Инвестиционные критерии | Недвижимость
В табл. 19-6 приведен набор факторов, которые учитываются различными инвестиционными критериями. Более совершенными считаются те критерии, которые принимают во внимание стоимость денег во времени. Предполагается, что другие критерии следует использовать лишь в качестве средства предварительного отбора.
Аспекты, принимаемые в расчет аналитиком
Выбирая критерии оценки инвестиций, аналитик должен учесть следующие факторы:
1. Мотивы и цели инвестора.
2. Наличие информации по оцениваемому и сопоставимым объектам.
3. Обоснованность финансовых прогнозов.
4. Наличие времени, денег и инструментария оценки.
ОБЗОР КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Коэффициент капитализации (capitalization rate определяется в литературе по недвижимости как коэффициент, позволяющий перевести поток доходов в единую капитальную (текущую) стоимость при помощи формулы V= I/R, т.е. текущая стоимость потока дохода равна ежегодному доходу, деленному на коэффициент капитализации.
ТАБЛИЦА 19-6
Факторы, учитываемые отдельными инвестиционными критериями
Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:
1. Ставка дохода на инвестиции.
2. Норма возврата инвестиций.
Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех подэлементов:
1. Безопасная, ликвидная ставка.
2. Премия за низкую ликвидность.
3. Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).
4. Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.
Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиции (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимость) части активов. В случае когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или когда ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, останется неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода на инвестиции добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации. Если недвижимость имеет ограниченный срок экономически полезной жизни, скажем 30 лет, то в течение этого времени инвестор захочет получать ежегодный доход на инвестиции, а также возместить теряющую стоимость часть инвестиций.
Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны любым из трех методов:
1. Прямолинейным.
2. По фонду возмещения.
3. Аннуитетным.
В табл. 19-7 показаны три метода возврата капитала при ставке дисконта 12%.
Прямолинейный метод
Прямолинейный метод называется методом Ринга (Ring method). Он оправдан только тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться. Например, актив с остающимся сроком полезной жизни 30 лет по прямолинейному методу будет иметь годовую норму возврата капитала 3*/3%. Если 100% стоимости актива должно быть возмещено в течение 30 лет, то в расчете на год это составит 3V3%. Соответственно коэффициент капитализации равен 15V3%, т.е. он состоит из 12%-ного дохода на инвестиции и 3!/з%-ной нормы возврата капитала.
ТАБЛИЦА 19-7
Расчет коэффициента капитализации
Доход на инвестиции:
Подэлемент 1. Безопасная, ликвидная ставка 9%
Подэлемент 2. Поправка на неликвидность 1%
Подэлемент 3. Поправка на инвестиционный менеджмент 1%
Подэлемент 4. Поправка на риск 1%
Итого: Доход на инвестиции 12%
Плюс возврат инвестиций, по факторам фонда возмещения:
Ринг, 0% прямолинейный за 30 лет « 0,0333 = 3,33%
Хоскольд, 5% за 30 лет = 0,0150 = 1,50%
Общие коэффициенты капитализации:
Прямолинейный: 12% + 3,33% = 15,33%
По фонду возмещения: 12% + 1,50% = 13,50%
Аннуитетный: 12% + 0,41% = 12,41%
Метод фонда возмещения
Метод фонда возмещения называется также методом Хоскольда (Hoskold method). По этому методу к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиции, применяется консервативная ставка реинвестирования. Например, вновь рассмотрим актив с 30-летним сроком полезной жизни. Если бы кто-либо попытался откладывать каждый год на сберегательный счет сумму, равную части первоначальной стоимости актива, то ежегодного депозита величиной менее 3*/3% было бы более чем достаточно для полного возмещения первоначальной стоимости актива за 30 лет. Ежегодный депозит в 3!/3% в год обеспечит возмещение полной стоимости за 30 лет даже без учета процентов. Если используется консервативное допущение о чистых доходах, скажем, на сберегательный счет начисляется 5% годовых (по сложному проценту), то норма возврата капитала будет равна 0,01505, что представляет собой фактор фонда возмещения при 5% за 30 лет. Если в фонд, приносящий 5% дохода, ежегодно вносится 1,5% (0,015) первоначальной стоимости актива, то через 30 лет этот фонд вырастет до 100% стоимости актива. Коэффициент капитализации будет равен 12% плюс 1,5%, или 13,5%.
Аннуитетный метод
Аннуитетный метод называется также методом Инвуда (Inwood method). Он применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода, как в случае с надежной двойной чистой арендой. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, то должен быть применен аннуитетный метод. Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 30 лет равен 0,0041. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,1241. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации по аннуитетному методу эквивалентен рассмотрению равновеликих ежегодных доходов как серии отдельных реверсий и применению фактора текущей стоимости единицы к каждой годовой сумме дохода.
Влияние коэффициентов капитализации на стоимость
Чем выше коэффициент капитализации» тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда
(а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и
(б) инвестиционный менеджмент незначителен,
(в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и
(г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.
При рассмотрении чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость для перевода его величины в стоимость объекта может быть использован общий коэффициент капитализации. Поэтому, если прогнозируемый чистый операционный доход равен 65 000 долларов, а общий коэффициент — 15,33%, то стоимость дохода составит 65 000 долларов/0,1533, или 424 005 долларов Если общий коэффициент снижается до 13,5%, то стоимость возрастает до 481 481 долларов Общий коэффициент 12,41% дает стоимость 523 771 долларов Обратите внимание, что незначительное изменение коэффициента капитализации приводит к ощутимому изменению в оценочной стоимости собственности.
Использование норм возврата капитала
Прямолинейную норму возврата капитала по Рингу следует применять, если ожидается снижение доходов, как, например, в случае со старым объектом, для которого характерно постоянное увеличение операционных расходов на ремонт и обслуживание и/или снижение арендных платежей. Для определения оценочной стоимости объекта чистый операционный доход за текущий год следует разделить на прямолинейный коэффициент капитализации.
В соответствии с прямолинейным методом сумма, на которую снижается доход, равна произведению годового возврата капитала и ставки процента. Например, предположим, что доход за первый год равен 65 000 долларов Стоимость объекта составляет 65 000 долларов/0,15333, или примерно 424 000 долларов Эта цифра, поделенная на 30 лет, дает ежегодный возврат капитала в размере 14 133 долларов Умножив 14 133 долларов на 12%, получим $1696; это — величина ежегодного снижения дохода попрямолинейному методу. Во второй год предполагаемый чистый операционный доход составит 63 304 долларов(65 000 долларов — 1696 долларов).
Метод Хоскольда следует использовать в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая объектом оценки, особенно высока и ее трудно достичь з случае реинвестирования. Например, представим, что инвестор пробурил нефтяную скважину, которая приносит значительные прибыли, однако запасы нефти в ней ограниченны. Часть дохода обеспечивает возмещение затрат (поскольку скважина истощается), а часть — это доход на инвестиции. Однако сомнительно, что следующая попытка инвестора найти нефть будет успешной. Поэтому инвестору следует экономить с тем, чтобы к моменту, когда скважина истощится, он обладал суммой, равной первоначальному капиталу. Если он предполагает, что ставка дохода по его сберегательному счету будет равна 5%, т.е. будет уступать доходу, приносимому только рискованными вложениями, тогда следует применять метод Хоскольда.
Метод Инвуда (аннуитетный возврат капитала) подразумевает, что сумма возврата капитала может быть реинвестирована по той же ставке, что и конечная отдача на данные инвестиции. Его следует применять для оценки равновеликих периодических доходов, таких, как доход от чистой аренды, или в случаях, когда рост арендных поступлений будет компенсировать увеличение операционных расходов, а также при оценке потока доходов, представляющего собой платежи по ипотечному кредиту.
Возврат капитала не является обязательным в случае, если основная сумма вложений остается неизменной или когда поток доходов не ограничен во времени. Тогда коэффициент капитализации будет равен ставке процента или дисконта.
Сложные коэффициенты
Общий коэффициент капитализации (OAR), применяемый к недвижимому активу, может рассматриваться как сложная ставка дохода. Оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической и 2) финансовой. С физической точки зрения общий коэффициент капитализации учитывает доход на землю, которая не подвергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания и сооружения, поскольку срок их полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплаты процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций инвестору в собственный капитал.
Остаточные техники капитализации применяются для оценки земли, зданий и собственности в целом. Техника остатка для земли лучше всего применима, когда здание соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка и затраты на строительство здания приближаются к его стоимости. Техника остатка для здания может применяться только тоща, когда известна оценка стоимости участка и требования к его доходности. Техника остатка для всего объекта оценивает весь доход, который, как ожидается, будет получен в течение прогнозного периода; затем к полученной величине прибавляется текущая стоимость выручки от перепродажи, которая называется реверсией.
Выбор коэффициентов капитализации
При выборе коэффициента капитализации помните, что:
1. Чем выше коэффициент, тем ниже стоимость.
2. Наоборот, чем ниже коэффициент, тем выше стоимость.
3. Всегда учитывайте доход на инвестиции и возврат инвестиций.
4. Коэффициенты капитализации применяются к потоку доходов, а не к единовременному платежу.
Коэффициенты капитализации следует применять к соответствующей части дохода. Когда речь идет о чистом операционном доходе, следует использовать общий коэффициент капитализации, который учитывает как землю, так и постройки на ней, или заемные и собственные средства, доли которых в стоимости объекта взвешиваются по соответствующим ставкам.
Коэффициенты капитализации пригодны для оценки потоков доходов. Выбор коэффициента должен производиться на основе тщательного анализа рыночных данных и отражать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственость, используя наиболее значимые критерии. В целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными консультантами — для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или ранжирования возможных вариантов инвестиций.
Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй — возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий и/или ипотечного кредита и собственного капитала.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»
На бирже продаются бумаги сотен компаний, различающихся по капитализации, прибыли и прочим параметрам. Как понять, в какую лучше инвестировать?
Зачем нужно сравнивать компании
Представим себе, что на календаре начало 2017 года, и мы хотим вложить часть средств в акции какой-нибудь продуктовой сети — например, «Магнита» или «Дикси». «Магнит» кажется отличной инвестицией:
Кажется, у «Дикси» нет шансов. Но задержимся над финансовой отчетностью чуть подольше и посмотрим на специальные коэффициенты ( мультипликаторы ), сопоставляющие финансовые показатели компании с ее рыночной стоимостью:
- P/S — отношение рыночной стоимости компании к выручке,
- P/BV — отношение рыночной стоимости к собственному капиталу,
- EV/EBITDA — отношение стоимости бизнеса к EBITDA.
Здесь происходит что-то странное — все эти коэффициенты однозначно указывают именно на «Дикси». Ее акции стоят слишком дешево относительно того, сколько денег зарабатывает эта компания. «Магнит», согласно этим же мультипликаторам, в начале 2017 года, стоил слишком дорого*:
*Чем меньше значение мультипликатора, тем более недооценена бумага
Дальнейшее развитие событий подтвердило справедливость такой оценки.
В 2017 году «Дикси» оказался лучшим вложением по сравнению не только со своим конкурентом, но и по сравнению с большинством торгуемых акций.
Сводный коэффициент переоцененности, который учитывает значения нескольких мультипликаторов, в начале 2017 года относил «Дикси» к категории акций, оцененных «Ниже рынка», а «Магнит» — «Выше рынка». Значения сводного коэффициента можно посмотреть на сервисе Quote, на странице каждого эмитента .
Размер, известность и даже хорошие отдельные финансовые показатели компании сами по себе еще не являются залогом роста котировок компании. Цены бумаг меняются непредсказуемо каждую секунду. Но в долгосрочной перспективе (неделя, месяц или даже месяцы — зависит от того, насколько живо идет торговля акцией) достигают значений, которые можно вычислить заранее. По крайней мере, в это чудо верят сторонники фундаментального анализа, или определения стоимости компаний на основании анализа финансовых отчетностей.
Иногда расчеты выявляют диспропорции в соотношении курса акций и финансовых показателях конкурентов — как в нашем примере с «Магнитом» и «Дикси». Тогда говорят, что акции этой компании недооценены по отношению к конкурентам. Найти такую компанию — удача для инвестора. Акции такого эмитента имеют большую вероятность вырасти в цене по сравнению с его конкурентами, а значит перед нами хорошая инвестиционная идея.
Допустим, инвестидея найдена, акции куплены и даже выросли в цене. Расслабляться рано, ведь запросто может оказаться, что бумаги подорожали слишком сильно и акции из категории недооцененных перекочевали в разряд переоцененных. Вероятность падения котировок растет, и от таких бумаг лучше избавляться.
Показатели для расчета коэффициентов можно найти в отчетности, которую публикуют эмитенты по итогам каждого квартала и года. Впрочем, даже это делать сегодня необязательно: по большинству торгуемых компаний можно найти уже готовые мультипликаторы, например, на quote.rbc.ru.
Главное преимущество сравнительных коэффициентов — они выручают, когда нет времени, информации или знаний для глубокого анализа эмитента. Главная опасность — увлечься их простотой и начать сравнивать несравнимое. Коэффициенты розничной сети и нефтегазового холдинга будут отличаться, потому что различаются бизнес-модели эмитентов, а не эффективность их работы. Поэтому сравнивать компании по мультипликаторам есть смысл только в рамках одной отрасли.
Почему нельзя сравнивать магазин и нефтяную скважину
У розничных магазинов нет дорогостоящих при строительстве и обслуживании буровых вышек, мощных нефтяных насосов, трубопроводов. Нефтяные компании, в свою очередь, не скупают мелкооптовые скоропортящиеся партии товаров, которые необходимо быстро реализовать, поэтому не привлекают в большом масштабе краткосрочные кредиты для финансирования торгового оборота. Доля низкооборотных средств в активах нефтяников всегда выше, чем у торговых сетей. Поэтому коэффициенты сырьевых компаний и розницы будут отличаться. Например, показатели P/BV (отношение стоимости компании на бирже к собственному капиталу) сетей «Магнит» и X5 Retail Group находятся на уровне 5, а у «Газпрома» и ЛУКОЙЛа они меньше единицы: те самые буровые и насосы, оцененные в деньгах, попадают в знаменатель дроби и уменьшают итоговое значение коэффициента. Еще один коэффициент, EV/EBITDA, у Газпрома и ЛУКОЙЛа принимает значение на уровне 4-5, в то время как у Магнита и X5 он в два раза выше: ретейлеры зарабатывают «на обороте», поэтому прибыльность их бизнеса ниже, чем у сырьевых компаний, и доля EBITDA в выручке небольшая. А вот доля заемного капитала у ретейлеров больше, чем у сырьевиков. Долги увеличивают числитель, EBITDA уменьшает знаменатель — отсюда такой разброс в значениях коэффициента между этими отраслями.
Из чего состоят коэффициенты?
P
Указанная в формулах P (Price) подразумевает рыночную стоимость всей компании — сколько стоит компания при текущей цене акций. Иными словами, это рыночная капитализация компании. Она считается как произведение количества выпущенных акций компании на текущую биржевую цену акций. Если компания имеет несколько видов акций, скажем, обыкновенные и привилегированные, то рыночная капитализация считается как сумма произведений количества акций каждого вида на их цену.
S
S обозначает Sales — продажи или выручку компании. Этот показатель указывается в верхней строке отчета о финансовых результатах.
BV — это Booking value или Балансовая стоимость, т. е. стоимость компании, отраженная в отчете о финансовом положении (балансе). Балансовая стоимость — это сумма всех активов компании за минусом ее обязательств. В балансе это значение показывается в строке «Итого капитал».
EBITDA
Это довольно важный показатель финансовой отчетности, который будет встречаться нам неоднократно, поэтому есть смысл сразу расшифровать, что за ним скрывается. Дословно показатель переводится на русский как «прибыль до вычета расходов по обслуживанию долга (проценты), налогов, износа и амортизации.
О чем говорит EBITDA
Этот показатель из отчета о прибылях и убытках позволяет оценить возможность компании обслуживать долг (важно для держателей облигаций), платить налоги и дивиденды, что особенно интересно акционерам. Он получается, если к чистой прибыли прибавить те самые проценты по долгам, платежи по налогам, расходы на износ и амортизацию.
Почему простой чистой прибыли недостаточно, чтобы понять, что происходит в компании? Прибыль — это разница доходов и расходов. Но, согласно применяемым стандартам учета, часть доходов и расходов компании за отчетный период существуют только «на бумаге» и не проявляются в движении реальных денег. Например, в затраты компании переносится часть стоимости зданий, оборудования и т.п.– амортизация основных средств, что отражается в значении прибыли. При этом, деньги, полученные компанией в виде выручки и прочих доходов, в действительности не уменьшаются на размер амортизации, а остаются в распоряжении компании. С другой стороны, переоценка активов, валютные курсовые разницы тоже могут влиять на размер прибыли, не отражаясь в размере необходимых для выплат средств. Можно сказать, что EBITDA показывает денежную прибыль компании или количество денег, которое компания заработала перед уплатой налогов и процентов по займам.
Все это позволяет инвестору сравнивать успешность формирования денежного потока компаний с различной структурой капитала, долговой нагрузкой, налоговой средой и даже с различающимися моделями бизнеса.
EV
Предпринимательская стоимость (Enterprise value) — рыночная стоимость компании с учетом чистого финансового долга. Используя этот показатель, исходят из того, что, покупая компанию (целиком или частично), вы также приобретаете и финансовые обязательства, по которым необходимо отвечать. Поэтому, среди двух компаний с равной капитализацией и одинаковым значением EBITDA, более дорогой и перереоцененной будет компания с большим финансовым долгом.
Условная стоимость компании, акции которой обращаются на бирже. Капитализация равна цене акций, умноженной на их количество. Часто используется для оценки эффективности инвестиций в ценные бумаги. Лицо, выпускающее ценные бумаги (акции, облигации и др.). Эмитентами могут быть компании, госорганы и даже люди — например британский музыкант Дэвид Боуи выпускал собственные облигации EBITDA (англ. Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) — прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации и уценки. Финансовый показатель позволяющий оценить сумму денег, которую компания может получить за период. В отличии от прибыли, при расчете EBITDA из суммы доходов не вычитаются такие неденежные расходы как амортизация и переоценка. Один из важных показателей для оценки способности компании обслуживать долг расчетный показатель, позволяющий оценить уровень рыночной недооцененности или переоцененности акций. Обычно считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность компании оценивается путем сравнения значения мультипликатора компании с мультипликаторами конкурентовКогда речь заходит о долгосрочных инвестициях, акции делят на две категории: акции стоимости и акции роста. РБК Quote объясняет, что из себя представляют эти категории бумаг
Фото: uforms.ru для РБК Quote
Что такое акции роста
Акциями роста могут именоваться как бумаги молодой технологической компании из Кремниевой долины, так и огромной международной корпорации с долгой историей. Объединяет их одно качество — они растут темпами, опережающими средний рыночный рост.
Другими словами, если речь идет о производителе чипов и акции этого производителя дорожают быстрее других производителей аналогичных устройств, значит перед вами акция роста.
Как правило, у компаний роста есть существенное преимущество на рынке, которое обеспечивает эмитенту стабильное увеличение прибыли. Такие компании могут обладать уникальными патентами, использовать редкую технологию, предлагать рынку востребованный продукт, который сложно скопировать.
Компании роста обычно вкладывают доходы в развитие и быструю экспансию, а дивиденды не платят или сводят их до минимума. Зарабатывать такие бумаги позволяют на росте котировок. При этом по фундаментальным показателям и значениям мультипликаторов акции роста могут быть переоценены. Акции роста есть в большинстве секторов экономики, но сейчас их наибольшее число сосредоточено в технологическом секторе или биофармацевтике.
Примеры акций роста
Почти весь период своего существования классической акцией роста был Netflix — компания первой начала масштабно осваивать рынок видеостриминга, получила за счет этого преимущество и росла в течение нескольких лет. Сейчас у Netflix начали появляться сильные оппоненты в лице Apple или Walt Disney. Лишить компанию преимущества они сразу не смогут, но со временем уникальность положения Netflix на рынке начнет снижаться.
Apple тоже долгое время относилась к growth stocks. В первую очень благодаря уникальности айфона и построенной вокруг него экосистеме устройств, которые после своего появления стремительно завоевывали мир. Но в наши дни положение Apple перестало быть уникальным — продажи смартфонов с логотипом надкусанного яблока снижаются, а сама компания пробует компенсировать потери за счет выхода на менее прибыльный рынок сервисов: видеостриминга, электронных платежей, игровых платформ, СМИ или музыки по подписке.
Другие примеры акций роста:
- Tesla, бумаги которой выросли на 260% за последние 12 месяцев; производитель «растительного» мяса Beyond Meat, акции которого стоят на 174% больше, чем на IPO;
- ведущий мировой чипмейкер Nvidia, разрабатывающий процессоры для дата-центров Amazon, Google и Microsoft;
- платежные системы Visa и Mastercard, которым прогнозируют рост капитализации до $1 трлн на фоне бума электронной коммерции и интернет-покупок.
Компания Standard & Poor’s рассчитывает специальный индекс для акций роста, входящих в S&P 500. Он называется S&P 500 Growth Index. Первая десятка самых тяжеловесных компаний индекса включает Microsoft, Apple, Amazon, Facebook, Alphabet, Visa, Mastercard и Procter & Gamble. За десять лет индекс компаний роста увеличился на 280%, а за последний год — на 27%.
Фото: Deutsche Börse Group
Что такое акции стоимости
Акции (или компании) стоимости — противоположность акциям роста. Если смотреть на ключевые показатели, как, например, дивиденды или прибыль, то такие компании существенно недооценены. И они стоят дешевле аналогов на рынке. Часто бумаги недооценены в силу внешних факторов, а не реальных финансовых показателей. Например, произошел скандал, связанный с советом директоров, который надолго отбил у инвесторов интерес к этим бумагам.
Найти такие акции — сложная задача. На стратегии поиска подобных компаний строил свою финансовую империю легендарный инвестор Уоррен Баффет : он старался найти «несправедливо» дешевые акции и купить их по заниженной цене. Особенность акций стоимости — должно быть понятно, как устроен бизнес компании и на чем она планирует зарабатывать деньги. По этой причине в портфеле Баффета долгое время отсутствовали «непонятные» акции сегмента высоких технологий, зато был широко представлен «понятный» банковский сектор.
Примеры акций стоимости
Акциями стоимости можно назвать бумаги угольной компании «Распадская». Показатель P/E (соотношение стоимости акций к годовой прибыли) у нее равен 2,85 — это очень низкий коэффициент, который говорит о том, что бумаги стоят неоправданно дешево. Средний коэффициент по отрасли — 5,47.
Другой пример — российская горнодобывающая компания «Мечел». В прошлом году «Мечел» стал самой недооцененной компанией каталога РБК Quote по коэффициенту P/E — он составил 1,9.
Standard & Poor’s также рассчитывает индекс акций стоимости для членов S&P 500. В первую десятку индекса входят: инвестиционная компания Berkshire Hathaway, телекоммуникационный конгломерат AT&T, нефтяники Exxon Mobil и Chevron, компании сектора медицины Unitedhealth, Johnson & Johnson и Pfizer. За десять лет индекс вырос на 152%, а за прошедший год — на 18%.
Начать инвестировать можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Документ, удостоверяющий имущественное право, который может покупаться и продаваться. Наиболее распространенные ценные бумаги акции, облигации и депозитарные расписки. Акция — удостоверяет долю участия в имуществе компании, включая долю в нераспределенной прибыли. Акции бывают обыкновенными и привилегированными. Обыкновенная акция наделяет владельца правом голоса на собрании акционеров компании, причем количество голосов пропорционально количеству акций. Привилегированная акция наделяет преимущественным правом на распределение прибыли, но не наделяет правом голоса на собрании акционеров. Облигация удостоверяет право на часть долга эмитента, который возник путем размещения этих облигаций. Часто акции и облигации торгуются на специальных торговых площадках — биржах (обращаются на биржах) и являются предметом инвестиций портфельных инвесторов. Американский бизнесмен, крупнейший в мире портфельный инвестор. Основной владелец и генеральный директор инвестиционного холдинга Berkshire Hathaway. Свою первую инвестицию Баффет совершил в 11 лет. Заняв у отца деньги, Баффет купил три акции компании Cities Service Preferred за $38, которые затем продал по $40. Позднее проданные акции взлетели до $200. По словам Баффета, «жизнь уже тогда преподала первый урок инвестирования — терпение вознаграждается». Основная стратегия Баффета — покупать в расчете на долгую перспективу акции, недооцененные по фундаментальным показателям. Имеет устоявшееся прозвище «Оракул из Омахи». Сейчас состояние Баффета оценивается журналом Forbes в $84 млрд Лицо, выпускающее ценные бумаги (акции, облигации и др.). Эмитентами могут быть компании, госорганы и даже люди — например британский музыкант Дэвид Боуи выпускал собственные облигации расчетный показатель, позволяющий оценить уровень рыночной недооцененности или переоцененности акций. Обычно считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность компании оценивается путем сравнения значения мультипликатора компании с мультипликаторами конкурентов P/E = Капитализация / Чистая прибыль Один из самых популярных коэффициентов недооцененности акций. Он соотносит рыночную стоимость компании с прибылью. При сравнении двух компаний P/E показывает, насколько рубль чистой прибыли одной компании оценивается инвесторами выше, чем рубль чистой прибыли другой. При прочих равных условиях интереснее компания, у которой значение P/E меньше: есть вероятность, что она недооценена и ее акции будут расти быстрее.Автор
Андрей Сафронов.Рассмотрим коэффициент капитализации. Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.
Будем рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.
Инфографика: Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации. Экономическая сущность
Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.
Как читается коэффициент капитализации?
Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:
- У предприятия остается больше чистой прибыли.
- Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
- Увеличивается инвестиционная привлекательность.
Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:
- Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
- Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
- Снижается инвестиционная привлекательность.
Кто использует коэффициент капитализации?
Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов, которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.
Также данный коэффициент используется кредиторами. Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.
Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?
Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:
- Коэффициент финансового левериджа,
- Коэффициент финансового риска,
- Коэффициент привлечения,
- Плечо финансового рычага,
- Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
- Коэффициент самофинансирования.
По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.
Коэффициент капитализации. Формула расчета по балансу
Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:
Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300
Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:
Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300
До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:
Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490
В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:
Коэффициент капитализации. Расчет на примере ОАО «ММК»
 | Рассмотрим пример расчета коэффициента капитализации для ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат». Предприятие из отрасли «черная металлургия». Занимается производством стали. Является лидером среди предприятий металлургии в России и в мире. |
Коэффициент капитализации для ОАО “ММК”
Для расчетов нам понадобится публичная бухгалтерская отчетность, которую можно получить с сервиса СПАРК или InvestFunds. В нашем пример были взяты четыре квартала 2013 года и первые три квартала 2014 года.
Как можно заметить, мы работает только со строками из раздела «Пассив». Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»:
Коэффициент капитализации 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Коэффициент капитализации 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91
Как видно, за год расчетов коэффициент почти не изменился и был на уровне 1. Это нормативное значение для отечественных предприятий. Можно сделать вывод, что у ОАО «ММК» доля заемных средств равна доли собственных средств (50/50%). Ниже мы более подробно поговорим про нормативные значения.
Коэффициент капитализации. Нормативное значение
Поговорим о нормативных значениях. В отечественной литературе коэффициент капитализации считается оптимальным для предприятия при значении 1. Другими словами предприятие имеет равные доли заемных и собственных средств (50% заемный капитал, 50% собственный).
В экономически развитых странах значение коэффициента равняется 1,5 (60% заемный капитал, 40% собственный)
Норматив для коэффициента зависит от отрасли предприятия, размеров предприятия, фондоёмкости производства, сроку существования, рентабельности производства и т.д. Поэтому коэффициент следует сравнивать с аналогичными предприятиями отрасли. Так будет более понятная картина финансов на предприятии.
Резюме
Итак, мы разобрали один из важнейших коэффициентов для инвесторов и для кредиторов – коэффициент капитализации. Чем выше его значение для предприятия, тем оно более предпочтительно для инвесторов и менее для кредиторов. Высокое значение коэффициента показывает, что предприятие теряет финансовую устойчивость; слишком низкое значение – предприятие теряет рентабельность. Показатель капитализации необходимо использовать совместно с коэффициентами рентабельности и ликвидности предприятия. Более подробно читайте про основной показатель рентабельности в статье: “Рентабельность активов (ROA). Формула. Пример расчета для ОАО “КБ Сухой”“.
Спасибо за внимание!
Автор: Жданов Василий Юрьевич, к.э.н.
Определение Рыночная капитализация — Investing.com
Что такое рыночная капитализация?
Рыночная капитализация представляет собой общую стоимость акций компании, находящихся в обращении в данный момент. Она рассчитывается путем умножения количества акций в обращении на цену одной акции.
Этот показатель используется для определения «размера» компании, потому что его легко рассчитать и он является приемлемым критерием между отраслями. Рыночная капитализация бизнеса свидетельствует о его волатильности, риске и потенциале роста, поэтому инвесторы часто используют показатель для быстрой оценки инвестиционного профиля компании.
Поскольку цена акций меняется изо дня в день, расчет рыночной капитализации является лишь срезом рыночной стоимости на момент расчета. Скорее всего, у быстро растущей компании будет сильное повышение курса акций, что, в свою очередь, повысило бы и рыночную капитализацию.
Рыночная капитализация затрагивается при выкупе акций компанией, так как это уменьшает количество акций в обращении.
Когда компания выпускает больше акций, она увеличивает количество акций в обращении, что в свою очередь влияет на ее рыночную капитализацию.
Что означает крупная, средняя и малая капитализация?
Компании с крупной капитализацией, как правило, являются доминирующими на рынке и в отрасли. Их рыночная капитализация или оценочная стоимость составляет $10 млрд и выше.
Например, рыночная капитализация компании, торгующейся по $50 за акцию с 500 млн акций в обращении, составляет $25 млрд. Мегакапитализация — это компании с рыночной капитализацией в $100 млрд и более.
Акции компаний с крупной капитализацией обеспечивают стабильность и низкую волатильность, но их рост ограничен. В условиях отсутствия риска инвесторы предпочитают удерживать такие компании, поскольку вероятность снижения стоимости невелика. Напротив, в условиях риска эти акции менее привлекательны, так как инвесторы ищут активы с лучшими возможности для прибыли от инвестиций.
У компаний со средней капитализацией показатель составляет от $2 до $10 млрд. Отрасли этих компаний, как правило, быстро улучшаются, и они имеют все возможности для использования преимуществ группы. Если предпочтение отдается инвестициям с риском, у этих акций есть потенциал высокой прибыли с управляемым риском.
Малая капитализация — это компании с оценкой от $300 млн до $2 млрд. Внутри малой капитализации есть группа микро капитализации, стоимость которой оценивается от $50 млн до $300 млн. Капитал ниже $50 млн считается нано капитализацией.
Компании с малой капитализацией могут быть новичками в существующей отрасли или серьезными игроками в новой отрасли. Инвестирование в такие компании требует большей терпимости к риску из-за неясной конкурентоспособности и перспектив отрасли.
Если предпочтение отдается стратегии риска, эти инвестиции дают возможность получить огромный выигрыш, если компании или отрасль растет.
Где найти информацию о рыночной капитализации на Investing.com
Рыночная капитализация указана на главной странице каждой акции. Информацию можно найти на вкладках «Общие» и «Обзор».
Сначала нужно найти акцию в главной строке поиска, затем прокрутить вниз до таблицы под графиком, где мгновенно рассчитывается значение рыночной капитализации.
Его можно найти в среднем столбце таблицы прямо под биржевой диаграммой.
«Stock Screener» — еще один полезный инструмент, который можно найти по ссылке «Инструменты» на черной панели вверху каждой страницы.
Когда вы перешли на страницу проверки, нажмите на подзаголовок «Market Cap» во вкладке «Add Criteria» — «Popular». Можно использовать списки над полями, чтобы отфильтровать рыночные капиталы акций на основе «Бирж», «Секторов», «Отраслей» и «Типов акций». Инструмент покажет все акции в порядке убывания на основе значения рыночной капитализации. Столбец может быть упорядочен по другим параметрам.
Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.
Содержание
Скрыть- Расчет ставки капитализации
- Составляющие ставки капитализации
- Ставка капитализации для недвижимости
- Ставка капитализации дохода
- Ставка капитализации методы
При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).
Расчет ставки капитализации
Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.
Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.
Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.
Составляющие ставки капитализации
Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.
Ставка капитализации для недвижимости
В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.
Базовая формула имеет такой вид:
V = I/R, где
V — стоимость объекта недвижимости;
I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.
Ставка капитализации дохода
Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.
Ставка капитализации методы
В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.
Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.
Основы оценки собственности. Оценка недвижимости
Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:
V = I / R,
где: V — стоимость оцениваемого объекта,
I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;
R — ставка капитализации.
Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.
Ставка капитализации может определяться несколькими способами:
— метод кумулятивного построения;
— метод рыночной выжимки;
— метод связанных инвестиций;
— метод Элвуда и другие методы.
Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:
r = rrf + rm + rp,
где: rrf — безрисковая ставка;
rm — рыночная премия за риск;
rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.
Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.
Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.
Рассмотрим составляющие ставки капитализации:
Безрисковая ставка. Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.
На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.
На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.
Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.
Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.
Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.
При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.
В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:
— риск управления недвижимостью;
— риск низкой ликвидности;
— секторный риск;
— региональный риск;
— риск износа;
— экологический риск;
— риск инфляции;
— законодательный риск;
— налоговый риск;
— планировочный риск;
— юридический риск.
Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.
Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.
Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:
V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.
Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год. Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.
Согласно приведенной таблице 12 величина ставки капитализации для оцениваемой в примере недвижимости, которая относится к типу № 5 «Офисные здания класса В и С», принята равной 20%.
Таблица 12
Усредненные значения ставок капитализации для различных типов недвижимости
Политика капитализации — AccountingTools
Политика капитализации используется компанией для установки порогового значения, выше которого квалифицируемые расходы отражаются как основные средства, и ниже которого они относятся на расходы по мере их возникновения. Политика обычно устанавливается высшим руководством или даже советом директоров.
Пороговый уровень, установленный политикой капитализации, может значительно различаться. Небольшой бизнес с небольшими затратами может быть готов принять низкий порог капитализации всего в 1000 долларов, в то время как более крупный бизнес, который может быть перегружен требованиями к фиксированным активам в учете, может предпочесть очень высокий лимит, например, 50,000 долларов.Некоммерческие организации могут предпочесть низкий лимит капитализации, чтобы они могли следить за своими активами. Многие компании считают, что порог капитализации в размере около 5000 долларов США компенсирует компенсирующие проблемы, заключающиеся в том, чтобы избежать чрезмерного ведения учета и избежать начисления крупных расходов по мере их возникновения.
Политика капитализации также определяет, учитываются ли определенные расходы как отдельные активы или как часть более крупного актива. Например, в политике может быть указано, что кровля здания должна классифицироваться отдельно от остальной части сооружения на том основании, что кровля может заменяться несколько раз в течение срока службы здания.
Еще один критерий для отдельной классификации в качестве основных средств — это когда предмет имеет требования к техническому обслуживанию, существенно отличающиеся от требований к соседним активам. Таким образом, в политике капитализации может быть указано, что группа машин, сгруппированных на сборочной линии, должна быть классифицирована как один актив, если они имеют общие требования к обслуживанию, но как отдельные активы, если у них существенно разные требования к обслуживанию.
В полисе также могут указываться обстоятельства, при которых арендованные активы должны учитываться как основные средства, а также обстоятельства, при которых процентные расходы должны капитализироваться в основные средства, с которыми они связаны.Требования для этого изложены в Общепринятых принципах бухгалтерского учета и Международных стандартах финансовой отчетности.
В некоторых отраслях, таких как некоммерческие организации и службы первичного реагирования, необходимо внимательно следить за более дешевыми активами, чтобы установить более высокий уровень ведения учета, чем это было бы в противном случае. Например, компания скорой помощи может капитализировать единицы доставки кислорода, которые обычно расходуются на расходы, просто для того, чтобы иметь более точные записи о том, где находятся эти единицы.
У некоммерческих организаций могут быть особые правила учета определенных основных средств, с которыми никогда не сталкивались коммерческие организации, такие как пожертвованные активы, произведения искусства и исторические сокровища.
Некоторые элементы политики капитализации могут быть обусловлены общей практикой в отрасли. Если конкуренты капитализируют свои активы определенным образом, бизнес может захотеть последовать их примеру, чтобы предоставить финансовые отчеты инвестиционному сообществу, сопоставимые с теми, которые выпускаются конкурентами.
Связанные курсы
Бюджетирование
Капитальное бюджетирование
Учет основных средств
Рентабельность капитала (ROE) | Формула | Пример
Коэффициент рентабельности собственного капитала или ROE — это коэффициент доходности, который измеряет способность фирмы получать прибыль от инвестиций своих акционеров в компанию. Другими словами, коэффициент рентабельности собственного капитала показывает, какую прибыль приносит каждый доллар обыкновенных акций.
Таким образом, возврат на 1 означает, что каждый доллар собственного капитала акционеров приносит 1 доллар чистого дохода. Это важный показатель для потенциальных инвесторов, поскольку они хотят видеть, насколько эффективно компания будет использовать свои деньги для получения чистого дохода.
ROEтакже является индикатором эффективности управления использованием акционерного финансирования для финансирования операций и роста компании.
Формула
Формула коэффициента рентабельности собственного капитала рассчитывается путем деления чистого дохода на акционерный капитал.
Большую часть времени ROE рассчитывается для простых акционеров. В этом случае привилегированные дивиденды не включаются в расчет, поскольку эти прибыли недоступны для простых акционеров.Предпочтительные дивиденды затем вычитаются из чистой прибыли для расчета.
Кроме того, обычно используется средний акционерный капитал, поэтому рассчитывается среднее значение начального и конечного капитала.
Анализ
Рентабельность собственного капитала показывает, насколько эффективно фирма может использовать деньги акционеров для получения прибыли и роста компании. В отличие от других показателей рентабельности инвестиций, ROE — это коэффициент доходности с точки зрения инвестора, а не компании.Другими словами, этот коэффициент рассчитывает, сколько денег заработано на основе инвестиций инвесторов в компанию, а не инвестиций компании в активы или что-то еще.
При этом инвесторы хотят видеть высокий коэффициент рентабельности собственного капитала, поскольку это указывает на то, что компания эффективно использует средства своих инвесторов. Более высокие коэффициенты почти всегда лучше, чем более низкие, но их необходимо сравнивать с коэффициентами других компаний в отрасли. Поскольку в каждой отрасли есть разные уровни инвесторов и доходов, ROE не может быть использовано для очень эффективного сравнения компаний за пределами их отраслей.
Многие инвесторы также предпочитают рассчитывать доходность собственного капитала в начале периода и в конце периода, чтобы увидеть изменение доходности. Это помогает отслеживать прогресс компании и способность поддерживать положительную динамику доходов.
Пример
Tammy’s Tool Company — это розничный магазин, который продает инструменты строительным компаниям по всей стране. Тэмми сообщила о чистой прибыли в 100 000 долларов и выплатила привилегированные дивиденды в размере 10 000 долларов в течение года. В течение года у Тэмми было 10 000, по $ 5 обыкновенных акций.Тэмми рассчитала бы свою прибыль по обыкновенным акциям следующим образом:
Как видите, после того, как привилегированные дивиденды удалены из чистой прибыли, ROE Тэмми составляет 1,8. Это означает, что каждый доллар собственного акционерного капитала заработал в этом году около 1,80 доллара. Другими словами, акционеры увидели 180-процентную отдачу от своих инвестиций. Соотношение Тэмми, скорее всего, считается высоким для ее отрасли. Это может указывать на то, что Tammy’s — растущая компания.
В среднем от 5 до 10 лет коэффициенты рентабельности капитала дадут инвесторам лучшую картину роста этой компании.
Рост компании или более высокая рентабельность собственного капитала, однако, не обязательно будут переданы инвесторам. Если компания сохранит эту прибыль, простые акционеры смогут реализовать эту прибыль, только имея оцененные акции.
,
Коэффициент маржи | Формула | За единицу Пример
Что такое маржинальный взнос?
Определение: Маржинальная прибыль, иногда используемая как отношение, представляет собой разницу между общим доходом компании от продаж и переменными затратами. Другими словами, маржинальная прибыль равна сумме, в которой продажи превышают переменные затраты. Это сумма продаж, которую можно использовать для покрытия постоянных затрат или внести в них свой вклад.
Концепция этого уравнения основана на разнице между постоянными и переменными затратами.Постоянные затраты — это производственные затраты, которые остаются такими же, как и производственные усилия. Переменные затраты, с другой стороны, увеличиваются с уровнями производства.
Маржа взносов показывает, насколько эффективно компания может производить продукты и поддерживать низкие уровни переменных затрат. Это считается управленческим соотношением, потому что компании редко сообщают общественности о марже. Вместо этого руководство использует этот расчет, чтобы помочь улучшить внутренние процедуры в производственном процессе.
Формула
Формула маржи взноса рассчитывается путем вычитания общих переменных затрат из чистой выручки от продаж.
Взнос взноса = Чистые продажи — Переменные затраты
Компоненты формулы маржинального вклада
В уравнении маржинальной прибыли есть два основных компонента: чистые продажи и переменные затраты. Давайте посмотрим на каждого.
Что такое чистый объем продаж?
Чистые продажи — это, в основном, общие продажи за вычетом каких-либо возвратов или разрешений. Это чистая сумма, которую компания ожидает получить от общего объема продаж. Этот номер дохода можно легко найти в отчете о доходах.Некоторые отчеты о прибылях и убытках сообщают о чистых продажах как о единственном показателе продаж, в то время как другие фактически сообщают об общих продажах и делают вычеты для возвратов и пособий. В любом случае, это число будет указано в верхней части отчета о прибылях и убытках.
Что такое переменные затраты?
Переменные затраты — это расходы, которые пропорционально увеличиваются по мере увеличения выручки или операций. Хорошим примером этого является сырье. Поскольку производитель производит больше единиц, ему, естественно, потребуется больше материалов.Таким образом, стоимость материалов варьируется в зависимости от уровня производства. Поскольку производство увеличивается, материальные затраты увеличиваются. По мере сокращения производства материальные затраты уменьшаются. Другие примеры переменных затрат включают в себя:
- Стоимость доставки
- Торговые комиссии
- Утилиты
- Расходы на рабочую силу
- Производственные запасы
Переменные затраты обычно не отражаются в финансовой отчетности общего назначения как отдельная категория. Таким образом, вам нужно будет отсканировать отчет о прибылях и убытках для переменных затрат и подсчитать список.Некоторые компании выпускают отчеты о прибылях и убытках по маржинальным взносам, которые разделяют переменные и постоянные издержки, но это не часто.
В чем разница между переменными и постоянными затратами?
Разница между постоянными и переменными затратами связана с их соотношением с производственными уровнями компании. Как мы уже говорили ранее, переменные затраты имеют прямую связь с уровнем производства. По мере увеличения уровня производства меняются и переменные издержки, и наоборот. Это не относится к фиксированным затратам.Постоянные затраты остаются неизменными независимо от уровня производства. Взять в аренду например. Неважно, сколько единиц произведено. Аренда всегда будет одинаковой.
Давайте посмотрим на пример.
Пример
Кейси обязан и управляет заводом по производству грейферов. В прошлом году продажи Кейси составили 1 000 000 долларов США, а следующие переменные затраты:
- Стоимость доставки: $ 100 000
- коммунальные услуги: $ 50 000
- Расходы на рабочую силу $ 400 000
- Поставки продукции: 300 000 долл. США
Вот как рассчитать маржинальную прибыль его компании.
Как видите, у Кейси CM составляет 150 000 долларов. Это означает, что у него есть 150 000 долларов для покрытия его постоянных расходов. Остальная часть маржи после погашения постоянных затрат — это прибыль компании. Итак, давайте предположим, что постоянные расходы Кейси включают в себя следующее:
- ренты: $ 50 000
- Страхование: $ 35 000
- Налоги на недвижимость: $ 20 000
Общие постоянные расходы Кейси составляют 105 000 долларов США. Это означает, что производство грейферных втулок приносит достаточный доход, чтобы покрыть постоянные расходы, и при этом Кейси получает прибыль в размере 45 000 долларов на конец года.
Анализ и интерпретация
Для чего используется размер взноса?
Руководство использует маржу вклада в нескольких различных формах для принятия решений о производстве и ценообразовании в рамках бизнеса. Эта концепция особенно полезна руководству при расчете точки безубыточности для отдела или линейки продуктов. Руководство использует этот показатель, чтобы понять, какую цену они могут взимать за продукт, не теряя при этом рост производства и масштабирование.Это также помогает руководству понять, какие продукты и операции являются прибыльными, а какие линии или отделы должны быть прекращены или закрыты.
Руководство также может использовать этот расчет для управления доходами. Например, если у руководства есть конкретный целевой показатель прибыльности, который ему необходимо достичь в следующем году, он может использовать формулу CM для расчета модели ценообразования продукта, которая поможет им повысить прибыльность.
Инвесторы и аналитики используют маржу вклада, чтобы оценить, насколько эффективно компания получает прибыль.Например, аналитики могут рассчитать маржу на единицу проданной продукции и использовать прогнозные оценки на предстоящий год для расчета прогнозируемой прибыли компании.
Высокая и Низкая маржа
Высокая маржа почти всегда является лучшим признаком, чем низкая маржа, потому что это означает одно из двух: либо переменные издержки компании очень низки, либо компания может продавать свой продукт гораздо дороже, чем переменные затраты. Оба сценария являются благоприятными, поскольку они показывают, что компания способна генерировать достаточный доход для покрытия своих переменных затрат и будет иметь средства для покрытия своих постоянных затрат.
Низкая маржа обычно означает, что компания, линейка продуктов или отдел не так выгодны. Это может быть вызвано рядом различных обстоятельств. Например, цена на сталь могла бы увеличиться. Такое увеличение будет иметь волновые эффекты при увеличении производства. Менеджмент должен быть осторожным и проанализировать, почему CM низок, прежде чем принимать какие-либо решения о закрытии убыточного отдела или прекращении продукта, поскольку в ближайшем будущем все может измениться.
Руководство также должно использовать различные варианты формулы CM для анализа отделов и производственных линий на основе тенденций, как показано ниже.
маржа взноса на единицу
Для руководства также характерно рассчитывать размер взноса на единицу продукции. Эта формула показывает, насколько каждая проданная единица вносит вклад в постоянные издержки после оплаты переменных затрат.
Этот показатель обычно используется для расчета точки безубыточности производственного процесса и определения цены продукта. Они также используют это для прогнозирования прибыли по сметным производственным показателям после того, как цены были установлены.
Коэффициент маржи
Коэффициент маржинальной прибыли принимает концепцию маржинальной прибыли на единицу произведенной продукции и рассчитывает ее как процент от продажной цены за единицу. Это показывает, какой процент продаж состоит из маржинального взноса.
Управленческие бухгалтеры также используют коэффициент маржинального взноса для расчета точек безубыточности в анализе безубыточности.
Отчет о прибылях и убытках
Отчет о прибылях и убытках от маржи разделяет постоянные и переменные затраты в отчете о прибылях и убытках.Это подчеркивает разницу и помогает проиллюстрировать, где расходы компании. Переменные расходы можно сравнивать из года в год, чтобы установить тенденцию и показать, как влияет прибыль.
,
Формула оборачиваемости запасов | Пример
Коэффициент оборачиваемости запасов — это коэффициент эффективности, который показывает, насколько эффективно осуществляется управление запасами путем сравнения стоимости проданных товаров со средними запасами за период. Это показывает, сколько раз средний запас «превращается» или продается за период. Другими словами, он измеряет, сколько раз компания продала свою общую среднюю сумму в долларах за год. Компания со средним запасом в 1000 долларов и оборотом в 10000 долларов фактически продала ее в 10 раз.
Это соотношение важно, потому что общий оборот зависит от двух основных компонентов производительности. Первый компонент — это покупка акций. Если в течение года будут приобретены большие объемы запасов, компания будет вынуждена продавать большие объемы запасов для улучшения своего товарооборота. Если компания не сможет продать эти большие объемы запасов, она понесет расходы на хранение и другие затраты на хранение.
Второй компонент — продажи. Продажи должны соответствовать покупкам в инвентаре, иначе инвентарь не будет эффективно вращаться.Вот почему отделы закупок и продаж должны соответствовать друг другу.
Формула
Коэффициент оборачиваемости запасов рассчитывается путем деления стоимости товаров, проданных за период, на среднюю стоимость запасов за этот период.
Средний запас используется вместо окончания запасов, потому что товары многих компаний сильно колеблются в течение года. Например, компания может купить большое количество товаров 1 января и продавать их до конца года.К декабрю продан почти весь запас, и конечный баланс не точно отражает фактические запасы компании в течение года. Средний запас обычно рассчитывается путем сложения начального и конечного инвентаря и деления на два.
Стоимость проданных товаров отражается в отчете о прибылях и убытках.
Анализ
Товарооборот — это показатель того, насколько эффективно компания может контролировать свои товары, поэтому важно иметь высокий оборот.Это показывает, что компания не тратит слишком много денег, покупая слишком много товаров, и тратит ресурсы на хранение товаров, не предназначенных для продажи. Это также показывает, что компания может эффективно продавать приобретенные запасы.
Этот показатель также показывает инвесторам, насколько ликвиден товарный запас компании. Подумай об этом. Товарно-материальные запасы — это один из крупнейших активов, который розничный продавец сообщает в своем балансе. Если этот инвентарь не может быть продан, он бесполезен для компании. Это измерение показывает, насколько легко компания может превратить свои запасы в наличные деньги.
Кредиторы особенно заинтересованы в этом, потому что инвентарь часто выставляется в качестве обеспечения по кредитам. Банки хотят знать, что этот инвентарь будет легко продать.
Обороты запасов зависят от отрасли. Например, швейная промышленность будет иметь более высокие обороты, чем индустрия экзотических автомобилей.
Пример
Donny’s Furniture Company продает промышленную мебель для офисных зданий. В текущем году Донни сообщил о стоимости проданных товаров в отчете о прибылях и убытках в размере 1 000 000 долларов.Начальный запас Донни составлял 3 000 000 долларов, а конечный — 4 000 000 долларов. Оборот Донни рассчитывается так:
Как видите, оборот у Донни составляет .29. Это означает, что Донни продал только около трети своих запасов в течение года. Это также означает, что Донни потребуется около 3 лет, чтобы продать весь инвентарь или выполнить один ход. Другими словами, Дэнни не очень хорошо контролирует инвентарь.
,