Субаренда как бизнес: Субаренда как бизнес. Как заработать на аренде помещений, квартир и их сдаче

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

0 ДНЕЙ

0 ЧАСОВ

0 ДНЕЙ

0 ЧАСОВ

Экспертный анализ

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

14.09.2021

4129

Изображение взято из источника: РБК Pro

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.
 

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

• Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

• Компания переросла имеющиеся офисные помещения.

Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.

Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.
 

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

• Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
• Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.

При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

 
Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

 
Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

• Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.

Арендодатели обычно оставляют за собой право отказать в согласии на субаренду, чтобы гарантировать защиту своих интересов. В зависимости от условий аренды арендодатель также может иметь право на долю в любой чистой прибыли от субаренды.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

• Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.

Такие скидки могут определяться такими переменными, как ожидаемое время простоя, снижение базовой стоимости аренды для субарендатора, бесплатный период аренды для привлечения интереса со стороны арендаторов, затраты на перепланировку офисных помещений и комиссионные за субаренду, выплачиваемые агентам.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

• Подготовьте офисные помещения к субаренде. Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.

Помещения, готовые к въезду, особенно важны на рынке субаренды, так как немногие компании готовы вкладывать существенные средства в дополнительные улучшения помещений.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

• Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов. Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.

Поэтому важно оценить финансовое состояние любого субарендатора, чтобы убедиться, что он сможет исполнять свои обязательства по субаренде.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

• Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.

В ходе переговоров вы можете обсудить изменения, содержащие более благоприятные условия в отношении субаренды вашего офисного помещения. Вы также можете попытаться устранить дополнительные затраты при субаренде.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

 
Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

• Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность  разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
• Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации. 
• Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.

 
Ну а теперь, когда ответы на все вопросы получены и все тонкости учтены – принимайте решение. Оно точно будет взвешенным и конструктивным.

Сентябрь 2021.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Поделиться

84295

журнал CRE 15 (414)

Сентябрь 1

Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Выпущен при поддержке: Union Brokers Группа компаний Спектрум   City&Malls PFM Comcity В НОМЕРЕ Актуально ИММУННЫЙ ОТВЕТ Эксперты прогнозируют, что к октябрю мир снова «засядет на карантины». Как это скажется на рынке недвижимости?   Тема номера ИГРА СЛОВ Уход иностранных компаний  породил уникальное для истории мирового бизнеса явление – так называемый даунбрендинг. CR…

• подписаться
• читать

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Пересдача квартир и недвижимости | Бизнес-идея 2022

Почему субаренда квартир, домов или гаражей — удачная бизнес-идея?

Посуточная или долгосрочная аренда — простой бизнес с отлаженным и проверенным механизмом. Занимаясь субарендой, можно получать существенный доход, даже не имея недвижимости в собственности.

Затраты на организацию и поддержание бизнеса и его возможная прибыльность

Одна квартира в среднем состоянии приносит до 25 000₽ чистой прибыли в месяц. Занимаясь субарендным бизнесом в мегаполисе — например, Новосибирске — и работая минимум с тремя объектами одновременно, можно окупить вложения за 1 год. Увеличить прибыльность поможет расширение перечня объектов или организация бюро по сдаче недвижимости.

Расходы на организацию бизнеса в Новосибирске:

Статья расходов	Сумма, ₽
Регистрация ИП	5 000
Авансовый взнос за аренду недвижимости у владельца	500 000
Мелкий ремонт и подготовка помещений	50 000
Затраты на рекламу	10 000
Итого	565 000

Ежемесячные расходы:

Статья расходов	Сумма, ₽
Оплата аренды	250 000
Услуги бухгалтера на аутсорсе	5 000
Налоги и организационные расходы	15 000
Расходы на рекламу и связь	10 000
Итого	280 000

Рассмотрите идею покупки франшизы

Франшиза «Самолет Плюс» — оператор услуг

760 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза NFCCARD – бесконтактные NFC карты с отзывами

100 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза E-PR online — международное диджитал агентство из Нью-Йорка

170 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 2 мес.

Франшиза АВТОВОДОКАНАЛ — установка и обслуживание системы автономного водоснабжения и канализации

9 000 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 18 мес.

Бизнес со входом 75 000 р! Хорошая прибыль

75 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 1 мес.

Франшиза «Второй Паспорт»- центр иммиграционного консалтинга

600 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза «Pedant.ru» – сеть сервисных центров по ремонту смартфонов

790 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза «Альтера Инвест» – прибыльный бизнес по продаже чужих бизнесов

30 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Франшиза «Современные Технологии Гидроизоляции» – гидроизоляция, ремонт и защита строительных конструкций

590 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 3 мес.

Франшиза «IDroid Service» – сеть сервисных центров

620 000 ₽

Рейтинг

Прибыль По запросу

Окупаемость 9 мес.

Все предложения франшиз этой сферы (11)

Регистрационные и организационные формальности

Зарегистрируйтесь как ИП, чтобы арендаторы и наниматели объектов не опасались с вами сотрудничать, а у фискальных органов не возникло вопросов. Минэкономразвития своим письмом от 2011 года разрешило использовать для деятельности стандартный для аренды ОКВЭД 70.20.

Важно сотрудничать с владельцами недвижимости легально, предупреждая их о передаче объекта в субаренду, и заключить договор, внеся плату за месяц и депозит (для одной квартиры понадобится около 150 000₽). Они в любом случае узнают об этом по размещенным объявлениям, и деловая репутация будет испорчена. Также для полноценного бизнеса на законной основе нужно:

• Открыть счет в банке
• Встать на налоговый учет
• Уведомить Роспотребнадзор об открытии ИП
• Нанять внешнего бухгалтера для ведения учета

У клиентов, как правило, в залог берут авансовую плату и копию паспорта, даже если объект передается посуточно.

Какие квартиры снимать и кому сдавать

Наиболее востребованные на рынке объекты — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в современных многоквартирных домах и просторные гаражи с подведенным электричеством. Их можно сдавать:

• Посуточно — командировочным, гостям города, вахтовым рабочим
• На длительный срок — частным клиентам, организациям (например, квартиры на первом этаже, просторные гаражи)

Организация деятельности

После заключения договоров с владельцами недвижимости нужно:

• Исправить мелкие недостатки на объектах — починить розетки, неисправные дверцы и дверные звонки, устранить прочие проблемы, снижающие стоимость аренды
• Сделать качественную уборку, провести дезинфекцию (если нужно)
• Подготовить чистое постельное белье, проверить наличие посуды, исправность сантехники, бытовых приборов

После выезда каждого арендатора необходимо убирать квартиру/дом, менять и стирать постельное белье, обновлять туалетные принадлежности. Нужен отдельный номер телефона и компьютер с ПО или бухгалтерская тетрадь для учета оплаты и заказов.

Реклама бизнеса

Рекламировать услуги аренды можно с помощью:

• Объявлений на сайтах недвижимости — ЦИАН, Авито, Airbnb и так далее
• Групп в соцсетях и баннерной, контекстной рекламы на интернет-каналах
• Раздачи визиток клиентам, таксистам, партнерским организациям
• Листовок, раздаваемых на вокзалах, остановках и так далее

Примеры рекламы:

Пример объявления риелторских услугПример объявления в газете

Сравнение затрат на реализацию идеи с нуля с покупкой действующего бизнеса:

Расходы на организацию бизнеса — 565 000₽	Покупка квартирного бюро с клиентской базой в Новосибирске — 2 600 000₽
Возможная среднемесячная прибыль — 75 000₽	Ежемесячная прибыль — 100 000₽
Среднемесячные расходы — 280 000₽	Среднемесячные расходы — 530 000₽
Окупаемость — 12 месяцев	Окупаемость — 26 месяцев
Необходимо искать арендодателей, подготавливать помещения к въезду следующих нанимателей, делать ремонт, создавать клиентскую базу	В аренде находится 17 квартир, есть круглосуточный офис со всем персоналом. Бизнес полностью налажен и автоматизирован, бюро известно клиентам и работает с 1997 года

При меньших стартовых затратах работа на субаренде хлопотна, плохо прогнозируется и зачастую опасна. Легальное бюро с отлаженными бизнес-процессами и гарантированной прибылью — более предсказуемый, стабильный и перспективный бизнес, оправдывающий вложения.

Субаренда коммерческих помещений на первой линии в Москве с гарантией от Megapolisrent

Субаренда коммерческих помещений на первой линии в Москве с гарантией от Megapolisrent

Что такое субарендный бизнес

Аренда недвижимости открывает перспективу начать собственное дело, которое способно принести немалую прибыль. Субарендный бизнес – это способ зарабатывать деньги почти ежедневно, сдавая арендованное жилье в дополнительную аренду третьим лицам. Проще говоря, при аренде жилого помещения на полгода-год, можно превратить его в небольшую гостиницу, сдавая постояльцам полноценную квартиру посуточно.

Такой бизнес поможет не только заработать на чужой собственности вполне легальным путем, но и окупить затраты на саму аренду, не прилагая при этом собственных усилий, если изначальная жилплощадь имеет хороший ремонт. Главное – договориться с собственником, так как именно он решает, можно ли сдавать помещение в субаренду, потому что субарендный бизнес требует официального оформления с уплатой налогов и составлением необходимых договоров.

Особенности субарендного бизнеса

Куда выгоднее заниматься данным бизнесом на правах владельца. При наличии подходящей жилплощади можно ее сдать арендатору. Арендатор, в свою очередь, берет на себя ответственность за сохранность вещей в квартире или доме, следит за порядком и заботиться о том, чтобы плата за аренду была внесена вовремя. Таким образом, первоначальный владелец избавляет себя от проверки целостности имущества, так как любая ответственность за ее порчу ложится на арендатора.

На данном этапе важно подобрать такого «жильца», который сам выглядит как порядочный человек. Однако, на одной квартире вряд ли можно много заработать, тем более если не завышать сильно арендную плату изначального арендатора. Лучший способ начать подобный бизнес – купить несколько квартир, которые уже имеют жильцов, сдающих помещение в субаренду.

Преимущества, которые получает владелец бизнеса:

• нет необходимости ежемесячно проверять состояние недвижимости, особенно когда в субарендный бизнес входят несколько квартир;
• стабильный доход с каждой из квартир, при возникновении проблем с текущими жильцами ответственность несет арендатор-арендодатель;
• ответственность за сохранность имущества ложиться на арендатора, который передает собственность в субаренду;
• возможность хорошо зарабатывать на субаренде жилых помещениях, что находятся в престижных районах или центре города;
• при владении недвижимостью в разных частях страны,= такой бизнес – единственная возможность заработка без постоянных проверок жилплощади или приема жалоб от жильцов.

Иногда к субарендному бизнесу прибегают собственники, которые получили несколько квартир или домов по наследству. Особенно актуальна проблема, когда недвижимость находится в разных городах. Таким образом, если нет потребности продавать собственность, можно передать ее человеку, что занимается субарендой. Он будет приносить прибыль, при этом личного присутствия собственника не требуется для осмотра жилплощади, а также ее ремонта. Также всегда можно купить субарендный бизнес в Москве, так как именно в столице это приносит наибольший доход. Можно постепенно расширять свой бизнес, так как нет никаких географических ограничений, кроме оформления официальной документации с будущим арендатором, который уже самостоятельно будет искать жильцов для субаренды без привлечения реального владельца.

Купить субарендный бизнес в Москве

Для того чтобы купить субарендный бизнес в Москве, достаточно открыть каталог на нашем веб-сайте. В нем предоставлены лучшие варианты квартир, которые можно выкупить для дальнейшего использования в субаренде. Даже необязательно физически все время находиться в столице, так как руководить ведением бизнеса можно на расстоянии, нужно лишь найти надежного арендатора. Он возьмет на себя ответственность за все имущество, а также обязанность оплачивать аренду ежемесячно в установленный срок. Имеются разные типы субарендной жилплощади, отличающиеся по состоянию ремонта, расположению и размерам. Самые лучшие и выгодные варианты – в центре города или престижном районе.

Важно оформить все договора правильно на случай, если арендатор окажется мошенником или не станет оплачивать аренду в срок. В таком случае через суд можно решить большинство проблем, связанных с неблагонадежным жильцом. Субарендные документы стоит оформлять через нотариуса, но прежде – подобрать ответственного человека, с которым не возникнет потребности обращаться в суд за справедливостью. Наличие нескольких квартир в собственности в разы поднимет доходность предприятия, поэтому не стоит останавливаться на приобретении всего лишь одного жилого помещения для субарендного бизнеса.

Субаренда квартир

О том, что такое субаренда квартиры, законодательство РФ разъясняет в ст. 685 ГК РФ. Термины субаренды и аренды очень похожи по смыслу, но у них есть отличия.

Содержание статьи:

• Что такое субаренда
• Как сдать жилье в субаренду
• Существенные условия договора субаренды квартиры
• На какой срок заключается и как регистрируется договор
• Какие документы требуются, чтобы заключить договор
• Что включить в договор
• Как расторгнуть договор
• Как организовать бизнес на субаренде
• Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Что такое поднаем и субаренда

Когда хозяин жилой недвижимости предоставляет ее во временное пользование за плату другому физическому или юридическому лицу – это называется арендой. Ситуацию, когда арендатор с согласия собственника повторно сдает квадратные метры третьему лицу, принято считать субарендой.

Если субарендатором выступает физическое лицо, то по требованию ст. 671 ГК РФ стороны обязаны оформлять договор поднайма жилища. Если юридическое лицо – то договор субаренды.

Поднаем и субаренда – сделки с недвижимостью с участием третьих лиц.

В обстоятельствах, когда основной арендатор вынужден какое-то время не пользоваться квартирой, сдача ее в субаренду поможет ему уменьшить затраты на оплату жилья. Некоторые арендаторы находят способы сдать квадратные метры в наем по более высокой цене, чем платят сами, организуя таким образом свой бизнес.

Недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, сдать в субаренду сложно, т.к. требуются подписи ряда чиновников.

Как сдать жилье в субаренду

При сдаче жилого помещения в поднаем нужно заключить соответствующий двухсторонний договор в письменном виде с арендатором, который теперь будет считаться арендодателем и субарендатором. Также в сделке могут участвовать посредник и собственник квартиры. В этом случае сделка станет трехсторонней. Каждая из сторон должна иметь свой экземпляр договора.

Чтобы сдать жилье в субаренду необходимо заключить трехсторонний договор.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Существенные условия договора – это такие условия, без включения которых в договор сделка может быть признана недействительной или противоречащей закону и расторгнута в судебном порядке.

В перечень существенных условий соглашения о поднайме входят:

• письменное согласие владельца квартиры на сдачу ее в субаренду третьим лицам;
• информирование хозяина квадратных метров о факте и сроках поднайма;
• невозможность сдачи недвижимости в субаренду на время, превышающее срок основной аренды.

Субаренда требует письменного согласия собственника квартиры на проведение сделки.

В дополнение к перечисленному в договор включается требование, согласно которому основной арендатор обязан контролировать условия контракта и отчитываться перед хозяином квартиры о ее состоянии.

На какой срок заключается и как регистрируется договор

Необходимость регистрации заключенного договора аренды или субаренды зависит от сроков съема квадратных метров.

Составленный и подписанный документ требуется ставить на учет в Росреестре и нотариальной конторе, если срок его действия составляет 12 месяцев и более. Краткосрочные договоры, длительностью менее 12 месяцев, регистрации не подлежат.

Кроме того, договоры субаренды не подлежат регистрации в случаях, когда соглашения об основной аренде не ставились на учет в Росреестре и у нотариуса.

Если договор субаренды заключается на срок более 12 месяцев, документ необходимо заверить у нотариуса.

Часто стороны сделки заключают ее на срок 11 месяцев и затем при необходимости продляют субаренду. Это позволяет обходить законодательные требования о регистрации, но несет за собой риски в будущем, т. к. по суду наниматель и поднаниматель могут быть признаны недобросовестными съемщиками.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор

Согласно ст. 615 ГК РФ, для сдачи квартиры в поднаем необходимы составленные и подписанные соглашения об аренде и субаренде.

Дополнительные документы:

• удостоверения личности (паспорта) основного арендатора и субарендаторов;
• свидетельства о рождении детей, которые будут проживать в квартире вместе с родителями-съемщиками квартиры;
• заверенное у нотариуса согласие на сдачу квартиры внаем от граждан, зарегистрированных в помещении.

Паспорт – обязательный документ, требуемый для заключения договора субаренды.

Что включить в договор

Чтобы соблюсти все требования закона и оградить стороны сделки от негативных последствий, в договоре нужно прописать следующие условия:

1. Обозначить основание для заключения сделки – договор о первоначальной аренде жилья, разрешающий субаренду квартиры, или отдельное письменное разрешение от собственника, удостоверенное нотариусом.
2. Описать предмет сделки (объект недвижимости), его точный адрес, права и обязанности сторон. Если сдается не вся квартира целиком, а только ее комната, это тоже должно быть указано.
3. Перечислить всех лиц, которые будут иметь право проживать.
4. Рассмотреть условия и порядок расторжения соглашения, особенно при жалобах от соседей или порче имущества.
5. Определить сумму оплаты по поднайму, сроки и порядок ее внесения. По желанию сторон – еще и сумму, способ и порядок внесения предоплаты.
6. Согласовать порядок оплаты коммунальных услуг.
7. Указать гражданскую ответственность сторон, порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства.
8. Сформировать сумму залога, порядок ее возврата.
9. Прописать сроки действия договора.

Порядок оплаты коммунальных услуг – одно из условий сделки с недвижимостью по договору субаренды.

По желанию сторон к договору можно приложить опись имущества, находящегося в квартире в момент вселения новых жильцов, а также правила использования и передачи этого имущества.

При оформлении документа следует составлять фразы так, чтобы они не допускали двусмысленностей и разночтений. Обязательно указываются дата и место его заключения, реквизиты (Ф. И. О., паспортные данные), адреса регистрации сторон сделки и их подписи.

Как расторгнуть договор

Договор субаренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и в случаях, предусмотренных контрактом. В случае когда истекает договор основной аренды, вместе с этим прекращаются все договоры субаренды.

Если договор основного найма будет признан в суде недействительным или противоречащим закону, вслед за этим таковыми признаются и все вытекающие из него соглашения о субаренде.

Если срок основной аренды заканчивается досрочно, то субарендаторы по закону обладают преимущественным правом на заключение договора аренды того же помещения на тех же условиях, что были прописаны в расторгнутом арендном контракте, до конца срока субаренды.

Расторжение договора субаренды происходит на основании соглашения сторон, срока окончания сделки, а также
случаев, прописанных в контракте.

Собственник жилого помещения может досрочно расторгнуть договор найма в следующих случаях:

1. Если арендатор начинает нарушать обязанности по внесению арендной платы.
2. Если квартира используется не по назначению. Например, в качестве офиса или ремонтной мастерской.
3. Если помещению или имуществу, находящемуся в нем, наносится ущерб.

Как организовать бизнес на субаренде

Перед организацией бизнеса на поднайме жилого помещения следует знать, что владелец квартиры, узнав о желании арендатора сдать квадратные метры в поднаем, имеет право увеличить стоимость съема.

Но на практике такое случается сравнительно редко.

Бизнес на субаренде жилой недвижимости несет в себе следующие риски:

1. Для собственника – возможный ущерб квартире или имуществу в ней, который могут понести субарендаторы. Защититься от этого можно, включив себя в число сторон договора субаренды или оформив договор страхования имущества в страховом агентстве.
2. Для основного арендатора – расторжение договора найма раньше окончания срока поднайма. В этом случае он обязан освободить помещение от всех субарендаторов и выплатить им неустойку. Основной наниматель тоже несет ответственность перед хозяином квартиры за весь причиненный ущерб.

Самая распространенная схема бизнеса заключается в следующем. Основной арендатор снимает квартиру на длительный срок с правом субаренды, а затем сдает ее в поднаем на короткие сроки по более высокой цене.

Посуточная аренда жилья может быть втрое дороже, чем долгосрочная.

Начинающему предпринимателю, решившему заработать на сдаче жилья в поднаем, важно предусмотреть следующие организационные моменты:

1. Заполняемость жилья на 100% обеспечить сложно. Хорошим показателем считается, когда квартира занята 70–80% времени, на это и нужно рассчитывать.
2. Чтобы обеспечить поток субарендаторов, нужно постоянно рекламировать свою деятельность, вселять, выселять и контролировать квартирантов.
3. После выселения очередных нанимателей квартиру приходится убирать. Это приходится делать либо самостоятельно, либо с помощью персонала.
4. Если квартира сдается посуточно, риски воровства или порчи имущества возрастают многократно.

Предпринимателю, решившему зарабатывать на сделках с поднаймом квартир, требуется организовать
процесс поиска и вселения субарендаторов.

Чтобы снизить нагрузку, владельцы бизнеса нанимают управляющего. Но профессиональному руководителю придется платить, поэтому в данном виде бизнеса расходы на наемного администратора окупаются при сдаче в субаренду от 5 квартир и более.

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая, с точки зрения закона, требует регистрации и уплаты налогов. В большинстве случаев деловые люди регистрировали себя в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и платили налоги по упрощенной системе налогообложения (УСН).

При приобретении патента величина налога составит 6% от прибыли.

В последние несколько лет появилось право зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог 4% с прибыли при взаимодействии с физлицами или 6% при сотрудничестве с юридическими лицами.

Регистрация в качестве самозанятого, в отличие от регистрации ИП, проста и занимает не более нескольких минут.

Если гражданин не зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Субаренда выходит на рынок – Коммерсантъ Санкт-Петербург

Финансовые сложности, в которые попала значительная часть компаний Петербурга, внесли определенное оживление на рынок аренды офисной недвижимости. Начался процесс массовой миграции компаний — вместо больших помещений в современных бизнес-комплексах фирмы стали подыскивать меньшие по размеру. На этом фоне роль субаренды значительно выросла. Петербургу существенно не хватает небольших помещений под офисы.

Значительный экономический рост, который наблюдался в России за последние несколько лет, с одной стороны, и отсутствие вакантных офисных помещений — с другой, вынуждали международные и российские компании арендовать излишние площади, которые позволили бы разместить сотрудников на период 5-7 лет, учитывая рост штата. Сегодня многие компании столкнулись с необходимостью сокращать издержки и персонал, в результате чего значительно снизилась потребность в офисных помещения. Компании, которые арендовали дополнительные площади в рамках существующих договоров аренды, зачастую не могут отдать эти помещения собственнику, и вынуждены предлагать помещения в субаренду с целью хотя бы частично покрыть свои расходы. Такой задачи, как получение прибыли, перед ними сейчас не стоит.

Эксперты говорят, что сдача офисных площадей в субаренду — абсолютно новый тренд, появившийся благодаря кризису. Часть арендаторов, вынужденных сокращать свои площади в результате оптимизации расходов на ведение бизнеса, не готовы выполнять штрафные санкции, предусмотренные договором, и предпочитают не расторгать существующий договор аренды, а сдавать «лишние» площади субарендатору на взаимовыгодных условиях. Другая возможная причина, по которой заключаются договоры субаренды, — желание арендатора основной площади оставить всю площадь за собой на случай будущего восстановления компании и возвращения к прежним объемам. В этом случае с субарендатором заключается договор на определенный срок с предусмотренными условиями его продления или расторжения.

«Как правило, собственники офисных площадей не препятствуют заключению субарендных сделок, если при этом коммерческие условия для основных арендаторов остаются прежними. Однозначно можно сказать, что количество сделок субаренды продолжает расти, и эта тенденция сохранится в краткосрочной перспективе. Но за ближайшие 2-3 месяца практика таких сделок отшлифуется, и можно будет говорить о каких-то сложившихся схемах», — комментирует Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg.

Анна Цирульская, директор УК «Славград» рассказывает, что осенью-зимой количество предложений по субаренде возросло в разы. «Рост во многом связан с тем, что компании, поддавшись некой панике, стали резко сокращать расходы. За сокращением расходов на персонал последовало сокращение расходов на офис. Первая волна паники прошла, и сейчас арендаторы стараются подбирать себе офисные помещения более осознанно.

Предложения по субаренде в целом на рынок аренды повлияли увеличением количества предложений. За счет большого количества предложений и снижения платежеспособности арендаторов собственники зданий вынуждены корректировать арендные ставки в меньшую сторону. Сами владельцы объектов по-разному относятся к субаренде — не все собственники гибки в данном вопросе. Большой процент арендодателей изменил свою стратегию реализации площадей. При этом надо учитывать также, что у собственников могут возникнуть обстоятельства, ограничивающие право использования помещений и исключающие сдачу их в субаренду без разрешения вышестоящих организаций (например, объекты, находящиеся в муниципальной, федеральной собственности). Конечно же, позиция субарендатора более уязвима. Во-первых, не всегда есть возможность зарегистрировать права аренды по договору субаренды. Во-вторых, вырастает зависимость от арендатора — как финансовая, так и психологическая, ведь арендатор сам может изменить свои взгляды на бизнес и арендуемые помещения (например, переехать). В данной ситуации субарендатор будет вынужден снова искать для себя офисное помещение, тратя время на поиски, и нести убытки, связанные с переездом и потерей доходности в этот период. Субаренда — это вынужденная временная мера, позволяющая взять тайм-аут для дальнейшего решения своих бизнес-задач. При этом собственникам объектов стоит быть более гибкими по отношению к арендаторам — как в части возможности уменьшить арендуемую площадь, так и с позиции создания комфортных условий пребывания арендатора и его гостей на объекте — то есть осуществлять профессиональное управление и обслуживание объекта», — говорит госпожа Цирульская.

В ожидании роста

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в сфере недвижимости группы компаний «Аверс» считает, что в будущем доля сделок на рынке субаренды будет расти. «Такое явление, как субаренда офисной недвижимости, является следствием процессов, связанных с кризисом — во многих фирмах уменьшается штат сотрудников, одновременно все арендаторы стремятся сократить расходы, и, таким образом, компании более не готовы платить за прежнюю площадь целиком. С другой стороны, мелкие и средние сделки, каковыми в большинстве являются сделки по субаренде, сейчас более вероятны, чем крупные. В связи с этим доля субаренды в офисной недвижимости растет и продолжит расти в будущем», — поясняет она.

Крупных сделок по аренде площадей в офисных центрах и до кризиса было считанное количество. Сейчас они практически прекратились, тогда как мелкие и средние проходят, хотя и в меньшем количестве, чем до осени 2008 года. Поэтому на переговорах арендодатели готовы идти на очень крупные скидки, если требуется значительная площадь (от 1-1,5 тыс. кв. м), а бизнес-центр новый и испытывает проблемы с заполняемостью. В марте эти скидки больше, чем даже в декабре-январе, однако сделками пока не подтверждены. В «старых», заполненных арендаторами бизнес-центрах арендодатели по-прежнему несговорчивы, т. к. массового переселения арендаторов на более «дешевые» площади пока нет», — говорит госпожа Шалаева

Марина Пузанова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International рассказала: «В США, Европе, а теперь и у нас наблюдается рост рынка субаренды, что характерно для рецессии. В текущей ситуации участились звонки от компаний-арендаторов, которые хотели бы сдать в субаренду свои помещения. Высвобождаются площади, которые компании до кризиса брали в аренду с запасом на развитие, либо высвобождение происходит за счет сокращения штата сотрудников. Предложения субаренды появились даже в престижных офисах.

В плюсе оказались те арендаторы, у которых была прописана возможность субаренды в договоре. Другие были вынуждены договариваться с собственниками, которые, как правило, неохотно соглашаются на субаренду, поскольку видят в ней конфликт интересов. В том числе потому, что ставка субаренды обычно ниже, чем экспонирует собственник. Появление субарендатора — это дополнительная ответственность, которую несет арендатор перед собственником, поэтому компании стараются все-таки отказаться от лишних площадей. В течение последних месяцев с нашим участием завершены три сделки субаренды помещений в бизнес-центре класса А «Монблан» — на 1 100, 180 и 290 кв. м. Важным аргументом для компаний, которые приняли решение в пользу «Монблана», стала возможность сэкономить 20 процентов расходов на аренду».

Руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко рассказывает, что для субарендатора основные риски связаны с тем, что он не может контролировать добросовестное исполнение арендатором обязательств по договору перед собственником бизнес-центра, а соответственно — в случае возникновения таких ситуаций оказывается практически беспомощным и по сути — юридически незащищенным.

По оценкам Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга LCMC, в структуре сделок по аренде офисных площадей с декабря 2008 года 30-40% занимает субаренда. «Причем если изначально снижение уровня арендных ставок наблюдалось на первичном рынке, сейчас дешевеет и субаренда. Для компаний, которые арендуют большие площади, а в период кризиса сократили штат, сдача площадей в субаренду — оптимальное решение. Таким образом компания сохраняет за собой привычный офис, избегает расходов на переезд, а также получает дополнительный доход для оплаты аренды собственного офиса. Для субарендатора выгода тоже очевидна: обычно он экономит на обеспечительном платеже (т. е. минимум это месячная арендная плата), а также получает право аренды небольшого помещения в качественном бизнес-центре по невысоким ставкам (что для докризисного рынка предложения аренды в офисных центрах было редкостью). Для собственников бизнес-центров субаренда — тоже хороший выход в условиях кризиса. Ведь если компания-арендатор не нуждается в прежних объемах площади, значит, у собственника встает проблема с поиском нового арендатора», — говорит Сергей Богданчиков.

Управляющие — против

Впрочем, не все представители управляющих компаний считают субаренду благом. Управляющий «АйБи Групп» Сергей Игонин утверждает, что его компания старается всячески пресекать факты сдачи помещений в субаренду в комплексах, находящихся под управлением его группы: «Если говорить об опыте «АйБи Групп», у нас есть единичный факт, по которому мы сейчас ведем проверку. В здании, находящемся в доверительном управлении, присутствуют арендаторы, которые арендуют в соответствии с законом площади по льготной ставке с коэффициентом социальной значимости 0,1. Мы выявили факт сдачи этой организацией помещения в субаренду. Это в любом случае незаконно, потому что закон не дает право тем, кто арендует площади по льготной ставке, сдавать их же в субаренду. Если же они хотят сдавать что-то в субаренду — пусть сами оплачивают полную ставку. Других подобных случаев по бизнес-центрам, которые находятся под управлением нашей компании, я не знаю (в настоящее время под управлением «АйБи Групп» находится 9 бизнес-центров).

В Москве, кстати, практика сдачи помещений в субаренду существовала. В Петербурге, честно говоря, с подобными фактами я не сталкивался. Здесь важно понять мотивацию компаний, которые могут сдавать арендуемые площади в субаренду. Вряд ли они смогут найти организацию, которая будет готова платить им больше, чем платят за аренду они сами. В нынешних условиях, когда ставка арендной платы постоянно падает, сдавать по ценам ниже — экономически бессмысленно. Соответственно, вариант только один — сдавать по такой же ставке для того, чтобы не отказываться от площадей, пережить какой-то период, «выселить» субарендатора и вновь расшириться до докризисных размеров».

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подтверждает, что сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. «В договорах аренды этот пункт обычно оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно если речь идет об аналогичном бизнесе — допустим, риелторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такие бизнесы дополняют друг друга и вместе привлекают больше клиентов. На практике, в некоторых бизнес-центрах до 15-20 процентов площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам — держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживчивости» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотняться среди своих коллег и партнеров», — отмечает господин Созинов.

Олег Привалов

Субаренды будет больше — Ведомости.Недвижимость

Развитие рынка субаренды складов во многом отвечает потребностям арендаторов, которые сейчас не готовы к долгосрочным решениям и действуют ситуативно, исходя из текущих потребностей

Рынок складской недвижимости оказался одним из немногих бенефициаров пандемии Covid-19. Активное развитие сферы e-commerce и дефицит качественных объектов побуждали многие компании арендовать помещения «впрок», с учетом перспективы развития бизнеса. Наступивший кризис повлек за собой нарушение логистических цепочек, трудности с поставками товаров, а следовательно – сокращение товарных запасов на складах. Излишние помещения стали для арендаторов обузой. Учитывая, что большинство контрактов аренды являются долгосрочными и неразрывными, вынужденной мерой в данных условиях становится сдача простаивающих помещений в субаренду.

Хроники субаренды

В ретроспективе тенденция на субаренду не выглядит новой: это своего рода маркер кризисного периода. Девелоперы складских помещений класса А впервые столкнулись с практикой субаренды в 2007 г. В тот период застройщики были ориентированы на сдачу площадей крупными блоками, поэтому некоторые компании (например, логистические операторы) брали площади «на вырост», а «излишки» пересдавали третьим лицам. Склады оборудовались стеллажами, и за счет этого готовые блоки предлагались в субаренду по ставкам выше рыночных.

За 2008 г. доля субаренды достигла 16% от общего объема сделок. В первой половине 2009-го – 17% в связи с большим объемом освободившихся площадей на рынке: с наступлением экономического кризиса компании не решались заключать долгосрочные контракты и стали арендовать небольшие площади (от 2000 кв. м) на более короткие сроки, чем ранее. Главными арендодателями выступили 3PL-операторы, чьи склады пустовали из-за снижения товарооборота клиентов. Однако эта тенденция продлилась недолго – уже во второй половине 2009 г. доля сделок субаренды сократилась до менее 1%. Такая динамика объясняется тем, что владельцы складов стали забирать «излишки» обратно для выведения их на вторичный рынок и привлечения новых арендаторов, которые к тому времени стали выбирать более надежную классическую аренду.

По итогам 2010 г. доля сделок субаренды составила 4%. Отдельные компании продолжили использовать ее как инструмент оптимизации затрат. Ставки выросли и в среднем были на 20–25% выше, чем ставки прямой аренды.

В 2014 г. субаренда вновь стала актуальной, однако в тот период девелоперы шли навстречу клиентам. Ввиду высокой вакансии на рынке арендодатели старались удержать арендаторов. Так, в контрактах была прописана возможность расторжения договора, а также возможность пересмотреть условия, в частности, площадь арендуемых помещений. Высокая вакансия в этот период связана с выходом на рынок большого объема спекулятивных площадей. В 2014 г. был зафиксирован рекордный объем ввода складских площадей за всю историю рынка – 1,957 млн кв. м, из которых на спекулятивные площади пришлось около 70%.

После кризиса 2014-2015 гг. и до сегодняшнего момента рынок субаренды не формировался в прежних объемах. Фиксировались лишь отдельные сделки, суммарная площадь которых не была сопоставима с текущими показателями.

Снова в тренде

Еще в начале 2022 г. на рынке качественной складской недвижимости наблюдался дефицит площадей. На сегодняшний день товарные запасы на складах сокращаются, и арендаторы снова ищут возможность оптимизации издержек. На данный момент более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 59%, на Санкт-Петербург – около 10%, на остальные регионы – до 31%. За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в регионах России увеличилась на 1,2%, в Санкт-Петербурге – на 1,1%, в Московском регионе – на 1,5%. Значительное различие в долях вакантных площадей и площадей, предлагаемых в субаренду, между Москвой и регионами объясняется меньшей развитостью региональных рынков. Компании, которые смогли выйти на региональные рынки и арендовать большие помещения, – это крупные устойчивые предприятия, которым по-прежнему нужны все площади.

В целом, по всей стране в мае этого года объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, превысил 500 000 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 г. (рост в четыре раза). Только в Московском регионе предложение складов в субаренду увеличилось в три раза, до 300 000 кв. м. Показатель свободных для аренды площадей от девелоперов по схеме прямой аренды на конец мая 2022 г. увеличился до 445 000 кв. м. Стоит отметить, что в Московском регионе уже был заключен ряд сделок с площадями, предлагаемыми по схеме субаренды, – около 96 000 кв. м или 19% объема всех заключенных с начала года сделок. Показатель приближается к рекордному значению 2008 г., когда общий объем площадей, занятых по схеме субаренды, достиг 101 000 кв. м  (16% всех сделок по итогам года).

В Санкт-Петербурге рост объемов субаренды менее стремительный, но значительный относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 39 000 кв. м – до 48 700 кв. м, девелоперы по состоянию на май 2022 г. предлагали в прямую аренду 60 000 кв. м площадей.

Офисы в субаренду

Предложение офисов во временное пользование в Москве увеличился за 5 месяцев в три раза – ориентировочно с 30 000 кв. м до 90 000 кв. м, из которых около 80% предлагаются в качественных бизнес-центрах класса А. По оценке Nikoliers, объем субаренды до конца года будет увеличиваться. А прибавление вакантных площадей станет заметно лишь с конца года.

Действуют по ситуации

К середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, может совокупно вырасти на 2,5–3%, что связано с уходом некоторых зарубежных компаний с рынка и оптимизацией затрат других игроков. Примечательно, что в субаренду площади предлагают именно те компании-арендаторы, которые были драйверами роста рынка в последние годы. Большинство из них – представители сектора онлайн-торговли.

Для арендаторов такой способ оптимизации несет определенные риски: например, субаренда носит краткосрочный характер и имеет более гибкие условия расторжения договора, в некоторых случаях подразумевает необходимость трансформации помещений под субарендатора, которые необходимо обговаривать с владельцем склада, а также согласование кандидатуры субарендатора с арендодателем. Кроме того, часто арендатор вынужден предлагать площади по ставкам, идентичным тем, которые предлагают арендодатели, а иногда даже снижать цены ниже тех, которые платит сам, чтобы привлечь кандидатов и хотя бы частично компенсировать издержки.

Для арендодателя приемлемо, когда арендатор предлагает в субаренду не более половины своих площадей и на короткий срок. Если же арендатор намерен заключить договор о субаренде на всю площадь или большую ее часть на длительный срок, такое предложение становится прямой конкуренцией предложению самого арендодателя. Поэтому в данном случае владелец может сменить арендатора.

В целом, развитие рынка субаренды во многом отвечает потребностям арендаторов, которые в нынешних реалиях не готовы принимать долгосрочные решения и действуют ситуативно, исходя из текущих потребностей. Такая активность, скорее всего, сохранится до тех пор, пока не встанет вопрос об уходе арендатора или не останется альтернативных вариантов сделок на рынке. Мы ожидаем, что субаренда скоро трансформируется в прямую аренду. На конец мая 2022 г. ставки по площадям, предлагаемым в субаренду, были чуть выше или на сопоставимом уровне со среднерыночными ставками. В случае долгой экспозиции объемов и перехода площадей из статуса субаренды в прямую аренду от девелопера ставки могут снизится.

Subleting A Aldment: Как суберить арендную собственность — 2022

Пропустить основной контент

Логотип мастер -класса

| Статьи

Планы просмотра

на рабочем месте в

---

Сообщество и правительство

Wellness

Дизайн и стиль

Искусство и развлечения

Письмо

Спорт и игры

Наука и техника

Дом и образ жизни

Бизнес

Общество и правительство

Wellness

Design & Style

Arts & Entertainment

Написание

Sports & Gaming

Science & Tech

Home & Liakestyle

Business

Arment и правительство

Wellness

Design & Style

Arts

Design & Style 9000

Arts

и развлечения

Письмо

Спорт и игры

Наука и техника

Дом и образ жизни

Бизнес

Бизнес

Автор: MasterClass

Последнее обновление: 5 ноября 2021 г. • Чтение: 6 мин. Узнайте, как проверить потенциальных арендаторов и настроить себя на успех, прежде чем приступить к процессу.

---

Что такое субаренда?

Сдача в субаренду — это процесс, который позволяет арендаторам частично или полностью сдавать свой дом в аренду другому лицу, известному как субарендатор или субаренда. Субарендатор занимает жилое помещение на условиях субаренды, становясь субарендатором первоначального арендатора или субарендодателя. Первоначальный арендатор становится де-факто арендодателем для своих субарендаторов.

Субаренда может быть краткосрочной или долгосрочной. Если первоначальный арендатор планирует покинуть резиденцию на короткий период времени, наиболее подходящим вариантом является краткосрочная аренда. Долгосрочная аренда идеальна для тех случаев, когда первоначальный арендатор планирует выехать навсегда и намеревается, чтобы подписьмо заняло место жительства на оставшийся срок аренды.

Как работает субаренда?

Субаренда, как правило, принимает одну из двух форм: юридическая передача права аренды третьему лицу или сдача помещения в аренду третьему лицу. В первой форме арендатор освобождает место жительства и заключает договор субаренды с новым арендатором. По условиям договора субаренды субаренда производит ежемесячные арендные платежи субарендодателю, который платит арендодателю арендную плату в соответствии с их первоначальной арендой.

Во втором случае один арендатор многоквартирного дома подписывает договор аренды и берет на себя ответственность за ежемесячную арендную плату, повторно сдавая каждую комнату в подписьмо. В этих случаях субарендаторы являются соседями по комнате субарендодателя.

Как сдать квартиру в субаренду

Важно быть внимательным на каждом этапе процесса субаренды, чтобы защитить себя с юридической точки зрения. Вот разбивка процесса:

1. 1. Изучите местные законы . Даже в тех областях, где субаренда является законной, полезно изучить правила и сложности, чтобы убедиться, что они подходят для вашей ситуации.
2. 2. Поговорите со своим арендодателем . Некоторые договоры аренды могут разрешать субаренду в каждом конкретном случае, но другие запрещают эту практику, поэтому важно проверить договор аренды, прежде чем двигаться вперед. Тем не менее, стоит поговорить с вашим арендодателем, чтобы пересмотреть договор аренды, чтобы включить субаренду или, возможно, получить их разрешение. Обязательно спросите своего арендодателя о процессе субаренды: потребуются ли потенциальные субписьма для заполнения форм и оплаты сборов? Сколько времени им понадобится, чтобы одобрить ваше подписьмо?
3. 3. Поиск подбуквы . Спросите друзей и семью, знают ли они кого-нибудь, кто хочет сдать в субаренду. (Прямое направление будет легче проверить в будущем.) В противном случае попробуйте опубликовать информацию в социальных сетях и на сайтах с объявлениями о квартирах или найдите услуги, специально предназначенные для потенциальных субарендодателей. Держите под рукой несколько лестных фотографий резиденции и составьте описание дома, которое остается честным, демонстрируя при этом его достоинства.
4. 4. Проведение экскурсий заинтересованным лицам . Чаще всего заинтересованные стороны захотят увидеть жилье, прежде чем спрашивать о договоре субаренды. Заранее приведите в порядок свое пространство, чтобы люди ушли с положительным впечатлением. Если личные туры невозможны, используйте программное обеспечение для видеоконференций.
5. 5. Ветеринарные заявители соответственно . Чтобы убедиться, что вы сдаете в субаренду нужного человека, убедитесь, что он соответствует вашим критериям с точки зрения дохода и темперамента. В некоторых случаях ваш арендодатель может принять участие в этой части процесса. Попросите подтверждение дохода и кредитного рейтинга, а также запросите рекомендации у работодателей, бывших арендодателей или соседей по комнате. В зависимости от вашего бюджета, подумайте о том, чтобы воспользоваться услугами агентства по проверке биографических данных. Наконец, поговорите с потенциальными субписьмами, чтобы узнать, планируют ли они использовать пространство таким образом, который соответствует вашим предпочтениям и уровню комфорта. Если у вас есть соседи по комнате, подключите их к процессу, чтобы они чувствовали себя комфортно.
6. 6. Оформить договор субаренды . Как только вы найдете подходящее потенциальное дополнительное письмо, напишите условия вашего договора аренды или измените онлайн-шаблон в соответствии с вашей ситуацией. (Ваш арендодатель также может предоставить это соглашение.) В этом соглашении должны быть указаны даты въезда и выезда, подробная информация об арендной плате и коммунальных услугах, за которые будет нести ответственность субписьмо, а также оговариваться, какая мебель или вещи (если таковые имеются) останутся в доме. квартира. Рассмотрите возможность получения залога на случай, если подписьмо нанесет ущерб квартире или вашим вещам.
7. 7. Подписать договор субаренды . Вы и ваше подписьмо должны подписать договор субаренды. Если вы передаете аренду и освобождаете собственность, сделайте фотографии, чтобы задокументировать состояние всего, чтобы у вас были доказательства в случае претензий о возмещении ущерба.
8. 8. Оставайтесь на связи с новым арендатором . Вы можете проводить периодические проверки, как с вашим арендодателем, так и с вашим дополнительным письмом, чтобы заранее решить любые возможные проблемы.

3 Преимущества субаренды

Если это доступно для вас, субаренда может обеспечить гибкость в рамках вашего договора аренды.

1. 1. Ранний выезд : Если вы хотите переехать, субаренда позволяет вам сменить место жительства без штрафов и пени, которые часто сопровождают расторжение договора аренды. Если вы устроитесь на новую работу или найдете новую квартиру, которая больше соответствует вашим потребностям, субаренда позволит вам уйти, не беспокоясь об оплате аренды двух квартир. Поговорите со своим субарендатором и арендодателем, чтобы узнать, может ли субарендатор получить квартиру на постоянной основе после истечения срока аренды.
2. 2. Путешествия : Если вы хотите путешествовать в течение длительного периода времени, но не хотите отказываться от аренды или мебели, субаренда может позволить вам сохранить договор аренды во время путешествия.
3. 3. Проживание с соседями по комнате : Если вы живете в одном доме с соседями по комнате, членами семьи или партнерами, возможно, имеет смысл сдавать часть арендной платы в субаренду, а не добавлять их к договору аренды.

3 Недостатки субаренды

В зависимости от вашей ситуации субаренда может оказаться не лучшим вариантом.

1. 1. Финансовый риск : Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за сдаваемое в аренду имущество, поскольку договоры субаренды подчиняются первоначальному договору аренды между арендатором и арендодателем. Например, если ваше субписьмо просрочило оплату арендной платы, вы будете нести ответственность за своевременную уплату полной арендной платы арендодателю. Кроме того, если ваше субписьмо нанесет ущерб имуществу, арендодатель может привлечь вас к ответственности.
2. 2. Временные обязательства : Субаренда превращает вас из арендатора в арендодателя, что означает, что вы должны реагировать на проблемы, вопросы и жалобы вашего субписьма. Решите, есть ли у вас время или интерес, чтобы взяться за эту работу.
3. 3. Проблемы арендодателя : Субаренда может показаться вам отличным вариантом, но если это противоречит условиям вашего договора аренды, это недопустимо. Незаконная субаренда вашего дома может вызвать серьезные проблемы с вашим арендодателем и иметь юридические последствия.

Юридические аспекты и риски субаренды

При субаренде вы берете на себя множество дополнительных обязанностей, которые могли не иметь отношения к первоначальному договору аренды. Например, страховка вашего арендатора может не покрывать ущерб, который понесет субарендатор. Кроме того, вы несете социальную ответственность перед соседями и соседями, если ваше субписьмо носит разрушительный характер.

Изучите местные законы и законы штата, чтобы определить наилучшие условия для субаренды. Возможно, вам будет удобнее использовать другие варианты, например, договориться о поглощении аренды с вашим арендодателем.

Примечание об инвестициях в недвижимость

Все инвестиции, включая инвестиции в недвижимость, сопряжены с неотъемлемыми рисками, которые могут включать обесценивание активов, финансовые потери или юридические последствия. Информация, представленная в этой статье, предназначена только для образовательных, информационных и справочных целей. Прежде чем брать на себя какие-либо юридические или финансовые обязательства, проконсультируйтесь с лицензированным специалистом по недвижимости или финансистом.

Готовы узнать все тонкости американского рынка жилья?

Все, что вам нужно, это годовое членство в MasterClass и наши эксклюзивные видеоуроки от плодовитого предпринимателя Роберта Реффкина, основателя и генерального директора компании Compass, занимающейся технологиями в сфере недвижимости. С помощью Роберта вы узнаете все о тонкостях покупки дома, от получения ипотечного кредита до найма агента и советов по размещению собственного жилья на рынке.

Оговорки о субаренде и уступке в коммерческой аренде

Когда вы ищете коммерческое помещение, вы спросите за нужное количество квадратных метров, за период времени, который вы ожидаете оставаться в этом месте. Но насущные потребности бизнеса (позитивные или негативные) могут разработать и потребовать от вас отказаться от части арендной платы, в то время как вы занимаете остальную часть, или уйти до окончания аренды и отдать все помещение кому-то еще. Поскольку вы не можете предвидеть эти потребности сейчас, вам нужно убедиться, Ваша аренда обеспечивает максимальную гибкость. Вы хотите, чтобы аренда включала пункт о субаренде и назначении, который дает вам механизм для включения всех или часть площади другому арендатору до истечения срока.

Субаренда и переуступка: в чем разница?

Как субаренда, так и переуступка включают передачу вашего обязательства по аренде перед другим арендатором. Но есть законные и практические различия между договорами субаренды и уступками.

Субаренда

Если вы передаете только часть арендованного помещения другому арендатор, пока вы остаетесь в собственности, на временной или постоянной основе, это называется субаренда. Если вы передаете всю аренду другому арендатору за период времени, пока вы выезжаете, это тоже субаренда. Например:

• Складское помещение, арендованное Джоном, было слишком большим когда его бизнес замедлился. Он подумывал сдать один угол другому арендатором на один год, надеясь, что после этого дела пойдут на лад, и он снова нужно место. Партнер Джона был менее оптимистичен и хотел сдать в субаренду. угол на оставшееся время аренды.
• Торговое помещение Wendy’s, посвященное зимним видам спорта. снаряжения, летом превратился в магазин одежды и снаряжения для туристов, сдаваемый в субаренду Пол, после того, как Венди упаковала свой инвентарь и спрятала его в другом месте.

Если это не запрещено договором аренды, вы можете сдавать в аренду любому нравится и взимать любую арендную плату, которую вы выбираете. Лицо, сдающее в субаренду, называется субарендатор. В договоре субаренды субарендатор платит арендную плату вам, и вы продолжать платить арендодателю в соответствии с условиями вашего договора аренды. Если субарендатор не платит арендную плату, вы имеете право расторгнуть договор субаренды, выселить субарендатором и вернуть помещение, как это может сделать с вами ваш арендодатель. И если субарендатор нарушает какие-либо из ваших условий аренды (например, установка вывески в нарушение оговорки о подписи в договоре аренды), ваш арендодатель имеет право прекратить аренду.

Назначение

Напротив, назначение происходит, когда вы передаете все свои место другому лицу (называемому правопреемником) на весь оставшийся срок арендовать. Как и в случае субаренды, вы можете выбрать правопреемника и определить арендная плата, если в договоре аренды не указано иное. В назначении новый арендатор платит сдается напрямую арендодателю. Важно, поскольку вы отдали все свои проценты по аренде, вы не имеете права вернуть имущество или выселить правопреемника за неуплату арендной платы.

Обязанности арендатора после субаренды или переуступки

Субаренда или переуступка не освобождают вас от некоторых или всех ваши обязанности по вашей собственной аренде. Наоборот, при любом раскладе вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы, если субарендатор или правопреемник терпит неудачу платить и выполнять другие обязательства по аренде, такие как возмещение убытков и поддержание страховых полисов в актуальном состоянии. (Однако, когда вы назначаете аренду, вы может нести меньшую ответственность за обеспечение обязательств, не связанных с арендной платой, чем когда вы в субаренду.) Вы будете свободны от этих будущих финансовых обязательств, только если домовладелец освобождает вас в письменной форме.

Типы переуступки прав и условия субаренды

Вот различные положения, которые вы можете найти у своего арендодателя. коммерческая аренда.

Пункт об отказе от уступки или субаренды

Договор аренды вашего арендодателя может просто не содержать уступки или оговорка о субаренде. Что тогда? В большинстве штатов (за исключением Техаса) вы имеете право сдавать в субаренду или переуступать, и вам не нужно запрашивать согласие арендодателя разрешение. Немногие арендодатели представят договор аренды, в котором отсутствует уступка или пункт о субаренде, но это случается иногда. Если да, то считай себя счастливый.

Запрет на переуступку или субаренду

Ваша аренда может иметь короткую приятную фразу «Никакой субаренды или субаренды». задания», точка. Если это все, то никаких уточнений, таких как «без согласия хозяина», — то вы не можете этого сделать. Конечно, если вы хотите присвоить или субаренде в течение срока аренды, вы всегда можете обратиться к арендодателю и попросить возобновить тему.

Разумное согласие арендодателя на субаренду или уступку

Многие договоры аренды запрещают субаренду и уступку без согласия арендодателя, но предусмотреть, что арендодатель будет разумным, когда оценка предлагаемой вами субаренды или переуступки. Суды сложились достаточно единый способ определения того, действовал ли арендодатель разумно, когда оценка потенциального получателя (субарендатора или правопреемника). Когда вы ведете переговоры пункт об уступке и субаренде, вы и арендодатель можете разместить то же самое стандарты в вашем пункте. Указание этих стандартов в договоре аренды будет помочь вам оценить предполагаемого правопреемника еще до того, как вы представите заявителя к помещику.

Ваш пункт аренды должен содержать три условия для прием субарендатора или правопреемника. Если какое-либо из трех условий не встретились, арендодатель может разумно сказать нет. И наоборот, если правопреемник передает все три, отказ будет необоснованным.

1. Является ли получатель финансово здоровым и, вероятно, вести прибыльный бизнес?
2. Будет ли получатель использовать пространство в соответствии с правила и планы домовладельца — например, в отношении того, как используется имущество?
3. Имеет ли получатель приемлемый бизнес репутация — например, положительная кредитная история и чистая история (отсутствие незаконных виды деятельности)?
4. Правило разумного согласия дает обоим жильцам и арендодатели гибкость и контроль каждой потребности. Если ваша аренда включает этот стандарт для оценки правопреемников, вы и арендодатель должны предоставить какое-то реальное значение таких терминов, как «финансово благополучный». Например, вы можете согласитесь, что стандарт «финансового благополучия» означает, что у новичка есть получили прибыль в течение двух из трех предшествующих лет.

Эта статья была взята из книги Джанет Портман «Переговоры о лучшей аренде для вашего бизнеса».

Субаренда коммерческих площадей: преимущества, риски и затраты

Если вы рассматриваете возможность субаренды коммерческих площадей, необходимо учитывать множество различных факторов. Подходит ли этот вариант для вашего бизнеса? Существуют ли какие-либо риски, о которых вы должны знать? Насколько это повлияет на вашу прибыль?

Price Commercial Properties поможет вам пройти весь процесс, чтобы вы чувствовали себя более уверенно при принятии решения о субаренде.

Как работает коммерческая субаренда?

При аренде коммерческих площадей (офисных, торговых, производственных и т.д.) для вашей компании собственники бизнеса заключают традиционный договор аренды, предоставляемый собственником здания. Субаренда работает немного по-другому и происходит, когда человек, арендующий помещение (арендатор) у владельца здания, решает сдать свое помещение в аренду до истечения срока аренды, что делает его субарендодателем.

Первоначальный договор аренды определяет, разрешено ли арендатору найти субарендодателя для своей площади, а также какие-либо конкретные правила субаренды, установленные владельцем здания. Субаренду часто запрашивают компании, которым нужен срок аренды, который короче стандартного договора аренды от трех до пяти лет.

Преимущества субаренды коммерческих площадей

Для компаний, желающих заключить договор аренды на более короткий срок, субаренда предоставляет ряд преимуществ. Вот основные преимущества, которые получат субарендодатели при заключении договора субаренды.

Более доступные коммерческие площади

В большинстве случаев субаренда доступна по ставке ниже рыночной, чтобы привлечь больше потенциальных субарендодателей к собственности. Хотя при аренде субаренды существуют риски, которые мы более подробно рассмотрим ниже, риски часто перевешиваются стоимостью. Большинство компаний могут сократить свои расходы на коммерческие площади, заключив субаренду вместо традиционного договора аренды.

Гибкие условия аренды

Если вашей компании нужно помещение на несколько месяцев, пока вы ремонтируете другое помещение, или вы хотите расширить свой бизнес в новом районе, субаренда позволяет вам арендовать коммерческое помещение дешевле от трех до пяти лет (стандартные сроки аренды). Хотя продолжительность субаренды может варьироваться, в большинстве случаев она составляет от 12 до 24 месяцев, иногда с возможностью сокращения. Более короткое обязательство обеспечивает большую гибкость при планировании следующего шага.

Ускоренное вселение

При переезде в новое коммерческое помещение часто требуется время, которое уходит на планирование и процесс застройки, чтобы приспособить помещение к потребностям вашей компании. При субаренде этот процесс застройки исключается, что позволяет вам переехать в помещение гораздо быстрее, чем при традиционной аренде.

Меньше первоначальных затрат

При заключении традиционного договора аренды вы можете рассчитывать на оплату залога, арендной платы за первый и последний месяцы, а также любые расходы, связанные с обустройством коммерческого помещения для полного удовлетворения потребностей вашей компании. Однако при субаренде у вас не будет многих из этих расходов, потому что они уже покрыты арендатором. Во многих случаях субаренда также предоставляется с мебелью, чтобы вы и ваша команда могли переехать, не тратя больших сумм на сдачу.

Повышение переговорной силы

Если помещение доступно для субаренды, арендатору, вероятно, необходимо расторгнуть договор аренды по определенной причине. Из-за этого субарендодатели часто имеют гораздо больше возможностей для ведения переговоров, чем при стандартной аренде.

Каковы риски субаренды коммерческих площадей?

Хотя субаренда представляет собой более доступный вариант с меньшими обязательствами, это не всегда идеальный вариант для каждой компании, ищущей новые коммерческие площади. Прежде чем заключать договор субаренды, убедитесь, что вы учитываете и недостатки.

Ограниченные возможности продления аренды

При передаче существующей аренды в качестве краткосрочного соглашения существует вероятность того, что владелец здания не предоставит вам возможность продлить аренду или принять ее полностью после ее завершения. Хотя это может быть хорошо, в зависимости от причины, по которой вы выбрали субаренду в первую очередь, это следует учитывать, если есть шанс, что вы захотите продлить свое пребывание в пространстве, чтобы вам не нужно было начинать охоту. коммерческое пространство снова и снова.

Коммерческое помещение может быть общим

Если вы арендуете большое помещение, есть вероятность, что вы сдаете в субаренду только часть помещения, а это означает, что в том же помещении, что и вы, будут другие арендаторы. В зависимости от того, как расположено конкретное коммерческое помещение, это может означать, что вы находитесь непосредственно рядом с другими арендаторами. В результате может быть шум и пешеходное движение, которые вы не можете контролировать.

Плата за ущерб перед сдачей в субаренду

В зависимости от точных условий вашего договора субаренды существует вероятность того, что субарендодатель будет нести ответственность за все повреждения помещений — с момента их проживания в помещениях, а также со времени до этого является частью первоначальных условий аренды. Это означает, что если вы захватите пространство, которое уже нанесло вам некоторый ущерб, вы можете быть на крючке, чтобы заплатить за них при выезде. Подписывая договор о временной аренде, вы должны пройтись по помещению и отметить любые повреждения, существовавшие до вашего въезда.

Unideal Floor Plans

При подписании стандартного соглашения об аренде компании, занимающиеся переездом, сделают некоторую надстройку, чтобы приспособить коммерческое помещение к своим точным потребностям и спецификациям. Однако при сдаче существующего пространства, которое уже было настроено, вы можете не найти субаренду, которая соответствует всем вашим конкретным бизнес-потребностям. Хотя вы, возможно, сможете немного улучшить пространство, полная его настройка, как правило, невозможна — вы оставляете вашей компании возможность работать с существующим планом этажа, который был установлен предыдущим арендатором.

Повышение ставок по окончании срока действия соглашения

В большинстве случаев субаренда предоставляет компаниям более экономичное решение при поиске нового помещения. Из-за этого ставки часто ниже рыночной стоимости, что может показаться большой победой. Но это также то, что вам нужно учитывать, если вы планируете оставаться в помещении после истечения срока действия договора о временной аренде. Если вы решите подписать традиционный договор аренды помещения, которое вы сдавали в субаренду, ставки, вероятно, резко возрастут.

Затраты на субаренду коммерческих площадей

Затраты на субаренду будут разными в каждой ситуации, но вам следует знать о следующих расходах, если они возникнут: 

• Брокерские сборы Чтобы найти кого-то, кто возьмет на себя вашу существующую аренду, вы можете нанять брокера по коммерческой недвижимости, который поможет сдать вашу субаренду. Когда вы решите пойти по этому пути, у вас не будет никаких первоначальных затрат, но вы должны будете заплатить комиссию за брокерское обслуживание, как только место будет заполнено.
• Юридические сборы . Независимо от того, планируете ли вы выйти из существующей аренды или ведете переговоры с субарендодателем, вы можете выбрать юриста, который будет давать советы на протяжении всего процесса. Чем сложнее переговоры или контракты, тем больше часов вы будете тратить на оплату счетов с юристом.
• Расходы на маркетинг . Чтобы найти субарендодателя для коммерческого помещения, вам необходимо продать помещение в Интернете. Будь то онлайн-реклама или физические маркетинговые материалы, вам необходимо учитывать расходы, необходимые для их объединения.
• Расходы на переезд . Независимо от того, переезжаете ли вы на два этажа вниз или на несколько миль, вы, скорее всего, заручитесь помощью коммерческой транспортной компании, которая без проблем поможет с переездом. Убедитесь, что вы учитываете расходы на переезд.

Если у вас есть вопросы по процессу субаренды, вам может помочь Price Commercial . Наша команда имеет опыт консультирования наших клиентов по наилучшей тактике ведения переговоров о новых договорах аренды, продлении аренды, переезде и продлении аренды.  

 

 

 

Как сдать свой офис в субаренду

Start

Все, что вам нужно знать, чтобы начать свой собственный бизнес. От бизнес-идей до изучения конкурентов.

• Бизнес-идеи
• Стратегия
• Запускать

Развитие

Наш лучший экспертный совет о том, как развивать свой бизнес — от привлечения новых клиентов до поддержания удовлетворенности существующих клиентов и наличия капитала для этого.

• Продажи
• Клиенты
• Маркетинг
• Процветать

Начало » Стратегия

Сдача в субаренду может дать вам новый источник дохода, позволит вам сократить штат или переехать без необходимости платить двойную арендную плату. Вот как начать.

Автор: Эмили Хизлип, автор

Помещения в субаренду могут стать эффективным способом максимизации стоимости вашей недвижимости за счет нового источника дохода. — Getty Images/Василий Долматов

Поскольку сотрудники предпочитают работать из дома в течение длительного времени, все больше и больше предприятий сталкиваются с избытком места. Субаренда площади может быть эффективным способом максимизировать стоимость вашей недвижимости с новым потоком доходов. Добавление субарендатора может помочь вам сократить штат без необходимости переезжать или помочь вам покрыть окончательные арендные платежи, если вы переедете до истечения срока действия соглашения. Вот что следует учитывать при сдаче офиса в субаренду и с чего начать.

[Подробнее: Коворкинг или традиционное офисное пространство: что вам подходит? ]

Проверьте ваши требования к аренде

Перед субарендой другому арендатору вы должны получить разрешение от вашего существующего арендодателя, если он у вас есть. Если вы владеете пространством, вы можете перейти к следующему шагу.

Во-первых, проверьте свое соглашение об аренде, чтобы увидеть, какие ограничения и права закреплены за вами, а какие находятся под контролем вашего арендодателя. Если ваша аренда не допускает субарендаторов, вы можете попытаться договориться с арендодателем, чтобы получить его согласие. Если он разрешает субарендаторов, вам нужно будет работать с арендодателем, чтобы определить детали этого пособия.

«[В]ы хотите убедиться, что нет никаких ограничений на то, какой тип арендатора вы можете запрашивать. Некоторые арендодатели могут захотеть ограничить, какой тип арендаторов занимает их здание, запретить вам субаренду существующему арендатору в здании или ограничить ваше право на субаренду арендаторами, которые в той или иной степени проявили прямой интерес к зданию», — написал один коммерческий объект. эксперт.

Уточните детали относительно того, на какой срок вы можете сдать помещение в субаренду, можете ли вы рекламировать субарендодателей и тип арендатора, который считается приемлемым, прежде чем идти и искать нового арендатора.

Определить цену и срок аренды

При выборе цены субаренды учитывайте следующие факторы:

• Рыночные условия . Есть ли много предложений по аренде или ваше пространство будет пользоваться большим спросом?
• Ваша арендная ставка. Сколько вы платите своему арендодателю?
• Планировка и свободное пространство. Сколько места вы можете предложить? Имеются ли частные кабинеты или горячие столы? Какую мебель вы можете предложить?
• Прочие арендаторы зданий. Какие другие жильцы в здании платят за сопоставимые помещения/устройства?
• Временной горизонт. Как скоро вам нужно найти субарендатора?

«В некоторых ситуациях вы можете получить прибыль от субаренды, если рынок ограничен, а ваша арендная ставка значительно ниже рыночной. В этом случае вы можете получить ставку субаренды, превышающую ваши собственные арендные обязательства», — пишет Aquila Commercial.

В некоторых ситуациях вы можете получить прибыль от субаренды, если рынок ограничен, а ваша арендная ставка значительно ниже рыночной. В этом случае вы можете получить субарендную ставку, превышающую ваши собственные обязательства по аренде.

Aquila Commerical

Проверка потенциальных субарендаторов

Этот шаг, вероятно, является наиболее сложной частью всего процесса субаренды. Найти арендатора, совместимого с вашим бизнесом, не всегда легко. Во-первых, вы хотите быть уверены, что не сдаете в субаренду конкуренту. Во-вторых, важно проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что арендатор может оплатить свою долю арендной платы. Соберите финансовые отчеты и получите рекомендации от предыдущих арендодателей, чтобы убедиться, что владелец бизнеса может платить вовремя. Наконец, убедитесь, что бизнес совместим с культурой вашей компании. Вы не хотите, чтобы шумные соседи мешали вашей работе или беспокоили клиентов. Потратьте время на проверку потенциальных субарендаторов, прежде чем продлевать предложение аренды.

[Подробнее: Когда следует рассматривать совместное офисное помещение ]

Заключите договор субаренды

Наконец, когда вы определились с арендатором, создайте договор субаренды с условиями совместного использования вашего помещения . Это соглашение должно охватывать такие вещи, как:

• Срок аренды и ежемесячный платеж.
• Платежи за коммунальные услуги.
• Общие удобства, офисные услуги и возможные ремонтные работы.
• Брендирование.
• Офисная среда/кодекс поведения.

Вы также можете попросить субарендатора внести гарантийный депозит в случае любого ущерба. Перед подписанием договора субаренды рекомендуется проверить соглашение с адвокатом, чтобы убедиться в отсутствии конфликта интересов с вашим первоначальным договором аренды. Затем запланируйте день переезда и познакомьтесь со своими новыми арендаторами.

CO— стремится вдохновить вас от ведущих уважаемых экспертов. Тем не менее, прежде чем принимать какое-либо деловое решение, вам следует проконсультироваться со специалистом, который может дать вам совет в зависимости от вашей индивидуальной ситуации.

Подпишитесь на нас в Instagram , чтобы узнать больше советов экспертов и историй владельцев бизнеса.

Чтобы быть в курсе всех новостей, влияющих на ваш малый бизнес, перейдите сюда для всех наших последних новостей и обновлений малого бизнеса.

CO — стремится помочь вам начать, управлять и развивать свой малый бизнес. Узнайте больше о преимуществах членства малого бизнеса в Торговой палате США здесь.

Подпишитесь на нашу рассылку, Midnight Oil

Экспертные бизнес-консультации, новости и тенденции, доставляемые еженедельно

Регистрируясь, вы соглашаетесь с СО — Политикой конфиденциальности. Вы можете отказаться в любое время.

Опубликовано 2 июня 2021 г.

Дополнительные бизнес-стратегии

Продолжая работу с нашим веб-сайтом, вы соглашаетесь на использование нами файлов cookie в статистических целях и в целях персонализации. Знать больше

Сдача имущества в субаренду собственной компании и трудности с доказательством наличия гарантии владения недвижимостью

28 марта 2018 г. | Комментарий

Коммерческий арендатор, рассматривающий возможность управления недвижимостью/портфелем недвижимости путем сдачи в субаренду компании, находящейся под его контролем, должен тщательно изучить содержание своего действующего договора аренды и принять во внимание решение по делу Smyth-Tyrell v Bowden . при рассмотрении вопроса о строительстве любой новой субаренды. Недавнее дело высветило тот факт, что не всегда будет прямолинейно утверждать, что главный договор аренды должен быть предметом гарантий владения, если не предусмотрено никаких явных гарантий.

Сторона, использующая помещения для своей деятельности, часто стремится заключить договор аренды, который регулируется Законом о арендодателях и арендаторах 1954 года. Это обеспечивает защиту, зная, что она имеет право запросить новый договор аренды по истечении существующего срока, обычно известный как «обеспечение владения». Когда нет явного подтверждения того, имеет ли форма занятия защиту Закона 1954 года, арендодателю и арендатору часто остается спорить, а суд определяет, имеет ли аренда гарантию владения. Вопрос, заданный при определении этого, поставлен статьей 23(1) 1954 Закона: является ли имущество, находящееся в аренде, помещениями (или включает в себя помещения), которые заняты арендатором и используются таким образом для целей ведения им бизнеса или для тех и других целей?

Часто арендатор легко проходит тест в соответствии с разделом 23, доказывая свое занятие и ведение бизнеса в помещении. Однако недавнее дело Smyth-Tyrrell v Bowden [2018] EWHC 106 (Ch) стало напоминанием о том, что не все так просто, когда в дело вовлечены субарендаторы и компании-арендаторы.

Фон

в Smyth-Tyrell v Bowden здания и использовать его для сдачи в аренду. Ответчик также управлял арендой на время отпуска. Отец ответчика (который ранее владел этой землей) заключил с истцом договор аренды на 15 лет.

По истечении 15-летнего срока истцы продолжали платить арендную плату. Расчистив землю и отремонтировав здания, истцы сдали дом в субаренду компании, занимавшейся сдачей в аренду на время отпуска. Компания находилась под контролем заявителей.

Несколько лет спустя ответчик вручил уведомление об увольнении на том основании, что он хотел вести бизнес по аренде земли на время отпуска. В противовес этому заявители заявили, что, по их мнению, они смогут остаться на земле по истечении 15-летнего срока и, в конечном итоге, смогут купить землю.

Решение

Истцы попросили суд предоставить заявление о том, что истцы имеют право остаться на одном или нескольких из трех оснований:

 

• Их довод о том, что земля была Закон о сельскохозяйственных угодьях 1986 г., раздел 1, не был принят.
• Точно так же их довод о том, что они имеют право на интерес к земле из-за эстоппеля права собственности, потерпел неудачу.
• Наконец, истцы утверждали, что они имели право на новую аренду в соответствии со статьей 25 Закона о арендодателях и арендаторах 19.54.

 

По их мнению, они удовлетворили статью 23(1), поскольку земля была занята для целей ведения им бизнеса или для тех и других целей. Суд отклонил этот довод, при этом более подробно рассмотрев статью 23 (1А), которая была включена в Закон в 2004 г.

При этом суд спросил: бизнеса «компанией, в которой арендатор имеет контрольный пакет акций?» В то время как истец может рассматриваться как занимающийся бизнесом в его помещениях , когда на самом деле бизнес осуществляется компанией, в которой он имеет контрольный пакет акций, в этом случае компания, контролируемая истцами, не осуществлять предпринимательскую деятельность в помещениях истцов, но действительно в связи с наличием договора субаренды это было собственных помещений компании (в связи с договором субаренды).

Было занятием или ведением бизнеса “ , где арендатором является компания, лицом, владеющим контрольным пакетом акций компании?» В то время как арендатору разрешалось рассматриваться как занимающий помещения, в которых он ведет бизнес, когда на самом деле эти помещения занимает компания, в которой он владеет контрольным пакетом акций. Однако это не позволяло рассматривать арендатора как занимающего помещение, где компания ведет свою деятельность.

 

Смит-Тирелл против Боудена служит напоминанием арендаторам, желающим сдать в субаренду коммерческую недвижимость между физическими лицами и компаниями, над которыми эти лица контролируют, по коммерческим (или другим) причинам: хотя компании находятся под их контролем, из этого не следует, что первоначальный арендатор и контролируемые компания будет считаться одной и той же. Это особенно актуально, когда нет явных гарантий владения и арендатор сталкивается с необходимостью доказать, что аренда должна находиться под защитой Закона 1954 года.

Коммерческие арендаторы, рассматривающие возможность «разделения» коммерческой недвижимости, могут обратиться за консультацией о влиянии этого решения на их предлагаемые планы.

Если вы хотите обсудить это, обратитесь к члену группы по разрешению имущественных споров, который будет рад дать вам совет относительно ваших конкретных обстоятельств.

 

Как сдать в субаренду неиспользуемые офисные помещения в Техасе

Пандемия COVID-19 нарушила типичную американскую жизнь почти во всех отношениях. Предприятия ощутили на себе серьезный удар этого воздействия, от резких потерь продаж до массовых увольнений. Тем не менее, владельцы бизнеса по-прежнему сталкиваются с арендой офисных помещений. Многие задаются вопросом, как они могут платить по этой аренде, не разорившись. Здесь мы рассмотрим способы сдачи в субаренду неиспользуемых офисных помещений, чтобы помочь вам смягчить финансовые последствия закрытия Коронавируса.

Если ваше соглашение об аренде офисных помещений позволяет вам сдавать их в субаренду, вы можете сдавать в аренду неиспользуемые части вашего офиса другим предприятиям, желающим сократить штат. Субаренда — отличный способ облегчить финансовое бремя вашего бизнеса. Поскольку заработок резко упал перед лицом пандемии, многие компании обращаются к субаренде для оплаты счетов.

Работа на дому

Поскольку в начале 2020 года COVID-19 распространился по всей Америке, многие предприятия закрылись. Некоторые уволили большую часть своей рабочей силы. Несмотря на то, что многие возвращаются на работу, национальный уровень безработицы на момент написания этой статьи все еще колебался в районе 11%.

Те, кто остался на зарплате, покинули свои кабинеты, сменив конференц-залы на встречи в Zoom с кухонного стола.

Несмотря на то, что некоторые предприятия начинают разрешать сотрудникам возвращаться в офис, COVID-19 продолжает вызывать озабоченность. Многие владельцы недвижимости, управляющие недвижимостью и владельцы бизнеса имеют стратегические планы по охране труда и технике безопасности. Тем не менее, многие сотрудники и их менеджеры не решаются вернуться в офисную среду. Согласно одному опросу, целых 58% американцев говорят, что считают «рискованным» возвращение на свою работу.

Из-за продолжающихся экономических последствий и проблем со здоровьем многие предприятия не откроются в ближайшее время. Многие экономисты считают, что работа на дому никуда не денется, по крайней мере, в обозримом будущем.

Работа на дому выгодна как работникам, так и работодателям по нескольким причинам:

• Уменьшение вместимости офиса означает, что владельцы бизнеса могут сократить общие расходы. Офисное помещение дорогое. Но те, кто может либо разорвать договор аренды, либо сдать в субаренду свои офисные помещения, могут сэкономить деньги, удержать больше сотрудников и сохранить свой бизнес.
• Хотя поначалу сотрудникам было трудно приспособиться к домашней обстановке, многие из них установили новый распорядок. Сотрудникам в основном нравится удаленная работа, и многие говорят, что они продолжали бы работать из дома, если бы им представилась такая возможность.
• Возвращение в традиционную офисную среду во время пандемии означает дорогостоящий ремонт, дополнения и заботы для бизнеса и владельцев недвижимости. Рабочие места и столы придется располагать далеко друг от друга. Уборщики и протоколы дезинфекции будут работать сверхурочно. А работодателям придется приобретать дезинфицирующее средство для рук, дополнительные чистящие средства и другие предметы, чтобы обеспечить безопасность сотрудников. Работа на дому исключает эти расходы.
• Несмотря на первоначальные сообщения, работа на дому во многих случаях повышает производительность труда — иногда на целых 47%.

При всем при этом многие предприятия предпочитают держать сотрудников дома. Однако для тех, кто все еще застрял в долгосрочном соглашении об аренде офисных помещений, это может быть проблематично.

Следует ли вашей компании сдавать офисные помещения в субаренду?

Если ваша компания арендует офисные помещения, вы, вероятно, столкнетесь с экономическими трудностями из-за нового Коронавируса. Возможно, ваши доходы резко упали, что привело к увольнениям и увольнениям. Или, может быть, большинство сотрудников работают из дома, оставляя вас с неиспользуемыми офисными помещениями и растущими счетами за аренду.

Одним из решений является сдача в субаренду неиспользуемых офисных помещений, будь то в Техасе или другой части страны.

Если вы уже заключили долгосрочное соглашение об аренде офисных помещений, субаренда офисных помещений (сдача в аренду неиспользуемых офисных помещений отдельному арендатору) может помочь уменьшить финансовое бремя. Часто плата за расторжение договора делает выход из договора аренды финансово нецелесообразным. Однако субаренда другому бизнесу может уменьшить ваше финансовое бремя, обеспечивая при этом выполнение обязательств по контракту.

Если вам нужно уменьшить площадь офиса, но вы не можете расторгнуть договор аренды офисного помещения, вы можете рассмотреть возможность субаренды. Этот вариант позволяет вам сократить или переместить свой бизнес в другое место, продолжая платить арендную плату владельцу недвижимости.

Вопросы субаренды

Прежде чем заключать договор субаренды с другим предприятием, ознакомьтесь со своими обязанностями по первоначальному договору аренды. Как основной арендатор, вы несете ответственность за любой ремонт, ущерб, штрафы за просрочку платежа, перерасход коммунальных услуг или другие финансовые обязательства. Даже если ваш субарендатор повредит имущество, в конечном итоге вы будете нести ответственность за эти расходы.

Кроме того, перед сдачей в субаренду другому арендатору необходимо учитывать условия договора аренды. Прочтите договор аренды офисного помещения, чтобы узнать, разрешено ли вам сдавать его в субаренду. Некоторые контракты могут разрешать субаренду, но запрещать субаренду арендатору с низким кредитным рейтингом. Это ограничение может потенциально ограничить вашу возможность субаренды.

Наконец, всегда обращайтесь к своему арендодателю. Даже договоры аренды, которые позволяют арендатору сдавать в субаренду, обычно требуют письменного согласия арендодателя. Несоблюдение вашего договора аренды может привести к юридическим проблемам, дополнительным сборам и логистическим проблемам. Всегда сообщайте о своих намерениях арендодателю и сначала получайте его одобрение.

Соглашение о субаренде коммерческой недвижимости

Прежде чем рассмотреть вопрос о субаренде, получите одобрение владельца недвижимости или управляющей компании. Ваш первоначальный договор аренды может запрещать заключение договора субаренды с другой стороной. Однако в этой экономике многие владельцы недвижимости также испытывают финансовые трудности. Обратитесь к владельцу или управляющей компании с предложением коммерческой субаренды. Владелец может рассмотреть возможность пересмотра условий аренды, чтобы разрешить заключение договора коммерческой субаренды.

После того, как владелец согласится — или вы убедитесь, что субаренда разрешена в соответствии с условиями вашей текущей аренды — попросите профессионального юриста по недвижимости или другого специалиста по недвижимости составить коммерческий договор субаренды.

Помните, что даже если ваш субарендатор не платит арендную плату, вы все равно несете ответственность за платежи владельцу недвижимости. Поэтому крайне важно тщательно изучить финансовое положение субарендатора, проверить данные и убедиться, что он будет платить арендную плату. Проявите должную осмотрительность, даже если это займет больше времени, чем вам хотелось бы. Подтвердив, что ваш субарендатор финансово стабилен и надежен, вы также защитите финансы своего бизнеса.

Если вы уверены, что субарендатор будет надежным арендатором, подпишите договор коммерческой субаренды.

Наши опытные менеджеры по недвижимости и специалисты по аренде коммерческой недвижимости помогут вам пройти процедуру субаренды. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о субаренде офисных помещений. Мы можем определить надежных арендаторов и помочь вам заключить коммерческий договор субаренды, который устроит обе стороны.

Варианты аренды офисных помещений

После того, как вы получили зеленый свет на субаренду офисных помещений, пришло время решить, что делать дальше. Вы можете сдать в субаренду большую часть текущих офисных помещений, оставив лишь небольшую часть для использования в своем бизнесе. Или вы можете сдать в субаренду небольшую площадь, оставив большую часть себе.

Однако, если вашему предприятию необходимо сократить штат или полностью отказаться от офисных рабочих мест, можно сдать в субаренду весь офис. В этом случае вы можете выбрать 100% удаленную работу или арендовать для своих сотрудников отдельное, более доступное офисное помещение.