании.

Поскольку цена акций меняется изо дня в день, расчет рыночной капитализации является лишь срезом рыночной стоимости на момент расчета. Скорее всего, у быстро растущей компании будет сильное повышение курса акций, что, в свою очередь, повысило бы и рыночную капитализацию.

Рыночная капитализация затрагивается при выкупе акций компанией, так как это уменьшает количество акций в обращении.

Когда компания выпускает больше акций, она увеличивает количество акций в обращении, что в свою очередь влияет на ее рыночную капитализацию.

Что означает крупная, средняя и малая капитализация?

Компании с крупной капитализацией, как правило, являются доминирующими на рынке и в отрасли. Их рыночная капитализация или оценочная стоимость составляет $10 млрд и выше.

Например, рыночная капитализация компании, торгующейся по $50 за акцию с 500 млн акций в обращении, составляет $25 млрд. Мегакапитализация — это компании с рыночной капитализацией в $100 млрд и более.

Акции компаний с крупной капитализацией обеспечивают стабильность и низкую волатильность, но их рост ограничен. В условиях отсутствия риска инвесторы предпочитают удерживать такие компании, поскольку вероятность снижения стоимости невелика. Напротив, в условиях риска эти акции менее привлекательны, так как инвесторы ищут активы с лучшими возможности для прибыли от инвестиций.

У компаний со средней капитализацией показатель составляет от $2 до $10 млрд. Отрасли этих компаний, как правило, быстро улучшаются, и они имеют все возможности для использования преимуществ группы. Если предпочтение отдается инвестициям с риском, у этих акций есть потенциал высокой прибыли с управляемым риском.

Малая капитализация — это компании с оценкой от $300 млн до $2 млрд. Внутри малой капитализации есть группа микро капитализации, стоимость которой оценивается от $50 млн до $300 млн. Капитал ниже $50 млн считается нано капитализацией.

Компании с малой капитализацией могут быть новичками в существующей отрасли или серьезными игроками в новой отрасли. Инвестирование в такие компании требует большей терпимости к риску из-за неясной конкурентоспособности и перспектив отрасли.

Если предпочтение отдается стратегии риска, эти инвестиции дают возможность получить огромный выигрыш, если компании или отрасль растет.

Где найти информацию о рыночной капитализации на Investing.com

Рыночная капитализация указана на главной странице каждой акции. Информацию можно найти на вкладках «Общие» и «Обзор».

Сначала нужно найти акцию в главной строке поиска, затем прокрутить вниз до таблицы под графиком, где мгновенно рассчитывается значение рыночной капитализации.

Его можно найти в среднем столбце таблицы прямо под биржевой диаграммой.

«Stock Screener» — еще один полезный инструмент, который можно найти по ссылке «Инструменты» на черной панели вверху каждой страницы.

Когда вы перешли на страницу проверки, нажмите на подзаголовок «Market Cap» во вкладке «Add Criteria» — «Popular». Можно использовать списки над полями, чтобы отфильтровать рыночные капиталы акций на основе «Бирж», «Секторов», «Отраслей» и «Типов акций». Инструмент покажет все акции в порядке убывания на основе значения рыночной капитализации. Столбец может быть упорядочен по другим параметрам.

Статьи



18.08//2011

В. И. Петров

---

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1. определение величины капитализируемого дохода;
2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый
при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сбербанка России или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, вопервых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Вовторых, учитывается специфика региона.

Для расчета данной премии может использоваться матричный метод, сущность которого рассматривается в главе «Оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам па цену их продажи.

Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы за свободный участок». Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются но территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как «суррогат рыночной стоимости».

Тонкий подход к «тонкой капитализации»

А.А. Жигина,
старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

 

Правительство РФ приняло решение об изменении подходов к противодействию практике «недостаточной капитализации». Пока не очень понятно, в чем будут заключаться такие изменения, но наметившаяся тенденция уже сейчас позволяет сделать вывод об усилении контроля за деятельностью холдинговых структур

Возможности снижения налоговой нагрузки у группы компаний, входящих в холдинговую структуру, безусловно, выше, чем у отдельных хозяйствующих субъектов. Это всегда вызывало повышенный интерес контролирующих органов, очередной задачей которых стало противодействие «недостаточной капитализации».

Вместо введения…

В Налоговом кодексе РФ перечень взаимозависимых лиц закреплен в статье 20: для целей налогообложения взаимозависимыми признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, в том числе через участие в уставном капитале (прямое или косвенное) с долей не менее 20% и др.

Минфин России и Минэкономразвития России предполагают расширить существующий перечень, приблизив его к перечню лиц, признаваемых аффилированными в соответствии с Законом РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Установленные в статье 20 НК РФ критерии взаимозависимости лиц позволяют предположить, что любые компании, получающие заемные средства от «одногруппников», «недостаточно капитализированы».

Материнская ли компания финансирует деятельность дочерних на возвратной основе или иные компании, прямо не участвующие в капитале заемщика, но входящие в одну с ним группу, предоставляют взаймы денежные средства, предполагаемый экономический эффект один и тот же – происходит перераспределение прибыли внутри группы за счет процентных выплат.

И дивиденды, и проценты по займам для компании-заемщика являются расходами, а получение налоговой выгоды становится возможным из-за различного характера этих расходов с точки зрения налогообложения.

Дело в том, что дивиденды выплачиваются за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после уплаты налогов, а проценты уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (п. 1 ст. 270 и подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Чтобы ограничить перераспределение капитала под видом процентов по займам, в Налоговый кодекс РФ включены положения, регулирующие получение субъектами экономической деятельности налоговой выгоды за счет изменения порядка выплаты дохода (п. 2–4 ст. 269 НК РФ).

Немного истории…

ПРОИСХОЖДЕНИЕ ТЕРМИНОВ
В английском языке есть два слова, которые можно перевести как «недостаточная капитализация»:

undercapitalization – характеризует недостаточную капитализацию в смысле недостаточности оборотных средств у компании;

thin capitalization – означает буквально «тонкая капитализация» и характеризует ситуацию в компании, когда слишком мало акций и слишком много долговых обязательств, а собственный капитал разводнен. Этим термином обозначается рассматриваемая ситуация в англоязычных вариантах двусторонних соглашений об избежании двойного налогообложения, поэтому его логичнее применять при оценке степени возможности налоговой минимизации. Однако мы будем использовать термины «тонкая капитализация» и «недостаточная капитализация» как равнозначные.
Взял взаймы у «родственника» – попал под подозрение

В первоначальной редакции статьи 269 НК РФ (до 1 января 2002 г.) ограничение процентных выплат затрагивало долговые обязательства только непосредственно перед иностранными организациями, имеющими прямую или косвенную долю участия в уставном капитале российской компании-заемщика.

В тех случаях, когда размер займа позволял считать задолженность перед иностранной организацией контролируемой, в расчет налога на прибыль заемщик имел право включить проценты, рассчитанные по коэффициенту капитализации (п. 2 ст. 269 НК РФ).

Если сумма фактически уплаченных иностранному займодавцу процентов превышала рассчитанный предельный размер процентов, то в целях налогообложения сумма превышения переквалифицировалась в дивиденды, уплачиваемые иностранной организации. Это означало, что сумма процентов в размере, превышающем предельный размер процентов, не учитывалась при расчете налога на прибыль у заемщика и подлежала налогообложению как дивиденды, выплаченные в пользу иностранной компании.

На наш взгляд, поскольку правило «недостаточной капитализации» затрагивало взаимоотношения с уплатой налога на прибыль нерезидентами, помимо норм статьи 269 НК РФ, следовало бы также учитывать международные нормы права, регулирующие налоговые обязательства резидентов различных государств и имеющие приоритет над нормами внутреннего законодательства (ст. 7 НК РФ).

«В товарищах согласья нет…»

Международные соглашения об избежании двойного налогообложения дают четкое определение понятий «дивиденды» и «проценты». При этом выплаты по долговым обязательствам согласно международным нормам не рассматриваются в качестве дивидендов ни при каких условиях.

Некоторые страны усматривают дискриминацию в отношении своих резидентов – юридических лиц в случае установления для них ограничений при расчете налогов по сравнению с компаниями – резидентами договаривающегося государства. Поэтому выплаты в пользу иностранной компании, квалифицируемые как проценты по долговым обязательствам в соответствии с законодательством страны должника, не могут быть переквалифицированы в иные ни при каких обстоятельствах, если аналогичное правило не установлено для соотечественников должника сноска 1.

В то же время в ряде двусторонних соглашений об избежании двойного налогообложения, заключенных Россией с правительствами иностранных государств, содержится специальная оговорка о предоставлении приоритета внутренним нормам государства, определяющим действия, направленные на борьбу с «тонкой капитализацией», перед нормами международных соглашений сноска 2.

«ТОНКАЯ» ИЛИ «НЕДОСТАТОЧНАЯ» КАПИТАЛИЗАЦИЯ
Под практикой «недостаточной» или «тонкой» капитализации понимается замещение финансирования дочерних организаций через участие в капитале, что подразумевает распределение получаемой прибыли с помощью облагаемых налогом дивидендов, финансированием при помощи предоставления заемных средств и последующем распределении прибыли через уплату относимых на расходы процентов.
(«Основные направления налоговой политики РФ на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов»)

При этом международные соглашения не конкретизируют, что понимается под нормами, определяющими действия, направленные на борьбу с «тонкой капитализацией». Ни одно соглашение не предусматривает мер по борьбе с «тонкой капитализацией» в виде переквалификации процентов в дивиденды. К тому же в российском законодательстве, в том числе в Налоговом кодексе РФ, отсутствуют понятия «тонкая» или «недостаточная капитализация», что затрудняет применение норм международных соглашений.

Самое интересное…

«Основные направления налоговой политики РФ на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов» предлагают распространить предусмотренные в настоящее время правила, основанные на расчете финансового рычага, на взаимоотношения как с иностранными, так и с российскими лицами.

Положениями статьи 269 НК РФ возможность применения ограничений «недостаточной капитализации» для российских компаний с участием иностранного капитала предусмотрена с 1 января 2002 г. Речь идет о случаях, когда заем предоставляет российская компания, признаваемая аффилированным лицом иностранной материнской компании заемщика. В этом случае сумма займа должна проверяться на предмет соответствия критериям контролируемой задолженности.

На наш взгляд, формулировки некоторых положений статьи 269 НК РФ свидетельствуют, мягко говоря, о недостаточной проработанности вопроса. Поэтому у налогоплательщиков возникают проблемы, связанные с порядком расчета сумм контролируемой задолженности, определением характера взаимоотношений с займодавцем в целях выявления оснований для расчета контролируемой задолженности, а также с порядком учета и налогообложения сумм, превышающих предельный размер процентов, рассчитанный с помощью коэффициента капитализации.

Откуда деньги?..

Займы, полученные российскими компаниями, входящими в группу лиц с участием иностранного капитала, попадают под пристальное внимание российских налоговых органов. Независимо от статуса кредитора (резидент или нерезидент) для целей налогообложения задолженность российской компании называется одинаково – контролируемой задолженностью перед иностранной организацией.

ВИДЫ КОНТРОЛИРУЕМОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Под пристальное внимание налоговых органов попадают займы, выданные:

иностранной организацией (материнской), прямо или косвенно владеющей более чем 20% уставного капитала российской организации;

российской организацией, признаваемой аффилированным лицом материнской иностранной организации;

любым лицом (в НК РФ не конкретизируется займодавец), если материнская иностранная компания или ее российское аффилированное лицо выступили перед ним гарантом, поручителем или иным образом обязались обеспечить исполнение долгового обязательства российской организацией.
 

Если применительно к материнской компании и ее аффилированному лицу достаточно ясно, каким образом возникает доход в виде «скрытых» дивидендов, то с «любым лицом» такой ясности нет. Непонятно, каким образом задолженность перед любым лицом, выдавшим заем под поручительство материнской компании (или ее аффилированного лица), становится «задолженностью перед иностранной компанией» (поручителем). Ведь в статье 269 НК РФ не указано, что этот критерий применяется только в случае погашения долга поручителем и, соответственно, перехода к нему прав требования по займу. К тому же не факт, что такой случай наступит – российская компания и сама может благополучно погасить свои долги перед этим «любым лицом». С экономической точки зрения материнская компания или ее аффилированное лицо в такой ситуации ничего не получат (если только не предусмотрено вознаграждение за поручительство, но оно не подпадает под регулирование ст. 269 НК РФ).

Тем не менее законодатель счел оправданным установить контроль и за такими взаимоотношениями российских компаний и их иностранных партнеров.

Кому на Руси дивиденды платить…

Налоговым кодексом РФ установлено, что «сумма превышения фактически начисленных процентов по займу над предельным размером процентов, принимаемым в целях налогообложения прибыли, признается дивидендами, уплаченными иностранной организации, в отношении которой существует контролируемая задолженность, и облагается по ставке, установленной пунктом 3 статьи 284» (п. 4 ст. 269 НК РФ).

Этот, казалось бы, простой текст на самом деле очень труден для применения на практике.

С определением размера налоговой базы в виде «дивидендов» все понятно: сначала рассчитали проценты по договору займа, потом – их предельную величину (при наличии контролируемой задолженности) и, наконец, вывели разницу. Эта разница и есть «дивиденды, уплаченные иностранной организации». Но дальше начинаются вопросы…

В рассматриваемой нами статье 269 НК РФ речь идет о дивидендах, уплаченных иностранной организации. Проценты уплачиваются займодавцу. Если заем выдала материнская компания – ситуация ясна. Но если проценты уплачены аффилированному лицу материнской компании или любому другому лицу, то такие выплаты не могут быть дивидендами в силу закона – отсутствие доли в уставном капитале не позволяет этим лицам претендовать на участие в прибыли. Более того, даже в целях налогообложения такие выплаты сложно признать дивидендами.

Пункт 4 статьи 269 Кодекса вступает здесь в противоречие с пунктом 1 статьи 43 НК РФ, согласно которому дивидендами считается любой доход, полученный акционером при распределении прибыли по принадлежащим ему акциям. Иными словами, доходы, полученные не акционером, не могут быть дивидендами. Вменить доход материнской компании нельзя, поскольку она его не получает, поэтому остается показать доход в виде дивидендов у лица, не имеющего права на их получение. Напрашивается вывод об отсутствии экономического основания налога, подлежащего уплате с такого дохода (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Кроме того, если проценты уплачиваются российскому аффилированному лицу, но при этом они признаются уплатой дивидендов иностранной организации, возникает вопрос о порядке налогообложения такого дохода, а ссылка на пункт 3 статьи 284 НК РФ еще больше запутывает ситуацию.

Раньше налог с дивидендов уплачивался иностранными компаниями по ставке 15%, а российскими – по ставке 9%. С 1 января 2008 г. процесс усложнился. Теперь дивиденды, выплачиваемые некоторым российским компаниям, могут облагаться еще и по ставке 0%. При этом учитывается размер вклада российской компании в уставный капитал российской же компании. В рассматриваемой нами ситуации российская компания – получатель дивидендов не участвует в прибыли заемщика, но участвует иностранная материнская компания, которая и есть получатель дивидендов, но в лице российской компании. Так каким же образом определять размер налоговой ставки для дивидендов, выплаченных российской компании (по ставке 0% или 9%), но признаваемых выплаченными иностранной компании (по ставке 15%)?

Минфин России на этот счет придерживается мнения, что выплаты в пользу российской компании-займодавца, аффилированной с иностранной материнской компанией заемщика, признаются дивидендами, но не облагаются налогом. При этом расходы в виде превышения предельных процентов у должника все равно не могут быть включены в расчет налоговой базы, потому что задолженность контролируемая сноска 3.

На наш взгляд, такое решение вряд ли можно назвать мудрым, особенно если учесть, что налогоплательщики равны в своих правах. Проценты по долгам перед российской компанией, не причастной к иностранному капиталу, принимаются в расходы должника (или не принимаются) по совсем иным критериям и с другими ограничениями. А ведь в Налоговом кодексе РФ (п. 2 ст. 3) указано, что устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов в зависимости от места происхождения капитала не допускается.

И напоследок…

Как следует из «Основных направлений налоговой политики РФ на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», возможным вариантом борьбы с недостаточной капитализацией может стать иной, более простой подход. Он основан на применении правила, согласно которому расходы по выплате процентов ограничиваются фиксированной долей налогооблагаемого дохода в пределах действительного размера указанных расходов. При этом под расходами понимаются расходы по выплате чистых процентов, то есть превышения сумм расходов по уплате процентов над доходами в виде процентов (в одном налоговом периоде). Этот подход можно применять без определения взаимной зависимости лиц как условия для ограничения по принятию процентов к расходам.

Только как быть с декларируемым принципом равенства налогоплательщиков? Компании, выдающие займы, всегда будут в проигрыше по сравнению с компаниями, не предоставляющими своих средств в пользование другим лицам. Последние будут учитывать в расходах всю сумму уплаченных процентов, так как полученные проценты равны нулю, а компании, выдающие займы, будут вынуждены ограничиваться разницей между полученными и уплаченными процентами. В случае превышения суммы полученных процентов над суммой уплаченных при таком порядке получается, что расхода не возникает в принципе…

Полагаем, что для соблюдения паритета интересов тех и других компаний в такой ситуации необходимо ввести норму, позволяющую исключить из доходов налогоплательщиков суммы процентов, полученных по выданным займам. Либо позволить компаниям показывать в налоговой декларации «свернутый» результат расчета: в расходах – превышение уплаченных процентов над полученными, в доходах – превышение полученных процентов над уплаченными. Тогда условия признания в целях налогообложения прибыли расходов в виде процентов для всех компаний будут равны.

***
В заключение хотелось бы добавить, что эффективность мер государственной политики в области контроля за деятельностью крупных холдинговых структур будет тем выше, чем яснее и конкретнее будут сформулированы нормы права. Законодателю действительно необходимо изменить подходы к противодействию практике «недостаточной капитализации». Однако изменение подходов не должно в очередной раз ограничиться внесением изменений в уже существующую статью – это приведет только к усилению внутренних противоречий нормы.

Считаем, что положения статьи 269 НК РФ требуют кардинального изменения – не только по форме, но и по сути. При этом необходимо обязательно учесть все ограничения, установленные международными правилами, а также интересы всех налогоплательщиков – проблема «тонкой капитализации» требует деликатного решения.

A.A. Zhigina
“Thin Approach” to “Thin Capitalisation”
The Government of the Russian Federation decided to revise the approaches adopted to combat “thin capitalisation”* practice. It still remains unclear, however, what such changes would imply, but the current trend already makes it possible to conclude that control of holding structures has been intensified.

сноска 1 См., например: Соглашение об избежании двойного налогообложения между РФ и Правительством Королевства Нидерландов от 16.12.1996.

сноска 2 Например, конвенции, заключенные Россией с Португалией и Аргентиной. Соглашения, заключенные с Испанией, Бразилией, Мексикой, предоставляют приоритет внутренним нормам договаривающегося государства, регулирующим правила «тонкой капитализации», как исключение из принципа «недискриминации».

сноска 3 См., например: письма Минфина России от 02.07.2009 № 03-03-06/1/435 и от 25.09.2007 № 03-03-06/1/969.

Ключевые слова: доход, налоговая льгота, налоговая реформа, холдинг, недостаточная капитализация, взаимозависимые лица, дивиденды

Расчет нормы капитализации недвижимости

Само собой разумеется, что вы должны определить стоимость приносящей доход собственности, если вы планируете купить ее в целях инвестиций. В противном случае это будет похоже на полет вслепую, верный способ рискнуть и потенциально потерять свой капитал.

Задача оценки такой собственности не так сложна, как может показаться. Фактически, рассчитать ставку капитализации для недвижимости легко и займет у вас не более пяти минут или около того.

Все начинается с понимания того, что такое максимальная ставка.

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации — это норма прибыли, которую вы можете ожидать от своих инвестиций, исходя из того, какой доход, по вашему мнению, будет приносить вам недвижимость. Это, конечно, очень важный фактор. Вы не собираетесь инвестировать с намерением потерять деньги.

Это отличный способ сравнить похожие объекты, потому что учитываются все расходы.Когда два объекта недвижимости кажутся похожими друг на друга, но одна стоит дороже, это может быть связано с тем, что она приносит больше дохода или имеет более низкие расходы.

Как рассчитать ставку капитализации

© Баланс, 2018

Вы можете рассчитать ставку капитализации, используя чистую операционную прибыль и последние цены продажи сопоставимых объектов недвижимости. Ставка капитализации определяется, а затем применяется к собственности, которую вы планируете приобрести, чтобы определить ее текущую рыночную стоимость на основе дохода.

Во-первых, получите последнюю продажную цену недвижимости с аналогичным доходом. Давайте возьмем пример проекта шестиквартирного дома, который был продан за 300 000 долларов.

Теперь определите чистый операционный доход для этого проекта квартиры или чистую арендную плату, реализованную владельцами. Вычтите все операционные расходы, кроме ипотеки. Этот расчет оценивает недвижимость так, как если бы вы заплатили за нее наличными. Допустим, доход от аренды после всех вычтенных вами расходов составляет 24 000 долларов. Теперь разделите этот чистый операционный доход на продажную цену, чтобы получить максимальную ставку: 24 000 долларов расходов, разделенные на цену продажи 300 000 долларов, дают ставку капитализации.08 или 8 процентов.

Как использовать ставку капитализации

Инвестор может использовать ставку капитализации двумя способами. Он может захотеть оценить недвижимость, которую он намеревается продать, на основе ставок рыночной капитализации для другой недавно проданной сопоставимой собственности, или он может захотеть определить, является ли запрашиваемая цена собственности разумной, если он рассматривает возможность ее покупки.

Когда вы продаете

Допустим, у вас есть небольшой квартирный проект и вы хотите его продать. Вы собираете информацию о недавно проданной недвижимости в районе, похожем на ваш.У них может быть больше или меньше единиц, но вы пытаетесь найти недвижимость, которая максимально похожа на ту, которую вы хотите продать.

Вы найдете три объекта недвижимости, которые были проданы в течение предыдущих трех или четырех месяцев. Сложнее всего найти их чистую операционную прибыль. Иногда эта информация публикуется в листинге для продажи, но часто это не так, особенно когда чистая операционная прибыль неблагоприятна. Однако вы можете получить такую ​​информацию от агента по коммерческой недвижимости, особенно если вы будете выставлять недвижимость на продажу вместе с ней.

Таким образом, вы получаете три ставки капитализации собственности, составляющие в среднем 9,2%. Чистый операционный доход вашей собственности составляет 31 000 долларов США. Теперь все, что вам нужно сделать, это разделить чистую операционную прибыль на максимальную ставку: 31 000 долларов, разделенных на 0,092, дает 226 957 долларов. В этом ценность вашей собственности.

Вы можете основать цену, которую вы хотите запросить за недвижимость, на этой цифре и выставить ее на продажу.

Когда вы думаете о покупке

Вы будете работать с перечисленными объектами недвижимости, когда будете сравнивать объекты для принятия решения о покупке.Это еще больше упрощает получение их чистой операционной прибыли и расчет ставки капитализации для каждого из них. Затем вы можете сравнить их, чтобы выбрать наиболее выгодную покупку.

Но все равно проверяйте их расходы и арендную плату, потому что один из них может подняться на вершину, если вы обнаружите возможности для сокращения расходов или повышения арендной платы. Вы можете обнаружить, что расходы чрезмерно высоки для типа и размера собственности, или вы можете обнаружить, что взимаемая арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимой недвижимости.Любая из этих ситуаций увеличит максимальную ставку, что сделает ее более потенциальной собственностью, если они будут исправлены.

Предположим, вы положили глаз на конкретный проект небольшой квартиры, стоимость которого составляет 495 000 долларов. Стоит ли это на текущем рынке или это завышено? Опять же, получите несколько сопоставимых свойств и среднюю проданную капитальную ставку. Мы снова будем использовать нашу ставку 9,2% в качестве примера.

Если чистый операционный доход от этой собственности составляет 39 500 долларов, стоит ли она запрашиваемой цены? Нет, потому что разделив этот доход на максимальную ставку, вы получите 429 348 долларов.Запрашиваемая цена в 495 000 долларов — это немного выше нормы.

Какой чистый операционный доход вам понадобится, чтобы получить такую ​​цену по прейскуранту? Поменяйте формулу и умножьте запрашиваемую цену на ставку капитализации. Умножьте 495 000 долларов на 9,2 процента, и вы получите необходимый чистый операционный доход в размере 45 540 долларов.

Помните, могут быть веские причины, по которым недвижимость оправдывает более высокую ставку капитализации. Это может быть местоположение или особенности и качество зданий и окрестностей.Все должно быть оценено, прежде чем вы примете решение, но коэффициент капитализации помогает.

Как рассчитать стоимость недвижимости по ставке капитализации

Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются выполнять свою работу должным образом. Обычно используемый метод оценки объединяет доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, — это определить ее операционный доход и расходы.Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

Ставка капитализации

Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные. Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

Расчет стоимости объекта

Сначала определите чистую операционную прибыль (NOI) объекта недвижимости.NOI арендуемой собственности — это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, как будет стоить содержание здания, если это жилой комплекс.

Это может быть немного проблематично, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет иметь эту информацию. Но вы также можете оценить NOI, умножив продажную цену на ставку капитализации после того, как вы установили эту ставку.

Пример расчета

Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду.Определите ставку капитализации для недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета применимых расходов составляет 50 000 долларов. Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, 30 000 долларов, разделенные на этот процент, составляют 150 000 долларов.Это будет текущее значение.

Прочие инструменты

Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений доходной собственности — это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

Например, мало недвижимости приобретается за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые — к проектам «исправить и перевернуть», а третьи — к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной эффективности своего портфеля.

Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Совершенно новый уровень математики связан с коммерческими инвестициями. Кредиторы используют очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа недвижимости. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не слишком заинтересует ставка капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

Инвестиции в арендную недвижимость

Начало успешной стратегии инвестирования в аренду недвижимости — это точная оценка доходности от сдачи в аренду предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

Итог

Те, кто инвестирует в недвижимость через приносящую доход недвижимость, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они рассматривают для покупки.Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях рентабельности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

Как вы рассчитываете максимальную ставку на арендуемую недвижимость?

В этом выпуске Кофе с Карлом адвокат Карл Цёлльнер предлагает простую формулу для расчета ставок капитализации с арендуемой недвижимостью.

Обновлено 9 сентября 2020 г.

Как вы знаете, я черпаю свои идеи по содержанию для Coffee with Carl из часто задаваемых вопросов наших участников со статусом Platinum.Я часто вижу вопрос о том, как рассчитать максимальную ставку арендуемой недвижимости. Хотя многие инвесторы в недвижимость используют быстрый мысленно-математический метод для оценки максимальной капитализации для данного объекта недвижимости, стоит рассмотреть простой пример.

Во-первых, каковы ставки капитализации? Ставки капитализации (сокращение от ставок капитализации) — это расчеты, выполняемые для измерения эффективности сдачи недвижимости в аренду. После вычисления чисел вы придете к ставке капитализации, выраженной в процентах, и будете использовать ее для оценки потенциальной прибыли от инвестиционной собственности.

Я рекомендую рассчитывать ставки капитализации на ежегодной основе для любой инвестиционной собственности, которой вы владеете. Это особенно важно, если в вашем портфолио несколько объектов недвижимости. Ежегодный расчет капитальных ставок позволит вам узнать, какие объекты недвижимости работают, а какие нет. Однако, впервые покупая недвижимость, вы должны сделать некоторые предположения о реальных цифрах.

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:

• Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
• Разделить чистую прибыль на покупную цену
• Переместите десятичный разделитель на 2 вправо, чтобы получить процентное значение.Это ваша максимальная ставка.

Рассмотрим пример.

Пример

Во-первых, вам нужно знать годовой доход от аренды, который будет приносить недвижимость. Если вы подумываете о покупке объекта недвижимости, который уже сдавался в аренду, обычно вы можете раскрыть эту информацию в течение периода комплексной проверки. В нашем примере предположим, что арендная недвижимость приносит 9000 долларов в год валового дохода от аренды.

Получив валовой доход от аренды, вычтите расходы.Сборы за управление недвижимостью являются обычными расходами для инвестиционной собственности, и эти сборы обычно колеблются в районе 10%. Для арендуемой собственности, приносящей доход в размере 9000 долларов в год, плата за управление имуществом будет составлять около 900 долларов в год. Итак, вычтите 900 долларов из этих 9000 долларов. Другие расходы, которые следует вычесть из валового дохода от аренды, включают годовые расходы на содержание, налоги на имущество и страхование. В этом примере вычтите 450 долларов на годовое обслуживание, 710 долларов на налог на недвижимость и 650 долларов на страхование. После вычитания этих расходов из валового дохода вы получите чистую прибыль.В нашем примере чистая прибыль после всех расходов составляет 6290 долларов.

Когда вы узнаете чистый доход от аренды, разделите это число на покупную цену. Затем возьмите это число и переместите десятичную точку на два пробела вправо. Это дает вам процентную ставку.

В нашем примере предположим, что недвижимость была куплена за 40 000 долларов. Возьмите чистый доход в 6290 долларов и разделите его на 40 000 долларов. Это дает нам 0,15725. Когда вы перемещаете десятичную запятую на два пробела вправо, это дает нам максимальную ставку 15.7%.

Итак, еще раз: простая формула для расчета ставки капитализации:

• Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
• Разделить чистую прибыль на покупную цену
• Переместите десятичный разделитель на 2 вправо, чтобы получить процентное значение. Это ваша максимальная ставка.

Имейте в виду, что это основная формула. Со временем, когда у вас будет реальный опыт работы с недвижимостью и цифры, ваши расчеты капитальной ставки будут развиваться. Вы можете изменить эту формулу или добавить дополнительные расходы.Инвесторы используют множество различных методов для расчета ставки капитализации; это общая и простая формула для расчета максимальной капитализации объекта недвижимости.

Посмотрите, как Карл показывает ставки капитализации для инвестиционной собственности.

Ресурсы, упомянутые в этом видео
Посетите наш семинар по налогам и защите активов, чтобы узнать больше о стратегиях в области недвижимости
Задавайте неограниченное количество вопросов юристам и CPA с членством Platinum

Есть идея будущего кофе с Карлом? Отправьте его Карлу по телефону cwc @ andersonadvisors.ком .

БОНУСНОЕ ВИДЕО

Ставка капитализации собственности, или ставка капитализации, — это процент, который выражает, насколько хорошо инвестиционная собственность будет работать. Ставка капитализации не должна быть единственным показателем, который инвестор в недвижимость использует для оценки собственности, но это очень быстрый и удобный индикатор для визуализации стоимости объекта недвижимости по сравнению с другими потенциальными инвестициями в недвижимость.

Как рассчитать ставку капитализации?

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:

• Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
• Разделить чистую прибыль на покупную цену
• Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение. Это ваша максимальная ставка.

Хотя формула ставки капитализации может начинаться с любой единицы времени для входящего валового дохода, чаще всего она используется с горизонтом в один год. Месяца просто слишком мало, чтобы оценить доходность недвижимости, особенно если вы говорите о коммерческой недвижимости.Рынок недвижимости постоянно меняется, и заполняемость арендаторов — это один из факторов, который может меняться из месяца в месяц, из года в год. Тем не менее, период времени в течение года для оценки ставки капитализации предоставит вам наиболее точную картину.

Вам может быть интересно, как инвестор в недвижимость может оценить валовой доход и расходы на недвижимость. Вы можете использовать текущий валовой доход от собственности вместе с текущими расходами, чтобы определить чистую прибыль. Если по какой-либо причине инвестор уверен, что он может выжать из собственности больше валового дохода, одновременно сократив ее расходы, то, возможно, инвестор захочет использовать другие числа для проверки ставки капитализации.

Что такое ставка капитализации?

Проще говоря, ставка капитализации оценивает потенциальную прибыль инвестора в недвижимость от объекта недвижимости. Это дает им представление о том, стоит ли приобретать определенную собственность.

Тем не менее, максимальная ставка не учитывает изменения в денежном потоке, вызванные улучшениями или реконструкцией, а также не принимает во внимание леверидж.

Ставка капитализации может использоваться инвесторами для проверки истинной стоимости объекта недвижимости на лету, особенно в сравнении с другими вариантами.

Например, если ставка капитализации для объекта коммерческой собственности составляет девять процентов, а определенный паевой инвестиционный фонд показал рост на 12 процентов из года в год в течение последних 10 лет, инвестор может потерять уверенность в инвестировании в недвижимость.

Cap rate не учитывает нематериальные факторы, такие как потенциальные улучшения, которые могут увеличить максимальную ставку. Ставку капитализации также можно использовать для сравнения свойств в портфеле недвижимости и определения того, какие из них неэффективны.

Как рассчитать ставку капитализации?

Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу

• Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
• Разделить чистую прибыль на покупную цену
• Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение.

Допустим, инвестор смотрит на четырехэтажный четырехэтажный дом, который по-прежнему относится к категории жилой недвижимости. Если это здание полностью занято и каждый арендатор платит 1300 долларов в месяц, то у собственности есть денежный поток в размере 15 600 долларов на человека в год или 62 400 долларов за все здание.

Теперь предположим, что ежемесячные расходы на эту недвижимость в среднем составляют 900 долларов в месяц, включая управление имуществом, налоги, страховку и техническое обслуживание. В течение года эксплуатация этого квадроцикла будет стоить 10 800 долларов.

Возьмите ваш валовой доход (62 400 долларов США) и вычтите свои расходы (10 800 долларов США), и вы получите чистый доход в размере 51 600 долларов США.

Если вы приобрели эту недвижимость за 200 000 долларов и разделите свой чистый доход (51 600 долларов) на покупную цену (200 000 долларов), в результате получится 0,258. После того, как мы переместим десятичную запятую на два разряда вправо, коэффициент ограничения будет 25,8 процента. На самом деле это довольно хорошая максимальная ставка. Но помните, что мы рассчитали коэффициент капитализации, исходя из предположения, что недвижимость и ее единицы были полностью заняты в течение всего года, что не всегда может быть реалистичным в зависимости от экономических факторов.

Часто задаваемые вопросы о максимальных ставках

Какова цель расчета капитальной ставки?

Расчет капитальной ставки — это инструмент, который инвестор в недвижимость может использовать, особенно при инвестировании в коммерческую недвижимость, чтобы определить, стоит ли заключать сделку с недвижимостью. Это помогает инвестору оценить стоимость собственности по сравнению с другими факторами, такими как внешний вид или местоположение собственности.

Почему для инвесторов в недвижимость важна максимальная ставка капитала?

Инвесторы в недвижимость занимаются недвижимостью, чтобы зарабатывать деньги.Чем лучше сделка, тем больше они готовы заработать. Подобно тому, как кто-то сравнивает покупки, чтобы получить лучшую цену, инвестор в недвижимость хочет выбрать недвижимость, которая будет генерировать наибольший денежный поток. Уравнение ставки капитализации позволяет им оценить, какое имущество это может быть.

Что считается хорошим показателем капитализации?

Ставки капитализации, которые составляют от четырех до 12 процентов, считаются хорошей ставкой. Однако также важно помнить, что при инвестировании в недвижимость следует учитывать и другие факторы, например, какой уровень капитализации может быть, если в собственность будут внесены улучшения.

Что такое плохая максимальная ставка?

На этот вопрос нет одного универсального ответа, основанного на числах, но плохой капитализацией будет все, что меньше, чем у аналогичного объекта недвижимости. Опять же, имейте в виду, что собственность с более низкой ставкой капитализации может иметь более долгосрочный потенциал в зависимости от того, можете ли вы улучшить собственность, чтобы снизить затраты или увеличить доход.

Уровень капитализации такой же, как и рентабельность инвестиций?

Рентабельность инвестиций может быть применена к любому числу, которое показывает инвестору, сколько денег он получит обратно по сравнению с тем, сколько денег он вложил во что-то.Тем не менее, максимальная ставка — это не то же самое, что рентабельность инвестиций. Это процентный показатель, который показывает, насколько велик потенциал объекта для создания существенной рентабельности инвестиций.

В чем разница между ставкой капитализации и доходностью?

Процент доходности недвижимости — это годовой доход, деленный на его общую стоимость. Тем не менее, это немного отличается от ставки капитализации, которая измеряет доход, деленный на цену или стоимость собственности. Он ничего не говорит вам о своем денежном потоке по сравнению с тем, сколько работы и денег вы в него вкладываете.Доходность также называется нормой доходности и может учитываться при других факторах, таких как кредитное плечо и налоговые вычеты при аренде собственности, с точки зрения определения общей общей стоимости собственности.

Как различаются ставки капитализации между городскими и пригородными районами?

Максимальные ставки зависят от цен на жилье и арендную плату, или, в случае коммерческой недвижимости, от цен на коммерческую недвижимость и арендной платы. Коммерческая недвижимость также связана с другими факторами, такими как общая экономика потребления. Тем не менее, разные районы будут иметь разные ставки капитализации в зависимости от экономики, стоимости недвижимости и средней арендной платы.В пригородах и городах могут быть одинаковые ставки капитализации. Дело не столько в том, является ли район пригородом или городом, сколько в различных других факторах.

Каковы недостатки использования ставки капитализации для анализа инвестиций?

Cap rate — это просто инструмент для быстрого повышения производительности. Лучшие инвесторы научились понимать, что работает, а что нет. Они могут обнаружить неоткрытый алмаз в необработанном алмазе, который другой, менее опытный инвестор пропустил, потому что у него была низкая капитализация.Некоторые из величайших инвесторов в недвижимость всех времен построили свою карьеру на возрождении городских районов, которые десятилетиями оставались неразвитыми и забытыми. Ставка капитализации — это еще не все, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, это всего лишь инструмент, который вы можете использовать для оценки потенциала инвестиций.

Для кого важна максимальная ставка?

Очевидно, что высокая ставка капитализации является положительным признаком потенциальных инвестиций в недвижимость для инвестора, ищущего свой следующий актив. Тем не менее, большинство покупателей жилья не сочтут высокие или низкие ставки капитализации вообще актуальными.Их больше будет беспокоить стоимость собственности, поскольку они не будут использовать ее для получения дохода от сдачи в аренду. Среднестатистический покупатель жилья хочет найти выгодную сделку с потенциалом получения прибыли, продав свой дом.

Но тот, кто ищет возможность для инвестиций, будет заботиться о текущей рыночной стоимости собственности, а также о других факторах, таких как операционная прибыль (валовая прибыль за вычетом операционных расходов).

Инвесторы также могут быть заинтересованы в сохранении собственности как части своего потока доходов.В этих случаях коэффициент капитализации может помочь инвестору оценить недвижимость по сравнению с сопоставимыми объектами и определить, какая из них приносит лучший годовой чистый операционный доход.

NOI (чистый операционный доход) и максимальная ставка также важны для потенциальных покупателей в будущем, а также для любых кредиторов, которые могут предоставить ипотечный кредит. Верхняя ставка может быть частью переговоров об условиях финансирования, таких как процентная ставка, или о том, заинтересован ли кредитор в предоставлении кредита.

Что такое сжатие с максимальной скоростью?

Помните, что ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на покупную цену. Недвижимость не всегда является идеально стабилизированным активом. Стоимость недвижимости может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от нескольких факторов, таких как уровень вакантных площадей, район и общий рынок. Если стоимость недвижимости повышается, это означает, что деление годовой чистой прибыли на покупную цену снизит итоговый процент, создав более низкую ставку капитализации.Это называется сжатием максимальной скорости.

Среди инвесторов в недвижимость спорят, указывает ли сжатие капитальной ставки более низкий или более высокий риск. С одной стороны, это показывает, что объект недвижимости растет в цене как класс активов. С другой стороны, сжатие капитальной ставки может затруднить выход на рынок новых инвесторов, поскольку оно может заставить их покупать недвижимость за наличные, если они изо всех сил пытаются найти кооперативных кредиторов.

Ставка капитализации помогает определить стоимость инвестиционной собственности

Ставка

Cao — важный расчет для определения реальной стоимости собственности с точки зрения того, какой доход она приносит.Ставка капитализации может меньше беспокоить инвесторов в недвижимость, которые меняют дома, и могут быть другие проблемы, которые влияют на нее, например, налог на прирост капитала . Но для инвесторов, чей портфель недвижимости включает в себя сдаваемую в аренду недвижимость, расчет максимальной ставки является отличным инструментом для определения размера собственности и анализа фактических денежных потоков и стоимости за пределами видимости.

Чтобы услышать, что другие говорят о работе с Андерсоном, Щелкните здесь, чтобы просмотреть наши обзоры .

Ставка капитализации — значение, формула, примеры и многое другое

Ставка капитализации — это понятие, относящееся к рынку недвижимости. Эта ставка помогает определить вложение в недвижимость. Или, можно сказать, он говорит нам о потенциальной доходности предлагаемых инвестиций в недвижимость. Мы также называем это капитальной ставкой. Таким образом, чем выше ставка капитализации, тем лучше для инвесторов.

Проще говоря, ставка капитализации — это, по сути, доходность актива за годичный период.Также предполагается, что инвестор покупает недвижимость за наличный расчет и не имеет кредита.

Он рассматривается как непосредственная мера того, следует ли инвестировать в конкретный объект недвижимости. Мы также можем рассматривать это как рентабельность инвестиций (ROI), которую принесет недвижимость. Или он предполагает внутреннюю или не связанную с кредитным плечом норму прибыли.

Формула ставки капитализации

Ставка капитализации учитывает, что доход от актива может быть получен по сравнению с его стоимостью. Эта ставка основана на чистой операционной прибыли (NOI) и текущей рыночной стоимости недвижимости.

Формула для ставки капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная цена

Мы получаем чистую операционную прибыль после снижения налогов на недвижимость, затрат на обслуживание и других операционных расходов из валовой операционной прибыли. Для арендуемой собственности NOI — это арендная плата минус эксплуатационных расходов. В расчет не включена амортизация. Текущая рыночная стоимость — это рыночная стоимость актива.

Существует другой подход для расчета ставки капитализации, который предполагает использование первоначальной покупной цены собственности, а не текущей рыночной цены собственности.Таким образом, текущая рыночная цена заменяется ценой приобретения в приведенной выше формуле. Следовательно, модифицированная формула будет

.

Формула для ставки капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена приобретения

Этот второй подход, однако, мало используется. Это связано с тем, что он дает неточный результат при использовании старых объектов недвижимости, которые могут иметь низкий процент покупки. Другая причина заключается в том, что мы не можем применить этот подход к унаследованному имуществу, поскольку покупная цена может быть нулевой.Кроме того, первая версия лучше, потому что цены на недвижимость не остаются неизменными с течением времени.

Пример ставки капитализации

Предположим, г-н А. покупает землю на сумму 350 000 долларов. Г-н А. рассчитывает зарабатывать около 85 000 долларов в год от земли. В этом случае ставка капитализации для г-на А будет 85 000/35 000 долларов США, или 24,3%. Это означает, что г-н А. ожидал бы дохода от земли в размере 24,3% в год.

При использовании ставки капитализации следует иметь в виду, что рынок недвижимости обычно нестабилен.Это означает, что стоимость земли может вырасти или упасть за короткое время.

Итак, давайте продолжим приведенный выше пример и предположим, что тем временем происходит обвал цен на недвижимость. А сейчас стоимость того же участка земли составляет 200 000 долларов, и он, вероятно, будет приносить 50 000 долларов в год. Таким образом, ставка капитализации теперь будет составлять 50 000/200 000 долларов США или 25%.

Теперь предположим, что цены на недвижимость растут, а земля стоит 400 000 долларов и может приносить около 100 000 долларов в год. Ставка капитализации теперь будет составлять 100 000/400 000 долл. США или 25%.

Возьмем другой пример, но с арендуемой недвижимостью. Предположим, арендная собственность приносит 2000 долларов ренты в месяц. Владелец собственности тратит следующие ежегодные расходы: страховка 500 долларов, налог на недвижимость 700 долларов и плата за обслуживание 1000 долларов. Стоимость недвижимости составляет 120 000 долларов.

Чтобы рассчитать коэффициент капитализации, нам сначала нужно вычислить NOI. NOI (чистый операционный доход) будет (2000 долларов * 12) за вычетом операционных расходов или 24 000 долларов за вычетом 500 долларов за вычетом 700 долларов за вычетом 1000 долларов или 21 800 долларов.

Таким образом, коэффициент капитализации будет 21 800 долл. США / 120 000 долл. США или 18.17%.

Вы также можете использовать наш калькулятор, чтобы быстро прийти к ответу — Калькулятор ставки капитализации

Преимущества ставки капитализации

Одним из основных преимуществ ставки капитализации является то, что она помогает инвесторам решить, приобретать недвижимость или нет. . Актив с более высокой ставкой капитализации обычно является хорошей покупкой, чем актив с более низкой ставкой при аналогичном наборе условий.

Таким образом, это позволяет инвесторам сравнить потенциальную прибыль от различных объектов собственности, а затем выбрать недвижимость с наибольшим потенциалом прибыли.Более того, коэффициент капитализации также дает представление о тенденции цен на недвижимость.

Кроме того, максимальная ставка помогает сравнивать различные варианты инвестирования. Например, если инвестор хочет выбрать между казначейской облигацией 3% и недвижимостью с капитальной ставкой 5%, то последнее лучше. Дополнительная прибыль в размере 2% предназначена для риска инвестирования в недвижимость.

Кроме того, ставка капитализации также указывает на время, которое потребуется собственности, чтобы окупить вложения в нее. Например, если максимальная ставка актива составляет 20%, это может означать, что инвестор сможет окупить вложения в недвижимость примерно через 5 лет.

Это также помогает определить рискованность инвестиций. Как правило, более низкая ставка означает меньший риск, а более высокая ставка предполагает более высокий риск. На самом деле оптимальной ставки не существует, все зависит от предпочтения инвесторов к риску.

Хотя более высокая ставка капитализации — это хорошо, это не всегда указывает на хорошую инвестиционную возможность. Таким образом, важно, чтобы инвестор не зависел исключительно от ставки капитализации, а также обращался к другим параметрам, чтобы принять решение об инвестиционной возможности.

Недостатки

Ниже приведены недостатки ставки капитализации:

• Ставка капитализации дает точные результаты, если чистая операционная прибыль стабильна или не сильно колеблется. В случае, если NOI не является регулярным, то лучше использовать метод DCF (дисконтированный денежный поток).
• Ставка капитализации не говорит о будущем риске.
• Расчет капитальной ставки предполагает постоянный доход от собственности. Однако это не всегда так. В случае аренды недвижимости арендная плата может повышаться или понижаться.Кроме того, стоимость недвижимости может меняться в зависимости от текущей рыночной конъюнктуры. Кроме того, операционные расходы могут не остаться прежними.

Заключительные слова

Cap rate — важный показатель для сравнения аналогичных объектов недвижимости, например, в аналогичном месте или примерно такого же возраста. Помогает в принятии инвестиционных решений. Однако это не полное доказательство. Несмотря на недостатки, аналитики и инвесторы широко используют эту метрику, чтобы выбрать выгодную инвестиционную возможность. Однако инвестор или аналитик не должны полагаться исключительно на ставку капитализации при принятии решения об инвестициях в недвижимость, а должны использовать и другие методы.

Поделитесь знаниями, если вам понравилось Показать ссылки

1. Определение «ставки капитализации» [Источник]
2. Что такое ставка капитализации? [Источник]
3. Ставка капитализации [Источник]
4. Ставка капитализации [Источник]
5. Ставка капитализации [Источник]

Ставка капитализации: Разъяснение и исследование

Показатель капитализации объекта недвижимости является одним из наиболее фундаментальных показателей его потенциальной стоимости для инвесторов, однако этот показатель все еще широко неправильно понимается.

Здесь мы предлагаем краткое объяснение того, что такое максимальная ставка, как она рассчитывается, ее ограничения и как ее можно применить при принятии инвестиционных решений.

Что такое максимальная ставка?

Допустим, вы изучаете подробности и историю двух дорогостоящих объектов недвижимости и хотите приобрести одну из них.

Объекты находятся в одном районе и имеют одинаковые ценники.

Есть только один вопрос, которым вы должны руководствоваться при принятии решения: какой из этих объектов недвижимости с большей вероятностью принесет больший доход от моих инвестиций в более короткий период времени?

Как вы, вероятно, уже знаете, метрика, используемая для ответа на этот вопрос, — это ставка капитализации.

Как опытный инвестор в недвижимость, вы, вероятно, уже вычисляли ставки капитализации для довольно многих объектов недвижимости.

Вы знаете, что он рассчитывается путем деления годового чистого операционного дохода (NOI) объекта на его стоимость и является хорошим средством сравнения соответствующих значений потенциальных инвестиций.

Возможно, вы даже уже осознали преимущества ставки капитализации по сравнению с другими оценочными показателями, включая такие контрольные показатели, как Множитель валовой ренты (GRM) .

Но ставка капитализации — это далеко не простое уравнение — чтобы получить точное представление о скорости, с которой будет расти ваш ROI, вам понадобится много достоверных данных, хороших прогнозов и четкое понимание того, как учитывать инвестиционный риск в ваших инвестиционных рисках. расчеты.

Давайте разберем некоторые факторы, определяющие процентную ставку, развеем некоторые заблуждения, которые ее окружают, и рассмотрим некоторые сценарии, в которых она может быть полезной, а может и не оказаться.

Формула капитальной ставки

Чтобы разработать формулу ставки капитализации, расчет в самой простой форме:

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость.

Существует множество онлайн-калькуляторов, которые можно использовать при расчете максимальной капитализации рассматриваемой собственности;

Расчет NOI

Как обсуждалось ранее, ставка капитализации определяется по формуле «NOI, деленная на стоимость или стоимость собственности».

Но хотя определить стоимость недвижимости так же просто, как проверить указанную цену, вычисление NOI может быть трудным и потребует большого количества исследований рыночной и субрынной активности, эксплуатационных расходов и потенциальных вариантов аренды среди целого ряда других факторов, которые могут повлиять на вашу инвестиции.

Любое решение, которое вы принимаете в сфере недвижимости, должно зависеть от понимания как текущего, так и прогнозируемого NOI рассматриваемой недвижимости.

Продавец недвижимости обычно может показать вам текущий NOI, но прогнозируемый NOI должен быть основан на серии обоснованных предположений:

• Сможете ли вы заполнить все вакансии?
• Смогут ли ваши арендаторы надежно платить арендную плату каждый месяц?
• Сколько будут стоить коммунальные услуги и можно ли стимулировать арендаторов экономно ими пользоваться?

Все это означает, что, хотя продавец может легко предоставить цифру NOI, или вы можете легко ее найти с помощью некоторых поверхностных исследований, чистый операционный доход на самом деле является довольно субъективным и трудно поддающимся оценке. мера.

Например, продавцы могут искусственно завышать размер NOI, который они дают вам, собирая крупные единовременные выплаты с арендаторов или откладывая текущие работы по техническому обслуживанию в пользу физического ремонта.

Если только ваш источник не заслуживает особого доверия, получение точного NOI и, следовательно, точной максимальной ставки потребует тщательного исследования и трудных догадок.

Расчет текущей рыночной стоимости

Когда недвижимость выставлена ​​на продажу и ей присвоена прейскурантная цена, вычислить / присвоить номер текущей рыночной стоимости очень просто.

Когда это недоступно, например, если недвижимость рассматривается как приобретение вне рынка, определение текущей рыночной стоимости является еще одним шагом, который следует учитывать при расчете ставки капитализации.

Для определения текущей стоимости собственности в данном случае используются сопоставимые показатели продаж.

Сопоставимые продажи показывают, за что продается аналогичная недвижимость, чтобы помочь оценить текущую рыночную стоимость рассматриваемой недвижимости.

Они рассчитываются путем сравнения критериев с недавно проданной недвижимостью, включая географическое положение, продажную цену, возраст здания, размер и площадь в квадратных футах.

Инструменты, такие как Reonomy, можно использовать для расчета стоимости продажи недвижимости.

Почему колеблется максимальная ставка?

Еще больше усложняет вопрос о максимальных ставках тот факт, что они зависят от рыночных тенденций на местном, государственном и даже национальном уровне.

На стоимость недвижимости влияют местные события, такие как добавление новых рабочих мест в районе, что требует строительства новых жилых помещений, в то время как на ваш NOI могут повлиять обширные мировые события, такие как глобальный конфликт, который приводит к росту цен на нефть. .

Органы финансового регулирования, такие как Федеральная резервная система, также могут косвенно изменять максимальные ставки на местном уровне.

Более высокие процентные ставки означают более высокие затраты на поддержание ипотеки для собственности, что, в свою очередь, снижает стоимость недвижимости.

Учитывая, что условия на рынке недвижимости являются лучшими за какое-то время, инвесторы, вероятно, захотят совершить покупки сейчас, пока шансы в их пользу.

Но, как мы обсуждали выше, принятие обоснованного инвестиционного решения в этой отрасли — долгий и сложный процесс.При таком большом количестве переменных трудно не догадаться перед покупкой.

Reonomy работает над устранением большей части этой неопределенности с помощью нашей платформы данных о коммерческой собственности.

Вместо того, чтобы часами работать над долгими уравнениями и телефонными звонками с продавцами, инвесторы могут просто посмотреть стоимость собственности, NOI и максимальную ставку на Reonomy.

Изучите тенденции рынка, отфильтровав результаты поиска по похожей недвижимости и экстраполируя полученные данные о продажах.

Узнайте все, что нужно знать о потенциальных расходах и проблемах, которые могут возникнуть, от зонирования и налогового законодательства до ближайшего транспорта.

Именно эти легкодоступные высококачественные данные привлекли манхэттенскую фирму по недвижимости Stonehenge в Reonomy.

Их поставщик данных в то время был «несовершенным, даже ограничивал количество объектов, которые я мог искать», — говорит Став Стерн, инвестиционный агент в Стоунхендже.

Демо доказало Стоунхенджу, что Reonomy предложит им все необходимое от поставщика данных.

«Раньше было так, что если бы происходила внебиржевая сделка, и мы хотели бы знать ставку капитализации, для получения этой информации потребовалось бы семь шагов», — говорит он. «С Reonomy всего один шаг».

В каком направлении движутся Cap Rates?

Как и любое другое финансовое прогнозирование, прогнозирование ставок капитализации привлекает ряд мнений / прогнозов.

Прогнозы профессионалов CRE могут быть основаны на твердом убеждении, что рыночная стоимость движется в определенном направлении и / или что арендная плата будет увеличиваться / уменьшаться.Опять же, ставки капитализации различаются в зависимости от класса активов и географии.

Гипотеза для всего рынка коммерческой недвижимости США не обязательно может быть применена, скажем, к промышленным ставкам капитализации в Джорджии. Мы поговорили с Майклом Буллом, чтобы узнать, в каком направлении движутся ставки капитализации.

«Я думаю, что многие люди не ожидают предстоящих изменений ставки капитализации», — говорит он. «Я думаю, что ставки капитализации будут расти выше и быстрее, чем ожидает отрасль.

Кредиторы становятся все более своенравными.Когда у вас замедляется финансирование и растут процентные ставки, вы меняете отрасль ». По его словам, одна из причин, по которой ставки капитализации оставались низкими в последние годы, — это беспрецедентный период низких процентных ставок.

Поскольку государственный эталон, используемый на рынке коммерческой недвижимости для определения стоимости долга и капитала, вполне естественно, что стоимость владения недвижимостью вырастет и приведет к увеличению ставок капитализации, что в конечном итоге приведет к снижению стоимости отдельных активов для владельцев и приносят пользу инвесторам, желающим покупать.

Итак, как инвесторы и собственники недвижимости могут подготовиться к этим изменениям?

«Принципы и владельцы недвижимости могут снизить стоимость собственности на 10% через два года. На мой взгляд, если владелец все равно думает о продаже в ближайшие четыре-пять лет, я продам прямо сейчас ».

Это не предсказание «гибели и мрака», как постарался подчеркнуть Булл. При этом, по его мнению, больше всего пострадает чистая аренда недвижимости с одним арендатором. Он пояснил, что это «объекты недвижимости, у которых меньше возможностей для повышения арендной платы.”

Что такое хорошая ставка капитализации?

Поскольку ставки капитализации не являются фиксированными, измерение того, что такое хорошая ставка, тоже не является критерием. Оценка того, насколько хороша капитализация собственности, сводится к измерению относительности.

Вы можете измерить капитальную ставку как хорошую по сравнению с историческими рыночными ставками, или вы можете утверждать, что капитальная капитализация объекта хорошо работает с учетом текущей среды коммерческой недвижимости.

Понимание относительной производительности может быть достигнуто путем анализа ставок капитализации сопоставимых объектов или ставок рыночной капитализации.

Опять же, измерение любой максимальной ставки и ее последующая эффективность зависят от типа собственности и ее местоположения.

Масштабы этого можно увидеть на графике ниже, взятом из отчета Cushman and Wakefield по уровню капитализации за 2017 год.

В этом одном примере ставки рыночной капитализации только для офисных помещений варьируются в зависимости от типа класса собственности, от того, находится ли он в пригороде / центральном деловом районе и на основном или вторичном рынке.

Альтернативы капитальной ставки

Формула капитальной ставки — отличный помощник в расчетах конверта, хотя это не всегда лучший инструмент для использования.

Если чистый операционный доход объекта сложный или нестандартный, со значительными колебаниями денежных потоков, необходим анализ дисконтированных денежных потоков для определения достоверной и надежной оценки.

Альтернативные расчеты включают метод диапазона инвестиций и модель Гордона. Метод Band of Investment учитывает доходность сделки как для кредитора, так и для инвесторов.

Это просто средневзвешенное значение рентабельности долга и требуемой рентабельности собственного капитала.

Модель Гордона используется, когда вы ожидаете, что NOI будет расти каждый год с той же постоянной скоростью.

Формула: Стоимость = денежный поток / (ставка дисконтирования — постоянная скорость роста) , это означает, что максимальная ставка — это просто ставка дисконтирования за вычетом темпа роста.

Это полезная модель для рассмотрения, хотя важно понимать ее допущения. Например, если темпы роста превышают ставку дисконтирования, результатом будет бессмысленное отрицательное значение.

На сегодняшнем рынке сложно определить максимальную ставку

, но это не обязательно.Упростите процесс проверки, проверки и покупки недвижимости с Reonomy.

Как рассчитать соотношение собственного капитала к общей капитализации

Отношение собственного капитала к общей капитализации компании измеряет долю стоимости фирмы, которая принадлежит акционерам. В целом, более высокое отношение капитала к общей капитализации считается менее рискованным, поскольку у фирмы меньше заемных средств или левериджа. Однако нормальный уровень собственного капитала по отношению к общей капитализации различается в зависимости от отрасли.Следовательно, соотношение собственного капитала компании к общей капитализации следует сравнивать только с отраслевыми нормами.

Акционерный капитал

Акционерный капитал = Активы — Обязательства

Акционерный капитал представляет собой часть активов компании, принадлежащих ее акционерам. Он рассчитывается как разница между активами компании и ее обязательствами. Активы, обязательства и акционерный капитал компании включены в ее баланс.Финансовая отчетность публично торгуемых компаний доступна онлайн на различных веб-сайтах. Например, последний годовой отчет Disney на момент публикации показал, что его акционерный капитал составлял 44,958 миллиарда долларов.

Общая капитализация

Общая капитализация = долгосрочный долг + акционерный капитал

Общую капитализацию компании не следует путать с ее рыночной капитализацией. Общая капитализация — это балансовая стоимость общего долгосрочного долга и общего акционерного капитала компании.Это общая стоимость долгосрочного долга и капитала, отраженная в балансе компании. В недавнем годовом отчете Disney сообщила, что долгосрочная задолженность компании составляет 12,676 миллиарда долларов. Сумма долгосрочного долга и акционерного капитала в размере 44,958 миллиарда долларов дает общую капитализацию в 57,634 миллиарда долларов.

Соотношение собственного капитала к общей капитализации

Отношение собственного капитала к общей капитализации = акционерный капитал / общая капитализация

Разделите собственный капитал компании на общую капитализацию, чтобы рассчитать отношение собственного капитала к общей капитализации.Используя цифры, полученные из последнего баланса Disney, разделите его акционерный капитал в размере 44,958 миллиарда долларов на общую капитализацию в размере 57,634 миллиарда долларов. В результате отношение капитала к общей капитализации составляет 0,78.

Отраслевые различия

Отношение собственного капитала Disney к общей капитализации 0,78 показывает, что 78 процентов стоимости компании составляет акционерный капитал. На момент публикации у Starbucks было аналогичное отношение капитала к общей капитализации, равное 0.72. В других отраслях, однако, существуют другие стандарты финансирования и, следовательно, разные типичные отношения собственного капитала к общей капитализации. Например, Exxon-Mobil имеет гораздо более высокое отношение капитала к общей капитализации, равное 0,91, потому что у компании относительно небольшая сумма долгосрочного долга. С другой стороны, у Citigroup отношение капитала к общей капитализации составляет 0,37. Финансовые учреждения и компании, занимающиеся недвижимостью, обычно имеют гораздо больший объем долгового финансирования, чем другие отрасли.

Что такое хорошая ставка капитализации и как ее рассчитать

Ключевые выводы:

---

Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, является одним из наиболее важных фундаментальных показателей для определения того, стоит ли приобретать недвижимость. Неудивительно, что ставки капитализации сыграли важную роль в создании некоторых из самых успешных на сегодняшний день портфелей инвестиций в недвижимость, и нет причин, по которым они не могли бы помочь вам сделать то же самое. На самом деле, я бы сказал, что вы даже не можете создать наполовину приличный портфель, не спросив: «Каков хороший коэффициент капитализации ? «Это так важно.Поэтому в ваших интересах лучше понять, что такое максимальная ставка и как ее использовать для усиления ваших инвестиционных усилий.

Что такое капитальная ставка?

Cap rate — один из самых простых и надежных способов количественной оценки того, стоит ли завершать инвестиционную сделку. В своей простейшей форме ставка капитализации — это не что иное, как уравнение, которое определяет, сколько инвестор может заработать или потерять, если в конечном итоге купит рассматриваемую недвижимость. Однако стоит отметить, что ставка капитализации не дает инвесторам точной суммы, которую они могут получить, а скорее дает оценку.В результате ставки капитализации не более точны, чем прогнозы фондового рынка; они подвержены внутренним ошибкам и должны восприниматься с недоверием. Повторяю, ставки по кэпу не точны на 100%; они просто используются для оценки потенциальной отдачи от своих инвестиций. Тем не менее, правильно рассчитанная ставка капитализации имеет неоценимое значение, если она подкреплена должной осмотрительностью и вниманием к деталям.

Ставки

Cap не предназначены для работы в одиночку, а должны использоваться вместе с другими показателями.Сама по себе максимальная ставка практически бесполезна. Тем не менее, максимальная ставка с дополнительными данными и информацией может значительно снизить уровень риска, которому инвестор будет подвергаться в ходе инвестирования. В этом заключается преимущество обучения тому, как рассчитывать ставку капитализации: полученное число может снизить больший риск, чем думают многие инвесторы. Если вы знаете, сколько потенциально может принести вложение, вполне естественно, что вы будете знать, следует ли вам нажимать на курок при покупке.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]

---

Какова хорошая капитальная ставка для арендуемой собственности?

Хорошая ставка капитализации колеблется около четырех процентов; однако важно различать «хорошую» ставку капитализации и «безопасную» ставку капитализации. Это связано с тем, что в самой формуле чистый операционный доход соотносится с начальной покупной ценой. Поэтому инвесторы, надеющиеся на сделки с более низкой покупной ценой, могут захотеть установить высокую ставку капитализации. Следуя этой логике, ставка капитализации от четырех до десяти процентов может считаться «хорошей» инвестицией.

Однако ставки капитализации также стали синонимом оценки риска. Чтобы определить «безопасную» ставку капитализации, вы должны определить, какой риск вы можете себе позволить. По сути, более низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, в то время как более высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Таким образом, инвесторы, надеющиеся на более безопасный вариант, будут отдавать предпочтение объектам с более низкой капитализацией. Самая важная вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы никогда не должны брать на себя больший риск, чем вам удобно, и вы всегда должны использовать ставку капитализации в дополнение к другим расчетам.

Когда используется капитальная ставка и почему она так важна?

Ставка капитализации используется инвесторами, решающими, продвигать или нет продвигать данную недвижимость. В некоторых случаях он также может быть использован инвесторами, готовящимися продать недвижимость. Ставка капитализации лучше всего подходит для арендуемой собственности и может быть не так полезна в других сценариях. Например, инвесторам следует избегать полагаться на процентную ставку при оценке необработанной земли, ремонта и перестройки собственности и, в некоторых случаях, краткосрочной аренды. Это связано с тем, что формула ставки капитализации основывается на годовом чистом операционном доходе, который неприменим.Однако инвесторы (или даже арендодатели) могут использовать ставку капитализации при оценке нескольких типов собственности, в том числе:

Ставка капитализации важна, потому что она может дать представление о первоначальной доходности инвестиционной собственности. В этой формуле чистый операционный доход соотносится с покупной ценой инвестиции, что позволяет оценить потенциальную прибыльность сделки для инвесторов. Согласно Investopedia, ставка капитализации также может показать количество лет, которое потребуется для возврата первоначальных инвестиций.Например, недвижимость с ставкой капитализации 4% займет четыре года, чтобы окупить вложения. В целом, ставка капитализации — важный способ для инвесторов оценить уровень риска, связанного с данной недвижимостью.

Как рассчитать ставку капитализации: формула ставки капитализации

(чистая операционная прибыль / текущая рыночная стоимость) X 100 = ставка капитализации

Какими бы важными ни были ставки капитализации, их не так сложно рассчитать, как вы могли бы предположить. Фактически, для того, чтобы научиться рассчитывать процентную ставку, не требуется ничего, кроме базовых математических навыков или бесплатного калькулятора капитализации.Хотя, прежде чем вы начнете рассчитывать собственную ставку капитализации, вам понадобятся две вещи:

Стоит отметить, что расчет рыночной капитализации объекта недвижимости зависит от сбора точной информации. Поэтому вам нужно будет проявить должную осмотрительность и убедиться, что вы можете точно определить чистую операционную прибыль. Для этого оцените годовой доход от сдачи в аренду (используя доход от аренды), а затем вычтите общие операционные расходы. Для получения дополнительной информации о том, как точно оценить чистую операционную прибыль, обязательно прочтите эту статью.

Cap Rate против ROI

Основное различие между капитальной ставкой и рентабельностью инвестиций заключается в том, для чего используются эти две метрики. Как я уже упоминал, ставка капитализации оценивает потенциальную рентабельность инвестиций (ROI) инвестора. Тем не менее, нетрудно понять, почему многие предприниматели путают эти два понятия. Эти две метрики очень похожи; они говорят инвестору, чего ожидать, если он продвинется с инвестициями. Однако стоит отметить, что при анализе сделки максимальная ставка и рентабельность инвестиций служат разным целям.

Рентабельность инвестиций предназначена для того, чтобы дать инвесторам объективный процент от суммы, которую они могут ожидать от сделки. Например, рентабельность инвестиций обычно выражается в процентах, чтобы оценить потенциальную отдачу инвестора от своих инвестиций. Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций двух совершенно разных активов. Кроме того, доходность инвестиций, выраженная в процентах, упрощает сравнение двух отдельных активов, независимо от того, являются ли они одинаковыми. Таким образом, инвесторы могут сравнить рентабельность инвестиций после трехмесячной реабилитации с 30-летней покупкой и удержанием.

Ставка капитализации, с другой стороны, используется для сравнения аналогичных объектов недвижимости. Например, ставка капитализации была бы идеальной для кого-то, чтобы сравнить доходность от двух сдаваемых в аренду объектов недвижимости, но далека от идеала для инвесторов, которые хотят сравнить арендуемую недвижимость с реабилитационным центром.

Пример ставки капитализации

Рассчитать ставку капитализации относительно просто, если у вас есть чистая операционная прибыль (NOI) объекта. Не забудьте рассчитать NOI, вычтите все расходы, связанные с недвижимостью, за исключением процентов по ипотеке, износа и амортизации, из дохода от собственности.Чтобы объяснить это, давайте воспользуемся простым примером.

Допустим, вы покупаете недвижимость за 1 000 000 долларов; он приносит 100 000 долларов за счет аренды, а общие расходы составляют 30 000 долларов. Ваш NOI составит 70 000 долларов (100 000–30 000 долларов). Чтобы рассчитать ставку капитализации, разделите NOI в размере 70 000 долларов США на покупную цену в 1 000 000 долларов США, что даст вам 7% -ную ставку капитализации. Расчет можно разбить следующим образом:

• Закупочная цена

1 000 000 долл. США

• Доходы от собственности

100 000 долл. США

• Расходы на имущество

30 000 долл. США

• NOI

100 000–30 000 = 70 000 9 0003

• Cap Rate

1000000 долларов / 70000 долларов = 0.07

0,07 X 100 = 7%

Можно ли изменить процентную ставку?

Cap rate может измениться, пока инвесторы понимают, как повысить NOI. Этот процесс иногда называют снижением предельных значений. Он включает в себя покупку недвижимости по цене ниже рыночной и ее ремонт для увеличения общего NOI (обычно за счет увеличения дохода от аренды). Ремонт также может повысить стоимость недвижимости — особенно в правильных рыночных условиях. Имущество, которое в этом случае будет иметь более низкую капитальную ставку, можно было бы удерживать или продавать с прибылью.Помните, что как инвестор вы имеете большой контроль над эффективностью данного объекта недвижимости. При правильном планировании и исполнении вы можете изменить ставку капитализации и в процессе увеличить свой портфель.

Модель Гордона для ставки капитализации

Модель роста Гордона, также известная как модель дисконтирования дивидендов, является еще одной формой ставки капитализации, с которой вам следует ознакомиться. Он используется для расчета внутренней стоимости стоимости акций компании. Формула выглядит так:

(требуемая норма прибыли — ожидаемая скорость роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

В этой формуле ожидаемый денежный поток равен NOI, а стоимость актива представляет собой рыночную цену собственности.Это означает, что ставка капитализации — это просто разница между нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста.

Сводка

Верхний предел инвестиционной собственности может показаться простым, но его последствия сильно взвешены. Вот почему так важно расширять свое образование в сфере недвижимости и задавать такие вопросы, как «какой хороший показатель капитализации ?» В конце концов, у тех, кто использует лучшие инструменты инвестирования, такие как ставки капитализации, больше шансов добиться успеха в отрасли.

Какая, по вашему мнению, является хорошей ставкой капитализации для недвижимости? Не стесняйтесь, поделитесь с нами своими мыслями о хороших ставках в комментариях ниже.

---

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.