Как открыть торговый центр: Как открыть торговый центр, не имея опыта?

• Комплексный подход. Как показывает практика, одним из самых выгодных решений по соотношению простоты открытия, скорости окупаемости и стабильности доходов является создание торгового центра с активной развлекательной составляющей, что необходимо учитывать при разработке бизнес-проекта любого заведения из данного сегмента. Комплексный подход позволяет поддержать надежность бизнеса в торгово-развлекательной сфере, обеспечить его высокую рентабельность и регулярное получение прибыли.

Так, в 2015 году на территории ТРК «Европолис» (Санкт-Петербург) открылся уникальный для России парк активного отдыха Angry Birds Activity Park. Благодаря грамотной планировке восьми тематических игровых зон и подбору уникальных развлечений для детей любого возраста, Angry Birds Activity Park стал самостоятельным брендом, постоянно привлекающим новых и старых посетителей в ТРК «Европолис».  

• Максимально широкая целевая аудитория. Успех подобных заведений базируется именно на широком спектре и комплексности услуг: одни люди приходят за покупками, другие – получить определенные услуги (из сферы развлечений, бьюти-индустрии и т. п.), третьи – перекусить. Развлекательная же зона на территории центра играет одну из  самых активных ролей вовлечения в отдых и шопинг всей семьи: в такое заведение легче привлечь посетителей. А значит, и весь центр охватит максимум аудитории, в которую войдут люди различных возрастов, пола, социальных профилей, уровня дохода.
• Синергетический эффект. Практика эксплуатации торгово-развлекательной составляющей убедительно доказала и тот факт, что чем дольше люди находятся в ТРЦ, тем больше покупок они совершают. Таким образом, торговля, совмещенная с развлекательной составляющей, дает мощный синергетический эффект

Резюме

Учитывая вышесказанное, детский развлекательный центр как бизнес будет максимально рентабельным при совмещении его с торговой составляющей. С другой стороны, торговый центр без развлечений тоже проигрывает широкопрофильному заведению, которое предлагает и места для шопинга, и развлекательные услуги.

Что дает наличие развлекательной площадки в торговом центре

1. Расширение комплекса услуг. Это способствует увеличению и целевой аудитории, и размеров «среднего чека», т. е. суммы, которую оставит клиент в ТРЦ. Ведь чем больше предоставляется услуг, тем дольше человек пробудет здесь, следовательно, большим количеством предложений воспользуется.
2. Удовлетворение более широкого круга запросов. К примеру, для многих семей актуальным является вопрос, куда пойти с детьми, чтобы отдых получился интересным, активным и полезным. Нередко родители сталкиваются с проблемой, куда «пристроить» ребенка, пока мама или папа отправились за покупками. Наличие детской развлекательной площадки в торговом центре успешно решает подобные проблемы.
3. Привлечение новых клиентов. Часть аудитории приходит в торговый центр впервые специально из-за наличия в нем развлекательной площадки. Значительный процент пользуется также услугами и других заведений или магазинов, расположенных в этом ТРЦ, что способствует росту числа клиентов.

Особенности планирования детских развлекательных площадок

В идеале центр развлечений должен планироваться на ранних стадиях проектирования торгового комплекса. Важно создать для целевой аудитории «зацепку» на развлечениях, а не сделать их «довеском» к магазинам и салонам. Анализ отечественного рынка показывает, что многие инвесторы, не осознавая значимости развлекательной зоны, устанавливают ее по остаточному принципу на те места, которые не нашли своих арендаторов. Обычно это дальние углы и площадки, куда заходит далеко не каждый покупатель. Если Вы продумываете бизнес-план развлекательного центра для детей или взрослых, отталкивайтесь от того, что именно развлекательная зона станет важным элементом в конкурентной борьбе Вашего заведения за клиентов. Расположите ее на видном месте, наполните интересными аттракционами и автоматами, предоставьте развлечения для всех членов семьи, и они станут не только пользователями услуг, но и покупателями Вашего центра.

Конечно, единой формулы успеха, которая была бы применима, хороша и выгодна для любого места, города или заведения, не существует, как нет в природе и «волшебных таблеток» от всех болезней. Концепция развлекательной составляющей, набор и количество аттракционов, площадь, объемы инвестиций и отчислений во многом зависят от рынка и текущей экономической ситуации. Однако при этом есть ряд важных нюансов, которые всегда необходимо учитывать на этапе разработки бизнес-плана развлекательного комплекса. 

1. Место размещения развлекательно-игровой площадки. Развлекательная зона, как один из важнейших «магнитов» заведения, должна располагаться на самом видном месте, а не в темном углу на «задворках». Чтобы увеличить заметность, можно использовать баннеры внутри и снаружи заведения, дизайнерские и рекламные инструменты.
2. Доступность развлекательной площадки. Позаботьтесь о том, чтобы такая зона была доступной для абсолютно всех желающих ее посетить. Ведь развлекательно-игровую площадку посещают не только молодые родители, но и бабушки или дедушки с внуками, мамы, у которых подросший ребенок уже хочет поиграть, а младший – еще в коляске.
3. Размеры. На этапе составления бизнес-плана развлекательного центра необходимо просчитать хотя бы усредненные габариты площадки, принимая во внимание размеры имеющихся сооружений, особые требования аттракционов и другие объективные факторы.
4. Количество и тип развлекательно-игрового оборудования. Оно подбирается с учетом направленности и размеров развлекательной зоны, выделенного бюджета и т. д. Чтобы правильно подобрать оборудование для развлекательного центра для детей или взрослых, важно предварительно изучить запросы потенциальной целевой аудитории и услуги, предлагаемые конкурентными заведениями.

Какие бывают развлекательные зоны

Перед тем как открыть развлекательный центр, продумайте также и целевую аудиторию, на которую он будет рассчитан. Ее можно варьировать с учетом социальных, финансовых и многих других факторов. Но в первую очередь необходимо принимать во внимание возраст потенциальных клиентов. В зависимости от этого развлекательно-игровые зоны могут предназначаться для взрослых, детей и подростков.

• Для взрослых. Обычно такие площадки имеют оборудование для боулинга, столы для бильярда, игровые автоматы и другие развлечения, которые пользуются высокой популярностью. Также рекомендуется обустроить подобную зону барной стойкой и небольшими столиками со стульями или диванами.

• Для детей возрастом до 12 лет. В основном, площадь такой зоны варьируется в пределах 1000–1500 м², большая ее часть отведена под мягкие модульные игры, лабиринты и напольные игрушки, батутные парки. Иногда зона оснащается призовыми и аркадными играми для детей постарше, которые не хотят быть вместе с «малышней» и требуют интересных сюжетных развлечений. Обычно дети проводят в развлекательно-игровых зонах порядка 1,5–2 часов.

• Для подростков в возрасте 13–17 лет. Эта категория посетителей развлекательной зоны в торговом центре больше других подвержена модным веяниям. Современным подросткам можно предложить видеоигры, призовые и лазерные игры, квесты, боулинг, различные симуляторы, в том числе и виртуальной реальности.

Спектр оборудования и аттракционов может варьироваться также и в зависимости от тематики площадки. Например, развлекательная зона может быть игровой, тематической или спортивной. Не стоит забывать о небольшой комнате для вечеринок (для проведения тематических мероприятий или дней рождения) и закусочной или кафе с популярными блюдами (пиццей, картофелем фри, попкорном, мороженым и т. п.). Кроме того, при разработке бизнес-плана детского развлекательного центра не забывайте о зоне отдыха для родителей. Желательно, чтобы она была размещена выше того места, где играют дети, так удобнее за ними следить.

С чего начать планирование развлекательного центра

• Исследование рынка. Это важнейший этап работ, и именно с него нужно начать перед тем, как открыть детский развлекательный центр. На первом этапе проектирования развлекательной зоны изучите потребности жителей конкретного района в подобных площадках, средний уровень доходов потенциальной целевой аудитории, наличие конкурентных заведений в месте расположения торгового центра, спектр предлагаемых ими развлечений и другие особенности рынка. Это поможет Вам максимально правильно составить перечень предлагаемых услуг, включив в него не просто уникальные, но и востребованные предложения.
• Выбор типа и направленности площадки. Он осуществляется индивидуально, на основании потребностей целевой аудитории, уровня конкуренции, среднего дохода потенциальных клиентов. В идеале развлекательная зона должна быть комплексной, чтобы охватывать максимум посетителей торгового центра, вне зависимости от первичных целей, с которыми они пришли в него. Если Вы затрудняетесь с выбором, обязательно проконсультируйтесь с опытными специалистами, которые занимаются внедрением и развитием развлекательно-игровых площадок.
• Создание бизнес-плана. В нем приводится ориентировочная смета затрат с учетом всех покупок, строительно-отделочных и монтажных работ, а также рассчитывается примерная прибыль. Указываются стартовый капитал, основные этапы выполнения. Детально описываются концепция заведения, направленность, расположение и другие параметры развлекательно-игровой зоны. Бизнес-план может быть рассчитан на 1 год или более длительный период. Необходимо также продумать вложения в маркетинговую кампанию, перечень дополнительных услуг, которые будут предоставляться на развлекательной площадке (например, спортивное или детское питание, прохладительные напитки и т. п.).
• Подбор и планировка места. Нередко на развлекательных площадках довольно шумно, поэтому нужно располагать их так, чтобы сторонние звуки не мешали соседним бутикам или салонам. Требуется также обеспечить максимальную безопасность развлекательно-игровой зоны, ее видимость и физическую доступность для целевой аудитории, продумать удобство расположения санузлов, центральной стойки управляющего, гардероба и/или пункта выдачи сменной обуви, систем безопасности (в частности, противопожарной), других коммуникаций и объектов.
• Строительные/ремонтные и отделочные работы. Они осуществляются согласно утвержденной проектной документации и дизайн-концепции. В целом, развлекательно-игровая зона должна иметь яркое и привлекательное, но не слишком навязчивое оформление, чтобы здесь было приятно находиться. Большое значение имеют и компонент уникальности, оригинальные «фишки», например, такие, на фоне которых интересно сделать селфи и поделиться им с друзьями в соцсетях (косвенно это будет способствовать популяризации Вашего заведения в Интернете).
• Выбор, доставка и установка оборудования. Чтобы правильно подобрать автоматы и аттракционы с учетом их тематики, бренда-производителя, оптимального количества и других особенностей, желательно посоветоваться со специалистами. Монтаж тоже должен выполняться профессиональными мастерами. Правильная установка поможет обеспечить высокий уровень безопасности использования оборудования, а также способствует продлению срока его службы.

По завершении обустройства развлекательного центра понадобится также нанять персонал, получить требуемые лицензии (например, на продажу алкоголя в зоне для взрослых), грамотно провести рекламную кампанию.

Что предлагает компания QubicaAMF

Мы специализируемся на проектировании и создании игровых и развлекательных зон, поставке и установке оборудования для подобных объектов. Специалисты компании QubicaAMF проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с тем, как открыть детский развлекательный центр и что для этого понадобится. Мы также готовы взять на себя все работы по строительству или внедрению развлекательного комплекса:

• провести исследования, собрать и проанализировать необходимые материалы по конкурентной ситуации на рынке;
• подготовить подробный бизнес-план, в котором будут указаны все расчеты: от первичного капитала и длительности выполнения работ до спецификации оборудования и сроков окупаемости развлекательной площадки;
• разработать правильную планировку игровых зон для взрослых и детей с соблюдением дизайн-концепции и эргономичной расстановкой оборудования;
• подобрать оптимальную комплектацию игровой или развлекательной зоны с учетом потребностей и особенностей целевой аудитории непосредственно Вашего заведения;
• доставить и установить оборудование, осуществить пусконаладочные работы.

Мы также на постоянной основе обеспечиваем профессиональное обслуживание всего устанавливаемого оборудования. Сотрудничая с QubicaAMF, Вы получаете не только современную высокодоходную игровую или развлекательную площадку, обустроенную согласно всем строительно-техническим правилам и экономическим потребностям рынка, но и возможность в любой момент обратиться за помощью и поддержкой к специалистам нашей компании.

Чтобы уточнить, что нужно для открытия детского развлекательного центра, особенности этого бизнеса, другие нюансы или заказать наши услуги, позвоните в офис QubicaAMF по контактному телефону или пришлите запрос через электронную почту.

Открыть торговый островок в торговом центре

Об открытии своего бизнеса задумывался практически каждый, но далеко не каждый способен довести привлекательную идею до полноценного воплощения. Как правило, чтобы открыть обычный магазин, мешает боязнь неудачи, отсутствие четкого плана действий, элементарная нехватка денег. Все эти причины можно не брать во внимание при открытии торгового островка – самом доступном и наименее «болезненный» варианте стартапа для начинающих и малого бизнеса.

Лучший вариант для старта — открыть торговый островок

Компактный формат торговой точки идеально вписывается в инфраструктуру современного бизнес центра, заполняя торговые аллеи и переходы. Небольшая площадь островка, как правило, это 5-10 метров, обойдется владельцу недорого (в сравнении с магазином, пусть даже самым небольшим) во всех случаях:

• на ограниченном пространстве можно выгодно представить широкий ассортимент, используя небольшие партии, рациональные способы выкладки и демонстрации товара;
• набор оборудования легко приобрести в рамках ограниченного бюджета;
• легкая модульная конструкция отличается высокой мобильностью и доступной ценой;
• открыть стильный островок можно в специализированной мебельной компании или дизайнерском бюро, по выбору самого клиента;
• современные средства коммуникаций и цифровые технологии позволяют создать концепцию торгового острова под заказ в дистанционном режиме, по очень приятной цене.

Что и как продавать на островках

Выбирая специализацию и внешний вид торгового острова, нужно учитывать категорию и концепцию торгового или бизнес центра.  Для размещения павильона стоит рассматривать БЦ не ниже категории В, с развитой инфраструктурой и респектабельной аудиторией, которая способна создать спрос в ответ на достойное и уместное предложение. Здесь вполне приживется стационарная кофейня и кофеточка на вынос, компактная маникюрная, бижутерия или небольшая кондитерская, киоск по продаже сувениров, сумок, услуги заказов подарков и многое другое.

Торговые центры имеют разную концепцию – различают универсальные и специализированные ТЦ, современные центры моды с высокой концентрацией бутиков, огромные торгово-развлекательные комплексы, где большая площадь приходится на организацию активного интересного досуга.

Специализация торговых островов в ТРЦ довольно обширная, далеко не полный перечень бизнес точек включает:

• кофейни в любых вариациях;
• продажа крафтовых, элитных сладостей;
• аксессуары и головные уборы;
• все для гаджетов;
• парфюмерия и бижутерия;
• фанатская атрибутика;
• подарки, открытки, подарочная упаковка.   

Стоимость открытия островка в торговом центре – основные слагаемые

Еще на этапе подготовки к открытию торговой точки нужно знать и планировать будущие расходы. Оптимальное и разумное решение открыть торговый остров предполагает ограниченный список затрат, которые будут регулярными:

• аренда в тц;
• оплата персонала;
• налоги;
• закупка товара;
• организация системы учета;
• ведение бухгалтерии.

Отдельной статьей считаются начальные расходы на оборудование островка, которое можно заказать в типовом и эксклюзивном исполнении. Компания  Кioskdesign предлагает ознакомиться на страницах сайта с галереей уникальных проектов торговых островков различного профиля и назначения, отрисовать полностью уникальную концепцию с подробными описаниями.

Специалисты в короткий срок разработают качественный дизайн и оформят его в один из трех типов проектов – базовый, оптимальный, максимальный, в зависимости от потребностей и финансовых возможностей клиента. 

Обращайтесь, Будем рады помочь! Принимаем заказы со всего МИРА!

Посмотреть галерею

Посмотреть короткий тематический видеоролик

Открытие островка в торговом центре – как создать прибыльный бизнес

Соглашение о конфиденциальности

и обработке персональных данных

1.Общие положения

1.1.Настоящее соглашение о конфиденциальности и обработке персональных данных (далее – Соглашение) принято свободно и своей волей, действует в отношении всей информации, которую ООО «Инсейлс Рус» и/или его аффилированные лица, включая все лица, входящие в одну группу с ООО «Инсейлс Рус» (в том числе ООО «ЕКАМ сервис»), могут получить о Пользователе во время использования им любого из сайтов, сервисов, служб, программ для ЭВМ, продуктов или услуг ООО «Инсейлс Рус» (далее – Сервисы) и в ходе исполнения ООО «Инсейлс Рус» любых соглашений и договоров с Пользователем. Согласие Пользователя с Соглашением, выраженное им в рамках отношений с одним из перечисленных лиц, распространяется на все остальные перечисленные лица.

1.2.Использование Сервисов означает согласие Пользователя с настоящим Соглашением и указанными в нем условиями; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования Сервисов.

1.3.Сторонами (далее – «Стороны) настоящего Соглашения являются:

«Инсейлс» – Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус», ОГРН 1117746506514, ИНН 7714843760, КПП  771401001, зарегистрированное по адресу: 125319, г.Москва, ул.Академика Ильюшина, д.4, корп.1, офис 11 (далее — «Инсейлс»), с одной стороны, и

«Пользователь» –

либо физическое лицо, обладающее дееспособностью и признаваемое участником гражданских правоотношений в соответствии с законодательством Российской Федерации;

либо юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

которое приняло условия настоящего Соглашения.

1.4.Для целей настоящего Соглашения Стороны определили, что конфиденциальная информация – это сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности (включая, но не ограничиваясь: информацию о продукции, работах и услугах; сведения о технологиях и научно-исследовательских работах; данные о технических системах и оборудовании, включая элементы программного обеспечения; деловые прогнозы и сведения о предполагаемых покупках; требования и спецификации конкретных партнеров и потенциальных партнеров; информацию, относящуюся к интеллектуальной собственности, а также планы и технологии, относящиеся ко всему перечисленному выше), сообщаемые одной стороной другой стороне в письменной и/или электронной форме, явно обозначенные Стороной как ее конфиденциальная информация.

1.5.Целью настоящего Соглашения является защита конфиденциальной информации, которой Стороны будут обмениваться в ходе переговоров, заключения договоров и исполнения обязательств, а равно любого иного взаимодействия (включая, но не ограничиваясь, консультирование, запрос и предоставление информации, и выполнение иных поручений).

2.Обязанности Сторон

2.1.Стороны соглашаются сохранять в тайне всю конфиденциальную информацию, полученную одной Стороной от другой Стороны при взаимодействии Сторон, не раскрывать, не разглашать, не обнародовать или иным способом не предоставлять такую информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного разрешения другой Стороны, за исключением случаев, указанных в действующем законодательстве, когда предоставление такой информации является обязанностью Сторон.

2.2.Каждая из Сторон предпримет все необходимые меры для защиты конфиденциальной информации как минимум с применением тех же мер, которые Сторона применяет для защиты собственной конфиденциальной информации. Доступ к конфиденциальной информации предоставляется только тем сотрудникам каждой из Сторон, которым он обоснованно необходим для выполнения служебных обязанностей по исполнению настоящего Соглашения.

2.3.Обязательство по сохранению в тайне конфиденциальной информации действительно в пределах срока действия настоящего Соглашения, лицензионного договора на программы для ЭВМ от 01. 12.2016г., договора присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ, агентских и иных договоров и в течение пяти лет после прекращения их действия, если Сторонами отдельно не будет оговорено иное.

2.4.Не будут считаться нарушением настоящего Соглашения следующие случаи:

(а)если предоставленная информация стала общедоступной без нарушения обязательств одной из Сторон; 

(б)если предоставленная информация стала известна Стороне в результате ее собственных исследований, систематических наблюдений или иной деятельности, осуществленной без использования конфиденциальной информации, полученной от другой Стороны;

(в)если предоставленная информация правомерно получена от третьей стороны без обязательства о сохранении ее в тайне до ее предоставления одной из Сторон; 

(г)если информация предоставлена по письменному запросу органа государственной власти, иного государственного органа,  или органа местного самоуправления в целях выполнения их функций и ее раскрытие этим органам обязательно для Стороны. При этом Сторона должна незамедлительно известить другую Сторону о поступившем запросе;

(д)если информация предоставлена третьему лицу с согласия той Стороны, информация о которой передается.

2.5.Инсейлс не проверяет достоверность информации, предоставляемой Пользователем, и не имеет возможности оценивать его дееспособность.

2.6.Информация, которую Пользователь предоставляет Инсейлс при регистрации в Сервисах, не является персональными данными, как они определены в Федеральном законе РФ №152-ФЗ от 27.07.2006г. «О персональных данных».

2.7.Инсейлс имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.

2.8.Принимая данное Соглашение Пользователь осознает и соглашается с тем, что Инсейлс может отправлять Пользователю персонализированные сообщения и информацию (включая, но не ограничиваясь) для повышения качества Сервисов, для разработки новых продуктов, для создания и отправки Пользователю персональных предложений, для информирования Пользователя об изменениях в Тарифных планах и обновлениях, для направления Пользователю маркетинговых материалов по тематике Сервисов, для защиты Сервисов и Пользователей и в других целях.

Пользователь имеет право отказаться от получения вышеуказанной информации, сообщив об этом письменно на адрес электронной почты Инсейлс — [email protected].

2.9.Принимая данное Соглашение, Пользователь осознает и соглашается с тем, что Сервисами Инсейлс для обеспечения работоспособности Сервисов в целом или их отдельных функций в частности могут использоваться файлы cookie, счетчики, иные технологии и Пользователь не имеет претензий к Инсейлс в связи с этим.

2.10.Пользователь осознает, что оборудование и программное обеспечение, используемые им для посещения сайтов в сети интернет могут обладать функцией запрещения операций с файлами cookie (для любых сайтов или для определенных сайтов), а также удаления ранее полученных файлов cookie.

Инсейлс вправе установить, что предоставление определенного Сервиса возможно лишь при условии, что прием и получение файлов cookie разрешены Пользователем.

2.11.Пользователь самостоятельно несет ответственность за безопасность выбранных им средств для доступа к учетной записи, а также самостоятельно обеспечивает их конфиденциальность. Пользователь самостоятельно несет ответственность за все действия (а также их последствия) в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя, включая случаи добровольной передачи Пользователем данных для доступа к учетной записи Пользователя третьим лицам на любых условиях (в том числе по договорам или соглашениям). При этом все действия в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя считаются произведенными самим Пользователем, за исключением случаев, когда Пользователь уведомил Инсейлс о несанкционированном доступе к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.

2.12.Пользователь обязан немедленно уведомить Инсейлс о любом случае несанкционированного (не разрешенного Пользователем) доступа к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи. В целях безопасности, Пользователь обязан самостоятельно осуществлять безопасное завершение работы под своей учетной записью по окончании каждой сессии работы с Сервисами. Инсейлс не отвечает за возможную потерю или порчу данных, а также другие последствия любого характера, которые могут произойти из-за нарушения Пользователем положений этой части Соглашения.

3.Ответственность Сторон

3.1.Сторона, нарушившая предусмотренные Соглашением обязательства в отношении охраны конфиденциальной информации, переданной по Соглашению, обязана возместить по требованию пострадавшей Стороны реальный ущерб, причиненный таким нарушением условий Соглашения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3.2.Возмещение ущерба не прекращают обязанности нарушившей Стороны по надлежащему исполнению обязательств по Соглашению.

4.Иные положения

4.1.Все уведомления, запросы, требования и иная корреспонденция в рамках настоящего Соглашения, в том числе включающие конфиденциальную информацию, должны оформляться в письменной форме и вручаться лично или через курьера, или направляться по электронной почте адресам, указанным в лицензионном договоре на программы для ЭВМ от 01. 12.2016г., договоре присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ и в настоящем Соглашении или другим адресам, которые могут быть в дальнейшем письменно указаны Стороной.

4.2.Если одно или несколько положений (условий) настоящего Соглашения являются либо становятся недействительными, то это не может служить причиной для прекращения действия других положений (условий).

4.3.К настоящему Соглашению и отношениям между Пользователем и Инсейлс, возникающим в связи с применением Соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.

4.3.Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения Пользователь вправе направлять в Службу поддержки пользователей Инсейлс www.ekam.ru либо по почтовому адресу: 107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12 БЦ «Stendhal» ООО «Инсейлс Рус».

Дата публикации: 01.12.2016г.

Полное наименование на русском языке:

Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус»

Сокращенное наименование на русском языке:

ООО «Инсейлс Рус»

Наименование на английском языке:

InSales Rus Limited Liability Company (InSales Rus LLC)

Юридический адрес:

125319, г. Москва, ул. Академика Ильюшина, д. 4, корп.1, офис 11

Почтовый адрес:

107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12, БЦ «Stendhal»

ИНН: 7714843760 КПП: 771401001

Банковские реквизиты:

Р/с 40702810600001004854

В ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО, г.Москва,
к/с 30101810500000000222, БИК 044525222

Электронная почта: [email protected]

Контактный телефон: +7(495)133-20-43

business, Розничный бизнес — Как выбрать расположение торгового центра

Мнения, высказанные предпринимателями. участников являются их собственными.

Примечание редактора: эта статья взята из статьи Как открыть розничный магазин

Торговые центры сильно отличаются от деловой части города и местных деловых кварталов. Здание торгового центра заранее спланировано как площадка для мерчандайзинга для взаимодействия арендаторов. Его сайт специально выбран разработчиком для облегчения доступа к клиентам из торговой зоны. Парковка на территории является общей чертой планировки. Количество парковочных мест напрямую связано с торговой площадью. Покупателям нравится удобство торгового центра. Они въезжают, припарковываются и идут к месту назначения в относительной безопасности и скорости. В некоторых торговых центрах предусмотрена защита от непогоды, а в большинстве создается атмосфера комфорта при совершении покупок. Для покупателя торговый центр имеет большое значение.

Можете ли вы пройти квалификацию?

Девелоперы и владельцы торговых центров ищут успешных ритейлеров. Если вы подумываете о создании торгового центра в качестве первого магазина, у вас могут возникнуть проблемы. Ваша финансовая поддержка и опыт мерчендайзинга могут быть недоказаны разработчику. Ваша задача — убедить разработчика, что у нового магазина есть разумные шансы на успех и что он поможет составу арендаторов.

Сможет ли мелкий продавец попасть в конкретный торговый центр, зависит от рынка и менеджмента. Небольшому торговому центру может потребоваться только один магазин детской обуви, например, в то время как в региональном центре может быть достаточно бизнеса для двух или более.

Даррелл Т., лицензированный продавец произведений искусства Томаса Кинкейда, считает, что основная причина, по которой агенты по аренде торгового центра Сиэтла допустили его без предварительного опыта розничной торговли, заключается в том, что художник, которого эксклюзивно представляет его галерея, имеет отличную репутацию, а из-за линейки продуктов галерея несет. «Согласно общенациональным опросам арендаторов торговых центров, я считаю, что [художник] занимает первое место.2 по продажам на квадратный фут, уступая только Sunglass Hut «, — говорит Даррелл.

Для финансирования центра застройщику необходимы крупные договоры аренды от компаний с высоким кредитным рейтингом. Собственные кредиторы девелопера отдают предпочтение спискам арендаторов, которые включают в себя тройной рейтинг национальных сетей. Однако у местных торговцев с хорошей деловой репутацией и доказанным пониманием рынка есть хорошие шансы, что их рассмотрит застройщик торгового центра. Так что, если вы или ваш менеджер магазина имеете хорошую репутацию и послужной список в сфере розничной торговли в этом районе, вы, возможно, сумеете убедительно обосновать принятие в тот центр, который вам нужен.

Стоимость центра

Изучая местонахождение любого торгового центра, получите ответы на такие вопросы, как: «Покупатели» — это ваши потенциальные покупатели? Будет ли центр предлагать максимальный объем продаж вашего вида товаров или услуг? Можете ли вы получить достаточную выгоду от доступа центра к рынку? Если да, можете ли вы привлечь внимание покупателей центра к вашему магазину? Сможете ли вы справиться с конкуренцией других магазинов?

Сколько места вам нужно и где вы его хотите? Естественно, размер арендной платы будет зависеть от того, сколько места вы хотите.Многим продавцам необходимо переосмыслить свои требования к пространству при размещении в торговом центре. Арендная плата обычно высока, поэтому пространство необходимо использовать эффективно. Какое пространство вам понадобится для обработки ожидаемого вами объема продаж? Убедитесь, что в нем достаточно внутреннего пространства для достаточного инвентаря, места для офиса и, возможно, зоны приема и отгрузки. Вы также должны учитывать необходимость достаточного пространства для расширения, когда бизнес набирает обороты.

Важно ваше местоположение в центре.Вам нужно быть в основном потоке покупателей, поскольку они проходят между магазинами с наибольшим притоком покупателей? Кто будут твоими соседями? Как они повлияют на ваши продажи?

«Мы находимся в [торговом центре, где] около 60 специализированных магазинов», — говорит Даррелл Т. «Мы сравнили его с некоторыми другими доступными нам сайтами на территории, и на основе полученной информации — продажи на квадратный фут, другие магазины — мы пошли дальше и выбрали [этот торговый центр]. Мы должны быть немного разборчивы в отношении нашего местоположения. Галереи, расположенные в лучшем месте в торговом центре, работают намного лучше, чем галереи, расположенные в отдаленном месте. Несмотря на то, что торговые центры сопоставимы, в основном местоположение «C» в торговом центре «A» не то же самое, что местоположение «A» в торговом центре «B», — говорит он. самый важный фактор — даже больше, чем торговый центр, в котором вы находитесь — на мой взгляд. Если вы на виду и можете привлечь внимание покупателя, я думаю, вы будете хорошо себя чувствовать, куда бы вы ни пошли ».

Сколько на самом деле будет стоить аренда? В большинстве мест неторговых центров арендная плата — это фиксированная сумма, не имеющая отношения к объему продаж.В торговом центре арендная плата обычно указывается как минимальная гарантированная арендная плата за квадратный фут арендуемой площади против процента. Обычно этот процент составляет от 5 до 7 процентов от валовых продаж, но зависит от типа бизнеса и других факторов. Это означает, что если арендная плата, рассчитанная на основе процента от продаж, выше, чем гарантированная арендная плата, вы платите более высокую сумму. Если она ниже гарантированной арендной платы, то вы платите гарантированную сумму арендной платы.

Но на этом гарантия еще не закончилась.Кроме того, вам, возможно, придется заплатить взносы в торговую ассоциацию центра. Возможно, вам также придется заплатить за обслуживание мест общего пользования. Следовательно, вы должны думать о «общей арендной плате», когда рассматриваете, сколько вы можете себе позволить заплатить. Сможете ли вы получить достаточно продаж, чтобы покрыть истинную ренту пребывания в центре?

Не забывайте, что вам еще нужно спроектировать и закончить свое пространство. Вы оплачиваете светильники, прилавки, полки, покраску, напольные покрытия, установку собственных отопительных и холодильных установок.Некоторые домовладельцы предоставляют надбавку на завершение строительства вашей торговой площади. Эта «надбавка арендатора» предназначена для витрин, обработки потолка и облицовки стен. Надбавка представляет собой процент от их стоимости и указывается в договоре аренды в долларах. Некоторые разработчики помогут спланировать витрины, внешние вывески и цветовую схему интерьера. Они предоставляют эту услугу, чтобы обеспечить витрины, которые добавляют к имиджу центра, а не портят его.

Лизинг по специальности

Около 80 процентов из 1800 закрытых и региональных торговых центров Америки имеют временных арендаторов, в том числе киосков и тележек.В торговых центрах Simon De Bartolo Property Group в Индианаполисе имеется от 10 до 40 тележек на каждый торговый центр, которые используют тележки для добавления цвета и разнообразия, а также для получения дохода. Предприниматели могут выставлять свои товары в отличном месте с высокой проходимостью с небольшими вложениями. Некоторые операторы тележек приезжают сюда только для того, чтобы заработать на напряженных праздничных сезонах, а другие остаются круглый год.

Арендная плата для интернет-магазинов примерно в четыре раза выше, чем для тележек и киосков. Вы можете купить тележку за 3000 долларов или арендовать ее в торговом центре. Многие предприниматели считают тележки и киоски недорогим способом начать розничный бизнес или дополнить уже существующий. Таким образом вы увидите множество специализированных продуктов — серебряные украшения, изделия с гравировкой, импортные ароматы, аксессуары для волос, часы и т. Д. Некоторые розничные торговцы используют тележки в качестве тестовых предприятий на потенциальных рынках, в то время как другие зарабатывают более 1 миллиона долларов, работая несколько тележек в нескольких торговых центрах и городах.

В Блумингтоне, в торговом центре Mall of America в Миннесоте, около 100 временных арендаторов привлекают внимание 40 миллионов посетителей в год.Ставки аренды тележки составляют около 2300 долларов в месяц или 15 процентов от ежемесячных продаж, в зависимости от того, что больше. Все временные арендаторы должны заплатить 1500 долларов «ключевыми деньгами», которые платят дизайнеру магазина за то, чтобы он спроектировал и построил тележку правильного вида.

Все по договоренности

После того, как вы определились, какое пространство вам нужно, где и как долго оно вам нужно, самое время проконсультироваться с юристом, чтобы обсудить, какие конкретные вопросы вам нужно решить, чтобы договориться о наилучшей аренде для вашего бизнеса. Основными моментами, требующими внимательного рассмотрения, являются дата заселения, платная площадь, какие ремонтные работы или улучшения арендатора будет делать или оплачивать арендодатель, предоставляемые услуги, ответственность, а также условия продления или прекращения. Как только вы приблизитесь к достижению соглашения с брокером по недвижимости, агентом по аренде или арендодателем, ваш адвокат может убедиться, что все в письменной форме, чтобы четко определить обязанности каждой стороны.

Торговые площади обычно сдаются в аренду на основе так называемой «чистой аренды», что означает, что вы организуете большую часть его услуг.Если ваши помещения не привязаны к механическим системам здания, вы несете ответственность за оплату большинства услуг, таких как отопление и кондиционирование воздуха.

Широта вашего условия использования (конкретное использование, предназначенное для помещения) повлияет на вашу способность передать вашу аренду или субаренду помещения. Чем шире определение, тем лучше. Если вы арендовали помещение, например, для продажи лыжного снаряжения, а бизнес задерживается из-за отсутствия снегопадов, вы захотите вместо этого открыть бар с соками.

Кроме того, неплохо было бы заключить ограничительное соглашение, чтобы домовладелец не сдавал в аренду помещения в том же здании или поблизости от компании, которая конкурирует с вами. Насколько далеко распространяется это положение, будет зависеть от типа района, в котором вы находитесь. В городе это может быть несколько кварталов, а в пригороде — несколько миль.

При аренде торгового центра с вас обычно взимается плата за обслуживание общих частей и маркетинговые усилия торгового центра. Узнайте, каковы планы торгового центра на любые структурные изменения или реконструкцию, обновление покрытия парковок или замену крыши.Это может быть разрушительной оценкой для молодого бизнеса. Требования к часам и дням работы, ограничения на парковку для сотрудников, участие в общественных мероприятиях, подарочные сертификаты и программы лояльности, а также внешний вид магазина могут не соответствовать вашему бизнес-плану или возможностям. Убедитесь, что вы способны соответствовать этим требованиям.

Начните свой мини-торговый центр только для сельской местности

Создание мини-торгового центра может быть весьма полезным и требовательным, потому что требует правильного планирования и полной самоотдачи.Сегодня в городах структура торговых центров довольно популярна, и большинство людей любят покупать вещи в торговых центрах. Это связано не только с атмосферой, но и с удобствами. Все, что вам нужно в повседневной жизни, от товаров для дома до предметов роскоши, доступно под одной крышей. Вам не нужно путешествовать и заходить в разные магазины в разных местах, чтобы покупать вещи. В сельской местности в основном вы найдете розничные магазины, продающие определенные товары, такие как магазин тканей, аптеки и продуктовые магазины.Торговый центр не очень популярен в культуре, и поэтому начните свой мини-торговый центр только для бизнеса в сельской местности при правильном планировании и хорошем обслуживании, и это может привести к успеху.

До того, как началась эра торговых центров, здесь были универмаги. Такие магазины были открыты только с одной теорией: если вы приходите покупать товар, вы всегда будете смотреть на другие, выставленные на полке, и в конечном итоге можете купить что-то дополнительное, о чем вы никогда не думали, что купите. Даже один купленный дополнительно товар принесет пользу магазину.На основе теории было рождение торгового центра. Под одной крышей находятся разные магазины, продающие самые разные товары, и люди считают, что это самый удобный способ делать покупки.

Хотя торговых центров очень мало, но модные вещи и аксессуары пользуются огромным спросом в сельской местности. Благодаря всемирной паутине, которая сделала это возможным. Большое количество людей в сельской местности имеет доступ к Интернету, и они научились покупать то, что им нужно, на сайтах покупок, доступных в Интернете. Таким образом, прежде чем начинать бизнес, имейте в виду, что вам просто не нужно иметь дело с конкуренцией на розничном рынке, а спланировать уникальную стратегию, чтобы клиенты были привлечены к вашему торговому центру и было замечено увеличение посещаемости.

Кто может начать свой бизнес?

Любой, кто обладает необходимыми знаниями в области управления магазином, может открыть мини-торговый центр. Вот несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начинать бизнес.

1. Определитесь с нишей, на которую вы хотите ориентироваться. Обычно, если ваша цель — подростки и женщины младше 40 лет, убедитесь, что открываемый вами торговый центр выглядит модно.
2. Посещаемость очень важна для успеха в торговом центре. Свяжитесь с франшизой, имеющей хорошую клиентскую базу.Обычно, когда торговый центр открывается, люди в этом районе просто приходят с мотивом потратить время и посмотреть, что есть в магазинах на полках, но если у конкретной франшизы есть сильная клиентская база, то посещаемость естественным образом возрастет, и вы обнаружите, что люди уходят. из другого района.
3. Местоположение играет жизненно важную роль в бизнесе. Ищите место, где нет конкурентов. Если в том районе, где вы планируете открыть свой бизнес, будет больше торговых центров, то конкуренция будет высокой, а прибыль будет меньше.
4. Вы должны разработать правила и директивы строгого управления и убедиться, что магазины / франшизы в торговом центре соблюдают их.
5. Очевидно, что открытие торгового центра требует инвестиций. Если вы планируете открыть его на бесплодной земле, то вместе с отделкой будет стоимость строительства.

Уровень риска и целесообразность получения прибыли:

Если вы просто откроете торговый центр без какого-либо планирования, то вполне естественно, что пешеходный поток будет низким, и в конечном итоге вам придется понести убытки, закрыв его.Чтобы бизнес приносил прибыль, необходимо грамотное бизнес-планирование. Узнайте о людях в этом районе и узнайте, какие продукты они любят и используют. Например, если продукты Lakme нравятся людям больше, то вместо того, чтобы открывать какой-либо другой косметический магазин в торговом центре, обратитесь к нужному человеку в магазине Lakme. Зная вкус и открыв идеальный магазин, вы сможете заработать на бизнесе достаточно денег.

Инвестиции на открытие ТЦ:

Инвестиции в бизнес зависят от количества магазина, который вы хотите, площади и декора, который включает как интерьер, так и экстерьер.Если вы хотите открыть фуд-корт внутри торгового центра, вам необходимо получить определенную лицензию и создать отдельную секцию со всеми мерами пожарной безопасности, это также потребует определенных затрат. Таким образом, прежде чем распределять расходы и инвестиции для открытия торгового центра, спланируйте, какие разделы вы хотите в нем и на какую нишу вы хотите ориентироваться.

Инфраструктура и персонал:

При планировании открытия торгового центра вам понадобится несколько вещей:

1. Архитектор, который спроектирует и руководит строительством здания.
2. Дизайнер интерьера и экстерьера, который сделает здание привлекательным как изнутри, так и снаружи.
3. Свяжитесь с разными франшизами и подпишите договор на открытие магазинов.
4. Получите лицензию на торговый центр в местных органах власти.
5. Установите камеры и другие важные аксессуары в соответствии с государственными нормами.
6. Назначение охранного и обслуживающего персонала.
7. Оставьте достаточно места для парковки для клиентов. Также нужно назначить людей, которые будут заботиться о парковке.

Создание веб-сайта и маркетинговый план:

Вы можете нанять веб-дизайнера, который поможет вам создать привлекательную веб-страницу для вашего торгового центра. Этот веб-сайт поможет людям узнать, какие объекты и магазины есть в вашем торговом центре. На веб-сайте также будет ваш адрес и номер телефона, которые помогут им легко добраться до места назначения. Если вы все еще не знаете, как нанять веб-дизайнера и как веб-сайт поможет в маркетинге, тогда свяжитесь с SEO Training Point, агентством по обучению маркетингу.Эксперты здесь не только помогут вам открыть собственный веб-сайт для продвижения вашего торгового центра, но и предоставят вам надлежащее обучение, чтобы вы могли управлять фондом, планировать правильную стратегию и успешно вести бизнес.

Вы можете продвигать свой веб-сайт через различные социальные сети. Вы можете разместить рекламу на телевидении. Оффлайн продвижение можно легко осуществить с помощью секретных бумаг. Вы также можете распечатать брошюры и распространить их в округе, чтобы люди знали.

Техническое обслуживание:

Не только внутри, если вы занимаетесь торговым центром, вы должны поддерживать чистоту вокруг него.Вы можете посадить деревья на улице, чтобы торговый центр выглядел красиво и привлекательно. Вы также можете создать зону отдыха на улице с небольшой кофейней, где клиенты могут болтать и наслаждаться чашкой кофе под открытым небом. Техническое обслуживание — это не только чистота, вы также должны следить за тем, чтобы качество продукции, продаваемой в вашем торговом центре, соответствовало стандартам. В конце концов, удовлетворенность клиентов имеет значение, и это только сделает бизнес прибыльным.

Build a Mall — Полное руководство (строительство и финансирование)

Если вы хотите построить торговый центр, вам понадобятся ответы на многие вопросы.Например, сколько стоит построить торговый центр? Сколько стоит построить небольшой торговый центр? Какой опыт вам нужен, чтобы построить торговый центр и как построить торговый центр? Что потребуется, если вы хотите построить торговый центр?

В этой статье рассматриваются все эти вопросы и обсуждается финансирование торговых центров, в том числе то, как Assets America ^® может помочь. Мы также отвечаем на некоторые часто задаваемые вопросы о том, как построить торговый центр.

Промежуток времени строительства торгового центра Reem — июнь 2018

Типы торговых центров

Прежде чем обсуждать, как построить торговый центр, важно определить различные типы торговых центров.

Общий термин, охватывающий такие объекты недвижимости, как торговый центр, торговый комплекс, торговый центр или пешеходная улица.

Это серия из одного или нескольких зданий с магазинами, прилегающей автостоянкой и соединенными между собой пешеходными дорожками. Обычно магазины находятся в закрытых помещениях. Торговые центры могут содержать развлекательные заведения и рестораны. Они могут варьироваться по размеру от районных центров до надрегиональных центров.

Торговый центр под открытым небом, обычно расположенный в одном ряду магазинов, выходящих на тротуар. Обычно девелоперы строят торговые центры как единое целое с подходящими парковочными местами. Многие из них отделены от пешеходных переходов и полагаются на автомобили и общественный транспорт. Центры питания — это крупные торговые центры.

Это рынок, общественная площадь или подобное открытое пространство. Это могут быть улицы, закрытые для движения автотранспорта.

Торговый центр, в котором производители продают свои товары напрямую населению, обычно по сниженным ценам.

Сколько стоит построить торговый центр?

Строительство торгового центра недешево. В среднем по стране средний торговый центр составляет 24,9 миллиона долларов, без учета покупки земли и расчистки территории. Чтобы построить торговый центр, может потребоваться снос, и это значительно увеличит общую стоимость.

Типичный торговый центр состоит из четырех якорных магазинов, двух этажей и 56 000 квадратных футов.Естественно, размеры и стоимость торговых центров сильно различаются в зависимости от размера, условий площадки, методов строительства, арендаторов, удобств и местоположения.

требует участия владельца / девелопера, архитекторов, генерального подрядчика и субподрядчиков. Как правило, в торговых центрах используются строительные технологии и материалы «лучшего» качества, чтобы минимизировать расходы на страхование и страхование.

Из средней общей стоимости в 24,9 миллиона долларов разбивка составляет:

Расход	Стоимость
Материалы	$ 11. 9 миллионов
Рабочая сила	9 миллионов долларов США
Оборудование	1,2 млн долл. США
Разное	1,9 млн долл. США

Средние затраты на строительство составляют 442 доллара за квадратный фут , хотя затраты колеблются от долларов 225 до 450 долларов за квадратный фут . Эти оценки затрат предполагают, что рабочая сила принадлежит профсоюзам без контроля со стороны толпы.

Расходы на труд, не входящие в профсоюзы, в среднем по стране составляют:

Структура затрат

Чтобы рассчитать «Сколько стоит построить торговый центр?», Учтите следующие типы типичных затрат:

• Акустические потолки подвесные
• Кирпич, штукатурка или камень снаружи
• Системы связи
• Бетонный фундамент
• Витрины с двойными дверьми из алюминия / стекла, переборками, отделанными стенами и освещением
• Двери и перегородки
• Полы покрытые ковролином и листовым винилом
• Люминесцентное освещение, встраиваемое
• Гипсокартон внутренние стены
• ОВК и подвесные воздуховоды
• Труда
• Офисные помещения и антресоли
• Системы безопасности и охраны
• Шесть элементов сантехники на 4000 квадратных футов
• Лестничные клетки, эскалаторы, пассажирские и грузовые лифты
• Кровля стальная с фанерной обшивкой и пятислойной изоляцией

Затраты на архитектора

Обычно архитекторы потребляют около 17% (4 доллара. 23 миллиона) из общего бюджета на строительство торгового центра. Взамен вы получите следующие услуги:

• Разработать / уточнить бюджет проекта
• Эскизные планы предлагаемых работ
• Создание схем и планов этажей
• Взаимодействие с инженерами-строителями и государственными органами планирования
• Завершить все детали для чертежей, материалов и отделки
• Служить или работать с менеджером проекта
• Получить разрешение
• Консультации по выбору подрядчиков и предложений
• Заполнить все документы, необходимые для строительства

Затраты подрядчика

Без сомнения, подрядчик несет ответственность за ежедневное управление проектом.Обычно затраты подрядчика составляют 14% (3,49 миллиона долларов) от общего бюджета. Кроме того, подрядчик может получить 3+ миллиона долларов в виде косвенных сборов и надбавок. В задачи подрядчика входят:

• Закупка всех материалов и услуг
• Выбор и найм субподрядчиков
• Совместная работа с архитектором и владельцем для оценки планов
• Снятие всех разрешений на работы и монтаж инженерных сетей
• Надзор за строительством
• Обеспечение чистоты строительной площадки

Сколько стоит построить небольшой торговый центр?

Неудивительно, что строительство небольшого торгового центра дешевле. Обычно это улица с прилегающими магазинами и уличная парковка. Вам не нужно тратить деньги на соединяющиеся пешеходные дорожки, кроме главной передней. Вам также не нужно строить парковочные конструкции, хотя вы, безусловно, можете, если это входит в ваш план.

Здесь не будет изысканных фуд-кортов и других удобств, которые обычно можно найти в торговых комплексах. Вы должны выбрать, какие арендаторы будут располагаться в ТРЦ, и соответственно рассчитать стоимость строительства.Ясно, что вам, возможно, придется минимизировать затраты, если в вашем торговом центре есть магазины с низкими ценами. Например, они могут включать:

• Ломбарды
• Магазины винтажной одежды
• долларовых магазинов
• Магазины перепродажи
• Поставщики залога
• Винные магазины
• Услуги по закупке крови
• Штанги для дайвинга
• Тату-салоны
• Прачечные
• Обувные магазины-скидки
• Емкости и столовые
• Кредиторы до зарплаты и обналичивающие чекы
• Витрина адвоката по травмам
• Булочные
• Фунты животных
• Консультации по вопросам подростковой зависимости

Очевидно, что прогнозируемый вами доход от аренды должен учитывать типы привлекаемых вами арендаторов. Эти выступы могут побудить вас срезать углы во время строительства, но, тем не менее, вы должны соблюдать минимальные правила безопасности. Как правило, строительство в небольшом торговом центре с минимальной стоимостью может стоить около 250 долларов за квадратный фут.

Как построить торговый центр или торговый центр

Чтобы построить торговый центр, вам потребуется выполнить ряд шагов, включая следующие элементы.

1. Выбор места

Вы должны выбрать землю, на которой вы построите свой торговый центр.Естественно, вам нужно место, к которому можно легко добраться и не слишком далеко от ближайшего центра. Кроме того, он должен обеспечивать место для парковки и не создавать локальных транспортных заторов.

Местоположение должно быть удобным для доступа вашего целевого рынка. Смогут ли ваши целевые клиенты позволить себе делать покупки в магазинах арендаторов в торговом центре? Откровенно говоря, одни торговые центры обращаются к покупателям со средним или низким доходом, в то время как другие предлагают рынок для богатой образованной элиты.

Несомненно, еще один фактор — возраст.Будете ли вы ориентироваться на подростков и молодых людей, или вы будете отдавать предпочтение взрослым и пожилым людям? Возможно, вам понадобится сочетание всех типов клиентов, но вам нужно будет учитывать плюсы и минусы.

Торговый центр, который нравится всем, никому не может понравиться. Однако торговый центр, ориентированный на сегмент потребительского рынка, может ограничивать свой трафик.

2. Характеристики и удобства

Ваши планы торгового центра могут соответствовать определенной теме и включать такие удобства, как рестораны и другие поставщики услуг.Будет ли в торговом центре что-то особенное или необычное для привлечения клиентов? Вам следует изучить существующие торговые центры, чтобы узнать, как они решают эти проблемы. Очевидно, вам нужно выяснить, какие подходы работают, а какие нет.

Кроме того, ваше исследование будет включать в себя технические аспекты, такие как набор арендаторов, шаги, лучшие практики и так далее. Важным решением будет размер торгового центра и предполагаемые якорные арендаторы.

Брендирование вашего торгового центра зависит от его арендаторов, характеристик и удобств.Это влечет за собой не только затраты на строительство, но и ваши планы по брендингу могут повлиять на то, как вы строите торговый центр.

Например, торговый центр с небольшими дисконтными магазинами выглядит совсем иначе, чем торговый центр с высококлассными универмагами и бутиками. Естественно, ваш бюджет на строительство может быть намного меньше, если в вашем торговом центре есть арендаторы с низкими ценами. Сюда могут входить долларовые магазины, магазины подержанных книг, магазины по продаже мебели и благотворительные магазины товаров из вторсырья.

Нет причин, по которым этот тип торговых центров будет менее прибыльным, чем высококлассные торговые центры. Однако дешевый торговый центр должен минимизировать затраты. Сюда могут входить материалы со средним бюджетом, рабочая сила, не состоящая в профсоюзах, и неквалифицированная рабочая сила.

3. Операционные аспекты

В ваших планах здания должны быть учтены особые требования торгового центра. Например, вам может потребоваться включить специальные помещения для поддержки круглосуточной службы безопасности торгового центра. Возможно, вы захотите создать центр первой помощи, чтобы справиться с травмами на месте. Вам также нужно будет предусмотреть операции по очистке и техническому обслуживанию.

В некоторых торговых центрах есть менеджеры по недвижимости и специалисты по найму арендаторов. Степень, в которой ваш торговый центр будет иметь поддержку на месте, безусловно, повлияет на стоимость строительства.

Еще одним операционным аспектом, влияющим на стоимость строительства, являются ваши планы в области ИТ и технологий. Новые торговые центры определенно отдают предпочтение передовым технологиям для предоставления таких функций, как Wi-Fi для клиентов и интегрированный мониторинг безопасности. Для этого могут потребоваться дополнительные кабели и устройства, которые увеличивают стоимость, но со временем окупаются.

Финансирование торговых центров

Некоторые застройщики торговых центров могут финансироваться за счет собственного капитала. То есть они используют нераспределенную прибыль для оплаты строительства нового торгового центра. Однако большинство проектов торговых центров требуют заемного финансирования.

Часто девелопер может нанять инвесторов. Очевидно, что для этого необходимо оценить окупаемость инвестиций, точку безубыточности и срок окупаемости. Затем вы должны решить, как привлечь инвесторов, которые позволят вам вести проект по-своему.Вам понадобятся механизмы для разрешения споров с минимальными нарушениями.

Ваш бюджет — это отправная точка. Вы должны провести технико-экономическое обоснование, чтобы убедиться, что бюджета достаточно при различных сценариях. Чтобы быть ясным, анализ чувствительности проверяет ваши предположения о затратах и ​​доходах в положительных и отрицательных условиях.

Результатом является серия предварительных балансов, отчетов о прибылях и убытках, отчетов о движении денежных средств и финансовых коэффициентов. Несомненно, инвесторы могут быть заинтересованы в просмотре всех этих материалов до того, как подпишется на сделку.Однако вы, возможно, не захотите делиться прогнозами, которые считаете маловероятными.

Вы можете избавиться от некоторых из этих проблем, если воспользуетесь услугами кредитного брокера, такого как Assets America ^® .

Как Assets America

Assets America ^® может профинансировать ваш торговый центр с помощью ссуд от 10 миллионов долларов. Объем финансирования, который мы можем организовать, практически не ограничен. Важно отметить, что у нас есть многолетний опыт финансирования всевозможных торговых центров и элитных коммерческих проектов.

Наша обширная сеть частных инвесторов и банков чаще всего может предоставить финансирование, даже если ваш банк отказывает вам. Не двигайтесь, пока сначала не поговорите с нами. Мы будем рады поговорить с вами на конфиденциальной основе без каких-либо обязательств.

Часто задаваемые вопросы

Являются ли торговые центры разумным вложением в коммерческую недвижимость?

Да, торговые центры могут стать отличным вложением в недвижимость, если вы сначала сделаете уроки. Существенная комплексная проверка — это сложный процесс, требующий доступа к данным и экспертного анализа.Вы должны убедиться, что платите правильную сумму и получаете соответствующую прибыль на свои инвестиции.

Сколько времени нужно, чтобы построить торговый центр?

Время от первоначальной концепции до аренды помещения может занять от 2 до 5 лет или дольше. Очевидно, что если задействовано муниципальное финансирование, умножьте свои временные оценки в несколько раз. Примечательно, что торговый центр American Dream Mall в Нью-Джерси Медоулендс шел от идеи до эксплуатации за 16 лет.

В чем разница между торговым центром и торговым комплексом?

Обычно в торговом центре есть закрытые конструкции.А в торговом комплексе помимо закрытых построек могут быть и открытые комплексы. Действительно, оба типа недвижимости имеют большие парковочные места и должны решать проблемы дорожного движения.

В чем разница между площадью и торговым центром?

Площадь обычно находится на открытом воздухе, хотя может иметь крытую крышу. Проще говоря, площади могут быть зонами, в которых работают мобильные продавцы, такие как грузовики с едой и блошиные рынки. Большинство торговых центров являются внутренними объектами, хотя в них могут быть и наружные компоненты.

В чем разница между торговым центром и аутлетом?

В торговом центре обычно работают самые разные торговцы. Однако в аутлет-центре представлены розничные магазины производителей. Кроме того, он может содержать товары по сниженным ценам из универмагов. Потребители покровительствуют торговым центрам, когда ищут товары известных брендов по сниженным ценам.

Полезные ресурсы

Статьи, связанные с торговыми центрами

Статьи, связанные со строительными проектами

Создание впечатлений — Бизнес в торговых центрах

Сегодня, под руководством розничных продавцов, центры под открытым небом и многофункциональные помещения сосредоточены на удовлетворении потребностей клиентов. Что такое опыт? И, что более важно, как разработчики создают их для клиентов?

Рэндалл Шеарин

Experience — это слово дня в розничной торговле, и это то, чего покупатели ожидают во всех типах торговых центров. Несколько лет назад в центрах городов и в многофункциональных комплексах начали появляться экспериментальные розничные среды, но с ростом онлайн-покупок в дело вступили многоканальные розничные торговцы, запрограммировавшие мероприятия и удобства в своих магазинах.Это расширило спектр розничной торговли, так что даже продуктовые магазины и общественные центры теперь создают впечатления и места, где покупатели могут увеличить — и увеличить — свои посещения.

Изменение в рознице

Многие омниканальные ритейлеры лидируют в сфере экспериментальной розничной торговли, вдохновляя своих онлайн-покупателей посещать мероприятия в магазинах. Девелоперы также уделяют больше внимания планированию мероприятий и программированию общественных пространств в своих центрах. В некотором смысле это не новость для розничных продавцов.В прошлом году в городских универмагах были украшения для витрин, рестораны и органы, которые регулярно привлекали посетителей. Эти особенности вызвали эмоциональную привязанность у многих покупателей поколения бэби-бума и великого поколения. Сегодня поколение X и миллениалы не имеют такой привязанности, но многие помнят великие дни пригородных торговых центров, где события еженедельно привлекали покупателей. Сегодня организация мероприятий в центрах вышла на новый уровень, когда розничные торговцы и руководство центра сотрудничают и часто совместно торгуют на рынке.

«Арендаторы работают над изменением своей деятельности, пытаясь создать для покупателя определенный уровень обслуживания внутри магазина», — говорит Ральф Конти, руководитель консалтинговой компании RaCo Real Estate Advisors. «Это отличительный признак. Это ясно видно в бизнесе кинотеатров с роскошными и резервными местами. Вы также видите уровень опыта работы с такими розничными торговцами, как Lululemon, Nike и Bass Pro Shops. В этих магазинах есть много возможностей для экспериментов. Чтобы соответствовать этому, общие зоны должны быть очень интересными для потребителя.”

По словам Гленна Брилла, управляющего директора FTI Consulting, «розничный бизнес явно нарушается. С точки зрения аналитика, если у вас нет торгового центра №1 или №2 на вашем рынке, у вас есть серьезная проблема. Вы должны начать думать о том, как изменить положение вашего актива по сравнению с розничным и многофункциональным ».

В условиях консолидации предприятий розничной торговли многие центры рассматривают арендаторов как определяющий фактор своего успеха. Из-за разногласий среди розничных продавцов возник большой разрыв между центрами класса А и теми, которые не считаются ведущими.Быть лидером на рынке сейчас — гораздо более долгосрочное предложение для владельцев центров, чем в прошлом. В результате владельцы торговых центров готовы помогать в маркетинговых усилиях и создавать собственные мероприятия, чтобы помочь розничным торговцам добиться успеха, создавая трафик — и продажи — для своей собственности.

«Изменился и сам ритейл. Вы прошли путь от нескольких конкурентов в любой категории до одного или двух », — говорит Дуг Джерум, партнер . Уличные сиденья и элементы ландшафта, такие как изображенная живая стена, привлекательны для потребителей.На фото рынок Марина в Марина-дель-Рей, Калифорния, реконструированный RREEF и спроектированный EPTDesign. Ferrara Jerum International, консалтинговая компания по торговой недвижимости, базирующаяся в Рочестере, штат Нью-Йорк. «Лидер в любой категории обычно на шаг впереди следующего парня. Конкуренция между разработками и возможность сделать более одной новой разработки в данной торговой области очень ограничена. Если у вас нет лучшего продавца, значит, у вас нет другого продавца.Для разработчика понятие «тонуть или плавать» гораздо более определенно. Нечасто тебе нужен второй игрок ».

Роль арендодателя

Многие разработчики поощряют покупателей к общению и посещению общественных мероприятий, создавая места для социальной активности. Более того, многие создают так называемые «третьи места», где посетители центра могут просто провести время. Они могут включать в себя все: от сидячих мест в кафе на тротуарах до мягких сидячих мест и детских игровых площадок, фонтанов и мест для встреч.Розничные торговцы также больше, чем когда-либо, привлекают посетителей в свои магазины с помощью запланированных мероприятий, живых демонстраций, визитов знаменитостей, подписания книг и даже более регулярных мероприятий, таких как классы.

«Розничные торговцы стремятся дать своим покупателям особые впечатления», — говорит Марк Торо, партнер North American Properties, базирующаяся в Атланте. «Мы, как их домовладелец, берем на себя задачу создать опыт на уровне собственности — приводить людей в собственность и удерживать их там. Это полная противоположность тому, что делали разработчики в 1980-х и 90-х годах, когда мы создали удобную торговую среду с возможностью быстрого входа и выхода из магазина.Сегодня мы создаем общественные места, где люди хотят собраться, а затем активировать эти места с помощью мероприятий и рекламных акций ».

Toro указывает на таких розничных продавцов, как Lululemon, с их практиками йоги в магазинах; Whole Foods Market с мероприятиями под руководством шеф-повара; Apple с его гениальным баром; Орвис с уроками кастинга на мушку в магазине; и REI с образовательными классами в магазине.

North American Properties открыла свой проект Avalon к северу от Атланты в октябре 2014 года, примерно на 98 процентов сданных в аренду.Проект был объявлен как новый опыт в северных пригородах города, привлекая местных знаменитых шеф-поваров и известных национальных розничных торговцев на устоявшийся рынок. Но помимо розничной торговли, местные жители хвалят отель за то, что он дает им общее место, где можно проводить время и посещать мероприятия.

«На нас, как на домовладельцев розничной торговли, лежит обязанность помогать розничным торговцам, которым бросают вызов электронная коммерция и другие макроэкономические силы, — вытащить людей из-за своих клавиатур и дать им повод посетить обычный магазин. , — говорит Торо.

Покупатели, привыкшие к торговым центрам смешанного и нового стиля жизни, вряд ли посетят центр без обещания впечатлений, и они определенно не вернутся без него.

«В той или иной степени каждый проект имеет несколько вариантов практического использования», — говорит Джерум. «Во многом это обусловлено не только тем, что ищет потребитель, но и тем, что муниципалитеты готовы одобрить сегодня. Разработчики обнаружили, что муниципалитеты часто требуют, чтобы в проектах было больше, чем просто розничная торговля; у них также должны быть общественные удобства и пространство.”

Сегодня, когда много центров, разработчики создают среду, которая обращается к эмоциям покупателей; места, где они хотят проводить время.

«В смешанной среде потребность в опыте еще больше, — говорит Конти. «Если у вас есть жилой дом, у вас есть люди, живущие в этих условиях 24/7. У них есть ожидание впечатлений, когда они решают жить в этой атмосфере. Если вы пользуетесь услугами гостеприимства, эти гости также ждут впечатлений. ”

Не просто товар

Одним из самых поразительных изменений за последние 20 лет стало растущее значение еды как якоря. От продуктовых магазинов до фермерских рынков, кафе, где можно посидеть, и ресторанов быстрого питания — некоторые элементы питания необходимы для успешной розничной торговли сегодня.

«Продовольствие зависит от экономики», — говорит Джерум. «Продовольствие является основным источником дохода; это по-прежнему один из классов арендаторов, которые готовы платить арендную плату, которая поможет владельцу уравновесить некоторые из сложных экономических сделок, которых требуют якоря или известные арендаторы.”

Продуктовые магазины изменили себя за последние 10 лет. Многие сети основных продуктовых магазинов, столкнувшись с вызовом со стороны высококлассных операторов, добавили элементы в свои местные магазины, чтобы повысить интерес покупателей, помимо обычных продуктов питания в шкафах, мяса и других продуктов.

«Бакалейный бизнес развивается, — говорит Конти. «Вы не просто заходите и покупаете продукты, а затем выходите за дверь. В магазине есть кафе, станции готовой еды, суши и другие объекты.Они предназначены для того, чтобы покупатель приходил и оставался там дольше ».

Рестораны также стали крупным игроком в сфере розничной торговли, часто выступая в роли якоря. В новом проекте Avalon, North American Properties, компания решила привлечь местных рестораторов вместо национальных сетей, чтобы вывести на новый рынок операторов, которых они могли бы найти в более городских районах Атланты. Хотя это была игра, Toro сообщает, что она окупилась; рестораны были невероятно успешными, многие нашли новую аудиторию.В случае с Avalon операторы создали в основном новые концепции ресторанов, что увеличило привлечение к проекту других частей города.

Мероприятия и общественные места = Опыт

В 2000-х годах, когда торговая среда решительно перешла в более открытый формат, многие девелоперы и архитекторы проектировали общественные пространства как часть проекта. Хотя изначально эти общественные места, возможно, предназначались для эстетики, они стали ценным активом для разработчиков, поскольку клиенты использовали их как общественные центры, детские игровые площадки и парковые зоны, предназначенные для времяпровождения.Сегодня общественные площади и общественные места также приобрели ценность для розничных торговцев.

Фонтаны и центральные площади, такие как те, что на Celebration Pointe (вверху), строящиеся в Гейнсвилле, Флорида, служат координационным центром, но также помогают создать ощущение места для посетителей. «Арендатор перед главной площадью — это как продавец в центральном дворе торгового центра; арендаторы хотят быть в этих общественных местах », — говорит Яромир Штайнер, генеральный директор Steiner + Associates, ведущего разработчика многофункциональных сред.«Площадь привлекает людей. Дети могут поиграть в фонтане; взрослые могут пойти на фермерский рынок или послушать концерты. Это увеличивает трафик ».

Понимая ценность, владельцы начали программировать мероприятия в общественных местах, чтобы привлечь трафик. Эти события перешли от ежегодного к регулярному программированию. Некоторые застройщики вложили значительные средства в персонал по маркетингу и организации мероприятий, чтобы запрограммировать общественные места и зоны общего пользования, подобно тому, как это делали региональные торговые центры в 1960-х и 1970-х годах, создавая трафик и превращая торговый центр в центр розничной торговли в данной торговой зоне.

«Владельцы все более творчески подходят к тому типу программирования, которое они приносят», — говорит Брилл. «Они очень стараются присоединиться к ценностям своих сообществ. Это разумный поступок для людей. Они хотят, чтобы люди отождествляли себя с торговой средой, как с общественным пространством. Это не просто место для покупок, а место для общения и взаимодействия с сообществом ».

Многие события в сфере розничной торговли оживили мероприятия, чтобы привлечь клиентов. North American Properties, владелец Avalon и Atlantic Station, имеет штатных сотрудников по организации мероприятий, которые занимаются организацией мероприятий.Аналогичным образом, компания Vestar из Феникса ежегодно проводит сотни мероприятий в рамках своего портфолио. Центр Штайнера в Истоне в Колумбусе возродил Рождество как сезон, запрограммировав многие мероприятия как часть сезона праздничных покупок.

«Общественное пространство дает нам невероятные возможности создавать впечатления для наших клиентов», — говорит Штайнер. «Невозможно превзойти парад с надутыми воздушными шарами, который мы делаем на Рождество для освещения елки. Вы не сможете этого сделать, если у вас нет большого открытого пространства.То же самое касается фермерских рынков, концертов, фестивалей искусства и других общественных мероприятий ».

«Мероприятие может быть адаптировано для привлечения целевой аудитории на объект», — говорит Торо. На вокзале Атлантик в центре Атланты, North American Properties проводит фестиваль пива, бурбона и барбекю, а также фестиваль Shaky Knees, чтобы привлечь покупателей из поколения «миллениум» и поколения X. Компания нацелена на состоятельных покупателей модной одежды в центре, проводя теннисный турнир BB&T Atlanta Open. Каждое утро вторника в центре проводится материнское утро, на которое съезжаются многие молодые семьи.В теплое время года фильмы показывают по четвергам, а каждую пятницу в рамках проекта проходят прямые трансляции. Зимой общественное пространство Atlantic Station превращается в каток, который открыт каждый день. В центре также проводятся мероприятия, такие как фестиваль еврейского кино в Атланте в театре проекта зимой.

В начале 2000-х, когда в центрах под открытым небом впервые появились общественные открытые пространства, многие в отрасли почесали в затылке идею использования идеально сдаваемых в аренду помещений в качестве общественных.Однако многие застройщики доказали, что это пространство не менее ценно, чем якорный арендатор, если не больше.

«Общественные места экономичны», — говорит Штайнер. «Когда вы подсчитываете количество долларов, потраченных на привлечение универмага или якоря, общественное пространство — это якорь, который вы можете получить, не вкладывая долларов, которые потребуются традиционным якорям розничной торговли. Хотя розничный торговец может не давать нам на 2 доллара больше за квадратный фут, потому что у нас есть зеленые насаждения, мы видим, что сообщество в центре имеет большую ценность, а ценность, которую сообщество придает вашему центру, напрямую связана с ваши продажи.”

Атмосфера под открытым небом

По сути, опыт — это то, как среда розничной торговли заставляет покупателя чувствовать себя, когда он посещает определенное место. Хотя не в каждом центре есть место для размещения «третьих пространств», сегодняшние владельцы торговых центров под открытым небом и розничные торговцы стараются сделать свою среду максимально удобной для потребителей. От центров с привязкой к продуктовым магазинам до центров питания и образа жизни до многофункциональной среды — центры обнаруживают, что покупатели хотят чувствовать себя желанными, комфортными, заинтересованными и обогащенными, когда они посещают центр.

Тампа, штат Флорида, RMC Property Group имеет портфель из около 7,5 миллионов квадратных футов площадок под открытым небом, в основном связанных с продуктовыми магазинами. В портфеле RMC главный финансовый директор и директор по недвижимости Бобби Эгглстон видит толчок к новому типу арендаторов, которые стремятся повысить привлекательность центра для сообществ, которые они обслуживают.

«Мы видим, что ряд арендаторов, которые больше ориентируются на образ жизни, переезжают в районные центры», — говорит Эгглстон.«Мы получаем намного больше запросов от пользователей детских домов для отпуска, продавцов кафе / читальных залов и других арендаторов, ориентированных на стиль жизни. Эти арендаторы привлекают людей, которые проводят по несколько часов за одно посещение. Это подталкивает к обновлению мерчандайзинга некоторых центров, в которых формируется образ жизни ».

Эгглстон говорит, что даже при наличии продуктовых центров потребность потребителей в опыте растет. Простые штрихи, такие как добавление бесплатного Wi-Fi, позволят потребителям дольше оставаться на одном месте.

«В первую очередь, продуктовые магазины более высокого класса отлично умеют создавать ощущение места», — говорит он. «Когда вы идете по магазину, происходит множество выборок; в некоторых есть бары и кафе внутри, а также места для отдыха на открытом воздухе для клиентов. Они создают место, где можно провести время. Добавьте к этому Wi-Fi, и вы создали место, где люди могут продлить свое пребывание еще дольше ».

Конструкция

Привлекательный дизайн всегда был ключом к тому, чтобы сделать торговую среду привлекательной для целевого рынка, но сегодня покупатели должны идентифицировать себя с центром и устанавливать с ним связь, чтобы стать лояльным посетителем.Архитекторы и дизайнеры хотят создавать места для разработчиков, которые привлекают своими возможностями. Девелоперы, в свою очередь, программируют с арендаторами и мероприятиями для долгосрочной привлекательности.

«Покупатель торгового центра — это на самом деле арендатор», — говорит Брилл. «То, что центры предлагают розничным торговцам, — это потребитель. Центры должны создавать опыт, который приведет людей к этой конкретной собственности; это название игры сегодня ».

«Сегодня разработчики розничной торговли, безусловно, гораздо больше думают о дизайне», — добавляет Рой Хиггс, директор Roy Higgs International, ведущей компании, занимающейся архитектурой смешанного назначения.«Раньше дизайн мешал. Разработчики знали, чего хотят, и многие из них были ограничены основными якорями. Сегодня все хотят создать лучшее место ».

Дизайн также выходит за рамки внешнего вида и распространяется на бренд, который воплощается в мероприятиях и удобствах в центре.

«Речь идет о том, что мы заставляем вас чувствовать, когда вы посещаете отель», — говорит Торо, чья компания использовала Центр лидерства Ritz-Carlton для обучения своего персонала по обслуживанию клиентов. «Это очень удобная, индивидуальная среда, которая распространяется на освещение и такие удобства, как услуги парковщика и консьержа.”

Штайнер добавляет: «Мы хотим построить эмоциональную связь с нашими клиентами».

В условиях жесткой конкуренции разработчики понимают, что эта связь станет одним из факторов привлечения современных розничных продавцов к проекту.

Уже более десяти лет архитекторы создают за границей креативные проекты, расширяющие границы индустрии развлечений и розничной торговли. Многие идеи, которые они использовали на международном уровне, теперь воплощаются в проектах США.

«Раньше мы поощряли международных клиентов приезжать в U.С. посмотреть на развитие событий; Теперь мы призываем наших клиентов из США поехать за границу, чтобы посмотреть на события », — говорит Хиггс. «Это было неслыханно четыре или пять лет назад. Теперь они уходят, и они поражены ».

Розничные торговцы также участвовали в разработке и брендировании собственности и хотят гарантировать, что среда, в которой они живут, будет отражать их собственный бренд и принципы.

«Розничные торговцы гораздо больше обеспокоены опытом людей, а не тем, насколько дешевы товары или удобное расположение», — говорит Дэвид Флойд, руководитель Site Solutions, фирмы ландшафтной архитектуры, специализирующейся на розничной торговле и смешанном использовании.Недавно компания была приглашена для работы над Avalon, чтобы создать энергичную городскую атмосферу, которая также создает ощущение расслабления. В компании Avalon компания Site Solutions хотела показать посетителям, что они находятся дома. Для этого он разработал серию открытых «комнат» и дал каждому из этих пространств имя и индивидуальность.

«Люди хотят почувствовать себя в уникальном пространстве», — говорит Кевин Маккарти, директор Site Solutions. «Они хотят, чтобы люди смотрели, и они хотят почувствовать эту энергию.Правильная [атмосфера] заставляет посетителей чувствовать, что всегда что-то происходит или есть чем заняться ».

Брилл добавляет: «Я думаю, что разработчики стремятся создавать новые форматы и гибриды. Вы не хотите, чтобы в центре было одно коммунальное предприятие, если идея состоит в том, чтобы посетители приходили туда семь дней в неделю ». SCB

Дизайн площадки, парковка и зонирование торговых центров

Исторический отчет PAS, серия

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году.Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

Дизайн площадки, парковка и зонирование торговых центров

Скачать исходный отчет (pdf)

Пригородные торговые центры возникли, выросли в размерах и увеличились в количестве не потому, что они предлагают новые продукты или лучшие магазины, чем в центральных деловых районах, а потому, что они удобны.В последние годы столичные районы быстро росли, но рост происходил по большей части за пределами центрального города. Центральные деловые районы, которые были относительно адекватны для обработки количества (с учетом их доходов) людей в мегаполисах полтора десятилетия назад, теперь переполнены, переполнены и забиты уличным движением.

Торговые центры в пригородных районах ближе к населению, которое они обслуживают (во время вождения), предлагают относительно большое (иногда недостаточное) количество удобно расположенных внеуличных парковок и соответствуют образцам загородной жизни, описанным Берджессом и другими. городские социологи еще двадцать пять лет назад.Чем дальше от центра города проживает семья, тем меньше времени мужчина в семье проводит дома. Какими бы ни были социальные последствия этой ситуации, она также приводит к большей зависимости от женщины в поддержании повседневной жизни семьи. Ей приходится вести хозяйство и делать покупки, и она не может позволить себе более длительную поездку в центр города — поездку, которую, возможно, придется совершать на медленном и переполненном общественном транспорте или на машине по перегруженным и опасным дорогам без каких-либо гарантий, что Когда вы доберетесь до центрального делового района, появится место для парковки.Бизнес торговых центров почти полностью зависит от людей, которые живут в пределах 30 минут езды по местным дорогам, а большинство клиентов живут ближе.

Общее определение торгового центра

Торговый центр — это группа розничных магазинов, спроектированных и спроектированных для участка, на котором они построены, расположенного вдали от центрального делового района, для удовлетворения потребностей в покупках в новых пригородных и периферийных районах. В каждом известном нам торговом центре есть супермаркет (крупный продуктовый магазин), и супермаркет является либо крупнейшим генератором трафика торгового центра, либо второстепенным по сравнению с универмагом в центре.Торговые центры можно различать между теми, в которых преобладает супермаркет или розничный продуктовый магазин, и вторичным магазином которых является аптека или разнообразный магазин; и те, в которых преобладает универмаг, а второстепенным магазином является супермаркет или другой универмаг.

Торговые центры двух типов будут существенно различаться по площади, количеству и типам магазинов, а также по годовой валовой прибыли. Они различаются также обслуживаемой торговой площадью и типом покупок.КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ УСЛУГИ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ Информационные отчеты № 44 и 47 охватывают анализ рынка торговых центров, а также критерии и стандарты для магазинов торговых центров. В настоящем отчете показано, как описанный выше анализ соотносится с требованиями к общей площади, парковке и дизайну территории торгового центра.

Наконец, в отчете описываются некоторые положения о зонировании, уже принятые для торговых центров, и комментируются некоторые проблемы, с которыми сталкиваются городские планировщики в связи с торговыми центрами.

Торговый центр, вид покупателя

Планировщик в первую очередь занимается покупателем и его (ее) поездкой в ​​торговый центр только после того, как покупатель едет по дороге и до того момента, когда он войдет в один из магазинов в центре. После этого мы оставляем его в мире эластичных шлангов и нерастяжимых бюджетов. Планировщика больше всего интересуют четыре этапа поездки покупателя: дорога, по которой он идет, чтобы добраться до центра, точка, в которой он покидает эту дорогу и входит в центр, поиск незанятого парковочного места и прогулка до магазинов. .

Девелоперы торговых центров, как показано в предыдущих отчетах, должны учитывать многие факты, которые не строго относятся к юрисдикции городского планирования, такие как торговый потенциал района, прилегающего к торговому центру, и типы магазинов, которые должны быть расположены в конкретном районе. торговый центр. По мере того, как появляются окончательные планы торгового центра, показывающие размер и расположение магазинов, парковок и зон обслуживания, планировщик становится жизненно заинтересованным. Фактически, мы полагаем, что имеется достаточно информации о принципах и методах развития торговых центров, чтобы проектировщик был обеспокоен возможными зонами размещения торговых центров еще до того, как торговый центр будет предложен для его района.

Таким образом, этот отчет пытается охватить этапы продвижения покупателя, которые волнуют планировщика, и указать на трудности, с которыми он сталкивается на этом пути.

Этап первый: Поездка в торговый центр

Тридцать минут езды на автомобиле в настоящее время является допустимым пределом рыночной площади крупного регионального торгового центра, который может обслуживать до 500 000 человек. Площадь, ограниченная тридцатиминутным временем вождения, должна рассчитываться в соответствии с состоянием и загруженностью улиц и не всегда прямо пропорциональна линейному расстоянию.Пять миль скоростной дороги можно преодолеть быстрее, чем пять кварталов оживленного делового района.

Разработчики торгового центра рекомендуют подсчет трафика на основных улицах, обслуживающих центр, не столько как показатель бизнес-потенциала, сколько как проверку уже существующей загруженности и помощь в прогнозировании дорожной ситуации после открытия центра. В целях самосохранения застройщики и архитекторы рекомендуют дальнейшие исследования, включая будущие программы строительства дорог в этом районе, а также будущую жилищную застройку и перемещение населения в этом районе, чтобы можно было определить другие воздействия на бизнес и движение.

После оценки валового годового объема бизнеса центра можно оценить среднее количество автомобилей, ежедневно использующих центр. Также можно оценить пиковое движение, входящее и выходящее, и время суток, в которое будут возникать пики нагрузки (см. Ниже: Этап 2). К нормальным текущим и будущим нагрузкам на дороги, обслуживающие центр, необходимо добавить трафик, создаваемый центром, а итоговые значения необходимо сравнить с пропускной способностью дорог. Если дороги не обладают дополнительной пропускной способностью для обработки будущих транспортных нагрузок, строительство новой дороги должно быть в ближайшем будущем, или центр должен быть расположен в другом месте.По возможности, место, выбранное для нового торгового центра, должно быть обеспечено соответствующими дорогами общего пользования.

Этап второй: вне дороги и в центр

Многолюдные перекрестки автомагистралей долгое время считались хорошими коммерческими объектами, но проблема доступа к торговым центрам получает все большее внимание при планировании современных торговых центров. Ключом к проблеме доступа является не объем трафика, проходящего через центр, а его плотность.Как часто показывают исследования дорожного движения, общее количество автомобилей, проезжающих через заданную точку дороги (объем), в конечном итоге уменьшается по мере приближения плотности к точке насыщения. Причина этих отношений проста. Чем ближе машины расположены друг к другу, тем медленнее они должны ехать. При таком плотном движении, что, как можно было бы сказать, характеризует движение в час пик на некоторых автострадах Лос-Анджелеса или Чикаго Аутер Драйв, стыковки и задержки также происходят чаще и дороже с точки зрения эффективности шоссе.Дороги с наибольшей интенсивностью движения — это дороги, на которых автомобили разнесены дальше друг от друга и движутся с большей скоростью с относительной безопасностью.

Дороги с высокой плотностью и интенсивностью движения создают проблемы с доступом к торговому центру. На дороге с высокой плотностью движения и довольно медленным движением водителям будет сложно маневрировать и свернуть с дороги. На высокоскоростных дорогах водитель должен предупреждать о приближении к съезду, а съезды в центр должны быть спроектированы с учетом функций безопасности, учитывающих более высокие скорости.

Некоторые торговые центры будут обслуживаться высокоскоростными дорогами с ограниченным доступом. Торговые центры, строящиеся в развивающихся районах, будут обслуживаться существующей дорожной сетью, которая может быть неадекватной для обработки трафика, который возникнет, когда торговый центр будет завершен, а территория застроена.

Точки подъезда с дорог к торговому центру должны быть достаточными для проезда в самые загруженные часы центра. Виктор Грюн, архитектор и дизайнер торговых центров (см. «Влияние движения регионального торгового центра», см. Библио), оценивает, что выход или въезд с непрерывным потоком могут обрабатывать до 750 автомобилей в час.Пиковую загрузку торгового центра можно оценить, исходя из годового валового дохода центра. Проблема состоит из трех частей: во-первых, определить самый крупный однодневный валовой бизнес; во-вторых, (на основе средней покупки на одну машину), чтобы определить, сколько машин будет в центре и вне центра в этот день; и, в-третьих, оценить количество автомобилей, которые будут въезжать и выезжать из центра в наиболее загруженные часы этого дня.

Gruen, в крупном региональном торговом центре может ожидаться пиковый объем продаж со скоростью 3 000 автомобилей в час.В таком случае может показаться, что для разгрузки 3000 автомобилей необходимо четыре выхода.

Этап третий: парковка автомобиля

Парковка — главное удобство торгового центра перед центральным деловым районом. Несмотря на повторяющееся утверждение этого факта, покупатель не всегда может найти желаемое парковочное место. Покупателю нужно место, которое он может легко найти, с минимальными трудностями при перемещении по стоянке, и такое место, которое находится рядом с магазином или группой магазинов, в которых он собирается делать покупки.Иногда вина застройщиков недооценивают потребность в парковочных местах или считают землю слишком ценной, чтобы ее можно было использовать для парковки. Иногда парковочных мест слишком мало просто потому, что их ищет слишком много людей с автомобилями.

Парковка в торговом центре воспринимается покупателем как последовательность ступенек:

1. маневрирует на машине вокруг стоянки, пока не находит место;
2. посадка автомобиля в космос;
3. пешком от помещения к магазинам.

Выйдя из центра, он должен сделать примерно те же шаги в обратном порядке, включая поиск своей машины, что иногда кажется более трудным, чем это было изначально.

1. Нахождение места. Найдет ли покупатель место вообще, зависит от первоначально предоставленного парковочного места. Количество места обсуждается ниже. В противном случае ключевыми факторами при перемещении автомобилей по парковке являются планировка и ширина проходов между рядами припаркованных автомобилей, особенно возле самых привлекательных магазинов, универмагов, супермаркетов и аптеки.Насколько широки должны быть проходы, в основном зависит от того, будут они односторонними или двусторонними. Исследование, проведенное Фондом Ино (Работа на парковках), показало, что ширина проездов восьми парковок с проходами с односторонним движением в среднем составляет 14 футов и колеблется от 7,5 до 21 футов. Низкое значение 7,5 удивительно, если учесть, что самый большой автомобиль 1947 года имел ширину более 6 футов 10 дюймов. Для проходов с двусторонним движением ширина примерно на двадцати стоянках составляла в среднем 23,7 фута и варьировалась от 16 до 37 футов. Если клиенты оставляют свои автомобили, как это происходит почти во всех торговых центрах, проходы не должны быть настолько узкими, чтобы затруднять задачу, или настолько узкими, чтобы одна припаркованная машина временно мешала движению в проходе.Ширина проходов с односторонним движением должна быть не менее 10 футов; для проходов с двусторонним движением около 20 футов.

2. Размещение машины в пространстве: В принципе, мы предполагаем, что большинство парковок расположены примерно одинаково. Например, пространства и проходы можно расположить так:

Рисунок 1

Более узкие проходы (a) — это иногда предусмотренные пешеходные переходы, а более широкий проход (b) между рядами пространств — это проход для маневрирования автомобилей.Планировка может быть разной для нескольких типов угловой парковки, например:

Рисунок 2

Рисунок 3

Рисунок 4

Общая площадь парковки на одно место для машины (включая проходы) влияет на клиента с точки зрения сложности или отсутствия трудностей при въезде на парковочное место. Исследование Eno показало, что при парковке под углом 90 градусов исследуемые участки составляли в среднем 246 квадратных футов на машину, минимум 192 квадратных футов и максимум 307 квадратных футов.Сейчас 250 квадратных футов на машину считается слишком малой площадью для торговых центров, а 300 — более общепринятая цифра. Бейкер и Фунаро в торговом центре : проектирование и эксплуатация заявляет, что 350 футов — это минимум, который можно считать удовлетворительным. Какую бы цифру ни взяли, не более 200 квадратных футов нужно отвести под само пространство. Бейкер и Фунаро рекомендуют пространство 9 на 18 футов, и одно 10 на 20 футов должно быть достаточно. Остальная часть территории (150 квадратных футов на машину по их стандартам) будет использована под проходы, выходы и входы, а также на благоустройство территории.Никакая земля не будет спасена, если сделать пространство шириной менее 9 футов. Поскольку автомобили имеют ширину около 7 футов, меньшее пространство будет способствовать пересечению разделительных линий, и в результате будет еще меньше полезного пространства, чем если бы они были шириной 9 или 10 футов.

3. Прогулка от места к магазинам: Как только покупатель благополучно разместил свою машину в лучшем доступном месте, ему остается только дойти до магазина. Мы предполагали, что парковка будет расположена вокруг группы магазинов, а внутренний торговый центр будет зарезервирован для пешеходов.(См. Рисунки 5–11 ниже, где представлена ​​схема парковок в зависимости от возможных типов группировки магазинов.) На некоторых стоянках есть бетонные тротуары между рядами припаркованных автомобилей (проходы, отмеченные буквой «a» на рисунках 1, 2 и 3. ). Если они установлены, они должны быть не менее 7 футов в ширину, чтобы обеспечивать свес передних концов автомобилей и позволять двум людям, несущим пакеты, беспрепятственно проезжать мимо друг друга.

Торговый центр Паркингтон, который обслуживается пятиэтажной структурой с самостоятельной парковкой внутри группы магазинов, может похвастаться тем, что ни одному покупателю не нужно идти дальше 110 футов от припаркованной машины, не находясь под каким-то укрытием.Крытые пешеходные дорожки для покупателей могут быть важной особенностью, особенно там, где парковка значительно разбросана, а погода часто ненастная.

Многоэтажные гаражи из-за относительно высокой стоимости парковочного места обычно не рекомендуются застройщиками торговых центров, за исключением случаев, когда количество земли ограничено, а стоимость квадратного фута высока. Для целей торгового центра практически необходимо, чтобы структура была гаражом самообслуживания, и этот факт вызывает некоторые проблемы проектирования в многоуровневом гараже, особенно в отношении размеров пространств и проходов на каждом этаже, а также ширина и конструкция пандусов, ведущих к этажам.Самостоятельная парковка Parkington имеет отдельные пандусы, ведущие прямо с каждого этажа на землю.

Сколько места?

Количество парковочных мест измеряется двумя способами. Более старый метод заключается в сравнении общей площади, отведенной под парковку, с чистой торговой площадью магазинов. Таким образом, если 50 000 квадратных футов площади отведено под торговлю, а 150 000 квадратных футов — парковочное место, мы бы сказали, что соотношение составляет 3: 1. В последнее время использовалась мера для расчета количества парковочных мест на 1000 квадратных футов площади магазина.Если мы предположим, что каждое место занимает в общей сложности 300 квадратных футов территории парковки (включая проходы, ландшафтный дизайн и т. Д.), То на каждые 1000 квадратных футов парковочной зоны можно припарковать 3,3 машины.

Согласно старому методу соотношение 3: 1 означало, что на каждый квадратный фут торговой площади приходилось три квадратных фута парковки. Итак, на 1000 квадратных футов торговых площадей у ​​нас есть 3000 квадратных футов парковки. На площади 300 квадратных футов можно припарковать 10 автомобилей на этих 3000 квадратных футов. Следовательно, соотношение 3: 1 по старому методу эквивалентно 10 пространствам на 1000 футов торговой площади.Таблица 1 иллюстрирует взаимосвязь между этими двумя методами расчета парковки по отношению к торговой площади.

Принимая во внимание эти меры, мы можем говорить о парковке, которая действительно необходима для торгового центра. Груэн и Смит разработали «спрос» на парковку для предлагаемого торгового центра площадью 800 000 квадратных футов, описанного в Торговые центры: новое здание типа (см. Библио.)

Рисунок 5

Этот дизайн похож на Shopper’s World, Framingham, Mass., который, по-видимому, испытывает финансовые трудности, потому что в открытом конце торгового центра нет второго крупного магазина.

Рисунок 6

(аналогично Northland, Детройт, Мичиган)

Рисунок 7

Рисунок 8

(Аналогично торговому центру Boulevard в Монреале — 207 акров, 32 магазина, 2100 парковочных мест.)

Рисунок 9

Рисунок 10

(аналогично Evergreen Plaza, Чикаго, Иллинойс)

Рисунок 11

Таблица 1

Пример того, как читать эту таблицу: отношение трех квадратных футов парковочной площади к одному квадратному футу площади пола равнозначно 10.0 машиномест (из расчета 300 квадратных футов на машину) на 1000 квадратных футов площади пола.

Они рассчитали количество автомобилей на 1000 квадратных футов арендуемой площади по наблюдаемому трафику в существующем центре за шесть рабочих дней. Затем они подсчитали количество автомобилей в день для центра площадью 800 000 квадратных футов, где деловой активности на 20 процентов больше, чем в наблюдаемом центре. Наконец, был разработан почасовой график на пятницу (открыт до 21:30).

Хотя осторожный и научный подход к проблеме заслуживает одобрения, все еще остается под вопросом, можно ли получить какие-либо более точные результаты с помощью такого метода, после того, как все «оценки» и «резервы для необычных условий» брошены в расчет. Цифра, которая может быть получена путем общего наблюдения за существующими центрами и адекватностью их парковочных мест.Хотя исследование Груена и Смита было основано на наблюдениях, оно было чрезвычайно подробным, и остается вопрос, можно ли улучшить обычно предлагаемые простые соотношения.

Два общих утверждения, кажется, верны для парковок в торговых центрах. Во-первых, похоже, что нет никаких записей о том, чтобы какая-либо парковка имела слишком большую вместимость для центра (см. Ниже, у вас может быть слишком много парковок?). Второе утверждение, касающееся парковочных мест, заключается в том, что в соседнем торговом центре будет больше посетителей, чем в общественном или региональном торговом центре, и поэтому меньшему центру не потребуется пропорционально столько места для парковки вне улицы, сколько большому центру. .В Таблице 2 перечислены и описаны парковочные места в ряде торговых центров по всей территории Соединенных Штатов. Мы должны избавить читателя от заблуждений, прежде чем надеяться на большую точность статистических данных. Количество парковочных мест и арендных площадей было проверено в двух источниках для нескольких центров. Проверяемые цифры колеблются от 10 до 90 процентов.

Таблица 2

* Общая арендная площадь здания

** Общая площадь здания

Сравните данные в Таблице 2 с рекомендуемым стандартом 10,0 машиномест на 1000 квадратных футов чистой торговой площади (или соотношением парковочных мест 3: 1, т. Е. Три квадратных фута парковочной площади на каждый квадратный фут торговой площади. ).

Возможно, окончательное точное заявление дается в следующей выдержке из письма:

14 февраля 1953 г.

.Сомнительно, чтобы два проектировщика или архитектора могли договориться о количестве квадратных футов парковочного места, необходимого для торгового центра или отдельного магазина. У меня возникает вопрос, будет ли когда-нибудь правильный ответ.

Мое эмпирическое правило при предоставлении парковочных мест для магазинов и торговых центров — угадать количество киосков, и я неизменно предоставляю либо слишком много, либо недостаточно. Один из моих клиентов, который исследовал парковку, считает, что место должно быть предоставлено для всех машин, которые едут на площадь или в торговый центр в час пик накануне Рождества.Вычислите это…

При проверке некоторых парковок на площади, которые я спроектировал в течение последних нескольких лет, я обнаружил, что на каждые 120 квадратных футов общей площади одной площади было выделено одно место для машины, а для другой площади — 160 квадратных футов. тот же размер. Тот, у кого меньше парковочных мест, делает примерно в два раза больше бизнеса, чем тот, у кого большее количество.

… Мы обнаружили, что, когда в торговом центре наблюдается постоянная нехватка парковочных мест в часы пиковой торговли, очень многие клиенты, зная о нехватке, договариваются о торговле в то время, когда есть хороший шанс найти место, и некоторые из площадей, которые я спроектировал с ограниченным количеством парковок, оказались очень успешными, потому что торговля распределена на более длительный период, чем на некоторых площадях с большим количеством парковочных мест.Многие домохозяйки установили время для покупок и не меняют его более чем на полчаса изо дня в день из-за условий парковки.

Много лет назад считалось хорошей практикой выделять столько же места для парковки, сколько общая площадь здания. Площадь была увеличена в два раза, и сейчас она растет с 3 квадратных футов парковки на каждый квадратный фут здания.

… Я … должен признаться, что у меня просто нет формулы. Спроектировали дюжину или более торговых центров или площадей размером от 10 до 30 магазинов.Если бы меня завтра спросили, сколько места я бы предложил для торгового центра из 20 магазинов, я бы угадал определенное количество и был бы достаточно уверен, что мое предположение было либо слишком высоким, либо слишком низким, и это предположение было бы примерно 1 автомобиль на каждые 130 квадратных метров. футов общей площади для минимального объема в 10 миллионов и наличия как минимум 2 крупных рынков и 2 крупных универмагов.

С уважением,

Г. Мортон Вулф
Архитектор, инженер
1377 Мейн-стрит —
Буффало 9, Нью-Йорк

Может у вас слишком много парковок?

Мы не знаем ни одного центра, в котором было бы слишком много парковок.Некоторые парковочные места, правда, используются неэкономично из-за их удаленности от магазинов. Плохо расположенные помещения использовались бы чаще, если бы они были расположены более удобно. Ограничение на парковку по большей части определяется расстоянием, которое люди должны пройти, чтобы добраться от машины до магазина. В торговом центре, предлагающем только неудобную прогулку по морю припаркованных автомобилей, предел, на который можно разумно рассчитывать, составляет около 350 футов.С другой стороны, если вы можете предложить покупателю что-то другое, кроме автомобилей, он, скорее всего, пойдет дальше. Аркады с витринами или приятно озелененные зоны для прогулок могут позволить расширить парковочную зону.

АЗС на плане

Более крупные центры часто включают заправочную станцию ​​(но не коммерческий гараж, ремонтную мастерскую или автомобильную прачечную). Автозаправочная станция предназначена для обслуживания клиентов, а не как одна из карточек для рисования, и поэтому должна предлагать только ограниченный объем услуг.Для регулярных проверок, ремонта и мойки автомобилей люди будут отвозить свои машины в гаражи по соседству или на более крупные станции техобслуживания, расположенные в небольших торговых центрах.

Первым условием расположения АЗС в региональном торговом центре является то, что она не должна мешать движению транспорта, использующему центр для своих основных торговых целей. Поэтому рекомендуемое место — это то, что отделено от группы магазинов парковкой. Вероятно, он должен быть расположен рядом с основными выходами, с выходом на заправочную станцию, спроектированным таким образом, чтобы движение транспорта в торговый центр и из него было беспрепятственным.

Погрузочно-разгрузочные комплексы

Размеры и общий размер причалов для погрузки грузовиков, а также необходимое количество описаны в разделе о правилах зонирования ниже (см., В частности, положения о зонировании для Бисмарка и Канзас-Сити). Более серьезные проблемы связаны с проектированием погрузочно-разгрузочных устройств для грузовиков и их расположением.

Если центр очень большой, магазины могут обслуживаться подземным туннелем, в котором у всех магазинов есть причалы для погрузки.По некоторым оценкам, такой объект может стоить около 800 000 долларов, и несколько торговых центров будут достаточно большими, чтобы позволить себе такие расходы. Более распространенной практикой является размещение причалов для погрузки и разгрузки в задней части складов, что создает новую проблему. Часто магазины в торговом центре не имеют четко очерченного «фасада» и «тыла». Две стороны обращены к другим магазинам, одна сторона обращена к торговому центру, а четвертая сторона обращена к парковке. Сторона магазина, выходящая на ТЦ, очевидно, должна быть привлекательной.Сторона, обращенная к парковке, не может быть проигнорирована в дизайне только потому, что ее можно рассматривать как «заднюю». Во-первых, люди, проезжающие по дороге, и покупатели, выходящие из припаркованной машины, сначала будут видеть только эту сторону. Во-вторых, для удобства покупатель может войти в магазин с этой «тыльной» стороны. Если въезды выходят на парковку, то они должны быть спроектированы таким образом, чтобы они были приятными, и были отделены от грузовых площадок, а также чтобы движение пешеходов и транспортных средств было разделено.

Одно из возможных решений состоит в том, чтобы иметь пониженные грузовые пространства, то есть припарковать грузовики в небольшом углублении, чтобы пол магазина находился на уровне той части грузовика, в которой перевозятся товары. Таким образом, грузовик можно задним ходом подъехать прямо к погрузочной платформе (которая находится на уровне земли), и товары будут перемещены с грузовика без подъема или опускания. С такими пониженными грузовыми пространствами движение пешеходов может быть легче отделено от движения грузовиков и их грузов.

Какой бы тип погрузочных средств ни использовался, их размеры должны соответствовать размерам грузовиков, которые будут их использовать. Дэвид Р. Левин, в Зонирование грузовых автомобилей (см. Библио) заключает:

… рекомендуется, чтобы размер причала для погрузки грузовиков вне улицы был определен как минимум 45 футов в глубину, 12 футов в ширину, с просветом над головой 14 футов. Стоянки для грузовиков для использования грузовиками меньшего размера могут быть уменьшены в размере для размещения грузовиков, для обслуживания которых они предназначены.

Правила зонирования торговых центров

Важные положения о зонировании торговых центров были добавлены к ряду существующих или предлагаемых постановлений о зонировании. Недавно мы обратили внимание на два основных положения: одно в постановлении о зонировании Бисмарка, штат Северная Дакота, принятое в 1953 году, а другое — в постановлении о зонировании Канзас-Сити, штат Миссури, предложенном в 1953 году. Эти два положения полностью воспроизводятся здесь. Дело в том, что они являются одними из немногих попыток всестороннего рассмотрения торговых центров в постановлении о зонировании, и потому, что их чтение сейчас прояснит некоторые из проблем зонирования, поднятых торговыми центрами.

БИСМАРК, СЕВЕРНАЯ ДАКОТА (1953)

В любом коммерческом районе CC действуют следующие правила:

1. Общее описание. Коммерческий район CC создан как район, в котором основное использование земли предназначено для коммерческих и служебных целей для обслуживания окружающих жилых районов и в котором движение транспорта и заторы на стоянках могут быть сведены к минимуму, чтобы сохранить жилые ценности и способствовать развитию. общее благосостояние окружающих жилых районов.Для коммерческого района CC в продвижении общих целей этого постановления конкретная цель этого раздела —

(a) Поощрять строительство и дальнейшее использование земли в жилых, коммерческих и служебных целях;

(b) Запретить жилое, крупное коммерческое и промышленное использование земли, а также запретить любое другое использование, которое могло бы существенно помешать развитию или продолжению строительства коммерческих структур в районе;

(c) Противодействовать любому использованию, которое из-за своего характера или размера могло бы помешать использованию земли в районе в качестве торгового и сервисного центра для близлежащих жилых районов.

2. Использование разрешено. Разрешены следующие виды использования:

а. Группа розничной торговли А
б. Сервисная группа А
c. АЗС
d. Офисно-банковская группа
е. Коммерческая база отдыха
f. Медицинская группа

3. Площадь участка. No CC В коммерческом районе не должно быть менее двух акров. Участок для зонирования, на котором размещается отдельное здание, не должен иметь площадь менее 5 000 квадратных футов.Однако при условии, что здание, имеющее одну или несколько сторонних стен и общую крышу с одним или несколькими подобными зданиями, но находящимися в индивидуальной собственности, может быть на участке любого размера при соблюдении всех других положений этого постановления, включая все положения для Парковка во дворе и погрузка на этом участке полностью выполнены.

4. Ширина района. Каждый коммерческий район CC должен иметь среднюю ширину не менее 200 футов и не должен иметь ограничивающей линии длиной менее 100 футов.

5. Соотношение площадей. Соотношение площадей основного здания и всех вспомогательных зданий не должно превышать 0,25 для одноэтажных зданий и 0,35 для зданий более чем одного этажа. Площадь земельного участка, занимаемого основной и вспомогательной постройками, не должна превышать 25 процентов от общей площади участка.

6. Ярд. Ни одно здание не должно находиться на расстоянии менее 50 футов от линии участка.

7. Ограничения по высоте. Ни одно здание не должно превышать двух этажей, не должно превышать 25 футов в высоту.

8. Разделенный район. Для целей расчета минимальной площади, ширины участка, размера участка, соотношения площадей, процента участка, занимаемого зданием, и требований дворов, установленных настоящим разделом, один коммерческий район CC не может располагаться по обе стороны улицы общего пользования или аллея. Любая зона, обозначенная как коммерческая зона CC и расположенная по обе стороны от улицы или переулка общего пользования, считается двумя коммерческими районами CC, и все минимальные требования должны выполняться зданиями с каждой стороны указанной улицы или переулка общего пользования как отдельные районы. .

9. Несоответствующее использование. Целью данного постановления и данного раздела является определение территории в качестве коммерческого района CC, в которой на дату принятия этого постановления имеется какое-либо жилое или иное несоответствующее использование. Дальнейшая цель этого постановления и данного раздела заключается в том, чтобы, насколько это возможно, все коммерческие и обслуживающие районы в новых застроенных частях города должны располагаться в коммерческом районе CC, чтобы уменьшить загруженность движения и парковки и сохранить жилые ценности города.Комиссия по городскому планированию должна отказать в одобрении любого запроса о внесении поправки, переназначающей любую часть города в коммерческий район CC, если в этом районе есть какое-либо использование, которое было бы несоответствующим использованием после принятия Советом городских комиссаров предложенного поправка.

Требования к парковке и загрузке вне улицы в коммерческих районах КЦ.

Невзирая на любые другие требования этого раздела, одно парковочное место во дворе на каждые 100 квадратных футов жилой площади, не включая кладовые в подвале, должно быть предоставлено для всех зданий, возводимых в коммерческом районе CC; и одно внешнее погрузочное место должно быть предусмотрено на каждые 25 000 квадратных футов общей общей площади пола для всех зданий в коммерческом районе CC.

КАНЗАС-СИТИ, МИССУРИ (предложено в 1953 г.)

Район C-S

Общие условия
Этот округ будет далее разделен на округа C-S1, C-S2 и C-S3 с требованиями, перечисленными ниже.

Округ CS может быть создан, примыкая и включающий части Округов C-1, C-2 или C-3, или в районе, который только что застраивается, на участке земли в единоличной собственности, при условии, что подробные и конкретный план его развития был одобрен Комиссией городского планирования после общественных слушаний.Детальный план должен соответствовать Правилам и положениям, принятым Комиссией по городскому планированию, для представления, утверждения и развития планируемых торговых центров.

Если он примыкает к району C-1 и включает в себя его части, участок земли, включенный для такого запланированного развития, должен быть размером не менее полутора (1-1 / 2) акра и, если он будет застроен совместно с районом C-2 или C-3 (или в районе, находящемся в стадии разработки), он должен быть размером не менее пяти (5) акров, чистая площадь не включает какие-либо участки выделенных улиц, шоссе или переулков.

Площадь, занимаемая зданиями в этом районе, должна составлять двадцать пять (25) или менее процентов чистой площади района.

Район C-S должен располагаться на участке, имеющем приемлемое отношение к основным транспортным артериям. Комиссия должна удостовериться в том, что проезжие части подходят для дополнительного трафика, вызванного застройкой, и может запросить отчет и рекомендацию Директора дорожного движения.

План предлагаемой застройки должен представлять собой унифицированное и организованное расположение зданий и служебных помещений, которые должны иметь функциональную связь с недвижимостью, включающей планируемую застройку, собственности и использования собственности, непосредственно примыкающей к предлагаемой застройке.

Застройщик должен удовлетворить Комиссию городского планирования относительно своих финансовых возможностей для выполнения предложенного плана и должен подготовить и представить график строительства, строительство которого должно начаться в течение одного года. Несоблюдение графика строительства влечет за собой аннулирование утвержденного плана, если только продление не будет одобрено Комиссией.

Сторонники планируемого торгового центра должны подготовить и представить предварительный план и подтверждающие данные на рассмотрение и предварительное одобрение Комиссии городского планирования, после чего Комиссия городского планирования проведет публичные слушания.После утверждения предварительного плана развития, инициаторы должны подготовить и представить окончательный план развития, который должен включать любые изменения или дополнения, запрошенные Комиссией по городскому планированию.

Городской совет должен утвердить предварительный и окончательный планы до того, как включенная территория будет изменена на классификацию C-S.

Детали плана могут быть немного изменены с одобрения Комиссии городского планирования. Комиссар по делам зданий и инспекций должен быть уведомлен о таком одобрении.

План должен соответствовать следующим требованиям в отношении использования, высоты, площади двора, парковки и погрузки вне улицы, а также всех проездов или общественных подъездных путей.

Правила использования

В округе C-S разрешены следующие виды использования:

(a) При объединении с Округом C-1; Любое использование, разрешенное в Районе C-1, за исключением зданий муниципального и государственного назначения и теплиц.

(b) При соединении с Районом C-2; То же, что и для Районов C-1 и C-2, за исключением парковок подержанных автомобилей, рекламных щитов и столбов, животных, выращенных на продажу, витрин, детских парков развлечений, коммерческих радио- и телевещательные станции и вышки, миниатюрные поля для гольфа и поезда, дорожки и кольца для пони, катки, складские помещения, трамваи или автобусные остановки.

(c) В сочетании с Округом C-3; То же, что и в Районах C-1, C-2 и C-3, за исключением парковок подержанных автомобилей, рекламных щитов и столбов, животных, выращиваемых на продажу, витрин, детских парков развлечений, коммерческих радио- и телевещательных станций и вышек, мини-гольфа. поля и поезда, дорожки и кольца для пони, катки, склады, трамваи или автобусные остановки, оружейные склады и кинотеатры.

Примечание: (В окончательном варианте все допустимые применения будут перечислены.)

Нормы высоты, двора и площади

Высота:
В Районе C-S1 высота не должна превышать трех (3) этажей и не должна превышать тридцати пяти (35) футов.

В районе C-S2 высота не должна превышать трех (3) этажей и не должна превышать сорока пяти (45) футов.

В районе C-S3 высота не должна превышать шести (6) этажей и не должна превышать семидесяти пяти (75) футов.

Для некоторых отдельных зданий Комиссия по городскому планированию может разрешить дополнительную высоту, если такая высота не влияет отрицательно на развитие окружающей собственности.

Ярды:
В любом районе C-S должен быть отступ от любой улицы не менее двадцати (20) футов для любого здания или парковки.

Вдоль любой другой линии собственности в пределах установленного коммерческого района или рядом с ним должен быть отступ минимум на десять (10) футов. Это требование может быть изменено или отменено, если, по мнению Комиссии, пожарная полоса не рассматривается. быть необходимым.

Вдоль любой другой линии владения, примыкающей к жилому району или примыкающей к нему, должен быть отступ не менее двадцати (20) футов, а территория между этим отступом и линией собственности должна быть задернована, засажена и засажена кустарниками таким образом, чтобы образуют постоянный экран.

Площадь:
Любое использование в жилых помещениях в пределах округа C-S должно соответствовать требованиям к площади земельного участка на семью в округе R-4. В этом районе не допускается размещение одно- и двухквартирного жилья.

Правила стоянки и погрузки

В районе C-S должно быть предоставлено место для парковки вне улицы для клиентов из расчета одиннадцать (11) парковочных мест на каждые 1000 квадратных футов общей площади. Это место должно быть в дополнение к любому пространству, используемому под коммерческую стоянку, стоянку такси, стоянку для грузовиков и автобусов или место для погрузки.

В застройке должно быть предусмотрено достаточно места вне улицы для стоянки, погрузки и разгрузки. Каждое пространство должно состоять из площади десять (10) футов на двадцать пять (25) футов для небольших грузовиков, таких как пикапы, и пространства десять (10) футов на сорок пять (45) футов для больших грузовиков, включая тягачи с прицепом. Расстояние по высоте в обоих случаях должно быть не менее четырнадцати (14) футов.

Расположение любой подъездной дороги должно соответствовать правилам Департамента дорожного движения и подлежит проверке этим департаментом.

* * * * *

В таблице 3 сравниваются основные положения правил зонирования Бисмарка и Канзас-Сити. Преобладают правила двух типов: правила высоты, двора и площади; правила парковки и погрузки на улице.

Таблица 3

* См. Таблицу 4

В таблице 4 сравнивается использование, разрешенное в коммерческом районе CC Бисмарк, с тем, которое разрешено в районах торгового центра CS (C-S1, C-S2, C-8S) предложения Канзас-Сити.

Таблица 4

1.Пробелы указывают на то, что использование не разрешено или не запрещено в данном районе.

* Означает, что разрешено во всех четырех районах

Также разрешено в коммерческих районах CC: больница для людей, дом престарелых или выздоравливающий, дом престарелых, дом сирот и санаторий.

«Намерение» или «идея» Предоставления торгового центра

О написании законов, учитывающих «все», не может быть и речи.Часто проблемы возникают в связи с законодательством, например постановлением о зонировании, которые не были предусмотрены авторами закона. Такие дела иногда попадают в суды, и суды иногда рассматривают эти дела с точки зрения «духа» закона или «намерений» тех, кто принял закон. Таким образом, Постановление Бисмарка включает ряд конкретных заявлений, детализирующих цель закона, настолько ясно, что суд, рассматривающий постановление, вряд ли может усомниться в целях закона.Обратите внимание, что в разделе «1. Общее описание» постановления указано, что цель коммерческого района CC:

(a) Поощрять строительство и дальнейшее использование земли в жилых, коммерческих и служебных целях;

(b) Запретить жилое, крупное коммерческое и промышленное использование земли, а также запретить любое другое использование, которое могло бы существенно помешать развитию или продолжению строительства коммерческих структур в районе;

(c) Противодействовать любому использованию, которое из-за своего характера и размера могло бы помешать использованию земли в районе в качестве торгового и сервисного центра для окружающих жилых районов.

Также обратите внимание, что в разделе 9 «Несоответствующее использование» постановление четко определяет его намерение. Ни один район не может быть определен как коммерческий район CC, если в нем ранее имеется жилое или иное использование, которое не соответствовало бы требованиям района CC. Постановление также дает четкую директиву Комиссии по городскому планированию не одобрять какие-либо запросы о преобразовании любой части города в зону CC Commercial, если есть какое-либо использование, которое, таким образом, станет несоответствующим.

Постановление о зонировании Ниагарского водопада, штат Нью-Йорк (1951 г.), содержит следующие положения в отношении торговых центров:

НИАГАРА ФОЛЛС, НЬЮ-ЙОРК (1951)

ТЦ Район

Правила для районов CD предназначены для обеспечения группировки зданий на земельном участке таким образом, чтобы они составляли гармоничный, эффективный и удобный центр розничной торговли, и предоставить средства для разрешения создания таких центров в качестве часть застройки частей города, которые на момент принятия настоящего постановления состояли из открытых площадей, такие районы должны создаваться время от времени путем внесения поправок в это постановление, состоящих из соответствующих изменений в границах районов, установленных настоящим постановление таким образом, чтобы наилучшим образом соответствовать общей схеме землепользования, установленной этим постановлением, в отношении жилой застройки, которая может происходить на вышеупомянутых открытых площадях, и для достижения целей, изложенных в Разделе 1 настоящего постановления.В любом районе КД расположение основных и вспомогательных зданий на участке и по отношению друг к другу, особенности движения транспорта на участке, высота и объем зданий, предоставление места для парковки во дворе и грузового пространства, обеспечение других открытых пространств на участке, обозначение определенных видов использования, как указано для районов CD в 1 (b) в разделе «Использование» в приведенном выше графике, и отображение знаков должно соответствовать плану или планам участка или последующим поправкам они утверждаются в любом случае советом по планированию в том же порядке, который установлен законом для утверждения площадей подразделения.При утверждении планов участка совет по планированию может действовать в соответствии с представленными ему планами участка или может действовать по собственной инициативе, предлагая и утверждая план участка. План участка может включать ландшафтный дизайн, заборы и стены, разработанные для достижения целей правил для районов C-D, и такие функции должны быть предоставлены и поддерживаться в качестве условия создания и обслуживания любого использования, к которому они относятся. При рассмотрении любого плана участка для района CD, совет по планированию должен обеспечить безопасность и удобство движения транспорта, как в пределах торгового центра, охваченного планом, так и в отношении подъездных улиц, гармоничные и выгодные отношения между центром и прилегающей территорией окрестности.

Положение о Ниагарском водопаде в целом является заявлением о намерениях, дающим направление совету по планированию при рассмотрении любого плана участка для торгового центра. Совет по планированию, согласно положению постановления, «должен обеспечивать безопасность и удобство движения транспорта, как в пределах торгового центра, охватываемого планом, так и в отношении подъездных улиц, гармоничные и выгодные отношения между центром и прилегающей территорией и прилегающими территориями. окрестности.»(Выделено)

Положение о Ниагарском водопаде поднимает важный вопрос: достаточно ли конкретны правила, чтобы совет по планированию имел четкое руководство при принятии своих решений? Если они недостаточно конкретны в глазах суда, суд может постановить, что данное положение представляет собой незаконное делегирование законодательной власти.

Постановление о зонировании Кливленда, Огайо (1951 г.) также содержит относительно общие, хотя и всеобъемлющие положения о торговых центрах. В Кливленде комиссия по планированию имеет право решать, есть ли в предлагаемом центре адекватная парковка, загрузка, ландшафтный дизайн и т. Д.Резерв в полном объеме:

КЛИВЛЕНД, Огайо (1951)

Районы ТЦ

Определения. Для целей данной главы район торгового центра определяется как район розничной торговли в жилом районе или рядом с ним, характеризующийся концентрированной группировкой магазинов, магазинов и других разрешенных здесь видов использования, обычно планируемых как единое целое и построенных в соответствии с такой план. Обозначение «районы торговых центров» должно применяться ко всем районам, обозначенным таким образом на карте зоны застройки соответствующим символом, и ко всем местным коммерческим районам розничной торговли с глубиной участков более 200 футов и площадью более одного акра, а также, если такие местные предприятия розничной торговли Деловая зона отделена от линии улиц примыкающей к ней Зоной Общей розничной торговли, Район торгового центра должен включать такую ​​Зону Общей розничной торговли.

Район торговых центров настоящим создается с целью обеспечения в таких группах магазинов, расположенных таким образом, безопасности движения за счет обеспечения надлежащей маршрутизации движения и парковки автомобилей, свободы от пробок на улицах общего пользования за счет обеспечения соответствующей парковки во дворе и вне улицы. уличная нагрузка и защита жилых районов за счет предоставления подходящих и подходящих обработанных открытых пространств для деловых зон на границах, прилегающих к жилой зоне.

Раздел 981-10.2 района ТЦ, согласование планов. Никакое разрешение на строительство или размещение района торгового центра или его части не может быть выдано, если планы не были одобрены Комиссией по городскому планированию в отношении обеспечения парковки во дворе, положения погрузочных площадок, ширины и расположение проездов к автомобильным стоянкам и погрузочным площадкам, адекватность открытых пространств и пригодность их предполагаемого озеленения или другой обработки на границах, примыкающих или прилегающих к жилым кварталам.

Раздел 981-10.3 Районы ТЦ, разрешенная застройка и использование. В районе торгового центра разрешены следующие здания и виды использования:

1. Все виды использования разрешены и регулируются в местном торговом районе.
2. Торговля товарами общего назначения, в том числе в универмагах.
3. Банки.

Единство собственности или управления: предлагаемое положение (1951 г.) для постановления о зонировании Аннаполиса, штат Мэриленд, гласит:

«…Для того, чтобы цель этих районов была реализована, здания и прилегающие объекты должны находиться в единой собственности или под управлением или надзором центрального органа, или они должны подлежать такому другому надзорному договору аренды или контролю собственности, который может быть необходимым для выполнения положения этого постановления, касающегося районов общественных торговых центров … «

Положения о Бисмарке или Канзас-Сити не содержат положений о единстве собственности. Считается, что авторы этих положений сознательно избегали требования единой собственности, чтобы избежать любых монополистических тенденций.

В Соединенных Штатах сегодня насчитывается более 4 миллионов предприятий, примерно по одному на каждые 38 человек в стране. Малый бизнес был и останется профессией для многих людей. В планируемом городе с планируемым торговым центром в единоличной собственности возможность открытия малого бизнеса в городе для жителей закрыта.

Какими бы ни были достоинства дела, требование единственного владения или управления ограничивает возможности роста новых предприятий.

Единство земли, не разделенной общественными улицами и переулками: , как мы уже отмечали, такое положение содержится в правилах торговых центров в постановлении Бисмарка, штат Северная Дакота (см. Стр. 17, № 8).

Единый архитектурный подход: ряд ​​положений требует единого дизайна.

Постановление о зонировании Вальпараисо, штат Индиана (1951 г.), гласит, что план торгового центра может быть утвержден, если отчет комиссии по городскому планированию показывает, что, среди прочего, «весь комплекс спроектирован как единая архитектурная единица с соответствующими ландшафтно-архитектурная обработка всей территории объекта… «

Постановление в Аннаполисе, штат Мэриленд, предложенное в 1951 году, требует, чтобы «… Здания торгового центра должны проектироваться и строиться как единое целое, единый проект с хорошей архитектурой…»

К сожалению, единое архитектурное решение не является гарантией хорошего дизайна. Определение хорошего вкуса не входит в сферу действия постановления о зонировании.

Заключение

Наше заключение во многом похоже на наше введение. Торговые центры здесь, потому что они удобны, и они будут иметь все большее значение в автомобильную эпоху и, возможно, в эпоху вертолетов, если это произойдет.Кроме того, независимо от того, предназначены ли они для обслуживания региона, в котором проживает 100 000 или более человек, или для небольшого района из нескольких сотен семей, торговые центры представляют собой модернизацию многих существующих коммерческих кварталов. Они значительно облегчили проблему парковки возле магазинов и, в некоторых случаях, положили конец сочетанию жилых, легких и тяжелых коммерческих и даже промышленных целей, которые часто создавали нездоровую ситуацию. В современных торговых центрах не будет квартир над магазинами.

Предыдущее обсуждение не выявило четкого различия между соседними и региональными торговыми центрами. Фактически, между ними существует лишь ограниченная разница в задачах планирования. Вот несколько основных отличий:

1. Региональный торговый центр по площади намного больше, чем районный торговый центр. Минимальные требования к площади в исследуемом торговом центре составляют примерно от одного акра до пяти акров. Региональному торговому центру может потребоваться до 100 акров или даже больше.Зона покрытия любого конкретного центра ограничена соотношением площадей, условиями покрытия здания и требуемой парковкой вне улицы.
2. Торговому центру по соседству может потребоваться меньше места для парковки, если он привлекает много посетителей. Предлагаемое требование к парковке для таких районных центров составляет 2: 1 (два квадратных фута парковочной площади на один квадратный фут чистой торговой площади), что равносильно заявлению 6,7 машиномест на 1000 квадратных футов жилой площади (если каждая машина рассчитана на предполагается, что потребуется 300 квадратных футов парковки).
3. Количество использований, которые обычно появляются в региональных торговых центрах, более ограничено. Очевидно, что есть определенные виды использования, которые принадлежат соседям и которые на самом деле могут помешать нормальному функционированию более крупного торгового центра, как в случае с гаражами.

По сути, все торговые центры имеют много общего. Что наиболее важно, они представляют собой явный разрыв со многими существующими и уже устаревшими коммерческими разработками для производства стрипов.

Приложение A

Сравнение центрального делового района и предлагаемого торгового центра Southdale, St.Пол, Миннесота

Конкуренция между центральными деловыми районами и отдаленными торговыми центрами является предметом серьезных споров и спекуляций. В следующей таблице представлена ​​некоторая необычная информация, которая может прояснить факты взаимосвязи между двумя типами торговых зон. Таблица взята из Planning for St. Paul , публикации Совета городского планирования, 274 City-County Building, Сент-Пол, Миннесота, том 7, № 3, 20 апреля 1953 г. В таблице сравнивается центральный деловой район г.Пол (район, ограниченный Келлоггом, Маркетом, Восьмой улицей и Джексоном) с «Саутдейлом» (новый региональный торговый центр, запланированный компанией Dayton в Эдине).

Таблица 5

Интерпретация этой информации, которая может рассматриваться как типичная для сравнения торгового центра и делового района, является процессом, который вызовет дальнейшие споры.Доказывает ли эта таблица, что в центре города должно быть значительно больше парковочных мест? Или это доказывает, что центральный деловой район по своей природе не может обслуживать людей, передвигающихся на автомобилях, но что требуется улучшение условий общественного транспорта? Или все еще ясно, что проблемы городских заторов имеют множество причин и поэтому не имеют единого решения?

Библиография

Следующие ниже ссылки подчеркивают или содержат материалы, относящиеся к аспектам дизайна торговых центров.В библиографии двух предыдущих отчетов о торговых центрах перечислен ряд работ, посвященных анализу рыночного потенциала и работы магазинов.

АРХИТЕКТУРНЫЙ ЗАПИСЬ. Октябрь 1953 г. Торговые центры, Типы зданий Исследование № 203 , стр. 179–205.

БЕЙКЕР, Джеффри, и ФУНАРО, Бруно. Торговые центры: проектирование и работа. Reinhold Publishing Corporation, Нью-Йорк, 1951. 288 стр., Индекс. (12,00 долларов США). (Наиболее полное руководство по торговым центрам на сегодняшний день опубликовано.Семь глав по анализу, проектированию и эксплуатации. Описание и анализ, некоторые более подробные, чем другие, 63 торговых центров.)

СЕТЬ МАГАЗИНОВ ВОЗРАСТ. Май 1953 г. Административное издание. Сеть магазинов в ТЦ Планируемый. с. 23–59. Цикл статей о торговом центре. ( Сеть магазинов Age — это ежемесячное издание Lebhar-Friedman Publications, Inc., 185 Мэдисон-авеню, Нью-Йорк, 16, Нью-Йорк. Издается в девяти различных изданиях, предназначенных для руководителей различных типов сетевых магазинов.3 доллара в год в США, 4 доллара в Канаде.)

ГРУЭН, Виктор. «Транспортное воздействие регионального торгового центра». Traffic Engineering , март 1953 г., стр. 191–4, 202.

ГРУЕН, Виктор и СМИТ, Лоуренс П. «Торговый центр: новый тип здания. 11 Progressive Architecture , июнь 1952 г., стр. 67–109. (Содержит историю, определения, схему этапов планирования, дизайн и т. Д. сокращенное руководство. Груэн — архитектор, а Смит — экономист по недвижимости.)

ОПРОС ТОРГОВ: Интервью с покупателем из Спокана.Комиссия по планированию города Спокана, комната 451, мэрия, Спокан, Вашингтон, июль 1952 г. Таблицы на 76 стр. (Предоставляет данные о продолжительности покупок, сумме потраченных денег, способе передвижения и необходимости парковки по типу магазина.)

TATLOW III, Р. Х. «Паркингтон: Дизайн торгового центра». В Traffic Quarterly , октябрь 1952 г., стр. 440–456.

ГОРОДСКОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ. Торговые центры: анализ . Технический бюллетень № 11, Институт городских земель, Вашингтон, округ Колумбия.C. 1949, 48 с. $ 5,00. (Общее обсуждение торговых центров и индивидуальный анализ 17 центров.)

Специальные исследования по стоянке и загрузке грузовиков, использованные в этом отчете:

АМЕРИКАНСКАЯ АВТОМОБИЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ. Департамент дорожного движения и безопасности, Вашингтон 6, округ Колумбия Руководство по парковке . 181 с. схемы, схемы, илл. 1946.

ЛЕКРАУ, младший, Чарльз С. и СМИТ, Уилбур С. Работа на стоянке. Опубликовано Фондом управления дорожным движением Ино, Саугатук, Коннектикут, 1948 г., 114 стр.графики, таблицы, диаграммы, иллюстрации.

ЛЕВИН, Дэвид Р. Зонирование грузовых объектов. Бюллетень № 59, Совет по исследованиям автомобильных дорог, Национальная академия наук, Национальный исследовательский совет, 2101 Конституция-авеню, Вашингтон, 25, округ Колумбия, 1952 г. 101 стр. Иллюстрации, таблицы, диаграммы, диаграммы. 1,50 доллара США. (Превосходное исследование требований к оборудованию для погрузки и разгрузки внедорожных грузовиков в зонировании и других местных постановлениях, включая рекомендации г-на Левина.)

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1954 г.

Как начать бизнес в торговом центре с помощью киоска | Малый бизнес

Согласно весеннему выпуску «Specialty Retail Report» за 2011 год идея тележек и киосков, работающих в торговых центрах, возникла в 1970-х годах и стала популярной на протяжении 1980-х годов. Киоск может быть хорошим способом начать бизнес на небольшом уровне, расширяясь, если дела идут гладко. Аренда киоска в торговом центре стоит значительно меньше авансовых вложений, чем создание постоянного места розничной торговли.Вы также получаете дополнительные преимущества от маркетинговых усилий торгового центра и якорных универмагов для привлечения клиентов.

Найдите продукты для вашего торгового центра, торгующего киосками. Подумайте о популярных или «горячих» продуктах, текущих тенденциях и увлечениях, о том, есть ли в ближайших розничных точках регулярный запас этого товара или это специальный продукт. Также учитывайте физический размер товаров, потому что более мелкие товары могут быть более подходящими для киоска торгового центра, чем более крупные. Это может включать поездку в магазины или даже близлежащие торговые центры, чтобы определить, продают ли уже другие владельцы киосков тот продукт, который вы имеете в виду.Изучите потенциальных поставщиков или производителей продукта, приблизительные затраты на приобретение запасов и потенциальную прибыль.

Найдите подходящий торговый центр, в котором можно продавать ваш товар. Изучите демографические данные окружающего сообщества, такие как средний доход домохозяйства и преобладающий расовый или этнический состав. Найдите торговый центр в районе с высокой проходимостью, который привлекает постоянный поток посетителей. В некоторых случаях вам может потребоваться поехать в следующий город или крупный мегаполис, чтобы найти торговый центр с такими характеристиками.Совершите поездку в торговый центр, чтобы найти киоски внутри здания. Общайтесь с другими владельцами киосков; задавайте вопросы об общей атмосфере торгового центра, посещаемости и о том, как работают другие киоски.

Свяжитесь с потенциальными поставщиками продукции. Попросите показать образцы продукции, чтобы убедиться, что она соответствует желаемому качеству и характеристикам. Узнайте, через какое время после размещения заказа может прибыть посылка.

Сформируйте из ваших идей конкретный бизнес-план. Напишите о проведенном вами исследовании, например о спросе на продукт, затратах на приобретение инвентаря, размере прибыли и потенциальном месте, в котором вы будете продавать.Большинство финансовых учреждений требуют этого, если вам нужно финансирование, а некоторые торговые центры могут предпочесть предусмотреть некоторую предусмотрительность, прежде чем соглашаться с какой-либо идеей.

Получите разрешения и лицензии на ведение бизнеса. В некоторых штатах и ​​отдельных городах или муниципалитетах может потребоваться получение специальных разрешений для работы киосков или тележек, особенно если вы планируете продавать такие предметы, как продукты питания или скоропортящиеся продукты.

Обратитесь в офис аренды торгового центра и спросите, что вы должны сделать, чтобы обезопасить киоск торгового центра.Некоторым может потребоваться официальное заявление на утверждение или представление бизнес-плана, особенно если торговый центр находится в месте с высокой посещаемостью и вызывает большой интерес со стороны других операторов киосков. Спросите о процессе аренды киоска в торговом центре, например о стоимости аренды киоска и оборудования, продолжительности договора аренды и других необходимых сборах. Согласуйте дату начала с руководством торгового центра, учитывая, сколько времени может потребоваться, чтобы получить ваш товарный инвентарь. Подпишите договор аренды и все необходимые документы.

Обратитесь в банк, кредитный союз или другое финансовое учреждение для получения финансирования, если оно вам необходимо. В некоторых случаях вам может потребоваться представить бизнес-план или презентацию банкиру, особенно если вы ведете бизнес в небольшом общественном банке.

Закажите инвентарь у выбранного вами поставщика. Сообщите поставщику название и адрес торгового центра, в котором расположен ваш киоск. Закажите достаточное количество продуктов, чтобы в киоске постоянно оставались запасы не менее двух-трех месяцев, в зависимости от того, сколько времени займет доставка.С этого момента вы сможете определять — по еженедельным уровням продаж и структуре посещаемости торгового центра — сколько запасов вам нужно заказывать на регулярной основе.

Организуйте свой киоск и начните продвигать свой бизнес. Установите дисплеи, которые могут привлечь прохожих в торговом центре. Выньте демонстрационные элементы и подготовьте их для ознакомления покупателями. При необходимости предложите бесплатные образцы, чтобы побудить посетителей торгового центра попробовать ваш продукт. Найдите другие способы рекламы, такие как раздача купонов или партнерство с другими киосками торговых центров или владельцами магазинов для продвижения бизнеса друг друга.

Ссылки

Ресурсы

Writer Bio

Мэтью Шильц работает внештатным веб-писателем с августа 2006 года и имеет опыт написания различных информационных статей, руководств, веб-сайтов и электронных книг для таких организаций, как Demand Студии. Шильц имеет степень бакалавра психологии в Государственном университете Райта в Дейтоне, штат Огайо. Он планирует продолжить обучение в аспирантуре по клинической психологии.

Проформа развития торгового центра

Проекция развития торгового центра

Перепечатано с разрешения The Real Estate Finance Journal
Ричард Дж.Брунелли

Расчеты осуществимости застройки торгового центра часто начинаются «с салфетки», когда застройщик встречает землевладельца и начинает переговоры о цене. Большие или малые, одни и те же четыре элемента развития оцениваются, добавляются, переносятся и сравниваются со средним прогнозом дохода, чтобы быстро «почувствовать» осуществимость. Те элементы, которые в сумме составляют общую стоимость:

Стоимость земли;

Мягкие расходы;

Работа сайта; и

Стоимость строительства жесткого (здания).

Общая стоимость разработки должна быть отражена через некоторую комбинацию заемных средств и собственного капитала, а девелопер должен учесть фактор расходов и вакансий для прогнозирования картины прибыли. Вот как может выглядеть проформа «изнанки салфетки» для типичного стрип-центра площадью 220 000 квадратных футов в северном Нью-Джерси.

Земля стоит 42,50 долларов за квадратный фут

Soft стоит 16,78 долларов за квадратный фут

Работа на стройплощадке 15,16 долл. США за квадратный фут

Жесткое сооружение 40 $.67 за квадратный фут

Общая стоимость 115,11 $

Стоимость перевозки (постоянная) 0,1143

$ 13,16

Добавьте 10% к покрытию

вакансия и расходы

и рентабельность собственного капитала X 1,1

Требуемая средняя арендная плата $ 14,48

Сегодня опытные девелоперы торговых центров используют микрокомпьютеры для составления более точных прогнозов. Однако каждая статья должна быть изначально оценена или основана на реалистичной информации и профессиональных предположениях.Пример формы «изнанка салфетки», развернутой в подробный прогноз расписания, показан в Таблице 1.

Неопытным застройщикам будет сложно оценить многие позиции, которые необходимо заполнить в бюджете на застройку, особенно когда они только начали рассматривать покупку определенной собственности.

Период комплексной проверки в течение двух-трех месяцев обычно требуется для сбора базовой информации, необходимой для того, чтобы вывести большую часть предположений из бюджета развития.К сожалению, из-за того, что процесс утверждения настолько трудоемок и непредсказуем, ранние проформы редко бывают точными и должны обновляться по мере появления новой информации о затратах, прогнозируемом доходе и ставках финансирования. Одна из самых больших неизвестных проблем, с которыми сегодня сталкивается большинство девелоперов торговых центров, — это стоимость улучшений за пределами площадки и других затрат на добычу, которые различные государственные органы требуют в качестве условия получения разрешений.

Непредсказуемость процентов. Самая непредсказуемая мягкая стоимость — это проценты, необходимые для реализации проекта во время строительства и в течение периода аренды до тех пор, пока арендная плата не стабилизируется.Иногда из-за истекающих периодов опциона земля покупается за несколько месяцев до того, как застройщик будет готов начать строительство. Хранение этой земли могло быть очень дорогим.

Работа на объекте обычно может быть тщательно спланирована в начале процесса разработки, когда в рамках проекта

ТАБЛИЦА 1. БЮДЖЕТ РАЗВИТИЯ

PER

Кв. FT. ИТОГО

Необработанная земля Стоимость 334 000 долларов за акр x 28 акров 42 доллара.50 9 350 000 долл. США

Мягкие расходы

Опционный депозит 150,000

Комиссия за управление проектом 50,000

Накладные расходы на процесс утверждения 120,000

Архитекторы, дизайн, ландшафт, строительство 127,780

Инженер (участок) 90,000

Адвокат по согласованию 20,000

Инженер (эколог) 20,000

Инженер (трафик) 10,000

Комиссия по кредиту на строительство (1%) 200000

Комиссия за постоянный кредит (1%) 200,000

Проценты за землю, льготные расходы и земляные работы 450,000

Проценты на капитальные затраты при строительстве 488 820

Строительный поверенный 20,000

Адвокат по лизингу 25,000

Финансовый поверенный 10,000

Налоги при строительстве 50,000

Резерв по аренде, упущенная арендная плата до стабилизации 500000

Лизинговые сборы и маркетинг 770 000

Плата за поселок (строительство) 40,000

Окружные и государственные пошлины 20,000

Прочие разрешения, канализация, вода 20,000

Гонорар разработчика 250 000

Страхование 60,000

Общие затраты на программное обеспечение $ 16.78 3 691 600 долл. США

Работа на объекте

Клиринг 80,000

Оценка и заполнение 320,000

Ливневые воды 3

Вода 5,000

Канализация 495,000

Электрический 10,000

Газ 10,000

Мощение, бордюры, тротуары 715000

Освещение 56,000

Ландшафтный дизайн 61,600

Кладовая 50,000

Таблички на пилоне 40,000

Комиссия за нажатие 75,000

Удаление загрязненных почв 270600

Выездные работы 756,000

Итого работы на объекте 15 $.16 3 336 200 долл. США

Затраты на жесткое строительство

Якорь для сухих грузов 100,000 SF 30,65 $ 3,065,000

Супермаркет 55,000 SF 54,00 2,970,000

Базовый анкер 12,200 SF 42,00 513,240

Спутник 5,593 SF 38,00 592,547

Спутник 15 593 SF 41,00 639 327

Спутник 15 593 SF 41,00 639 327

Пад 3000 SF 0 0

Пад 3,000 SF 0 0

Итого 220,000 SF $ 2,40 $ 528,000

Непредвиденные обстоятельства и общие условия

Общая стоимость жесткого строительства 40 долларов.67 $ 8 947 441

Общие затраты на разработку $ 115,11 $ 25,325,241

инженер. Однако необычные условия недр могут привести к огромным непредвиденным расходам. Условия от камня до зыбучих песков могут создать экономический кошмар. Совсем недавно в Нью-Джерси от застройщиков потребовали удалить все загрязненные почвы с участка, прежде чем можно будет начать строительство. Следовательно, сайт

ТАБЛИЦА 2. СТАБИЛИЗИРОВАННЫЙ АРЕНДНЫЙ РУЛОН PROFORMA

НАЧАЛЬНЫЙ ГОД 1

RENT / SF SF ГОДОВАЯ АРЕНДА

Якорь для галантереи 10 $.00 100 000 $ 1 000 000

Супермаркет 13,00 55,000 715,000

Базовый анкер 17,00 12,220 170,000

Спутник 21,00 15593 327,460

Спутниковая 21,50 15 593 335 257

Спутник 23,00 15 593 358 647

Пад 20,00 3,000 60,000

Пад 25,00 3,000 75,000

Всего квадратных футов 220,000

Общая базовая арендная плата 3 041 364 долл. США

Средняя базовая арендная плата

Разделение на 220 000 кв. Футов 13,82 долл. США / кв. Фут

Добавить:

Обслуживание помещений общего пользования 0.75 / SF $ 165 000

Страхование 0,40 / SF $ 88,000

Налоги на недвижимость 1,25 / SF $ 275,000

Общая зона обслуживания. Mgmt. 0,11 / кв $ 24 750

Общая сумма возмещения $ 2,51 / кв. Фр. $ 552 750

Валовой доход 3,594,114

Минус вакансии @ 5% на некредитный доход –56 945

Валовой доход после вакансии $ 3,537,169

Операционные расходы

Обслуживание помещений общего пользования $ 165 000

Страхование 88,000

Налоги на недвижимость 275,000

Комиссия за управление @ 4% от общей базовой арендной платы 121 654

Резервы замещения @ 2% от общей базовой арендной платы 60 827

Итого операционные расходы — 710 481

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

был признан экологически чистым инженером-экологом и утвержден государственным органом как чистый, прежде чем можно будет сформулировать точный прогноз стоимости работ на участке.

Есть уловка-22 в отношении сметных затрат на строительство (строительство) зданий на ранних стадиях развития торгового центра. В отличие от строительства офисного здания, где застройщик и архитектор в значительной степени контролируют технические характеристики здания, торговый центр строится вокруг различных арендаторов, работающих на якорных, дополнительных и вспомогательных арендаторах, многим из которых требуются услуги «под ключ» или специальные предложения. спецификации доставки.

Расходы на арендатора. Как правило, разработчик имеет хорошее представление о типах якорных арендаторов, наиболее подходящих для конкретного сайта.Стоимость создания типовых планов этих арендаторов может быть оценена или фактические затраты ограничены на ранних этапах переговоров об аренде. Переговоры с якорями часто начинаются еще до того, как сайт будет привязан. Разработчики очень хотят увидеть, сколько якоря заплатят, чтобы определить экономическую осуществимость проекта, прежде чем рисковать деньгами опциона на собственность. Во многих случаях девелоперы будут тесно сотрудничать с определенными якорными арендаторами и / или их представителями брокеров, чтобы спланировать затраты на строительство и поток доходов, которые в конечном итоге будут генерировать эти магазины, как показано в Таблице 2.

Что касается дохода, то точное прогнозирование арендной платы за спутники имеет решающее значение для успеха. Очевидно, что аренда спутников, а зачастую и последние 10 процентов площадей в центре, обеспечивают основу для окупаемости инвестиций застройщика. Застройщики, не знакомые с рыночными арендными ставками, должны проконсультироваться с местными экспертами по аренде на раннем этапе рассмотрения любого объекта недвижимости.

Наконец, должны быть спроектированы ставки и условия финансирования, как показано в Таблице 3. Поскольку ставки могут колебаться на несколько пунктов с момента, когда собственность находится под контролем по контракту, до момента предоставления постоянной ссуды, лучше всего подготовиться к худшему. случай и лучший сценарий в отношении процентных ставок и коэффициентов покрытия долга.Это важно для прогнозирования суммы необходимого капитала и чистой прибыли на этот капитал.

ТАБЛИЦА 3. ГРАФИК ФИНАНСИРОВАНИЯ И ВОЗВРАЩЕНИЕ ПРОФИЛЬНОЙ ФОРМЫ

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

Разделено на ставку капитализации 9,5% 0,095

Стоимость продажи 29,754,610

Покрытие долга по коэффициенту 1,2, заработанный доход,

чистая операционная прибыль + 1,2 = 2355573

Предположим, что финансирование постоянное

проценты и амортизация

@ 11.43; 2 355 573 долл. США + 11,43 =

Итого, доступная для постоянного займа $ 20 608 690

Общая стоимость проекта 25 325 241

Минус постоянный заем — 20 608 690

= Требуемый капитал 4 716 551 долл. США

Наличными при возврате наличных

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

— Выплата по постоянному кредиту (постоянная) 2 355 573 долл. США

Денежный поток $ 471 115

Денежный доход при возврате денежных средств = Денежный поток 10,01%

Собственный капитал

Прогноз продаж:

Валовая продажная стоимость 29,754,610

За вычетом заключительных расходов, юридических и комиссионных (3%) — 892 638

28 861 972 долл. США

Общая стоимость проекта 25 325 241

Чистая прибыль от продажи $ 3 621 372

Прибыль как процент от общего капитала 76.78%

Часто единственный способ получить привлекательную прибыль от строительства центра для девелопера — это включить в проформу крупный гонорар застройщика и затем планировать продажу собственности по завершении строительства учреждению, стоимость денег которого будет значительно ниже. чем обычные коммерческие ставки по ипотеке. Во многих случаях у разработчика может не быть другого выбора, кроме как продать проект по завершении.

Резюме. Тщательное внимание к проформе на протяжении всего процесса разработки поможет обеспечить успех проекта или, по крайней мере, ограничение убытков.