Как открыть управляющую компанию: как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как создать управляющую компанию | Для потребителей ЖКУ РосКвартал®

Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.

Регистрация юридического лица

Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.

Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.

После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.

Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.

После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.

На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.

Организация управляющей компании и получение лицензии

С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.

Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.

Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.

Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.

На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.

Как получить МКД в управление

Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.

Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.

Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.

Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.

Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.

Как открыть управляющую компанию

Открытие собственного бизнеса — это ответственное и сложное дело. Чтобы по ходу решения вопросов у вас не возникало проблем или трудностей, стоит следовать четкому плану. Часто грамотно составленный бизнес-план — это уже полдела на пути к успеху.

Выбирая сферу для бизнеса, следует учесть несколько важных факторов:

• конкуренция в той области, в которой вы планируете работать;
• уровень знаний и опыта, которыми вы владеете в выбранной сфере;
• привлекательность этого бизнеса для вас.

Если говорить об управляющей компании, то конкуренция на этом рынке практически отсутствует. Хотя подобные компании в России начали появляться еще 90-х, но широкой популярности так и не получили. Сегодня управляющие компании, которые предлагают услуги для владельцев недвижимости класса А, процветают, как никогда. А вот классы В и С пока свободны. Это связано с тем, что в периоды кризиса многие владельцы недвижимости среднего уровня пытались заниматься управлением самостоятельно. Теперь же многие ищут управляющие компании, но не всегда их находят. Для класса А слишком высокая комиссия.

Уровень знаний и опыта прямо влияют на будущий успех предприятия. Управляющая компания будет процветать, если менеджеры знают как найти клиентов и подписать с ними договора. В области управления недвижимостью на руку сыграет опыт работы в агентстве недвижимости и работа риелтором. Поиск того, кто сдает в аренду площадь, и арендатора — это непростое дело, в котором нужна своя сноровка. Если вы сами не поработали в этой области, тогда стоит поискать партнера или менеджера, который уже освоил данное ремесло.

Какое бы дело вы ни открыли, оно должно вам нравиться. Если бизнес привлекателен, то вы не будете усиленно работать, заставляя себя делать что-либо и так далее. Все дела будут совершаться легко и просто, вы не будете чувствовать усталости, когда работаете. Задор и азарт на старте — это залог успеха. Если свое дело хорошо «толкнуть» вначале, то оно быстрее «поедет».

Какие услуги может оказывать управляющая компания

Сегодня подобные компании эволюционируют и список предоставляемых услуг постоянно расширяется. Основными принято считать следующие:

1. Долгосрочное управление. Имеется ввиду сдача в аренду площадей для торговли и бизнеса, а также помещений под офисы или для других целей. Это основная услуга, которую оказывают управляющие компании. Хотя, часто имеются ввиду бизнес-здания, но порой подобные компании могут заниматься и помещениями жилого или развлекательного типа. Услуга предполагает подписание долгосрочного договора, в котором срок сотрудничества составляет несколько лет.
2. Краткосрочное управление. В этом случае, договор может подписываться на несколько месяцев или же оформляться для одноразового оказания услуги. Подобный вид управления пользуется популярностью среди застройщиков, которые получают готовые объекты. Поиск первых арендаторов и заключение договоров с ними хозяева зданий поручают специалистам, а затем принимают у них дела и дальше ведут объекты сами.
3. Полное управление. Для того, чтобы в свой проспект включить подобную услугу, нужны специальные знания. Эта услуга предполагает строительство и управление под ключ. То есть управляющая компания ищет строительные бригады, занимается всеми организационными вопросами, а после завершения строительных и отделочных работ, подыскивает покупателей или арендаторов. Здесь больший уровень ответственности, поэтому вам понадобятся в компании соответствующие специалисты.
4. Оперативное управление. Помимо продажи и сдачи в аренду, здание нуждается еще и в своевременном уходе. Данная услуга предполагает обслуживание здания и поддержания его в хорошем состоянии. При этом, вы можете составлять сметы на проведение работ, в которых будете оптимизировать все существующие расходы на обслуживание.
5. Текущее обслуживание. Здесь имеется ввиду клиринг: чистка окон, уборка в здании, проветривание, проверка состояния отопительной и вентиляционной систем и т.д.

Бизнес-план управляющей компании хорош тем, что может содержать любые услуги, которые вы пожелаете в него включить. Главное, чтобы вы знали как их оказывать и какие затраты вам предстоит понести для той или иной услуги.

Что нужно для открытия управляющей компании

Перед тем, как стартовать, стоит учесть все необходимое для открытия. Расходы для каждого города будут разными. Согласитесь: аренда офиса в Москве и в Туле разная. Учтите специфику своего города и подсчитайте приблизительный размер стартового капитала. Итак, для открытия вам понадобится:

1. Помещение. Размер помещения зависит от масштаба вашей компании. Обычно одному сотруднику, который напрямую общается с клиентом необходимо около 10 кв. метров. Тогда можно говорить о комфорте во время общения, даже если несколько сотрудников находятся в одном помещении. Идеально, если у вас будет несколько небольших офисов и переговорная. В управляющей компании практически все сотрудники работают напрямую с людьми: заказчиками и арендаторами. По этой причине офис должен быть приспособлен к комфортным переговорам.
2. Район офиса. Немаловажный вопрос, так как выгодное положение компании в городе, где высокая проходимость, обеспечит вам постоянный поток клиентов. Если вы делаете ставку на недвижимость класса В или С, тогда выберите соответствующий район. Подойдет местность возле рынков или бизнес-центров или же возле остановок на центральных улицах или в больших спальных районах.
3. Оборудование. Если вы хотите в свой проспект включить обслуживание зданий, то необходимо закупить свой инструмент. Инструменты зависят от того, какие именно виды работ вы будете проводить и кого будете для них нанимать. Для уборщиков необходимы ведра, швабры, специальные салфетки. Для электриков или разнорабочих необходимы отвертки и другие инструменты и так далее.
4. Персонал. Людей стоит подбирать в зависимости от потребностей фирмы. На какой сегмент вы делаете ставку и кто ваши возможные клиенты? Взвесьте все, а затем дайте ответ на вопрос: «Кто с ними должен работать?». После этого нужно приступать к поиску персонала. В управляющей компании обязательно должен быть менеджер, который будет организовывать и контролировать работу всех остальных. Должны быть менеджеры по продажам, ответственные за поиск клиентов и переговоры. Как упоминалось выше, с этой задачей хорошо справятся риелторы. Для официально зарегистрированной фирмы нужен свой бухгалтер. Если компания пока маленькая, достаточно приглашать бухгалтера, который работает удаленно. Для средней компании необходим программист. Зависимо от видов услуг, которые включены в ваш прайс на предприятии могут работать строители, уборщики, сантехники, электрики и т.д.
5. Сайт. Рынок недвижимости плавно перебирается в виртуальное пространство, поэтому собственный веб-ресурс актуален, как никогда. Свой сайт — это лучшая презентация для тех, кто вас ищет в сети. Виртуальный офис может играть роль продавца или менеджера по продажам, приводя к вам клиентов, готовых заключить сделку. Если же выделить средства для СЕО-продвижения, то результат может вас впечатлить. Одна только контекстная реклама в поисковиках способна поднять продажи в несколько раз. Оптимизация и продвижение обеспечат постоянный поток клиентов на страницы вашего сайта. Туда будут заходить только те, кто интересуется вашим предложением и настроен совершить покупку. Сотни и тысячи потенциальных арендаторов ищут подобные агентства, дайте им возможность найти вас!
6. Реклама. Одного сайта и его оптимизации в интернете недостаточно. Чтобы ваш бизнес процветал и разрастался, необходима полноценная рекламная кампания. Бигборды, листовки, визитки, ролики и другие материалы будут приводить к вам покупателей. Помните, что многие ищут вас в газетных объявлениях. Не упускайте возможности «поймать» своего клиента. Хороший бизнес-план закладывает около 50% средств, которые нужны для старта, в рекламную кампанию, даже если речь идет об открытии производства. Если же начать работать в сфере услуг, то основная часть стартового капитала должна уйти на рекламу.
7. Техника. В офис необходимо купить компьютеры, а также мебель для работы сотрудников. Понадобятся также несколько телефонов, возможно, факс. Обязательно нужен принтер. Но одной техники недостаточно. Позаботьтесь о лицензионном программном обеспечении, потому как работа с пиратскими версиями Windows преследуется по закону. О лицензиях стоит подумать, если вы хотите избежать штрафов.

Как начать?

Управление недвижимостью — это довольно сложное дело. Многие клиенты готовы больше заплатить и отдать объект опытным специалистам, нежели сэкономить и довериться молодой компании. Поэтому многие новички начинают бизнес с ведения объектов знакомых или друзей. Если такой вариант не может быть осуществлен, тогда можно подумать о том, как привлекать будущих клиентов. К примеру, можно установить для первого клиента символическую цену, а можно подарить какую-либо услугу из вашего прайса. После первого же клиента дело пойдет активнее.

Важно всегда держать марку и заботиться о своей репутации. Работа в области управления не прощает промахов, поэтому будьте бдительны и будьте готовы угодить каждому отдельному клиенту и подстроиться под каждого.

пошаговая инструкция и процедура оформления

Итак, вы приняли решение организовать управляющую компанию в сфере ЖКХ, но понятия не имеете с чего начать? Так частенько происходит — открыть УК? А почему бы и нет — перспектива заманчивая. Особенно, если учесть, что в этой сфере нет нужды отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру, как например — в торговле или других оказываемых услугах населению. Но все не так просто как кажется на первый взгляд — в 2015 году требования к УК были серьезно ужесточены…

Особенности открытия УК ЖКХ

Для того чтобы открыть управляющую компанию, необходимо сначала подготовить определенный пакет документации:

• Заявление о проводимой государственной регистрации, оформленное строго по образцу.
• Протокол мероприятия собрания всех учредителей.
• В обязательном порядке должен быть устав создаваемой организации.
• Если организация создается не одним лицом, то необходим учредительный договор.
• Полный список планируемых работ и оказываемых услуг по содержанию имущества, размер платы за ремонтные работы и содержание всего дома.

Существует два способа открытия УК. Вы можете это сделать самостоятельно, тогда вам нужно приложить много усилий, сформировать коллектив. Некоторые предпочитают обращаться за помощью к профессионалам, но здесь вы будете зависеть от подрядчиков.

Виды управляющих компаний

Управляющие компании различаются, как правило, по форме управления. В связи с ним фактором можно выделить:

• Жилые объединения.
• Частные управляющие организации.
• Собственники.

Если более подробно рассмотреть компании ЖКХ, то здесь можно выделить еще несколько типов организаций.

• Управляющие. Самостоятельно не занимаются оказанием услуг населению. Основная функция — управление многоквартирным домом.
• Гибридные управляющие. Выполняют все необходимые услуги. Это и техническое содержание дома, и непосредственное управление им и коммунальное обеспечение собственными силами.
• Эксплуатационные. Занимаются только санитарным и техническим содержанием многоквартирного дома.

Управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законом акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Для того чтобы совершать свою деятельность, компании необходимо получить лицензию.

Лицензионные требования УК

Можно обратить внимание на существующие лицензионные требования:

• У лицензиата должен быть квалифицированный аттестат.
• Отсутствие у лицензиата судимости, которую он не погасил по каким-то причинам.
• Строгое соблюдение лицензиатом установленных нормативов Стандартом раскрытия информации.
• Лицензия дается только юридическим лицам (возможно и индивидуальным предпринимателям), зарегистрированным в РФ.

Компании должны предоставить населению услуги, гарантирующие надлежащее, качественное содержание общего имущества многоквартирного дома.

Нюансы создания УК

Для организации управляющей компании необходимо приличная сумма денежных средств.

Основные затраты: зарплата сотрудникам, покупка инвентаря, оргтехники, аренда определенного помещения.

Для сантехники необходимо приобрести всевозможные современные инструменты. Дворникам понадобятся косилки, лопаты, метла. Для того чтобы вы получили больше прибыли, вам нужно приложить все усилия в поиске клиентов. Кроме больше объема вложений денежных средств, вам необходимо наладить тесное взаимодействие, сотрудничество с властью.

Этапы создания УК

Можно обратить внимание на главные шаги на пути к созданию управляющей компании:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782

1. Первый шаг непосредственно связан с подготовкой к организации УК. Нужно провести агитацию собственников за выбор способа управления домом, подготовить соответствующие материалы для агитации.
2. Пройти регистрацию юридического лица.
3. Принять дома в свое управление. Провести общее собрание собственников, на котором решить все тонкости работы. Нужно принять всю техническую документацию от прежней компании.
4. Подготовить компанию к началу осуществления деятельности. Заключить договор с поставщиками ЖКУ. Нанять квалифицированный персонал, который бы профессионально занимался организацией работы компании. Составить бухгалтерскую отчетность в соответствии с принятыми нормативами.

Все вышеперечисленные пункты рекомендуется учитывать в обязательном порядке при открытии компании.

Дальнейшая работа организации

Следующий момент, о котором важно сказать – это осуществление дальнейшем, отлично организованной деятельности УК.

Вам необходимо вести строгий контроль над высоким качеством коммунальных услуг, которыми активно пользуются жильцы.

Нужно вести техническую документацию на многоквартирный дом, при возникновении необходимости вносить в нее определенные изменения.

Вам следует организовать систему начисления, расчета, сбора платежей от собственников за проведение ремонтных работ и обслуживание помещений. Если понадобиться то следует проводить по всем правилам перерасчет оплаты за оказанные услуги.

Вам будет нужно проводить работы по взысканию задолженности. Владельцы квартир должны ознакомиться со всеми отчетами о том, что компания выполнила договор управления за предыдущий год.

Стоит отметить, что договор между собственниками квартиры и самой управляющей компанией заключается от одного года и до 5 лет. Один год дается компании, для того чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и проявить себя с хорошей стороны. В том случае, если за этот период времени компания не соблюдала установленных правил и требований, то собственники домой имеют полное право сменить компанию, отказавшись от предоставления ее услуг.

Как заключить договор?

Непосредственно на проводимом собрании жильцов конкретного дома люди выбирают, как им дальше быть, и кого выбрать (УК). Договор с организацией необходимо составить еще до того, как будет проведено собрание.

Помните, что у собственников есть полное право самостоятельно выбирать весь список работ по обустройству своего дома.

Выбранная управляющая компания обязано начать выполнения своих поручений не позднее одного месяца со дня подписания документации. Это первое правило, которое необходимо строго соблюсти. Обратите внимание на то, что с каждым без исключения хозяином помещения фирме необходимо заключить договор.

Договор заключается только в письменной форме (наличие подписей). По данному документу, оформленному по закону, УК обязуется в течение обозначенного срока за определенную плату выполнять все необходимые работу по содержанию дома.

В договоре нужно указать: состав всего имущества, которым будет управлять компания; перечень проводимых работ. Кроме того важно пописать денежную сумму за все оказанные услуги (для того чтобы в дальнейшем не возникало вопросов, откуда берутся такие цены).

Собственники помещений имеют полное право в одностороннем порядке отказаться исполнения договора УК, выбранной по итогам проводимого конкурса.

Заключение и выводы

Можно сделать небольшой вывод: открытие УК – это достаточно сложный и ответственный процесс, требующий внимания и соблюдения всех законодательных правил и нормативов. В первую очередь, вам необходимо хорошо подумать, сможете ли вы выполнить качественно свою работу.

Помните, что для открытия управляющей компании с нуля нужны вложения. Вам стоит четко продумать, как вы будете строить деятельность. Не забудьте, что вам нужно получить необходимую лицензию на проведения работ. Без нее вам не дадут право управлять домом. Подготовка важных документов – это главный этап, который невозможно проигнорировать. Только после того, как у вас будет полная уверенность в собственных силах, вам стоит приступить к созданию управляющей компании.

Видео по теме

Вас интересует создание управляющей компании в сфере жкх: с чего начать оформление?

Получите бесплатную консультацию у юриста сейчас: Задать вопрос

Как управлять управляющей компанией?

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, которое создается для того, чтобы управлять многоквартирным домом. Такой вид деятельности стал очень популярным в последнее время. Как работает управляющая компания? Сегодня она действует в интересах собственников квартир. В список ее задач обычно входит эксплуатация и содержание (техническое и санитарное) данных домов. На сегодняшний день под УК подразумевают все компании подобного типа, не разделяя их по направлениям и роду деятельности. Если вы хотите понять, как узнать управляющую компанию, тогда вам стоит помнить, что ее целью является поддержание на высоком уровне имущества многоквартирных домов, а также присмотр за их техническим состоянием.  Чем является УК с разных точек зрения?  Если говорить об управляющей компании с точки зрения Жилищного кодекса, то она представляет собой целую организацию, которая управляет всеми квартирами в доме, но только в том случае, если существует специальный возмездный договор с их жильцами. То есть УК является еще одной компанией в списке управленческих, вместе с ТСЖ, МКД и другими.  Если говорить об организационной точке зрения, то здесь данный термин представляется немного по-другому. УК в этом случае представляет собой лишь посредника между МКД и теми людьми, которые содержат и обслуживают МКД.  С точки зрения экономики, управляющая компания является такой, которая аккумулирует деньги МКД и тратит их на ремонт, эксплуатацию и содержание домов. Какие бывают виды управляющих компаний? Эксплуатационная компания выполняет в большей степени именно эксплуатационные функции. Она содержит техническую и санитарную части дома, действуя согласно составленному договору, который подписывается с собственниками (если управляет собственник), с управляющими компаниями (если управляет управляющая компания) или с Товариществом собственников жилья (если управляет данное товарищество). Управляющая компания занимается только управляющими функциями в многоквартирных домах, то есть она не содержит их технические и санитарные части, не отвечает за коммунальные услуги. Для того чтобы данные услуги выполнялись, УК подписывает соответствующие договора с другими компаниями. Гибридная компания занимается не только управлением многоквартирных домов, но и поддержанием их хорошего технического и санитарного состояния.  Как были созданы первые управляющие компании?  Еще в 1922 году начали создавать так называемые жилищные товарищества, которые забирали под свое управление большинство муниципализированных зданий. Именно они, по сути, и стали первооткрывателями в управлении жилищным хозяйством. Уже через пятнадцать лет большая часть (90%) всех многоквартирных домов управлялась именно этими товариществами. Современные управляющие компании появились сравнительно недавно (в 2007 году), и тогда они назывались организациями.  Открываем управляющую компанию  С того времени, как в 2008 году в Украине приняли закон о возможности выбора формы управления домовладением, частные управляющие компании стали очень популярны. Сегодня все больше людей желает узнать, как открыть управляющую компанию, ведь она не только приносит достаточно много прибыли, но и не имеет высокой конкуренции.  P/S Рекомендуем Вам тренинг — Владимир Тарасов 8 ступеней управленческого искусства, который будет проходить в Киеве. Больше информации на нашем сайте   https://nbc.ua/

5 английских букв:

Создание управляющей компании

Добрый день, Дэля!

Дело в том, что в соответствии с ЖК РФ управляющая компания является одним из способов управления многоквартирным домом.

Если под «ук» Вы имели в виду управляющую компанию, то форму управления многоквартирным домом Вы уже выбрали.

Что касается УК как таковой.

При управлении многоквартирным домом между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

В ст. 162 ЖК РФ указаны основные положения, которые должен содержать такой договор:

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

_____

Управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

— полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле – радиоприема, интернета;

— санитарное содержание мест общего пользования;

— уборку прилегающих территорий;

сбор и вывоз бытового мусора;

— обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

У такой формы правления, как УК, есть преимущества и недостатки по сравнению с оставшимися двумя формами (тсж и непосредственное управление).

Преимущества:

— способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;

— использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;

— внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, — приема телевидения, систем безопасности;

— использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

Недостаток только один: дефицит квалифицированных кадров и низкая заработная плата персонала рабочих специальностей.

Таким образом, начать необходимо с договора между УК и собственниками квартир, но только в том случае, если собственники согласны с указанной формой управления и не выбрали иную форму.

Как создать управляющую компанию на Кипре?

Управление инвестициями через открытие инвестиционного фонда автоматически требует наличия лицензированного по правилам ЕС управляющего. В правах кипрских управляющих компаний – использование комплексного подхода к регулировке деятельности инвестиционных субъектов и привлечению коллективных инвестиций, а также создание отдельных правовых субъектов в виде альтернативных ИФ.

Создание управляющей компании на Кипре подчиняется Закону 144(I)/2007 «Об инвестиционных услугах, инвестиционной деятельности и регулируемых рынках», принятому в соответствии с директивами ЕС.

Регистрация управляющей компании на Кипре: выбор формы

Юрисдикция располагает четким механизмом оформления/выдачи разрешений (лицензирования) на осуществление деятельности компаниям финансового сектора. Согласно действующему законодательству, к таким субъектам относятся:

• компании по предоставлению инвестиционных услуг, включая профессиональное управление инвестициями;
• субъекты, осуществляющие финансовые операции на регулируемых рынках;
• юридические лица с иными видами деятельности инвестиционного характера.

Управляющая компания с регистрацией в кипрской юрисдикции обязана иметь лицензию CySEC – это действующий на всей территории Европейского союза документ, разрешающий финансовую/инвестиционную/торговую деятельность в любом государстве. Нормы CySEC (Кипрской комиссии по управлению ценными бумагами и биржей) созданы по общеевропейскому стандарту в отношении инвестиционной отрасли, позволяют основывать фонды на базе компаний с переменным капиталом или в качестве самоуправляемых фондов.

Перед созданием управляющей компании на Кипре важно учесть, что серьезнейшие требования, согласно положениям CySEC, предъявляются к следующим аспектам:

• тщательной и детальной оценке активов;
• механизмам по управлению рисками;
• ликвидности управляющей компании;
• обязательной, регулярной отчетности перед инвесторами;
• обязательной, оформленной по установленным нормам, отчетности перед регулирующими органами.

Регистрация управляющей компании на Кипре предполагает выбор одной из организационно-правовых форм: открытие общего фонда CF или оформление компании по работе с инвестициями VCIC (с переменным капиталом). Любой из этих субъектов будет считаться предприятием коллективных инвестиций в переводные ценные бумаги (UCITS), деятельность подчиняется консолидированной директиве ЕС 2009/65.  Отметим, что самоуправляемые фонды UCITS всегда создаются только на базе компании с переменным капиталом, управляющий орган – исключительно Совет директоров.

Регистрация управляющей компании на Кипре – требования к самоуправляемым фондам

Когда создается UCITS на Кипре, минимальный уставный капитал должен составлять не менее 300 000 EUR, а структура бизнеса выстраивается четко по требованиям законодательства. Такие фонды предполагают привлечение минимум двух директоров с соответствующей квалификацией в инвестиционной деятельности.

Регистрация управляющей компании на Кипре с субфондами предполагает наличие капитала от 300 000 EUR для каждого отдельного субъекта, дополнительно необходим ответственный хранитель, которым в большинстве случаев выступает банковское учреждение. Паспортизация управляющих компаний на территории ЕС доступна только менеджерам UCITS, но не может применяться к иным формам фондам, например, альтернативным AIF.

Что касается прочих юридических требований, регистрация управляющей компании на Кипре предусматривает соответствие следующим пунктам:

1. организационно-правовые формы, допустимые законодательством республики:

• компании с инвестиционной деятельностью с переменным капиталом;
• договорные фонды;
• инвестиционные компании международного масштаба с переменным капиталом;
• паевые инвестиционные фонды международного масштаба;;

1. нет требований к присутствию административного офиса;
2. допустимое число инвесторов – до 100 человек;
3. минимальная подписка отсутствует;
4. может быть корпоративный директор, нет обязательства нанимать местного директора;
5. минимальное количество директоров – 2 человека;
6. выполнение всех условий по поставщикам услуг: наличие хранителя (местного), распорядителя фонда или инвестиционного менеджера, управляющего, аудитора.

Отдельного внимания требует лицензирование управляющих компаний на Кипре – при получении разрешающих деятельность документов кипрские инвестиционные субъекты могут пользоваться услугами признанных на мировом уровне инвестиционных поставщиков и операторов.

Какие нюансы следует знать для правильной регистрации управляющей компании на Кипре?

Если единственным видом деятельности управляющего на Кипре будет управление фондами UCITS, минимальный уставный капитал может составлять 125 000 EUR. 200 000 EUR начального капитала предусмотрено для инвестиционных фондов UCITS, которые требуют назначения внешнего менеджера для каждого субфонда. Открытие зонтичных или единого фонда одинаково применимо к фондам коллективного инвестирования и компаниям с переменным капиталом. Зонтичная структура предусматривает возможность иметь разную инвестиционную политику и классы акций без привязки к основному фонду.

Интересным нюансом регистрации управляющей компании является их паспортизация в пределах ЕС. К примеру, менеджер UCITS, управляющий кипрскими фондами non-UCITS, будет иметь паспорт только на non-UCITS деятельность в соответствии с положениями Директивы №2011/61/EU. В этом случае инициируется консолидированное дистанционное управление, а на паспорт non-UCITS могут претендовать исключительно профессиональные инвесторы.

Как происходит регистрация фонда AIF на Кипре с самостоятельным управлением?  

AIF относятся к альтернативным инвестиционным фондам, которые, по аналогии с UCITS, могут иметь внешнего менеджера или создаваться как самоуправляемые субъекты. Самоуправляемые AIF также создаются на базе компании с инвестиционной деятельностью с фиксированным или переменным капиталом, должны иметь от двух директоров, от 300 000 EUR уставного капитала, определенную законодательством структуру и квалифицированных сотрудников.

Управляющие альтернативными инвестиционными фондами на Кипре создаются как AIFM, предполагают получение лицензии и авторизацию в CySEC, должны соответствовать всем требованиям, выдвигаемым к внешним управляющим компаниям. Если AIFM уже имеет оформленную лицензию ЕС, на Кипре создается постоянное представительство по оказанию услуг управления инвестиционными фондами.

Регистрация управляющей компании на Кипре подразделяется на следующие этапы:

• создание субъекта для авторизации в CySEC;
• составление, подача и продвижение заявки;
• подача запросов по этапам процесса авторизации;
• обращение к представителям CySEC для решения возникающих в ходе процедуры вопросов.

Управляющая компания на Кипре с лицензией CySEC получает право осуществлять менеджмент инвестиционных компаний в любой стране ЕС, а также Норвегии, Лихтенштейне, Норвегии. Такие субъекты осуществляют консалтинг по управлению рисками, проводят аудит областей повышенного риска, мониторят изменения законодательства для обеспечения максимальной прибыли инвесторам. Основным и единственным источником доходов управляющего инвестиционными фондами Кипра и других стран ЕС является комиссия за управление активами инвесторов.

Когда вашему бизнесу нужна управляющая компания и как правильно ее создать

Фото с сайта sportsaspire.com

Если бизнес вырос и некоторые из направлений выделились в отдельные компании — со своими бухгалтерами, юристами, кадровиками и другими административными работниками, то часто становится сложно следить за процессами в разных структурах. Выход из этой ситуации есть — создать единую управляющую компанию. Зачем она нужна и как способна помочь бизнесу — рассказали специалисты юридической компании REVERA Михаил Битус и Никита Толканица.

— Когда в группе компаний функции работников в разных структурах стали дублироваться, время персонала расходоваться неэффективно, и в целом стало сложнее следить за всем, что происходит в каждой компании, — значит, пришло время подумать о создании управляющей компании.

Михаил Битус Юрист REVERA	Никита Толканица Юрист REVERA

Зачем нужна единая управляющая компания

Опишем ситуацию: у вас группа компаний, и в каждой из фирм есть свой директор, бухгалтер, юрист, кадровик, экономист и маркетолог. Такой подход неэффективен как с финансовой, так и с организационной точки зрения.

Какие факторы говорят о том, что вашему бизнесу нужна управляющая компания:

• Разные компании владеют долями в уставных фондах разных участников группы и происходит путаница в полномочиях между директорами
• Владельцам бизнеса сложно контролировать менеджмент компаний
• Штат раздут и появляются сложности в управлении им

Какие процессы упрощает управляющая компания

Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.

Зачем это владельцам бизнеса:

• Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
• Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
• Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы

Как управляющая компания работает с другими фирмами группы

Базовая схема работы: управляющая компания руководит всеми фирмами группы и получает за это вознаграждение. Дочерние компании могут списать эти затраты на текущие расходы и снизить таким образом базу для исчисления налога на прибыль.

Фото с сайта dengi.ua

Покупка услуг управляющей компании должна быть экономически обоснована. Расходы на управление не будут учитываться при расчете налоговой базы, если:

• В штате дочерней структуры есть специалисты, услуги которых она покупает (юристы, экономисты, кадровики)
• Управляющая компания руководит лишь формально, а реальные решения (и это очевидно) принимают владельцы бизнеса

Как организовать управляющую компанию

Запуск управляющей компании — достаточно простая процедура.

Ключевые шаги:

1. Создание управляющей компании.

2. Адаптация в случае необходимости корпоративных документов всех компаний группы, чтобы установить единообразный подход в управлении.

3. Разработка общих внутренних норм и правил.

4. Заключение договоров о передаче руководящих и менеджерских функций между управляющей компанией и каждой фирмой группы.

Какие сложности есть при работе с управляющей компанией

Если управляющая компания будет оказывать юридическое сопровождение и помощь в оформлении договоров, заявлений и других документов другим организациям группы, то она должна получить на это лицензию — на оказание юруслуг.

Фото с сайта sovavto.org

Для этого достаточно выполнить всего два условия:

1. Директор с высшим юридическим образованием.

2. Хотя бы один сотрудник с высшим юридическим образованием и со стажем работы по юридической специальности не менее трех лет.

В качестве резюме

Управляющая компания — достаточно простой и в то же время эффективный инструмент в бизнесе. Она поможет не раздувать штат и упростит контроль за наемным менеджментом.

Создание и внедрение такой структуры — достаточно простой процесс. Более того, она не требует дополнительных денежных вложений, поскольку может финансироваться за счет платежей управляемых фирм.

Но стоит понимать, что управляющая компания не может принимать все решения по работе группы. Решение ключевых вопросов остается за собственниками бизнеса.

Читайте также

 

советов по открытию компании по управлению недвижимостью

Последнее изменение: 5 января 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц

Думаете о создании компании по управлению недвижимостью или о карьере в отрасли? Прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания. Быть в управлении недвижимостью может показаться простым для тех, у кого мало опыта, смотрящего со стороны, но на самом деле это очень сложно.

Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите развивать свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии аренды, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:

Заполняйте вакансии быстрее: 10 проверенных советов по размещению объявлений о сдаче в аренду, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов

Как онлайн-платежи по аренде приносят пользу управляющим недвижимостью и жильцам

Как сделать виртуальные шоу беспроигрышными для вас и ваших потенциальных клиентов

Ниже мы подробно рассмотрим, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете добиться успеха.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими домами, общественными ассоциациями или коммерческой недвижимостью. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или же недвижимостью может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.

Чем занимаются управляющие недвижимостью?

Управляющие недвижимостью заботятся и управляют зданиями и другой недвижимостью для отдельных лиц или групп собственников.Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о свободной арендуемой недвижимости. Обязанности управляющих недвижимостью включают маркетинг вакантных квартир, демонстрацию собственности, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием собственности, проведение проверок при въезде / выезде и многое другое.

Одним из преимуществ управления недвижимостью как нового предприятия является то, что входной барьер является низким. Затраты на запуск доступны (2000–10 000 долларов), ученая степень не требуется, и вы можете начать бизнес с небольшим опытом.Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.

Некоторые из наиболее важных черт отличного управляющего недвижимостью — это способность быть хорошо организованной, общаться с людьми и сопереживать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.

Вам также понадобятся навыки для установления позитивных рабочих отношений с поставщиками, так как вам понадобится сеть подрядчиков для решения проблем технического обслуживания, а также особых запросов.И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости могут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги там, где это необходимо.

Большинство ваших повседневных задач будет связано с работой с арендодателями, жильцами и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и честно вести себя с ними имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть внимательны к деталям, быть надежными, независимыми и последовательными. Владельцы передают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать.Успешный управляющий недвижимостью умеет творчески и эффективно решать проблемы. Наконец, вам необходимо практическое знание местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.

Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций?

Как и управляющие недвижимостью, менеджеры общественных ассоциаций наблюдают за недвижимостью, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в принадлежащих им единицах, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации.Члены правления посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.

Если вы уже являетесь менеджером общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить вашу ассоциацию:

Как обеспечить незабываемые впечатления для домовладельцев и членов совета директоров

4 способа повысить эффективность ваших домовладений и квартир

Вернемся к тем, кто только начинает — управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи домовладельцев, отслеживая нарушения, координируя техническое обслуживание по мере необходимости и общаясь с правлением и домовладельцами в дополнение к другим задачам.Хотя существуют самоуправляемые общественные ассоциации, управляющий имуществом может быть огромным активом, позволяющим снять напряженную работу с членов совета директоров и упростить общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно недавним отчетам payscale.com, средняя заработная плата менеджеров по недвижимости по стране составляет от 50 161 долл. США в год для начального уровня до 75 000 долл. США в год для более опытных менеджеров.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью

Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это легко.Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать как сотрудник начального уровня и постепенно продвигаться вверх. С годами вы научитесь тонкостям управления и наладите некоторые ценные связи, и в конечном итоге вы сможете разветвляться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.

Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью?

Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, для большинства не требуется ученая степень.Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда требуются. Тем не менее, наличие сертификата недвижимости или управления имуществом может быть полезным, если вы намереваетесь начать работать в уже существующей фирме по управлению недвижимостью.

Как получить сертификат управления недвижимостью

В США существует ряд программ, которые предлагают курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата в области управления недвижимостью.Курсы научат вас, как создавать и строить бизнес по управлению недвижимостью, находить клиентов и соответствовать требованиям. Вот несколько из самых популярных курсов, доступных в настоящее время:

Программа учетных данных сертифицированного менеджера квартир NAA

Курс сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью IREM

Обозначение специалиста по управлению жилищным фондом NARPM

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Создание компании по управлению недвижимостью аналогично открытию любого другого типа коммерческого предприятия.Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно корпорацию с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно через Интернет.

Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более обоснованные решения, сохранять сосредоточенность и применять методический подход при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1,3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставить своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет подробный план успешного ведения бизнеса по управлению недвижимостью.

Как продать компанию по управлению недвижимостью и привлечь клиентов

Сеть — это эффективный способ начать наращивание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.

Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с арендодателями. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть собственность, за которую они несут ответственность, и функция управления имуществом передается на аутсорсинг.Местные подрядчики также регулярно контактируют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.

Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы привлечь владельцев недвижимости, ищущих компании по управлению недвижимостью в вашем районе.

Как вести бизнес по управлению недвижимостью

После того, как вы все настроите и у вас появится несколько объектов собственности, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления имуществом, которое поможет вам эффективно и организованно вести свой бизнес.Ежедневные задачи можно упростить, чтобы в следующий раз вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и зарабатывании большего количества денег.

И хотя ваша компания по управлению недвижимостью может начинать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через годы, когда ваш бизнес будет процветать, вы будете утешаться, зная, что вы не перерастете свое программное обеспечение.

После того, как вы управляете 50 или более объектами, подумайте о внедрении комплексного решения для управления недвижимостью, такого как AppFolio, которое дает вам возможность вести свой бизнес, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места.Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь в оптимизации и развитии вашего бизнеса по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.

Быть менеджером по управлению недвижимостью может быть непросто, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезная карьера.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Владение собственностью означает большую ответственность, особенно если вы не живете рядом со своей недвижимостью. Управлять одной собственностью может быть сложно, а для компаний или частных лиц, владеющих множеством объектов, это еще сложнее.Компании по управлению недвижимостью могут позаботиться обо всем, что связано с недвижимостью для владельцев, включая приобретение, контроль, обслуживание и сбор арендной платы.

Вот как открыть компанию по управлению недвижимостью:

1. Узнайте, каковы законодательные требования вашего штата для открытия бизнеса. Вам нужно будет определить, есть ли в вашем штате какие-либо требования к страхованию.
2. Придумайте название компании. Вы можете работать под своим именем, а можете придумать новое для компании.Возможно, вы захотите заручиться помощью юриста, особенно если вы хотите зарегистрировать свой бизнес [Бизнес].
3. Откройте счет в коммерческом банке. Важно отделить себя от бизнеса в финансовом отношении.
4. Открыть офис. Вам понадобится выделенная телефонная линия, подключение к Интернету и факс.
5. Возьмите почтовый ящик, чтобы у людей был постоянный адрес, по которому они могут отправлять вам вещи. Получение чеков об аренде по почте, вероятно, будет важной частью вашего бизнеса.
6. Получить лицензию. Узнайте ваши местные требования к лицензированию управления недвижимостью. Многие штаты требуют, чтобы управляющие недвижимостью были лицензированными брокерами по недвижимости [BLS]. В таком случае вам необходимо пройти курсы по недвижимости, чтобы получить сертификат.
7. Рекламировать! Вы должны заявить о себе, чтобы вести бизнес. Создайте профессиональный веб-сайт с описанием ваших услуг по управлению недвижимостью. Полезны также газеты, желтые страницы, визитные карточки и другая низкотехнологичная реклама.
8. Соберите потенциальных клиентов.Не надейтесь на то, что к вам придут люди. Просмотрите тематические объявления и списки недвижимости, чтобы найти объекты, которые арендует и управляет владелец. Вы также можете посетить офисы продаж новостроек или связаться с агентами по недвижимости в вашем районе.

Плюсы и минусы: владение компанией по управлению недвижимостью

Давайте поговорим о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью.

Во-первых, я не знаю, зачем вам это нужно. Управление недвижимостью — это, безусловно, самая дрянная часть недвижимости.

Это очень неблагодарная работа. Вы постоянно имеете дело с арендаторами и туалетами. Вы почти никогда не сможете выиграть.

Арендодатели недовольны вами, потому что ремонт слишком высок и они не хотят его делать. Жильцы вами недовольны, потому что ремонт делается недостаточно быстро. Ребята по обслуживанию и подрядчики тоже недовольны, потому что думали, что хорошо справляются со своей работой, хотя на самом деле нет.

Это просто столпотворение. Также трудно поддерживать мотивацию сотрудников, потому что они постоянно сталкиваются с проблемами, жалобами арендаторов и электронными письмами от домовладельцев, в которых выражается их неудовлетворенность.

Рассказы бывшего владельца компании по управлению недвижимостью

Позвольте мне коснуться нескольких ужасных историй, которые я слышал, когда владел компанией по управлению недвижимостью.

Однажды у меня был арендатор из ада, который обратился в суд и пожаловался на отравление угарным газом после того, как взорвался внешний свет. Объясни мне это ?! В любом случае, мы должны были решить этот вопрос.

Подразделение недвижимости штата Огайо провело расследование в отношении управления нами без лицензии.После более чем двух лет неразберихи с бумагами они отказались от дела, потому что оно было бессмысленным. Думаю, им не хватило работы, поэтому они начали расследование без всякой причины.

Мы также скомпрометировали банковские счета — как в счетах аренды, так и в текущих счетах. Мы действительно не знали, что делаем в то время. Слава богу, мы не скомпрометировали доверительный аккаунт, потому что это означало тюремное заключение.

Более того, у меня сотрудники крали деньги с рабочего счета.У нас была большая текучесть кадров.

Итак, я надеюсь, что я нарисовал вам картину того, почему вам не следует создавать компанию по управлению недвижимостью. Ну не совсем. Я просто хочу сказать вам, ребята, что не думаю, что это будет так просто, исходя из моего опыта.

Связанный: Как быть подготовленным менеджером по управлению недвижимостью в 6 P’s

Советы для будущих владельцев компаний по управлению недвижимостью

Для всех, кто все еще интересуется концертом, вот несколько советов.

Если вы хотите открыть компанию по управлению недвижимостью, я думаю, что очень важно, во-первых, получить юриста по недвижимости в этом конкретном штате. Почему? Потому что они будут знать все законы и постановления, которые удовлетворят требования Отдела недвижимости.

В Огайо вы не можете владеть компанией по управлению недвижимостью, если у вас нет лицензированного брокера в качестве должностного лица этого бизнеса. Таким образом, вам не обязательно быть лицензированным физическим лицом, вы можете владеть компанией, но должностное лицо этой компании должно быть лицензированным брокером.

Имейте в виду, что все штаты разные, и это только в Огайо. Если вам необходимо получить лицензию в вашем штате, выясните, как вы можете это сделать, или наймите брокера, который станет частью вашей компании.

Еще одна очень важная вещь (а где-то мы ошиблись) — это найти бухгалтера или бухгалтера, желательно с опытом работы в сфере недвижимости. Я говорю это, потому что вы хотите, чтобы они все не замечали и следили за тем, чтобы они сверяли счета каждый месяц.Не спрашивайте меня, как это сделать, потому что я ни черта не понимаю. Но я звучу очень круто, когда говорю: «Сверка счетов каждый месяц».

Я думаю, что прежде чем вы получите на борт бухгалтера или бухгалтера, очень важно установить программное обеспечение, которое вы собираетесь использовать. AppFolio, Yardie и Buildium — это некоторые из различных доступных программ. Компании по управлению недвижимостью могут извлечь выгоду из прозрачности, которую они обеспечивают арендаторам и арендодателям.

Арендаторы могут войти в систему и оплачивать аренду онлайн, что важно.Вы хотите, чтобы большинство ваших арендаторов — более 90 процентов — платили арендную плату через Интернет. Это просто сводит к минимуму бумажную работу, административные расходы и время.

Это также отлично подходит для арендодателей, потому что они могут войти в онлайн, чтобы увидеть, что происходит в любой момент. Это когда вы также связываете бухгалтерский учет и бухгалтерию. Они могут все упустить и убедиться, что все согласовано и что все в порядке.

Связано: 5 способов опередить конкурентов в качестве управляющего недвижимостью

Преимущества управления недвижимостью

Теперь позвольте мне рассказать о некоторых плюсах владения компанией по управлению недвижимостью.Лично я считаю, что как только вы получаете около 250 объектов под управлением собственности, это действительно начинает расти как снежный ком. 10 процентов от арендной платы, собираемой ежемесячно, действительно начинают расти.

Плата за продление аренды начинает расти, а плата за размещение арендатора начинает складываться. Вы можете ввести собственное обслуживание и взимать небольшую маржу за любую выполненную работу. Так что это действительно становится предсказуемым бизнесом, приносящим доход каждый месяц.

На мой взгляд, он также устойчив к рецессии, потому что две самые важные вещи для человечества — это еда и кров.Итак, пока людям нужна крыша над головой, им нужно будет где-то жить, где-то снимать. Вот где вы вступаете в игру.

Послушайте, добираться туда долго. Вы, вероятно, будете есть дерьмо года два или три. Вы собираетесь управлять собой и делать всю работу самостоятельно. Тебе это не понравится. Но как только вы попадете в точку зрения экономии на масштабе, вы действительно увидите, как она претворяется в жизнь.

Чуть не забыл упомянуть о страховке.Убедитесь, что вы застрахованы ultra . Я имею в виду, что человеку должны быть известны все виды страхования, потому что управление недвижимостью является наиболее благоприятной отраслью для судебных разбирательств, когда речь идет о недвижимости. Убедитесь, что у вас есть E и O, общая ответственность и кибербезопасность. Вы хотите сложить это в кучу.

Другое дело — начинать медленно и начинать с малого. Когда я основал свою компанию под ключ, мне потребовалось больше года, чтобы продать свою первую недвижимость. Все хорошее требует времени, и ничего не произойдет в одночасье. Будьте настоящим послом бренда и делайте это с гордостью.

Послушайте, одно ведет к другому. Таким образом, вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти своего первого арендодателя, но поступайте с ним правильно. Не берите ни копейки, как многие другие управляющие недвижимостью.

Опять же, вы, вероятно, не собираетесь зарабатывать деньги в течение двух-трех лет, но если распространилась информация о том, что вы делаете хорошую работу и быстро общаетесь, все будет в порядке.

Коммуникация в управлении недвижимостью очень важна. Вы будете ошибаться, но если вы объясните, что происходит, домовладельцам и арендаторам, они полюбят вас за это и простят.Так я узнал, что многие люди прощают.

Почему вы думаете заняться управлением недвижимостью? Не стало ли для вас сюрпризом какие-либо из поднятых мною вопросов? Есть еще вопросы о бизнесе?

Давайте поговорим в разделе комментариев.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Итак, вам интересно, как открыть компанию по управлению недвижимостью?

Что ж, к счастью, вы попали в нужное место.Мы создали страницу с подробными ресурсами по управлению недвижимостью, наполненную информацией, которая поможет вам начать свой путь к тому, чтобы стать управляющим недвижимостью.

Профессиональный совет: Чтобы получить максимальную отдачу от этой страницы ресурсов о том, как создать компанию по управлению недвижимостью, начните с просмотра видео выше, чтобы услышать непосредственно от владельца компании по управлению недвижимостью о том, что они сделали для развития своего бизнеса по управлению недвижимостью. процветать . После просмотра видео продолжайте читать статью ниже, чтобы узнать, что нужно сделать, чтобы стать успешным управляющим недвижимостью.

Как управляющий недвижимостью, вы должны заботиться о собственности (коммерческой или жилой) для частных лиц, групп инвесторов в недвижимость и семей.

К преимуществам управляющих недвижимостью можно отнести гибкий график, низкие начальные затраты и почти гарантированный пассивный доход.

К недостаткам управления собственностью относится отслеживание нормативных требований местного штата и юридических требований к лицензированию для собственности, которой вы управляете.Недвижимость — один из основных источников юридических жалоб в регулирующие органы в различных штатах.

Но вам не нужно беспокоиться о юридических жалобах. Вы читаете эту статью, значит, вы уже среди профессионалов в сфере недвижимости и управляющих недвижимостью, которые проводят свои исследования и избегают этих юридических ловушек.

Такой образ мышления делает работу управляющего недвижимостью выгодной.

Владение компанией по управлению недвижимостью может стать отличным бизнесом для тех, кто имеет опыт управления недвижимостью и / или недвижимостью.

Как следует из названия, управляющие недвижимостью занимаются практически всем, что связано с управлением собственностью арендатора, включая, помимо прочего, сбор арендной платы, техническое обслуживание, контроль и приобретение недвижимости.

Какие навыки вам понадобятся, прежде чем открывать компанию по управлению недвижимостью?

Поскольку при управлении недвижимостью вы будете иметь дело с разными людьми — подрядчиками по техническому обслуживанию, компаниями, занимающимися проверкой, арендаторами, арендодателями и т. Д., — управляющие недвижимостью должны обладать отличными навыками межличностного общения и общения.

Также помогает, если у вас есть целеустремленность, высокая мотивация и опыт в найме и обучении сотрудников. Это поможет вам, когда ваш бизнес по управлению начнет расти и вы приобретете все больше недвижимости.

Если вы ищете советы, которые помогут заложить прочный фундамент знаний о том, как стать менеджером по управлению недвижимостью, прежде чем начать свою профессиональную карьеру в управлении недвижимостью, вы попали в нужное место за советом.

Вам не нужно начинать свой путь в качестве управляющего недвижимостью с дорогостоящим образованием или запутываться во всех доступных программах и инструментах для управления недвижимостью.

Продолжайте читать, чтобы получить необходимую информацию, которая может стать ключом к успеху вашей будущей компании по управлению недвижимостью.

Ищете руководство для конкретного штата?

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью во Флориде

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Калифорнии

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Неваде

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Техасе

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

1.Начните с основ

Прежде чем вы сможете начать управлять какой-либо собственностью, вам нужно сделать несколько вещей. Как и в случае с любым другим бизнесом, вам необходимо выполнить некоторые необходимые государственные требования, чтобы создать юридическое лицо для вашей компании по управлению недвижимостью. Большинство компаний по управлению недвижимостью в Северной Америке являются компаниями с ограниченной ответственностью. Тем не менее, мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом, чтобы узнать, что лучше всего в вашей ситуации для создания юридической компании по управлению недвижимостью.

Если вы не хотите обращаться к юристу за юридической консультацией, создание ООО не должно быть дорогостоящим.Фактически, вы можете сделать это сами.

Вам нужно только найти в Интернете информацию о юридической регистрации вашего штата и загрузить их бесплатный шаблон Устава организации. С учетом всех сборов общая стоимость должна колебаться в пределах 50–150 долларов. Не забудьте заранее подумать о названии вашей управляющей компании.

После того, как вы создали свою компанию по управлению недвижимостью в качестве юридического лица, следующим шагом будет создание офиса, из которого вы сможете управлять своей недвижимостью.К счастью, это так же просто, как выделить комнату в доме, чтобы использовать ее в качестве офиса для бизнеса. Тем не менее, из соображений конфиденциальности вы можете создать отдельный почтовый ящик для своего контакта в качестве управляющего недвижимостью.

Наконец, вам понадобится профессиональный адрес электронной почты, факс и номер телефона, прежде чем вы начнете управлять какой-либо недвижимостью, чтобы ваши будущие клиенты могли связаться с вами. Существует множество онлайн-сервисов, которые предлагают автоматическую переадресацию звонков, если вам нужен отдельный номер телефона, но вы все равно хотите использовать свой собственный мобильный телефон.

Что касается вашей учетной записи электронной почты в качестве управляющего недвижимостью, вы можете создать бесплатную учетную запись электронной почты с Zoho. Если у вас есть бюджет, вы также можете создать учетную запись Gmail за символическую ежемесячную плату. Наличие учетной записи электронной почты имеет решающее значение для установления профессионального контакта с арендаторами, которые будут проживать в объектах, которыми вы управляете.

2. Составление бизнес-плана управления недвижимостью

Если вы хотите создать успешную управляющую компанию, вам нужен бизнес-план.Бизнес-план позволяет вам определить концепцию вашего бизнеса, а также стратегии, которые вы будете использовать для достижения целей вашей компании по управлению недвижимостью и эффективного управления вашей недвижимостью. Это поможет выделить вас среди других управляющих недвижимостью.

Перед тем, как управлять какой-либо собственностью, важно учитывать такие факторы, как релевантная статистика, цифры и другие данные. В вашем бизнес-плане должны быть четко изложены все стратегии, которые вы собираетесь реализовать для работы своей компании по управлению недвижимостью.

Убедитесь, что ваш бизнес-план управления недвижимостью включает следующую информацию:

• Прогнозы по получению доходов . Лучше быть консервативными в своих оценках; то есть лучше недооценивать, чем переоценивать прогнозируемый доход. Обязательно установите реалистичные ожидания в отношении количества объектов, которыми вы будете управлять, а также в отношении платы за управление, которую вы будете взимать за каждый объект.
• Описание компании и резюме .Это отражает миссию и видение вашей компании. Здесь вы должны подчеркнуть, что отличает ваш бизнес по управлению недвижимостью от других компаний по управлению недвижимостью. Это поможет вам, когда вы занимаетесь маркетингом, чтобы привлечь клиентов, которые будут использовать вас для продажи своей собственности.
• Разное. Другие вещи, которые вы должны включить, — это ваше предложение продукта, цены, маркетинг недвижимости и анализ / стратегии продаж, SWOT-анализ, рекламная стратегия, стратегии расширения, методы управления недвижимостью, сообщества, на которых вы хотите сосредоточиться для своей собственности, а также калькуляция затрат. и финансовые прогнозы.

3. Осуществимость рынка и исследования

Не забудьте тщательно изучить местонахождение вашего предприятия и близлежащих объектов. Таким образом, у вас будет четкое представление о вашей целевой демографической группе, арендных ставках в сообществе, вашей деловой конкуренции за недвижимость, будь то рынок недвижимости покупателя или продавца, тип управления недвижимостью, на котором вы должны специализироваться (жилая или коммерческий) и др.

Проведение исследования рынка недвижимости не должно быть трудным.В Интернете доступно много информации. Вы можете начать с просмотра таких сайтов, как Google Trends, чтобы увидеть исторический спрос на недвижимость в вашем городе. Вы также можете прочитать о своем местном рынке недвижимости или узнать у других управляющих недвижимостью, как они продают свой бизнес.

4. Поиск клиентов

Лучшее место для налаживания контактов и поиска бизнес-клиентов — это местные инвестиционные клубы в сфере недвижимости. Чтобы связаться с как можно большим количеством агентов по недвижимости, инвесторов и арендодателей, присоединяйтесь к как можно большему числу этих клубов по инвестициям в недвижимость.Взаимодействие с арендодателями и инвесторами в недвижимость имеет решающее значение, когда дело доходит до развития вашего бизнеса и создания вашей репутации менеджера.

Используйте Интернет, чтобы найти клубы по инвестированию в недвижимость в вашем районе. Начните с поиска в Google. Поищите в Facebook, LinkedIn и Meetup.com группы по инвестициям в недвижимость, относящиеся к вашему городу.

Кроме того, общайтесь с людьми, которые могут принести пользу вашему бизнесу и рассматривать вас как актив. Например, агенты по недвижимости могут быть отличным источником рекомендаций для клиентов.Часто они являются первой точкой контакта для многих инвесторов в недвижимость. Подумайте о том, чтобы обратиться к агентам по недвижимости в вашем районе и предложить им реферальную плату. Это поможет выделить ваш бизнес среди других управляющих недвижимостью.

Помимо агентов по операциям с недвижимостью, для вашего нового бизнеса могут быть полезны кредиторы. Иногда они застревают в аренде. Вы также можете проверить сетевые возможности в этих нетрадиционных местах и ​​на мероприятиях.

Хотя рекомендации — лучший способ развития вашего бизнеса, вам также необходимо сосредоточиться на маркетинге своего бизнеса по управлению недвижимостью.Используйте сочетание онлайн- и офлайн-возможностей, чтобы вести свой бизнес-маркетинг в качестве менеджера.

Вот несколько мест, с которых можно начать.

• Посещайте ярмарки, семинары и выставки в сфере недвижимости, чтобы связаться с агентами по недвижимости.
• Инвестируйте в платную онлайн-рекламу, чтобы повысить узнаваемость своего бизнеса.
• Создайте качественный сайт управления недвижимостью.
• Оптимизируйте свой веб-сайт по управлению недвижимостью для поисковых систем, чтобы он занимал более высокое место по сравнению с другими компаниями по управлению недвижимостью.
• Рекламируйте свои услуги по управлению недвижимостью на сайтах аренды и в журналах по недвижимости.
• Разошлите буклеты агентам по недвижимости и владельцам недвижимости.
• Спонсируйте телепрограммы, связанные с вашим бизнесом.
• Используйте социальные сети, такие как LinkedIn, Twitter, Facebook, Instagram, Google+ и Badoo, чтобы продвигать свой бизнес по управлению недвижимостью среди инвесторов в недвижимость.
• Посещать собрания ассоциации домовладельцев и резидентов.
• Время от времени распространяйте бизнес-листовки в целевых областях.
• Разместите гибкие баннеры с контактами и логотипами вашей компании на каждой собственности, которую вы выставляете в аренду или на продажу.

5. Работа с конкурентами по управлению недвижимостью

Поскольку барьеры для управления недвижимостью и отрасли недвижимости относительно невысоки, ожидайте большой конкуренции со стороны других управляющих недвижимостью и убедитесь, что вы готовы с этим справиться. Уровень конкуренции между управляющими компаниями зависит от выбранной вами местности.

Например, если вы открываете свою компанию по управлению недвижимостью в небольшом городке, у вас, естественно, будет меньше конкуренции со стороны других управляющих недвижимостью. Точно так же, если вы разместите свой бизнес в крупных городах, таких как Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Майами и Хьюстон, вы столкнетесь с некоторыми довольно жесткими управляющими недвижимостью, уже известными в отрасли.

Независимо от того, где вы решите начать свой бизнес, точная настройка вашей стратегии маркетинга и продаж является ключом к вашему успеху в качестве управляющего недвижимостью.

Начать новый бизнес никогда не бывает легко. Но с упорным трудом и целеустремленностью вы можете создать успешную компанию по управлению недвижимостью в кратчайшие сроки.

Как начинающий управляющий недвижимостью, вы должны сосредоточиться на предоставлении первоклассного обслуживания клиентов. Предоставляя отличные услуги по управлению недвижимостью, вы с большей вероятностью получите рекомендации от существующих клиентов и выделите себя среди других управляющих недвижимостью.

6. Поиск квалифицированных арендаторов

Найти арендаторов — это одно, а найти квалифицированных — другое.Вашим первым импульсом в качестве управляющего недвижимостью может быть поиск арендаторов на Craigslist. Однако ваш целевой рынок может искать жилье на другом проспекте. Например, они могут искать дома для аренды на сайтах zillow.com, trulia.com или в местной ежедневной газете.

Выясните, как ваши потенциальные арендаторы ищут квартиры для сдачи в аренду. Сосредоточьтесь на том, как вы можете извлечь выгоду из этого метода, чтобы привлечь своих потенциальных клиентов. В этой статье вы найдете список интернет-сайтов, которые вы можете использовать для поиска арендаторов в качестве управляющего недвижимостью.

При проверке арендаторов убедитесь, что вы соблюдаете законодательные нормы вашего штата. Не забывайте соблюдать Закон о справедливых жилищных условиях. В противном случае у вас с самого начала возникнут юридические проблемы с вашим бизнесом.

Когда у вас появятся заинтересованные кандидаты, назначьте встречи, чтобы показать им вашу недвижимость. Чтобы избежать неявки, подтвердите встречу заранее по телефону или по электронной почте. Кроме того, возьмите с собой огромную пачку бланков заявок на аренду.

Сузив список претендентов, убедитесь, что вы выполнили должную осмотрительность.Важной частью управления является тщательная проверка биографических данных каждого заявителя. Это включает проверку их криминального прошлого, кредитного рейтинга, телефонных справок и тому подобное.

На этом этапе обязательно включите все необходимые раскрытия и дополнения, такие как соглашения об аренде для конкретного штата. К сожалению, большинство начинающих арендодателей и управляющих недооценивают важность наличия прочного договора аренды.

Договор аренды — это первый документ, который судья потребует при возникновении юридических споров между арендаторами и арендодателями или управляющими недвижимостью.Вы можете найти пакеты договоров аренды для конкретного штата, различные услуги по проверке и бесплатное приложение для аренды для вашего бизнеса на EZ Landlord Forms.

7. Управление недвижимостью

Хорошие компании по управлению недвижимостью максимизируют прибыль клиентов за счет сокращения доли вакантных площадей и своевременного поиска арендаторов, одновременно сводя к минимуму такие риски, как повреждение имущества и судебные издержки.

Один из способов добиться этого — как управляющий недвижимостью иметь эффективную программу мотивации.Согласно исследованию, поощрение арендаторов может помочь снизить текучесть кадров, а также сделать жителей счастливыми. Как управляющий недвижимостью, вы можете предлагать стимулы в виде бонусных баллов за работу и другие добрые дела арендаторов.

Поскольку вы будете заниматься ремонтом и техническим обслуживанием на регулярной основе, вам потребуется несколько подрядчиков в качестве управляющего недвижимостью. Вы можете найти компетентных, но доступных подрядчиков через контакты, которые вы установили при открытии своей компании по управлению недвижимостью.Стремитесь установить тесные, долгосрочные отношения с высококачественными подрядчиками для успеха вашего бизнеса.

Придумать, как открыть компанию по управлению недвижимостью и сориентироваться в отрасли недвижимости, может быть непросто. Но после прочтения и применения всех этих советов вы обязательно будете двигаться в правильном направлении.

Работа менеджером может быть чрезвычайно полезной, если владелец недвижимости такой же знающий профессионал, как вы. Управление недвижимостью требует способности принимать решения «на лету», а также любви к работе с людьми для управления своей недвижимостью.

Если вам нужна помощь в маркетинге вашей компании по управлению недвижимостью, не стесняйтесь обращаться к нам. Мы специализируемся на помощи в развитии компаний по управлению недвижимостью и хотели бы поговорить с вами о том, как мы можем помочь вашему управленческому бизнесу.

10 отраслевых экспертов о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью

Какие главные советы вы можете дать при росте или открытии компании по управлению недвижимостью? На недавней выставке CALNARPM мы отозвали 10 отраслевых экспертов, и вот что они сказали нам:

С точки зрения коучинга вам необходимо знать, каким бизнесом вы хотите заниматься.Таким образом вы сможете сосредоточить свои приоритеты на том, как вы хотите строить свой бизнес. Если вы примете все, что приходит, вы будете повсюду. . Имейте по-настоящему четкие роли, знайте, куда вы хотите двигаться, говорите четко, и тогда вы сможете развивать свой бизнес.

Fourandhalf Note : Например, если вы примете контракт на управление любым предлагаемым домом в любом районе, вы будете работать намного усерднее, чем если бы вы специализировались в одном районе, типе клиента или типе собственности. Это поможет вам определить себя как компанию и сделает ваш путь к росту и успеху более четким.

Мой отец всегда говорил, что если вы собираетесь открыть собственное дело, вам понадобятся три вещи:

• Знание своего дела
• Некоторая финансовая поддержка
• Хорошая семейная жизнь

Что касается управления недвижимостью, вам необходимо знать бизнес и иметь некоторый опыт работы с хорошим наставником. Это отличная отрасль, и вы должны понимать, что она конкурентоспособна. Не думайте, что вам нужно идти туда, получать каждую транзакцию и выигрывать каждую встречу .Бизнеса хватит на всех, так что продолжайте и сохраняйте позитивный настрой. Люди будут доверять вам и захотят вести с вами дела.

Fourandhalf Note : Шерил также является избранным президентом CALNARPM

3. Ноэль, HQVirtualU.com — о выборе имени для управления недвижимостью:

Я думаю, что в сфере недвижимости очень важно сообщать людям от своего имени, чем вы занимаетесь . В сфере недвижимости трудно найти доступные имена, в которых есть «дом», «дом», «собственность», но вы должны проявлять новаторский подход и пытаться найти слово в названии своей компании, чтобы, когда люди ищут вокруг, они точно знают, кто вы.

Если название вашей компании похоже на адвоката, они будут думать, что вы юристы. Вы хотите, чтобы они знали, что вы агент по недвижимости и занимаетесь этим бизнесом. Они должны уметь определять, чем вы занимаетесь, когда слышат название вашей компании.

Fourandhalf Note : Это также относится к агентствам недвижимости, занимающимся управлением недвижимостью. Управление недвижимостью в рамках «Недвижимости Боба» может быть совершенно законным, но «Эксперты по управлению имуществом», «Аренда домов для руководителей» или даже «SuperAwesomeHomes4Rent» сразу же дадут возможность лиду понять, в чем заключается ваш основной бизнес.См. Наш блог по этой самой теме: Руководство по выбору названия компании по управлению недвижимостью.

Все задокументировать . От первого контакта с заявителем до прекращения аренды. Чем больше у вас документации, тем лучше вы подготовитесь, чтобы защитить себя, если вы окажетесь втянутым в судебный процесс или если вам придется преследовать арендатора за залог. Документ, документ, документ.

Fourandhalf Note : Кроме того, надежно храните эти документы, будь то бумажные или электронные.Создавайте резервные копии, храните файлы на онлайн-серверах, таких как Dropbox или подобных сервисах.

5. Кальвин, арендатор Тернер — Использование технологий:

Найдите способы использовать технологии и различные инструменты в отрасли, чтобы сделать вашу повседневную работу более эффективной. Многие брокеры и владельцы используют более традиционный метод найма большего количества членов команды, но во многих случаях вы можете использовать имеющуюся у вас технологию и управлять с ее помощью большим количеством объектов недвижимости . Используйте то, что у вас есть, чтобы совмещать обязанности одного человека, а не просто нанимать дополнительных сотрудников.

Позаботьтесь о своих квартиросъемщиках . За восемь лет, которые я проработал в Ярди, моим клиентам нравилось иметь возможность предлагать своим арендаторам различные инструменты и делать их счастливыми. Это то, что сделало их успешными и дало им возможность расти. Вам нужен правильный инструмент для правильной работы, чтобы вы могли предложить арендаторам мобильный доступ и все упростить и всегда на ходу. Они останутся в вашей квартире или сообществе дольше. Когда арендаторы довольны, ваша заполняемость сохраняется, и приходит денежный поток.

Мой лучший совет для создания компании по управлению недвижимостью — использовать образование как маркетинговый инструмент . Часто владельцы и арендодатели не решаются нанять управляющего недвижимостью, потому что это тот, кого они не знают, и они передают свой самый ценный актив. Примите участие в образовании с помощью видео, блогов или когда кто-то звонит, чтобы задать вопрос о конкретной ситуации. Чем больше помощи вы предоставите, тем больше у вас будет бизнеса. Вы можете продать клиенту и получить его сегодня, но если вы поможете клиенту, вы получите его на всю жизнь.

---

Лучший способ развивать свой бизнес — это отличный веб-сайт и отличная + страница. Если ваш веб-сайт великолепен и его найдут, к вам будет большой авторитет, и люди будут готовы нанять вас. На этом веб-сайте создайте специальную целевую страницу для управления недвижимостью для любого района или областей, в которых вы ведете бизнес, и убедитесь, что она содержит форму для потенциальных клиентов, по которой клиент может связаться с вами. Итак, ваш сайт должен быть найден, он должен выглядеть потрясающе и должен давать вашим клиентам простой способ связаться с вами .

Fourandhalf Note : Это так важно — помните, что в любом месте существует ограниченное количество контрактов, поэтому существует ограниченное количество потенциальных клиентов. Ваш веб-сайт — ваш лучший и самый экономичный инструмент для закрытия бизнеса — если ваш веб-сайт спроектирован для привлечения просмотров и быстрого перехода на страницу, которая обращается к ним и позволяет им легко и желательно связаться с вами.

9. Джордан, LeadSimple — закрывающиеся владельцы:

Мой совет — начать со строительных блоков продаж и маркетинга.Убедитесь, что у вас есть презентация и хороший процесс последующей работы. Уметь объяснить, чем вы выделяетесь и как вы понимаете потребности своих потенциальных клиентов. Удачного процесса открытия, задавайте хорошие вопросы, и действительно поймете болевые точки человека . Как можно лучше устраните эти болевые точки, и после вашего первоначального разговора составьте сценарий, в котором излагается, как вы будете действовать дальше и как будет выглядеть общение. Вместо того, чтобы каждый раз переписывать электронные письма, поработайте над тем, чтобы иметь несколько хорошо продуманных шаблонов электронной почты и каждый раз прилагать все усилия.

---

Fourandhalf Примечание. Загрузите

The Art of Win the Sale: A Sales Process for Property Managers и упорядочите процесс продаж, используя проверенные передовые практики.

Наша компания выросла на 30 процентов за последние два года за счет принадлежности к крупным ассоциациям по управлению недвижимостью, таких как NARPM, и инвестирования в наши маркетинговые стратегии управления недвижимостью. Это означает тратить деньги на отличный веб-сайт, вести блог, рекламу в Google, работать с хорошими партнерами по маркетингу и быстро реагировать на потенциальных клиентов.Создание репутации действительно важно; вы хотите, чтобы люди узнали о вас, прежде чем вы с ними заговорите . Итак, инвестируйте в создание отличного бренда.

[ Отрывок из нашего интервью с Тони Лебланом ] Тони позвонил всем своим друзьям-риэлторам, с которыми работал ранее, и использовал свои отношения и связи, чтобы быстро утвердиться. Когда я брал трубку и давал понять, что он занимается бизнесом, возник эффект снежного кома. Управление недвижимостью — это бизнес с людьми и бизнес взаимоотношений.В офисе сложно заработать новый бизнес. Выйдите и познакомьтесь со всеми риэлторами в городе и всеми, кто связан с арендным бизнесом. Общайтесь и создавайте отношения, чтобы увеличить объем вашего бизнеса.

Fourandhalf note : Мы были на недавней конференции по недвижимости Inman Connect в Сан-Франциско 2017, где встречаются высокопоставленные агенты по недвижимости, чтобы опередить отрасль. Из всех агентов по недвижимости, с которыми мы разговаривали, большинство из них не имело отношений ни с одной из компаний по управлению недвижимостью в своем районе.Владельцам, занимающимся управлением недвижимостью, важно проявлять агрессивность в донесении своих ценностных предложений таким людям, как агенты по недвижимости, где есть прекрасные возможности для взаимного партнерства.

Это то, что успешные лидеры говорят о начале и развитии бизнеса по управлению недвижимостью. Если у вас есть какие-либо вопросы или что-то добавить, свяжитесь с нами в Fourandhalf — Интернет-маркетинг для управляющих недвижимостью.

---

Рекомендуемая дополнительная литература Fourandhalf:

---

Создание управляющей компании | Bizfluent

Focus

Управляющие компании бывают разных форм.Первым шагом в создании управляющей компании является определение отрасли или типа услуг, на которых будет сосредоточена компания. В сфере недвижимости используются компании по управлению жилой и коммерческой недвижимостью и менеджеры по оценке. Индустрия развлечений изобилует внешними управляющими фирмами, которые занимаются всеми аспектами отрасли, от организации мероприятий до управления артистами. Фирмы по управлению финансами предлагают управление долгом, управление инвестициями и управление счетами. Бизнес нанимает на регулярной основе компании стратегического управления и внешних менеджеров проектов.Все управляющие компании разделяют цель избавить клиента от определенных аспектов своего бизнеса, чтобы он мог сосредоточиться на своей основной деятельности.

Бизнес-план

После того, как управляющая компания определена, следующим шагом будет написание бизнес-плана. Чем уже сфера деятельности компании, тем легче будет написать бизнес-план, потому что направление в значительной степени самоочевидно. Начните с цели, будь то подписание трех групп для компании или получение одного крупного ИТ-клиента в течение первых 3 месяцев.Быть конкретным. Включите краткосрочные и долгосрочные цели. Рассмотрите ресурсы, необходимые для достижения этих целей. Расходы на персонал, офисное оборудование, поездки, ассоциацию и развлечения должны быть включены в первоначальную оценку потребностей. Включите сроки и ожидаемые доходы. Наконец, запишите конкретные действия и меры, которые необходимо предпринять, чтобы сделать бизнес успешным.

Действие

Поскольку управляющие компании полагаются в первую очередь на талант и время, для открытия бизнеса требуется очень небольшое стартовое финансирование.Офисные помещения не требуются до тех пор, пока компания не станет достаточно большой, чтобы нанять штатный административный персонал и привлечь дополнительных консультантов и продавцов. Многие консультанты по менеджменту успешно работают из домашних офисов. В идеале новая управляющая фирма создается в ответ на конкретную потребность, которая уже была выявлена. Создание управляющей компании с несколькими надежными клиентами может принести доход, необходимый для продолжения бизнеса, в то время как текущие маркетинговые усилия направлены на расширение бизнеса.

Успех

Многие управляющие компании развивают долгосрочные отношения с клиентами, которые могут привлечь клиентов для расширения бизнеса. Когда клиенты нанимают фирму для конкретных проектов, регулярно следите за тем, чтобы название компании оставалось перед клиентом на случай будущих нужд и запрашивало рекомендации. Нанимайте сотрудников по мере необходимости для ведения счетов. Сеть в отрасли, которую обслуживает компания. Присоединяйтесь к торговым группам и посещайте выставки, чтобы поддержать существующих клиентов и расширить базу контактов.Остерегайтесь слишком полагаться на одну большую учетную запись. Общайтесь с другими управляющими фирмами через такие организации, как Американский институт управляющих компаний, для обмена идеями и использования образовательных возможностей для улучшения своего бизнеса.

Как создать компанию по управлению недвижимостью и бизнес-план

Управление недвижимостью — это удивительно простая и доступная сфера для входа, требующая минимального образования или опыта и почти не требующая начального капитала малого бизнеса.Тем не менее, это многогранный бизнес, который включает в себя поддержание связи с разными типами людей (арендодателями, арендаторами, подрядчиками), понимание местных законов о арендодателях и создание эффективных и действенных протоколов. Это определенно не для всех. Покупка сдаваемой в аренду собственности и становление арендодателем связано с множеством проблем и обязанностей, и начало бизнеса по управлению недвижимостью ничем не отличается. Фактически, это связано со своим набором проблем и рисков.

Однако, если вы понимаете все, что происходит, и получаете удовольствие от управления недвижимостью, бизнес по управлению недвижимостью может быть очень полезным.Вот как вы можете запустить его.

4 шага к созданию компании по управлению недвижимостью

Шаг 1: Создание вашего бизнеса
Как и во всех других компаниях, вам необходимо пройти процесс создания юридического лица (большинство компаний по управлению имуществом являются компаниями с ограниченной ответственностью или ООО), настроить факсимильную систему и электронная почта, офис, визитки и так далее. Хорошая новость заключается в том, что вы можете делать большинство из них просто и недорого, пока ваш бизнес не наберет обороты, и вы сможете позволить себе более дорогостоящие услуги.

Вы можете создать ООО самостоятельно, не нанимая адвоката. Зайдите на официальный сайт вашего штата и узнайте, как подать заявку на регистрацию LLC в вашем штате; затем загрузите их бесплатный шаблон Статей организации и отправьте его (сборы за подачу заявки обычно составляют от 50 до 150 долларов США).

Создать офис можно так же просто, как выделить комнату в доме для работы и, возможно, настроить почтовый ящик для корреспонденции, если вы не хотите разглашать свой домашний адрес.

Вам понадобится номер телефона и линия факса.Вы можете использовать свой мобильный телефон для всего; при желании вы можете настроить отдельный рабочий номер телефона с помощью различных онлайн-сервисов, которые будут автоматически переадресовывать звонки на ваш мобильный телефон. Кроме того, существует множество онлайн-сервисов, которые обеспечивают безбумажную отправку факсов всего за 10 долларов в месяц.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при создании малого бизнеса.

Шаг 2: Поиск клиентов
Инвесторов в недвижимость и арендодателей можно найти в основном в местных клубах по инвестированию в недвижимость.Присоединяйтесь к как можно большему числу участников и будьте агрессивны в нетворкинге, поскольку эта база — ваш хлеб с маслом. Справочник клубов по инвестированию в недвижимость во всех 50 штатах можно найти на EZ Landlord Forms, чтобы помочь вам найти клубы по инвестированию в вашем районе. Вот несколько полезных советов по созданию деловых сетей, которые помогут вам начать работу.

Вам также следует пообщаться с людьми, которые могут порекомендовать вам бизнес. Отличным источником рекомендаций являются агенты по недвижимости, которые специализируются на инвестиционной недвижимости, потому что многие из их клиентов являются новичками в этом бизнесе и будут просить рекомендаций по различным услугам.Еще один отличный источник рекомендаций и для прямого бизнеса — это местные кредиторы с твердыми деньгами. Кредиторы с твердыми деньгами иногда оказываются застрявшими в аренде собственности и не занимаются управлением недвижимостью, поэтому они, как правило, передают ее на аутсорсинг. Также посетите эти нетрадиционные места и события, чтобы найти возможности для нетворкинга.

Шаг 3. Заполнение арендных единиц
Найти арендаторов относительно легко, но найти квалифицированных арендаторов может оказаться более сложной задачей.Первое, что нужно помнить, это то, что ваш целевой рынок может искать жилье иначе, чем вы; в то время как ваш первый импульс может заключаться в том, чтобы прыгнуть на Craigslist, ваш пул арендаторов может заглянуть в местную ежедневную или еженедельную газету или может прочитать только местную испанскую газету. Подумайте, как ваши целевые арендаторы ищут и находят квартиры в аренду, а затем сосредоточьтесь на этом средстве.

Помните, что вы должны соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении, что означает не выделять одну конкретную демографическую группу.Самое главное, убедитесь, что в вашей рекламе не указан определенный тип арендатора (например, «идеально подходит для одного профессионала»), поскольку они считаются дискриминационными (в приведенном выше примере — дискриминация по признаку семейного статуса). Прочтите Закон о справедливых жилищных условиях, прежде чем начинать рекламные блоки.

При показе арендуемой собственности заявителям обязательно подтвердите встречу за час или два до этого, чтобы свести к минимуму потери времени из-за неявки, и принесите с собой огромную стопку бланков заявок на аренду (или еще лучше, оставьте стопку в арендуемое имущество).После того как вы сузили круг поиска арендаторов до нескольких сильных кандидатов, оцените их кредитоспособность (с помощью такой службы, как Equifax Identity Report), криминальное прошлое и отчеты о выселении, потому что история почти всегда повторяется.

Обязательно используйте договор аренды для конкретного штата, который включает все необходимые дополнения и раскрытия информации. Большинство начинающих управляющих недвижимостью и арендодателей недооценивают важность прочного договора аренды, но это первый документ, который судья потребует в любом споре между арендодателем и арендатором.Вы можете найти бесплатное приложение для аренды, различные услуги по проверке арендаторов и пакеты договоров аренды в зависимости от штата в EZ Landlord Forms.

Шаг 4: Управление недвижимостью
Хорошие компании по управлению недвижимостью стремятся минимизировать риски (а именно, риск судебных разбирательств и нанесения ущерба арендуемым объектам) и максимизировать прибыль клиентов (за счет сокращения доли вакантных площадей и затрат на обслуживание / ремонт). Один из способов сделать это — предложить стимулы арендаторам, находящимся под вашим управлением (RentedSpaces недавно опубликовал отличный пример эффективной программы поощрения), которые могут варьироваться от простых предложений, таких как более низкая арендная плата для арендаторов, которые согласны, до более долгосрочных. договора аренды, сложные системы начисления баллов для получения вознаграждений.Крайне важно, чтобы управляющие недвижимостью проявляли как инициативу, так и реагировали при работе с арендаторами, потому что большинство вопросов можно легко решить, если их решить немедленно, но когда их оставляют гноиться, они могут привести к судебным искам, повреждению арендуемой собственности и невыплатам платежей.

Наконец, управляющим недвижимостью потребуется несколько дежурных подрядчиков для выполнения технического обслуживания и ремонта. Они должны варьироваться от недорогих разнорабочих до полностью лицензированных подрядчиков, которые займутся более серьезным ремонтом. Компетентных, но доступных подрядчиков найти сложно, но, опробовав множество разных подрядчиков и получив рекомендации от надежных коллег, компании по управлению недвижимостью должны установить тесные, долгосрочные связи с несколькими качественными подрядчиками.Список Энджи также может быть хорошим местом для поиска квалифицированных подрядчиков.

Заключительное слово

Управление недвижимостью подходит не всем и требует как любви к работе с людьми, так и готовности действовать быстро и решительно, когда арендаторы нарушают договор аренды. Это бизнес, который можно начать практически без первоначального капитала, поскольку это в первую очередь услуга, ориентированная на людей, и не требует физических офисных помещений, товаров или оборудования.

Это гостевая статья Брайана Дэвиса из ezLandlordForms.com.

.