Фактор капитализации: фактор капитализации | InvestFuture

Trem Global | Что такое ставка капитализации для инвестиционной недвижимости?

Ставка капитализации, или, сокращенно, ставка капитализации — это ограничение, используемое для расчета нормы доходности недвижимости. Обычно это рассматривается при инвестициях в недвижимость, имеющую коммерческую ценность, например, в офисные здания, гостиницы или склады. Время от времени его рассчитывают и в жилых домах. Итак, как рассчитывается ставка капитализации, какие факторы влияют на ставку капитализации и по какой ставке ставка капитализации приносит доход инвесторам?

Как рассчитывается ставка капитализации?

Чтобы рассчитать ставку капитализации самым простым способом, вам необходимо разделить чистый операционный доход от собственности, которой вы владеете, на рыночную стоимость собственности. Чистый операционный доход получается путем вычитания управленческих и операционных расходов из полученного дохода. Если ваша недвижимость находится в ипотеке, то также учитываются расходы на выплаты по ипотеке. Любые капитальные затраты или амортизационные отчисления не включаются в чистую операционную прибыль. Однако ставка капитализации не является расчетом, который работает абсолютно точно. Можно также сказать, что здесь не так много определенности, как на фондовом рынке.

Факторы влияющие на коэффициент капитализации.

Основными факторами, влияющими на ставку капитализации, являются тип, местоположение, процентные ставки и расходы на инвестиции.

1.     Тип инвестиций: Есть много различных типов недвижимости для инвестиционной собственности. Следовательно, коэффициент капитализации всех из них может быть не равным. Например, склад или торговое здание может иметь высокий коэффициент капитализации, но представляет серьезный риск в условиях экономического спада.

2.     Местоположение: городские районы больше различаются по соотношению капиталовложений по сравнению с сельскими районами. Там, где больше местных и схожих экономических условий, предельная ставка ниже.

3.      Процентные ставки: рост процентных ставок снижает стоимость вашей собственности и увеличивает объем займов. Увеличение вашего долга приведет к уменьшению вашего чистого дохода и, следовательно, ставки капитализации.

4.     Расходы: страховые сборы и другие риски могут привести к снижению максимальной ставки, поскольку они увеличат ваши расходы, поэтому может потребоваться снижение рисков.

Каков хороший коэффициент капитализации для инвестиционных целей?

Существует линейная зависимость между коэффициентом капитализации и уровнем риска. Чем выше ставка капитализации для инвестиций, тем выше риск. При расчете ставки капитализации для инвестиций в аренду вы также должны учитывать уровень риска. На самом деле, уровень риска во всех типах инвестиций может помочь вам определить, имеют ли смысл вложения. По мнению экспертов по недвижимости, ставка капитализации от четырех до десяти процентов является хорошей. Однако, если вы инвестируете только с учетом коэффициента капитализации, вы также можете потерять деньги.

Методика расчета факторов корпоративных облигаций

Разделы:

Исходные данные для расчетов

Выборка: 1584 выпусков корпоративных облигаций 375 эмитентов, торгующихся на Московской бирже в России, включая погашенные и дефолтные. В расчеты включены только рублевые корпоративные облигации, которое обращались на рынке в 2010 году и позднее, только российских эмитентов. Исключены концессионные облигации и облигации с бесконечным сроком до погашения. Облигация должна торговаться (или иметь полные данные о дневных торгах, включая ненулевое количество совершенных сделок) минимум 20 рабочих дней в квартал.

Период: 2010-2019 гг. Месячные и годовые данные рассчитываются накопленным итогом на основе ежедневных данных. 

Источник данных: данные агентства Cbonds и Bloomberg.

Общие замечания по методике расчетов

Построение индексов облигаций является более сложной задачей, чем аналогичная процедура для акций. К основным осложнениям относится наличие у облигаций сроков до погашения, регулярных купонов, амортизации части номинала. Помимо этого, у облигаций имеются накопленный купонный доход, который меняется каждый день, объёмы выпуска эмиссии и цены, выраженные в процентах от номинала. Один эмитент может выпустить несколько облигаций, что должно быть отражено в пределах на концентрацию одного эмитента. У облигаций может существовать несколько индексов: ценовые, общего дохода, доходности, дюрации. Все это требует специфической методики для построения индексов, на основе которых рассчитывались бы факторы.

Использовались принципы построения индексов совокупного дохода облигаций Московской биржи и агентства Cbonds. Таким образом, учтены как курсовые, так и доходности от купонных выплат и амортизации облигаций.

Состав выборки определяется в начале каждого квартала. Выборку составляют все ликвидные рыночные корпоративные облигации с тем или иным значением выбранного фактора. Из выборки исключаются те облигации, которые на начало квартала имели срок до погашения или срок до оферты менее 90 календарных дней.

Расчет значений индекса производится ежедневно по итогам торгов облигациями на Московской бирже. Затем данные агрегируются в ежемесячный индекс.

Коэффициент концентрации является постоянным в течение всего квартала, определяется в первый день каждого квартала совместно с пересмотром состава выборки.

Рыночный фактор (RMRF-bonds)

Рыночный фактор RMRF-bonds представляет собой рыночную премию за риск по корпоративным облигациям и рассчитан как разница между доходностью широкого индекса совокупного дохода рыночных ликвидных корпоративных облигаций и безрисковой альтернативой – индексом совокупного дохода государственных облигаций России (RGBI-tr), который рассчитывается Московской биржей.

Для широкого индекса предельное значение концентрации равно 5%, так как наблюдается достаточно большое количество эмитентов корпоративных облигаций.

Фактор кредитного риска (PD)

Показателем кредитного риска выбрана вероятность дефолта эмитента в течение следующего года, которая рассчитывается экспертами Блумберг по соответствующей кредитной модели. Оценка производится с ежедневной частотой для всех типов компаний (с корректировкой соответствующей кредитной модели): публичных и не публичных, финансовых и нефинансовых.

Фактор кредитного риска рассчитан как разница в ежемесячных приростах индексов совокупности доходности облигаций эмитентов с повышенным кредитным риском против облигаций эмитентов с относительно низким кредитным риском.

Распределение на компании с низким и высоким кредитным риском производилось раз в квартал с пороговым значением вероятности дефолта эмитентов, равной медиане. При этом число облигаций в портфелях разное, так как группировка велась по эмитентам. Ограничение на концентрацию эмитента внутри каждого портфеля составило 15%.

Фактор процентного риска (DUR)

В качестве меры процентного риска использована дюрация облигаций по данным Cbonds. Дюрация является не полным индикатором процентного риска, так как учитывает только линейные изменения. Однако, будучи наиболее простым для вычисления индикатором, дюрация служит наиболее оперативным сигналом к необходимости пересмотра или переоценке портфеля инвестора.

Премия за процентный риск (за дюрацию) КО равна разнице в ежемесячных приростах индексов совокупности доходности облигаций с высокой дюрацией против облигаций с низкой дюрацией.

Распределение корпоративных облигаций на портфели производилось раз в квартал по показателю дюрации. В портфель корпоративных облигаций с низкой дюрацией включены бумаги, дюрация которых находится в первых 30% (три первые децили). В портфель корпоративных облигаций с высокой дюрацией включены бумаги, дюрация которых находится в последних 30% (три последние децили или квантили с 70% по 100% распределения дюрации). Ограничение на концентрацию внутри каждого портфеля составило 15%.

Фактор размера (SIZ)

Премия за КО малых компаний равна разнице в ежемесячных приростах индексов совокупности доходности облигаций эмитентов с малым размером активов против облигаций эмитентов с крупным размером активов.

Распределение облигаций по портфелям из эмитентов с малым и большим размером активов производилось с периодичностью один раз в квартал с использованием пороговых значений, равных медиане. Ограничение на концентрацию внутри каждого портфеля составило 15%. При этом число облигаций в портфелях разное, так как группировка велась по эмитентам.

Фактор капитализации (CAP)

Альтернативой для расчета фактора размера является использование капитализации вместо активов для сортировки облигаций в портфели. Этот способ позволяет выявить наличие или отсутствие эффекта от фактора размера для публичных компаний, которые являются эмитентами и акций, и облигаций.

Премия за КО компаний малой капитализации равна разнице в ежемесячных приростах индексов совокупности доходности облигаций компаний малой капитализации против облигаций компаний большой капитализации.

Распределение облигаций по портфелям из эмитентов с малой и большой капитализацией производилось с периодичностью один раз в квартал с использованием пороговых значений, равных медиане. Ограничение на концентрацию внутри каждого портфеля составило 15%. При этом число облигаций в портфелях разное, так как группировка велась по эмитентам.

Фактор высокодоходных облигаций (RAT)

Фактор высокодоходных облигаций характеризует премию за кредитное качество эмитента и во многом схож с фактором кредитного риска. Однако основным его отличием является фиксированное условие для формирования портфелей. Фактор высокодоходных облигаций всегда делит выборку облигаций по присвоенному классу кредитного рейтинга. Так, портфель из высокодоходных облигаций состоит из бумаг, выпущенных эмитентами с кредитным рейтингом в начале квартала в группе High Yield (по классификации Блумберг соответствует рейтингам HY6-HY1). Второй портфель состоит из облигаций инвестиционного уровня (рейтинг эмитента по классификации Блумберг IG10-IG1).

Премия высокодоходных облигаций (ВДО) равна разнице в ежемесячных приростах индексов совокупности доходности ВДО против облигаций инвестиционного уровня.

Число облигаций в портфелях разное, так как группировка велась по эмитентам. Ограничение на концентрацию эмитента внутри каждого портфеля составило 15%.

Фактор облигаций непубличных компаний  (NPC)

Фактор непубличных компаний, в первую очередь, связан с количеством открытой и доступной информации об эмитенте. При раскрытии информации возникает некоторая премия, которую потенциально мог бы получить инвестор, если он выберет корпоративные облигации эмитентов с менее прозрачной информацией, по сравнению с эмитентами-публичными компаниями.

Распределение облигаций по портфелям из эмитентов публичных компаний и непубличных компаний производилось с периодичностью один раз в Каждый квартал мы разделили выборку облигаций по критерию наличия данных о капитализации компании-эмитента на выбранный момент.

Фактор облигаций частных компаний  (PRV) 

Фактор частных компаний представляет собой премию за КО частных команий по сравнению с КО компаний с государственным участием (КГУ). К КГУ нами были отнесены компании, сумма прямой и косвенной собственности которыхв среднем на исследуемом периоде была более 10%. 

Мотивацией к тому, что частные компании могут иметь премию и спред к КГУ, стал тот факт, что компании с государственным участием гораздо легче проводят размещение корпоративного долга на рынке, а их кредитоспособность нередко косвенно гарантируется государством. Для частных инвесторов КГУ являются более устойчивыми к шокам и стрессам на рынке, а также способными в трудные времена реструктурировать долг, выпустив новые облигации и погасив текущие по прежнему графику. Таким образом, риски облигаций КГУ меньше, что порождает премию частных компаний.

Понимание фактора капитализации — оценка бизнеса

Наиболее распространенным методом оценки малых прибыльных предприятий является метод будущей поддерживаемой прибыли (FME). Формула для расчета стоимости бизнеса выглядит следующим образом:

Будущая поддерживаемая прибыль X Коэффициент капитализации

=

Стоимость бизнеса

Коэффициент капитализации определяется как:

один период в стоимость».

Однако это определение на самом деле никому не помогает понять, что такое коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации представляет собой ставку дисконтирования ожидаемого дохода от инвестиций в бизнес с учетом риска этого бизнеса.

Одна из самых больших ошибок, которую люди совершают при оценке бизнеса, заключается в том, что они путают реальное значение фактора капитализации.

Коэффициент капитализации 3 не означает, что вы вернете свои деньги через три года. Это означает, что вы ожидаете доходность в размере 33% годовых навсегда.

Методология будущей поддерживаемой прибыли является упрощением метода дисконтированных денежных потоков, но предполагает, что рост равен нулю или, по крайней мере, равен уровню инфляции.

Например:

Используя методологию будущей поддерживаемой прибыли, бизнес с ожидаемой будущей прибылью в размере 100 000 долларов США и коэффициентом капитализации 3 (отражающим риск того, что доход в размере 100 000 долларов США может быть недостижим) будет оценен в 300 000 долларов США.

Коэффициент капитализации 3 соответствует ставке капитализации 33,3% (1/3).

Используя модель дисконтированных денежных потоков, текущая стоимость 100 000 долларов в год на неограниченный срок составит:

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	от 11 до 50
Доход (тыс. долл. США)	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100
Скидка 33%	0,7500	0,5625	0,42188	0,31641	0,2373	0,17798	0,13348	0,10011	0,07508	0,05631
Текущая стоимость	75	56	42	32	24	18	13	10	8	6	16
Итого (сумма лет с 1 по 50)	300

Многих людей смущает то, что множитель три означает три года, чтобы вернуть свои деньги. В упрощенном смысле это представляет собой три года при 0% прибыли на вложенные деньги. Люди упускают из виду, что 33% представляют собой рискованные инвестиции. Вы хотите 33% прибыли, потому что велика вероятность того, что во-первых, вы не будете получать 100 000 долларов каждый год, а во-вторых, есть вероятность, что вы потеряете первоначальный капитал.

Калькулятор, формула и что это такое

Инвесторы в недвижимость используют ставку капитализации или ставку капитализации, чтобы определить, демонстрирует ли потенциальная инвестиционная недвижимость достаточную потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), чтобы сделать ее стоящей покупкой. Он основан на годовой доходности, поэтому, если недвижимость работала хорошо или плохо в течение одного года, это будет отражено в ее расчете. Ставка капитализации рассчитывается по приведенной ниже формуле, выраженной в процентах:

Ставка капитализации = Чистый операционный доход (NOI) / Текущая стоимость недвижимости

Калькулятор ставки капитализации

Используйте приведенный ниже калькулятор для расчета ставки капитализации недвижимости:

Давайте рассмотрим быстрый пример того, как рассчитать NOI. Ваш валовой доход от аренды (при 100-процентной загрузке) составляет 60 000 долларов США, коэффициент занятости — 85 %, а ваши операционные расходы — 15 000 долларов США.

60 000 долл. США x 85% = 51 000 долл. США

51 000 долл. США – 15 000 долл. США = 36 000 долл. США NOI

Примеры ставок капитализации

Ниже приведены два расчета ставок капитализации, основанные на двух разных свойствах. Это покажет вам, что более дорогая недвижимость не обязательно будет иметь лучшую ставку капитализации.

Недвижимость A

• Стоимость недвижимости: 850 000 долларов США
• НОИ: 56 080 долларов США

Недвижимость B

• Стоимость недвижимости: 700 000 долларов США
• НОИ: 48 560 долларов США

Разделите NOI на стоимость имущества, чтобы получить максимальную ставку

• Свойство A: 56 080 долл. США / 850 000 долл. США = 0,066
• Недвижимость B: 48 560 долл. США / 700 000 долл. США = 0,069

Поскольку формула ставки капитализации выражается в процентах, умножьте теперь на 100:

• Свойство A: 0,066 x 100 = 6,6% ставки капитализации
• Свойство B: 0,069 x 100 = ставка капитализации 6,9%

Несмотря на то, что собственность B дешевле, она имеет более высокую ставку капитализации, так что это будет лучшая покупка только на основе ставки капитализации. Вот почему перед покупкой вы должны посмотреть на общую финансовую картину инвестиционной собственности, включая рентабельность инвестиций, денежный поток и то, по какой цене продается и сдается в аренду сопоставимая недвижимость.

Что такое хорошая максимальная ставка?

Хорошая ставка капитализации выше 4%. Чем выше ставка капитализации, тем выше финансовая доходность недвижимости. Чем ниже ставка капитализации, тем ниже будет ваша рентабельность инвестиций, и вы можете рассмотреть возможность другой инвестиционной собственности.

Тем не менее, более низкая ставка капитализации также означает, что недвижимость является более безопасной или менее рискованной инвестицией, в то время как более высокая ставка капитализации означает больший риск. Понимание того, что такое ставка капитализации, как она работает, и альтернативные расчеты для оценки финансового потенциала имеют решающее значение перед покупкой новой инвестиционной недвижимости.

Факторы, влияющие на предельную ставку

Поскольку предельная ставка не учитывает платежи по ипотечным кредитам или расходы, связанные с приобретением недвижимости, а представляет собой просто моментальный снимок недвижимости за один год, инвестор не обязательно получает полную картину эффективности объекта в течение нескольких лет. Таким образом, несмотря на то, что это хороший инструмент, важно знать факторы, которые могут повлиять на предельную ставку, в том числе

• Местоположение : Недвижимость в более привлекательном месте, вероятно, будет стоить дороже при покупке, но и арендная плата будет выше.
  также. Вот почему вы должны использовать предельную ставку, потому что собственность в желаемом месте может иметь ту же предельную ставку, что и недвижимость в менее дорогом месте.
• Тип актива : Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более высокие ставки капитализации, чем многоквартирные дома, многоквартирные дома и жилая недвижимость, поскольку коммерческая недвижимость, как правило, имеет более высокие арендные ставки.
• Доступный инвентарь : Чем меньше инвентарь, тем выше спрос, что приводит к свойствам с более низкой ставкой капитализации.
• Процентные ставки : Повышение ставок, как правило, означает падение стоимости недвижимости. Рост ставок также увеличивает долги, что снижает чистый денежный поток. Из-за этого рост ставок может привести к снижению ставок капитализации.

---

Когда использовать максимальную ставку

Максимальная ставка используется в основном долгосрочными инвесторами, желающими приобрести недвижимость для сдачи в аренду.

В дополнение к долгосрочным инвесторам, арендодатели и коммерческие инвесторы будут учитывать ставку капитализации при оценке собственности.

Использовать предельную ставку для

• Инвестиционная недвижимость на одну семью
• Аренда кондо и таунхаусов
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Многоквартирные дома для сдачи в аренду
• Многоквартирные дома
• Оценка собственности арендодателей перед продажей

Когда не следует использовать ставку капитализации

Расчет ставки капитализации работает не для каждого инвестора и ситуации. Если вы ремонтируете и перепродаете или покупаете свободную землю, вы не сдаете недвижимость в аренду, поэтому предельная ставка не влияет на ваше решение о покупке.

Как правило, вы не будете учитывать предельную ставку в следующих сценариях:

• Фиксация и переворот : Вы продаете недвижимость с целью получения прибыли после ее ремонта, поэтому при покупке недвижимости вы не рассматриваете потенциальный доход от аренды.
• Покупка земли: Вы не можете рассчитать доход от аренды или NOI на свободной земле, поэтому максимальная ставка здесь не применяется. Перед покупкой свободной земли ознакомьтесь с нашим руководством по покупке земли.
• Покупка недвижимости для аренды на время отпуска: Поскольку недвижимость нельзя сдавать в аренду круглый год, предельная ставка не дает точного представления о стоимости.
• Недвижимость для краткосрочной аренды: Поскольку недвижимость сдается в аренду на короткий период времени, а предельная ставка рассчитывается на основе годового дохода, предельная ставка, вероятно, будет искажена.

Альтернативные способы оценки инвестиционной собственности

Как упоминалось выше, существуют и другие способы оценки инвестиционной собственности. Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом и рассмотрите несколько показателей эффективности недвижимости. Другие методы оценки включают

• Сопоставимые объекты: Сравните цены продажи сопоставимых объектов в этом районе, чтобы определить потенциальную стоимость объекта.
• Цена за единицу: Разделите потенциальную цену покупки на количество арендуемых квартир в здании.
• Денежный поток: Рассчитайте сумму ожидаемого дохода от аренды и вычтите такие расходы, как платежи по ипотеке, налоги, страхование и коммунальные услуги, чтобы определить общий денежный поток.
• Валовой доход от аренды: Разделите годовую арендную плату на общую стоимость имущества, затем умножьте на 100, чтобы определить общий доход от аренды. Общая стоимость имущества включает в себя цену покупки, расходы на закрытие и расходы на ремонт. Все, что выше 7%, является хорошей доходностью от аренды.
• Правило одного процента: Общий месячный доход должен составлять не менее одного процента от покупной цены.