Как стать управляющей компанией: как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как создать управляющую компанию | Для потребителей ЖКУ РосКвартал®

Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.

Регистрация юридического лица

Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.

Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.

После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.

Квалификационный экзамен руководителя компании

Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.

Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.

После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.

На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.

Организация управляющей компании и получение лицензии

С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.

Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.

Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.

Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.

На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.

Как получить МКД в управление

Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.

Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.

Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.

Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.

Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.

Обзор профессии директора управляющей компании в ЖКХ

Директор управляющей компании в сфере ЖКХ руководит процессами обслуживания домов. Ему нужны развитые навыки коммуникации — ему приходится управлять как офисными сотрудниками, так и рабочими, например, слесарями и дворниками. Еще нужно быть хорошим управленцем, наладить взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и государственными органами контроля. Плюс соблюдать множество законодательных требований, чтобы не потерять лицензию на управление домами.

Чем занимается директор УК

Директор УК в ЖКХ — это человек, который руководит процессами обслуживания домов. Вот чем придется заниматься:

• Заключить договора на поставку коммунальных ресурсов. Управляющая компания, как правило, выступает посредником между жильцами дома и ресурсоснабжающими организациями. В любом многоквартирном доме должны быть: газ, вода, свет, водоотведение, отопление. Еще нужно договориться о вывозе ТБО.

• Контролировать процессы оплаты ресурсов, переводить деньги в ресурсные организации, если у жильцов нет прямых договоров с такими компаниями на оплату.

• Контролировать качество предоставляемых услуг. Управляющая компания должна оперативно восстанавливать неполадки в обслуживаемых домах — значит, директору нужно обеспечить наличие подходящего персонала. Как правило, это означает или прием слесарей и электриков в штат, или поиск подходящих подрядчиков.

• Организовать работу аварийной службы — самостоятельно или с помощью подрядчика. Жильцы должны иметь возможность круглосуточно дозвониться до диспетчера, сообщить о проблеме и при необходимости получить оперативную помощь.

• Планировать, проводить и контролировать качество текущего ремонта и содержания жилья. Нужно наладить процесс отслеживания возможных дефектов и замены поврежденных элементов.

• Найти подрядчиков, которые будут контролировать качество работы газового оборудования, если такое есть в доме. И проверять функционирование вентиляционных каналов и дымоходов.

• В целом координировать все процессы и отслеживать, чтобы все проверки и обслуживание происходили вовремя.

• Контролировать финансовое состояние организации, при необходимости договариваться с жильцами о повышении сборов за содержание жилья или искать дополнительные способы получать доход — например, общим собранием дома решить сдать в аренду его фасад для размещения рекламы.

• Обеспечить уборку и благоустройство территории дома.

• Взаимодействовать с государственными органами, предоставлять им всю необходимую отчетность.

• Обеспечить работы по взысканию долгов по оплату ЖКУ.

Требования к образованию и опыту работы

Как правило, от руководителя управляющей компании требуют наличия высшего профессионального образования. Подойдет техническое или экономическое направление. Еще для замещения должности обычно нужен трехлетний опыт работы руководителем любой компании и заместителем с периодическим исполнением обязанностей директора в управляющей организации.

Директоров УК не всегда ищут с помощью размещения вакансий. Заместить должность может уже работающий в компании и хорошо проявивший себя главный инженер, юрист или экономист.

Законодательство в отрасли трансформируется довольно быстро — есть десятки нормативных актов, регулирующих процессы, связанные с работой УК, в них постоянно вносят изменения. Руководителю стоит если не изучать их досконально, то хотя бы ознакомиться с обзорами изменений, чтобы быть в курсе происходящего в отрасли.

Смотрите также: ЖКХ. Выбор ТСЖ и проблемы в отрасли

Важным плюсом будет наличие дополнительного образования — повышение квалификации или профильные курсы. Еще стоит посещать отраслевые семинары, которые часто проводят в госорганах, например, в комитетах по ЖКХ муниципалитета или в региональных министерствах ЖКХ.

Что должен знать директор УК

Директор УК в ЖКХ должен разбираться в нормативной базе отрасли, а также иметь экономические и инженерные, технические знания, чтобы контролировать и настраивать процессы.

Вот минимум, который дается на курсах дополнительного образования:

• Нормативная база, теория и практика технической эксплуатации зданий.

• Способы экономически рассчитывать и обосновывать плату за услуги управления многоквартирным домом.

• Основные способы экономии и оптимизации затрат в ЖКХ.

• Несколько моделей управляющих компаний, их плюсы и минусы.

• Обязанности директора УК, обязанности сотрудников.

• Правила взаимодействий с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

• Способы взыскивать долги, возможности профилактической работы с жильцами.

• Основные сложности в содержании и использовании общего имущества дома.

• Особенности коммерческого использования имущества многоквартирного дома.

• Правила проведения общих собраний и других взаимодействий с жильцами.

Лицензия на управление МКД

В 2014 году в сфере управления многоквартирными домами появилось обязательное лицензирование. Процесс регулирует ФЗ №255 от 21.07.2014 года.

Чтобы компанию допустили к работе с МКД, ее руководителю или другому должностному лицу нужно пройти квалификационный экзамен, а после подать заявление на получение лицензии в региональную Госжилинспекцию. Обратите внимание — квалификацию не обязательно проходить самому директору, достаточно иметь в штате сотрудника со сданным экзаменом.

За нарушения правил обслуживания жилья, требований жилищного кодекса и других нормативных актов, лицензию у компании могут отобрать, а директора дисквалифицировать. Конкретные сроки дисквалификации, как правило, определяет суд после требований прокуратуры.

Каких навыков и качеств характера требуют от руководителя УК

Кроме стандартных для любого руководителя лидерских качеств, руководитель УК должен обладать несколькими особыми навыками:

• Управлять офисными специалистами и рабочими, «белыми» и «синими воротничками». Придется искать индивидуальный подход к каждому сотруднику, способы мотивировать людей как умственного, так и физического труда. Вот подробная статья про разные стили руководства.

• Умение быстро анализировать информацию и разбираться в особенностях нормативной документации.

У руководителя УК много дел — нужно готовить документы, проводить совещания, выезжать на проблемные объекты, посещать совещания в госорганах, искать подрядчиков и еще десятки задач. Справиться с задачами помогут навыки делегирования полномочий и тайм-менеджмента.

Приглашаем на авторский курс «Директор УК в ЖКХ»

За пять дней вы узнаете, как выявить распространенные ошибки в управлении многоквартирным домом, как наладить работу УК, чтобы процессы соответствовали актуальным требованиям законодательства.

Мы поможем выбрать оптимальную систему управления домами, подскажем, как наладить взаимодействие с поставщиками и потребителями коммунальных услуг, на что обратить внимание в договорных отношения с ресурсоснабжающими организациями.

Узнать подробности, проконсультироваться и записаться на курс →

Отзыв о программе

Дмитрий Кузьмин Автор медиапортала Русской Школы Управления

Официальный портал Забайкальского края | Госинспекция Забайкалья: Как сменить управляющую компанию за пять шагов

Содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов занимаются управляющие компании. В Забайкалье сегодня официально зарегистрировано 164 таких организаций.

«Если в вашем подъезде давно не было ремонта, придомовая территория не убирается, на просьбы жителей в управляющей компании не реагируют или хамят, вы имеете право в одностороннем порядке отказаться от ее услуг, изменить способ управления домом или выбрать другую управляющую организацию», — проинформировала начальник отдела.

Инициатором смены управляющей компании может стать любой собственник в многоквартирном доме. Но окончательное решение соседям придется принять сообща. В первую очередь можно проанализировать рынок управляющих компаний и выбрать ту, которая, по вашему мнению, может выполнять свою работу добросовестно.

Специалисты Госинспекции составили рейтинг управляющих организаций за первое полугодие 2021 года. Из крупных лидерами стали: «Служба заказчика» и «Лидер», аутсайдерами — «Вертикаль», «РУЭК-ГРЭС». Из средних первые места заняли УК «Регион», «Шестая» и «Ингода», последние места — у УК «Центр», «Нагорная 85А» и «Кенон2». Из мелких первые позиции заняли УК «Северный», «Сервис» и «Сити-сервис», в конце рейтинга — ЖЭУ «Уют», «Азимут-А», «Возрождение».

Далее необходимо организовать общее собрание жильцов и принять решение о смене формы управления домом, если жильцы хотят открыть товарищество собственников жилья, или о смене управляющей компании. Решение считается принятым, если большинство жителей выступили «за» 50 % + один голос.

Маргарита Прокушева также уточнила, что собственникам нужно внимательно отнестись к оформлению протокола. Допущенные в нем ошибки могут стать поводом для бывшей управляющей компании оспорить решение собственников в суде. В документе обязательно указывается дата и место проведения собрания, повестка дня и кворум.

В течение пяти рабочих дней в адрес прежней управляющей компании и в Госинспекцию нужно направить уведомление о принятом решении с приложением копии протокола собрания, затем остается только заключить договор с новой обслуживающей организацией.

Задать вопрос о смене управляющей компании жители Забайкалья могут в Государственной инспекции Забайкальского края по телефону: 8 (3022) — 28-27-07.

---

Пресс-служба государственной инспекции Забайкальского края, Дарья Кузьмина.

Телефон для СМИ 8-912-776-43-80 e-mail: [email protected]

Управляющие компании паевых инвестиционных фондов

В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 156-ФЗ, управляющая компания осуществляет доверительное управление фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, совершает сделки с имуществом фонда от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Так, с учетом положений, установленных подп. 5 п. 1  и п. 7 ст. 40 Федерального закона № 156-ФЗ, а также п. 3 Указания № 4885-У, управляющая компания, действующая в качестве доверительного управляющего активами фонда, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, вправе заключать договоры займа, если правилами доверительного управления фондом предусмотрено заключение таких договоров.

Одновременно следует отметить, что отношения, возникающие в связи  с предоставлением кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных  с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора, регулируются Федеральным законом № 353-ФЗ.

При этом профессиональная деятельность по предоставлению указанных займов в соответствии со ст. 4 Федерального закона  № 353-ФЗ осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности.

Учитывая, что деятельность управляющих компаний, имеющих лицензию, регламентируется Федеральным законом № 156-ФЗ, которым  не предусмотрена возможность предоставления физическим лицам потребительских займов, управляющая компания не вправе выдавать физическим лицам такие займы, а также, учитывая положение п. 1  ст. 12 Федерального закона № 353-ФЗ, не вправе заключать договор уступки права требования к заемщику по договору потребительского займа.

В отношении возможности выдачи управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление фондом, кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, необходимо отметить следующее.

Изменения, внесенные в Федеральный закон № 353-ФЗ, устанавливают закрытый перечень организаций, осуществляющих деятельность  по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях,  не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности,  и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой. Таким образом, с 01.10.2019 управляющая компания, действуя в качестве доверительного управляющего активами фонда, не вправе осуществлять указанную выше деятельность. Кроме того, учитывая требования, содержащиеся в ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 353-ФЗ, а также п. 1 ст. 47 Федерального закона № 102-ФЗ, управляющей компании не может быть осуществлена уступка прав (требований) по договору потребительского кредита (займа), обеспеченного ипотекой.

Как сменить управляющую компанию: инструкция, документы, советы

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Фото: eleonimages\shutterstock

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

• Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
• Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
• Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
• Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Читайте также:

Пора в Карелию! Скидка на тур – 2500 рублей

В летнем сезоне 2021 под управлением FUN&SUN Hotels будут работать три отеля:

• FUN&SUN Life Belek
• FUN&SUN Life Side
• SMART Club Prestige

Управляем отелями – управляем качеством

Компания TUI Россия динамично развивается и ставит перед собой амбициозные планы стать лидером по предоставлению лучшего сервиса и превосходного отдыха для всех категорий туристов и в первую очередь для семей с детьми.

Рынок туристических услуг в последнее показывает стабильный рост. Однако традиционный туроператорский рынок пакетных туров в условиях высокой конкуренции будет меняться. На этом фоне TUI Россия стратегически отходит от традиционной модели туроператора, представляющего услуги по перевозке и размещению, и становится поставщиком впечатлений. Компания будет инвестировать в собственные уникальные продуктовые предложения, что позволит предложить туристам уникальный отдых и тем самым отстроиться от конкурентов.

Создание собственной управляющей компании дает туроператору возможность иметь 100% контроль над гостиничным продуктом и позволит повысить удовлетворенность клиентов.

«Впечатления об отдыхе во многом зависят от того, насколько комфортно было туристам в дороге, в отеле, как был организован досуг, – отмечает Тарас Демура, генеральный директор TUI Россия. – Наша задача – предложить им безупречный сервис и индивидуальный подход. Собственная управляющая компания позволит нам стать еще ближе к клиенту, контролировать уровень сервиса на каждом этапе путешествия, быть более гибкими. Перед нами стоят амбициозные планы по кратному увеличению количества отправленных туристов как по России, так и за рубежом, поэтому мы хотим сконцентрироваться на совершенствовании качества их отдыха. В настоящий момент у нас в управлении три турецких отеля, в перспективе мы масштабируем этот опыт на другие направления, в том числе и в России».

Отели под управлением FUN&SUN Hotels:

FUN&SUN Life Side 5*

Отель впервые начнет работать по семейной концепции в сезоне 2021. Расположен в 15 км от центра района Манавгат г. Сиде, в 86 км от аэропорта г. Анталья. ​ Последняя реновация прошла в 2020 году. Имеет широкую линию собственного песчано-галечного пляжа протяженностью 250 метров. К началу сезона инфраструктуру отеля дополнят новинки в соответствии с семейной концепцией: детский клуб Тукан, детский ресторан Toucan Chef, релакс-зона 18+ Chill Out и бассейн, десерт-бар Happy Moments, тент у бассейна и на пляже.

FUN&SUN Life Belek 5*

Отель хорошо знаком туристам TUI. Находится на берегу моря, в центре курортного поселка Боазкент г. Белек, в 40 км от международного аэропорта Анталии. Последняя реновация номерного фонда в 2021, а в 2020 году был построен детский клуб Тукан с новой игровой площадкой и зона отдыха 18+. Для семей с детьми удобно, что отель находится рядом с парком развлечений The Land of Legends.

SMART Club Prestige 5*

Небольшой отель, в непосредственной близости от пляжа, расположен в курортном поселке Махмутлар, в 10 км от исторического центра г. Аланья и в 140 км от аэропорта г. Анталья. Последняя реновация – 2021 г. В соответствии с концепцией SMART инфраструктуру отеля дополнят бар Enjoy c местными сортами пива для взрослых и новый Детский клуб Тукан для юных туристов.

Напомним, что концепция FUN&SUN – это настоящий семейный отдых, когда родители наслаждаются покоем, пока дети заняты своими делами. Каждый день в отелях концепции будет наполнен новым опытом для ребенка и приятными впечатлениями для родителей!

Преимущества концепции:

• Рядом с морем
• Мир для детей и подростков
• Зоны отдыха для родителей
• Шоу для всей семьи
• Блюда для каждого

Концепция SMART – это современный подход к отдыху, когда звездность отеля отходит на второй план, а туристы выбирают то, что действительно важно на отдыхе. Концепция рекомендуется путешественникам, для которых отдых – это новые впечатления, а отель – удобное место для ночлега.

Преимущества концепции SMART:

• Всё рядом
• Погружение в культуру
• Фирменный street food
• Пекарня и натуральный кофе
• Сервис на звезду выше.

Подробнее о концепциях отдыха

Подобрать и забронировать тур вам помогут в офисах продаж TUI

Как в Туле стать лучшей управляющей компанией — Новости компаний Тулы и области

— Марина Николаевна, в Тульском регионе управляющих компаний — десятки. Но вы сейчас занимаете первую строчку рейтинга! В чем ваш секрет успеха? На каких трех китах держится ваша УК?
— В первую очередь, залог успеха — это грамотное планирование производственных задач, строгий контроль за их исполнением. Немаловажным также является индивидуальный подход к каждому обслуживаемому дому, стремление наладить рабочий контакт с жителями, оперативное решение возникающих проблем. Я думаю, что это дружный и сплоченный коллектив, качество выполняемой работы, тесные взаимоотношения с жителями.

— Год назад вы были в зеленой зоне и занимали 6-е место. То есть вы работали очень хорошо, а стали работать еще лучше. Какие положительные изменения произошли за год в компании?
— Год за годом наша компания развивается в лучшую сторону, что позволяет занимать не только верхние позиции в рейтинге, но и занимать лидерские позиции. Все сотрудники управляющей организации квалифицированные специалисты, тем не менее постоянно и своевременно следят за изменениями в ЖК, нормативных документах, что, в свою очередь, ведет только к качественному и своевременному обслуживанию МКД.

— Какие отношения у вас складываются с жильцами многоквартирных домов? Прислушиваетесь ли вы к их пожеланиям? Насколько сотрудники компании открыты для общения? Как выстраиваете диалог с собственниками?
— Управляющая компания проводит общие собрания с собственниками жилья. На этом мероприятии представители УК отчитываются о проделанной работе, выслушивают пожелания жильцов по проведению работ, необходимых МКД. Практика показывает, что если есть грамотный совет дома, то и УК работать значительно легче, и собственникам понятнее, куда обращаться со своими проблемами.

— Как отчитываетесь за потраченные деньги? Насколько прозрачны отношения между УК и собственниками?
— Согласно п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Кроме того, отчет за предыдущий год размещается на сайте управляющей компании по адресу www. тульская-городская-ук.рф. А также ежемесячно предоставляются акты выполненных работ председателям советов МКД.

— В вашем управлении 65 домов в Туле. Применяете ли вы индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому?
— Конечно, подход к обслуживанию каждого дома должен быть индивидуальным. Зачастую собственники жилья видят только то, что лежит на поверхности. Но каждый дом имеет разную степень изношенности. В первую очередь работники обслуживающей организации должны обследовать дом, чтобы определиться с очередностью проведения ремонтных работ в доме, обосновать, почему те или иные работы должны выполняться в первую очередь, а какие-то могут подождать.

— Есть такое выражение: «Вчерашний успех принадлежит вчерашнему дню». О чем вы мечтаете для своей компании в ближайшие пять лет?
— Управляющая компания работает в интересах жителей, соответственно, наши планы — только улучшать качество обслуживания и взаимодействие между нами и собственниками, что, в свою очередь, приведет к увеличению обслуживаемого жилищного фонда.

Как правильно создать компанию по управлению недвижимостью

Примечание редактора: Хотите узнать, как открыть компанию по управлению недвижимостью? Ты не одинок. Многие новые управляющие недвижимостью и опытные профессионалы в сфере недвижимости ежедневно приходят в Buildium с этим вопросом. Чтобы составить этот всеобъемлющий пост, мы опирались на часто задаваемые вопросы и беседы с клиентами Buildium, а также на наш собственный более чем 15-летний опыт в сфере управления недвижимостью.

По прогнозам, к 2023 году отрасль управления недвижимостью достигнет около 22 миллиардов долларов.Такой рост делает его привлекательным для управляющих недвижимостью, которые хотят создать компанию по управлению недвижимостью с нуля, открыть больше дверей, или даже для брокеров по недвижимости, желающих опробовать ее.

Тем не менее, есть о чем подумать, прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью. В этой статье мы приводим исчерпывающий список того, что вам нужно сделать, прежде чем вы откроете двери своего бизнеса для владельцев и жителей.

Прочтите всю статью или перейдите к каждому разделу, чтобы получить представление о каждой части тяжелой работы, которая требуется для открытия собственного бизнеса по управлению недвижимостью.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью: Руководство по статьям

Создание вашей управляющей компании

Организация ваших финансов

Начало вашего бизнеса

Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Получение первой собственности

Как создать свой резидентский опыт

Управление недвижимостью

# 1: Создание вашей управляющей компании

Прежде чем делать что-либо еще, вам необходимо получить надлежащую лицензию, зарегистрировать название своей компании и создать бизнес-план — что мы рекомендуем сделать в первую очередь, чтобы вы могли оценить открывающиеся перед вами возможности.

Как написать бизнес-план управления недвижимостью?

Бизнес-план служит основой для всего вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Суть в том, чтобы продумать все аспекты вашей компании, от стартового капитала до безубыточности.

Согласно Управлению малого бизнеса (SBA), в официальном бизнес-плане есть следующие элементы:

• Краткое содержание
• Описание компании
• Анализ рынка
• Организация и управление
• Описание услуги или продукта
• Маркетинг и продажи
• Запрос на финансирование
• Финансовые прогнозы
• Приложение

SBA также предоставляет примеры бизнес-планов для тех, кто пишет их впервые.

отчет

Какие лицензии и сертификаты необходимы для работы управляющим недвижимостью?

Лишь в нескольких штатах не требуется каких-либо лицензий для управляющих недвижимостью. Прежде чем открывать свой бизнес, убедитесь, что у вас есть актуальные лицензии на практику в вашем штате, тем более, что в наши дни жилищные правила, как правило, быстро меняются.

• Лицензия брокера по недвижимости: Лицензированный брокер по недвижимости прошел курсы и сдал экзамен, который охватывает управление недвижимостью, а также такие темы, как страхование, налоги и контракты.
• Лицензия управляющего недвижимостью: для получения лицензии управляющего недвижимостью также требуются курсовая работа и экзамен.

Некоторые сертификаты, хотя и не требуются, помогут расширить ваш бизнес. Например, сертифицированный управляющий недвижимостью имеет лицензию брокера по недвижимости и прошел курс по вопросам управления недвижимостью.

Наконец, существуют национальные и международные ассоциации, которые могут помочь вам в установлении контактов, укрепить доверие к вашему бизнесу и взрастить ваших сотрудников с помощью непрерывного образования и сертификации в области управления недвижимостью.В их число входят:

• Институт управления недвижимостью (IREM)
• Национальная квартирная ассоциация (NAA)
• Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости (NARPM)
• Национальная ассоциация риэлторов (НАР)

Получите подробную информацию о лицензиях, сертификатах и ​​ассоциациях в нашем блоге: Сертификаты управления недвижимостью, которые дают вам преимущество.

Как вы подаете свой бизнес по управлению недвижимостью?

Затем вам нужно подать налоговую декларацию о своей компании и выбрать юридическое лицо.Это очень важно для того, чтобы ваши личные активы были защищены, а отделили от вашего бизнеса.

Большинство фирм по управлению недвижимостью создаются как LLC или корпорации с ограниченной ответственностью, но S-Corps и C-Corps также являются сильными соперниками с большей правовой защитой.

Вам нужно будет подумать о том, хотите ли вы регистрироваться как сквозной бизнес, такой как LLC, когда деньги проходят через бизнес напрямую к вам, или вы хотите регистрироваться как корпорация C и получать оплату как наемный работник.

C-корпорации рискуют столкнуться с проблемой двойного налогообложения, но вам не стоит беспокоиться об этом, если у вас есть хороший бухгалтер, знающий законы. S-корпорации перекладывают налоги на акционеров, поэтому нет шансов на двойное налогообложение. Прибыль облагается налогом как личный доход, а не как доход от бизнеса.

Узнайте больше о регистрации налогового статуса вашего бизнеса здесь.

# 2: Организация ваших финансов

Есть ли у вас цель по доходам на первый финансовый год? Если нет, подумайте об одном — он должен быть в вашем бизнес-плане.На какой доход вы рассчитываете? Какие у вас будут расходы? Сколько стоит откладывать на непредвиденное?

Помните обо всем этом, когда начинаете планировать финансовое будущее своей компании.

Как настроить учет имущества

Отследить собственность ваших владельцев можно просто, обновив электронную таблицу (хотя мы не рекомендуем этого делать). Существуют комплексные платформы бухгалтерского учета управления недвижимостью, которые могут не только помочь вам отслеживать арендную плату и сборы, но также могут отслеживать расходы и оплачивать регулярные счета.

Они также могут помочь вам отслеживать поступающие и уходящие деньги. Доход может включать арендную плату и другие потоки доходов, полученные, например, от арендаторов. В то время как уходящие деньги могут включать ремонт и другие платежи поставщикам за техническое обслуживание.

Совет

Pro: настройка структуры вашего банковского счета создаст основу для дисциплинированного бухгалтерского учета. Во-первых, вы всегда хотите хранить свои гарантийные депозиты на законном трастовом счете, с отдельным счетом для собственности ваших владельцев и еще одним операционным счетом для вашего бизнеса.

Если вам нужно напомнить о бухгалтерском учете (как и почти все), ознакомьтесь с нашим веб-семинаром по бухгалтерскому учету для не бухгалтеров 1) и 2) руководства.

Какие расходы следует ожидать?

Записывайте все ежемесячные, ежеквартальные и ежегодные расходы. Ничего не упускайте. Отслеживание каждой потраченной копейки поможет вам установить реалистичные цели по доходам и избежать финансовых проблем.

В ваши расходы, скорее всего, войдут:

• Заработная плата и сборы с поставщика: Это заработная плата ваших сотрудников (и вас самих), а также деньги, которые ваши подрядчики взимают с вас за услуги.
• Накладные расходы: Включая расходные материалы, а также аренду и коммунальные услуги для обычных зданий.
• Прочие сборы за услуги: включают любое программное обеспечение, которое вы используете для управления своим бизнесом или для помощи в поиске потенциальных владельцев и жителей недвижимости.
• Членские взносы: Если вы состоите в какой-либо ассоциации по управлению недвижимостью, включите стоимость членства в свои расчеты.

Прогнозирование доходов и постановка целей

Вы можете ожидать, что большая часть вашего дохода будет поступать от платы за управление, которая обычно представляет собой процент от взимаемой арендной платы.Однако некоторые предприятия взимают фиксированную плату за основные услуги. Затем владельцы могут выбрать дополнительные услуги за более высокую плату.

Прочие доходы будут получены от штрафов за просрочку платежа, платы за замену ключа или замка, платы за привлечение жителей, надбавок к счетам за обслуживание и других более мелких сборов и сборов. Ознакомьтесь с полным списком здесь.

Вернуться к началу ↑

# 3: Начало вашего бизнеса

После того, как вы заложили основу, самое время начать собирать вместе элементы, которые будут подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать команду по управлению недвижимостью?

Есть две основные модели, которые вы можете использовать для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый — начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который берет на себя все управленческие обязанности. Это будет включать в себя аренду, инспекции, общение с жильцами, связь с владельцем, сборы и арендную плату, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для более точного выполнения ролей. У вас может быть один сотрудник, занимающийся арендой и другим техническим обслуживанием, а с ними работают специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более определенная организационная структура с подчиненными вам уровнями сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш персонал будет минимальным. Возможно, это даже вы на время, и это нормально. По мере вашего роста вы будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или сотрудников, работающих по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли привлекать кого-то к зарплате или отдавать на аутсорсинг.

сотрудников, занятых полный или неполный рабочий день, которых вы можете считать:

• Дополнительные управляющие
• Администраторы или администраторы (если у вас обычный офис)
• Обслуживающий персонал
• Торговые представители
• Заработная плата и кредиторская задолженность
• Лизинговые агенты
• Отображение координаторов
• Координаторы выезда
• Менеджеры на местах
• Менеджеры по техническому обслуживанию
• Офис-менеджеры (для физического помещения)
• Сервисные координаторы
• Специалисты по маркетингу

И то, что они не работают, не означает, что в члене команды или компании нет острой необходимости.Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

• Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
• Юристы по недвижимости (также партнер, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
• Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, садовники, уборщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по HVAC
• Представители службы поддержки клиентов / резидентов
• Персонал информационных технологий (ИТ)

При приеме на работу любого поставщика убедитесь, что у него есть копия его лицензии, страхового свидетельства и сертификата залога (если он у них есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так.Кроме того, постарайтесь бороться за снижение ставки для владельцев вашей собственности — они оценят, что вы много работали, чтобы сэкономить им деньги.

Совет

Pro: существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает вам решать задачи бухгалтерского учета, регистрации, обмена данными и обслуживания, уменьшая потребность в дополнительном персонале.

Поиск и найм нужных людей

После того, как вы определили, какие должности с полной или частичной занятостью вам нужны, пора найти персонал, который сможет это осуществить.Этот процесс состоит из двух этапов. Во-первых, вам нужно пригласить сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно отражают культуру (и преимущества) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных местах для вашей аудитории.

Ассоциации, такие как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство основных сайтов по поиску вакансий, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют связанные вакансии.

Как только вы наняли нужных людей, вы захотите их сохранить.Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и вашей культуры. Помните, что счастливые сотрудники — один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые, кто продвигает вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Налаживание отношений с собственниками

Совершенно очевидно, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, но и отношения с владельцами недвижимости в вашем районе тоже.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписывать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Постоянно поддерживайте связь, отправляйте ежемесячные отчеты о розыгрыше владельцев и дайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя собственникам активную обратную связь и выявляя возможности для дополнительных источников дохода.

Вы хотите предоставить своим владельцам лучшее обслуживание клиентов и наилучшие условия проживания для ваших жителей.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса найдется программное обеспечение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми операциями вашего бизнес-аккаунта, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, таблицы и даже слайд-презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp может помочь вам организовать вашу электронную почту, а SurveyMonkey может помочь вам собрать отзывы от жителей.

Нет сомнений, что вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес.Выбор правильных — это список ваших бизнес-функций и исследование того, какие программные инструменты могут сэкономить ваше время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости создавать слишком много программных решений.

Например,

Buildium дает вам возможность принимать арендную плату онлайн, а также централизовать учет вашего имущества.Вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки собственности и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто бывает вне дома, использование мобильных технологий для управления имуществом может сделать ваш бизнес динамичным и работать из любого места.

Вернуться к началу ↑

# 4: Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Важной частью успешного развития вашего бизнеса является брендинг и маркетинг.

Ваш бренд определяет, кто вы и чем занимаетесь как компания.Он должен прямо отражать вашу культуру и ценности. Вы управляющая компания в сфере бутик-недвижимости, которая предоставляет специализированные услуги? Вы ориентируетесь на ТСЖ или элитную недвижимость класса А? Все эти факторы способствуют развитию вашего бренда.

После того, как вы определили свой бренд, пора начинать маркетинг. Независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете фирму, вам следует активно продвигать свой бизнес через свой веб-сайт, социальные сети, платную рекламу и местные сети.

Как увеличить свой портфель с нуля

На данный момент у вас может быть только одно имущество в вашем портфеле или вообще ни одного.Вам нужно привлечь много потенциальных клиентов, чтобы начать создавать свое портфолио, что называется «подпитка вершины маркетинговой воронки».

Это когда вы набрасываете широкую сеть, привлекаете потенциальных владельцев недвижимости и инвесторов, а затем начинаете говорить с ними о ваших услугах, чтобы заинтересовать их и приблизить их к подписанию с вами контракта.

Но эти зацепки приходят не на пустом месте. Начать нужно с многогранной маркетинговой стратегии для привлечения потенциальных клиентов. Вы можете сделать это с помощью следующих инструментов:

• Ваш веб-сайт: Ваш веб-сайт — это ваша цифровая витрина.Оптимизируйте его как для владельцев недвижимости, так и для жителей, чтобы произвести первое впечатление своим брендом.
• Контент-маркетинг: Создайте блог, в котором рассматриваются проблемы владельцев и жителей. Это сделает вас экспертом в своей области, надежным партнером в предоставлении лучших услуг как для владельцев, так и для жителей.
• Социальные сети: Найдите нужные каналы социальных сетей для своей аудитории и начните публиковать сообщения. Взаимодействуйте со своими подписчиками, прося их комментировать, и всегда отвечайте на запросы, жалобы или комплименты.Вы также можете делиться контентом и комментировать чужие сообщения. Социальные сети помогают вам оставаться в курсе, не имея ресурсов, необходимых для создания нового контента.
• Обзор сайтов: Если ваши владельцы или жители довольны вашими услугами, попросите их написать отзыв в Google, LinkedIn, Better Business Bureau или Yelp, чтобы повысить вашу репутацию и привлечь больше потенциальных клиентов.
• Местные деловые мероприятия: устанавливайте связи и делитесь своим опытом, чтобы привлекать новый бизнес в свое сообщество и поддерживать молву, особенно с местными группами инвесторов.
• Платный поиск: Настройте таргетинг на определенные поисковые запросы, которые используют потенциальные клиенты, и сделайте ставку на них, чтобы ваше имя появилось первым в поиске.
• Услуги поиска партнеров и торговых площадок: Воспользуйтесь одной из этих услуг, например All Property Management, для проведения маркетинговой работы за вас.
• Профессиональные рекомендации: Поощрение рекомендаций от других специалистов по недвижимости, таких как брокеры или инвесторы, — это начало построения долгосрочных и прибыльных отношений.Совет профессионала: вполне возможно, что вы платите брокерам денежное вознаграждение и даете им преимущественное право отказа при любых продажах недвижимости, которые всплывают у ваших владельцев.

Хотите узнать больше о наполнении своей маркетинговой воронки? В этом посте вы узнаете, как улучшить свою игру лидогенерации.

# 5: Получение первой собственности

У вас появился первый клиент. Поздравляю! А теперь пора поговорить о гонорарах и подписать контракт. Вот несколько советов, которые помогут вам определить структуру ваших комиссионных и то, как вам следует обращаться с контрактами.

Как установить структуру ценообразования?

Когда дело доходит до установления комиссий, обязательно изучите вопрос. Узнайте, сколько другие управляющие взимают плату за аналогичные услуги в сопоставимых объектах недвижимости. Посмотрите на свои собственные цели по доходам, чтобы увидеть, можете ли вы предложить более конкурентоспособные цены, и подумайте о типах недвижимости, которую вы берете на себя.

Сохранение конкурентоспособности может зависеть от структуры ценообразования и от того, что включено в вашу текущую плату за управление , , которая включает ваше базовое обслуживание.

Хотя в большинстве случаев эта плата включает в себя обслуживание жильцов, прием арендной платы, выполнение технического обслуживания и проведение проверок, вы должны быть уверены, что не придерживаетесь универсального подхода, который делает это практически невозможным. чтобы получить прибыль.

Если у вас уже есть значительный портфель, вам нужно знать, сколько вы будете платить каждому управляющему недвижимостью. Если вы привлечете их в качестве независимого подрядчика, будете ли вы компенсировать им количество квартир, валовую арендную плату или процент полученной арендной платы? Опять же, все это сложные вопросы, на которые можно ответить, зная свой рынок и его персонал.

При этом есть три распространенных способа, которыми управляющие недвижимостью обычно устанавливают текущую плату за управление:

• Процентные сборы: Некоторые предполагают, что плата за управление имуществом составляет от 8 до 12 процентов арендной платы, в то время как другие рекомендуют другие ставки. Реальность такова, что это будет зависеть от вашего местного рынка и формулы ваших собственных услуг, поэтому обязательно проведите исследование.
• Фиксированная плата: Некоторые управляющие недвижимостью взимают фиксированную плату за основные услуги и предлагают другие услуги в виде пакета или по выбору.Это позволяет владельцам недвижимости настраивать свои услуги и выбирать только то, что им нужно.
• Сборы за проект: Если владельцу вашей недвижимости требуются разовые услуги, это лучший и самый доступный вариант для него. Они не будут платить за услуги, которыми не пользуются регулярно, и они это оценят.

Плата по выбору, которую следует учитывать, включает плату за установку, арендную плату, плату за просрочку платежа, плату за пустую единицу и плату за выселение:

• Сборы за установку: Это единовременная плата за установку в вашей системе.Это еще проще оправдать, если у вас есть платформа для управления недвижимостью. Совет для профессионалов: многие из наших клиентов используют технологии управления недвижимостью в своих коммерческих предложениях, чтобы продемонстрировать добавленную стоимость с помощью таких функций, как отчетность владельцев и порталы для жителей.
• Лизинговые сборы: Когда недвижимость пустует, эта единовременная плата помогает вам покрыть ваши услуги, от поиска нового жителя до его заселения (например, синдикация списков аренды, показы, просмотр, сдача в аренду и заселение).
• Сборы за продление аренды: Этот сбор покрывает продление аренды, что может быть разумной идеей, если существует строгий процесс продления.
• Сборы за выселение: Хотя вы явно хотите избежать выселения посредством надлежащей проверки арендаторов, иногда они случаются. Этот сбор поможет покрыть время, которое вы потратите на юридический процесс в качестве представителя владельца собственности.

Опять же, зная свой рынок и твердое представление о том, как вы тратите свои ресурсы, вы сможете лучше понять, как лучше всего устанавливать цены, которые со временем будут меняться.Узнайте больше о настройке структуры ценообразования и сборов здесь.

Создание надежных контрактов на управление

Помните старую поговорку: крепкие заборы — хорошие соседи? Что ж, прочные контракты делают стабильные деловые отношения. В контракте должны быть прописаны роли и обязанности управляющего недвижимостью.

Хорошо продуманный контракт будет включать

• Комиссия за управление
• Охват в нерабочее время
• Время работы и отпуск
• Компенсация рабочего, страхование ответственности и возмещение убытков
• Будете ли проживать вы или управляющие вашим недвижимостью.
• Бюджеты на техническое обслуживание и ремонт
• Чрезвычайные фонды
• Подробное описание обещанных услуг
• График выставления счетов и штрафов за неуплату

Мы рекомендуем всегда иметь юриста для просмотра ваших контрактов, чтобы убедиться, что все заблокировано, и чтобы он составлял шаблон для всех ваших переговоров по контракту.

Вернуться к началу ↑

# 6: Как создать свой резидентский опыт

Вы и ваша команда будете общаться с жителями каждый день. Создание незабываемых впечатлений от проживания, когда арендаторы заинтересованы и довольны, поддерживает бесперебойную работу вашей собственности, помогает вам привлекать других жителей из уст в уста и укрепляет вашу репутацию среди владельцев недвижимости.

Для этого выберите подходящих жителей для вашей собственности, воспитайте чувство общности и поддерживайте открытые линии связи.

Обеспечение комфортного проживания и удобства для ваших жителей

Опыт проживания и предоставляемые вами услуги будут зависеть от предпочтений жителей, которых привлекает ваша недвижимость. Жители ищут более четырех стен и крыши. Им нужно удобное устройство, соответствующее их образу жизни, и они чувствуют себя как дома , . Квартиры в городе могут привлекать молодых специалистов, но они также могут привлекать пенсионеров, стремящихся к сокращению. Дома и кондоминиумы могут привлекать семьи.

Принимайте во внимание ваше постоянное население во всех аспектах вашего бизнеса по управлению недвижимостью, от планирования действий на случай чрезвычайных ситуаций до объектов и обычных коммуникаций.

Например, пожилым людям может быть удобнее получать сообщения по электронной почте или письма в свои почтовые ящики. Их предпочтительной платформой социальных сетей, скорее всего, является Facebook. Между тем, молодая семья может предпочесть текстовые уведомления и больше внимания уделять удобной парковке.

Совет

Pro: используйте онлайн-центр для жителей (или портал), чтобы ваши жители могли получить доступ к необходимой им информации, оплачивать аренду и общаться с вами через удобное мобильное приложение.

Если вы управляете многоквартирными домами с местами общего пользования, думали ли вы, какие удобства вы хотели бы предложить своим жильцам? Такие привилегии, как рабочие места с календарем событий, фитнес-зоны на открытом воздухе и почтовые ящики для пакетов Amazon, помогают объектам выделиться на фоне остальных. Вы часто не сможете контролировать , что такое удобства, но вы можете создать удивительную культуру проживания и контролировать , как вы ее продаете.

Как обрабатывать жалобы, запросы и споры

При каждой жалобе, запросе или споре выслушивайте своих жителей и дайте им понять, что вы серьезно относитесь к их проблемам.Если вы можете что-то решить или исправить, сделайте это как можно быстрее и сообщите жильцам график.

Если что-то вы не можете исправить, объясните, почему.

Как создавать планы действий в чрезвычайных ситуациях

Управляющим недвижимостью нужны планы действий в чрезвычайных ситуациях на все случаи жизни, от пожаров и прорыва труб до землетрясений и ураганов. Ваши планы должны быть четкими, подробными и учитывать типы чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, типичных для вашего региона.

Узнайте больше о создании планов действий в чрезвычайных ситуациях здесь.

# 7: Управление недвижимостью

После того, как вы решите — или рынок решит за вас — на какой тип недвижимости следует ориентироваться (односемейные, многоквартирные, кондоминиумы и т. Д.), Пора задуматься о требованиях, которые вам нужно будет выполнить для управления ими.

Погрузочно-разгрузочные работы, техническое обслуживание и ремонт

Выбор предложения услуг по техническому обслуживанию и ремонту может быть большой выгодой для потенциальных клиентов, которые не хотят тратить время и деньги на поддержание своей собственности или устранение неожиданных проблем.И это также выигрыш для вашего бизнеса, так как вы можете увеличить стоимость ремонта и избавиться от лишних забот у владельцев недвижимости.

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, если вы решите предлагать эти услуги:

• Включите в свой контракт пункт, в котором точно указывается, какие услуги вы будете предоставлять и как они будут оплачиваться.
• Убедитесь, что ваша страховка ответственности покрывает всю работу, которую вы выполняете, а также всех сотрудников и подрядчиков, которые выполняют эту работу за вас.
• Создайте надежную систему нарядов на работу. Вы даже можете использовать такую ​​платформу, как Buildium, чтобы побудить жителей отправлять заказы на работу онлайн. Затем используйте его, чтобы отслеживать работу от начала до конца.

Сборка лизинговых услуг

Большой плюс, который предлагают многие управляющие компании, — это заполнение вакансий. Очевидно, вы захотите свести к минимуму незанятые квартиры, которые будут стоить вам и вашим владельцам денег в виде потери арендной платы.

Точно так же вы захотите убедиться, что у вас есть бережливый и средний процесс, позволяющий быстро, эффективно и с сильным первым впечатлением от сделки до аренды привести в свои дома высококлассных жителей.Здесь технологии могут принести большие плоды. Ниже приведены все способы, которыми технологии могут стать ракетным топливом для вашего лизингового процесса.

1. Маркетинговые объявления: Чтобы продать объявление, вам необходимо рекламировать его и привлекать качественных арендаторов. Многие платформы управления недвижимостью имеют синдикацию списков аренды, которые вы можете использовать для размещения одного объявления на нескольких сайтах, таких как Zillow и Trulia, одним щелчком мыши.
2. Показов: После того, как вы привлечете заинтересованных арендаторов, вы запланируете показы, которые сами по себе могут стать работой на полную ставку.Вот почему программы для показа и расписания могут значительно сэкономить время.
3. Проверка резидентов: Затем вам нужно будет проверить кандидатов с помощью такого партнера, как Transunion, который специализируется на проверке биографических данных.
4. Лизинг: Наконец, вы хотите сделать процесс лизинга быстрым, удобным и полностью организованным. У программного обеспечения для управления недвижимостью также есть простое решение, позволяющее избежать бумажной работы и собирать подписи в электронном виде и хранить их в Интернете.
5. Осмотр имущества: По мере въезда и выезда жильцов, а также во время срока аренды вам необходимо проводить осмотры. Почему бы не проводить проверки через мобильное приложение? Это гарантирует, что повреждения, превышающие нормальный износ, будут зарегистрированы, отремонтированы и оплачены правильной стороной при соблюдении строительных норм и правил города и штата.

Как оставаться послушным

И если говорить о строительных нормах и правилах, их соответствие — очень большая часть вашей работы, которую нельзя упускать из виду.Вам предстоит соблюдать правила и нормы, касающиеся таких вещей, как лифты, канализация и разрешения на строительство. Вам также необходимо будет пройти регулярный осмотр в пожарной части, которая будет искать размещение в собственности детекторов дыма, огнетушителей и указателей для пожарных выходов.

Узнайте больше о юридических аспектах и ​​нормах соответствия здесь.

Что ваш следующий шаг?

Чтобы добиться успеха в управлении недвижимостью, вам понадобятся отличные навыки обслуживания клиентов и управления проектами.Вам необходимо быть в курсе отраслевых тенденций, а также местных норм и правил.

Вы должны будете знать, как продвигать свой бизнес и свою недвижимость, привлекать потенциальных клиентов и жителей по маркетинговой воронке и подписывать контракты и договоры аренды. Это кажется подавляющим, правда?

Вам не нужно идти в одиночку. Если вы серьезно относитесь к тому, чтобы научиться открывать компанию по управлению недвижимостью, делайте это по частям и всегда окружайте себя людьми, которым вы действительно доверяете.Единственный способ сделать это — заложить правильный фундамент для вашего бизнеса, который поможет вам уверенно расширяться.

Вернуться наверх ↑

Подробнее о масштабировании

советов по открытию компании по управлению недвижимостью

Последнее изменение: 5 января 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц

Думаете о создании компании по управлению недвижимостью или о карьере в отрасли? Прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимые навыки и знания.Быть в управлении недвижимостью может показаться простым для тех, у кого мало опыта, смотрящего со стороны, но на самом деле это очень сложно.

Если вы уже занимаетесь управлением недвижимостью и хотите развивать свой бизнес или максимально использовать новейшие технологии аренды, ознакомьтесь с этими полезными ресурсами:

Ускорьте заполнение вакансий: 10 проверенных советов по размещению объявлений о сдаче в аренду, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов

Как онлайн-платежи по аренде приносят пользу управляющим недвижимостью и жильцам

Как сделать виртуальные шоу беспроигрышными для вас и ваших потенциальных клиентов

Ниже мы подробно рассмотрим, как выглядит день из жизни управляющего недвижимостью, что требуется для создания компании по управлению недвижимостью и как вы можете добиться успеха.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это надзор за одним или несколькими жилыми, студенческими домами, общественными ассоциациями или коммерческой недвижимостью. Владельцем и управляющим может быть одно и то же лицо, или же недвижимостью может управлять компания по управлению недвижимостью, если у инвестора в недвижимость нет времени или опыта для самостоятельного управления недвижимостью.

Чем занимаются управляющие недвижимостью?

Управляющие недвижимостью заботятся и управляют зданиями и другой недвижимостью для отдельных лиц или групп собственников.Это классические менеджеры среднего звена, которые связывают владельцев с арендаторами, а также заботятся о свободной арендуемой недвижимости. Обязанности управляющих недвижимостью включают маркетинг свободных единиц, демонстрацию собственности, сбор заявок, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, надзор за техническим обслуживанием собственности, проведение проверок при въезде / выезде и многое другое.

Одним из преимуществ управления недвижимостью как нового предприятия является то, что входной барьер является низким. Затраты на запуск доступны (от 2 000 до 10 000 долларов), ученой степени не требуется, и вы можете начать свой бизнес, не имея большого опыта.Опыт работы в сфере недвижимости полезен, но не обязателен.

Некоторые из наиболее важных черт отличного управляющего недвижимостью — это способность быть хорошо организованной, общаться с людьми и сочувствовать им, а также быстро реагировать на многие типы неотложных ситуаций. Вам придется регулярно взаимодействовать с жителями и потенциальными клиентами, поэтому очень важно, чтобы у вас были сильные навыки обслуживания клиентов.

Вам также понадобятся навыки, чтобы наладить хорошие рабочие отношения с поставщиками, поскольку вам понадобится сеть подрядчиков для решения проблем технического обслуживания, а также для выполнения особых запросов.И в идеале вы будете активно определять способы, с помощью которых владельцы недвижимости могут внести ценные улучшения в свою собственность, а также сэкономить деньги там, где это необходимо.

Большинство ваших повседневных задач будет связано с работой с арендодателями, жильцами и подрядчиками, поэтому ваша способность общаться и честно вести себя с ними имеет решающее значение. Управляющие недвижимостью также должны быть внимательны к деталям, быть надежными, независимыми и последовательными. Владельцы передают эту задачу на аутсорсинг, поэтому им не нужно участвовать.Успешный управляющий недвижимостью умеет творчески и эффективно решать проблемы. Наконец, вам необходимо практическое знание местных, государственных и федеральных жилищных законов и правил, а также базовое понимание финансов.

Чем занимаются менеджеры общественных ассоциаций?

Как и управляющие недвижимостью, менеджеры общественных ассоциаций наблюдают за недвижимостью, но в этой собственности проживают домовладельцы. Домовладельцы могут жить или не жить в принадлежащих им единицах, и всем сообществом управляют те домовладельцы, которые избраны в правление ассоциации.Члены правления посвящают свое время тому, чтобы их район был лучшим местом для проживания жителей.

Если вы уже являетесь менеджером общественной ассоциации, ознакомьтесь с этими статьями, чтобы еще больше укрепить вашу ассоциацию:

Как обеспечить незабываемые впечатления для домовладельцев и членов совета директоров

4 способа повысить эффективность ваших домовладений и квартир

Вернемся к тем, кто только начинает — управляющие недвижимостью могут помочь общественным ассоциациям, обрабатывая ежемесячные платежи домовладельцев, отслеживая нарушения, координируя техническое обслуживание по мере необходимости и общаясь с правлением и домовладельцами в дополнение к другим задачам.Несмотря на то, что существуют самоуправляемые общественные ассоциации, управляющий имуществом может быть огромным активом, позволяющим снять напряженную работу с членов совета директоров и упростить общение, чтобы помочь ассоциации работать бесперебойно.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно последним отчетам payscale.com, средняя заработная плата менеджеров по недвижимости по стране составляет от 50 161 долл. США в год для начального уровня до 75 000 долл. США в год для более опытных менеджеров.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью

Как только вы решили, что хотите заняться управлением недвижимостью, это легко.Многие штаты требуют, чтобы у вас была лицензия на недвижимость, поэтому проверьте, входит ли ваш штат в их число. Как и в любой новой отрасли, в которую вы входите, вам придется начать как сотрудник начального уровня и постепенно продвигаться вверх. С годами вы узнаете все тонкости управления и наладите ценные связи, и в конечном итоге сможете разветвляться и сосредоточиться на создании собственной компании по управлению недвижимостью.

Нужна ли мне лицензия управляющего недвижимостью?

Хотя во многих штатах требуется лицензия на недвижимость или другой сертификат, для большинства не требуется ученая степень.Лицензия на недвижимость или практический опыт в сфере недвижимости полезны, но не всегда требуются. Тем не менее, наличие сертификата управления недвижимостью или управления имуществом может быть полезным, если вы собираетесь начать работать в уже существующей фирме по управлению недвижимостью.

Как получить сертификат управления недвижимостью

В США существует ряд программ, предлагающих курсы для лицензированных агентов по недвижимости и брокеров для получения сертификата по управлению недвижимостью.Курсы научат вас, как создавать и строить бизнес по управлению недвижимостью, находить клиентов и соответствовать требованиям. Вот несколько из самых популярных курсов, доступных в настоящее время:

Программа учетных данных сертифицированного менеджера квартир NAA

Курс сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью IREM

Обозначение специалиста по управлению жилищным фондом NARPM

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Создание компании по управлению недвижимостью аналогично открытию любого другого типа коммерческого предприятия.Вам необходимо создать юридическое лицо — обычно корпорацию с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированный бизнес (Inc.). Вы можете нанять адвоката или сделать это самостоятельно через Интернет.

Также неплохо составить бизнес-план. Наличие надежного бизнес-плана может помочь вам принимать более обоснованные решения, сохранять сосредоточенность и применять методический подход при создании компании. При создании бизнес-плана учитывайте свои краткосрочные и долгосрочные цели. Где вы хотите, чтобы ваш бизнес был через 1,3 и 5 лет? Какие услуги вы хотите предоставить своим жителям? Как вы хотите структурировать свою команду? Как вы планируете проводить техническое обслуживание? Когда вы закончите, у вас будет подробный план успешного ведения бизнеса по управлению недвижимостью.

Как продвигать компанию по управлению недвижимостью и привлекать клиентов

Networking — эффективный способ начать наращивание клиентской базы. Найдите местные клубы недвижимости и свяжитесь с местными бизнес-организациями, такими как Торговая палата.

Обратитесь к агентам по недвижимости, которые постоянно поддерживают связь с арендодателями. Местные кредитные учреждения также являются хорошими источниками потенциальных клиентов. У них может быть собственность, за которую они несут ответственность, и функция управления имуществом передается на аутсорсинг.Местные подрядчики также регулярно контактируют с владельцами недвижимости, поэтому ищите их для возможного знакомства.

Наконец, рекламируйте свои услуги, используя как онлайн, так и офлайн каналы, и обязательно запустите платную поисковую кампанию, чтобы привлечь владельцев недвижимости, ищущих компании по управлению недвижимостью в вашем районе.

Как начать бизнес по управлению недвижимостью

После того, как вы все настроите и у вас появится несколько объектов собственности, в ваших интересах использовать программное обеспечение для управления имуществом, которое поможет вам эффективно и организованно вести свой бизнес.Ежедневные задачи можно упростить, чтобы в следующий раз вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса и зарабатывании большего количества денег.

И хотя ваша компания по управлению недвижимостью может начинать с малого, обязательно ищите программное решение, которое масштабируется по мере роста вашего бизнеса. Поступая так, через годы, когда ваш бизнес будет процветать, вы почувствуете себя комфортно, зная, что не перерастете свое программное обеспечение.

После того, как вы управляете 50 или более объектами, подумайте о внедрении комплексного решения для управления недвижимостью, такого как AppFolio, которое дает вам возможность вести свой бизнес, оставаться на связи и общаться с клиентами из любого места.Для получения дополнительной информации о том, как AppFolio Property Manager может помочь в оптимизации и развитии вашего бизнеса по управлению недвижимостью, ознакомьтесь с этим полезным руководством.

Быть менеджером по управлению недвижимостью может быть непросто, но для подходящего человека это может быть чрезвычайно полезная карьера.

Как стать управляющим недвижимостью [Руководство на 2021 год]

Если у вас есть интерес к недвижимости и желание стать менеджером по управлению недвижимостью, то начало вашей карьеры в сфере управления недвижимостью потребует от вас некоторого планирования и настойчивости.Хотя, безусловно, существует множество требований для начала и достижения успеха в сфере недвижимости и управления недвижимостью, это может быть не так сложно, как вы думаете.

Как только вы решите сделать решительный шаг в качестве управляющего недвижимостью, ваш выбор карьеры будет интересным, сложным и полезным. Ожидается, что в сфере управления недвижимостью с оборотом $ 81 млрд ожидается рост на 4%, поэтому, если вы думаете, что у вас есть все, что нужно, следующие шаги могут помочь вам встать на путь к успешной карьере управляющего недвижимостью.

Содержание

Что такое управляющий недвижимостью?

Управляющий недвижимостью (иногда называемый управляющим недвижимостью) — это физическое или юридическое лицо, которому поручено повседневное управление недвижимым имуществом в обмен на вознаграждение, когда владелец не может лично уделить внимание таким деталям или заинтересован в этом.

По состоянию на 2018 год в США насчитывалось более 270 000 компаний по управлению недвижимостью, в которых работало более 815 000 управляющих недвижимостью и других сотрудников, связанных с недвижимостью или управлением имуществом.Управляющие недвижимостью сосредоточены только на аренде недвижимости и не покупают и не продают недвижимость, которая является исключительной прерогативой агента по недвижимости или риэлтора.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью — это больше, чем просто люди, которые просто собирают арендную плату за домовладельца или следят за тем, чтобы их квартира регулярно сдавалась в аренду. Они носят много головных уборов и заботятся обо всем, что связано с недвижимостью для владельцев, включая:

• Реклама объекта аренды
• Показ объекта потенциальным жителям
• Поддержание постоянной и актуальной связи с собственниками и жильцами через порталы или электронную почту
• Отбор новых кандидатов
• Обеспечение постоянного обслуживания клиентов арендатора
• Сбор и установление арендных ставок
• Продление аренды и удержание арендатора
• KPI и отчет о состоянии собственности
• Инспекции при входе / выходе
• Работа с проблемными арендаторами
• Управление процессом выселения
• Коммунальное обслуживание
• Координация технического обслуживания и ремонта с подрядчиками (электрики, сантехники, HVAC, борьба с вредителями и т. Д.))
• Выполняет основные бухгалтерские обязанности
• И даже в некоторых случаях может выступать в роли продавца

[ Подробнее : Начало работы в управлении арендуемой недвижимостью: 7 основных соображений]

Таким образом, менеджер может управлять различными типами собственности для своих клиентов, поскольку управление имуществом можно разделить на три основных типа собственности:

• Жилой / Многосемейный.
• Коммерческий / Промышленный.
• Retail / Flex Spaces.

Какова минимальная квалификация, чтобы стать менеджером по управлению недвижимостью?

Чтобы стать профессиональным управляющим недвижимостью, необходимо выполнить несколько минимальных требований. В отличие от многих других профессий, требования просты.

• Должно быть 18 лет или старше (в некоторых штатах заявители должны быть не моложе 21 года)
• Диплом средней школы или GED
• Быть легальным гражданином США или иметь вид на жительство
• Завершите обязательный курс по предварительному лицензированию недвижимости, если это требуется в вашем штате
• Сдать экзамен на получение лицензии на недвижимость штата (это требуется в большинстве штатов)

[ Дополнительный ресурс : Шаблон описания работы менеджера по жилой недвижимости]

Какие навыки нужны успешным менеджерам по управлению недвижимостью?

Успешные управляющие недвижимостью — это гибкие и эффективные менеджеры своего времени и людей, которые полагаются на свою природную способность общаться и добиваться результатов в динамичной среде.Вот некоторые навыки, которые вам нужно развить, чтобы добиться успеха:

• Сильная связь
• Оперативное обслуживание клиентов
• Отличные организаторские способности
• Базовые маркетинговые навыки

[ Дополнительная литература : 5 навыков, которые необходимы всем менеджерам по управлению недвижимостью]

Нужна ли лицензия управляющим недвижимостью?

Правительства большинства штатов действительно требуют, чтобы управляющие имуществом имели лицензию. Фактически, только шесть штатов в США не требуют лицензирования для деятельности по управлению недвижимостью.

Однако, как сотрудник начального уровня, вы, скорее всего, будете работать под наблюдением человека, имеющего либо лицензию брокера по недвижимости, либо лицензию управляющего недвижимостью. В большинстве штатов не требуется лицензия на деятельность начального уровня, осуществляемую под наблюдением лизингового агента.

[ Дополнительная литература : Животные-поводыри против животных-помощников: полное руководство по ADA для управляющих недвижимостью]

Нужно ли сертифицировать управляющих недвижимостью?

Хотя лицензии выдаются правительством вашего штата, сертификаты выдаются общенациональными профессиональными ассоциациями в сфере недвижимости и управления недвижимостью, а также торговыми организациями, такими как NARPM® или IREM® .Управляющие недвижимостью не обязаны быть сертифицированными, но желательно использовать несколько различных обозначений, таких как NALP® , CAM® , CPM® и MPM® по мере продвижения по карьерной лестнице.

Вам также следует по возможности воспользоваться программами обучения вашей компании по управлению недвижимостью, они часто бесплатны и являются бесценным ресурсом для новичков в отрасли или даже для опытных менеджеров. Эти программы не только дадут вам необходимые навыки для выполнения повседневных задач, но и могут оказаться очень полезными, когда вы захотите получить дополнительную официальную сертификацию.

Какие типы сертификатов мне следует рассмотреть?

Первые два сертификата ниже (NALP и CAM), вероятно, являются теми, на которых вы захотите сосредоточиться в начале своей карьеры, а третий (CPM) — это сертификат, который вам понадобится для продвижения по карьерной лестнице. Последняя сертификация (MPM) действительно является высшей наградой, которую может получить менеджер, и обычно достигается для того, чтобы отличить вас от ваших конкурентов, а также является полезным сертификатом для создания собственной компании по управлению недвижимостью.

1. Национальный специалист по аренде квартир (NALP)

Профессионал по аренде часто является первым, кого встречаются потенциальные арендаторы, и его можно назвать помощником управляющего недвижимостью. Сертификат Национального специалиста по аренде квартир (NALP) предназначен для обучения новых управляющих недвижимостью навыкам, которые им необходимы, чтобы стать более профессиональными и эффективными на своей работе. Чтобы получить сертификат NALP, все кандидаты должны заполнить следующее:

• Минимум 6 месяцев опыта управления недвижимостью на месте в роли лизинга.
  • Фактически, вы можете получить свой опыт сдачи в аренду недвижимости во время прохождения этого курса.
  • Вам будет выдан предварительный сертификат до тех пор, пока не будут выполнены требования по времени.
• Успешное завершение семи курсов NALP, включая курс «Обзор рынка», в общей сложности 25 кредитных часов.
• Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс.

2. Сертифицированный менеджер квартиры (CAM)

Когда вы приобретете опыт работы в качестве профессионального управляющего недвижимостью и у вас будет время для изучения других аспектов управления недвижимостью, вы можете рассмотреть возможность получения сертификата Certified Apartment Manager (CAM).Эта сертификация предназначена для местных менеджеров, которые часто являются единственными менеджерами по управлению недвижимостью, с которыми жители квартир имеют дело ежедневно. Вы будете местным представителем своей управляющей компании и представителем владельцев сообщества и инвесторов. Чтобы получить сертификат CAM, все кандидаты должны заполнить следующее:

• Минимум 12 месяцев опыта работы в управлении недвижимостью на месте.
  • Вы действительно можете получить свой опыт управления недвижимостью на месте во время прохождения этого курса.
  • Вам будет выдан предварительный сертификат до тех пор, пока не будут выполнены требования по времени.
• Успешное завершение всех курсов CAM, включая 40 кредитных часов.
• Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс.

3. Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM)

Обозначение сертифицированного управляющего недвижимостью (CPM) является знаком отличия управляющих недвижимостью.

• Минимум 36 месяцев квалификационного опыта управления недвижимостью на руководящей должности.Перед зачислением на этот курс вы должны проработать 36 месяцев подряд в сфере управления недвижимостью.
• Иметь лицензию на недвижимость или подтверждение того, что вы не обязаны иметь ее на вашей текущей должности.
• Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс
• Кандидат должен соответствовать минимуму управляемого портфеля арендуемой собственности, как указано ниже;
  • Жилой : 200 единиц на 1–4 участках или 100 единиц на 5 или более участках.
  • Коммерческий : 120 000 квадратных футов на 1 участке или 80 000 квадратных футов на 2 или более площадках.
  • Industrial : 200 000 квадратных футов на 1 или более площадках.

Кандидат должен соответствовать минимальным требованиям к функциям по крайней мере для 19 из 36 видов деятельности и / или функций, чтобы претендовать на зачет для сертификации CPM. 10 основных необходимых действий или функций;

1. Нанимайте, управляйте и оценивайте персонал объекта и / или персонал по управлению недвижимостью за пределами объекта или нанимаемые фирмы по управлению недвижимостью напрямую или через других лиц.
2. Определить кадровые потребности и разработать или утвердить должностные инструкции и / или разработать и контролировать или одобрить кадровую политику, планы обучения и развития, а также инициативы по обеспечению разнообразия.
3. Выявление, внедрение и мониторинг или утверждение устойчивых практик; включая, помимо прочего, программы использования / сбережения энергии для собственности.
4. Определяет, какие товары или услуги должны быть приобретены для собственности, готовить спецификации, запрашивать и оценивать заявки на услуги по контракту, вести переговоры или утверждать контракты, а также контролировать контракты.
5. Наблюдать за работой систем здания, контролировать сотрудников или контролировать подрядчиков, которые выполняют текущие работы по техническому обслуживанию и ремонту, и / или контролировать планирование и строительство улучшений для арендаторов и внутреннего дизайна.
6. Разрабатывать, внедрять и контролировать или утверждать программы планового и профилактического обслуживания собственности.
7. Установить или поддерживать и обеспечивать соблюдение операционных политик и процедур собственности, а также руководящих принципов занятости / использования.
8. Создание, поддержание и мониторинг соблюдения или утверждение системы учета собственности.
9. Идентифицировать, анализировать и внедрять или утверждать программы капитального ремонта или замены, включая, помимо прочего, программы технического обслуживания или модернизации, улучшения для жителей / арендаторов и улучшения благоустройства.
10. Выполняйте регулярные проверки собственности и принимайте соответствующие меры в соответствии с установленными политиками и процедурами.

4. Главный управляющий недвижимостью (MPM)

Звание «Главный управляющий недвижимостью» (MPM) является высшей наградой для управляющих недвижимостью.

• Минимум 60 месяцев квалификационного опыта управления недвижимостью на руководящей должности. Перед зачислением на этот курс вы должны проработать 60 месяцев (5 лет) подряд в сфере управления недвижимостью.
• Иметь лицензию на недвижимость или подтверждение того, что вы не обязаны иметь ее на вашей текущей должности.
• Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс

Предварительные условия для этой сертификации будут в значительной степени удовлетворены предыдущими критериями сертификации CPM.С дополнительным требованием:

• Кандидат должен соответствовать как минимум управляемому портфелю арендуемой собственности, состоящему из 500 жилых единиц на 1 или более объектах или 100 единиц на 5 или более объектах.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно salary.com, человек, совершенно не знакомый с недвижимостью и управлением недвижимостью и имеющий диплом о среднем образовании, может рассчитывать зарабатывать около 30 000 долларов в год.

Сертифицированный управляющий недвижимостью с высшим образованием, поступающий на начальный уровень, зарабатывает примерно 41 000 долларов в год согласно payscale.com.

А для более опытных и квалифицированных менеджеров, по данным Salary.com, средняя заработная плата сертифицированного управляющего недвижимостью по стране составляет около 57 092 долларов в год. Ваш заработок будет зависеть от нескольких факторов;

• Если вы находитесь в США, например, стоимость собственности, стоимость аренды, типы арендуемой собственности и размеры арендуемой собственности.
• Уровень конкуренции на рынке аренды, где вы находитесь.
• Ваш уровень образования; Кому-то с дипломом об окончании средней школы, вероятно, придется начать с должности начального уровня, тогда как кому-то с высшим образованием в сфере бизнеса будет больше переговорных позиций при ведении переговоров о заработной плате.
• Сертификаты управления недвижимостью, которые вы получили.
• Количество лет, в течение которых вы работаете в отрасли.
• Дополнительные навыки, которые вы приобрели, например, соответствующие отраслевые инструменты, такие как Propertyware или Realpage.
• Если ваш компенсационный пакет включает комиссию, участие в прибыли и / или бонусы.

Как и с чего начать?

Скорее всего, вам придется обратиться к брокеру по недвижимости или в компанию по управлению недвижимостью на должность начального уровня, такую ​​как агент по аренде, работающий под наблюдением управляющего недвижимостью.Некоторые моменты, о которых следует знать;

Для этих должностей начального уровня достаточно среднего образования, и для большинства из них не требуется диплом колледжа. Однако, если у вас есть степень бакалавра в области делового администрирования, недвижимости, бухгалтерского учета, государственного управления или финансов, вероятность вашего найма и последующей компенсации значительно повышается.

Ваш штат, скорее всего, не потребует от вас наличия лицензии на недвижимость, когда вы начинаете свою карьеру в качестве агента по аренде, поскольку вы будете работать по лицензии брокера вашего работодателя.Если вы в конечном итоге получите квалификацию сертифицированного управляющего недвижимостью, весьма вероятно, что вам потребуется государственная лицензия на недвижимое имущество и / или управление имуществом. Это сильно варьируется от штата к штату.

Так чего же вы ждете?

Мы изучили карьерный путь потенциального управляющего недвижимостью и предъявляемые к нему требования, начиная с абсолютно нулевого опыта или заканчивая обладанием высшим образованием с некоторым предыдущим опытом работы. Если у вас хватит терпения учиться и строить карьеру с течением времени, карьерный путь не только четко изложен перед вами, но и есть потенциал для действительно приносящей удовлетворения и прибыльной карьеры, отвечающей всем вашим профессиональным и личным целям. взятие.

Обратите внимание: несмотря на то, что были предприняты все попытки предоставить точную и актуальную информацию, эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для замены рекомендаций квалифицированных специалистов и / или вашей собственной комплексной проверки из официальных источников. как ваш государственный лицензионный офис.

[РУКОВОДСТВО] Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Если вы уже являетесь управляющим недвижимостью и вам нравится то, что вы делаете, возможно, в какой-то момент вы задумались о создании собственной компании по управлению недвижимостью.Поэтому вам понадобятся ответы на некоторые очень важные вопросы, если вы хотите открыть собственную компанию по управлению недвижимостью.

Содержание

Как мне открыть компанию по управлению недвижимостью?

Компания по управлению недвижимостью похожа на многие другие предприятия сферы услуг. И, как и любому бизнесу, вашей управляющей компании потребуется место для работы и все оборудование, необходимое для эффективного современного производства. Чтобы снизить расходы, многие новые владельцы компаний по управлению недвижимостью начинают работать из дома, а когда их бизнес перерастает эту настройку, они обращают внимание на аренду коммерческих офисных помещений и наем дополнительных управляющих недвижимостью.

Некоторые другие факторы, которые следует учитывать при переходе в управление недвижимостью:

Бизнес-структура. Говоря о бизнесе, в качестве новой услуги по управлению недвижимостью вам необходимо определить, от имени какого юридического лица вы хотите вести бизнес; обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (LLC) или зарегистрированная компания (S-Corp или C-Corp). Плата за создание юридического документа с помощью таких сервисов, как LegalZoom или Launch by LegalShield, обычно составляет от 150 до 200 долларов, а регистрационный сбор в офисе генерального прокурора вашего штата варьируется от 10 до нескольких сотен долларов.

У каждого типа корпораций есть свои плюсы и минусы, включая различные налоговые последствия, но вы можете щелкнуть здесь, чтобы узнать больше о том, какая корпоративная структура подходит для вашего бизнеса.

Рекомендуемая дополнительная литература : Следует ли вам создавать ООО для сдачи в аренду собственности?

Лицензирование. Определите, требуется ли вашей компании получить лицензию на управление недвижимостью в вашем штате. Из 50 штатов, включая Округ Колумбия, в большинстве штатов действительно требуется специальное лицензирование для ведения бизнеса по управлению недвижимостью.По общему мнению, компания по управлению недвижимостью входит в сферу деятельности брокера по недвижимости. Таким образом, в 41 штате требуется лицензия брокера по недвижимости для вашей компании по управлению недвижимостью, позволяющая лицензиату осуществлять как управление недвижимостью, так и деятельность по продаже недвижимости.

Фактически, по состоянию на 2018 год только шесть штатов не требуют лицензирования любого вида ( ID, KS, ME, MD, MA, VT ).

Остальные четыре штата и округ Колумбия ( DC, MT, OR, SC, SD ) требуют только определенной лицензии на управление недвижимостью, ограничивая эту компанию только деятельностью по управлению недвижимостью.

Если вам требуется дополнительная информация о требованиях в вашем штате, обратитесь в Комиссию по недвижимости вашего штата. Если вы только начинаете, ознакомьтесь с нашим подробным руководством о том, как стать управляющим недвижимостью.

Выберите свое имя. Выберите название вашей компании и / или логотип. После того, как у вас будет название и / или логотип вашей управляющей компании, приготовьте бланки вашей компании, такие как визитная карточка и брошюры. Вы можете найти талантливых дизайнеров-фрилансеров на таких сайтах, как UpWork, 99 Designs или даже Fiverr.

Получить сайт. Сегодняшнее присутствие в Интернете крайне важно и является для вас рентабельным активом. Чтобы потенциальные клиенты и арендаторы могли найти вашу новую компанию, вам понадобится качественный веб-сайт по управлению недвижимостью. Так что еще до того, как вы запустите комплексную маркетинговую кампанию, вам нужно будет создать это присутствие в Интернете. После того, как ваш сайт будет запущен, вы можете создать индивидуальную учетную запись электронной почты компании.

Тел. Используйте свой мобильный телефон для мобильной связи с арендаторами, владельцами недвижимости и подрядчиками, так как вы, вероятно, будете проводить большую часть своего времени вне офиса, ведя дела в дороге.

Юрист. Законы о недвижимости и законы, регулирующие управление недвижимостью, многочисленны и разнообразны. Подумайте о том, чтобы нанять юриста по недвижимости для получения совета как в начале вашего стартапа, так и в случае возникновения каких-либо вопросов или проблем в процессе. Они могут помочь с вопросами по договору аренды, контрактам, потенциальным юридическим обязательствам, лицензированию и соблюдению нормативных требований в вашем штате. Другой вариант — сделать это самостоятельно в Интернете, если вы уверены, что у вас есть опыт.

Бухгалтерский учет. Все предприятия полагаются на хорошего бухгалтера, и если вы начинаете самостоятельно, скорее всего, это будете вы. Это будет регулярной частью ваших повседневных обязанностей по управлению недвижимостью, поскольку вы собираете арендную плату и сборы, выплачиваете заработную плату, фиксируете доход, оплачиваете подрядчиков, покрываете накладные расходы, такие как телефонные счета, электричество, газ и т. Д. Наличие хорошей бухгалтерской программы, созданной для управление недвижимостью действительно может помочь вам не сбиться с пути.

Бухгалтерский учет. В какой-то момент ваша компания захочет воспользоваться услугами CPA, особенно когда налоговое время катится.Бухгалтер может предоставить вашим клиентам соответствующие налоговые формы, чтобы они, в свою очередь, могли сообщать в IRS о доходах и расходах от аренды.

Оргтехника. Это может быть настольный или портативный компьютер, копировальный аппарат, сканер и факс.

Propertyware — гибкое, масштабируемое и доступное по цене

Начало работы

Как получают деньги компании по управлению недвижимостью?

1. Определите структуру ценообразования. Это очень важно, чтобы понять правильно. Считайте свою структуру ценообразования и то, что вы предлагаете по этой цене, важной функцией вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Если вы какое-то время были менеджером по управлению недвижимостью, вы знаете, какой отраслевой стандарт соответствует вашему району и где вы подходите на рынке. Если вы только начинаете, вот некоторые общие сборы, которые следует учитывать.

• Плата за установку . Этот единовременный сбор, также называемый «вступительным взносом», взимается с арендодателей в размере стоимости создания учетной записи у вас и может включать первоначальный осмотр собственности и «приветственные» материалы для потенциальных арендаторов.Типичная плата за установку составляет около 300 долларов или меньше.
• Лизинговая комиссия . Это единовременная плата за сдачу в аренду или повторную сдачу в аренду собственности, когда она становится вакантной. Как правило, это эквивалент арендной платы за один месяц или некоторого процента арендной платы, например 50–75%. Он включает в себя подготовку собственности, перечисление ее как имеющейся в наличии для сдачи в аренду, ее показ потенциальным арендаторам, подачу заявок, проверку потенциальных арендаторов, подготовку договора аренды и переезд арендатора.
• Комиссия за текущее управление .Это твой хлеб с маслом. Это может быть как 10% ежемесячного дохода от аренды, так и всего 3% в зависимости от вашего местного рынка. Он охватывает повседневные операции, такие как общение с арендаторами, сбор арендной платы, проведение проверок и реагирование на запросы на техническое обслуживание и ремонт.
• Плата за просрочку . Эта плата, как следует из названия, предназначена для просроченных или пропущенных арендных платежей и указывается в договоре аренды. Некоторые фирмы по управлению недвижимостью сохраняют процент за обработку просроченного платежа.
• Плата за обслуживание. Это может взиматься за координацию технического обслуживания и ремонта арендуемой квартиры от имени арендодателя. Многие услуги по управлению недвижимостью взимают, например, дополнительные 10–20% сверх стоимости конкретного ремонта. Другие ничего не взимают и включают это как часть вознаграждения за управление. Типичные ежегодные расходы на содержание для владельцев примерно в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку, поэтому они могут быть значительным источником дохода, если у вас есть значительное количество «дверей» под вашим управлением.
• Плата за продление аренды . Эта дополнительная плата взимается при продлении аренды для существующего арендатора и обычно составляет около 200 долларов США или меньше.
• Комиссия за возвращенный чек . Как и плата за просрочку, это может взиматься с арендатора, а управляющий недвижимостью может удерживать процент от общей платы за обработку.
• Плата за выселение . Это необязательно, но настоятельно рекомендуется взимать эту плату с владельцев, поскольку вам, вероятно, придется действовать в качестве связного или даже официального представителя владельца собственности в процессе выселения.

Создание локальной сети

2. Сеть. Звучит интуитивно понятно, и, как опытный управляющий недвижимостью, вы оцените ценность опытной профессиональной сети для вашего бизнеса по управлению недвижимостью. В какой-то момент вам придется передать работу другому подрядчику или компании, чтобы помочь в управлении портфелями аренды ваших клиентов. Вы знаете, что не можете сделать все это, поэтому найдите эту надежную и доступную компанию или подрядчика и привлеките их к участию.

• Сантехник
• Электрик
• Генеральный подрядчик
• Борьба с вредителями
• HVAC
• Безопасность
• Чистка ковров

3. Присоединяйтесь к организации по управлению недвижимостью. Рассмотрите возможность присоединения к организации, занимающейся управлением имуществом, если вы это сделаете; дать вам возможность наладить контакты, встретиться с другими управляющими недвижимостью, агентами по недвижимости и продавцами, поделиться опытом и знаниями, держать вас в курсе новостей отрасли, познакомить вас с новейшими инструментами и технологиями и предоставить вам доступ к дальнейшему образованию и квалификационным данным, чтобы отличиться от ваших конкурентов.

Топ-5 организаций по управлению недвижимостью

1. Институт управления недвижимостью (IREM). Для управляющих жилой и коммерческой недвижимостью.
2. Национальная квартирная ассоциация (NAA). Для профессионалов квартирной индустрии.
3. Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM). Для менеджеров по недвижимости небольшого размера, агентов по недвижимости и брокеров.
4. Институт общественных ассоциаций (CAI). Для членов правления ТСЖ, владельцев и инвесторов, менеджеров сообществ, управляющих компаний ассоциаций и поставщиков.
5. Ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA). Для владельцев зданий, менеджеров, девелоперов, специалистов по аренде, менеджеров корпоративных объектов и управляющих недвижимостью.

Улучшите свое образование с помощью сертификатов управления недвижимостью

4. Непрерывное обучение и сертификация. Это то, что хотят учитывать все управляющие недвижимостью. Вы не только отточите свои профессиональные навыки, но и выделите себя среди конкурентов.Если у вас их еще нет, некоторые из наиболее распространенных обозначений:

1. Специалист по управлению жилым помещением (RMP®). Это обозначение предназначено для управляющих недвижимостью, которые хотят вывести свои знания на новый уровень. Предварительные условия включают управление как минимум 100 подразделениями в течение двухлетнего периода, рекомендательные письма от 2 действующих RMP или уполномоченных MPM, завершение 18 часов учебных курсов NARMP и многое другое.
2. Главный управляющий недвижимостью (MPM®). Вершина профессионального мастерства от NARPM и, возможно, эквивалент получения степени магистра в области управления недвижимостью.
3. Национальный специалист по аренде квартир (NALP®). Специалисты по аренде — это первые люди, с которыми встречаются потенциальные жители, и часто их единственный показатель среди персонала. Этот курс предназначен для обучения этих профессионалов навыкам, которые помогут им стать ведущими производителями.
4. Сертифицированный менеджер квартиры (CAM®). Этот сертификат предназначен для местного менеджера, который является жизненно важным связующим звеном между жильцами и владельцами.
5. Сертифицированный руководитель портфеля квартир (CAPS®). Эта сертификация представляет собой углубленный обзор принципов и методов управления недвижимостью, используемых профессиональным руководителем.
6. Сертифицированная компания по управлению жилым фондом (CRMC®). Золотой стандарт для компаний по управлению недвижимостью, которые хотят выделиться из толпы, демонстрируя свою приверженность образованию и приверженность отрасли. Предварительные условия включают наличие хотя бы одного сотрудника с назначением MPM (см. Выше), проверку не менее 500 лет, прохождение аудита на месте и многое другое.

Только Propertyware можно масштабировать вместе с вашим бизнесом

Какие проблемы возникают при владении компанией по управлению недвижимостью?

Управление недвижимостью может оказаться сложной задачей, особенно когда вы являетесь владельцем компании.Каждая управляющая компания имеет свои особенности и требует от управляющего профессионала, который разбирается в активах, которые они контролируют. Опираясь на многочисленные навыки и опыт, управляющим недвижимостью приходится решать широкий круг задач и проблем, стремясь обеспечить полный комплекс услуг. Как и в случае с любой компанией по управлению недвижимостью, существуют определенные проблемы, независимо от рынка аренды, на котором вы работаете. При управлении собственной компанией по управлению недвижимостью вы можете столкнуться с некоторыми проблемами:

Удовлетворение собственников и жителей недвижимости

1. Служба поддержки клиентов. Как опытный менеджер по аренде недвижимости, вы знаете, как важно удовлетворять потребности владельцев и арендаторов. Фактически, успех вашего бизнеса зависит от удовлетворения существующих клиентов. Почти 70% потребителей указали, что готовы платить больше за лучшее обслуживание клиентов. Поэтому вы захотите приложить все усилия, чтобы удовлетворить своих владельцев и арендаторов, включив следующие пункты:

Отвечайте быстро. Это большой.Помните, арендаторы тоже являются клиентами, и они ценят свое время так же, как вы цените свое. В нашем быстро меняющемся обществе, даже если вы не можете дать немедленный ответ или решение, быстрое подтверждение ожидаемо и ценимся. Сохраняйте организованность и отслеживайте все ваши контакты с клиентами по мере их поступления.

Активно выслушивайте опасения арендаторов. Посмотрим правде в глаза, обычно жильцы звонят только в случае возникновения проблем. Хороший управляющий всегда найдет время для беспокойства арендатора и, по крайней мере, попытается облегчить его беспокойство, убедившись, что действия будут предприняты незамедлительно.Но будьте честны и откровенны с клиентами и не давайте обещаний, которые вы не сможете выполнить, наметьте реалистичный график запроса на техническое обслуживание для арендатора или владельца — если вы не можете заставить подрядчика отремонтировать их кондиционер в течение 24 часов, скажи им это. Арендатор говорит вам, что он не будет вносить арендную плату на этой неделе, вежливо напомните ему о возможных штрафах за просрочку платежа и их обязательствах по договору аренды. Клиенты оценят честность и усилия и при этом считают себя приоритетом.

Продолжение. Итак, вы оперативно отреагировали и выслушали опасения арендаторов. Так держать. Пришло время выполнить свои обещания и решить проблему аренды недвижимости. Расставьте приоритеты в ваших последующих действиях, особенно когда речь идет о жалобах и проблемах с техническим обслуживанием. Там, где дым, там и огонь — так что потушите огонь как можно скорее. Арендаторы оценят ваши усилия и будут меньше нервничать, если и когда они обратятся к вам по поводу чего-то в будущем.

Рекомендуемая дополнительная литература: 5 навыков менеджера по аренде недвижимости, которые вы должны освоить

Согласованная связь

2. Статус-кво. Для любого управляющего недвижимостью важно понимать, что сегодняшняя победа — это завтрашние возможности. Для управляющего недвижимостью это означает не полагаться на свои успехи, а активно планировать достижение большего успеха в будущем.

Отслеживание взаимоотношений с резидентами. В высококонкурентном мире аренды и управления недвижимостью крайне важно держать руку на пульсе арендаторов недвижимости, которой вы управляете. Некоторым жильцам может хватить даже одного плохого опыта, чтобы завершить аренду, но все же съехать и искать жилье в другом месте.Найдите время, чтобы поговорить с долгосрочными арендаторами и спросить их мнение и беспокойство по поводу арендуемой собственности, вашей управляющей компании и даже собственника / арендодателя.

И на всех этапах аренды опыта; подписание договора аренды, вселение, уплата аренды, пропуск арендной платы, разрешение жалоб, состояние недвижимости, взаимодействие персонала, других жителей, выселение и переезд — запросите обратную связь. Примите эту обратную связь и извлеките уроки из нее. Если вы или ваши сотрудники совершили какие-то ошибки, сейчас самое время убедиться, что они не повторяются.Если вам или вашим сотрудникам требуется дополнительное обучение — сделайте это. Если вам требуется дополнительная помощь в виде передового программного обеспечения, инвестируйте в него. Все это сделано для повышения вашей эффективности и гарантии удовлетворенности арендаторов. Удовлетворенность арендатора и удержание арендатора идут рука об руку.

Регулярно общайтесь с арендаторами. По возможности, держите арендаторов в курсе любых действий, которые могут повлиять на их повседневную жизнь, будь то в их арендуемой собственности непосредственно или в более крупном сообществе.Заблаговременно уведомляйте жильцов заранее, чтобы позволить жильцам составить план. Поэтому, если вы ремонтируете парковку, не дожидайтесь рабочего дня, чтобы попросить жителей переместить свои машины. Это действительно важная часть активного управления недвижимостью и обеспечения отличного обслуживания клиентов.

Узнайте, как: Портал арендаторов и владельцев Propertyware упрощает общение

Регулярно общайтесь с собственниками недвижимости и инвесторами. Телефоны работают тихо, проблем с обслуживанием нет, все жалобы рассмотрены.Чем вы занимаетесь как управляющий недвижимостью с небольшим дополнительным временем? Свяжитесь с владельцами по поводу их инвестиций. И я не имею в виду годовые отчеты или регулярные бюллетени, я имею в виду личное общение, чтобы подтвердить ценность ваших услуг для владельца и его доходной собственности, даже если все идет гладко. Отправьте им электронное письмо или даже позвоните, если позволяет время. Установите с ними взаимопонимание и дайте им понять, что с их арендуемой недвижимостью «все в порядке», и при этом они вновь будут уверены в вашем профессионализме.

Найти время для всего

3. Тайм-менеджмент. Как мы видели ранее в этой статье, управление своим временем в управлении имуществом имеет решающее значение. Как управляющий недвижимостью вы знаете, что много времени и усилий тратится на решение повседневных проблем; от подписания договоров аренды до обработки арендной платы, устранения проблемных арендаторов, выдачи заказов на работу и проведения осмотра кондоминиума для инвесторов в недвижимость.Таким образом, высокая эффективность гарантирует, что все необходимые задачи могут быть выполнены своевременно, чтобы жильцы были довольны, а вы можете сосредоточиться на других частях вашего бизнеса по управлению недвижимостью.

• Используйте лучшее в своем классе программное обеспечение для управления недвижимостью, которое поможет вам стать более эффективным и организованным при выполнении офисных задач.
• Документируйте все. Как профессиональный управляющий недвижимостью, работающий в сфере недвижимости, вы должны иметь возможность использовать надежную документацию, которая поможет вам при работе с арендаторами, владельцами недвижимости, инвесторами, юристами, подрядчиками и другими профессионалами.
• Используйте онлайн-календарь или систему расписания, такую ​​как Calendly, и планируйте свое время. Не оставляйте это на волю случая.
• Не работать одновременно в многозадачном режиме; Многозадачность в управлении недвижимостью может быстро привести к тому, что важные вещи будут упущены, поэтому разбейте свое расписание на блоки. Сначала это будет проблемой для небольшой службы управления недвижимостью, но вы пожнете плоды позже, когда станете более эффективными.
• Используйте систему заметок, когда работаете «на лету». Evernote и Google Keep отлично подходят для этого.

4. Снижение операционных затрат. Есть два основных способа повысить прибыльность. Увеличьте доход и снизьте затраты. Снижение затрат может быть трудным, поскольку предприятия постоянно борются с фиксированными и непредвиденными расходами, поэтому трудные решения и небольшая гибкость будут ключом к снижению затрат. Внимательно и критически взгляните на свою работу и определите, на чем и где вы можете сэкономить.

Получите бесплатную пробную версию ПО Propertyware сегодня

Все готово!

Итак, вы все настроили, и у вас есть несколько свойств, которыми нужно управлять.Быть управляющим недвижимостью в лучшие времена может быть очень непросто, особенно если вы один. Но для правильного целеустремленного человека это может быть чрезвычайно прибыльная и полезная карьера. Если вы чувствуете, что обладаете опытом и уверенностью в предоставлении первоклассных услуг по управлению недвижимостью, дерзайте!

Обратите внимание: : Несмотря на то, что были приложены все усилия для предоставления точной и актуальной информации, это руководство не должно заменять консультации квалифицированных юристов и налоговых специалистов.

5 шагов, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости

Если вам нравится недвижимость, но вы не хотите становиться агентом, вы можете узнать, как стать менеджером по жилой недвижимости. Все чаще люди предпочитают аренду, а не покупку, что приводит к увеличению потребности в управляющих жилой недвижимостью.

Управление жилой недвижимостью — это тяжелая работа, но многие люди считают, что постоянная зарплата лучше соответствует их образу жизни, чем непредсказуемые комиссионные агента.Вот как начать работу в качестве управляющего жилой недвижимостью.

Шаг 1. Изучите свои юридические требования

Конкретные лицензионные требования, чтобы стать управляющим жилой недвижимостью, различаются в зависимости от штата. Кроме того, существуют разные правила, которые применяются в зависимости от свойств, которыми вы управляете. Например, менеджеры государственного жилищного фонда, субсидируемого государством, обычно должны получить специальные сертификаты. Вам решать, какие законы и основные правила применимы к вам.

Чтобы начать свое исследование, чтобы выяснить, как стать управляющим недвижимостью в вашем районе, ознакомьтесь с этим полезным руководством, в котором требования разбиты по штатам.Как только вы узнаете, что ожидается в вашем штате, вы можете начать предпринимать шаги, чтобы получить правильную лицензию и убедиться, что вы ее соблюдаете.

Вы заметите, что в большинстве штатов вам необходимо получить лицензию на недвижимость, прежде чем вы сможете стать управляющим недвижимостью. Это потому, что многие обязанности управляющего недвижимостью аналогичны действиям агента по недвижимости.

Требования к вашей лицензии на недвижимость также различаются в зависимости от штата. Самый простой способ найти их — перейти на эту страницу и выбрать свой штат в раскрывающемся меню.Вы также можете найти все рекомендуемые классы, которые вам понадобятся, в этом руководстве. Обычно студенты, изучающие недвижимость, полагаются не только на требования своего штата — они также посещают дополнительные занятия, такие как курс подготовки к экзаменам, чтобы убедиться, что они сдали экзамен по недвижимости.

Шаг 2: Пройдите курсы по недвижимости

Хотя некоторым людям может быть достаточно аттестата об окончании средней школы, все больше и больше компаний хотят, чтобы их управляющие имели степень бакалавра в области делового администрирования, недвижимости, бухгалтерского учета, государственного управления или финансов.

Другие компании ищут кандидатов с профессиональным образованием или лицензией на недвижимость. Курсовые работы в области развития недвижимости, управления недвижимостью, финансирования недвижимости, городского планирования, управления доступным жильем, управления недвижимостью и жилья для пожилых людей особенно востребованы.

Если у вас нет возможности вернуться в школу, вы всегда можете инвестировать в онлайн-курсы, чтобы расширить свои знания и развить навыки. Также не стоит недооценивать ценность обучения на рабочем месте.Возможно, вам придется начать с должности начального уровня, но как только вы изучите бизнес, вы сможете продвигаться по служебной лестнице.

Шаг 3. Получите специализированные сертификаты

Даже если вам не нужна лицензия для управления недвижимостью в вашей юрисдикции, получение сертификатов является разумным, потому что это показывает нанимающим компаниям и потенциальным клиентам, что вы обладаете высоким уровнем приверженности и профессионализма. Многие управляющие недвижимостью продолжают получать лицензию на недвижимость — либо лицензию брокера по недвижимости, либо лицензию продавца недвижимости.И это определенно открывает для вас возможности, выходящие за рамки простого управления недвижимостью.

Вы также можете пройти более специализированные сертификаты, такие как сертифицированный менеджер общественных ассоциаций, специалист по управлению жилым помещением (RMP®), сертифицированный менеджер по управлению недвижимостью или сертифицированный менеджер квартир (CAM). Для получения большинства сертификатов вам необходимо подать заявку, выполнить определенные требования к образованию и пройти тест или серию экзаменов. Хотя это требует времени и усилий, такие учетные данные определенно могут выделить вас среди других соискателей работы.

БЕСПЛАТНОЕ РУКОВОДСТВО : Узнайте, как зарабатывать больше с нашим Руководством по доходам для агентов по недвижимости за 2018 год.

Шаг 4. Получите свою первую работу управляющего недвижимостью

После того, как вы получите необходимые сертификаты, пора устраиваться на работу и официально стать менеджером по жилой недвижимости. Легче сказать, чем сделать? Есть несколько способов ускорить поиск работы и найти работу управляющего недвижимостью, которая подходит именно вам.

• Используйте свою сеть : Сообщите своим друзьям и знакомым по профессии, что вы собираетесь работать в сфере управления недвижимостью.Вы никогда не знаете, кто сможет нанять вас на работу по управлению недвижимостью, пока вы не начнете говорить, что начинаете новую карьеру.
• Познакомьтесь с агентами по недвижимости: Агенты в вашем районе, скорее всего, сначала узнают об открытиях в этой нише, поэтому организуйте несколько информационных собеседований с агентами по городу, которые представятся вам и попросят совета о том, как войти в бизнес. Это поможет вам узнать их поближе, и они, скорее всего, будут следить, если узнают о новых вакансиях.
• Ищите в Интернете : Доски объявлений и онлайн-ресурсы по вопросам карьеры могут ускорить ваш поиск работы. Убедитесь, что вы регулярно проверяете списки вакансий. Когда вы подаете заявку онлайн, некоторые люди добиваются успеха, исследуя интернет, чтобы найти имя менеджера по найму, чтобы персонализировать свои сопроводительные письма.

Шаг 5. Будьте в курсе передовых практик

Получив работу в сфере управления недвижимостью, не рассматривайте ее как возможность почивать на лаврах. Вы не просто хотите узнать, как стать управляющим недвижимостью, а как стать хорошим управляющим недвижимостью.Регулярно общайтесь с другими управляющими недвижимостью в этом районе и будьте в курсе лучших практик. Чтение блогов управляющих недвижимостью — хороший способ оставаться в курсе тенденций отрасли. Вот несколько примеров, с которых можно начать:

• AppFolio: Легко читаемые новости в сфере управления недвижимостью.
• 30Lines: фокусируется на способах использования новых технологий, чтобы сделать ваших жителей счастливее и привлечь новых клиентов.
• Multifamily Executive: место, где можно получить последние новости обо всем, что влияет на рынок жилья.

У вас есть нужные навыки?

Прежде чем вы решите предпринять шаги, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости, убедитесь, что вы обладаете этими шестью важнейшими навыками.

1. Специалист по обслуживанию клиентов

Вы должны соответствовать потребностям как собственника недвижимости, так и арендатора. Это означает, что нужно быстро и эффективно предоставлять решения, с которыми они могут жить, проявляя внимание и обслуживая все это с улыбкой и большим энтузиазмом, даже когда люди ведут себя полным придурком.Если вы не можете этого сделать, вы не годитесь для работы в сфере управления жилой недвижимостью.

2. Отличный коммуникатор

Будьте честны. Как бы вы отреагировали прямо сейчас, если бы владелец недвижимости оскорбил вас из-за того, что вы не можете контролировать? Или как бы вы поступили с обезумевшим съемщиком, который не может внести арендную плату в этом месяце? Необходимы коммуникативные навыки и навыки межличностного общения. Как управляющий жилой недвижимостью, вы будете регулярно работать с арендаторами, владельцами недвижимости, подрядчиками, банками, агентами по недвижимости и многими другими.Вам придется улыбаться и терпеть резкую критику, бороться с грубым поведением, вести неловкие и трудные разговоры и разрешать конфликты. Очень важно, чтобы вы знали, как активно слушать и эффективно передавать информацию другим.

3. Мастер управления временем

Вы потенциально можете отправлять десятки звонков и отвечать на сотни электронных писем в день. Вам нужно будет проводить инспекции, посещать собрания совета директоров, продавать и показывать недвижимость и многое другое. Вы должны быть подробными и организованными, иначе вы никогда не справитесь со всем этим.

4. Находчивый

Став менеджером по жилой недвижимости, вы можете нести ответственность за несколько объектов, каждая с несколькими арендаторами, и эти единицы могут охватывать округа, штаты или даже страну. Вы должны уметь решать проблемы. Это означает, что вы можете подумать и сразу же придумывать альтернативные решения. Иногда вы не можете ждать одобрения со стороны начальника. Вам нужно будет знать, какой у вас есть авторитет, а затем быть готовым действовать в рамках этого авторитета, не сомневаясь в себе.Решительность, особенно в чрезвычайных ситуациях, является ключевым моментом.

5. Детализация

Прежде всего, каждая собственность, которой вы управляете, требует большого количества документов, включая юридически обязывающие контракты, поэтому вам нужно быть на вершине своей административной игры. Кроме того, нужно быть очень наблюдательным. На регулярной основе вы будете проводить плановые проверки собственности, которой вы управляете. Если вы упустите или упустите из виду проблемы, или вы не обращаете внимания на подрядчиков или разнорабочих, выполненных под вашим руководством, это может стоить владельцам собственности денег.Если государственное учреждение требует проверки, вы можете столкнуться с более серьезными проблемами. Задача инспектора — выявить имущественные нарушения. Если они это сделают, вас могут обвинить в том, что недвижимость не проходит проверку и считается непригодной для проживания.

6. Ориентация на продажи

Конечно, это еще не все административные обязанности и прием телефонных звонков. На самом деле вы должны держать арендаторов в собственности, а для этого нужно носить много головных уборов. Вам нужно будет продвигать недвижимость — писать отличные копии и делиться изображениями, которые побудят людей взглянуть еще раз.Вам нужно будет показать объект и продать все, что делает его отличным. Возможно, наиболее важным является то, что вам нужно будет продать себя владельцам недвижимости, особенно тем, кто, возможно, имел плохой опыт работы с управляющими жилой недвижимостью в прошлом.

Развивайте свои навыки, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости

Если вы еще не обладаете шестью описанными выше навыками управления недвижимостью, вы должны хотя бы быть готовы их развивать. Хотите получить навыки, необходимые для того, чтобы стать рок-звездой по управлению жилой недвижимостью? Пройдите курсы повышения квалификации McKissock, чтобы улучшить свои навыки.

Чтобы узнать больше о возможностях повышения квалификации в сфере недвижимости, посетите McKissock.com.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью | FPM

Вы ищете способ заработать на своей организации и коммуникативных навыках? У вас может быть все необходимое, чтобы открыть компанию по управлению недвижимостью. Однако, как и в любом другом бизнесе, есть правильный способ сделать это.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью за 9 шагов

Управление недвижимостью — одна из самых доступных и интересных сфер, в которую вы можете рискнуть.Это требует очень небольшого капитала, минимального образования и опыта.

Когда вы попадете в отрасль, вы должны ожидать, что будете зарабатывать не менее 38 000 долларов в год. Сумма вырастет примерно до 53000 долларов в год, как только вы наберетесь опыта. Однако, поскольку эта область требует взаимодействия с людьми разных типов, включая домовладельцев, арендаторов и подрядчиков, вам необходимо обладать высокими навыками межличностного общения.

Как мне открыть собственную компанию по управлению недвижимостью?

При создании компании по управлению недвижимостью вам необходимо убедиться, что вы знакомы с законами, касающимися арендодателя и арендаторов.Вы также должны создать эффективные и действенные протоколы, которые помогут вам добиться успеха в этой области.

Эти требования каким-то образом ограничивают количество людей, которые решаются заняться бизнесом. Однако, если вы все еще чувствуете, что хотите заняться бизнесом, вам нужно сначала понять, что такое управление недвижимостью.

Управление недвижимостью включает в себя наблюдение за одним или несколькими жилыми, коммерческими и студенческими домами. Вы можете решить управлять своей собственностью или создать компанию по управлению недвижимостью и помогать владельцам собственности управлять своими зданиями.В большинстве случаев инвесторы в недвижимость, у которых нет времени управлять своим имуществом, передают эту ответственность компаниям по управлению имуществом.

Следующие шаги помогут вам создать компанию по управлению недвижимостью на правильной ноге:

1. Создайте свою компанию и получите лицензию

Самая важная сертификация, которая требуется вам как управляющему недвижимостью, — это лицензия на ведение деятельности. Чтобы получить лицензию, вам необходимо зарегистрироваться в программах, которые обучают агентов по недвижимости и брокеров тому, как создавать, строить и находить клиентов для вашего бизнеса.

Вам не нужны никакие ученые степени или другие образовательные сертификаты. Тем не менее, по-прежнему важно проверять законы вашего штата о лицензионных требованиях.

После получения сертификата создайте юридическое лицо, зарегистрированный бизнес, Inc. или Limited Liability Corporation, LLC. Вы можете нанять адвоката, который сделает это за вас. Кроме того, вы можете выйти в Интернет и заполнить его самостоятельно.

Частью создания вашей компании является бизнес-план управления недвижимостью.Этот план послужит руководством для вашего бизнеса, намечая все, от обеспечения капитала до безубыточности.

Стандартный бизнес-план должен включать краткое изложение, описание компании, анализ рынка, организацию и управление, а также описание услуги или продукта. Он также должен будет включать ваши планы маркетинга и продаж, запросы на финансирование и финансовые прогнозы.

Вам даже не нужен офис, чтобы начать заниматься управлением недвижимостью. Но вам действительно нужны деловая электронная почта, веб-сайт, визитные карточки, компьютер, принтер, факс и сканер.Поскольку вам потребуется постоянная связь с подрядчиками и клиентами, вам также понадобится офисная линия, хотя вначале подойдет и ваш личный телефон.

2. Приведите свои финансы в порядок.

Как и в любом другом бизнесе, бухгалтерский учет играет ключевую роль в успехе вашей компании по управлению недвижимостью. У вас должна быть организованная и подробная система для отслеживания вашего денежного потока. Это означает использование надежной бухгалтерской платформы вместо того, чтобы полагаться на что-то вроде Microsoft Excel или, что еще хуже, ручную запись.

Вам также следует открыть несколько банковских счетов, чтобы ваши финансы были в порядке. Лучше всего иметь юридически совместимую трастовую учетную запись для всех ваших гарантийных депозитов, а затем отдельную учетную запись для ваших деловых операций. Третья учетная запись предназначена исключительно для обслуживания собственности ваших владельцев.

Ваша управляющая компания, естественно, понесет большие расходы. Это может быть в форме накладных расходов, членских взносов, заработной платы, сборов с поставщиков и других услуг.

Лучше всего предвидеть все эти расходы и неукоснительно фиксировать их.Это позволит вам установить практические цели по доходам. Как и в случае с большинством компаний по управлению недвижимостью, ваш доход обычно поступает от платы за управление.

3. Соберите компетентную команду

Поскольку вы только начинаете, возможно, вы сможете справиться со всем бизнесом в одиночку. Однако, если вы думаете, что вам нужна помощь сейчас или в будущем, вы должны собрать команду компетентных сотрудников.

Сюда входят другие управляющие недвижимостью, администраторы, агенты по аренде, различные координаторы, менеджеры на местах и ​​обслуживающий персонал.Вам также могут понадобиться сотрудники бэк-офиса для ведения бухгалтерского учета, маркетинга, продаж и расчета заработной платы.

Управление недвижимостью предполагает тесное сотрудничество с арендодателями, подрядчиками и арендаторами. По этой причине вы и ваша команда должны обладать исключительно хорошими коммуникативными навыками.

Кроме того, поскольку речь идет о деньгах, вы также должны искать честных работников. Помните, что владелец недвижимости поручает вам сбор ежемесячной арендной платы и оплату любого ремонта, необходимого в его здании.Если вы не будете честны и подотчетны, вы можете понести убытки и опорочить свою репутацию.

Помимо сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, вам придется полагаться на определенных подрядчиков. Сюда входят сертифицированный бухгалтер, поверенные по недвижимости и различные подрядчики по техническому обслуживанию, такие как сантехники, электрики и тому подобное.

4. Загляните в программное обеспечение для управления недвижимостью

В эпоху цифровых технологий практически невозможно вести бизнес без помощи программного обеспечения.Благодаря использованию программ и технологических инструментов компании по управлению недвижимостью работают более эффективно, чем когда-либо.

Есть несколько программ, которыми вы можете воспользоваться. Например, Quickbooks значительно упрощает управление финансами. Существуют также программы, специально разработанные для управляющих недвижимостью, которые позволяют вам заботиться обо всех аспектах бизнеса с помощью единого программного обеспечения. Это лучше, если вы хотите получить доступ ко всему в одном месте, а не открывать разные программы каждый раз, когда переключаете задачи.

5. Продвигайте свой бизнес

Ваш успех в качестве управляющего недвижимостью определяется вашими способностями к общению. Присоединяйтесь к местным клубам и бизнес-организациям, таким как Торговая палата. Также необходимо наладить хорошие отношения с агентами по недвижимости, которые находятся в постоянном контакте с арендодателями.

Вы также можете установить контакты с владельцами недвижимости, тесно сотрудничая с финансовыми кредиторами. Другие люди, которые знают владельцев недвижимости и могут помочь вам, являются местными подрядчиками.

Помимо работы в сети, вам также необходимо продвигать свои услуги как онлайн, так и офлайн. Убедитесь, что у вас есть интерактивные учетные записи в социальных сетях и эффективный веб-сайт. Таким образом вы сможете создать свой бренд и охватить более широкую аудиторию.

Вы также можете использовать различные онлайн-объявления, такие как платный поиск, а также контент-маркетинг. Кроме того, постарайтесь, чтобы ваша компания была указана в различных онлайн-каталогах.

6. Определите структуру своего вознаграждения

При изучении того, как начать бизнес по управлению недвижимостью, одним из наиболее важных шагов является определение структуры оплаты.Ведь ваша главная цель — заработать.

Однако вы не можете просто установить произвольную сумму и назвать ее днем. Вы должны провести обширное исследование, чтобы узнать, сколько берут ваши конкуренты.

Отсюда вы можете определить текущую плату за управление. Этот сбор будет включать в себя ваши базовые услуги, такие как обслуживание, координация с жителями, сбор арендной платы и т. Д.

Вы можете использовать один из трех способов определить текущую комиссию за управление:

• Фиксированные сборы. Используя эту структуру, вы можете взимать фиксированную плату для покрытия основных услуг и позволять клиентам добавлять дополнительные услуги по выбору. Эти услуги по выбору включают плату за аренду, плату за установку, плату за продление аренды, плату за выселение и многое другое.
• Процентные сборы. Используя эту структуру, вы можете взимать процент от арендной платы для покрытия стоимости ваших услуг. Ставка будет зависеть от состояния вашего местного рынка, но в среднем она составляет от 8 до 12 процентов.
• Комиссия за проект. Используя эту структуру, вы можете установить цену для каждой услуги, позволяя клиентам выбирать только те, которые им нужны.

7. Подготовка комплексного контракта

Тщательный контракт должен четко определять ваши обязанности как управляющего недвижимостью и защищать вас от потенциальной ответственности. Как управляющий недвижимостью вы будете действовать как мост между владельцем собственности и его арендаторами.

Вы будете отвечать за обслуживание и управление зданиями и другими инвестициями в недвижимость от имени владельцев.В этом качестве вы будете обрабатывать:

• Ищу арендаторов для заселения пустующих домов
• Взятие ренты
• Надзор за содержанием и ремонтом недвижимости
• Показ недвижимости
• Прием заявок
• Управляющий осмотр перед заселением и после выселения арендатора

Обязательно укажите как можно больше подробностей. Помимо ваших обязанностей, в вашем контракте на управление должна быть указана структура ваших гонораров (включая штрафы за неуплату), часы работы, бюджеты на техническое обслуживание и ремонт, средства на случай чрезвычайных ситуаций и график выставления счетов.При составлении контрактов лучше всего проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вы охватываете все свои основания.

8. Составьте план, ориентированный на клиента

Клиенты — это источник жизненной силы любого бизнеса. Таким образом, когда вы создаете компанию по управлению недвижимостью, очень важно строить свой бизнес вокруг них.

Сюда входят как владельцы недвижимости, так и арендаторы. Подумайте о том, что нужно вашим клиентам и как вы можете эффективно удовлетворить эти потребности. Настройте обслуживание клиентов и переписку в соответствии с вашими демографическими данными.

Если у жителей есть жалобы, обязательно выслушайте. Открытое общение — ключ к продолжению сотрудничества. В игре по управлению недвижимостью вы, естественно, столкнетесь с трудными арендаторами, поэтому вы также должны знать, как обращаться с ними на профессиональном уровне.

Кроме того, вам нужно будет составить подробные планы действий в чрезвычайных ситуациях, чтобы защитить своих жителей, а также вашу репутацию. Сюда входят стихийные бедствия и имущественные проблемы (прорывы труб, утечки газа).

9. Хорошо управляйте своей недвижимостью

Как управляющий недвижимостью, у вас будет много дел. Клиенты ожидают от вас всевозможных услуг, включая размещение объявлений, проверку арендаторов, сбор арендной платы, обслуживание и составление договоров аренды. Естественно, вам нужно будет ознакомиться со всеми аспектами управления недвижимостью.

При размещении объявлений о объявлениях убедитесь, что используете правильные средства массовой информации и создавайте убедительные материалы. Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов, проверяя наличие судимости, кредитные рейтинги и разговаривая с их прошлыми арендодателями.

Проводите регулярные проверки собственности для немедленного решения проблем с техническим обслуживанием. Собирая ренту, проявите твердую руку. Когда владельцы нанимают компании по управлению недвижимостью, они учитывают все эти услуги и многое другое.

Успешно открыть компанию по управлению недвижимостью сегодня

Во Флориде более 150 управляющих недвижимостью, с которыми вы будете соревноваться и поддерживать связь, как только вы создадите свою компанию по управлению недвижимостью. Поэтому совершенно необходимо, чтобы вы правильно открыли компанию по управлению недвижимостью.Поступая так, вы можете настроить себя на успех в будущем.

Ищете ли вы агента по недвижимости, управляющую компанию ТСЖ или компанию по управлению недвижимостью, Florida Property Management может вам помочь. Начните поиск по местоположению, используя наш надежный онлайн-каталог.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Как попасть в систему управления недвижимостью

Многие люди спрашивали меня, как попасть в управление недвижимостью и какие рабочие места существуют в индустрии PM? Ознакомьтесь с этими инсайдерскими советами и информацией, поскольку они могут осветить карьерный путь в сфере управления недвижимостью, о котором вы, возможно, не задумывались.

Карьерный путь в управлении недвижимостью

Как начать карьеру в управлении недвижимостью, зависит от многих факторов и решений, таких как образование, подготовка, желание и сегментация отрасли. В отличие от других традиционных профессий, которые имеют линейное продвижение к желаемой карьере, шаги по управлению недвижимостью имеют разные пути. Давайте выпьем чашечку кофе и погрузимся в доступные варианты работы в вечернее время.

Есть два основных пути в индустрию управления недвижимостью, также известную как индустрия аренды: коммерческая или жилая.Внутри этих двух сегментов есть десятки возможностей попасть в управление недвижимостью.

УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ : там, где ведется бизнес, производятся продукты, предоставляются услуги или доступны развлечения, дающие возможность управлять:

• Торговые здания
• Торговые центры
• Склад
• Складские помещения
• Производство
• Спортивные арены
• Развлекательные заведения

ЖИЛОЙ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ : Жилища для долгосрочного или краткосрочного проживания дополнительно сегментируются по типу использования собственности, структуре здания и потребностям жителей.

Многоблочный корпус

• Двухуровневый квадроцикл
• Квартира
• Кондоминиум

Краткосрочная аренда

• Студенческое общежитие
• Корпоративный корпус
• Жилищный фонд

Медицинский корпус

• Дом престарелых
• Проживание с уходом
• Пункты длительного ухода

Жилье с низким доходом — Сюда может входить специальное жилье с учетом критериев возраста и дохода.

Аренда на время отпуска — Размер этой краткосрочной аренды может варьироваться от аренды комнаты до аренды всего поместья. Иногда в межсезонье отпускную аренду можно сдавать на длительный срок, чтобы поддерживать уровень заполняемости и доход. Сюда входят каюты, курорты, гостиницы, таймшер и тому подобное.

Специальное жилье — Сообщества, которые часто находятся в соответствии с уникальными жилищными правилами, например, парки передвижных домов, также известные как сообщества передвижных домов, или модульные домашние сообщества, стоянки для домов на колесах

Конечно, если штат разрешает, могут существовать и другие виды аренды собственности, такие как плавучие дома, квартиры для свекрови, кемпинги, крошечные домики и тому подобное.

С указанными выше типами аренды путь продолжает расходиться с определенными ролями в этом сегменте.

Какие типы рабочих мест существуют в индустрии PM

Как попасть в управление недвижимостью, нужно понимать различные вышеупомянутые сегменты, а также знать, какие типы должностей в период послепродажного обслуживания являются общими для отрасли.

Использование поиска в Интернете на сайтах с объявлениями о вакансиях приведет к огромному количеству информации. Например, в настоящее время на сайте Indeed.com есть более 300 новых вакансий, в которых в качестве ключевого слова используется Property Manager.

Из этого следует, что объявление о вакансии в сфере управления недвижимостью, которое включает термин координатор, менеджер, эксперт, директор, агент, специалист или советник, обычно требует образования и опыта.

Вы заметите некоторые другие обозначения специальностей (налоговые льготы, HUD, HOA, Раздел 8, жилье для престарелых) в заголовке, который может указывать на дополнительный опыт, сертификацию или обучение.

Быстрый поиск позиций менеджера по недвижимости на Indeed.com приведет к множеству позиций.Поиск работы — отличный способ получить знания о требованиях и необходимом образовании.

Как попасть в управление недвижимостью, не имея опыта в отрасли?

Вы можете сказать: « Отлично, но у меня нет опыта или формального образования, могу ли я найти работу в сфере управления недвижимостью? ”

Рад, что вы спросили, так как это подводит нас к следующему пункту. Попасть в дверь не так сложно, как может показаться.

Доступно множество должностей начального уровня, которые не только дадут вам необходимый опыт, но и приобретут передаваемые навыки, которые помогут вам продвинуться на более высокие должности и на более высокие должности.

Например, если вы собираетесь поступить в колледж и планируете жить в общежитии, вы можете подать заявление на должность консультанта-резидента. RA выполняют многие из тех же задач, что и управляющие недвижимостью, такие как обеспечение соблюдения правил и политик, распространение информации, координация и проведение мероприятий, обработка запросов на техническое обслуживание или ремонт.

При просмотре вакансий в сфере управления недвижимостью в Интернете обратите внимание на названия некоторых из этих должностей:

• Клерк приемной
• Поддержка бэк-офиса
• Клерк самообслуживания
• Частичная разгрузка общественного хранилища
• Служащий стойки регистрации отеля
• Помощник по обслуживанию

Следите за вакансиями в сфере управления недвижимостью с пометкой «Помощник» в названии.Обычно они начального уровня и практически не требуют опыта.

Также обратите внимание на такие формулировки, как «обучение доступно», «обучение на рабочем месте», «опыт желателен, но не требуется» и «опыт не требуется».

В некоторых арендных сообществах есть иерархия региональных и районных менеджеров, которые контролируют задачи и обязанности более высокого уровня. Это может позволить работать на месте (то есть жить в собственности) или за его пределами, которые не требуют опыта.Именно здесь я смог начать свою карьеру в сфере управления недвижимостью.

Помимо традиционного маршрута…
Как попасть в управление недвижимостью?

Помимо вышеупомянутого предложения о создании резюме с должностью начального уровня в области управления недвижимостью, существуют некоторые нетрадиционные варианты.

Для тех, кто любит приключения, вы можете рассмотреть несколько интересных уникальных и сезонных работ, таких как работа в кемпинге, помощником на ферме или ранчо, работа в сфере обслуживания гостей, работа в домике или на курорте.

Даже если он управляет гондолой на курорте (а такие рабочие места существуют!), Работа с населением на сезонных работах дает множество навыков и опыта, которые можно передать, от связей с общественностью до вопросов технического обслуживания.

Вы могли бы даже подумать о работе за границей. Одна из моих первых работ после школы — волонтерство в Азии. За три из шести лет в Азии, помимо других обязанностей, я управлял двумя квартирами для других путешествующих волонтеров.

Тогда я этого не знал, но эти задачи по проверке чистоты и рабочего состояния, согласование графиков, предоставление информации о местности и т. Д.определенно предоставил мне некоторый опыт создания резюме и целую жизнь воспоминаний.

Начало — это не показатель результата,
, но это начало.

Если вы хотите работать со своей второй половинкой, есть множество мест для управленческих команд, которые обычно не требуют большого опыта.

После того, как я начала управлять недвижимостью в штате, мой муж присоединился ко мне, и эта первая должность на месте привела к продвижению по службе, в результате чего мы стали управлять портфелем недвижимости для аренды на время отпуска.Мы не только преуспели в этом опыте, но и стали частью совместной команды, что укрепило нашу связь как пары.

В общественных хранилищах могут быть должности руководителей на месте, а также должности временного помощника и офисного клерка.

Работа, предполагающая совместное выполнение обязанностей со значимым другом, обычно также включает жилье. Общественное управление, такое как парки передвижных домов, квартиры или кондоминиумы, или общественные складские помещения, часто является местом, где можно искать возможности для жизни на месте.

Как мне открыть компанию по управлению недвижимостью

Возможно, вы захотите сделать карьеру в другом направлении и стать либо частным домовладельцем, либо компанией по управлению недвижимостью (управляя своим портфелем и / или другими портфелями собственников). Разумным выходом в этот мир было бы инвестирование в дуплекс, именно так предыдущий работодатель начал свой инвестиционный портфель.

Он сказал, что вместо того, чтобы покупать свой первый дом как отдельную квартиру, он выбрал дуплекс, который позволял ему сдавать в аренду одну сторону, а жить на другой.Он приобрел опыт управления арендой и смог использовать эту покупку и расширить свое портфолио.

Если вы не хотели жить в дуплексе, есть другие возможности для инвестиций, например, участие в инвестиционной группе, чтобы разделить риски и выгоды. Или станьте частным домовладельцем, вложив деньги в недвижимость под ключ или сдавая в аренду.

Унаследованная собственность часто может стать отправной точкой для того, чтобы стать арендодателем. Некоторые семьи создают трасты или официальные компании для управления этими активами.

Для продолжения карьеры по управлению недвижимостью требуется…?

Общие офисные навыки важны, поэтому, если вы еще этого не сделали, освежите свои навыки набора текста и обработки текста. Умение обращаться с цифрами полезно при сборе платежей и расчете штрафов за просрочку платежа или при возврате части гарантийного залога.

К счастью, в наши дни существуют фантастические системы программного обеспечения для управления недвижимостью, которые помогают в расчетах. С бухгалтерскими инструментами или без них важно внимательно следить за деталями.

Исходя из моего многолетнего опыта в управлении, найме и консультировании в сфере управления недвижимостью, личные навыки являются самым важным требованием.

Мягкие навыки, которые важны для работы по управлению недвижимостью:

• Связь
• Управление временем, включая организацию и фокус
• Навыки межличностного общения, такие как сочувствие и дипломатия
• Решение проблем, требующее творческого подхода
• Лидерство, предполагающее командную работу
• Адаптивность

Важно хорошо разбираться в терминологии аренды, такой как обработка платежей, быть знакомым с планированием действий на случай стихийных бедствий и отношениями с арендаторами.

Арендодатели и управляющие недвижимостью носят много головных уборов, и их информированность и актуальность блогов, за которыми они должны следить, помогает им не снимать шляпы должным образом.

По мере того, как вы начинаете работать на посту начального уровня, вы будете составлять свое резюме менеджера по недвижимости, и вам захочется продолжить обучение и получить образование, чтобы дополнить эти детали.

Для открытия компании по управлению недвижимостью или продвижения по служебной лестнице может потребоваться значительно больше; например, сертификаты.

Квалификация по управлению имуществом

Квалификация, такая как сертификация, в конечном итоге зависит от типа работы по управлению недвижимостью, которую вы хотите выполнять.Чтобы ответить на вопрос о том, чем занимается управляющий недвижимостью, необходимо знать все тонкости и тонкости, чтобы учиться.

В целом, если вы занимаетесь руководящей позицией, необходимо какое-то образование, такое как аттестат, высшее образование, непрерывное образование, в дополнение к урокам, извлеченным из опыта.

В сфере аренды жилья большинству штатов потребуется лицензия брокера по недвижимости или, как минимум, лицензия на управление недвижимостью при ведении деятельности по управлению недвижимостью при аренде недвижимости.

У государства могут быть дополнительные критерии при управлении в рамках ассоциации сообщества.

Если вы решите подать заявку в компанию, работающую в сфере аренды, они, скорее всего, сообщат вам, требуется ли предварительная сертификация.

Некоторые компании проводят обучение, необходимое для получения сертификата.

Если вы решите инвестировать и управлять своей собственностью и / или собственностью другого владельца, чтобы узнать, какой тип обучения требуется для того, чтобы стать PM, обязательно сверьтесь с нормативными актами вашего штата, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям к образованию и сертификации.

В каждом штате будут разные критерии и шаги, которые необходимо предпринять для получения лицензии брокера по недвижимости.

Независимо от того, с чего вы начнете свой путь, если вам нравится помогать другим и нравится динамичная и интересная карьера, вопрос не в том, как попасть в управление недвижимостью, а скорее в том, чего вы ждете? Возможностей предостаточно, и ждем таких умных и добросердечных людей, как ВЫ!

Список сертификации управления недвижимостью в США

Ниже приведены сертификаты, доступные в США.Некоторые требуют членства, опыта и других критериев, а другие — нет.

Сертифицированный менеджер по коммерческой недвижимости (CMCP) Международной ассоциации владельцев и менеджеров зданий (BOMA)

Национальная ассоциация управления собственностью (NPMA)

Сертифицированный профессиональный специалист по недвижимости (CPPS)
Сертифицированный профессиональный администратор недвижимости (CPPA)
Сертифицированный профессиональный менеджер по недвижимости (CPPM)

Сертифицированный менеджер общественных ассоциаций (CMCA) от Международного совета по сертификации менеджеров общественных ассоциаций (CAMICB)

Национальная квартирная ассоциация (NAA)

Сертифицированный менеджер квартир (CAM)
Сертифицированный руководитель портфеля квартир (CAPS)
Сертификат для специалистов по обслуживанию квартир (CAMT)
Сертифицированный поставщик квартир (CAS)
Национальный специалист по аренде квартир (NALP)

Институт управления недвижимостью (IREM) предлагает следующие сертификаты:

Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM)
Аккредитованный менеджер по жилью (ARM)
Аккредитованный коммерческий менеджер (ACoM)

Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM)

Специалист по управлению жилым помещением (RMP)
Главный управляющий недвижимостью (MPM)
Сертифицированный специалист по поддержке (CSS)
Сертифицированный координатор по техническому обслуживанию (CMC)
Сертифицированный бухгалтер по управлению жилым фондом (CRMB)

Национальный центр управления жилищным фондом

Сертифицированный специалист по занятости (COS)
Специалист по проверке доходов предприятия (EIVS)
Сертифицированный специалист по занятости — продвинутый уровень (COSA)
Сертифицированный специалист по занятости — государственное жилье (COSP)
Сертифицированный специалист по ваучерам (CVS)
Специалист по управлению и анализу занятости (MORS)
Зарегистрированный управляющий жилищным фондом (RHM)
Сертификаты NCHM для получения налогового кредита на жилищное строительство с низким доходом
Дополнительные сертификаты управления недвижимостью NCHM

Эта статья была первоначально опубликована в январе 2020 года

---

.