Что такое эксплуатационные расходы: Что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются

Что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются

Эксплуатационные расходы здания – это совокупность затрат на его содержание, использование и улучшение. В начале каждого финансового года организация составляет план ЭР с подробным обоснованием каждого пункта. Величина сумм и график расходования средств зависят от специфики компании. Например, железнодорожная организация будет планировать эксплуатационные расходы, исходя из плана использования подвижных составов и перевозок. Если планирование затрат на эксплуатацию проведено неверно, средства могут закончиться раньше срока. Это приведет к кассовому разрыву и денежным трудностям для компании. Арендаторам офисных помещений и другой недвижимости лучше тщательно следить за суммами эксплуатационных расходов – это поможет избежать переплат.

Чтобы не переплачивать, эксплуатационные расходы лучше проверять каждый месяц

Что входит в эксплуатационные расходы здания

Традиционно затраты на использование недвижимости складываются из следующих пунктов:

• Использование оборудования и инженерных систем.
• Профилактические осмотры каждый день.
• Косметический ремонт объекта.
• Плановые работы по регламенту.
• Ремонт всех инженерных систем:
  • Охранной сигнализации.
  • Тепловых сетей.
  • Водообеспечения.
  • Пожарной сигнализации.
  • Канализации.
  • Лифтового хозяйства.
  • Видеонаблюдения.
  • Телекоммуникаций.
  • Систем вентиляции и кондиционирования.
  • Энергообеспечения.
• Комиссия управляющей компании.
• Административные затраты. Например, зарплата обслуживающему персоналу.
• Благоустройство территорий и уборка помещений.
• Затраты на службу безопасности.
• Другие услуги для арендаторов и посетителей объекта.

Далеко не всегда представители арендующих организаций задумываются, что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются. Девелопер или собственник объекта зачастую предъявляет им фиксированную сумму без детального описания структуры затрат. Обычно этого достаточно. При этом нередко в договорах аренды прописывается пункт о том, что арендодатель может изменять сумму эксплуатационных расходов по своему желанию. Арендаторам лучше на берегу договариваться о понятной системе исчисления затрат и индексации этих сумм, ведь часто они не замечают, когда начинают переплачивать. За несколько месяцев переплаты могут сложиться в достаточно крупные суммы.

При расчете эксплуатационных расходов фиксированные суммы, на первый взгляд, удобны всем. Арендатор не вникает в структуру затрат, перечисляя ежемесячно столько, сколько нужно. А арендодатель объявляет сумму, благодаря которой точно не уйдет в минус. Однако бывают случаи, когда собственникам объектов приходится пересмотреть расходы на содержание зданий и сооружений:

• Начало нового финансового года.
• Поиск подрядчиков для ремонта объекта и подготовка к участию в конкурсе.
• Основной арендатор проверяет рынок, чтобы оценить, насколько выгодны текущие условия аренды.

Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания

В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.

Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.

Когда эксплуатационные расходы прозрачны, работать гораздо приятнее

Что такое система Open Book и как она работает

Все больше в России набирает популярность западная система Open Book. Она предполагает полную прозрачность операционных затрат. Чаще всего ее используют для зданий класс А и В+. Open Book стала даже отдельной опцией у управляющих компаний. Все началось с того, что некоторые арендаторы, перенявшие западные стандарты работы, начали интересоваться структурой расходов. Сегодня их становится все больше. Согласно системе Open Book, на все затраты у управляющей компании должны быть подтверждающие документы, их можно в любой момент запросить для ознакомления. Каждый месяц сумма эксплуатационных расходов здания будет разной в зависимости от фактических затрат. Исходя из практики, договариваться об использовании Open Book с арендатором стоит заранее – это поможет избежать больших регулярных переплат.

кто и в каком порядке возмещает

Рассмотрим, кто должен возмещать коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде недвижимости и можно ли это урегулировать по соглашению сторон; есть ли какие-то нюансы, если арендуемая недвижимость — государственная.

Коммунальные и эксплуатационные расходы подлежат возмещению арендаторами, если иное не установлено законодательством и договором (п. 2 ст. 587 ГК).

Следует учитывать, что коммунальные и эксплуатационные расходы складываются из расходов, приходящихся как непосредственно на арендуемую площадь, так и на часть (как правило пропорциональную) мест общего пользования.

Законодательством установлена особенность возмещения таких расходов арендаторами недвижимого имущества, находящегося в госсобственности. Так, определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по (подп. 2.5 п. 2, ч. 1 п. 4 Положения N 433):

— горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта — пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;

— теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;

— электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;

— газоснабжению — по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора;

— обращению с твердыми коммунальными отходами — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;

— прочим расходам арендодателя, в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.

Следует учесть, что часть затрат арендодателя на теплоснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Часть затрат арендодателя на электроснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся:

— на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

— на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 и 3 п. 4 Положения N 433).

Таким образом, в части возмещения арендаторами имущества, находящегося в государственной собственности, коммунальных и эксплуатационных расходов, заложен алгоритм определения пропорции арендатора в таких расходах.

Что касается аренды частной (коммерческой) недвижимости, то стороны в арендных правоотношениях вольны пользоваться либо предложенным выше механизмом, либо предусмотреть иной механизм возмещения этих расходов.

Соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок распределения бремени содержания арендованного имущества. В случае изменения такого порядка, стороны могут использовать следующую формулировку в договоре: «Арендодатель обязан за свой счет поддерживать имущество в исправном состоянии, самостоятельно нести коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание имущества».

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Определение эксплуатационных расходов | Capital.com

Поделиться этой статьей

Содержание

Определение операционных расходов относится к ежедневным расходам, связанным с обслуживанием и администрированием бизнеса.

Также известная как операционная стоимость, она включает операционные и накладные расходы, а также себестоимость проданных товаров. Типичными примерами операционных расходов являются арендная плата, оборудование, услуги по выплате заработной платы, коммунальные услуги, униформа и канцелярские товары.

Обратите внимание, что значение операционных расходов не следует путать с операционными расходами. Операционные расходы, обычно известные как OPEX, представляют собой текущие затраты на эксплуатацию продукта, бизнеса или системы и не включают стоимость проданных товаров (например, материалов и прямого труда) или капитальные затраты (например, машины или здания).

Операционные расходы вычитаются из выручки для расчета операционной прибыли и отражаются в отчете о прибылях и убытках компании.

Где вы слышали об эксплуатационных расходах?

Эксплуатационные расходы — это привычный термин в бизнесе, который имеет большое значение для каждой компании и инвестора как показатель производительности и потенциала.

Возможно, вы слышали термин, когда крупная компания публикует свой квартальный или годовой финансовый отчет. Такое событие обычно широко освещается в средствах массовой информации как в онлайновых, так и в офлайновых источниках, включая финансовые газеты, телевизионные новостные репортажи и Интернет.

Кроме того, ваш инвестиционный менеджер или финансовый консультант могли порекомендовать следить за операционными расходами компании при оценке ее результатов и принятии инвестиционных решений.

Что нужно знать об эксплуатационных расходах.

Задаваясь вопросом, что такое эксплуатационные расходы, подумайте о том, что нужно, чтобы иметь персонал, необходимый для продажи и удовлетворения потребностей клиентов, а также для поддержания работы в офисе или на заводе. Эти виды расходов включают арендную плату и арендные платежи, канцелярские товары, коммунальные расходы, банковские сборы и заработную плату сотрудников.

В эти цифры также могут быть включены юридические и бухгалтерские расходы, а также расходы на продажу и маркетинг, представительские расходы и командировочные расходы. Каждый бизнес должен классифицировать эти данные в своей системе бухгалтерского учета, чтобы иметь возможность легко запускать отчеты и финансовые отчеты.

Операционные расходы также включают затраты на производство или покупку продуктов и услуг компании. Часто называемые затратами на проданные товары (COGS), они могут включать прямые материальные затраты или затраты на ремонт оборудования.

Для компании операционные расходы обычно делятся на три широкие категории:

• Постоянные расходы, такие как аренда здания. Как правило, их нужно платить независимо от того, в каком состоянии находится бизнес — оно никогда не меняется.
• Переменные расходы, такие как расходные материалы для компьютеров, услуги сотовой связи, офисные товары и услуги по расчету заработной платы. Они могут увеличиваться в зависимости от того, производится ли больше продукции и как это делается.
• Полупеременные, такие как сверхурочная работа. Эти затраты представляют собой смесь переменных и постоянных компонентов.

Операционные расходы обычно отражаются в отчете о прибылях и убытках компании, который составляется ежеквартально или ежегодно. Формула расчета операционных расходов выглядит следующим образом:

Операционные расходы = себестоимость проданных товаров + операционные расходы

управление. Как и любой финансовый показатель, операционные расходы необходимо сравнивать за несколько отчетных периодов, чтобы выявить определенную тенденцию.

Связанные термины

Финансовый отчет

Финансовый отчет представляет собой сводный отчет, который показывает, как компания использовала средства…

Финансовый консультант

Как следует из названия, финансовый консультант — это тот, кто дает советы по финансовым вопросам. ….

Операционные расходы: формула и калькулятор (шаг за шагом)

Что такое операционные расходы?

Операционные расходы (OpEx) представляют собой косвенные расходы, понесенные бизнесом для продолжения своей повседневной деятельности. Хотя операционные расходы не связаны напрямую с доходом от продуктов/услуг, они являются неотъемлемой частью основной деятельности компании.

СОДЕРЖАНИЕ

• Как вычислять эксплуатационные расходы
• Примеры операционных расходов
• Операционный доход (EBIT) и операционная маржа
• Расходы на эксплуатацию
• Расходы.

Как рассчитать операционные расходы

Операционные расходы (OpEx) связаны с основной деятельностью компании, но непосредственно не способствуют производству продаваемого продукта/услуги.

Уникально для операционных расходов, большинство затрат, классифицируемых как эксплуатационные расходы, являются фиксированными затратами, что означает, что они НЕ связаны напрямую с доходом. Вместо этого операционные расходы остаются относительно постоянными независимо от объема производства.

Например, расходы по аренде офиса указаны в договоре с арендодателем здания и не меняются в зависимости от доходов.

Обратите внимание, что не все операционные расходы являются фиксированными затратами, поскольку такие товары, как канцелярские товары, можно рассматривать как переменные затраты, поскольку при более высоком уровне производства было бы совершено больше покупок.

Примеры операционных расходов

Наиболее распространенные примеры операционных расходов перечислены ниже:

Примеры

Исследования и разработки (НИОКР)

Продажи и маркетинг (S&M)

Расходы на рекламу

Заработная плата и заработная плата работников

Аренда и коммунальные услуги

Командировочные и транспортные расходы

Страхование

Товары для офиса

Операционная прибыль (EBIT) и операционная маржа

В отчете о прибылях и убытках раздел операционных расходов можно найти ниже валовой прибыли и выше операционного дохода (EBIT).

Иногда операционные расходы могут быть объединены в одну позицию, но стандартная схема предполагает разбивку расходов на несколько статей.

Например, Apple размещает расходы «Исследования и разработки» и «Продажи, общие и административные» в отдельные корзины.

^{Операционные расходы Apple (Источник: 2020 10-K)}

Операционные расходы оплачиваются с использованием валовой прибыли, которая представляет собой прибыль после вычета себестоимости продукции.

Вычитая операционные расходы из валовой прибыли, можно рассчитать операционную прибыль и операционную маржу, как показано ниже.

• Операционная прибыль = Валовая прибыль – Операционные расходы
• Операционная маржа = EBIT / Выручка

Поскольку операционный доход учитывает операционные расходы (т. е. себестоимость и эксплуатационные расходы), он представляет собой денежный поток от основной деятельности до учета других непрофильных источников доходов/расходов.

Тем не менее, руководство должно стремиться быть более эффективным и поддерживать разумный уровень операционных расходов, особенно потому, что эксплуатационные расходы являются важным компонентом точки безубыточности компании.

Калькулятор операционных расходов — шаблон Excel

Теперь мы перейдем к упражнению по моделированию, доступ к которому вы можете получить, заполнив форму ниже.

Пример расчета операционных расходов

В нашем иллюстративном примере наша компания имеет следующие финансовые данные по состоянию на 0-й год.

Данные отчета о прибылях и убытках (год 0)

• Доход = 125 миллионов долларов
• Себестоимость проданных товаров (COGS) = 60 миллионов долларов США
• Продажи, общие и административные (SG&A) = 20 миллионов долларов
• Исследования и разработки (НИОКР) = 10 миллионов долларов

С учетом приведенных выше допущений валовая прибыль за год 0 равна 65 млн долларов, а операционная прибыль — 35 млн долларов.

• Валовая прибыль = 125 млн долларов – 60 млн долларов = 65 млн долларов
• Операционная прибыль (EBIT) = 65 млн долларов – 20 млн долларов – 10 млн долларов = 35 млн долларов

30 миллионов долларов на SG&A и R&D – это общие операционные расходы нашей компании.

Таким образом, валовая прибыль составляет 52,0%, а операционная прибыль составляет 28,0% в 0-м году.

Пример прогноза операционных расходов

Далее мы проецируем отчет о прибылях и убытках нашей компании на операционную строку.

Предполагается, что выручка будет расти в годовом исчислении на уровне 5,0%, а валовая прибыль останется на уровне 52,0%.

Что касается двух наших операционных расходов, SG&A и R&D, то они останутся в той же процентной доле от дохода, что и год 0.

Поскольку SG&A в процентах от выручки составляли 16,0 %, а R&D — 8,0 % от выручки в 0-м году, мы распространим это значение на весь раздел наших предположений.