Разное

Начисление арендной платы проводки: Проводки при начислении и уплате арендной платы

06.06.1998

Содержание

Лесные арендные платежи: расходы прямые или косвенные?

Споры на эту тему основаны на том, к прямым или косвенным расходам лесозаготовителей относятся эти платежи? По мнению автора данной статьи, лесные арендные платежи можно, но вовсе не обязательно относить к прямым расходам, поскольку это платежи не за сырье как таковое, а лишь за возможность доступа к сырью с целью заготовки древесины.

Причем срубить этот лес периодически так и не удается. Следовательно, для лесозаготовителя лесфонд, стоящий на корню, это лишь живой лес, который государство разрешило срубить. И сырьем этот лес становится лишь тогда, когда его фактически срубит и вывезет с делянки лесозаготовитель.

Итак, описываем классическую исходную ситуацию. Компания осуществляет заготовку древесины по договорам аренды участков лесного фонда. Ежегодно арендодатель (лесхоз) и арендатор (компания) подписывают протокол согласования размера арендной платы и порядка ее внесения, в котором определена арендная плата за один кубометр, объем лесопользования, годовой размер арендной платы и сроки ее внесения в течение года.

В настоящее время начисление арендной платы в компании отражается проводкой Дт 97 «Расходы будущих периодов» Кт 68 «Арендная плата за лесной фонд». Списание арендной платы на затраты производится пропорционально объемам фактически заготовленной древесины по справкам производственного отдела.

При существующей схеме списания арендной платы через счет «Расходов будущих периодов» у предприятия часто возникают переходящие остатки лесного фонда, возникающие в результате того, что древесина фактически не заготовлена в установленные сроки. Спрашивается, как следует осуществлять учет и списание платежей за аренду лесного фонда в бухгалтерском и в налоговом учете? Можно ли отказаться от применения счета 97 «Расходы будущих периодов» и признавать данные платежи расходами ежемесячно в полном объеме? Как правильно списать остаток платежей арендной платы по переходящим (не заготовленным) остаткам лесного фонда в бухгалтерском и налоговом учете?

Начнем ответ с описания нашего понимания сути вопроса. На наш взгляд, экономическая сущность арендной платы за пользование лесным фондом заключается в том, что одна сторона договора (лесхоз) отдает в аренду лесной участок, имеющий на своей площади определенный объем лесфонда под изъятие, т.е. под лесозаготовку, на определенное время и за определенную плату. А лесозаготовительное предприятие обязуется на этом лесном участке в определенное договором время производить рубку (изъятие) указанного леса. Т.е. подчеркнем прежде всего, что отношения сторон основываются на договоре, а именно на договоре аренды. А он в момент его подписания, как все договоры вообще, является своего рода намерением сторон.

Как произойдет фактически, покажет лишь время. Вполне возможно, что неблагоприятно сложатся факторы, оказывающие очень серьезное влияние на процесс лесозаготовки, например погода, и лесозаготовителю не удастся в установленный срок освоить всю отведенную ему лесосеку. Но при этом все арендные платежи за эту лесосеку лесозаготовительное предприятия по условиям договора уже внесло.

Следовательно, заключая данный договор, предприятие вносит арендную плату не за древесину, а за право ее заготовки на этом участке в указанном объеме. Заметим, что по данному договору лесфонд арендатору не продается, хотя ставка аренды и рассчитывается исходя из объема кубометров в лесосеке. Почему? На наш взгляд, именно потому, что, возможно, заготовить отведенный лесфонд лесозаготовителю в полном объеме не удастся. Поэтому арендные лесные платежи, по сути, являются платой лесозаготовителя за право заготовки леса в установленное время на отведенной площади. Значит, арендные платежи как расходы лесозаготовителя, связанные с процессом лесозаготовки, должны увеличивать стоимость фактически заготовленной лесозаготовителем древесины, а не ложиться бременем на весь объем древесины, которую теоретически он мог бы заготовить, если все сложится удачно.

Порядок бухгалтерского учета

В целях бухгалтерского учета в соответствии с п. 65 Положения по бухгалтерскому учету, утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. № 34н, затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно или пропорционально объему заготовленной продукции или равномерно по времени, отведенному для освоения лесосеки) в течение периода, к которому они относятся. Выбранный способ следует закрепить в своей учетной политике.

Кроме того, следует учитывать положения «Методических рекомендаций по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции лесопромышленного комплекса», утвержденных 26.12.2002 г. Согласно п. 46 части 1 раздела 4 вышеназванных «Методических рекомендаций…», в бухучете лесные подати и плата за аренду лесов зачисляются на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем ежемесячно списываются на счет 20 «Основное производство» по мере фактической вырубки лесосечного фонда. Обратите внимание на то, что документ этот обязателен к применению всеми лесозаготовителями как отраслевой нормативный документ, но… в вышеназванном документе речь идет только о бухгалтерском учете, правила налогового учета этот документ не регламентирует, да и не может регламентировать по своему статусу. На основании вышеизложенного, по нашему мнению, леспромхозам в бухгалтерском учете, несомненно, следует использовать счет 97 «Расходы будущих периодов», распределять и признавать эти расходы рекомендуем по тем же мотивам, которые изложены в этом документе, — по объему вырубаемой древесины.

Что касается учета остатка по ранее действующим арендным договорам, то, по нашему мнению, в целях бухгалтерского учета его можно списать в затраты в составе прочих расходов на основании п. 12 ПБУ 10/99 путем списания оставшейся суммы арендной платы со счета 97 в дебет субсчета 91-2 «Прочие расходы» на момент прекращения действия договора аренды. Эти платежи ни в коем случае не должны годами зависать на остатках 97-го счета.

Порядок налогового учета:

По нашему мнению, в данном вопросе все зависит от позиции налогоплательщика, которую он отразит в своей учетной политике для целей налогообложения. Согласно положениям п. 1 ст. 318 НК РФ, расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного периода, подразделяются на прямые и косвенные.

Кроме того, в статье указано, что налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров.

На наш взгляд, арендные лесные платежи не относятся к прямым материальным затратам, т.к., повторимся, это скорее плата за возможность заготовки определенного объема древесины в установленное время на установленном участке, а не плата за объем проданной древесины. Если бы это была просто плата за отведенный к рубке объем древесины, то тогда это был бы не договор аренды, а договор купли-продажи. А в рассматриваемом нами условном арендном договоре кроме объема лесосеки вводится еще один важный параметр — время, т.е. в договоре явно прослеживается аспект неопределенности и условности. Возможно, все сложится и в отведенное время предприятию удастся срубить весь объем отведенного для рубки лесфонда, а возможно, и нет. На это влияет множество факторов, от природных до человеческих.

При этом в п. 2 ст. 318 НК РФ указано, что сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего периода. А прямые расходы относятся к расходам текущего периода по мере реализации продукции, в стоимости которой они учтены, т.е. прямые расходы (в отличие от косвенных) учитываются в составе себестоимости готовой продукции, т.е. фактически заготовленной древесины.

Следовательно, если расходы по арендной плате лесного фонда в целях налогового учета будут учитываться налогоплательщиком (еще раз напомню ключевое условие – если будут учитываться) в составе прямых материальных расходов, то и списывать их можно будет лишь на увеличение себестоимости фактически заготовленной древесины и относить в уменьшение налогооблагаемой прибыли лишь по мере реализации этой древесины.

Но если расходы по арендной плате лесного фонда в целях налогового учета будут учитываться налогоплательщиком в составе косвенных расходов (а на наш взгляд, для этого есть все снования), то и списывать вышеназванные арендные платежи в уменьшение налогооблагаемой прибыли можно будет непосредственно по мере производства платежей по графику, предусмотренному в договоре аренды лесосеки (в том периоде, в котором проведена оплата), на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

При этом необходимо учесть следующий аспект: если графика платежей в договоре аренды лесосеки не будет предусмотрено, а оплата будет проводиться одним платежом на весь срок аренды, то тогда эти косвенные расходы все же нельзя принимать к налоговому учету единовременно, а необходимо будет их распределять. Но заметьте: порядок распределения таких расходов для целей налогообложения в этом случае налогоплательщик также может определять для себя самостоятельно.

Вышеназванные «Методические рекомендации…» для целей налогового учета, как мы уже говорили выше, на наш взгляд, не действуют. Т.е. совсем не обязательно принимать в качестве базы для распределения объем фактически заготовленной древесины, который почти всегда приводит к нераспределенным остаткам, а рекомендуем принять за базу распределение по фактору времени, отведенного договором на лесозаготовку. Тогда все эти расходы без проблем будут списываться на затраты при налогообложении равномерными суммами по сроку аренды, а не по объему заготовленной древесины, что позволит лесозаготовительному предприятию избежать «очень болезненных» нераспределенных остатков. И, самое главное, правильно, экономически обоснованно и оправданно сформировать свой финансовый результат, отнести фактически понесенные им в налоговом периоде и документально подтвержденные арендные платежи в затраты в составе косвенных расходов, понесенных им в налоговом периоде.

Что касается учета остатка не списанной арендной платы по ранее действующим договорам, то, по нашему мнению, в налоговом учете данная сумма тоже может уменьшать сформированную вами налогооблагаемую прибыль, но такая точка зрения почти гарантированно приведет к спору с налоговой инспекцией, который придется решать в суде. Поэтому следует взвесить все налоговые риски.

Наши выводы по вопросам налогообложения основываются на следующих требованиях нормативных актов:

В соответствии с требованиями ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

В соответствии с положениями ст. 318 НК РФ расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на прямые и косвенные.

Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг. Таким образом, в целях исчисления налога на прибыль данные расходы, если они будут признаны вами как прямые, следует принимать для целей налогообложения пропорционально объемам фактически заготовленной древесины. В таком случае будет выполняться критерий экономической обоснованности, установленный ст. 252 НК РФ.

К прямым расходам могут быть (обратите внимание на вероятностный характер фразы законодателя – могут быть, то есть не всегда это обязательно) отнесены, в частности, материальные затраты, определяемые в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 254 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 254 НК РФ к материальным расходам, в частности, относятся затраты на приобретение сырья. Но, по нашему мнению, арендные лесные платежи за право пользования лесным фондом не обязательно относить к данной категории расходов и однозначно считать платой за сырье, т.к. это арендные платежи, т.е. платежи не за сырье как таковое, а за возможность доступа к этому сырью с целью его заготовки. Для лесозаготовителя сырьем является древесина, а лесфонд, растущий в делянке на корню, это еще не древесина – это живой лес, который государство разрешило срубить. Древесиной, т.е. сырьем, лес становится лишь тогда, когда его фактически срубит и вывезет с делянки лесозаготовитель. На наш взгляд, именно в этом месте заключен ключ к решению всех налоговых аспектов этого сложного вопроса.

ООО «БЭНЦ»:
Архангельск, ул. Шубина, д. 5, оф. 25

Тел.: +7 921 490-9191

E-mail: 
[email protected]
http://бэнц.рф/

Бухучет и налогообложение аренды земпаев. Налоги & бухучет, № 98, Декабрь, 2018

Разобравшись с юридическими аспектами аренды паев (см. с. 3), перейдем к отражению в учете и налогообложению выплат по таким договорам.

Передача пая в аренду

Бухучет. Несмотря на то, что земпай по своей сути нельзя считать земучастком (он не выделен в натуре на местности), в учете отражать получение земпая следует по тем же правилам, что и получение в аренду земучастка.

То есть в момент поступления земпая бухгалтер должен зачислить на внебалансовый счет 01 «Арендованные необоротные активы» земпай по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 8 П(С)БУ 14 «Аренда»).

Чтобы зачислить полученный в аренду земпай на внебалансовый счет 01, у агрария должен быть первичный документ на получение в пользование такого объекта. Что это за первичный документ, к сожалению, нормы ЗКУ и Закона № 161 не говорят.

На наш взгляд, таким документом является акт приема-передачи объекта аренды. При этом поскольку утвержденной формы такого акта не существует, то аграрий должен составить его в произвольной форме. С нами соглашаются и налоговики в письме от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15. Аргументируют они это тем, что в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона о бухучете факты осуществления хозяйственных операций обязательно фиксируются в первичных документах.

Налоговый учет. Получение в аренду земпая, как и земучастка, никоим образом не повлияет на налоговый учет агрария. Поскольку в этом случае не идет речь о приобретении какого-то объекта или осуществлении операции поставки. Происходит только получение во временное пользование такого объекта.

То есть ни расходов, ни доходов, которые бы повлияли на финансовый результат до налогообложения, в этом случае у агрария не возникнет. Также при осуществлении этой операции не возникает и обязанности начислять налоговые обязательства по НДС.

Получение в аренду земпаев и земучастков влияет лишь на налоговый учет плательщиков единого налога группы 4. Дело в том, что для аграриев, которые являются плательщиками единого налога группы 4, арендованные как земучастки, так и земпаи у физлица увеличивают объект обложения единым налогом (п.п. 295.9.7 НКУ).

Это не касается только аренды земель у других плательщиков единого налога группы 4.

То есть аграрий в момент получения земпаев и земучастков в аренду включает в объект налогообложения стоимость полученных угодий, начисляет на них единый налог и уплачивает начисленный налог в бюджет.

К сведению! Если договор аренды заключен посреди года, производить такое доначисление следует, подав уточняющую декларацию к поданной в начале года годовой декларации по единому налогу. Как провести уточнение, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 39, с. 16.

Бухучет арендной платы

Для начисления арендной платы аграрий должен составить первичный документ. Таким документом, по мнению налоговиков, должен быть акт приема-передачи услуг по аренде (см. письма ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15, от 10.01.2018 г. № 95/6/99-99-15-03-02-15/ІПК и письмо Минфина от 07.09.2007 г. № 31-34000-10/23-5712/5796).

Когда следует начислять арендную плату за земпаи и соответственно составлять первичный документ о ее начислении?

Чтобы дать ответ на этот вопрос, следует обратиться к правилам бухучета. Напомним, что в бухучете хозяйственные операции должны быть отражены в учетных регистрах именно в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете).

Опираясь на это, существует мнение, будто начисление следует отражать помесячно в размере 1/12 годового платежа. Это мнение основывается на положении п. 8 П(С)БУ 16 «Расходы», где говорится, что если актив обеспечивает получение экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов, то расходы признаются путем систематического распределения его стоимости (например, в виде амортизации) между соответствующими отчетными периодами. То есть месяц приравнивают к отчетному периоду и на этом основании осуществляют ежемесячное начисление арендной платы. Но согласно п. 1 ст. 13 Закона о бухучете отчетным периодом для составления финансовой отчетности является календарный год. Поэтому в п. 8 П(С)БУ 16 речь идет о распределении расходов между отчетными годами, а не месяцами. Опираясь на этот подход, можно говорить, что начислять арендную плату можно раз в году.

В этих выводах есть зерно истины: определять периодичность признания расходов по договору аренды следует, ориентируясь в первую очередь на бухучетный период для составления финотчетности (дату баланса).

В то же время согласиться с тем, что начислять арендную плату следует только раз в году, не совсем верно. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 13 Закона о бухучете налогоплательщики должны ежеквартально составлять промежуточную финотчетность. Это не касается только микропредприятий, у которых отчетным периодом для подачи финотчетности является исключительно календарный год (п. 2 Порядок № 419).

Поэтому если аграрий составляет финотчетность ежеквартально, то соответственно на последний день квартала и должен составляться первичный документ, на основании которого начисляется арендная плата. Подробно об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 55, с. 11.

В то же время, если вам нравится именно мнение о начислении арендной платы раз в году, то советуем получить у фискалов индивидуальную консультацию по этому поводу на свое имя и делать, как указано в ней.

Акт приема-передачи услуг по аренде земпая будет документом, подтверждающим факт предоставления арендных услуг.

В момент составления акта приема-передачи услуг аграрий будет отражать начисление арендной платы на счетах бухгалтерского учета. А именно: сумму арендной платы, которая подлежит уплате арендодателю, отражают в учете по Кт субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» и Дт счета учета расходов.

При этом если земпай используется для выращивания:

— одного вида сельхозпродукции, то сумму арендной платы напрямую относят к производственной себестоимости продукции, то есть отражают на Дт счета 23 «Производство»;

— нескольких видов продукции (на поле, где физически должен находиться земпай, выращивают несколько видов продукции), то сумму начисленной арендной платы относят к общепроизводственным расходам предприятия, то есть на Дт счета 91. А в конце года такие расходы будут распределены между производственной себестоимостью тех видов продукции, которые выращивались на этом поле, пропорционально площади участков, занятых под соответствующими культурами.

К сведению! В случае, когда аграрий уплачивает за аренду земпая заранее за несколько отчетных периодов, то уплаченную сумму он сразу в состав расходов не относит. Сначала ему стоит показать уплаченную авансом сумму арендной платы на счете 39 «Расходы будущих периодов», и только в периоде, которого касается такая арендная плата, аграрий должен отнести в расходы определенную ее часть пропорционально периодам пользования земпаем.

НДФЛ, ВС и ЕСВ

НДФЛ. Сумма арендной платы за пользование земпаем включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход на основании п.п. 164.2.5 НКУ.

Налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно такого дохода является арендатор (п. п. 170.1.1 НКУ). То есть именно

арендатор должен удержать из суммы начисленной арендной платы НДФЛ в размере 18 % и перечислить его в бюджет

База налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не менее чем минимальная сумма арендного платежа, установленная законодательством по вопросам аренды земли.

Минимальный размер арендной платы при аренде земпая установлен Указом № 92 и равен 3 % его стоимости. Поэтому советуем ориентироваться именно на этот размер при определении минимальной базы налогообложения для расчета НДФЛ.

Если по условиям договора аренды земпая арендная плата определяется в денежном виде, то проблем при расчете налога возникнуть не должно. Из суммы начисленной платы нужно просто удержать НДФЛ.

Другое дело, когда в договоре предусмотрено именно начисление арендной платы в натуральном виде (10 ц кукурузы и 500 кг моркови). В этом случае в соответствии с п. 164.5 НКУ доход арендодателя в целях обложения НДФЛ определяется по обычным ценам с учетом «натурального» коэффициента (в 2018 году при ставке НДФЛ 18 % равен 1,219512). Но в любом случае налог должен удерживаться за счет дохода арендодателя.

Как видим, выплата арендной платы в натуральном виде увеличивает налоговую нагрузку на агрария, поскольку вынуждает увеличивать базу начисления НДФЛ и, соответственно, сумму налога, которая будет им уплачена с такого дохода. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, советуем в договоре аренды земпая размер арендной платы указывать в денежном виде.

А когда арендодатель пожелает получить арендную плату не деньгами, а продукцией, то арендатор должен просто продать ему необходимый объем продукции или предоставить услугу. А затем провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию с задолженностью по договору аренды, из которой уже будут удержаны все налоги.

НДФЛ, удержанный из арендной платы, аграрий уплачивает по общим правилам, установленным для уплаты НДФЛ, которые прописаны в ст. 168 НКУ. При этом с августа 2018 года уплачивать НДФЛ сельхозтоваропроизводитель должен в соответствующий бюджет по местонахождению земельных долей (паев) (п.п. 168.4.9 НКУ). Подробно об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 67, с. 3.

Данные о начисленном и выплаченном размере арендной платы и НДФЛ, удержанном из нее и перечисленном в бюджет, арендатор отражает в форме № 1ДФ с признаком дохода «106».

ВС. Сумма арендной платы включается в базу обложения военным сбором в соответствии с п.п. 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ. Таким образом из начисленной арендной платы за земпаи придется удержать и ВС. Ставка сбора — 1,5 %.

Отдельно остановимся на ситуации, когда арендная плата зафиксирована в договоре в натуральном виде. Здесь возникает вопрос, следует ли при определении объекта налогообложения применять натуральный коэффициент, как и при расчете НДФЛ?

Ответ: нет, его применять не нужно. Объяснение простое: НКУ не предусматривает применение натурального коэффициента для обложения ВС доходов, выплаченных в натуральном выражении. С этим соглашаются и налоговики (см. письма от 20.11.2015 г. № 24759/6/99-99-17-02-01-15 и от 08.06.2016 г. № 12626/6/99-99-13-02-03-15, а также категорию 103.25 БЗ). То есть ВС следует удерживать из дохода без применения каких-либо коэффициентов.

Учитывая это, возникает встречный вопрос: откуда взять аграрию суммы для перечисления ВС в бюджет, если доход предоставляется в неденежной форме? Ведь в таком случае удержать ВС из дохода физлица невозможно. В сложившейся ситуации налоговики предлагают такой вариант: уплатить ВС за счет собственных средств при выплате дохода, а потом попросить физлицо — получателя дохода компенсировать сумму средств, направленную на погашение обязательств по ВС (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 97, с. 39, 2017, № 102, с. 71).

В то же время, чтобы оградить себя на случай, если налоговики изменят свое мнение по этому вопросу, советуем вам получить от них индивидуальную налоговую консультацию.

Сумму военного сбора, удержанного из арендной платы, следует отразить в разд. ІІ формы № 1ДФ по строке «Военный сбор».

Уплачивать ВС, удержанный из арендной платы за земпаи, следует по месту регистрации предприятия или предпринимателя

Дело в том, что этот сбор уплачивается в государственный бюджет. А потому платить его в местные бюджеты по месту нахождения земпая, чтобы его потом перечислили в госбюджет, нет смысла.

ЕСВ. Закон № 2464 об арендных операциях даже не упоминает. Следовательно, на сумму арендной платы за земпаи ЕСВ не начисляется.

Налоговый учет

НДС. При выплате аграрием арендной платы физлицу в денежном виде об НДС говорить не следует. Арендодателем является физлицо — неплательщик НДС, поэтому никаких налоговых последствий не будет.

Другое дело, когда арендная плата выплачивается в натуральной форме. В этом случае арендатор осуществляет поставку товаров, а потому от НДС обязательств ему не открутиться.

То есть в случае выдачи сельхозпродукции в счет арендной платы аграрий должен начислить налоговые обязательства по НДС по правилам, предусмотренным для реализованных товаров/услуг.

При этом база налогообложения будет определяться исходя из договорной (контрактной) стоимости товаров (услуг), но не ниже (п. 188.1 НКУ):

— цены приобретения таких товаров/услуг, если в виде арендной платы вы передаете приобретенные на стороне (у других субъектов) товары/услуги;

К сведению! Налоговики за обычную цену обычно принимают цены с веб-сайтов товарных бирж или цены, взятые у органов статистики. Хотя данные этих органов и организаций не могут считаться рыночными. Подробно об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет» 2018, № 91, с. 26.

Помните, доказывать, что цена на вашу продукцию не является обычной, должны именно налоговики. В то же время, если у плательщика есть документы, которые подтверждают, что его цены не ниже обычных, то он может использовать их как аргументы в споре с налоговиками и доказать в суде свою правоту.

Налог на прибыль. Для аграриев, которые являются плательщиками налога на прибыль, начисление и выплата арендной платы отражаются по бухучетным правилам. Дело в том, что НКУ не содержит никаких налоговых разниц, которые бы возникали при выплате арендных платежей. Поэтому плательщики налога на прибыль, как высокодоходники, так и малодоходники, включают начисление арендной платы в расходы и тем самым уменьшают финансовый результат до налогообложения.

Пример

Сельхозпредприятие арендовало у физлица земпай площадью 4 га. Денежная оценка пая составляет 200000 грн. Размер арендной платы равен 7 % от стоимости пая (то есть 14000 грн.). По договоренности сторон 50 % размера начисленной арендной платы выплачивается в денежной форме. На оставшуюся часть арендной платы арендодатель может взять выращенную аграрием продукцию.

В момент выдачи арендной платы арендатор решил в счет пая взять озимую пшеницу. Стоимость озимой пшеницы — 4800 грн./т (в том числе НДС — 800 грн.). Фактическая себестоимость 1 т пшеницы — 3500 грн. /т. На земпае аграрий выращивал озимую пшеницу.

Отразим эти операции в таблице ниже.

Выплата арендной платы за земельный пай

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Корреспондирующие счета

Сумма, грн.

дебет

кредит

1

01

200000,00

2

Начислена арендная плата (200000 грн. х 7 %)

231, 91

685

14000,00

3

Удержаны из арендной платы:

— НДФЛ (14000 грн. х 18 %)

641/НДФЛ

2520,00

— военный сбор (14000 грн. х 1,5 %)

685

642/ВС

210,00

4

Перечислены в бюджет

— НДФЛ

641/НДФЛ

311

2520,00

642/ВС

311

210,00

5

Перечислено 50 % арендной платы арендодателю на его счет в банке ((14000 грн. — 2520 грн. — 210 грн.) х 50 %)

685

311

5635,00

6

Выдано арендодателю 1,1739 т (5635 грн. : 4800 грн./т) зерна озимой пшеницы в счет остатка невыплаченной арендной платы

701

5635,00

7

Начислены налоговые обязательства по НДС

701

641

939,17

8

Списана себестоимость выданного зерна в счет арендной платы (1,1739 т х 3500 грн./т)

901

271

4108,65

Проведен взаимозачет

685

377

5635,00

Арендная плата сразу за весь период: выплата и бухучет

Из этой статьи вы узнаете: как правильно документировать и учитывать операции по досрочному погашению обязательств сельхозпредприятия перед собственниками земельных участков.


Законодательством, в частности Налоговым кодексом (далее – НК), четко определяются только размер и сроки внесения арендной платы за аренду земель государственной и коммунальной собственности. Что касается частных земель, то здесь сроки осуществления арендных платежей подлежат урегулированию по согласованию сторон в договоре аренды земельного участка (детальнее см. «Уплата арендной платы: как, когда, сколько»).

Так вот, расскажем, на что нужно обратить внимание бухгалтеру в случае, если стороны пришли к соглашению относительно выплаты арендной платы сразу за весь период аренды (или наперед за какое-то время).

Наличное ограничение в отношениях между субъектами хозяйствования и обычными физлицами установлено п. 6 Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденного постановлением Правления НБУ от 29.12.17 г. № 148 (далее – Положение № 148). В частности, предприятие имеет право осуществлять наличные расчеты в течение одного дня по одному или нескольким платежным документам с физическими лицами в размере до 50 тыс. грн. включительно. Платежи сверх установленных предельных сумм проводятся через банки или небанковские финансовые учреждения, которые в установленном законодательством порядке получили лицензию на перевод средств в национальной валюте без открытия счета, путем перевода средств с текущего счета на текущий счет или внесения средств в банк или небанковское финансовое учреждение для дальнейшего их перевода на текущие счета в банке.

Указанное ограничение не касается только: расчетов СХ с бюджетами и государственными целевыми фондами; добровольных пожертвований и благотворительной помощи; использования наличности, выданной на командировку (п. 8 Положения № 148).

Поэтому получается, что 50-тысячное ограничение на наличные расчеты распространяется и на выплату арендных платежей. Это следует также из письма НБУ от 21.07.14 г. № 25/6/99-99-22-06-03-15/415, согласно которому наличные ограничения касаются расчетов по сделкам, предметом которых являются какие-либо материальные и нематериальные блага, которые могут быть оценены в денежной форме.

Поэтому, выплачивая арендную плату за землю, необходимо соблюдать правила: не более 50 тыс. грн. одному физлицу в течение одного дня. Количество физлиц, с которыми осуществляются расчеты в течение дня, не лимитируется.

Что будет за нарушение этой нормы?

Здесь имеют место два вида ответственности.

Излишняя сумма наличного ограничения должна добавляться к фактическим остаткам наличности в кассе плательщика единовременно (в тот же день, когда была осуществлена эта операция). А за превышение установленных лимитов остатка наличности для предприятия предусмотрена финансовая ответственность – штраф в двукратном размере суммы выявленной сверхлимитной наличности за каждый день превышения установленного лимита кассы (абзац второй ч. 1 ст. 1 Указа Президента от 12.06.95 г. № 436/95).

Как указано в письме НБУ от 09.03.11 г. № 11-117/982-3354, за превышение установленных лимитов остатка наличности в кассе штрафные санкции к нарушителям применяются в сроки, предусмотренные ст. 102 НК (общее правило — 1 095 дней с даты проведения таких расчетов).

Кроме того, такое нарушение влечет за собой административную ответственность, предусмотренную ст. 16315 КУоАП: наложение штрафа в размере от 100 до 200 НМДГ (от 1 700 до 3 400 грн.), а за повторное в течение года такое же нарушение – от 500 до 1 000 НМДГ (от 8 500 до 17 000 грн.). Согласно ст. 38 КУоАП штраф может быть наложен не позднее чем через 2 месяца со дня совершения правонарушения (а в случае длящихся правонарушений – с момента выявления правонарушения).

Законодательство требует, чтобы все факты хоздеятельности были подтверждены первичными документами. Операции по начислению и уплате арендных платежей за земельные участки – не исключение. И хотя правоотношение здесь регулировалось договором об аренде, для подтверждения их в бухучете одного только договора недостаточно.

В письмах Минфина (от 30.05.16 г. № 31-11410-09-10/15182) и ГФС (от 19.01.16 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15, далее – Письмо № 919) рекомендуется для проведения расчетов по аренде составлять акт сдачи-приемки этих услуг, который будет основанием для отражения расходов по аренде в бухучете арендатора. Однако применять этот документ целесообразно в случае аренды помещений, сельхозтехники и другого подобного имущества, когда расчеты между арендатором и арендодателем проводятся с определенной договором периодичностью (месяц, квартал, год и т. п.) (детальнее о составлении первички в случае аренды имущества см. «Составляем первичные документы по аренде имущества»).

В нашей ситуации такой акт составлять нелогично, ведь нельзя подтвердить факт пользования земельным участком наперед за будущие периоды. В таком случае предлагаем руководствоваться позицией ГФС (Письмо № 919): подтверждением приемки услуг по договору аренды является платежный документ об оплате за услуги по аренде.

То есть выплату арендной платы наличностью предприятие согласно п. 26 Положения № 148 может осуществлять (по собственному выбору) или по расходным кассовым ордерам (типовая форма № КО-2, приведенная в приложении 3 к Положению № 148), или по ведомости на выплату наличности (приложение 1 к Положению № 148) (детальнее – «Варианты расчетов с владельцами паев: нюансы применения натуркоэффициента, бухучет»).

Указанных документов достаточно для подтверждения согласия сторон о предоставлении/пользовании объектом аренды. Они и будут служить основанием для записей о начислении и погашении задолженности по аренде на счетах бухучета.

В момент получения земельного участка в аренду арендатор должен отразить его на забалансовом счете Дт 01 «Арендованные необоротные активы» по нормативной денежной оценке на дату начала аренды.

Надлежащая плата за пользование земельным участком признается общепроизодственными расходами и учитывается на счете 91 «Общепроизводственные расходы», а если ее можно непосредственно отнести в себестоимость конкретной продукции – на счете 23 «Производство» (п. 9 П(С)БУ 14, п. 14 П(С)БУ 16).

В случае досрочного погашения обязательств по арендным платежам бухгалтер должен руководствоваться одним из основополагающих принципов бухучета: финансовый результат каждого конкретного отчетного периода определяется путем сравнения доходов отчетного периода с расходами, которые были осуществлены для получения этих доходов.

Поскольку предполагается, что арендованный земельный участок будет обеспечивать получение экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов (лет), арендные платежи, уплаченные за будущие периоды пользования земельным участком, для нужд бухучета и финотчетности являются расходами будущих периодов. В дальнейшем они подлежат списанию на расходы деятельности равномерно в течение срока аренды (п. 9 П(С)БУ 14).

Для обобщения информации относительно уплаченных авансом арендных платежей Инструкцией о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденной приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291, предусмотрен счет 39 «Расходы будущих периодов». По Дт этого счета отражаются уплаченные наперед арендные платежи, по Кт – их списание (распределение) и включение в состав расходов (в Дт 23 или 91) определенного отчетного периода.

Пример
Согласно заключенному договору аренды физлицо – собственник (арендодатель) предоставляет сельхозпредприятию (арендатору) в платное пользование земельный участок для сельхознужд сроком на 10 лет. Нормативная денежная оценка (НДО) – 300 тыс. грн. Согласно условиям договора: размер ежегодной арендной платы установлен на уровне 3 % от НДО; арендная плата уплачивается арендатором в денежной форме наперед (без учета индексов инфляции) за весь период действия договора.

В бухгалтерском учете указанные операции отражаются так:

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/45087-0


п / п

Содержание операции

Первичные документы

Бухгалтерский учет

 По общему Плану счетов

По упрощенному Плану счетов

Сумма

Дт

Кт

Дт

Кт

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Получен от физлица в аренду земельный участок (по НДО)

Договор аренды, акт приемки-передачи земельного участка*

01

01

300 000

2

Начислена арендная плата собственнику за пользование земельным участком за весь период аренды
(300 000 х 3 % х 10 лет)

Ведомость начисления арендной платы за землю (произвольной формы), платежное поручение

39

685

39

68

90 000

3

Удержаны из начисленной суммы арендной платы и переведены в бюджет:
– НДФЛ

685

641/НДФЛ

68

64/НДФЛ

16 200

641/НДФЛ

311

64/НДФЛ

31

– ВС

685

642

68

64/ВС

1 350

642

311

64/ВС

31

4

Выплачена арендная плата физлицу (90 000 – 16 200 – 1 350)

Расходный кассовый ордер (типовая форма № КО-2)**

685

301

68

30

72 450

5

Включена в состав расходов отчетного периода часть арендной платы, уплаченной наперед***

Бухгалтерская справка или ведомость распределения общепроизводственных расходов (произвольной формы)

911 (23)

39

91

39

604

* Приложение к договору аренды.

** Приведена в приложении 3 к Положению № 148.
*** В зависимости от принятой учетной политики предприятие может осуществлять распределение ежемесячно, ежеквартально, раз в год.

1. Уплаченные авансом (или наперед за весь период пользования земельным участком) арендные платежи отражаются в бухучете в составе расходов будущих периодов (по Дт 39).

2. В дальнейшем, соблюдая принцип соответствия доходов и расходов, их нужно равномерно распределять и списывать на расходы каждого отчетного периода в течение всего срока аренды (Дт 91 или 23 – Кт 39).

3. Документальным подтверждением принятия услуг по договору аренды в случае погашения задолженности по арендным платежам за весь период аренды одним платежом являются соответствующие платежные документы (расходный кассовый ордер, ведомость на выплату наличности, платежное поручение и т. п.).

5 наиболее важных факторов

Независимо от того, являетесь ли вы новым арендодателем, готовым опробовать рынок аренды, или более опытным арендодателем, пробующим новые места и типы недвижимости, решить, сколько арендной платы взимать, может быть одной из самых сложных частей. процесс аренды. И один из самых важных.

Сумма, которую вы берете за аренду, будет определять вашу прибыль, периоды вакантности, качество ваших арендаторов и многое другое. Небрежные арендодатели будут смотреть на близлежащие объекты, выбирать номер и продолжать движение.

Но чтобы получить наибольшую прибыль и привлечь лучших арендаторов, вы знаете, что вам нужно сделать больше, чем просто определить арендную плату за вашу собственность.

В целом, существует пять основных факторов, которые необходимо исследовать, сравнивать и учитывать при оценке своей недвижимости. Сегодня мы проинструктируем вас о каждом из этих факторов, чтобы вы могли получить больше информации при следующем расчете арендной платы.

Содержание инструкции по определению арендной платы
  • Прежде чем принять решение о размере арендной платы
  • Основные факторы для расчета арендной ставки
  • Следуй своим инстинктам

Перед тем, как принять решение о размере арендной платы

Мы знаем, что вы хотите как можно скорее научиться точно рассчитывать арендную ставку, но есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть и запомнить, прежде чем приступить к сделать ваши исследования и расчеты.

В конце концов, вам нужно знать больше, чем просто скорость – вам нужно понять, почему эта скорость работает! По этой причине лучше не спрашивать друзей: «За сколько я могу арендовать свой дом?»

Если вы сядете и точно изучите лучшие методы расчета арендной платы, это поможет вам стать лучшим арендодателем и инвестором в недвижимость, поскольку вы начнете более точно знать свою собственность и ее стоимость.

Наконец, не забудьте проверить законы о контроле за арендной платой в вашем районе. Если ваша собственность подпадает под действие этих законов, сумма, которую вы можете взимать, может регулироваться. Лучше посмотреть это, прежде чем делать какие-либо другие шаги, чтобы убедиться, что вы не тратите свое время!

Основные факторы для расчета арендной ставки

Теперь давайте рассмотрим лучшие методы расчета арендной ставки! Независимо от того, есть ли у вас одна или дюжина объектов недвижимости, которые вам нужно оценить, использование следующих основных факторов для анализа вашей собственности поможет вам установить арендную ставку.

Изучите следующие характеристики вашей собственности, чтобы установить правильную цену для рынка вашей собственности.

1. Стоимость недвижимости

Часто для получения базовой арендной платы можно использовать общую стоимость недвижимости. Это особенно полезный метод для тех, кто сдает свое бывшее жилье в аренду, поскольку вы должны знать истинную стоимость своего дома.

Арендная плата за недвижимость обычно составляет от 0,8% до 1,1% от стоимости дома. Если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, то арендная плата может составлять от 2400 до 3300 долларов в месяц.

Этот метод, конечно, будет зависеть от фактического диапазона цен на вашу недвижимость. Если стоимость недвижимости ниже 100 000 долларов, большинство рынков могут позволить вам взимать около 1% от стоимости дома за аренду.

Однако, если стоимость вашей недвижимости составляет 375 000 долларов США или более, вы, вероятно, захотите придерживаться нижней части диапазона, чтобы привлечь лучших арендаторов. Слишком высокая плата может отпугнуть хороших арендаторов, и вам следует сосредоточиться на сдаче в аренду только лучшим арендаторам.

2. Местная арендная плата

Одна из вещей, которую делает большинство арендодателей, пытаясь решить, какую арендную плату брать, — это проверить, сколько берут другие арендодатели в этом районе. Однако при использовании этого метода совершается одна распространенная ошибка.

Когда вы сравниваете арендную плату между объектами недвижимости в вашем районе, вы должны убедиться, что вы сравниваете похожие объекты. Если вы сдаете квартиру-студию, вы не сможете сравнить стоимость аренды с ценой дома на одну семью.

Найти баланс между арендной платой проще, когда вы проверяете недвижимость со схожими характеристиками в следующих областях:

  • Размер участка
  • Количество спален
  • Количество санузлов
  • Год постройки
  • Год последнего ремонта
  • Включенные удобства

Если вы берете слишком большую цену, чем местная недвижимость с аналогичными характеристиками, вам будет сложно найти качественного арендатора для вашей собственности. С другой стороны, вы хотите убедиться, что вы не теряете прибыль, взимая слишком низкую плату. Анализ местного рынка может помочь вам найти правильный баланс ценности для арендаторов и прибыли для вашего бизнеса.

После того, как вы нашли сопоставимую недвижимость и определили диапазон цен, которые могут подойти для вашей собственности, обратитесь к трем местным агентам по недвижимости или управляющим недвижимостью. Спросите их, могут ли они считать вашу цену разумной или нет. Благодаря их опыту работы на местном рынке, они будут иметь хорошее представление о том, что работает, а что нет.

3. Рассмотрите спрос

Несмотря на информацию, которую вы получили в пунктах 1 и 2 выше, арендная стоимость вашей собственности может резко измениться из-за спроса.

Спрос может повлиять на стоимость аренды вашего имущества как положительно, так и отрицательно. Вот некоторые из наиболее распространенных эффектов спроса, которые вы, вероятно, заметите:

  • Во время плохой экономики: спрос на аренду растет, поскольку меньше людей могут позволить себе покупку
  • Во время плохой экономики: более дешевые квартиры меньшего размера будут сдаваться быстрее
  • Перед учебным годом: недвижимость большего размера пользуется большим спросом, так как семьи стараются переехать до смены учебного года

Итак, как эти изменения в спросе влияют на то, что вы можете взимать плату за аренду вашей собственности?

Вообще говоря, чем меньше спрос, тем ниже вы должны сделать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Когда спрос на предлагаемую вами квартиру высок, вы можете установить более высокую арендную плату.

4. Покройте свои расходы

Часто новые арендодатели используют только пункты с 1 по 3 выше, чтобы решить, сколько арендной платы взимать. Хотя эти факторы дают хорошее представление о том, что вы можете ожидать от сдаваемой в аренду недвижимости, в них отсутствует ключевой фактор расчета, который может серьезно повлиять на вашу прибыль.

Эти цифры не учитывают расходы, которые вы несете как домовладелец.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на то, сколько денег вы заработаете на недвижимости:

  • Платежи по ипотеке (если применимо)
  • Затраты на техническое обслуживание
  • Плата за ТСЖ
  • Налоги
  • Стоимость вакантных периодов
  • Затраты на управление недвижимостью

Вдобавок к этим расходам, вы хотите быть уверены, что сможете получать прибыль каждый месяц! Прибыль в размере от нуля до шести процентов от арендной платы также следует ежемесячно откладывать в качестве прибыли.

После того, как вы подсчитали потенциальную арендную плату в соответствии со стоимостью местной недвижимости, стоимостью вашей собственности и текущим спросом, подсчитайте, сколько из этих денег потребуется ежемесячно на расходы. Если вы остались в минусе или без прибыли, вам следует подумать о небольшом увеличении арендной платы, чтобы получать прибыль каждый месяц.

5. Функции, повышающие арендную плату

Мы вкратце упомянули, как удобства, доступные в вашем объекте, могут повлиять на стоимость аренды, но важно понимать, какие удобства значительно повышают арендную плату. Эти удобства намного дороже по стоимости и обычно требуют больших затрат на приобретение в месяц, поэтому они могут позволить себе повышение арендной платы от 3 до 15%.

Такие удобства включают:

  • Плавательные бассейны
  • Парковка на территории
  • Посудомоечная машина
  • Стиральная машина и сушилка

С другой стороны, добавление дополнительных удобств может создать дополнительные проблемы с обслуживанием. Важно, чтобы техника была хорошо оценена арендаторами. Некоторые арендодатели отказываются устанавливать такие предметы, как вывоз мусора, из-за дополнительных проблем с обслуживанием, которые они создают.

Обращать внимание на влияние этих удобств особенно важно, когда вы не можете найти недвижимость, в которой есть такие же удобства, как у вас. Обязательно помните об этой разнице и оценивайте недвижимость соответственно.

Следуйте своим инстинктам

Теперь, когда у вас есть инструменты, чтобы начать узнавать подходящие цены на аренду в вашем районе, вы никогда не будете задаваться вопросом: «Сколько я должен брать за аренду?» Для получения дополнительной информации просмотрите наше последнее видео на YouTube:

Ваши инстинкты и понимание наиболее важных факторов, влияющих на арендную плату, будут отточены. Помните, обратите внимание на:

  • Местные сопоставимые цены на недвижимость
  • Общее значение свойства
  • Текущий рыночный спрос
  • Ваши расходы
  • Дополнительные услуги на месте

Используя свое растущее чутье в отношении ценности каждой из этих характеристик, вы будете на пути к тому, чтобы каждый раз устанавливать идеальную ставку аренды, повышающую прибыль. И это произведет революцию в вашем бизнесе!

Простое руководство для арендодателей

Обновлено в ноябре 2021 г.

В разговоре с опытными арендодателями вы можете услышать, как они упоминают об использовании калькулятора соотношения арендной платы и дохода в процессе проверки арендаторов. Этот инструмент позволяет легко гарантировать, что помимо того, что человек является надежным арендатором, он также зарабатывает достаточно, чтобы позволить себе арендную плату каждый месяц.

Неважно, насколько вам нравится потенциальный арендатор, нет причин арендовать ему жилье, если он не сможет позволить себе платить за аренду. Проверка того, соответствует ли их доход подходящему соотношению арендной платы к доходу, — отличный и простой способ справиться с этим.

Каков наилучший стандарт отношения арендной платы к доходу и как вы можете ответственно применить его к своему арендному бизнесу? Узнайте больше вместе с нами сегодня.

Калькулятор коэффициента дохода от аренды Содержание

Хотя использование калькулятора дохода для арендной платы является распространенным методом в сфере аренды, не все арендодатели знают, как это может быть полезно. Узнайте, почему арендодателям нравится этот метод и как его использовать наиболее эффективно:

  • Что такое соотношение арендной платы к доходу?
    • Почему арендодатели используют 3-кратный калькулятор арендной платы и аналогичные коэффициенты?
  • Калькуляторы коэффициента дохода от аренды RentPrep
    • Отношение арендной платы к доходу: в процентах
    • Отношение арендной платы к доходу: мультипликатор дохода
    • Ресурсы электронных таблиц (включая шаблоны)
    • Easy Mental Math Соотношение арендной платы к доходу
    • Отношение арендной платы к доходу: примеры
  • Как домовладельцы могут использовать эту информацию
    • Коэффициенты доходов от аренды и законность
  • Часто задаваемые вопросы о калькуляторе отношения дохода к аренде
    • Каково хорошее соотношение дохода и арендной платы?
    • Как рассчитать, может ли арендатор позволить себе арендную плату?
    • Как рассчитать арендную плату исходя из дохода?
    • Что такое трехкратная арендная плата и почему это имеет значение?
    • Как квартиры рассчитывают валовой доход?
    • Чтобы получить квартиру, нужно вносить в 3 раза больше арендной платы?
    • Чему соответствует правило 30% мультипликатора отношения арендной платы к доходу?
  • Должен ли я применять коэффициенты дохода?

Что такое отношение арендной платы к доходу?

Отношение арендной платы к доходу — это стандарт, установленный арендодателем для сдаваемой в аренду недвижимости. Этот стандарт устанавливает порог валового дохода, который арендодатель хочет достичь, чтобы кандидат был рассмотрен для сдачи в аренду имущества.

Часто этот тип отношения также известен как отношение дохода к арендной плате, но порядок терминологии не так важен. Важно то, что вы понимаете, какие числа вы должны учитывать.

Этот коэффициент сравнивает годовой доход потенциального арендатора со стоимостью аренды вашей собственности. Сравнивая эти цифры, вы можете увидеть, какой процент дохода арендатора потребуется для покрытия арендной платы. Если этот процент слишком высок, есть большая вероятность, что арендатор не сможет позволить себе арендную плату в долгосрочной перспективе. По крайней мере, риск сдачи в аренду им будет выше, чем арендатору с более подходящим доходом.

Почему арендодатели используют трехкратный калькулятор арендной платы и аналогичные коэффициенты?

Почему арендодателям было бы полезно иметь стандартный коэффициент для использования при проверке арендаторов?

Многие арендодатели считают, что лучше сдавать жилье арендаторам, которые зарабатывают как минимум в 3 раза больше, чем они платят за аренду. Это делается для того, чтобы они могли оплачивать другие расходы на проживание помимо арендной платы.

Используя проверку дохода как часть проверки арендаторов, арендодатели могут помочь не допустить, чтобы неквалифицированные арендаторы арендовали сверх их средств, что помогает обеим сторонам в долгосрочной перспективе. Соотношение арендной платы к доходу — это просто способ упростить эти расчеты, чтобы вы могли быстрее определить соответствие кандидата требованиям.

Калькуляторы соотношения арендной платы и дохода от RentPrep

Здесь, в RentPrep, мы разработали несколько различных инструментов для определения соотношения дохода к арендной плате для таких арендодателей, как вы. Каждый из этих инструментов немного отличается, но конечный продукт всегда должен помочь вам сделать правильный выбор при проверке арендаторов.

Соотношение арендной платы к доходу: на основе процента

Этот калькулятор рассчитывает соотношение арендной платы в процентах от дохода заявителя.

Желаемый процент арендной платы к доходу

Годовая валовая заработная плата заявителя

Арендатор может позволить себе до этой суммы ежемесячной арендной платы

В этом расчете конечным результатом является максимальная арендная плата, которую кто-либо может себе позволить, исходя из его заработной платы. Соотношение арендной платы к доходу в размере 30% является очень распространенным стандартом для арендодателей, но вы можете изменить этот стандарт в соответствии с областью, в которой вы работаете. Например, в некоторых районах распространено более высокое отношение арендной платы к доходу, даже достигающее 70%.

Соотношение арендной платы к доходу: множитель дохода

RentPrep предлагает услугу под названием SmartMove. Этот продукт использует соотношение, основанное на приведенном ниже множителе, чтобы рекомендовать подходящего арендатора:

Ваша месячная арендная плата:

Ваш множитель (2,0 – 2,5 – 3,0 – 3,5)

Минимальная брутто арендатор должен зарабатывать в месяц

Минимальная брутто арендатор должен зарабатывать в год

Множитель, используемый в этом калькуляторе, показывает, что доход арендатора достаточен для оплаты вашей арендной платы. Если вы хотите, чтобы арендатор зарабатывал как минимум в 2,5 раза больше ежемесячной арендной платы, вы будете использовать множитель 2,5 и так далее. Многие арендодатели используют 3-кратный множитель, но вам нужно будет определить, какой множитель подходит для вашего арендного бизнеса.

Приведенные выше калькуляторы — это удобные инструменты для быстрого расчета. Подумайте о том, чтобы добавить эту страницу в закладки для будущего использования, это может быть хорошей идеей.

Ресурсы электронных таблиц (включая шаблоны)

В дополнение к вышеперечисленному мы также создали Google Sheet и электронную таблицу Excel, которые включают эти калькуляторы в другом формате для вашего использования.

Мы создали видео, сопровождающее эти электронные таблицы, и вы также можете скачать его для собственного использования.

Щелкните здесь, чтобы открыть таблицу Google

Щелкните здесь, чтобы просмотреть таблицу Excel

Easy Mental Math Соотношение арендной платы и дохода

делать эти расчеты на лету. Не все хотят ссылаться на онлайн-калькулятор или электронную таблицу, когда проводят проверку, и это нормально.

Вот все, что нужно:

  • Начните с годовой зарплаты заявителя
  • Разделите это число на 40
  • Результат составляет 30% от их месячной брутто-зарплаты

Зная этот простой расчет наизусть, вы сможете в любое время рассчитать максимальную сумму, которую арендатор может позволить себе платить за аренду, исходя из 30-процентного соотношения арендной платы к доходу.

Отношение арендной платы к доходу: примеры
  1. Если валовой годовой доход арендатора составляет 80 000 долларов, вы должны разделить его на 40.
  2. Полученная сумма в 2000 долларов — это максимальная сумма, которую арендатор может позволить себе за ежемесячную арендную плату при коэффициенте 30%.

Некоторым домовладельцам может быть более понятен другой способ получения этого номера. Вот еще один способ добиться того же результата:

  1. Используйте 80 000 долларов и разделите их на 12.
  2. Полученное число $6 666,66 представляет собой валовую месячную зарплату.
  3. Умножьте 6666,66 долларов США на 30%, чтобы получить 2000 долларов США.

Как арендодатели могут использовать эту информацию

Теперь, когда вы знаете, как рассчитать эти коэффициенты, вам может быть интересно, как применить их в процессе проверки. Использование этих коэффициентов — отличный способ увидеть, подходит ли арендатор в финансовом отношении для вашей собственности, и это не так сложно сделать.

Перво-наперво: убедитесь, что вы установили правильную арендную плату за сдаваемое вами имущество. Это ключ к вашему успеху в качестве арендодателя, и вы должны иметь в виду эту цифру, прежде чем сможете использовать коэффициенты доходной арендной платы.

Как только вы узнаете, сколько вы хотите взимать ежемесячно, вы сможете легко вычислить, какая годовая зарплата потребуется арендатору, чтобы соответствовать соотношению арендной платы и дохода.

Например, если вы хотите ежемесячную арендную плату в размере 1200 долларов. Вы можете умножить это число на 40, чтобы получить минимальную годовую брутто-зарплату. В этом примере это будет 48 000 долларов.

Когда вы будете готовы опубликовать свое объявление об аренде, подсчитайте это число и помните о нем, когда будете получать заявки. Возможно, нет необходимости напрямую отказывать арендаторам, которые не соответствуют вашим предпочтениям по уровню дохода. Тем не менее, вы можете поговорить с ними об этих финансовых проблемах, чтобы убедиться, что это в конечном итоге станет взаимовыгодным.

Соотношение доходов от аренды и законность

Ввиду того, что арендодатели часто накладывают ограничения на то, что арендодатели могут и не могут использовать в качестве определяющих факторов при выборе арендаторов, некоторые арендодатели могут опасаться использования дохода в процессе проверки.

Есть о чем беспокоиться?

Вероятно, нет. Вероятно, для вас законно использовать соотношение арендной платы к доходу в качестве тактики проверки вашей арендной платы.

Однако имейте в виду, что существует множество факторов, которые могут изменить годовой доход человека. Такие вещи, как SSI или аресты заработной платы, являются парой примеров.

Вы можете ознакомиться с этой статьей HUD, чтобы узнать, какой доход включается или исключается при определении арендной платы.

Если вы считаете процесс проверки арендаторов сложным и беспокоитесь о законности, вы можете воспользоваться услугой проверки арендаторов. Такие услуги, как наша проверка арендаторов здесь, в RentPrep, помогут вам легко принять решение о кандидатах, соблюдая все юридические рамки. Узнайте больше о показе RentPrep здесь сегодня!

Калькулятор отношения дохода к аренде Часто задаваемые вопросы

Каково хорошее соотношение дохода к аренде?

В сфере аренды минимальное процентное соотношение, которое считается хорошим, составляет 30%. Это означает, что арендная плата будет составлять не более 30% ежемесячного дохода арендатора. Арендодатели, которые применяют коэффициенты доходов в качестве стандарта, часто используют 30% в качестве минимального уровня дохода для потенциальных арендаторов. Некоторые даже включают эту информацию в свой список аренды, чтобы арендаторы, не отвечающие требованиям, не тратили время на подачу заявки.

Успешные арендодатели очень серьезно относятся к соотношению арендной платы и дохода, поскольку невыплата арендной платы является самой большой проблемой для большинства владельцев сдаваемой в аренду недвижимости. Арендаторы, которые не могут или не хотят платить арендную плату, в конечном итоге должны быть выселены, что является дорогостоящим процессом как по времени, так и по деньгам.

Чтобы избежать выселения, арендодатели считают целесообразным применение требований к доходу для своей собственности в соответствии с единицей, регионом и стоимостью.

Как рассчитать, может ли арендатор позволить себе арендную плату?

Самый простой способ рассчитать, может ли арендатор позволить себе арендную плату, — взять его годовую зарплату и разделить это число на 40. Если сумма больше, чем вы взимаете за ежемесячную арендную плату за сдаваемую недвижимость, арендатор может себе позволить рента.

Разделив их годовую арендную плату на 40, вы получите приблизительную сумму, равную 30% ежемесячного дохода заявителя. Этот расчет — простой способ найти ответ, но это не единственный вариант. Посетите предыдущие разделы этой статьи, чтобы просмотреть калькуляторы, электронные таблицы и другие полезные инструменты.

Как рассчитать арендную плату исходя из дохода?

Заявители, любопытные арендаторы и другие лица могут спросить вас, как они могут определить, какую арендную плату они могут себе позволить в зависимости от своего дохода. Если вы хотите помочь им собрать эту информацию, они сделают в основном те же расчеты, о которых вы узнали сегодня!

Например, арендатор, который зарабатывает 56 000 долларов в год, может разделить свой доход на 40, и у него останется 1 400 долларов. В идеале они не хотели бы ежемесячно платить за аренду больше этой суммы.

Конечно, они могут определить, могут ли они позволить себе больше или нет, если у них есть сбережения, другие источники ежемесячного дохода или планы заработать больше денег в ближайшие месяцы. В любом случае, это количество, которое следует рекомендовать.

Что такое трехкратная арендная плата и почему это имеет значение?

«В 3 раза больше арендной платы» — это метод, используемый многими арендодателями для проверки того, получает ли арендатор достаточный доход, чтобы позволить себе арендовать конкретную квартиру. Вот почему вы часто видите трехкратный калькулятор арендной платы в месяц как наиболее доступный инструмент. Однако арендодатели могут использовать в своих расчетах любой множитель, который они сочтут подходящим.

Например, арендодатели, сдающие в аренду квартиру стоимостью 1000 долларов в месяц, могут ожидать, что арендаторы будут приносить не менее 3000 долларов в месяц, чтобы иметь возможность оплачивать арендную плату наряду с другими расходами на проживание.

Арендодатели обнаружили, что, гарантируя своим арендаторам правильный доход от собственности, отношения между арендодателем и арендатором с большей вероятностью будут успешными. Наряду с другими данными проверки арендаторов арендодатели часто полагаются на сравнение арендной платы и дохода, чтобы решить, какому заявителю сдать квартиру. По этой причине очень важно проверить доход заявителя.

Как рассчитывается общий доход от квартир?

Не существует единого метода, используемого для всех квартир, и большинство из них, как правило, принимают различные методы подтверждения дохода. Например, вы можете решить, что хотите получить форму W-2 за предыдущий год, если вы также получите письмо с места работы, подтверждающее, что заявитель все еще занимает эту должность.

Вы не должны полагаться на метод валового дохода, который требует от вас слишком много догадок. Вместо этого попросите подать заявление на получение финансового документа, например, налоговых документов или банковских выписок за последние несколько месяцев. Не забудьте напомнить арендаторам, что они могут и должны включать любые ежемесячные платежи, которые они могут получать, такие как алименты или пособия по социальному обеспечению.

Вам нужно в 3 раза больше арендной платы, чтобы получить квартиру?

Квартиросъемщики часто задают этот вопрос: Это жесткое правило, что я должен вносить в 3 раза больше арендной платы, чтобы получить квартиру?

Ответ в конечном счете зависит от вас как от домовладельца. Владелец недвижимости может определить, какой доход он хочет получить для сдачи квартиры в аренду, что является совершенно законным способом ведения бизнеса. В конце концов, вы как арендодатель хотите убедиться, что арендатор сможет платить арендную плату в ближайшие месяцы.

Тем не менее, не все арендодатели используют трехкратную арендную плату в качестве базового уровня. Некоторые готовы брать арендную плату в 2 раза или даже меньше в городах, где жилье дорогое. Лучшее, что может сделать любопытный арендатор, — это спросить управляющего недвижимостью или арендодателя, существуют ли требования к доходу, прежде чем подавать заявку на аренду недвижимости.

Чему соответствует правило 30% мультипликатора арендной платы к доходу?

Перескакивание между калькуляторами процентов и калькуляторами множителей может сбивать с толку, поэтому обычно лучше придерживаться одной модели при установке стандарта. Тем не менее, вы можете научиться сравнивать их, чтобы понимать, что используют и другие домовладельцы.

Правило 30% соответствует коэффициенту множителя 3,33 (повторяющемуся).

Вот скриншот совпадающих чисел (посмотрите на выделенное поле 3,3333333).

Это важно понимать, потому что если вы используете правило 30%, то вы на самом деле более избирательны, чем тот, кто использует правило 3x. Это нормально, но вы должны быть уверены, что понимаете разницу между использованием множителя и процентным методом.

Должен ли я применять коэффициенты дохода?

Как арендодатель, вы никоим образом не обязаны использовать соотношение арендной платы к доходу в процессе проверки. Вы можете оставить на усмотрение арендаторов определять, могут они или не могут позволить себе арендную плату, а затем добиваться выселения, если они не могут платить арендную плату в какой-либо момент.

Тем не менее, многие арендодатели обнаружили, что знание того, сколько арендатор должен зарабатывать, чтобы разумно позволить себе свою недвижимость, может позволить потенциальным арендаторам заранее узнать, какой доход лучше всего подходит для их аренды. Некоторым арендаторам также нравится этот тип предупреждений, помогающий им попасть в нужное помещение.

В конце концов, все зависит от вас как от домовладельца, если вы соблюдаете все местные, государственные и федеральные законы. Однако, на наш взгляд, всегда лучше установить четкий стандарт, чтобы гарантировать, что вы столкнетесь с как можно меньшим количеством ситуаций с выселением. В конце концов, вы не всегда можете выбирать своих арендаторов, но когда вы это делаете, вы хотите убедиться, что принимаете правильное решение.

Как рассчитать, сколько вы должны брать за аренду?

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем в первый раз или обладаете богатым опытом за спиной, велики шансы, что установление правильной арендной платы за доходную недвижимость станет главным вопросом, как только придет время перечислить вашу собственность.

Если вы не являетесь профессиональным оценщиком недвижимости, всегда существует риск недопродажи или завышения цены. И плохая новость заключается в том, что крайности никогда не бывают безопасными. В случае аренды недвижимости вы будете терять деньги независимо от того, какую крайность вы выберете. И это недвусмысленно указывает на одно: установление справедливой арендной платы является ключевым моментом.

Имея это в виду, мы составили список факторов, которые следует учитывать при расчете цены. Внимательно прочитайте статью, и вы научитесь делать это как эксперт.

Рассмотрим правило 1%

Если вы никогда раньше не слышали об этом правиле, вот краткий обзор. Правило 1% — это экономическая теория, согласно которой сумма арендной платы, которую вы взимаете, должна составлять от 0,8% до 1,1% от рыночной стоимости вашего дома. Например, если текущая стоимость вашей собственности составляет 350 000 долларов, вы должны ориентироваться на взимание от 2800 до 3850 долларов.

И прежде чем вы спросите, как узнать, должна ли она быть 0,8% или 1,1% или что-то среднее, вот простой ответ: взимайте минимальный диапазон за дешевую недвижимость (та, которая стоит менее 100 000 долларов США) и будьте смелыми, чтобы взимать 1,1% за недвижимость. те, стоимость которых составляет 350 000 долларов и более. Однако все было бы слишком просто, если бы не было других факторов, кроме этого простого правила.

Какие факторы влияют на цену?

Хотя многие новые арендодатели считают, что важны только размер, расположение и удобства, на самом деле это не так. На самом деле, те, кто учитывает только вышеперечисленные факторы, ненамного лучше тех, кто берет цифры из воздуха. Поэтому, если ваша цель состоит в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость вашей недвижимости и сдать ее в аренду по справедливой рыночной цене, обязательно учитывайте как основные, так и второстепенные факторы, описанные ниже.

Основные факторы

Местоположение

Среди всех факторов местоположение является главным. Чтобы понять, насколько это важно, сравните среднюю стоимость аренды в Сан-Франциско и Кливленде. Это 3600 долларов в месяц против 525 долларов в месяц за квартиру такого же размера. Довольно внушительный разрыв, не так ли? И это справедливо не только для разных штатов и городов, но и для разных районов одного и того же мегаполиса. Так, недвижимость в Верхнем Вест-Сайде сдается почти в два раза дороже, чем, например, в Кенсингтоне.

Размер

Вторым по важности фактором является размер. Само собой разумеется, что многоуровневый пентхаус площадью почти 2000 кв. м вряд ли будет в том же ценовом диапазоне, что и небольшая студия на первом этаже. Помните об этом, играя с числами.

Срок аренды

Вот прием, который знают и используют большинство арендаторов: чтобы договориться о более низкой ежемесячной цене, арендаторы подписывают договор аренды на максимальный срок, который они могут себе позволить. Это означает, что вы можете корректировать арендную плату в зависимости от индивидуального предложения вашего потенциального арендатора. Жадные арендодатели расплачиваются за свою недальновидность более высокими показателями вакантных площадей. Не будь таким — оставайся гибким.

Средний доход жителей Района

Конечно, вы всегда можете игнорировать этот факт, но мы настоятельно рекомендуем вам этого не делать. Средний доход — это то, что влияет на покупательную (и арендную) способность людей. Так что вы должны принять это во внимание. Существует эмпирическое правило, что арендаторы должны зарабатывать как минимум в два раза больше, чем они платят за аренду в месяц. Изучите статистику среднего дохода в вашем городе, прежде чем устанавливать окончательную цену.

Тенденции рынка аренды

На рынок аренды влияет множество факторов. Глобализация, технический прогресс, урбанизация и демографические изменения — это только верхушка айсберга. Вы не живете в вакууме, поэтому вам лучше быть в курсе всех событий и изменений в отрасли. Например, если вы видите, что медианная цена аренды в вашем штате снизилась на 5 процентов, вам лучше также скорректировать месячную цену.

Незначительные факторы, которые следует учитывать

С мебелью или без мебели

По понятным причинам меблированные квартиры стоят немного дороже, чем без мебели. Вот почему вы можете смело брать немного больше, если ваше жилье упаковано всем необходимым и заслуживает того, чтобы его называли готовым к жизни.

Ландшафт/экстерьер

Этот фактор особенно актуален для жилых домов. Насколько велика окружающая территория? Есть ли какие-либо удобства, такие как бассейн или сад? За территорией ухаживают или требуют вложений? Ответьте на эти вопросы, чтобы узнать, следует ли вам взимать больше или, наоборот, делать небольшую скидку.

Гараж или парковка

Другим фактором, влияющим на стоимость аренды, является наличие/отсутствие парковки или гаража. Это особенно верно, если ваша доходная недвижимость находится в самой оживленной части оживленного города.

Пособие на содержание домашних животных

Если вы являетесь хозяином, разрешающим размещение с домашними животными, есть два варианта, которые вы можете использовать в отношении арендаторов, у которых есть четвероногие друзья. Во-первых, вы можете установить одинаковую цену для арендаторов с домашними животными и без них, но попросить владельцев домашних животных внести специальный залог за животное. Во-вторых, вы можете установить более высокую месячную цену для арендаторов с домашними животными, сохранив стандартную сумму залога.

Отдельный или частный вход

Некоторые люди могут сказать, что отдельные входы не имеют большого значения, в то время как другие могут считать это привилегией и соглашаться платить немного больше за удобство наличия такого входа. Имейте это в виду, когда устанавливаете цену на арендованное имущество.

Большая кладовка, дополнительный подвал или чердак

Пространство — это деньги. И это особенно верно для крупных американских городов, где каждый квадратный фут стоит сотни долларов. Независимо от типа дополнительного пространства, которое есть в вашей собственности, это повод взимать немного больше. Однако оставайтесь рациональными.

Деревянные полы, столешницы из нержавеющей стали и другие детали

Излишне говорить, что такие детали повышают стоимость любого имущества. Они стоят денег, когда вы покупаете и устанавливаете их, поэтому совершенно нормально запрашивать немного более высокую арендную плату, если в вашей собственности есть какие-либо дорогие приборы.

Коммунальные услуги включены

Не существует установленного правила о том, должны ли вы включать коммунальные услуги в арендную плату. Выбор за вами, но мы предлагаем сделать его комплексным. Это не только будет более удобно для ваших жильцов, чтобы вносить только один ежемесячный платеж, но и защитит вас от ситуаций, когда неплательщики-неплательщики долгие месяцы подряд не платят за коммунальные услуги.

Как узнать, справедлива ли ваша цена

К настоящему времени вы знаете практически все факторы, которые следует учитывать при установлении арендной платы. Тем не менее, найти идеальную золотую середину все еще может быть проблемой. Если это ваш случай, рассмотрите возможность использования следующего подхода:

  1. Начните играть с числами по всем критериям, описанным в этой статье.
  2. Наконец-то приземлиться где-нибудь.
  3. Воспользуйтесь этой услугой, чтобы увидеть, насколько ваша цена соответствует цене конкурентов.
  4. Скорректируйте цену на основе предложений Rentometer.
  5. Разместите свою собственность и найдите надежных арендаторов.

Если вы внимательно читали статью (а мы надеемся, что так и есть), то уже должны знать все тонкости установления истинной рыночной цены. А это означает много хорошего: у вас будет стабильный доход и низкий уровень вакантных площадей, а ваши арендаторы будут относиться к вам как к честному арендодателю и оставаться в вашей собственности как можно дольше.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *