Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения: Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

06.06.2021 alexxlab

Содержание

Как правильно заключить договор аренды (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.

д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

право собственности на помещение;
целевое назначение использования помещения;
не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок. Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.

д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ.

Также перед заключением договора следует проверить:

право собственности на помещение;
целевое назначение использования помещения;
не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст.

621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок. Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

Загрузка…

Договор аренды нежилого помещения — Недвижимость для бизнеса

При сдаче в аренду нежилого помещения как собственники, так и арендаторы нередко совершают ошибки в составлении договора, что чревато неприятными последствиями, вплоть до признания сделки недействительной.

Договор аренды является соглашением между собственником имущества и лицом (физическим или юридическим), приобретающим право этим имуществом распоряжаться.

Временное пользование

С момента подписания договора обеими сторонами арендатор получает право пользоваться предоставленным ему имуществом, а также всем оборудованием здания (электро-, сантехразводки, системы отопления, канализации, кондиционирования, вентиляции и пр. ), если иное не оговорено в тексте договора. Кроме того, ему передается право пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество. Хотя это право и ограничено: без ведома собственника нельзя вносить изменения в состав имущества на участке, строить новые или сносить существующие постройки.

При этом не важно, что арендатор намеревается улучшить участок. Например, благоустроить его (создать тротуар, газон, высадить деревья, обустроить освещение и пр.). Однако эта возможность может быть оговорена с владельцем. Обычно составляется дополнение к основному договору. При этом благоустройство может быть как безвозмездным, так и возмездным. В последнем случае стороны часто приходят к соглашению, по которому затраты на проводимые работы рассматриваются как часть арендной платы.

На какой срок

Перед тем как договор будет подписан и, следовательно, совершена сделка, владелец и арендатор на основе взаимных пожеланий составляют текст договора (чаще эта работа доверяется юристам, представляющим интересы сторон).

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) допускает составление договора аренды нежилого помещения в свободной письменной форме. Тем не менее к составлению документа нужно подойти со всей ответственностью, так как эта форма является «условно свободной» – существует масса обязательных пунктов, при отсутствии которых договор могут не принять на государственную регистрацию. Либо принять, но потом вернуть для доработки.

Сделка аренды на срок менее одного года необязательна для государственной регистрации. Это касается и возобновленной сделки, если она снова заключена на такой же срок

Подчеркнем, что если объект сдается на срок более 12 месяцев, без государственной регистрации не обойтись. Поэтому владельцы часто предлагают подписать договор на 11 месяцев с целью уклонения от налогов: если сделка не зарегистрирована, то ее как бы и нет.

Арендаторам, желающим использовать помещение для бизнеса в течение долгого времени, конечно, такие хитрости не всегда по душе. Ведь по истечении оговоренного срока владелец по каким-то причинам может не продлить договор, а это обернется потерями – временными и финансовыми затратам на поиск нового объекта, переезд и пр.

Впрочем, случается, что для бизнеса подходит именно это помещение или здание, и искушение подписать договор на 11 месяцев все-таки берет свое. В таком случае необходимо требовать от владельца внести в договор пункт о преимущественном праве арендатора на продление договора по истечении указанного срока.

По соглашению сторон в договоре может быть зафиксирован любой срок аренды. Впрочем, по договоренности сторон он может и вовсе не указываться. В таком случае будет подразумеваться «неопределенный срок» аренды, а договор может быть расторгнут по правилам, указанным в документе. Например, оговаривается, что аренда будет прекращена при условии предупреждения арендатора об этом не менее, чем за 3 месяца.

Условная свобода

Итак, стороны на словах обсудили спорные моменты, иначе говоря, пришли к консенсусу. Настает время составления договора. Хотя как уже было сказано выше, форма свободная, в тексте должно быть прописан едва ли не десяток обязательных пунктов, а в некоторых случаях потребуются и разного рода дополнения.

Документ не будет иметь силы, если в его тексте не указаны реквизиты обеих сторон. Это информация, позволяющая идентифицировать участников сделки: фамилии, имена, отчества, данные паспортов. Для юридических лиц, помимо реквизитов представителя организации, ее точное наименование.

Аренда гаража: как составить договорСлучается, что гараж или место в паркинге, которым вы владеете, временно не используется. Значит, есть повод извлечь дополнительный доход путем >>Другой необходимый пункт – описание предмета сделки. Оно должно быть достаточно подробным. Начинать следует с указания документа, на основании которого владелец имеет право сдать объект в аренду (правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности, распоряжение государственных органов, решение суда, договор приватизации и пр.). Затем информация об объекте: адрес объекта, его площадь и иная информация, которую сочтут нужным указать стороны. В дополнение к договору можно приложить и поэтажный план здания или помещения, так как он все равно понадобится впоследствии, при подаче документов на регистрацию. А если с помещением в аренду передается и земельный участок, то следует обозначить его границы.

После реквизитов и описания объекта излагаются права и обязанности владельца и арендатора, вид целевого использования помещения (розничная и/или оптовая торговля, офис и пр.), стоимость аренды и график выплат.

Также важен вопрос, берет ли арендатор на себя оплату коммунальных услуг, ремонт помещения, благоустройство участка и пр. Словом, всё, о чем договорились, не должно быть пропущено. Иначе в спорной ситуации одна сторона может заявить другой, что не обязана выполнять то, что не оговорено в соглашении. И формально будет права.

Специальным пунктом излагаются условия досрочного расторжения договора (в случае нецелевого использования, невыполнения сторонами обязательств и пр.).

Обязанности и законные права сторон, отмеченные в договоре, не требующем государственной регистрации, начинают действовать сразу после заключения сделки

В конце текста прописываются прочие условия, которые посчитали необходимым учесть стороны, снова их реквизиты, контактная информация (адреса и телефоны для связи).

Последний этап

Для того чтобы сделка, заключенная на срок более чем 12 месяцев, считалась действительной, договор аренды помещения должен быть зарегистрирован. Стороны должны подготовить и подать в регистрационную службу пакет документов. Среди них: заявления обеих сторон, удостоверение личности арендатора, оригиналы договора, правоустанавливающие документы (подтверждающие право владения этим помещением, а если арендодатель юридическое лицо, то и учредительные документы), поэтажный план помещения и его описание. (Если объект сдается в аренду с земельным участком, то и обозначение его границ). В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы.
Проще всего проконсультироваться у специалиста, который рассмотрит конкретный случай и подскажет нужное решение.

Текст: Вячеслав Березниченко Фото: Алексей Александронок

Составление договоров аренды нежилого помещения

Подписание договора аренды нежилого помещения — очень важный этап при оформлении юридического лица, который совершается, как правило, сразу после процедуры регистрации ООО в Едином государственном реестре юридических лиц.

Важно отметить, что сдать в аренду помещение может либо собственник, либо тот, у которого есть полномочия. Полномочия на сдачу в аренду помещения должны быть закреплены документально, а именно составлена нотариальная доверенность. А если помещение принадлежит двум и более собственникам, то от них надо получить письменное нотариальное согласие на сдачу в аренду.

Возможно передать полномочия на заключению договора аренды на основании договора доверительного управления. В такой ситуации, между собственником и доверительным управляющим заключается договор доверительного управления, который должен пройти государственную регистрацию. Срок ограничен, не более 5 лет.

При сдаче помещения в аренду составляется договор аренды, который заключается на 11 месяцев или более. Если заключается на более долгий срок, чем 11 месяцев, то такой договор подлежит государственной регистрации.

В договоре указываются основные статьи, без которых договор может считаться недействительным.

Основные права и обязанности арендодателя и арендатора прописываются в договоре согласно ст. 60 Гражданского кодекса РФ. В права и обязанности арендодателя входит обязанности передать имущество, право получать арендную плату и возврат своего имущества после окончания договора аренды. Права и обязанности арендатора состоят из обязанностей вносить арендную плату, обязанность возвратить имущество, право требовать временно владеть имуществом. Права и обязанности прописываются в договоре, постольку поскольку являются определяющими именно для договора аренды, с их помощью отличается договор аренды от других форм договоров.

В договоре прописываются правомочия аренды, это может быть владение и пользование, или только пользование. Пользование подразумевает использовать помещение и извлекать полезные свойства. Владение – фактическое обладание объектом.

Договор аренды – это возмездный договор, следовательно, пункты про сумму и сроки выплаты арендой платы просто необходимо закрепить в договоре. Чем более детально и ясно раскрыть данные понятия, тем раскрывается признак возмездности.

Индивидуализация объекта аренда проводится путём полного описания характеристик имущества. В договоре аренды указывают точный адрес помещения, размер, этажность и другие параметры, которые помогут идентифицировать объект сдачи в аренду.

Большое значение в договорах аренды стоит уделять целям и способам использования объекта аренды. Арендодатель должен их выяснить ещё до заключения договора. Так как в случае нарушений способов использования помещения, арендодатель может расторгнуть договор.

Условия по ремонту, эксплуатации помещения так же требует отдельной главы в договоре и может прямо и ли косвенно влиять на права и обязанности сторон.

Договор аренды помещения при не соблюдении требований ГК РФ может быть признан не заключенным, не действительным, нарушать права и законные интересы собственника и арендатора, поэтому мы рекомендуем обращаться к юристам Мастерской Бизнеса.

Тонкости договора аренды

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год. Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору. Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами. По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий. Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

Площадь

34,8 кв.м / 11,2 кв.м

Метро

Речной вокзал

Площадь

74,8 кв.м / 18,4 кв.м

Метро

Войковская

Площадь

31,5 кв.м / 14,9 кв.м

Метро

Медведково

Площадь

26,5 кв.м/16,4 кв.м

Метро

Автозаводская

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок. Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок. В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения

Любая недвижимость, может быть предметом договора аренды. Но есть выбор: подписывать договор аренды только нежилого помещения, или подписывать договор на аренду имущественного комплекса, который Вы хотите использовать для получения прибыли в будущем. Имущественным комплексом может быть: офис, торговое помещение, развлекательный комплекс, складское помещении и много другого. Выбирая вид договора, важно руководствоваться целями вашего бизнеса. Например, если помещение, что Вы планируете снять в аренду будет использоваться только в как офис, Вам будет проще не брать себе лишних обязательств, а подписать договор на аренду офисного помещения, при этом включив в состав арендных платежей, необходимые Вам издержки. Но, если Вы планируете снимать помещение для офиса, магазина или складского помещения, тогда Вам необходимо будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости, особенности которого мы представим ниже.

Сначала Вам нужно будет проверить документы:

1. Нужно проверить то, что арендодатель является владельцем этого объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое Вы планируете снять в аренду. Для этого попросите показать у арендодателя документы (оригиналы), что подтверждают право на распоряжение этой недвижимостью. Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

2. Нужно проверить полномочия человека на подписание арендного договора. Нужно быть уверенным, что человек, представляющий арендодателя (директор, главный бухгалтер, подписант по доверенности или иной единоличный исполнительный орган) имеет право на подписание договора. Для этого вы должны попросить посмотреть Устав предприятия (или выписку из него), где должно быть указано полномочия подписанта при подписании арендного договора, или доверенность на подпись. В случае подписи по доверенности, необходимо обратить внимание на тот факт, что единоличный исполнительный орган (гендиректор или главный бухгалтер) не может передавать по доверенности полномочия в объеме, который больше, чем сам обладает.

Если документы не вызывают сомнений, тогда переходим к подписанию договора аренды.

Как составить договор аренды коммерческого помещения.

Необходимо наиболее точно в договоре аренды прописать данные про помещение: полный и точный адрес, общую площадь, этаж, его регистрационные данные, которые указанны в свидетельстве о праве на собственность плюс реквизиты самого свидетельства о собственности. Целесообразно будет также что бы собственник предоставил БТИ и экспликацию (план помещения) на офис, т.к. если предоставленные данные не соответствуют действительности, то Вас могут обязать оплатить штраф в случае непредвиденной проверки. В целях конкретного понимания предмета аренды рекомендуется оформить план помещения, выделив площадь, которую вы арендуете, к договору.

Договор аренды коммерческого помещения можно заключить только в письменной форме. В независимости от того, в каких отношениях Вы не состоите с владельцем недвижимости (арендодателем), если Вы заключили только устное соглашение о праве пользования данным помещением, тогда этот договор будет юридически недействительным.

Также, когда заключается арендный договор на срок от трех лет, от вас требуется его регистрация у нотариуса, после которой договор считается действительным. Регистрации также подлежат и все допсоглашения к данному договору аренды. Период аренды будет начинаться с того момента, когда вы подпишите с двух сторон акт приема-передачи арендуемого помещения, то есть фактической передачи права на пользование объектом недвижимости.

В том случае, когда в договоре не прописан срок аренды помещения, это будет приниматься как то, что договор аренды заключен на неопределенный период. Также, договор аренды считается как заключенный на неопределенный период, если период аренды, что прописан в договоре, закончился, но ни та, ни та сторона не заявила о желании прервать его действие. В таком случае, условия, на которых будет продление договора, будут теми же, как и при заключении изначального договора.

После того, как срок договора аренды закончился, Вы подписываете с арендодателем новое дополнительное соглашение, то условия первоначального договора для вас перестают обязательными. Это значит, что и как Вы (арендатор), так и как арендодатель, можете пересмотреть новые условия договора помещения. Нужно помнить о том, что в случае, если Вы не примите новые условия аренды, выставленные арендодателем, Вы потеряете преимущественные права на пролонгацию этого договора аренды.

Если по причине, независящей от Вас (арендатора), Вы не смогли пользоваться арендуемым помещением на протяжении какого-то периода времени — Вы не обязаны платить за такой период или получаете право требовать от арендодателя уменьшения арендной ставки в объеме, что соответствует этому периоду.

Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является указанный размер платы за аренду. В том случае, когда в договоре аренды о таком нет условий, этот договор считается незаключенным. Тогда расчет с собственником съемщик может осуществлять как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг , а также доходов от использования арендованной недвижимости (возможно субаренда). Ставка арендной платы может изменяться в прописанных в договоре сроках, но не больше чем один раз в году. Вы имеете возможность предусмотреть максимальный размер повышения в пропорции к размеру арендной ставки, что, конечно, будет необходимо для планирования издержек Вашего бизнеса.

Нужно помнить, что закон съемщику, в ряде случаев настаивать на пересмотр условий стоимости арендной платы. Также можно требовать снизить арендную плату, если есть ухудшения характеристик арендуемой недвижимости, за которые несет ответственность владелец.

Важным пунктом в любом договоре аренды есть условия о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Обычно, съемщик оплачивает расходы за текущий ремонт, а также на содержание арендованного помещения. Сюда вносят платежи за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборка территории, обеспечение здания сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на телефон, интернет и т.д. Собственник оплачивает только капитальный ремонт помещения. Иногда есть случаи, когда трудно определить, к какому «типу» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен за них платить. Поэтому, рекомендуется Вам как можно детальнее прописать в договоре аренды — кто, как и какие расходы должен оплатить.

После того, когда все «бумажные» вопросы Вы учли и прописали в договоре, можно принимать сам объект недвижимости, потому что с этого дня и будет вступать в силу договор аренды, и у арендатора и владельца начинаются права и обязанности.

Прием объекта недвижимости арендатором от арендодателя.

Передача помещения или здания владельцем и принятие его съемщиком осуществляются согласно акту приема-передачи, который они подписывают с двух сторон. Именно в момент подписания передаточного акта возникают договорные обязанности. Имейте в виду, что даже когда Вы не проявили «нужную внимательность» выбирая арендодателя и пропустили какие-то ограничения его полномочий, то после передачи помещения собственник не сможет оспорить договор на этом основании, потому что платежи от Вас он получает, и фактически, помещение находится в вашем пользовании.

Перед тем, как подписывать акт, обязательно проверьте фактическое состояние арендуемого помещения: все от наличия ручек на дверях до сантехники. Не ленитесь описать в передаточном акте каждый недостаток. Это не только сохранит ваши деньги, но в дальнейшем сможет предовратить Вашим разногласиям с собственником. Не забудьте, в конце срока договора Вы должны будете вернуть помещение владельцу на основании акту возврата, а значит, что Вы сами несете риск оплаты не замеченных Вами недостатков.

Но если Вы обнаружили эти недостатки, то Вы имеете полное право:

— требовать безвозмездно исправить недостатки, или соразмерно уменьшить ставку аренды, или возместить затраты на исправление недостатков;

— удержать расходов, которые Вы понесли, на исправление данных недостатков с платы аренды, заранее поставив в известность в этом собственника;

— требовать от владельца досрочного расторжения арендного договора.

Также, передаточный акт играет очень важную роль при передаче арендуемого помещения собственнику обратно, поскольку в нем будет указано состояние объекта недвижимости, в котором Вы его получили. В случае, если будут выявлены «негативные» изменения, тогда Вы будете должны исправить их понести затраты на их ремонт. Но в случае «позитивных» изменений («неотделимые улучшения»), Вы имеете право требовать возместить их стоимость собственником. Что же касается неотделимых улучшений, нужно иметь в виду, что право на их возмещение, возникнет у арендатора, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды, поэтому лучше, планируя таке улучшения, Вы заранее получите от владельца письменное согласие на их осуществление, потому что право на их собственность будет принадлежать только ему.

Съемщик вправе по согласию владельца сдавать часть помещения в субаренду, при этом период договора субаренды не может превысить срок действия арендного договора, и условия договора субаренды не должны противоречить тем условиям, что указанны в изначальном договоре аренды.

Так как сдача в аренду объекта недвижимости является некоторым ограничением прав владельца, изменение владельца само по себе не значит изменение или расторжение арендного договора, а только указание наименования нового владельца и его реквизитов.

При расторжении договора аренды…

Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены в договоре либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения арендного договора в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения этого договора.

С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых договор аренды коммерческого помещения будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение договора аренды неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения договора аренды.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того что бы прекратить его действие нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до запланированной даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, Вы можете заранее предусмотреть иной срок, который может быть как меньше, так и больше чем три месяца, и прописать его в договоре.

Основываясь на акте возврата коммерческого помещения, производится возврат арендуемой недвижимости. Не освободив вовремя помещение, Вы будете вынуждены оплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Много собственников вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, что не предусмотрены законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как то, что установлены препятствия в использовании арендуемого помещения арендатором. Поэтому Ваша внимательность к деталям, бдительность и знание своих прав дадут возможность Вам избежать очень многих негативных исходов и не попадаться на удочку недобропорядочных арендодателей.

Заключение договора аренды. Какие есть нюансы заключения договора? На что нужно обратить внимание? Проблемы современных договоров аренды. Рассмотрим в настоящей статье.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение. Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

Цена договора, порядок расчетов.

Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, — это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы. Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте. Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.

При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон. Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента. Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый. Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования. Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту [email protected]. Narodnoe-pravo всегда поможет.

Договор аренды нежилого помещения

Многие владельцы свободных зданий и помещений часто задумываются о том, чтобы сдавать их в аренду. Чтобы сделать это правильно, следует заключить договор аренды нежилого помещения, который поможет не только правильно провести сделку, но и даст её участникам юридическую защищенность.

Давайте разберемся, как правильно заключать подобный договор, и что для этого следует знать.

Образец типового договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения представляет собой документ, который подтверждает факт передачи помещения или здания во владение другого человека (арендатора) на определенный срок, за определенную сумму.

Подобный договор обязательно заключается в письменном виде, но при этом регистрировать его у нотариуса не нужно, это можно сделать только по желанию сторон.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен на любой срок, но следует знать одну особенность. Если договор заключается менее чем на 1 год, то его не нужно регистрировать.

В случае, когда время аренды превышает год, договору требует государственная регистрация, которая проводится в любом отделении Росреестра. В случае, когда договор регистрируется, следует сделать дополнительную копию, которая будет отдана в государственный орган.

Рассмотрим основную структуру договора аренды нежилого помещения:

Дата и место заключения;
Информация о сторонах. Для физических лиц паспортные данные, для юридических лиц документы организации, которую они представляют;
Предмет договора. Описывает нежилое помещение по техническим документам (площадь, адрес, состояние и так далее). Если в помещении есть имущество, то следует сделать его полную опись и указать его состояние;
Цена и порядок оплаты. Указывается фиксированная арендная плата и способ передачи денег арендодателю. Желательно также указать день, когда должна поступать оплата (например, 5-го числа каждого месяца). В противном случае арендатор будет иметь право передавать арендную плату в любой день текущего месяца;
Права и обязанности сторон;
Ответственность сторон за невыполнение условий договора;
Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут описать дополнительную информацию, которую они посчитают важной;
Реквизиты и подписи сторон.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и юридическим лицом.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В первую очередь следует разобраться с возможными вариантами заключения договор:

На неопределенный срок;
Срок менее 1 года;
Срок более 1 года.

Договор, заключенный на неопределенный срок необходимо регистрировать в государственных органах.

Чаще всего подобные договоры заключаются между хорошими знакомыми, которые давно сотрудничают. В таком случае участники часто пренебрегают государственной регистрацией, чтобы избежать уплаты налогов.

Но стоит понимать, что незарегистрированный договор не имеет юридической силы, а значит, при необходимости его расторгнуть могут возникнуть различные проблемы.

Договор сроком менее 1 года не нуждается в государственной регистрации. При этом он обладает такой же юридической силой и может быть использован как полноценный документ во всех государственных структурах.

Договор, заключенный на определенный срок, длительность которого превышает 1 год обязательно необходимо регистрировать в Росреестре. В противном случае он будет признан недействительным.

Признание документа недействительным означает то, что он не будет иметь никакой юридической силы. Особенностью подобных договоров является то, что действовать они начинают с момента государственной регистрации, а не с момента подписания.

Важно знать, что печати риэлторов, подписи свидетелей или независимых юристов, а также печати нотариуса не могут выступать заменой государственной регистрации. Регистрировать договора можно только в Росреестре, при этом при регистрации обязательно следует оплатить пошлину.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Расторгнуть договор аренды может любой участник, но при этом важно понимать, что в некоторых случаях расторжение может пройти без последствий, а в некоторых могут быть применены различные санкции. Это может быть решение суда или информация, которая указана в разделе «Ответственность сторон».

Договор, может быть, расторгнут как по решению самих участников сделки, так и в судебном порядке.
Рассмотрим основные причины расторжения договор:
По обоюдному решению сторон. В таком случае нет никаких штрафных санкций для участников;
Если договор заключен на неопределенный срок, расторгнуть его может любой участник, но при этом он должен предупредить о своем решении других участников за 90 дней. Предупреждение должно быть оформлено в письменном виде, также важно удостовериться, что получать ознакомился с данным письмом;
Со стороны арендодателя договор, может быть, расторгнут, если арендатор использует помещение не по назначению, портит имущество или не выполняет условий договора. Решение о расторжении принимается в суде;
Со стороны арендатора договора, может быть, расторгнут, если арендодатель нарушает условий договора или арендуемое помещение обладает дефектами, которые не были описаны в договоре.
Практическое руководство для арендодателей
Аренда. Это центральная часть вашего договора аренды с любым арендатором, и поэтому для вас важнее всего потратить время, энергию и деньги на правильное развитие. Даже если у вас хорошие устные отношения с потенциальным арендатором, ничто не может защитить как его, так и ваши права, а также правильно оформленный договор аренды.
Многие новые и даже более опытные арендодатели полагаются исключительно на образцы договоров аренды, найденные в Интернете, для завершения своих сделок по аренде.Хотя эти документы могут быть невероятно полезными, также важно, чтобы вы нашли время, чтобы изучить и научиться составлять договор аренды.
Составление этого важного документа самостоятельно не только поможет ему лучше всего соответствовать потребностям вашей компании, собственности и управления, но также даст вам новый взгляд на управление вашей недвижимостью.
В договоре аренды есть много вещей, которые могут помочь и вам, и вашему арендатору получить более четкое представление о вашем соглашении.Сегодня мы рассмотрим наиболее важные этапы составления договора аренды.
Содержание договора об аренде
Что такое аренда?
Прежде чем мы поговорим о написании договора аренды, давайте дадим краткое определение того, что такое аренда.
Аренда — это документ, в котором подробно описываются условия и положения на определенный период владения недвижимостью, принадлежащей арендодателю и занимаемой арендатором.
Часто слова «договор аренды» и «договор аренды» используются как синонимы.
Договор аренды — это документ, который применяется к определенному короткому периоду аренды. Обычно это 30 дней. Этот тип документа автоматически продлевается в конце каждого 30-дневного цикла до тех пор, пока арендатор или домовладелец не расторгнет договор. Сроки могут меняться от месяца к месяцу с согласия обеих сторон.
С другой стороны, аренда — это единый договор, который определяет условия на более длительный период времени, часто на шесть месяцев или один год. Этот контракт может быть продлен, но обычно должен быть расторгнут в конце первоначального периода аренды.В качестве альтернативы договор аренды может автоматически превращаться в договор аренды, который возобновляется каждые 30 дней в конце первоначального периода аренды.
Зачем нужен договор аренды Ironclad
Как вы, наверное, уже заметили, договор аренды и аренды довольно сложен. Наличие надежного договора аренды важно из-за этих сложностей.
Если у вас нет четкого договора аренды и вместо этого вы полагаетесь на устные договоренности между вами и вашим арендатором, все, что пойдет не так в отношениях между арендодателем и арендатором, будет невероятно сложно преследовать или оспаривать в суде.
Плохих арендаторов, например, будет сложно привлечь к ответственности за неуплату коммунальных услуг или повреждение вашей собственности, если у вас нет подписанного договора аренды, в котором подробно описывается их ответственность за это. Если вы тщательно проверили своих жильцов, вы можете не заметить этой проблемы, но даже тогда некоторые тухлые яйца могут проникнуть внутрь.
Прочный договор аренды поможет вам повысить чистую прибыль. И именно поэтому вы узнаете, как написать отличный договор аренды уже сегодня!
Перед оформлением договора аренды
Прежде чем мы углубимся в подробности того, как составить договор аренды, есть несколько важных советов, которые мы хотим упомянуть.При работе над договором аренды помните о следующем:
Ознакомьтесь с образцами статей и договоров аренды, чтобы дать вам руководство о том, как формулировать вещи.
Держите свой язык простым и конкретным. Оставьте юридический жаргон судам.
Сегментируйте аренду с помощью заголовков и подразделов для ясного чтения и легкого понимания.
Следуйте местным законам и законам штата в отношении того, как договоры аренды должны регистрироваться, форматироваться или записываться, если применимо.
Держите свой первый договор об аренде генералом.Используйте это как базовый договор аренды и измените его для каждого свойства, чтобы оно соответствовало этому свойству или арендатору.
Шаг 1. Заголовок и формат документа
Первое, что вам нужно сделать, это настроить схему вашего документа. Начните с названия. Достаточно просто использовать слова «Договор аренды» в качестве названия. Он должен быть большим и располагаться по центру в верхней части первой страницы.
Затем вы захотите настроить общий формат вашего документа.
Чтобы облегчить чтение и помочь логически организовать аренду, мы рекомендуем арендодателям разделить ввод аренды с помощью заголовков и подзаголовков.Этот простой метод позволит убедиться, что все понятно и легко усваивается.
Мы предлагаем следующие заголовки для ваших договоров аренды:
Арендуемое имущество
Срок
Аренда
Залог
Утилиты
Вместимость
Права и обязанности арендатора
Права и обязанности арендодателя
Раскрытие информации
Прекращение договора аренды
Применимый закон
Помните, что вы всегда можете добавить еще один заголовок позже, если у вас слишком много подзаголовков.На данный момент использование этих заголовков должно стать отличной отправной точкой.
Шаг 2. Составьте список условий аренды
Пришло время рассмотреть несколько важных вопросов о вашем договоре аренды. Какие вопросы вы хотите решить при аренде? Какие проблемы были решены в просмотренных вами примерах договоров аренды?
Подумайте, что будет охватывать ваш идеальный договор аренды, а затем запишите все эти положения.
Когда вы закончите писать их, разделите их на категории и перечислите под каждым тематическим заголовком в вашем договоре аренды.
На шаге 3 мы покажем вам наши рекомендуемые стандартные положения и более подробную информацию о том, почему вам следует включить каждое из них.
Шаг 3: конкретизируйте каждый пункт
После того, как вы составили свои списки, вы захотите добавить детали к каждому положению. Это называется созданием пункта. В каждом пункте договора аренды будет содержаться важная юридически обязательная информация о каждом соответствующем заголовке или положении.
Если вы хотите, чтобы положение было изложено для арендатора, а также было юридически обязательным, вам необходимо включить подробную информацию о том, какими будут правила.Ниже мы представим наши заголовки, стандартные положения об аренде и ключевые моменты, которые следует включить в каждое из них.
Арендованное имущество
Идентификационная информация собственности
Вам нужно будет включить всю следующую информацию, чтобы полностью и тщательно идентифицировать собственность, чтобы не возникло путаницы:
Адрес объекта
Название объекта
Тип зонирования
Описание объекта, включая общие части
Определение того, какие участки входят в состав самой «собственности»
Идентификационная информация о стороне
Затем укажите имена всех арендаторов, а также их контактную информацию.Определите их как «арендатора». Затем укажите свое имя и контактную информацию, указав себя «арендодателем». Термины «арендатор» и «домовладелец» могут затем использоваться для остальной части договора аренды вместо любых имен.
Срок
Срок аренды
Этот раздел должен включать информацию о том, как долго длится период аренды и конкретные даты, когда аренда будет действовать. Обычно договоры аренды жилья заключаются сроком на один год, но они могут варьироваться от трех месяцев до нескольких лет.
Некоторые местные законы могут ограничивать период аренды, который вы можете заключить в договор. Если это применимо в вашем регионе, убедитесь, что вы соблюдаете местные нормы.
Процедура продления
Вы или арендатор хотите, чтобы договор аренды продлевался автоматически? Или арендатору нужно будет уведомить вас, если он хочет продлить?
В этот раздел необходимо включить подробную информацию о процедуре продления. Обязательно дайте себе право не продлевать договор аренды ни по какой причине.
В этом разделе также следует объяснить, сколько уведомлений необходимо направить арендатору для прекращения или продления договора аренды сроком на один год. Обычно минимальное требование составляет 30 дней. При более длительной аренде местные законы могут потребовать уведомления за 60 дней.
Аренда
Сумма арендной платы
Подробно укажите стоимость аренды и дату ее сдачи. Аренда обычно включает льготный период, например семь дней, в течение которого арендатор все еще может вносить арендную плату. В большинстве штатов это не требуется по закону.
Дополнительно укажите допустимые формы оплаты. Например, вы можете потребовать, чтобы арендатор платил чеком или денежным переводом за надежный документальный след. Вся информация, связанная с арендой, должна быть включена в эту область.
Платы за просрочку и применимые штрафы
Сколько вы будете взимать, если чек отклонен? Каковы штрафы за просрочку аренды? Какие штрафы будут, если арендатор не внесет арендную плату вовремя? Какие уведомления вы им отправите и когда подадите заявление о выселении за неуплату арендной платы?
Вся эта информация должна быть включена в этот раздел.Помните, что ответы на эти вопросы могут зависеть от того, где вы живете. В большинстве штатов есть правила о том, какой тип уведомления и за сколько дней вы должны уведомить арендаторов до подачи заявления о выселении за неуплату арендной платы, поэтому убедитесь, что ваш договор аренды соответствует этим законам.
Залог
Залог — это единовременная денежная сумма, которая хранится у арендодателя в подходящем месте в качестве залога на случай возможного ущерба собственности. В конце периода аренды арендодатель может использовать залог для устранения повреждений, выходящих за рамки обычного износа.
В дополнение к сумме гарантийного депозита, который должен быть получен, вы также захотите включить определение того, что будет считаться повреждением, а что — нормальным износом. Это может сбивать с толку арендаторов, поэтому лучше четко указать это в договоре аренды.
В некоторых штатах есть законы о том, где будут храниться деньги залогового депозита во время аренды и можно ли взимать с них проценты. В соответствии с вашими местными законами обязательно укажите информацию о том, как залог будет храниться в договоре аренды.
Наконец, сообщите арендатору в договоре аренды, когда будет возвращен залог. Обычно существуют законы штата о том, как долго вы должны оценивать ущерб, производить ремонт и возвращать все оставшиеся депозитные деньги арендатору после его выезда.
Коммунальные услуги
Этот раздел может быть коротким и сладким. Укажите, кто за какие счета будет платить. Если какие-либо коммунальные услуги будут разделены между единицами, которые совместно используют коммунальные услуги, включите здесь подробную информацию об этом устройстве.
Размещение и субаренда
В этом разделе договора аренды должно быть указано, кому разрешено находиться в собственности, как долго гости могут оставаться в собственности, и разрешаете ли вы субаренду. Как правило, мы рекомендуем не разрешать субаренду, если для этого нет веских причин.
Права и обязанности арендатора
Живя в вашей собственности, арендаторы имеют право на неприкосновенность частной жизни и право использовать дом по своему усмотрению.С другой стороны, они также несут ответственность за то, чтобы не повредить собственность и не нарушить какие-либо законы о вашей собственности.
Здесь должны быть перечислены все ограничения того, что арендатор может делать с недвижимостью. Например, вы можете запретить:
Вешалки с постоянными креплениями
Снос стен
Удаление или продажа любой поставленной бытовой техники
Должна быть включена вся конкретная информация о том, что можно или нельзя изменять. Временные изменения могут быть разрешены до тех пор, пока арендатор отменяет любые такие изменения перед их выездом.Кроме того, сообщите арендатору, если вы потребуете, чтобы он имел страховку арендатора, что мы рекомендуем сделать. Эта страховка защищает как вас, так и ваших арендаторов.
Некоторые из следующего может показаться очевидным, но вы также можете включить эти положения:
Незаконная деятельность на территории запрещена.
Арендатор должен соблюдать все местные законы по охране труда и технике безопасности.
Арендатор должен своевременно сообщать вам о повреждениях или проблемах безопасности.
Арендатор должен содержать имущество (включая открытые пространства) в чистоте и санитарных условиях.
Обязанности арендодателя в отношении прав
Арендатор — не единственный, кто получит права и обязанности по этому договору аренды!
Вы, как домовладелец, также имеете ряд обязанностей. Эти обязанности предписаны вам местным законодательством о домовладельцах-арендаторах, но рекомендуется включать повторение этих обязанностей в договор аренды, чтобы помочь арендатору понять ситуацию.
Главное, за что вы, как арендодатель, несете ответственность, — это поддерживать недвижимость в пригодном для жизни состоянии. Вам также может потребоваться произвести определенные ремонтные работы в определенные сроки после того, как вам сообщат о них. Если это так, согласно действующему законодательству в отношении вашей собственности, укажите здесь эти временные рамки.
Вход в собственность
Арендодатели имеют право войти или осмотреть свою собственность в любое время, но вы должны уведомить арендатора в соответствии с местным законодательством.Включите сюда также информацию об этих законах. Предоставление надлежащего уведомления защищает вас от судебных исков о нарушении конфиденциальности, поэтому убедитесь, что вы принимаете соответствующие правила и соблюдаете их.
Раскрытие информации
У федерального правительства и правительства штатов есть некоторые требования к раскрытию информации, которые должны быть предоставлены арендатору, прежде чем они подпишут какое-либо соглашение о владении недвижимостью. Чтобы доказать, что вы предоставили эту информацию арендатору, вы должны включить раздел раскрытия информации, в котором это указано в вашем договоре аренды.
Прекращение договора аренды и средство правовой защиты
Расторжение договора аренды (Арендатор)
Объясните действительные обстоятельства прекращения аренды до окончания срока действия договора. Включите следующую информацию:
Когда они могут завершить работу
Какие штрафы будут введены
Какие комиссии будут взиматься
Есть ли альтернативные средства правовой защиты? Перечислите их здесь.
Прекращение договора аренды (Арендодатель)
Укажите причины, по которым вы, как арендодатель, можете досрочно расторгнуть договор аренды.Это может включать (но не ограничиваясь):
Нарушение закона о собственности
Невыплата аренды
Последовательная просрочка арендной платы
Крайний имущественный ущерб
Намерение продать дом
Намерение переехать в дом
Помимо объяснения каждой из этих причин, вы также должны указать информацию о процессе, который произойдет, если вы решите расторгнуть договор аренды по любой из вышеуказанных причин.Это включает уведомление о том, что будет включать в себя это уведомление, как долго арендатор должен будет ответить на уведомление и когда вы можете подать заявление о выселении в суд.
Применимое право
Прежде чем завершить аренду, обязательно включите пункт, в котором говорится о регулирующем законодательстве, которому следует договор аренды.
Этот пункт также должен включать положение о том, что если что-либо в договоре аренды противоречит действующему законодательству, пункт применимого законодательства может заменить и заменит неправильный пункт договора аренды без аннулирования остальной части договора аренды.
Шаг 4. Проверьте местные законы
Говоря о регулирующем законодательстве, помните, когда мы сказали собирать ссылки на законы? Пришло время их использовать!
Мы несколько раз упоминали, что вам следует проверить свой местный законодательный орган, чтобы ввести правильную информацию, но вы захотите сесть еще раз и полностью проверить договор аренды на предмет каких-либо несоответствий.
Шаг 5. Создание раздела подписи
Чтобы договор аренды был законным, необходимо подписать его! Вы, домовладелец и все арендаторы, которые будут проживать в собственности, должны подписать договор и поставить дату.
Дополнения: как они могут улучшить условия аренды
В дополнение к стандартным положениям, которые мы рассмотрели в разделе о том, как составить договор аренды выше, всегда будут дополнительные дополнения, которые вы могли бы добавить к своему договору аренды.
Это семь основных дополнений, которые мы рекомендуем арендодателям рассмотреть возможность добавления в договор аренды.
1: Бытовая техника, включенная в аренду
Включите подробный список того, какие приборы будут в собственности, их состояние и кто будет нести ответственность за их обслуживание.Это гарантирует, что обе стороны будут на одной странице.
2: Оставление
Что произойдет, если арендатор покинет собственность или съедет без предупреждения? Все штрафы, сборы и правовые положения для этого сценария должны быть подробно описаны в этом приложении.
3: Положение о прекращении аренды военнослужащих
В этом положении укажите подробности того, какой тип ускоренного расторжения договора аренды может иметь место, если лицо будет переведено или перемещено.
4: Прекращение продажи помещения
Включая это приложение, вы объясните, что произойдет, если вы решите продать недвижимость в течение периода аренды.
5: Плата за домашних животных
Если вы разрешаете проживание с домашними животными в отеле, важно включить подробное положение о типах разрешенных домашних животных, о том, какие сборы за домашних животных будут взиматься и как будут оплачены убытки, причиненные домашними животными.
6: Ключи и гаражи / ворота
Если в вашей собственности много запирающихся дверей, средств безопасности или других ограждений воротного типа, было бы неплохо включить перечень ключей и паролей, которые передаются арендатору, чтобы обеспечить надлежащий сбор в конце срока аренды. период.
7: длительное отсутствие арендатором
Это дополнение может потребовать, чтобы арендатор сообщал вам о любых длительных отсутствии, чтобы вы могли проверить и обезопасить свою собственность.
Заключение
Вы сделали это! Вы научились составлять договор аренды с нуля. Есть много вещей, над которыми вам нужно поработать, чтобы вместе получить отличную аренду, но теперь, когда у вас есть это руководство, все должно быть проще.
Помните, прорабатывайте документ постепенно:
Сначала разделить на большие категории
Напишите свои идеальные положения и распределите их по большим заголовкам
Увеличьте каждый пункт, проверяя местное законодательство и ссылаясь при необходимости на аренду
Вот и все, что нужно! После того, как вы написали отличный базовый договор аренды, вы можете использовать один и тот же документ снова и снова, просто внося простые изменения.Потратьте время на то, чтобы заключить договор аренды с первого раза, и после этого вам не придется много делать!
Часто задаваемые вопросы о расторжении договора аренды или договора аренды
Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 6 декабря 2019 г.
Часто задаваемые вопросы
Может ли домовладелец попросить арендатора съехать по истечении срока аренды?
Да.Арендодатель может прекратить аренду по окончании срока аренды. Если арендодатель желает расторгнуть договор аренды по истечении срока его действия, в некоторых штатах требуется, чтобы арендодатель уведомил арендатора, даже если в договоре аренды уже указана дата расторжения. 60 дней обычно достаточно, чтобы арендатор начал искать новую аренду.
Что произойдет, если арендатор продолжит платить арендную плату после истечения срока действия договора аренды?
Когда договор аренды заканчивается, арендатор может выбрать переезд, продолжить вносить арендную плату в качестве арендатора из месяца в месяц или подписать новый договор аренды.Если арендатор продолжает платить арендную плату после окончания аренды, в большинстве штатов условия истекшего срока аренды переносятся на помесячную аренду. Арендодатель может изменить условия аренды только после надлежащего уведомления арендатора; в большинстве штатов требуется уведомление не менее чем за 30 дней для изменения условий помесячного договора аренды.
В некоторых штатах, если арендатор продолжает платить арендную плату после истечения срока аренды и арендодатель принимает арендную плату, договор аренды автоматически продлевается. Новый договор аренды имеет тот же срок, что и старый, и содержит те же условия.
Арендодатель и арендатор также могут договориться о продлении срока аренды, подписав новый договор аренды. Арендодатель может изменить условия аренды и увеличить арендную плату. Если арендатор соглашается с новыми условиями, новый договор аренды регулирует аренду.
Какие варианты есть у арендодателя, если арендатор съезжает до истечения срока аренды?
Арендатор не имеет права расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия, за исключением случаев, когда применяются законы штата или федеральные законы. В каждом штате есть правила для арендатора и арендодателя, которые определяют причину, по которой арендатор может на законных основаниях расторгнуть договор аренды.В некоторых штатах, например, арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы переехать в учреждение по уходу за престарелыми. Федеральный закон разрешает арендатору расторгнуть договор аренды, когда арендатор поступает на военную службу.
Если исключение не применяется, в большинстве штатов требуется, чтобы домовладелец уменьшил ущерб, сдав внаем арендуемую квартиру. Арендодатель не обязан сдавать в аренду неквалифицированному арендатору, но должен принять разумные меры для сдачи в аренду собственности.
Если арендодатель несет расходы в связи с незаконным прекращением договора аренды, арендодатель может предъявить иск арендатору, если убытки превышают гарантийный депозит арендатора.Арендодатель должен подавать в суд на бывшего арендатора только после сдачи имущества в аренду. Дождавшись сдачи объекта в аренду, домовладелец может точно оценить размер ущерба. Арендодатель может предъявить иск о возмещении затрат на поиск арендатора на время, пока арендуемое имущество оставалось пустым, о выплате гонораров адвокатам, если такой пункт был включен в договор аренды, и о разнице между арендной платой, уплачиваемой новым арендатором и старым арендатором. размер арендной платы арендатора.
Сколько уведомлений должен направить арендатор, чтобы расторгнуть договор помесячной аренды?
В большинстве штатов арендатор должен предоставить домовладельцу письменное уведомление за 30 дней о намерении расторгнуть договор аренды.В большинстве случаев арендатор может уведомить о расторжении договора в любое время в течение месяца. Однако, если в договоре аренды указано, что арендатор может направлять уведомление только в определенный день каждого месяца, он должен подождать до этого дня, чтобы направить уведомление.
Должен ли домовладелец возвращать арендатору залог?
Арендодатель может использовать гарантийный депозит арендатора для оплаты невыплаченной арендной платы или для устранения повреждений и очистки квартиры, когда состояние квартиры превышает нормальный износ.Большинство штатов требует, чтобы арендодатель возвратил залог и предоставил арендатору подробный список удержаний в течение 14–60 дней с даты выезда арендатора.
Как домовладелец может выселить арендатора?
Чтобы выселить арендатора, арендодатель должен вручить арендатору письменное уведомление о расторжении договора. В каждом штате есть свои правила в отношении требований к уведомлениям. Арендодатель может выселить арендатора за нарушение условий договора аренды или прекратить аренду без причины для прекращения аренды или помесячной аренды.Существует три типа увольнения по уважительной причине: выплата арендной платы или увольнение, лечение или отказ от курения или безусловный отказ. В большинстве штатов, когда расторжение договора без причины, домовладелец должен направить арендатору уведомление о расторжении за 30 или 60 дней. Если арендатор отказывается съехать или исправить нарушение после получения уведомления о расторжении договора, арендодатель может подать иск о выселении.
Рассмотрите возможность получения юридической помощи при расторжении договора аренды или аренды
Законы о недвижимости сложны, и когда возникают проблемы с арендодателем / арендатором, может быть трудно определить, что делать.Когда жизненные обстоятельства заставляют вас расторгнуть договор аренды или аренды раньше, чем планировалось, это помогает иметь закон на вашей стороне. Свяжитесь с местным адвокатом по вопросам арендодателя и арендатора, чтобы узнать больше.
Спасибо за подписку!
Информационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь
Информационный бюллетень FindLaw
Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:
Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США
Основы коммерческой аренды
Что такое коммерческая аренда?
Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором.Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.
Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?
Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания.Коммерческая аренда обычно рассматривается как договор между знающими бизнесменами. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости. Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.
Почему устного договора аренды недостаточно?
Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.
Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?
В коммерческую аренду обычно входит:
вид арендуемого имущества;
адрес объекта аренды;
срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует вносить арендную плату;
вид деятельности, которая может вестись в помещении;
права собственности на улучшения арендованного имущества; а также
положения любого залога / страхового депозита.
Кроме того, в коммерческой аренде может быть указано следующее:
резервы на продление аренды;
улучшений домовладельца и поощрения подписания;
улучшений арендатора;
, может ли арендатор передать или сдать недвижимость в субаренду:
условия уведомления о прекращении аренды; а также
страховых резервов.
Какое законодательство регулирует мой договор аренды?
Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.
Что такое «Базовая арендная плата»?
Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.
Что такое «процентная аренда»?
Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».
Что такое аренда с оплатой брутто?
Аренда с брутто-арендой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещения), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.
Стороны
Кто стороны договора аренды?
Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.
Арендуемое помещение
Каково юридическое описание помещения?
Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание можно найти в акте, ипотеке или другом документе о покупке или получить в регистраторе округа, в офисе по управлению земельными титулами, у налогового инспектора или у другого аналогичного должностного лица.
Что такое светильники?
В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.
Что такое движимое имущество?
Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.
Что такое улучшения арендованного имущества?
Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.
Как арендатору разрешено пользоваться помещением?
Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, не указанных в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.
Срок аренды
Что означает «Автоматическое продление»?
Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.
Какой срок аренды мне следует использовать?
LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:
Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, и арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.
Фиксированное количество недель / месяцев / лет
Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.
Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, предоставив надлежащее уведомление, как того требует закон. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.
Аренда
Что такое «Базовая арендная плата»?
Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.
Что такое «процентная аренда»?
Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».
Что такое «тройная аренда»?
Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.
Залог / залог возмещения убытков
Что такое залог / залог возмещения убытков?
Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит имущество (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из гарантийного депозита.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.
Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?
Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.
Что такое отчет о проверке?
Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.
Поощрение арендодателя / подписание договора
Что такое поощрение подписания?
Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.
База данных по пунктам
Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые пункты в базе данных по пунктам?
Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.
Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?
Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:
расширенное страхование от пожара и расширенное страховое покрытие Здания;
страхование котлов и оборудования; а также
комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и материальный ущерб.
Что входит в стандартные условия страхования арендатора?
Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:
комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
страхование рисков, связанных с товаром, инвентарем, мебелью, оборудованием, улучшениями и имуществом арендаторов в помещениях.
страхование стекла и листового стекла в помещениях;
страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; а также
автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.
Разное
Что такое личная гарантия акционера?
Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить любую арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.
Что такое субаренда?
Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.
Что означает уступка аренды?
Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.
Какие дополнительные пункты включает длинная версия?
Расширенная версия включает в себя несколько пунктов, таких как получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).
Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?
Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.
Детали подписи
Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?
Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.
Кто должен подписывать договор аренды?
И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон дает больше доказательств того, что стороны заключили договор аренды.
Бесплатное письмо о расторжении договора аренды | Как написать и образец уведомления
Письмо о прекращении аренды — это уведомление, которое можно использовать для досрочного прекращения договора аренды или подтверждения того, что истекающий срок аренды не будет продлен.
Если вы хотите прекратить ежемесячную или еженедельную аренду, воспользуйтесь нашим уведомлением о выселении.
Для справки, прекращение аренды имеет несколько других наименований:
Письмо о досрочном прекращении аренды
Уведомление о прекращении аренды
Уведомление о прекращении аренды
Уведомление о прекращении аренды
Расторжение договора аренды
Бесплатные шаблоны писем о прекращении аренды
Арендатору от Арендодателя
Используйте это письмо о расторжении договора аренды, чтобы расторгнуть договор аренды с вашим арендатором.
Арендодателю от Арендатора
Используйте это письмо о расторжении договора аренды, чтобы расторгнуть договор аренды с арендодателем.
Оглавление
Когда мне нужно письмо о досрочном расторжении договора аренды?
Почему вам следует использовать письмо о расторжении договора аренды
Наиболее частые ситуации расторжения договора
Как написать письмо о расторжении договора аренды
Когда мне нужно письмо о досрочном расторжении договора аренды?
Когда вам нужно письмо о расторжении договора аренды?
Некоторые договоры аренды требуют отправки уведомления, если отношения арендодателя и арендатора прекратятся.Если вы хотите досрочно расторгнуть договор, используйте письмо о расторжении договора аренды, чтобы официально сообщить о необходимости расторгнуть договор. Например, годовой договор аренды может автоматически продлеваться, если не будет сделано уведомление за один или два месяца. Расширенное предупреждение дает Арендодателю время найти другого арендатора и дает Арендатору достаточно времени, чтобы найти новый дом.
В некоторых штатах требуется, чтобы Арендатор уведомлялся за минимальное количество дней до прекращения периодической аренды или помесячной аренды.Подготовьте уведомление о выселении с минимальными установленными законом требованиями для периодической сдачи в аренду.
В ситуациях, когда арендодатель проходит процесс выселения с арендатором, уведомление или соглашение показывают суду, что арендодатель сделал справедливое предупреждение. Надеюсь, Арендодатель документировал все письменные письма и уведомления, отправляемые Арендатору. Хороший документальный след может сэкономить время Арендодателю в будущем, если к делу будет привлечен судья.
Как Арендатор, у вас может быть очень веская причина досрочно расторгнуть договор.Если вы попросили арендодателя починить обогреватель зимой, но безуспешно, возможно, вам будет полезно отправить последнее письмо. Уведомление арендатора о расторжении договора аренды для арендодателя может объяснить, почему вы считаете, что арендодатель нарушил подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, и почему вам необходимо расторгнуть договор и найти теплый дом для вас и вашей семьи.
Письмо о расторжении договора аренды может использоваться для досрочного прекращения договора аренды или подтверждения того, что истекающий срок аренды не будет продлен.
Почему следует использовать письмо о расторжении договора аренды
Что произойдет, если вы его не воспользуетесь?
Если вы не воспользуетесь письмом о расторжении договора аренды, суд может не сочувствовать вашей ситуации. Закон не одобряет Арендаторов, которые просто выезжают без какого-либо уведомления, или Арендодателей, которые высылают своих Арендаторов без предварительного предупреждения. Обществу лучше, когда люди могут ожидать, что их договор аренды на один год будет выполнен.
Ожидается, что вместо того, чтобы просто уехать, Арендаторы будут разговаривать со своими Арендодателями о том, почему им нужно уехать.Арендаторы могут предложить это место в субаренду другому надежному лицу или дать арендодателю возможность отремонтировать обогреватель (если они еще этого не сделали).
Вот некоторые из возможных последствий отказа от письма о расторжении договора.
Последствия арендодателя Последствия арендатора
Потеря денег
Потеря денег
Потеря гарантийного депозита
Должен выплачивать арендную плату в прошлом или оставшуюся часть аренды
Потеря времени
Явка на судебное разбирательство
Найти и нанять адвоката
Потеря времени
Плохая история аренды затрудняет поиск нового места
Психологические страдания
Арендатор подает в суд за трудности, связанные с невозможностью найти новый дом
Психические страдания
Арендодатель подает в суд за арендную задолженность
Плохой кредит на семь лет, если судья вынесет кредитное решение
Наиболее частые ситуации прекращения действия
Когда часто используется письмо о расторжении договора?
Людям часто требуется расторжение договора аренды, когда обстоятельства меняются для арендатора или арендодателя.
Вот несколько распространенных ситуаций, когда вам может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды и уйти до истечения срока действия договора аренды.
Арендодатель Арендатор
Продажа дома, квартиры или квартиры
Переезд на новую работу или брак
Недвижимость, переданная в собственность
Необходимость в другом помещении, где можно разместить детей или домашних животных
Реконструкция помещения
Нарушения Жилищного кодекса создали небезопасные или опасные жилищные условия
Имущество передано в выдающийся домен для общественного пользования, например, новая библиотека
Невозможно жить в доме, потому что арендодатель неоднократно не ремонтировал обогреватель или кондиционер
Полиция требует от арендодателя выселить арендаторов, подозреваемых в бандитских действиях или причинении вреда наркотикам (продажа наркотиков)
Помещения разрушены или стали частично непригодными для жилья или непригодными для использования
Начало процесса выселения, поскольку арендатор не платил арендную плату или нарушил договор аренды
Отпуск на военную службу
Стихийное бедствие, такое как наводнение или землетрясение, разрушило место
Проблемы со здоровьем семьи
Есть два способа расторгнуть договор аренды и освободить обе стороны от их обязательств.
Если только ОДНА сторона желает прекратить отношения, Арендодатель или Арендатор могут в одностороннем порядке отправить другой стороне Уведомление о расторжении договора аренды.
Если ОБЕИЕ стороны согласны, Арендодатель и Арендатор могут подписать взаимно согласованное Соглашение о прекращении аренды.
Как написать письмо о расторжении договора аренды
В простом письме о расторжении договора аренды будут указаны следующие основные элементы:
Арендодатель: имя лица, владеющего арендуемым Помещением
Арендатор: имя стороны, которая арендует Помещение и платит Арендодателю
Исходный договор аренды: наименование, начало и дата окончания договора
Дата выселения: , когда Арендатор выезжает и покидает собственность
Адрес для пересылки: куда отправлять будущие уведомления или гарантийный депозит
Причина расторжения: объяснение расторжения договора
Шаблон договора бесплатной коммерческой аренды — PDF
Договор коммерческой аренды — это договор, который позволяет арендодателю сдавать в аренду арендатору недвижимость, используемую для торговых, офисных или производственных помещений.Арендатор платит арендодателю ежемесячную сумму, обычно рассчитываемую как стоимость квадратного фута ($ / SF), в обмен на право использовать помещение для своих деловых целей. Коммерческая аренда, как правило, более длительная, чем жилая, обычно составляет 3-5 лет, и обычно у арендатора есть возможность продления по заранее установленным ставкам.
Договор аренды будки (салона) — Арендатор платит владельцу бизнеса, обычно салона, за использование будки или участка для стрижки / окрашивания волос, массажа, косметики или ногтей.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор аренды кабинки (массажной) — Для терапевта, который хочет снять комнату или разделить место в спа-салоне.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение о коворкинге — Для офисных помещений, которые делятся между многими арендаторами. Обычно нет выделенного места.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор аренды гаража (парковки) — Помещение, которое будет использоваться для парковки транспортного средства.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия — Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Помесячная аренда — Для коммерческих арендаторов, арендующих на 30-дневный период.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор аренды офиса — Для профессиональных помещений, не относящихся к розничной торговле.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор субаренды — Соглашение, которое позволяет текущему арендатору, арендующему коммерческую недвижимость, передать помещение другому арендатору.
Скачать: Adobe PDF
Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) — Арендатор выплачивает арендодателю согласованную сумму в дополнение ко всем расходам, кроме расходов на собственность, включая, помимо прочего, налоги, обслуживание общих территорий (CAM) и налоги на недвижимость взимается округом и / или городом / поселком.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Большинство людей думают об аренде как об аренде квартир и частных домов. Однако предприятия также используют договоры аренды для сдачи в аренду зданий для себя. Эта форма договора называется договором коммерческой аренды . Большинство предприятий, таких как торговые центры, рестораны, офисы в центре города и небольшие семейные магазины, на самом деле не владеют недвижимостью, в которой ведут бизнес. Сдают!
Компании делают это, потому что им зачастую дешевле арендовать недвижимость, чем покупать недвижимость.Соглашения о коммерческой аренде позволяют компаниям согласовывать условия и обязанности с арендодателем и предлагают им выход, если им нужно переехать или закрыть магазин. Бизнесу имеет смысл сдавать в аренду, особенно для сетевых торговых точек и торговых центров.

Существует множество различных объектов коммерческой недвижимости, и предприятиям и арендодателям важно знать разницу. Например, арендодателю не имеет смысла рекламировать недвижимость в торговых точках, если коммерческое помещение предназначено для склада.
Итак, чтобы не усложнять, вот наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости, которые используются сегодня:
Промышленные — Промышленные объекты — это склады и фабрики, часто расположенные за пределами городов. Основные промышленные объекты будут расположены рядом с основными транспортными маршрутами и будут соответствовать требованиям для производственных целей. Наиболее распространенные типы промышленных объектов включают тяжелое производство, легкую сборку, гибкие складские помещения, оптовые склады и помещения для исследований и разработок.
Офис — Офисная коммерческая недвижимость включает в себя большое количество зданий, используемых для деловых операций. Они могут быть как в центре города, так и на окраинах городов и пригородов. Эти свойства делятся на три категории в зависимости от качества строительства и расположения (класс A, класс B и класс C).
Розничная торговля — Торговая недвижимость идеально подходит для большинства торговых центров, ресторанов и небольших магазинов. Эти свойства могут немного усложнить аренду в зависимости от размера здания.Чем больше здание (например, торговые центры), тем больше вероятность того, что несколько арендаторов будут сдавать помещения в аренду для себя. Это часто будет включать дополнительные условия для переговоров о том, как пространство будет заблокировано для разных арендаторов или будет ли одно предприятие иметь исключительные права на собственность.
Как видите, соглашения о коммерческой аренде очень распространены и играют большую роль в том, сколько предприятий работает. Любой бизнес может — и часто делает — арендовать свою собственность, а не владеть ею.Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, что такое коммерческая аренда, почему она важна и какие типы коммерческой недвижимости доступны.
Процесс аренды коммерческих площадей зависит от типа недвижимости, например, офисной, торговой или производственной. Все типы недвижимости обычно продаются по цене за квадратный фут ($ / SF). Каждая недвижимость уникальна, поэтому подобрать подходящую цену может быть сложно. Поэтому полезно узнать, для чего арендовали другие объекты в вашем районе.После того, как цена установлена, вы можете выставить свою недвижимость для сдачи в аренду, подписать договор аренды и начать сбор арендной платы.
Шаг 1. Сколько места доступно?
Чтобы определить, сколько доступно для использования, вам нужно будет измерить и рассчитать квадратные метры. Это может быть выполнено путем умножения длины и ширины внутреннего полезного пространства.
Шаг 2 — Установите цену за квадратный фут ($ / SF)
Выберите ежемесячную арендную плату, которую вы хотите взимать с нового арендатора.В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда описывается как цена за квадратный фут ($ / SF). Пытаясь рассчитать сумму аренды, рекомендуется установить цену, близкую к той, которую просят другие в вашем районе.
Шаг 3 — Тип аренды: валовая или тройная (NNN)
При выборе платы с арендатора главный вопрос, который он задаст, заключается в том, включает ли сумма арендной платы страхование , налог на недвижимость и / или обслуживание собственности.Это очень важно и должно быть показано при продвижении недвижимости.
Аренда брутто — Арендатор платит только ежемесячную сумму, указанную в его договоре аренды. Арендодатель оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание собственности.
Трехместная аренда (NNN) — Арендатор оплачивает ежемесячную сумму, указанную в договоре аренды, вместе с налогами на недвижимость, страховкой и обслуживанием собственности.
Шаг 4 — Наймите агента или продайте недвижимость самостоятельно
Теперь вам нужно будет разместить недвижимость в списке.Это позволяет другим компаниям и частным лицам, которые ищут недвижимость, знать о ее наличии. Поэтому вам нужно будет решить, хотите ли вы продавать недвижимость самостоятельно или заплатить агенту по недвижимости за продажу недвижимости от вашего имени.
Каждый агент по недвижимости взимает свои ставки, хотя в отрасли обычно взимают 4-6% от общей суммы аренды. 50% комиссии выплачивается при заключении договора аренды, а остальные 50% выплачиваются, когда арендатор занимает помещение. Таким образом, если аренда составляет 5 лет по цене 1000 долларов в месяц, комиссия агенту составит 2500 долларов (50 000 долларов, умноженные на 5% = 2500 долларов).
Популярные компании коммерческой недвижимости
Шаг 5. Перечислите свойство
Если собственность обрабатывается агентом, то вам, вероятно, не нужно беспокоиться о том, что собственность будет внесена в список. Если вы решите продавать недвижимость самостоятельно, вам придется использовать возможности Интернета в качестве единственного источника, чтобы занять место.
При добавлении вашей собственности лучше всего иметь красивые изображения интерьера и экстерьера, а также общих частей.Также важно указать все удобства, парковку, воду / канализацию и любую другую информацию, которая необходима потенциальному арендатору.
Популярные сайты с коммерческими объявлениями
Шаг 6 — Заключение договора аренды
Общаясь с потенциальным арендатором, лучше всего понять их потребности и прийти к соглашению. Поэтому для вас и вашего агента (если таковой имеется) может быть хорошей идеей проявить творческий подход к арендатору при заключении сделки, которая будет работать для обеих сторон.
Пример — Взимать с арендатора процент (%) арендной платы от его продаж, а не более высокую ежемесячную сумму. Следовательно, если арендатор зарабатывает деньги, вы тоже выигрываете.
Шаг 7 — Проведите кредитную проверку (для юридических и физических лиц)
Если вы не имеете дело с устоявшейся компанией, скорее всего, вы будете иметь дело с предпринимателем или малым бизнесом. Поэтому вам нужно будет провести проверку биографических данных и кредитоспособность, чтобы увидеть их финансовое положение.
Независимо от того, проверяете ли вы бизнес или частное лицо, лучше всего использовать Experian.
Выполните проверку кредитоспособности Business (Experian) — это покажет кредитную историю компании с такими деталями, как скорость выплат поставщикам и годовые продажи. Стоимость составляет от 39,95 долларов до долларов 49,95 в зависимости от выбранного плана. Посмотреть образец бизнес-отчета. Оценка будет от 0 до 100, при этом любая оценка выше 80 считается приемлемой.
Выполните индивидуальную проверку кредитоспособности (Experian) — Лучше всего также провести проверку кредитоспособности владельца бизнеса, чтобы увидеть доход и наличие у него каких-либо финансовых обязательств, которые могут быть отделены от бизнеса.Стоимость $ 14.95 потенциальному арендатору. Просмотреть образец индивидуального отчета.
Шаг 8 — Одобрение или отклонение арендатора
Теперь пора домовладельцу принять решение о том, одобрить или отклонить арендатора. В случае отказа арендатор должен быть проинформирован посредством письма об отказе арендатора.
Личная гарантия — Если бизнес арендатора не вызывает доверия, арендодатель должен рассмотреть возможность подписания арендатором Личной гарантии, которая связывает владельца компании с договором аренды.Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства, ответственность будет нести не только бизнес, но и активы отдельного лица.
Шаг 9 — Определение залога
После того, как арендатор был одобрен домовладельцем, арендатору следует сообщить о гарантийном залоге. В сфере жилой недвижимости существуют законы штата, которые ограничивают сумму, которую домовладелец может требовать от арендатора. В сфере коммерческой недвижимости без ограничений на то, сколько арендодатель хотел бы взимать с арендатора.
Арендодатель обычно запрашивает арендную плату в течение 2-3 месяцев в случае, если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, или для защиты от любого ущерба, который арендатор может нанести во время пребывания в собственности.
Шаг 10 — Составьте договор коммерческой аренды
Обратитесь к поверенному или составьте договор аренды самостоятельно. Обязательно соберите всю информацию об объекте недвижимости и арендаторе и заключите договор. После заполнения документ должен быть подписан с арендатором и арендодателем в присутствии нотариуса.Таким образом, подписи проверяются, и гораздо больше шансов задержать соглашение в суде, если его законность когда-либо будет поставлена под сомнение.
Шаг 11 — Занятие
После внесения залога и подписания договора аренды арендатор должен занять место. Это означает, что арендатор может начать использовать пространство в соответствии с указаниями по аренде. Обе стороны будут нести ответственность за свои указанные обязанности до конца срока аренды.
Сертификат
Estoppel — может быть запрошен домовладельцем после подписания договора аренды для подтверждения наличия договора аренды между арендатором и арендодателем.
Закон об инвалидах (42 Кодекса США § 12183) — Также известный как «ADA», требует, чтобы все коммерческие арендаторы, предлагающие «общественное жилье» (например, ресторан, розничный магазин и т. Д.) Или имели как минимум пятнадцать (15) сотрудников соблюдают все правила доступа для инвалидов. Это правило распространяется только на объекты, которые не строились или не ремонтировались с 1992 года.
Согласно 42 Кодекса США § 12183, если Арендатор использует Помещение в качестве общественного помещения (например, рестораны, торговые центры, офисные здания) или в нем более 15 сотрудников, Помещения должны обеспечивать помещения и доступ для лиц с ограниченными возможностями, которые равны или аналогичные общедоступным. Владельцы, операторы, арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости несут ответственность за соблюдение требований ADA. Если Помещение не соответствует Закону об американцах с ограниченными возможностями, ответственность за любые модификации или строительство несет Арендодатель.
Hazard Waste (42 U.S. Code § 6901) — принуждает арендатора подписать в письменной форме, что он будет соблюдать любые федеральные, государственные или местные законы в отношении удаления опасных отходов.
«Означает все без исключения федеральные, государственные или местные законы, постановления, постановления, постановления, приказы, постановления или решения суда, касающиеся опасных веществ, опасных материалов, опасных отходов, токсичных веществ, условий окружающей среды на, под или о Помещениях, Здании или Собственности, или состоянии почвы и грунтовых вод, включая, помимо прочего, Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсацию и ответственность 1980 года (CERCLA), Закон о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA), Закон о транспортировке опасных материалов, любой другой закон или законодательное требование, касающееся опасных или токсичных веществ, и любые поправки к вышеизложенному.”
Кроме того, помимо ежемесячной арендной платы могут быть и другие области аренды, по которым стороны могут захотеть договориться, например:
Возможность продления — Используйте, если арендатор хотел бы иметь возможность оставаться в собственности в течение более длительного времени, тогда он может запросить «Возможность продления» аренды. Это дает им право продлить аренду по определенной цене, если они захотят.
Опцион на покупку — Используйте, если арендатор желает иметь опцион на покупку собственности по указанной цене в течение срока аренды.
Первое (первое) право отказа — Если недвижимость выставлена на продажу и находится в соответствии с договором с покупателем, это дает арендатору возможность приобрести недвижимость по той же цене. Арендатору обычно дается 30 или 60 дней для обеспечения финансирования, если он решит приобрести недвижимость.
Договоры коммерческой аренды отличаются от договоров аренды жилья. В контракте содержится гораздо больше положений, чтобы защитить как арендодателя, так и бизнес. По сути, цель коммерческой аренды состоит в том, чтобы удостовериться, что нет незавершенных дел, которые могут подвергнуть риску любую из сторон.
Условия договоров коммерческой аренды будут отличаться в зависимости от конкретного объекта недвижимости и бизнеса, которому принадлежит аренда. Условия часто оговариваются между двумя сторонами, чтобы определить:
Срок аренды
Как оплачиваются коммунальные услуги
Кто отвечает за техническое обслуживание (или как будет разделена ответственность)
Допускаются ли улучшения и изменения собственности (и в какой степени)
Как будет использоваться недвижимость
Что разрешено на территории (опасные материалы, химические вещества, машины и горючие материалы)
Ежегодное повышение арендной платы (для долгосрочной аренды, чтобы идти в ногу с рынком)
Описание имущества (включая жилые площади, бытовую технику, количество комнат и типы комнат)
Будет ли бизнес иметь исключительные права на собственность
Может ли компания сдавать в субаренду или назначать участки в пределах собственности
Какие парковки есть и как они будут оплачиваться
Соответствие ADA (Закон об американцах с ограниченными возможностями)
И как налоги на недвижимость будут разделены между бизнесом и арендодателем (если собственник не согласен платить за него полностью сам)
Этот список не включает все, что может быть указано в соглашении о коммерческой аренде.В зависимости от типа собственности или бизнеса могут потребоваться дополнительные специальные меры.
Загрузить в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или в формате Open Document Text (.odt).
Декларация о соглашении
(1) Дата соглашения. Укажите дату ссылки официального документа для этого соглашения.
(2) Арендодатель. Важно, чтобы полное наименование организации, сдающей в аренду коммерческое помещение, было указано как «Арендодатель».
(3) Арендатор. Полное наименование компании, которая согласится платить арендную плату за собственность Арендодателя в обмен на право владения, является обязательным.
Описание сдаваемого в аренду помещения
(4) Арендованная площадь. Необходимо рассчитать общее количество квадратных футов, которое Арендатор будет иметь право занимать в обмен на представленные арендные платежи, а затем сообщить в отчете. Этот отчет должен быть предоставлен независимо от того, будет ли Арендатор занимать только часть имущества Арендодателя или все помещение.
(5) Вид помещения. Классифицировать арендуемую площадь (например, киоск, магазин и т. Д.)
(6) Расположение. Уличный адрес, по которому арендуемая площадь является физически доступным, должен быть подтвержден вместе с государством, в котором этот почтовый адрес может быть найден.
(7) Дополнительное описание. Также должна быть предоставлена любая дополнительная информация, относящаяся к описанию этого помещения. Например, собственность может иметь характерный ориентир или удобства.
2. Использование арендуемого помещения
(8) Назначение. Укажите вид деятельности, которую Арендатор намеревается осуществлять на участке.
3. Срок аренды
(9) Срок аренды. Количество лет и месяцев, составляющих период времени, в течение которого Арендодатель должен сдавать в аренду вышеуказанное пространство Арендатору, должно быть задокументировано.
(10) Дата начала. Укажите первую календарную дату, когда Арендатор занимает помещение в соответствии с настоящим договором аренды.
(11) Дата расторжения. Укажите календарную дату естественного прекращения действия настоящего соглашения.
4. Базовая арендная плата
(12) Ежемесячный платеж нетто. Запишите сумму в долларах, которую Арендодатель требует в качестве базовой арендной платы (без каких-либо дополнительных расходов или вознаграждения).
(13) Ежемесячный срок платежа. Введите двузначное число месяца, в котором Арендодатель требует уплаты арендной платы.
5.Возможность продления
(14) Без возобновления. Только один из флажков, предложенных в пятой статье, может быть установлен в качестве статуса продления этого соглашения между Арендодателем и Арендатором. Первый из них должен быть отмечен, если Арендодатель не желает продлевать условия настоящего соглашения после его расторжения.
(15) Возможность продления. Если Арендодатель желает продлить этот договор аренды с Арендатором, установите второй флажок в заявлении.Это также требует, сколько раз Арендодатель будет желать продлить, и период времени, составляющий каждое из этих условий продления.
(16) Продление статуса аренды. Если этот договор аренды будет возобновляемым, тогда необходимо будет определить размер арендной платы, если Арендатор и Арендодатель решат продлить его после расторжения. Укажите, не увеличится ли арендная плата, увеличится на сумму, полученную при умножении базовой арендной платы на годовое изменение, указанное в Индексе потребительских цен (ИПЦ), увеличенное на процент, указанный вами, или увеличенное на фиксированную сумму в долларах, которая равна определяется путем его ввода.
6. Расходы
(17) Стоимость аренды брутто. Если арендная плата, определенная выше как чистая сумма арендной платы, будет представлять собой полную сумму, которую арендатор должен ежемесячно, то и арендатор, и арендодатель должны подтвердить это требование, установив соответствующий флажок.
(18) Модифицированная валовая аренда. Арендодатель и Арендатор должны парафировать второй вариант аренды, если Арендатор должен будет оплатить чистую арендную плату, а также некоторые дополнительные расходы.
(19) Модифицированные общие расходы по аренде . Следует определить расходы, которые Арендатор должен оплатить в дополнение к арендной плате. Если какие-либо расходы будут покрыты Арендодателем, то для размещения этих предметов выделена площадь.
(20) Аренда Triple Net (NNN). Если обе стороны согласились заключить договор аренды Title Net (NNN), то каждая из них должна подписать свое подтверждение и одобрение.
(21) Требуемое покрытие Triple Net (NNN) .Если обе стороны согласились на тройную (NNN) аренду, то минимальная сумма покрытия по страховым полисам, которую Арендатор должен получить и поддерживать, защищая обе стороны от финансовых последствий, которые часто возникают в результате травм имущества, смерти имущества или В этих документах должен быть зафиксирован материальный ущерб.
7. Залог
(22) Сумма залога. Задокументируйте сумму денег, которую Арендатор должен предоставить Арендодателю (и временно удерживается Арендодателем в качестве гарантии от любого имущественного ущерба и дорогостоящих нарушений аренды, вызванных Арендатором).Арендатор получит возврат именно этой суммы, если договор аренды будет успешно расторгнут без инцидентов, требующих компенсации от Арендатора Арендодателю. Имейте в виду, что сроки этого возврата, а также сумма, которая может быть представлена в качестве залога, регулируются законодательством штата и страны, в которой физически находится недвижимость.
8. Улучшение арендованного имущества
(23) Обязательства арендодателя по улучшению условий. Любые улучшения собственности, затронутые Арендатором, но которые должны быть оплачены Арендодателем, должны быть указаны в списке.
14. Неисполнение обязательств и владение
(24) Период по умолчанию. В случае, если Арендатор не предоставил арендную плату в течение нескольких дней, Арендодатель будет иметь право установить размер штрафа. Запишите количество дней после пропущенной даты платежа, которую Арендодатель должен подождать, прежде чем прибавить причитающуюся сумму штрафа к первоначальной сумме арендной платы, которой владеет Арендатор.
(25) Штраф за невыплату. Штраф, который Арендодатель добавит к невыплаченной сумме арендной платы по умолчанию, должен быть указан в этом договоре аренды.Это может быть рассчитано как годовой процент, который добавляется за каждый день просрочки арендной платы, или как фиксированная плата, взимаемая за каждый день просрочки арендной платы, путем выбора соответствующего заявления-флажка, а затем документирования процентной ставки, которую арендодатель будет использовать или фиксированную сумму в долларах. Только одно из этих утверждений может применяться и считаться действительным, если представлена запрашиваемая информация.
18. Прочие термины
(26) Управляющий муниципалитет. Район, город или округ, чьи уставы определяют, уместна ли реклама на этой собственности, должны быть указаны в этой документации.
22. Применимое право
(27) Гос. Сообщите название штата, в котором физически находится сдаваемое в аренду имущество.
23. Уведомления
(28) Адреса получателей. Должен быть определен официальный почтовый адрес, по которому Арендодатель и Арендатор требуют отправки всей почты, касающейся этого договора аренды и собственности.После подписания этого документа каждая Сторона соглашается использовать адреса, указанные в этой области, при отправке таких материалов другой стороне. Для отображения этой информации предусмотрено отдельное место, куда такая почта (уведомления, платежи, запросы, юридические раскрытия и т. Д.) Должна быть отправлена Арендодателю или Арендатору.
25. Связующий эффект
(29) Подпись Дата. Календарная дата подписания настоящего документа обеими Сторонами должна быть подтверждена и сообщена в этот день.Каждая Сторона должна подписать этот документ перед нотариусом, который сможет подтвердить подлинность подписи Арендодателя или Арендатора, предоставленной посредством процесса нотариального заверения.
(30) Подпись арендатора. Арендатор должен подписать этот документ после его заполнения под эгидой нотариуса. Если Арендатор является Субъектом Бизнеса, то Представитель с подписью, имеющий законное право связывать Бизнес Арендатора с этим договором аренды, должен предоставить необходимую подпись.
(31) Подпись арендодателя. Арендодатель должен заключить настоящий договор, подписав его у нотариуса.
Нотариальное подтверждение
(32) Нотариальное признание арендодателем. Только нотариус, наблюдающий за подписанием этих документов Арендодателем, может заполнить раздел нотариального заверения.
(33) Нотариальное признание арендатором. Арендатор должен отказаться от этого документа после его подписания в присутствии нотариуса.Затем нотариус проверит, что арендатор подписал этот документ, предоставив официальное подтверждение посредством нотариального заверения.
Письмо о расторжении договора аренды
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Заявка на аренду коммерческого помещения
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Светильники в коммерческой аренде — что вы должны оставить после окончания срока аренды
В конце типичной коммерческой аренды типичный арендатор должен оставить помещение в состоянии «подметено метлой», с разумным износом. за исключением, но большинство договоров аренды (и закон в Калифорнии) также имеют различные требования в отношении владения и удаления «приспособлений», установленных в помещениях арендатором.
Что это? Говоря простым языком, если арендатор производит «постоянное» изменение в помещении, такие изменения должны быть удалены, а если что-либо «прикреплено» к помещению, оно принадлежит арендодателю и должно оставаться, если арендодатель этого хочет.
Самый известный из случаев связан с каруселью. Арендатор парка аттракционов установил его в огромной «яме», которую нужно было выкопать, чтобы в нее поместилось оборудование, и ушел, взяв Merry Go Round и оставив яму. Арендодатель хотел вернуть «Мерри Гоу» обратно, заявив, что он был «прикреплен» к земле и, следовательно, теперь принадлежит домовладельцу.По крайней мере, домовладелец хотел, чтобы яма была заполнена и оставлена в том же состоянии, в каком приехал арендатор. Арендатор утверждал, что дыра на самом деле улучшила помещение для следующего арендатора и не должна быть заделана.
Затем юристы взяли на себя…
Каждый домовладелец и каждый арендатор должны хорошо знать законы об аренде, чтобы понимать, что происходит, если в договоре аренды ничего не говорится об этом, и знать, на каких пунктах настаивать. В этой статье будет обсуждаться основной закон и предложены некоторые положения относительно приспособлений … чтобы, когда читатель установит ту стойку за двести тысяч долларов для стойки, читатель не удивится, обнаружив, что стойка теперь принадлежит домовладельцу!
ОСНОВНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Арматура — это вещь, первоначально личная собственность, но позже прикрепленная или присоединенная к недвижимому имуществу, так что теперь это считается недвижимым имуществом.«Вещь считается прикрепленной к земле, если она прикреплена к ней корнями, как в случае деревьев, виноградных лоз или кустарников; или втаптываются в нее, как в случае стен; или постоянно опираясь на него, как в случае зданий; или постоянно прикреплены к тому, что является постоянным, например, с помощью цемента, штукатурки, гвоздей, болтов или шурупов ». Раздел 660 Гражданского кодекса Калифорнии.)
Более современные подходы судов проходят тройную проверку, чтобы определить, стало ли что-то приспособлением, т.е. собственностью домовладельца: суды рассматривают возможность (1) физической аннексии; (2) приспособление для использования с недвижимостью; и (3) намерение присоединить его к недвижимому имуществу.И из трех, намерение становится все более и более серьезным испытанием. Cornell V Sennses , (1971) 18 C.A. 3d. 126
Типичными примерами собственности, которая в Калифорнии и с разными намерениями хранилась как постоянная собственность:
1. Холодильные системы.
2. Прессы газетного дела.
3. Гараж.
4. Насос на бетонном фундаменте.
5. Канализационная линия залита землей и не снимается без серьезных повреждений всей канализационной линии.
6. Компьютерное железо (!). См. Bank of America v Los Angeles (1964) 224 C.A.2d 108.
7. Портьеры и ковровые покрытия от стены до стены.
Напротив, имущество, которое удерживалось как неотделимое, составляет:
1.Кровать-стенка легко снимается.
2. Легкосъемный кухонный гарнитур (плита, мойка, холодильник).
3. Легкоподвижное промышленное оборудование.
4. Орган, который можно было снять, не повредив стены.
Опять же, трехкратный тест, описанный выше, использовался для определения различных факторов, указанных выше. И, как обсуждается ниже, должен ли существовать письменный договор аренды; критерии могут в значительной степени определяться условиями аренды.
Обычно, при отсутствии соглашения между сторонами, суды просто проверяют тип прикрепленного личного имущества, причину и намерения сторон, а также ущерб, нанесенный имуществу и личному имуществу, который в противном случае мог бы возникнуть в случае удаления.
АРЕНДЫ И ДОГОВОРЫ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА УСТРОЙСТВО ОБОРУДОВАНИЯ
Стороны могут и согласны с тем, что предметы, прикрепленные к недвижимости, тем не менее остаются личной собственностью, и такое соглашение, будь то договор аренды или отдельный документ, является обязательным для них и в отношении третьих лиц с уведомлением о соглашении .CC 1013; Oroville -Wyandotte Irr. Distr. V Ford (1941) 47 C.A. 2д, 531.
Важным аспектом вышеупомянутого постановления вопроса, на который следует обратить внимание, является требование об уведомлении третьих сторон. Если третья сторона (например, покупатель недвижимого имущества или арендатора) не уведомляется, соглашение недействительно, и приспособление все равно может считаться недвижимым имуществом. Это особенно важно отметить, поскольку обременения (такие как банки, сберегательные кассы и ссуды … или любой держатель доверительного договора) могут иметь возможность заявить о залоге арендатору, если они ссужают деньги, обеспеченные доверительным договором, и не находились на уведомление о соглашениях по креплению между Арендодателем и арендатором земли. Oakland Bank of Savings v California Pressed Brick Co. (1920) 183 C. 295.
И обратите внимание, что если Арендатор с правом на удаление дефолтных приспособлений и Арендодатель повторно входит в собственность, права по соглашению об удалении приспособлений утрачиваются, и ни Арендатор, ни залогодержатель движимого имущества Арендатора не могут снимать приспособления. Ринальди против Голлера (1957) 48 C.2d 276.
КАЛИФОРНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ СХЕМА ЗАЩИТЫ: «УСТАВ ОБ УДАЛЕНИИ»
Законодательное собрание сочло, что вышеупомянутая схема общего права часто работала несправедливо, поэтому, сохранив основной закон нетронутым, принял законодательство, смягчающее до некоторой степени закон о приспособлениях.Его можно найти по адресу , Калифорния, , , Гражданский кодекс, раздел 1013.
Закон предусматривает следующие изменения стандартной доктрины:
1. Любое лицо, которое «действуя добросовестно и ошибочно полагая из-за ошибки закона или факта, что оно имеет право сделать это, вносит улучшения на чужую землю», может удалить их, а «правопреемники »Имеют такие же права. CC 1013.5 (а)
2.Тем не менее, право высылки обусловлено «… выплатой, в зависимости от их интересов, собственнику земли и любому другому лицу, имеющему в ней интерес, которое приобрело такую долю за… все их убытки, непосредственно возникшие в результате прикрепления и удаления таких улучшений ». CC 1015.5 (а)
3. Но любой владелец залога на имущество (залогодатель или механик) должен дать письменное согласие на снятие. CC 1013.5 (d).
4. При отсутствии согласия всех вышеперечисленных сторон по всем элементам, включая возмещение убытков, лицо, стремящееся удалить приспособления, может подать иск, и в любом таком иске собственник земли (только) является имеет право на свои расходы и разумные гонорары адвоката, которые будут установлены Судом.CC 1013.5 (б).
АРЕНДАТОР СПЕЦИАЛЬНЫЙ ХОЛДИНГ АРЕНДАТОРА
Кроме того, даже в соответствии с общим правом в Калифорнии, особые отношения между арендодателем и арендодателем допускают исключения из традиционной доктрины фиксированного имущества в двух случаях:
1. Во-первых, если есть соглашение, разрешающее переезд (обычно заключаемое в договоре аренды).
2. И если приспособления добавлены для целей «торговли, производства, украшения или домашнего использования», если они не были прикреплены таким образом, чтобы «стать неотъемлемой частью помещения.”CC 1019; Alden v Mayfield (1912) 163 C. 793. Очевидно, что это означает вопрос факта, но суды признали, что листовое стекло и мрамор, прикрепленные к фасаду здания, стали арматурой; покрасочная камера, установленная на станции техобслуживания, превратилась в приспособление. С другой стороны, будки и бары, которые просто размещаются на полу ресторана, обычно не являются приспособлениями, если они каким-то образом не «встроены» в помещение, например вокруг них меняют стены и полы. И даже если будет установлено, что это так, соглашение, разрешающее удаление, заменит эту доктрину.
МЕХАНИЧЕСКИЕ ЛИНИИ И ПРИСПОСОБЛЕНИЯ
Традиционно, механики удерживают только на недвижимое имущество, но в необычных обстоятельствах залоговые права могут также накладываться на приспособления на собственности. Таким образом, кондиционеры или съемные кухонные гарнитуры было разрешено убрать, несмотря на аресты механиков, а оборудование для бензозаправочной станции — нет. Суд при рассмотрении вопроса о том, можно ли удалить ковер уникальной формы, прокомментировал: «Вопрос в том, было ли это приспособление по смыслу закона о залоговом удержании механика…» Shelly v Kofka (1951) 107 C.А. 2д 827.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Очевидно, что правильный способ избежать всей этой проблемы — это соответствующее соглашение об аренде с четкими положениями, касающимися того, что является приспособлением и что происходит с приспособлениями, и любой хороший поверенный может предложить соответствующие положения. См. Нашу статью Недвижимость II: Субаренда и аренда (коммерческая) по этой общей теме, но обязательно обратитесь за помощью к юрисконсульту.
Но последствия настолько значительны, что этому конкретному вопросу следует уделить гораздо больше внимания, чем это понимают многие владельцы недвижимости.Например, карусель? Что ж, арендатор сохранил «Веселую карусель», но ему пришлось заполнить брешь после того, как он заплатил много денег в качестве гонорара адвокату, борясь за это.
И еще более интересный случай связан с «Королевой Марией», знаменитым судном, «постоянно установленным» на набережной у пирса J в качестве туристической достопримечательности. Судно окружала каменная дамба; была создана система для защиты подводного корпуса, чтобы его не нужно было когда-либо перемещать в сухой док, а также были постоянно проложены вода, паровые сточные воды, электричество и коммуникации, а также большая парковка.
Но это был корабль, который мог плыть по семи морям, сделав лишь небольшую дополнительную работу, чтобы снова сделать его достойным для плавания.
Светильник? Что ж, на 67 C.A. 3d 933 вы можете найти ответ…
Шаблон соглашения между арендодателем и арендатором жилого дома — Получите бесплатный образец
Настоящее Соглашение заключается между [АРЕНДОДАТЕЛЕМ] («Арендодатель») И [АРЕНДАТОРОМ] («Арендатор») и излагает права и обязанности обеих сторон в отношении аренды имущества по следующему адресу — [СОБСТВЕННОСТЬ] («Арендное имущество »).
[АРЕНДОДАТЕЛЬ] и [АРЕНДАТОР] совместно именуются в настоящем Соглашении между арендодателем и арендатором жилого дома как «Стороны». Обе стороны имели возможность перед подписанием этого документа полностью изучить его и при желании проконсультироваться с юристом. Насколько они понимают, этот документ точно и полностью описывает ожидания и соглашения между Сторонами в отношении [СОБСТВЕННОСТИ] на период действия настоящего Соглашения между арендодателем и арендатором жилого дома.
1. Идентификация помещения
Арендодатель владеет или имеет право сдавать в аренду помещения, расположенные в [СОБСТВЕННОСТЬ], которые будут называться в настоящем Соглашении между арендодателем и арендатором жилого дома как «Арендованное имущество.”Арендуемая недвижимость предназначена и / или предназначена только для проживания в жилых помещениях.
2. Договор аренды
В соответствии с условиями настоящего Соглашения, Арендатор соглашается сдать Арендуемое Имущество у Арендодателя для использования в жилых помещениях вместе со следующей мебелью и / или техникой [МЕБЕЛЬ]. Аренда помещения включает также следующее вспомогательное использование — [ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ].
3. Срок аренды
Срок аренды начинается с [ДАТА НАЧАЛА] и продолжается до [ДАТА КОНЕЦ].
4. Невозможность принять или передать арендуемое имущество во владение
Если Арендатор не может вступить во владение помещениями Арендуемой недвижимости или освободит Арендуемую недвижимость до окончания срока аренды, Арендатор по-прежнему будет нести ответственность за уплату оставшейся части арендных платежей и соблюдение условий настоящего Соглашения. .
Если Арендодатель не может передать помещения Арендуемой собственности в собственность по какой-либо причине, не зависящей от Арендодателя (например, разрушение здания из-за стихийного бедствия), Арендатор будет иметь право расторгнуть настоящее Соглашение, направив письменное уведомление Арендодатель и Арендодатель несут исключительную ответственность за возврат сумм, уплаченных Арендатором за периоды времени, когда Арендодатель не может передать помещение во владение.
Panda Подсказка: суть здесь в том, чтобы признать, что иногда случаются вещи, которые делают несправедливым для Арендатора продолжать платить арендную плату. Однако ограниченное право Арендатора — вернуть свои деньги за период времени, когда он / она не могли проживать в Арендуемой недвижимости.
5. Ежемесячная арендная плата
Арендатор будет платить Арендодателю ежемесячную арендную плату в размере [СУММА ДОЛЛАРОВ], выплачиваемая авансом не позднее первого числа каждого месяца срока действия настоящего Соглашения, за исключением случаев, когда первый день месяца приходится на выходные или официальные праздничные дни, когда в случае, если арендная плата подлежит оплате не позднее следующего рабочего дня.В период с даты въезда Арендатора [ДАТА ПЕРЕЕЗДА] до конца месяца Арендатор будет выплачивать Арендодателю пропорциональную ежемесячную арендную плату в размере [ПРОФИЛЬНАЯ АРЕНДА], которая будет выплачена до въезда Арендатора.
Арендные платежи должны быть получены Арендодателем по следующему адресу не позднее установленной даты — [АДРЕС ПЛАТЕЖИ].
Арендная плата может производиться личным чеком, денежным переводом или кассовым чеком на [RENT PAYEE].
6. Комиссия за просрочку платежа
В случае неуплаты Арендатором арендной платы в полном объеме до 17:00 р.м. первого числа месяца после наступления срока выплаты арендной платы Арендатор также уплачивает Арендодателю штраф за просрочку платежа в размере [ПОСЛЕДНЯЯ ОПЛАТА] плюс [ЕЖЕДНЕВНАЯ ОПЛАТА] за каждый дополнительный день, в течение которого арендная плата остается невыплаченной. Общая плата за просрочку платежа за один месяц не будет превышать [MAXIMUM LATE CHARGE].
Panda Совет: в вашем штате или городе могут быть законодательные ограничения на размер штрафов за просрочку платежа. Если вы не знаете, что это такое, по крайней мере, используйте что-нибудь разумное. По контрактам не разрешается наказывать людей за опоздание с платежами, но может взиматься плата, которая имеет разумное отношение к влиянию на невиновную сторону.
7. Плата за возвращенный чек
Если какой-либо чек для арендной платы возвращается из-за недостаточности средств, «прекращения выплаты» или по любой другой причине, Арендатор уплачивает Арендодателю плату за возвращенный чек в размере [ВОЗВРАЩЕННЫЙ ЧЕК].
Panda Подсказка: сделайте этот платеж приблизительным для вас, если это произойдет, например, какие банковские сборы будут взиматься с вас.
8. Ограничения пользования помещением
Арендуемая недвижимость должна использоваться только в качестве частного жилья для [АРЕНДАТОРА] и следующих несовершеннолетних детей — [НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ].Запрещается размещение гостей более чем на одну неделю без письменного согласия Арендодателя.
Арендатор, несовершеннолетние дети, указанные здесь, а также гости или приглашенные, не будут использовать Арендуемую недвижимость для какой-либо незаконной или неприятной деятельности, включая, помимо прочего, нарушение спокойствия и спокойствия соседей, хранение или использование запрещенных веществ, или материальный ущерб. Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за действия гостей и приглашенных Арендатором.
Panda Совет: при некоторых обстоятельствах вы, как арендодатель, можете нести юридическую ответственность за преступное поведение на территории, даже если вы не являлись его непосредственной причиной.Таким образом, важно знать о любых незаконных действиях, происходящих на вашей территории, и принимать меры для их пресечения.
9. Домашние животные
Запрещается размещение с домашними животными любого вида, за исключением помощи с физическими недостатками Арендатора или несовершеннолетних детей, указанных выше, без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендодатель может отказать в согласии по любой причине или потребовать залог за домашнее животное в размере [Залог за домашнее животное] (или меньшую сумму, если это ограничено законом).
Panda Совет: в некоторых штатах и городах существуют законодательные ограничения на размер залога, который домовладелец может взимать в качестве залога за домашнее животное.Это должно быть разумно связано с потенциальным повреждением питомцем.
Арендодатель настоящим дает согласие на хранение следующих домашних животных в Арендуемой собственности — [НАИМЕНОВАНИЕ И ТИП ДОМАШНЕГО ЖИВОТНОГО] и требуется залог за домашнее животное в размере [Залог домашнего животного].
10. Водяные кровати
Водные кровати не допускаются без отдельного письменного согласия Арендодателя и подтверждения наличия страховки от аренды, покрывающей ущерб, причиненный указанной водяной кроватью.
Panda Совет: водяные клумбы — знакомая опасность для домовладельцев.Внесение запрета в договор аренды или обеспечение возмещения ущерба за счет арендатора является важной защитой для арендодателя.
11. Переоборудование и ремонт
Арендатору не разрешается производить какие-либо ремонтные работы или изменения в Арендуемой собственности, а также в любых приборах или приспособлениях в ней без предварительного согласия Арендодателя. Сюда входит покраска помещения и [ДРУГИЕ ЗАПРЕЩЕННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ].
Panda Совет: иногда договоры аренды заходят так далеко, что запрещают даже вбивать гвоздь в стену, чтобы повесить картину.Это может быть хорошим местом для добавления информации, относящейся к данной сдаваемой в аренду собственности.
12. Ключи
Ключи от Арендуемой недвижимости принадлежат Арендодателю и будут возвращены Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды. Арендатор не будет изменять или повторно вводить какие-либо замки на Арендуемую недвижимость, а также делать какие-либо дубликаты ключей. В случае необходимости замены ключей или новых замков Арендатор запросит их у Арендодателя.
13. Основания прекращения
Если Арендатор не выполняет условия настоящего Соглашения или искажает какой-либо существенный факт в заявлении Арендатора об аренде, настоящее Соглашение может быть расторгнуто Арендодателем с соответствующим уведомлением Арендатора и процедурами, требуемыми законом.
Panda Подсказка: здесь не подробно описаны процедуры, потому что в каждой стране, штате, а иногда и в городах есть особые требования. Если вам нужно расторгнуть договор, вам нужно будет проконсультироваться с местным юристом, чтобы узнать о конкретных процедурах.
14. Переуступка и субаренда
Арендатор не может уступать настоящее Соглашение или передавать Арендуемую недвижимость в субаренду кому-либо еще без предварительного письменного согласия Арендодателя.
15. Залог
После подписания настоящего Соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю гарантийный депозит в размере [ЗАЩИТНЫЙ ДЕПОЗИТ].Этот залог не может рассматриваться Арендатором как оплата арендной платы за последний месяц или какие-либо другие суммы, причитающиеся Арендодателю. Арендодатель не обязан хранить средства залогового депозита на доверительном счете и платить по нему проценты.
В течение 30 дней после того, как Арендатор освободит Арендное имущество, вернет ключи Арендодателю и предоставит адрес для пересылки, Арендодатель вернет Арендатору гарантийный депозит за вычетом любых сумм, причитающихся Арендодателю Арендодателю по любому из следующих пунктов: невыплаченная арендная плата , неоплаченные пени за просрочку платежа, стоимость ремонта или уборки сверх обычного износа Арендуемой недвижимости.Арендодатель предоставит Арендатору подробный письменный отчет о любых средствах, удержанных в течение того же периода времени.
Panda Совет: Обычно залоговые средства не требуется хранить на отдельном счете или иным образом сохранять для возврата арендатору в конце срока аренды, однако лучше сделать это. Споры по поводу гарантийных депозитов — обычное дело, когда домовладелец пытается увеличить сборы с уходящего арендатора, чтобы арендодателю не приходилось придумывать деньги.Гораздо эффективнее хранить залоговые депозиты в фонде, чтобы фактически оплачивать любые расходы, должным образом взимаемые с него, и давать справедливое возмещение.
16. Коммунальные услуги и техническое обслуживание
Арендатор несет ответственность за оплату всех счетов за коммунальные услуги, за исключением — [КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, ВКЛЮЧЕННЫЕ В АРЕНДУ], которые оплачивает Арендодатель. Арендатор обязан предоставлять коммунальные услуги, необходимые для содержания помещения в соответствии с условиями настоящего Соглашения.
Арендатор и Арендодатель проведут осмотр Арендуемого Имущества перед тем, как Арендатор переедет, чтобы осмотреть помещение.Арендатор осмотрит Арендуемое имущество, включая бытовую технику, арматуру, ковры, краску и т. Д., И считает, что они находятся в безопасном и чистом состоянии, и будет отремонтирован, если иное не указано Арендодателю в письменной форме в течение первой недели после переезда в помещение.
Арендатор несет ответственность за содержание Арендуемой Недвижимости в чистоте, санитарных условиях и в хорошем состоянии, и кроме обычного износа, вернуть Арендуемую Имущество Арендодателю в том же состоянии, что и в начале аренды.
Арендатор обязан незамедлительно уведомлять Арендодателя о любых опасных условиях или дефектах, обнаруженных в Арендуемой собственности или возникающих в течение срока действия настоящего Соглашения, независимо от того, существовали ли они ранее, вызваны Арендатором, несовершеннолетними детьми (если таковые имеются) или гостями, а также о том, были ли они вызвано по неосторожности или умышленно.
17. Страхование
Арендатор должен получить и поддерживать за счет Арендатора страхование, которое будет покрывать телесные повреждения, телесные повреждения и материальный ущерб, нанесенные Арендуемой собственности, и указание Арендодателя в качестве дополнительного застрахованного. Арендатор предоставит Арендодателю подтверждение наличия этого страхового покрытия.
Panda Совет: вы можете немного изменить язык этого абзаца или удалить его. Поговорите со своей страховой компанией и убедитесь, что, будь то ваша собственная страховка или страховка Арендатора, вы застрахованы на случай, если кто-то поскользнется, упадет и подаст в суд, или Арендатор нанесет материальный ущерб, или аналогичные типы событий.
18. Права доступа
Арендодатель и его агенты могут получить доступ к Арендуемой недвижимости в случае возникновения чрезвычайной ситуации без предварительного уведомления. В противном случае Арендодатель и агенты Арендодателя могут получить доступ к Арендуемой недвижимости, по крайней мере, [ВРЕМЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО УВЕДОМЛЕНИЯ, предварительное уведомление о доступе в разумное время в течение дня для следующих целей: ежегодная проверка для проверки безопасности или проблем с техническим обслуживанием и оценки общего состояния сдаваемой в аренду собственности, для ремонта и / или улучшений, или для демонстрации сдаваемой в аренду собственности потенциальным покупателям или арендаторам.Уведомление о намерении получить доступ к Арендуемой недвижимости будет отправлено в письменной форме на входной двери Арендуемой недвижимости или под ней.
Panda Совет: вы можете предусмотреть в этом соглашении период времени для предварительного уведомления за 24 часа, но на практике может быть полезно уведомить немного больше, когда это возможно.
19. Длительное отсутствие
Арендатор уведомит Арендодателя, если Арендатор будет отсутствовать в Арендуемом Имуществе в течение длительного периода времени (более чем на одну неделю за раз), и Арендодатель может время от времени заходить в Арендуемое Имущество для проведения необходимого обслуживания или обновления Арендуемого имущества. Собственность за это время.
20. Уведомления
Если выше не указано иное, любые уведомления, требуемые в соответствии с настоящим Соглашением, будут доставлены другой стороне по следующему адресу:
Арендодатель —
[АРЕНДОДАТЕЛЬ]
[АДРЕС УВЕДОМЛЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ]
[АРЕНДОДАТЕЛЬ, ГОРОД, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ Почтовый индекс]
[СТРАНА АРЕНДОДАТЕЛЯ]
[ЭЛЕКТРОННАЯ ПОЧТА АРЕНДОДАТЕЛЯ]
Арендатор —
[АРЕНДАТОР]
[АДРЕС УВЕДОМЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА]
[АРЕНДАТОР ГОРОДА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ почтовый индекс]
[СТРАНА АРЕНДАТОРА]
[ЭЛЕКТРОННАЯ ПОЧТА АРЕНДАТОРА]
Panda Совет: адрес для уведомления арендодателя, вероятно, должен совпадать с адресом для платежей, а адрес арендатора, вероятно, должен быть адресом арендуемой собственности, но могут быть случаи для использования других адресов.
Если сторона, получающая какое-либо уведомление от другой стороны, не получает подтверждения о получении какого-либо уведомления, отправленного по электронной почте, в течение 48 часов, последующее уведомление должно быть отправлено по почте США или лично доставлено другой стороне.
Panda Совет: почтовые ящики иногда могут быть сложными, как и спам-фильтры. Благодаря важности уведомлений о контактах это гарантирует, что получатель действительно получит уведомление.
21. Прекращение аренды
По окончании срока аренды по настоящему Соглашению Арендатор должен будет сделать следующее: опустошить и очистить Арендуемое имущество, чтобы оно было чистым, гигиеничным и в хорошем состоянии, с учетом только обычного износа, вернуть все ключи Арендодателю, и предоставить Арендодателю адрес пересылки для возврата залога или других необходимых сообщений.
22. Дополнительные резервы
Дополнительные положения к настоящему Соглашению следующие:
[ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ]
Panda Tip: Здесь можно добавить что-нибудь конкретное, что вы можете добавить, например, относящееся к какой-то конкретной особенности собственности, или что-то, что еще нигде не указано в Соглашении.
23. Раскрытие информации
Согласно закону, арендодатель обязан предоставить вам следующую информацию:
[РАСКРЫТИЕ]
Эти раскрытия прилагаются к настоящему Соглашению и должны быть подписаны одновременно с подписанием настоящего Соглашения.
Panda Совет: краска на основе свинца является примером этого, но в вашем штате, городе или стране могут быть и другие.
24. Применимое право
Настоящее Соглашение будет толковаться и регулироваться законами штата [ГОСУДАРСТВО], и местом рассмотрения любого спора по настоящему Соглашению будет графство [COUNTY] в штате [STATE].
Panda Tip: этот термин гарантирует, что любой судебный процесс, который может возникнуть в связи с Соглашением, не приведет к судебному процессу в отдаленном месте.
В случае спора между сторонами, возникшего в рамках настоящего Соглашения, стороны приложат добросовестные усилия для личного обсуждения спора и попытки его разрешения.
Panda Совет: судебные иски — дорогое удовольствие. Чтобы избежать этого, стоит поговорить.
25. Делимость резервов
Если какая-либо часть настоящего Соглашения будет признана незаконной, недействительной или не имеющей исковой силы в соответствии с законодательством штата [ГОСУДАРСТВО] или любого другого суда компетентной юрисдикции, это положение будет считаться неэффективным только в пределах этой недействительности без признания недействительным весь контракт.
Panda Tip: Законы меняются, и вы не хотите, чтобы все ваше соглашение было подорвано изменением закона, о котором вы не знали. Это смягчает удар такой ситуации.
26. Без отказа
Никакой отказ от каких-либо условий или нарушений настоящего Соглашения не будет иметь обязательной силы для любой из сторон, если отказавшаяся сторона не согласовала это в письменной форме. Неспособность любой из сторон обеспечить соблюдение положений Соглашения не повлияет на действительность права любой из сторон обеспечивать соблюдение каждого положения в любое время после этого.
Panda Совет: например, если арендодатель извиняет за просрочку арендной платы за один месяц, это не означает, что арендодатель обязан принять просрочку платежа в следующем месяце.
27. Полное соглашение
Настоящее Соглашение, включая все приложения (если таковые имеются), представляет собой полное соглашение между сторонами и заменяет все предыдущие переговоры, соглашения и обязательства, письменные или устные, в отношении этой аренды. Любое изменение настоящего Соглашения должно быть оформлено в письменной форме и подписано каждой стороной.Нет никаких договоренностей, заявлений или гарантий, кроме явно изложенных в настоящем документе, и никакие права не предоставляются, за исключением случаев, прямо изложенных в настоящем документе.
Panda Подсказка: этот пункт важен для пояснения того, что разговоры между вами не являются соглашением, этот документ является соглашением. Если чего-то не хватает, сторонам необходимо обсудить это и включить в договор, иначе это не является для них обязательным.

Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения: Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения

Как правильно заключить договор аренды (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Договор аренды нежилого помещения — Недвижимость для бизнеса

Составление договоров аренды нежилого помещения

Тонкости договора аренды

Предмет договора

Арендодатель и собственник

Использование арендуемого помещения

Арендная плата и срок действия договора

Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения

Договор аренды нежилого помещения

Образец типового договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Практическое руководство для арендодателей

Часто задаваемые вопросы о расторжении договора аренды или договора аренды

Часто задаваемые вопросы

Может ли домовладелец попросить арендатора съехать по истечении срока аренды?

Что произойдет, если арендатор продолжит платить арендную плату после истечения срока действия договора аренды?

Какие варианты есть у арендодателя, если арендатор съезжает до истечения срока аренды?

Сколько уведомлений должен направить арендатор, чтобы расторгнуть договор помесячной аренды?

Должен ли домовладелец возвращать арендатору залог?

Как домовладелец может выселить арендатора?

Рассмотрите возможность получения юридической помощи при расторжении договора аренды или аренды

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США

Бесплатное письмо о расторжении договора аренды | Как написать и образец уведомления

Бесплатные шаблоны писем о прекращении аренды

Арендатору от Арендодателя

Арендодателю от Арендатора

Когда мне нужно письмо о досрочном расторжении договора аренды?

Когда вам нужно письмо о расторжении договора аренды?

Почему следует использовать письмо о расторжении договора аренды

Что произойдет, если вы его не воспользуетесь?

Наиболее частые ситуации прекращения действия

Когда часто используется письмо о расторжении договора?

Как написать письмо о расторжении договора аренды

Шаблон договора бесплатной коммерческой аренды — PDF

Светильники в коммерческой аренде — что вы должны оставить после окончания срока аренды

Шаблон соглашения между арендодателем и арендатором жилого дома — Получите бесплатный образец

Добавить комментарий Отменить ответ