Торговля в жилом помещении ответственность: Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Хоздеятельность в жилом помещении (право и налоги). Налоги & бухучет, № 15, Февраль, 2018

Правовые аспекты

Прежде чем начать разговор о налогах, обсудим некоторые юридические аспекты, связанные с жилой недвижимостью. И начнем с Жилищного кодекса Украины (далее — ЖКУ), в статье 6 которого указано, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Заметим, что этот запрет касается в первую очередь ситуаций с предоставлением жилья в пользование (в аренду), однако и не только этого (см. ниже).

Еще один момент: что здесь понимается под «нуждами промышленного характера»? Думаем, ориентиром для этого может служить ст. 383 ГКУ, в ч. 1 которой сказано:

Собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства

Аналогичные нормы содержатся и в пп. 3 и 7 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572.

Из этих норм (и других действующих нормативов) делаем вывод, что использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает. В то же время здесь не все так однозначно.

Разобьем ситуации на два вида: когда недвижимость своя, а когда — полученная в аренду.

Своя «жилнедвижимость». Если речь идет об использовании жилого помещения, принадлежащего субъекту хозяйствования не для промышленного производства, но и не для проживания, то, на наш взгляд, нельзя вести речь о нарушении законов.

Следовательно, размещение офиса и прочих непроизводственных единиц СПД в своем жилом помещении вполне допустимо

Госкомпредпринимательства в письме от 31.07.2007 г. № 5620 указывает, что граждане, соблюдающие правила пользования жилыми помещениями (не использующие жилых помещений для осуществления хоздеятельности промышленного характера), не наносящие вреда окружающей среде, не нарушающие прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Этот вывод можно распространить не только на физ-, но и на юрлиц-СПД, обладающих жилой недвижимостью. Очевидно (см. выше), что использование жилья под офис не имеет промышленного характера. Но здесь также необходимо не нарушать жилищных прав других граждан (не создавать шума, мусора, препятствий и т. п. в совместных помещениях/придомовой территории).

В этой связи уместно напомнить читателям и положительное решение Апелляционного суда г. Киева по делу № 22-2217/13 г. от 12.02.2013 г.*

Арендуемая. А вот в отношении жилого помещения или дома, взятого в аренду, дело обстоит похуже. Так как в ч. 1 ст. 815 ГКУ указано, что арендатор должен пользоваться жильем только в целях проживания в нем, обеспечивать сохранность места проживания и поддерживать его в надлежащем состоянии. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 813 ГКУ,

если арендатором жилья является юрлицо, то оно имеет право использовать жилье только для проживания в нем физических лиц

Как видим, для аренды жилья под офис (и на другие хозяйственные цели**) в законодательстве имеются конкретные ограничения. Однако на практике заключение подобных договоров отнюдь не редкость.

Дело в том, что признание таких договоров недействительными возможно только через суд. К тому же в договоре могут вообще не указываться цели, для которых СПД берет в аренду жилье…

С целью обхода упомянутого ограничения некоторые юристы советуют договоры аренды составлять «под эгидой» § 4 («Наем строения или иного капитального сооружения») гл. 58 ГКУ, мол, законодательство не запрещает заключать иной вид договора.

А согласно ст. 150 ЖКУ граждане, имеющие в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользующиеся им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей, имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. Якобы при таком оформлении сделки можно вести речь о том, что нормы гл. 59 ГКУ, включая и упомянутое ограничение ч. 2 ст. 813 ГКУ, к ней не применяются.

У нас такой вариант оформления вызывает определенные сомнения. Хотя, возможно, он и помог бы замылить глаза некоторым проверяющим, но, на наш взгляд, почасовая аренда компьютерной техники и мебели в конкретной квартире ☺ на этом фоне выглядела бы более убедительно…

Какие же могут быть последствия нарушения ч. 2 ст. 813 ГКУ? Факт нецелевого использования помещения не может автоматически превращать договор аренды в недействительный. Тут отметим: многие юристы считают, что такие договоры являются действительными, пока суд не заявит об обратном.

Кроме того, факт нецелевого использования помещения, во-первых, не может свидетельствовать о том, что использование СПД-арендатором жилого помещения/дома происходит вне рамок хозяйственной деятельности. А во-вторых, сам этот факт не может автоматически превращать договор аренды в недействительный.

Насколько нам известно, сейчас у судей отсутствует единый негативный подход к решению таких вопросов, поэтому на практике и процветает повсеместное использование (в том числе арендуемого) жилого фонда. Кроме того, проблемы перевода эксплуатируемого «не по назначению» недвижимого имущества в нежилой фонд*** зачастую перевешивают возможные проблемы, связанные с «некорректной» эксплуатацией жилого фонда…

Да и по жизни нам особо не известны попытки со стороны контролеров признавать договоры аренды жилья, используемого «под офис», недействительными. Поэтому реально арендатору-нарушителю пока грозит разве что

привлечение к ответственности по ст. 150 КУоАП за нарушение эксплуатации жилых фондов: предупреждение или наложение штрафа в размере от 17 до 51 грн. (для граждан) и от 51 до 119 грн. (для должностных лиц)

Конечно, этим все ограничится, если в арендуемом помещении не проводились какие-то несанкционированные «улучшения», о которых станет известно «кому не следует». А вот тогда уже есть риск соответствующим лицам арендатора угодить даже под уголовную статью (ст. 270¹ УК)*…

В разрезе этой темы стоит вспомнить и о ценах за коммунальные услуги. Дело в том, что для физических и юридических лиц действуют разные тарифы. Поэтому юрлица, работая в арендуемой жилой недвижимости, зачастую фактически оплачивают коммунальные услуги по тем (низким) тарифам, которые установлены для физических лиц. И если «добрые» соседи «настучат» в соответствующие службы, то могут встать вопросы о переоформлении договоров и/или оплаты по тарифам для юрлиц. Впрочем, бывает на практике, что арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальщиками, получая тарифы «по заслугам», но чаще суммы коммунальных расходов или включаются в арендную плату, или компенсируются арендодателю отдельно (последний вариант — не очень, так как подтверждающие/расходные документы будут оформлены на собственника жилья, ну а если арендодатель — физлицо, под НДФЛ они все равно попадут).

Кроме того, не сбрасывайте со счетов, что

даже «усовершенствованная» под офис квартира редко соответствует всем пожарным, санитарным, техническим и другим нормативам/условиям, предусмотренным для содержания в помещении работников

Так что неприятности вполне возможны и по этим направлениям.

Может, какие-то из вышеупомянутых проблем и побудили определенных депутатов представить в ВРУ законопроект № 6424 от 03.05.2017 г., вносящий изменения в ЖКУ (ст. 10) и в ГКУ (ст. 383) и призванный однозначно запретить использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению, в том числе как офисов, гостиниц и других заведений временного проживания. Кроме того, этим документом усиливается ответственность за нарушение законодательства в указанной сфере — КУоАП хотят дополнить новой статьей, устанавливающей админответственность за использование квартир в многоквартирных домах не по назначению в виде наложения штрафа от двух до трех тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан! Отметим, что 05.12.2017 г. Комитет ВРУ по вопросам правовой политики и правосудия уже представил в ВРУ заключение, что этот законопроект не противоречит Конституции Украины. Так что шансы на его принятие в ближайшее время увеличиваются. Хотя есть определенный круг депутатов (чьи интересы такие изменения могут сильно затронуть), которые наверняка будут против…

Налоговые аспекты

Налог на прибыль. Когда плательщик использует собственную или арендуемую жилую недвижимость (квартиру, дом или их часть) не для жилья сотрудников (и других лиц), а, скажем, как офисное помещение, т. е. «не по назначению», то в любом случае все расходы, связанные с этой недвижимостью (арендная плата/коммунальные, на поддержание помещений в «добром здравии» и проч.), в бухгалтерском учете будут отнесены на расходы или амортизироваться. То есть они по-любому уменьшат бухфинрезультат и при этом, соответственно, должны уменьшать объект обложения налогом на прибыль. Однако с последним у крупных плательщиков могут возникнуть проблемы в отношении определенных видов расходов.

Правда, что касается малодоходников, не применяющих налоговые разницы, то у них вообще не будет никаких проблем с уменьшением такими расходами объекта обложения.

У крупных плательщиков тоже по большинству таких расходов (на обслуживание, в том числе коммунальные платежи, охрану и т. п.) проблем быть не должно, поскольку под действующие виды налоговых разниц эти расходы не подпадают. Проблемы же у них могут возникнуть лишь с расходами, подлежащими амортизации, а именно с суммами амортизационных начислений на собственные объекты жилой недвижимости, в том числе на суммы амортизации улучшений своих (а возможно, и арендуемых) жилых объектов, а также с расходами на их ремонты, так как сегодня налоговики склонились в этом вопросе в фискальную сторону.

В консультации, размещенной в категории 102.05 БЗ, на вопрос, подлежит ли амортизации согласно ст. 138 НКУ необоротный актив жилого фонда (помещение), используемый в хоздеятельности плательщика без перевода этого помещения в нежилой фонд, фискалы дают отрицательный ответ. Логика их ответа удивляет, хотя подход далеко не нов (подобным образом они высказывались еще в письме ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117).

В начале ответа они как бы напоминают, что согласно п.п. 138.3.2 НКУ не подлежат амортизации непроизводственные ОС. И что термин «непроизводственные ОС» (определенный в этом же подпункте) означает ОС, не предназначенные для использования в хоздеятельности плательщика. Затем фискалы цитируют ч. 1 ст. 380 ГКУ и ст. 8 ЖКУ, из чего сразу делают вывод, что производственное использование жилых домов обусловливает (?..) перевод их в нежилой фонд. А, мол, необоротный актив жилого фонда (априори?!) подпадает под определение непроизводственного ОС, и посему амортизация на такие ОС в налоговом учете не начисляется!

Абсолютно не согласны с таким сомнительным выводом.

Во-первых, непроизводственные ОС — это не используемые в хозяйственной, а не в производственной (что гораздо уже) деятельности — так что уже здесь авторы консультации передергивают. Даже в письме ГНСУ от 21.02.2012 г. № 2997/6/15-1415 с похожим фискальным выводом (но в отношении арендуемого помещения) налоговики писали четче: что без перевода в нежилой фонд нельзя использовать помещение в хоздеятельности предприятия (нанимателя), кроме размещения для проживания в нем работников предприятия (и/или граждан). То есть в случае использования для проживания фискалы «хозяйственность» использования помещения не отрицали.

Во-вторых, тот факт, что объект жилой недвижимости (без его перевода в нежилой фонд) может спокойно использоваться плательщиком в хоздеятельности, ранее подтверждали сами же фискалы (см. отмененную консультацию в БЗ «образца» 2012 года, где давался утвердительный ответ на вопрос, можно ли включать в налоговые расходы плату за аренду жилого помещения, не переведенного в нежилой фонд).

В этой связи уместно вспомнить и постановление Черниговского окружного административного суда от 02.10.2013 г. по делу № 825/2689/13-а, где весьма логично указано, что

законодательство не связывает возможность учета расходов плательщика при определении объекта обложения налогом на прибыль с соблюдением плательщиком норм жилищного права при использовании объектов, влекущих такие расходы

Напомним также, что в свое время ВАСУ в определении № К-34381/06 от 30.07.2009 г. сделал вывод, что расходы, связанные с арендой жилого (!) помещения под офис, в любом случае являются связанными с хоздеятельностью арендатора, и что нарушение в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает «хозяйственность» использования арендатором жилого помещения и связанных с этим расходов.

Справедливости ради отметим, что случались и плохие судебные решения, где право на расходы судьи ставили в зависимость от перевода помещения в нежилое (например, определение Киевского апелляционного админсуда от 02.10.2013 г. по делу № 826/4701/13-а).

И все-таки, учитывая подход фискалов в БЗ, когда речь идет о своем жилом помещении, используемом плательщиком не для проживания работников (других граждан), возможно, лучше перевести помещение в нежилое. Либо же брать в аренду под офис чужое жилье (тогда вопрос может встать только в отношении расходов на ремонты и улучшения арендованного жилья, так как фискалы могут по аналогии настаивать на том, что этот «виртуальный» объект ОС — тоже непроизводственный).

НДФЛ. Когда арендуемую жилую недвижимость использует ФЛП-общесистемщик, связь расходов на аренду и на содержание такой недвижимости с его предпринимательской деятельностью вряд ли должны фискалы оспаривать. Впрочем, не исключено, что и здесь они скажут, мол, такая связь будет, только если помещение переведено в нежилое. Аргументы против этого см. выше.

Однако если речь идет об использовании ФЛП собственного жилого помещения, то здесь все гораздо хуже. Следует иметь в виду, что у ФЛП-общесистемщиков в соответствии с п.п. 177.4.6 НКУ не подлежат амортизации такие ОС двойного назначения, как объекты жилой недвижимости. Кроме того, согласно п.п. 177.4.5 НКУ у таких ФЛП не включаются в состав предпринимательских расходов затраты на приобретение и содержание ОС двойного назначения, определенных ст. 177 НКУ (а к ним отнесена и жилая недвижимость). То есть у таких ФЛП закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание!

Поэтому у ФЛП здесь есть два пути: или воспользоваться арендой необходимых помещений, или попытаться перевести свою недвижимость в нежилой фонд.

НДС. Что касается плательщиков НДС из числа юрлиц, то, по нашему мнению, все НДС-содержащие расходы, связанные с жилой недвижимостью (как собственной, так и арендованной), дают право на включение в НК (при наличии зарегистрированных НН) и не требуют дальнейшего применения п. 198.5 НКУ. Естественно, если эксплуатация такого жилья планируется/производится в рамках хоздеятельности плательщика (а не в других целях).

Впрочем, в свете вышеупомянутой консультации фискалов претензии в отношении нехозяйственного использования жилья и требования начислить «компенсирующие» НО по п. 198.5 НКУ полностью не исключаются. Аргументы для отбивания таких «наездов» мы уже выше привели.

А вот для ФЛП — плательщиков НДС, если речь идет об НДС-содержащих расходах по собственной жилой недвижимости, фискалы могут выставлять препоны для НК (т. е. требовать по таким расходам применения п. 198.5 НКУ). Дескать, поскольку речь идет об объекте ОС «двойного назначения», то нет и связи таких расходов с хоздеятельностью…

На наш взгляд, такой подход не верен. Ведь этот объект считается «двойного», а не «бесхозяйственного» назначения. Поэтому связь жилого объекта (и расходов, с ним связанных) с хозяйственной деятельностью ФЛП при такой формулировке вполне допустима, в том числе может быть доказана. И тот факт, что стоимость жилой недвижимости, ее амортизация и расходы по содержанию не включаются в расходы ФЛП, не может влиять на его право на НК по НДС с таких расходов. Ведь для НК во главу угла ст. 198 НКУ ставит намерение использовать приобретаемые товары/услуги в хоздеятельности плательщика! То есть когда такая связь имеется, считаем, независимо от того, как ФЛП учитывает упомянутые расходы (в затратах или нет), у него все равно должно быть право на отражение НДС по ним в составе НК и без дальнейшего начисления «компенсирующих» НО по п. 198.5 НКУ.

Однако фискалы и здесь, как обычно, перегибают палку. Так, в консультации в категории 101.13 БЗ они позволяют включать уплаченный при приобретении ОС «входной» НДС в НК, только если такие ОС подлежат амортизации согласно ст. 177 НКУ. На наш взгляд, такой подход является незаконным как противоречащий ст. 198 НКУ.

выводы

• Использование самим хозяином или арендаторами (т. е. и передача в аренду) жилых помещений для осуществления промышленного производства запрещено. А вот хозяйственная деятельность непромышленного характера в жилых помещениях, по нашему мнению, под такой строгий запрет не подпадает.
• Налоговики отрицают возможность амортизации согласно ст. 138 НКУ помещения жилого фонда, используемого в хоздеятельности плательщика без перевода его в нежилой фонд, что, на наш взгляд, незаконно. Но даже при таком подходе проблем с другими расходами (кроме расходов на ремонт и улучшения жилья) в налоговом учете быть не должно.
• А вот у ФЛП на общей системе закрыт путь в расходы и стоимости жилой недвижимости, и суммам ее амортизации, и затратам на ее содержание.
• В отношении НК по НДС от суммы расходов, относящихся к жилой недвижимости, которая используется в хоздеятельности плательщика, ситуация менее проблемная, хотя и здесь имеются свои нюансы.

Договор аренды торгового помещения — 2021 / Договор аренды / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

ДОГОВОР АРЕНДЫ

торгового помещения

г.

«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему договору Арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи, а Арендатор принять во временное возмездное пользование . В здание общей площадью кв.м.

1.2. Помещение передается под организацию торговли.

1.3. Сроки по настоящему договору: начало аренды: «»2021 года, окончание аренды: «»2021 года.

1.4. Прекращение срока действия договора не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение и от исполнения обязательств по настоящему договору.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. передать Арендатору помещение по акту приема-передачи в течение календарных дней с момента подписания настоящего договора;

2.1.2. оговорить все скрытые и явные недостатки помещения.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора;

2.2.2. пользоваться помещением исключительно в соответствии с его назначением, указанным в п.1.2 настоящего договора;

2.2.3. содержать помещение в исправном состоянии;

2.2.4. производить текущий и капитальный ремонт, реконструкции и перепланировки помещения исключительно с письменного согласия Арендодателя за свой счет в полном объеме. Сумма затрат на осуществление ремонта, реконструкции и перепланировки согласовывается сторонами настоящего договора в смете, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора;

2.2.5. вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора либо по истечении срока, установленного в извещении о досрочном расторжении договора, помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа в день окончания срока действия настоящего договора;

2.2.6. соблюдать правила техники безопасности, электробезопасности, правила торговли и Закона «О защите прав потребителей» и иных отраслевых правил и норм, установленных для помещений, и самостоятельно нести ответственность за их нарушение;

2.2.7. осуществлять торговую деятельность в соответствии с правилами пожарной безопасности, в частности:

• Обеспечить наличие в помещении огнетушителя с разрешенным сроком пользования.
• Обеспечить прохождение всех токонесущих проводов, кабелей в металлических или иных разрешенных для применения защитных кожухах. Категорически не допускать прохождение токонесущих проводов по полу.
• Обеспечить наличие в помещении инструкции по правилам пожарной безопасности и журнала прохож-дения инструктажа продавцом (лицом, ответственным за организацию торговли).
• Не допускать применение электроприборов (кипятильников, электроплиток, открытых обогревателей и иных электроприборов, не относящихся к организации работы) в помещении.
• Курить строго в отведенном и оборудованном для курения месте.

2.2.8. осуществлять торговую деятельность в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями, в частности:

• Обеспечить при необходимости настил линолеума.
• Установить рукомойник и обеспечить наличие двух ведер для чистой и использованной воды.
• Обеспечить наличие медицинских книжек у продавцов и лиц, ответственных за организацию торговли, с отметками о прохождении санитарного минимума.
• Установить поддоны для хранения товара.
• При необходимости оборудовать отдельное место для фасовки товара, или принимать на реализацию только фасованные продукты.
• Установить единые технические перерывы продолжительностью 10 мин (не менее двух в день) для влажной уборки прилавков и др. поверхностей торгового оборудования.
• Организовать уголок потребителя.
• Установить вывески режима работы секции с указанием технических перерывов и обеденного перерыва.
• Обеспечить наличие у продавца книжки санитарных требований к розничной торговле.
• Обеспечить хранение пустой тары в выделенных для этих целей местах.
• Обеспечить выполнение правил торговли продуктами питания; товарного соседства, соблюдение температурного режима хранения, наличие маркировки и другой необходимой документации на товаре, поддержка чистоты в секции, соответствие сроков реализации товара и другие в соответствии с установленными правилами.

2.2.9. обеспечить представителям Арендодателя, эксплуатационных органов, контролирующих органов, имеющих право контроля выполнения правил торговли, санитарного состояния и пожарной безопасности, беспрепятственный доступ в арендуемое помещение в любое время в период работы Арендатора для осмотра, проверки соблюдения требований законодательства и условий настоящего договора, для проведения работ, связанных с эксплуатацией помещения или ликвидацией последствий происшедшей аварии, а также в иных необходимых случаях; все штрафы, наложенные контролирующими органами за выявленные нарушения, оплачивает Арендатор;

2.2.10. назначить ответственное лицо для обеспечения доступа в арендуемое помещение в случае аварийной ситуации в любое время суток и предоставить Арендодателю информацию о его домашнем адресе и телефоне;

2.2.11. незамедлительно информировать Арендодателя о любом ущербе, причиненном арендуемому помещению;

2.2.12. в случае аварий, пожаров, повреждений помещения и/или инженерного оборудования, произошедших по вине Арендатора, компенсировать нанесенный Арендодателю ущерб либо устранить последствия аварий, пожаров, повреждений за собственный счет в течение дней с момента обнаружения повреждений;

2.2.13. не сдавать помещение в субаренду без письменного согласования с Арендодателем;

2.2.14. до начала торговой деятельности согласовать в органах управления (СЭС, ПЧ и т.д.) открытие торговой точки;

2.2.15. не занимать самовольно площади, выходящие за пределы арендуемого помещения;

2.2.16. соблюдать и поддерживать чистоту, порядок в арендуемом помещении и прилегающей к нему территории, участвовать в благоустройстве, озеленении и уборке территории, вместе с Арендодателем пропорционально занимаемой площади;

2.2.17. самостоятельно заключать договор по охране арендованного помещения.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер арендной платы составляет рубля в месяц за всю площадь. НДС не предусмотрен.

3.2. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: наличными денежными средствами в кассу Арендодателя либо перечислением на его расчетный счет, или иным способом по согласованию сторон, не позднее числа текущего месяца. В случае заключения договора не с начала месяца оплату за текущий месяц Арендатор обязан произвести в течение дней с момента подписания договора.

3.3. Порядок расчетов может быть изменен по согласованию сторон.

3.4. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, уведомив об этом Арендатора за календарных дней.

3.5. В размер арендной платы включена плата за электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, содержание санитарно-ветеринарной службы и прочие виды коммунальных услуг. Лабораторный анализ качества продукции и прочие необходимые Арендатору санитарно-ветеринарные обследования, заключения Арендатор оплачивает самостоятельно.

3.6. В случае, если Арендатор не исполнил свою обязанность по оплате арендной платы до числа текущего месяца, Арендодатель вправе в этот же день отключить в помещении Арендатора доступ к услугам, предусмотренным в п.3.5 настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение принятых на себя обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае нарушения Арендатором требований к организации торговли со стороны санитарно-эпидемиологической службы, ветеринарной службы, пожарной охраны и иных структур, имеющих право контроля организации торговли, Арендодатель имеет право приостановить деятельность торговли в помещении до полного устранения выявленных недостатков Арендатором. Арендатор при этом обязуется оплачивать Арендодателю арендную плату за весь период устранения недостатков. В случае повторного нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора о причине расторжения и предоставив ему календарных дней для освобождения арендуемого помещения.

4.3. Арендодатель имеет право закрыть арендуемое помещение в случае задержки оплаты Арендатором аренды на срок более месяцев, уведомив об этом Арендатора, и в случае непогашения с этого момента задолженности в течение календарных дней принять по описи имеющееся в помещении имущество, товар, оборудование с целью их реализации в счет погашения задолженности. Сумма реализованного имущества, товара и оборудования свыше суммы задолженности возвращаются Арендатору. Претензии Арендатора после этого не принимаются.

4.4. При уведомлении о расторжении договора по инициативе Арендатора в случае имеющейся задолженности по оплате аренды Арендодатель имеет право не возвращать Арендатору имущество, товар и оборудование до полного погашения задолженности.

4.5. В случае нарушения Арендатором пп. 2.2.1, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9., 2.2.11, 2.2.13 настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя в течение пяти календарных дней.

4.6. В случае нарушения Арендатором п.2.2.15 настоящего договора Арендатор обязуется произвести оплату за пользование самовольно занятыми площадями за каждый день такого нарушения.

4.7. Арендодатель не несет ответственность за сохранность товарно-материальных ценностей Арендатора.

5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Стороны вправе расторгнуть настоящий договор в любой момент, до истечения срока договора, по взаимному соглашению.

5.2. Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендодателя не менее чем за календарных дней.

5.3. Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за календарных дней.

5.4. В случае, если за календарных дней до истечения срока настоящего договора ни одна из сторон не направила уведомления о расторжении договора, договор считается пролонгированным на очередной срок, о чем подписывается соответствующее соглашение.

5.5. Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в соответствии с п.4.3, п.4.5.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Все споры, которые могут возникнуть из настоящего договора, подлежат урегулированию, в первую очередь, путем переговоров между сторонами. В случае, если стороны не достигнут взаимоприемлемого решения, споры и разногласия в связи с заключением, расторжением, действительностью, применением последствий недействительности, исполнением и толкованием договора, а равно любые споры, которые могут возникнуть в будущем, стороны передают на рассмотрение и разрешение по существу в Арбитражный суд .

6.3. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязательства, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6.5. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны должным образом уполномоченными представителями обеих сторон.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

17 пользователей добавили
этот документ в избранное

Вопросы и ответы | Официальный сайт администрации МО «Город Астрахань»

«ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

 

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

ВОПРОС: Каким образом можно улучшить жилищные условия, а именно получить жилье по социальному найму, если приобрести жилье самостоятельно нет возможности?

ОТВЕТ: В соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях строго в порядке очередности,

 исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1.     Гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2.     Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (п.4 ч.1 ст. 51 ЖК РФ).

 

ВОПРОС: Проживаю с мужем и двумя детьми в неприватизированной квартире общей площадью 30 кв.м, на учете нуждающихся в жилом помещении не состою, так как не являюсь малоимущей. На что можно рассчитывать при признании жилого дома непригодным для проживания и подлежащим сносу?

ОТВЕТ: В соответствии со ст.86-89 ЖК РФ в случае, если непригодным для проживания и подлежащим сносу признано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и занимаемое по договору социального найма, гражданам предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади ранее занимаемому.

ВОПРОС: Какие программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, действуют в настоящее время на территории города Астрахани?

ОТВЕТ: В настоящее время отселение граждан из непригодного для проживания жилья производится согласно  региональным целевым адресным программам «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Астраханской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья в 2012 году», «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Астраханской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья в 2013-2017 годах».

 

ВОПРОС: Проживаю одна в муниципальной квартире площадью 42 кв.м., дом идет под снос, вправе ли я требовать квартиру равнозначную по площади, а не по установленным нормам предоставления. Могут ли мне предоставить квартиру меньшей площади?

ОТВЕТ: Да, в соответствии с ст.89 ЖК РФ Вам должно быть предложено равнозначное по площади жилое помещение. Квартира меньшей площади может быть Вам предоставлена только при условии письменного согласия всех граждан, зарегистрированных в квартире, подлежащей выселению.

 

ВОПРОС: Живем в частном доме, который находится в неудовлетворительном состоянии. Когда нам дадут благоустроенную квартиру?

ОТВЕТ: Если Вы состоите на учете нуждающихся в жилых помещениях в органах местного самоуправления, то в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилой площадью из муниципального жилищного фонда Вы будете обеспечены при подходе очередности. Одновременно сообщаем, что в соответствии со ст.30 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а под этим бременем понимаются, прежде всего, поддержание дома в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдение правил и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществление своевременного ремонта жилого помещения.

 

ВОПРОС: Выпускник образовательного учреждения, состою на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, кто должен обеспечить меня жилым помещением?

ОТВЕТ: В соответствии с Федеральным законом РФ от 21.12.1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.08.2004г. №122-ФЗ, финансирование расходов на приобретение жилья указанной категории граждан, является обязательством субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из их числа определен законом Астраханской области №75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области», связи с чем Вам необходимо обращаться в Министерство образования и науки Астраханской области.

ВОПРОС: Каков порядок предоставления жилой площади, гражданам, жилье которых пострадало в результате пожара?

ОТВЕТ: Гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, предоставляются жилые помещения из муниципального маневренного фонда, в соответствии со ст. 95 ЖК РФ.

ВОПРОС: Являюсь участником ЧАЭС., состою на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2000 года, каким образом могу улучшить свои жилищные условия?

ОТВЕТ:  Приоритетной формой обеспечения граждан жильем в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы, является предоставление им за счет средств федерального бюджета субсидии на приобретение жилья, право на получение которой удостоверяется государственным жилищным сертификатом.

В соответствии с п.5 п.п.е постановления Правительства № 153 от 21.03.2006 право на участие в подпрограмме имеют граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф.

В соответствии с п.3 ст. 13 Закона РФ от 15 мая 1991 года N 1244-1 О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС    к гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие чернобыльской катастрофы, на которых распространяется действие настоящего Закона,относятся граждане, в том числе военнослужащие и военнообязанные, призванные на военные сборы и принимавшие участие в 1988 — 1990 годах в работах по объекту «Укрытие».

 

ПОСТАНОВКА НА УЧЕТ НУЖДАЮЩИХСЯ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ

 

ВОПРОС: Кто может встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?

ОТВЕТ: В соответствии с п.2 ст.52 Жилищного кодекса РФ состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право граждане, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, а также быть признанными в установленном порядке малоимущими.

Согласно Решению Совета МО «Город Астрахань» № 61 от 30.05.2006 «Об учетной норме площади и норме предоставления жилого помещения по договорам социального найма на территории города Астрахани» учетная норма площади на каждого члена семьи, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не должна превышать 11 кв.м от общей площади, кроме случаев, когда жилое помещение в установленном законом порядке признано не пригодным для проживания.

Малоимущими признаются граждане (семьи), чей среднедушевой доход за 12 месяцев, предшествующих времени подачи заявления о признании их малоимущими, ниже прожиточного минимума, установленного на территории Астраханской области для данной категории граждан. Кроме того, рыночная стоимость имеющейся у гражданина (членов семьи) собственности не должна превышать пороговой стоимости имущества.

Для следующих категорий граждан признание малоимущими с целью постановки на учет не требуется: участники ВОВ, вдовы инвалидов ВОВ, граждане, страдающие открытой формой туберкулеза, работники областных и муниципальных учреждений, многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, реабилитированные лица, дети-сироты и дети, оставшимся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях.

ВОПРОС:

 С 1999 года состоял на очереди при районной администрации. При обращении в городское жилищное управление узнал, что мой номер очередности изменился в сторону увеличения. Почему мой номер очередности сдвинулся на несколько позиций назад?

ОТВЕТ: Согласно распоряжению мэра города от 27.08.2007 № 820 «О перераспределении полномочий в области жилищной политике» жилищные отделы по районам города были реорганизованы, с 10.01.2008 был создан отдел учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий управления по жилищной политике администрации города. В связи с этим с 2010 года утвержден общегородской список граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении (в улучшении жилищных условий), который сформирован из районных списков, исходя из даты постановки на учет.

ВОПРОС: Можно ли претендовать на постановку в очередность нуждающихся в жилых помещениях, если граждане проживают и зарегистрированы в жилом помещении, где отсутствуют какие-либо виды благоустройства либо жилое помещение находится в ветхом,  состоянии, но при этом площадь данного помещения более учетной нормы?

ОТВЕТ: Действующим в настоящее время законодательством прямо предусмотрены основания постановки граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях (ст.51 ЖК РФ), среди которых указано такое основание как проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Решение о соответствии или не соответствии таким требованиям жилого помещения принимается только городской межведомственной комиссией в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Таким образом при отсутствии такого решения основания для постановки на учет отсутствуют. Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что собственник жилого помещения сам несет бремя содержания своего имущества и обязан содержать жилое помещение в исправном состоянии.

ВОПРОС: Возможна ли постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, ребенка 2006 г.р., находящегося на полном государственном обеспечении в специализированном учреждении?

ОТВЕТ: В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и Федеральным законом от 22.08.2004 г. №122-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» определено, в какой момент должно быть реализовано право на внеочередное получение жилья детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, не имевшими закрепленного жилого помещения (при прекращении опеки (попечительства), после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы).

Именно с этого момента, при условии отсутствия закрепленного жилого помещения, возникает основание для реализации детьми–сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей своего права на получение благоустроенного жилого помещения, при этом они включаются в соответствующие списки.

 

ПОДПРОГРАММА «ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЬЕМ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ»

 

ВОПРОС: Когда участники подпрограммы 2011-2015 гг. «Обеспечение жильем молодых семей» получают субсидии?

ОТВЕТ: Средства на реализацию подпрограммы поступают из федерального и городского  и областного бюджетов. В случае если семья включена в сводный список молодых семей на получение безвозмездной субсидии в планируемом году в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», по мере поступления средств на реализацию данной программы данная семья будет приглашена в уполномоченный орган для получения свидетельства.

ВОПРОС: Хотим принять участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», на очереди не состоим. Когда возобновится постановка на учет, и какие будут требования к молодым семьям?

ОТВЕТ: Соответствующая информация будет размещена в СМИ после утверждения Правительством Российской Федерации продления указанной подпрограммы.

ВОПРОС: Можно ли при использовании социальной выплаты в рамках Подпрограммы в качестве выплаты основного долга при ипотечном кредитовании оформить жилое помещение, находящееся в залоге у банка на совершеннолетних членов семьи — участников Подпрограммы, не включая в число собственников несовершеннолетних детей. 

ОТВЕТ: Согласно Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 – 2015 годы   п. 2 Постановления Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050, социальные выплаты используются: г) для уплаты первоначального взноса при получении жилищного кредита, в том числе ипотечного, или жилищного займа на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома;

е) для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, в том числе ипотечным, или жилищным займам на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома, полученным до 1 января 2011 г. (далее — погашение долга по кредитам), за исключением иных процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам.

ВОПРОС: Какое жилое помещение можно приобрести, используя социальную выплату?

ОТВЕТ: Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в котором приобретается жилое помещение. Приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории Астраханской области, орган исполнительной власти которого включил молодую семью – участницу Подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты.

 

ВЫПЛАТЫ СУБСИДИЙ ОТДЕЛЬНЫМ КАТЕГОРИЯМ ГРАЖДАН В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ И ОБЛАСТНЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

 

ВОПРОС: Когда льготные категории граждан (работники областных и муниципальных учреждений, многодетные семьи, граждане, больные открытой формой туберкулеза, реабилитированные граждане), включенные в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий по постановлению Правительства Астраханской области от 20.03.2007 № 86-П «О порядке предоставления гражданам субсидий на приобретение жилых помещений за счет средств областного бюджета» получат субсидии.

ОТВЕТ: Средства на реализацию данной программы поступают в Министерство строительства и дорожного хозяйства Астраханской области. Ежегодно управление по жилищной политике направляет в указанное министерство списки льготных категорий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещения в рамках данного постановления. Поэтому за более подробной информацией о сроках получения жилищной субсидии рекомендуем обратиться в Министерство строительства и дорожного хозяйства Астраханской области.

 

ПЛАТА ЗА НАЕМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

 

ВОПРОС: Проживаю в муниципальной квартире, недавно получила требование о необходимости погасить задолженность по плате за наем. Я никаких договоров социального найма не подписывала. Прошу разъяснить, что это такое, и правомерно ли взыскание с меня данной задолженности.

ОТВЕТ: Решением Совета МО «Город Астрахань» от 24.11.2005 № 216 «О плате за пользование жилым помещением (плате за наем) утвержден   размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), занимаемым по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, которая устанавливается на 1 кв. м. общей площади жилого помещения. Плата за наем жилого помещения муниципального жилищного фонда входит в состав платы за жилое помещение.

 Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе и обязанность по оплате за наем жилого помещения возникает:

·        с 01.01.2006 для граждан, вселившихся в жилые помещения муниципального фонда до 01.01.2006 (пункт 8 решения Совета МО «Город Астрахань» от 24.11.2005 № 216). 

·        с момента заключения договора социального найма для граждан, вселившихся в жилые помещения муниципального фонда после 01.01.2006.

 Необходимо отметить, что с момента законного вселения граждан в жилое помещение муниципального фонда, между   ними и собственником жилого помещения (МО «Город Астрахань» возникают жилищные отношения, а именно отношения наймодателя и нанимателя, предусмотренные нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, отсутствие   договора социального найма, заключенного в письменной форме, не может являться основанием для неоплаты гражданами указанной выше платы.

Ранее в РФ основным документом, дающим право на заселение в жилое помещение считался ордер, хотя статьей 51 ЖК РСФСР предусматривалось заключение договора найма жилого помещения в письменной форме.

С введением в действие ЖК РФ (01.03.2005г.) и с момента издания региональных нормативных актов, регулирующих отдельные положения договора социального найма, у нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда возникла обязанность по внесению платы за наем. Так в соответствии с решением Совета МО «Город Астрахань» от 24.11.2005г. №216 оплата за социальный наем производится с 01.01.2006г.

Таким образом, обязанности по плате за наем возникли в силу закона, вне зависимости от того, заключался ли в письменной форме договор социального найма. В связи с чем, взыскание задолженности правомерно.

ВОПРОС: Какие категории граждан освобождаются от платы за наем жилого помещения муниципального жилищного фонда?

ОТВЕТ: В соответствии с решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 24.11.2005г. плата за наем жилого помещения муниципального жилищного фонда не взимается с граждан:

         — проживающих в домах, находящихся в аварийном состоянии;

         -проживающих в домах с износом свыше 60%;

         -проживающих в общежитиях;

         -признанных в установленном порядке малоимущими.

 

МАНЕВРЕННЫЙ ФОНД. ВЫСЕЛЕНИЕ В СВЯЗИ С КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ ЗДАНИЙ

 

ВОПРОС: Почему при отселении из общежитий, подлежащих капитальному ремонту, жилые помещения предоставляются не по норме предоставления?

ОТВЕТ: В соответствии с п.1 статьи 106 Жилищного кодекса Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции предоставляется другое жилое помещение по договору найма маневренного фонда из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

ВОПРОС: Почему при отселении из общежитий, подлежащих капитальному ремонту, жилые помещения предоставляются не по договорам социального найма, а по договорам найма жилых помещений маневренного фонда.

ОТВЕТ: В соответствии с Жилищным Кодексом РФ, при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение по договору найма маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (п.1. ст. 92 ЖК РФ) и предназначены для временного проживания граждан. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается без расторжения договора социального найма по основному месту жительства.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВСЕЛЕНИЕ, ВЫБЫТИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ, ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

 

ВОПРОС: Можно ли разделить лицевой счет на жилое помещение в административном или судебном порядке?

ОТВЕТ: Действующим жилищным законодательством исключена возможность образования коммунальных квартир, в связи, с чем не предусмотрен раздел лицевых счетов и заключение отдельных договоров социального найма на одно жилое помещение. Граждане-наниматели вправе заключить между собой, с согласия наймодателя, соглашение о порядке оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

ВОПРОС: Имею ли я право прописать в муниципальную квартиру родственника?

ОТВЕТ: :   Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе   временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

 

ВОПРОС: Что делать, если кто-то из членов семьи не проживает в жилом помещении и не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги?

ОТВЕТ: Лица несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Кроме того, ст.90 ЖК РФ предусматривает возможность выселения нанимателя и совместно проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения по договору социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, в случае нежелания производить оплату за непроживающего члена семьи, при наличии оснований возможно в судебном порядке признать его утратившим право пользования жилым помещением, вместе с тем образовавшуюся задолженность необходимо оплатить.

ВОПРОС:  Можно ли занять освободившуюся квартиру?

ОТВЕТ: Нет. Освободившиеся, в связи с выездом или смертью нанимателей жилое помещение, не может быть занято гражданами, не имеющими на руках соответствующий договор социального найма. В указанных случаях граждане, самовольно занявшие жилые помещения, находящиеся в собственности МО «Город Астрахань» несут уголовную ответственность за незаконное проникновение в частную собственность.

 

ВОПРОС: В нашей коммунальной квартире освободилась соседняя комната в связи со смертью нанимателя. Может ли быть рассмотрен вопрос о ее присоединении к жилой площади, которую занимает наша семья?

ОТВЕТ: Жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется в следующих случаях:

·        освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляются по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;

·        при отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателя и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;

·        при отсутствии данных граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;

·        при отсутствии всех перечисленных граждан, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ

 

ВОПРОС: Можно ли не включать в приватизацию несовершеннолетних, бывших ранее зарегистрированных на данной жилой площади?

ОТВЕТ: Ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» гласит: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением». Согласно этого необходимо предоставить разрешение из органов опеки и попечительства на не включение в договор передачи несовершеннолетних, либо документ, подтверждающий утрату несовершеннолетним право пользования данным жилым помещением.

ВОПРОС: Я живу в квартире по  договору аренды жилого помещения маневренного жилого фонда. Могу ли я приватизировать данное жилое помещение?

ОТВЕТ: Нет. Данный вопрос регулируется ст. 92 ЖК РФ, в которой говорится, что жилые помещения, предоставляемые по договорам специализированного жилищного фонда, отчуждению не подлежат.

ВОПРОС: Имею ли я право приватизировать своё жилое помещение, которое было признано аварийным?

ОТВЕТ: Нет. В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации.

 

ПРОЧИЕ ВОПРОСЫ

 

ВОПРОС: Можно ли действовать по доверенности от имени недееспособного?

ОТВЕТ: Доверенность представителя, действующего от имени недееспособного, должна быть оформлена в соответствии с п.2 ст.21 Федерального Закона РФ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008, а также предоставить соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

ВОПРОС: Ордер утерян. Где найти документ, подтверждающий основание на вселение?

ОТВЕТ: По вопросу выдачи основания на вселение обращаться в Государственный архив Астраханской области (ул. Ак.Королева, 39) или в Городской архив (ул. Дзержинского/ул. К. Маркса, 1/13) либо признавать право пользования жилым помещением в судебном порядке.

ВОПРОС: Где можно получитьдубликат договора передачи?

ОТВЕТ: Жилищное управление не правомочно выдавать дубликаты документов, подготовленных не управлением. Регистрация договоров передачи до 1998 года производилась в Астраханском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», а с 1998 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, поэтому рекомендуем обратиться в данные учреждения.

ВОПРОС: Где взять сведения о регистрации по месту жительства с 1991 года до регистрации по нынешнему адресу?

ОТВЕТ: По данному вопросу необходимообращаться в районные ОУФМС России по Астраханской области, УФМС России по Астраханской области.

Классификация (типология) объектов недвижимости

		Общественное, производственное, административное, бытовое здание и т.д.		Объекты капитального строительства, предназначенные для…	Нежилое здание	Здание/Нежилое здание
Гараж			Гараж	Индивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС) Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения)
			Нежилое здание > Садовый дом	Садовый дом (ВРИ: ведение садоводства)
	Строение вспомогательного использования		Хозяйственная постройка	Хозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства)	Служебное строение
Одноквартирный жилой дом, Двух-, четырехквартирный дом (в долевой собственности	Объект индивидуального жилищного строительства	Одноквартирный жилой дом	Жилое здание > Жилой дом	Индивидуальный жилой дом (ВРИ: для ИЖС), Жилой дом (ВРИ: ЛПХ)	Жилой дом	Здание/Жилое здание
Блокированный жилой дом (в долевой собственности)
	Жилой дом блокированной застройки	Автономный жилой блок		Жилой дом (ВРИ: блокированная жилая застройка)
Усадебный жилой дом
				Жилой дачный дом
					Часть жилого дома
Блокированный жилой дом (с правом на отдельные квартиры)		Жилое многоквартирное здание		Многоквартирный жилой дом (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)	Многоквартирный дом	Здание/Многоквартирный дом
			Жилое строение		Строение	Здание/Жилое строение. Отсутствует техническая возможность учета
		Общественное сооружение, Сооружение промышленного предприятия и т.д.		Сооружение		Сооружение
				Подсобное сооружение (ВРИ: для ИЖС)
				Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства)
	Сооружение вспомогательное использования			Вспомогательное сооружение (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)
					Домовладение	Не подлежит учету
		Жилое помещение (в многоквартирном доме)			Квартира	Помещение/Жилое/Квартира
					Часть квартиры	Помещение/Жилое/Комната
		Жилое помещение (в многоквартирном доме)			Комната (в квартире в многоквартирном доме)
					Комната (в жилом доме)	Не подлежит учету
						Помещение/Жилое/Комната (с указанием вида помещения жилищного фонда)
						Помещение/Нежилое (помещение вспомогательного использования)
		Вспомогательное помещение (в жилом одноквартирном доме, в жилом многоквартирном здании)			Помещение вспомогательного использования в жилом доме, квартире	Не подлежит учету
		Нежилое помещение общего пользования, нежилое техническое помещение (в жилом многоквартирном здании)			Помещение общего пользования в многоквартирном доме	Помещение/Нежилое (имущество общего пользования в многоквартирном доме)

Жилищная политика Москвы. Жилищный фонд в городе Москве

Глава 3. Жилищный фонд в городе Москве

Статья 8. Жилищный фонд в городе Москве

1. Жилищный фонд в городе Москве — совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, пригодных для проживания и находящихся на территории города Москвы.

2. На территории города Москвы могут находиться жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации, юридическим лицам и гражданам, в том числе иностранным.

3. В жилищный фонд в городе Москве не входят нежилые помещения в многоквартирных домах.

Статья 9. Виды жилищного фонда в городе Москве

Жилищный фонд в городе Москве может состоять из:

1) частного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, предназначенных для передачи гражданам для проживания;

2) государственного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации.

Статья 10. Жилищный фонд в городе Москве по целям использования

1. В зависимости от целей использования жилищный фонд в городе Москве подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

2) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, используемых собственниками для личного проживания, проживания членов своих семей и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования;

3) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование;

4) специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, предоставляемых:

а) отдельным категориям граждан в целях их социальной защиты;

б) гражданам на период трудовых отношений, прохождения государственной службы либо нахождения на государственных должностях, учебы;

в) гражданам в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных обстоятельств либо капитального ремонта или реконструкции домов;

г) в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

2. Жилые помещения из жилищного фонда коммерческого использования, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются гражданам, категории которых устанавливаются законами и иными правовыми актами города Москвы. Очередность предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности города Москвы, устанавливается законодательством города Москвы.

Статья 11. Виды жилых помещений в городе Москве

1. К жилым помещениям в городе Москве относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

5. Комната — часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

6. Помещения общего пользования в квартире — помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.

7. Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с федеральным жилищным законодательством.

8. Порядок использования помещений общего пользования в коммунальной квартире устанавливается соглашением граждан, проживающих в данной квартире, а при недостижении согласия — судом.

Статья 12. Назначение жилого помещения в городе Москве

1. Жилое помещение в городе Москве предназначено для проживания граждан.

2. Жилое помещение в городе Москве, предназначенное для постоянного проживания граждан, должно быть благоустроено применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы.

3. Благоустроенность жилого помещения определяется наличием коммунальных удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка).

4. Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской, профессиональной деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Статья 13. Обязанности и ответственность граждан и юридических лиц при использовании жилых помещений в городе Москве

1. Граждане и юридические лица должны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы, и нести обязанности по использованию и сохранности жилых помещений, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Граждане и юридические лица несут ответственность за невыполнение обязанностей, установленных частью 1 настоящей статьи, в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 14. Нежилые помещения в многоквартирных домах в городе Москве

1. В городе Москве в многоквартирных домах могут находиться нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

2. Пользование нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Собственник нежилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения нежилого помещения и о переводе его в жилое.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе нежилого помещения в жилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе нежилых помещений в жилые утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Организация и порядок проведения работ по переводу нежилых помещений в жилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 15. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве производятся с соблюдением требований федерального законодательства, законов и иных правовых актов города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

3. Не допускаются самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве.

4. Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет ответственность, предусмотренную федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

5. Граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, собственники жилого помещения, которые самовольно произвели переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в городе Москве.

6. Жилое помещение, самовольно переустроенное и (или) перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

7. Споры, возникающие в связи с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, разрешаются в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 16. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве

1. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве допускается в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое.

3. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Организация и порядок проведения работ по переводу жилых помещений в нежилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 17. Признание жилого помещения непригодным для проживания в городе Москве

1. Жилое помещение признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

2. Жилые помещения, непригодные для проживания, независимо от их формы собственности выявляются уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

3. Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, либо собственник данного жилого помещения могут обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы с заявлением о признании помещения непригодным для проживания.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании жилых помещений непригодными для проживания осуществляются межведомственными комиссиями административных округов города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность межведомственных комиссий административных округов города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение межведомственной комиссии административного округа города Москвы о признании жилого помещения непригодным для проживания утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Непригодные для проживания жилые помещения по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы переводятся в нежилые либо подлежат капитальному ремонту, реконструкции.

7. Организация и порядок проведения работ по признанию жилых помещений непригодными для проживания в городе Москве определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 18. Признание многоквартирного дома аварийным в городе Москве

1. Многоквартирные дома в городе Москве признаются аварийными по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

2. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании многоквартирных домов аварийными осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

3. Основанием для рассмотрения вопроса о признании многоквартирного дома аварийным является заключение о его техническом состоянии специализированной организации, имеющей необходимую квалификацию для проведения данных работ в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о признании многоквартирного дома аварийным утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Порядок и сроки сноса, реконструкции многоквартирных домов, признанных в соответствии с федеральным законодательством аварийными, организация и порядок проведения работ по признанию многоквартирных домов аварийными, перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, реконструкции, определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 19. Государственный учет жилищного фонда в городе Москве

Государственный учет жилищного фонда в городе Москве осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Статья 20. Техническая инвентаризация и технический учет жилых помещений в городе Москве

1. Жилые помещения в городе Москве подлежат обязательной технической инвентаризации и техническому учету. По результатам технической инвентаризации и технического учета ведется Реестр технической документации объектов жилищного фонда в городе Москве.

2. Данные технической инвентаризации и технического учета отражаются в техническом паспорте жилого помещения.

Статья 21. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве

1. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве осуществляется в целях создания, сбора, обработки, накопления, хранения и доведения до потребителей паспортной информации, сведений о состоянии, эксплуатации, потребительских свойствах и технических характеристиках жилых помещений, а также в целях изготовления, формирования, изменения и аннулирования технического паспорта жилого помещения.

2. Технический паспорт жилого помещения является единым информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения, в том числе сведения технического учета, правила его безопасной эксплуатации, иную информацию, необходимую собственнику, владельцу и пользователю жилого помещения.

3. Порядок, условия и сроки паспортизации жилищного фонда в городе Москве определяются федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

Статья 22. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве

1. Для обеспечения достоверности данных о месте нахождения (адресе) объектов капитального жилищного строительства на территории города Москвы производится адресация объектов жилищного фонда путем включения их в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

2. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве является единственным официальным источником данных об адресах зданий и сооружений, расположенных на территории города Москвы, и используется для подтверждения либо идентификации адресов зданий и сооружений.

3. Адрес объекта жилищного фонда нового строительства подлежит обязательному внесению в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

Статья 23. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в городе Москве

1. Государственный контроль за обеспечением в городе Москве прав и законных интересов граждан при предоставлении им жилых помещений, соответствием жилищно-коммунальных услуг требованиям федеральных стандартов качества, соблюдением нормативов, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, а также за соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

2. Уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы осуществляют государственный контроль во взаимодействии с органами местного самоуправления, органами государственной власти Российской Федерации, органами надзора и контроля, общественными объединениями и гражданами в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Решения уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, принятые по вопросам, отнесенным к их компетенции, обязательны для граждан и юридических лиц и могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статья 24. Страхование в жилищной сфере города Москвы

1. В целях обеспечения возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах, по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы, может осуществляться страхование:

1) жилых помещений;

2) объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) иных объектов страхования, предусмотренных правовыми актами города Москвы;

4) гражданской ответственности граждан, юридических лиц перед третьими лицами за причинение вреда.

2. Правительство Москвы в рамках реализуемых им программ страхования в жилищной сфере может устанавливать гарантии и принимать обязательства по возмещению ущерба, нанесенного застрахованному жилому помещению, являющемуся местом жительства гражданина, и (или) объектам общего имущества в многоквартирном доме.

3. Не подлежат страхованию по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы:

1) жилые помещения, а также объекты общего имущества в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

2) жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания;

3) жилые помещения в иных случаях, предусмотренных правовыми актами города Москвы.

 

Содержание документа

• Глава 1. Основные положения (Статьи 1—4)
• Глава 2. Правовое регулирование жилищных отношений (Статьи 5—7)
• Глава 3. Жилищный фонд в городе Москве (Статьи 8—24)
• Глава 4. Жилищный фонд города Москвы и предоставление жилых помещений жилищного фонда города Москвы (Статьи 25—27)
• Глава 5. Жилые помещения жилищного фонда города Москвы, предоставляемые по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования (Статьи 28—45)
  • Статья 28. Договоры социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 29. Форма договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 30. Предмет договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 31. Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования
  • Статья 32. Право нанимателя, проживающего в жилом помещении по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, на вселение других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 33. Сохранение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
  • Статья 34. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
  • Статья 35. Временные жильцы
  • Статья 36. Поднаем жилого помещения
  • Статья 37. Изменение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 38. Расторжение и прекращение договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением
  • Статья 39. Последствия расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилыми помещениями
  • Статья 40. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования
  • Статья 41. Выселение граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений
  • Статья 42. Выселение граждан с предоставлением других жилых помещений, размер которых соответствует размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие
  • Статья 43. Выселение граждан без предоставления других жилых помещений
  • Статья 44. Выселение граждан из самоуправно занятых жилых помещений жилищного фонда города Москвы
  • Статья 45. Жилые помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы
• Глава 6. Специализированные жилые помещения жилищного фонда города Москвы (Статьи 46—71)
• Глава 7. Обмен жилыми помещениями в городе Москве (Статья 72)
• Глава 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок взимания и сроки внесения (Статьи 73—80)
• Глава 9.К началу страницы

  Доступ на территорию или в помещение налогоплательщика, плательщика сбора, налогового агента, должностных лиц налоговых органов, непосредственно проводящих налоговую проверку, осуществляется при предъявлении этими лицами служебных удостоверений и решения руководителя (его заместителя) налогового органа о проведении выездной налоговой проверки этого налогоплательщика, плательщика сбора, налогового агента.

  При воспрепятствовании доступу должностных лиц налоговых органов, проводящих налоговую проверку, на территорию или в помещение налогоплательщика (за исключением жилых помещений) руководителем проверяющей группы (бригады) составляется акт, подписываемый им и проверяемым лицом. Форма Акта о воспрепятствовании доступу должностных лиц налогового органа, проводящих налоговую проверку, на территорию или в помещение проверяемого лица приведена в приказе ФНС России от 08.05.2015 № ММВ-7-2/189@. На основании такого акта налоговый орган по имеющимся у него данным о проверяемом лице или по аналогии вправе самостоятельно определить сумму налога, подлежащую уплате.К началу страницы

  Воспрепятствование доступу должностных лиц налогового органа, проводящих налоговую проверку на территорию или в помещение проверяемого лица, в целях инвентаризации имущества или для производства выемки, может быть квалифицировано как воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) по проведению проверок или уклонение от таких проверок, влекущее ответственность граждан, должностных лиц и юридических лиц, предусмотренную ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ.

  Незаконный отказ в доступе, а равно незаконное воспрепятствование доступу должностного лица налогового органа, проводящего налоговую проверку в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, к осмотру производственных, складских, торговых и иных помещений и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанных с содержанием объектов налогообложения влечет административную ответственность должностных лиц, предусмотренную ст. 19.7.6 КоАП РФ.

  Публикации

  Корреспондент A42.RU Катерина Фролова выясняла у адвоката, председателя КА «Юрпроект» Дмитрия Малинина, какой бизнес не пригоден для подвалов, кто отвечает за безопасность в таком помещении и что будет за нарушения.

  Вопрос 1: Какой бизнес законно размещать в подвалах многоквартирных жилых домов (далее МКД)? Можно ли размещать клубы, кафе, хостелы? Какой бизнес не пригоден для подвалов, запрещён законодательно?

  Здесь есть два аспекта — с одной стороны, существуют виды бизнеса, которые нельзя размещать в подвалах жилых домов никогда. С другой стороны, нужно разбираться, можно ли конкретному предпринимателю законно работать в конкретном подвале.

  Согласно действующим правилам в подвалах жилых домов вообще нельзя размещать, в том числе:

  1. Любые виды бизнеса, в том числе магазины, если они работают позже 23:00 — закон охраняет сон и покой граждан;
  2. Любые «громкие» учреждения — караоке, клубы, театры и т.д.;
  3. Детские учреждения, сауны, лечебные учреждения, а также большие (рассчитанные на больше 50 мест) кафе и кинотеатры.

  Кроме того, отдельные виды бизнеса (например, медицинская и образовательная деятельность, а также торговля алкоголем) подлежат обязательному лицензированию.

  Для таких организаций законодательно установлены дополнительные требования к помещениям, которым будет соответствовать далеко не каждый подвал.

  Итак, некоторых видов бизнеса в подвалах по закону вообще быть не может.

  Однако, даже если конкретный вид бизнеса не попадает под прямой запрет его ведения в подвале, предпринимателю всегда нужно обращать внимание на местные градостроительные правила. В каждом городе, в том числе в Кемерово, существуют Правила землепользования и застройки. Этот документ делит территорию города на так называемые территориальные зоны. В каждой зоне разрешен строго ограниченный перечень видов деятельности. Например, в зоне Ж1 высотных многоквартирных домов предприниматель должен учитывать, что там помимо жилых помещений можно размещать: подземные гаражи и автостоянки, а также «объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома». Как видим, формулировка «объекты обслуживания» достаточно размытая, но должна быть связь с нуждами дома и его жильцами. По этой логике практически все производства невозможны в МКД, в том числе в подвалах.

  Вопрос 2: Кто отвечает по закону за безопасность, включая пожарную, в бизнесе, расположенном в подвале?

  В России действует общее правило об имущественной ответственности собственника за безопасную эксплуатацию своей недвижимости (ст. 210 Гражданского кодекса, ст. 60 Градостроительного кодекса, ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).
  

  Собственники могут делегировать обязанности по обеспечению безопасности, в том числе пожарной, своим работникам, управляющей компании, подрядной организации или арендатору.  Но если в ходе проверки будут обнаружены нарушения, то оштрафуют и организацию, и ответственное должностное лицо.

  Если же действительно произойдет пожар и встанет вопрос о возмещении вреда жильцам дома, то нужно помнить, что:

  1. Вред возмещает виновник. То есть всегда нужно устанавливать причину пожара и исходя из причины будет ясно, кто виноват: возможно, были серьезные нарушения еще на этапе проектирования всего здания. Или собственник помещения сделал незаконную перепланировку. Или арендатор оставил электронагреватель без присмотра. Но при невозможности установить виновника — отвечает собственник.
  2. Ответственность за работника несет работодатель. Если пожар возник из-за незатушенного сторожем окурка, материальный вред пострадавшим будет возмещать предприниматель или организация, нанявшая такого сторожа.

  Для привлечения к уголовной ответственности также нужно будет устанавливать, по чьей конкретно вине произошел пожар.

  Вопрос 3: Должны ли контролирующие органы проверять бизнес в подвалах перед открытием? Какие это ведомства?

  Все зависит от требований, предъявляемых к конкретному виду деятельности. Как правило, предварительные проверки предусмотрены при получении лицензий. Кроме того, Роспотребнадзор и МЧС перед открытием обязательно проверяют организации общественного питания — столовые, кафе, бары, рестораны.

  Вопрос 4: Были ли в Кемерове (в вашей практике) инциденты, столкновения, конфликты между жильцами и собственниками бизнеса?

  Мы периодически сталкиваемся со следующими видами конфликтов в МКД между бизнесом и собственниками жилых помещений, например:

  1. Управляющая компания выкупила у КУМИ города подвальное помещение в МКД. Позже собственники помещений в доме через суд добились признания подвала общим имуществом, прекращения прав УК на него и освобождения подвала. После этого собственники получили возможность сдавать это подвальное помещение в аренду. На месте этой УК мог оказаться любой предприниматель.
  2. Кемеровский предприниматель купил помещение для медицинской организации на первом этаже МКД (да, это не подвал, но ситуация очень похожа). Позже выяснилось, что продавец незаконно «прихватил» часть общедомового имущества (площадку перед входом в помещение, которую застеклил и перекрыл доступ к ней других собственников помещений в доме). В итоге, площадь нежилого помещения увеличилась на 50%, а за эти дополнительные метры продавец взял оплату как за вполне себе законные. Руководство УК этого воспользовалось этой «скользкой» ситуацией и стало требовать от предпринимателя вернуть все назад. Конфликт удалось урегулировать в результате переговоров. Но это возможно не всегда.
  3. Коммерсант покупает жилое помещение на первом этаже дома и пытается перевести его в нежилое. Для перевода технически требуется сделать проем в стене, чтобы организовать отдельный вход в нежилое помещение, а по действующему жилищному законодательству — это уменьшение общего имущества в МКД. Чтобы это юридически законно сделать — необходимо получить 100% голосов в доме «за». Сделать это, выполняя требования закона, удается на практике в 1% случаев из 100. Поэтому мы своим клиентам всегда рекомендуем сразу покупать переведенные в нежилое помещение, а самое безопасное — покупать помещения, изначально спроектированные при строительстве дома как нежилые.
  4. У предпринимателя в собственности есть нежилое помещение, которое он хочет использовать под кафе. Одна проблема — проложить через земельный участок и по стенам дома электрический кабель, а этот участок и стены — общедомовое имущество. Для законного использование общего имущества МКД необходимо получить ⅔ голосов от всех собственников помещений в МКД. Российские граждане со времен Октябрьской революции, мягко говоря, с недоверием относятся к бизнесу. Поэтому в больших домах всегда находятся активисты, готовые положить все на алтарь борьбы с «буржуями».

  Вопрос 5: Выгоднее ли иметь бизнес в подвале или в другом нежилом помещении (например, офисе на первом этаже того же МКД)?

  Вопрос выгоды каждый предприниматель решает для себя сам. С точки зрения юриста, помещения в подвале — это всегда чуть больший риск. Перед заключением договора аренды или тем более покупкой такого помещения всегда требуются более тщательные проверки, чем для других помещений.

  По общему правилу, подвалы — это общее имущество многоквартирного дома вспомогательного назначения. Их нельзя продавать или даже сдавать в аренду без согласия всех собственников квартир в доме. Исключения возможны, только если нежилые помещения изначально были спроектированы застройщиком под нежилое самостоятельное использование. В любом случае, с юридической историей помещения нужно внимательно разбираться.

  Полная версия интервью доступна по ссылке

  Персоны

  Георгинский Евгений Владиславович

  Поделиться в соцсетях

  Автор

  Дмитрий Александрович Малинин

  Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»

  Кто что получает, когда договор аренды недвижимого имущества прекращается? | Уорд и Смит, П.А.

  Кто что получит, когда закончится аренда недвижимости?

  Это вопрос, который может быть проблематичным как для арендодателей, так и для арендаторов. Если арендатор установил дополнительные улучшения или переделал помещение, станут ли они собственностью арендодателя по окончании срока аренды?

  А как насчет «торгового оборудования», которое арендатор установил, что было необходимо специально для бизнеса арендатора; а что такое «торговое приспособление»? А как насчет инвентаря, оборудования или другого личного имущества, оставленного арендатором после того, как арендатор покидает помещение? Эти вопросы часто возникают при коммерческой аренде, и их лучше всего решать при составлении договора аренды, а не при возникновении ситуации.

  Улучшения

  
  Арендаторы часто вносят дополнительные улучшения или изменения в арендованные помещения в течение срока аренды. Если в договоре аренды ничего не говорится о том, что происходит с улучшениями или изменениями после прекращения аренды, арендодатель и арендатор могут оказаться в дорогостоящей судебной тяжбе, чтобы определить, кому принадлежат улучшения или изменения.

  Любые дополнительные улучшения или изменения, кроме так называемых «торговых приспособлений», сделанные арендатором, скорее всего, станут собственностью арендодателя после прекращения аренды, поскольку арендодатель владеет правом собственности на недвижимость, на которой расположены помещения, и постоянные улучшения или изменения перестать быть личной собственностью (т.е., кирпичи, неустановленное холодильное оборудование на стеллаже) и становятся частью недвижимого имущества арендодателя, если только они не намерены оставаться собственностью арендатора, поскольку являются просто «торговыми приспособлениями», но нет необходимости оставлять это определение на усмотрение судьи или жюри.

  Чтобы избежать путаницы при прекращении аренды, арендодатель и арендатор должны включить в договор аренды четкое положение, в котором указывается, что произойдет с улучшениями, внесенными арендатором, когда договор аренды будет прекращен.

  Как правило, в договорах аренды предусматривается, что улучшения и изменения становятся частью помещения и принадлежат арендодателю, который закрепляет правило по умолчанию. Но также возможно, что в некоторых случаях домовладелец не хочет улучшений после прекращения аренды. В этом случае домовладелец может потребовать, чтобы арендатор восстановил помещения до состояния, в котором они находились до начала аренды.

  Арендодатель должен включить в договор аренды положение, которое позволяет домовладельцу либо сохранить улучшения как часть собственности, либо потребовать от арендатора удалить улучшения и восстановить помещения за счет арендатора при прекращении аренды.Арендодатель также должен рассмотреть возможность утверждения любых улучшений, сделанных арендатором. Независимо от плана, судьба улучшений и изменений должна быть решена при составлении договора аренды.

  Светильники: это недвижимое имущество арендодателя или личное имущество арендатора «торговые приспособления»?

  
  Торговое оборудование — это предметы, которые устанавливаются в помещении арендатором исключительно в целях ведения хозяйственной деятельности арендатора. Как указано выше, приспособления часто считаются частью недвижимости, но это может быть нечеткой областью закона, а имущество, установленное арендатором, может считаться торговым приспособлением, которое может быть снято арендатором по окончании срока аренды.

  В Северной Каролине, как и во многих штатах, «намерение сторон» определяет, является ли улучшение недвижимым имуществом, принадлежащим домовладельцу, или торговым приспособлением, принадлежащим арендатору. Если стороны знают, какие будут улучшения, такие как газовые насосы, подземные резервуары для хранения газа и большие навесы для АЗС; холодильное оборудование и стеллажи для продуктового магазина или плиты и духовки в ресторане, в договоре аренды должно быть четко указано, намерены ли стороны сделать их недвижимым имуществом, которое будет принадлежать арендодателю, или торговым оборудованием, которое будет принадлежать арендатору.

  Но многие изменения и улучшения не описаны или не могут быть описаны, особенно в случае долгосрочной аренды, когда такие элементы даже не существуют на момент заключения договора аренды. Когда в таких случаях возникает спор, «намерение» сторон будет определено судьей или присяжными, «сделав вывод» из характера собственности и ее использования невысказанного «намерения» сторон, если стороны не проявят предусмотрительности. для изменения или дополнения договора аренды с явным выражением своих намерений в отношении конкретного объекта.

  Статус собственности как торгового приспособления может зависеть от простых вещей, таких как способ установки предмета, ожидаемый срок службы предмета и то, насколько легко предмет может быть удален. Арендодатель и арендатор легко могут не согласиться при принятии решения о том, является ли объект, установленный арендатором, постоянной частью недвижимости или торговым приспособлением. Поэтому лучше всего включить в договор аренды положение, в котором четко указывается, становится ли оборудование частью недвижимого имущества и, следовательно, собственностью арендодателя, или арендатор имеет право (или может быть вынужден по усмотрению арендодателя) удалить светильники по окончании аренды.

  Приспособления также часто являются предметом спора, когда возникают вопросы платежеспособности, например, когда личная гарантия аренды истекает после определенного периода доказуемой платежеспособности арендатора. Поскольку во время установки приспособления обычно являются собственностью арендодателя, арендатор может оказаться в ситуации, когда приспособление является активом арендодателя в бухгалтерских книгах, но арендатор несет долг как обязательство. Это может повлиять на традиционное уравнение платежеспособности.

  Существуют также практические различия между некоторыми приспособлениями и их воздействием на имущество.Прикрепленная на болтах, но в остальном портативная коммерческая печь гораздо менее эффективна, чем вытяжка и вентиляционное отверстие, которые, вероятно, привязаны непосредственно к системе крыши. Первый снимается легко, второй — нет. Независимо от конкретной ситуации или объекта, очень важно тщательно продумать приспособления, которые установлены или могут быть установлены арендатором, и определить, а во внешнем интерфейсе явно указать в договоре аренды, как эти элементы будут обрабатываться.

  Заброшенное имущество

  
  Другой сложный сценарий: арендатор покидает помещение (после прекращения аренды или раньше) и оставляет часть своего личного имущества или инвентаря.Иногда арендатор просто оставляет после себя мусор, который арендодатель может выбросить, но бывают случаи, когда арендаторы оставляют после себя ценный инвентарь или оборудование. Эти ситуации могут стать трудными для арендодателя, если в договоре об аренде ничего не говорится об этом. Арендодатель часто просто хочет, чтобы арендатор вывез его личное имущество, чтобы арендодатель не нес за него ответственности и чтобы помещение можно было подготовить для следующего арендатора. Однако, если арендатор отказывается забрать свою собственность или арендодатель не может найти арендатора после прекращения аренды, арендодатель должен будет что-то сделать с имуществом, которое не принадлежит арендодателю.

  В отсутствие четких средств правовой защиты в договоре аренды арендодателю, возможно, придется столкнуться с аргументами арендатора по самым разным причинам, от неправильного обращения с объектами до необоснованного преобразования и продажи и т. Д. Даже если арендодатель занимает твердую позицию в отношении таких аргументов, зачастую именно борьба за победу обходится дороже как с точки зрения денег, так и времени. Просто лучше вообще избежать спора с помощью продуманных и уместных положений об аренде, в которых четко изложены варианты выбора арендодателя в отношении брошенного личного имущества арендатора.

  Заключение

  
  Все потенциальные проблемы, описанные выше, будут проблемами только в том случае, если аренда не решает эти проблемы явным образом. И арендодатель, и арендатор могут избежать головной боли в будущем, уделив время тщательному составлению договора аренды и включив в него положения, касающиеся улучшений, переделок, приспособлений и брошенного личного имущества.

  Коммерческая аренда Торговые приспособления Адвокаты

  Когда коммерческий арендатор освобождает коммерческое имущество, которое он сдавал в аренду, он может удалить все свое личное имущество и некоторые «торговые приспособления», которые находились в этом помещении.Торговое оборудование — это съемное личное имущество, которое арендатор прикрепляет к арендованной земле для деловых целей, например, выставочную витрину. Чтобы коммерческий арендатор мог снять торговое приспособление, рассматриваемый предмет должен быть:

  • Необходимые для бизнеса арендатора,
  • Съемный без повреждения имущества, а
  • Снят с объекта в надлежащее время.

  Если торговое оборудование не соответствует этим трем требованиям, оно станет собственностью владельца коммерческой недвижимости после выезда коммерческого арендатора, даже если оно было установлено арендатором.Торговое оборудование при коммерческой аренде отличается от арматуры при аренде жилья тем, что коммерческие арендаторы иногда имеют право устанавливать и снимать торговое оборудование.

  Что представляет собой подходящее время для удаления торгового приспособления?

  Обычное правило состоит в том, что коммерческий арендатор должен убрать торговое оборудование до прекращения аренды или в течение разумного периода времени после этого, если у коммерческого арендатора не было разумной возможности убрать оборудование до прекращения аренды.Однако имейте в виду, что исключения из этого правила различаются от штата к штату.

  Какие виды личного имущества не могут снимать коммерческие арендаторы?

  Государства различают, в чем разница между торговыми приспособлениями, которые являются съемными, и «улучшениями», которые нельзя снимать. Улучшения — это полезные изменения арендуемой собственности, внесенные арендатором или в интересах арендатора, которые не могут быть легко удалены. Примеры улучшений варьируются от парковок и проездов до ледовых площадок, используемых для хоккея с шайбой.Если объект, который должен быть удален арендатором, стал постоянной частью здания или был указан в качестве улучшения в договоре аренды, то он принадлежит арендодателю и не может быть удален арендатором.

  Какие общие категории торговых приспособлений?

  • Сооружения или сооружения
  • Здания
  • Цистерны или контейнеры
  • Знаки
  • Установки отопления, вентиляции или кондиционирования воздуха
  • Категории оборудования, такие как: производство / переработка, розничная торговля, ресторан / бар, профессиональное / банковское оборудование, минеральное / сельскохозяйственное или специализированное

  Как арендатору убедиться, что его личное имущество является торговым?

  При оформлении документов для коммерческой аренды арендатор должен указать, какие машины или оборудование он желает классифицировать как торговое оборудование, и включить их в арендный документ в соответствии с надлежащей классификацией.Арендатор также должен указать свое намерение использовать объект, чтобы помочь ему в ведении своего бизнеса или торговле недвижимостью.

  Что произойдет, если арендатор удалит улучшение?

  Как правило, если арендатор удаляет улучшение из собственности, он будет нести ответственность перед домовладельцем или владельцем. Владелец может предъявить иск арендатору за любую стоимость замены улучшения и за любой ущерб, возникший в результате его удаления.

  Нужен ли мне юрист с опытом работы в сфере коммерческой торговли?

  Опытный юрист арендодателя-арендатора может помочь арендатору или арендодателю составить договор аренды, в котором будет указано, какие предметы или собственность предназначены для использования в качестве торговых объектов, а какие — для улучшения.Кроме того, если арендатор не уверен, может ли он вывезти предмет личного имущества, ему следует проконсультироваться с юристом, прежде чем снимать его. Поскольку в сценариях торговых приспособлений и улучшений обычно используются очень дорогие элементы оборудования, ошибка в классификации может привести к значительному ущербу для арендатора или арендодателя.

  Последнее изменение: 2018-05-03 22:46:31

  Обязанность арендодателя содержать жилую недвижимость — недвижимость и строительство

  Эти законы устанавливают соответствующие обязанности и помогают при определении того, может ли арендодатель, как человек, занимающий жилое помещение свойства, упали ниже стандарта обслуживания.

  Кому возлагается обязанность проявлять заботу?

  Арендодатели обязаны заботиться об арендаторах и их гостях. поддерживать помещения в достаточно безопасных условиях. Эта обязанность забота создается в соответствии с Законом об ответственности оккупантов , и Закон об аренде жилых помещений. Арендодатель не может договор из этой обязанности по уходу, в соответствии с Жилой Закон об аренде. Ответственность может быть ограничена со стороны арендодателям для предсказуемых стандартов обслуживания через муниципальные подзаконные акты.Ответственность также может быть ограничена в случаях, когда удержание независимых подрядчиков или если сторона, входящая в помещение добровольно принимает на себя риски ..

  Закон об ответственности оккупантов (1990) ( OLA ) регулирует несчастные случаи в жилых помещениях, коммерческих помещения, например, торговые центры, продуктовые магазины, склады. ³ «Захватчик» под OLA включает лицо, которое физически владеет помещения, или лицо, которое несет ответственность или контролирует по состоянию помещения, мероприятия, проводимые на помещения или контроль лиц, которым разрешен вход в предпосылки. ⁴ Раздел 3 (1) OLA требует что оккупанты должны проявлять разумную осторожность, чтобы люди в разумных пределах безопасно в помещении. Эта секция создает долг заботы. Однако OLA создает ситуации, когда эта обязанность проявлять осторожность ограничена и, следовательно, может не всегда применимы.

  Обязанность арендодателя проявлять осторожность не распространяется на обеспечение того, чтобы собственность свободна от любой возможной опасности.

  Обязанность арендодателя проявлять осторожность не распространяется на обеспечение того, чтобы собственность свободна от любой возможной опасности.Это означает, что оккупант не требуется постоянно контролировать территорию. Определение того, что есть разумный шаг для обеспечения безопасности помещения — это конкретный факт. Кроме того, раздел 3 (1) ограничен статьей 4 (1). OLA. Раздел 4 (1) OLA устанавливает обязанность проявлять осторожность задолженность в соответствии с разделом 3 (1) не применяется, если лицо, которое входит в помещение охотно принимает на себя риски. Наконец, раздел 3 (3) OLA позволяет арендатору ограничивать, изменять или исключать обязанность оккупанта.

  Обязанность по уходу за оккупантом распространяется на арендодателей в соответствии с раздел 8 OLA , , в котором говорится:

  Если помещения заняты или используются на правах аренды в соответствии с который арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание или ремонт помещения, домовладелец обязан показать любому лицо или имущество, внесенное в помещение этими лицами, та же обязанность проявлять осторожность в отношении опасностей, возникающих в результате любых невыполнение арендодателем ответственность арендодателя в соответствии с требованиями настоящего Закона показан арендатором помещения.

  По сути, этот раздел требует, чтобы арендодатель поддерживал и отремонтировать помещение точно так же, как обязанность арендатор помещения. Арендатор и домовладелец обязаны всем люди, которые входят в собственность, даже если арендодатель не проживает в собственности. Однако там, где кажется OLA , на его лицом, чтобы позволить арендодателям ограничить свою ответственность, Закон об аренде жилых помещений, , который строго касается отношения арендодателя и арендатора, не позволяет арендодателям отказаться от любая такая ответственность.

  Закон об аренде жилых помещений, (2006) ( RTA ) регулирует обязанности и ответственность как арендодателей, так и их арендаторы. ⁵ Это налагает более строгую осторожность на домовладельца, чем OLA, , запрещая землевладельцам заключить контракт из своих обязанностей по содержанию жилого комплекса или Сдается квартира в хорошем состоянии. ⁶ Эта обязанность осторожность изложена в разделе 20 RTA .

  Раздел 20 (1) RTA предусматривает, что « арендодатель несет ответственность за предоставление и содержание жилого комплекс, в том числе сдаваемые в аренду объекты, в хорошем состоянии ремонт, пригодный для проживания и по охране здоровья, стандарты безопасности, содержания и обслуживания.» ⁷

  Обязанность ремонтировать и поддерживать — Семинарный пример: Тейлор v Аллард

  В основополагающем деле Тейлор против Алларда (2010) истец был посетителем арендуемой собственности для домашней вечеринки. В хозяин дома не проживал и не присутствовал во время вечеринки, но жильцы присутствовали. Истец прибыл на вечеринку в нетрезвом состоянии и позже споткнулся шлакоблок, окружающий костровую яму.Истец попал в костра и сильно обгорел. На суде шлакоблоки звенят пожар представлял опасность спотыкания под OLA.

  Суд попросили определить, может ли арендодатель избежать ответственности за телесные повреждения истца на основании положение в договоре аренды, согласно которому домовладелец пытался отказаться от ответственности за техническое обслуживание и ремонт путем об отказе от права аренды. На суде суд отклонил претензии истца к арендодателю на основании того, что арендодатель не был владельцем собственности, поскольку он не контролировал помещения, физически не находился владение помещением и отсутствие обязательств по содержанию в соответствии с договорным отказом от прав.Судья постановил, что согласно OLA арендаторы были собственными жильцами. Судебный процесс решение судьи постановило, что арендаторы несут ответственность за 50% возмещения убытков, а истец несет ответственность за оставшиеся 50% суммы убытки. Жильцы подали апелляцию.

  Апелляционный суд установил, что домовладелец занимал помещения в соответствии с разделом 3 (1) OLA , и поэтому обязан проявлять заботу о жильцах и их гостях.

  Что важно, суд опирался на статьи 94 (1) и 80 (1) Закон об арендодателях , , который теперь приравнивается к разделам 20 (1) и 3 (1) RTA. Раздел 20 (1) RTA комплектов из-за обязанности домовладельцев проявлять заботу об арендаторах и их гостях, поддерживать арендуемый объект в хорошем состоянии. Раздел 3 (1) RTA предусматривает, что эта обязанность не подлежит договорный отказ. Таким образом, это заменяет раздел 3 (3). из OLA , который, по-видимому, позволяет арендатору заключать договор из этой обязанности заботиться.

  В заключение, прецедентное право предусматривает, что установленная законом обязанность изложенных в RTA имеет преимущественную силу, несмотря на любое соглашение или отказ от обратного; как таковые, любые попытки арендодателя освободить себя от ответственности по контракту.

  Теперь, когда обязанность проявлять осторожность установлена, мы должны рассмотреть каковы стандарты ухода за техническим обслуживанием.

  … большинство муниципалитетов имеют свой собственный стандарт собственности подзаконные акты.

  Что значит содержать недвижимость?

  Вышеупомянутый закон может оставить у домовладельцев чувство подавленности, вопросы о том, какой уровень стандартов обслуживания требуется их. К счастью, у большинства муниципалитетов есть свои подзаконные акты, соответствующие нормам собственности, в которых содержатся указания для арендодателей о том, что конкретно они должны поддерживать, и что степень.

  Однако это имеет ограниченное применение, когда могут присутствовать опасности, которые не появляются в запущенном состоянии.Возьмем, к примеру, тематическое исследование упомянуто выше: шлакоблоков, окружающих костровище, не было неизбежно в плачевном состоянии, однако, продолжал обнажать арендодатели к ответственности. Напрашивается вопрос: что разумно? действия со стороны домовладельца? Сначала мы исследуем предсказуемые стандарты обслуживания, а затем мы перейдем к непредсказуемые опасности при техническом обслуживании и то, что арендодателям, возможно, придется делать, чтобы защитить себя.

  (a) Стандарты прогнозируемого обслуживания — Арендаторы иметь два пути обращения за помощью, когда арендодатель не поддерживать свою собственность.Если арендатор считает, что его арендодатель пренебрегает обслуживанием своей собственности, они могут запросить отдел стандартов муниципальной собственности для проверки их сдачи в аренду Блок. Если инспектор обнаружит проблему с обслуживанием, он отдать распоряжение напрямую арендодателю, указав, что именно необходимо скорректировать и сроки завершения. Этот заказ обязывает арендодателя соблюдать стандарты собственности, а не сами арендаторы. Арендаторы также могут подать заявку в LTB получить дальнейшие распоряжения против арендодателя, чтобы требуют как завершения технического обслуживания, так и потенциально приказ о компенсации им также за это нарушение обязанности забота.

  (b) Стандарты непредсказуемого обслуживания — Мы теперь рассмотрим, как домовладельцы могут защитить себя когда есть утверждения, что они нарушили этот стандарт уход без опасности, когда-либо выявленной ранее.

  Проверка на обнаружение нарушения хорошо известна в недавнем дело, Onyskiw против CJM Property Management, , где Онтарио Апелляционный суд установил, что когда потенциал арендодателя нарушение рассматривается, мы должны использовать контекстный подход к раздел 20 (1) RTA. ⁸ Это означает, что нет нарушение будет обнаружено в ответе арендодателя на проблема обслуживания, если их действия были разумными в обстоятельства. Суд заявил, что «все фактические ситуацию следует рассмотреть, прежде чем определять, арендодатель совершил нарушение «. В этом процесса — использование независимого подрядчика или Пострадавшая сторона добровольно приняла на себя риск.

  Действия, разумные при обстоятельствах

  По делу перед Советом арендодателей, ЦЭТ-71571-17, жилой дом в аварийном состоянии проблемы с сантехникой примерно в 20:46 3 ноября 2018 г.В арендаторы утверждали, что задержка была необоснованной в обстоятельства.

  Трибунал не согласился и постановил, что домовладелец ответил «достаточно быстро, ответственно и эффективно в отношении ремонт и восстановление арендуемой единицы ». ⁹ В по этому поводу суд постановил, что домовладелец не нарушал обязанность проявлять осторожность перед арендаторами, поскольку его действия были разумными в обстоятельства.

  (i) Независимые подрядчики

  Эффективно рассматривать лучшие способы защиты домовладельцами сами, мы должны учитывать раздел 6 OLA , в котором конкретно говорится о том, как независимые подрядчики могут ограничивать ответственность арендодателя.Раздел 6 OLA гласит:

  1. Если ущерб какому-либо лицу или его имуществу вызван халатность независимого подрядчика, нанятого арендатором, арендатор не несет ответственности за это, если во всех обстоятельства, что оккупант действовал разумно, поручив работы независимому подрядчику, если арендатор взял такой шаги, если таковые имеются, в соответствии с разумными обязанностями арендатора, чтобы удовлетворены тем, что подрядчик был компетентным, и что работа была были выполнены должным образом, и если было разумно, что работа выполнение независимым подрядчиком должно было быть предпринято.
  2. Если в помещении проживает более одного человека, любые льготы начисляются на основании пункта (1) арендатору, который нанимал независимый подрядчик достается всем лицам, занимающим предпосылки.

  … если арендодатель примет необходимые разумные меры …

  Вкратце, в разделе 6 OLA говорится, что если домовладелец принимает разумные меры, необходимые для того, чтобы убедиться, что независимый подрядчик был компетентен и что работа будет, или были заполнены должным образом, то они не несут ответственности за халатность со стороны исполнителя.Если их больше одного оккупантом, оба получат выгоду от выполнения своих обязанностей заботиться о том, действует ли человек разумно, сохраняя независимый подрядчик.

  По делу перед Советом арендодателей и арендаторов, CET-43865-14 (Re), арендаторы подали заявку утверждая, что арендодатель нарушил свои обязанности в соответствии с разделом 20 (1) RTA в отношении шести вопросов. По одной из таких проблем домовладелец представил доказательства, которые включали счет-фактуру за ремонт и свидетельство независимого договора, который был сохраняется до завершения ремонтных работ. ¹⁰ При получении это доказательство, Совет посчитал, что арендодатель выполнил свои обязанности ухода в соответствии с разделом 20 (1) . ¹¹ Однако Совет не был удовлетворен тем, что арендодатель уважительно выполнил свои обязанности. к другому вопросу, так как домовладелец предоставил только смету на работу выполняется независимым подрядчиком. ¹²

  Из этого примера мы видим, что для того, чтобы арендодатели должным образом выполнять свои обязанности в соответствии с разделом 20 (1) Закона RTA, они должны предоставить счет для подтверждения работы, и должен получить показания независимого подрядчика с указанием что такая работа была завершена.

  (ii) Добровольное принятие риска

  Арендодатели также могут ограничить свою ответственность, если физическое лицо добровольный вход в помещение принимает на себя риск по секциям 4 (1) OLA :

  Обязанность соблюдать осторожность, предусмотренная в части 1 статьи 3, не применяется в отношении рисков, добровольно принимаемых на себя лицом, вступающим в помещения, но в этом случае арендатор несет ответственность перед лицо, чтобы не создавать опасности с умышленным намерением совершить причинить вред или причинить вред человеку или его или ее имуществу и бездействовать с безрассудным пренебрежением к присутствию человека или его имущество.

  Короче говоря, в разделе 4 (1) OLA говорится, что обязанность заботы не нарушается оккупантом, когда физическое лицо добровольно принимает на себя риски, но арендатор не может создавать опасность умышленно причинить вред человеку или его имуществу.

  Заключение

  OLA и RTA создают обязанность заботы о часть арендатора или арендодателя, чтобы поддерживать свои помещения в разумно безопасный порядок. Эта обязанность по уходу не может быть передана по контракту из, согласно разделу 3 RTA. Гарантии доступны для арендодателям, чтобы защитить свои риски ответственности за счет использования независимых подрядчиков, привлеченных для обслуживания помещений в состояние хороший ремонт. Кроме того, если партия, входящая в помещение добровольно принимает на себя риск, тогда домовладелец также может быть освобождены от обязанности проявлять заботу.

  Сноски

  1 Индекс арендного жилья в Канаде, 2018 г.

  2 Там же.

  3 Закон об ответственности жильцов, R.ТАК. 1990, c O.2.

  4 Там же, с. 1.

  5 Закон об аренде жилых помещений, 2006, S.O. 2006, г. 17.

  6 Там же, с. 3 (1).

  7 Там же, с. 20 (1).

  8 Onyskiw против CJM Property Management, 2016 ONCA 477, п. 84.

  9 CET-71571-17, 2018 CanLII 88560 (ON LTB), п. 34.

  10 CET-43865 -14 (Re), 2015 CanLII 59718 (ON LTB)

  11 Там же .

  12 Там же.

  Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

  Определение управления недвижимостью

  Что такое управление недвижимостью?

  Управление недвижимостью — это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью со стороны стороннего подрядчика. Как правило, управляющие недвижимостью берут на себя ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности.Обычно они работают с владельцами инвестиционной собственности, такой как комплексы квартир и кондоминиумов, сообщества частных домов, торговые центры и промышленные парки.

  Их основные роли заключаются в том, чтобы управлять рутинными задачами, делегированными им владельцами, и сохранять ценность собственности, которой они управляют, при этом принося доход.

  Ключевые выводы

  • Управление недвижимостью — это контроль над недвижимостью третьей стороной.
  • Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
  • Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
  • В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

  Понимание управления недвижимостью

  Девелоперы обычно хотят перейти к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть недвижимостью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

  Обязанности управляющего недвижимостью обычно включают следующее:

  • Проверка потенциальных арендаторов
  • Составление, подписание и продление договоров аренды от имени собственников
  • Взятие ренты
  • Уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
  • Организация необходимого ремонта недвижимости
  • Составление и соблюдение бюджета на содержание недвижимости

  Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и постановления о арендодателях.

  Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, пока она находится в их управлении.

  Кому нужен управляющий недвижимостью?

  Арендодатели нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые могут иметь в своем портфеле несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов недвижимости и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в владении арендуемой недвижимостью и получении от нее прибыли.В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью.

  Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельную собственность, например, загородный дом.

  Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их арендуемая недвижимость регулируется сложными федеральными директивами, требующими специальных знаний.

  Некоторые брокеры по недвижимости также выступают в качестве управляющих недвижимостью.Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости составляет список, показывает, сдает в аренду и поддерживает аренду на время отпуска для ряда владельцев недвижимости.

  Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими частями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

  Особые соображения

  Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.Большинство штатов требует, чтобы компании по управлению недвижимостью имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцы собственности должны убедиться, что фирмы, которые они нанимают, имеют надлежащие лицензии.

  Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензии брокеров по недвижимости, чтобы работать в своих штатах, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим недвижимостью вносить арендуемую недвижимость в службу множественного листинга (MLS) и продавать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости.Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

  Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они занимаются арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги. Управляющим недвижимостью, которые управляют собственностью, которой они владеют в штате, лицензия не требуется. .

  Менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и аренда собственности, могут быть второстепенными по сравнению с основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

  Кто отвечает за обслуживание дымовых извещателей в арендуемой собственности? — Кооператив агентов по недвижимости

  Один вопрос, который часто возникает в последние несколько лет: «Кто отвечает за обслуживание дымовых извещателей в арендуемой собственности?»

  Как известно большинству управляющих имуществом, Постановление 2006 года о внесении поправок в экологическое планирование и оценку (дымовая сигнализация) вступило в силу десять лет назад.С тех пор дымовые извещатели стали обязательными во всех домах и других жилых домах, где спят люди.

  Как указано в Приложении 1 Положения о сдаче в аренду жилых помещений 2010 года — стандартные пункты договора аренды жилья гласят:

  ДЫМОВАЯ СИГНАЛИЗАЦИЯ

  38. Арендодатель соглашается обеспечить установку и обслуживание дымовых извещателей в жилых помещениях в соответствии с разделом 146A Закона об экологическом планировании и оценке 1979 , если этот раздел требует их установки в помещениях.
  39. Арендодатель и арендатор соглашаются не снимать и не вмешиваться в работу дымовой пожарной сигнализации, установленной в жилом помещении, если у них нет для этого разумного оправдания.

  Итак, как видно из пункта 38 выше, в нем говорится, что арендодатель несет ответственность за установку и обслуживание дымовой сигнализации, а в стандартном договоре аренды также говорится, что арендатор несет ответственность за заменить определенные предметы:

  16. Арендатор согласен:

  16.4 что арендатор несет ответственность за замену лампочек и батарей для детекторов дыма в жилых помещениях.

  Ярмарка Нового Южного Уэльса имеет информационный лист, в котором излагаются обязанности арендодателей по установке и техническому обслуживанию дымовых извещателей в их арендуемой собственности, и это ценный ресурс, чтобы все арендодатели могли убедиться, что они понимают свои обязанности.

  Дополнительные обязанности домовладельцев и арендаторов в соответствии с Законом о жилищной аренде 2010 года:

  • Арендодатели имеют право доступа в арендованное помещение для установки или обслуживания дымовой сигнализации после уведомления арендатора не менее чем за 2 дня.
  • Ни арендодателю, ни арендатору не разрешается без уважительной причины снимать или вмешиваться в работу дымовой пожарной сигнализации, установленной в арендованном помещении.
  • Если дымовая пожарная сигнализация имеет заменяемую батарею, домовладельцу рекомендуется вставить новую батарею в начале аренды.
  • После начала аренды арендатор несет ответственность за замену батареи, если это необходимо. Fire and Rescue NSW может помочь пожилым жильцам или тем, кто физически не может заменить батарею дымового извещателя.
  • Отчет о состоянии включает конкретную ссылку на дымовые извещатели, чтобы арендаторы и домовладельцы (или их агент) могли отмечать и комментировать наличие дымовых извещателей в начале и в конце аренды.

  Закон больше не гласит, что арендодатель несет ответственность за замену батарей детекторов дыма в начале каждой аренды, однако в качестве передовой практики было бы целесообразно, чтобы управляющий недвижимостью обеспечил соблюдение этого в качестве стандарта. .Вы просто никогда не знаете, действительно ли арендаторы выполняют свою часть сделки.

  И удачи во всех делах с недвижимостью на этой неделе.

  Для получения дополнительной информации загрузите Информационный бюллетень о честной торговле штата Новый Южный Уэльс.

  % PDF-1.5 % 22 0 объект > эндобдж xref 22 106 0000000016 00000 н. 0000002848 00000 н. 0000002947 00000 н. 0000003602 00000 н. 0000003624 00000 н. 0000003737 00000 н. 0000004124 00000 н. 0000004187 00000 н. 0000004301 00000 п. 0000005280 00000 н. 0000005399 00000 н. 0000005542 00000 н. 0000006610 00000 н. 0000006645 00000 н. 0000006763 00000 н. 0000006906 00000 н. 0000007950 00000 н. 0000008431 00000 н. 0000008955 00000 н. 0000009405 00000 н. 0000009930 00000 н. 0000010148 00000 п. 0000010545 00000 п. 0000011022 00000 п. 0000011112 00000 п. 0000011536 00000 п. 0000012032 00000 п. 0000012616 00000 п. 0000012700 00000 п. 0000012811 00000 п. 0000013902 00000 п. 0000015111 00000 п. 0000016116 00000 п. 0000016138 00000 п. 0000016523 00000 п. 0000016586 00000 п. 0000016700 00000 п. 0000017715 00000 п. 0000018181 00000 п. 0000018669 00000 п. 0000019687 00000 п. 0000023201 00000 п. 0000027858 00000 п. 0000032111 00000 п. 0000032341 00000 п. 0000032728 00000 п. 0000035377 00000 п. 0000035489 00000 н. 0000035718 00000 п. 0000036072 00000 п. 0000036267 00000 п. 0000036385 00000 п. 0000036448 00000 н. 0000036478 00000 п. 0000036551 00000 п. 0000038148 00000 п. 0000038473 00000 п. 0000038536 00000 п. 0000038652 00000 п. 0000038682 00000 п. 0000038755 00000 п. 0000038902 00000 п. 0000039227 00000 п. 0000039290 00000 н. 0000039408 00000 п. 0000039762 00000 н. 0000039880 00000 п. 0000040023 00000 п. 0000040100 00000 н. 0000041923 00000 п. 0000041953 00000 п. 0000042026 00000 п. 0000042103 00000 п. 0000048885 00000 п. 0000049216 00000 п. 0000049279 00000 п. 0000049403 00000 п. 0000049466 00000 п. 0000049496 00000 п. 0000049570 00000 п. 0000059807 00000 п. 0000060138 00000 п. 0000060203 00000 п. 0000060319 00000 п. 0000060350 00000 п. 0000060424 00000 п. 0000106246 00000 н. 0000106580 00000 н. 0000106646 00000 п. 0000106762 00000 н. 0000106886 00000 н. 0000107639 00000 п. 0000107915 00000 н. 0000108227 00000 н. 0000149405 00000 н. 0000149444 00000 н. 0000149518 00000 п. 0000149643 00000 п. 0000149946 00000 н. 0000150020 00000 н. 0000150322 00000 н. 0000150396 00000 н. 0000150773 00000 н. 0000151802 00000 н. 0000167539 00000 н. 0000002416 00000 н. трейлер ] / Назад 254470 >> startxref 0 %% EOF 127 0 объект > поток hb«d` bÁ Pc üV` ~ F͛ [mjhD 鸬 4hvNfτłw-vzŀQH +: 0

  Торговые приспособления — Определение, примеры, случаи, процессы

  Торговые приспособления — это объекты собственности, которые арендатор прикрепляет к арендованному зданию или земле с целью ведения бизнеса.Примеры торговых приспособлений включают в себя выставочную витрину или оборудование, которое используется специально для работы в баре. Несмотря на то, что он был установлен арендатором, торговое оборудование должно соответствовать определенным требованиям, чтобы его можно было снимать. Если он не соответствует этим требованиям, он становится собственностью собственника недвижимости. Чтобы изучить эту концепцию, рассмотрим следующее определение торговых инструментов.

  Определение торговых объектов

  Существительное

  1. Объекты собственности, прикрепленные арендатором к зданию или земельному участку с целью ведения бизнеса.

  Происхождение

  1590-1600 Поздняя латынь fixūra

  Что такое торговые приспособления

  Торговое оборудование — это объекты недвижимости, которые прикреплены к зданию или земельному участку, чтобы арендатор мог вести бизнес. Например, компания, которая арендует магазин в торговом центре, может установить в этом магазине счетчики для показа товаров для продажи. Этот прилавок-витрина будет тогда служить одним из многих торговых приспособлений в этом магазине.Когда арендатор в конце концов выезжает из этого места, он может взять с собой некоторые торговые принадлежности в дополнение к своей личной собственности.

  Торговое оборудование отличается от движимого имущества — личного движимого имущества арендатора по двум причинам: (1) их часто трудно удалить, и (2) они могут быть довольно ценными. Примеры торговых приспособлений могут включать:

  • Постоянные указатели
  • Установки отопления или кондиционирования
  • Морские контейнеры
  • Сооружения или сооружения
  • Определенные виды оборудования, например, оборудование, используемое специально для работы в барах, ресторанами или банками

  Иногда единственный способ определить, можно ли удалить приспособление, — это задать ряд вопросов, в том числе:

  1. Кто оплатил приспособление
  2. Как был установлен светильник
  3. Как он используется в ходе обычной деятельности и
  4. Насколько аккуратно его снимают — не причинив ущерба зданию — когда арендатор в конце концов переезжает.

  Следовательно, арендатор всегда должен заботиться о том, чтобы любое имущество, которое он приносит в бизнес, оставалось предметом торговли, а не каким-то образом становилось собственностью арендодателя или собственника.

  Для этого арендатор должен указать в договоре коммерческой аренды, какое оборудование он хочет классифицировать как торговое оборудование. Арендатор также должен указать, что он намеревается использовать эти приспособления, чтобы помочь ему в ведении своей обычной деятельности в помещениях, и что он намеревается взять их с собой по окончании срока аренды.

  Разница между торговыми приспособлениями и улучшениями

  Определения государств относительно разницы между торговыми приспособлениями и улучшениями. Существенное различие между торговыми приспособлениями и улучшениями заключается в том, что улучшений вносятся в саму собственность в интересах арендатора и, в отличие от торговых приспособлений, не могут быть легко удалены. Например, автостоянка или подъездная дорожка, расширяемая для размещения большего количества клиентов, — это улучшение, которое делается в интересах бизнеса, а не торговое приспособление, которое можно забрать и увезти.

  Также важно установить, какие функции на самом деле являются улучшениями, чтобы их можно было защитить в рамках страхового полиса владельца собственности. Возможно, проще и дешевле заменить поврежденное торговое приспособление, чем заменить поврежденное улучшение.

  Например, если счетчик дисплея поврежден, его ремонт может стоить сотни или, возможно, тысячи долларов. В то же время, если стоянке будет нанесен значительный ущерб, ее ремонт может стоить десятки тысяч долларов.Поэтому важно, чтобы арендодатель установил собственность, за защиту которой он должен платить в соответствии с его полисом, и за какую собственность арендатор несет ответственность.

  Если элемент бизнеса стал постоянной частью бизнеса и / или был указан как улучшение в договоре аренды, то этот элемент принадлежит арендодателю, и арендатор не может удалить его. Если арендатор все же решит удалить улучшение, он будет привлечен к ответственности арендодателем или собственником недвижимости.В таком случае владелец имеет право подать иск против арендатора о возмещении расходов, связанных с заменой улучшения и ремонтом любых повреждений, которые могут возникнуть в результате его удаления.

  Когда можно будет удалить оборудование

  Чтобы арендатор мог снять торговое приспособление, оно должно удовлетворять нескольким требованиям:

  • Крепление должно быть установлено арендатором
  • Светильник должен быть необходим для работы арендатора
  • Приспособление должно сниматься без какого-либо повреждения имущества
  • Светильник должен быть удален из помещения в разумные сроки

  Если приспособление не может удовлетворить этим трем требованиям, право собственности на приспособление переходит к собственнику, независимо от того, было ли оно установлено арендатором.Торговое оборудование при коммерческой аренде отличается от таковой при аренде жилья тем, что коммерческим арендаторам иногда разрешается как устанавливать, так и снимать торговое оборудование.

  Что касается требования «разумного количества времени», то обычным правилом является то, что коммерческий арендатор должен убрать торговое оборудование до истечения срока его аренды. Если ему не была предоставлена ​​разумная возможность сделать это, то у арендатора есть короткое время после прекращения его аренды, чтобы убрать приспособления.Однако из этого правила есть исключения, которые различаются в зависимости от штата.

  Из-за потенциальной ответственности и осложнений, которые сопровождают такой подвиг, возможно, нанять адвоката в наилучших интересах арендатора. Акт удаления торгового оборудования может очень быстро стать очень уродливым, поэтому полезно иметь юридическое руководство, чтобы арендатор мог быть защищен в случае спора о том, кому что принадлежит, и какой ущерб был нанесен при удалении.

  Пример торгового оборудования с упаковочной машиной

  Пример дела о торговом приспособлении, поступившего на рассмотрение Верховного суда, касался спора по поводу оборудования, которое находилось на территории предприятия по производству замороженных продуктов.Здесь Генри Кермин владел участком собственности в Лос-Анджелесе, где он несколько лет управлял своим бизнесом по производству замороженных продуктов. В 1966 году Кермин продал собственность Дэвиду Пику и Сэму Меслеру и их женам. В день продажи покупатели также сдали недвижимость в аренду двум корпорациям Кермина. Позже Пик и Меслер основали Bauchet Properties и передали собственность и аренду своему бизнесу.

  На момент одновременной продажи и аренды одна из корпораций Кермина владела автоматической упаковочной машиной, которая была прикреплена к полу предприятия по производству замороженных продуктов.В рамках договора аренды арендодателям разрешалось торговать или заменять любое имущество в помещениях в течение срока аренды. Им также было разрешено вывезти имущество после прекращения аренды, при условии, что арендодатели не допустили дефолта.

  В декабре 1967 года одна из корпораций — Kermin Frozen Food Co., Inc. — заняла 10 000 долларов у человека по имени Малькольм Голди. Был создан простой вексель, в котором говорилось, что, помимо выплаты Голди с 10-процентной ставкой каждый год, Кермин также имеет право на частичное владение упаковочной машиной.Однако в сентябре 1969 года арендодатели не выполнили своих обязательств по аренде, и в следующем месяце корпорации передали помещения и их содержимое, в том числе упаковочную машину, Bauchet Properties.

  В ноябре 1969 года Голди потребовала завладеть упаковочной машиной. Пик отказался, и Голди подала в суд на Pick and Bauchet Properties за право собственности. Суд первой инстанции пришел к выводу, что упаковочная машина действительно была торговым приспособлением. Таким образом, машина считалась личной собственностью, и поэтому было правильным использовать ее в качестве залога в соглашении об обеспечении, которое было заключено между Голди и ответчиками.

  Суд первой инстанции постановил, что Голди имеет право владеть упаковочной машиной, и было вынесено решение. Ответчики обжаловали дело в Верховном суде Калифорнии.

  Апелляционный суд постановил, что, поскольку упаковочная машина уже была частью помещения на момент продажи, и поскольку корпорации предоставили Голди залог в машине после того, как договор аренды был уже заключен, Голди не имела большего права на машину, чем это сделали арендодатели.Точно так же, поскольку Ответчики утратили право вывозить машину из помещения после невыполнения условий аренды, права Голди, предоставленные ему его обеспечительным интересом, также были затронуты.

  Апелляционный суд в конечном итоге отменил решение суда первой инстанции и вернул дело в суд, дав указание суду определить долю корпораций в упаковочной машине.

  Связанные юридические термины и вопросы

  • По умолчанию — Невыполнение обязательства или неявка в суд по вызову.
  • Ответчик — Сторона, против которой был подан иск в гражданский суд, или которая была обвинена или обвинена в преступлении или правонарушении.
  • Арендодатель — Лицо, сдающее объект недвижимости в аренду другому лицу; домовладелец.
  • Простой вексель — Подписанный документ, устанавливающий обещание выплатить определенную денежную сумму кому-либо в определенный день или к определенной дате.