Совм закуп: Одежда и обувь для женщин — покупайте в СП Самары, Москвы и других городов

Совместные покупки в Калининграде • Главная страница

Репка — совместные покупки. Совместные закупки на сайте Repka.ru.

утром – отечественность, вечером – совместимость.

В Москве в четверг прошёл форум «Искусственный интеллект, большие данные, отечественный софт: национальная стратегия цифрового развития»; обсуждалась необходимость если не обеспечить, то хотя бы достоверно оценить совместимость программных продуктов, вошедших в реестр отечественных.

Радикальнее всех выступил руководитель управления Республики Северная Осетия-Алания по информационным технологиям и связи Алан Салбиев: «Проблема отечественных производителей в том, что они совершенно не способны договариваться» [о совместимости своих продуктов]. Салбиев убеждён, что добиться совместимости отечественных программных продуктов, достаточной для их совместного использования с приемлемой эффективностью, можно, но вендоры не хотят сотрудничать друг с другом. Их позиция по отношению к госзаказчику – «вы обязаны покупать наше, вас к этому постановление правительства обязывает». Это касается и обучения (каждый производитель готов обучать только своим продуктам, за отдельную плату), и ценообразования.

Следует предъявлять требования совместимости к продуктам, включаемым в реестр отечественного ПО, и обязать федеральные ведомства обеспечить совместимость своих АИС с софтом из реестра, констатирует Салбиев. Кстати, о федеральных ведомствах: Росархиву давно пора прекратить требовать оформления документов с использованием проприетарного шрифта Times New Roman.

Возглавляющий Центр компетенций по импортозамещению в сфере ИКТ Илья Массух сообщил, что «Минкомсвязь обещает начать тестирование [программных продуктов] на совместимость в январе 2019 года» (представителей Минкомсвязи на мероприятии не было).

Выступившие следом люди из индустрии – Владимир Рубанов («Росплатформа»), Алексей Смирнов («Базальт»), Иван Панченко (Postgres Professional), Сергей Разумовский («Рейдикс») – впечатления саботажников, описанных Салбиевым, не производили. Напротив, они произвели впечатление людей, на которых в связи с импортозамещением стоит надеяться. В стране есть свой производитель систем хранения («Рейдикс», и это не единственный отечественный производитель конкурентоспособного «железа»). Операционных систем в России великое множество, в одном только реестре их 40+ штук. Маловероятное и тем не менее реализовавшееся везение России состоит в том, что у неё есть фактически своя СУБД (повезло, что особо компетентные члены сообщества разработчиков Postgresql – граждане России, в России же и проживающие).

Проблемы совместимости продуктов они видят, видят и множество других, широкой публике неизвестных (например, дискредитацию российских продуктов на внешних рынках «по национальному признаку», как выразился Разумовский). Конечно, каждый из них отстаивает интересы обитателей своей ниши (Смирнов, например, считает важным требовать от продуктов из реестра совместимости с отечественными операционными системами).

Особняком стояло выступление представителя «Лаборатории Касперского», который развлёк озадаченную публику рассказом – со статистикой – об угрозах информационной безопасности, и тем избежал темы импортозамещения ПО в России. Избежал недостаточно изящно – к заявленной в названии мероприятия «национальной стратегии цифрового развития» вирусология от ЛК имеет менее чем косвенное отношение.

АРПП «Отечественный софт», сыгравшее три года назад важную роль в подготовке и принятии постановления правительства №1236 «Об установлении запрета на допуск программного обеспечения, происходящего из иностранных государств, для целей осуществления закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд», в стороне от свежей проблемы совместимости ПО не осталась. Исполнительный директор АРПП Ренат Лашин пообещал в скором времени «каталог совместимости отечественного ПО» и пояснил картинкой, что это такое.

Источник: D-RUSSIA

Решение: 201700144293000168 — Костромское УФАС

 РЕШЕНИЕ № 12-10-135/2017

«21» сентября  2017 г.                                                                                      г. Кострома

       Комиссия Костромского УФАС России по контролю в сфере закупок (далее — Комиссия Костромского УФАС России, Комиссия по рассмотрению жалобы, Комиссия) в составе:

Председатель Комиссии:   Ревельцев О.В., заместитель руководителя управления;

Члены Комиссии:               Степина А.К., старший государственный инспектор отдела  контроля в сфере закупок, торговли и рекламы;

Суясов А.И., специалист-эксперт отдела  контроля в сфере закупок, торговли и рекламы,

при ведении аудиозаписи заседания, в присутствии: <…>, рассмотрев жалобу ООО НПФ «Костромская медтехника» на положения документации об аукционе в электронной форме на право заключения контракта на поставку изделий для забора биоматериала для нужд клинико-биологической лаборатории ОГБУЗ «Городская больница г. Костромы» (извещение № 0841200000717001370), и в результате проведения внеплановой проверки в соответствии с частью 15 статьи 99 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федерального закона N 44-ФЗ),

УСТАНОВИЛА:

       Согласно представленным материалам 07.09.2017 г. на  официальном сайте в сети «Интернет» для размещения информации о размещении закупок  http://www.zakupki.gov.ru  Уполномоченным учреждением размещено извещение и документация о проведении аукциона в электронной форме на право заключения контракта на поставку изделий для забора биоматериала для нужд клинико-биологической лаборатории ОГБУЗ «Городская больница г. Костромы» (извещение № 0841200000717001370) (далее – Документация об аукционе).

14.09.2017 г. в адрес Костромского УФАС России от участника закупки — ООО НПФ «Костромская медтехника» (далее – Заявитель) поступила жалоба по вышеуказанной закупке.

Заявитель в своей жалобе обжалует действия Заказчика, который, по его мнению, утвердил Документацию об электронном аукционе с нарушениями требований законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок.

Заявитель в своей жалобе приводит следующие доводы:

«При описании объекта закупки Заказчиком в отношении товара по позициям: 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 установлено обязательное требование совместимости поставляемой продукции с оборудованием, имеющимся у Заказчика, «ВАЖНО: Требуется совместимость данного Товара с оборудованием для снятия крышек с пробирок UNICAP BELT».

«На сайте https://shop.gbo.com/en/row/products/preanalytics/ производителя Greiner Bio-One GmbH, Австрия размещена информация об устройстве для удаления колпачков VACUETTE UNICAP BELT Decapper».

В соответствии со ст. 38 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» «Медицинскими изделиями являются любые инструменты, аппараты, приборы, оборудование, материалы и прочие изделия, применяемые в медицинских целях отдельно или в сочетании между собой, а также вместе с другими принадлежностями, необходимыми для применения указанных изделий по назначению, включая специальное программное обеспечение, и предназначенные производителем для профилактики, диагностики, лечения и медицинской реабилитации заболеваний, мониторинга состояния организма человека, проведения медицинских исследований, восстановления, замещения, изменения анатомической структуры или физиологических функций организма, предотвращения или прерывания беременности, функциональное назначение которых не реализуется путем фармакологического, иммунологического, генетического или метаболического воздействия на организм человека». Таким образом, медицинское оборудование входит в понятие медицинское изделие.

Согласно ч. 3 ст. 38 Федерального закона от 21.11.201 Шо323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», понятие «обращение медицинских изделий» включает в себя, в том числе и их государственную регистрацию. Согласно закону, на территории РФ разрешается обращение медицинских изделий, зарегистрированных в порядке, установленном Правительством РФ, уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти. Документом, подтверждающим факт государственной регистрации медицинского изделия, является регистрационное удостоверение на медицинское изделие. Государственную регистрацию медицинских изделий на территории РФ осуществляет Федеральная служба по надзору в сфере здравоохранения в соответствии с возложенными на нее Правительством РФ полномочиями. Информация о зарегистрированных медицинских изделиях размещена на официальном информационном ресурсе Росздравнадзора http:/www.roszdravnadzor.ru//».

Далее Заявитель в своей жалобе поясняет, что «в целях подготовки заявки и изучения совместимости вакуумных пробирок различных производителей с указанным в документации оборудованием», получена информация, на основании которой Заявителем сделан вывод о том, что «используемое Заказчиком при осуществление медицинской деятельности медицинское оборудование не может быть идентифицировано в «Государственном реестре медицинских изделий и организаций, осуществляющих производство и изготовление медицинских изделий Росздравнадзора», в связи с отсутствием документов, позволяющих установить применение изделия, наименование, модель, тип изделия».

По мнению Заявителя, «применение Заказчиком оборудования, не зарегистрированного на территории РФ в установленном законом порядке, является нарушением Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», а также Заявитель в своей жалобе указывает, что «установление Заказчиком требования о совместимости поставляемой продукции с оборудованием, которое не может применятся лечебным учреждением при осуществлении медицинской деятельности, считаем нарушением ч. 1. ст. 33 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В ходе заседания Комиссии Костромского УФАС России представители Заказчика с доводами жалобы не согласились. До заседания Комиссии ОГБУЗ «Городская больница г. Костромы» представило письменные возражения на доводы жалобы следующего содержания:

«Закупка производится в соответствии с потребностью заказчика. Предлагаемый к поставке участниками закупки товар должен полностью соответствовать требованиям технического задания аукционной документации. Требование полной совместимости товара с оборудованием для снятия крышек с пробирок, имеющимся у Заказчика, UNICAP BELT декаппером, установлено в связи с необходимостью обеспечить бесперебойную и качественную работу лаборатории. Данное требование никоим образом не нарушает ч.1 ст. 33 Федерального Закона № 44-ФЗ. В соответствии с действующим законодательством Заказчик при формировании аукционного задания вправе выставлять требования к качеству и характеристикам закупаемого товара, которые наиболее полно отвечают его потребностям.

Сообщаем, что оборудование, имеющееся у Заказчика, зарегистрировано на территории РФ в установленном законом порядке. Вывод подателя жалобы о том, что устройство для снятия крышек не имеет регистрационного удостоверения, является ошибочным.

Таким образом, документация об аукционе не нарушает п.1 ч.1 ст. 33 № 44-ФЗ, составлено корректно и при составлении документации и описании объекта закупки Заказчиком полностью были соблюдены требования законодательства о контрактной системе, и не было совершено каких-либо нарушений».

В ходе заседания представители Заказчика представили дополнительные письменные возражения на довод жалобы следующего содержания:

«Законом не предусмотрены ограничения по включению в документацию об электронном аукционе требований к товару, которые являются значимыми для Заказчика, отвечают его потребностям и необходимы для выполнения соответствующих государственных или муниципальных функций.

Более того, указание в документации об электронном аукционе требований к функциональным, техническим и качественным характеристикам, эксплуатационным характеристикам объекта закупки прямо предусмотрено положениями Закона. При этом Заказчик вправе в необходимой степени детализировать объект закупки.

Необходимо отметить, что Заказчик не имеет возможности устанавливать требования к техническим характеристикам товара, которые удовлетворяли бы всех возможных участников закупки, а, в свою очередь, положения Закона не обязывают Заказчика при определении характеристик поставляемого товара в документации об электронном аукционе устанавливать такие характеристики, которые соответствовали бы всем существующим типам, видам, моделям товара.

На участие в электронном аукционе было подано три коммерческих предложения от ООО «Смаило», ООО «КМ-Комплект», ООО «Рос-Тренд». Кроме того, с ООО «ЯрКО Медтехника» в 2017 году, с ООО «МедиаЛаб» в 2015 г. были заключены контракты на поставку пробирок с аналогичными требованиями.

Учитывая, что предметом данного определения поставщика является право на заключение контракта не на изготовление, а на поставку расходных материалов, в частности, пробирки вакуумной, то участником данной закупки может выступить любое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель (в том числе и не являющийся производителем требуемого к поставке товара), готовые поставить товар, отвечающий требованиям документации об электронном аукционе и удовлетворяющий потребности Заказчика.

Кроме этого, Заявителем не представлено объективных доказательств и документально не подтвержден факт отсутствия в свободной продаже, а также не представлено доказательств того, что установление указанных требований фактически ограничивает число потенциальных участников данной закупки, создает одним участникам закупки преимущество перед другими.

Заявителем в материалы дела не представлено документов, подтверждающих факт отсутствия товара «Пробирка вакуумная» с характеристиками, указанными в документации об электронном аукционе в продаже на территории Российской Федерации.

Продукция производителя Сгeinег Вio-оnе представлена на территории России несколькими дистрибьюторами, которые осуществляют продажи данных товаров, следовательно, заявленные нами требования не ограничивает конкуренцию, а реализует право и обязанность устанавливать параметры товаров (список прилагается).

Любой предполагаемый участник размещения заказа, в том числе, Заявитель, имеет возможность приобрести товары, являющиеся предметом размещаемого заказа, и принять участие в аукционе в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о размещении заказов».

В ходе заседания Комиссии по рассмотрению жалобы представители Заказчика представили материалы и документы, подтверждающие вышеизложенные возражения на доводы жалобы.

 1. Относительно довода жалобы об установлении в Документации об аукционе обязательного требования к поставляемому товару о совместимости поставляемой продукции с оборудованием, имеющимся у Заказчика, а именно указания: «ВАЖНО: Требуется совместимость данного Товара с оборудованием для снятия крышек с пробирок UNICAP BELT» Комиссия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать, в том числе, наименование и описание объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 Закона о контрактной системе.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе заказчик при описании в документации о закупке объекта закупки должен руководствоваться, том числе, следующими правилами:

1) описание объекта закупки должно носить объективный характер. В описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости). В описание объекта закупки не должны включаться требования или указания в отношении товарных знаков, знаков обслуживания, фирменных наименований, патентов, полезных моделей, промышленных образцов, наименование места происхождения товара или наименование производителя, а также требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования влекут за собой ограничение количества участников закупки, за исключением случаев, если не имеется другого способа, обеспечивающего более точное и четкое описание характеристик объекта закупки. Документация о закупке может содержать указание на товарные знаки в случае, если при выполнении работ, оказании услуг предполагается использовать товары, поставки которых не являются предметом контракта. При этом обязательным условием является включение в описание объекта закупки слов «или эквивалент», за исключением случаев несовместимости товаров, на которых размещаются другие товарные знаки, и необходимости обеспечения взаимодействия таких товаров с товарами, используемыми заказчиком, а также случаев закупок запасных частей и расходных материалов к машинам и оборудованию, используемым заказчиком, в соответствии с технической документацией на указанные машины и оборудование.

Согласно части 2 статьи 33 Закона о контрактной системе документация о закупке в соответствии с требованиями, указанными в части 1 настоящей статьи, должна содержать показатели, позволяющие определить соответствие закупаемых товара, работы, услуги установленным заказчиком требованиям. При этом указываются максимальные и (или) минимальные значения таких показателей, а также значения показателей, которые не могут изменяться.

Как следует из таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе по позициям 11-17 Заказчиком указано требование к товару «Пробирки вакуумные»: ««ВАЖНО: Требуется совместимость данного Товара с оборудованием для снятия крышек с пробирок UNICAP BELT, имеющимся у заказчика».

На вопрос председателя Комиссии к Заявителю, сможет ли он приобрести и поставить Заказчику требуемый товар с указанными в Документации характеристиками, представители Заявителя ответили: «Не можем». При этом документов, доказывающих невозможность приобретения товара с указанными в Документации об аукционе требованиями к характеристикам товара — «Пробирки вакуумные»,  Заявитель не представил, при этом пояснил, что указанный товар не имеет регистрации, поэтому не подлежит обращению на территории Российской Федерации.

Относительно заявленного ООО НПФ «Костромская медтехника» вопроса  о  возможности (правомерности) обращения на территории Российской Федерации и использования медицинскими учреждениями «Устройства для снятия крышек с пробирок VACUETTE UNICAP, производства Сгeinег Вio-оnе (Австрия), Комиссия поясняет, что у антимонопольного органа отсутствует компетенция по контролю  в сфере оборота изделий медицинского назначения.

Таким образом, рассмотрев довод жалобы об установлении Заказчиком в Документации об аукционе при описании объекта закупки требования о совместимости запрашиваемого товара с оборудованием, имеющемся у Заказчика, изучив представленные сторонами материалы и документы, соответствующие нормативные правовые акты, выслушав представителей Заявителя и Заказчика, Комиссия Костромского УФАС признала данный довод необоснованным.

2. В ходе заседания Комиссии по рассмотрению жалобы представители ООО НПФ «Костромская медтехника» заявили дополнительные доводы о том, что по позициям 24 и 25 таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе установлены характеристики товара не в полном объеме.

Рассмотрев данные доводы жалобы и проведя в соответствии с частью 15 статьи 99 Закона о контрактной системе Комиссия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 64 Закона о контрактной системе документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать, в том числе, наименование и описание объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 Закона о контрактной системе.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе заказчик при описании в документации о закупке объекта закупки должен руководствоваться, том числе, следующими правилами:

1) описание объекта закупки должно носить объективный характер. В описании объекта закупки указываются функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики объекта закупки (при необходимости). В описание объекта закупки не должны включаться требования или указания в отношении товарных знаков, знаков обслуживания, фирменных наименований, патентов, полезных моделей, промышленных образцов, наименование места происхождения товара или наименование производителя, а также требования к товарам, информации, работам, услугам при условии, что такие требования влекут за собой ограничение количества участников закупки, за исключением случаев, если не имеется другого способа, обеспечивающего более точное и четкое описание характеристик объекта закупки. Документация о закупке может содержать указание на товарные знаки в случае, если при выполнении работ, оказании услуг предполагается использовать товары, поставки которых не являются предметом контракта. При этом обязательным условием является включение в описание объекта закупки слов «или эквивалент», за исключением случаев несовместимости товаров, на которых размещаются другие товарные знаки, и необходимости обеспечения взаимодействия таких товаров с товарами, используемыми заказчиком, а также случаев закупок запасных частей и расходных материалов к машинам и оборудованию, используемым заказчиком, в соответствии с технической документацией на указанные машины и оборудование;

2) использование при составлении описания объекта закупки показателей, требований, условных обозначений и терминологии, касающихся технических характеристик, функциональных характеристик (потребительских свойств) товара, работы, услуги и качественных характеристик объекта закупки, которые предусмотрены техническими регламентами, принятыми в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, документами, разрабатываемыми и применяемыми в национальной системе стандартизации, принятыми в соответствии с законодательством Российской Федерации о стандартизации, иных требований, связанных с определением соответствия поставляемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги потребностям заказчика. Если заказчиком при составлении описания объекта закупки не используются установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, законодательством Российской Федерации о стандартизации показатели, требования, условные обозначения и терминология, в документации о закупке должно содержаться обоснование необходимости использования других показателей, требований, условных обозначений и терминологии.

А) По позиции 24 «Наконечники» таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе Заказчиком установлено условие: «Совместимость с анализатором Charoite», в том числе, требование: «Количество одноразовых наконечников в упаковке 490».

Однако в Регистрационном удостоверении на медицинское изделие от 10 апреля 2015 г. № РЗН 2015/2544 «Анализатор иммуноферментный автоматический «Чароит» (Charoite) указано: «Наконечники для реактивов (Коробка 196 шт.).

Таким образом, в нарушение пункта 1 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе Заказчик, установив по позиции 24 «Наконечники» таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе требование: «Количество одноразовых наконечников в упаковке 490», не указав при этом общее количество запрашиваемого товара и возможность поставки в другой упаковке, ограничил количество участников закупки.

Б) По позиции 25 «Контейнер» таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе Заказчиком установлено: «Емкость для перемешивания реагентов. Совместимость с анализатором Charoite, имеющимся у заказчика. Количество в упаковке 125 шт.».

В приложении к Регистрационному удостоверению на медицинское изделие «Анализатор иммуноферментный автоматический «Чароит» (Charoite) с принадлежностями» от 10 апреля 2015 года № РЗН 2015/2544 указано: «Контейнеры для перемешивания реагентов (синего цвета).

По позиции 25 «Контейнер» таблицы Раздела 2 «Описание объекта закупки» Документации об аукционе Заказчиком не указан показатель характеристики «синего цвета».

При этом, в инструкции по заполнению первой части заявки Документации об аукционе Заказчиком указан ГОСТ Р 52770-2007 «Изделия медицинские. Требования безопасности. Методы санитарно-химических и токсикологических испытаний».

В ходе заседания Комиссии было установлено, что при описании объекта закупки при проведении данного аукциона Заказчиком должен был использоваться также ГОСТ ISO 6710-2011 «Межгосударственный стандарт» — «Контейнеры для сбора образцов венозной крови одноразовые».

Изучив материалы проведенного аукциона и соответствующие нормативные правовые акты, Комиссия Костромского УФАС России приходит к выводу, что Заказчик в нарушение пункта 2 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе при описании объекта закупки в Документации об аукционе не установил обоснование неиспользования терминологии, касающейся технических характеристик, функциональных характеристик (потребительских свойств) товара и качественных характеристик объекта закупки, которые предусмотрены ГОСТом ISO 6710-2011 «Межгосударственный стандарт» — «Контейнеры для сбора образцов венозной крови одноразовые».

На основании вышеизложенного, учитывая, что при осуществлении данной закупки Заявитель не планировал принимать участие в данной закупке, Комиссия Костромского УФАС России считает, что права Заявителя в данном случае не нарушены, решила предписание Заказчику не выдавать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 99, 106, Закона о контрактной системе, Комиссия Костромского УФАС России по контролю в сфере закупок,                                            

  РЕШИЛА:

1.               Признать жалобу ООО НПФ «Костромская медтехника» необоснованной.
2. Признать факт нарушения заказчиком – ОГБУЗ «Городская больница г. Костромы» пункта 1 части 1 статьи 64, пунктов 1 и 2 части 1 статьи 33 Закона о контрактной системе.
3.               Предписание Заказчику не выдавать в связи с отсутствием факта нарушения прав и законных интересов Заявителя.

       Решение может быть обжаловано заинтересованным лицом в арбитражный суд в течение трех месяцев в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Председатель Комиссии         О.В. Ревельцев

Члены Комиссии                                                                                          А.К. Степина

   А.И. Суясов

SAP SRM — ERP-система управления компанией

SAP SRM – одно из приложений, входящих в пакет SAP Business Suite. SAP SRM представляет интегрированное решение для автоматизации процессов закупки услуг и расширения ценности использования самого пакета SAP Business Suite. Приложение SAP SRM делает возможной организацию закупок с использованием гибкого пользовательского интерфейса, определения ролей пользователей и автоматизации бизнес-правил.

Функциональные возможности

Операционные закупки – Ускоряет процессы, сокращает цикл выполнения заказа, способствует стандартизации.

Управление каталогами – Устраняет необоснованные закупки, улучшает совместимость, позволяет пользователям выполнять поиск по миллионам записей товаров в течение нескольких секунд.

Централизованное снабжение – Снижает издержки и время обработки заказа, улучшает прозрачность процесса снабжения, облегчает конкуренцию в тендерах между поставщиками.

Централизованные контракты – Обеспечивает максимальную ценность от обсуждаемых соглашений, благодаря лучшему соответствию условиям контрактов и исполнению.

Закупка услуг – Управляет ресурсами, снижает издержки, улучшает процессы закупок.

Сотрудничество поставщиков – Связывает поставщиков с процессами закупок в компании.

Отчеты и анализ – Извлекает, консолидирует и представляет данные на уровне всего предприятия.

Ключевые характеристики

Аналитика по расходам – Извлекает, консолидирует и представляет данные на уровне всего предприятия.

Снабжение – Снижает время обработки заказа, сокращает издержки и уменьшает количество необоснованных закупок благодаря сотрудничеству в тендерах, аукционах и между поставщиками.

Управление контрактами – Обеспечивает максимальную ценность от обсуждаемых соглашений, благодаря лучшему соответствию условиям контрактов и исполнению.

Операционные закупки – Ускоряет процессы, сокращает цикл выполнения заказа, способствует стандартизации при выполнении самостоятельных закупок услуг, на основании планов.

Управление поставщиками – Позволяет постоянно работать с поставщиками в ходе взаимодействия – с момента начала работы с поставщиком до прекращения сотрудничества.

Совместные покупки. Сайт совместных закупок

Совместные покупки — выгодно и просто

Интернет магазины в наши дни стали занимать одно из главенствующих положений в общей массе всех покупок в различных отраслях, будь то одежда, косметика, бытовая техника или даже продукты питания. Одним из современных видов виртуальной торговли стали совместные покупки, главное преимущество которых в выгодном ценовом предложении.

Суть услуги

Ключевой сутью нашего сервиса является объединение нескольких покупателей одного и того же товара с целью его приобретения по оптовым ценам, которые значительно ниже, чем в розничных магазинах и крупных торговых центрах. Подобного рода совместные закупки позволяют не только выгодно приобрести любимую вещь или электронику, но и заказать данный товар на международных торговых интернет-площадках. Такие коллективные закупки товаров из-за рубежа позволяют значительно сократить транспортные расходы, что также положительно сказывается на конечной стоимости выбранного товара.

Структура выгоды

Наш современный сайт совместных закупок позволяет сэкономить до 80% от стоимости интересующего товара в стандартном магазине, ведь структура дополнительных наценок в розничной торговле включает в себя:

• Непосредственную прибыль магазина;
• Заработную плату продавцов, консультантов и прочего персонала;
• Аренду торговых площадей;
• Логистические расходы

Именно эти статьи и заложены в торговую надбавку, которая как раз и составляет до 80%. При этом совместная покупка товаров затрагивает лишь частично последний пункт, касающийся транспортировки заказа.

Участники подобной программы становятся одним из ключевых звеньев коллективной цепочки после оформления своего заказа. При этом организатор сделки, являясь непосредственным посредником между конечными покупателями и оптовым поставщиком, гарантирует соблюдение всех основных правил проведения подобной покупки товара.

Не стоит тратить время на тщетные поиски стильной одежды, обуви и качественных товаров по разумным ценам в стационарных магазинах. На нашем сайте вы сможете приобрести совместной покупкой все что вам необходимо. Вы наверняка оцените неоспоримые преимущества — удобство заказа, демократичную цену, скорость доставки и многое другое.

Совместные покупки и соглашения Cobuyer

Для многих потенциальных домовладельцев покупка дома более доступна, если это совместная покупка с участием соглашения о совместном покупателе. Во многих случаях покупка с другими людьми позволяет каждому покупателю купить дом, который он или она иначе не мог бы себе позволить. Хотя совместные покупки могут быть хорошей идеей с финансовой точки зрения, некоторые решения следует принимать заранее и оформлять в письменной форме, чтобы избежать конфликта в будущем.Вы можете проконсультироваться с опытными бостонскими юристами по недвижимости в Pulgini & Norton об условиях вашего соглашения с другими покупателями, в том числе о том, как вы получите право собственности в документе.

Возможно, наиболее важным вопросом, который необходимо решить заранее, является то, как со-покупатели получат право собственности в документе — как арендаторы в целом, общие арендаторы или совместные арендаторы. Вы можете получить титул арендатора только как супружеская пара.Продавец должен передать документ покупателю, чтобы покупатель получил право собственности. В акте будут указаны стороны, имущество, цена покупки, а также будут ли на это имущество какие-либо гарантии или особые условия.

Тип титула, который вы приобретаете вместе с со-покупателем, будет влиять на степень заинтересованности каждого покупателя и способ передачи собственности в случае смерти. Если со-покупатели не состоят в браке, они могут получить право собственности в качестве общих арендаторов или совместных арендаторов с правом наследования.Когда право собственности принимается как совместные арендаторы, каждый совладелец будет иметь равную долю в доме, а когда один совладелец уходит из жизни, другие совладельцы делят эту долю поровну. Тот, кто выживет последним, будет владеть всем домом.

Напротив, общие арендаторы могут иметь неравные доли, и каждый совладелец получает отдельный правовой титул, который может быть передан по желанию совладельца. Это означает, что когда вы получаете право собственности в качестве общего арендатора, вы можете в конечном итоге разделить собственность с кем-то, с кем вы не были заинтересованы в совместном использовании собственности.Каждый совместный арендатор может расторгнуть договор аренды совместно, продав долю, подав иск о разделе, чтобы продать дом, или выкупив других общих арендаторов.

Может быть полезно заранее составить договор о совместной собственности, в котором излагаются права или обязанности каждого со-покупателя. Наличие тщательно составленного письменного соглашения позволяет избежать неэффективности, затрат и возможности неблагоприятного исхода в суде. Твердое соглашение будет охватывать процент владения, то, как будут разделены такие расходы, как выплаты по ипотеке, страховые выплаты и обслуживание собственности, и что произойдет, если совладелец захочет продать, а другие совладельцы не одобрит потенциальный покупатель.

Совершение совместной покупки с использованием объединенных ресурсов дает финансовые преимущества, но есть и потенциальные подводные камни. Когда вы покупаете дом с покупателем, вам следует проконсультироваться с юристом по недвижимости в Бостоне, чтобы он помог с процессом покупки дома и заключением соглашения с покупателем. Адвокаты Pulgini & Norton консультируют и представляют клиентов в Брейнтри, Куинси, Нью-Бедфорде и других городах Массачусетса. Позвоните нам по телефону 781-843-2200 или свяжитесь с нами через нашу онлайн-форму для получения бесплатной консультации.

Типы совместной собственности — Финансовая безопасность для всех

Ниже описаны несколько видов совместной собственности:

Общинная собственность: В законодательстве некоторых штатов указывается, что большая часть имущества, приобретенного одним из супругов во время брака, в равной степени принадлежит мужу и жене как общественная собственность. Законы в государстве с общинной собственностью предусматривают, что любая приобретенная собственность или заработная плата, полученная супружеской парой в течение их брака, принадлежат каждому в равной степени.

Совместная аренда с правом наследования: Этот вид совместной собственности предусматривает, что в случае смерти доля собственника переходит к другому совместному собственнику. Совместная аренда создается, когда два или более человека приобретают или получают недвижимость одновременно. Каждый совместный арендатор владеет безраздельной долей во всем имуществе, и каждый имеет право владеть, занимать, пользоваться, использовать или сдавать в аренду это имущество. Право на наследство означает, что после смерти одного из совместно арендаторов по закону имущество автоматически принадлежит оставшемуся арендатору и не переходит по завещанию.Следовательно, после смерти арендатора имущество, находящееся в совместной аренде с правом наследования, не может быть передано или отдано по завещанию.

Общая аренда: Право собственности на недвижимость, в которой после смерти доля каждого владельца переходит к его / ее наследникам или бенефициарам, называется общей арендой. Он создается, когда два или более человека владеют собственностью вместе, но также имеют отдельные права собственности на нее. Владельцы собственности могут владеть или не владеть одинаковым процентом собственности.Например, одному может принадлежать 25%, а другому — 75%. Каждый владелец может поступать по своему желанию со своей долей в собственности, например отдавать ее, продавать или закладывать без согласия или ведома другого владельца. При совместной аренде после смерти доля одного человека переходит в соответствии с его или ее завещанием или доверием. Возможны наследственные или иные последствия.

Полная аренда: Эта форма совместной аренды между мужем и женой действительна в нескольких штатах.Полная аренда обеспечивает дополнительную защиту недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре. Один из супругов, владеющий недвижимостью в качестве арендаторов в полном объеме, не может закладывать, передавать или иным образом распоряжаться имуществом каким-либо образом, который мог бы повлиять на права другого супруга без согласия последнего. Когда один из супругов умирает, другому остается все имущество.

При совместной аренде необходимо учитывать несколько важных моментов:

• Совместная аренда может иметь некоторые преимущества перед другими способами передачи собственности, но есть опасности и непредвиденные последствия.Перед заключением договора целесообразно проконсультироваться с юристом.
• Вообще говоря, если вы сомневаетесь в совладельце, избегайте договоров совместной аренды.
• Если вы превысили налоговый порог, соглашения о совместной аренде могут вызвать реальные проблемы из-за передачи права собственности не тому совладельцу или затруднения передачи собственности для минимизации налогов. Если общая стоимость вашего имущества на момент вашей смерти, вероятно, превысит 1 миллион долларов, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налогам.С ростом стоимости недвижимости эта сумма становится все более распространенной.
• Согласуйте совместную аренду с вашим завещанием, доверием или другими частями вашего имущественного плана. Вам необходимо завещание и / или доверие с соглашением о совместной аренде; это не замена воле.

Далее: Завещание: кому нужен >>

предыдущий

Совместная ипотека против. Совместное владение: в чем разница?

Чтобы не мешать, вам необходимо понимать, что термины «совместное владение» и «совместная ипотека» не одно и то же. Для начала, вы можете получить больше средств для жилищной ипотеки через совместную ипотеку, чем если бы вы подали заявку самостоятельно.

Теперь предположим, что вы провели какое-то исследование в Интернете и пытаетесь узнать, как приобрести недвижимость совместно. В этом случае , возможно, вы уже заметили такие термины, как «общие арендаторы» или, может быть, «совместная аренда» , появляющиеся вместе. Они звучат одинаково, и некоторые могут заменять одно другим. Однако то, что в обоих терминах используется слово «совместный», не означает, что они говорят о совместной ипотеке.

Мы знаем, что покупка недвижимости совместно является важным решением. Вот почему мы составили это подробное руководство, чтобы прояснить, что означают эти термины. Читай дальше.

По теме: Какие бывают типы ипотеки?

Что такое совместная ипотека?

Как вы, наверное, знаете, «совместный» означает «вместе». Это означает, что когда вы подаете заявление на совместную ипотеку, вы делаете это вместе. Это можете быть вы и еще один или несколько человек. (До трех партнеров могут подать заявку вместе.) Люди, решившие подать заявку на получение ипотеки вместе, часто поступают так, потому что могут получить более выгодные условия и ставки по этой ипотеке.

Совместная подача заявления в целом повышает ваше право на участие. Однако важно помнить, что : то, что вы подаете заявку на ипотеку вместе с партнерами, не означает, что все теперь владеют недвижимостью вместе. Т.е. совместная ипотека не является совместной собственностью.

Когда вы подаете заявку на совместную ипотеку, ваш доход, активы и активы ваших партнеров будут оцениваться как общее число.Когда вы пытаетесь получить более крупную ссуду, это хорошая новость. С учетом сказанного, это вряд ли будет хорошей новостью, когда дело доходит до вашего долга. Ваш долг, а также долг вашего предполагаемого партнера также будут рассматриваться вместе.

Следовательно, если у вас или вашего партнера большая задолженность, это может снизить вероятность того, что ваша заявка на совместную ипотеку будет одобрена. Помните, что важным фактором здесь будет ваш кредитный рейтинг. Если вы ответственно погасили задолженность, ваш кредитный рейтинг должен отражать этот факт.

Это зависит от того, кто ваш кредитор, и как они рассматривают ваш кредитный рейтинг и рейтинг ваших партнеров. Некоторые будут уделять больше внимания среднему баллу, , а некоторые — более низкому баллу. Другие будут смотреть на оценку того, кто зарабатывает больше.

Поскольку существует большая разница в том, как кредиторы принимают свои решения, целесообразно задать вопрос , какие отдельные кредиторы хотят видеть , прежде чем подавать заявку . (Кроме того, проверьте свои кредитные рейтинги, прежде чем идти к кредиторам!)

Преимущества совместной ипотеки

Совместная ипотека дает несколько больших преимуществ.Во-первых, есть налоговые льготы. Если вы и ваши партнеры имеете право собственности и проживаете на нем, каждый из вы можете воспользоваться скидкой по подоходному налогу . Также можно сэкономить на налоге на передачу собственности. Например, вместо того, чтобы платить весь налог самостоятельно, бремя распределяется так, что все партнеры по совместной ипотеке платят небольшую его часть.

Еще одним преимуществом является то, что кредиторы рассматривают совокупный доход вас и ваших партнеров. Это означает, что вы можете подать заявление на получение более крупного кредита. У вас есть возможность приобрести более дорогую недвижимость, чем если бы вы подали заявку отдельно.

Недостатки совместной ипотеки

Помните, где мы говорили, что вам следует проверить свой кредитный рейтинг, прежде чем рассматривать совместную ипотеку? Вот тут-то и появляется это предупреждение. Если у вас ужасная кредитная история, а рейтинг вашего партнера невысокий, баллов может снизить ваши общие шансы на получение ссуды. В таком случае было бы лучше просто пойти в одиночку и подать заявку на индивидуальную ипотеку.

Теперь, после получения совместной ипотеки, большинство недостатков начинают проявляться. Вы должны помнить, что каждый участник совместной ипотеки несет ответственность за выплату кредита. Каждый будет наказан, если хотя бы один партнер сделает просрочку платежа. Более того, каждый должен покрывать расходы, если один из партнеров не может полностью оплатить свою долю.

Это разумный шаг, чтобы убедиться, что ваш партнер финансово стабилен и заслуживает доверия.Также стоит отметить, что , если ваш партнер является вашим супругом, вы оба останетесь ответственными за ипотеку, даже в случае развода.

По теме: Стоит ли рассматривать страхование защиты ипотеки?

Вы рассматриваете возможность подачи заявления на совместную ипотеку? Поговорите с одним из членов нашей команды по телефону Mares Mortgage , чтобы помочь вам решить, подходит ли вам этот выбор.

Что такое совместная собственность?

Вот где проводится грань между совместной ипотекой и совместной собственностью.В первом случае ответственность по кредиту несут партнеры. Во втором случае только титул или документ на собственность определяет право собственности. Это звучит странно, но вы или ваши партнеры можете взять ссуду и вернуть ее, но , если ваше имя не указано в титуле или документе… вы не являетесь владельцем собственности.

Когда дело доходит до разделения собственности, используются два традиционных метода. T Первый способ совместной собственности известен как «общие арендаторы». Другой называется «совместная аренда», также называемая договором о совместном праве на наследство.(Помните, что мы упоминали эти термины в начале этой статьи.)

Преимущества совместной собственности

Преимущества совместной собственности в основном юридические или финансовые по своему характеру. Например, совладельцы могут делиться любой прибылью, которая может возникнуть, если они сдают свою собственность другим лицам. Однако большинство преимуществ становится очевидным, когда один из владельцев умирает. Выгоды также зависят от того, какой способ совместной собственности выбран.

Например, при совместной аренде имущество избегает завещания, если один из владельцев умирает.Это полезно, поскольку завещание может быть невероятно дорогим и трудоемким. Таким образом, вместо того, чтобы обращаться в суд по наследственным делам, оставшиеся в живых владельцы получают собственность автоматически эффективным и простым способом.

Когда речь идет о совместных квартиросъемщиках, то есть о другом способе совместной собственности, есть и другие преимущества, такие как снижение налога на наследство. Это также отличный способ для родителей помочь своим детям защитить свои деньги , продолжая при этом продвигать их по служебной лестнице.

Недостатки совместной собственности

Если говорить о совместных арендаторах, имеет несколько недостатков . К ним относятся подверженность кредиторам, большая ответственность, отсутствие свободы и отсутствие прав наследования. Например, человек может намереваться купить собственность и отдать ее своим детям, когда они умрут. При этом совладельцев не имеют законного права передавать свое имущество после смерти. Вместо этого их собственность на эту собственность просто перестает существовать.

Что касается общих арендаторов, то в случае смерти одного из владельцев все может быть решено в суде по наследству. Это более сложная договоренность, чем совместные арендаторы. Например, умерший собственник мог оставить свою долю кому захочет. Однако между оставшимися в живых владельцами часто возникают споры, и дело передается в суд. Как отмечалось выше, этот процесс может быть дорогостоящим и трудоемким.

Совместная ипотека или совместное владение: что вам подходит?

Важно помнить, что если вы решите подать заявку на совместную ипотеку, вы несете ответственность за ссуду.Кроме того, вы можете участвовать в совместной ипотеке, но не владеть рассматриваемой недвижимостью. Напротив, то, что ваше имя может быть указано в титуле или документе, не означает, что вы несете финансовую ответственность за выплату ипотеки.

Пытаясь решить, какой выбор для вас правильный, очень важно, чтобы вы получили глубокое понимание того, во что именно вы ввязываетесь. Эксперт должен дать вам полный ответ на все вопросы, прежде чем сделать выбор, который изменит вашу жизнь.

Заключение

Суть в том, что существует множество юридических и финансовых вопросов, которые следует учитывать при рассмотрении вопроса о подаче заявки на совместную ипотеку или вступлении в совместное владение недвижимостью. Какой бы путь вы ни выбрали, на кону ваше будущее. Имея это в виду, обращайтесь в Mares Mortgage . Мы поможем вам принять осознанное и мудрое решение.

Связано: Что следует знать о второй ипотеке

Mares Mortgage имеет прочную репутацию честности, солидных финансовых знаний и практического обслуживания клиентов.Узнайте больше о нас и о том, подходит ли вам совместная ипотека.

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому сложно будет переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить незабываемые воспоминания.Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик в достаточном количестве, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам придется заплатить одну треть ваших затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком.Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже продумали проблемы и как лучше всего их решить.

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении.Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и в соответствии с законами вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместно арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть, владелец, который не умер) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, давайте рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджной собственности говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместного владения термин «арендатор» означает, что имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу.)

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда имущество находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о завещании. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе на собственность говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда двадцать лет спустя Джен неожиданно умирает, доля собственности Джен принадлежит ее поместью. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «аренда в полном объеме», «общественная собственность» (с правом или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единоличным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (-ам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

Как получить право собственности на недвижимость — это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако некоторые неожиданные и неприятные обстоятельства могут возникнуть, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете собственностью в совместном владении с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для примеров ниже:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и рыболовным прудом на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте посмотрим на возможные подводные камни.

Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка распределена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Пример : Домик зимой действительно волшебный. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : Бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.

Пример : Бизнес Брэда в беде.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других понесенных ими расходов.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе кататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Пример : Брэд, все еще пытаясь запустить свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он наслаждается разногласиями, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, иногда, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно использовать хижину, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому использовать хижину, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать недвижимость в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности кабины, и продвинется с этим ремонтом за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Договор собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

• Согласитесь отказаться от права на раздел
• Адрес, кто может использовать собственность и когда
• Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
• Укажите, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, товарищество с полной или ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

1. Траст , вероятно, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
2. Общее товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
3. Товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком товарищества с ограниченной ответственностью является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или LLC в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя LLC.
4. Как вы уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его доля совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

В чем разница между совместной арендой и совместной арендой?

Создано группой юристов и редакторов FindLaw | Последнее обновление 3 февраля 2020 г.

Когда два или более человека владеют домом в качестве совместной или совместной аренды, каждый человек владеет своей долей во всем имуществе.Это означает, что определенные области дома не принадлежат одному человеку, а используются как единое целое. Хотя совместные арендаторы во многом похожи на общих арендаторов, особенно в том, что касается их права владения определенной собственностью, между ними есть некоторые важные различия.

В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и арендаторами. См. «Покупка дома с кем-либо» в разделе «Закон о недвижимости» FindLaw, чтобы узнать больше.

Общая аренда

Хотя ни один из собственников не может претендовать на определенную площадь собственности, у общих арендаторов могут быть неравные доли и разные права собственности.Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25% дома, а арендатору C — 50%. Общая аренда также может быть получена в разное время, поэтому физическое лицо может получить долю в собственности через несколько лет после того, как одно или несколько других лиц вступили в договор аренды в общей собственности.

Совместная аренда

С другой стороны, совместные арендаторы должны получить равные доли собственности на одном и том же акте в одно и то же время. Условия либо совместной аренды, либо совместной аренды изложены в акте, праве собственности или другом юридически обязательном документе о праве собственности.Право собственности по умолчанию для супружеских пар — это совместная аренда в некоторых штатах и ​​общая аренда в других (см. 10 основных причин, по которым не состоящие в браке партнеры владеют собственностью в качестве совместных арендаторов).

Прекращение совместной аренды против общей аренды

Совместная аренда может быть разорвана, если один из совладельцев передает или продает свою долю другому лицу, тем самым изменяя договор владения на общую аренду для всех сторон.

Общая аренда может быть разорвана, если произойдет одно из следующих событий:

• Один или несколько соарендаторов выкупают остальных
• Недвижимость продана, выручка распределена между собственниками
• Подается иск о разделе, который позволяет наследнику продать свою долю.На этом этапе бывшие общие арендаторы могут принять решение о вступлении в совместную аренду посредством письменного документа, если они того пожелают.

Этот тип владения недвижимостью наиболее распространен между мужьями и женами и среди членов семьи в целом, поскольку он позволяет передать собственность оставшимся в живых без прохождения завещания (экономия времени и денег).

Право на наследство

Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает.

Когда собственность принадлежит совместно арендаторам, интересы умершего собственника переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если три совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, два оставшихся арендатора получают по половину доли собственности каждый. Это называется правом на выживание.

Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если в завещании или другом документе умершего владельца не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, интересы умершего лица принадлежат имуществу.

См. Руководство FindLaw по покупке дома, чтобы узнать больше о различиях между совместной арендой и общей арендой.

Адвокат может помочь вам разобраться в вопросах совместной аренды и аренды в общем

Решения, касающиеся недвижимости, имеют огромные финансовые результаты. Прежде чем решить, как разделить собственность на то, что, вероятно, является крупнейшим вложением в вашу жизнь, вам может быть полезен профессиональный совет. Подумайте о встрече с местным поверенным по недвижимости, прежде чем принимать такие важные решения.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Информационный бюллетень FindLaw

Совместное владение недвижимостью

Темы на этой странице

Что такое недвижимость?

Недвижимость, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые к ней постоянно прикреплены, например, дом.Недвижимость может иметь единоличного владельца. Недвижимость также может иметь нескольких владельцев. Владелец может быть физическим лицом, но владельцы также могут быть компанией, трастом или другим юридическим лицом. Имущество может принадлежать как людям, так и организациям. Нет никаких реальных ограничений на количество людей или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.

В этой статье основное внимание уделяется владению недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто именуемыми « совместное владение » или « совместное владение ».«Очень важно знать, где находится недвижимость, потому что в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.

В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения недвижимым имуществом или « владения титулом ». Законы, относящиеся к совместному владению недвижимым имуществом в Мэриленде, в основном регулируются прецедентным правом, которое отражено в заключениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, потому что каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.

Ключевые термины

«Документ » — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и зарегистрированный в Департаменте земельной документации в Мэриленде.

« Право владения » на недвижимость — это законный способ заявить, что вы владеете этой недвижимостью.

« Презумпция » означает, что суду разрешено предположить, что что-то является правдой, если нет доказательств, которые опровергают или перевешивают эту презумпцию.Бремя — это сторона, которая возражает против презумпции предоставить эти доказательства, чтобы опровергнуть или перевесить презумпцию.

« Право на наследство » означает, что выживший совладелец может стать владельцем доли собственности умершего совладельца.

« Неразделенная процентная ставка » означает, что каждый собственник имеет равное право использовать и пользоваться всем имуществом. Однако ни одно физическое лицо не имеет исключительного права на какую-либо конкретную часть собственности.

Общая аренда

Общая аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом с двумя или более собственниками, именуемая « совместно арендаторами ».«Каждый совладелец или совместно арендатор владеет определенной долей или процентом собственности. Общие арендаторы могут иметь равные доли, но они также могут владеть неравными долями. Например, у вас может быть собственность, принадлежащая двум владельцам, при этом одному владельцу принадлежит 75% акций, а другому — 25%. Тем не менее, общие арендаторы по-прежнему имеют безраздельный интерес в собственности, а это означает, что они имеют право использовать и пользоваться всей собственностью.

Нет права на выживание. Если владелец умирает, интересы этого владельца переходят к его наследникам.Совместно арендатор может передать свои имущественные права по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (завещания), то законы Мэриленда о наследстве будут применяться к этому совместному арендатору собственности.

Совместная аренда

Совместная аренда — это форма совместной собственности на недвижимость с двумя или более собственниками, называемая « совместных арендаторов ». Совместные арендаторы имеют безраздельный интерес к недвижимому имуществу и праву наследования. Хотя совместными квартиросъемщиками обычно являются супруги или родители и ребенок, не требуется, чтобы стороны состояли в браке или состояли в родстве.Каждый собственник имеет равную и безраздельную заинтересованность в недвижимости.

Совместная аренда включает в себя право наследования. Когда один совместный арендатор умирает, безраздельный интерес этого совместного арендатора в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из наследства умершего человека, поэтому завещание на него не распространяется. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Так что, если вы оказались в такой ситуации, неплохо было бы поговорить с адвокатом.

Для создания совместной аренды в соответствии с законодательством штата Мэриленд, формулировка в акте должна быть очень четкой, что стороны намерены создать совместную аренду, поскольку Мэриленд имеет презумпцию против совместной аренды . Это означает, что в документах, таких как акты, должно быть прямо указано, что недвижимое имущество должно находиться в совместной аренде, чтобы оно было юридически признано таковым. Следовательно, если вы покупаете недвижимость с намерением совместного владения арендатором, необходимо четко указать это намерение.При отсутствии этого формулировки предполагается, что собственность является общей арендой.

Создание и поддержание совместной аренды также требует наличия « четыре единицы интереса ». Эти «четыре единицы» представляют собой четыре юридических требования, относящихся к собственности, которые включают единые права с точки зрения времени, титула, прав собственности и владения для всех совместных арендаторов.

1. Единство времени — все владельцы должны владеть интересами одновременно («законное право собственности» означает, что безусловное владение собственностью для всех владельцев было завершено одновременно).
2. Единство собственности — все права собственности должны быть приобретены на основании одного и того же документа
3. Единство интересов — все собственники имеют равные интересы в собственности
4. Единство владения — все владельцы имеют равные и совпадающие права владения собственностью

Аренда полностью

Полная аренда — это третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде.В отличие от совместной аренды и общей аренды, аренда в целом доступна только супружеской паре.

Каждый супруг владеет безраздельной долей в недвижимом имуществе и имеет право наследования. Мэриленд имеет презумпцию , согласно которой собственность, находящаяся в собственности супружеской пары, является арендатором для всех. Презумпция применяется к собственности, приобретенной супружеской парой. Для сдачи в аренду в целом необходимо наличие четырех вышеуказанных единиц интереса.

При разводе собственников договор аренды полностью переходит в общую аренду.

Определение формы собственности, наиболее подходящей для вас

Выбор наиболее подходящей для вас формы собственности будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю собственности, принадлежащую нескольким владельцам в общей аренде. Однако при выборе вы можете рассмотреть приведенные ниже вопросы.

• Вы и другой владелец женаты? Помните, что аренда в полном объеме доступна только супружеским парам.
• Вы хотите, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю собственности после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.
• Вы в курсе всех долгов сторон? Кредитор может потребовать часть доли собственности другого владельца.
• Планируете продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам придется заставить все стороны подписать сделку по продаже или финансированию.
  

Формы совместной собственности в Калифорнии

Физические лица, приобретающие недвижимость в Калифорнии, довольно часто делают это совместно с другими. Будь то инвестирование, создание семьи или бизнес, разделение выгод и бремени владения недвижимостью часто имеет смысл. Мы часто получаем вопросы как от женатых, так и от не состоящих в браке лиц.Существует три основных способа, которыми стороны могут совместно владеть недвижимым имуществом в Калифорнии: 1) совместные арендаторы, 2) совместные арендаторы и 3) общественная собственность с правом на выживание. .Эти три формы титула имеют некоторые общие черты, но отличаются некоторыми важными аспектами.

Общие арендаторы (TIC)

TIC — это наиболее распространенный способ, которым не связанные между собой стороны (например, друзья или деловые партнеры совместно получают право собственности на недвижимость в Калифорнии. В TIC все стороны совместно несут бремя и льготы в соответствии с их соответствующей долей собственности. доли собственности не обязательно должны быть равными, однако, даже если доли неравны, ни один совладелец не может лишить другого права владения или использования собственности.

Кроме того, право собственности не делится «по натуральному принципу», и считается, что каждый собственник владеет частью каждого атома собственности в соответствии со своей долей. При отсутствии соглашения об обратном каждый владелец может свободно передать свою долю в любое время любым способом (путем продажи, дарения, завещания и т. Д.). Это независимость каждой доли собственности и возможность неравного распределения собственности, которые являются основными отличительными характеристиками TIC по сравнению с совместной арендой и / или общинной собственностью с правом наследования.

Совместная аренда (JT)

JT исторически был наиболее распространенным способом совместного владения титулом супружескими парами и / или близкими членами семьи. Совместные собственники также разделяют бремя и выгоды от владения в соответствии со своей долей. Однако в JT эта доля должна быть одинаковой, как и у всех совладельцев. Таким образом, если супружеская пара владеет недвижимостью в качестве совместных арендаторов, каждая из них владеет равной 50% -ной долей в собственности. Если совместных арендаторов более двух, собственность снова делится между ними поровну в соответствии с их количеством.Стороны не могут неравно делить свою собственность.

Вторая и, возможно, более важная отличительная черта Фактором JT является то, что он включает «право на выживание». Это право на выживание требует, чтобы смерти, оставшиеся совладельцы автоматически становятся равноправными собственниками весь. Опять же, в контексте мужа и жена, это означает, что после смерти одного супруга другой автоматически становится владельцем целого. Ничего требуется для осуществления этой смены владельца, это происходит в результате работы закон.Свидетельство о смерти будет в конечном итоге необходимо зарегистрировать в офисе регистратора округа, но без завещания требуется для осуществления изменения.

Этот последний абзац намекает на одно важное различие в что каждый собственник может делать со своей долей в течение жизни и после смерти. Подобно ТИЦ каждый совладелец может свободно передавать его или ее интересы по своему усмотрению (например, распродажа или подарок) при жизни. Это разрушает JT в отношении переданной доли этого владельца, создав вместо этого TIC, и может имеют последствия для налога на имущество и / или налога на прибыль для получателя и плательщик соответственно.Тем не мение, в отличие от TIC, в результате права на наследство ни один совладелец не может изобретать его или ее интерес к JT. Поскольку Доля собственности умершего автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам после смерти умершему нечего изобретать.

Общинная собственность с правом наследования (CP)

CP как форма совместной собственности, созданная законодательный орган в 2001 году. Таким образом, это более современное творение, чем JT или TIC. По форме и функциям он почти идентичен JT: равное владение имеет право на наследство. Точно так же совладельцы не могут рассчитывать свою долю CP, потому что эта доля автоматически переходит к другому после смерти, он не проходит через завещание и никаких специальных действий не требуется.

Как форма владения титулом, единственное реальное различие между JT и CP заключается в том, что CP доступен только супружеским парам , в то время как JT может существовать между людьми, совершенно не связанными друг с другом.Другое главное различие между CP и a JT, который не имеет ничего общего с титулом или правом собственности, является потенциально выгодным Режим подоходного налога, применяемый к собственности, удерживаемой как CP, будет обсуждаться ниже.

Рассмотрение налогов на имущество

Закон штата Калифорния оценивает налоги на недвижимость ежегодно. по ставке 1% от налоговой базы собственности. Первоначально эта «база» определяется как справедливая рыночная стоимость недвижимости на уровне время его приобретения. Недвижимость затем ежегодно переоценивается и корректируется база.Однако из-за предложения Калифорнии 13, любое увеличение налоговой базы ограничено не более чем 2%, если нет «смены собственника».

При «смене собственника» база налога на имущество затронутой доли владения снова корректируется, чтобы отразить текущую справедливую рыночная стоимость. Что составляет изменение владение — это не всегда то, чего вы ожидаете (например, реконструкция может вызвать смены собственника), и в законе есть различные определения что является и не является «сменой собственника». Существуют также различные исключения из переоценки, даже если право собственности фактически изменяет (например, некоторая передача между родителями и детьми).

В то время как полное исследование налогообложения собственности в Калифорнии система выходит за рамки данной статьи, достаточно сказать, что «изменение в собственности », и результирующая переоценка по справедливой рыночной стоимости может иметь существенное влияние налога на имущество. Это из-за традиционно значительной разницы между фактической оценкой с течением времени (что в среднем составляет около X% в год в Калифорнии) и 2% в год предел, налагаемый предложением 13.Заявлено просто смена владельца может значительно увеличить годовой налог на недвижимость. законопроект.

При выборе формы титула актуальны исключения из переоценки, подлежащие рассмотрению. Во-первых, для супружеских пар, независимо от о том, находится ли имущество в совместном владении как TIC, JT или CP, переоценка не требуется будет производиться для целей налога на имущество, если передача осуществляется между супругами. См. Кодекс доходов и налогообложения Калифорнии , в разделе 63. Важно отметить, что это остается верным, если передача между супругами является результатом права выживаемость, связанная с JT или CP. Идентификатор .

Для не состоящих в браке лиц перевод в случае смерти JT или TIC проценты не могут привести к переоценке, если есть только два совладельца, выживший совладелец соглашается на 100% владение недвижимостью, и собственность находился в совместной собственности и использовался обоими в качестве основного места жительства на по крайней мере, за год до смерти. См., Калифорния Кодекс доходов и налогообложения , раздел 62. В то время как закон позволяет, чтобы это исключение в равной степени применялось как к TIC и JT, JT между двумя людьми, возможно, лучше подходит для удовлетворения этого испытание на праве дожития ассоциированного с ним.

Рассмотрение подоходного налога

Прежде всего, налоговое обязательство по налогу на прибыль сложный вопрос и зависит от множества других факторов, которые могут не имеет ничего общего с данной частью собственности и / или как право собственности на эту собственность проводится (например, возрастной доход, иждивенцы, другое имущество или активы и т. д.) Таким образом, анализ индивидуального налога последствия формы права собственности выходят за рамки данной статьи и за ее пределами. объем экспертизы этого автора. Тем не менее, одна из обсуждаемых здесь форм титула имеет потенциальный доход. налоговые льготы, которые необходимо учитывать.

Уникальный из других рассмотренных форм титула, титул как CP имеет еще одно потенциально важное преимущество для супружеских пар что не относится к JT.