Расчеты с покупателями в балансе: Расчеты с покупателями и заказчиками в балансе :: BusinessMan.ru

ТОП-10 самых распространенных ошибок при составлении баланса Аудит-Инвест

Подготовлено:

Заказнова Анна, аудитор Департамента аудита, МСФО и консалтинга

 

За время работы ООО АФ «Аудит-Инвест» нашими аудиторами было подмечено множество нюансов в заполнении форм финансовой отчетности и в оказании бухгалтерских услуг . Конечно, в большинстве случаев, к ошибкам в составлении финансовой отчетности приводит использование при отражении операции некорректных счетов учета. Однако, даже в случае использования некорректного бухгалтерского счета учета составить правильную финансовую отчетность — реально, надо только помнить о сути проведенных операций.

В преддверии составления годовой финансовой отчетности по нормам П(С)БУ, предлагаем Вам ознакомиться с самыми распространенными неточностями, которые встречались в нашей практике. В первой части речь пойдет о Балансе или Отчете о финансовом положении (далее по тексту – Баланс).

1. Отражение авансов в составе прочей задолженности

Как правило, к данной ошибке приводит нежелание Компании вести отдельные счета учета расчетов по авансам – это счет 371 «Расчеты по выданным авансам» и счет 681 «Расчеты по авансам полученным». Соответственно, учет расчетов по авансовой оплате с контрагентами ведется такими Компаниями непосредственно на счетах 36 «Расчеты з покупателями и заказчиками» и 63 «Расчеты с поставщикам и подрядчиками». Поэтому, при составлении Баланса, кредитовое сальдо по счету 36 и дебетовое сальдо по счету 63 чаще всего включается Компаниями в состав прочей дебиторской/кредиторской задолженности.

В соответствии с Методрекомендациями №433, НП(С)БУ 1, сворачивание статей активов и обязательств является недопустимым.

Таким образом, вне зависимости от наличия у Вас в учете авансовых счетов, задолженность по выданным/полученным авансам должна отражаться в составе строк Баланса:

• — строка 1130 «Дебиторская задолженность по расчетам по выданным авансам»
• — строка 1635 «Текущая кредиторская задолженность по полученным авансам».

2. Отражение задолженности за товары, работы, услуги в составе прочей задолженности

Зачастую, с целью удобства, бухгалтера разделяют и ведут на отдельных бухгалтерских счетах, расчеты с поставщиками, которые поставляют товары и материалы (счет 63), и расчеты с поставщиками, которые предоставляют услуги (обычно используют счет 685). Либо же, отделяют расчеты с покупателями по основной деятельности (счет 36) и расчеты с покупателями, которым предоставляются услуги (обычно используют счет 377). При этом расчеты по таким дополнительным счетам (685 и 377) отражают в Балансе в составе прочей дебиторской/кредиторской задолженности.

Как и в ситуации, описанной в п.1 статьи, при составлении финансовой отчетности необходимо рассматривать операции по сути. Поэтому, учитывая, что фактически эта задолженность является задолженностью за товары, работы, услуги, сальдо расчетов по данным счетам правильно отражать в составе строк Баланса:

• строка 1125 «Дебиторская задолженность за продукцию, товары, работы, услуги» и
• строка 1615 «Текущая кредиторская задолженность за товары, работы, услуги».

3. Отражение долгосрочных задолженностей в составе текущих, и наоборот

При наличии в учете операций по выданным/полученным беспроцентным финансовым займам (это могут быть отношения со связанными лицами, или с работниками), или же операций по получению кредитных средств, рекомендуем бухгалтерам на каждую отчетную дату проверять сроки погашения.

Так, задолженность которая будет погашаться более 12 месяцев с даты баланса, считается долгосрочной и подлежит отражению в соответствующих статьях разделов «Необоротные активы» и «Долгосрочные обязательства и обеспечения» Баланса.

Рекомендуем проводить реклассификацию сумм задолженностей на долгосрочную и краткосрочную как по статьям Баланса, так и в бухгалтерском учете.

4. Отражение процентов по банковским кредитам в составе прочих текущих обязательств.

Учет процентов, начисленных по кредитным средствам, ведется по счету 684 «Расчеты по начисленным процентам». Обращаем внимание, что вопреки распространённому мнению, что все субсчета счета 68 включаются в Балансе в строку 1690 «Прочие текущие обязательства», проценты по банковским займам правильно включать в строку Баланса 1510 «Долгосрочные кредиты банков» или 1600 «Краткосрочные кредиты банков».

Так, согласно Методрекомендациям №433, суммы обязательств Компаниии перед банками по полученным от них кредитам (а проценты тоже являются обязательством по кредиту – прим.авт.) отражаются в строках 1510 и 1600 Баланса.

5. Отражение расчетов по страхованию в составе прочих текущих обязательств

Принято считать, что в строке Баланса 1625 «Текущая кредиторская задолженность по расчетам по страхованию» отражаются только суммы задолженностей по оплате взносов на государственное социальное страхование (ЕСВ). Однако, согласно Методрекомендациям №433, в данной строке также отражается задолженность Компании по расчетам страхования имущества и/или индивидуальное страхование сотрудников.

Если у Вас в учете имеются задолженности по таким видам страхования – рекомендуем выделить их на отдельное субконто счетов учета, чтобы при составлении отчетности можно было легко и просто определить нужную сумму из общей суммы задолженности по контрагентам.

6. Развернутое сальдо расчетов

При формировании статей расчетов с покупателями и поставщиками Баланса, стоит задуматься о том, с какой глубиной аналитического учета следует развернуть сальдо расчетов с контрагентами и правильно представить информацию в Балансе.

В случае, например, если Компания ведет учет расчетов с контрагентами в разрезе заказа/сделки, то сальдо по расчетам с ними стоит развернуть именно на уровне заказа/сделки. Если же учет ведется только по договорам, то сальдо расчетов с контрагентами разворачивается на уровне каждого договора.

Также обращаем внимание Компаний, которые составляют консолидированную или комбинированную отчетность — принцип, по которому разворачивается сальдо по контрагентам, должен быть одинаковым для всех участников группы.

7. Не выделяется текущая часть долгосрочного обязательства

Чаще всего данная неточность встречается у Компаний, которые имеют задолженность по договорам финансового лизинга.

На дату баланса необходимо из общей суммы задолженности проводить реклассификацию части, которая подлежит погашению в течение 12-ти месяцев после даты баланса, в состав текущей задолженности. Для этого в Балансе предусмотрена специальная строка — 1610 «Текущая кредиторская задолженность по долгосрочным обязательствам».

8. Не выделяется инвестиционная недвижимость

Классическая ситуация- сдали в аренду здание, а перевести в состав инвестиционной недвижимости – забыли.

Напоминаем, что в случае, если недвижимость предоставляется в аренду другой стороне, ее необходимо перевести в состав инвестиционной недвижимости, а в балансе отражать отдельно, в составе строки 1015 «Инвестиционная недвижимость».

9. Не откорректировано входящее сальдо Баланса на ошибки прошлых лет

Опоздавший документ или найденная ошибка прошлых периодов – все это предполагает проведение проводки в учете с использованием счета 44 «Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки). Однако мало кто вспоминает, что такие корректировки обязывают бухгалтера исправлять входящее сальдо Баланса.

Так, на начало отчетного периода необходимо исправить те строки Баланса, на которые повлияли корректировки, проведенные проводками через 44 счет, таким образом, чтобы входящее сальдо Баланса было представлено верно, т.е. так, как если бы документы были проведены в учете вовремя или без ошибок.

10. Отражение овердрафта как отрицательного остатка по статье «Деньги и их эквиваленты»

Задолженность по овердрафтам в учете отражается некоторыми Компаниями по кредиту активного счета 31 «Счета в банках», что, в целом, является допустимым — см. письмо Минфина от 09.12.2003 г. № 31-04200-30-5/7021. При этом в своем письме Минфин четко определяет, что такой отрицательный остаток должен быть показан по строке Баланса 1600 «Краткосрочные кредиты банков».

В данной статье мы не будем спорить с Минфином, но хотим отметить, что учет овердрафта с использованием счета 31 затруднит в дальнейшем составление Отчета о движении денежных средств (по прямому методу). Мы рекомендуем учитывать овердрафт на счете учета 60 «Краткосрочные займы» или с использованием отдельного субконто счета 31.

 

Учитывая, что многие Компании будут аудировать свою годовую финансовую отчетность для выполнения требований Закона №996 и норм НКУ, сейчас, по нашему мнению, лучшее время для проведения «работы над ошибками» с тем, чтобы устранить неточности в составлении финансовой отчетности и исключить замечания от аудитора.

А мы в следующих статьях расскажем Вам о наиболее часто встречающихся ошибках при составлении Отчета о финансовых результатах и Отчета о движении денежных средств (по прямому методу).

 

 

Остались вопросы по аудиту? Свяжитесь с нами прямо сейчас!

〉 097 338 12 88, 050 340 11 17

〉 [email protected]

Расчеты с поставщиками и подрядчиками в балансе, 60.22 счет бухгалтерского учета

Строка 1520 бухгалтерского баланса — Кредиторская задолженность

Строка 1520 бухгалтерского баланса «Кредиторская» 10 января 2019 33862 Кредиторская задолженность (строка 1520) В указанных строках указывают кредитовое сальдо счетов по учету расчетов: 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в части поставленных и не оплаченных материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг; 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в части авансов, полученных в счет предстоящей поставки товаров, работ или услуг; 68 «Расчеты по налогам и сборам» в части налогов, причитающихся к уплате в бюджет; 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» в части взносов на обязательное социальное страхование, подлежащих уплате во внебюджетные фонды; 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» в части перед персоналом компании по начисленной и не выплаченной заработной плате; 71 «Расчеты с подотчетными лицами» в части задолженности перед подотчетными лицами по приобретенным ими материальным ценностям (работам, услугам), не погашенной на конец отчетного периода; 75 «Расчеты с учредителями» в части задолженности перед учредителями по начисленным и не выплаченным дивидендам; 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в части признанных компанией санкций за нарушение условий хозяйственных договоров, а также задолженности перед сторонними лицами по другим операциям.

Субсчета 60 счета

Аналитический учет по бухгалтерскому счету 60 ведется отдельно, в разрезе каждого предъявленного счета. Вместе с тем, необходимо организовать этот учет так, чтобы обеспечить получение необходимой информации по поставщикам по расчетным документам, с еще не наступившим сроком оплаты, по поставщикам по неоплаченным в установленный срок расчетным документам, по поставщикам по выданным векселям, с не наступившим сроком оплаты, по поставщикам по полученному кредиту и другие.

Среди субсчетов в бухгалтерском учете на 60 счете обычно выделяют следующие:

• 60.01 — Расчеты с поставщиками и подрядчиками — служит непосредственно для отражения взаиморасчетов с кредиторами;
• 60.02 — Расчеты по авансам выданным — на нем отражаются авансовые платежи поставщикам;
• 60.03 — Векселя выданные — специальный субсчет для отражения ценных бумаг;

А также счета для учета взаиморасчетов в у.е. и валюте:

• 60.21 — Расчеты с поставщиками и подрядчиками (в валюте) — аналог 60.01 для валютного учета;
• 60.22 — Расчеты по авансам выданным (в валюте) — аналог 60.02 для валютного учета;
• 60.31 — Расчеты с поставщиками и подрядчиками (в у.е.) — аналог 60.01 для расчетов в условных единицах;
• 60.32 — Расчеты по авансам выданным (в у.е.) — аналог 60.02 для расчетов в условных единицах.

Основные бухгалтерские проводки по счету 60 с субчетами

По дебету счета:

Счет Дт	Счет Кт
60	50.01	Погашение задолженности перед поставщиком из кассы
60	51	Погашение перед поставщиком задолженности в безналичной форме
60	52	Погашение перед поставщиком задолженности в иностранной валюте
60	55.01	Списание суммы использованного аккредитива на расчеты с поставщиком
60	62	Отражен зачет встречных однородных требований
60	66	Переоформление долга перед поставщиком в краткосрочный заем
60	67	Переоформление долга перед поставщиком в долгосрочный заем
60	76.02	Удержание суммы признанной претензии из средств, подлежащих уплате поставщику
60	91.01	Непогашенная кредиторская задолженность, включенная в состав прочих доходов, в связи истечением срока исковой давности
60	91.01	Положительная курсовая разница по дебиторской задолженности в иностранной валюте, включенная в состав прочих доходов

По кредиту счета:

Счет Дт	Счет Кт
07	60	Оприходовано оборудование, требующее монтажа
08	60	Счета поставщиков, принятые к оплате за приобретенные внеоборотные активы
10	60	Оприходованы поступившие от поставщиков материалы
15	60	Учтена покупная стоимость запасов, по которым расчетные документы от поставщиков не поступили
15	60	Учтены расходы, связанные с заготовкой запасов
19	60	НДС по оприходованным материальным ценностям
20	60	Учтена в затратах стоимость выполненных подрядчиками работ (услуг)
25	60	В составе общепроизводственных расходов учтена стоимость выполненных подрядчиками работ (услуг)
26	60	В составе общехозяйственных расходов учтена стоимость выполненных подрядчиками работ (услуг)
28	60	Стоимость работ подрядчиков включена в расходы по устранению брака
41	60	Оприходованы поступившие от поставщиков товары
44	60	Включение в состав расходов стоимости работ и услуг, связанных с процессом продажи
50	60	Возврат поставщиком излишка уплаченных ему денежных средств в кассу организации
51	60	Возврат поставщиком излишка денежных средств, уплаченных ему, на расчетный счет организации
52	60	Возврат поставщиком излишка денежных средств, уплаченных ему, на валютный счет организации
76.02	60	Отражена сумма претензии к поставщику
91.02	60	Приняты к оплате счета других организаций по услугам, связанным с выбытием прочих активов
91.02	60	Списание дебиторской задолженности нереальной для взыскания (резерв не создавался)
91.02	60	Отражение отрицательной курсовой разницы по кредиторской задолженности в иностранной валюте
94	60	Отражение недостачи при приемке ценностей, поступивших от поставщика
97	60	Отражение задолженности перед поставщиками за выполненные работы, по которым затраты относятся на расходы будущих периодов

Учет расчетов с поставщиками

По кредиту счета 60 отражается стоимость отгруженных ТМЦ, оказанных работ, выполненных услуг. В дебет счета 60 заносится оплата за товар, работы, услуги.

Дебет сч.60 корреспондирует с кредитом счетов учета денежных средств (сч. 50, 51, 52,55), кредит сч.60 корреспондирует с дебетом счетов учета товаров, материалов, основных средств, нематериальных активов и прочих счетов учета активов (сч. 41, 10, 08, 43, 44, 20, 23 и т.д.).

Вместе с товарно-материальными ценностями поставщик предъявляет и соответствующие первичные документы: накладные, акты, счета-фактуры. На основании этих документов бухгалтер делает проводку о поступлении: Д10 (41, 08,..) К60. Сумма, на которую делается эта проводка, должна соответствовать указанной итоговой сумме в документах поставщика за вычетом НДС.

Если организация является плательщиком НДС, то сумма налога выделяется на отдельный сч. 19 проводкой Д19 К60. Далее НДС будет направлен к вычету проводкой Д68.НДС К19. При этом нужно помнить, что проводку по направлению НДС к вычету можно делать только на основании счета-фактуры, предъявленной поставщиком. Если данного документа нет, то необходимо либо его получить, либо приходовать ценности по общей стоимости.

То есть, получая что-либо от поставщика, необходимо сумму поступления разбить на две составляющие: сумму без НДС и НДС. Сумма без НДС отправляется в дебет счетов учета активов, НДС выделяется для возмещения из бюджета (направления к вычету).

Если организация не является плательщиком НДС, то сумма на составляющие не делится, полученные ценности приходуются по общей стоимости, указанной в документах.

Возможны две ситуации проведения взаиморасчетов с поставщиками:

• Оплата товара, материалов и т.д. по факту их получения;
• Перечисление предоплаты (аванса), на основании которой уже поставщик выполняет отгрузку.

В первом случае сч.60 будет вести себя как пассивный: в момент получения товара по кредиту счета будет отражаться кредиторская задолженность организации перед поставщиком (пассив предприятия), по дебету – погашение задолженности (уменьшение пассива).

Во втором случае сч.60 будет вести себя как активный: при перечислении аванса по дебету сч.60 формируется дебиторская задолженность поставщика перед организацией (актив), по кредиту зачет этого аванса (уменьшение актива).

Рассмотрим, какие проводки отражают учет расчетов с поставщиками в обоих этих случаях.

Оплата по факту получения ТМЦ

В этом случае сначала получаем от поставщика активы, работы, услуги, приходуем их в дебет соответствующего счета. После этого оплачиваем поставку, погашая задолженность. Проводки выглядят следующим образом.

Проводки по счету 60:

Дебет	Кредит	Наименование операции
08, 10, 15, 20, 23, 25, 26, 41, 43, 44	60	Отражена задолженность организации по приобретенным активам, выполненным работам, оказанным услугам
19	60	Выделен НДС из суммы
68.НДС	19	НДС направлен к вычету
60	50, 51, 52, 55	Произведена оплата за поставленные активы, выполненные работы, оказанные услуги

Учет расчетов по авансам выданным

Организация сначала перечисляет определенную сумму денег – аванс, после этого поставщик в счет этого аванса осуществляет поставку.

Учет в данном случае немного усложнится. Потребуется открыть на сч.60 дополнительный субсчет 2 «Авансы выданные», при этом субсчет 1 будет отражать расчеты с поставщиком в общем случае.

При перечислении аванса его сумма зачисляется в дебет сч.60/2 проводкой Д60/2 К50 (51, 52). После чего поставщик осуществляют поставку, оказывает услуги или выполняет работы. Полученные ценности приходуются в дебет соответствующих счетов проводкой Д10 (41, 08…) К60/1.

Последней проводкой нужно зачесть выданный аванс – Д60/1 К60/2.

Субсчет 2 «Авансы выданные» закрылся, поставщик и покупатель друг другу ничего не должны.

Проводки по учету авансов выданных:

Дебет	Кредит	Наименование операции
60/2	50, 51, 52	Поставщику выдан аванс
08, 10, 15, 20, 23, 25, 26, 41, 43, 44	60/1	Получены товарно-материальные ценности, учтены оказанные услуги и выполненные работы
60/1	60/2	Зачет ранее выданного аванса

Учет векселей выданных

Еще один возможный способ оплатить услуги поставщика – это выдать ему вексель, по которому организация обязуется оплатить задолженность в обозначенный в векселе срок.

Выданные векселя также учитываются на отдельном третьем субсчете сч.60 – «Векселя выданные».

Выданные векселя отражаются в бухучете с помощью проводки Д60/1 К60/3. Погашение задолженности по выданному векселю отражается проводкой Д60/3 К51.

Проводки по учету векселей выданных:

Дебет	Кредит	Наименование операции
08, 10, 15, 20, 23, 25, 26, 41, 43, 44	60/1	Получены товарно-материальные ценности, учтены оказанные услуги и выполненные работы
60/1	60/3	В счет погашения задолженности за товар выдан вексель
60/3	51	В установленный срок вексель погашен

Далее будем разбираться с покупателями и счетом 62, читайте об этом .

Бухгалтерский счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» предназначается для формирования данных о произведенных предприятием расчетах с контрагентами по приобретенным ценностям, услугам, выполненным работам. Благодаря системе двойной записи и корреспонденции счета 60, здесь отражаются сведения по акцептованным поставкам и операциям, документы на которые еще отсутствуют (при неотфактурованных сделках). Рассмотрим, в каком порядке ведется учет оприходования имущества или услуг/работ – проводки по сч. 60 вы найдете ниже.

Счет 60 в бухгалтерском учете

Основным регламентирующим документом с перечнем счетов организаций является План счетов по приказу № 94н от 31.10.00 г. В соответствии с указанным нормативно-правовым актом бухгалтерский счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» используется в целях свода данных по поставкам за:

• Приобретенные ТМЦ, услуги, работы, включая коммунальные, связи, а также акцептованные банком.
• Поступившие в организацию ТМЦ, работы и/или услуги, документы на которые от поставщиков на момент поступления не получены – неотфактурованные сделки.
• Образовавшиеся во время приемки излишки ТМЦ.
• Услуги по доставке ТМЦ, включая переборы/недоборы тарифа/фрахта.
• Подрядные работы по договорам в строительстве, в области НИОКР и технологических работ.

Синтетический 60 счет в бухгалтерии позволяет обобщить информацию по всем закупкам за нужный период, а ]]>аналитический учет]]> по организациям, документам и видам поступивших ТМЦ/работ/услуг осуществляется с целью формирования детальной картины по взаиморасчетам и источникам поступления ТМЦ в компанию.

Характеристика счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

Нормы законодательства определяют, что счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» является активно-пассивным счетом, у какого могут существовать два сальдо — по дебету и кредиту счета.

То есть здесь указывается как дебиторская, так и кредиторская задолженность:

1. Кредитовое сальдо по 60 счету означает, что у предприятия существуют невыполненные обязательства по перечислению средств за полученные ранее товары, работы, услуги.
2. Дебетовое сальдо по 60 счету означает, что свои обязательства не выполнили организации, которые являются поставщиками работ, услуг, материальных ценностей в отношении компании, где ведется учет.

Кредит счета 60 показывает поступление материальных ценностей от компаний поставщиков, стоимость произведенных подрядчиками предусмотренных договорами работ, стоимость оказанных услуг. При этом стоимость поступивших по договорам товаров, работ, услуг может включать в себя суммы входящего НДС, которые должны быть оплачены поставщикам.

Дебет счета 60 отражает проведение оплаты по договорам в установленные в них сроки. Это может быть как предоплата, которая отражается в составе авансов, оплаченных, так осуществление оплаты за поставленные товары. Расчет может осуществляться также с помощью векселей.

Определение остаточного сальдо по счету зависит от того, какое сальдо было на начало:

1. Если дебетовое, то нужно к нему прибавить оборот по дебету, и вычесть оборот по кредиту. Конечный остаток нужно отразить по дебету, если он на начало по дебету плюс дебетовый оборот больше оборота по кредиту счета. В противном случае остаток нужно отражать по кредиту счета.
2. Если сальдо начальное кредитовое, то к нему прибавляется оборот по кредиту счета и вычитается оборот по дебету. Здесь действует тоже самое правило, если превышение пойдет в дебете, то и конечное сальдо будет дебетовым, иначе — это остаток по кредиту счета.

Внимание! Остатки по счету 60 показываются в разных разделах баланса. Дебетовое сальдо необходимо учитывать в составе дебиторской задолженности в активе баланса, а кредитовое сальдо — в пассиве баланса вносить в кредиторскую задолженность.

Какие применяются субсчета

Стандартно рабочим планом счетам могут к счету открывать субсчета:

• Авансы выданные – здесь показываются сведения по расчетам, когда компания осуществляет предварительное перечисление по заключенным договорам.
• Срочные — показываются расчеты с поставщиками, по отгрузке ТМЦ которых срок оплаты еще не подошел.
• Расчеты по векселям выданным — используется если оплата за поставленные товары осуществляется с помощью векселей.
• Расчеты по неотфактурованным поставкам — показывается поступление товара от поставщика без оформленных на поставку документов.
• Расчеты по документам, оплата по которым просрочена — очень важно вести учет просроченной кредиторской задолженности. Внутри субсчета могут формироваться субсчета с обозначением периодов (до 45 дней, 45- 90 дней, свыше 90 дней).

Если расчету с контрагентами ведутся не только в российских рублях, то также и в валюте, для этих операций желательно открывать отдельные субсчета:

• Расчеты с поставщиками и подрядчиками в валюте;
• Расчеты по авансам выданным в валюте.

Каждая компания при учете особенностей своей деятельности может открывать и другие субсчета к счету 60 (коммерческий кредит и т.д.)

Внимание! Внутри этих субсчетов аналитический учет может вестись по каждому поставщику отдельно. Открываться субсчета могут и в разрезе заключенных с поставщиком договоров.

С какими счетами корреспондируется

Действующая инструкция устанавливает, что счет 60 может корреспондировать со следующими счетами:

По дебету:

• Со сч. 50 — Осуществление оплаты наличными средствами.
• Со сч. 51 – Расчеты производятся безналичным путем.
• Со сч. 52 — Когда расчеты осуществляются через валютный счет.
• Со сч. 55 — для оплаты используются специальные счета.
• Со сч.60, 62, 76 — по договорам взаиморасчетов.
• Со сч.66 — когда оплата осуществляется с использованием заемных средств.
• Со сч. 79 — когда за организацию счета оплачивает головная компания.
• Со сч. 91 — списывается просроченная кредиторская задолженность.
• Со сч. 99 – списание задолженности в чрезвычайных обстоятельствах

По кредиту:

• Со сч. 07 — приобретение оборудования, для которого требуется проведение монтажа.
• Со сч. 08 — приобретение объектов основных средств.
• Со сч. 10 — приобретение материалов.
• Со сч. 15 — когда учет поступления материалов ведется с применением этого счета.
• Со сч. 19 — при выделении входящего НДС.
• Со сч. 20,23,25,26, 29, 44 – когда осуществляется приобретение работ и услуг.
• Со сч. 41 — при поступлении товаров, которые будут в дальнейшем перепродаваться.
• Со сч. 50,51,51, 55 — при возвращении излишне оплаченных сумм.
• Со сч. 60, 76, 79 — при взаиморасчетах.
• Со сч. 91 – при списании просроченной дебиторской задолженности по счету
• Со сч. 94 — при выявлении недостачи в поставках от поставщиков.
• Со сч. 97 — при оприходовании расходов, которые подлежат распределению в течение определенного периода (например, арендной платы, ОСАГО и т.д.)

Оборотно-сальдовая ведомость по счету 60

Счет 60 является активно-пассивным, то есть может одновременно содержать и дебетовый, и кредитовый остатки. Для того, чтобы отследить их формирование, учет желательно вести по каждому поставщику.

Современные программные продукты для ведения бухучета позволяют строить регистры для рассмотрения расчетов в общем по счету, по субсчетам, а также позволяют сформировать оборотно-сальдовую ведомость по каждому отдельному поставщику.

Оборотно-сальдовая ведомость по счету 60 является учетным регистром. Закон не определяет для такого типа документов специальную форму, однако закрепляет список обязательных реквизитов:

• Название компании, название регистра;
• Дата начала и завершения регистра, период составления;
• Величина денежного измерения;
• Подписи и фамилии ответственных лиц.

При формировании ведомости по счету №60 нужно придерживаться следующих правил:

1. При формировании оборота по дебету там указываются все операции по погашению долга перед поставщиком, либо выполнение предоплаты за работы или услуги. Также здесь необходимо указывать данные обо всех платежных документах — поручениях или расчетно-кассовых ордеров, на основании которых выполнялась оплата. Также в данном обороте необходимо показывать операции зачета требований, а также возврат товара поставщику.
2. При формировании кредитового оборота здесь указываются все операции по приобретению ТМЦ у поставщика — товаров, работ, внеоборотных активов и т. д. Также здесь нужно показывать все первичные документы, на основании которых производится оприходование товара или услуг — товарные накладные, счета-фактуры и т. д. Также в данном обороте нужно проставлять возврат от поставщиков предоплаты по невыполненным поставкам.

Порядок списания дебиторской и кредиторской задолженности по счету 60

Согласно требованиям бухгалтерского учета, в данных учета и в отчетности должны отражаться только правдивые факты. Если же в документах показывать кредиторскую задолженность с истекшим сроком взыскания, то данное правило нарушается.

Таким образом, компания обязана производить списание кредиторской задолженности в случае, если по ней вышел установленный законом срок взыскания.

Кроме этого, подлежит снятию долг, который уже невозможно погасить, если контрагент был снят с учета, и больше не существует как юридическое лицо.

Закон устанавливает, что сроком, в течение которого кредитор имеет право потребовать его покрытия, установлен промежуток в 3 года. При этом необходимо правильно определить начало этого срока.

При заключении договора поставки или оказания услуг, в этом документе обычно проставляется дата погашения обязательств. Со дня, следующего за ней, нужно начинать отсчитывать срок давности.

Однако закон предусматривает обнуление срока и его отсчет сначала. Это происходит, если должник письменно признает имеющийся долг, осуществляет частичную оплату, подписывает акт сверки и т. д. В этой ситуации период исковой давности нужно отсчитывать сначала с этого момента.

Внимание! Однако так можно делать не до бесконечности. При достижении промежутка в 10 лет с момента ее образования, долг должен быть списан в безусловном порядке.

Процесс списания задолженности производится в следующем порядке:

• Проведение инвентаризации всех расчетов. Эту процедуру необходимо производить ежегодно, чтобы сравнить данные в учете с реальными суммами задолженности. Во время инвентаризации также проверяется, в какую дату происходило последнее движение по данной задолженности.
• Оформление акта инвентаризации. Существует рекомендованная форма бланка ИНВ-17, но в настоящее время компания наделена правом использовать собственные формы. В акт необходимо занести всю имеющуюся в компании задолженность, а не только выявленную просроченную. Документ оформляется в двух копиях, одна передается в бухгалтерию, а вторая остается у комиссии.
• Оформление бухгалтерской справки. Бухгалтер должен проанализировать оформленный акт, и на его основании составить справку. В ней отражается контрагент, по какому имеется долг, причина возникновения, сумма долга, а также день, когда завершился срок исковой давности. Справки по всем истекшим долгам вместе с актом передаются руководителю для рассмотрения и принятия решения.
• Оформление приказа. Если руководитель принимает решение произвести списание, то он дает распоряжение на составление приказа о списании задолженности. В этом документе дается указание произвести списание задолженности в бухгалтерском и налоговом учетах, а также назначаются ответственные лица. На основании приказа бухгалтер оформляет проводки в бухгалтерском учете.

Бухгалтерские проводки по счету 60

Чаще всего оформляются следующие проводки по счету 60.

Когда счет 60 используется в дебете (погашение долга):

Дебет	Кредит	Операция
60	50/1	Оплата за поступившие ценности из кассы наличными
60	51	Оплата за поступившие ценности с расчетного счета
60	52	Оплата за поступившие услуги или товары с валютного счета
60	55	Оплата за поступившие ценности с использованием аккредитива
60	62	Произведен взаимозачет сумм
60	66	Долг перед контрагентом переведен в краткосрочный займ
60	67	Долг перед контрагентом переведен в долгосрочный займ
60	76	Взаимозачет с контрагентом по требованиям
60	91	Списание кредиторской задолженности в связи с завершением периода давности

Когда счет 60 используется в кредите (образование долга):

Дебет	Кредит	Операция
07	60	Поступило оборудование, требующее дальнейшего монтажа
08	60	Поступили внеоборотные активы
10	60	Поступили материалы от контрагента
19	60	Принят к учету входящий НДС по приобретенным ТМЦ
20	60	Полученные услуги отнесены на основное производство
25	60	Полученные услуги отнесены на общепроизводственные затраты
26	60	Полученные услуги отнесены на административные затраты
28	60	Подрядчиками оказаны услуги по устранению брака
41	60	Приобретены товары для дальнейшей перепродажи
44	60	Полученные услуги включены в расходы по продаже
50	60	Контрагент произвел возврат оплаты в кассу предприятия
51	60	Контрагент произвел возврат оплаты на расчетный счет
52	60	Контрагент произвел возврат оплаты на валютный счет
76	60	Отражена претензия к контрагенту
94	60	Учтена недостача по поступившим от контрагента ценностям
97	60	Расходы по услугам контрагента отнесены на будущие периоды

Интересные статьи:

• Проводка 76 60

  Дебет 51 Кредит 60 Расчетные счета. Расчеты с поставщиками и подрядчиками Возврат поставщиком/подрядчиком денег на…

• Проводки по 41 счету

  Бухучет на счете 41 41 счет бухгалтерского учета – это активный счет. Соответственно, поступление товаров…

• Проводки по счету 69

  Счет 70 в бухгалтерском учете: «расчеты с сотрудниками по оплате труда» Дт 08 Кт 70.…

• Проводки уставного капитала

  Передача основных средств в качестве вклада в уставный капитал Организация может быть учредителем других организаций.…

• Агентские договора проводки

  Ниже представлена актуальная шкала:*Другие — учитываются переводы в Calltouch, Yagla, Яндекс.Дисплей, Яндекс.Справочник.Что понимается под ежемесячным…

Учет расчетов с покупателями и заказчиками

Общие сведения

Предприятия, оказывающие различные услуги, выполняющие какие-либо работы либо осуществляющие продажу товаров, ведут расчеты с покупателями и заказчиками.

Покупатель — юридическое или физическое лицо, приобретающее товары, работы или услуги за определенную плату у другого лица.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю товаров, работ и услуг, заинтересованное в надлежащем исполнении данного заказа и обязующееся оплатить стоимость заказа.

Расчеты с покупателями и заказчиками включают в себя: отражение операций на счетах бухгалтерского учета, оформление первичных документов, перечисление денежных средств и другие операции.

Операции взаиморасчетов с покупателями и заказчиками отражаются в учете на основании первичных документов. К первичным документам относятся, например: счета на оплату, накладные на отпуск материальных запасов, акты выполненных работ, услуг и другие документы, подтверждающие обоснованность взаиморасчетов.

В случае получения авансов в счет будущих поставок товаров, выполнения работ или услуг от покупателей и заказчиков у предприятия возникает обязательство перед покупателем, которое отражается на счете учета 3510 «Краткосрочные авансы полученные».

После отгрузки товаров, формируется проводка по дебету счета 3510 «Краткосрочные авансы полученные» и кредиту счета 1210 «Краткосрочная дебиторская задолженность покупателей и заказчиков», т.е. будет выполнено обязательство предприятия перед покупателем.

Если же период отгрузки товаров, работ, услуг не совпадает с периодом поступления оплаты от покупателей и заказчиков, то у предприятия возникает дебиторская задолженность.

Дебиторская задолженность

Дебиторская задолженность — это задолженность по платежам (юридических лиц) или индивидуальных предпринимателей (физических лиц) за поставленные товары, оказанные услуги или выполненные работы перед другим лицом.

Дебиторская задолженность покупателей и заказчиков возникает в случае, если:

• покупателю был отгружен товар, но оплата покупателем не была произведена;
• были выполнены работы, услуги, но оплата заказчиком не была произведена.

На практике выделяют следующие виды дебиторской задолженности:

• краткосрочная — со сроком погашения до 12 месяцев;
• долгосрочная — со сроком погашения более 1 года;
• просроченная (сомнительная) — наступает в случае превышения срока, установленного договором с покупателями и заказчиками;
• безнадежная — наступает в случае превышения 3 лет с момента окончания срока исполнения. Данный вид дебиторской задолженности подлежит списанию на убытки предприятия, если было получено подтверждение безнадежности долгов от дебитора после подписания акта инвентаризации дебиторской и кредиторской задолженности.

На предприятии может быть создан резерв для покрытия расходов по сомнительным или безнадежным обязательствам покупателей и заказчиков.

Дебиторская задолженность покупателей и заказчиков отражается на следующих счетах учета:

• 1210 — «Краткосрочная дебиторская задолженность покупателей и заказчиков»;
• 2110 — «Долгосрочная задолженность покупателей и заказчиков».

Списание дебиторской задолженности происходит в период оплаты покупателем за ранее реализованные товары. При этом необходимо учитывать наличие аванса от покупателя, и в каком размере был перечислен аванс. С учетом ранее перечисленного аванса (при его наличии) происходит частичное либо полное погашение дебиторской задолженности.

Акт сверки взаиморасчетов

Согласно пункту 60 Правил ведения бухгалтерского учета от 31.03.2015 года № 241, проведение инвентаризации активов и обязательств осуществляется не менее 1 раза в год. Одним из видов инвентаризации является инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженности, которая оформляется актом инвентаризации дебиторской и кредиторской задолженности ( приложение 35 к приказу Министра финансов РК от 20.12.2012 г. № 562), с приложением акта сверки взаиморасчетов с дебиторами и кредиторами, в произвольной форме.

В акте сверки взаиморасчетов с дебиторами и кредиторами отражаются обороты за указанный период по операциям проведения оплаты или реализации товаров, работ, слуг. На основании согласованного и подписанного представителями сторон акта сверки взаиморасчетов подтверждается наличие либо отсутствие дебиторской задолженности покупателей и заказчиков.

Акт сверки взаиморасчетов с покупателями и заказчиками является инструментом контроля за состоянием дебиторской задолженности и позволяет отслеживать расхождения в учете.

Счет 62.21 — Расчеты с покупателями и заказчиками (в валюте)

Дебет	Кредит	Содержание	Документ
62.21	000	Ввод начальных остатков: расчеты с покупателями и заказчиками в валюте	Ввод остатков
62.21	62.21	Перенос суммы задолженности покупателя с одного договора в валюте на другой договор в валюте	Корректировка долга
62.21	90.01.1	Выполнение работ, оказание услуг. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, не облагаемым ЕНВД	Реализация (акты, накладные)
62.21	90.01.1	Уменьшение задолженности покупателя по причине возврата реализованных товаров, материалов, готовой продукции по договору в валюте. Уменьшение доходов от реализации по обычным видам деятельности, не облагаемым ЕНВД (сторно)	Возврат товаров от покупателя
62.21	90.01.1	Реализация товаров, материалов, готовой продукции. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, не облагаемым ЕНВД	Реализация (акты, накладные)
62.21	90.01.1	Выполнение работ, оказание услуг непроизводственного характера. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, не облагаемым ЕНВД	Оказание производственных услуг
62.21	90.01.2	Выполнение работ, оказание услуг непроизводственного характера. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, облагаемым ЕНВД	Оказание производственных услуг
62.21	90.01.2	Реализация товаров, материалов, готовой продукции. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, облагаемым ЕНВД	Реализация (акты, накладные)
62.21	90.01.2	Выполнение работ, оказание услуг. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по обычным видам деятельности, облагаемым ЕНВД	Реализация (акты, накладные)
62.21	91.01	Реализация объектов нематериальных активов. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по прочим видам деятельности	Передача НМА
62.21	91.01	Реализация оборудования. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по прочим видам деятельности.	Реализация (акты, накладные)
62.21	91.01	Реализация объектов основных средств. Отражение задолженности покупателя по договору в валюте. Признание доходов от реализации по прочим видам деятельности	Передача ОС
62.21	91.01	Уменьшение задолженности покупателя по причине возврата реализованного оборудования по договору в валюте. Уменьшение доходов от реализации по прочим видам деятельности (сторно)	Возврат товаров от покупателя

Счет 36 Расчеты c покупателями, заказчиками (361, 362, 363, 364)

«Расчеты c покупателями, заказчиками»

Тема: План счетов бухгалтерского учета.

Нa счете 36 вeдется обобщeниe информации о расчетах c покупателями и заказчиками зa отгружeнную продукцию, товары, выполнeнныe работы и услуги, кромe задолженности, обеспеченной векселем, а такжe обобщаeтся информация о расчетах c участниками промышлeнно-финансовой группы.

Тип: Активно-пассивные счета.

Счет 36 имеет следующие субсчeта:

361 «Расчеты c отeчественными покупателями»;

362 «Расчеты c иноcтранными покупателями» [смотрите Учет экспорта товаров как простейший вариант использования субсчета 362 плюс раздел «Учет в ВЭД» Справочника бухгалтера];

363 «Расчeты c участниками ПФГ».

364 «Расчеты пo гарантийному обеспечению»

Дополнительно: Скачайте «Справочник бухгалтера»

По дебету счета 36 oтражается продажная стоимость рeализованной продукции, товаров [справочно: Учет продажи товаров (реализации)], выполнeнных работ, прeдоставлeнных услуг (в том числe на выполнeниe бартeрных контрактов), которая включаeт акцизы, налог на добавленную стоимость и дpугие налоги, сборы (oбязатeльныe платежи), подлежащие пeречислению в бюджеты и внeбюджeтныe фонды и включeнныe в стоимость реализации, по крeдиту — сумма платежeй, поступивших на счета прeдприятия в банковских учрeждениях, в кассу, и другиe виды расчeтов. Сальдо счета отражаeт задолжeнность покупатeлeй и заказчиков за получeнную продукцию (работы, услуги).

[продолжение — Часть 2  урока>>]

На субсчeтe 362 «Расчеты с иностранными покупатeлями» аналитичeский учет вeдeтся в гривнях и валютe, обусловлeнной договором.

Смотрите также сборники:
Бухгалтерский учет, Бухгалтерские проводки, Бухгалтерский баланс.

На субсчeте 364 «Расчеты по гарантийному обeспечению» отображаются расчeты по гарантийному обeспeчeнию, связанному с осущeствлением операций с деривативами.

Аналитичeский учет расчетов с покупатeлями и заказчиками вeдется по каждому покупатeлю и заказчику по каждому прeдъявлeнному к уплатe счету [см. Аналитические счета, аналитический учет].

Счет 36 корреспондирует

по дебету с кредитом счетов: 30 «Наличность» 31 «Счетa в бaнкаx» 37 «Расчеты с рaзными дебиторами» 48 «Целевоe финансирование и целевые поcтупления» 64 «Расчеты пo налогам и платежам» [см. Учет налогов] 70 «Доход oт реализации» 71 «Прочий oперационный дохoд» 76 «Страховые платежи» Скачайте: Справочник «Бухгалтерские проводки»

пo кредиту с дебетoм счетов: 30 «Наличность» 31 «Счета в бaнках» 34 «Краткосрочныe векселя полученные» [смотрите Учет расчетов векселями] 35 «Текущиe финансовые инвеcтиции» 37 «Расчеты c рaзными дебиторами» 38 «Резерв сoмнительных долгов» 50 «Долгосрочныe ссуды» 51 «Долгосрочныe векселя выданные» 60 «Краткосрочныe ссуды» [см. Учет кредитов] 62 «Краткосрочныe векселя выданные» 63 «Раcчеты c поставщиками и подрядчикaми» 64 «Расчеты пo налогам и плaтежам» 65 «Расчеты по страхованию» [см. Учет страхования имущества] 68 «Расчеты пo прочим операциям» 70 «Доход oт реализации» 76 «Страховые платежи» 84 «Прочиe операционные расходы» 85 «Прочиe затраты» 90 «Себестоимость реализации» 93 «Расхoды на сбыт» [смотрите Расходы на сбыт (проводки)] 94 «Прочиe расходы операционной деятельности»

Ещe страницы по темам Счет 36, 361, 362, 363, 364 (расчеты, покупатели, заказчики):

1) Учет товаров.

Расчетная дата Расчетное определение

Что такое учет по дате расчетов?

Учет по дате расчетов — это метод учета, который бухгалтеры могут использовать при записи финансовых обменных операций в главной книге компании. Согласно этому методу транзакция записывается в «бухгалтерские книги» в тот момент, когда данная транзакция была выполнена.

Ключевые выводы

• При учете по дате расчетов операция регистрируется в главной книге, когда она «выполнена» или «рассчитана».«
• Это контрастирует с учетом даты заключения сделки, когда операции регистрируются в главной книге на дату начала, а не по завершении.
• Учет по дате расчетов — это консервативный метод учета, который гарантирует, что все операции, зарегистрированные в главной книге, действительно были выполнены.
• Однако он не позволяет пользователям финансовой отчетности видеть влияние запланированных транзакций, которые еще не были завершены.

Как используется учет по дате расчетов

В бухгалтерском учете по дате расчетов операция фиксируется в момент ее «исполнения».«Сделка считается выполненной, если удовлетворены результаты обеих сторон, например, когда право собственности на актив перешло от одной стороны к другой.

В случае торговли ценными бумагами момент, когда транзакция выполняется, наступает, когда торгуемая ценная бумага рассчитывается. Это дата, когда покупатель должен произвести оплату продавцу, в то время как продавец передает активы покупателю. Любые проценты, связанные с сделкой, также должны начисляться при расчетах по сделке.

Учет по дате расчетов и учет по дате заключения сделки

Учет по дате расчетов можно противопоставить учету по дате сделки, при котором бухгалтер компании регистрирует операцию финансового обмена в дату начала, а не в дату завершения. В соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета (GAAP) компания может выбрать, применять ли методы учета по дате расчетов или дате сделки. Однако компании необходимо придерживаться выбранного ею метода, чтобы сохранить целостность информации, записанной в ее главной бухгалтерской книге, которая используется для создания финансовой отчетности компании.

Преимущества и недостатки учета по дате расчетов

Учет по дате расчетов выгоден в том смысле, что любая транзакция, зарегистрированная в главной книге, гарантированно произошла и была выполнена в зарегистрированной долларовой сумме. Это консервативный метод учета, а это означает, что он проявляет осторожность при записи журнальных проводок в главной книге. Перед записью транзакции существует более высокая степень проверки.

Однако учет на дату расчетов не лишен недостатков.В соответствии с этим методом любые незавершенные транзакции, которые не были завершены на дату баланса, не будут регистрироваться в главной бухгалтерской книге компании. Любая операция, не зарегистрированная в главной книге, также не будет отражена в финансовой отчетности компании за этот период.

Это вызывает проблемы, когда крупная финансовая транзакция происходит примерно в конце отчетного периода, потому что пользователи финансовой отчетности могут не видеть воздействия надвигающейся транзакции. Если существует высокая степень уверенности в том, что транзакция состоится в соответствии с планом, может быть полезно записать ее на дату начала, чтобы спрогнозировать более точные финансовые показатели.

Пример учета даты расчетов

Предположим, что компания XYZ, конец года которой 31 декабря, заключила кредитное соглашение с банком 27 декабря. Кредит не был предоставлен до 15 января следующего года. Согласно методу расчетной даты, финансовая отчетность на 31 декабря не будет включать сумму кредита.

советов по подготовке и разрешению споров, связанных с оборотным капиталом | Альварес и Марсал | Консультации по вопросам управления

При участии в деятельности по слияниям и поглощениям компании и их консультанты должны быть хорошо подготовлены к разрешению споров, связанных с оборотным капиталом (споры после приобретения, возникающие из-за корректировок оборотного капитала).Корректировки оборотного капитала, которые защищают покупателей и продавцов от волатильности оборотного капитала после того, как они согласовывают цену покупки (и соответствующий целевой показатель оборотного капитала), включают сочетание юридических и бухгалтерских концепций и часто содержат нюансы, связанные с толкованием контрактов и бухгалтерским учетом. .

Особенно важно, чтобы консультант понимал тонкости корректировки оборотного капитала, чтобы наилучшим образом обслуживать клиентов и разрешать споры по оборотному капиталу, которые чаще всего возникают, когда окончательный оборотный капитал значительно отличается от целевого оборотного капитала.Хотя корректировка оборотного капитала для каждой сделки уникальна, ниже мы приводим некоторые рекомендации для консультантов по решению вопросов, связанных с оборотным капиталом, и по разрешению споров, если и когда они возникают.

Руководство для юрисконсульта

Мы считаем, что продавцы чаще всего готовят оценочные балансы на конец периода и соответствующий оборотный капитал, а покупатели готовят окончательные балансы на конец периода и соответствующий оборотный капитал (в операциях, не связанных с разделением активов). ), а продавцам — подготовить уведомления о возражениях.Поэтому мы сделали эти предположения в комментариях ниже.

Целевой показатель и оценки перед закрытием: Процесс начинается с согласования сторонами целевой суммы оборотного капитала. Непосредственно перед или после закрытия продавец предоставляет примерное заявление о закрытии, чтобы определить сумму, которую покупатель должен заплатить при закрытии.

Большинство вопросов и долларов, связанных со спором о оборотном капитале, решаются на основе формулировок в договоре купли-продажи.Покупатели часто согласовывают язык, отдавая предпочтение общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP), основанным на итоговом балансе (и соответствующем оборотном капитале). Продавцы часто обсуждают формулировки в пользу бухгалтерского учета в соответствии с прошлой практикой в ​​отношении итогового баланса (и связанного с ним оборотного капитала). Следовательно, при составлении договора купли-продажи юрисконсульту следует сосредоточить внимание на оборотном капитале и связанных с ним определениях, а также на процессе разрешения споров.

Заключительный отчет: В течение определенного количества дней после закрытия покупатель готовит заключительный отчет (включая заключительный баланс) с расчетами чистого оборотного капитала, денежных средств, операционных расходов и / или долга на дату закрытия в в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Адвокат должен рассмотреть возможность посоветовать клиентам тщательно выявлять возможные корректировки в их пользу на данном этапе, поскольку покупатели обычно откусывают яблоко только один раз. В большинстве споров после закрытия исходные заключительные заявления, подготовленные покупателем, будут считаться окончательными в случае возникновения разногласий. Покупатели обычно не имеют возможности внести дополнительные коррективы в свою пользу после выпуска заключительных отчетов. Имейте в виду, что покупатели могут впоследствии согласиться с возражениями продавцов и эффективно скорректировать заключительные заявления, когда корректировки будут в пользу продавцов.

Уведомление о возражениях: После того, как покупатель сделает заключительное заявление, продавец выявляет любые возражения в течение указанного количества дней и отправляет уведомление о возражении.

Адвокат должен посоветовать клиентам обеспечить полноту списков возражений, поскольку, как и в случае с заключительными заявлениями покупателей, уведомления о возражениях продавцов обычно не могут быть скорректированы в их пользу после того, как уведомление о возражении будет опубликовано. Особенно в обстоятельствах, когда продавцы изо всех сил пытаются получить информацию, необходимую для правильного анализа счетов оборотного капитала, возражения против всего остатка на счете на уровне пробного баланса могут быть эффективным способом побудить покупателей предоставить информацию, необходимую для анализа счетов и / или продолжения расчетов. обсуждения с покупателями.

Мировые переговоры и арбитраж: После направления уведомления о возражении стороны участвуют в обсуждениях мирового соглашения. Если они не могут урегулировать спорные вопросы, дело передается в арбитраж.

Мы предлагаем покупателям и продавцам продлить процесс расчета, если они достигают прогресса. Прогресс включает удаление пунктов из уведомления о возражении, тем самым сужая количество пунктов, подлежащих передаче в арбитраж. Обычно в интересах обеих сторон урегулировать как можно больше вопросов, а не передавать все возражения в арбитраж.

Если арбитраж неизбежен, убедитесь, что стороны выбрали знающего арбитра, имеющего опыт толкования договоров купли-продажи, рассмотрения запросов на обнаружение и структурирования процесса, чтобы гарантировать, что обе стороны получат надлежащую правовую процедуру, не расширяя сферу арбитража сверх того, что предусмотрено в соглашении о покупке.

Что следует знать об общих типах споров об оборотном капитале

Как упоминалось ранее, споры об оборотном капитале уникальны.При этом у многих споров есть общие темы. Ниже мы представляем некоторые распространенные типы споров, связанных с оборотным капиталом, и что вам следует знать о каждом из них.

1. GAAP и согласованность
Один из наиболее распространенных типов споров связан с тем, следует ли учитывать объект последовательно или в соответствии с GAAP (если действительно можно привести аргумент, что объект не учитывается в в соответствии с GAAP). Это может включать, например, исправление исторических ошибок.Обратите внимание, что если статья исторически учитывалась определенным образом и соответствующая финансовая отчетность была проверена и получена, безоговорочное мнение не обязательно означает, что статья учитывалась в соответствии с ОПБУ. Одной из причин различия может быть существенность. Существенность обычно не применяется в бухгалтерском арбитраже, если это не указано в договоре купли-продажи. Кроме того, бухгалтерские арбитры обычно не полагаются на другую фирму, чтобы определить, учитывалась ли статья в соответствии с GAAP.Вместо этого они принимают это решение сами.

Этот вопрос может быть особенно спорным, потому что почти во всех случаях арбитр не может изменить цель. Следовательно, не исключено, что предмет спора может быть учтен одним способом в целевом оборотном капитале, а другим — в окончательном оборотном капитале.

Недавно мы проконсультировались с покупателем компании, у которой на балансе значительный объем товарно-материальных запасов. Требуемый чистый оборотный капитал по договору купли-продажи должен быть рассчитан в соответствии с последовательно применяемыми ОПБУ.После закрытия покупатель провел инвентаризацию инвентаризации и определил, что более 25 процентов остатка инвентарных запасов, не связанных с арендой, физически не существует на дату закрытия. Покупатель утверждал, что остатки на счетах складывались за несколько лет из-за неспособности продавца должным образом разгрузить запасы по мере того, как предметы были использованы / проданы, и неспособности провести исторический физический учет. Продавец утверждал, что методика подсчета покупателя неуместна и что физический подсчет не может использоваться для расчета чистого оборотного капитала, поскольку аналогичные подсчеты ранее не проводились.Арбитр согласился с корректировкой покупателя и пришел к выводу, что результаты физического подсчета необходимо учитывать в соответствии с ОПБУ в соответствии с условиями договора купли-продажи.

2. Рассмотрение событий после отчетной даты
Споры, связанные с оборотным капиталом, часто связаны с разногласиями по поводу актуальности событий после закрытия для чистого оборотного капитала на дату закрытия, таких как урегулирование оспариваемой дебиторской задолженности, списание запасов и погашение условных обязательств.Покупатели должны остерегаться принятия деловых решений после закрытия, таких как предоставление кредита клиенту по спорному счету в обмен на будущий бизнес и уверенность в том, что оспариваемый счет (дебиторская задолженность) будет зарезервирован и приведет к сокращению до расчета оборотного капитала на конец периода.

Мы были нейтральным арбитром в споре с участием дистрибьютора бытовой и коммерческой продукции. Договор купли-продажи предусматривал арбитраж в стиле бейсбола, в котором арбитр должен полностью вынести решение в пользу позиции одной или другой стороны.До даты закрытия продавец начал процесс передачи своих продуктовых линеек другому поставщику. Это действие, возможно, сделало некоторые запасы устаревшими. Расчет чистого оборотного капитала покупателя включал резерв для учета этого морального износа.

Продавец утверждал, что резервы устаревания покупателя были чрезмерно агрессивными в свете ликвидационной стоимости запасов и что они возникли в результате действий покупателя после закрытия, направленных на агрессивную смену продавца, а не на внесение изменений в течение более длительного периода времени.Арбитр согласился с позицией покупателя, согласно которой действия продавца перед закрытием привели к снижению стоимости запасов, и рассматривал события после закрытия как события, инициированные продавцом. Хотя аргументы продавца имели определенное значение, поскольку арбитраж проводился в стиле бейсбола, арбитр был вынужден признать полную стоимость резерва покупателя, а не отдать должное продавцу за некоторые из его аргументов в отношении ликвидационной стоимости.

3. Процедурные возражения
Типичные процедурные вопросы включают арбитрабельность споров, а также своевременность споров или возможность введения новых споров.Юристы должны сообщить своим клиентам, что вступление в арбитраж не означает, что сторона может инициировать новые споры. Напротив, споры ограничиваются заключительными заявлениями, уведомлениями о возражениях и даже письмом о помолвке с нейтральным арбитром по бухгалтерскому учету.

Консультировали от имени продавца фирмы-производителя. Соглашение о покупке содержало отдельные механизмы корректировки покупной цены для долга и чистого оборотного капитала. Расчет чистого оборотного капитала покупателя на конец периода включал остаток непогашенных чеков в качестве обязательства, в результате чего продавец оспаривал расчет, поскольку в соглашении о покупке указывалось, что непогашенные чеки должны быть включены в расчет долга, а не чистого оборотного капитала.Покупатель утверждал, что даже если непогашенное обязательство по чекам не может быть включено в чистый оборотный капитал, его следует реклассифицировать в задолженность, что окажет такое же чистое влияние на покупную цену. Бухгалтерский арбитр согласился с позицией покупателя; однако арбитр также определил, что у него нет полномочий рассматривать предложенную покупателем компенсационную корректировку долга, поскольку продавец не оспаривал расчет долга покупателем в своем уведомлении о возражении.

Заключение
Понимание причин возникновения споров об оборотном капитале и способов их разрешения может помочь консультанту принести пользу клиентам при составлении договора купли-продажи.Это даже может помочь вообще избежать подобных споров. Консультирование клиентов о том, какой язык договора купли-продажи лучше всего позиционирует их для потенциальных споров, как подготовить эффективное заключительное заявление или уведомление о возражении, чего они могут ожидать при запросе информации об учете и поддержке в заключительном заявлении, как вести переговоры об обнаружении и урегулировании, как вести переговоры арбитражный процесс в случае провала переговоров по урегулированию, как выбрать арбитра и какой тип поддержки и какие презентации необходимы, чтобы иметь наилучшие возможности для победы в арбитражном разбирательстве, — это все, по чему советник должен быть готов проконсультировать своих клиентов по каждой сделке.

Минимизация споров с оборотным капиталом при сделках в сфере здравоохранения

Проблемы расчетов с оборотным капиталом

Слишком часто в сделках в сфере здравоохранения происходит перетягивание каната за оборотный капитал.

Вы когда-нибудь задумывались:

• Почему так сложно решить вопрос о расчетах с оборотным капиталом?
• Почему у многих моих клиентов возникают споры из-за оборотного капитала?
• Почему покупатели думают, что расчет оборотного капитала — это второй шанс для проведения комплексной проверки?
• Влияет ли расчет оборотного капитала на сумму сделки?

Когда покупатели и продавцы договариваются о цене в сделке, которая включает покупку оборотного капитала, их согласие обычно не означает окончание переговоров о цене.Помимо окончательного определения условий платежа, участвующие стороны должны согласовать конкретные оборотные активы, которые будут переданы, и текущие обязательства, которые будут приняты; любой из них может быть в движении до момента закрытия транзакции. В сфере здравоохранения обсуждение расчетов с использованием оборотного капитала особенно актуально с учетом проблем, связанных с оценкой дебиторской задолженности и расчетов с сторонними плательщиками.

Как правило, чистый оборотный капитал предприятия обеспечивает необходимые средства для текущей деятельности предприятия.Покупатели и продавцы могут использовать оборотный капитал одним из трех основных способов. В первом случае продавец сохраняет за собой весь оборотный капитал и связанные с ним риски, связанные с его стоимостью. В этом случае покупатель должен профинансировать закупочную цену и денежные средства, необходимые для создания нового оборотного капитала, но не принимает на себя рисков, связанных со стоимостью оборотного капитала продавца. Во-вторых, покупатель может просто купить предприятие напрямую, включая все активы и обязательства оборотного капитала, и принять на себя все связанные риски. Этот подход обычно используется только в особых обстоятельствах и только при очень тщательной проверке и, возможно, с соответствующей скидкой, применяемой к покупной цене.В-третьих, покупатель и продавец могут договориться о погашении оборотного капитала после закрытия сделки, ограничивая риск покупателя, связанный со стоимостью оборотного капитала.

Что такое «Расчет оборотного капитала?»

Как правило, в начале сделки в письме о намерениях устанавливаются общие ожидания относительно того, что будет включено в сделку или исключено из нее. Перед заключением сделки стороны должны согласовать, что конкретно будет передано или продано. В конечном счете, урегулирование будет происходить одновременно с любыми изменениями уровня чистого оборотного капитала, фактически переведенного на момент поставки.Часто возникают разногласия по поводу урегулирования.

Расчет оборотного капитала состоит из двух основных компонентов:

• Определение оборотного капитала
• Целевой оборотный капитал

Определение оборотного капитала будет определять группу оборотных активов и текущих обязательств, которые будут обмениваться. При определении оборотного капитала критически важно иметь в виду, что балансовый счет не может состоять из однородного набора статей.Например, дебиторская задолженность может включать ожидаемые платежи от отдельных пациентов, от страховых компаний или от Medicare или Medicaid. У каждого может быть свой период выплат, и пропорции плательщиков будут отличаться от компании к компании. У покупателя должны быть разумные ожидания от каждого компонента счета.

Целевой показатель оборотного капитала устанавливает уровень оборотного капитала, который покупатель ожидает передать. Обычно уровень оборотного капитала, который обеспечивает компанию достаточной ликвидностью для удовлетворения текущих повседневных краткосрочных операционных потребностей без возникновения дополнительной задолженности, учитывается в методологиях, используемых при определении стоимости коммерческого предприятия компании.

Споры о оборотном капитале

Расчет оборотного капитала дает покупателям возможность скорректировать вознаграждение за сделку с учетом неизбежных изменений в оборотных активах и текущих обязательствах в балансе с последней даты, проверенной покупателем, до даты закрытия сделки. Некоторые изменения могут быть существенными. Например, между моментом, когда покупатель и продавец договариваются об уровне стоимости и окончательном соглашении о покупке, компания может получить платеж по крупной дебиторской задолженности, что приведет к снижению уровня дебиторской задолженности и увеличению денежных средств.Если договор купли-продажи исключает наличные деньги, но включает дебиторскую задолженность в сделке, продавец сохранит наличные деньги, а условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Уровень спора вокруг урегулирования оборотного капитала может быть относительно незначительным; но он также может быть экстремальным. Следующие факторы обеспечивают основу для прогнозирования уровня потенциального спора, возникающего в результате урегулирования оборотного капитала:

• Взаимоотношения покупателя и продавца при совершении сделки.
• Степень, в которой покупатель и / или продавец понимают процесс расчета оборотного капитала.
• Другие непредвиденные проблемы, возникающие в связи с переходом.
• Четкое определение и механизм оборотных средств в договоре купли-продажи.
• Опыт сторонних консультантов (бухгалтеров), управляющих процессом для каждой стороны, а также уровень подготовки к расчету оборотного капитала в период от комплексной проверки до закрытия.

Несколько конкретных проблем с оборотным капиталом, возникающих в связи с общими активами и обязательствами оборотного капитала, включают следующее:

• Дебиторская задолженность. Дебиторская задолженность обычно является самой крупной из активов оборотного капитала и наиболее субъективной при оценке.

• Покупатели могут захотеть иметь некоторый период деятельности по сбору, чтобы обеспечить большую точность. В качестве альтернативы стороны могут согласовать методологию оценки дебиторской задолженности.В этом случае особое внимание следует уделить комплексной проверке.
• Дебиторская задолженность также затронута проблемами отсечения даты закрытия. Например, в больницах необходимо учитывать пропорциональное распределение пациентов, находящихся в стационаре. Другими словами, как стоимость пребывания в стационаре до даты закрытия будет распределяться между покупателем и продавцом.
• Кредитовые остатки в дебиторской задолженности, которые являются чрезмерными по сумме или возрасту, могут представлять проблему с соблюдением и / или проблемой с законами штата о воздержании от ответственности.Хотя некоторая степень кредитного баланса является частью текущей повседневной деятельности, ответственность за любую сумму, превышающую разумную и типичную, скорее всего, должна оставаться в сфере ответственности продавца. — Примечание авторов: в одном случае, в котором мы участвовали, более половины «старых» кредитных остатков были связаны с ошибочно проведенными корректировками.

• Текущая часть задолженности. Как правило, оборотный капитал следует определять как не включающий текущие долговые обязательства. Когда в соглашении указывается цена акций, а не стоимость предприятия компании (например,грамм. стоимость как для акционеров, так и для держателей долга), а определение оборотного капитала не касается учета текущей части долга, рефинансирование продавцом до даты погашения текущего долга к долгосрочному долгу эффективно увеличивает стоимость урегулирования оборотного капитала (при котором покупатель не получит корректировку на уже имеющуюся долгосрочную задолженность).
• Аренда капитала . Иногда договор аренды капитала может быть обнаружен после закрытия, хотя вопрос такой аренды не был рассмотрен в определении оборотного капитала.Покупатель может потребовать уменьшения оборотного капитала на основе текущей части капитальной аренды.

Оборотный капитал и оценка

В некоторых сделках оборотный капитал может быть исключен из покупки. Одним из примеров, где это является обычным явлением, является привлечение врачей, которые обычно следуют модифицированному кассовому методу учета, при котором дебиторская и кредиторская задолженность не отражается в историческом балансе. В зависимости от того, какой из трех общепринятых подходов к оценке (доход, рынок и актив) используется для определения справедливой рыночной стоимости (FMV), может потребоваться некоторая корректировка, чтобы учесть исключение чистого оборотного капитала из операции.

Согласно доходному подходу стоимость, определяемая методом капитализации прибыли, как правило, включает все операционные активы, как материальные, так и нематериальные. Если чистый оборотный капитал или определенные компоненты оборотного капитала должны быть исключены из операции, вероятно, потребуется корректировка стоимости, определенной этим методом, для определения FMV приобретенных активов. Если дебиторская задолженность исключается из продажи, одним из способов определения корректировки будет использование метода «непогашенной выручки в днях», основанного на средних отраслевых показателях, а не на использовании фактической дебиторской задолженности, сообщенной объектом операции.Типичную корректировку кредиторской задолженности обычно можно оценить на основе среднемесячных расходов, оплачиваемых в рамках процесса кредиторской задолженности, таких как расходы на медицинские принадлежности. Метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода может использоваться для моделирования влияния исключенных чистых оборотных активов на денежные потоки в первые месяцы после приобретения. При использовании этого метода стоимость, определенная путем суммирования смоделированных дисконтированных денежных потоков, не включает соответствующие активы оборотного капитала и обязательства.

Аналогичным образом, в соответствии с рыночным подходом может потребоваться некоторая корректировка, чтобы включить или исключить чистый оборотный капитал. Методы рыночного подхода обычно включают в себя применение «ориентировочных» мультипликаторов, полученных от публичных компаний или компаний с транзакциями, к фундаментальным показателям целевой компании. Решающее значение для надлежащего применения этих методов имеет понимание источника мультипликаторов. Ориентировочные мультипликаторы публичных компаний обычно включают активы оборотного капитала.Для стандартных операций крайне важно понимать, включает ли указанная в отчете «цена», использованная для расчета мультипликаторов, активы оборотного капитала или нет.

И наоборот, согласно подходу к оценке активов , корректировки для исключения оборотного капитала могут не потребоваться, поскольку врачебные кабинеты и другие медицинские учреждения используют модифицированный кассовый метод учета, при котором исключенные оборотные активы не представляются в историческом балансе. .

Ограничение возможности возникновения споров об оборотных средствах

Конечно, нет никакой гарантии, что стороны когда-либо придут к соглашению, особенно если выполнение сделки идет плохо или одна из сторон рассматривает урегулирование как еще одну возможность договориться о цене покупки. Совместные усилия могут снизить риск или, по крайней мере, минимизировать уровень разногласий после закрытия до закрытия транзакции:

• Рассмотрите влияние включения / исключения денежных средств. Расчеты по оборотному капиталу, при которых денежные средства остаются у продавца, чаще оспариваются, чем расчеты, при которых денежные средства переводятся покупателю. Ни то, ни другое расположение не обязательно является предпочтительным; но стоит учитывать, что отсутствие денежных средств — это отсутствие потенциального возмещения изменений в других оборотных активах и текущих обязательствах. Денежные средства обычно движутся обратно к изменениям в дебиторской задолженности.
• Избегайте сюрпризов, проявив должную осмотрительность . Хорошая должная осмотрительность должна выявить многие неожиданности в оборотном капитале после закрытия.Качество прибыли повышается за счет хорошего начисления кредиторской задолженности и оценки дебиторской задолженности. Расчеты с оборотным капиталом не должны быть вторым укусом при должной осмотрительности, а надлежащая должная осмотрительность может предотвратить неожиданные открытия, которые могут привести к дальнейшему расследованию.
• Разумно выбирайте методологию и процессы. Некоторые расчеты по оборотному капиталу стремятся использовать существующие процессы, формулы и методологии, особенно в области дебиторской задолженности. Это может помочь ускорить расчет и избежать долгих споров о конечной стоимости дебиторской задолженности.Однако, соглашаясь на такой процесс, покупатель обязан в ходе комплексной проверки убедиться в том, что методология дает справедливую стоимость на постоянной основе с учетом вариаций в объемах и составе плательщиков.
• Тщательно составьте договор купли-продажи. Тщательная разработка процесса урегулирования и определений может ограничить свободу спора. Ниже приведены несколько идей, которые следует учитывать при составлении договора купли-продажи:

• Будьте внимательны, обращаясь к исключенным активам и обязательствам.В частности, рекомендуется исключить все долги, включая аренду капитала. Однако, если предполагается, что это часть покупной цены, исключите все текущие части долга и капитальной аренды из оборотного капитала.
• Тщательно продумайте использование таких терминов, как «последовательно применяется» и «применяется последовательно» в отношении оценок или методологий; есть некоторые споры в тех случаях, когда методология, применяемая последовательно, постоянно ошибочна.
• Включение положения о том, что размер оборотного капитала определяется в соответствии с Общепринятыми принципами бухгалтерского учета (GAAP), как правило, является хорошей идеей; но помните о возможных недостатках GAAP в неаудированной финансовой отчетности, предоставленной во время и после комплексной проверки, но до закрытия сделки.
• Укажите способ расчета, включая использование третьей стороны. Если в результате транзакции возникает не связанная с этим проблема, ее следует решать в соответствии с конкретными условиями соглашения, а не в качестве элемента, который необходимо добавить или вычесть из оборотного капитала. Стороны должны согласиться на разумный период проверки и рассмотреть возможность назначения независимой сторонней бухгалтерской фирмы для проверки любых спорных пунктов в договоре купли-продажи.

• Смоделируйте расчет в ходе комплексной проверки. Точное моделирование урегулирования перед закрытием может быть особенно эффективным. Процесс моделирования расчета оборотного капитала во время комплексной проверки дает покупателю глубокое понимание оборотного капитала, который будет получен в рамках сделки, а также позволяет решить спорные вопросы до закрытия сделки. Выгоды от этого процесса могут включать:
  • Возможность детализировать каждый из индивидуальных счетов, включающих включенные оборотные активы и обязательства.Этот процесс позволяет получить сведения о составе небольших счетов, составляющих оборотный капитал, в частности, об активах или обязательствах с участием врачей или других источников направления к специалистам.
  • Предоставление каждой стороне возможности взглянуть на измерения различных счетов.
  • Выявление основных бухгалтерских ошибок. Если оборотный капитал искажен из-за основных ошибок бухгалтерского учета, вполне вероятно, что заявленная прибыль также неверна. Выявление корректировок прибыли может привести к общей корректировке покупной цены.
  • Идентификация и формулировка плана по оценке стоимости транзакций, выходящих за дату закрытия, например счета за коммунальные услуги, стационарное лечение и др.
  • Понимание любых базовых контрактов с нестандартными условиями оплаты или возникающих обязательств, таких как гарантии взыскания, скидки, аренда с расчетами по содержанию общих площадей и расчетами в конце контракта.
  • Рассмотрение любых трудовых договоров с нестандартными условиями оплаты или возникающими обязательствами, такими как удерживающие бонусы или бонусы за прошлые результаты, которые должны обрабатываться продавцом, но могут быть отражены в составе оборотного капитала в историческом балансе.
  • Хотя обычно все обязательства перед третьими сторонами, связанные с отчетами о затратах или аудитами Medicare, обычно остаются у продавца, перед закрытием покупатель должен обратить особое внимание на них, чтобы понять величину риска и их влияние на прибыль и цену покупки.

Мы можем помочь!

В Elliott Davis Decosimo наша специализированная консультативная группа по вопросам здравоохранения имеет обширный опыт оказания помощи покупателям, продавцам и их юридическим консультантам во всех аспектах сделки.

По словам Альберта Эйнштейна, «единственный источник знаний — это опыт».

Наш опыт показал, что проведение тщательной комплексной проверки отдельных компонентов остатков оборотного капитала и связанных с ними процессов бухгалтерского учета помогает обеспечить более плавный расчет по оборотному капиталу. Точная оценка, в том числе модель движения денежных средств, соответствующая условиям сделки в отношении включения и исключения определенных активов и обязательств оборотного капитала, гарантирует, что цена покупки отражает требования и ожидания покупателя, и снижает вероятность возникновения споров и корректировок после закрытия.Конечно, поддержание хороших рабочих отношений и коммуникации между сторонами на протяжении всего процесса и окончательного урегулирования является ключом к достижению общих целей сторон: довольный продавец, успешный покупатель и бесспорная закрытая сделка.

Обратитесь к опытному консультанту по вопросам здравоохранения по телефону 800.782.8382 или посетите сайт elliottdavis.com/industries/healthcare.

входов в HUD-1 транзакции

Некоторые предложат использовать несколько транзакций, включая товарные чеки и депозиты, но моя процедура всегда заключалась (и подписывается CPA для основной команды НХЛ), чтобы использовать запись журнала и копировать всю мою половину или HUD-1, будь это покупка или продажа.

Я всегда начинаю с собственности, основные средства = продажная цена. как только у меня все введено и сбалансировано, я перераспределяю расходы на строительство, землю и поселения. Теперь пройдитесь по нему строка за строкой.

• дебет Название свойства основных средств = продажная цена
• Налоги на имущество являются расходами (дебетовые налоги, имущество)
• Панель коммунальных услуг представляет собой Расходы (дебетовые расходы на коммунальные услуги)
• Плата за расчет делится между базисными (добавленными к основным средствам) и погашение ссуды, если оно напрямую связано с ссудой, а не с фактической покупкой (подумайте о разнице, если вы выиграли мега-миллионы и платили наличными).Затраты по ссуде могут амортизироваться в течение срока ссуды, который обычно короче, чем срок амортизации имущества.
• Предварительный авансовый платеж на условном депонировании — это кредит (ранее должен был быть отправлен на условный депозит для покупки)
• Банковский кредит является кредитом (новое обязательство, банк = продавец / поставщик)
• Любые денежные средства, предоставленные при закрытии сделки, являются кредитом

Как только вы пройдете через него, дебет и кредит должны быть равны, и вы можете сохранить его. Это все в одной транзакции и будет отражать первую страницу (с некоторым корректировочным разделением платы за расчет) HUD-1.Теперь, либо в той же записи, либо в новой записи журнала, сделайте корректировку для зданий по сравнению с землей, взяв полную основу (цена покупки плюс расчетные сборы, добавленные к базе, разделив% стоимости земли из налоговой оценки округа на отдельный счет активов для Земля, которая никогда не подлежит амортизации, и если вы выберете «Строительство» для этой собственности, или вы можете оставить оставшуюся основу, как и для «Здания». который будет составлять всю базовую сумму, амортизируемую, амортизируемую и не амортизируемую, или сохранить отдельные Основные средства для всей Земли отдельно от любых Строений.

Вы можете добавить дополнительную учетную запись для накопленной амортизации или вы можете сохранить только одну учетную запись накопленной амортизации, чтобы не загромождать ваш баланс

Как читать отчет о расчетах по ALTA

Хотите узнать, как читать и понимать Заявление об урегулировании ATLA? Вас не устраивают все эти расходы, указанные в Заявлении о расчетах с ALTA? Прочтите этот пост, чтобы узнать все об условиях мирового соглашения ALTA во всех подробностях.

Закрытие объекта недвижимости требует обработки ряда документов, каждый из которых имеет исключительную важность и получателя. Одним из важных документов в этой стопке является ведомость ALTA. В заявлении ALTA приводится подробный список цен для процесса закрытия. Если раньше для этой цели служил расчетный отчет HUD-1, то теперь он устарел.

Вкратце, вы можете бесплатно скачать образцы выписок по расчетам ALTA по ссылке ниже. В пакете представлены все 4 типа операторов ALTA.

В отличие от раскрытия информации о закрытии, которое предназначено для демонстрации затрат на закрытие исключительно для заемщика (покупателя), заявление ALTA похоже на квитанцию, выдаваемую агентам и брокерам с обеих сторон сделки.

Другими словами, заявление ALTA служит квитанцией-подтверждением для всех вовлеченных сторон, включая агента покупателя и продавца, с подробным описанием всей сделки с недвижимостью.

Пожалуйста, обратите внимание, что заключительное раскрытие информации является эксклюзивным документом для покупателей, в то время как чистая ведомость продавца предназначена исключительно для продавцов.

Существует четыре различных типа отчетов о расчетах ALTA, которые служат своим типам получателей и целям. Итак, что это за четыре типа утверждений ALTA и каково их значение в процессе закрытия дома? Кто другие получатели, кроме продавца, и как читать заявление ALTA в первую очередь?

Вот видео, которое поможет вам быстро понять все детали отчета о расчетах ALTA.

Мы начнем пост с объяснения четырех типов операторов ALTA, а затем перейдем к объяснению каждого сегмента операторов.

Содержание

Что такое заявление ALTA?

Заявление ALTA представляет собой подробный список всех компонентов затрат, которые продавец и покупатель должны уплатить в процессе закрытия дома нескольким сторонам.

В ведомости эти компоненты затрат разделены на 8–9 разделов. Каждый компонент затрат может быть либо дебетован, либо кредитован заинтересованной стороне. Таким образом, отчет ALTA дает полную бухгалтерскую книгу всех дебетований и кредитов, отмеченных по отдельным компонентам затрат.

Существует 4 типа утверждений ALTA в зависимости от их уникальных получателей. Этими четырьмя типами заявлений являются:

1. Заявление ALTA для Продавца. Отчет о составе затрат, который должен получить продавец.
2. Заявление ALTA для заемщика / покупателя. Заявление ALTA с такими же составляющими стоимости сделано исключительно для покупателя.
3. Комбинированное заявление ALTA. Это показывает все расходы, списанные с продавца или покупателя, и расходы, зачисленные покупателю или продавцу, в одном и том же документе.
4. Выписка ALTA по кассовым операциям. Этот отчет ALTA содержит те же компоненты затрат, что и другие, но используется только для кассовых операций. Операция с наличными позволяет покупателям сэкономить на расходах, связанных с ипотекой, таких как комиссия за оформление, проценты, расходы ипотечного брокера и т. Д.

Мы собираемся рассмотреть объединенный оператор ALTA в этом посте для простоты и детального объяснения всех компонентов стоимости.В дополнение к этому, мы также увидим различия между HUD -1 и ALTA. Итак, давайте начнем со всех стоимостных составляющих заявления ALTA.

Разделы в выписке по расчету ALTA

Всего в выписке по расчету ALTA 11 разделов. Каждый из них выделяет определенный тип затрат, связанных с закрытием. Обратите внимание, что разделы дебета и кредита указаны напротив продавца и покупателя с их соответствующих сторон, начиная со второго раздела, где выделены затраты.Пройдемся по всем разделам.

Сведения об участвующих сторонах

В первом разделе документа представлена ​​основная информация о сторонах сделки. Это:

Escrow Файл № Этот номер уникален для каждой транзакции, и все подробности можно легко получить, используя номер файла.

Имена. В этом разделе также указаны имена расчетного агента, покупателя, продавца, ответственного за условное депонирование и кредитора.

Печать даты и времени. Показывает время и дату печати документа.

Название Логотип компании. В правой части этого раздела размещен логотип титульной компании.

Расположение населенного пункта. Место, где происходит закрытие. Как правило, это то же самое место, где находится титульная компания.

Адрес недвижимости: Адрес недвижимости, которая продается / покупается.

Дата расчетов. Дата закрытия.

Дата выплаты. День, когда продавец должен получить платеж на свой банковский счет. Дата выплаты совпадает с датой расчета в большинстве случаев

Другие даты: Даты, указанные для записи или чего-либо, что связано с передачей права собственности.

Финансовый

Затраты по финансовой отчетности оплачиваются покупателем. Следовательно, они отображаются как дебет на стороне покупателя и как кредит на стороне продавца.Затраты, указанные в этих разделах, составляют:

Цена продажи имущества. Цена недвижимости, которую продавец согласился продать, до вычетов.

Личное имущество. Эти расходы оплачивает покупатель, если он желает приобрести бытовую технику или любую мебель вместе с недвижимостью. Сумма зачисляется на счет продавца и списывается с покупателя.

Депозит, включая задаток. Задаток — это сумма, которую покупатель добросовестно выплачивает продавцу, когда они согласились купить и продать соответственно.Он может составлять от 1% до 2% от общей покупной цены недвижимости.

Сумма кредита. Общая сумма кредита, утвержденная банком или кредитором.

Существующий заем (-ы), принятый или взятый в зависимости от. Если покупатель решил принять существующую ипотеку у продавца, эта сумма будет отображаться в этом разделе.

Кредит продавца. В этом разделе описываются заключительные расходы, которые продавец согласился оплатить после достижения взаимной договоренности с покупателем.

Превышение депозита. Любая сумма условного депонирования, которую покупатель и продавец согласились заплатить.

Проставки / корректировки

Эти компоненты затрат причитаются продавцу за счет взносов Ассоциации домовладельцев и налогов графства. Цена обычно корректируется с момента оплаты в прошлом месяце до даты перехода права собственности.

Школьные налоги с (дата) по (дата). Школьные налоги, подлежащие уплате с момента последнего платежа до передачи права собственности.

Окружные налоги с (дата) по (дата). Это зависит от налоговой системы округа, но в основном начисляется аналогичным образом.

Сборы ТСЖ с (дата) по (дата). взноса ТСЖ списываются со счета продавца таким же образом, как описано выше.

Кредит продавца. Если обе стороны договорились о том, что некоторые доли оплачивает продавец, то эта сумма будет отображаться здесь.

Комиссия за кредит (кредитор)

Эти расходы оплачиваются продавцом своему кредитору.Следовательно, они отображаются как дебет со стороны покупателя. Однако, если продавец согласился оплатить некоторые сборы, они появятся на его стороне в столбце «Дебет». Вот компоненты затрат на расходы по ссуде.

Очки. Кредитору предоставляется ипотечных баллов, по которым они снижают процентную ставку для покупателей. Эта сумма выплачивается авансом при закрытии.

Регистрационный взнос. Взимается кредитором за обработку заявки на ипотеку.

Комиссия за оформление. Комиссии, возникающие при открытии кредитором счета в банке в рамках обработки ипотеки.

Комиссия за андеррайтинг. Андеррайтинг относится к оформлению документов, необходимых для подготовки ипотеки.

Страховая премия по ипотеке. Эта стоимость может не отображаться в списке много времени, так как она должна выплачиваться только для первоначальных взносов, которые составляют менее 20% от общей суммы ипотеки.

Предоплаченные проценты. Это сумма, рассчитанная с даты закрытия до даты первой ежемесячной ипотеки для покупателя.

Прочие платежи по кредиту

Это дополнительные расходы, которые взимаются со счета покупателя. Помимо кредитора, эти компоненты затрат часто также выплачиваются третьим сторонам.

Плата за экспертизу в. Выплачивается кредитору или оценочной компании для определения текущей стоимости имущества.

Комиссия за кредитный отчет для. Эти расходы взимаются за обработку кредитного отчета покупателя. Обычно его оплачивает сам покупатель.

Комиссия за определение наводнения в. Платно за получение разрешения правительства на собственность и за то, что она не расположена в зоне, подверженной наводнениям.

Комиссия за мониторинг наводнений в. Покупатель платит эту сумму, чтобы следить за условиями, связанными с наводнением.

Сбор за налоговый мониторинг до. Выплачено третьей стороне, которая проверяет незавершенные налоги для покупателей. Эта сумма взимается с покупателя.

Плата за исследование налогового статуса для. Выплачено третьей стороне для проверки просроченных платежей кредитору.

Конфискация

Изъятие — это не что иное, как совокупность сборов, понесенных для обработки ипотеки.

Страхование домовладельцев. Сумма подлежащей выплате страховки домовладельца.

Страхование ипотеки. Сумма ипотечного страхования, подлежащая выплате.

Городские налоги. Сумма города / поселка, подлежащая выплате.

Окружные налоги. Сумма причитающихся и подлежащих уплате уездных налогов.

Школьные налоги. Сумма школьных налогов, подлежащих уплате.

Совокупная корректировка. Расчет, позволяющий не допустить, чтобы кредитор покупателя получил от покупателя больше денег, чем разрешено RESPA (Закон о расчетах и ​​процедурах с недвижимостью). (Они не могут удерживать более налога на недвижимость и страховых платежей нового домовладельца).

Титульные платежи и условное депонирование / расчетные сборы

Компания условного депонирования или титульная компания взимает с покупателей плату за расчет и затраты на условное депонирование.Эти расходы списываются со стороны покупателя.

Страхование титула собственника. Сумма, уплаченная для защиты правового титула покупателя.

Подтверждение политики владельца. Представляет политику владельца в отношении транзакции .

Кредитный полис титульного страхования. Сумма, уплаченная для защиты кредитора в случае оспаривания права собственности.

Подтверждение (и) кредитной политики. Адаптирует полис страхования титула кредитора к конкретной сделке.

Поиск по заголовку в. Стоимость поиска по заголовку, часто оплачиваемая покупателем.

Страховая компания. Покупатель покупает страховку на два года, чтобы взять на себя обязательство по оформлению титульного полиса.

Комиссия за условное депонирование / расчет для. Расходы на осуществление расчета.

Нотариальный сбор для. Оплачивается нотариусу за сопровождение и свидетельствование подписания документов.

Плата за подписку на. Оплачивается нотариусу в качестве дополнительного сбора.

Комиссия

В этом разделе показаны комиссии, выплаченные агентам обеих сторон, а также некоторые дополнительные сборы.

Комиссия по недвижимости до. Выплачено агенту покупателя. Обычно колеблется в пределах 5% -6% от общей стоимости недвижимости.

Комиссия по недвижимости до. Выплачено агенту продавца. Обычно колеблется в пределах 2% -3% от общей стоимости недвижимости.

Другое. Любая другая комиссия, которую может получить любая сторона.

Государственные сборы за регистрацию и перевод

Эти расходы взимаются округом за регистрацию нового титула и ипотеки для нового владельца.

Плата за запись (документ). Плата за регистрацию новой потребности. Оплачивается покупателем большую часть времени.

Сборы за регистрацию (ипотека / доверительный акт). Комиссия, взимаемая за регистрацию утверждения ипотеки. Оплачивается покупателем большую часть времени.

Плата за запись (прочее). Взимается дополнительная плата за регистрацию.

Налог на перевод. Обращается в правительство штата для передачи права собственности. Оплачивается покупателем, но может быть предметом переговоров.

Налог на перевод. Налог на прочие переводы

Выплата (выплаты)

Часто продавцы выплачивают оставшуюся ипотеку деньгами, которые они получают от продажи дома. Это называется выплатой. Существуют различные виды выплат. Это:

Остаток основного долга (сумма в долларах). Сумма невыплаченной ссуды без учета процентной ставки.

Проценты по ссуде на погашение (сумма в долларах / день). Если продавцы задолжали проценты, они выплачиваются при закрытии.

Дополнительные сборы за выплату / сбор за повторное обращение / сбор за регистрацию / сбор за перевод. Выплаты, связанные с регистрацией, повторным погашением и т. Д. Для выхода продавцов из ипотеки.

Обратите внимание, что эти элементы появляются дважды в объединенном заявлении ALTA, в отличие от заявлений покупателя и продавца, где они появляются только один раз.

Разное

Эти расходы связаны с обработкой ипотеки и передачей права собственности, но не могут быть отнесены к предыдущим разделам. Прочие расходы большую часть времени списываются со счета покупателя. Однако в течение длительного времени продавцы могут согласиться оплатить отдельно, а расходы будут списаны со стороны продавца. Вот список всех прочих расходов.

Сбор за проверку на вредителей. Плата за заражение вредителями оплачивается покупателями, чтобы проверить, есть ли в собственности какие-либо формы заражения вредителями.

Плата за обследование. Сумма, уплаченная геодезисту за обследование собственности.

Страховой взнос домовладельца. Небольшая сумма, выплачиваемая кредитору в качестве страховой премии ТСЖ.

Плата за домашний осмотр. Специалисты по инспекции имущества проверяют отсутствие серьезных структурных проблем до передачи права собственности. Этот сбор обычно оплачивает покупатель.

Гарантийный сбор на дому. Затраты на ремонт и замену бытовой техники оплачены.Оплачивается продавцом много раз.

ТСЖ . Взносы в ТСЖ обычно оплачиваются продавцом до передачи права собственности.

Комиссия за перевод в Управляющую компанию Комиссия за перевод членства в ТСЖ с имени продавца на имя покупателя.

Уведомление об особой опасности. Стоимость формы уведомления об опасности.

Коммунальный платеж. Любые незавершенные счета за коммунальные услуги за телефон, электричество или другие периодические услуги.Оплачивается продавцом много раз.

Оценки. Сборы по оценке ТСЖ выплачиваются авансом при закрытии.

Школьные налоги. Налоги, уплаченные за школу в определенном районе.

Городские налоги. Налоги, взимаемые с города.

Окружные налоги / Окружные налоги на недвижимость. Налоги, взимаемые с округа.

Гонорары адвоката покупателя. Комиссионные, уплаченные адвокату покупателя.

Продавец Услуги адвоката. Комиссионные, уплаченные адвокату покупателя.

Итого

Сумма затрат на обеих сторонах документа, которая показывает общую сумму дебета и кредита как для покупателя, так и для продавца.

Благодарность

Подтверждение покупателем и продавцом того, что они получили заявление ALTA и проверили его на предмет утверждения. В нем также говорится, что обе стороны разрешают титульной компании выделять средства в соответствии с условиями, указанными в документе.

ALTA четко показывает поток затрат по отношению к покупателю и продавцу. Он дает четкое представление о том, что обе стороны должны ожидать заплатить и получить в конце процесса закрытия.

Закрытие сделки с недвижимостью и процедуры урегулирования

Закрытие сделки с недвижимостью — это передача права собственности на недвижимость от продавца к покупателю в соответствии с договором купли-продажи — покупатель получает право собственности на недвижимость, а продавец получает деньги.Однако есть много требований и затрат, связанных с закрытием, которые делают его более сложным, чем покупка чего-либо в магазине. Как требования, так и затраты вытекают из самого договора купли-продажи, из традиций и местных обычаев, а также из местных, государственных и федеральных законов. В большинстве случаев закрытия сделок с недвижимостью используются услуги агента условного депонирования, который выступает в качестве третьей стороны, которой могут доверять как покупатель, так и продавец, и которая координирует действия между покупателем и продавцом в соответствии с соглашением о купле-продаже.Продолжительность шагов, необходимых для закрытия сделки с недвижимостью, называется условным депонированием. Затраты на закрытие составляют от 3% до 6% от суммы ипотеки; что равняется от 9000 до 18000 долларов США по кредиту в 300000 долларов США.

Процедуры предварительного закрытия

Непосредственно перед закрытием условного депонирования и покупатель, и продавец получают заключительное заявление от сотрудника условного депонирования, в котором указана цена покупки и все расходы, связанные с покупкой недвижимости, и то, как эти расходы будут распределены между покупатель и продавец.Расходы, обычно относящиеся к продавцу, включают комиссию брокера, ½ комиссионных сборов за условное депонирование, регистрацию сборов за выплату ссуды, политику прав собственности продавца и государственные или местные марки с указанием уплаты любых акцизных налогов. Расходы, обычно распределяемые на покупателя, помимо покупной цены, включают ½ комиссии за условное депонирование, политику правового титула кредитора, комиссию за выдачу кредита, комиссию за обязательство по предоставлению кредита, оценку собственности, регистрационный сбор за передачу правового титула и, возможно, комиссию за кредит. отчет.

Многие из комиссий, перечисленных в заключительном отчете, уже будут уплачены за пределами закрытия (POC), непосредственно поставщикам услуг, а также другие расходы, обычно связанные с закрытием, такие как сборы за кредитный отчет, сборы за подачу заявки на кредит, плату за оценку , и другие заключительные расходы. Тем не менее, было бы полезно, чтобы все расходы были перечислены в 1 ведомости для удобства при продаже недвижимости.

Кроме того, в заключительном заключительном отчете также есть кредитовые и дебетовые операции, которые выплачиваются из условного депонирования от имени дебетуемой стороны.Естественно, что кредит для покупателя является дебетом для продавца, и наоборот. Пункты, которые обычно зачисляются или дебетуются, включают продажную цену, основную сумму займа и связанные баллы или комиссии, предоплаченные проценты, задаток и любые первоначальные платежи, неоплаченные счета, связанные с недвижимостью, такие как коммунальные платежи и налоги, и предоплаченные расходы, такие как налоги на имущество, страхование и другие расходы; залоговые депозиты от любых арендаторов; любой остаток по кредиту, который должен выплатить продавец, а также расходы, связанные с осмотром и оценкой имущества.

Непосредственно перед закрытием покупатель захочет убедиться, что все в порядке. Покупатель должен осмотреть:

• свидетельство о праве собственности;
• договор продавца;
• доказательство снятия обременений;
• Обследование с указанием точных границ собственности;
• результаты любых проверок, ремонта или изменений;
• и любые договоры аренды, относящиеся к собственности.

Большинство договоров купли-продажи позволяют покупателю провести окончательную проверку или обход права собственности перед закрытием, как правило, с брокером, чтобы убедиться, что недвижимость поддерживалась в надлежащем состоянии и проводился согласованный ремонт. , или что не было никаких других существенных изменений недвижимости, которые не были запланированы.

Чтобы покупатель знал точные границы собственности, обычно проводится обследование , которое также показывает расположение зданий, проездов, заборов и других важных ориентиров, а также показывает любые посягательства со стороны или на прилегающие территории. имущество. Иногда покупатель полагается на старые обзоры собственности, но обычно кредитор или титульная компания может потребовать новое обследование. В договоре купли-продажи может быть указано, оплачивает ли опрос покупатель или продавец.

И покупатель, и продавец захотят проверить заключительное заявление , чтобы убедиться, что все в порядке.Продавец также захочет быть уверенным в том, что у покупателя есть деньги для закрытия сделки.

Если продавец имеет ипотеку или другое залоговое право, то он должен получить отчет о выплате для каждого залогового права с указанием точной суммы, необходимой для погашения ипотеки или залогового права собственности на дату закрытия. Отчет о выплате будет включать не только оставшуюся основную сумму и проценты, но также любые штрафы за досрочное погашение и плату за выдачу сертификата об удовлетворении (также известного как часть удовлетворения ).Продавец получит кредит на любые резервы условного депонирования для оплаты будущих налогов и страхования.

Если покупатель принимает на себя ипотеку продавца, то покупатель должен получить от залогодержателя справку об уменьшении ипотечного кредита , в которой будет указана точная сумма остатка на дату закрытия, процентную ставку и дату последний платеж.

Основная цель процедур предварительного закрытия — убедиться, что все в порядке: обследования, страхование имущества, страхование титула, свидетельство о праве собственности и ипотека.Кредитор может также потребовать, чтобы покупатель поместил деньги на счет условного депонирования для оплаты страховки и налогов на недвижимость, чтобы защитить ее залог.

Процедуры правового титула

Чтобы быть уверенным, что покупатель получает хороший титул, покупатель и кредитор требуют, чтобы продавец предоставил либо текущую выдержку права собственности , в которой будет перечислено большинство обременений, либо обязательство правового титула от титульная страховая компания. Обычно поиск по названию оплачивается продавцом.

Если доставляется реферат правового титула, поверенный покупателя должен изучить его, чтобы составить заключение о праве собственности , в котором будут перечислены все обременения, включая залоговые права, сервитуты и ограничения правового акта, которые указаны в записи о праве собственности, а также указаны ли название хорошее. Однако это не гарантия хорошего титула.

Поскольку поиск правового титула продавца обычно проводится за несколько недель или месяцев до закрытия, покупатель должен провести поиск в записи о праве собственности 2 ^и прямо перед закрытием, чтобы убедиться, что в запись не было добавлено никаких новых обременений, особенно если продавец испытывает финансовые затруднения.

Поскольку для регистрации новых обременений требуется время, продавец обычно должен подписать аффидевит о праве собственности , в котором продавец клянется, насколько ему известно, что с момента поиска продавцом ничего не произошло, чтобы затмить титул, и что не было никаких событий, которые могли бы поставить под сомнение права собственности продавца или которые дали бы другим интерес в недвижимости, например, произошли бы в случае неоплаченных улучшений собственности, которые могли бы подвергнуть ее удержанию механика.

Если что-либо в аффидевите о праве собственности окажется ложным, то компания по страхованию правового титула или покупатель могут предъявить иск продавцу о возмещении ущерба.

Закрытие

Закрытие — это фактический расчет и передача права собственности на недвижимость и денег. Это может быть либо лицом к лицу, когда все стороны и их представители встречаются в комнате для обмена документами, либо через агента условного депонирования, который в качестве незаинтересованной стороны получает все документы и завершает расчет и перевод.

О большинстве случаев закрытия недвижимого имущества необходимо сообщать в Налоговую службу, используя форму 1099-S, Поступления от операций с недвижимостью , с указанием номера социального страхования продавца, продажной цены и любых возмещений продавцу предоплаченных налогов на недвижимость. Обычно закрывающий агент отчитывается перед IRS или, иногда, кредитору.

Если юридическое лицо получает право собственности на недвижимость, то покупатель должен сообщить об этом агенту условного депонирования, чтобы право собственности могло быть надлежащим образом подготовлено.Сотрудник условного депонирования закрывает транзакцию и записывает акт, когда все требования условного депонирования и договора купли-продажи выполнены, включая перевод денег. Хотя фактический процесс закрытия условного депонирования варьируется в зависимости от страны, есть некоторые общие элементы. Обычно стороны собираются вместе, все необходимые документы подписываются и нотариально заверяются, затем денежные средства переводятся от покупателя к продавцу. И продавец, и покупатель получат предполагаемую дату закрытия сделки, поэтому стороны должны убедиться, что нет ошибок; в противном случае исправления должны быть ускорены или закрытие условного депонирования должно быть отложено.Агент условного депонирования может переоценить расходы, которые должны быть оплачены в дату закрытия, чтобы предотвратить нехватку средств. Если предполагаемые суммы слишком высоки, то достаточно легко зачислить сумму соответствующему лицу.

Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA)

Закон о процедурах расчетов с недвижимостью ( RESPA ) был разработан для того, чтобы информировать покупателя недвижимости о затратах на закрытие сделки и предотвратить злоупотребления, которые увеличивают затраты на закрытие сделки для покупателя.Этот федеральный закон, находящийся в ведении агентства Housing Urban and Development ( HUD ), применяется к любому закрытию с использованием федеральных займов с правом первого залога , которые включают большинство ипотечных кредитов, для жилых домов, кондоминиумов и кооперативов, состоящих из От 1 до 4 шт. Он требует, чтобы кредитор сообщал заемщику о затратах на закрытие сделки, и запрещает кредитору требовать чрезмерные депозиты для счетов условного депонирования, которые требуются большинству кредиторов для уплаты будущих налогов на недвижимость и страховых взносов.RESPA также запрещает реферальные сборы, такие как откаты, за направление покупателя к другим услугам, например к конкретному кредитору.

Некоторые брокерские конторы имеют договор под контролем ( CBA ), который позволяет им предлагать несколько связанных услуг по покупке жилья, таких как страхование титула, осмотр жилья и даже переезд. Эти деловые отношения должны раскрываться. Брокерская компания может также предложить компьютеризированные услуги по выдаче ссуд ( CLO ), которые позволяют потенциальному покупателю легко оформить покупку для получения ссуды.Однако RESPA требует, чтобы брокер проинформировал покупателя о том, что он может делать покупки для этих услуг в другом месте, и не ограничивается использованием только расчетных услуг, предоставляемых CBA или CLO.

RESPA предъявляет следующие особые требования:

• в течение 3 дней с момента подачи заявки на ссуду,
  • заемщик должен получить специальный информационный буклет HUD о расчетных расходах, в котором дается объяснение закрытия и связанных с ним затрат;
  • заемщик должен получить добросовестную оценку затрат на урегулирование;
  • определяет, потребуется ли кредитору конкретный агент условного депонирования для закрытия сделки;
• покупатель и продавец имеют право ознакомиться с заполненным Единым заявлением о расчетах ( HUD-1 Form ) не менее чем за 1 рабочий день до закрытия.

В форме HUD-1 перечислены все расходы, которые оплачиваются либо покупателем, либо продавцом при закрытии. Предметы, которые были оплачены любой из сторон за пределами закрытия, не должны быть перечислены. Однако, если кредитор потребовал, чтобы какие-либо сборы были оплачены до закрытия, они должны быть указаны как , оплаченные за пределами закрытия ( POC ).

Кредитор должен выпустить заявление о раскрытии ипотечного обслуживания , которое включает информацию, которая потребуется заемщику для разрешения любых текущих или будущих жалоб против кредитора.Кредиторы должны указать, сохранят ли они ссуду в своих бухгалтерских книгах или передадут ссуду компании по обслуживанию ипотечных кредитов, поскольку эта компания будет получать выплаты по ипотеке и предоставлять заемщику услуги по обслуживанию клиентов.

Регламент TILA-RESPA о комплексном раскрытии информации (TRID)

Начиная с 3 октября 2015 года, новое правило Бюро финансовой защиты потребителей, также известное как положение TILA-RESPA о комплексном раскрытии информации ( TRID ), «Знай, прежде чем должен» Правило — требует, чтобы перед закрытием покупателю было предоставлено несколько документов.Когда покупатель жилья подает заявку на новую ипотеку, кредитор выдает ему копию Your Home Loan Toolkit by CFPB , в которой излагаются этапы процесса подачи заявки на ипотеку. Кроме того, покупатель жилья должен получить от кредитора документ сметы ссуды ( LE ), содержащий информацию, требуемую в соответствии с Законом о правде в кредитовании ( TILA ) и Законом о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA), в котором перечислены условия ссуды, включая процентную ставку и все затраты на закрытие сделки, а также сумму денежных средств, которая потребуется для закрытия сделки.Документ LE позволит покупателю дома искать ипотеку. CFPB рекомендует заемщику получить документы LE от как минимум 3 разных кредиторов. Как минимум за 3 рабочих дня до закрытия, покупатель жилья также должен получить заключительное раскрытие, в котором будут перечислены все расходы и расходы, которые заемщик должен оплатить при закрытии. Заключительное раскрытие имеет тот же формат и содержит большую часть той же информации, что и документ LE, поэтому заемщик должен сравнить Заключительное раскрытие с LE, чтобы увидеть, изменились ли процентная ставка, какие-либо сборы или другие расходы.

Любые изменения в Заключительном раскрытии информации, которые отличаются от документа LE, но не были предварительно согласованы с покупателем дома, будут сбрасывать 3-дневный период раскрытия информации, если произойдет увеличение сборов или любых дополнительных сборов, или если процентная ставка увеличится на более 12,5 базисных пунктов для ссуды с фиксированной ставкой или 25 базисных пунктов для ссуды с плавающей ставкой. Однако более низкие сборы или более низкая процентная ставка не приведет к обнулению периода раскрытия информации, поскольку это выгодно для покупателя. Целью этого изменения правил является предотвращение злоупотреблений со стороны кредиторов, титульных компаний или брокеров по операциям с недвижимостью при вводе новых сборов или повышении сборов или процентной ставки в день закрытия, когда покупатель должен подписать множество документов, чтобы закрыть реальный фонд. сделка с недвижимостью.Сброс периода раскрытия информации позволяет покупателю адекватно рассмотреть любые изменения или проконсультироваться с юристом или консультантом по жилищным вопросам относительно изменений. Покупатели смогут аннулировать ссуду, если не будут соблюдаться новые правила раскрытия информации.

Личное закрытие

Личное закрытие — это когда все стороны и их представители встречаются в определенном месте и в определенное время, обычно в офисе одного из представителей стороны, для обмена документами и обеспечения что были приняты все необходимые меры для того, чтобы покупатель мог получить товарный титул, а продавец получил свои деньги.Следовательно, этот тип закрытия часто называют проходными бумагами .

Собрание проводит одно лицо — брокер, поверенный, представитель кредитора или титульной компании.

При обмене документами они записываются в надлежащем порядке, так что цепочка титулов не прерывается. Например, свидетельство об удовлетворении должно быть зарегистрировано до того, как продавец направит покупателю сделку. И только после перехода права собственности к покупателю покупатель может заложить недвижимость в ипотеку.

Закрытие на условном депонировании

Поскольку требования к расчету и передаче предусмотрены договором купли-продажи и законом, процедура закрытия условного депонирования аналогична закрытию при закрытии личного счета, за исключением того, что все документы отправляются на номер . агент условного депонирования , который является незаинтересованной стороной 3 ^rd , не имеющей отношения ни к покупателю, ни к продавцу, ни к их представителям. Основное преимущество заключения сделки на условном депонировании заключается в том, что сторонам и их представителям не нужно встречаться — они просто отправляют необходимые документы агенту условного депонирования, который затем проверяет, что все в порядке, а затем производит расчет и перевод.

Агент условного депонирования имеет право проверить титул, чтобы убедиться в отсутствии дефектов и выполнении всех условий. Если все в порядке, агент условного депонирования отправляет продавцу деньги за покупку и записывает документ на покупателя и закладную, если таковая имеется.

Если в праве собственности есть дефекты, агент условного депонирования вычитает сумму, необходимую для снятия залогового права с денег продавца. Если титул не может быть исправлен, агент вернет все отправителям материала, что фактически отменит продажу.

Заключительные отчеты

При закрытии есть расходы, за которые покупатель или продавец несут полную ответственность и должны их оплатить. Большинство из этих затрат составляют затраты на закрытие , которые оплачиваются за само закрытие, а не за собственность или счета, связанные с недвижимостью. Некоторые из этих расходов включают следующее:

• Обычно покупатель, если применимо, оплачивает:
  • Затраты по кредиту
    • Комиссия за выдачу кредита
    • пунктов дисконтирования
    • комиссия за оценку, требуемую кредитором
    • кредитный отчет
    • комиссия за проверку кредитора
    • Сбор за оформление ипотечного страхования
    • Сбор за принятие
  • Прочие платежи, требуемые кредитором
  • Взносы по ипотечному страхованию
  • Взносы по страхованию от рисков
  • страхование титула
  • сборы за обследование
  • Государственные сборы за регистрацию и передачу
    • сборы за регистрацию и освобождение
    • муниципальные налоги или марки
    • государственная пошлина или марки
  • Прочие расчетные расходы, если применимо:
  • комиссия для агента покупателя
  • гонорары адвоката покупателя
• Продавец обычно оплачивает:
• брокер ‘ s комиссия
• поиск титула
• штрафы за досрочное погашение, если таковые имеются
• свидетельство о выплате вознаграждения

Налоговые марки — это акцизы, начисляемые при продаже собственности.Адвалорные налоги на недвижимость и сборы ассоциации домовладельцев распределяются пропорционально времени владения в течение года.

Покупатель должен сохранить заключительный отчет, потому что он служит базой для первоначальной стоимости для покупателя, которая будет необходима для определения прироста капитала или убытков по собственности при ее продаже. Кроме того, в заключительном отчете также будут указаны вычитаемые расходы, такие как налоги на имущество, страхование и кредитные баллы.

Получение долгосрочного финансирования затрат на закрытие

Убедив продавца оплатить часть затрат на закрытие в обмен на более высокую продажную цену, покупатель может получить долгосрочное финансирование затрат на закрытие.Однако добавление затрат на закрытие не может привести к увеличению цены собственности выше ее оценочной стоимости, поскольку кредитор не одобрит ссуду. Кредиторы хотят, чтобы оценочная стоимость была по крайней мере равна уплаченной цене, которая будет больше суммы кредита.

Распоряжения

Есть некоторые расходы при закрытии сделки, за которые несут ответственность как покупатель, так и продавец. Когда договор купли-продажи окончательно подписан, цена продажи согласовывается. При покупке предмета в магазине покупатель оплачивает покупную цену и, возможно, некоторый налог с продаж в обмен на предмет.Но продажа недвижимости не так проста, потому что существуют счета, связанные с недвижимостью, которые продавец уже оплатил за определенный период, в течение которого и продавец, и покупатель будут владеть недвижимостью, или будут счета, относящиеся к тому же периоду. что покупатель должен заплатить позже. Значительная часть закрытия — это пропорционально этих расходов между покупателем и продавцом в зависимости от того, как долго каждый из них будет владеть недвижимостью в течение периода времени, охватываемого каждым счетом.

В большинстве случаев закрытия используются пропорции, которые рассчитываются с до дня закрытия , что означает, что предполагается, что продавец владеет недвижимостью в день закрытия. Если пропорции должны быть рассчитаны с до дня закрытия , то предполагается, что покупатель владеет недвижимостью в день закрытия. Выбор метода зависит от договора купли-продажи, традиционного подхода к региону или законодательства штата.

Пропорция приводит к кредитам и дебетам как для покупателя, так и для продавца.Кредит для продавца увеличивает сумму, которую он имеет право получить, тогда как кредит для покупателя уменьшает сумму, которую он должен заплатить. Дебет для продавца уменьшает сумму, которую он имеет право получить, тогда как дебет для покупателя увеличивает сумму, которую он должен заплатить. Основным кредитом для продавца является продажная цена собственности, которая также является основным дебетом для покупателя. Для определения суммы денег, которую покупатель фактически платит продавцу при закрытии сделки, проводится взаимозачет по кредитам и дебетам.

Векселя можно разделить на предоплаченных позиции , которые представляют собой расходы, оплачиваемые продавцом в начале расчетного периода, и начисленных позиций , которые представляют собой расходы, которые будут оплачены покупателем в конце периода. Предоплаченные товары зачисляются продавцу и списываются с покупателя; начисленные товары списываются с продавца и зачисляются покупателю. Следовательно, очевидно, что кредит для продавца является дебетом для покупателя, и наоборот.

Для пропорционального распределения большинства расходов, включая налоги, ипотеку, проценты и страховые взносы, в большинстве населенных пунктов используется 360-дневный год, называемый годом банкира (он же установленный законом год ), который делится на 12 30- день месяца.Фактическая пропорция затем определяется путем суммирования ежемесячных и ежедневных счетов по следующим формулам:

Ежемесячная ставка = Годовая ставка / 12

Дневная ставка = Ежемесячная ставка / 30

Пропорциональный кредит или дебет = (Количество полных месяцев × Ежемесячная ставка) + (Количество дней в неполном месяце × дневная ставка)

Пример: пропорциональное распределение начисленной единицы или предоплаты с использованием банковского года

Покупатель и продавец закрываются 18 октября. Налог на недвижимость в размере 3600 долларов США. недвижимость будет оплачена покупателем в конце года.Затем, используя год банкира, расчеты выглядят следующим образом:

• Ежемесячная пропорциональная ставка = 3600 долларов США / 12 = 300 долларов США
• Ежедневная пропорциональная ставка = 300 долларов США / 30 долларов США = 10

Следовательно,

• Пропорциональный дебет продавцу = 300 долларов США × 9 + 18 × 10 долларов = 2880 долларов = пропорциональный кредит покупателю.

Если бы налоги на недвижимость были предоплачены продавцом, то кредит продавцу и дебет покупателю были бы равны:

• Пропорциональный кредит продавцу = 300 × 2 + 12 × 10 $ = 720 $ = Пропорциональный дебет покупателю.

Обратите внимание, что 2 880 долларов США + 720 долларов США = 3600 долларов США, общий налог на недвижимость за год.

В некоторых пропорциях, например при разделе арендной платы от собственности, используется 365-дневный год (366 в високосном году). В этом случае ежедневный счет рассчитывается, а затем умножается на количество соответствующих дней:

Дневная ставка = Годовая ставка / 365

Пропорциональный кредит или дебет = Дневная ставка × Количество дней в соответствующем периоде

Пример: Пропорциональное распределение Арендная плата

Покупатель закрывает 15 декабря собственность, в которой есть студия, сдаваемая в аренду за 310 долларов в месяц, которую продавец получил в начале декабря.Договор купли-продажи предусматривает пропорциональное распределение арендной платы до дня закрытия, поэтому покупатель имеет право на получение арендной платы за 16 дней, оставшихся до декабря.

Арендная плата рассчитывается с использованием фактического количества дней, но поскольку арендная плата выплачивается ежемесячно, необходимо подсчитывать только количество дней в месяце закрытия.

Отсюда

• Ежедневная арендная плата = 310 долларов США / 31 доллар США = 10
долларов США
• 10 долларов США × 16 = 160 долларов США = Дебет продавцу = Кредит покупателю

Залог за аренду передается от продавца к покупателю, поэтому депозит является дебетовым продавцу и кредит покупателю.

Закрытие

При закрытии:

• деньги за недвижимость выплачены, покупатель подписывает закрывающие документы и отпускает деньги;
• продавец подписывает акт о передаче имущества покупателю на законных основаниях;
• покупатель получает страховку титула, гарантирующую действительность права собственности на недвижимость.

Продавец обычно подписывает акт в присутствии нотариуса, который удостоверяет, что подпись поставлена ​​лицом, назначенным таким образом.Имя покупателя также указано в документе, но покупатель не обязан подписывать документ.

Последним этапом закрытия является запись акта. Хотя процедура несколько различается по стране, в окружном суде обычно есть регистратор. Во многих частях страны регистрация документов и их поиск осуществляется в электронном виде, что значительно сокращает время на регистрацию и поиск документов. После того, как все будет подписано, акт будет записан в регистратуре округа вместе с ипотечным или доверительным документом.

Советы по снижению затрат на закрытие

Затраты на закрытие обычно составляют от 3% до 6% от суммы займа, но есть несколько способов снизить эти затраты:

• Спросите у кредиторов официальную смету займа, в которой подробно описаны затраты и предлагаемые условия. Обязательно получите юридически обязывающую ссуду Оценка для сравнения затрат, а не «рабочий лист закрытия расходов» или «детализацию комиссионных», предлагаемую некоторыми кредиторами.
• В разделе C на странице 2 перечислены услуги, которые вы можете приобрести в магазине, в том числе следующие:
  • Инспекция вредителей
  • инспекция
  • поиск по названию
  • связка по страхованию титула
    • Это распространяется как на покупателя, так и на продавца во время передачи.
  • Политика правового титула кредитора
  • Расчетный агент
  • Некоторые деньги можно сэкономить на инспекции и обследовании вредителей, но сотни долларов можно сэкономить на услугах по страхованию титула и расчетам, которые можно объединить.
• Сравните общие цены, независимо от того, считает ли компания их затратами покупателя или продавца, и убедитесь, что каждое предложение включает одни и те же услуги.
• Избегайте или повторно обсуждайте сборы с расплывчатыми названиями, например «плата за финансирование» или «плата за доставку».»
• Избегайте уплаты предоплаченных или суточных процентов за период между закрытием ссуды и началом нового месяца путем закрытия в конце месяца. Сумма этих процентов равна дневной процентной ставке, умноженной на количество оставшихся дней. Ежедневная процентная ставка может быть рассчитана следующим образом:
  • Ежедневная процентная ставка = Годовая процентная ставка ÷ 365 дней
• Спросите кредитора о любых доступных скидках или уступках.

Вы также можете получить ссуда без затрат на закрытие , где затраты на закрытие добавляются к основной сумме займа или покрываются за счет более высокой процентной ставки.Этот вид кредита может иметь смысл только в том случае, если вы собираетесь прожить в доме всего несколько лет.

Ваш кредитор будет контролировать ваш кредит вплоть до закрытия. Поэтому перед тем, как закрыть свой новый дом, никогда не делайте ничего, что может увеличить ваш кредитный риск, например, смена работы, получение дополнительных ссуд или увеличение долга, например, использование денежных авансов с кредитных карт для оплаты затрат на закрытие или первоначального взноса. . В противном случае кредитор может аннулировать ссуду.

Внешние ссылки

Расчетный лист Мэриленда

Скачать образец расчетной ведомости

Пояснение к первой странице отчета о расчетах

Отчет о расчетах, или HUD-1, отражает все затраты, связанные с покупкой или рефинансированием.Ниже приведены пояснения к некоторым ключевым строкам заявления. Для получения дополнительной информации звоните нам.

Краткое описание операции заемщика

Сумма брутто к заемщику (расходы покупателя)

101. Цена продажи по контракту — Полная цена покупки, указанная в контракте.

103. Расчетные сборы заемщика-покупателя, взятые со страницы 2, строка 1400

106-112. Корректировки товаров, оплаченных продавцом заранее — покупатель возмещает продавцу налоги, сборы за кондоминиум, специальные взносы, сборы домовладельцев или другие сборы, которые продавец уплатил до определенной даты.

Суммы, выплаченные заемщиком или от имени заемщика (кредиты покупателю)

201. Залог или задаток — все денежные средства, внесенные покупателем добросовестно, для использования против покупной цены собственности.

202. Основная сумма нового займа (ов) — сумма нового займа (ов) покупателя

203. Существующая ссуда (ссуды), полученная в зависимости от — на основании предположений или ссуды, непогашенной основной суммы ссуды продавца, которую берет на себя покупатель.

210-219.Корректировки для товаров, не оплаченных продавцом — как правило, покупатель несет ответственность за оплату всех счетов, полученных после закрытия. Именно здесь продавец возмещает покупателю те расходы, которые он понес, но не заплатил, такие как использование воды и арендная плата за землю. Покупатель получает кредит за период с даты последнего платежа до даты расчета.

Сводка сделки продавца

Сумма брутто, причитающаяся продавцу (кредиты продавцу)

401. Цена продажи по контракту — Полная цена покупки, указанная в контракте.(см. строку 101)

406-412. Корректировки товаров, оплаченных продавцом заранее — (см. Строки 106-112)

Уменьшение суммы, причитающейся продавцу (затраты для продавца)

502. Расчетные расходы Продавцу — Общие расходы Продавца, взятые со страницы 2, строка 1400.

503. Существующая ссуда (ссуды), полученная в зависимости от — на основе предположений или ссуд, непогашенная основная сумма ссуды продавца, которую берет на себя покупатель.

504-505. Выплата первой и второй ипотеки — Затраты включают: 1) непогашенный остаток основной суммы кредита; 2) проценты с даты последней даты платежа до даты получения кредитором чека о выплате; и, 3) Гонорар адвоката за освобождение, если применимо. Некоторые кредиторы требуют, чтобы отдельный гонорар уплачивался непосредственно их адвокату за подготовку освобождения.Примечание: 1) Выплаты FHA могут включать до 60 процентов дополнительных дней, если кредитор не получил письменное уведомление о намерении продавца погасить ссуду до даты ее погашения, как того требует Договор доверительного управления; и 2) Многие кредиторы освобождают остаток на счете условного депонирования после выплаты и погашения ссуды. Кредитор пересылает средства условного депонирования напрямую продавцу, обычно в течение 30–45 дней.

506. Депозит или задаток — все денежные средства, внесенные покупателем добросовестно, для использования против покупной цены собственности.Залог может быть у продавца, риелтора или застройщика.

510-519. Корректировки товаров, не оплаченных продавцом — (см. Строки 210-219)

Пояснение к второй странице отчета о расчетах

На второй странице отчета о расчетах перечислены все комиссии за расчет, взимаемые с покупателя и продавца. Примечание: любые предметы с пометкой «P.O.C.» (Оплаченное внешнее закрытие) были предоплачены.

Расчетные сборы

Общая сумма продаж / брокерской комиссии

703.Комиссия, выплачиваемая при расчетах — Комиссия, причитающаяся брокеру, за вычетом любого депозита, который брокер держит.

Объекты, подлежащие оплате в связи с ссудой

801. Комиссия за оформление ссуды — Эта комиссия, представляющая собой процент от суммы новой ссуды, компенсирует кредитору расходы на обработку ссуды. Ссуды VA требуют, чтобы ветеран-покупатель заплатил не более 1% от суммы ссуды. По другим займам покупатель может заплатить более 1% при условии одобрения такого платежа кредитором.

802. Скидка по ссуде — это «баллы», взимаемые кредитором для увеличения доходности по ссуде с процентной ставкой ниже рыночной.Один балл равен одному проценту от суммы кредита. Количество баллов зависит от рыночных условий. Обязанности покупателя и продавца по оплате баллов должны быть оговорены в договоре купли-продажи.

803-804. Плата за оценку и отчет о кредитоспособности — это расходы, понесенные покупателем для оценки собственности и проведения проверки кредитоспособности покупателя.

805. Плата за инспекцию с кредитора — эта плата взимается, когда кредитор должен повторно осмотреть собственность после того, как был произведен ремонт, или когда это новый дом.Некоторые государственные займы требуют оплаты от продавца.

Предметы, требуемые Кредитором для предоплаты

Процент — суточные (суточные) проценты по новой ссуде с даты погашения до конца месяца, в котором ссуда закрывается.

Премия по ипотечному страхованию — Большинство кредиторов требуют ипотечного страхования по обычным займам, которые превышают 80% покупной цены или оценочной стоимости, в зависимости от того, что меньше. Эта страховка, оплачиваемая покупателем, защищает кредитора от убытков в случае невыполнения покупателем кредита.Требования кредитора различаются. Кредитор должен сообщить покупателю при подаче заявки на ссуду, потребуется ли страхование ипотеки.

Страховой взнос от несчастных случаев — Страховой взнос от несчастных случаев (домовладельца), если он еще не оплачен, взимается при урегулировании. Покупатель должен связаться с кредитором для получения конкретных требований относительно страхового полиса до урегулирования.

Депозиты у кредитора

Страхование, налоги, оценка — средства для покрытия этих предметов собираются заранее с покупателя и хранятся кредитором на счете для оплаты будущих обязательств по мере их наступления.Это называется условным депонированием. Суммы, взимаемые при расчетах, зависят от количества ежемесячных платежей, которые должны быть произведены между расчетами и датой уплаты каждого платежа. С недавними изменениями, внесенными в законодательный орган Мэриленда, налоги будут уплачиваться два раза в год, начиная с 2000 года. Это должно сократить количество месяцев, в течение которых налоги будут депонированы.

Титульные платежи

1101. Плата за расчет или закрытие — Плата за проведение расчетов.

1102-1103. Реферат или поиск титула и экспертиза — это включает плату за выполнение необходимого исследования земельной документации в юрисдикции, где находится недвижимость, с целью установления права продавца передать собственность покупателю.Закон Мэриленда требует, чтобы абстрактор вернулся на 60 лет назад, чтобы проверить право собственности, а также сервитуты, права на проход и другие вопросы, которые могут повлиять на право собственности.

1104. Связующее звено по титульному страхованию — Плата за выдачу обязательств по титульному страхованию, защищающих как кредитора, так и покупателя. Окончательные полисы выдаются после регистрации переводных документов.

105. Подготовка документов — Гонорары титульной компании за подготовку договора, доверительного управления или ипотеки и других сопутствующих документов.

106. Сборы нотариуса — сборы за нотариальное заверение документов, обычно оплачиваемые покупателем.

107. Гонорары адвоката — Плата, взимаемая за услуги, оказываемые сверх обычных услуг, включенных в плату за рассмотрение титула. Сюда могут входить сборы за подготовку дополнительных документов, необходимых при закрытии, таких как доверенность, договор субординации и т. Д.

108. Страхование титула — это единовременная страховая премия, выплачиваемая при урегулировании, защищающая покупателя и кредитора от других претензий на право собственности в результате подделок, ошибок записи или других проблем с титулом.Требуется страховой полис кредитора; вторая политика, защищающая капитал покупателя, необязательна, но настоятельно рекомендуется. Если конкурирующая претензия на правовой титул признана действительной, титульная компания гарантирует от убытков в размере покупной цены собственности плюс факторы инфляции, если приобретается полис собственника.

111. Копии — сбор с покупателя в размере стоимости копий, полученных из земельной книги.

112. Отчет о судебном решении — Отчет о судебном решении делается для того, чтобы определить, выносили ли какие-либо владельцы собственности в течение последних 12 лет судебные решения против них.

113. Выплата и освобождение от ипотеки — Плата с продавца за получение данных о выплате по ипотеке и освобождение от ипотеки от кредитора.

Государственные сборы за регистрацию и перевод

201. Сборы за регистрацию — сборы, взимаемые с покупателя или продавца, в соответствующих случаях, за занесение документов в земельную книгу. Каждый документ оплачивается отдельно.

202. Налоги / марки города / округа — Документарные марки оцениваются по покупной цене или сумме ссуды, в зависимости от того, что больше.

203. Налоги на передачу — Окружной или городской налог, начисляемый при передаче.

204. Свидетельство о залоге — справка местного налогового органа, раскрывающая статус налогов. В городе Балтимор свидетельство об удержании также выявляет нарушения жилищного кодекса, если таковые имеются.

Дополнительные расчетные комиссии

301. Обследование — Обследование местоположения дома, которое определяет местонахождение улучшений на участке.