Экономический смысл irr: Недопустимое название — e-xecutive.ru

25.07.2021 alexxlab

Содержание

Экономический смысл и логика критерия IRR (внутренняя норма прибыли инвестиции). Принципиальное различие между критериями IRR и MIRR

Внутренняя нормаприбыли инвестиции(внутренняя доходность или норма окупаемости) характеризует уровень доходности конкретного инвестиционного проекта, выраженный ставкой дисконтирования, по которой будущая стоимость денежного потока от инвестиций приводится к настоящей стоимости инвестиционных средств. То есть внутренней нормой прибыли инвестиций является ставка дисконтирования, при которой эффект от инвестиций = 0.

IRR = r, при которой NPV=f(r)=0 (6)

Если обозначить IC=CF₀, где CF₀ – инвестиционный капитал, то

(7)

y = f(r) = (8)

Эта функция (8) обладает рядом свойств:

1) в некотором случае составляющие этой функции носят абсолютный характер, то есть не зависят от денежного потока.

2) в определенных ситуациях проявляются определенные свойства, которые характерны для специфических потоков.

При r = 0 выражение этой функции преобразуется в сумму элементов исходного денежного потока. График пересекает ось ординат в точке, равной сумме элементов недисконтированного денежного потока, включая величину и исходных инвестиций.

Из последней формулы (8) видно, что для проекта, денежный поток которого можно назвать классическим или ординарным в том смысле, что отток сменяется притоками в сумме, превосходящей этот отток, и соответствующая функция f(r) является убывающей. То есть с ростом значения ставки r график функции стремится к оси абсцисс и пересекается в точке IRR.Ввиду нелинейности функции, а также возможных различных комбинаций знаков элементов денежного потока, функция может иметь несколько пересечений. Так как функция нелинейная, то критерий IRR не обладает свойством аддитивности.Смысл расчета IRR при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: показатель IRR показывает ожидаемую доходность проекта и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень доходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную деятельность, и в качестве платы за пользование авансированными финансовыми ресурсами предприятие выплачивает проценты, дивиденды и т.п., то есть несет обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов в отношении долгосрочных источников средств, можно назвать средневзвешенной ценой капитала WACC.WACC отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал. WACC рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной. Экономический смысл IRR заключается в том, что предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя цены капитала.Под показателем цены капитала понимается либо средневзвешенная цена капитала, если источник средств полностью не идентифицирован, либо

цена целевого источника, если такой имеется. Именно с этим показателем, с ценой капитала, сравнивается IRR, который рассчитывается для конкретного проекта. При этом могут быть 3 ситуации:

1) если IRR> цены капитала, проект нужно принять

2) если IRR < цены капитала, проект нужно отвергнуть

3) если IRR = цене капитала, проект не прибыльный, не убыточный.

В случае, когда IRR = цене капитала (СС) возможны следующие ситуации:

1. если фирма занимает определенную сумму в банке под процент, который = IRR, и вкладывает в проект на n лет, то по окончании этого периода фирма выплатит основную сумму долга и процент по кредиту, но при этом фирма не заработает дополнительные средства.

2. если фирма вкладывает собственные средства, то через n лет она получит такой же объем денежных средств, какой получила бы, просто вложив деньги в банк по ставке процента = IRR.

3. если фирма использует свои собственные средства и заемный капитал и при этом IRR = WACC, то в конце периода n она останется при прежней сумме капитала, выплатив основную сумму долга и процент за кредит + дивиденды по акциям. Независимо от того с чем сравнивается IRR, проект принимается, если его IRR больше некоторой пороговой величины. Всегда выбирается проект с большим IRR (при прочих равных условиях).На практике применяется метод последовательных итераций (или операций) с использованием табулированных значений коэффициентов дисконтирования. Для этого с помощью таблиц, в которых есть ставки дисконтирования, выбирается 2 значения ставки дисконтирования r1 и r2, таким образом, чтобы в интервале от r1 до r2 функция NPV = f(r) меняла свое значение с «+» на « — » или наоборот.Далее применяется формула:

IRR = + (9), где

r1 – значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1)>0 или f(r) < 0

r2 – значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r2)<0 или f(r2)>0

Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r1, r2).

Наилучшая аппроксимация с использованием табулированных значений достигается, когда длина интервала минимальна, то есть когда r1 и r2 ближайшие друг к другу коэффициенты, которые удовлетворяют условиям:

1. r1 – значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение NPV, то есть

f(r1) = min {f(r1)>0}

2. r2 – значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение NPV, то есть

f(r2) = max {f(r2)<0}

Путем взаимной замены коэффициентов r1 и r2 аналогичные условия записываются для ситуации, когда функция меняет знак с «+» на «-».

Для определения IRR графическим методом необходимы 3 условия:

· задать некоторую ставку дисконтирования и определить NPV проекта, после этого отметить соответствующую точку на графике;

· задать гораздо большую ставку дисконтирования, в этом случае NPV резко уменьшается. Вычислить NPV и отметить соответствующую точку на графике;

· соединить полученные две точки и если необходимо продлить график до пересечения с осью х. В точке пересечения кривой с осью х чистая настоящая стоимость проекта = 0. Значение ставки r в этой точке равно значению IRR. Модифицированная внутренняя норма прибыли (MIRR)Основной недостаток, присущий критерию IRR, относится к оценке инвестиционных проектов с неординарными денежными потоками. Соответствующий аналог IRR, который может применяться для любых проектов, называется модифицированной внутренней нормой прибыли (MIRR).

, где r – цена источника финансирования n – продолжительность проекта IF – приток денежных средств в i-ом периоде OF – отток денежных средств в i-ом периоде. Эта формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков. Критерий MIRR всегда имеет единственное значение. Проект принимается в том случае, если MIRR больше цены источника финансирования проекта. Логика критерия:

· если MIRR больше WACC, то проект прибыльный и обеспечит доходность, равную MIRR – WACC

· если MIRR меньше WACC, то проект убыточный

· если MIRR больше WACC, то решение о принятии проекта на рассмотрение менеджера.

Основное отличие IRR от MIRR заключается в том, что IRR показывает максимальный уровень ставок, а MIRR – реальный уровень с учетом реинвестирования.

Что такое IRR и как его рассчитать

Недавно мы рассматривали такой важный показатель экономической состоятельности любого инвестиционного проекта как NPV, чистая приведенная стоимость проекта. Настало время познакомиться со вторым по важности показателем эффективности инвестиционных проектов – IRR, Internal Rate of Return.

В русском переводе встречается достаточно много интерпретаций — внутренняя ставка доходности, внутренняя норма доходности, внутренняя норма рентабельности, внутренняя норма прибыльности — все это означает одно и тоже. Данный показатель обычно выражается в процентах и гораздо реже в десятичных долях.

Экономический смысл данного показателя состоит в том, что по факту он показывает усредненную ежегодную доходность реализации проекта на горизонте рассмотрения. Например, если Вы посчитали проект на 10 лет и IRR Вашего проекта составляет 15%, это значит, что Ваши инвестиции в проект дадут в среднем 15% годовых за 10 лет.

Наш эксперт Алексей Гребенюк

Другими словами экономический смысл можно обозначить так – это та ставка дисконтирования, при которой NPV проекта обращается в ноль. Соответственно, если Вы занимаете деньги в банке или, скажем, у друга под 20% годовых, то не стоит их вкладывать в Ваш проект, который дает только 15% рентабельности. Лучше вложить в какой-то другой проект, который даст больше 20%, иначе нет никакого смысла занимать в принципе. Эффективно будет занять деньги в банке под 20% годовых только тогда, когда Ваш проект даст IRR выше 20%. В этом случае, Вы сможете вернуть деньги банку и заработать себе сверхприбыль.

Расчет IRR вручную на бумаге дело не простое и здесь нужно обладать реальными математическими способностями. Величина IRR рассчитывается методом подбора и, как я уже говорил, она равна ставке дисконтирования, при которой показатель NPV равен нулю. Вам необходимо сделать несколько итераций, прежде чем Вы найдете внутреннюю ставку доходности.

Сложно? Очень сложно! Я сам никогда на бумаге не считал IRR. «Microsoft Excel» считает IRR мгновенно – через функцию «ВСД» — проще простого!

Кроме рассмотренных NPV и IRR, есть еще третий немаловажный показатель экономической эффективности любого инвестиционного проекта – это срок окупаемости. Экономический смысл данного показателя очень прост – это период времени, за который проект возвращает своему владельцу инвестированные средства. Как правило, чем более капиталоемкий проект мы рассматриваем, тем больший срок окупаемости он имеет. Конечно, это не совсем обязательно, но все же, как правило, это так. Например, срок окупаемости электростанции будет больше срока окупаемости небольшого магазина.

В инвестиционных проектах существует еще одна немаловажная зависимость – обычно чем выше доходность проекта, тем выше риск его реализации. И наоборот – чем ниже доходность, тем ниже риск.

На практике это означает следующее – более рискованные проекты, такие как, например, абсолютно новые старт-ап проекты, имеют очень высокий риск – никто не знает «пойдет» бизнес или не «пойдет» (и, вообще, нет уверенности в проекте, не с чем даже сравнить). Зато если он пойдет, то можно ожидать сверхдоходность, сверхприбыльность – именно потому, что никто не знает как это делать и не сможет повторить проект в ближайшем будущем. Вы станете единственным носителем уникальности Вашей идеи.

Поэтому разные инвесторы, с разным отношением к риску, инвестируют в разные проекты. Одни готовы рискнуть и дать деньги на абсолютно, казалось бы, безумную идею в надежде что «выстрелит», а другие предпочитают покупать малорисковые облигации и получать стабильный небольшой доход.

Кесарю кесарево, Богу Богово!

Знаниями делился управляющий партнер «AG Finance»

Алексей Гребенюк

Внутренняя норма рентабельности, IRR — Альт-Инвест

Открыть эту статью в PDF

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR) — один из наиболее популярных показателей в финансовом анализе. Его применяют в оценке инвестиционных проектов и других сферах. IRR используют, например, в анализе облигаций, где показатель доходности к погашению вычисляется как внутренняя норма рентабельности денежных потоков у покупателя облигации.

Определение показателя IRR

IRR денежного потока — ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость этого денежного потока равна нулю. Таким образом, IRR находят как решение относительно переменной d следующего уравнения:

Экономический смысл IRR — максимальное значение стоимости капитала, при котором инвестиционный проект окупается. При оценке инвестиций IRR сравнивают с требуемой нормой доходности инвестированного капитала, и, если IRR выше требуемой доходности, то проект считают привлекательным.

Для простого варианта, когда в начале проекта — значительные инвестиции, а затем проект приносит доход:

Зависимость NPV от ставки дисконтирования обычно выглядит так:

Поскольку ставка дисконтирования сильнее всего влияет на будущие доходы, а начальные инвестиции либо совсем не зависят от нее, либо зависят очень слабо, то, чем выше ставка, тем меньше значение NPV, и в какой-то точке NPV достигает нуля — это и будет внутренняя норма рентабельности.

В приведенном выше уравнении ставка d присутствует в степени номера периода, поэтому, например, для десятилетнего денежного потока мы получаем уравнение 10 степени, решение которого нельзя записать в виде простой формулы. На практике значение IRR всегда находят подбором, чаще всего для этого используют встроенные функции MS Excel.

Расчет IRR в Excel

Для расчета IRR в Excel есть две функции: ВСД() и ЧИСТВНДОХ(). Работа этих функций построена на подборе значения IRR методом касательных. Подробнее об этом в видео

Функция ВСД рассчитана на денежный поток, построенный с шагом в год. Если в финансовой модели у денежного потока другой шаг, особенно если платежи распределяются неравномерно, и шаг меняется от периода к периоду, используют вторую функцию — ЧИСТВНДОХ. У нее есть еще один параметр — даты каждого платежа в денежном потоке, что позволяет оценить IRR для любого шага планирования.

Использование функции Excel решает задачу расчета IRR, но не избавляет аналитика от ряда проблем, присущих этому показателю.

Проблема 1: необычные инвестиции

Работа показателя IRR рассчитана на ситуацию, когда в денежном потоке есть крупные отрицательные значения (инвестиции) в начале и затем ряд положительных значений. В реальности мы видим немало проектов, где денежные потоки выглядят более сложно. В этом случае интерпретация рассчитанных значений IRR также становится непростой, а в ряде примеров может возникать ситуация, когда проект одновременно имеет несколько значений IRR.

Допустим, денежный поток выглядит таким образом:

График зависимости NPV от ставки дисконтирования для этого потока будет выглядеть так:

Здесь есть два значения в районе 5% и 30%, когда выполняется условие NPV=0, следовательно, это правильные решения для IRR. Функции вычисления IRR в Excel имеют дополнительный параметр — начальное предположение, от которого ведется подбор IRR. В данном случае, в зависимости от начального положения, Excel вычислит IRR как 5% или как 30%. Очевидно, что экономическая интерпретация этого расчета будет сильно затруднена, поэтому для подобных денежных потоков в процессе принятия решений IRR лучше не использовать вообще.

Проблема 2: реинвестирование

Вторая проблема использования IRR для принятия решений связана с тем, что в процессе расчета мы меняем ставку дисконтирования, а она отражает требуемый «нормальный» уровень доходности капитала. В процессе анализа считается, что инвестор мог бы получить такую доходность, вкладывая деньги в другие проекты с похожим уровнем риска, поэтому и от инвестиций в анализируемый проект он ждет такой же доходности.

Но если ставка дисконтирования проекта 15%, а IRR определен на уровне 25%, то надо принимать во внимание, что при расчете IRR было сделано предположение, что и любые полученные от проекта деньги могли бы дальше приносить инвестору доход 25%. Это не соответствует действительности. В результате выбор инвестиционных идей на основе IRR несколько искажен в сторону одобрения более коротких проектов с высокой оборачиваемостью, которые с точки зрения суммарного дохода могут быть не лучшим решением.

Альтернатива IRR — выбор проектов на основе анализа их NPV, который свободен от всех недостатков IRR. Кроме того, некоторое распространение получил показатель модифицированной внутренней нормы рентабельности (MIRR), в котором предусмотрено использование отдельной ставки для ожидаемых доходов от реинвестиций.

История создания показателя IRR

Подходы, связанные с использованием дисконтированных денежных потоков, разрабатывались разными авторами, начиная с конца 19 века. В частности, ряд важных публикаций на эту тему подготовили Ойген фон Бём-Баверк и Ирвинг Фишер. В книге «Теория процента» Фишер даже привел уравнение для расчета IRR, но не упоминал современного названия этого термина и применял его только в варианте сравнения двух инвестиционных возможностей.

Впервые термин «внутренняя норма рентабельности» и точное описание его формулы ввел Кеннет Боулдинг в статье «Теория единичной инвестиции» (Boulding, K. E. «The Theory of a Single Investment». The Quarterly Journal of Economics 49, вып. 3 (1 мая 1935 г.): 475–94).

В конце того же года показатель упомянул Джон Кейнс в «Общей теории занятости, процента и денег», он называл его «маржинальная эффективность капитала». Поскольку книга сыграла важную роль в развитии экономической науки, то часто именно ее упоминают как источник показателя IRR.

В следующие 20 лет показатель IRR постоянно использовали в оценке инвестиций, но термин не являлся стандартом, и в ряде книг вместо него применяли «доходность» (yield), которая сейчас сохранилась в оценке облигаций (известный термин «доходность к погашению», yield to maturity, YTM — это IRR, рассчитанный для облигации).

Примерно с середины 1960-х годов термин IRR окончательно вытеснил другие формулировки, и сложилось современное понимание этого показателя.

Такие статьи мы публикуем регулярно. Чтобы получать информацию о новых материалах, а также быть в курсе учебных программ, вы можете подписаться на новостную рассылку.

Если вам необходимо отработать определенные навыки в области инвестиционного или финансового анализа и планирования, посмотрите программы наших семинаров.

Внутренняя норма прибыльности (IRR) | Всё по специальности Менеджмент

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) — это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.
Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.
Математическое определение внутренней нормы прибыльности предполагает решение следующего уравнения

Решая это уравнение, находим значение IRR. Схема принятия решения на основе метода внутренней нормы прибыльности имеет вид:
— если значение IRR выше или равно стоимости капитала, то проект принимается,
— если значение IRR меньше стоимости капитала, то проект отклоняется.
Таким образом, IRR является как бы “барьерным показателем”: если стоимость капитала выше значения IRR, то “мощности” проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.
В общем случае уравнение для определения IRR не может быть решено в конечном виде, хотя существуют ряд частных случаев, когда это возможно. Рассмотрим пример, объясняющий сущность решения.
Пример. На покупку машины требуется $16,950. Машина в течение 10 лет будет экономить ежегодно $3,000. Остаточная стоимость машины равна нулю. Надо найти IRR. Найдем отношение требуемого значения инвестиции к ежегодному притоку денег, которое будет совпадать с множителем какого-либо (пока неизвестного) коэффициента дисконтирования
Полученное значение фигурирует в формуле определения современного значения аннуитета
И, следовательно, с помощью финансовой табл. 4 прил. находим, что для n=10 показатель дисконта составляет 12%. Произведем проверку:
Таким образом, мы нашли и подтвердили, что IRR=12%. Успех решения был обеспечен совпадением отношения исходной суммы инвестиций к величине денежного потока с конкретным значением множителя дисконта из финансовой таблицы. В общем случае надо пользоваться интерполяцию.
Пример 2. Необходимо оценить значение внутренней нормы доходности инвестиции объемом $6,000, который генерирует денежный поток $1,500 в течение 10 лет.

Существуют более точные методы определения IRR, которые предполагают использование специального финансового калькулятора или электронного процессора EXCEL.

Понравился данный материал?
Не стесняйся, поставь лайк, расскажи о нас своим друзьям, однокурсникам, короче, всем, кому был бы полезнен наш сайт! Тебе ничего не стоит, а нам приятно, что не зря стараемся 😉

Спасибо!

Показатели эффективности инвестиций: PI, NPV, IRR

Проводя оценку проектов с точки зрения инвестиционной привлекательности, специалисты оперируют профессиональными терминами и обозначениями. Рассмотрим и расшифруем наиболее важные показатели эффективности — NPV, IRR, PI.

NPV, или Net Present Value. Чистая текущая стоимость проекта.

Этот показатель равен разнице между суммой имеющихся в данный момент времени денежных поступлений (инвестиций) и суммой необходимых денежных выплат на погашение кредитных обязательств, инвестиций или на финансирование текущих потребностей проекта. Разница рассчитывается исходя из фиксированной ставки дисконтирования.

В целом, NPV — это результат, который можно получить незамедлительно, после того, как решение об осуществлении проекта принято. Чистая текущая стоимость рассчитывается без учета фактора времени. Показатель NPV сразу дает возможность оценить перспективы проекта:

если больше нуля — проект принесет инвесторам прибыль;
равен нулю — возможно увеличение объемов выпуска продукции без риска снижения прибыли инвесторов;
ниже нуля — возможны убытки для инвесторов.

Этот показатель — абсолютная мера эффективности проектов, который имеет прямую зависимость от масштабов бизнеса. При прочих равных условиях NPV растет вместе с суммой финансирования. Чем внушительнее инвестиции и объем планируемого денежного потока, тем больше будет абсолютный показатель NPV.

Еще одна особенность показателя чистой текущей стоимости проекта — зависимость ее суммы от структуры распределения инвестиций между отдельными периодами реализации. Чем внушительнее часть затрат, запланированных на периоды в конце работы, тем больше должна быть и сумма запланированного чистого дохода. Наименьшее значение NPV получается в том случае, если предполагается полное осуществление всего объема инвестиционных затрат с наличием проектного цикла.

Третья отличительная черта показателя чистой текущей стоимости — влияние времени начала эксплуатации проекта (при условии формирования чистого денежного потока) на численное значение NPV. Чем больше времени пройдет между стартом проектного цикла и непосредственно началом стадии эксплуатации, тем меньшим, при других неизменных условиях, окажется NPV. Кроме того, численное значение показателя чистой текущей стоимости может сильно измениться под влиянием колебаний дисконтной ставки к объему инвестиций и к сумме чистого денежного потока.

Среди факторов, влияющих на размер NPV, стоит отметить:

темпы производственного процесса. Выше прибыль — больше выручка, ниже затраты — больше прибыль;
ставка дисконтирования;
масштаб предприятия — объем инвестиций, выпуска продукции, продаж за единицу времени.

Соответственно, существует ограничение для применения данного метода: нельзя сравнивать проекты, имеющие существенные отличия хотя бы в одном из этих показателей. NPV растет вместе с ростом эффективности капиталовложений в бизнес.

IRR, или внутренняя норма прибыли (рентабельности).

Данный показатель рассчитывается в зависимости от величины NPV. IRR — это максимально возможная стоимость инвестиций, а также уровень допустимых расходов по конкретному проекту.

К примеру, при финансировании старта бизнеса на деньги, взятые в виде банковской ссуды, IRR — это максимальный уровень процентной ставки банка. Ставка даже ненамного выше сделает проект заведомо убыточным. Экономический смысл расчета данного показателя состоит в том, что автор проекта или руководитель фирмы может принимать разнообразные инвестиционные решения, имея четкие рамки, за которые нельзя выходить. Уровень рентабельности инвестиционных решений не должен быть ниже показателя СС — цены источника финансирования. Сравнивая IRR с СС, получаем зависимости:

IRR больше СС — проект стоит принять во внимание и профинансировать;
IRR меньше СС — от реализации необходимо отказаться по причине убыточности;
IRR равен СС — грань прибыльности и убыточности, необходима доработка.

Кроме того, рассматривать IRR как источник информации о жизнеспособности бизнес-идеи можно с точки зрения, в рамках которой внутреннюю норму прибыли можно расценивать в качестве нормы дисконта (возможной), с учетом которой проект может быть выгоден. В данном случае, чтобы принять решение, нужно сравнить нормативную рентабельность и значение IRR. Соответственно, чем больше окажется внутренняя рентабельность и разница между ней и ставкой дисконта, тем больше шансов имеется у рассматриваемого проекта.

PI, или Profitability Index. Индекс прибыльности инвестиций.

Этот индекс демонстрирует отношение отдачи капитала к объему вложений в проект. PI — это относительная прибыльность будущего предприятия, а также дисконтируемая стоимость всех финансовых поступлений в расчете на единицу вложений. Если взять в расчет показатель I, который равен вложениям в проект, то индекс прибыльности инвестиций рассчитывается по формуле PI = NPV / I.

Profitability Index — это относительный показатель, который дает представление не о реальном размере чистого денежного потока в проекте, а только о его уровне по отношению к инвестиционным затратам. Соответственно, индекс можно использовать в качестве инструмента сравнительной оценки эффективности разных вариантов, даже если по ним предполагается разный объем финансовых вложений и инвестиций. В ходе рассмотрения нескольких инвестпроектов PI можно использовать в качестве показателя, позволяющего «отсеять» неэффективные предложения. Если значение показателя PI равно или меньше единицы, проект не сможет принести необходимый доход и рост инвестиционного капитала, поэтому от его реализации стоит отказаться.

В целом, возможны три варианта действий, основываясь на значении индекса прибыльности инвестиций (PI):

больше одного — данный вариант рентабелен, его стоит принять в реализацию;
меньше одного — проект неприемлем, так как инвестиции не приведут к образованию требуемой ставки отдачи;
равен одному — данное направление инвестирования максимально точно удовлетворяет избранной ставке отдачи.

Перед принятием решения стоит учитывать, что бизнес-проекты с высоким значением индекса прибыльности инвестиций — более выгодные, устойчивые и перспективные. Однако принимать во внимание нужно и тот факт, что слишком высокие цифры коэффициента доходности не всегда являются гарантией высокой текущей стоимости проекта (и наоборот). Многие подобные бизнес-идеи неэффективны при реализации, а значит могут иметь невысокий индекс прибыльности.

Сроки разработки бизнес-планов в среднем составляют от 4 до 20 рабочих дней.

ОТЗЫВЫ НАШИХ КЛИЕНТОВ — СКАНЫ С ПОДПИСЯМИ И ПЕЧАТЯМИ

Вопросы? Мы будем рады ответить на все Ваши вопросы по многоканальному телефону: +7 (495) 220-47-48.

Сделать заказ

Поля, отмеченные * обязательны для заполнения

Наши преимущества

Наши специалисты строго соблюдают сроки

Разрабатываем бизнес-планы с учетом требований крупнейших банков

Наличие персонального менеджера

Наличие гарантийного срока

36 МЕТОД РАСЧЕТА ВНУТРЕННЕЙ НОРМЫ ПРИБЫЛИ ИНВЕСТИЦИЙ

Анализ внутренней нормы доходности и дюрации инвестиций

. Сущность и порядок определения внутренней нормы доходности. (l IRR)ⁿ

Экономический смысл этого показателя заключается в том, что он показывает ожидаемую норму доходности или максимально допустимый уровень инвестиционных расходов на оцениваемый проект

Инвестиции эффективна, если IRR превышает заданную ставку дисконта (калькуляционного процента) или равна ей. Если этого условия соблюдают, инвестор может принять проект, иначе его следует отклонить

При сравнении нескольких инвестиционных проектов предпочтение отдается проекту с самой внутренней нормой доходности

Этот метод оценки эффективности инвестиций противоположно метода вычисления NPV. Он ориентирован не на нахождение NPV при заданной ставке дисконта, а на определение IRR при заданной величине NPV равный нулю

Если инвестиционный проект генерирует денежный доход только один раз (в конце периода его действия), то внутреннюю норму доходности для него можно определить следующим образом:

IRR = njCL-i

Например, предприятие намерено инвестировать в проект 5000 тыс грн и через три года получить от него доход 8215 тыс._ру_ь ,

где r_a — ставка дисконта, при которой NPV имеет положительное значение г_ь — ставка дисконта, при которой NPV имеет отрицательное значение; NPV_a — чистый приведенный эффект при ставке дисконта г_а; NPV_b — чистый приведенный эффект при ставке дисконтаг_ь. . При этом следует придерживаться таких неравенств:

r_a IRR r₆, NPV_a 0 NPV_b.

Пример 6

Надо найти IRR для проекта стоимостью 5 млн грн, который будет приносить доход в течение четырех лет по 2 млн грн ежегодно

Возьмем произвольно два значения ставки дисконта (г = 20% и г = 25%) и рассчитаем текущую стоимость доходов (табл. 115)

На основе полученных данных найдем значение IRR для проекта, рассматриваемого по приведенной выше формуле:

IRR = 20% (25% — 20%) —~-г = 21,945%

^v^; 176 — (-27б)

. Таблица 115. Расчет исходных данных для определения IRR

Год	Денежный	Вариант А (г = 20%)		Вариант В (г = 25%)
Год	поток, тыс. грн		PV	K_d	PV
0	-5000	1,000	-5000	1,000	-5000
1	2000	0,833	1666	0,800	1600
2	2000	0,694	1388	0,640	1280
3	2000	0,579	1158	0,512	1024
4	2000	0,482	964	0,410	820
Всего	—	—	5176	—	4724
NPV	J	—	176	_—	-276

Точность вычислений IRR зависит от интервала междуг_а и г NPV меняет знак с на»- **, тем точнее величина IRR. Рассчитаем уточненное значение IRR при длине интервала 1%: г_в = 21,5% иг

. Таблица 116. Расчет уточненного значения IRR

Год	Денежный поток тыс грн	Вариант 1 (г = 21,5%)		Вариант 2 (г = 22,5%)
Год	Денежный поток тыс грн		PV	Kd	PV
0	-5000	1,000	-5000	1,000	-5000
1	2000	0,823	1646	0,816	1632
2	2000	0,677	1354	0,666	1332
3	2000	0,557	1114	0,544	1088
4	2000	0,459	918	0,444	88
Всего	—	—	5032	—	4940
NPV	—	—	32	—	-60

IRR»21,5% (22,5% -21,5%)~~_QO~~ ~~(_Дл~~=²¹*⁸⁴^%—

При такой ставки текущие доходы по проекту будут равны инвестиционным затратам, а NPVбуде равна нулю

Руководствуясь сути внутренней доходности, инвестиционный проект следует принять, если IRR выше альтернативной доходности

устанавливаемый на рынках капитала и которую принимают как ставку дисконтирования. В таких условиях, когда IRR г, проект будет иметь положительную величину NPV. Если IRR = г, проект будет нулевую величину NPV, а если IRR г NPV иметь отрицательное значение. Итак, сравнивая внутреннюю ставку доходности проекта с альтернативной, мы сразу можем сказать, каким будет NPV — положительным или отрицательным. Чем больше разрыв между IRR и рыночной нормой доходности, тем меньше риск инвестирования капитала

Внутреннюю норму доходности можно найти и графическим методом, если рассчитать NPV для всех ставок дисконтирования от нуля до какого-нибудь разумного большого значения (рис 111). На горизонтальной оси от дкладають различные ставки дисконта, а на вертикальной оси — соответствующие им значения NPV. График пересечет горизонтальную ось, где NPVNPV = 0, при ставке дисконта, которая и является внутренней нормой доходности

. Рис 111. График NPV инвестиционного проекта

Показатели NPVi IRR взаимно дополняют друг друга. Если NPV измеряет объем полученного дохода, то IRR оценивает способность проекта генерировать доход с каждого рубля инвестиций. Высокое значение NPV не может быть единственным аргументом в выборе инвестиционного решения, поскольку оно во многом зависит от масштаба инвестиционного проекта и может быть связано с достаточно высоким риском

Однако и метод внутренней нормы доходности не надежен для ранжирования проектов различных масштабов и с разнообразным распределением денежных потоков во времени

Рассмотрим два альтернативных проекта. А и. Б

Проект

Потоки денежных средств, тыс. грн

IRR

NPV при г = 10%, тыс. грн

‘в

«и

А Б

-20000-ЗО 000

12000 10000

10 000 10 000

8000 10000

10 000

25 20

5184 7908

Проект. А имеет более высокое значение внутренней нормы доходности, но у проекта. Б выше чистый приведенный эффект

Рис 112 наглядно показывает, почему два метода приводят к различным результатам. Причина в том, что, несмотря на больший совокупный денежный доход по проекту. Б, его получают позже, чем по проекту. А. Поэтому при низкой ставке дохода он выше чистый приведенный эффект. При высокой ставке дисконта выше значение NPV имеет проект. А. Оба проекта имеют одинаковое значение NPV при ставке дисконта, равной 15,6%. При ставке дисконта 20% NPV проекта. Б равна нулю, тогда как по проекту ANPVjAae положительное значение. Следовательно, если бы альтернативная ставка доходности составляла 20%, инвесторы могли бы предпочесть краткосрочном проекта. А. Но так как в нашем примере альтернативная доходность равна 10%, инвесторы выше оценят долгосрочный проект. Б, несмотря на более низкую внутреннюю норму его доходностиохідності.

Для обоснования варианта инвестиционного проекта очень полезно оценить внутреннюю норму доходности потоков прироста. Если она окажется выше альтернативной ставки доходности, то это доказательство на польз во принятия дорогого проекта. Напротив, еслио IRR дополнительных инвестиций будет ниже ставки дисконта, то проект не следует принимать

Проект

Потоки денежных средств, тыс. грн

IRR

NPV vqb r-10%, тыс. игра

‘в

«и

‘с

(В-А)

-10 000

-2000

2000

10 000

10 ООО

15,6

2724

Внутренняя норма доходности дополнительных инвестиций в проект. Б равна 15,6% значительно превышает альтернативную доходность. Поэтому есть все основания предпочесть проекта. Б

Если есть несколько альтернативных проектов с одинаковыми значениями NPV и IRR_y то, выбирая конечный вариант инвестирования, учитывающих продолжительность инвестиций (duration). Дюрация (D) — это средневзвешенный срок поступления доходов от инвестиций»ного проекта в котором в качестве веса выступают текущие стоимости денежных потоков, получаемых в период t. Она позволяет привести к единому стандарту самые разнообразные по своим характеристикам проекты (по срокам, количеству платежей в периоде, методам расчета надлежащего процента)

Ключевым моментом этой методики является не то, как долго каждый инвестиционный проект будет приносить доход, а прежде всего то, когда он будет приносить доход и сколько поступлений дохода будет каждого месяца, квартала или и года в течение всего срока его ди.

Дюрация (средневзвешенный срок погашения) измеряет среднее время жизни инвестиционного проекта или эффективное время его действия. В результате менеджеры получают сведения о скорости поступления денежных доходов, приведенных к текущей дати.

Для расчета дюрации (D) используют обычно такую ??4юрмулу:

где. РК, — текущая стоимость доходов за п периодов до окончания срока действия проекта;

й — периоды поступления доходов

Предположим, что два инвестиционных проекта одинаковой стоимости по 10 млн грн, рассчитаны на 3 года, дают одинаковый текущий доход при ставке дисконта 12% годовых. — =₁₂ = 1,93 года

Итак, следует предпочесть второму проекту

Таким образом, внутренняя норма доходности и дюрации являются ценными индикаторами эффективности инвестиционной деятельности предприятия

После принятия инвестиционного решения необходимо спланировать его осуществления и разработать систему писляинвестицийного контроля (мониторинга). Успех проекта желательно оценивать по тем же критериям, которые и использовали для его обоснованияя.

Писляинвестицийний контроль позволяет убедиться, что затраты и техническая характеристика проекта отвечают начальном плана, повысить уверенность в том, что инвестиционное решение было тщательно о одумано и обоснованно, улучшить оценки следующих инвестиционных проекте.

Внутренняя норма доходности — обзор

6.3.2 Внутренняя норма доходности

IRR — это показатель, который помогает инвесторам определить, является ли проект экономически жизнеспособным. Это пороговое значение для процентных ставок. Если процентная ставка ниже IRR, проект может иметь положительную доходность. Расчет IRR требует разработки полной финансовой модели доходов и расходов, которые проект будет генерировать в течение срока его службы. Финансовая модель требует, чтобы свободные денежные потоки (FCF) создавались для каждого периода (в данном примере год), что позволяет рассчитать прогнозируемую IRR в размере 0 долларов США.0409 / кВт · ч _e, как показано в таблице 6.2.

Таблица 6.2. Пример расчета IRR и чистой приведенной стоимости

IRR , внутренней нормы прибыли.

IRR — это ставка дисконтирования, при которой PV набора будущих денежных потоков будет равна нулю, или ставка дисконтирования, при которой проект достигнет статуса безубыточности с финансовой точки зрения. Формула выглядит следующим образом:

0 = FCF0 + [FCF1 (1 + IRR)] + [FCF2 (1 + IRR) 2] + [FCF3 (1 + IRR) 3]… + [FCFn (1 + IRR) n]

FCF ₀ — это начальная стоимость проекта (отрицательная, поскольку это потраченные деньги) в уравнении.Термин n — это индекс периода (в примерах год). IRR необходимо рассчитывать в процессе итерации, когда ставка дисконтирования изменяется в формуле до тех пор, пока формула PV (слева) не станет равной 0. Программное обеспечение для работы с электронными таблицами с решателями и финансовыми калькуляторами оказывается полезным для этого анализа. Как указывалось ранее, IRR — это не явная доходность, которую проект предоставит инвесторам, а, скорее, максимальная стоимость капитала, при которой проект будет обеспечивать положительную доходность.Таким образом, это дает хорошее представление о вероятности того, что проект обеспечит привлекательную прибыль до того, как станет полностью известна стоимость капитала, доступного для его финансирования. Финансовая информация такого типа очень ценна для потенциальных инвесторов.

В примере оценки IRR (см. Таблицу 6.2) используется тот же SRBC CC, который использовался в расчетах LCOE. Если предположить, что проект будет приносить доход в размере 0,06 доллара США / кВтч произведенной электроэнергии, то годовой доход составит 14 303 900 долларов США. Операционные расходы в размере 10 636 258 долларов США перенесены из расчета LCOE.А амортизационные расходы составляют 3 079 700 долларов. Вычитание годовых операционных расходов и годовых расходов на амортизацию из выручки дает налогооблагаемую прибыль в размере 587 957 долларов. Налоговое обязательство составляет 35% налогооблагаемой прибыли или 205 784 доллара США. Таким образом, в течение первых 10 лет годовой амортизированный денежный поток составляет 382 172 доллара. Затем добавление обратно вычета амортизационного налога (неденежный расход) дает свободный свободный денежный поток в размере 3 461 872 доллара за первые 10 лет. (Другими словами, свободный денежный поток равен доходу-расходам-налогам.) После полной амортизации проекта налогооблагаемый доход увеличивается до 3 667 657 долларов, ежегодные налоговые обязательства увеличиваются до 1 283 680 долларов, а годовой свободный денежный поток падает до 2 383 967 долларов.Используя стоимость проекта в размере 30 797 000 долларов США для «FCF ₀», 3 461 872 долларов США для «FCF ₁ –FCF ₁₀», а затем 2383 976 долларов США для «FCF ₁₁ –FCF ₂₀», получаем IRR в размере 7,924% для SRBC в паре с LM2500-PE.

Итак, этот набор расчетов IRR показывает, что, когда процентные ставки ниже 7,92%, этот проект CC является жизнеспособным. Следующим шагом экономического анализа является оценка его ценности. Для этого необходимо использовать формулы NPV, которые описаны в следующем разделе.

Определение правила внутренней нормы прибыли (IRR)

Что такое правило внутренней нормы прибыли (IRR)?

Правило внутренней нормы доходности (IRR) гласит, что проект или инвестицию следует осуществлять, если их IRR превышает минимальную требуемую норму доходности, также известную как пороговая ставка.

Ключевые выводы

Правило внутренней нормы прибыли (IRR) гласит, что проект или инвестицию следует осуществлять, если их IRR превышает минимальную требуемую норму прибыли, также известную как пороговая ставка.
Правило IRR помогает компаниям решить, продолжать проект или нет.
Компания не может строго следовать правилу IRR, если у проекта есть другие, менее ощутимые выгоды.

СМОТРЕТЬ: Что такое внутренняя норма прибыли?

Понимание правила IRR

По сути, правило IRR — это руководство для принятия решения о продолжении проекта или инвестиций. Чем выше прогнозируемая внутренняя норма доходности проекта и чем больше она превышает стоимость капитала, тем выше чистые денежные потоки для компании.То есть проект выглядит прибыльным, и руководство должно его продолжить. С другой стороны, если IRR ниже стоимости капитала, правило заявляет, что лучший способ действий — отказаться от проекта или инвестиций.

Математически IRR — это ставка, при которой чистая приведенная стоимость (NPV) будущих денежных потоков равна точно нулю.

Компания может выбрать более крупный проект с низкой IRR, потому что он генерирует большие денежные потоки, чем небольшой проект с высокой IRR.

Инвесторы и фирмы используют правило IRR для оценки проектов при составлении бюджета капиталовложений, но оно не всегда может строго соблюдаться. Как правило, чем выше IRR, тем лучше. Однако компания может предпочесть проект с более низкой IRR, потому что он имеет другие нематериальные преимущества, такие как вклад в более крупный стратегический план или препятствие конкуренции. Компания также может предпочесть более крупный проект с более низкой IRR гораздо меньшему проекту с более высокой IRR из-за более высоких денежных потоков, генерируемых более крупным проектом.

Пример правила IRR

Предположим, компания рассматривает два проекта. Руководство должно решить, продвигать ли дальше один, оба или ни один из проектов. Стоимость капитала составляет 10%. Схема движения денежных средств для каждого из них следующая:

пр.А

Первоначальные затраты = 5000 долларов США
Первый год = 1700 долларов
Второй год = 1900 долларов
Третий год = 1600 долларов
Четвертый год = 1500 долларов
Пятый год = 700 долларов

пр.Б

Первоначальные затраты = 2000 долларов США
Первый год = 400 долларов
Второй год = 700 долларов
Третий год = 500 долларов
Четвертый год = 400 долларов
Пятый год = 300 долларов

Компания должна рассчитывать IRR для каждого проекта.Первоначальные затраты (период = 0) будут отрицательными. Решение IRR — это итерационный процесс с использованием следующего уравнения:

$ 0 = Σ CF _т ÷ (1 + IRR) ^т

где:

CF = Чистый денежный поток
IRR = внутренняя норма прибыли
t = период (от 0 до последнего периода)

-или же-

$ 0 = (первоначальные затраты * -1) + CF ₁ ÷ (1 + IRR) ¹ + CF ₂ ÷ (1 + IRR) ² +… + CF _X ÷ (1 + IRR) ^X

Используя приведенные выше примеры, компания может рассчитать IRR для каждого проекта как:

IRR Проект A:

0 долларов США = (- 5000 долларов США) + 1700 долларов США ÷ (1 + IRR) ¹ + 1900 долларов США ÷ (1 + IRR) ² + 1600 долларов США ÷ (1 + IRR) ³ + 1500 долларов США ÷ (1 + IRR) ⁴ + $ 700 ÷ (1 + IRR) ⁵

IRR проекта A = 16,61%

IRR Проект B:

0 долларов США = (- 2000 долларов США) + 400 долларов США ÷ (1 + IRR) ¹ + 700 долларов США ÷ (1 + IRR) ² + 500 долларов США ÷ (1 + IRR) ³ + 400 долларов США ÷ (1 + IRR) ⁴ + $ 300 ÷ (1 + IRR) ⁵

IRR Project B = 5.23%

Учитывая, что стоимость капитала компании составляет 10%, руководство должно продолжить проект А и отклонить проект Б.

Часто задаваемые вопросы

Что такое IRR?

IRR (внутренняя норма доходности) — это процентная ставка (также известная как ставка дисконтирования), которая приведет серию денежных потоков (положительных и отрицательных) к чистой приведенной стоимости (NPV), равной нулю (или к текущей стоимости денежные средства вложены). Использование IRR для получения чистой приведенной стоимости известно как метод дисконтирования денежных потоков финансового анализа.Инвесторы и фирмы используют IRR для оценки оправданности инвестиций в проект.

Как используется правило IRR?

По сути, правило IRR — это руководство для принятия решения о продолжении проекта или инвестиций. Чем выше прогнозируемая внутренняя норма доходности проекта и чем больше она превышает стоимость капитала, тем выше чистые денежные потоки для компании. То есть проект выглядит прибыльным, и руководство должно его продолжить. С другой стороны, если IRR ниже стоимости капитала, правило заявляет, что лучший способ действий — отказаться от проекта или инвестиций.

Всегда ли фирмы будут следовать правилу IRR?

Правило IRR не всегда может строго соблюдаться. Как правило, чем выше IRR, тем лучше. Однако компания может предпочесть проект с более низкой IRR, если он все еще превышает стоимость капитала, потому что он имеет другие нематериальные преимущества, такие как участие в более крупном стратегическом плане или препятствие конкуренции. Компания также может предпочесть более крупный проект с более низкой IRR гораздо меньшему проекту с более высокой IRR из-за более высоких денежных потоков, генерируемых более крупным проектом.

ROI против IRR: в чем разница?

Рентабельность инвестиций (ROI) в сравнении с внутренней нормой доходности (IRR): обзор

Хотя существует множество способов измерения эффективности инвестиций, немногие показатели более популярны и значимы, чем рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR). Для всех типов инвестиций ROI более распространен, чем IRR, в основном потому, что IRR более запутанный и сложный для расчета.

Компании используют оба показателя при составлении бюджета на капитал, и решение о том, стоит ли начинать новый проект, часто сводится к прогнозируемой рентабельности инвестиций или внутреннему доходу.Программное обеспечение значительно упрощает расчет IRR, поэтому решение, какую метрику использовать, сводится к тому, какие дополнительные расходы необходимо учитывать.

Еще одно важное различие между IRR и ROI заключается в том, что ROI показывает общий рост инвестиций от начала до конца. IRR определяет годовой темп роста. Эти два числа обычно должны быть одинаковыми в течение одного года (за некоторыми исключениями), но они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

Ключевые выводы

Рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR) — это показатели эффективности инвестиций или проектов.

ROI
встречается чаще, чем IRR, поскольку IRR, как правило, сложнее рассчитать, хотя программное обеспечение облегчило расчет IRR.
ROI указывает на общий рост инвестиций от начала до конца, а IRR указывает на годовые темпы роста.
Хотя эти два числа будут примерно одинаковыми в течение одного года, они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

Рентабельность инвестиций (ROI)

Рентабельность инвестиций — иногда называемая нормой прибыли (ROR) — это процентное увеличение или уменьшение инвестиций за установленный период.Он рассчитывается путем деления разницы между текущим или ожидаемым значением и исходным значением на исходное значение и умножения на 100.

Например, предположим, что изначально инвестиция составляла 200 долларов, а теперь она стоит 300 долларов. Рентабельность инвестиций составляет 50% [((300 — 200) / 200) * 100].

Этот расчет работает для любого периода, но есть риск при оценке доходности долгосрочных инвестиций с ROI — рентабельность инвестиций в 80% звучит впечатляюще для пятилетних инвестиций, но менее впечатляюще для 35-летних инвестиций.

Хотя показатели рентабельности инвестиций можно рассчитать практически для любого вида деятельности, в которую были вложены инвестиции, и можно измерить результат, результат расчета рентабельности инвестиций будет варьироваться в зависимости от того, какие цифры включены в качестве доходов и затрат. Чем длиннее инвестиционный горизонт, тем сложнее может быть точное прогнозирование или определение прибыли, затрат и других факторов, таких как уровень инфляции или ставка налога.

Также может быть сложно сделать точные оценки при измерении денежной стоимости результатов и затрат для программ или процессов, основанных на проектах.Примером может быть расчет рентабельности инвестиций для отдела кадров в организации. Эти затраты может быть трудно определить количественно в краткосрочной перспективе, особенно в долгосрочной, по мере развития деятельности или программы и изменения факторов. Из-за этих проблем рентабельность инвестиций может быть менее значимой для долгосрочных инвестиций. t} = C_0 = 0 \\ & \ textbf {где:} \\ & IRR = \ text {Внутренняя норма доходности} \\ & NPV = \ text {Чистая приведенная стоимость} \ end {выровнено} IRR = NPV = t = 1∑T (1 + r) tCt = C0 = 0, где: IRR = внутренняя норма доходности

Чтобы рассчитать IRR по формуле, нужно установить NPV равным нулю и решить для ставки дисконтирования (r), которая является IRR.Однако из-за характера формулы IRR не может быть рассчитан аналитически и должен рассчитываться либо методом проб и ошибок, либо с использованием программного обеспечения, запрограммированного для расчета IRR.

Правило о внутренней норме прибыли

Конечная цель IRR — определить ставку дисконтирования, которая делает приведенную стоимость суммы годовых номинальных притоков денежных средств равной первоначальным чистым расходам денежных средств на инвестиции.

Перед расчетом IRR инвестор должен понять концепции ставки дисконтирования и чистой приведенной стоимости (NPV).Рассмотрим следующую проблему: мужчина предлагает инвестору 10 000 долларов, но этот инвестор должен подождать один год, чтобы получить их. Сколько денег инвестор оптимально заплатил бы сегодня, чтобы получить эти 10 000 долларов в год?

Другими словами, инвестор должен рассчитать приведенную стоимость, эквивалентную гарантированным 10 000 долларов в год. Этот расчет выполняется путем оценки обратной процентной ставки (ставки дисконтирования), которая работает как обратный расчет стоимости денег во времени. Например, при 10% ставке дисконтирования 10 000 долларов в год будут стоить 9 090 долларов.90 сегодня (10,000 / 1,1).

IRR равняется ставке дисконтирования, которая делает NPV будущих денежных потоков равной нулю. IRR показывает годовую норму прибыли для данной инвестиции — независимо от того, насколько далеко в будущем — и данный ожидаемый будущий денежный поток.

Например, предположим, что инвестору нужно 100 000 долларов для проекта, и, по оценкам, проект будет генерировать денежные потоки в размере 35 000 долларов каждый год в течение трех лет. IRR — это ставка, по которой эти будущие денежные потоки могут быть дисконтированы до 100 000 долларов США.

IRR предполагает, что дивиденды и денежные потоки реинвестируются по ставке дисконтирования, что не всегда так. Если ставка реинвестирования не так высока, IRR сделает проект более привлекательным, чем он есть на самом деле. Вот почему может быть преимущество использования вместо этого модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR).

Что такое IRR и как это работает?

Внутренняя норма доходности (IRR) — широко используемый показатель эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость, но при этом ее часто неправильно понимают.Что такое IRR? Как он используется и каковы его ограничения? В этой статье мы обсудим, что такое IRR и как это работает. Мы также выявим некоторые распространенные заблуждения и, наконец, проясним эти идеи на некоторых соответствующих примерах.

Что такое IRR?

Прежде всего, что такое IRR ? Проще говоря, внутренняя норма прибыли (IRR) для инвестиций — это процентная ставка, полученная на каждый вложенный доллар за каждый период, когда он инвестируется. IRR — это еще один термин, который люди используют для обозначения интереса.В конечном итоге IRR дает инвестору возможность сравнивать альтернативные инвестиции на основе их доходности.

Математически IRR можно найти, установив уравнение чистой приведенной стоимости (NPV) равным нулю (0) и решив норму прибыли (IRR).

Если приведенное выше уравнение пугает вас, не беспокойтесь, мы рассмотрим подробный пример, который показывает вам, как именно работает IRR, и оставит у вас твердое интуитивное представление о внутренней норме доходности.

Пошаговый пример и подтверждение IRR

Запоминание уравнений — это одно, но точное понимание того, что на самом деле происходит с IRR, даст вам большое преимущество.Давайте рассмотрим подробный пример IRR и покажем вам, что именно он делает, шаг за шагом.

Предположим, мы столкнулись со следующей серией денежных потоков:

Это довольно просто. Сделанные сегодня инвестиции в размере 100 000 долларов будут стоить 161 051 доллар через 5 лет. Как показано, рассчитанная IRR составляет 10%. Теперь давайте заглянем под капот, чтобы точно увидеть, что происходит с нашими инвестициями в каждый из 5 лет:

Как показано выше, в первый год общая сумма наших инвестиций составляет 100000 долларов, а денежный поток не получен.Поскольку 10% IRR в 1-м году, которые мы получаем, не выплачиваются нам в качестве промежуточного денежного потока, она вместо этого добавляется к нашей непогашенной сумме инвестиций за 2-й год. Это означает, что во 2-м году у нас больше не было инвестировано 100 000 долларов, а скорее мы иметь 100 000 + 10 000 долларов США или 110 000 долларов инвестиций.

Теперь, во 2-м году, эти 110 000 долларов приносят 10%, что равняется 11 000 долларов. Опять же, промежуточные денежные потоки не выплачиваются, поэтому наша прибыль в размере 11 000 долларов добавляется к сумме непогашенных внутренних инвестиций за 3-й год. Этот процесс увеличения непогашенной «внутренней» суммы инвестиций продолжается до конца 5-го года, когда мы получаем наш единовременный возврат в размере 161 051 доллар.Обратите внимание на то, что эта единовременная выплата включает как возврат наших первоначальных инвестиций в размере 100 000 долларов США, так и 10% -ный возврат наших инвестиций.

Это гораздо более интуитивно понятно, чем математическое (и типичное) объяснение IRR как «ставки дисконтирования, которая делает чистую приведенную стоимость равной нулю». Хотя технически это правильно, это не совсем помогает нам понять, что на самом деле означает IRR. Как показано выше, IRR — это явно процентная ставка, полученная на каждый инвестированный доллар за каждый период, когда он инвестируется.Когда вы разбиваете его на отдельные составляющие и проходите через период за периодом, это становится легко увидеть.

Чем не является IRR

IRR может быть очень полезным индикатором принятия решения при выборе инвестиции. Однако есть один очень важный момент, который необходимо сделать в отношении IRR: не всегда равняется годовой совокупной норме прибыли на первоначальные инвестиции .

Давайте проиллюстрируем это на примере. Предположим, у нас есть следующая серия денежных потоков, которая также генерирует 10% IRR:

В этом примере инвестиции в размере 100000 долларов США сделаны сегодня, и взамен мы получаем 15000 долларов США каждый год в течение 5 лет, плюс мы также продаем актив в конце. года 5 за 69 475 долларов.Расчетная IRR в размере 10% точно такая же, как в нашем первом примере выше. Но давайте посмотрим, что происходит под капотом, чтобы понять, почему это две совершенно разные инвестиции:

Как показано выше в первый год, наша непогашенная сумма инвестиций составляет 100000 долларов, что дает доход от инвестиций в размере 10% или 10000 долларов. Однако наш общий промежуточный денежный поток в год 1 составляет 15 000 долларов, что на 5 000 долларов больше, чем наша рентабельность инвестиций в 10 000 долларов. Это означает, что в первый год мы получим окупаемость инвестиций в размере 10 000 долларов США, плюс мы также вернем 5 000 долларов США из наших первоначальных инвестиций.

Теперь обратите внимание, что происходит с нашими непогашенными внутренними инвестициями в году 2. Они уменьшаются на 5000 долларов, поскольку это сумма капитала, которую мы возместили с помощью денежного потока 1 года (сумма, превышающая доходность части). Этот процесс уменьшения непогашенной «внутренней» суммы инвестиций продолжается до конца 5-го года. Опять же, причина того, что наши непогашенные первоначальные инвестиции уменьшаются, заключается в том, что мы получаем больше денежных потоков каждый год, чем необходимо для получения IRR за этот год.Этот дополнительный денежный поток приводит к возмещению капитала, тем самым уменьшая непогашенную сумму капитала, остающегося у нас в инвестициях.

Почему это важно? Давайте еще раз посмотрим на столбцы общего денежного потока на каждой из двух диаграмм. Обратите внимание, что в нашем первом примере общая сумма составила 161 051 доллар, а на второй диаграмме общий денежный поток составил всего 144 475 долларов. Но подождите, я думал, у обеих этих инвестиций IRR 10% ?! Что ж, действительно, они оба заработали 10% IRR, как мы можем видеть, пересмотрев определение, или IRR:

Внутренняя норма доходности (IRR) для инвестиций — это процентная ставка, полученная на каждый вложенный доллар за каждый период, когда он вкладывается.

Внутренняя норма доходности измеряет доходность непогашенной «внутренней» суммы инвестиций, остающейся в инвестициях за каждый период, когда они инвестируются. Непогашенные внутренние инвестиции, как показано выше, могут увеличиваться или уменьшаться в течение периода владения. Он ничего не говорит о том, что происходит с капиталом, взятым из инвестиций. И вопреки распространенному мнению, IRR не всегда измеряет отдачу от ваших первоначальных инвестиций.

Миф о допущении ставки реинвестирования

Одним из наиболее часто упоминаемых ограничений IRR является так называемое «допущение ставки реинвестирования».Короче говоря, предположение о ставке реинвестирования говорит о том, что IRR предполагает, что промежуточные денежные потоки реинвестируются по IRR, что, конечно, не всегда возможно. Идея о том, что IRR предполагает реинвестирование промежуточных денежных потоков, является серьезным заблуждением, которому, к сожалению, до сих пор преподают многие профессора бизнес-школ.

Как показано в пошаговом подходе выше, IRR не делает такого предположения. Внутренняя норма доходности представляет собой расчет дисконтирования и не предполагает никаких предположений о том, что делать с периодическими денежными потоками, полученными в процессе.Это невозможно, потому что это функция СКИДКИ, которая перемещает деньги назад во времени, а не вперед.

Это не означает, что IRR не имеет некоторых ограничений, как показано в примерах выше. Просто хочу сказать, что «предположения о размере реинвестирования» среди них нет. Следует ли учитывать доходность промежуточных денежных потоков, которые вы реинвестируете? Безусловно, и за эти годы были введены различные меры, чтобы превратить IRR в меру возврата на первоначальные инвестиции.Некоторые из наиболее популярных подходов включают модифицированную внутреннюю норму доходности (MIRR), метод накопления капитала и внешнюю норму доходности (ERR). Эти подходы выходят за рамки данной статьи, но будут рассмотрены в ближайшем будущем.

Заключение

Внутренняя норма доходности (IRR) — популярный показатель эффективности инвестиций. Хотя обычно это объясняется с помощью математического определения (ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю), в этой статье пошагово показано, что на самом деле делает IRR.Что такое IRR? Если вы пройдетесь по приведенным выше примерам, на этот вопрос станет намного легче ответить. Также становится ясно, что IRR не всегда соответствует мнению людей. То есть это не всегда совокупный годовой доход от первоначальной суммы инвестиций. Понимание того, что такое IRR на интуитивном уровне, значительно улучшит вашу способность анализировать потенциальные инвестиции.

Внутренняя норма прибыли: поучительная история

Может быть, менеджеры по финансам просто наслаждаются жизнью на грани.Чем еще можно объяснить их слабость в использовании внутренней нормы прибыли (IRR) для оценки капитальных проектов? На протяжении десятилетий учебники по финансам и ученые предупреждали, что типичные расчеты IRR основаны на допущениях о реинвестировании, благодаря которым плохие проекты выглядят лучше, а хорошие — великолепно. Тем не менее, совсем недавно, в 1999 году, академические исследования показали, что три четверти финансовых директоров всегда или почти всегда используют IRR при оценке капитальных проектов.

Наше собственное исследование подчеркнуло эту склонность к рискованному поведению.В ходе неофициального опроса 30 руководителей корпораций, хедж-фондов и венчурных компаний мы нашли только 6 человек, которые были полностью осведомлены о наиболее серьезных недостатках IRR. Следующее наше удивление произошло, когда мы повторно проанализировали около двух десятков фактических инвестиций, сделанных одной компанией, на основе привлекательной внутренней нормы прибыли. Если бы IRR, рассчитанная для обоснования этих инвестиционных решений, была скорректирована с учетом естественных недостатков меры, то приоритизация проектов руководством, а также его взгляд на их общую привлекательность, значительно изменились бы.

Так почему же специалисты по финансам продолжают делать то, что, как им известно, им не следует делать? IRR имеет свою привлекательность, предлагая то, что кажется прямым сравнением, скажем, 30-процентной годовой доходности конкретного проекта с 8 или 18-процентной ставкой, которую большинство людей платит по своим автокредитам или кредитным картам. Такая простота сравнения, кажется, перевешивает то, что большинство менеджеров рассматривает как в основном технические недостатки, создающие несущественные искажения в относительно изолированных обстоятельствах.

По общему признанию, некоторые из недостатков меры являются техническими, даже загадочными, но самые опасные проблемы с IRR не изолированы и не несущественны, и они могут иметь серьезные последствия для управляющих капитальным бюджетом.Когда менеджеры решают финансировать только проекты с наивысшей IRR, они могут смотреть на самые искаженные расчеты и тем самым разрушать акционерную стоимость, выбирая совсем не те проекты. Компании также рискуют создать нереалистичные ожидания для себя и акционеров, что может затруднить общение с инвесторами и завышать управленческие вознаграждения.

Мы полагаем, что менеджеры должны либо полностью отказаться от использования IRR, либо, по крайней мере, внести поправки в наиболее опасное допущение показателя: промежуточные денежные потоки будут реинвестированы с такой же высокой доходностью.

Беда с IRR

Практики часто интерпретируют внутреннюю норму доходности как эквивалентную годовую прибыль на данную инвестицию; эта простая аналогия является источником его интуитивной привлекательности. Но на самом деле IRR является истинным показателем годовой рентабельности инвестиций в проект только тогда, когда проект не генерирует промежуточных денежных потоков или когда эти промежуточные денежные потоки действительно могут быть инвестированы по фактической IRR.

Когда рассчитанная IRR выше, чем истинная ставка реинвестирования для промежуточных денежных потоков, этот показатель будет завышать — иногда очень значительно — годовой эквивалентный доход от проекта.Формула предполагает, что у компании есть дополнительные проекты с одинаково привлекательными перспективами, в которые можно инвестировать промежуточные денежные потоки. В этом случае при расчете неявно учитываются эти дополнительные проекты. Расчет чистой приведенной стоимости (NPV), напротив, обычно предполагает только то, что компания может заработать свою стоимость капитала за счет промежуточных денежных потоков, оставляя любую будущую приростную стоимость проекта за этими будущими проектами.

Предположения
IRR о реинвестировании могут привести к серьезным искажениям капитального бюджета.Рассмотрим гипотетическую оценку двух различных, взаимоисключающих проектов, A и B, с одинаковыми денежными потоками, уровнями риска и продолжительностью, а также одинаковыми значениями IRR в 41 процент. Используя IRR в качестве критерия принятия решения, руководитель будет уверен, что ему будет безразлично выбирать между двумя проектами. Однако было бы ошибкой выбирать любой из проектов без изучения соответствующей ставки реинвестирования для промежуточных денежных потоков. Предположим, что промежуточные денежные потоки Проекта B могут быть перераспределены только при типичных 8-процентных затратах капитала, в то время как денежные потоки Проекта A могут быть инвестированы в привлекательный последующий проект, который, как ожидается, принесет 41-процентную годовую прибыль.В этом случае однозначно предпочтительнее проект А.
Даже если промежуточные денежные потоки действительно можно было бы реинвестировать на уровне IRR, очень немногие практикующие специалисты стали бы утверждать, что стоимость будущих инвестиций должна смешиваться со стоимостью оцениваемого проекта. Большинство практиков согласятся с тем, что стоимость капитала компании — по определению, доход, доступный для других акционеров от аналогичных рискованных инвестиций, — является более четкой и логичной ставкой для реинвестирования промежуточных денежных потоков по проекту (Иллюстрация 1).
Приложение 1
Моделирование доходности с использованием внутренней нормы прибыли (IRR) по сравнению с стоимостью капитала
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]
При использовании стоимости капитала истинная годовая эквивалентная доходность проекта может значительно упасть — опять же, особенно в случае проектов с высокими начальными IRR.Конечно, когда руководители рассматривают проекты с IRR, близкими к стоимости капитала компании, IRR меньше искажается предположением о ставке реинвестирования. Но когда они оценивают проекты, в которых IRR на 10 и более процентов превышает стоимость капитала их компании, они вполне могут быть значительно искажены. По иронии судьбы нескорректированные IRR особенно коварны, потому что искажение нормы реинвестирования наиболее вопиющее именно тогда, когда менеджеры склонны считать свои проекты наиболее привлекательными.А поскольку это усиление ощущается неравномерно по всем проектам, менеджеры не могут просто скорректировать его, скорректировав каждую внутреннюю норму дохода на стандартную величину.
Насколько велико потенциальное влияние ошибочного предположения о ставке реинвестирования? Менеджеры одной крупной промышленной компании одобрили 23 крупных капитальных проекта за пять лет на основе IRR, которая составила в среднем 77 процентов. Однако недавно, когда мы провели анализ с корректировкой ставки реинвестирования с учетом стоимости капитала компании, истинная средняя доходность упала до 16 процентов.Существенно изменился и порядок наиболее привлекательных проектов. Проект с наивысшим рейтингом по IRR опустился на десятое место в рейтинге самых привлекательных проектов. Самое поразительное, что проекты компании с наивысшим рейтингом, показывающие IRR 800, 150 и 130 процентов, упали до 15, 23 и 22 процентов соответственно, если принять во внимание реалистичную ставку реинвестирования (Иллюстрация 2). К сожалению, эти инвестиционные решения уже были приняты. Конечно, такие экстремальные значения IRR несколько необычны. Но даже если IRR проекта упадет с 25 до 15 процентов, эффект будет значительным.
Приложение 2
Влияние более реалистичной ставки реинвестирования на доходность
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]
Что делать?
Самый простой способ избежать проблем с IRR — полностью отказаться от него.Тем не менее, учитывая его широкое распространение, его вряд ли удастся легко заменить. Руководители должны как минимум использовать модифицированную внутреннюю норму прибыли. Хотя это и не идеально, MIRR, по крайней мере, позволяет пользователям устанавливать более реалистичные промежуточные ставки реинвестирования и, следовательно, рассчитывать истинную годовую эквивалентную доходность. Даже в этом случае мы рекомендуем всем руководителям, которые рассматривают проекты, претендующие на привлекательную внутреннюю норму дохода, задать следующие два вопроса.
Каковы предполагаемые промежуточные ставки реинвестирования? В подавляющем большинстве случаев предположение о том, что промежуточные потоки можно реинвестировать по высоким ставкам, в лучшем случае чрезмерно оптимистично, а в худшем — категорически неверно.В частности, когда спонсоры продают свои проекты как «уникальные» или «уникальные возможности на всю жизнь», другой возможности подобной привлекательности, вероятно, не существует; таким образом, промежуточные потоки не будут реинвестированы по достаточно высоким ставкам. По этой причине наилучшее предположение — и оно используется при правильном анализе дисконтированных денежных потоков — состоит в том, что промежуточные потоки могут быть реинвестированы за счет стоимости капитала компании.
Смещены ли промежуточные денежные потоки в сторону начала или конца проекта? Если промежуточная ставка реинвестирования не верна (другими словами, истинная ставка реинвестирования, а не рассчитанная IRR), искажение IRR будет больше, когда промежуточные денежные потоки появятся раньше.Эта концепция может показаться нелогичной, поскольку обычно мы предпочитаем получать наличные раньше, чем позже. Простая причина проблемы заключается в том, что разрыв между фактической ставкой реинвестирования и предполагаемой IRR существует в течение более длительного периода времени, поэтому влияние искажения накапливается.
Несмотря на недостатки, которые могут привести к неправильным инвестиционным решениям, IRR, вероятно, будет и дальше широко использоваться при обсуждении капитального бюджета из-за его сильной интуитивной привлекательности.Руководители должны по крайней мере скептически относиться к показателям IRR, прежде чем принимать инвестиционные решения.
Лучший способ понять внутреннюю норму прибыли
Руководители, аналитики и инвесторы часто полагаются на расчеты внутренней нормы прибыли (IRR) как на один из показателей доходности проекта. Фирмы прямых инвестиций и нефтегазовые компании, среди прочего, обычно используют его в качестве условного эталона для сравнения относительной привлекательности различных инвестиций.Проекты с самой высокой IRR считаются наиболее привлекательными и получают более высокий приоритет.
Но не все IRR равны. Это сложное сочетание компонентов, которые могут повлиять как на ценность проекта, так и на его сопоставимость с другими проектами. В дополнение к той части показателя, которая отражает динамику рынков или силу экономики, другие факторы, включая стратегическое позиционирование проекта, его бизнес-показатели, а также уровень долга и левериджа, также влияют на его IRR.В результате у нескольких проектов могут быть одинаковые IRR по разным причинам. Разбивка того, что на самом деле движет ими, может помочь менеджерам лучше оценить истинную ценность проекта с учетом его риска, а также его доходности, и сформировать более реалистичные ожидания инвесторов.
Так как, например, общая эффективность прямых инвестиций обычно измеряется IRR различных фондов, полезно изучить эффективность этих фондов. Что иногда ускользает от тщательной проверки, так это то, насколько их результативность обусловлена каждым из факторов, которые способствуют увеличению IRR выше базового уровня, который бизнес мог бы генерировать без каких-либо улучшений, включая показатели бизнеса и стратегическое репозиционирование, а также задолженность и использование заемных средств.Вооруженные этим пониманием, инвесторы могут лучше сравнивать фонды более значимо, чем просто глядя на чистую прибыль.
Узнать больше о стратегии и корпоративных финансах
Выводы на основе дезагрегирования IRR
Несмотря на то, что IRR является единственным наиболее важным критерием эффективности для прямых инвестиций, его дезагрегирование и изучение вышеперечисленных факторов может обеспечить дополнительный уровень понимания источников эффективности.Это может дать инвесторам в фонды прямых инвестиций более глубокое понимание при принятии инвестиционных решений генерального партнера.
Базовая доходность. Часть IRR инвестиции складывается из денежного потока, который компания должна была генерировать без каких-либо улучшений после приобретения. Чтобы обеспечить точное распределение других факторов IRR, необходимо рассчитать и отразить вклад этого базового уровня денежных потоков.
Рассмотрим гипотетическую инвестицию в бизнес, приобретенный по цене собственного капитала в 55 долларов и проданный через два года по цене 100 долларов (Иллюстрация 1).Операционный денежный поток компании за год до приобретения составлял 10 долларов. При неизменных показателях доходность инвестиций за второй год, сложенная на основе безрычажной IRR, составила бы 23,30 доллара. Другими словами, прибыль от покупки и удержания инвестиций без дальнейших изменений составила десять процентных пунктов из 58-процентной внутренней нормы прибыли. Хорошие результаты по этому показателю могут быть показателем умения приобретать компании на привлекательных условиях.
Приложение 1
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту.Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]
Повышение эффективности бизнеса. Лучшие управляющие частным капиталом создают стоимость за счет неукоснительного повышения эффективности бизнеса: роста бизнеса, повышения его прибыльности и / или повышения эффективности использования капитала.
В гипотетических инвестициях рост доходов и улучшение маржи принесли дополнительную прибыль за первый и второй годы, что составило совокупный доход от денежного потока в размере 3 долларов.30. Кроме того, улучшение прибыли во втором году привело к приросту капитала в размере 20 долларов США, в результате чего денежный доход от повышения эффективности бизнеса составил 23,30 доллара США, а вклад IRR — 10 процентных пунктов. Это важный показатель способности частной инвестиционной компании не только выбирать привлекательные инвестиции, но и увеличивать их стоимость в течение периода владения.
Стратегическое репозиционирование. Стратегическое перераспределение инвестиций также является важным источником создания стоимости для управляющих частным капиталом.Увеличение возможностей для будущего роста и прибылей за счет, например, инвестиций в инновации, запуска новых продуктов и выхода на рынок может значительно повысить стоимость бизнеса.
Рассмотрим, например, влияние изменения отношения стоимости предприятия (EV) к прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) для наших гипотетических инвестиций. Бизнес был приобретен с коэффициентом EV / EBITDA 10 и продан с коэффициентом 12.5, которая принесла денежный доход в размере 30 долларов. Это составляет 13 процентных пунктов от 58-процентной IRR проекта. Этот показатель может указывать на способность фирмы трансформировать стратегию портфельной компании, чтобы уловить возможности будущего роста и возврата.
Эффект кредитного плеча. Инвестиции в частный акционерный капитал обычно основываются на больших объемах заемного финансирования — намного выше, чем у сопоставимых в остальном государственных компаний. Понимание того, какая часть IRR инвестиций определяется заемным плечом, важно как элемент оценки доходности с поправкой на риск.
В нашем гипотетическом примере приобретение было частично профинансировано за счет долга, и долг также увеличился в течение следующих двух лет. За это время прибыль увеличилась на 20 процентов, а коэффициент EV / EBITDA компании вырос более чем на два процентных пункта. IRR приобретения, полученная из денежных потоков от инвестиций, составит 58 процентов.
Насколько долг компании влияет на ее IRR? Сумма денежных потоков для долгового финансирования и выплаты процентов позволяет нам оценить денежные потоки компании, как если бы бизнес был приобретен за счет собственного капитала, а не заемных средств.Это приводит к безрычажной IRR в размере 33%, что означает, что заемное финансирование составило 25 процентных пунктов, что составляет примерно половину от общей заемной IRR инвестиции. Сомнительно, представляют ли эти доходы создание стоимости для инвесторов с поправкой на риск, поскольку кредитное плечо также увеличивает риск.
Дезагрегация, показанная на Приложении 1, может быть расширена, чтобы включить дополнительные подкомпоненты производительности или приспособить более сложные структуры финансирования и транзакций. Например, менеджеры могут счесть полезным дальнейшее разукрупнение показателей бизнеса, чтобы отделить влияние изменений операционных денежных потоков от роста выручки, увеличения маржи и повышения эффективности использования капитала.Они также могут отделить влияние изменений в оценке в масштабах всего сектора от части IRR, относящейся к стратегическому репозиционированию. Более того, если бы наши гипотетические инвестиции включали слияния, поглощения или крупные капитальные вложения, дальнейшее разукрупнение могло бы отделить денежные потоки, связанные с этой деятельностью, от денежных потоков, связанных с улучшением показателей деятельности, а также стратегическим репозиционированием.
Хотите узнать больше о нашей практике в области стратегии и корпоративных финансов?
Сравнение проектов за пределами чистой прибыли
Пример выше иллюстрирует основные принципы дезагрегирования IRR, которые в идеале следует проводить перед любым сравнением различных инвестиций.Рассмотрим, например, две инвестиции крупного фонда прямых инвестиций, оба из которых являются предприятиями с годовой выручкой более 100 миллионов евро (Иллюстрация 2). Каждая из них принесла инвесторам хорошую чистую прибыль в размере 20 и более процентов в годовом исчислении. Но источники доходов и степень, в которой они отражают создание истинной ценности, сильно различались в зависимости от бизнеса.
Приложение 2
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту.Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]
Инвестиции в розничную сеть принесли 71% IRR, при этом более трех четвертей прибыли в результате очень агрессивной структуры долга, которая также несла в себе более высокий риск. На безрычажной основе и без учета секторальных и базовых взносов доходность для инвесторов с поправкой на риск была намного ниже, но все же впечатляла — 21 процент.За счет повышения рентабельности и эффективности капитала отдельных торговых точек руководство вносило около 5 процентов в год в IRR от результатов деятельности. Успешная стратегическая трансформация компании стала основным источником вклада менеджмента в IRR. Используя недвижимость и инфраструктуру компании, менеджмент смог запустить дополнительные услуги для клиентов с более стабильной рентабельностью, что привело к более высокому мультипликатору при выходе и привело к 17-процентной годовой IRR.
В отличие от этого, бизнес по аренде оборудования оказался тем, где руководство сделало больше, когда дело дошло до эффективности бизнеса и стратегической трансформации, которые в совокупности обеспечивали 32% IRR бизнеса. В основном это произошло за счет более высоких темпов роста и повышения рентабельности в основных сегментах промышленного оборудования в сочетании со значительным отчуждением бизнеса по аренде потребительских товаров. К сожалению, почти 14 процентных пунктов от общей IRR были стерты, поскольку кредитный кризис уменьшил возможности для будущего роста и прибыльности во всем секторе.При увеличении кредитного плеча на десять процентных пунктов внутренняя норма доходности для инвесторов составила 34 процента.
Понимание истинных источников IRR дает представление не только об оценке отдельных инвестиций, но и о совокупности инвестиций, например, в рамках одного фонда прямых инвестиций или в инвестиционном портфеле множества различных фондов прямых инвестиций. Такой анализ показал, что, например, один фонд преуспел в преобразовании приобретенных предприятий путем строгого отказа от непрофильных видов деятельности и изменения стратегических приоритетов (Иллюстрация 3).Как и во многих фондах прямых инвестиций, левередж был вторым по важности фактором доходности инвесторов. С точки зрения фонда-инвестора, высокая степень зависимости результатов от финансового рычага поднимает вопросы, например, будет ли работа фирмы устойчивой при различных экономических сценариях или есть ли у нее послужной список успешных интервенций, когда высокая долговая нагрузка становится проблематичной. для своих портфельных компаний. Напротив, уверенность в улучшениях бизнеса по своей природе более надежна в разных сценариях.
Приложение 3
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]
Инвесторы могут провести аналогичный анализ, чтобы определить, какие средства в их портфелях вносят наибольший вклад в их доходность и почему. Например, разделение компонентов кредитного плеча показывает, какие фонды повышают свою IRR за счет агрессивного заемного финансирования и, следовательно, более подвержены изменениям в основных бизнес-результатах.Понимание того, где более широкая переоценка сектора привела к увеличению IRR, может помочь инвесторам понять, какие фонды полагаются на ставки сектора, а не на улучшение показателей или стратегии бизнеса. Инвесторы также могут оценить, насколько хорошо заявленная стратегия генерального партнера соответствует ее результатам. Фирма, рекламирующая свою способность увеличивать стоимость за счет операционных улучшений, должна получать значительную часть своей IRR за счет управленческих изменений и стратегического изменения позиционирования, в то время как от фирмы, более сосредоточенной на своих финансовых и инженерных навыках, можно ожидать, что она получит больше выгоды от эффекта левериджа.
Расчеты IRR могут быть полезны при полном понимании. Разбивка влияния различных компонентов IRR может помочь менеджерам и инвесторам более точно оценить прошлые результаты и внести свой вклад в будущие инвестиционные решения.
В чем разница и что лучше использовать?
Внутренняя норма доходности (IRR) и рентабельность инвестиций (ROI) — это два распространенных метода расчета, которые инвесторы в арендную недвижимость используют для анализа и прогнозирования своей фактической и ожидаемой прибыли.
В этой статье мы рассмотрим различия и сходства между IRR и ROI.
Определение IRR и ROI
IRR и ROI — это два дополнительных метода расчета, используемых инвесторами в недвижимость. Самая большая разница между двумя формулами заключается в том, что IRR учитывает временную стоимость денег (TVM), а ROI — нет.
Вы, наверное, слышали выражение: «Птица в руке стоит двух в кустах». Именно в этом и заключается временная стоимость денег.
Согласно концепции TVM, деньги сегодня стоят больше, чем такая же сумма денег в будущем. Это связано с тем, что сегодня наличные деньги можно инвестировать немедленно, чтобы получить доход, который имеет сложный эффект на первоначальную вложенную сумму.
С другой стороны, обещание денег в будущем сопряжено с определенным риском, что является одной из причин, по которой заемщики платят проценты по ссудам кредиторам.
Теперь давайте посмотрим, как рассчитываются ROI и IRR.
Рентабельность инвестиций (ROI)
Как мы упоминали выше, рентабельность инвестиций не влияет на временную стоимость денег. ROI действительно измеряет изменение стоимости собственности в настоящее время по сравнению с ее первоначальным значением:
ROI = Чистая прибыль + Текущая стоимость / Исходная стоимость — 1 x 100
$ 50 000 NOI + $ 250 000 текущая стоимость / $ 200 000 исходная стоимость = 1,5 — 1 = 50%
В этом примере арендуемая недвижимость стоимостью 300 000 долларов, первоначально приобретенная за 200 000 долларов, имеет возврат инвестиций в размере 50%.Однако ROI не учитывает два важных фактора, которые учитывает IRR:
Продолжительность владения недвижимостью
Когда получены денежные потоки по чистой прибыли
Внутренняя норма прибыли (IRR)
Инвесторы в арендуемую недвижимость используют IRR — еще один термин для «годовой прибыли» — для измерения денежных потоков, генерируемых инвестициями за период владения, превышающий один год.
Формула IRR также используется профессиональными инвесторами, такими как хедж-фонды, частный акционерный капитал и инвесторы в односемейную арендную недвижимость, для измерения годового роста инвестиций с учетом временной стоимости денег.IRR — хороший расчет для сравнения альтернативных инвестиций друг с другом.
Расчет IRR сложен и должен выполняться с помощью Excel, финансового калькулятора или онлайн-калькулятора IRR, такого как Roofstock’s Cloudhouse Calculator:
Обратите внимание, что расчет IRR используется для определения конкретной ставки дисконтирования , которая делает общий приток денежных средств равным чистой приведенной стоимости (NPV) или первоначальной сумме чистых вложенных денежных средств.
Формула для определения чистой приведенной стоимости: NPV = Приток денежных средств / (1 + i ) t — Отток денежных средств, где i = требуемая ставка дисконтирования, а t = количество периодов движения денежных средств.
Если NPV положительна — другими словами, если прогнозируемые будущие дисконтированные денежные потоки больше, чем стоимость инвестиции, — вложение в недвижимость имеет смысл. Применяя ту же ставку дисконтирования к альтернативным вариантам инвестирования, инвестор также может определить, какая недвижимость создаст наивысшую чистую приведенную стоимость или наибольшую сумму денежных средств.
Ставка дисконтирования также может рассматриваться как представляющая доход инвестора за безопасное или относительно безрисковое вложение. Таким образом, если инвестор может безопасно получить IRR или годовую доходность в размере 4%, альтернативные инвестиции должны будут предлагать IRR более 4%, чтобы иметь финансовый смысл, при прочих равных условиях.
Поскольку IRR также учитывает временную стоимость денег, чем дольше удерживается инвестиция, тем ниже будет IRR. Рентабельность инвестиций будет одинаковой, независимо от того, удерживается ли собственность в течение одного года или 100 лет, поскольку расчет предполагает получение денежных потоков чистой прибыли в виде единовременной выплаты.
Например, недвижимость, приобретенная за 200 000 долларов США, которая стоит 300 000 долларов через год, будет иметь рентабельность инвестиций 50% и внутреннюю норму доходности 50%. Однако после 5-летнего периода владения IRR может составлять только 12% (из-за TVM), в то время как ROI все равно будет составлять 50%.

Доходность из Инвестиции в сравнении с прибылью на Инвестиции
Здесь стоит отметить большую разницу между возвратом инвестиций из и возвратом инвестиций из .
Когда люди инвестируют в активы — акции, облигации или недвижимость — они автоматически предполагают, что в какой-то момент они получат обратно 100% своего первоначального капитала. Это возврат из инвестиций. Возврат по инвестициям включает первоначальный инвестированный капитал плюс чистой прибыли, полученной от владения активом.
Опытные инвесторы знают, что неправильный выбор инвестиции может привести к потере из инвестиций, причем не все их первоначальные вложения будут возвращены, не говоря уже о том, что они не окупятся.Например, стоимость акций может резко расти и падать за короткий период времени.
Это большая причина, по которой инвесторы в односемейную арендную недвижимость обращаются к Roofstock Marketplace. Каждая недвижимость, выставленная на продажу на Roofstock, включает полную финансовую проформу, включая такие показатели, как валовая доходность, максимальная ставка, денежный доход и IRR (годовая доходность) за 5-летний период владения.
Аренда недвижимости под ключ на Roofstock позволяет инвесторам в недвижимость снизить риски и помочь максимизировать рентабельность инвестиций (возврат для инвестиций и для инвестиций ) с доходом от аренды, который начинается сразу после закрытия, проверенной местной командой управления недвижимостью для управления операциями и помощи в увеличении стоимость собственности при постоянной поддержке и обучении со стороны Roofstock.
Выбор между IRR или ROI
IRR рассчитывает годовые темпы роста с учетом временной стоимости денег. ROI измеряет скорость роста или общий доход от начала до конца инвестиционного периода, но не учитывает момент получения дохода.
Другие ключевые различия между IRR и ROI включают:
IRR рассчитывает доходность в годовом исчислении, в то время как ROI дает «общую картину» возврата инвестиций от начала до конца.
Рентабельность инвестиций
не учитывает сумму и время возврата, в то время как IRR учитывает — например, существует большая разница между получением 10 000 долларов в год в течение пяти лет и 50 000 долларов в течение пятого года.
IRR сложнее рассчитать и зависит от ряда переменных, в то время как ROI легко рассчитать, но не учитывает будущую стоимость инвестируемых денег.
Как инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают IRR и ROI
Теперь давайте рассмотрим реальный пример того, как инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают IRR и ROI.
В этом сценарии мы предположим, что аренда на одну семью была куплена за 100 000 долларов наличными и удерживалась в течение пяти лет, а затем была продана по чистой продажной цене (после затрат на закрытие) в 125 000 долларов. Чистая годовая прибыль составляет 7000 долларов, а альтернативная для инвестора «безрисковая» ставка дисконтирования составляет 6%.
Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость
Начнем с рентабельности инвестиций, поскольку ее проще всего рассчитать. Чистая продажная цена дома составляет 125 000 долларов США, а общий годовой доход составляет 35 000 долларов США (7 000 долларов США в год x 5 лет):
ROI = Чистая прибыль + Текущая стоимость / Исходная стоимость = ROI — 1 x 100
Чистая прибыль 35 000 долларов США + текущая стоимость 125 000 долларов США / исходная стоимость 100 000 долларов США = ROI — 1 x 100
160 000 долл. США / 100 000 долл. США = 1.6 — 1 = 0,60 x 100 = 60%
Таким образом, от начала до конца рентабельность инвестиций в аренду за пятилетний период владения составляет 60%. Если в течение периода владения требовался более высокий, чем ожидалось, уровень вакантных площадей или требовался капитальный ремонт, рентабельность инвестиций была бы ниже, поскольку общая чистая прибыль была бы меньше.
Как рассчитать арендуемую недвижимость IRR
Для расчета IRR мы используем первоначальную первоначальную инвестицию (покупную цену) в размере 100 000 долларов США плюс четыре года чистой прибыли в размере 7 000 долларов США в год.Чистая прибыль за пятый год составляет 132 000 долларов США, что представляет собой сумму чистого дохода от аренды в размере 7 000 долларов США за полный год плюс чистая цена продажи 125 000 долларов США:
.
Первоначальные инвестиции = 100 000 долларов США
Срок владения = 5 лет
Год 1 = 7000 долларов
Год 2 = 7000 долларов
Год 3 = 7000 долларов
Год 4 = 7000 долларов
Год 5 = 132 000 долларов США (7 000 долларов США чистого дохода от аренды + 125 000 долларов США чистой продажной цены)
IRR составляет 11,013%.
Наши расчеты также показывают, что валовая прибыль составляет 60% — тот же процент, что и наша рентабельность инвестиций, — и чистый денежный поток составляет 60 000 долларов (35 000 долларов за пять лет чистого дохода от аренды + 25 000 долларов чистой прибыли от продаж).
В начале этого раздела мы сказали, что альтернативная «безрисковая» ставка дисконтирования инвестора составляет 6%. Поскольку арендуемая недвижимость, используемая в этом примере, генерирует IRR в размере 11,013%, что почти вдвое превышает безопасную ставку инвестора, инвестирование в дом имеет финансовый смысл, поскольку доходность намного выше.
Расчет IRR с неравномерным денежным потоком
В реальном мире сдачи в аренду недвижимости денежные потоки иногда не совпадают из года в год.Вакансия может быть больше, чем обычно в данном году, или непредвиденные расходы на ремонт уменьшают чистую прибыль.
Имея в виду эти переменные, давайте посмотрим, как время поступления денежных средств влияет на IRR.
В этом примере мы предполагаем, что инвестору необходимо обновить недвижимость в первый год. Расходы на реабилитацию и упущенная выгода из-за вакансии привели к отсутствию денежного потока в первый год, но принесли более высокий чистый доход от аренды за оставшиеся четыре года:
Первоначальные инвестиции = 100 000 долларов США
Срок владения = 5 лет
Год 1 = $ 0
Год 2 = 8 750 долларов США
Год 3 = 8 750 долларов США
Год 4 = 8 750 долларов США
Год 5 = 133 750 долларов США (8750 долларов США чистого дохода от аренды + 125 000 долларов США чистой продажной цены)
IRR упал до 10.669% против 11,013% в предыдущем сценарии.
Несмотря на то, что годовой денежный поток выше, поскольку в первый год нет дохода, временная стоимость денег снижает общую IRR, в то время как ROI и общие чистые денежные потоки остаются неизменными.
Почему инвесторы используют и IRR, и ROI
У расчетов IRR и ROI есть свои сильные и слабые стороны.
Рентабельность инвестиций
— это простой способ подсчета «изнутри», но он не принимает во внимание альтернативные издержки и временную стоимость денег.IRR гораздо сложнее рассчитать, но дает лучшее представление о долгосрочном потенциале инвестиций в арендуемую недвижимость.
Использование IRR и ROI дает инвесторам в недвижимость глубокое понимание прошлых, текущих и потенциальных будущих показателей односемейной арендуемой собственности.
Часто ROI можно использовать для отсеивания собственности, не соответствующей стратегии инвестора. Затем арендные платы, которые действительно составляют сокращение, могут быть дополнительно изучены с подробным расчетом IRR.

Экономический смысл irr: Недопустимое название — e-xecutive.ru

Экономический смысл и логика критерия IRR (внутренняя норма прибыли инвестиции). Принципиальное различие между критериями IRR и MIRR

Что такое IRR и как его рассчитать

Внутренняя норма рентабельности, IRR — Альт-Инвест

Внутренняя норма прибыльности (IRR) | Всё по специальности Менеджмент

Показатели эффективности инвестиций: PI, NPV, IRR

36 МЕТОД РАСЧЕТА ВНУТРЕННЕЙ НОРМЫ ПРИБЫЛИ ИНВЕСТИЦИЙ

Читайте также

12.4. Корректировка расчета амортизационных отчислений в управленческом учете для корректности оценки экономической прибыли проекта

Правовые нормы

34 МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКА ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

35 МЕТОД РАСЧЕТА ЧИСТОГО ПРИВЕДЕННОГО ЭФФЕКТА

46 ВИДЫ ПРИБЫЛИ. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ

Ссылка на нормы

Ссылка на нормы

Методы расчета

Правовые нормы

Нормы поведения врачей

Анализ внутренней нормы доходности и дюрации инвестиций

Внутренняя норма доходности — обзор

6.3.2 Внутренняя норма доходности

Определение правила внутренней нормы прибыли (IRR)

Что такое правило внутренней нормы прибыли (IRR)?

Ключевые выводы

СМОТРЕТЬ: Что такое внутренняя норма прибыли?

Понимание правила IRR

Пример правила IRR

Часто задаваемые вопросы

Что такое IRR?

Как используется правило IRR?

Всегда ли фирмы будут следовать правилу IRR?

ROI против IRR: в чем разница?

Рентабельность инвестиций (ROI) в сравнении с внутренней нормой доходности (IRR): обзор

Ключевые выводы

Рентабельность инвестиций (ROI)

Правило о внутренней норме прибыли

Что такое IRR и как это работает?

Что такое IRR?

Пошаговый пример и подтверждение IRR

Чем не является IRR

Миф о допущении ставки реинвестирования

Заключение

Внутренняя норма прибыли: поучительная история

Беда с IRR

Моделирование доходности с использованием внутренней нормы прибыли (IRR) по сравнению с стоимостью капитала

Влияние более реалистичной ставки реинвестирования на доходность

Что делать?

Лучший способ понять внутреннюю норму прибыли

Выводы на основе дезагрегирования IRR

Сравнение проектов за пределами чистой прибыли

В чем разница и что лучше использовать?

Добавить комментарий Отменить ответ