Разное

Капитализация формула: Капитализация процентов. Выгода ежемесячной капитализации процентов по вкладу

11.03.1972

Содержание

Калькулятор вкладов онлайн 06.08.2021 с капитализацией, с пополнением, рассчитайте процент доходности по депозиту в банке на 06.08.2021

Калькулятор вкладов на Банки.ру — это сервис подбора и оформления вкладов и накопительных счетов для тех, кто ищет возможность вложить деньги под высокий процент. Здесь можно рассчитать доходность вклада и открыть депозит онлайн. У нас самая полная база актуальных предложений с повышенной ставкой на 06.08.2021 и специальные условия от банков, только для пользователей Банки.ру.

Основная задача вкладчика – разместить свои сбережения на депозит, который принесет максимальный доход. Чтобы выяснить итоговую сумму вклада по окончании его срока и произвести расчет по доходу, порой бывает недостаточно знать размер годовой процентной ставки. Нужно воспользоваться калькулятором процентов по вкладам, ведь основные факторы, которые следует учитывать при расчете дохода, – это наличие капитализации и периодичность внесения дополнительных взносов в выбранный вами вклад. Кроме того, открывая вклад под высокую ставку, следует учитывать, что доходы по вкладам в РФ облагаются налогом в размере 35%, если процентная ставка по вкладу в рублях превышает ключевую ставку Банка России на 5 процентных пунктов. По валютным вкладам налог с дохода вычитается, если процентная ставка составляет более 9%.

Калькулятор доходности вкладов на портале Банки.ру поможет произвести расчет суммы вклада с процентами. В депозитном калькуляторе указываете дату, когда вы планируете разместить сбережения в банке и срок привлечения вклада, который вы можете задать произвольно с точностью до одного дня. Депозитный калькулятор безошибочно определит день, когда вы сможете забрать свои сбережения вместе с начисленными процентами.

В калькуляторе депозитов можно сравнить сумму дохода в зависимости от того, будут проценты добавляться к сумме вклада либо выплачиваться на отдельный счет. Калькулятор вкладов с капитализацией покажет, как происходит расчет процентов и увеличивается сумма вашего вклада, ведь при выборе такого способа начисления проценты присоединяются к сумме вклада, тем самым увеличивая ее.

В калькуляторе вклада с пополнением необходимо будет указать периодичность, с которой вы планируете вносить дополнительные взносы, и сумму пополнений.

Калькулятор вкладов онлайн рассчитает для вас сумму дохода за вычетом налогов и покажет итоговую сумму вклада с начисленными процентами, в том числе с довложениями. Прежде чем открывать вклад в банке, с помощью калькулятора вкладов вы сможете вычислить доходность выбранного вами вклада с учетом всех его параметров.

Универсальный калькулятор вкладов на портале Банки.ру поможет нашим пользователям быстро произвести расчет вкладов и точно посчитать ожидаемый доход от своих сбережений.

Калькулятор сложного процента на Банки.ру

Сложный процент -это начисление процентов вклад, в том числе и на сумму прибавленную к телу вклада (полученную от выплаты процентов предыдущего периода) . Фактически это -капитализация процентов по вкладу.

Как на калькуляторе посчитать сложный процент:1- в поле "Капитализация" выбираете необходимую периодичность (согласно договору она может быть ежемесячная, ежедневная, ежеквартальная, или ежегодная и т.д), если иных условий по депозиту нет - нажимаете "Рассчитать"2- Если условия предусматривают не только капитализацию, но и пополнение и вы хотите рассчитать итоговую сумму доходности вклада, то внесите в поле "Пополнение вклада" планируемую периодичность пополнений и сумму, которую планируете вносить на вклад. Далее нажмите кнопку "Рассчитать".3- на странице с расчетом наш сервис покажет вам следующие параметры выбранного продукта:

  • Расчет доходности вклада.
  • Сумму вклада.
  • Сумма довложений.
  • Начисленные проценты.
  • Удержано налогов ( В РФ доходы по ставке выше 10% в рублях и выше 9% в валюте облагаются налогом в размере 35%)Также там вы можете посмотреть примерный график выплат процентов и платежей и подходящие под ваши желаемые условия, банковские вклады.

Рыночная капитализация – формула для расчета

Компании различных размеров могут предоставлять определенные возможности для торговли, и в этом уроке мы познакомим вас с несколькими способами сравнить перспективы этих компаний.

Во-первых, мы объясним, что такое рыночная капитализация и как определить размер компании.

Определение размера компании

Чаще всего стоимость компании определяется с помощью ее рыночной капитализации.

Рыночная капитализация компании – это стоимость компании, рассчитанная на основе суммарной стоимости всех ее акций, выпущенных в обращение.

Формула рыночной капитализации: количество акций в обращении * стоимость акции = рыночная капитализация

Так, если у компании 100 000 акций в обращении стоимостью $10 каждая, рыночная капитализация компании составляет $1 000 000.

Рыночная капитализация, таким образом, показывает, сколько будет стоить приобрести компанию целиком по текущей цене ее акций или, другими словами, приобрести все ее акции. Когда цена акций компании растет или падает, рыночная капитализация увеличивается или уменьшается соответственно.

Рыночная капитализация позволяет узнать стоимость компании

Стоимость отдельной акции не позволяет узнать стоимость компании в целом. Компания с более низкой стоимостью акции может, на самом деле, стоить больше, чем компания с более высокой, если в обращении находится большее количество ее акций.

В этом смысле, рыночная капитализация позволяет быстро составить мнение о компании без необходимости вникать в такие детали, как балансовый отчет, эквити и сумма долга.

Компании группируются на основе рыночной капитализации

Наличие информации о стоимости компании позволяет инвесторам группировать определенные компании вместе, чтобы производить распределенные инвестиции. Среди групп выделяются следующие: компании с низкой, со средней и с высокой рыночной капитализацией.

Компании с низкой рыночной капитализацией

Компании с низкой капитализацией обычно имеют рыночную стоимость между $500 миллионами и $2 миллиардами, однако, эти величины не являются фиксированными.

Обычно это новые компании, за которыми не следят так пристально или которые еще не так широко известны, как более крупные компании.

Преимущества компаний с низкой рыночной капитализацией

Компании с низкой рыночной капитализацией могут предоставлять хорошие возможности, поскольку их акции обычно стоят гораздо дешевле остальных.

За исключением периодов экономической нестабильности, компании с низкой капитализацией могут превзойти более крупные компании благодаря более высокому потенциалу роста.

Во время периодов экономического роста трейдеры могут обращать внимание на более мелкие компании, поскольку уверенность в успехе достаточно велика, и можно повысить допустимый риск ради более высоких прибылей.

Извлечение выгоды из компаний с низкой капитализацией

Небольшие компании позволяют инвесторам покупать или продавать акции при более интенсивном личном участии. Например, клиенты некоторых компаний могут иметь больше информации об ее управлении. Обычно они первыми видят новые продукты или услуги, которые предоставляет компания. Возможно, они даже смогут предсказывать будущие изменения, лишь будучи вовлеченными в работу компании.

Повышенная волатильность цены акции является знаком

Волатильность небольших компаний может упростить предсказывание будущих изменений. Их низкая ликвидность означает, что волатильность часто может быть гораздо более высокой, поэтому внезапное увеличение масштаба ценовых маневров может говорить об интересе других трейдеров в акциях этих компаний.

Недостатки низкой рыночной капитализации

Компании с низкой рыночной капитализацией обычно связаны с повышенным риском, поскольку чаще всего являются новыми. Шанс выйти из бизнеса у небольших компаний выше, чем у средних и крупных с авторитетными брендами.

Компании с низкой капитализацией выплачивают инвесторам лишь очень небольшие дивиденды. Причина этого в том, что им необходимо инвестировать прибыль в рост. Нельзя сказать, что подобные компании вообще не платят дивидендов, поскольку иногда они делают это для привлечения новых инвесторов, однако, выплаты на регулярной основе менее вероятны.

Торговля акциями компаний с низкой капитализацией может быть более сложной, поскольку их ликвидность ниже, чем у компаний со средней и высокой капитализацией, из-за того, что ими торгует меньше людей. В результате цена их акций может стать более волатильной, затрудняя получение по ним предпочтительной цены.

Компании со средней капитализацией

Компании со средней капитализацией – это те компании, рыночная капитализация которых составляет от $2 миллиардов до $10 миллиардов.

В некоторых случаях компании со средней капитализацией – это бывшие компании с высокой, у которых снизилась цена акций, но все еще имеется потенциал для роста.

Преимущества средней капитализации

Если говорить о риске, компания со средней капитализацией лежит посередине, поскольку ее вероятность уйти из бизнеса ниже, чем в случае с компаниями с низкой капитализацией.

Когда компания достигает размеров средней, у нее обычно появляется доступ к более высоким уровням финансирования, нежели имеются у низких, что может служить преимуществом во время тяжелой экономической ситуации.

Компании со средней капитализацией имеют возможности для роста через разработку продуктов и приобретение потребителей, тогда как более крупные компании могли уже достигнуть предела естественного роста.

Кроме того, они более стабильно выплачивают дивиденды, чем небольшие компании.

Извлечение выгоды из компаний со средней капитализацией

Имея указанные выше преимущества перед компаниями с низкой рыночной капитализацией, компании со средней все еще обладают многими их достоинствами.

Например, в периоды экономического роста фирмы средних размеров также приносят хорошую прибыль благодаря потенциалу роста.

Потенциал компаний средних размеров чаще всего легче оценить, поскольку их бухгалтерский отчёт и финансовые отчеты гораздо меньше и проще для чтения, чем аналогичные у крупных компаний. Благодаря этому, легче определить, над какими именно новыми продуктами работают компании и каковы прогнозы их будущего.

Компании со средней рыночной капитализацией имеют больше путей для доступа к существенному финансированию, поэтому если разработка нового продукта приведет к серьезному увеличению дохода, результатом этого может стать неплохая прибыль для трейдера, который купит акции этой компании.

Недостатки компаний со средней капитализацией

Возможности для роста у средних компаний могут быть ниже, чем у небольших.

Хоть они и являются менее рискованными, чем компании с низкой капитализацией, они все еще остаются более рискованными, чем крупные. Это происходит потому, что средние компании сильнее подвержены серьезным изменениям в экономических условиях, чем крупные.

Несмотря на преимущества средних компаний в потенциале роста перед крупными, средние компании могут стать застойными. Определить, какие из средних компаний действительно вырастут в крупные, может быть очень не просто.

Компании со средней капитализацией также менее ликвидны, чем компании с высокой.

Компании с высокой капитализацией

Компании с высокой капитализацией, также называемые первоклассными, имеют рыночную капитализацию выше $10 миллиардов.

Преимущества компаний с высокой капитализацией

Компании с высокой капитализацией обычно рассматриваются как наиболее безопасные инвестиции для тех, кто желает получать стабильную прибыль, поскольку они обычно выплачивают дивиденды на более регулярной основе, нежели компании с низкой или средней капитализацией.

Крупные компании имеют доступ к более интенсивному финансированию и к большим средствам, что делает их более устойчивыми в волатильных экономических условиях. Во время экономических просадок возможен резкий рост количества инвестиций в эти компании из-за их безопасности.

Ликвидность компаний с высокой капитализацией также более высока, что приводит к сниженной волатильности и большим шансам получения именно той цены, по которой вы хотите ими торговать.

Компания, которая достигла подобных размеров, обычно способна производить дальнейшие инвестиции в разработку продуктов, за спиной которых уже есть бренд. Когда крупные фирмы объявляют о выпуске новой технологии или продукта на основе передовых разработок, это обычно приводит к положительному отклику у трейдеров и инвесторов.

Извлечение выгоды из компаний с высокой капитализацией

Извлечение выгоды из компаний с высокой капитализацией более сложно, чем из компаний с низкой или средней, поскольку тяжело найти доступную публике информацию о них, которая не известна всем торгующим ими.

Желающие получить преимущество при торговле крупными компаниями обычно детально анализируют эту компанию, чтобы выяснить, является ли компания недооцененной или нет. Иногда этого бывает достаточно, поскольку некоторые трейдеры уделяют анализу компаний большее внимание, чем другие.

Например, компании с высокой капитализацией публикуют очень большие и сложные для понимания отчеты о деятельности и прибылях. Трейдер, который проведет детальный анализ этой информации, может найти что-либо, указывающее на недооцененность компании, и получить необходимые условия для торговли.

Недостатки компаний с высокой капитализацией

Крупные компании имеют наименьший потенциал для существенного роста, поскольку обычно достигли максимального количества клиентов, которых можно приобрести естественным путем.

Из-за того, что эти акции наиболее популярны и авторитетны, их стоимость обычно наиболее высока, то есть, вы вряд ли сможете купить большое количество этих акций.

Инвестирование в крупные компании все еще сопряжено с риском, и несмотря на историю успешной работы, нет никакой гарантии, что первоклассный портфель с незначительным риском принесет вам стабильную прибыль в течение длительных периодов времени.

Например, когда-то банки считались стабильными компаниями с высокой капитализацией. Однако с 2008 года у многих банков резко упала цена акций, они приостановили выплату дивидендов, а само их существование находится под угрозой из-за внезапной нестабильности в банковском секторе.

Распределенная торговля различными уровнями капитализации

Распределение портфеля между компаниями с различной капитализацией может помочь предотвратить ситуацию, в которой оно окажется слишком односторонним. Чрезмерное использование крупных компаний ограничит потенциальный рост, тогда как чрезмерное использование низких может быть слишком рискованным.

Когда вы собираетесь торговать акциями или инвестировать в них, хорошей идеей будет не подвергаться воздействию лишь одного аспекта рынка.

Многие трейдеры и инвесторы утверждают, что стоит держать в портфеле крупные компании для получения постоянной прибыли, но также оставлять место и для небольших, у которых есть высокий потенциал роста и большие возможные прибыли.

Выводы

Из этого урока вы узнали, что ...

  • ... рыночная капитализация компании – это ее стоимость, рассчитанная на основе выпущенных в оборот акций.
  • ... рыночная капитализация считается по следующей формуле: акции в обороте * цена акции.
  • ... она отражает ту сумму, которая необходима для приобретения компании целиком по текущей цене акций.
  • ... по рыночной капитализации компании делятся на низкую, среднюю и высокую капитализацию.
  • ... компании с низкой капитализацией обычно стоят от $500 миллионов до $2 миллиардов и имеют хороший потенциал для роста, но сопряжены с наибольшим риском. Также они редко выплачивают дивиденды на регулярной основе.
  • ... компании со средней капитализацией обычно стоят от $2 миллиардов до $10 миллиардов и считаются золотой серединой в плане риска и потенциала для роста.
  • ... компании с высокой капитализацией обычно стоят больше $10 миллиардов. Они считаются наиболее безопасными, если говорить о риске, выплачивают дивиденды регулярно, но обладают наименьшим потенциалом для роста.
  • ... если вы собираетесь торговать или инвестировать в несколько компаний, стоит задуматься о распределении портфеля между акциями компаний с низкой, средней и высокой капитализацией.

Формула коэффициента капитализации

Понятие коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации включен в показатели финансового рычага, которыми определяется соотношение между собственными и заемными средствами.

При положительной динамике показателя в сторону увеличения можно говорить о росте привлекательности предприятия с позиции инвестирования и кредитования. При низких значениях коэффициента капитализации говорят о потере рентабельности. При этом если показатель принимает слишком высокие значения, может появиться угроза потери предприятием финансовой устойчивости.

Формула коэффициента капитализации применяется наряду с формулами ликвидности и рентабельности с целью получения более объективной картины деятельности компании.

Формула коэффициента капитализации

Общую формулу коэффициента капитализации можно представить в следующем виде:

Кап = Об / СК

Здесь Об – сумма обязательств, включая краткосрочные и долгосрочные,

СК – стоимость собственного капитала.

Формула коэффициента капитализации с привязкой к строкам бухгалтерского баланса выглядит таким образом:

Кап = (стр. 1400 + стр. 1500) / стр. 1300

Всю информацию длярасчетов по формуле коэффициента капитализации можно подчерпнуть из бухгалтерского баланса

При этом формула коэффициента капитализации может содержать только долгосрочные или долгосрочные и краткосрочные обязательства в сумме.

Если производить расчет капитализации только по долгосрочным обязательствам, формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Кап = стр. 1400 / стр. 1300

Нормативное значение капитализации

В Российской Федерации норматив при расчете показателя капитализации — единица. При данном результате можно говорить о том, что компанией используются 50 % заемного капитала и 50 % собственного капитала (то есть капитал используется в равной степени).

Для многих экономически развитых стран нормой признается коэффициент капитализации, приравненный к 1,5 (то есть 60 % заемных средств и 40 % собственных средств).

Таким образом, нормативное значение коэффициента капитализации зависит от следующих факторов:

  • Отрасль, в которой функционирует предприятие,
  • Размеры предприятия,
  • Рентабельность,
  • Фондоемкость.

Чаще всего коэффициент капитализации используется для сравнения по аналогичным компаниям одной отрасли.

Значение коэффициента капитализации

Формула коэффициента капитализации в своих расчетах может получать различные значения, при этом показатель со временем имеет тенденцию к росту, что говорит о следующем:

  • Увеличился размер чистой прибыли, которая остается в распоряжении у предприятий,
  • Финансирование функционирования предприятия в большей степени производится из средств собственного капитала,
  • Рост привлекательности предприятия для инвесторов и кредиторов и др.

Показатель капитализации, имеющий тенденцию к снижению, свидетельствует о следующих фактах:

  • Рост риска реализации предпринимательской деятельности,
  • Максимизация использования компанией доли заемного капитала, участвующего в ведении основной деятельности,
  • Уменьшение привлекательности предприятия с точки зрения кредиторов и инвесторов.

Примеры решения задач

Добавление текущих биржевых котировок и курсов валют в таблицы в приложении Numbers

Отслеживаете ли вы инвестиции в пенсионные накопления, откладываете деньги на учебу в высшем учебном заведении или выполняете финансовое исследование, — используйте приложение Numbers для создания таблиц, получающих показатели фондового рынка, а также курсы валют напрямую из Интернета. 

Добавление сведений об акциях в таблицу

  1. Нажмите или щелкните ячейку, в которую требуется добавить сведения об акциях.
    • На iPhone, iPad или iPod touch нажмите Ячейка > «Котировка». Может потребоваться смахнуть вверх, чтобы увидеть этот элемент.
    • На компьютере Mac щелкните кнопку «Вставить» , затем выберите «Котировка».
  2. Выберите акцию из списка. Если требуется выполнить поиск конкретной акции, введите название компании или символ акции. 
  3. Выберите атрибут, который требуется отслеживать. 
    • На устройстве iPhone, iPad или iPod touch нажмите атрибут, который требуется отслеживать в этой ячейке. Слева от отслеживаемого атрибута отобразится значок . Нажмите «Готово».
    • На компьютере Mac во всплывающем меню «Атрибут» выберите информацию, которую требуется отслеживать в этой ячейке. Щелкните вне диалогового окна.

Если требуется просмотреть обновленную информацию по состоянию на закрытие предыдущего дня или изменить отслеживаемый атрибут, дважды щелкните нужную ячейку или дважды коснитесь ее.

Для ввода информации об акции в ячейку и ее редактирования также можно использовать формулу АКЦИЯ. Чтобы отредактировать формулу АКЦИЯ, выполните указанные ниже действия.

  • На iPhone, iPad или iPod touch, коснитесь ячейки, нажмите «Ячейка», а затем выберите «Редактировать формулу».
  • На компьютере Mac дважды щелкните нужную ячейку, а затем нажмите «Править как формулу».

Устройство должно быть онлайн (подключено к Интернету) для добавления сведений об акциях. Если значок «Котировка» неактивен, возможно, устройство находится в режиме оффлайн. Проверка сетевого подключения. Когда устройство находится в режиме оффлайн, в ячейке со сведениями об акциях отображаются данные, которые были доступны в момент последнего подключения устройства к сети. В режиме оффлайн добавляется пустая новая ячейка.

Атрибуты акций, которые можно отслеживать

При редактировании формулы АКЦИЯ можно использовать любые из следующих строковых или числовых элементов для отображения различных данных: 

  • «цена» (0 или пропущено): цена указанной акции на закрытие предыдущего торгового дня.
  • «имя» (1): полное название акции или компании.
  • «изменение» (2): разница между ценой последней сделки в предыдущий торговый день и ценой закрытия в предшествующий ему торговый день. Если в указанный интервал сделок по данной акции не было, изменение равно «0».
  • «изменение в процентах» (3): процентное изменение цены закрытия двух последних торгов по данной акции.
  • «открытие» (4): цена данной акции при открытии рынка в предыдущий торговый день.
  • «максимум» (5): максимальная цена сделки по данной акции в течение предыдущего торгового дня.
  • «минимум» (6): минимальная цена сделки по данной акции в течение предыдущего торгового дня.
  • «рын. капитализация» (7): общая рыночная стоимость всех находящихся в обращении акций данного эмитента в предыдущий торговый день. Рассчитывается путем умножения общего числа находящихся в обращении акций на цену одной акции.
  • «объем продаж» (8): число акций данного эмитента, перешедших из рук в руки в течение предыдущего торгового дня.
  • «доход» (9): процентная доля годового дивиденда акции (денежной выплаты в пользу держателя акции) относительно цены за акцию.
  • «целевая цена (1 год)» (10): прогнозируемая целевая цена акции через один год, рассчитанная как средняя целевая цена согласно прогнозам аналитиков.
  • «максимум за 52 недели» (11): самая высокая цена акции за последние 52 недели.
  • «минимум за 52 недели» (12): самая низкая цена акции за последние 52 недели.
  • «ср. объем (3 мес)» (15): среднемесячное значение совокупного объема торговли за последние 3 месяца, разделенное на 22 дня.
  • «бета-фактор» (16): показатель волатильности (системного риска) ценной бумаги или ресурса в сравнении с рынком в целом.
  • «валюта» (19): валюта, в которой выражена цена акции.
  • «годовой дивиденд» (20): сумма годового дивиденда (денежной выплаты в пользу держателя акции) на акцию.
  • eps (21): прибыль на акцию, которая рассчитывается путем деления общей прибыли компании на число акций, находящихся в обращении (совокупность акций, которыми владеют все акционеры компании на данный момент).
  • «биржа» (22): биржа, на которой осуществляется торговля акцией (например NYSE, NASDAQ, Euronext и другие).
  • «коэффициент цена/прибыль» (23): коэффициент цена/прибыль, который рассчитывается путем деления текущей рыночной цены акции на прибыль на акцию за последние 12 месяцев.
  • «предыдущ. цена закрытия» (24): цена акции на момент закрытия торговой сессии в день, предшествующий последнему дню торгов.
  • «тикер» (25): код акции (тикер), который является ее уникальным идентификатором.

Отслеживание истории акции

Если необходимо отслеживать историю конкретной акции, используйте функцию АКЦИЯП. При добавлении формулы необходимо определить следующие атрибуты:

  • «Тикер»: указанное в кавычках буквенно-цифровое сокращение, которое является уникальным идентификатором ценной бумаги, открыто обращающейся на определенном фондовом рынке, или ссылка на ячейку, которая содержит тикер.
  • «Атрибут»: необязательное значение с указанием возвращаемого атрибута акции. Программа Numbers автоматически предлагает вариант «закрытие». Вместо «закрытие» можно выбрать «открытие», «максимум», «минимум» или «объем продаж».
  • «Дата»: дата, для которой запрашивается архивная информация о цене акции.

Добавление курсов валют в таблицу

Для получения данных о курсах валют из Интернета и их использования в таблице можно использовать формулу ВАЛЮТА. При добавлении формулы необходимо определить следующие атрибуты:

  • «валюта-1»: код валюты, из которой производится конвертация. Код указывается в кавычках.
  • «валюта-2»: код валюты, в которую производится конвертация. Код указывается в кавычках.

В качестве третьего атрибута программа Numbers автоматически предлагает атрибут «цена». Если ввести значение 0 или пропустить этот элемент, в ячейке отобразится текущий курс валюты при конвертации из валюты-1 в валюту-2, выраженный в валюте-2.
 

Атрибуты валют, которые можно отслеживать

При редактировании формулы можно использовать любые из следующих строковых или числовых элементов для отображения различных данных:

  • «цена» (0 или пропущено): текущий курс обмена валют в формате «валюта-2».
  • «имя» (1): коды валют, указанных в формуле для расчета курса обмена валют.
  • «изменение» (2): разница в курсе обмена на момент закрытия торгов в последние два рабочих дня.
  • «изменение в процентах» (3): процентное изменение цены закрытия двух последних торгов по курсу обмена.
  • «открытие» (4): курс обмена на момент открытия торгов в предыдущий рабочий день.
  • «максимум» (5): самый высокий курс обмена в предыдущий рабочий день.
  • «минимум» (6): самый низкий курс обмена в предыдущий рабочий день.
  • «максимум за 52 недели» (7): самый высокий курс обмена за последние 52 недели.
  • «минимум за 52 недели» (8): самый низкий курс обмена за последние 52 недели.
     

Отслеживание истории валюты

Если необходимо отслеживать историю конкретной валюты, используйте функцию ВАЛЮТАП. При добавлении формулы необходимо определить следующие атрибуты:

  • «валюта-1»: код валюты, из которой производится конвертация. «валюта-1» — строка, которая заключается в кавычки.
  • «валюта-2»: код валюты, в которую производится конвертация. «валюта-2» — строка, которая заключается в кавычки.
  • «Атрибут»: необязательное значение с указанием возвращаемого атрибута валюты. Приложение Numbers автоматически предлагает «закрытие». Вместо «закрытие» можно выбрать «открытие», «максимум» или «минимум».
  • «Дата»: дата, для которой запрашивается архивная информация о курсе обмена.

Дата публикации: 

Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio). Формула. Расчет на примере ОАО «ММК»

Рассмотрим коэффициент капитализации. Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Будем рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Инфографика: Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

  • У предприятия остается больше чистой прибыли.
  • Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
  • Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

  • Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
  • Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
  • Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов, которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания  с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами. Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

  • Коэффициент финансового левериджа,
  • Коэффициент финансового риска,
  • Коэффициент привлечения,
  • Плечо финансового рычага,
  • Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
  • Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Коэффициент капитализации. Формула расчета по балансу

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Коэффициент капитализации. Расчет на примере ОАО «ММК»
  Рассмотрим пример расчета коэффициента капитализации для ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат». Предприятие из отрасли «черная металлургия». Занимается производством стали. Является лидером среди предприятий металлургии в России и в мире.

Коэффициент капитализации для ОАО “ММК”

Для расчетов нам понадобится публичная бухгалтерская отчетность, которую можно получить с сервиса СПАРК или InvestFunds. В нашем пример были взяты четыре квартала 2013 года и первые три квартала 2014 года.

Как можно заметить, мы работает только со строками из раздела «Пассив». Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»:

Коэффициент капитализации 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Коэффициент капитализации 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Как видно, за год расчетов коэффициент почти не изменился и был на уровне 1. Это нормативное значение для отечественных предприятий. Можно сделать вывод, что у ОАО «ММК» доля заемных средств равна доли собственных средств (50/50%). Ниже мы более подробно поговорим про нормативные значения.

Коэффициент капитализации. Нормативное значение

Поговорим о нормативных значениях. В отечественной литературе коэффициент капитализации считается оптимальным для предприятия при значении 1. Другими словами предприятие имеет равные доли заемных и собственных средств (50% заемный капитал, 50% собственный).

В экономически развитых странах значение коэффициента равняется 1,5 (60% заемный капитал, 40% собственный)

Норматив для коэффициента зависит от отрасли предприятия, размеров предприятия, фондоёмкости производства, сроку существования, рентабельности производства и т.д. Поэтому коэффициент следует сравнивать с аналогичными предприятиями отрасли. Так будет более понятная картина финансов на предприятии.

Резюме

Итак, мы разобрали один из важнейших коэффициентов для инвесторов и для кредиторов – коэффициент капитализации. Чем выше его значение для предприятия, тем оно более предпочтительно для инвесторов и менее для кредиторов. Высокое значение коэффициента показывает, что предприятие теряет финансовую устойчивость; слишком низкое значение – предприятие теряет рентабельность. Показатель капитализации необходимо использовать совместно с коэффициентами рентабельности и ликвидности предприятия. Более подробно читайте про основной показатель рентабельности в статье: “Рентабельность активов (ROA). Формула. Пример расчета для ОАО “КБ Сухой”“.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Спасибо за внимание!
Автор: Жданов Василий Юрьевич, к.э.н.

Уровень капитализации | Показатели рыночной эффективности (доходности акций)

Capitalization Rate

Описание

Коэффициент капитализации противоположен соотношению цена/прибыль. Его можно использовать совместно с показателем цена/прибыль, чтобы узнать подразумеваемую норму доходности акций компании, учитывая цену, с которой ее акции продаются на открытом рынке.

Формула

Разделите прибыль на акцию на рыночную цену за акцию. Показатель чистой прибыли на акцию обычно используется на полностью размытой основе с учетом влияния опционов, варрантов и конвертации облигаций, что может увеличить количество акций в обращении.

Если показатель уровня капитализации используется для принятия решения о покупке или продаже акций, брокерские и иные сборы, необходимые для завершения транзакции, следует включить в расчет.

Формула:

Прибыль на акцию /
Рыночная цена за акцию

Пример

Инвестор заинтересован в покупке акций высокотехнологичной компании, которая специализируется на беспроводных интернет-соединениях. За последние несколько месяцев акции этой компании испытали значительный рост, и инвестор обеспокоен тем, что, возможно, котировки стали слишком высокими, и не отражают реальную ценность.

Прибыль на акцию составляет 2,18 д.е., а цена акций - 159,14 д.е. Это означает, что уровень капитализации составляет 1,4% (прибыль в размере 2,18 д.е. на акцию, деленная на цену акций в размере 159,14 д.е.), что представляет собой отдачу от инвестиций в 1,4%. Поэтому инвестор считает, что акции слишком дороги и предпочитают ждать, пока их цена упадет.

Меры предосторожности

Как и в случае с соотношением цена/прибыль, коэффициент капитализации может быть искажен необычными операциями, которые не отражают надлежащий поток доходов от основной деятельности. Если доля чрезвычайных убытков или доходов в прибыли на одну акцию значительна, их следует исключить из числителя формулы.

Изменение регистра текста - Служба поддержки Office

В Microsoft Word Microsoft Excel нет кнопки "Изменить дело" для изменения букв. Однако для автоматического изменения регистра существующего текста на верхний, нижний или правильный регистр можно использовать функции UPPER, LOWERили PROPER. Функции — это просто встроенные формулы, предназначенные для выполнения определенных задач, в данном случае — преобразования текста.

Изменение досье

В приведенном ниже примере функция ПРОПЕРВНА используется для преобразования имен верхнего регистра в столбце A в первые буквы, которые преобразуются только в первую букву каждого имени.

  1. Сначала вставьте временный столбец рядом со столбцом, содержащий текст, который вы хотите преобразовать. В этом случае мы добавили новый столбец (B) справа от столбца Имя клиента.


    В ячейке B2 введите =ПРОПНАЧ(A2)и нажмитеввод .


    Эта формула преобразует имя в ячейке A2 из верхнего регистра в нужное. Чтобы преобразовать текст в нижний регистр, введите =LOWER(A2). Используйте =UPPER(A2) в случаях, когда нужно преобразовать текст в верхний регистр, заменив A2 соответствующей ссылкой на ячейку.

  2. Теперь заполните формулу вниз в новом столбце. Самый быстрый способ сделать это — выбрать ячейку B2 и дважды щелкнуть маленький черный квадрат, который появится в правом нижнем углу ячейки.

     

    Совет: Если данные в Excel, автоматически создается вычисляемая таблица со значениями, заполненными вниз при вводе формулы.

  1. На этом этапе нужно выбрать значения в новом столбце (B). Нажмите CTRL+C, чтобы скопировать их в буфер обмена.


    Щелкните ячейку A2 правой кнопкой мыши, выберите в ячейке Вировать, а затем — Значения. На этом этапе можно в нее в нельзя вировать только имена, а не формулы, которые не нужно хранить.

  2. После этого столбец (B) можно удалить, так как он больше не нужен.

Дополнительные сведения

Вы всегда можете задать вопрос специалисту Excel Tech Community или попросить помощи в сообществе Answers community.

См. также

Использование функций автозаполнения и мгновенного заполнения

Ставка капитализации - обзор, пример, как рассчитать ставку капитализации

Что такое ставка капитализации (ставка капитализации)?

Ставка капитализации (или для краткости Cap Rate) обычно используется в сфере недвижимости. Недвижимость - это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животных, воду и т. Д.и относится к норме прибыли на недвижимость, основанной на чистой операционной прибыли (NOI), которую генерирует недвижимость. Другими словами, ставка капитализации - это показатель окупаемости, который используется для определения потенциальной окупаемости инвестиций. Возврат инвестиций (ROI). Рентабельность инвестиций (ROI) - это показатель эффективности, используемый для оценки окупаемости инвестиций или сравнения эффективности различных инвестиций. или окупаемость капитала.

Узнайте больше на курсе CFI по моделированию недвижимости.

Формула ставки капитализации

Формула ставки капитализации равна чистой операционной прибыли (NOI), деленной на текущую рыночную стоимость актива.


Где:

  • Чистый операционный доход - годовой доход Годовой доход Годовой доход - это общая стоимость дохода, полученного в течение финансового года. Под валовым годовым доходом понимается весь доход до вычетов, произведенных имуществом, после вычета всех расходов, понесенных в результате операций, включая управление имуществом и уплату налогов.
  • Текущая рыночная стоимость актива - это стоимость актива Материальные активы Материальные активы - это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью.Примеры включают основные средства. Материальные активы находятся на рынке.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется для сравнения различных инвестиционных возможностей. Например, при прочих равных условиях: собственность с 10% ставкой капитализации по сравнению с 3% другой собственности, инвестор, скорее всего, сосредоточится на собственности с ставкой капитализации 10%.

Ставка также указывает количество времени, необходимое для окупаемости инвестиций в недвижимость.Например, если к объекту недвижимости прилагается 10% -ный предел, инвестору потребуется 10 лет, чтобы окупить свои вложения (так называемые «полностью капитализированные»).

Хотя это важный показатель при сравнении инвестиционных возможностей, инвесторы никогда не должны основывать покупку только на капитализации собственности. Полезно отметить, что разные ставки капитализации представляют разные уровни риска - низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, а высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Следовательно, не существует «оптимальной» ставки капитализации - она ​​зависит от предпочтения инвестора к риску.

Например, рассмотрим два объекта недвижимости в разных географических точках: один находится в популярном пригороде, а другой - в захудалой части города. Недвижимость в популярном пригороде покажет более низкую капитализацию за счет высокой рыночной стоимости актива. Напротив, недвижимость, расположенная в обветшалой части города, будет иметь более высокую капитализацию, что отражается в более низкой рыночной стоимости этого актива.

Пример капитальной ставки

Джон - инвестор, желающий купить инвестиционную недвижимость.Изучая курсы по недвижимости, он вспоминает, что ставка капитализации является эффективным показателем при оценке недвижимости. Джон выделяет три свойства с соответствующими расходами, годовым доходом и рыночной стоимостью:

После выполнения вычислений для свойств выше, Джон понимает, что свойство C дает наивысшую норму капитализации.

В простом мире Джон может основывать свою покупку только на ставке.Однако это лишь один из многих показателей, которые можно использовать для оценки рентабельности коммерческой недвижимости. Хотя максимальная ставка дает хорошее представление о теоретической рентабельности инвестиций в недвижимость, ее следует использовать в сочетании с другими показателями, такими как множитель валовой арендной платы, среди многих других. Таким образом, другие показатели должны использоваться вместе со ставкой капитализации, чтобы оценить привлекательность возможности для недвижимости.

Курс моделирования недвижимости

Если вы хотите узнать все о том, как рассчитать чистый операционный доход, ставки капитализации и даже как построить финансовую модель для девелоперского проекта, ознакомьтесь с курсом CFI по финансовому моделированию недвижимости.Программа научит вас строить модель в Excel с нуля.

Сводка по ставке капитализации

  • Ставка капитализации - это показатель рентабельности, используемый для определения рентабельности инвестиций в недвижимость.
  • Формула ставки капитализации рассчитывается делением чистой операционной прибыли на текущую рыночную стоимость актива.
  • Ставка капитализации может использоваться для определения рискованности инвестиционной возможности - высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск, а низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск.
  • Ставка капитализации должна использоваться вместе с другими показателями, и инвесторы никогда не должны основывать покупку только на ставке капитализации собственности.

Ссылки по теме

CFI является официальным поставщиком услуг глобального финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки. поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере.Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить продвижение по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы:

  • Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости. .
  • Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для начинающих Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит их начинать.Узнайте о различных стратегиях и методах торговли.
  • Норма прибыли Норма прибыли Норма прибыли (ROR) - это прибыль или убыток от инвестиции за период времени, сопоставленная с первоначальной стоимостью инвестиций, выраженной в процентах. В этом руководстве представлены наиболее распространенные формулы. получите эквивалент за полный год.Этот показатель часто используется быстрорастущими компаниями, поскольку данные, которым уже несколько месяцев, могут занижать текущий размер компании. руководство, пример, формула

Определение ставки капитализации

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли, которая, как ожидается, будет получена от объекта инвестиционной недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли, которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах.Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.

Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшения собственности, среди прочих факторов. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.

Ключевые выводы

  • Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
  • Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
  • Cap rate наиболее полезен для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

Общие сведения о ставке капитализации

Ставка капитализации - самый популярный показатель, с помощью которого инвестиции в недвижимость оцениваются на предмет их прибыльности и потенциальной доходности.Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности за период времени в один год, при условии, что собственность приобретена за наличные, а не в ссуду. Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную норму прибыли и доходность без использования заемных средств.

Формула ставки капитализации

Существует несколько версий расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость.Математически,

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость

куда,

Чистая операционная прибыль - это (ожидаемый) годовой доход от собственности (например, от сдачи в аренду), который рассчитывается путем вычета всех расходов, понесенных на управление недвижимостью. Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество.

Текущая рыночная стоимость актива - это текущая стоимость собственности в соответствии с преобладающими рыночными ставками.

В другой версии цифра рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам. Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает раздел невозможным.

Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется исходная цена покупки с фиксированным значением.

Примеры ставки капитализации

Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во-первых, он может инвестировать в казначейские облигации, выпущенные государством, которые предлагают номинальную годовую процентную ставку 3% и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, от которых ожидается регулярная арендная плата.

Во втором случае предположим, что общая арендная плата, получаемая в год, составляет 90 000 долларов США, а инвестор должен заплатить в общей сложности 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество. Таким образом, чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается стабильной на уровне первоначальной покупной цены в 1 миллион долларов.

Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / Стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.

Эта доходность в размере 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в размере 3 процентов, доступная по безрисковым казначейским облигациям.Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.

Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, когда доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.

Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды собственности может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%.Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций.

В другом сценарии предположим, что доход от аренды останется на уровне первоначальных 90 000 долларов, но значительно возрастут расходы на содержание и / или налог на недвижимость, скажем, 50 000 долларов. Тогда ставка капитализации будет (40 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 4%.

В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, на 800 000 долларов США, а доход от аренды и различные расходы останутся прежними, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8.75%.

По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.

Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость помимо вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. К факторам риска относятся:

  • Возраст, местонахождение и статус собственности
  • Тип имущества - многоквартирный, офисный, производственный, торговый или рекреационный
  • Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
  • Срок и структура договора аренды (-ов) арендатора
  • Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
  • Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов

Интерпретация ставки капитализации

Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться.Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.

Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения вложений в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.

Разные ставки капитализации для разных свойств или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же свойства представляют разные уровни риска.Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.

Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в престижном районе в центре города, а другой - на окраине города. При прочих равных условиях арендная плата первого объекта будет выше, чем у второго, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами.Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.

Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам возврата при более низком уровне риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.

Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми.Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей по определению подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.

Представление модели Гордона для ставки капитализации

Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которая также называется моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Это метод расчета внутренней стоимости стоимости акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям.Математически,

Стоимость акций = Ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора - Ожидаемая скорость роста дивидендов)

Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,

(требуемая норма прибыли - ожидаемая скорость роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене собственности.Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации - это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.

Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистый операционный доход от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что он будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% - 2%) = 8%.Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долл. США / 8%) = 625 000 долл. США.

Определение коэффициентов капитализации

Каковы коэффициенты капитализации?

Коэффициенты капитализации - это показатели, которые измеряют долю долга в структуре капитала компании. Они входят в число наиболее значимых коэффициентов долга, используемых для оценки финансового состояния компании.

Коэффициенты капитализации включают отношение заемного капитала к собственному капиталу, отношение долгосрочного долга к капитализации и отношение общего долга к капитализации.Формула для каждого из этих соотношений:

  • Отношение долга к собственному капиталу = Общий долг / собственный капитал
  • Долгосрочная задолженность к капитализации = Долгосрочная задолженность / (Долгосрочная задолженность + Собственный капитал)
  • Общий долг к капитализации = Общий долг / (Общий долг + Собственный капитал)

Коэффициенты капитализации также известны как коэффициенты левериджа.

Общие сведения о коэффициентах капитализации

По сути, коэффициенты капитализации определяют, как компания привлекает деньги или капитал.Долг и собственный капитал - это два основных метода, которые компания может использовать для финансирования своей деятельности.

Долг имеет ряд преимуществ. Выплаты по процентам не облагаются налогом. Долги также не ослабляют собственность фирмы, как выпуск дополнительных акций. Когда процентные ставки низкие, доступ к долговым рынкам легок, и есть деньги для ссуд. Задолженность может быть долгосрочной или краткосрочной и может состоять из банковских кредитов или выпуска облигаций. Акции могут быть дороже долга. Привлечение дополнительного капитала путем выпуска дополнительных акций может уменьшить долю владения в компании.

С другой стороны, капитал не нужно возвращать. Компания со слишком большой задолженностью может столкнуться с ограничением свободы действий со стороны кредиторов и / или потерять прибыльность из-за высоких процентных выплат. Худший из возможных сценариев - проблемы с своевременным выполнением операционных и долговых обязательств в неблагоприятных экономических условиях. Наконец, компания, ведущая высококонкурентный бизнес, столкнувшись с проблемами большого долга, обнаружит, что конкуренты используют ее проблемы, чтобы захватить большую долю рынка.

Сравнение коэффициентов капитализации компаний более эффективно, если их сравнивать с коэффициентами капитализации компаний в той же отрасли.

ключевые выносы

  • Коэффициенты капитализации измеряют долю долга в капитальной базе компании, ее средств от кредиторов и акционеров.
  • Коэффициенты капитализации включают отношение заемного капитала к собственному капиталу, отношение долгосрочного долга к капитализации и отношение общего долга к капитализации.
  • Приемлемые коэффициенты капитализации для компании не являются абсолютными, а зависят от отрасли, в которой она работает.

Типы коэффициентов капитализации

Давайте подробнее рассмотрим три коэффициента капитализации.

Отношение долга к собственному капиталу

Рассчитанный путем деления общих обязательств компании на ее акционерный капитал, коэффициент заемного капитала сравнивает общие обязательства компании с общей долей владения ее акционеров. Это измерение процента баланса компании, финансируемого поставщиками, кредиторами, кредиторами и должниками, по сравнению с обязательствами акционеров.В виде формулы:

Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2021

Отношение заемного капитала к собственному капиталу дает возможность оценить позицию компании с точки зрения левериджа, так как сравнивает общие обязательства с собственным капиталом. Более низкий процент означает, что компания использует меньшее кредитное плечо и имеет более сильную позицию в капитале. Однако следует иметь в виду, что этот коэффициент не является чистым измерением долга компании, поскольку он включает операционные обязательства как часть общих обязательств.

Отношение долгосрочной задолженности к капитализации

Отношение долгосрочного долга к капитализации, разновидность традиционного отношения долга к собственному капиталу, показывает финансовый леверидж фирмы. Он рассчитывается путем деления долгосрочного долга на общий доступный капитал (долгосрочный долг, привилегированные и обыкновенные акции). В виде формулы:

Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2021

Вопреки интуитивному пониманию, использование долгосрочного долга может помочь снизить общую стоимость капитала компании, поскольку кредиторы не участвуют в прибыли или повышении стоимости акций.Долгосрочная задолженность может быть выгодна, если компания ожидает значительного роста и получения достаточной прибыли, позволяющей своевременно выплачивать долги. С другой стороны, долгосрочная задолженность может создать серьезное финансовое бремя для компаний, испытывающих трудности, и, возможно, привести к банкротству.

Отношение общей задолженности к капитализации

Отношение общего долга к капитализации измеряет общую сумму непогашенного долга компании (как долгосрочного, так и краткосрочного) как процент от общей капитализации фирмы.

Формула расчета суммы долга к капитализации выглядит так:

Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2021

Пример коэффициентов капитализации

Различные соотношения могут дать разные результаты даже для одной и той же компании.

Давайте рассмотрим компанию с краткосрочным долгом в 5 миллионов долларов, долгосрочным долгом в 25 миллионов долларов и акционерным капиталом в 50 миллионов долларов. Коэффициенты капитализации компании будут рассчитаны следующим образом:

  • Отношение долга к собственному капиталу = (5 миллионов долларов + 25 миллионов долларов) / 50 миллионов долларов = 0,60 или 60%
  • Долгосрочная задолженность к капитализации = 25 млн долларов США / (25 млн долларов США + 50 млн долларов США) = 0,33 или 33%
  • Общая сумма долга к капитализации = (5 миллионов долларов + 25 миллионов долларов) / (5 миллионов долларов + 25 миллионов долларов + 50 миллионов долларов) = 0.375 или 37,5%

Значение коэффициентов капитализации

В то время как высокий коэффициент капитализации может увеличить рентабельность собственного капитала из-за налоговой защиты долга, более высокая доля долга увеличивает риск банкротства компании.

Однако приемлемый уровень капитализации компании зависит от отрасли, в которой она работает. Компании в таких секторах, как коммунальные услуги, трубопроводы и телекоммуникации, которые являются капиталоемкими и имеют предсказуемые денежные потоки, обычно имеют более высокие коэффициенты капитализации.И наоборот, компании с относительно небольшим количеством активов, которые могут быть переданы в залог в таких секторах, как технологии и розничная торговля, будут иметь более низкий уровень долга и, следовательно, более низкие коэффициенты капитализации.

Приемлемый уровень долга для компании зависит от того, достаточны ли ее денежные потоки для обслуживания такого долга. Коэффициент покрытия процентов, еще один популярный коэффициент левериджа, измеряет отношение прибыли компании до вычета процентов и налогов (EBIT) к ее процентным расходам. Например, соотношение два означает, что компания генерирует 2 доллара на каждый доллар процентных расходов.

Как и в случае со всеми коэффициентами, коэффициенты капитализации компании следует отслеживать с течением времени, чтобы определить, являются ли они стабильными. Их также следует сравнивать с аналогичными коэффициентами компаний-аналогов, чтобы определить позицию компании по отношению к компаниям-аналогам.

Коэффициент капитализации | Формула | Пример

Коэффициент капитализации, часто называемый коэффициентом капитализации, представляет собой финансовую метрику, которая измеряет платежеспособность компании, вычисляя общий долговой компонент структуры капитала компании в балансе.Другими словами, он рассчитывает финансовый рычаг компании, сравнивая общий долг с общим капиталом или частью капитала. Наиболее распространенные коэффициенты капитализации:

Долг и собственный капитал являются двумя основными компонентами структуры капитала компании и основными источниками финансирования ее деятельности.

Определение: что такое коэффициент капитализации?

Коэффициент капитализации описывает инвесторам, в какой степени компания использует заемные средства для финансирования своего бизнеса и планов расширения.Как правило, долг считается более рискованным, чем капитал (с точки зрения компании). Следовательно, чем выше коэффициент, тем рискованнее компания. Компании с более высоким коэффициентом капитализации подвергаются более высокому риску неплатежеспособности или банкротства в случае, если они не могут погасить долг в соответствии с заранее установленным графиком. Однако более высокая задолженность в бухгалтерских книгах также может способствовать увеличению прибыли, если бизнес растет прибыльным образом (подробнее об этом в разделе анализа).

Компания использует этот коэффициент для управления структурой капитала и определения долговой емкости.Инвесторы используют его для оценки рискованности инвестиций и формирования важного компонента оценки активов (более высокий риск означает более высокую ожидаемую доходность). Кредиторы используют его, чтобы определить, находится ли компания в установленных пределах и есть ли у нее больше возможностей для ссуды.

Давайте посмотрим, как рассчитать коэффициент капитализации.


Формула

Формула коэффициента капитализации рассчитывается путем деления общей суммы долга на общую сумму долга плюс собственный капитал.Вот пример:

Общий долг к капитализации = Общий долг / (Общий долг + Собственный капитал)

Вы также можете рассчитать уравнение коэффициента капитализации, разделив общую сумму долга на собственный капитал.

Отношение долга к собственному капиталу = Общий долг / собственный капитал

Как видите, обе эти формулы очень похожи и могут быть вычислены путем небольшого изменения друг друга. Все компоненты этих уравнений можно найти на лицевой стороне баланса.

Общий долг относится как к долгосрочным, так и к краткосрочным долгам компании

Собственный капитал означает балансовую стоимость вложений в акционерный капитал, сделанных инвесторами

Вложение в собственный капитал рассчитывается путем простого деления двух значений. Для соотношения общего долга к капитализации мы просто делим общий долг на сумму собственного капитала и долга (то есть общего капитала компании)

.

Теперь, когда мы знаем, как рассчитать уравнение коэффициента капитализации, давайте рассмотрим несколько примеров.


Пример

Мы начнем с гипотетического примера Turner Co. Их последние три года деятельности приведены в таблицах ниже. Отношение долга к собственному капиталу в год 1 составляло 0,9, что означает, что на каждый доллар США собственного капитала приходилось 0,9 доллара США долга в бухгалтерских книгах. К концу третьего года этот показатель снизился до 0,6.

С другой стороны, отношение общего долга к капитализации, равное 0,47 в год 1, означает, что 47% структуры капитала компании А финансируется за счет долга, а остальные 53% - за счет собственного капитала.Этот коэффициент снижается до 0,38, что означает более активное использование капитала в будущие годы.

Теперь давайте посмотрим на реальный пример Duke Energy и Southern Co. Ниже приведены коэффициенты, рассчитанные на основе SEC 10 000 для каждой компании.


Как видно из цифр, соотношение долга к собственному капиталу для обеих фирм было выше 2,0х (2014–2016 гг.), Что означает, что большая часть роста фирм обусловлена ​​заемными средствами. Это дополнительно подтверждается отношением общего долга к капитализации, согласно которому 65-70% общего капитала составляют заемные средства, а оставшаяся часть - собственный капитал.

Давайте теперь интерпретируем коэффициент и извлекаем ключевую информацию о финансовом состоянии компаний.


Анализ и интерпретация

Как правило, нормальным считается коэффициент капитализации менее 0,5, но нам необходимо рассматривать это соотношение в контексте прошлых данных компании и средних показателей по отрасли. Для отраслей, которые владеют физическими активами (например, коммунальные предприятия), как правило, размер долга намного превышает размер собственного капитала. Иногда конкретная облигация или заем связана с конкретным проектом или активом.

В приведенном выше гипотетическом примере Turner Co мы отметили, что оба коэффициента снижаются. Следовательно, компания может составлять свой баланс или находить акционерный капитал более дешевым источником финансирования по сравнению с заемными средствами.

На реальном примере Duke and Southern мы видим, что за трехлетний период Duke уменьшил леверидж, а Southern увеличил его. Анализируя цифры далее, мы замечаем, что Southern значительно расширяется, поэтому для развития бизнеса необходимы долги.Если эта стратегия окажется верной, она может создать долгосрочную ценность для инвесторов.

Как и в случае с любым соотношением, аналитикам необходимо приложить значительные усилия, чтобы расшифровать это соотношение и понять лежащие в его основе движущие силы. Каждая отрасль будет иметь типичную структуру капитала (с особенностями компании), и это будет определять коэффициент капитализации, поддерживаемый компанией. Корпоративные действия (такие как M&A) также могут повлиять на структуру капитала компании. В частности, если компания покупает проблемные активы, совокупная структура капитала может оказаться тяжелой для долгов.Аналитик должен знать обо всех этих контекстах, прежде чем формировать мнение о финансовом состоянии компании.

Аналитик также должен знать оптимальную структуру капитала, на которую ориентируется руководство компании. Коэффициент капитализации используется при ценообразовании активов (или оценке компании) в качестве входных данных для ставок дисконтирования. Следовательно, аналитикам следует сосредоточиться на целевой структуре капитала, чтобы понять будущий потенциал риска. Аналитики всегда должны проверять, осуществима ли эта целевая структура на практике с учетом динамики отрасли, операций компании и макроэкономических условий.Руководство может вести к очень агрессивным целям только для того, чтобы успокоить сообщество инвесторов, но задача аналитика - понять разумность этого плана. Подробную информацию о представлении руководства можно найти в разделе «Обсуждение руководства» 10-K или стенограммах ежеквартальных отчетов о прибылях и убытках.

Наличие долга на балансе не всегда отрицательно. Долг может быть дешевле капитала и обеспечивает некоторую степень налогового щита с точки зрения выплаты процентов. Следовательно, при осторожном использовании долг может иметь большое влияние на прибыль.Однако слишком большой долг ограничивает принятие управленческих решений, поскольку кредиторы обычно устанавливают условия, запрещающие руководству предпринимать определенные действия, которые могут поставить под угрозу интересы кредитора.


Объяснение практического использования: предостережения и ограничения

Аналитики должны быть осторожны при использовании номеров баланса, поскольку они обычно указываются по балансовой стоимости, которая может значительно отличаться от восстановительной стоимости или ликвидационной стоимости актива.Аналитик также использует рыночную капитализацию вместо балансовой стоимости (в случае, если компания зарегистрирована) и текущей стоимости долга, если облигации также торгуются на рынке.

Аналитик должен рассмотреть несколько внебалансовых статей, таких как операционная аренда, определенные пенсионные обязательства, чтобы получить полную картину долгосрочных обязательств.

Наконец, этот коэффициент следует рассматривать в сочетании с несколькими другими коэффициентами левериджа, чтобы получить целостное представление о финансовой рискованности компании. Некоторые из наиболее подходящих соотношений в этом случае могут быть:

  • Долгосрочный долг / общая капитализация
  • Итого задолженность / Итого активы
  • Общая сумма долга / капитала
  • LT долг / собственный капитал

В заключение, эта статья знакомит с важной концепцией структуры капитала компании и оценки активов, которая широко используется при ценообразовании и оценке активов.


Ставка капитализации (формула, пример) | Как рассчитать?

Ставка капитализации - это еще один термин для нормы прибыли, которая ожидается от инвестиций в области коммерческой недвижимости, этот термин представляет собой просто отношение нормы прибыли к фактическим инвестициям, сделанным в проект коммерческой недвижимости.

Что такое ставка капитализации?

Это соотношение чистого операционного дохода и рыночной стоимости актива, которое обычно используется в сфере недвижимости.

  • Ставка капитализации часто используется в сфере коммерческой недвижимости. Его можно использовать для сравнения доходов от потенциальных объектов недвижимости до приобретения.
  • Одна недвижимость с более высокой ставкой будет считаться более выгодной инвестицией, чем другая недвижимость, учитывая, что другие условия аналогичны расположению зданий и т. Д. Таким образом, это позволяет быстро сравнить потенциальную прибыль от инвестиционной собственности и может помочь выбрать лучшую инвестиционную возможность.
  • Это может служить своего рода индикатором динамики цен на недвижимость. Если ставки снижаются, это может означать, что стоимость недвижимости растет, и, таким образом, рынок недвижимости в целом нагревается.

Формула ставки капитализации

Ниже приведена формула, используемая для расчета

  • Чистый операционный доход от сдачи в аренду - это арендная плата за вычетом затрат на ее содержание.
  • Это также можно рассматривать как возврат инвестиций, которые инвестор будет получать ежегодно при покупке недвижимости.

Примеры ставок капитализации

Пример 1

Предположим, офисное здание, приносящее чистую операционную прибыль в размере 10 000 000 долларов, оценивается в 75 000 000 долларов. Используя приведенную выше формулу ставки капитализации Формула ставки капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на текущую рыночную стоимость актива. Инвесторы используют его для оценки инвестиций в недвижимость на основе годового дохода. Это помогает решить, выгодна ли недвижимость. Формула = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость актива Подробнее, мы можем рассчитать ставку капитализации здания:

= 10000000/75000000 = 13.33%

Таким образом, если здание продано за $ 75 млн, то можно сказать, что оно было продано по ставке капитализации 13,33%.

Пример 2

Допустим, арендуемая недвижимость получает брутто-доход в размере 1000 долларов в месяц. Владелец обязан ежегодно платить 700 долларов за управление имуществом и техническое обслуживание, 500 долларов за налог на недвижимость, 250 долларов за страховку. Он купил недвижимость за 80 000 долларов.

В данном случае у нас есть валовой доход и расходы, понесенные владельцем.Таким образом, мы рассчитаем чистую операционную прибыль. Чистая операционная прибыль (NOI) - это показатель рентабельности, представляющий сумму, полученную от ее основной деятельности путем вычета операционных расходов из операционных доходов. Он не включает внереализационные расходы, такие как убыток от продажи основных средств, проценты, налоговые расходы. Подробнее об объекте недвижимости:

  • NOI = Валовой доход - управление недвижимостью - налоги на имущество - страхование
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000 - 1450 = 10550 долларов США
  • Теперь расчет ставки капитализации = NOI / Цена собственности = 10 550 долл. США / 80 000 долл. США = 13.18%

Всегда ли высокая капитализация лучше?

  • Ставки капитализации могут быть хорошей оценкой для сравнения различных инвестиционных объектов недвижимости. Но более высокая ставка обычно не означает лучших инвестиционных возможностей. Ставки капитализации важны, но инвестору необходимо изучить и другие параметры.
  • Его можно рассматривать как меру рискованности инвестиции. Обычно низкая ставка подразумевает низкий риск, а более высокая ставка подразумевает более высокий риск.

Недостатки ставки капитализации

  • Его можно использовать только тогда, когда чистая операционная прибыль постоянна или не сильно колеблется.При использовании этой ставки капитализации оценка будет в некоторой степени аналогична оценке с использованием метода дисконтирования денежных потоков. Однако, если денежный поток является сложным и нерегулярным с большим количеством вариаций, следует использовать метод полного дисконтирования денежных потоков, чтобы получить достоверную и надежную оценку.
  • Ставка капитализации может учитывать различные факторы, но не отражает будущего риска. Он предполагает стабильный доход от недвижимости, но нельзя гарантировать такое предположение.Арендная плата может увеличиваться или уменьшаться. Стоимость недвижимости может измениться из-за внешних обстоятельств, над которыми инвестор не может повлиять. Могут возникнуть такие расходы, как расходы на техническое обслуживание. Таким образом, ставка капитализации не дает никаких указаний или прогнозов относительно будущих рисков.

Заключение

Ставка капитализации - это сравнительный показатель, который наиболее полезен для сравнения аналогичных объектов недвижимости, то есть объектов недвижимости в аналогичном месте, аналогичном классе активов и аналогичном возрасте.Этот показатель до сих пор широко используется для оценки коммерческой недвижимости и недвижимости с несколькими активами. Инвесторы в недвижимость используют это как инструмент для оценки своих вложений и принятия осознанного решения. Однако инвестору не следует рассматривать ставки капитализации как стандартную метрику, а также учитывать различные другие факторы, которые могут повлиять на стоимость активов. Это важный показатель, но не исчерпывающий.

Ставка капитализации видео

Рекомендуемые статьи

Эта статья была руководством по вопросу о том, что такое ставка капитализации? Здесь мы обсуждаем формулу ставки капитализации вместе с практическими примерами, преимуществами и недостатками.Вы можете узнать больше о финансовом анализе из следующих статей -

Урок 8 - Капитализация: преобразование потока дохода в стоимость (доходный подход к стоимости)

В начале урока 5 мы обсудили определение доходного подхода к стоимости и определение потока дохода, в уроке 6 мы обсуждались компоненты и формы потока доходов, а в Уроке 7 обсуждались доходы и расходы и обработка валового дохода до определенного уровня чистого дохода.В этом уроке представлен обзор процесса преобразования потока дохода в стоимость:

Справочник оценщика Раздел 501, Базовая оценка обсуждает доходный подход в главе 6. На страницах 100–102 обсуждается преобразование дохода в стоимость и базовая формула капитализации. ; пожалуйста, прочтите эту часть, чтобы улучшить свое обучение.

Использование заглавных букв - это любой метод, используемый для преобразования потока доходов в стоимость. Существует два метода капитализации первичного дохода: прямая капитализация и капитализация доходности. (ставка капитализации - это любая ставка, используемая для преобразования оценки будущего дохода в оценку рыночной стоимости.

Прямая капитализация - это метод, используемый для преобразования оценки ожидаемого дохода за один год в показатель стоимости за один прямой шаг. Разделение оценки дохода на соответствующую ставку или умножение оценки дохода на соответствующий коэффициент преобразует поток доходов в оценку стоимости.По сути, прямая капитализация выражает ценность как отношение между доходом и ставкой или мультипликатором. В методе прямой капитализации используются ставки капитализации и мультипликаторы, извлеченные из сопоставимых продаж. Изменения доходности и стоимости подразумеваются, но не идентифицируются напрямую.

Как получить стоимость путем прямой капитализации будет подробно рассмотрено в Уроке 9 (Множители - Деривация и оценка) и Уроке 12 (Оценка имущества с использованием общих ставок).

Капитализация доходности - это метод капитализации, используемый для преобразования будущих выгод в приведенную стоимость путем дисконтирования каждой будущей выгоды по соответствующей ставке доходности.Будущие выгоды также можно дисконтировать, разработав общую ставку капитализации, которая явно отражает структуру дохода от инвестиций, изменение стоимости и норму доходности. Таким образом, этот метод также известен как модель дисконтированного денежного потока (DCF). Ставка доходности представляет собой многопериодную доходность, которую инвестор ожидал бы при инвестировании в недвижимость с учетом риска потока доходов. Капитализация доходности явно учитывает размер, форму и продолжительность потока доходов, а также любые изменения в стоимости собственности.Будущий доход дисконтируется с использованием коэффициентов приведенной стоимости (PW1 и PW1 / P).

Как получить ставки капитализации доходности будет обсуждаться в Уроке 13 (Получение ставок доходности).

  1. Appraisal Institute, Словарь оценки недвижимости , четвертое издание, стр. 83.

Как правило, потоки доходов преобразуются в показатели стоимости с использованием ставок и коэффициентов. Две основные формулы:

  • Доход, разделенный на коэффициент, равен значению: I ÷ R = V.
  • Доход, умноженный на коэффициент (множитель), равен значению: I × F = V = I × M.

Ключевые переменные капитализации дохода включают: (1) доход, который будет капитализирован; (2) ставка капитализации или коэффициент, используемый для преобразования дохода в показатель стоимости; и (3) период времени, в течение которого должен быть реализован доход. Ставка или коэффициент капитализации должны обеспечивать как возврат части инвестиций, так и возврат инвестиций.

Формула 1 - Доход, разделенный на величину, равную норме

В простейшей форме процесс капитализации может быть представлен уравнением:

В = I ÷ R

Где:

В

=

указанная приведенная стоимость потока доходов

I

=

(чистый) доход, подлежащий капитализации

R

=

ставка капитализации

ПРИМЕР 8-1: Решение для значения

Банковский вклад с 10-процентной ставкой приносит 1000 долларов в год; сколько на депозите?

В alue = I ncome ÷ R ate = 1,000 USD ÷ 10% = 10,000 USD

Из основной формулы V = I ÷ R мы можем (алгебраически) вывести, что:

I = R × V

ПРИМЕР 8-2: Расчет дохода

Банковский депозит на сумму 10 000 долларов приносит 10 процентов годовых; сколько выплачивается каждый год?

I ncome = R съедено × V alue = 10% × 10 000 долларов США = 1000 долларов США

Из основной формулы V = I ÷ R мы также можем (алгебраически) вывести, что:

R = I ÷ V

ПРИМЕР 8-3: Решение для ставки

Банковский депозит в размере 10 000 долларов приносит выплату 1 000 долларов в год; какая процентная ставка?

R ate = I ncome ÷ V alue = 1000 долларов США ÷ 10000 долларов США = 0.10 = 10%

Это также можно резюмировать на следующем «T» графике, мнемоническом приеме, который некоторые считают полезным - подумайте о нем как «IRV»:

Для использования IRV горизонтальная линия «-» представляет линию деления, а вертикальная линия «|» представляет умножение. Следовательно, если бы вы пытались решить для «R», вы бы просто закрыли «R» пальцем и использовали оставшуюся видимую формулу (I ÷ V), чтобы решить для «R.«Аналогичным образом, если вы пытались решить для« I », вы бы закрыли« I »пальцем и использовали оставшуюся видимую формулу (R × V), чтобы решить для« I. »Наконец, если вы решали для» V ", вы закроете букву" V "пальцем, и оставшаяся формула будет I ÷ R.

Демонстрация дохода, разделенного по формуле ставки равной стоимости

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-1: Решение для значения

В этой демонстрации мы покажем вам, как найти значение, используя базовую формулу V = I ÷ R (значение равно доходу, деленному на ставку), которая была проиллюстрирована в примере 8-1 этого урока.

Операционные расходы объекта недвижимости составляют 32 процента валового дохода; валовой доход составляет 125 000 долларов. Какова стоимость собственности при ставке капитализации 14 процентов?

РЕШЕНИЕ: Стоимость = Доход ÷ Ставка.

Доход = 125000 долларов - (125000 долларов × 0,32) = 85000 долларов

Стоимость = 85 000 долл. США ÷ 0,14 = 607 143 долл. США.

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-2: Расчет дохода

В этой демонстрации мы покажем вам, как найти значение, используя базовую формулу V = I ÷ R (значение равно доходу, деленному на ставку), которая была проиллюстрирована в примере 8-2 этого урока.Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как I = R × V или R = I ÷ V. Если вы решаете для дохода, как мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение I = R × V (доход равен ставке, умноженной на стоимость)

Вы купили инвестиционную недвижимость за 225 000 долларов. Вы оцениваете цену перепродажи в 300 000 долларов. Если новому покупателю требуется 9-процентная норма прибыли, какова прогнозируемая чистая операционная прибыль?

РЕШЕНИЕ: доход = ставка × стоимость.

Доход = 0,09 × 300 000 долларов = 27 000 долларов.

Только текущая цена продажи имеет отношение к текущей чистой операционной прибыли.

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-3: Расчет для ставки

В этой демонстрации мы покажем вам, как найти значение, используя базовую формулу V = I ÷ R (значение равно доходу, деленному на ставку), которая была проиллюстрирована в примере 8-3 этого урока. Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как I = R × V или R = I ÷ В.Если вы решаете ставку, как мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение R = I ÷ В (ставка равна доходу, разделенному на стоимость).

Недвижимость имеет NOI (чистый операционный доход) в размере 15 000 долларов США, обслуживание долга в размере 10 000 долларов США и продается за 100 000 долларов США. Какая общая ставка капитализации?

РЕШЕНИЕ: Ставка = Доход ÷ Стоимость.

Ставка = 15 000 долларов ÷ 100 000 долларов = 15 процентов

Обслуживание долга не учитывается при расчете общей ставки капитализации.

Примечание. Между прочим, эта рассчитанная ставка, в данном случае 15 процентов, называется ставкой OverAll [OAR]. Это будет подробно рассмотрено, начиная с Урока 11: Получение общих ставок [OAR] из продаж и по диапазонам инвестиций.

Формула 2 - Доход, умноженный на множитель (множитель), равен значению

Валовой доход за один год может быть преобразован в показатель стоимости путем умножения дохода на множитель дохода, полученный от продажи сопоставимой собственности.Этот метод математически связан с прямой капитализацией, поскольку ставка капитализации является обратной величиной мультипликатора или фактора дохода (хотя множитель дохода обычно основан на валовом уровне дохода, а общая ставка капитализации основывается на чистом уровне дохода) . Множитель или факторный процесс может быть представлен уравнениями:

V = I × M

Где:

В

=

указанная приведенная стоимость потока доходов

I

=

доход, подлежащий капитализации

ПРИМЕР 8-4: Определение значения с использованием множителя

Множитель 9.1 считается подходящим для собственности с доходом 11 000 долларов в год; какое значение это указывает?

V alue = I ncome × M ultiplier = 11000 долларов США × 9,1 = 100000 долларов США ±

Замена M на F , где F = коэффициент

V = I × F

Из этих формул (взаимозаменяемых с использованием M и F) мы можем (алгебраически) вывести, что:

M = V ÷ I

ПРИМЕР 8-5: Нахождение множителя

Инвестор платит 500 000 долларов за небольшой многоквартирный дом, ожидая, что он будет приносить 40 000 долларов в год; какой указанный множитель от этой продажи?

M ultiplier =

V alue / I ncome

знак равно

Цена продажи / ожидаемая G ross I ncome

знак равно

500 000 долл. США / 40 000 долл. США

= 12.5 = GIM

Из основной формулы M = V ÷ I мы можем (алгебраически) вывести, что:

I = V ÷ M

ПРИМЕР 8-6: Расчет дохода

Типичная жилая недвижимость стоимостью 125 000 долларов США расположена в районе, где продажи сопоставимых объектов недвижимости указывают на то, что уместен множитель 10,4 - исходя из этой информации, каков экономический доход для этой собственности?

I ncome = V alue ÷ M ultiplier = 125 000 долл. США ÷ 10.4 = 12 000 долларов США ±

Опять же, это также можно резюмировать в следующем "T" графике, "VIM":

Для использования VIM горизонтальная линия «-» представляет собой линию деления, а вертикальная линия «|» представляет собой умножение. Следовательно, если вы пытаетесь найти «M», вы просто прикрываете букву «M» пальцем и используете оставшуюся видимую формулу (V ÷ I), чтобы решить для «M». Точно так же, если вы пытаетесь найти «я», вы должны покрыть «я» пальцем и использовать оставшуюся формулу (V ÷ M), чтобы найти «я».«Наконец, если бы вы решали для«; V », вы бы закрыли« V »пальцем, и оставшаяся формула была бы I × M.

Демонстрация дохода, умноженного на коэффициент, равный формуле

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-4: Решение для значения

В этой демонстрации мы покажем вам, как преобразовать поток дохода в стоимость, используя формулу V = I × M (значение равно доходу, умноженному на множитель), которая была проиллюстрирована в примере 8-4 этого урока.

Аренда склада за 1500 долларов в месяц. Множитель валового дохода равен 11. За что склад будет продаваться на открытом рынке?

РЕШЕНИЕ: Стоимость = Доход × Множитель

Доход = 1500 долларов США × 12 месяцев = 18000 долларов США в год.

Стоимость = (1500 долларов США × 12) × 11 = 198 000 долларов США

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-5: Решение для множителя

В этой демонстрации мы покажем вам, как найти множитель, используя базовую формулу V = I × M (значение равно доходу, умноженному на множитель), которая была проиллюстрирована в примере 8-5 этого урока.Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как M = V ÷ I или I = V ÷ M. Если вы решаете множитель, что мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение M = V ÷ I (множитель равен значению, разделенному на доход.)

При продаже на 750 000 долларов и валовой прибыли 66 000 долларов, каков будет указанный множитель валовой арендной платы?

РЕШЕНИЕ: Множитель = Стоимость ÷ Доход.

Множитель = 750 000 долларов США / 66 000 долларов США = 11.36

ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-6: Расчет дохода - с использованием множителей

В этой демонстрации мы покажем вам, как найти множитель, используя базовую формулу V = I × M (значение равно доходу, умноженному на множитель), которая была проиллюстрирована в примере 8-6 этого урока. Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как M = V ÷ I или I = V ÷ M. Если вы решаете для дохода, что мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение I = V ÷ M (доход равен величине, деленной на множитель.)

10-квартирный жилой дом выставлен на продажу по цене 990 000 долларов. Сопоставимые объекты недвижимости указывают на множитель брутто ренты 8,25. Какая годовая арендная плата за квартиру?

РЕШЕНИЕ: Доход = Стоимость ÷ Множитель.

Доход = 990 000 долларов США ÷ 8,25 = 120 000 долларов США ÷ 10 единиц = 12 000 долларов США

Ставки и факторы (множители)

Коэффициенты и коэффициенты являются математическими величинами, обратными друг другу. Обратное значение - это количество, полученное от деления единицы на заданное число.Например, доход в 100 долларов, умноженный на 20, дает оценку в 2000 долларов. Обратное 20 (1, деленное на 20) равно 0,05. Разделив 100 долларов на коэффициент 0,05, мы получим оценку в 2000 долларов.

Если поток доходов преобразуется в оценку стоимости путем умножения дохода на число, это число является фактором. Если поток доходов конвертируется в оценку стоимости путем деления дохода на число, то это число является ставкой.

В уроке, который вы только что прочитали, обсуждались два основных метода преобразования потока дохода в стоимость: метод прямой капитализации и метод капитализации доходности.Он также объяснил, что две основные формулы, используемые для преобразования потоков доходов в показатель стоимости:

I ÷ R = V (доход, разделенный на ставку, равен стоимости) и I × F = V (доход, умноженный на коэффициент - обычно называемый множителем - равен стоимости).

В следующем уроке, Урок 9, (Множители - Деривация и оценка) будет объяснено, как вывести мультипликаторы и как оценить их путем прямого капитализации с использованием мультипликаторов.

M = V ÷ I: GIM = SP ÷ Ant GI и Eff GIM = SP ÷ Ant Eff GI

Прогнозируемый валовой доход или Предполагаемый эффективный валовой доход используется при выводе мультипликаторов.

V = I × M: V = PGI × GIM и V = Eff GI × Eff GIM

Рынок - экономический - доход используется при оценке имущества.

Урок 10 содержит дальнейший обзор множителей, ставок и факторов.

Затем, в Уроке 11, мы обсудим вывод совокупных ставок либо путем расчета с использованием метода диапазона инвестиций, либо путем извлечения ставок из продаж сопоставимых объектов недвижимости:

R = I ÷ V: OAR = Ant NIBR ÷ SP или OAR = Ant NOI ÷ SP… помните, что чистый операционный доход совпадает с чистым доходом до вычета для повторного захвата, после создания резерва на вакантные должности и убытки от сбора и после все операционные расходы - фиксированные (включая налоги на имущество), переменные и резервы на замену - были вычтены.

Помните также - ожидаемых NIBR (или NOI) используется для извлечения ставки из продажи.

Далее будет рассмотрено, как получить стоимость путем прямой капитализации, подробно в Уроке 12 (Оценка имущества с использованием общих ставок).

В = I ÷ R

В Уроке 12 мы узнаем, что при оценке имущества для целей налога на имущество ad valorem доход, который должен капитализироваться с использованием ставки OverAll, является чистым доходом до вычета для возврата и налога на имущество, NIBT.Кроме того, ставка капитализации будет включать как общую ставку, так и эффективную ставку налога на имущество.

Капитализация доходности будет обсуждаться в начале Урока 13, где мы обсудим вывод линейно убывающих ставок конечной доходности и уровня конечной ставки доходности.

Урок 14 исследует различные потоки доходов, представленные в Уроке 6, и сопоставляет эти потоки доходов с различными методами капитализации. В последующих уроках мы более подробно рассмотрим эти методы и некоторые из основных приемов, которые оценщик использует для оценки собственности с использованием доходного подхода к оценке.

Подход капитализации доходов для оценок

Формула метода капитализации дохода

Формула метода капитализации дохода: Рыночная стоимость = Чистый операционный доход / ставка капитализации . Давайте поможем Саре лучше понять, что означают эти термины.

Чистая операционная прибыль

Сара находит дом в прекрасном районе. Подобные дома по соседству сдают за 1200 долларов в месяц. Если она сможет арендовать это место круглый год, она может рассчитывать на годовой валовой доход в размере 14 400 долларов.Но всегда есть расходы. Даже если она не получит ипотечный кредит и заплатит за дом все наличными, все равно есть расходы. Налоги на недвижимость, страхование и ремонт - все это входит в этот доход. Такие элементы, как налоги и страхование, относительно фиксированы, но ремонт обычно требует оценки. Эти существенные, неизбежные расходы - это операционные расходы. Сара может рассчитать чистую операционную прибыль (NOI) , вычтя операционные расходы из выручки.

Прочие виды имущества имеют дополнительные источники доходов и расходов.Рассмотрим многоквартирный дом. Может быть доход от торговых автоматов или платы за парковку. Арендодатель может оплачивать некоторые счета за коммунальные услуги или содержать места общего пользования, такие как бассейны или тренажерные залы.

Формула NOI: NOI = Доход - Операционные расходы

Ставка капитализации

Ставка капитализации (или ограничения) относится к доходности инвестиций по сравнению с их стоимостью или капиталом. Высокая ставка капитализации означает, что недвижимость приносит больше дохода пропорционально размеру капитала.Низкая ставка означает меньший доход пропорционально стоимости недвижимости. Помните, мы говорили, что Сара хочет 8% прибыли? Легко представить, что на каждые 100 долларов стоимости собственности Сара должна получать 8 долларов чистой прибыли.

Она может использовать показатель 8% в качестве ставки капитализации в формуле метода капитализации дохода. Давайте представим, что она имеет в виду конкретную цену. Если она знает стоимость и ориентировочные операционные расходы, она может решить вопрос о максимальной ставке. Заметили что-нибудь знакомое об уравнении капитализации? Формула Cap Rate = NOI / Value дает нам обратную формулу нашей оценки!

Заявка инвестора

Пора Саре вычислить цифры! Она собирает информацию о налогах на недвижимость из списка продаж и получает оценку от своей страховой компании на недвижимость, которую она рассматривает.Налоги составляют 3000 долларов, а страховка - 600 долларов в год. Она живет в похожем доме и знает, что содержание дома обходится примерно в 1000 долларов в год. Проявляя осторожность, она решает добавить еще 500 долларов, чтобы учесть, что арендаторы стали более жестко обращаться с недвижимостью.

Итак, годовые операционные расходы составляют (3000 долларов США + 600 долларов США + 1000 долларов США + 500 долларов США) = 5100 долларов США

При доходе от аренды в размере 1200 долларов США в месяц мы имеем годовой доход в размере (1200 долларов США X 12) = 14 400 долларов США.

Чистая операционная прибыль составляет 14 400 долларов США - 5100 долларов США = 9300 долларов США.

Чтобы определить максимальную закупочную цену и обеспечить доходность 8%, примените формулу NOI / Cap Rate.

9 300 долл. США / 0,08 = 116 250 долл. США

Хорошо! Что это значит для Сары сейчас? С такими оценками доходов и расходов она может получить желаемую прибыль, если заплатит не более 116 250 долларов. Если бы она заплатила больше, у нее есть четыре варианта. Она могла заплатить больше денег и согласиться на меньшую отдачу. Она могла уйти и передать эту сделку. Она могла поднять квартплату и приносить больший доход.Или она могла бы найти способы сократить свои расходы, например, оспорить ее налоговую оценку или поискать страховку.

Краткое содержание урока

Подход капитализации дохода к оценке помогает инвесторам определить самую высокую цену, которую они должны заплатить за недвижимость при желаемой ставке капитализации. Ставка капитализации рассчитывает доходность по сравнению со стоимостью, то есть капиталом, собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *