Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве
Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.
Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства. Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.
Процедура участия в торгах не представляет особой сложности для специалиста Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст. ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов.
Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.
К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.
В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.
Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий.
В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.
Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие, нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.
Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.
Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.
Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов.
Торги в период карантина — в зоне повышенного риска Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.
Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.
Опасность преимущественного права при приобретении имущества При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.
Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.
Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.
До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.
Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.
Рекомендации В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т.
ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.
Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.
[1] Также существует право преимущественного приобретения активов стратегических организаций и субъектов естественной монополии, но подобные процедуры встречаются крайне редко.
Поиск торгов по банкротству по всей территории Российской Федерации во всех категориях имущества
Всероссийская Электронная Торговая Площадка
Аукцион-центр
Центр реализации
uTender
Центр дистанционных торгов
Сбербанк-АСТ
Новые информационные сервисы
Россия онлайн
Фабрикант
Межрегиональная электронная торговая система
B2B-Center
KARTOTEKA. RU
Аукционы Дальнего Востока
ПТП-Центр
Аукционы Сибири
Аукционный тендерный центр
Система электронных торгов и муниципальных аукционов «ВТБ-Центр»
АКОСТА info
Профит
Региональная Торговая площадка
Система Электронных Торгов Имуществом
Электронная торговая площадка ELECTRO-TORGI.RU
ЭТП «Пром-Консалтинг»
Property Trade
ТЕНДЕР ГАРАНТ
Электронная площадка «Вердиктъ»
МЕТА-ИНВЕСТ
Электронная торговая площадка «Регион»
Арбитат
Балтийская электронная площадка
Объединенная Торговая Площадка
ООО «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка»
Электронная торговая площадка Заказ РФ
Банкротство РТ
UralBidIn
Альфалот
Торговая электронная площадка Tender Technologies
Уральская электронная торговая площадка
ЭТП «ЮГРА»
Электронная площадка ЭСП
Российский аукционный дом
Электронная торговая площадка «Евразийская торговая площадка»
Ru-Trade24
АИСТ
Сибирская торговая площадка
Системы Электронных Торгов
Открытая торговая площадка
ТендерСтандарт
Систематорг
Электронная торговая площадка портала Торги России
Портал ДА
Опасна ли покупка квартиры на торгах?
Залоговое имущество, торги, банкротство — именно эти слова в наше время все чаще попадаются нам на глаза или оказываются на слуху.
Между тем, далеко не все понимают их значение и взаимосвязь. В этом материале мы расскажем, в чем же заключается суть этих терминов, как проводится торг имущества по банкротству.
Процедура банкротства возникает, когда должник (гражданин или организация) не может погасить свои долговые обязательства в силу отсутствия финансовых возможностей. Последняя стадия этой процедуры – распродажа с торгов имущества должника. Тогда происходит следующее: имущество должника описывается, выставляется на торги, распродается, а вырученные от этого средства идут на погашение долгов.
Данную процедуру организует арбитражный управляющий, назначаемый судьёй арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве.
Законом о банкротстве предусмотрено, что процедура торгов должна проводиться в электронном виде на электронных торговых площадках.
Для участия в торгах нужно зарегистрироваться на одной из указанных электронной площадке и подать соответствующую заявку.
Если арбитражный управляющий будет недобросовестно исполнять возложенные на него обязанности, любой из участников может подать жалобу. Если в ходе проверки жалобы обнаружатся нарушения, управляющему грозят неприятные последствия.
Существует два варианта организации торгов по банкротству:
- Торги (по-другому их называют открытые аукционы). Поучаствовать в них может любой желающий. Исключение составляют случаи, когда имущество должников на торгах по банкротству не может быть в свободном обороте. Например, если это оружие.
- Конкурсы. Имущество, которое обладает определенной культурной или исторической ценностью, сюда относятся памятники культурного наследия и т.д. Во время проведения конкурса осуществляются меры максимально повышенной безопасности.
Победитель аукциона — тот, кто заплатит большую сумму, а победитель конкурса – участник, гарантирующий исполнить всего его условия.
Торги могут проходить в три этапа:
- Имущество выставляется по рыночной цене и далее участники торгов повышают цену (торги на повышение).
- Если имущество не продается на 1 этапе, то происходит снижение стартовой цены на 10-30 % и участники вновь повышают цену (второй этап торгов на повышение).
- Если на первых двух этапах имущество не было распродано, арбитражный управляющий снижает цену, которую указывает в описании публичного предложения (публичное предложение).
Как указано выше, торги проходят на разных электронных площадках.
К самым популярным следует отнести:
- единый федеральный реестр сведений о банкротстве —
bankrot.fedresurs.ru
Основным и самым главным преимуществом данной площадки является доступность информации о проведении торгов. Здесь находятся наиболее полные и достоверные сведения.
- Сбербанк АСТ, торги по имуществу должника —
sberbank-ast.ru
Многие отмечают данную электронную площадку, как наиболее удобную и понятную для использования.
На данном сайте продается имущество компании, которые оформили заем в Сбербанке и не могут его погасить.
Плюсы и минусы приобретения имущества с торгов по банкротству.
К основным плюсам приобретения имущества при данной процедуре относится:
- Низкая цена продаваемого имущества. Связано это с желанием как можно скорее реализовать активы. Поэтому зачастую стоимость имущества устанавливается значительно ниже рыночной.
Например, при продаже квартиры, взятой в ипотеку, часть полученных средств будет потрачена по покрытие долга лица, а остаток будет отдан заемщику.
- Законность сделки гарантируется государством.
В связи с чем значительно снижается риск признания сделки незаконной.
К основным минусам относят:
- Сложности с проверкой отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.
- Сложности с проверкой согласия на продажу. Например, при наличии супруги, согласие которой будет необходимо получить.
Человеку без специального образования и опыта бывает достаточно сложно сориентироваться в вопросах продажи имущества с торгов по банкротству. Помощь могут оказать специалисты по осуществлении сделок на аукционе.
Имущество должников с торгов и аукционов по банкротству
Первый шаг — выбираем лот
Находим нужный Вам объект недвижимости на ЭТП, сайтах-агрегаторах, которые предоставляют каталоги лотов имущества банкротов, выставленного на продажу.
Затем проводим работу по анализу интересующего Вас объекта по имеющейся документации. Это Вы можете сделать самостоятельно или же обратится к профессионалам.
После этого, если необходимо, делаем выезд и осматриваем объект на разумность заявленной цены. Если недвижимость, её состояние и цена соответствуют друг другу, двигаемся дальше.
Второй шаг — получаем электронную цифровую подпись
ЭЦП — это электронная личная подпись. Она необходима для подтверждения достоверности документов, пересылаемых в электронном виде. Сама подпись закачивается на защищенную флешку.
Для участников торгов ЭЦП необходима для подачи заявки, ценовых ставок. Если же участник выигрывает торги, то подписывает этой подписью акты по итогам аукциона, а также договор купли продажи.
Каждый тип электронной подписи поддерживает часть торговых площадок, исходя из этого при получении подписи надо четко понимать, поддерживает ли данная ЭЦП площадку, разместившая разместила лот, интересующий покупателя.
Третий шаг — проходим аккредитацию на ЭТП
Аккредитация — это подтверждение участников торгов требованиям электронной торговой площадки.
Без регистрации на ЭТП невозможно участие в торгах и аукционах.
Чтобы получить аккредитацию на ЭТП, нужно отправить через личный кабинет площадки сканы документов. Юрлица и ИП отправляют учредительные документы. Физлица — копию паспорта.
Потенциальный покупатель может самостоятельно зарегистрироваться, но это займет до 5 рабочих дней. Наши специалисты сделают аккредитацию на ЭТП за 3 часа.
Четвертый шаг — подаем заявку на участие в торгах и вносим задаток
Чтобы участвовать в аукционе на ЭТП нужно заранее инсталлировать специализированное ПО. Но перед его установкой необходимо проверить, поддерживает ли торговая площадка используемый Вами браузер. Если да, то проверьте, стоит ли у Вас новейшая версия браузера. Если нет, то установите рекомендованный торговой площадкой браузер.
Вам также понадобится ПО «КриптоПро». Она лицензионная и покупается дополнительно к ЭЦП. В свою очередь, чтобы работала программа «КриптоПро», нужно установить платформу Java. Так же проверьте наличие этого программного обеспечения на вашем компьютере. Если нет, то установите по ссылке https://java.com/ru/download/.
После этого пора переходить к подаче заявки. Вы можете подать заявку на торги самостоятельно, но есть большая вероятность ошибиться при ее подаче. В этом случае ваша заявка будет отклонена, но Вы узнаете об этом только после получения протокола об определении участников. То есть Вы не сможете участвовать в аукционе.
Но у Вас есть возможность обратится к специалистам, которые гарантируют корректную подачу вашей заявки.
Одновременно с подачей заявки отсылаете копию банковской платежки о переводе задатка организатору торгов. Размер задатка находится в интервале от 5 до 20% от стоимости лота и зависит от площадки и объекта недвижимости.
В случае Вашего проигрыша задаток вернется Вам на счет до 5 рабочих дней после объявления победителя.
Пятый шаг — участвуем в аукционе на торговой площадке
Напомним, что торги по банкротству идут в три этапа, если не появляется победитель на одном из них.
Сначала проходят два аукциона с повышением: первый и повторный. Затем если нет победителя, то назначаются торги с понижением цены — публичное предложение. Аукционы делятся на две категории: открытые и закрытые.
Открытый проходит как классический аукцион. Ценовые предложения делаются в своем кабинете на ЭТП. Шаги аукциона и период времени для повышения ставки устанавливается организаторами торгов. Покупатели видят повышение цены и могут делать свои ставки. Выигрывает участник, давший максимальную цену в заданный интервал времени.
Закрытый аукцион проходит по следующему сценарию. Участники подают заявки в закрытом режиме, включая организаторов торгов. Победителем становится участник, при вскрытии предложения которого, цена оказалась максимальной.
Шестой шаг — оплачиваем лот и оформляем права собственности на объект недвижимости
По окончанию аукциона публикуется протокол, описывающий ход и результат торгов. Итоговый документ, где указывается победивший участник, становится доступным к ознакомлению в течение трех рабочих дней.
Возврат задатка проигравшим участникам происходит на банковский счет, с которого был оплачен задаток, в течение одной рабочей недели.
Победивший участник заполняет договор купли-продажи на выигранный лот в личном кабинете ЭТП, подписывает своей электронной подписью и отправляет организатору торгов. Затем отправляет ему же подписанный бумажный договор почтой. Если победитель торгов отказался от сделки, то задаток победившему участнику не возвращается.
После того как договор заключен, победивший участник переводит остатки суммы и оформляет в собственность выкупленный лот, по итогам которого становится счастливым обладателем долгожданного объекта.
Агрегатор торгов по банкротству — 10551 активных лотов и аукционов
Торговая площадка
Все площадкиООО «Аукционы Федерации»
ОАО «ИК» МЕТА»
ООО «ЮТендер»
Общество с органиченной ответственностью «Электронная торговая площадка»
ООО «АРБИТАТ»
ООО «ТЕНДЕР ГАРАНТ»
Акционерное Общество «Объединенная Торговая Площадка»
Oбщество с ограниченной отвественностью «Тендерные технологии»
ООО «ОТС»
Общество с ограниченной ответственностью Электронная площадка «Вердиктъ»
ООО «Центр реализации»
ООО «УралБидИн»
Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Консалт»
ООО «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка»
ООО «Глория Сервис»
ЗАО «Уральская электронная торговая площадка»
АО «Вэллстон»
АО «АГЗРТ»
ООО «Поволжская торговая площадка»
Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива»
ООО «ВЭТП
ООО «Аукционы Сибири»
ООО «Коммерсантъ КАРТОТЕКА»
ООО «Аукционы Дальнего Востока»
ООО «Сатурн»
ООО «Сирин»
Общество с ограниченной ответственностью «Аукционный тендерный центр»
Общество с ограниченной ответственностью «ИстКонсалтингГрупп»
ЗАО «Сбербанк-АСТ»
ООО «ПРОМ-Консалтинг»
Общество с ограниченной ответственностью «ОБЪЕДИНЕННЫЕ СИСТЕМЫ ТОРГОВ»
ООО «Электронные системы Поволжья»
ООО «РУССИА ОнЛайн»
ООО «Ру-Трейд»
Общество с ограниченной ответственностью «Сибирская торговая площадка»
ООО «МЭТС»
Уральский филиал Акционерного общества «Российский аукционный дом»
ООО «Фабрикант.
ру»
Акционерное общество «Центр дистанционных торгов»
Сопровождение торгов по банкротству | Обучение и помощь по тендерам, торгам, закупкам
Хотите стать владельцем недвижимости, авто, техники или ценных бумаг, сэкономив при этом до 90% их рыночной стоимости? Станьте участником торгов по банкротству – и такая покупка будет реальной!
Очевидно, что большинство игроков бизнеса почти не знакомы с процедурой банкротства и не знают, какую выгоду в этих торгах можно получить. На помощь придут специалисты компании «ИнформБизнесКонсалтинг». Наша команда занимается этим направлением с 2013 года. Станем Вашим надежным брокером по выкупу имущества на торгах по банкротству!
Что такое торги по банкротству?
Это официальная процедура, которая регламентируется законом 127-ФЗ. Существует Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, в котором можно узнать информацию о ближайших проводимых торгах по интересующему направлению. Проводятся торги более чем на 50 электронных площадках, для работы на них понадобится
В процессе публичного предложения, цена на лот может быть снижена до 90% от начальный цены.
Немного официальной статистики:
Ежемесячно на территории РФ процедуру банкротства проходит более 2000 предприятий, в 2016- м их количество выросло на 30% по сравнению с предыдущими годами. Покупая имущество по цене, существенно ниже рыночной, Вы можете не только заметно сэкономить, но и получить прибыль на перепродаже выигранных лотов.
Как стать участником торгов по реализации имущества банкрота?
Планируете принять участие в торгах по реализации имущества предприятия-банкрота? Для старта Вам следует:
- получить ЭЦП
- пройти аккредитацию на одной или нескольких электронных площадках.
Стоит отметить, что прохождение этих процедур займет некоторое время, а затем нужно разобраться в заполнении заявки на участие в торгах. На каждом этапе – свои нюансы, незнание которых грозит отклонением заявки и впустую потраченным временем.
Мы знаем, что для Вашего бизнеса самые ценные ресурсы – это время и деньги. Предлагаем сэкономить оба этих ресурса: просто переложите на нашу команду все задачи по подготовке участия в торгах. Мы найдем интересующие Вас объекты, которые прямо сейчас продаются в Вашем регионе. Подадим заявку в срок, выберем лучшие электронные площадки.
После обсуждения Ваших интересов, мы заключаем договор от лица компании «ИнформБизнесКонсалтинг» и начинаем работу. Обсуждаем требования к лоту, который наши специалисты найдут для Вас по всей территории Российской Федерации. Это:
- назначение объекта
- его местоположение
- размер планируемого бюджета.
- при реализации имущества банкрота можно купить:
- квартиру, дом или коммерческое помещение,
- Спецтехнику или автомобиль,
- ценные бумаги и коллекционные предметы;
Офисы компании расположены в Москве и Крыму, но мы готовы найти для Вас интересующий лот в любом регионе Российской Федерации.
Затем наступает этап проверки объекта: изучаются его фото, характеристики, история, не числится ли за имуществом арестов и других обременений.
Непосредственно торги по банкротству проводятся в виде аукциона на повышение с фиксированным шагом. Есть разновидность публичного предложения, когда цена падает на 5-10% от первоначальной стоимости в определенные установленные периоды времени в случае отсутствия предложений от участников.
Перед началом аукциона участник вносит задаток в размере 20%. Если не досталась победа в торгах, задаток возвращается.
Если же торги по банкротству выиграны Вами, залог взимается в счет оплаты за лот, остаток следует внести в оговоренный организатором срок, но не позднее, чем через один месяц с момента публикации итогового протокола торгов. После того, как аукцион выигран, нужно связаться с организаторами – арбитражными управляющими. Контактные данные указаны в извещении о проведении торгов.
Все приведенные здесь процедуры регламентируются ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», принятом 26.10.2002.
Кто проводит аукционы, торги по реализации имущества банкрота? Проведением процедуры банкротства занимается арбитражные управляющие, которые с 12.10.2010 года согласно п. 7 ст.110 и п. 3 ст.111 ФЗ-№127 проводят торги на электронных площадках.
На торгах по банкротству побеждает участник, предложивший максимальную цену. О начале торгов участников извещают не менее чем за 30 дней, также в извещении указываются контакты организаторов, размер авансовой ставки. Реализацию имущества банкротов в современных условиях сложно назвать легкой и понятной процедурой. Желая получить недвижимость, технику, авто или ценные бумаги по низкой цене, участники часто сталкиваются с массой нюансов, от них требуется знание специфики законов. Команда «ИнформБизнесКонсалтинг» будет рада выступить Вашим брокером в вопросах покупки имущества на торгах по банкротству. Пишите, звоните, приходите! Наши офисы открыты в Москве и Крыму.
Агент vs Брокер по торгам по банкротству на всех ЭТП TorgiAgent
Агент по торгам по банкротству
Аукционы по банкротству очень популярны среди тех людей, которые хотят недорого купить разное имущество. Но участие в таких торгах – это довольно сложная процедура, требующая не только усидчивости, но и внимательности. Любая ошибка может привести к потере денежных средств, ведь лоты, на которые делаются ставки, нужно внимательно проверять. Кроме того, необходимо досконально знать законодательство и понимать принципы работы ЭТП.
Агентское сопровождение на торгах по банкротству
Агентское сопровождение представляет собой услугу, когда интересы клиента на аукционе представляет опытный брокер. Такая услуга необходима в ряде случаев:
- У Вас нет ЭЦП;
- Нет желания тратить лишние деньги, время и силы, чтобы сделать и настроить ЭЦП, пройти аккредитацию и вникнуть в правила работы площадки;
- Вы хотите гарантированно участвовать в аукционе;
- Вы хотите существенно повысить свои шансы на победу;
- Осталось мало времени, и нужно в максимально короткие сроки пройти аккредитацию;
- Вы нашли интересующий Вас лот и собираетесь только один раз принять участие в аукционе, поэтому нет резона покупать ЭЦП и изучать всю нужную информацию.
Участие агента в торгах по банкротству в разы увеличивает шансы на победу. Опытные брокеры имеют свои стратегии и тактики, позволяющие им побеждать. Для участия в аукционе они используют свою подпись, но действуют исключительно в интересах клиента, поэтому делают ставки только в том случае, если это рационально. Например, если другой участник дал слишком высокую ставку за лот, и ее невыгодно перебивать, то брокер не будет этого делать. Однако бывают разные случаи, и все очень индивидуально.
TorgiAgent – Брокер с многолетним опытом по участию в электронных торгах по банкротству
Наша компания уже много лет занимается предоставлением услуг торгов по банкротству через агента. Мы действуем по стандартной схеме:
- Вы находите торги и присылаете их нам;
- Мы проверяем торги и лот, и если все нормально, то заключаем соглашение;
- Участвуем в торгах с учетом Ваших условий и требований;
- Побеждаем на аукционе, и Вы получаете свой лот.
При этом Вы ничем не рискуете, ведь при заключении агентского договора Вы платите фиксированную ставку, но только в случае победы. Если же по какой-либо причине лот не был выигран, то денежные средства возвращаются Вам в полном объеме. Есть несколько весомых причин, почему за услугой участия в торгах по агентскому договору лучше обратиться именно к нам:
- Более пяти сотен побед;
- Многолетний опыт;
- Аккредитация на всех крупных ЭТП;
- Гарантированное участие в торгах;
- Грамотные и квалифицированные брокеры, разбирающие в законодательстве и имеющие собственные стратегии;
- Гарантия безопасности;
- Возврат денежных средств в полном объеме, если лот не был выигран.
Брокер по торгам по банкротству
Воспользуйтесь помощью агента на торгах по банкротству, чтобы не упустить выгодный лот. Агенты компании TorgiAgent предлагают услуги сопровождения в торгах по банкротству и арестованного имущества, начиная консультацией по финансовой привлекательности выбранного имущества банкротов, заканчивая оформлением права собственности на объект.
Агент по банкротству действует от своего имени, но в пользу принципала, участвуя в торгах под своей учетной записью на электронной площадке и со своей ЭЦП. Все операции, осуществляемые на электронной площадке агентом, подчиняются заранее составленному и утвержденному соглашению.
Агенты по торгам по банкротству участвуют в аукционах и действуют в интересах клиента, согласно актуальному законодательству. Брокер является представителем принципала в электронных торгах и выполняет следующие действия:
1. Формирует заявку на принятие участия в аукционе
2. Собирает весь пакет документов
3. Подает заявку
4. Выдвигает ценовые предложения в рамках бюджета, придерживаясь рациональной тактики и грамотно подобранного времени ставок
5. Поддерживает непрерывную обратную связь с клиентом.Для участия в торгах прикрепите и отправьте скан-копии документов участника
или»Покупка на аукционах по банкротству
Покупка на аукционах по банкротству
Продажа недвижимости в случае банкротства, вероятно, не так хорошо известна как потенциальные источники собственности, как потеря права выкупа и налоговые продажи. Однако они могут быть хорошим источником для приобретения хорошей недвижимости по ценам ниже рыночных.
Банкротство — это юридическая процедура, проводимая федеральной судебной системой. Дело о банкротстве не может быть подано в государственный суд. Каждый из 94 федеральных судебных округов занимается делами о банкротстве, и почти во всех округах дела о банкротстве подаются в суд по делам о банкротстве
.Несмотря на то, что банкротство является федеральным вопросом, законы штата влияют на определенные аспекты этого вопроса, такие как освобождение от ответственности в отношении того, какие активы могут оставаться у должника. Продажа недвижимости происходит, когда физическое или юридическое лицо
заявляет о банкротстве в соответствии с главой Кодекса о банкротстве, которая предусматривает продажу активов, как правило, главой 7, с использованием выручки от продажи в счет погашения обязательств должника.
При подаче петиции по Главе 7 Доверительный управляющий США (или Суд по делам о банкротстве в Алабаме и Северной Каролине) назначает беспристрастного Доверительного управляющего для ведения дела.Основная роль Доверительного управляющего согласно главе 7 заключается в ликвидации неиспользованных активов должника
таким образом, чтобы обеспечить максимальную прибыль необеспеченных кредиторов должника. Попечителям помогают поверенные, бухгалтеры, оценщики, маклеры по недвижимости и другие поставщики необходимых услуг, причем все
выплачиваются из активов того, кто подает заявление о банкротстве. Недвижимость обычно продается на аукционе через брокера по недвижимости, имеющего лицензию в штате, где находится недвижимость. Брокер отвечает за продажу
собственности и проведение аукциона.Брокер получает процент от продажной цены, часть которого может быть разделена с брокером, который представляет победителя торгов.
Освобожденные активы — это активы должника, освобожденные от налогообложения в соответствии с Кодексом, или на них распространяется действительное право удержания, например, ипотека или залоговое право IRS. Неуплаченная недвижимость, как недвижимость, так и движимое имущество, почти всегда продается на аукционах.
Считается, что этот способ ликвидации с наибольшей вероятностью приведет к наивысшей продажной цене и, следовательно, к максимальному увеличению прибыли для кредиторов.
Необходимо соблюдать определенные процедуры, включая уведомление общественности и проведение самого аукциона. Брокер по продаже недвижимости и аукционист (часто другое лицо) не гарантируют точность какой-либо информации, предоставленной об имуществе. Зарегистрированные участники торгов информируются о требованиях до дня аукциона и в день аукциона. Однако объявления, сделанные на аукционе, будут иметь приоритет над любыми предоставленными печатными материалами или любыми ранее сделанными устными заявлениями.В случае возникновения разногласий между участниками аукциона решение аукциониста будет окончательным.
Организатор аукциона имеет право отказать в допуске или попросить участника покинуть аукцион. Аукционист
также имеет право снять с аукциона или добавить любое имущество.
Аукцион состоится в указанную в объявлении дату и может проводиться на территории объекта недвижимости или в другом указанном месте. Обычно потенциальные покупатели должны зарегистрироваться, чтобы сделать ставку на аукционе.Регистрация может быть разрешена в день продажи или потребоваться до этого дня. Указанный залог (наличные или кассовый чек) обычно требуется для получения номера участника торгов в день аукциона. Этот залог обычно составляет от 500 до 1000 долларов, но может быть значительно больше для более крупных объектов. Средства должны быть наличными или сертифицированными средствами, обычно выплачиваемыми указанной титульной компании. Этот залог будет возвращен всем проигравшим участникам торгов сразу после аукциона.
Для сторон, заинтересованных в покупке недвижимости, но не имеющих возможности присутствовать на аукционе, обычно можно договориться об участии по телефону, сделать письменные заявки или через уполномоченного представителя.
Аукционы о банкротстве требуют внесения значительного депозита после успешного предложения и короткого условного депонирования. Что касается обращения взыскания и налоговых продаж, недвижимость продается «как есть». Обычно договорные обязательства по финансированию, инспекциям или другим задачам комплексной проверки не принимаются. Необходимо завершить все проверки и другие виды комплексной проверки и подготовить финансирование до даты продажи.Сроки наличными в суде. Недвижимость обычно доступна для осмотра только по предварительной записи. Потенциальный участник торгов может использовать профессионалов для проведения комплексной проверки.
Настоятельно рекомендуется, чтобы все потенциальные покупатели, приобретающие безналичные деньги, прошли предварительную квалификацию перед аукционом. Если закрытие откладывается из-за действий или невыполнения этих условий аукциона Победителем торгов, может быть объявлен дефолт, а задаток может быть удержан Доверительным управляющим.
На недвижимость может быть или не быть минимальной или резервной ставки. Победивший участник торгов (покупатель) обычно должен будет немедленно внести залог, обычно около десяти процентов (10%) от общей цены контракта. Залог, как правило, должен составлять
кассовым чеком или банковским переводом. Этот депозит обычно не возвращается, за исключением случаев, когда продажа не одобрена судом.
Победившая наивысшая ставка подлежит утверждению судом. Однако, поскольку основное преимущество аукциона заключается в получении максимально возможной продажной цены на данном рынке, высокая ставка обычно утверждается судом по делам о банкротстве.
Остаток цены обычно должен быть помещен на условное депонирование в течение короткого периода времени после даты продажи, часто в диапазоне от пяти до десяти рабочих дней. Если кредиторы не решили оспаривать факты банкротства, в большинстве судебных разбирательств
в отношении недвижимости судья обычно утверждает (1) цену и условия продажи, (2) условия листинга с брокером и ( 3) фактическая продажа победителю торгов.
Закрытие условного депонирования будет запланировано как можно скорее после этого, обычно на основе оценки Доверительным управляющим времени, необходимого для утверждения судом, и обычно порядка 30 дней.
Суд обычно предоставляет право собственности без обеспеченных залогов, а также любых других действительных залогов, но с учетом налогового пропорционального распределения, ограничений, оговорок и сервитутов, зонирования, охраны окружающей среды и других муниципальных, федеральных а также государственные законы или факты, которые может показать точное обследование и / или осмотр продаваемого участка.
Предварительный отчет о праве собственности часто доступен для ознакомления перед продажей. Однако, если он не предоставлен, потенциальный участник торгов обязательно должен инвестировать в стоимость его получения.Часто покупатель должен оплатить все расходы на условное депонирование и закрытие,
включая полис страхования титула владельца, если таковой желателен (настоятельно рекомендуется).
Налоги на недвижимость обычно распределяются пропорционально до закрытия условного депонирования.
Покупка имущества в случае банкротства имеет преимущества по сравнению с покупкой имущества, подлежащего выкупу или уплатой налогов. Во-первых, обычно существует небольшой риск изъятия собственности до продажи из-за устранения дефолтов. Еще
— это отсутствие периода выкупа после завершения продажи.Другим возможным преимуществом является то, что недвижимость, доступная на аукционах о банкротстве, иногда находится в лучшем состоянии, чем на аукционах по выкупу или налоговой продаже,
частично потому, что Доверительный управляющий может пожелать, при наличии средств в конкурсной массе, вложить немного денег, чтобы максимизировать продажную цену.
Тем не менее, недвижимость с доходом от банкротства обычно имеет проблемы. Фактически, это когда-то одна из причин, по которой собственник объявил о банкротстве. Одна из возможных проблем — высокий уровень вакантных площадей, даже нулевое заполнение.Это, конечно, обычно больше похоже на проблему
, чем больше недвижимость. Это также обычно более серьезная проблема для коммерческой недвижимости, чем для жилых единиц. Это связано с тем, что коммерческое финансирование обычно труднее получить, особенно для недвижимости с низкой заполняемостью
, а также потому, что аренда коммерческих единиц может занять больше времени по сравнению с жилыми единицами. Однако, поскольку сложность аренды свободных квартир напрямую связана с арендной платой за квартиры определенного качества в конкретном месте
, риск зависит от цены, уплачиваемой за недвижимость.
Хотя, как упоминалось ранее, объекты недвижимости для банкротства иногда находятся в хорошем состоянии, это не всегда так. У некоторых свойств могут быть серьезные проблемы с отложенным обслуживанием — в конце концов, если у владельца было недостаточно средств, чтобы избежать банкротства
, он, возможно, не мог должным образом поддерживать имущество в течение довольно долгого времени.
Однако это не обязательно в случае продажи всей собственности данного обанкротившегося владельца. Степень отсроченного обслуживания часто
существенно зависит от периода банкротства собственника.
Если это указано в опубликованной информации об аукционе, листинговый брокер выплачивает комиссию лицензированному брокеру, который представляет покупателя при продаже. Чтобы претендовать на комиссию, брокер или продавец обычно должен зарегистрироваться в качестве агента потенциального клиента
к определенной дате до аукциона. Кроме того, лицензированный брокер или продавец обычно должен сопровождать потенциального покупателя на аукционе. Некоторые требования к конкретному аукциону устанавливаются Управляющим по делам о банкротстве
, а некоторые — листинговым брокером.
Эта запись была опубликована июнь 2013 г. и подана в рубрику «Без категории». Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через канал RSS 2.0. И комментарии и запросы в настоящий момент закрыты.
опасностей покупки на аукционе банкротства
Предприятия, заявляющие о банкротстве, часто продают свое оборудование и активы на аукционе. Эти продажи могут быть очень заманчивыми для конкурентов обанкротившейся компании, которые часто используют подобное оборудование, и активы могут быть приобретены якобы по выгодной сделке.К сожалению, такие активы могут нести скрытые расходы для покупателей, которые возникают только спустя годы.
Потенциальные опасности для охотников за скидками включают в себя будущие претензии по ответственности за качество продукции. Например, компания A, производитель кузовов для грузовиков, приобрела активы в результате банкротства компании B, другого производителя аналогичного направления деятельности. Продажа была санкционирована судом по делам о банкротстве в соответствии с разделом 363 Кодекса о банкротстве, который разрешает продажу таких активов «без залогового права», требований и т. Д.Компания A приобрела активы компании B, полагая, что она получает именно то, что сказано в постановлении суда: активы, которые были свободны и свободны от всех залогов и требований.
Неожиданно, спустя годы после покупки, компания A подала в суд истец, который был серьезно травмирован из-за того, что она утверждала, что это дефектный продукт, произведенный обанкротившейся компанией B — продукт, к которому покупатель активов, компания A, не имел ничего общего. с. Тем не менее, компании A был предъявлен иск по теории ответственности правопреемника по законам штата, в которой утверждалось, что как покупатель активов у обанкротившейся компании B, компания A могла эффективно рассматриваться как правопреемник и могла нести ответственность по искам против банкрота, что было затем растворились и больше не существовали.
Компания А, конечно же, подала в суд постановление о приобретении активов в качестве защиты, указав, что в постановлении суда прямо говорилось, что она не будет подпадать под такие иски об ответственности правопреемника, как этот. Суд штата и федеральный суд проигнорировали это постановление суда, и оба суда постановили, что постановление было неэффективным для отказа в удовлетворении иска, поскольку потерпевшая сторона не была уведомлена о процедуре банкротства, в результате которой было вынесено постановление, и ей была предоставлена возможность возражать. Тот факт, что такое уведомление было невозможно, поскольку авария произошла только через пять лет после продажи, был признан несущественным, и иск был разрешен к производству.
Дело касалось двух федеральных конституционных вопросов, которые прямо противоположны друг другу: права человека на надлежащую правовую процедуру и делегирование Конгрессу США исключительных полномочий по регулированию банкротств. Это был тот же конфликт, представленный делами об ответственности за продукцию асбеста, а также недавними банкротствами GM и Chrysler, но во всех этих случаях конфликта удалось избежать за счет создания трастов для рассмотрения претензий по асбесту и договорных предположений об ответственности в GM. и Крайслер.
Компания А в конечном итоге урегулировала дело за значительную сумму денег, потому что риск был слишком велик, чтобы предстать перед судом.
Однако извлеченный урок заключался в том, что активы, приобретенные на аукционе по банкротству, являются рискованными — независимо от того, что говорится в постановлении суда!
С вопросами, комментариями или дополнительной информацией обращайтесь по телефону в нашу группу по банкротству и правам кредиторов .
363 Продажа — понимание того, как работает процесс продажи 363
Что такое продажа 363?
A 363 Продажа относится к продаже активов организации Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью.Примеры включают основные средства. Материальные активы подпадают под Раздел 363 Кодекса США о банкротстве. Продажа позволяет должникам выполнить свои обязательства перед кредиторами. Ведущие банки в США. По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов США, на февраль 2014 г. в США насчитывалось 6799 коммерческих банков, застрахованных FDIC. Центральным банком страны является Федеральный резервный банк. после принятия Закона о Федеральной резервной системе в 1913 году путем продажи своих активов и использования собранных средств для погашения своих долгов.
Покупатели активов получают выгоду от возможности приобретать ценные активы, свободные от залогов, требований или других обременений — часто по сниженным ценам. Суд по делам о банкротстве предоставляет должнику или доверительному управляющему право продавать активы организации, даже если есть возражения со стороны младших кредиторов. Младший транш Младший транш представляет собой необеспеченный долг, приоритет погашения которого ниже, чем у других долгов в случае дефолта. Также именуется субординированным долгом после рассмотрения их ходатайства в суде.
Продажа 363 дает находящемуся во владении должнику больший контроль над распоряжением активами, чем в случае, когда доверительному управляющему разрешено продавать активы в соответствии с главой 7 «ликвидационное банкротство». Собственник-должник контролирует распоряжение активами под защитой суда по делам о банкротстве, давая должнику возможность контролировать условия сделки, предлагаемые во время торгов. При ликвидационном банкротстве согласно главе 7 назначенный судом управляющий распоряжается активами без участия должника, владеющего имуществом.
Процесс продажи 363
Процесс продажи 363 прост, хотя точные процедуры продажи каждой организации могут отличаться, и каждый суд по делам о банкротстве может принять решение следовать своей собственной процедуре. Большинство продаж 363 используют что-то похожее на следующий процесс:
1. Должник продает активы потенциальным покупателям
Продажа 363 начинается с того, что должник продает активы организации для привлечения потенциальных покупателей.Если есть несколько заинтересованных покупателей, должник соглашается с тем, кто предложит самую высокую цену, чтобы выступить в качестве покупателя-преследователя. Цена этого участника аукциона является базовой ценой для ставок на аукционе, а другие участники будут использовать эту ставку в качестве ориентира.
Претендент на скачущую лошадь помогает установить «минимальную» цену для активов, которые будут проданы на аукционе, тем самым защищая должника от ситуации, когда они могут получить только необоснованно низкие ставки на свои активы. Взамен за это должник предлагает такие льготы, как плата за разрыв. Комиссия за разрыв, также называемая комиссией за прекращение, — это штраф, который уплачивается при сделках слияния и поглощения, если продавец отказывается от сделки.Плата требуется для компенсации первоначальному покупателю времени и ресурсов, потраченных на переговоры по сделке, возмещения определенных расходов или условий торгов, выгодных для участника торгов на преследующей лошади. Должник и участник торгов вместе работают над составлением договора купли-продажи активов, в котором излагаются условия продажи с аукциона.
2. Должник подает ходатайство в суд по делам о банкротстве
После подготовки договора купли-продажи активов должник запрашивает разрешение суда на продажу активов на аукционе, назначенном судом.Должник также добивается одобрения судом процедур и правил, которые будут использоваться во время аукциона, а также одобрения любых стимулов, предлагаемых участнику торгов. Формат конкурсных торгов на аукционе по банкротству разработан для максимизации цены, которую должник получает за выставленные на продажу активы. Процедуры аукциона могут требовать таких вещей, как минимальные приращения ставок и соблазны участников торгов, такие как исключительные права — на указанный период времени — на участие в торгах на определенные активы.
3.Суд по делам о банкротстве утверждает продажу активов
Ходатайство об одобрении может потребовать от суда ускорения процесса торгов. Утверждение процедуры может занять до семи дней, после чего должник информирует заинтересованных покупателей об аукционе. Суд может предоставить участникам торгов до 30 дней для подачи заявок. Продолжительность периода торгов обычно варьируется в зависимости от типа выставляемых на аукцион активов.
После того, как период торгов и торги закрываются, аукцион открывается.Должник публикует заявки заинтересованных покупателей, а затем выбирает выигравшую заявку в прозрачной атмосфере.
4. Продажа актива победителю торгов
После закрытия торгов и объявления победителя суд должен одобрить продажу актива, прежде чем он будет передан победителю торгов. Если есть стороны, которые возражают против продажи, они должны указать причины своих возражений и обратиться в суд по делам о банкротстве на этом этапе.Должник также должен продемонстрировать суду, что существует разумная коммерческая цель для продажи актива (ов), и указать, увеличивается или уменьшается справедливая рыночная стоимость актива.
Суд по делам о банкротстве оставляет за собой право одобрить или отклонить продажу активов, в зависимости от поставленных перед ним вопросов. Одна из причин обращения в суд за одобрением продажи заключается в том, что суд постановил, что продажа активов была произведена за «справедливое возмещение», и, таким образом, снизил риск обжалования передачи права собственности.Если суд постановит, что продажа активов была совершена «добросовестно», это решение обеспечивает защиту продажи активов от возможного отмены в апелляционном порядке.
Выгоды от продажи 363
Продажа 363 по заказу суда по делам о банкротстве приносит пользу всем заинтересованным сторонам. Должники, которые не хотят проходить реорганизацию, получают выгоду от возможности максимизировать прибыль от продажи своих активов через процесс конкурентных торгов. Покупатели получают возможность покупать активы по выгодной цене с одобрения суда и не беспокоясь об отмене продажи, если аукцион проводится правильно и суд постановит, что продажа была проведена добросовестно.Покупатели также получают выгоду, получая право собственности на активы, которые свободны от залогового удержания или требования.
Продажа 363 также выгодна кредиторам. Как ключевые участники процесса банкротства они могут возражать или одобрять любые ходатайства, представленные должником в суд. Например, если должник запрашивает одобрение продажи активов покупателю по более низкой оценке, чем справедливая рыночная стоимость или наивысшая цена, предложенная другим участником торгов, суд должен выслушать возражения кредитора, прежде чем дать одобрение или отказ.
Кроме того, продажа 363 позволяет обеспеченным кредиторам сделать «кредитную заявку», которая может аннулировать часть или всю задолженность должника перед кредитором. Когда обеспечение, которое служило обеспечением для ссуды, ранее предоставленной должнику, выставляется на аукцион, тогда обеспеченный кредитор не ограничивается только предложением денежной ставки за залоговый актив — вместо этого он может выбрать ставку на сумму причитающегося ему долга. должником по ссуде, по которой актив служил обеспечением.
Кредитные торги — пример
Давайте посмотрим на пример кредитных торгов: Предположим, что Кредитор А предоставил ссуду 750 000 долларов компании, которая сейчас проводит продажу 363, причем ссуда полностью обеспечена активами компании, винтажный музыкальный автомат 1960-х годов, подписанный Элвисом Пресли.Без необходимости использовать свой оборотный капитал или другие денежные средства или резервы денежных эквивалентов — или брать ссуду для финансирования покупки — Кредитор A может просто сделать кредитную заявку на музыкальный автомат в размере 685000 долларов, при этом основная сумма задолженности должника все еще остается непогашенной. кредит. Если это окажется выигрышным предложением, то Кредитор А может завладеть музыкальным автоматом без необходимости платить за него наличными, а вместо этого просто зачислит должнику в счет погашения ссуды (при условии одобрения суда по делам о банкротстве).
Ограничения на продажу 363
Некоторым заинтересованным потенциальным покупателям активов при продаже 363 может быть некомфортно из-за прозрачного характера процедуры банкротства, которая делает их заявки общедоступными. Высокий уровень прозрачности подвергает покупателей большему риску быть переброшенными. Кроме того, наличие нескольких заинтересованных покупателей может усложнить переговоры для участника торгов.
Еще одним ограничением продажи 363 является то, что если способ ее проведения не соответствует требованиям суда по делам о банкротстве, то продажа активов не будет одобрена судом.Если суд постановит, что продажа не была проведена добросовестно, тогда продажа может быть отменена по апелляции, и должнику, возможно, придется пройти весь процесс заново, чтобы успешно завершить продажу 363.
Другие ресурсы
CFI предлагает программу сертификации Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certification FMVA® Присоединяйтесь к более 850 000 студентов, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и Ferrari, для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень .Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:
- Несостоятельность Несостоятельность Несостоятельность — это ситуация, в которой фирма или физическое лицо не может выполнить финансовые обязательства перед кредиторами по мере наступления срока погашения долга. Несостоятельность — это состояние финансовых затруднений, тогда как банкротство — это судебное разбирательство.
- Безналоговая реорганизация Безналоговая реорганизация Чтобы считаться безналоговой реорганизацией, транзакция должна соответствовать определенным требованиям, которые сильно различаются в зависимости от формы транзакции.
- Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость — это оценка окончательной стоимости, которая будет получена держателем финансовых инструментов при продаже или ликвидации актива
- Корпоративная структура Корпоративная структура Корпоративная структура означает организацию различных отделов или бизнес-единиц внутри компании. В зависимости от целей компании и отрасли
Что вам не говорят о продажах в случае банкротства | Клаудиа Лори | Startup
Мне сказали, что нам нужно подождать, прежде чем я смогу предпринять какие-либо действия в отношении собственности — в суде по делам о банкротстве Сан-Франциско должно было пройти судебное заседание, на котором будет представлена дополнительная информация.Дата суда пришла и прошла, и назначенный доверенным лицом брокер разослал моему риэлтору лист предложений. Мы думали, что у нас есть зеленый свет. Суть предложений о продаже при банкротстве заключается в том, что они не являются случайными, и если они будут приняты, вы заблокируете предложение. Никаких «шуток, это было несерьезно». Я понял, что, несмотря на то, что риэлтор сказал мне, что все было хорошо, стандартно и с низким уровнем риска, мне нужен юрист по недвижимости, который специализируется на продажах в случае банкротства, чтобы провести меня через этот процесс.
Адвокат посмотрел на лист предложений и поднял десятки красных флажков. Флаг 1: Брокер еще не был назначен судом (т. Е. Он еще не имел права продавать собственность. Флаг 2: Право собственности было под вопросом. Флаг 3: Текущий владелец боролся с судебная тяжба с мошенничеством длилась год, и был вынужден продать портфель недвижимости в Сан-Франциско, чтобы выплатить долги. Он вообще не хотел продавать ее и собирался сделать все возможное, чтобы отсрочить судебное разбирательство.
Совершенно потрясенный состоянием сделки, я стал подозрительно ко всему относиться с недоверием. Мои стимулы не совпадали с чьими-либо мотивами. Все, что я мог сделать, это подождать и услышать решение суда. Я передал открытия моего юриста моему риелтору, и он так же потрясенный, как и я, спросил брокера по продаже, как вообще все это было этичным. Но, видимо, в мире продаж банкротства это было обычным делом.
Примерно через месяц суд подтвердил право брокера продать недвижимость, но вопрос о праве собственности так и не решен.Я не буду вдаваться в подробности дела должника, но в основном продавец передал право собственности на кондоминиум компании LLC прямо перед тем, как ему пришлось подать заявление о банкротстве в попытке защитить активы от включения в конкурсную массу. .
Сложность заголовков состоит в том, что они следуют цепочке. Право собственности передается от одного владельца к другому, и если в этой цепочке произойдет разрыв, будущие «владельцы», которые думают, что им было передано правильное право собственности, могут обнаружить, что на самом деле они не владеют этой собственностью.Вот почему существует страхование титула. Например, если лицо А владело домом, но затем передало право собственности ООО, а затем было вынуждено продать все активы в результате банкротства, суд может попытаться продать собственность лица А. Суд передаст первоначальный титул лица A покупателю, лицу B. Но проблема в том, что лицо B технически не является законным владельцем, даже если они заплатили за дом, потому что им был передан недействительный титул от лица A. ООО по-прежнему будет владеть активом. Вы можете подумать, что это за несовершенная система — и это так.Большинство рынков недвижимости по всему миру просто выпускают новые титулы, которые не зависят от состояния непосредственно предшествующего титула. Но не в Сан-Франциско.
И именно в такой ситуации я оказался. Без расследования юриста я был невежественным человеком B.
Суду необходимо было прояснить вопрос о праве собственности и вынести решение о том, была ли передача ООО должником недействительной или нет. Двумя неделями позже потребовалось еще одно судебное решение, чтобы установить, что передача была недействительной и что управляющий суда по делам о банкротстве имел действительное право собственности.Мне нужно было сохранить гонорара адвокату по банкротству, чтобы подтвердить решение суда, поскольку я физически не мог явиться в суд, поскольку в то время я жил на восточном побережье. В этот момент я думал, что берег чист. Я прошел через несколько задержек в суде, подтвердил, что брокер по продаже действительно имеет право продать собственность, и подтвердил законность права собственности. Таким образом, я сделал предложение на недвижимость.
Два дня спустя я получил сообщение от своего брокера, содержащее снимок экрана с текстом от брокера по продаже, в котором говорилось, что предложение было принято.
Я подпрыгнул от радости и подумал, что мы близки к завершению, но часть меня знала, что после всех проблем до сих пор принятие было слишком легким. Через три дня мы узнали, что текст был ошибочным. Брокер доверительного управляющего, очевидно, продавал десятки объектов недвижимости и случайно отправил текст не тому человеку (отсюда и текст «позвони мне как можно скорее»). Как могла такая ошибка, после текстового подтверждения того, что наше предложение было принято, произойти в высокопрофессиональной индустрии? Это происходит потому, что реальность запутана, а люди — это люди.
Чтобы добавить оскорбления к травме, я также узнал, что была подана конкурирующая заявка. Очевидно, есть 14-дневный льготный период после подачи предложения для рассмотрения других конкурирующих предложений. Мне сказали, что я был единственным предложением, которое было переиздано только через три дня после крайнего срока конкурирующего предложения, что моя ставка была перебита. Ощущение того, что меня обманывают, обманывают и разочаровывают, жгло. Но я зашел слишком далеко, чтобы просто сдаться. Я хотел увидеть это до конца. Я собирался участвовать в живом аукционе (если подано несколько предложений, проводится живой аукцион для определения выигравшего предложения).Если бы я выиграл аукцион, это было бы сделано. Это нужно было сделать. Я был измотан.
В то время я путешествовал по Азии, и телефонный аукцион должен был состояться в 3 часа ночи. Я встал после сна, наполненного адреналином, и набрал номер в очереди на аукционе. Я был участником торгов номер 1. Конкурирующим претендентом был претендент номер 2. Оба наших брокера слушали звонок. У меня была открыта вторая линия по телефону с моим брокером на случай, если нам понадобится продуманная стратегия. Я был готов к длительной борьбе, так как предложения могли поступать только на 5000 долларов в каждом раунде.
Раунд 1
- Я открыл по цене, покупатель 2 перебил меня на.
Раунд 2
- Участник торгов 2 получил 5000 долларов,
- у меня совпал.
Раунд 3
- Участник торгов 2 получил 5000 долларов
- Я согласился.
Раунд 4
- Участник торгов 2 отказался делать ставки в будущем.
- Я выиграл.
Я выиграл. Какие?! Я был безмерно рад, что у второго участника торгов была жесткая черта, которую они не собирались переходить.Адреналин, покидающий мое тело, заставлял меня дрожать. Очевидно, мой брокер был в своем офисе и вскочил с криком посреди тихого открытого офисного этажа, вызывая множество пристальных взглядов. Сделано.
Но этого не было сделано. Должник подал заявление против продажи. Мне пришлось обратиться в суд, чтобы узнать, вынесет ли судья решение в мою пользу и допустит ли продажу. После всего, что произошло, дело должно было сводиться к решению судьи. После всего случившегося суд мог даже не продавать имущество.На мой взгляд, почти год работы мог быть напрасным. До этого момента я не был проинформирован о риске, на который я пошел.
Банкротство Продажа | Институт CCIM
Юридические записки Функция CCIMОзнакомьтесь с этим руководством по работе с проблемными сделками с недвижимостью.
Брайан Гринспун, JD |
По мере того как этот цикл недвижимости приближается к своему спаду, девелоперы, инвесторы и кредиторы могут столкнуться с проблемами банкротства, с которыми они не сталкивались в прошлом. Замедление темпов роста рынка в течение последних 18 месяцев может потребовать от этих сторон, а также от других, пройти через лабиринт юридических и финансовых проблем.Понимание процессов продаж при банкротстве может быть полезно профессионалам коммерческой недвижимости в таких рыночных условиях.
Рекомендации по закупке
Для тех, кто готов покупать, есть потенциал роста на нисходящем рынке. Покупка недвижимости в делах о банкротстве включает в себя другие вопросы и процедуры, чем операции, не связанные с банкротством. Среди выгодных причин для покупки недвижимости при банкротстве — чистота прав собственности и скорость, с которой могут быть закрыты сделки о банкротстве.В случае должным образом проведенной продажи в случае банкротства постановление суда по делам о банкротстве снимает обременения с продаваемой недвижимости и переводит их на доходы от продажи в случае банкротства. Это дает покупателям четкое право собственности на недвижимость в соответствии с постановлением федерального суда и оставляет конкурсную массу и ее кредиторов бороться за право на получение этих доходов позднее.
Для должников продажа в случае банкротства предлагает способ быстрой продажи имущества без расширенного судебного разбирательства в суде штата для определения приоритета или срока действия залогового права.Кроме того, поскольку недвижимость, находящаяся в процессе банкротства, чаще всего продается «как есть», переговоры, периоды должной осмотрительности и время подготовки документов обычно намного короче. И покупатели, и продавцы могут воспользоваться преимуществами упрощенного процесса продаж и более упрощенной документации, необходимой для продаж в случае банкротства.
При определенных обстоятельствах продажи в случае банкротства освобождаются от уплаты документальной печати и аналогичных налогов. В частности, раздел 1146 (а) Кодекса о банкротстве предусматривает, что «изготовление или поставка документа о передаче в соответствии с планом, утвержденным в соответствии с разделом 1129 [Кодекса о банкротстве], не может облагаться налогом в соответствии с каким-либо законом, устанавливающим печать или аналогичный налог. .«При продаже крупной собственности в соответствии с планом главы 11 это освобождение может быть чрезвычайно ценным и обеспечить существенную экономию имущества банкротства.
Покупатели недвижимости имеют больший контроль при формулировании условий частной продажи, чем публичной продажи. На частных торгах и аукционах потенциальный покупатель, делающий первоначальное предложение о продаже недвижимости, называется претендентом на приземляющуюся лошадь. Имущество банкротства извлекает выгоду из предложения преследующей лошади, потому что оно устанавливает минимальные условия продажи, включая минимальную цену покупки.Такие первоначальные предложения иногда обусловлены одобрением судом по делам о банкротстве мер защиты от преследования лошадей, включая:
- плату за разрушение или, в качестве альтернативы, возмещение фактических расходов на комплексную проверку;
- минимальная сумма переоценки;
- минимальных шагов ставки; и
- другие менее распространенные меры защиты первоначального участника торгов, такие как ограниченные положения «без магазина».
Кодекс о банкротстве разрешает фидуциару конкурсной массы проводить продажи, которые могут осуществляться с соблюдением или свободными и свободными от обременений правового титула.Продажа без учета интересов третьих лиц гораздо более распространена, но может быть осуществлена только при соблюдении определенных критериев. В частности, раздел 363 (f) Кодекса о банкротстве разрешает продажу имущества без какой-либо заинтересованности в таком имуществе юридического лица, отличного от недвижимости, только при соблюдении хотя бы одного из пяти следующих условий:
- применимо закон о банкротстве разрешает продажу такого имущества без таких интересов;
- согласие предприятия, владеющего такой долей собственности;
- проценты являются залогом, и цена, по которой продается недвижимость, превышает совокупную стоимость всех залогов на имущество;
- такие интересы являются предметом добросовестного спора; или
- юридическое лицо, владеющее залоговым правом, может быть вынуждено принять денежную компенсацию такого интереса.
До тех пор, пока должник может предоставить необходимые данные, подтверждающие, что применяется одно из пяти исключений в соответствии с разделом 363 (f), суды по делам о банкротстве обычно разрешают продажу недвижимости покупателю бесплатно и без уплаты налогов, с указанным залогом претензии и обременения вместо этого присоединяются к выручке от продажи.
Дела о недвижимости с единым активом
Многие проекты в сфере недвижимости принадлежат специализированным компаниям с ограниченной ответственностью, работающим в условиях удаленного банкротства.Такие случаи недвижимости с одним активом обычно включают многоквартирные дома, офисные здания, торговые центры, склады, землю, жилые подразделения и кондоминиумы; однако пристань для яхт, отели с полным спектром услуг, поля для гольфа и горнолыжные курорты не считаются объектами недвижимости с единым активом.
Хотя заемщикам с одним активом не запрещается подавать заявление о банкротстве, в соответствии с Законом о предотвращении злоупотреблений в банкротстве и защите прав потребителей 2005 года они подлежат ускоренным процедурам с целью отмены автоматического приостановления, что лишает должников прежних преимуществ, которые были у должников при банкротстве. .
В соответствии с разделом 101 (51B) главы 11, должником, владеющим недвижимым имуществом, является тот, чья недвижимость представляет собой отдельную собственность или проект, за исключением жилой собственности с менее чем четырьмя жилыми единицами; генерирует практически весь валовой доход должника; и по которой не ведется никакой существенной деятельности, кроме как управление недвижимым имуществом.
В соответствии с разделом 362 (d) (3) главы 11 в делах с недвижимым имуществом с одним активом автоматическое приостановление действия Кодекса о банкротстве в отношении кредиторов прекращается либо через 90 дней после подачи заявления о банкротстве, либо через 30 дней после того, как суд определит, что должник является должником с одним активом, если только должник не представит план с разумной вероятностью подтверждения или не начнет ежемесячно выплачивать проценты обеспеченным кредиторам по применимой процентной ставке по контракту, не имеющей отношения к дефолту.Кроме того, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить автоматическое приостановление.
Наконец, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить дело о банкротстве, и суды будут рассматривать определенные факторы, чтобы определить, недобросовестно ли подал заявление о банкротстве должник с одним активом. К таким факторам относятся:
- должник имеет только один актив;
- у должника мало необеспеченных кредиторов, требования которых незначительны по сравнению с требованиями обеспеченных кредиторов;
- у должника мало сотрудников;
- имущество является предметом обращения взыскания в результате просроченной задолженности;
- финансовые проблемы должника связаны со спором между должником и обеспеченными кредиторами, который может быть разрешен в рамках незавершенного иска государственного суда; и
- время подачи заявления о банкротстве свидетельствует о намерении задержать или нарушить законные права обеспеченных кредиторов должника на реализацию своих прав.
Хотя большинство дел, связанных с одним активом, как правило, удовлетворяют этим критериям, по делам почти всегда подается ходатайство об отклонении или разрешении обеспеченному кредитору освобождения от автоматического приостановления.
Hurley Auctions предоставляет услуги аукциона по банкротству
Hurley Auctions имеет лицензию, имеет облигации и полностью застрахован.
Банкротствоможет быть стрессовым и потребовать внимания к деталям, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все законы, регулирующие каждый конкретный случай. Важно, чтобы как обеспеченные, так и необеспеченные кредиторы полностью доверяли выбранной аукционной компании. Как аукционисты, одобренные Федеральным судом США по делам о банкротстве, мы можем предоставлять эффективные и немедленные услуги управляющим банкротством и их клиентам.
Нашим сотрудникам выпала честь работать с Ch. 7 и 11 Попечители за последние 20 лет в сотнях дел с активами, каждое из которых включает, оценку, уведомление, маркетинг и продажи.Благодаря нашему проверенному опыту изобретательности и беспрецедентному обслуживанию, мы являемся доверием кредиторов аукционной компании.
Hurley Auctions работала со следующими видами банкротств:
- Фармацевтические и медицинские корпорации
- Вертолетные и авиационные компании
- Строительные компании и тяжелое оборудование
- Оптово-розничная торговля
- Рестораны, бары, кафе
- Производственные, обрабатывающие и обрабатывающие предприятия
- Образовательные учреждения, школы и детские сады
- Личные коллекции и имущество
- Фермы и сельхозтехника и оборудование
- Дома на колесах и автотранспорт
- Квартиры и многоквартирные дома
- Земля и фермы
Hurley Auctions имеет квалификацию и оборудование для проведения аукционов по всей территории Соединенных Штатов, на месте у ваших клиентов, на нашем предприятии или в Интернете.Мы занимаемся всеми аспектами аукциона, включая оценку, постановку, подготовку и настройку, фотосъемку, каталогизацию, предварительный просмотр аукциона, закрытие аукциона, выставление счетов, телеграфные переводы, самовывоз, сборку и транспортировку, а также очистку при необходимости.
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы назначить встречу. Просто позвоните нам. Мы проведем вас через наш процесс и обсудим, как мы можем вам помочь. Мастер-классы и семинары по аукционам банкротства также доступны для ваших конференций или в офисе юридической фирмы.
Бесплатный звонок 866-424-3337 | 717-597-9100 | 301-733-3330 | FL 717-491-2975
Покупка недвижимости при банкротстве — несколько советов инвесторам
Что делать, если вы нашли идеальный дом, но продавец-собственник обанкротился?
Иногда бывает сложно сориентироваться в системе банкротства и понять, кто принимает решение в сделке.Если вы хотите сделать предложение на дом, обратите внимание на несколько моментов:
1. Какой вид банкротства подал должник / домовладелец?
В случае банкротства по главе 7 собственность является активом имущественной массы по главе 7 и находится под контролем Доверительного управляющего по главе 7, который НЕ является владельцем записи, а вместо этого является лицом, имеющим законные полномочия продавать собственность. Доверительный управляющий по главе 7 вряд ли будет участвовать в внебиржевых сделках. Вместо этого, чтобы выполнить свои обязанности по отношению ко всем кредиторам и максимизировать стоимость актива, доверительный управляющий, скорее всего, разместит его у брокера и, возможно, также проведет оценку имущества.
Это означает, что недвижимость будет следовать довольно традиционной модели маркетинга брокера. Но, конечно, продажа подлежит одобрению суда (подробнее об этом ниже).
Однако в главе 7 должник обычно имеет право на освобождение от налога на усадьбу, и если нет достаточного капитала сверх залоговых прав плюс сумма освобождения от налога на усадьбу, Доверительный управляющий не имеет стимула продавать собственность.
В главе 13 или 11 проблема становится более запутанной. Глава 13 или 11 — это реорганизация, цель которой состоит в том, чтобы должник реструктурировал свой долг, предложив план того, как он, она или он будут платить всем своим кредиторам в течение длительного периода времени (например,грамм. 3 или 5 лет). План может включать продажу актива, и, опять же, любая продажа потребует одобрения суда. В главе 13 имущество является активом имущественной массы, находящейся в ведении Доверительного управляющего согласно главе 13, но может быть передано должнику после подтверждения плана. Это длинный способ сказать, что в зависимости от того, как далеко продвинулось банкротство, должник может не иметь контроля над собственностью, чтобы выставить ее на листинг или продать до более позднего времени или, по крайней мере, до тех пор, пока они не получат согласие Доверительного управляющего согласно Главе 13.
2.Сколько времени займет закрытие транзакции?
Когда у вас будет подписанный контракт, суд должен будет одобрить продажу. Обычно это ходатайство регулярно замечается, и его включение в календарь может занять до месяца, в зависимости от типа поданного ходатайства и календаря суда. Тем не менее, продажа не является завершенной сделкой, потому что обычно по ней могут быть завышены ставки.