Торговля в частном доме: Можно ли открыть магазин в частном доме

Бизнес в частном доме: газета Недвижимость

Многие считают, если живут в частном доме, то его можно и нужно использовать для получения прибыли. Но, к сожалению, одной из главных проблем при открытии бизнеса были и остаются пресловутые административные барьеры и сбор документов для его легализации. Плюс отсутствие у начинающих предпринимателей знаний о настоящем бизнесе.

Идей, что бы такое организовать, вроде бы, множество: мини-производство (окна, мебель), ремонт чего-либо, автомойка, шиномонтаж, покраска автомобилей, сауна, баня, место для пикника, магазинчик, мини-садик, образовательные курсы, разведение водорослей для аквариумов, разведение кроликов, птиц, пиявок, выращивание фруктов-овощей-зелени. И это далеко не полный перечень.

Массу ответов вы получите, если зададите в Интернете вопрос «какой бизнес открыть в частном доме?». Отметаем в сторону все шутливые предложения, типа «самогоноварения» или «борделя», и остаются довольно привлекательные варианты. Кажется, что всё просто, нужно лишь от души поработать, и вот у тебя уже свое дело. И все причитающиеся к нему плюсы: заработки выше среднего, работа на дому, отсутствие начальства, свобода действий, возможность распоряжаться временем по личному усмотрению и прямая заинтересованность в успехе.

Кажется, что самое сложное — определиться с направлением деятельности и разработка плана действий. На деле же оказывается, что это самая приятная часть. С другой стороны, сложности могут вас отпугнуть и вы решите открыть своё дело вне стен родного дома. О том, как выбрать подходящее помещение для бизнеса, читайте в специальном материале. 

Советы от «Нур Отана»

В таких странах как Франция, Великобритания, Германия малые предприятия дают 40-50% ВВП страны. О том, что его нужно развивать и помогать, у нас сегодня не говорит только ленивый. В 2011 году партия «Нур Отан» даже выпустила программу под названием «100 видов семейного бизнеса». Там нет сведений о том, как использовать частный дом для открытия своего дела. Но идеи, которые выдвигаются в программе, вполне подходят. Например, для преимущественно сельской местности предлагается: выращивание и сбыт малины-клубники, выращивание плодоовощных культур, редиски, подсолнечника, домашняя коптильня и многое другое. Для проживающих в городской местности советуют заняться заточкой ножей-ножниц, выращиванием зелени и пряностей, организацией детского частного сада, столярной мастерской и так далее.

Для всех перечисленных работ можно использовать территорию частного дома. Плюсы в том, что, имея такую недвижимость, предпринимателю не нужно платить за аренду. О том, чтобы купить какое-то помещение для коммерческого использования, многие граждане даже и не мечтают. В общем, очень затратная часть (поиск подходящей площади), на первый взгляд, отпадает.

Редакционная коллегия, которая работала над программой, в лице секретаря правящей партии, министра труда и социальной защиты и мажилисменов даже позаботились о том, чтобы расписать процессы мини-производств. Например, бизнес-идея о приготовлении продуктов национальной кухни. Цитата: «Для того чтобы приготовить талкан со сливочным маслом, необходимо 100 г пшена, 100 г сливочного масла. Идет дальнейшее описание рецепта и экономические расчеты: «для жента — 1 кг талкана (измельченные зерна пшеницы) = 400 тенге, 200 г сахара, 500 г сливочного масла = 500 тенге, также можно добавить по вкусу изюм или казинаки».

И так по многим пунктам. Например, какие миксеры использовать для замески теста при открытии частной кондитерской. Хотя подобную информацию несложно найти самостоятельно. Тем более, что одних только видов теста десятки, и как их замешивать — отдельная наука. И в программе все рецепты не напишешь.

Но вот чего совершенно нет в ней — так это данных о том, как легально оформить свой бизнес, в каких структурах можно получить консультацию, какие документы нужны и в каких госорганах их оформляют. И что делать, когда приходится сталкиваться с коррупцией, волокитой и непрофессионализмом в разрешительных инстанциях. Начинающие бизнесмены зачастую уверены, что достаточно зарегистрировать ИП в налоговой и все. А то что нужно пройти согласования в архитектуре, горакимате, снаэпиднадзоре, департаменте по ЧС и других инстанциях (зависит от вида бизнеса), некоторые даже не подозревают. Это посложнее будет, чем тесто замесить. Тем более что предпринимателю придется самому изучать законы и разбираться в хитросплетениях разрешительных и контролирующих процедур.

К тому же закрыть бизнес, в случае чего, также придётся официально, пройдя через разные инстанции. Как это сделать, читайте по ссылке. 

Магазинчик «на всякий случай»

Организовать в своем доме магазин — самая очевидная идея. Но это вовсе не означает, что она плохая. Частные дома, как правило, располагаются в частном секторе, и больших магазинов поблизости нет. Просто потому, что людской поток там небольшой. И хотя сегодня принято закупаться в супермаркетах на целую неделю, какая-то мелочь хозяйкам требуется каждый день: хлеб, молоко, масло, сметана и прочие ежедневные продукты. В таких магазинчиках пользуются спросом и другие мелочи: бытовая химия, предметы личной гигиены, игрушки для детей, канцтовары или те же иголки с нитками. Частный дом — это еще и земельный участок, поэтому можно продавать садово-дачный инвентарь, семена, удобрения, корма и предметы для животных.

Карагандинка Кайша Тажибаева сделала такой магазинчик в одной из комнат своего дома. В прошлом в магазине «Кайрат» находилась спальня ее сыновей. Мальчики сами предложили маме комнату под бизнес. Кайша Айтмановна, в прошлом учитель математики, начинала с торгового ларька. Но доходов не хватало, надо было обучать детей, говорит женщина. Поэтому и решили делать магазин. Такой бизнес не требует значительных затрат в плане переоборудования помещения.

Есть в такой торговле свои нюансы: со временем формируется определенный круг покупателей, нередко они берут продукты в магазине под запись.

— Вот арендаторы ко мне приходят и спрашивают: какая проходимость? Я отвечаю — у каждого свои клиенты. У людей психология такая: не брать у чужих. Я сама тоже так делаю. И покупатели к нам ходят одни и те же. Я арендаторам говорю: весь товар уйдет, не бойтесь. Главное, чтобы ассортимент был хороший. И дорогое и дешевое, чтобы выбор был: кто-то захочет попроще, кто-то подороже. И обращаться с людьми нужно нормально. Под покупателей надо подстраиваться. У меня один продавец стояла, мелочь не брала. Я спрашиваю: почему не берешь? Это же тоже деньги! Дают — надо брать, чтобы клиента не терять.

Сейчас Кайше Тажибаевой из-за возраста уже трудно самой заниматься магазином: закупать товары, стоять за прилавком. Но и сегодня «Кайрат» приносит женщине доход, она сдает его в аренду. Говорит, проблем с арендаторами нет. Когда один ушел, новый появился уже через 4 дня.

Алия Галилова открыла свой продуктовый магазин в доме 12 лет назад. До этого работала в торговле. Мать-одиночка задумалась о собственном бизнесе, когда ей было уже за 40 и обычного заработка на жизнь не хватало. Торговать женщина начала с простых вещей: картошки, муки, масла. Ассортимент в магазине расширяла постепенно, говорит, что даже детям в это время отказывала в мелочах. Приходилось на всём экономить, потому что Алия Галилова принципиально не хотела занимать деньги. И, кстати, этот пункт можно считать одним из главных советов всем начинающим.

— Кредит нужен, если ты хочешь быстро, но это с одной стороны, — по-простому объясняет предпринимательница. — Чтобы его брать, должна быть наработанная точка, чтобы люди приходили. Надо быть уверенным, что отдашь. А если нет, и надо кредит платить, можно потом в «трубу вылететь».

Однако хотите ли вы открывать бизнес в Казахстане? Есть и другие способы предпринимательства — к примеру, открыть магазинчик в Германии. О подробностях и подводных камнях этого процесса читайте в статье.

Разведение животных

Здесь большой размах для творчества: начиная от коров, свиней, кроликов и заканчивая породистыми кошками или собаками. Некоторые даже выведением страусов занимаются.

Сложности этого вида бизнеса в затратах и специфике, в животноводстве нужно разбираться. Торговля в магазине в этом отношении намного проще. К тому же, опытные фермеры уверены, что небольшое хозяйство доход не принесет. Оно может быть дополнительным источником заработка, либо продуктов для семьи (молоко, мясо, яйца).

Фермер из Каркаралинского района Бахытжан Омаров занимается разведением коров и баранов. Хозяйство у него приличное, говорит, что 70 процентов из оборота уходит на затраты: покупку кормов, зарплату работникам и налоги. В этом году предприниматель хочет отказаться от содержания мелкого скота, потому что он затратный. Уходит много сена, но главная проблема — найти пастуха. Бахытжан Омаров считает разведение коров доходным делом, но только не в городских условиях:

— При одной корове — не выгодное это дело будет. Нужны крупные объемы, тогда человек почувствует отдачу. Потому что в мелком хозяйстве не разгонишься. Если только чисто для себя содержать. На счет разведения птицы не могу сказать, но на счет скота — в городе начинать не стоит. В Каркаралинске сено в том году стоило 22 тысячи тенге за три тонны. И то там такой вес не наберется. А в городе, наверное, дороже. Плюс еще отруби, зерно нужны.

Хостел по-казахстански

Дарига Ибраева имеет высшее образование и всю жизнь проработала специалистом по финансово-экономической части. Когда вдруг осталась без работы, была уверена, что со своим опытом и знаниями быстро найдет новое место. Но время шло, а поиски работы не приносили результатов.

— И вот думаю, что делать, — говорит она. — Деньги уходят катастрофически, залезла в Интернет, начала искать варианты малозатратного бизнеса. Много было разной информации, искала, советовалась, и оказалось, что самое малозатратное и быстроокупаемое дело — сдача жилья в аренду. И я подумала — у меня же баня просто так стоит!

Баня у Дариги Ибраевой была основательная: предбанник, комната, душевая с туалетом, сауна. В общем, капитальное строение. Женщина вызвала строителя, и вместе они посчитали, во сколько обойдется ее ремонт под жилой домик. В итоге решили, что затраты окупятся через 2-3 месяца.

Пока помещение приводили в порядок, предпринимательница изучила необходимую литературу: как рекламировать свое жилье, как общаться с клиентами, определилась, что сдавать площадь будет не посуточно, а на долгий срок.

Свои первые доходы Дарига Ибраева сразу вкладывала в дальнейшее обустройство помещения: закупила новую мебель, поставила стиральную машинку.

— После того как сдала гостевой домик, поняла, что это прибыльно. У меня простаивали еще два хороших помещения: летняя кухня и столярка. С поступлением денег начала делать в них ремонт, провела туда воду и отопление. Получается, у меня теперь типа гостиничного бизнеса.

Такие «гостиницы» распространены в Алматы (особенно в частных домах вокруг рынков) и в столице. В Астане гостевые домики делают для того, чтобы покрыть расходы по содержанию дома.

Дарига Ибраева считает, что успех ее предприятию обеспечили хорошие условия проживания и приемлемая цена. В городе за такую сумму, говорит она, предлагают обшарпанные квартиры.

В дальнейшем женщина планирует оборудовать новые помещения для аренды и магазин для продажи садово-дачного инвентаря.

С лёгким паром!

Болат Иманов построил на территории своего дома баню. История его бизнеса началась с конфликта с коммунальными службами. У мужчины два земельных участка, ему отказались выдавать единые техусловия на подключение к воде. Сказали, что нужно оформлять два документа, несмотря на то что хозяин у земли один. Объединить техусловия можно, но Болату сообщили, что ждать придется три месяца.

— Чтобы с ними больше не связываться, я пошел, заплатил и сделал себе скважину. Чтобы как-то отыграться по деньгам, построил баню, и она, в принципе, приносит неплохой доход. Пользуется спросом. Особенно когда в окружающих домах воды нет, в баню очередь бывает.

Бизнес начинают обычно в той отрасли, в которой человек разбирается. Среди мужчин, например, распространено оказание услуг в части обслуживания автомобилей. В частных домах гаражи используют под СТО, шиномонтажки. Карагандинец Дмитрий Сикольский занимается покраской машин. Все клиенты — его знакомые. К Дмитрию обращаются, потому что его услуги дешевле и с каждым автомобилем, по его словам, он нянчится как с ребенком. Минус в этой работе — резкие химические запахи от краски. В больших СТО стоят дорогие вытяжки, Дмитрий пока себе такого позволить не может.

Очень перспективным будет бизнес по созданию частного детского сада. Например, в одном из крупных районов Караганды есть всего два дошкольных государственных учреждения. И всё. Некоторые дети так и не попадают в садик, потому что ожидать своей очереди иногда приходится по 4 года. Переделать частный дом под детский сад можно. Но это весьма затратно. Потому что к детским учреждениям выдвигаются строгие требования: наличие пищевого блока, спален, раковин, туалетов, мест для прогулок и другое. Но можно продумать и другие варианты, например, дошкольный центр — место, где дети будут проводить неполный день. В этом случае требования к помещениям проще.

Выйти из тени

Многие из предпринимателей, которые согласились рассказать о себе, ведут свой бизнес неофициально. Причин тому множество. Например, Дарига Ибраева, которая сдает жилье в аренду, открыла ИП в налоговой, а вот перепланировку (перестройка бани, летней кухни, столярки) не узаконила.

— Думаю, это надо сделать, если, например, я буду оформлять документы при обращении в банк за кредитом. Или, когда встанет вопрос продажи или обмена. В будущем, когда начну заниматься магазином, однозначно, все нормы, какие указаны в законе, вытащу, изучу. Если решу, что смогу это преодолеть, начну заниматься. Опасаюсь, что госорганы будут придираться. У нас же как? Если есть бизнес, значит есть деньги. Они не думают о том, что, может быть, ты последнее в него вложил. Или ты сидишь без работы и ничего не делаешь, или хоть что-то пытаешься предпринять.

Дарига Ибраева не знает также, что землю, на которой расположены ее гостевые домики, нужно перевести из жилого фонда в нежилой. Для чего нужно получить разрешение в акимате.

Владелец бани Болат Иманов тоже зарегистрирован только в налоговой. Он знает, что по закону должен изменить целевое назначение земли, на которой стоит его баня. Но пока этого не сделал.

— В нашем районе земля стоит где-то 4000 тенге за квадратный метр. Земля под баню у меня занимает больше 100 квадратов. Получается, больше четырехсот тысяч придется заплатить. По закону выплату за землю можно сделать частями. Но я знаю, что в акимате мне скажут — нельзя! Я подумал, что лучше поработать незаконно. Сначала заработать деньги, а потом, конечно, надо будет ее выкупить. Штрафов я не опасаюсь. Как говорят, сейчас лучше не ходить по инстанциям, а заплатить штраф за незаконное строительство. Там от 50 МРП. Столько же, если не больше, уйдет за официальное оформление тем людям, которые сидят в структурах. Если всё обходить, за ускорение платить, еще чего-нибудь. Я не отказываюсь, но лучше заплатить штраф, авось, пронесет.

Болат Иманов говорит, что знает по городу много бань, которые работают так же, без документов. Еще ведь надо коммунальным службам платить за выдачу техусловий. Это если официально всё делать. Хотя в коммунальных организациях заявляют — все техусловия выдаются бесплатно. Но почти каждый предприниматель говорит: разрешения на подключение не дождешься. А вот если сделать «подарок», техусловия выдадут. По разным данным за подключение к воде в Караганде платят 65-70 тысяч, к электричеству — 65 тысяч тенге за один киловатт. Болат Иманов собирается «выйти из тени», когда скопит достаточную сумму.

У Дмитрия Сикольского, который занимается покраской автомашин, даже ИП не зарегистрировано:

— Я работаю нелегально, потому что у меня больших объемов нет. Всё это оформлять слишком сложно, не буду. Лучше делать втихую, конкретно своим знакомым. Со всеми этими сложностями в оформлении такое ощущение, что чиновники на местах не заинтересованы в развитии бизнеса. Я стараюсь себе делать рекламу через людей: если всё качественно, за работу отвечаешь, клиенты будут.

Cтоит добавить, что владелицы магазинов Кайша Тажибаева и Алия Галилова оформляли свои объекты более 10 лет назад. На это у них ушло больше года. Обе женщины даже пожалели, что связались с бизнесом. Но потом, когда все трудности остались позади, а дело начало приносить доход, они не разочаровались в своем решении.

Кайша Тажибаева:

— Пусть предприниматели не боятся, пусть начинают. Оформлять все тяжело будет, нужны терпение и деньги. Но если самим работать — все получится.

Алия Галилова:

— Это психологически тяжело. Но против закона не пойдешь: им все равно надо будет все документы оформлять, никуда не денешься. Мы еще предприниматели нетерпеливые, нам все быстро надо. Терпи и все будет, говорит Бог.

В какие органы обращаться

Все зависит от вида бизнеса. Если это дошкольное учреждение, то, как говорят специалисты, «мамой и папой» предпринимателю станут санэпидврачи, пожарные, органы образования. То есть с этими структурами бизнесмену придется сотрудничать плотно. Для каждой деятельности своя пошаговая инструкция и свои нюансы. Но, есть организации, в которых начинающего предпринимателя могут проконсультировать.

Ассоциации предпринимателей. Есть в каждом городе. Во всех ассоциациях, куда мы обращались за комментарием, сказали, что готовы разъяснять и направлять. Более того, в таких организациях помогают, если документы предпринимателя застряли на каком-то этапе. Если вам не помогли в одной ассоциации — ищите другую. Но сотрудничать с ними имеет смысл, потому что поддержка предпринимателей — их прямые функции.

Информационный Call-центр Министерства юстиции. Цель деятельности — максимальная доступность информации о государственных услугах. Могут сказать, на каком этапе оформления находится ваш документ. Единый бесплатный номер 58-00-58. Действует во всех областных городах и в Алматы и Астане. Правда, время разговора ограничено — 10 минут. Звонили, проверяли, работает. Задавали вопросы, что делать, если хочешь начать торговать квасом и открыть образовательный центр в частном доме. Подробно нас не проконсультировали, приходилось постоянно задавать наводящие вопросы, но нужную информацию получить можно.

Отделы управления предпринимательства в районных и городских акиматах. Представители этих отделов должны владеть всеми данными, касательно открытия бизнеса.

Сайты официальных государственных органов.

Здесь всегда можно найти тексты законов, постановлений, актов. Например, о том, как оформлять лицензию на алкоголь, в какой срок по времени должны дать ответ официальные органы и многое другое. В Интернете также можно найти массу сайтов, где бесплатную консультацию дают юристы.

Ступени по регистрации бизнеса

Описать все ступени по регистрации бизнеса невозможно, но хотелось бы указать на ключевые моменты.

1. Если коммерческий объект (сауна, шиномантажка, магазин) будет открываться на территории частного дома, то в обязательном порядке необходимо перевести землю из жилого фонда в нежилой. Допустим, дом с огородом занимает в общем 500 квадратных метров, а из одной комнаты вы хотите сделать магазин. Вот земельному участку под этой комнатой нужно поменять целевое назначение. А это значит, что придется переделывать техпаспорт на дом. Раньше он занимал 500 квадратов, теперь, к примеру, будет 450 квадратов (за минусом комнаты). Землю под магазин придется выкупать, и не важно, что она и так ваша. Раньше ее использовали для бытовых нужд, выкупать будете для коммерческих. Для изменения целевого назначения нужно обратиться в органы архитектуры (акиматы).
2. Хорошенько проанализируйте, как лучше регистрироваться в налоговых органах: ИП, ТОО или патент. Это только кажется, что с ИП проще всего. Данный вид формы бизнеса (ИП) не избавляет предпринимателя от обязанности вести бухгалтерскую отчетность. И по закону индивидуальный предприниматель перед государством отвечает своим личным имуществом, а владелец ТОО — только активами и уставным капиталом компании. А это очень существенные различия.
3. Перед тем как начать бизнес, выясните, какие еще органы, кроме налоговой, будут контролировать вашу деятельность. Например, каждое помещение должно соответствовать определенным санитарным нормам. Изучите их прежде, чем сделаете ремонт и переоборудование, чтобы потом не пришлось все переделывать.
4. Нужно обратиться в коммунальные службы вашего города. По воде, электроэнергии будут начисляться другие тарифы, как для юридических лиц. Производится расчет нагрузок, при необходимости разработка проектно-сметной документации, монтаж дополнительных приборов учета.

Фото: Архив kn.kz

Ирина БЕРДАШОВА, информационная служба kn.kz

Охрана частного дома — частые вопросы

Ни один человек в жизни не застрахован от нападения на его жилище злоумышленников. Это может случиться в любое время суток, не зависимо находятся люди дома или нет. Хотя наиболее часто подвергаются воровству именно те дома, хозяева которых бывают дома реже всего. Поэтому люди переживают, чтобы в их жилище не попал вор, которого не остановит ни высокий забор, ни хороший замок в двери. Так вот, чтобы постоянно не переживать за свой дом и имущество в нем, необходимо заранее продумать надежную защиту. Наилучшим решением этого будет обратиться к услугам квалифицированных специалистов, например, нашего охранного предприятия.
Однако многие глубоко заблуждаются в том, что представляет собой защита дома специальными охранными предприятиями. Многие считают, что весь спектр услуг заключается в установке на территории дома систем видеонаблюдения и сигнализации. Безусловно, эти средства защиты занимают важное место в обеспечении безопасности коттеджа, но являются далеко не единственными средствами охраны, которые используются квалифицированными охранниками.

Для осуществления охраны и обеспечения безопасности дома профессиональные сотрудники охранного предприятия применяют проверенные и хорошо зарекомендовавшие себя способы. Комбинация охранных методов в каждом отдельном случае индивидуальна, так как использование различных средств и технологий зависит от возможностей охранного агентства и требований заказчика. Однако наиболее популярными охранными мероприятиями является установление и применение пультовой охраны, специальной тревожной кнопки, системы видеонаблюдения и сигнализации. Не смотря на то, что это довольно простые методы охраны, но они являются достаточно эффективными.

Кроме вышеперечисленных средств охраны частного дома на сегодняшний день наше охранное предприятие применяет и другие системы безопасности. Одной из наиболее популярных систем являются датчик утечки газа, датчики движения, система «умный дом» и другая электроника. Передача информации, используемая для охраны дома, может базироваться как на применении телефонных сетей, так и на использовании радиоканалов.
Наше охранное мероприятие сможет обеспечить надлежащую защиту Вашему жилью с применением любой удобной для Вас техники и электроники.

Установка видеонаблюдения в доме Москва, видеорегистрация для дома

Видеонаблюдение в коттедже и домах за городом

Современные вычислительные и программные IT возможности, сеть продвинутых видеокамер, плюс передача полученных результатов через Интернет… Позволят любому владельцу недвижимости в режиме реального времени получать данные о происшествиях дома, оценивать риски и принимать соответствующие меры реагирования.

Установка видеонаблюдения в коттедже 23 июня 2018 года

Видеонаблюдение в загородном доме может быть различным:

• Установленные камеры могут отличаться простотой, программный анализ получаемого изображения отсутствовать, зато хозяин всегда может зайти и посмотреть — что там дома делается, это успокаивает нервы.
• Монтаж системы видеонаблюдения из камер со встроенными датчиками движения, температуры, с панорамным изображением или возможностями поворота камеры, наклона, приближения. Оценка степени риска лицензионной программой и автоматическим информированием клиента любым доступным способом.

Это два разных полюса возможностей. Цены на них, естественно, различны, можно подобрать и готовый комплект со средними затратами. Тут важно помнить английскую поговорку — Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи. Это относится к тому, что возможный уровень понесенного ущерба может десятикратно, и более, превосходить затраты желающему сэкономить на безопасности. Видеонаблюдение в загородном доме — это не шутки, а суровая необходимость!

Это относится ко всем видам опасностей, которые могут угрожать жилищу:

• Незаконное проникновение в дом и на прилегающую территорию с целью кражи.
• Воровство имущества хозяев обслуживающим персоналом.
• Задымление, возгорание, вызванное электрическим замыканием или намеренное, злоумышленное воздействие на охраняемый объект.
• Угрозы детям, животным, оставляемым дома под надзор специалистов — Контроль персонала.
• Затопление вследствие прорыва труб или запорной арматуры. Здесь необходимы дополнительные датчики или тонкая настройка программ оператором.
• Иные чрезвычайные ситуации, они настраиваются по желанию клиента.

Установка видеонаблюдения в коттедже 23 июня 2018 года

Отключить систему видеонаблюдения, закрыть видимость камере, перерезать провода — невозможно! Блок бесперебойного питания (автономная система видеонаблюдения) и настраиваемое программное обеспечение позволят проанализировать возникшую ситуацию и своевременно предупредить владельца о возникшей проблеме. Система скрытых или дублированных камер позволят ему увидеть то, что так тщательно пытались скрыть. А ведущаяся на жесткий диск запись получаемого изображения — позволит сохранить видеоархив для последующего изучения и формирования доказательной базы.

Видеонаблюдение в частном доме, взгляд изнутри

Необходимо понимать, что такие чрезвычайные ситуации охраняемой зоны: как взлом с проникновением, пожар, задымление легко фиксируются современными системами видеоанализа изображения. Причем систему можно настроить так, что владельцы и обслуживающий персонал будут идентифицированы программой как лица, не представляющие угрозу, для всех других — Тревога!

Установка видеонаблюдения в коттедже 23 июня 2018 года

Для остальных ситуаций необходима тонкая настройка программы, установка видеокамер с заданными характеристиками, либо тщательное изучение видеоархива. Доступ к архиву возможен с любого стороннего и удаленного устройства (смартфон, планшет, компьютер) для тех, кто знает шифр доступа.

Видеонаблюдение в коттедже, установка под ключ, осмысленный монтаж видеокамер в доме и снаружи, подключение видеонаблюдения в единый всепогодный и умный комплекс — это не та вещь, которую можно делать самостоятельно. «Дыры» в пространстве, в программах, в качестве видеокамер и передачи информации на расстояние — это только малая часть стоящих перед покупателем проблем, которые обычный человек может решить лишь частично.

Нужны думающие профессионалы, предлагающие услуги установки, способные решить эти вопросы качественно и на любой возможный бюджет. Они не волшебники и из одной дешевой камеры с доступом в сеть Чуда не выйдет, но варианты имеются… Какие? Узнайте это у нас.

Видеонаблюдение для частного дома — подробное описание

В условиях современного мира необходимость установки видеонаблюдения для частного дома ни у кого не вызывает никаких вопросов. Вместе с тем далеко не все владельцы недвижимости решаются на приобретение соответствующего оборудования с дальнейшим его использованием. Это обусловлено тем, что многие люди руководствуются в принятии решения о покупке системы безопасности мифами о сложности ее эксплуатации и дороговизне. На самом деле с каждым годом такие устройства становятся все более доступными – как в финансовом, так и в управленческом плане. Главное – четко разобраться в особенностях их организации, о чем и будет эта статья.

Элементы системы видеонаблюдения

Любые системы видеонаблюдения, предназначенные для использования в частном доме, состоят из следующих элементов:

1. Регистратор. Он представляет собой главное функциональное устройство, к которому дополнительно присоединяются все остальные. Процесс записи происходит, как правило, на жесткий диск, объем которого может зависеть от многих факторов – модели, количества элементов и т.д. При этом дополнительно его можно увеличить при помощи подсоединения внешнего накопителя информации. Процесс записи видео осуществляется тремя способами: постоянно, по наличию движения (детекции) и по расписанию. Для того чтобы пользоваться регистратором в удаленном режиме, его дополнительно можно подсоединить к сети Интернет.
2. Камеры для наблюдения за периметром домовладения. Такие уличные устройства отличаются от внутренних прежде всего своей функциональности. Они, как правило, устойчивы к атмосферным осадкам (снегу, дождю и туману). К тому же камеры наблюдения за периметром здания имеют широкий диапазон температур, позволяющих их использовать, в том числе, и в зимний период времени. Данные типы устройство выполнены таким образом, чтобы их объектив не запотевал в процессе работы, всегда четко фиксируя изображение.
3. Внутренние камеры наблюдения. Они могут быть различных типов в зависимости от потребностей конкретного человека. В настоящее время на рынке существуют модульные и корпусные устройства, цифровые и аналоговые, стационарные и управляемые, черно-белые и цветные, а также проводные и беспроводные.

Дополнительно практически любая система видеонаблюдения состоит из таких элементов, как монитор, блок питания, кабели, коннекторы, сетевые фильтры и распаечные коробки. В некоторых случаях устройства подключаются непосредственно к электросети дома. При этом они все равно, как правило, имеют блоки питания, которые предназначены для бесперебойной работы приборов в случае появления тех или иных проблем с электричеством.

Лучшие места для установки камер

Универсального ответа на вопрос по поводу того, где лучше ставить камеры системы видеонаблюдения частного дома, не существует. При этом выбор мест необходимо осуществлять на основании следующих правил:

1. Обязательно нужно ориентироваться на угол обзор выбранных камер. Чаще всего он находится в пределах 140-160 градусов.
2. Необходимо обратить внимание на дальность распознавания объектов. На рынке существует большое количество устройств, у которых данный показатель существенно отличается друг от друга – от 10 до 100 метров.
3. Нужно устранять любые возникшие «мертвые» зоны, которые не охватывает система видеонаблюдения. Именно поэтому в каждом угле дома, как правило, ставится две камеры, которые направлены в разные стороны вдоль стен.
4. Следует осуществлять монтаж на таком расстоянии, которое бы не позволило легко злоумышленнику или преступнику достать каким-либо образом до прибора.

В помещении камеры лучше всего устанавливаться в углах. Таким образом создается наиболее хороший обзор всей комнаты. Для полного охвата площади достаточно всего двух устройств. Это касается только тех помещений, которые имеют правильную конфигурацию.

Особенности использования

В большинстве случаев системы видеонаблюдения не требуют своего постоянного использования.

1. Если семья периодически уезжает на дачу, в городской квартире следует включать камеры наблюдения лишь на этот период времени. В таком случае потенциальные грабители чаще всего не выберут ее для осуществления преступлений.
2. Важно понимать, что в некоторых случаях злоумышленники перед ограблениями специально пытаются испортить записывающее устройство, разбивая его. Для того чтобы защитить прибор от таких действий, можно приобрести специальную антивандальную модель или же спрятать систему таким образом, чтобы она была незаметной.
3. Организовать видеонаблюдения в собственном доме можно, как самостоятельно, так и при помощи специалистов. Если речь идет о сложной системе из нескольких камер, лучше всего воспользоваться услугами профессионала. Это обусловлено тем, что любая ошибка в итоге может привести к тому, что устройства не будут корректным образом работать, а соответственно – и выполнять возложенные на них задачи.

Алгоритм подключения камер видеонаблюдения и их монтажа производителем каждой конкретной модели описывается в инструкции по применению.

Котельная в частном доме

Отдельное помещение для установки отопительного котла в просторечии называют котельная в частном доме или топочная. Помещение может быть как заключенным в контур дома, так и отдельно стоящим и предназначено для размещения оборудования, обеспечивающего бесперебойную, постоянную работоспособность систем отопления и водоснабжения. Автономное сооружение возводится, когда отсутствует возможность подключения объекта к централизованной системе отопления как правило до начала строительства дома. Это дает возможность оформить всю необходимую документацию на подключение газопровода, процесс подготовки которой занимает не один месяц.

Отопительный котел может работать так же на альтернативных видах топлива, учитывая географические особенности местности.

Дешевле всего в Москве топить дом дровами, но это требует значительного труда от пользователей. Вариант с палетным котлом удобнее, но топливо чуть дороже. Отопление дома дизельным топливом эффективно, но побочный эффект — неприятный запах. Распространено так же отопление дома сжиженным природным газом. Бесспорное преимущество — бесперебойное обслуживание и чистое помещение котельной в частном доме, пригодное для совмещения его с постирочной. Газ в этом случае существенно дороже магистрального. Отопление дома при помощи электрокотла — самый простой и чистый вариант, но и самый дорогой. В южных районах России, где много солнца, для питания электрического котла используют солнечные батареи и ветрогенераторы. В Москве такой вариант не эффективен.

Альтернативным источником отопления в Московской области, экономящим электроэнергию для обогрева дома, является тепловой насос, который устанавливают в котельной частного дома вместе с  конденсатором и тепловым аккумулятором. Системы требует тщательного расчета эффективности и выбора принципа работы в зависимости от размера и расположения участка под строительство энергоэффективного дома.

Для частного жилья монтаж котельного оборудования – процесс сложный, ответственный, требующий технических знаний и комплексного проектирования. Запорная, регулирующая арматура должна рационально располагаться, соответствовать нормативным требованиям, положениям. Кроме того важен выбор производителя т.к. от надежности каждого фитинга или крана зависит комфорт проживания в доме.

Основные требования

Идеальный вариант, когда проектирование котельной начинается, когда строительство жилья еще не начато. Рассмотрим некоторые ключевые моменты:

• отопительное оборудование предпочтительно устанавливать в специально предназначенных помещениях или отдельно стоящих постройках;
• перед покупкой и установкой котла необходимо выполнять расчет мощности, соответствующий площади отапливаемых помещения, сделать теплотехнический расчет, в котором учитываются основные теплопотери через ограждающие конструкции;
• при проектировании помещения для котельной в частном доме необходимо рассчитать объем помещения, дверные и оконные проемы, площадь остекления;
• материал стен, полов и потолков должен обеспечивать устойчивость к огню, пожарную безопасность;
• необходимо обеспечить требования по вентиляции, дымоходам или газоходам.

Разновидности котельных жилых домов

Требования к помещениям для размещения отопительного оборудования зависят от вида топлива и размера отапливаемой площади.

Современные блочно модульные котельные оснащены комплектующими ведущих заводов изготовителей, имеют высокую энергетическую эффективность. Благодаря интеллектуальной системе присутствует возможность грамотного, рационального управления в режимах, зависимых от погодных условий. Такие тепловые узлы обслуживают как целые поселки, так и дома или таунхаусы.

Выбирая дизельные котельные, следует отметить, что они применяются не только для частной эксплуатации, включают объекты промышленного назначения. Одним из преимуществ жидкого топлива является более простая схема получения разрешения на монтаж, по сравнению с газовыми. Дизельное топливо возможно приобрести практически в любом регионе, что упрощает процесс эксплуатации.

Газовые котельные наиболее распространенный и требующий строго соблюдаются положения о безопасности, эксплуатации вариант.  Необходимо наличие соответствующей документации, разрешение специализированных организаций. Обязательное условие – наличие вентиляционного канала, обеспечивающего приток и вытяжку воздуха. Помещения, в которых будет работать газовый котел, оговариваются в СНиП 31-02-2001, ДБН В.2.5-20-2001, СНиП II-35-76, СНиП 42-01-2002 и СП 41-104-2000 – эти документы исключают или минимизируют любые чрезвычайные ситуации.
В случае, если газовый котел предполагается устанавливать на территории цокольного этажа, в отдельно стоящем помещении или в заранее спроектированной котельной, допускается установка оборудования мощностью от 30 до 200 кВт. Объем комнаты в данном случае должен превышать 15 м³. Ввысота потолков должна превышать 2,5 м. Кроме того, в отдельно стоящее помещение или комнату котельной, оборудованной в доме, должна вести дверь, ширина которой должна составлять не менее 80 см. Если нет возможности вывести дверь на улицу, допускается вывод двери в коридор, связующий дом с улицей. Площадь остекления окна должна составлять 0,03 м от объема помещения.

Нормирование вентиляции

При установке котельного оборудования для частного дома особое значение уделяется вытяжной вентиляции. За один час воздух помещения должен полностью обновляться троекратно. Большинство проектировщиков отдают предпочтение монтажу вертикальных труб, шахт для обеспечения естественной вытяжки воздуха. Достаточную тягу обеспечивают приточные клапаны, располагающиеся под потолком помещения и в двери. Газоход выполняет функцию вывода продуктов сгорания и проектируется на стадии разработки архитектурной части проекта т.к существуют жесткие требования по материалам, обслуживанию, герметичности и высоте трубы. 

Правильный подход к выбору, расстановке отопительного оборудования, грамотная проектировка схем, выполнение работ квалифицированными специалистами является залогом качественной, долгой работы, продуктивного использования технического помещения, оптимизации жилого пространства. 

Также ознакомьтесь с:

---

Котельная в частном доме — цены на монтаж оборудования и обвязку

Чем отапливать свой частный дом, коттедж, чтобы было недорого и эффективно?

Однозначного ответа нет. Нижний Новгород готов предложить сегодня огромный выбор элементов систем отопления, поэтому для начала нужно определиться с критериями отбора того или иного вида топлива.

1. Техническая возможность подключения к газовой трубе, либо дополнительные лимиты трёхфазного электричества. А может Вы живёте в лесу и Вам бесплатных дров девать некуда. Или занимаетесь ГСМ и есть возможность поставки «очень дешевой» солярки в частном порядке.
2. Определить стоимость вложений в систему отопления в доме. Как правило, чем дороже котёл и выше его КПД , тем меньше топлива он потребляет. Соответственно, чем больше денег Вы вложили на этапе закупки котельного оборудования, тем меньше денег Вы будете тратить во время его эксплуатации в будущем.
3. Стоимость затрат на работу системы отопления дома. Речь идёт как о стоимости топлива, так и о стоимости техобслуживания котла и обвязки.
4. Несложный монтаж и удобство использования.
5. Газовый и электрический котёл работают в автоматическом режиме, а дизельная котельная – в условно автоматическом режиме. Котельные на дровах и угле (твёрдотопливные котлы) не работают без кочегара, причем обладают низким КПД. Простоту эксплуатации, по сути, обеспечивает грамотный сервис, ведь все современные системы представляют собой сложное техническое устройство, и, в конце концов, ломаются. Низкое качество топлива, состава воды, скачки напряжения в доме лишь способствуют выходу оборудования из строя. Поэтому Вы сразу должны понимать, кто будет её профессионально и быстро обслуживать.
6. Личные предпочтения. У моего знакомого олигарха в коттедже котельная Vissman и я хочу такую же. У меня вся техника дома Bosch, хочу, чтобы и котёл был Bosch. Или: моя жена ездит на Мерседесе, поэтому я буду отапливаться только котлами Buderus, иначе друзья не поймут. Или: менеджер по продажам итальянских котлов Ferroli — мой знакомый — он мне недорого его продаст.

Конечно, практически на всех стройках есть прорабы, отвечающие за работы, советчики, но Вы, как Хозяин, должны контролировать выбор оборудования для котельной в частном доме. Чтобы правильно расставить приоритеты лучше обратиться в специализированную компанию, грамотный специалист которой подскажет, на каком виде топлива лучше отапливаться, и котёл какого производителя подойдет лучше всего.

Монтаж котельного оборудования — дело профессионалов

Еще на этапе проектирования закладываются наиболее оптимальные технические решения, обеспечивающие экономию топлива, комфортные условия, а также позволяющие добиться максимального срока службы установки. Для проектирования и монтажа котельной в Нижнем Новгороде Вы можете обратиться в компанию ТеплоТехнолоджи. Мы работаем только с проверенным и надёжными оборудованием ведущих зарубежных производителей. Мы предлагаем широкий ценовой диапазон и оснащение от достаточно простого, но надёжного до высокотехнологичного (с самыми современными «примочками»).

Наша компания подходит к каждому проекту индивидуально. Заказчик получает оптимальное решение по цене монтажа котельной в коттедже, эффективности и комфорту, исходя из имеющихся возможностей и условий. Всегда лишь неизменным остаётся качество и надёжность монтируемых нами систем.

Не экономьте на профессионалах, обращайтесь в «ТеплоТехнолоджи» .

Система пожаротушения для частного дома

Для защиты от пожаров в частном доме, загородном коттедже, даче можно использовать автоматические установки пожаротушения модульного типа на основе модуля МУПТВ100-Г-ВД. При планировании защиты частного дома от огня целесообразно размещать установки пожаротушения в помещениях с наибольшим риском возгорания:

• котельные;
• гаражи;
• бани(сауны).

Главное

1. Водный огнетушащий состав неагрессивен, не разрушает и не портит защищаемые объекты, включая кожаные, меховые, деревянные, пластиковые предметы.
2. баллон цельнотянутый из алюминия, не ржавеет, не течет.Срок службы баллона не менее 20 лет.
3. Модули могут устанавливаться в любом, удобном для Заказчика, месте.
4. Модульные установки не требуют подключения к водопроводу.
5. Тушение любых классов пожаров.
6. Интегрируется в систему «умный дом».
7. Простое обслуживание, которое сводится к ежемесячному контролю давления.

Компания «Технологии и системы противопожарной безопасности» имеет многолетний опыт защиты объектов различного назначения автоматическими модульными установками пожаротушения на основе модулей МУПТВ100-Г-ВД.

Модульные системы пожаротушения для дома не требуют подключения к водопроводу, не нуждаются в насосных установках и 1-й категории электроснабжения.

Установка МУПТВ может состоять как из одного модуля (площадь тушения до 56 м2), так и из батареи модулей. Количество модулей в батарее определяется расчетом и архитектурными особенностями объекта.

Внешний вид установки пожаротушения частного дома из одного модуля.

 Конструкция

Модуль МУПТВ – 100 – Г – ВД представляет собой бесшовный баллон из алюминиевого сплава, который заполняется ОТВ и сжатый воздухом. Он оборудован арматурой, необходимой для работы и эксплуатации, и электромагнитным клапаном.  Рабочее давление установки 22-24 Атм.

Размещение батареи МУПТВ в доме может осуществляться в любом, удобном для заказчика, месте.

Внешний вид установки пожаротушения ТРВ с добавками на базе МУПТВ100-Г-ВД из 10 модулей. Модули могу располагаться как в один ряд, так и в несколько рядов, как в одном помещении, так и в разных, для удобства размещения в частном доме. 

Принцип действия

При возникновении пожара в доме сигнал от пожарных извещателей поступает на электромагнитный клапан. Клапан открывается и   происходит подача огнетушащего вещества в защищаемое помещение через систему трубопроводов с распылителями.

Внешний вид установки из девяти модулей пожаротушения, скомпонованная в три батареи по три модуля в каждой, размещенной в цокольном этаже жилого дома.

Особенности

Тушащий состав (ОТВ) образует при тушении пену низкой кратности, исключающую повторное возгорание, т.к. пена сохраняет огнетушащую способность в течении 30 минут после выпуска.  Т.о. совмещаются достоинства тушения тонкораспыленной водой (эффективное охлаждение зоны горения) и пенного тушения (предотвращение доступа кислорода в зону горения, что способствует прекращению горения и исключает повторное возгорание).

ОТВ обладает эффектом дымоосаждения, снижает температуру в помещении и концентрацию вредных веществ в воздухе, не затрудняет дыхания и не ухудшает видимость, что существенно облегчает эвакуацию людей из задымленных помещений. ⠀

Проектирование установок МУПТВ100-Г-ВД осуществляется на основании СП 5.13130.2009 и норм проектирования компании-производителя. Они приведены в разделе Проектирование. Посекционный метод проектирования позволяет существенно сократить затраты на устройство пожаротушения.  Указав площадь объекта в заявке на главной странице сайта, вы сможете через 15 минут получить примерную стоимость оборудования для защиты вашего объекта.

Производство оборудования осуществляется в соответствии с проектом. Модули поставляются на объект практически готовыми к использованию. Все необходимые предварительные испытания МУПТВ на прочность и герметичность производятся на заводе-изготовителе.  Как осуществить сборку МУПТВ и их заправку огнетушащим веществом ОТВ 1 на объекте показано на видеороликах, размещенных на сайте.

Более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах сайта, по электронной почте и по телефонам, указанным на сайте.

Можете ли вы обменять свой дом на другой?

Вы когда-нибудь задумывались, можете ли вы обменять свой дом на другой? Если у вас когда-либо был автомобиль, вы, вероятно, знакомы с принципом обмена автомобилями — или, по крайней мере, знакомы с концепцией. Когда вы находитесь на рынке, чтобы купить новую машину, многие дилерские центры дадут вам возможность продать вашу старую машину.

Вы просто появляетесь на стоянке автомобилей, тестируете несколько новых автомобилей, находите ту, которая вам нравится, и подписываете какие-то документы — а затем вы едете со своей новой машиной, прощаясь со старой машиной сзади. посмотреть зеркало.Разве не было бы хорошо, если бы все было так просто, когда пришло время покупать новый дом?

Обменяю свой дом на другой

Большинство домовладельцев, вероятно, даже не задумывались о том, что дома можно также продавать. Вывод вашего дома на рынок в эти неопределенные времена может быть, мягко говоря, стрессовым. На национальном уровне стоимость домов упала более чем на 20 процентов, и дома находятся на рынке в среднем 8 месяцев до продажи. И хотя это может показаться не слишком сложным, подумайте о нескольких месяцах тщательной уборки и о немедленном выходе из дома (конечно, с детьми и домашними животными) в любое время, когда потенциальные покупатели захотят увидеть ваш дом.Он довольно быстро устареет, не правда ли?

Однако на рынке наблюдается некоторый спад, поэтому велики шансы, что вам придется ждать несколько месяцев, прежде чем появится хорошее предложение. Это означает, что если вы отчаянно нуждаетесь в быстрой продаже — например, если вы переезжаете из штата, чтобы переехать на новую работу, — вы можете в конечном итоге понизить стоимость своего дома. А поскольку большинство домовладельцев просто не в состоянии выплатить сразу две ипотеки, покупка нового дома часто означает в первую очередь продажу существующего дома.

Это также означает, что часто бывает сложно найти дом, который идеально подходит для вас и вашей семьи после того, как ваш дом был продан. Все это звучит довольно напряженно, не правда ли?

А что, если бы был другой способ?

Как работает торговля вашим домом

Хотите верьте, хотите нет, но торговля домами существует уже давно, хотя недавние рыночные условия определенно повысили ее популярность. Слово «торговля» может вводить в заблуждение, поскольку многие люди ошибочно полагают, что торговля в вашем доме просто означает, что вы обмениваетесь ключами с другим домовладельцем, а затем обмениваетесь дружескими волнами, когда ваши движущиеся грузовики проезжают по улице.Хотя торговля вашим домом подразумевает обмен домами, это просто, ну, не так просто.

Кредиторы все еще участвуют, и деньги все еще переходят из рук в руки, так как финансы торговли недвижимостью аналогичны финансам покупки дома. Вам по-прежнему необходимо иметь право на получение ссуды, внести первоначальный взнос и завершить сделку, при которой вы продадите свой дом и купите новый дом в виде двух отдельных транзакций. Ваша существующая ипотека выплачивается при этом закрытии, а затем начинается ваша новая ссуда на новый дом.

Так где же тут «торговля»? Разница в торговле заключается в том, что эти события происходят одновременно, и обе стороны имеют даты закрытия, запланированные на одно и то же время. Это гарантирует, что вы не застрянете с погашением двух ипотечных кредитов. И имейте в виду, что, хотя по закону вы не обязаны работать с агентом по недвижимости в рамках этой сделки, почти всегда неплохо работать с экспертом, имеющим опыт проведения подобных операций.

Торговые дома с неравной стоимостью

Многие, если не большинство, домовладельцев, которые хотят обменять свой дом, либо стремятся продвинуться вверх, чтобы получить больше места или обновить дома, либо переехать вниз, чтобы сократить расходы или уменьшить.Может быть, вы переросли свой начальный дом, теперь, когда вы добавили в свою семью пару детей. Или, может быть, вы новичок в пустом гнезде и не нуждаетесь во всех этих дополнительных спальнях сейчас, когда всех ваших детей нет дома.

В любом случае, вероятно, есть другой домовладелец, который ищет то, что у вас есть, и также имеет то, что вы ищете. Продажа домовладельцами домов с неравной стоимостью на самом деле означает просто продажу домов двух домовладельцев друг другу, причем обе стороны видят выгоду от продажи.

Поиск домов, доступных для торговли

Технологии захватывают все в нашей жизни, и поиск дома для торговли не является исключением. Сегодня Интернет сделал торговые дома более заметными и простыми, чем когда-либо. Существующим домовладельцам, которые продают свой дом, доступен ряд веб-сайтов.

Имейте в виду, что некоторые из этих сайтов взимают плату за размещение, в то время как другие бесплатны, действуя как виртуальная доска объявлений по недвижимости, где люди могут легко увидеть, что есть и доступно.Эти сайты также доступны агентам по недвижимости и брокерам, которые пытаются помочь своим клиентам торговать своим домом.

Плюсы и минусы торговли вашим домом

Есть ряд причин, по которым стоит подумать о продаже вашего дома. Одной из главных причин для многих домашних торговцев является душевное спокойствие, которое приходит с осознанием того, что ваш дом продан. Для людей, которым необходимо быстро переехать, например, для работы, или для тех, кто просто хочет быстро продать свой дом и продолжить свою жизнь, торговля может быть отличным вариантом.Сделки, связанные с торговлей домом, обычно происходят быстрее, чем в традиционном процессе продажи, что может серьезно помочь домовладельцу, который пытается избежать потери права выкупа или короткой продажи.

Еще одним преимуществом торговли своим домом является то, что вы с большей вероятностью получите полную оценочную стоимость вашего дома, что позволяет вам сохранить капитал, над созданием которого вы так усердно трудились. И, поскольку вы имеете дело напрямую с владельцем другой вовлеченной собственности, оба домовладельца могут договориться о приемлемой для них стоимости недвижимости, которая не обязательно обусловлена ​​потерей права выкупа или короткими продажами в этом районе.Это особенно полезно для людей, которые владеют домами на падающих рынках.

Торговые дома также могут значительно упростить получение финансирования от вашего банка. Многие домовладельцы сообщают, что у них возникли трудности с получением второй ипотечной ссуды до того, как их дом будет продан, но если у вас есть контракт на продажу вашего нынешнего дома (что вы бы сделали при продаже дома), ваш банк не будет учитывать ваш ежемесячный платеж по ипотеке в отношении вашего дохода или задолженность при подаче заявления на ипотеку. Кроме того, улучшенное соотношение дохода к долгу может позволить вам получить более выгодные условия по новой ипотеке, сэкономив при этом значительную сумму денег.

Строители, в частности, могут получить выгоду от домашней торговли. Они не только перемещают свой существующий инвентарь, но и, как правило, уже имеют персонал, который может сделать любой необходимый ремонт и реконструкцию дома, который был продан, увеличивая его стоимость — и свою прибыль после продажи дома.

Конечно, у всего, что имеет свои плюсы, почти всегда есть и минусы. Чаще всего самый большой недостаток, который мы слышим о торговле домом, лучше всего можно описать старой поговоркой о том, что «нищие не могут выбирать.Другими словами, у вас, вероятно, не будет возможности выбирать детали, которые вы хотели бы иметь в своем новом доме, так же, как если бы вы осуществляли более традиционную продажу дома. И даже если вы сможете попасть в нужный район, это может оказаться не улицей вашей мечты.

Еще одним недостатком является то, что если по какой-то причине и покупка, и продажа не происходят одновременно, вы все равно можете застрять с выплатой двух ипотечных кредитов. Чтобы этого не произошло, рекомендуется использовать одно и то же название компании для обеих транзакций.И имейте в виду, что если один из домовладельцев должен за свой дом больше, чем он стоит в настоящее время, они могут столкнуться с некоторыми трудностями при получении права на получение ипотечной ссуды.

Продажа дома с Reali

Вы продаете свой старый дом в поисках нового? Узнайте больше о нашей программе домашней торговли! Это избавляет от лишних хлопот при покупке и продаже дома. Более того, это обязательно сэкономит вам деньги. Найдите агента или свяжитесь с нами, когда будете готовы начать!

Рассмотрите возможность обмена домами на жестком рынке недвижимости

Проведя два года в попытках продать свой дом во Флориде, Пэм Фарли решила, что пришло время для новой стратегии.Она перестала искать покупателя и пошла за продавцами, которые были заинтересованы в обмене с ней домами. Несколько месяцев спустя она подписала закрывающие документы и поменяла свой дом в Сарасоте на дом в Нью-Мексико.

«Никто не должен чувствовать себя застрявшим, если он не может продать свои дома», — говорит она. «Есть много вариантов, если вы готовы торговать».

С тех пор, как рынок жилья рухнул, домовладельцы, желающие перестроиться на более крупные дома, уменьшить их размер или переехать, стали более открытыми для идеи обмена домами, говорит Сергей Наумов, генеральный директор GoSwap.орг. Наумов основал веб-сайт, на котором владельцы размещают объявления о продаже недвижимости, от недвижимости до автомобилей. С момента своего основания в 2006 году сайт вырос с нескольких десятков пользователей до примерно 36 000 активных зарегистрированных трейдеров и имеет от 60 000 до 80 000 посетителей в месяц. В дополнение к другим подобным сайтам, многие домовладельцы также размещают предложения по обмену домами на Craigslist.

Стратегия обмена домами давно использовалась владельцами загородных домов, которые часто торгуют временно. Но идея постоянного обмена домами, хотя и более популярна, чем несколько лет назад, не рассматривается большинством продавцов.

Но они должны, говорит Фарли. «Все немного страшно, когда ничего неизвестно, но это было лучшее решение, которое мы когда-либо принимали», — говорит она. «Когда наш дом выставлялся на продажу (на продажу), нам приходилось снижать цену, пока я, наконец, не сказал:« Это не работает, и становится страшно ». И тогда я обнаружил различные сайты по обмену домами. ”

Как это работает

Обмен домами не так сложен, как кажется на первый взгляд, — говорит Наумов.

«Просто вместо одной транзакции у вас одновременно происходят две транзакции: одна продает ваш дом, а вторая покупает дом другой стороны», — говорит он.

Проще говоря, обмен недвижимостью — это то же самое, что продать свой дом человеку и купить другой дом у того же человека, в идеале в тот же день.

Главное — указать в контрактах, что закрытие должно происходить одновременно, — говорит Рафаэль Кастелланос, поверенный и управляющий директор Expert Title Insurance в Нью-Йорке.

Своперы подписывают отдельные договоры купли-продажи для каждого из продаваемых домов. В контрактах прописана цена каждой собственности.Если один дом дороже другого, покупатель более дорогого дома оплачивает продавцу разницу при закрытии. Другими словами, если вы обменяете свой дом за 200 000 долларов на дом стоимостью 300 000 долларов, вы заплатите продавцу 100 000 долларов при закрытии сделки.

Если какое-либо из торгуемых объектов недвижимости имеет непогашенную ипотеку, существующему кредитору выплачивается оплата при закрытии сделки, как и при традиционной продаже.

И, как и при любой традиционной покупке, покупатель при обмене домами может получить ипотеку для оплаты нового дома.Любой, кто нуждается в ипотеке при обмене недвижимостью, должен приложить копию договора купли-продажи к приложению, чтобы показать новому кредитору, что после закрытия сделки будет только одна ипотека.

Преимущества

Торговля дает много преимуществ по сравнению с продажей, — говорит Боб Бул, который хочет обменять свой особняк на Острове сокровищ, штат Флорида, на дом в Северной Каролине.

«Во-первых, мне не нужно иметь дело с кучей людей, которые ходят по дому и делают мне глупые предложения», — говорит Буль.

Если в сделке не участвует агент по недвижимости, покупатель и продавцы экономят на комиссиях по недвижимости.

Также легче координировать процесс движения, когда вы совершаете сделку, потому что движения могут происходить одновременно. И продавец, и покупатель могут избавить себя от необходимости складывать мебель, в отличие от продавца при традиционной сделке, который должен спешить, чтобы найти дом для покупки после закрытия.

Даунсайдс

Обмен домами не для всех. Как и при стандартной продаже дома, если вы задолжали по ипотеке больше, чем стоит ваш дом, единственный вариант обмена домами будет работать, если вы заплатите кредитору разницу между тем, за что вы продаете дом, и тем, что причитается по ипотеке. .Это также может сработать, если кредитор согласится на короткую продажу.

Домовладельцы, которые спешат переехать или которые не гибки в отношении местоположения или особенностей, которые они хотят в новом доме, могут иметь ограниченные возможности. Не каждый дом на рынке принадлежит продавцу, который открыт для торговли.

Буль говорит, что он был удивлен тем, что, несмотря на «разборчивость» в выборе типа дома и местоположения, он получил ответы через пять дней после того, как выставил свое место для торговли. И, судя по ценам на понравившиеся ему дома, он, вероятно, получит дополнительные деньги от потенциальной сделки.

Справедливая торговля

Хотя торговцы иногда соглашаются обменять дома схожей стоимости и даже назвать это, часто в сделку включаются дополнительные деньги или активы, такие как автомобили и лодки, — говорит Наумов.

«Торговля должна быть равной», — говорит Брюс Кнапп, который продал несколько объектов недвижимости, включая квартиру в Пенсаколе, Флорида, плюс немного денег и автомобиль, за много в Джорджии.

Вот почему важно, чтобы обе стороны заказали свежую оценку продаваемых домов.

Готовы продать свой дом?

Если вы решите поменяться домом, чем больше у вас будет подвижных частей в сделке, тем больше вам следует подумать о найме юриста для помощи в составлении контракта, говорит Кастелланос. Многие трейдеры используют стандартный контракт и просто добавляют пункт о том, что сделки должны закрываться одновременно.

«Но как бы вы ни хотели сэкономить несколько долларов, это не стоит потенциальных недостатков» отказа от найма юриста, — говорит он. «(Торговцы) должны защищать свои права, как и любой другой покупатель.”

Не можете продать свой дом? Рассмотрим сделку

Уважаемый консультант по недвижимости,
Можно ли равномерно торговать из дома, в котором я сейчас нахожусь, на другой с аналогичной финансовой структурой и стоимостью?
— Дороти А.

Дорогая Дороти,
Возможно, хотя это довольно редко, пара трейдеров обнаружит, что условия ипотеки, собственного капитала и стоимости дома представляют собой сделку с равным доходом. Тем не менее, существует множество случаев, когда один владелец может и преодолеет разницу между двумя «обменяемыми» домами, вложив дополнительный капитал.

Сейчас существует как минимум 100 сайтов по обмену домом. Многие из них возникли после начала жилищного спада. Просто введите в строку поиска «торговля домом», «обмен дома» или «обмен домами» или перейдите на сайт Craigslist — и вы найдете настоящий «рынок встреч» в мире недвижимости.

Но не все эти сайты находятся на подъеме или стабильно жизнеспособны в качестве торговых площадок. Следите за сайтами, которые гарантируют обмен в течение определенного периода или взимают непомерную комиссию; большинство хороших берут менее 50 долларов.

Также знайте, что некоторые из этих сайтов обмена зарабатывают себе на жизнь, продавая вашу контактную информацию брокерам по недвижимости, продавцам ипотечных кредитов, а также специалистам по коротким продажам и потере права выкупа, которые будут более чем счастливы осаждать вас предложениями. Перед тем как совершать какие-либо действия, внимательно прочтите политику конфиденциальности этих сайтов.

В наши дни, безусловно, стоит подумать о торговле как о варианте для переезжающего владельца, пытающегося переехать в дом, который сложно продать. Он решает две основные проблемы одновременно для каждого участника — продажу дома и замену покупки.

Однако, в отличие от обычных продаж, обменники обычно находят гораздо меньший набор домов для обмена. Очевидно, что чем больше ваш текущий рынок (и целевой рынок), тем больше у вас возможностей.

За исключением тех редких случаев, когда пара объектов собственности находится в свободном владении и имеет одинаковую стоимость, обоим торговцам потребуется новая ипотека. Имейте в виду, что многие продавцы, которые обратились к торговле в наши дни, делают это в крайнем случае и должны больше, чем стоит их дома.Таким образом, они могут столкнуться с проблемой найти желающего ипотечного кредитора.

И ни в коем случае не отказывайтесь от должной осмотрительности только потому, что вы считаете своп дружественной транзакцией. Вам нужно будет внимательно осмотреть собственность и ее окрестности, заплатить за поиск по названию, чтобы застраховать собственность, и провести осмотр места с вашим собственным инспектором — и, возможно, также и вашим собственным оценщиком.

Вы хотите иметь дело с домашним торговцем, а не с торговцем лошадьми. Неудивительно, что торговцы домами склонны преувеличивать стоимость своих домов для достижения оптимальной торговой стоимости.Если существует значительная разница между тем, что, по словам подменщиков, стоит их дома, и тем, что они действительно стоят, вы должны задаться вопросом, не обманываются ли вас другими способами.

Чтобы сэкономить на комиссиях, некоторые обменники обходятся без агентов. Тем не менее, я по-прежнему рекомендую использовать профессионального адвоката, будь то агент или поверенный, который может помочь вам пройти через процесс и структурировать сделку как одновременную продажу и покупку. Некоторые агенты будут выполнять ограниченные задачи в этом отношении за почасовую или установленную плату.

Не используйте агента продавца. Однако оба обменника могут получить дополнительную экономию, используя одно и то же название и переездные компании без ущерба для своего положения. И убедитесь, что в вашем контракте есть оговорка об освобождении от обязательств, согласно которой любая из сторон освобождается от каких-либо обязательств в случае, если сделка не может быть завершена из-за отсутствия финансирования или по другим причинам.

Удачи в магазине свопинга!

Получайте больше новостей, советов по экономии денег и экспертных советов по ипотеке и недвижимости, подписавшись на бесплатный информационный бюллетень Bankrate.

Задайте вопрос консультанту

Чтобы задать вопрос консультанту по недвижимости, перейдите на страницу «Спросите экспертов» и выберите в качестве темы «Покупка, продажа дома». Читайте больше колонок Real Estate Adviser и других историй об ипотеке.

Bankrate Содержимое, включая рекомендации в колонках с советами и экспертами и на этом веб-сайте, предназначено только для того, чтобы помочь вам в принятии финансовых решений. Содержание обширно и не учитывает ваше личное финансовое положение.Bankrate рекомендует вам обратиться за советом к консультантам, которые полностью осведомлены о ваших индивидуальных обстоятельствах, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения или реализовывать какую-либо финансовую стратегию. Помните, что использование вами этого веб-сайта регулируется Условиями использования Bankrate.

Хотите торговать у себя дома? Zillow пробует модель, наиболее часто используемую автосалонами

.

Zillow ZG, + 4,61% хочет сделать покупку нового дома и продажу существующей столь же простой, как торговлю автомобилем.

Веб-сайт со списком недвижимости подписал партнерские отношения с несколькими строителями домов, что позволит покупателям жилья, которые покупают недавно построенный дом у одного из строителей, продать свой нынешний дом напрямую подразделению Zillow iBuying, Zillow Offers.

« Эта функция была разработана, чтобы упростить покупателям процесс строительства нового дома, оставаясь при этом в старом.”

Эта программа будет доступна только на рынках, где работает Zillow Offers. К середине 2020 года Zillow планирует запустить предложения Zillow в 26 городах США. Сейчас они доступны в Фениксе, Атланте и Далласе, а также во многих городах.

Люди, которые воспользуются этой опцией, будут иметь возможность выбрать продленное время закрытия от семи дней до восьми месяцев.Эта функция была разработана, чтобы упростить покупателям процесс строительства нового дома, оставаясь при этом в старом. Zillow сказал, что это также устраняет возможность необходимости дважды переезжать или иметь две ипотечные кредиты одновременно. Z, + 4,22%

«Одна из последних вещей, с которыми покупатели хотят иметь дело при поиске нового дома, — это стресс и хлопоты, связанные с продажей существующего дома», — сказал президент бренда Zillow Джереми Ваксман.

Подробнее: Строительная активность на 12% выросла до самых высоких темпов за более чем десятилетие

Есть несколько заслуживающих внимания предостережений для людей, которые продают свои дома Zillow. Zillow вычитает плату за обслуживание и ориентировочные расходы на ремонт и закрытие из покупной цены. Комиссия составляет в среднем 7,5%, включая затраты на ремонт и закрытие, по сравнению со стандартной комиссией агента по недвижимости, которая обычно составляет около 6%.

« Как показал анализ MarketWatch, клиенты, которые продали свои дома определенным покупателям iBuyers, в среднем получили на 11% меньше прибыли, чем люди, которые продали свои дома на открытом рынке.”

Недавнее расследование MarketWatch двух других фирм «iBuyer», Opendoor и Offerpad, показало, что продавцы дома, идущие этим путем, потенциально оставляют тысячи долларов на столе. Анализ MarketWatch показал, что в среднем клиенты, которые продали свои дома iBuyer, получили прибыль на 11% меньше, чем люди, которые продали свои дома на открытом рынке.(Zillow Offers не был включен в этот анализ.) Когда Zillow покупает дом, компания заявляет, что стремится «представить предложение, которое отражает текущую рыночную стоимость» собственности.

Потребность покупателей продать существующий дом также представляет риск для строителей жилья. Отчет John Burns Real Estate Consulting показал, что за последние 12 месяцев публично торгуемые застройщики испытали процент отмены, когда покупатель отказывался от сделки по покупке недавно построенного дома, в среднем 16%. Одним из основных факторов отмены проектов было то, что люди не могли вовремя продать свой существующий дом.

См. Также: Доверие строителей жилья растет, несмотря на растущую озабоченность по поводу экономики

Zillow установила партнерские отношения с более чем 10 строителями по всей стране, включая Brookfield Residential БАМ, г. + 1,53%, M / I Дома MHO, + 2,55% и PulteGroup PHM, + 1,85%.

Программы мгновенного предложения или iBuying, такие как Zillow Offers, получили распространение среди людей, которым процесс продажи дома кажется стрессовым.

Акции Zillow упали примерно на 30% за последние три месяца, тогда как промышленный индекс Dow Jones DJIA, + 0,66% и S&P 500 SPX, + 0,74% выросли примерно на 1,5% и 2,6% соответственно.

Эта история обновлена ​​24 сентября 2019 г.

Торговый дом Определение

Что такое торговый дом?

Торговый дом — это бизнес, который специализируется на облегчении транзакций между родной страной и зарубежными странами.Торговый дом — это экспортер, импортер, а также торговец, который покупает и продает товары для других предприятий. Торговые дома предоставляют услуги предприятиям, которые хотят, чтобы эксперты по международной торговле получали или доставляли товары или услуги.

Торговый дом может также относиться к фирме, которая покупает и продает как товарные фьючерсы, так и физические товары от имени клиентов и за их собственные счета. Известные компании по торговле сырьевыми товарами включают Cargill, Vitol и Glencore.

Ключевые выводы

• Торговые дома — это посредники, используемые производителями для облегчения торговли за границей.
• Торговые дома предлагают широкий спектр услуг, от работы в качестве агентов производителя на внешнем рынке до упрощения процесса импорта-экспорта через связи с местными связями.
• Хотя розничный торговец должен платить повышенную цену за товары, импортируемые или продаваемые через торговый дом, он может избежать хлопот, связанных с импортом, и извлечь выгоду из опыта торговых домов на зарубежных рынках, скидок и сложностей с обменом валюты.

Знакомство с торговыми домами

Торговый дом выступает в роли посредника.Он может закупать футболки оптом в Китае, а затем продавать их розничному продавцу в Соединенных Штатах. Розничный продавец в США по-прежнему будет получать оптовые цены, но цена будет немного выше, чем если бы розничный торговец покупал напрямую у китайской компании. Торговый дом должен повышать цену продаваемых товаров, чтобы покрыть свои расходы и получить прибыль, однако продавец футболок избегает хлопот, связанных с импортом. Розничный торговец также может упростить свои операции, имея дело с одним или двумя торговыми домами, чтобы получить свои запасы, вместо того, чтобы иметь дело напрямую с многочисленными оптовиками.

Малые предприятия, использующие торговый дом, могут извлечь выгоду из его опыта и понимания международных рынков, на которых они работают, а также получить доступ к финансированию поставщиков через прямые займы и торговые кредиты.

Преимущества торговых домов

Экономия за счет масштаба

Торговый дом обычно имеет большой портфель клиентов, которые обеспечивают выгоду от эффекта масштаба. Например, крупный торговый дом может использовать свою значительную покупательную способность для получения скидок от производителей и поставщиков.Торговый дом также может снизить транспортные расходы, если отгружает покупателям большие партии.

Международный плацдарм

Торговые дома имеют разветвленную сеть контактов на международных рынках, что помогает им заключать выгодные сделки и находить новых клиентов. У них также могут быть сотрудники, работающие в зарубежных офисах, для работы с таможенными служащими и решения юридических вопросов для обеспечения бесперебойной работы бизнеса.

Валютный менеджмент

Поскольку торговый дом постоянно импортирует и экспортирует товары, у них есть опыт управления валютным риском.Торговые дома используют методы управления рисками, такие как хеджирование, чтобы избежать неблагоприятных колебаний валютных курсов. Например, торговый дом, у которого есть будущий платеж в евро, может использовать валютный форвардный контракт для фиксации текущего обменного курса евро / доллар США.

Пример торговых домов

Япония скудна в ресурсах, будь то еда или природные ресурсы, и импортирует большую часть из них через пять торговых домов, известных как согосёша. Торговые дома были построены в Японии в период Реставрации Мэйдзи, чтобы поддержать ее экономику в период восстановления.Они также помогли поддержать экономику страны после поражения и разрушения во Второй мировой войне. Роль согосёша не ограничивается конкретным сектором экономики Японии. Они импортируют товары и услуги в различные отрасли, жизненно важные для экономики страны, от автомобилей до инфраструктуры и одежды. В пятерку крупнейших согосёша входят Mitsubishi Corp, Mitsui & Co. Ltd., Sumitomo Corp., Itochu Corp. и Marubeni Corp.

торговых объектов, чтобы держать налогоплательщика в страхе

Если вы когда-либо обменивались бейсбольными карточками с другом, когда были ребенком, вы уже знакомы с основным принципом «подобного обмена».Возможно, ваш приятель действительно любил Хосе Кансеко и хотел получить карту новичка Кансеко, но у вас было подозрение, что его карьера может плохо закончиться. Вы двое согласились обменять Кансеко на несколько его перспективных карт. Вы рассчитали стоимость своей карты и решили, какие из его карт вам нужны взамен, а затем сделали обмен. Можно с уверенностью сказать, что IRS не получил участия в акции.

Подобный обмен (также называемый обменом по разделу 1031) позволяет инвесторам в недвижимость делать аналогичные вещи, откладывая прирост капитала или убытки при покупке или продаже собственности.По сути, подобный обмен позволяет вам обмениваться инвестиционной недвижимостью с другим инвестором и удерживать налогового инспектора от участия в сделке до тех пор, пока недвижимость в конечном итоге не будет продана за наличные. Конечно, это не так просто, как обменять несколько бейсбольных карточек, но эта статья покажет вам, как это сделать.

Почему вам следует подумать об обмене Возможность отложить налоговые обязательства через обмен 1031 (названный в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса) побуждает инвесторов перебалансировать портфели недвижимости и более выгодно использовать деньги, которые они в противном случае платили бы в виде налогов .Возможность ребалансировки особенно важна в сфере недвижимости, потому что, в отличие от отдельных акций и облигаций, одна собственность может составлять значительную часть стоимости портфеля.

Из-за концентрированного характера инвестиций в недвижимость для управляющих портфелями важно иметь гибкость, чтобы перебалансировать свои портфели и делать тактические ставки либо в разных секторах недвижимости, либо в инвестиционных регионах. Обмен 1031 поощряет такую ​​перебалансировку, позволяя инвесторам входить и выходить из рискованного недвижимого имущества путем обмена одного имущества на другое без бремени немедленного взимания налогов на прирост капитала.Постоянно используя 1031 биржу при приобретении и продаже собственности, инвесторы могут отложить уплату налога на прирост капитала до тех пор, пока не придет время ликвидировать часть или весь портфель, не произойдет благоприятное изменение в налоговом законодательстве или они накопили достаточно капитальных убытков, чтобы компенсировать обязательство по приросту капитала. (Подробнее о том, как заставить Раздел 1031 работать на вас, см. Smart Real Estate Transactions .)

Обзор Чтобы иметь право на этот налоговый режим, инвесторы должны придерживаться определенных требований и ограничений в отношении типов собственности, которую они могут обменять, местоположения собственности и сроков определенных ключевых событий.В следующем разделе будет представлено подробное описание различных требований, но сначала важно отметить, что основное место жительства не соответствует требованиям, поэтому, к сожалению, вы не сможете поменять свою загородную квартиру на пляжный домик в Малибу. (Подробнее о продаже частного дома читайте в статье . Остановит ли продажа вашего дома налоговый шок? и Верно ли, что вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала? )

Согласование необходимых элементов может оказаться довольно сложной задачей.Для облегчения проведения необходимых торгов и документации инвесторы должны использовать стороннюю клиринговую палату, называемую «квалифицированным посредником (QI)», которая обрабатывает все средства, связанные с покупкой, продажей и обменом собственности. Поскольку фонды не проходят напрямую через счета налогоплательщика, и налогоплательщик никогда не контролирует какие-либо денежные средства, полученные в результате сделки, инвестор фактически вложил прирост капитала в обмениваемую собственность и может отложить уплату налога на прирост капитала до продажи недвижимости активы за наличные.

Настройка и выполнение обмена 1031 и соответствующий налоговый режим транзакции могут быть очень сложными. В следующем разделе дается краткое и упрощенное описание требований и шагов, необходимых для выполнения обмена 1031.

Требования к сделке
Соответствующая недвижимость Обмен работает только с инвестиционной недвижимостью или бизнес-недвижимостью. Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения дохода.Деловая собственность — это собственность, которой владеет и использует компания, и она отражается на балансе как актив. Вся недвижимость в США, как улучшенная, так и неулучшенная, как правило, однотипна. Недвижимость за пределами Соединенных Штатов считается недвижимостью «непохожего вида». Раздел 1031 не применяется к обмену инвентарными запасами, акциями, облигациями, банкнотами, другими ценными бумагами или личным имуществом любого рода. о различных типах собственности, ознакомьтесь с нашим учебником Изучение инвестиций в недвижимость и Инвестиции в недвижимость .)

Неквалифицированные активы и прибыль Если сделка включает неквалифицированные активы (не аналогичного вида), собственность или денежные средства, то инвестор должен признать прибыль от продажи и уплатить налоги соответственно. Если предположить, что стоимость одного из обмениваемых объектов собственности больше, чем стоимость другого, неквалифицированные активы, используемые для выравнивания стоимости между обменами, называются «загрузкой» и по-прежнему облагаются обычными налогами на прирост капитала.

Время
Хотя транзакции не обязательно должны быть одновременными, существуют ограничения на определенные элементы синхронизации транзакций.Например, для того, чтобы квалифицировать транзакцию как обмен 1031, инвестор должен идентифицировать имущество, подлежащее обмену, до закрытия, и идентифицировать имущество для замены в течение 45 дней после закрытия продажи первого актива. Кроме того, сделка по приобретению заменяющего имущества должна быть выполнена в течение 180 дней с момента продажи первой сделки.Для большинства инвесторов одной из самых сложных задач является определение замещающих активов в течение 45 дней после продажи оставленного актива.Тем не менее, важно, чтобы они сделали это, потому что эти временные ограничения очень жесткие, и IRS не предоставляет продления.

Квалифицированный посредник Из-за сложности этих договоренностей, а также требований и ограничений, связанных с обменом, инвесторы, спонсирующие обмен, должны использовать квалифицированного посредника для облегчения сделки. Квалифицированный посредник, определяемый как корпорация, которая на постоянной основе занимается содействием 1031 обмену, не предоставляет юридических или налоговых консультаций.Это не может быть коммерческая сторона, такая как CPA-фирма, адвокат или агент по недвижимости, которая имела какие-либо отношения с налогооблагаемой стороной в течение 24 месяцев до первой сделки с недвижимостью. Желательно, чтобы QI была третьей стороной. бизнес, который ранее не предоставлял какие-либо из этих услуг участникам сделки.

QI выполняет различные услуги по упрощению процедур и действует как мост между участвующими сторонами, помогая структурировать и выполнять обмен. В его обязанности входит:

• Подготовка всей необходимой документации и выполнение функций расчетной палаты для обеспечения получения документации всеми соответствующими сторонами.
• Обеспечение того, чтобы средства хранились на защищенном и застрахованном банковском счете, и чтобы все выплаты производились на счета условного депонирования после завершения транзакции.
• Подача полного бухгалтерского учета транзакций для записей налогоплательщиков и предоставление формы 1099 налогоплательщикам и в IRS, документирующая любые требуемые налоги и любые уплаченные налоги на прирост капитала.

Строгие правила IRS в отношении определенных требований подчеркивают ценность квалифицированного посредника и важность выбора подходящего.Одна из основных услуг QI заключается в том, чтобы следить за участниками транзакции и гарантировать, что они соответствуют требованиям, необходимым для налогоплательщиков, чтобы претендовать на льготный налоговый режим для их прибыли от недвижимости, поэтому важно, чтобы инвесторы тщательно исследовали и выбирали посредника для своей транзакции. (Дополнительную информацию можно найти в статье The Benefits Of Using the Real Estate Attorney .)

В следующем разделе мы рассмотрим обмены несколькими объектами недвижимости и основные временные рамки, которых должны придерживаться инвесторы.

Множественный обмен недвижимостью При подобном обмене от инвестора не требуется совершать индивидуальный обмен недвижимостью. Несколько свойств могут использоваться на любой стороне обмена при соблюдении следующих правил. Эти правила обычно называются правилами «трех свойств», «95%» и «200%».

• Правило трех объектов недвижимости — Любые три объекта недвижимости могут соответствовать требованиям независимо от рыночной стоимости.
• Правило 95% — Любое количество объектов может соответствовать требованиям, если справедливая рыночная стоимость (FMV) собственности, полученной к концу периода обмена, не превышает 95% совокупного FMV всех выявлены потенциальные замещающие свойства.
• Правило 200% — Любое количество свойств может быть обменено, если совокупный FMV замещающих свойств не превышает 200% от комбинированного FMV всех обмениваемых свойств на дату первоначальной передачи.

Несмотря на то, что IRS довольно гибко подходит к количеству активов, которые он позволяет обменивать, чтобы помочь в отсрочке уплаты налога на прирост капитала, он очень строг в отношении сроков идентификации этих объектов и проведения обмена.

План транзакции и временная шкала Хотя план транзакции и временная шкала для обмена 1031 могут стать чрезвычайно сложными, некоторые элементы следуют базовому формату и аналогичны для большинства транзакций.

1. Первоначально инвестор, желающий вступить в подобный обмен, идентифицирует собственность или свойства, которые будут проданы, — «отказанное имущество», а затем, с помощью посредника, продаст его третьей стороне. Посредник получает средства как продавец и хранит все средства на условном депонировании.
2. Имея средства на условном депонировании, у инвестора есть 45 дней, чтобы выбрать одно или несколько «заменяющих свойств» для обмена, которые должны быть приобретены у стороннего продавца в течение 180 дней с момента первой транзакции. Посредник выступает в роли покупателя. , обеспечивает средства условного депонирования, а затем направляет соответствующие средства продавцу или продавцам. (Чтобы найти замену, ознакомьтесь с 10 лучших характеристик прибыльной арендуемой собственности и Find Fortune In Commercial Real Estate .)
3. Затем QI подготавливает всю бухгалтерскую документацию для налогоплательщика, которая показывает, что средства прошли через клиринговую палату QI и что на счета налогоплательщика / инвестора средства не поступили. QI также подготавливает форму 1099, обозначающую любой прирост капитала, понесенный в результате создания неквалифицированной «загрузки» и любых налогов, уплаченных в рамках транзакции, и направляет форму в IRS.
4. В конце концов налогоплательщик подаст в IRS форму 8824 IRS, а также любой аналогичный документ, требуемый государством, в котором находится недвижимость или проживает налогоплательщик.Помимо содействия обмену, квалифицированный посредник также предоставит все документы по обмену, необходимые для транзакций, такие как документы о собственности и контракты на недвижимость.

Поскольку QI контролировал средства как от продажи, так и от покупки обмениваемой собственности, и поскольку инвестор получил собственность вместо денежных средств за продажу оставленного актива, прирост капитала откладывается. За исключением любой «загрузки», прирост капитала можно постоянно откладывать посредством подобных обменов до тех пор, пока в конечном итоге активы не будут проданы за наличные.В этот момент накопленный прирост капитала будет облагаться налогом с использованием преобладающих методов налогообложения.

Заключение Подобный обмен может быть не так прост, как торговля бейсбольными карточками в вашей юности, но он позволяет вам торговать своей инвестиционной собственностью и удерживать налогового инспектора от участия в сделке. Постоянно участвуя в подобных обменах, инвесторы могут осуществлять передачу недвижимого имущества, чтобы увеличить или уменьшить риски определенных секторов собственности, и в то же время отложить прирост капитала до тех пор, пока недвижимость в конечном итоге не будет продана за наличные.Как только вы поймете правила игры, это отличный способ эффективно изменить баланс вашего портфеля недвижимости.

Чтобы узнать больше о стратегиях, чтобы оставаться на шаг впереди налогового инспектора, прочтите Советы по налогам для индивидуального инвестора и Советы по сбережению денег на конец года .

Как продать свой дом от собственника

Несомненно, продать дом самому — непростая задача. Но тысячи людей делают это каждый месяц.И как только вы узнаете процесс, это действительно выполнимо. По сути, вам нужна стратегия, и мы ее предлагаем.

Но давайте начнем с самого основного вопроса…

Почему вы можете захотеть продать свой дом самостоятельно

Самая очевидная причина продать свой дом самому — это не платить комиссию за недвижимость.

На большинстве рынков типичная комиссия за недвижимость составляет 6% от продажной цены. Это означает, что если вы продаете дом за 400 000 долларов, вам придется заплатить комиссию в размере 24 000 долларов (400 000 долларов, умноженные на 6%).

Это может не показаться как много денег на продаже за 400 000 долларов. Но здесь важно помнить, что, хотя комиссия основана на продажной цене собственности, она фактически выплачивается из вашего собственного капитала.

Например, предположим, что, хотя ваш дом может стоить 400 000 долларов, у вас есть ипотечный кредит на 250 000 долларов. Это означает, что ваш чистый капитал составляет 150 000 долларов. Но если вы платите комиссию за недвижимость, вам придется уменьшить ее на 24 000 долларов.Это даст вам чистую сумму в 126 000 долларов за заключительным столом.

Вполне вероятно, что затраты на закрытие также будут оплачены другим продавцом. В совокупности они могут еще больше уменьшить ваш чистый капитал до 120 000 долларов или меньше.

Вот почему продавцы дома часто пытаются продать свои дома без агента по недвижимости. Это просто вопрос стоимости.

Имея это в виду, давайте рассмотрим пять шагов, необходимых для продажи дома самостоятельно.

Шаг 1. Определите справедливую рыночную стоимость вашего дома

Вы должны сделать этот шаг правильно.Слишком низкая цена на дом, и вы уйдете с продажей с меньшими деньгами, чем следовало бы. Но цена на него завышена, и дом может месяцами простоять без продажи. Единственная ваша стратегия на этом этапе — снизить цену до того уровня, на котором она должна была быть изначально.

Есть три основных способа определить стоимость вашей собственности:

Воспользуйтесь сайтами оценки недвижимости в Интернете

Есть много веб-сайтов, через которые вы можете продать свой дом. Проконсультируйтесь с такими сайтами, как Zillow.com (поиск с использованием Zestimate ) и Trulia. Эти источники быстро и бесплатно сообщат вам стоимость вашей собственности. Однако в лучшем случае это приблизительные оценки, которые могут отличаться на многие тысячи долларов.

Получите анализ конкурентного рынка от агента по недвижимости

Здесь агент по недвижимости проводит подробный анализ вашего дома на основе продаж сопоставимых объектов недвижимости в этом районе. Эта услуга также обычно бесплатна, и ее оценка будет довольно надежной.

Однако, поскольку агент проводит анализ в надежде разместить вашу собственность в списке, вы получите коммерческое предложение по ходу дела. Агент также может дать высокую оценку собственности, чтобы побудить вас зарегистрироваться у него или нее.

Нанять лицензированного оценщика

Это даст вам наиболее точную оценку стоимости вашей собственности. Вы также можете использовать оценку в качестве основы для оценки при согласовании продажной цены с покупателями.

Единственным недостатком аттестации является стоимость.Большинство оценщиков берут от 300 до 500 долларов за отчет. А поскольку вы заказываете оценку самостоятельно, она не будет принята покупателями в качестве оценки заявки на ипотеку.

Шаг 2: Подготовьте дом к продаже

Этот шаг начинается с того, что вы медленно идете по дому и смотрите на него глазами покупателя. Спросите себя: Если бы я покупал этот дом, что в нем мне не понравилось бы?

Вы начинаете с отрицания, но в этом суть.Когда покупатель смотрит на ваш дом, он прекрасно понимает, что каждый изъян в собственности станет для него проблемой после закрытия. Они также смотрят на общий вид. Есть ли у него хорошая обочина? Есть хороший поток? Это кажется правильным?

Это сложно сделать, так как дом принадлежит вам. Но нужно быть объективным. Если не можете, лучше узнать мнение постороннего. Если вы это сделаете, вы не сможете обидеться на то, что вам скажет этот человек. Их наблюдения будут иметь решающее значение для успешной продажи вашего дома.

Если вы не поддерживаете свой дом в демонстрационном состоянии при обычных обстоятельствах, вот некоторые из улучшений, которые вы, возможно, захотите сделать:

• Произведите любой необходимый мелкий ремонт. Сюда входят протекающие краны, незакрепленные дверные ручки, заклинившие окна или электрические выключатели и лампы, которые не работают должным образом. Если у вас есть устройство открывания гаражных ворот, убедитесь, что оно работает безупречно.
• Восстановите или перекрасьте все комнаты в доме, которые выглядят уставшими. Всегда отдавайте предпочтение нейтральным цветам, потому что покупатели предпочитают.
• Уберите беспорядок во всем доме. Сюда входят туалеты, чердак, подвал и гараж. Кроме того, сведите к минимуму количество мебели и других предметов, которые у вас есть в каждой комнате. Это поможет улучшить восприятие потока.
• Убедитесь, что весь дом чистый и пахнет свежестью.

Если у вас нет времени завершить все эти улучшения или вы не знаете, как это сделать, поищите агентство по организации домашнего размещения . Они могут сделать все за вас — за определенную плату.

Шаг 3. Продам дом

Не существует единственного способа продать дом самостоятельно, но вот несколько основных стратегий.

Начни с хорошего знака

Вы видели их практически перед каждым домом, который когда-либо выставлялся на продажу. Вам нужно будет сделать то же самое. Обычно их можно купить в магазинах канцелярских товаров. Лучше потратить немного больше денег и получить лучшую.

Создание рекламных листовок или брошюр

У вас должен быть запас, который можно раздать людям, которые смотрят на ваш дом, а также всем, с кем вы встречаетесь и проявляет интерес.Вы можете создать их с помощью документа Word, но и привлекательная графика не помешает. Вы также должны быть готовы добавить несколько фотографий, как интерьера, так и экстерьера.

В листовке также должен быть указан адрес собственности и с кем связаться, а также номер телефона и адрес электронной почты. В нем также должны быть указаны особенности собственности, включая продажную цену, количество комнат и любые качественные коммерческие предложения, такие как описание района и школьного округа.

Рекламируйте дом в Интернете

Существует ряд популярных веб-сайтов, где вы можете это сделать. Еще раз, Zillow.com — один из таких сайтов, и у них даже есть специальная страница «Продажа от владельца». Другой популярный сайт — HomeFinder.com. Вам также следует попробовать выставить свою недвижимость на продажу на Facebook и в Craigslist.

Провести день открытых дверей

Здесь вы буквально открываете свой дом для публики. Лучше всего это делать в субботу или воскресенье, а лучше всего в дни хорошей погоды.

Вы должны начать рекламировать свой день открытых дверей по крайней мере за неделю до мероприятия, а затем установить знаки на главных дорогах рядом с вашим домом или жилым районом, чтобы вести людей.

Шаг 4: переговоры о продаже

Поскольку вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, вам придется напрямую вести переговоры с любыми потенциальными покупателями. Это ситуация компромисса, которую вы должны принять с самого начала. Покупатель почти наверняка придет с предложением, которое ниже вашей запрашиваемой цены. Они могут даже включать некоторые жесткие условия, например, когда вы оплачиваете заключительные расходы.

Если первоначальное предложение неприемлемо, придется переходить туда и обратно. Будем надеяться, что когда вы снизите цену, появится покупатель. Вам нужно будет решить, насколько низко вы хотите спуститься.

Первоначальные переговоры, вероятно, будут устными, но как только вы согласитесь с основами, покупатель должен будет представить письменное предложение. Для этой цели вы можете иметь небольшой запас контрактов на недвижимость, характерных для вашего штата. Вы можете найти их, выполнив поиск в Интернете.

В контракте должны быть указаны все детали продажи, включая цену покупки, уступки при закрытии, позиции, которые будут включены в продажу, дату закрытия и место закрытия.

В контракте также должны быть указаны непредвиденные обстоятельства. Например, покупатель может настоять на проведении осмотра дома. И вы должны настоять на получении копии одобрения ипотеки покупателя в течение нескольких дней после принятия предложения.

Закрытие обычно происходит в офисе поверенного или титульной компании, в зависимости от того, что принято в вашем штате.И вы, и покупатель должны согласовать это место.

Шаг 5: Обработка закрытия

Закрытие дома — дело полностью законное. Это означает, что существует особый процесс, и им будет заниматься либо заключительный поверенный, либо титульный агент. Как только вы решите, кем будет эта партия, они предоставят вам необходимые процедуры.

Большая часть закрывающих работ будет выполняться закрывающим агентом. Но в процессе вас могут попросить предоставить определенную документацию.Убедитесь, что вы предоставили его как можно быстрее.

Вы также должны быть уверены, что поддерживаете контакт с покупателями между моментом принятия контракта и его закрытием. Будут споры, но хорошее общение поможет вам их преодолеть.

Самым большим закрывающим препятствием в большинстве сделок с недвижимостью является ипотека покупателя. Даже если у вас есть копия одобрения ипотеки, сделайте все возможное, чтобы быть в курсе связанных событий. Большинство утвержденных ипотечных кредитов имеют условия, которые должны быть выполнены в период между утверждением и закрытием.Некоторые из этих условий не такие уж и незначительные. Если покупатель не может удовлетворить даже одного, одобрение кредита может быть отозвано.

Насколько это возможно, постарайтесь вовлечь агента по закрытию ипотечного кредита во все подробности.