Разное

Как заключить договор аренды нежилого помещения: образец и правила оформления договора аренды

28.08.1994

Содержание

Заключение договора аренды помещения без проведения торгов \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

  • Главная
  • Правовые ресурсы
  • Подборки материалов
  • Заключение договора аренды помещения без проведения торгов

Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора аренды помещения без проведения торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Ещё…
  • Государственная собственность:
  • Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
  • Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
  • Выкуп земельного участка из аренды
  • Выписка из реестра федерального имущества
  • Государственная и муниципальная собственность
  • Ещё…

Судебная практика: Заключение договора аренды помещения без проведения торгов

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39. 17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 39.17 Земельного кодекса РФ и установив, что на момент подачи заявления о заключении нового договора аренды общество являлось собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, который находился в муниципальной собственности и имеет разрешенный вид использования «многоквартирные жилые дома секционного типа со встроенными помещениями», арбитражные суды правомерно обязали заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, придя к выводу о незаконности отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду обществу по причине планируемого на данном участке размещения проезда для обслуживания жилого квартала, установив, что генеральный план города, являющийся приоритетным перед иными градостроительными документами, не содержит сведений о размещении на спорном земельном участке объектов муниципального, регионального или федерального значения.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.1 «Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ»Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьями 552, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 27, 35, 39.1, 39.3, 39.6, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что истец владеет на праве собственности помещением площадью 100,70 кв. м, расположенным на спорном земельном участке с кадастровым номером 50:32:0080112:177, следовательно, имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов, принимая во внимание, что ограниченность земельного участка в обороте, не является безусловным основанием для отказа в предоставлении его в аренду, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований. «

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Заключение договора аренды помещения без проведения торгов

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияОтказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), установив, что с предпринимателем договоры аренды на нежилые помещения ранее заключались без проведения торгов неоднократно, Департаментом как собственником имущества, переданного учреждению на праве оперативного управления, принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения спорным имуществом, учитывая отсутствие согласия собственника имущества в лице Департамента на передачу имущества в аренду истцу без проведения процедуры торгов, признал оспариваемые решения правомерными.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правоприменительная практика об установлении фактов, имеющих юридическое значение в сфере предпринимательской деятельности
(Ершова И.В., Тарасенко О.А.)
(«Предпринимательское право», 2020, N 3)Заявитель также полагал, что установление факта сложившихся арендных отношений в отношении арендованного имущества послужит основанием для: 1) заключения индивидуальным предпринимателем договора аренды помещения на новый срок без проведения торгов; 2) получения возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Нормативные акты: Заключение договора аренды помещения без проведения торгов

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Закон РФ от 15. 04.1993 N 4802-1
(ред. от 01.07.2021)
«О статусе столицы Российской Федерации»В случае прекращения в связи с реализацией программы реновации действия договора аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, находящегося в собственности города Москвы и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства (далее в целях настоящей статьи — ранее заключенный договор аренды нежилого помещения), указанный субъект имеет право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. В случае, если срок ранее заключенного договора аренды нежилого помещения истек, но указанный договор считается возобновленным на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: «Перечень антикризисных мер в 2022 г.»
(КонсультантПлюс, 2022)Медицинским и образовательным организациям, которым принадлежащие г. Москве нежилые помещения передаются в аренду без проведения торгов, не начисляется арендная плата с даты заключения договора аренды до даты получения указанными организациями лицензий на ведение деятельности в предоставляемых помещениях, но не более 6 месяцев с даты заключения договора. Исключение составляют случаи, когда ставка арендной платы устанавливается в особом порядке согласно правовым актам г. Москвы. Правило применимо к вновь оформляемым договорам аренды и не распространяется на перезаключение таких договоров на новый срок.

Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3 — Компания Левлин на vc.ru

104 просмотров

Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.

Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.

Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат. В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.

В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.

Как проверить помещение и собственника перед арендой?

Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение.

Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:

  • Проверка права собственности на недвижимость.

Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.

  • Оценка договора на полноту и соответствие законам

Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры.

Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.

  • Проверка части описания штрафов и прав сторон

Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.

Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.

Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.

К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.

Как правильно оформить договор аренды?

Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:

  • Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
  • Банковские и почтовые реквизиты;
  • Копии учредительных документов — для ООО;
  • Копия паспорта;
  • Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
  • Договор аренды при заключении договора субаренды;
  • Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.

Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.

Краткосрочная аренда

Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания. Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.

Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.

Долгосрочная аренда

Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).

Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:

  • Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
  • Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
  • Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
  • Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.

Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.

Субаренда

Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.

Нужно ли регистрировать аренду помещения?

Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.

Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:

  • Паспорт гражданина РФ,
  • Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины,
  • Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт.).

Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.

Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.

Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.

Как заключить договор аренды помещения с физлицом?

Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.

Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.

Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.

Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.

Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.

Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.

К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:

  • Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
  • На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
  • Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
  • Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.

Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.

Что нужно знать при заключении договора аренды нежилого помещения — Azizov & Partners

Ноябрь 10, 2021

1. Законодательная база

2. Форма Договора

3. Обязательные условия Договора

4. Оплата по Договору

5. Расторжение договора

5.1. По соглашению сторон

5.2. По требованию одной из сторон через суд

5.3. Односторонний отказ от Договора

6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора

6.1. Как сделать Договор ориентированным на арендодателя

6.2. Как сделать Договор ориентированным на арендатора

 

1. Законодательная база

1. Гражданский Кодекс РУз;

2. Закон РУз от 19.11.1991 № 427-XII «Об аренде»;

3. Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров РУз от 29.12.2018 г. № 1060 «Положение о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости»;

4. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда РУз от 01. 12.2011 № 234 «О некоторых вопросах применения экономическими судами норм гражданского законодательства об имущественном найме (аренде)».

Данная статья посвящена рассмотрению основных аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения (далее – «Договор«).

2. Форма Договора

Важно учесть, что Договор должен всегда заключаться в письменной форме, иначе он будет недействительным. Договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. При этом стороны должны учесть судебную практику при оценке необходимости государственной регистрации Договора, а именно, согласно п. 17 Пленума Высшего Хозяйственного суда РУз № 234 от 01.12.2011 г. срок действия Договора, <определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, … признается равным году>. Иными словами, если, например, стороны заключили Договор сроком с 1-го июня 2020 г. по 30 мая 2021 г., то такой Договор подлежит государственной регистрации, так как будет признан судом равным году, несмотря на то, что по факту срок составляет 11 месяцев.

Стоит отметить, что ответственность по регистрации Договора лежит на собственнике нежилого помещения. Договор должен быть зарегистрирован в течение месяца со дня подписания Договора (п. 11 Приложения № 1 к ПКМ РУз от 29.12.2018 г. № 1060). Кроме того, все изменения и дополнения к договору, подлежащему регистрации, в соответствии со статьей 384 также подлежат регистрации.

Помимо этого, важно отметить, что Договор, заключенный между физическими лицами, подлежит обязательной постановке на учет в налоговом органе. Кроме того, такая ответственность с 1 января 2022 г. возлагается и на юридические лица (п.3 ПКМ РУз от 22.09.2021 г. № 595).

3. Обязательные условия Договора

При заключении Договора стороны должны достичь согласия по следующим условиям:

  1. Состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, порядок его передачи;
  2. Сроки аренды;
  3. Условия и размер арендной платы, сроки ее внесения;
  4. Состояние имущества, в котором арендодатель должен предоставить его арендатору;
  5. Условия использования имущества арендатором;
  6. Состояние и порядок возврата имущества арендодателю после прекращения договора;
  7. Обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;
  8. Условия дальнейшей принадлежности имущества после полной его амортизации;
  9. Условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества, если оно передается с последующим выкупом;
  10. Условия, порядок и возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;
  11. Объем информации и сроки ее представления арендодателю;
  12. Ответственность сторон.

4. Оплата по Договору

Важно учесть, что обязанность Арендатора по внесению платежей за пользование имуществом возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если Арендодатель не передаст объект аренды Арендатору в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения платы за пользование имуществом за соответствующий период.

Кроме того, следует учесть, что в случае пользования имуществом по истечении срока аренды Арендатор будет обязан оплатить арендную плату за весь период пользования.

5. Расторжение договора

В соответствии с ГК РУз существует 3 способа расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) по требованию одной из сторон по решению суда; 3) путем одностороннего отказа от исполнения договора.

5.1. По соглашению сторон

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе.

5.2. По требованию одной из сторон через суд

По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут в следующих случаях:

По требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, несмотря на письменное предупреждение арендодателя;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора;
  • арендатор не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки лежащего на его обязанности капитального ремонта имущества;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе. Важно отметить, что в Договоре могут быть указаны и другие основания досрочного расторжения.

5.3. Односторонний отказ от Договора

Этот способ расторжения Договора предполагает расторжение по воле одной из сторон без судебного вмешательства. Важно отметить, что одна из сторон наделяется таким правом, только в случае если оно предусмотрено в договоре.

6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора

Один из способов сделать Договор более предпочтительным для той или иной стороны Договора – это изменить (исключить) в Договоре диспозитивные нормы законодательства, которые непредпочтительны для стороны. Следует иметь в виду, что многие диспозитивные нормы диспозитивны поскольку постольку не указано иного в законе или в законодательстве и в договоре. Таким образом, следует оговорить, что в некоторых случаях нормы невозможно исключить даже, прописав иное в договоре. Далее мы приводим некоторые примеры такого изменения (исключения).

6.1. Как сделать Договор ориентированным на арендодателя

  1. Согласно статье 547 ГК РУз Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в наем имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Таким образом, в случае, если Арендодатель не желает производить капитальный ремонт за свой счет, в договоре следует возложить данную обязанность на Арендатора.
  2. Согласно статье 553 ГК РУз если иное не предусмотрено законом или договором, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. А также согласно статье 14 Закона «Об аренде», если после истечения срока договора арендатор продолжает фактически пользоваться арендованным имуществом и арендодатель до истечения срока договора не имел возражений на этот счет, то договор считается возобновленным на тот же срок, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, Арендодатель, не желающий продления договора аренды с Арендатором, должен определенно вписать положение, исключающее преимущественное право арендатора на заключение договора и автоматическое возобновление договора.
  3. Согласно статье 15 Закона «Об аренде», в случае смерти Арендатора один из его наследников имеет право требовать признания себя Арендатором на основании и условиях действовавшего договора аренды. Однако Арендодатель вправе отказаться от признания наследника арендатором, если условием заключения действовавшего договора аренды являлись личные качества умершего арендатора. Таким образом, если Арендодатель заключил договор под условием личных качеств Арендатора и не желает, чтобы в случае смерти Арендатора, его наследник имел право в соответствии со статьей 15, Арендодателю следуют указать в договоре, что одним из условий заключения договора явились личные качества Арендатора.

6.2. Как сделать Договор ориентированным на арендатора

  1. Согласно статье 548 ГК РУз Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором. Если Арендатор не желает нести обязанность, предписанную статьёй 548, то следует прописать об этом в договоре аренды.
  2. Анализируя законодательство по аренде, можно прийти к выводу, что большинство диспозитивных норм играет в пользу Арендатора. Например, статья 8 закона «Об аренде», дающая право Арендатору сдавать имущество в субаренду, статья 11, наделяющая Арендатора правом потребовать возмещения всех произведенных расходов с целью улучшения имущества с разрешения Арендодателя, или статьи 14, 15 Закона «Об аренде» и статья 553 ГК РУз, обсужденные в предыдущем разделе.

Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовой аренды).

1. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. В последнем случае непосредственное изменение суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации.

Московский земельный комитет обратился к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору на аренду земельного участка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам неправомерным, в связи с чем отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуются.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.02.04 № КГ-А40/9565-03
по делу № А40-14527/03-41-123)

2. Новый размер арендной платы, установленный решением суда, подлежит применению с момента вступления судебного акта в законную силу.

Департамент имущества г. Москвы обратился к государственному учреждению с иском об изменении условий договора на аренду нежилого помещения в части увеличения арендных платежей с начала текущего года.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность правомерности применения в рассматриваемом случае рыночной ставки арендной платы.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен со ссылкой на то, что определение истцом размера арендной платы на текущий год, исходя из рыночной величины годовой арендной платы, произведено в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП и условиями заключенного сторонами договора аренды.

Суд кассационной инстанции признал указанные выводы правомерными, однако исключил из резолютивной части постановления указание на установление новой ставки арендной платы с начала текущего года. Кассационная инстанция указала, что согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В данном случае условия договора аренды изменены в судебном порядке. Следовательно, момент изменения размера арендной платы должен определяться в соответствии с правилом п. 3 ст. 453 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.06.06 № КГ-А40/4962-06
по делу № А40-52563/05-77-485)

3. Существенное условие договора аренды земельного участка об объекте аренды считается согласованным сторонами, а договор — заключенным, если земельный участок индивидуализирован путем присвоения кадастрового номера с приложением к договору плана с описанием границ земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу и Московской областной регистрационной палате с иском об обязании зарегистрировать договор от 17.04.2001 г. № 7 на аренду земельного участка на основании ст. 165 ГК РФ, со ссылкой на неисполнение акционерным обществом предусмотренной договором обязанности осуществить действия по его регистрации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворения иска отказано по мотиву незаключенности договора ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Поскольку в подписанном сторонами договоре от 17.04.2001 г. № 7 отсутствует указание на кадастровый номер подлежащего передаче в аренду земельного участка и к договору не приложен кадастровый план, суды пришли к правомерному выводу о несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

Возражения истца о согласованности сторонами объекта аренды, со ссылкой на акт приема-передачи земельного участка, к которому приложен кадастровый план, не приняты во внимание кассационной инстанцией, поскольку данные документы составлены после подписания договора и не подтверждают соблюдение сторонами при его подписании требований ст. ст. 432, 607 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 08.02.05 № КГ-А41/74-05
по делу № А41-К1-8210/04)

4. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок более 1 года, такой договор считается незаключенным и не может являться основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, даже если стороны совершали действия по его исполнению.

Департамент имущества г. Москвы обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву прекращения ранее действовавшего договора аренды и недоказанности ответчиком факта заключения нового договора на аренду вышеуказанного помещения.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано. При этом апелляционный суд исходил из того, что истец злоупотребляет правами, поскольку ранее ответчик пользовался помещением на основании договора аренды от 1998 г. , а подписанный между сторонами договор аренды от 2003 г. не зарегистрирован в установленном порядке по вине истца ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности последнего на объект аренды.

Суд кассационной инстанции отменил указанное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. При этом в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права пользования помещением.

Выводы апелляционного суда о фактическом исполнении сторонами договора от 2003 г. признаны кассационной инстанцией ошибочными, поскольку при заключении договора аренды закон предполагает следующий порядок: подписание договора аренды, в требуемых случаях его государственная регистрация, и только после этого его исполнение — передача в пользование арендатору объекта аренды и внесение арендных платежей.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что подписанный сторонами договор аренды от 2003 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для использования ответчиком помещения.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор аренды от 1998 г. прекращен по соглашению сторон, а также вследствие изменения объекта аренды — увеличение площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая ответчиком не исполнена, в связи с чем удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 16.08.06 № КГ-А40/6565-06
по делу № А40-83136/05-52-705)

5. При предъявлении иска об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ в резолютивной части решения указывается на регистрацию договора. Данное решение является основанием для совершения регистрирующим органом действий по регистрации сделки.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования обратился к открытому акционерному обществу с иском об обязании на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ зарегистрировать дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка со ссылкой на уклонение ответчика от представления документов, требующихся для осуществления государственной регистрации.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано по мотиву недостижения сторонами соглашения по внесению в условия договора изменений, поскольку ответчик оспаривает установленный дополнительным соглашением размер арендной платы.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен. Установив, что дополнительное соглашение подписано сторонами, его условия не противоречат требованиям закона, регистрирующим органом истцу отказано в госрегистрации допсоглашения, а претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, апелляционный суд удовлетворил заявленные требования на основании ст. 165 ГК РФ, обязав ответчика в месячный срок зарегистрировать дополнительное соглашение.

Суд кассационной инстанции признал правомерным вывод о наличии оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения в судебном порядке.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции изменил резолютивную часть постановления апелляционного суда, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из предмета и оснований иска, учитывая установленные обстоятельства и вышеуказанные требования закона, суду следовало принять решение о государственной регистрации спорного договора аренды, а не об обязании стороны по договору зарегистрировать данный договор.

(Указанная практика соответствует п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

(По материалам постановления ФАС МО от 24.10.05 № КГ-А41/9516-05
по делу № А41-К1-3109/05)

6. Если между сторонами заключен новый договор аренды, то его условия применяются к отношениям сторон только с момента государственной регистрации, если иное прямо не предусмотрено договором.

Департамент имущества г. Москвы обратился к государственному унитарному предприятию с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что до вступления в силу нового договора аренды размер арендной платы подлежит исчислению, исходя из условий прежнего договора аренды.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, указав, что до вступления в силу нового договора аренды, что по условиям договора связано с его государственной регистрацией, между сторонами действовал ранее заключенный договор аренды, который был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Возражения истца о том, что все условия спорного договора распространяются, в том числе, и на отношения, возникшие до его заключения, кассационной инстанцией признаны ошибочными, поскольку в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, однако сторонами такое условие в спорном договоре не установлено, более того, положениями договора предусмотрено, что с момента его вступления в силу предыдущий договор и условия его заключения считаются недействующими.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.06.04 № КГ-А40/4577-04
по делу № А40-56217/03-11-605)

7. В случае нахождения недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам, на неделимом земельном участке, требование одного из владельцев о заключении договора на аренду этого участка без условия о множественности лиц на стороне арендатора не подлежит удовлетворению.

Гаражно-строительный кооператив обратился к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы с иском о признании права на земельные участки и об обязании ответчика заключить договор на аренду данных земельных участков на срок 49 лет, со ссылкой на то, что истец как владелец недвижимого имущества (многоэтажный гараж-стоянка и автосервис), расположенного на указанных земельных участках, на праве хозяйственного ведения на основании ст. ст. 22, 36 ЗК РФ вправе требовать оформления с ним земельно-правовых отношений.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия у истца в силу требований ст. 36 ЗК РФ права на земельные участки, поскольку истец не является собственником расположенного на них недвижимого имущества, а право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Отказ в удовлетворении иска по заявленному предмету суд кассационной инстанции признал законным в связи со следующим.

Осуществление кооперативом деятельности по эксплуатации гаражного комплекса соответствует положениям ГК РФ и Закона РФ от 19. 06.1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в Российской Федерации», поскольку такая деятельность направлена на удовлетворение потребностей его членов.

Следовательно, в отношениях по эксплуатации гаражного комплекса кооператив выступает в качестве представителя его членов — собственников гаражей в силу своего правового статуса.

Учитывая, что эксплуатация расположенного на земельном участке недвижимого имущества невозможна без использования такого участка, суд кассационной инстанции посчитал, что кооператив вправе на основании ст. 36 ЗК РФ требовать оформления с ним земельно-правовых отношений, как с законным представителем собственников соответствующего недвижимого имущества.

Между тем, в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку судами установлено, что часть помещений гаражного комплекса находится в собственности третьей организации и, по утверждению кооператива, гаражный комплекс расположен на неделимом земельном участке, то требование о заключении договора без условия о множественности лиц на стороне арендатора не может быть признано основанным на положениях ст. 36 ЗК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.03.06 № КГ-А40/1035-06
по делу № А40-2929/05-41-27)

8. К покупателю недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Земельного кодекса РФ переходят права и обязанности арендатора по ранее заключенному договору аренды вне зависимости от внесения в договор соответствующих изменений.

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору и пени.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что общество с ограниченной ответственностью является ненадлежащим ответчиком, поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом обязанность заключения нового договора на пользование земельным участком или изменения ранее заключенного договора законом не установлена.

Возражения истца о том, что новый собственник приобрел права арендатора только на ту часть земельного участка, которая занята объектом незавершенного строительства, признаны несостоятельными, поскольку по условиям договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для строительства многоэтажного дома. Доказательств наличия на земельном участке иных сооружений, для использования которых требуется часть участка, в материалах дела не представлено.

Также кассационной инстанцией указано на ошибочность доводов истца о том, что ответчик в нарушение ст. 22 ЗК РФ не уведомил истца о передаче прав и обязанностей арендатора и не внес соответствующих изменений в договор, в связи с чем перемена арендатора не состоялась.

Судом разъяснено, что положения ст. 22 ЗК РФ не подлежат применению, поскольку регулируют отношения перенайма, то есть договорного перехода прав и обязанностей арендатора. В данном случае, переход прав и обязанностей арендатора состоялся не на основании сделки, а в силу требований закона.

(По материалам постановления ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05
по делу № А41-К1-6185/05)

9. Заключение договора аренды со стороны арендодателя лицом, не являющимся собственником имущества или уполномоченным представителем собственника, является основанием для признания договора недействительным.

Департамент имущества г. Москвы обратился к обществу с ограниченной ответственностью и Префектуре Центрального административного округа г. Москвы с иском о признании недействительным заключенного между ответчиками договора на аренду нежилых помещений как не соответствующего требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ в связи с отсутствием у Администрации территории «Китай-город» полномочий по распоряжению принадлежащим г. Москве нежилым помещением, в том числе посредством передачи его в аренду.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, со ссылкой на то, что заключение договора осуществлено Администрацией территории «Китай-город» во исполнение постановление Правительства Москвы от 11.09.2001 г. № 831-ПП, в то время как ДИгМ указанное постановление не выполнил.

Постановлением апелляционного суда указанное решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что Администрации территории «Китай-город» в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 27. 03.2000 г. № 319-РМ на период проведения реконструкции подведомственной территории были предоставлены права заключать договоры аренды, при условии их согласовывая с представителем собственника — ДИгМ. В отношении оспариваемого договора Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2001 г. № 831-ПП на Администрацию территории «Китай-город» также были возложены обязанности по его согласованию с ДИгМ. Поскольку ДИгМ является стороной оспариваемого договора и при этом не подписал его, суд пришел к выводу о заключении договора с нарушениями требований ст. ст. 209, 608 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционного суда без изменения, указав, что при отсутствии доказательств согласования договора с ДИгМ или наличия у Администрации территории «Китай-город» иных правомочий на распоряжение недвижимым имуществом г. Москвы, апелляционный суд пришел к правильному выводу о несоответствии оспариваемого договора положениям ст. 608 ГК РФ, согласно которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ нарушение указанного требования влечет ничтожность договора.

Возражения ответчиков о неправильной оценке апелляционным судом фактов присвоения ДИгМ договору учетного номера и одобрения договора письмом заместителя руководителя ДИгМ признаны кассационной инстанцией не основанными на положениях закона.

Судом указано, что в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды, стороной которого является юридическое лицо, выражение согласованной воли должно быть оформлено в письменной форме. Поскольку доказательств, подтверждающих ясное выражение ДИгМ воли на совершение сделки, в материалах дела не представлено, вывод апелляционного суда о несогласованности оспариваемого договора с уполномоченным представителем собственника является обоснованным, а удовлетворение иска о признании договора недействительным как не соответствующего требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ — правомерным.

(По материалам постановления ФАС МО от 21.10.05 № КГ-А40/9336-05-П
по делу № А40-18369/04-89-206)

10. Сдача в аренду имущества, обремененного правами аренды третьего лица, влечет недействительность сделки.

Общество с ограниченной ответственностью на основании ст. ст. 35, 36 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ обратилось к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы с иском об обязании выдать проект договора на аренду земельного участка площадью 2.555,5 кв.м., расположенного под объектом недвижимости — летним кафе и необходимого для его эксплуатации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположено, в том числе недвижимое имущество истца, находится в аренде у третьей организации на основании договора с ответчиком. Поскольку данный договор решением арбитражного суда по другому делу признан недействительным только в части земельного участка под объектами истца площадью 594 кв. м. и решением Департамент обязан заключить с истцом договор только в отношении указанной площади, требование о понуждении к выдаче проекта договора в отношении земельного участка, часть которого обременена правами аренды третьей организации, неправомерно

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.

Кассационная инстанция указала, что по смыслу ст. 606 ГК РФ при передаче имущества арендатору у последнего возникают права владения и пользования в отношении объекта аренды. Следовательно, распоряжение собственником объектом аренды, в том числе в виде повторной сдачи объекта в аренду другому лицу, направленное на прекращение права пользования первоначального арендатора без досрочного расторжения или оспаривания соответствующего договора, не может быть признано законным.

Поскольку судами установлено и заявителем не оспаривается, что часть земельного участка, в отношении которого истец просит обязать Департамент выдать проект договора аренды, находится в аренде у третьей организации на основании договора, который в установленном порядке не расторгнут и не признан недействительным, Департамент не вправе повторно распоряжаться соответствующей частью земельного участка в форме передачи ее в аренду истцу.

(По материалам постановления ФАС МО от 01.02.06 № КГ-А40/13608-05
по делу № А40-22952/05-41-247)

11. Неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества или передача арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания договора недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу с иском о признании ничтожным договора на аренду нежилого помещения, торгового и складского оборудования, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика полученной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение условий договора арендатору имущество в пользование не передавалось, что в силу ст. ст. 433, 434 ГК РФ свидетельствует о недействительности договора на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заявленные истцом основания иска не относятся к вопросам действительности либо недействительности договора.

Суд кассационной инстанции согласился с принятыми судебными актами и оставил их без изменения, указав, что в качестве последствий неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды ч. 3 ст. 611 ГК РФ предусмотрено право арендатора истребовать от арендодателя сданное внаем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, суды пришли к правомерным выводам о том, что неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания договора недействительным.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.10.05 № КГ-А40/10108-05
по делу № А40-31443/04-82-321)

Региональная благотворительная общественная организация обратилась к Департаменту имущества г. Москвы с иском о признании договора на аренду нежилого помещения площадью недействительным на основании ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ, со ссылкой на заключение договора в отношении помещения, использование которого невозможно без проведения капитального ремонта

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности мнимого характера оспариваемой сделки и ее совершения с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

В соответствии со ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, или совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Оставляя принятые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции указал на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поскольку помещение по акту приема-передачи было передано истцу без замечаний по его техническому состоянию.

Доводы кассационной жалобы о непроведении судом экспертизы технического состояния помещения не приняты судом кассационной инстанции во внимание, поскольку нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ о предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, не свидетельствует о мнимости сделки, а влечет предусмотренную ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя.

Ссылки на то, что заключение договора на аренду помещения, использование которого невозможно, противоречит основам правопорядка, отклонены.

Судом кассационной инстанции указано, что по смыслу ст. 169 ГК РФ к основам правопорядка относится охраняемая законодательством сфера публичных интересов, функционирование которой не должно нарушаться гражданско-правовой сделкой. Доказательств заключения договора в нарушение норм, регулирующих сферу публичных интересов, в материалах дела не представлено.

(По материалам постановления ФАС МО от 27.04.04 № КГ-А40/2096-04
по делу № А40-26353/03-11-302)

12. Арендатор, которому не было передано сданное в наем имущество, не вправе требовать от третьих лиц, в пользовании которых фактически находится имущество, неосновательное обогащение в виде платы за пользование объектом аренды.

Открытое акционерное общество обратилось к закрытому акционерному обществу с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что истец является арендатором земельного участка, часть которого используется ответчиком для эксплуатации здания без установленных законом или сделкой оснований. Поскольку обязанность по внесению арендных платежей за данный участок в силу договора аренды несет истец, ответчик неосновательно обогатился за счет истца на сумму арендных платежей.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности истцом понесения расходов по оплате арендных платежей за земельный участок, используемый ответчиком, и наличия у ответчика в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ правовых оснований для использования земельного участка в соответствии с охранно-арендными договорами на пользование расположенным на участке объектом недвижимости.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска законным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Судами установлено, что ответчик использует часть арендованного истцом земельного участка с 1994 года.

Таким образом, занятый ответчиком участок не был предоставлен в пользование истцу по договору в порядке ст. ст. 606, 611 ГК РФ, в связи с чем доводы истца об обязанности вносить арендные платежи за пользование данным участком ошибочны.

(По материалам постановления ФАС МО от 06.07.06 № КГ-А40/5964-06
по делу № А40-53074/05-132-482)

13. Арендатор вправе требовать зачета в счет арендной платы стоимости произведенного без согласия арендодателя ремонта арендованного помещения только в случае, если докажет, что данный ремонт был вызван неотложной необходимостью и являлся капитальным.

Департамент имущества г. Москвы обратился к фонду с иском о расторжении договора на аренду нежилого помещения на основании п. 3 ст. 619, ст. 622 ГК РФ в связи с невнесением арендной платы и выселении ответчика из указанного помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотиву неправомерности возражений фонда о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы за оспариваемый период.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

При этом судом отклонены возражения ответчика о необоснованности выводов судов о том, что зачет стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст. ст. 421, 616 ГК РФ.

Кассационной инстанцией указано, что согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта приема-передачи видно, что в момент передачи помещение находилось в удовлетворительном состоянии и требовало проведения ремонта.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, судами установлено, что произведенный фондом ремонт является текущим.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором.

В соответствии с особыми условиями к договору аренды арендатор обязался в течение шести месяцев с момента его заключения произвести необходимый ремонт арендованного помещения. При этом договором не предусмотрено возмещение арендодателем арендатору стоимости произведенного текущего ремонта.

(По материалам постановления ФАС МО от 19.03.04 № КГ-А40/1522-04
по делу № А40-2543/03-59-24)

14. Договор лизинга является разновидностью договора аренды, в связи с чем в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ лизингополучатель обязан вносить лизинговые платежи за все время просрочки возврата предмета лизинга.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности по выплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды, со ссылкой на то, что ответчик в полном объеме не оплатил период фактического пользования предметом лизинга.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что при невозвращении арендованного имущества после прекращения договора лизингополучатель обязан уплатить лизинговые платежи за период фактического пользования имуществом.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав, что при установлении факта неисполнения ответчиком обязательства по возвращению предмета лизинга после прекращения договора, суд на основании ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования.

Возражения ответчика применении судом не подлежащей применению ст. 622 ГК РФ кассационная инстанция признала основанными на ошибочном толковании закона, поскольку в соответствии с главой 34 ГК РФ договор лизинга является разновидностью договора аренды, в связи с чем к нему применимы общие положения об аренде, содержащиеся в §1 данной главы.

(По материалам постановления ФАС МО от 09.04.04 № КГ-А40/2250-04
по делу № А4039306/03-13-219)

15. После прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, за исключением случая, когда условие об отказе арендатора от данного права прямо предусмотрено договором.

Закрытое акционерное общество на основании ст. 623 ГК РФ обратилось к муниципальному предприятию с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, арендованных истцом у ответчика по договору.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск частично удовлетворен на том основании, что неотделимые улучшения произведены в соответствии с условиями договора аренды, их стоимость подтверждена независимой оценкой и в размер возмещения за улучшения не подлежат включению коэффициенты инфляции и расходы на устройство газонов и тротуаров.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.

Возражения ответчика о том, что договором аренды право арендатора на компенсацию стоимости неотделимых улучшений предусмотрено при досрочном расторжении договора и за счет нового арендатора, в связи с чем судом неправильно применена ст. 623 ГК РФ, признаны основанными на ошибочном толковании закона.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе требовать после прекращения договора аренды возмещения стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Поскольку по условиям договора аренды арендатор не отказался от права требования с арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, суд правомерно руководствовался статьей 623 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 03.02.04 № КГ-А40/11470-03-П
по делу № А40-7225/03-77-75)

16. Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в порядке ст. 623 Гражданского кодекса РФ может быть дано в виде разрешения на производство работ в определенных целях или без указания каких-либо целей. В рассматриваемых случаях при определении размера возмещения подлежит проверке соответствие произведенных улучшений целям, согласованным с арендодателем, либо функциональному назначению имущества.

Закрытое акционерное общество обратилось к муниципальному предприятию с иском о взыскании в связи с прекращением договора аренды стоимости неотделимых улучшений арендованных нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен со ссылкой на то, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановление мотивировано тем, что стороны не согласовали объемы и стоимость работ, арендодатель не участвовал в приемке работ, не утверждал и не рассматривал акты выполненных работ, в связи с чем требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном объеме не основано на условиях договора аренды.

Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что договор аренды содержит согласие арендодателя на проведение арендатором улучшения арендованных помещений.

Поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов, мотивы отказа апелляционной инстанции в удовлетворении иска ошибочны.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции признал не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных улучшений.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, закрепляющей принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом в случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Учитывая, что стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды цель указанных улучшений — ремонт, перепланировка и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения подлежало проверке соблюдение истцом требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения.

(По материалам постановления ФАС МО от 30.07.03 № КГ-А40/5041-03
по делу № А40-7225/03-77-75)

17. Арендатор вправе требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений имущества произведенных до заключения договора аренды, если при заключении договора данные улучшения одобрены (согласованы) арендодателем.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен на том основании, что в связи с прекращением аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в согласованных с арендодателем объеме и стоимости, в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ подлежит возмещению ответчиком.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.

Возражения ответчика о неправильном применении судом ст. 623 ГК РФ, со ссылкой на то, что улучшения арендованного имущества произведены истцом до заключения договора аренды, кассационная инстанция признала ошибочными.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Судом установлено, что неотделимые улучшения произведены истцом до заключения договора аренды и при его заключении арендодатель согласовал и принял произведенные улучшения и их стоимость.

(По материалам постановления ФАС МО от 17.11.03 № КГ-А40/8616-03
по делу № А40-16362/03-82-161)

18. В случае утраты арендатором объекта аренды, убытки подлежат возмещению арендодателю по правилам статьи 15 Гражданского кодекса РФ в размере действительной стоимости имущества на момент его утраты с учетом обусловленного договором аренды износа или нормального износа.

Государственное учреждение обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании убытков, возникших вследствие хищения автокрана, переданного ответчику по договору аренды.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву возникновения у ответчика в соответствии с условиями договора обязанности возместить истцу убытки в виде затрат на приобретение нового автокрана.

Постановлением апелляционного суда указанное решение изменено, размер убытков уменьшен со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ подлежит возмещению реальный ущерб — остаточная стоимость автокрана, которая подтверждается справкой о балансовой стоимости.

Суд кассационной инстанции оставил постановление без изменения, указав, что по условиям заключенного сторонами договора в случае утраты или повреждения автокрана ответчик обязался возместить истцу причиненные убытки.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Возражения истца о том, что размер убытков подлежит расчету по правилам ст. 393 ГК РФ и их возмещение должно обеспечить истцу возможность восстановления нарушенного права в натуре путем приобретения нового автокрана по рыночной стоимости на момент предъявления иска, признаны судом кассационной инстанции основанными на ошибочном толковании закона, поскольку в этом случае не учитывается износ похищенного автокрана, который был выпущен в 1996 г.

При отсутствии доказательств несоответствия балансовой стоимости похищенного автокрана его фактической стоимости кассационная инстанция посчитала правомерным определение апелляционным судом размера причиненных истцу убытков.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.09.05 № КГ-А40/8824-05
по делу № А40-67535/04-5-549)

19. Самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды со ссылкой на нарушение ответчиком условий договора и ухудшение объекта аренды в виде несанкционированной надстройки 3-го этажа и перепланировки помещений подвала, 1-го и 2-го этажей, а также нарушение правил пожарной безопасности.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что в нарушение условий договора работы по перепланировке помещений 1-го и 2-го этажей, углублению фундамента и надстройке 3-го этажа произведены ответчиком без согласования с истцом — собственником арендованного имущества.

Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

Судом указано, что по условиям договора передаваемая в аренду площадь находится в состоянии, отвечающем требованиям к эксплуатируемым нежилым торговым площадям для оказания услуг и осуществления торговой деятельности, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений, в том числе инженерных систем, без согласия арендодателя.

В силу ст. ст. 450, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или существенно ухудшает имущество.

Поскольку нарушение арендатором условий договора в части осуществления несогласованной с арендодателем перепланировки помещений, углублению фундамента и надстройке этажа, являются существенными, кроме того, договором предусмотрено, что такие нарушения являются основанием для его расторжения, удовлетворение иска признано судом кассационной инстанции законным.

(По материалам постановления ФАС МО от 27.10.05 № КГ-А40/10341-05-П
по делу № А40-54923/03-13-310)

20. По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ принятие арендодателем арендных платежей за пределами срока действия договора аренды не является основанием для признания договора возобновленным на неопределенный срок.

Комитет по управлению имуществом обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, со ссылкой на истечение срока аренды, отказ истца от продления арендных отношений и уклонение ответчика от выполнения обязанности по возврату арендованного помещения.

Решением суда первой инстанции ответчик на основании ст. ст. 309, 622, 655 ГК РФ выселен из помещения, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано по мотиву прекращения договора в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме. При этом суд исходил из того, что ответчик как добросовестный арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, суд указал на возобновление договора на неопределенный срок, поскольку истец не возвращает ответчику арендные платежи, уплаченные за пользование помещением за пределами срока аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами апелляционного суда, в связи с чем отменил постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная инстанция указала, что преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ состоит в том, что при сдаче в аренду имущества, которое ранее передавалось в аренду, прежний арендатор вправе требовать заключения с ним договора преимущественно перед другими лицами. Однако при отсутствии у собственника волеизъявления на сдачу имущества в аренду данная норма не может рассматриваться как основание для понуждения последнего к заключению договора.

Поскольку в материалах дела не представлено доказательств сдачи истцом вышеуказанного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ применению не подлежали.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ условием возобновления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя против продолжения использования арендатором объекта аренды после истечения срока договора.

Судом первой инстанции установлено, что арендодатель письмами отказался от продления договора и возражал против использования ответчиком арендованного помещения за пределами срока договора.

При таких обстоятельствах факт удержания истцом арендных платежей, уплаченных за пользование помещением за пределами срока аренды, не относится к вопросу о возобновлении договора и подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 622 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.09.05 № КГ-А41/8799-05
по делу № А41-К1-21387/04)

21. При доказанности факта уклонения арендатора от получения письменного предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Открытое акционерное общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском об обязании освободить арендованное нежилое помещение на основании ст. ст. 610, 622 ГК РФ со ссылкой на прекращение заключенного сторонами договора на аренду вышеуказанного помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву несоблюдения истцом предусмотренного ст. 610 ГК РФ порядка отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом суды отклонили доводы истца о том, что ответчик был уведомлен об отказе от договора при рассмотрении арбитражным судом другого дела, а также направлением ценных писем. Также суды признали несостоятельным ссылки истца на акты о вручении уведомления об отказе от договора директору ответчика.

Отменяя указанные судебные акты и удовлетворяя заявленные требования, суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов о том, что договор не прекратил действие, поскольку истцом не представлены почтовые уведомления о получении ответчиком писем об отказе от договора.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Направление ответчику уведомления об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, подтверждено имеющимися в материалах дела почтовыми квитанциями с описью вложения.

Поскольку доводы ответчика о неполучении указанных уведомлений документально не подтверждены, выводы о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора, не могут быть признаны основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и установленных судами обстоятельствах.

Кроме того, по смыслу ст. 610 ГК РФ обязанность арендодателя заблаговременно уведомить арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, установлена в целях обеспечения арендатору возможности, в данном случае, осуществить освобождение помещения и при необходимости заключить договор в отношении другого помещения.

Между тем, суды не учли, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений с ответчиком было выражено при рассмотрении арбитражным судом другого дела о выселении ответчика, в связи с чем последний имел возможность своевременно освободить занимаемое помещение.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал договор прекращенным на основании п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 26.10.05 № КГ-А40/10085-05
по делу № А40-11503/05-91-57)

22. Выкупной стоимостью предмета лизинга является его остаточная стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока действия договора.

Открытое акционерное общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью и закрытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по оплате авансового и лизингового платежей, пени за просрочку уплаты авансового и лизингового платежей.

В обоснование исковых требований указывалось на ненадлежащее исполнение закрытым акционерным обществом обязательств по договору финансовой аренды (лизинг) и возникновение в связи с этим у общества с ограниченной ответственностью солидарной ответственности на основании заключенного с истцом договора поручительства.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, со ссылкой на правомерность требований истца о взыскании задолженности по лизинговым платежам, исходя из размера, определенного сторонами в договоре. При этом суд отклонил ссылки ответчиков на включение в сумму лизинговых платежей выкупной стоимости оборудования, для взыскания которой, по мнению последних, в связи с возвратом предмета лизинга истцу нет правовых оснований.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав на обоснованность выводов суда, поскольку соглашением сторон договор лизинга расторгнут до истечения срока лизинга, оборудование возвращено лизингополучателю, однако в нарушение принятых по договору обязательств закрытое акционерное общество не внесло лизинговые платежи за весь срок фактического пользования оборудованием.

Возражения ответчиков о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, признаны кассационной инстанцией основанными на ошибочном толковании положений закона и условий договора.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

По смыслу данной нормы, а также положений п. 5 ст. 15 и ст. 31 Закона о лизинге под выкупной стоимостью предмета лизинга следует понимать его остаточную стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора. Возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата за пользованием имуществом, которая в этом случае направлена на возмещение издержек лизингодателя.

Условиями заключенного сторонами договора предусмотрена ускоренная амортизация предмета лизинга.

Между тем, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих согласование сторонами и фактическую уплату лизингополучателем денежных средств за пользование имуществом сверх предусмотренного договором размера вознаграждения лизингодателя, его расходов, связанных с приобретением предмета лизинга, в том числе налоговых отчислений и амортизации, то есть доказательств согласования и уплаты выкупной цены.

Таким образом, доводы заявителя о включении в лизинговые платежи выкупной стоимости предмета лизинга, ошибочны.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.03.06 № КГ-А40/957-06-П
по делу № А40-3115/05-77-34)

23. Доказательством соблюдения арендодателем установленного положениями ст. 619 Гражданского кодекса РФ претензионного порядка урегулирования спора является почтовое уведомление о получении арендатором предупреждения о необходимости устранения нарушения обязательства в разумный срок или о расторжении договора.

Решением суда первой инстанции удовлетворены исковые требования ДИгМ к организации о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений. Суд установил, что арендатор существенно нарушал условия договора в части уплаты арендных платежей, в связи с чем арендодатель направил арендатору претензию о необходимости в установленный в ней срок погасить задолженность, а при невыполнении требований в указанный срок предложил расторгнуть договор. При этом суд первой инстанции принял в качестве доказательства соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора почтовую квитанцию о направлении заказного письма в адрес арендатора.

Рассматривая апелляционную жалобу ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку арендатор не получил от арендодателя письменного предупреждения о необходимости надлежащего исполнения договора. Представленные истцом копии почтовых квитанций о направлении указанного предупреждения апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствуют сведения о получении данных почтовых отправлений арендатором. При этом апелляционный суд сослался на разъяснения, данный в п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанны с арендой».

(По материалам постановления Девятого арбитражного апелляционного суда
по делу № А40-3551/06-11-)

24. Заключение унитарным предприятием соглашения об увеличении цены договора лизинга (финансовой аренды), являющегося крупной сделкой, допускается с согласия собственника имущества предприятия.

Открытое акционерное общество обратилось с иском к государственному унитарному предприятию (должник) и обществу с ограниченной ответственностью (поручитель) о взыскании солидарно задолженности по уплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) в редакции дополнительного соглашения и договорной неустойки.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. При этом судами отклонена ссылка государственного унитарного предприятия на то, что дополнительное соглашение к договору лизинга заключено с нарушением требований закона о совершении крупной сделки.

Постановлением кассационной инстанции указанные судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Возражая по иску государственное унитарное предприятие ссылалось на то, что договор лизинга являлся крупной сделкой, в связи с чем был согласован с собственником имущества предприятия. Поскольку дополнительное соглашение об увеличении размера лизинговых платежей не было согласовано с собственником имущества предприятия, последнее указывало на ничтожность данного соглашения и неправомерность применения его условий при расчете задолженности.

Отклоняя данные возражения, суд первой инстанции сослался на то, что дополнительное соглашение не признано в установленном порядке недействительным.

Апелляционный суд указал на действительность дополнительного соглашения по мотиву достаточности согласования самого договора лизинга.

Указанные выводы признаны судом кассационной инстанции не соответствующими требованиям закона.

Согласно положениям ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон об унитарных предприятиях) крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Положения Закона об унитарных предприятиях не устанавливают оспоримость сделки, совершенной в нарушение порядка совершения крупных сделок. Следовательно, такая сделка является ничтожной, то есть, недействительна в силу требований закона и не требует ее признания таковой судом.

В связи с этим не может быть признана правомерной ссылка суда первой инстанции на то, что дополнительное соглашение к договору лизинга не признано недействительным в установленном порядке.

Апелляционным судом установлено, что заключенный сторонами договор лизинга как крупная сделка согласован собственником имущества предприятия.

По смыслу ст. 23 Закона об унитарных предприятиях согласование крупной сделки в силу ее определения законом направлено на согласование цены соответствующего договора.

Собственником имущества предприятия согласие было дано на приобретение предприятием имущества в лизинг по определенной цене.

Дополнительным соглашением к договору стороны изменили обязательство в части размера подлежащих уплате лизинговых платежей, увеличив цену договора.

Поскольку данное соглашение не было согласовано с представителем собственника имущества, то оно в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным сделкой как несоответствующее требованиям ст. 23 Закона об унитарных предприятиях. При этом не имеет правового значения, является ли предусмотренное дополнительным соглашением увеличение цены договора само по себе крупной сделкой или нет.

При таких обстоятельствах взыскание задолженности по лизинговым платежам и договорной неустойки, рассчитанных, исходя из размера лизинговых платежей, установленных в дополнительном соглашении к договору лизинга, не может быть признано законным.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, размер задолженности государственного унитарного предприятия по лизинговым платежам подлежал установлению с учетом согласованной собственником предприятия цены договора лизинга.

(По материалам постановления ФАС МО от 16.07.07 № КГ-А40/1887-07
по делу № А40-29652/06-11-216)

исп. Богданов Р.В.
тел. 609-56-88

Как правильно составить договор аренды помещения свободного назначения?

По закону без договора аренды помещения свободного назначения сделка считается недействительной. Для корректной сделки необходимо оформить договор и акт приема-передачи объекта.


Документы, необходимые для заключения договора

Договор аренды нужен для передачи права на использования имущества. ПСН – нежилое помещение, использование которого не может разрешать проживание на объекте.

Для заключения договора аренды помещения свободного назначения понадобятся:

  • Документ, подтверждающие, что арендодатель имеет право распоряжаться помещением и сдавать его.
  • Документы, подтверждающие, что арендодатель зарегистрирован, как юридическое лицо или паспорт арендодателя в случае, если он физическое лицо.
  • Документы, подтверждающие, что арендатор зарегистрирован, как юридическое лицо или паспорт арендатора в случае физического лица.

При отсутствии какого-то документа договор заключить невозможно.


Обязательно указывается

Законодательство РФ не ограничивает содержание договора одной формой, но есть пункты, которые должны в нем содержаться.

В любом документе такого типа должно быть описание самого объекта недвижимости. Оно должно обязательно включать информацию:

  • Юридический адрес объекта, соответствующий документам на право распоряжения.
  • Номер этажа.
  • Номер объекта в нумерации здания.
  • Сдаваемая в аренду площадь.
  • Стоимость и срок аренды.

Если в соглашении не указан срок аренды, то оно будет считаться действительным, но при желании завершить аренду стороны должны отправить друг другу уведомление за 3 месяца до расторжения.

Стоимость может указываться в договоре в виде фиксированной суммы или в виде благ: доля дохода от использования помещений или услуги по улучшению объекта.

При обозначении фиксированной платы за аренду арендодатель не может повышать цену до истечения срока действия соглашения, поэтому часто такая возможность указывается, фиксируя процент, на который может быть увеличена сумма, и возможную периодичность повышения цены.

Срок внесения платы за аренду также регламентируется договором, как и то, в какой момент сумма считается внесенной (при отправке денег с расчетного счета арендатора или при поступлении их на счет арендодателя). Соглашение может предусматривать пенни за несвоевременную оплату.


Особенности

Обычно при заключении договора аренды на нежилое помещение указывается назначение объекта, то есть изначально определяется для каких целей оно будет использоваться арендатором. При нарушении этих условий соглашение может быть расторгнуто арендодателем в одностороннем порядке.

Однако в случае помещений со свободным назначением перечень таких целей может включать в себя несколько пунктов. Потому при использовании готовых образцов договора нужно уделить внимание пунктам с описанием целей использования и составить список возможных вариантов.


Обязанности сторон

В соглашение обычно описываются условия использования объекта недвижимости.

Первым важным пунктом этого раздела будет обозначение того, какая сторона несет ответственность за оплату коммунальных платежей и каких. Если они включены в стоимость аренды, тогда арендодатель обязан вовремя платить все коммунальные платежи. Если же ответственность несет арендатор, то он обязан предоставлять квитанции об оплате или копии счетов за коммунальные услуги.

Вторым важным пунктом будет описание ответственности сторон по оплате текущего и капитального ремонтов. Согласно действующему законодательству, по умолчанию стоимость этих видов ремонта должен покрывать арендодатель, если иное не указанно в договоре.

При этом ремонт по улучшению, который нельзя отнести к обязательному текущему или капитальному, арендатор будет оплачивать самостоятельно, если у него нет предварительного согласия с арендодателем об обратном.


Улучшения арендованного помещения

В тексте соглашения описывается на каких условиях разрешено производить любые улучшения помещения: установка нового оборудования, косметический ремонт, перепланировка.

В некоторых случаях для любых изменений помещения арендатор должен будет получить письменное разрешение, в других – ему дается полное право на любые работы.

В случае если такой ремонт привел к повреждению, компенсировать убытки должна та сторона, которая его проводила.

Иногда неотделимый ремонт (замена пола, установка новых окон или покраска стен) производится за счет арендодателя по согласованию с ним, так как все эти улучшения невозможно забрать с собой, съезжая из объекта. Стоимость таких улучшений может покрываться арендодателем напрямую или вычитаться из арендной платы в пользу арендатора.

Также в соглашении может быть прописаны условия, при которых арендатор может выкупить оборудование или объект целиком, но, согласно закону РФ, это имущество перейдет в собственность только после полной выплаты стоимости объекта.


Разрешение споров

Как и в любом соглашение, обязательным разделом будет описание порядка разрешения споров. Порядок может быть описан любой, но, как правило, он не отличается от описанного в законодательстве РФ.

Важным пунктом будет то, в Арбитражный суд какого города необходимо будет обратиться при нерешаемых в досудебном порядке споров. Именно в этот суд и должен будет рассматривать претензию и выносить решение.


Особенности заключения договора

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, договор аренды должен быть заключен в виде одного документа. В случае, если он разбит на несколько, то он может быть признан недействительным.

Если срок действия договора больше, чем один год с момента заключения, то его необходимо зарегистрировать в государственных органах. Он не будет считаться действительным до момента такой регистрации.

При передаче помещения стороны должны отметить существующие недостатки, убедиться, что помещение свободно, и сторонами должен быть подписан акт приема-передачи помещения. Для его оформления можно использовать типовой бланк акта.

⇐ Вернуться к блогу

Карта сайта

  • Главная



  • Портал государственной организации

  • Муниципалитет
    • Устав ЗАТО Александровск
    • Совет депутатов
      • Руководство
      • Депутаты
      • Графики приёма
      • Постоянные комиссии
      • Наградная политика
      • Решения Совета депутатов
      • Постановления Главы ЗАТО
        • Решения Совета депутатов
        • <small>за 2019 год</small>
        • <small>за 2018 год</small>
        • <small>за 2014 год</small>
        • <small>за 2016 год</small>
        • <small>за 2015 год</small>
        • <small>за 2017 год</small>
        • <small>за 2013 год</small>
        • <small>за 2012 год</small>
        • <small>за 2011 год</small>
        • <small>за 2010 год</small>
        • <small>за 2009 год</small>
      • Сведения о доходах
      • Вакансии
      • Противодействие коррупции
        • Нормативные правовые и иные акты в сфере противодействия коррупции
        • Независимая антикоррупционная экспертиза проектов нормативных правовых актов
        • Антикоррупционная экспертиза нормативных правовых актов
        • Методические материалы
        • Формы, бланки
        • Сведения о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера
        • Деятельность комиссии по соблюдению требований к служебному поведению и урегулированию конфликта интересов
        • Реализация антикорупционных мероприятий
        • Обратная связь
    • Администрация
    • Контрольно-счётная палата
      • Правовые основы деятельности
      • Контрольная и экспертно-аналитическая деятельность
      • Отчеты о деятельности
      • Вакансии
      • Сведения о доходах
    • Избирательная комиссия
      • Территориальная избирательная комиссия <img src=»/upload/medialibrary/1ff/external. png» border=»0″>
      • Участковые избирательные комиссии <img src=»/upload/medialibrary/1ff/external.png» border=»0″>
      • Решения
      • Паспорт ТИК
      • Регламент ТИК
      • Архив выборов и референдумов <img src=»/upload/medialibrary/1ff/external.png» border=»0″>
      • Численность избирателей <img src=»/upload/medialibrary/1ff/external.png» border=»0″>
      • Законодательство о выборах и референдумах
      • Контакты
      • Новости
      • Работа с обращениями
    • Местное самоуправление
  • Деятельность
    • Муниципальные услуги
      • Административные регламенты
      • Технологические схемы предоставления муниципальных услуг
      • Муниципальные услуги в электронном виде
      • Проекты административных регламентов
    • Аукционы
    • Муниципальный заказ <img src=»/upload/medialibrary/1ff/external. png» border=»0″>
    • Исполнение Указов Президента РФ
      • Указы Президента РФ
      • Планы мероприятий («дорожные карты»)
      • Организация работы по исполнению указов Президента РФ
      • Комиссия по мониторингу достижения показателей
      • Портал Правительства Мурманской области
    • Оценка эффективности деятельности ОМСУ
    • Противодействие коррупции
    • Общественный совет при администрации
      • Регламентирующие документы
      • Состав Общественного совета
      • Протоколы заседаний Общественного совета
      • Конкурсная комиссия по формированию Общественного совета
    • Обеспечение стабильного социально-экономического развития ЗАТО
    • Оценка регулирующего воздействия
      • Федеральные НПА
      • Региональные НПА
      • Муниципальные НПА
      • Публичные консультации
      • Сводные отчеты
      • Заключения
      • Экспертизы
    • Реализация приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды»
      • О проекте
      • Модуль приоритетного проекта в ГИС ЖКХ
      • Информация Минстроя России о реализации приоритетного проекта
      • Информация Минстроя Мурманской области о реализации приоритетного проекта
      • Документы
      • Принять участие в проекте
      • Общественная комиссия
      • Итоги реализации проекта
      • Виды возможных работ по благоустройству
      • Общественные обсуждения
      • Интерактивная карта создания комфортной городской среды на территории ЗАТО Александровск
      • Идеи граждан
      • Новости проекта
      • Обратная связь
    • Информации о среднемесячной заработной плате руководителей, их заместителей и главных бухгалтеров муниципальных учреждений
    • Местные инициативы
    • Конкурс «Малые города»
      • Новости проекта
      • Документы
    • Муниципальный контроль
      • Муниципальный жилищный контроль
      • Муниципальный земельный контроль
      • Муниципальный контроль за сохранностью автомобильных дорог местного значения
      • Муниципальный контроль за соблюдением Правил благоустройства ЗАТО Александровск
      • Обобщение практики по осуществлению муниципального контроля
      • Программа профилактики рисков причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям при осуществлении муниципального контроля
    • Ведомственный контроль
    • Национальные проекты
    • Реализация Стратегии государственной национальной политики
    • Всероссийская перепись населения 2020
    • Антимонопольный комплаенс
    • Ответственное обращение с животными
      • Отлов безнадзорных животных
      • Информация для владельцев животных
      • Памятки населению
    • Мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости на территории ЗАТО Александровск
  • Социальная сфера
    • Отселение из ЗАТО
    • Безопасность населения
    • Градостроительство и архитектура
      • Правила благоустройства ЗАТО Александровск
      • Нормативно-правовые акты
      • Программы комплексного развития ЗАТО Александровск
      • Генеральный план ЗАТО Александровск
        • Проект внесения изменений в ГП и ПЗЗ
      • Правила землепользования и застройки ЗАТО Александровск
      • Местные нормативы градостроительного проектирования
      • Размещение рекламных конструкций
      • План обследования объектов недвижимости
      • Муниципальный земельный контроль
      • Перечень сведений, находящихся в распоряжении органов местного самоуправления, подлежащих предоставлению с использованием координат
      • Административные регламенты
      • Перечень НПА, регулирующих предоставление муниципальных услуг отделом градостроительства и архитектуры
      • Перечень объектов налогообложения по кадастровой стоимости
      • Проекты планировки
      • Исчерпывающий перечень в сфере строительства
      • Карты-схемы границ прилегающих территорий
      • Утвержденные карты-схемы прилегающих территорий
      • Сведения об организациях, осуществляющих свою деятельность на территории Мурманской области на рынке кадастровых и землеустроительных работ
      • Постановка земельных участков на кадастровый учет
      • Перечень строительных организаций, архитектурных бюро
    • Здравоохранение
    • Жилищно-коммунальное хозяйство
      • Реестр мест накопления отходов
      • Организации ЖКХ
      • Тарифы и нормативы
      • Реестр многоквартирных жилых домов
      • Муниципальный жилищный контроль
      • Создание товариществ собственников жилья
      • Капитальный ремонт многоквартирных домов
      • Энергоэффективность и энергосбережение
      • Оплата услуг ЖКХ
      • Схема теплоснабжения
      • Схема водоснабжения и водоотведения
      • Программа комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры
      • Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения
      • Сведения о качестве питьевой воды
      • Временное управление МКД
      • Перечень площадок для вывоза и временного складирования снега
      • Схема санитарной очистки территории ЗАТО Александровск
      • Отлов безнадзорных живльных
    • Муниципальное имущество
    • Культура
      • Учреждения культуры на территории ЗАТО Александровск
      • Тарифы на платные услуги
      • Мониторинг и прогноз потребности в предоставлении муниципальных услуг (работ)
      • Плана проведения плановых проверок в рамках ведомственного контроля
    • Молодёжная политика и спорт
      • Молодежные объединения и учреждения, ведущие работу с молодежью
      • Спортивные школы
      • Спортивные объекты
      • Календарный план официальных физкультурных и спортивных мероприятий
      • Учреждения культуры Мурманской области для проведения массовых молодежных мероприятий
    • Транспортное обслуживание
      • Предприятия и индивидуальные предприниматели, оказывающие транспортные услуги
      • Расписание движения общественного транспорта
      • Реестр муниципальных маршрутов
      • Нормативные правовые акты
      • Тарифы на перевозки пассажиров и багажа
    • Образование
      • Образование
      • Детские сады
      • Школы
      • Дополнительное образование
      • Организации образования
      • Тарифы на платные услуги
      • Плана проведения плановых проверок в рамках ведомственного контроля
    • Общественные организации и объединения
      • Перечень общественных организаций и объединений
      • Конкурсы социально значимых проектов
      • Реестр получателей поддержки
      • Методические рекомендации
    • Социальная защита
      • Социальное обеспечение
      • Опека и попечительство в отношении совершеннолетних граждан
        • Опека и попечительство
        • Основные направления работы
        • Нормативные правовые акты
        • Часто задаваемые вопросы
        • Информационные сообщения
      • Земля многодетным
      • Доступная среда
        • Рабочая группа по делам инвалидов
        • Реестр общественных организаций инвалидов
        • План мероприятий («дорожная карта») по повышению значений показателей доступности для инвалидов объектов и услуг социальной инфраструктуры
        • Паспортизация объектов социальной инфраструктуры
      • Земля отдельным категориям граждан
    • Неформальная занятость
    • Экономика и бизнес
      • Развитие и поддержка субъектов малого предпринимательства
        • Нормативные правовые акты
        • Корпорация развития малого и среднего предпринимательства
        • Портал малого и среднего предпринимательства Мурманской области
        • Уполномоченный по защите прав предпринимателей
        • Координационный Совет
        • Инфраструктура поддержки субъектов МСП
        • Финансовая поддержка субъектов МСП
        • Имущественная поддержка
        • Конкурс для начинающих предпринимателей
        • Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества
        • Перечни муниципального имущества
        • Реестр субъектов МСП-получателей муниципальной поддержки
        • Прочая информация
        • Рабочая группа по вопросам оказания имущественной поддержки субъектам МСП в ЗАТО Александровск
      • Развитие торговли
        • Законодательство в сфере торговли
        • Торговый реестр Мурманской области
        • Мониторинг потребительских цен
        • Прочие вопросы торговли
        • Схема размещения нестационарных торговых объектов
        • Порядок выдачи разрешений на размещение нестационарных торговых объектов
        • Схемы границ прилегающих территорий
        • Ярмарочная торговля
      • Инвестиционная деятельность
        • Инвестиционный уполномоченный
        • Карты-схемы городов
        • Инвестиционный портал Мурманской области
        • АО «Корпорация развития Мурманской области»
      • Развитие конкуренции
        • Нормативные правовые акты
        • Реестр хозяйствующих субъектов с долей участия муниципального образования более 50%
        • Развитие конкуренции в Мурманской области
        • Мониторинг конкурентной среды
        • Соглашение о внедрении Стандарта развития конкуренции в Мурманской области
      • Муниципально-частное партнерство и концессии
        • Нормативно-правовая база
        • О реализуемых и планируемых концессиях в муниципальном образовании
        • Перечень проектов, перспективных для реализации в муниципальном образовании на условиях муниципально-частного партнерства
      • Поддержка бизнеса в условиях пандемии коронавируса
      • Поддержка СОНКО
      • Обязательная маркировка товаров средствами идентификации
      • Информация для самозанятых
    • В помощь потребителю
      • Правила продажи молочных продуктов
  • Документы
    • Муниципальные правовые акты
    • Бюджет
      • <img src=»/upload/unnamed. png» ALT=»ОТКРЫТЫЙ БЮДЖЕТ» WIDTH=75 HEIGHT=100><br /><b>Открытый бюджет ЗАТО Александровск</b>
      • Бюджет для граждан
      • Актуализированные версии решений о бюджете
      • Проекты решений о бюджете
      • Использование бюджетных средств
      • Контрольно-ревизионная деятельность
        • План контрольно-ревизионной деятельности
      • Финансовый контроль
      • Предоставляемые льготы
      • Реестр расходных обязательств
      • Кассовый план доходов местного бюджета
      • Муниципальный долг
      • Отчет о результатах деятельности финансового органа
      • Анализ доходов и расходов
      • Оценка качества финансового менеджмента
      • Оценка эффективности предоставляемых (планируемых к предоставлению) налоговых льгот
      • Налоговые расходы ЗАТО Александровск
      • План оздоровления муниципальных финансов
      • Реализация 83-ФЗ
      • Материалы по формированию бюджета
      • Cведения о численности муниципальных служащих
      • Общественный совет при Управлении финансов
        • Цели и задачи Общественного совета
        • Процедура отбора и поданные заявки
        • Состав Общественного совета
        • Работа Общественного совета
        • Реализация рекомендаций Общественного совета
        • Новости
      • Вопрос-ответ
      • Общественное обсуждение
    • Муниципальные программы
      • Нормативно-правовые акты
      • Муниципальные программы за 2021-2025 годы
      • Муниципальные программы за 2014-2020 годы
      • Итоги реализации муниципальных программ
      • Публичное обсуждение
      • Программно-целевой Совет
      • Архив за 2013 год
        • Муниципальные программы за 2013 год
        • Отчеты по муниципальным программам за 2013 год
    • Муниципальные закупки
      • Общественное обсуждение правовых актов о нормировании в сфере закупок
      • План закупок товаров, работ, услуг для обеспечения муниципальных нужд
      • План-график размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг
      • Документы, регламентирующие деятельность в сфере закупок
    • Перечень информационных систем
    • Стратегическое планирование
  • Пресс-служба
    • Выпуски муниципальной газеты «Полярный Вестник»
    • Актуальная информация
      • Новости
      • Анонсы событий
      • Информационные сообщения
      • Выпуски муниципальной газеты «Полярный Вестник»
      • <small>за 2022 год</small>
      • <small>за 2021 год</small>
      • <small>за 2020 год</small>
      • <small>за 2019 год</small>
      • <small>за 2018 год</small>
    • Телефонный справочник
    • История
      • Снежногорск
      • Полярный
      • Гаджиево
      • Белокаменка
      • Символика
      • 10 судоремонтный завод
      • н. п. Оленья Губа
      • История подводных сил Северного флота
      • Краснознаменная Кольская флотилия разнородных сил Северного флота
    • Гостям
  • Приёмная
    • Интернет-приёмная
      • <b>Написать обращение</b>
      • Порядок и время приёма
      • О работе с обращениями
      • Формы обращений
      • Порядок обжалования
    • Обзоры обращений
      • Наиболее часто задаваемые вопросы
    • Опросы и голосования

ДОГОВОР АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Образец статей

  • На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает в аренду Помещения Арендатору, а Арендатор арендует Помещения у Арендодателя на Срок, начинающийся с Даты начала и заканчивающийся Датой прекращения, если только продлен или досрочно прекращен в соответствии с настоящим Договором аренды.

  • Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что верная и полная копия Договора субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А.

  • Графики раскрытия информации содержат достоверный, точный и полный список всех договоров аренды и лицензионных соглашений, стороной которых является Компания или любое Дочернее предприятие Компании и в соответствии с которыми Компания или любое Дочернее предприятие Компании сдает в аренду (будь то в качестве арендодателя или арендатор) или лицензирует (будь то в качестве лицензиара или лицензиата) любое недвижимое или движимое имущество, связанное с ведением его бизнеса и требующее платежей, превышающих 12 000 долларов США в год («Соглашения об аренде»). Компания предоставила APP верные и полные копии всех договоров аренды. Каждое Соглашение об аренде является действительным, эффективным и имеет полную силу в соответствии с его условиями, и ни по какой такой аренде не существует (i) какого-либо существующего или заявленного существенного неисполнения обязательств со стороны Компании или любого Дочернего предприятия Компании (в зависимости от обстоятельств) или случая существенного неисполнения обязательств. или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то и другое, будет представлять собой существенное невыполнение обязательств Компанией или любой Дочерней компанией Компании (в зависимости от обстоятельств) и, по отдельности или в совокупности, может разумно привести к Существенному неблагоприятному воздействию на Компанию, или , (ii) насколько известно Компании, любой существующий существенный дефолт любой другой стороны по любому из Договоров аренды или любой случай существенного дефолта или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой существенное дефолт со стороны любая такая вечеринка. Насколько известно Компании, не ожидается или не ожидается переоценка какого-либо имущества, на которое распространяются Соглашения об аренде. Компания или любая Дочерняя компания Компании будут прилагать разумные усилия добросовестно для получения до Даты вступления в силу согласия каждого арендодателя или арендодателя, чье согласие требуется для переуступки Договоров аренды, и будут прилагать разумные усилия добросовестности для доставки APP в письменной форме такие согласия, которые необходимы для осуществления действительной и обязательной передачи или переуступки прав Компании или любой Дочерней компании Компании по ним. Компания имеет хорошие, четкие, действительные и подлежащие взысканию права аренды по каждому из договоров аренды. Соглашения об аренде соответствуют исключениям в отношении прав собственности и компенсационных соглашений, изложенным в 42 U.S.C. Раздел 1395nn, 42 C.F.R. Раздел 1001.952 и любые аналогичные применимые положения о безопасной гавани в соответствии с законодательством штата или другие положения об исключениях.

  • 11 от 25 августа 2009 г. между Hub Acquisition Trust («Владелец/арендодатель») и Соединенными Штатами Америки («Правительство/арендатор»). ИНДЕКС

  • Условия и положения настоящего Договора аренды вступают в силу с даты настоящего Договора аренды. Срок настоящего Арендного договора («Срок аренды») должен быть таким, как указано в Разделе 3.1 Резюме, начинается с даты, указанной в Разделе 3.2 Резюме («Дата начала аренды»), и заканчивается в дата, указанная в Разделе 3.3 Сводки («Дата истечения срока аренды»), если только настоящая Аренда не будет расторгнута раньше, как указано ниже. Для целей настоящего Договора аренды термин «Год аренды» означает каждый последующий период в двенадцать (12) месяцев в течение Срока аренды; при условии, однако, что если Дата начала аренды приходится на дату, отличную от первого дня календарного месяца, то первый Год аренды начинается с Даты начала аренды и заканчивается в последний день месяца, в котором наступает первая годовщина такой Даты начала аренды, а второй и каждый последующий год аренды начинаются в первый день следующего календарного месяца; а также при условии, что последний Год аренды заканчивается в Дату окончания срока аренды. В любое время в течение Срока аренды Арендодатель может направить Арендатору уведомление по форме, указанной в Приложении C, прилагаемом к настоящему документу, только в качестве подтверждения информации, изложенной в нем, которое Арендатор, после подтверждения его точности, должен выполнить. и вернуть Арендодателю в течение пяти (5) рабочих дней с момента его получения.

  • Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается сдать в аренду Помещения от Арендодателя в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе.

  • Я принимаю на себя полную ответственность за арендованное Оборудование и соглашаюсь оплатить любой ущерб, причиненный Оборудованию, и заменить Оборудование по полной розничной стоимости, если оно не будет возвращено в оговоренный срок.

  • Во время или до Закрытия Продавец прекращает действие Существующего Соглашения об управлении и Существующего Соглашения о франшизе, и Продавец несет единоличную ответственность по всем претензиям и обязательствам, возникающим в связи с ними до, до или после Даты закрытия. В качестве условия закрытия Покупатель должен заключить Новое соглашение об управлении и Новое соглашение о франшизе, вступающие в силу на Дату закрытия. Продавец несет ответственность за оплату всех расходов, связанных с расторжением Существующего Соглашения об управлении. Покупатель несет ответственность за оплату всех разумных и фактических расходов Правообладателя, связанных с переуступкой или расторжением, в зависимости от обстоятельств, Существующего договора франшизы. Продавец должен прилагать коммерчески разумные усилия для незамедлительного предоставления всей информации, требуемой Правообладателем в связи с Новым договором о франшизе, а Продавец и Покупатель должны усердно добиваться ее получения. В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор в соответствии с настоящим Контрактом, Покупатель и Управляющий должны согласовать до истечения Периода проверки форму и содержание Нового Соглашения об управлении, которое Новое Управление должно содержать, среди прочего. , условия, описанные в Приложении 5 к настоящему документу. В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор по настоящему Контракту Покупатель должен согласовать с Правообладателем форму и содержание Нового Соглашения о франшизе не позднее истечения Периода проверки.

  • В случае расторжения настоящего Договора аренды из-за невыполнения обязательств Арендатором, или в связи с банкротством какой-либо из сторон, или по любой другой причине, Арендодатель должен направить любому Заемщику-арендодателю письменное уведомление об этом и отчет обо всех неплатежи Арендатора, известные на тот момент Арендодателю, и любые суммы, причитающиеся к оплате по настоящему Арендному договору, или суммы, которые подлежали бы уплате, если бы не такое расторжение. По письменному запросу любого Залогодержателя по аренде в адрес Арендодателя в течение тридцати (30) дней после получения такого уведомления Арендодатель и такой Залогодержатель по аренде или его уполномоченное лицо («Новый арендатор») заключают новый договор аренды («Новый договор аренды») Имущества на оставшийся срок действия настоящего Арендного договора, вступившего в силу с даты расторжения, по Арендной плате и на всех условиях, договорах и условиях (включая любые варианты продления, но исключая любые требования, которые больше не применяются или которые уже выполнены) настоящего Договора аренды предусмотрено:

  • Соглашение об управлении имуществом имеет полную юридическую силу и, насколько известно Заемщику, ни одна из сторон не допустила нарушения его условий, и не произошло ни одного события, которое по прошествии времени и/или направление уведомления могло бы представлять собой по умолчанию.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Состав:
  • Аренда нежилого помещения
  • Возможные проблемы аренды нежилого помещения
  • Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
  • Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
  • Проверка договора аренды нежилого помещения
  • Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения
  • Расторжение договора аренды нежилого помещения
  • Распространенные ошибки договоров аренды
  • Субаренда и что такое его опасность.

Аренда нежилых помещений

Для заключения договора аренды нежилых помещений существенными условиями являются:

  • предмет договора.
  • размер арендной платы.

Если стороны при заключении договора не пришли к соглашению о существенных условиях, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность договора, если они подтвердили ее своими действиями. Таким образом, арендатор, принявший помещение от арендодателя и уплативший арендную плату, лишается права заявлять о недостижении соглашения.

Возможные проблемы с арендой нежилого помещения

Во избежание проблем в будущем лучше перед подписанием договора проверить договор аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам договора полезно знать, на что обращать внимание.

Итак, важно индивидуализировать предмет договора, то есть описать и определить нежилые помещения, которые сдаются в аренду. Укажите, что он передается платно и только на время.

Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Необходимую информацию вы найдете на правительственном сайте (Росреестре) благодаря службе справочной информации об объектах недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из реестра государственного имущества (ЕГРН) в электронном виде, где также будут отражены все необходимые сведения.

Указать в договоре аренды нежилого помещения:

    9Кадастровый номер 0003.
  • адрес.
  • Площадь в квадратных метрах.
  • цель.
  • комнатный, этажный.
  • номер комнаты на плане этажа.

Во избежание споров о согласовании объекта приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается расположение помещений – такое требование вы найдете в статье 24 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.

Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Это немного сложнее, так как такое имущество не стоит на кадастровом учете, и получить выписку невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

  • индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение.
  • индивидуальные характеристики номера.

Другими словами, опишите его местонахождение и укажите район. Вы можете сделать описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже при отсутствии сведений о части объекта аренды в государственном кадастре недвижимости такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может провести только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

  1. Проверка прав собственности, наличие обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН.
  2. Проверка статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя через официальный сервис ФНС России.
  3. Определение наличия у арендодателя юридических споров, наличия долгов.
  4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с обмерами и документами. Проверка расположения стен и комнат на соответствие плану.
  5. Распределение пожарных рисков и ответственности за оборудование в договоре.
  6. Уточнение потенциально спорных моментов, например, можно ли в одностороннем порядке поднять арендную плату, предусмотрены ли арендные каникулы, дано ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
  7. Проверка по пунктам, касающимся ответственности за содержание придомовой территории, запрет на возмещение неотделимых улучшений.
  8. Уточнение условий оплаты при одностороннем отказе от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
  9. Определение того, кто зарегистрирует договор, возьмет на себя оплату пошлин и посещение государственного органа (МФЦ).

Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением договора понимается подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Продление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Продление — продление срока договора аренды нежилого помещения. Возможен только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующего пункта в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендодателем проекта договора, подготовленного арендатором. В типовом проекте договора остается только договориться о самом договоре и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут различаться в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

При этом в каждом конкретном случае наниматель может по согласованию с наймодателем изменить отдельные условия типового договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно, соответствует ли текст договора:

  • законодательство.
  • договоренности уже достигнуты с арендатором.
  • оптимальное распределение прав и обязанностей между сторонами с точки зрения арендодателя.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Гражданским законодательством предусмотрены следующие права сторон.

  • расторжение договора по соглашению сторон или по заявлению одной из сторон в судебном порядке.
  • отказ от договора (его исполнения), если договор заключен на неопределенный срок или это право предусмотрено договором.

В этом случае договором аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора.

Следует отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит конкретных условий использования предмета аренды, поскольку назначение сдаваемого в аренду нежилого помещения может быть различным: от коммерческого до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи имеет силу, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора устанавливать именно те условия, которыми они в дальнейшем будут руководствоваться по обоюдному согласию. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – игнорирование существенных условий договора. Например, неуполномоченное лицо может подписать соглашение. Либо одна из сторон не имеет права собственности на объект. Было бы серьезной ошибкой не указать срок договора, порядок его изменения, продления, расторжения. Условия оплаты, штрафы и пени должны быть четко указаны в тексте.

Договор аренды имеет четкие требования, в случае игнорирования которых он может считаться незаключенным. Подписанный договор должен соответствовать требованиям законодательства и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: отсутствует полное описание предмета договора и не указываются его отдельные данные. В этом случае невозможно установить предмет аренды, а значит, договор легко оспорить.

Третья ошибка — отсутствие актов приемки. На практике при отсутствии приемки и передачи (возврата) объекта договор считается действительным (даже если сроки договора истекли).

Ошибка четвертая: попытка расторгнуть договор в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует полагать, что при наличии штрафных санкций за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей с этим ничего нельзя поделать. На самом деле эти штрафы можно оспорить, если вы уведомили арендодателя о расторжении договора за 3 месяца (в зависимости от условий договора).

Было бы ошибкой не соблюдать претензионный порядок разрешения споров. Если это условие присутствует в договоре, то оно является обязательным для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит иск без рассмотрения.

Также было бы ошибкой полагать, что обращаться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обращаетесь за консультацией и юридическим анализом сделки до ее заключения, то обезопасьте себя от навязываемых и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск досрочного расторжения договора субаренды гораздо выше, чем в случае аренды. Таким образом, условия, при которых субарендатор будет вынужден вернуть полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от честности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в этом случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, на которого в связи с этим может возлагаться обязанность по возмещению убытков партнера по сделке.

Для обеспечения интересов обеих сторон необходимо сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными нормами в исходном договоре аренды. Если в договоре субаренды предусмотрен тот же или больший перечень оснований, риск того, что субаренда вернет имущество без учета этих требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет за собой прекращение договора субаренды. Однако субарендатор имеет право заключить договор аренды, но фактически это неосуществимо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии на определенное помещение, подвергается большому риску, в этих случаях лучше выбирать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий договора субаренды, так как несоблюдение этих требований также может повлечь за собой негативные последствия.

Кроме того, важно проверить соответствие порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может привести к ничтожности, а оно, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

5 простых шагов

Что такое письменный договор аренды?

А договор аренды является юридическим документом между арендодателем и арендатором, в котором излагаются условия аренды имущества. В то время как договоры аренды обычно определяют краткосрочный период аренды, например, от месяца к месяцу, договор аренды обычно используется для долгосрочной аренды на срок более шести месяцев.

Договоры аренды являются стандартными как для жилой, так и для коммерческой аренды. В обоих сценариях обычно есть возможность продлить аренду после окончания начального периода.

Условия аренды будут варьироваться в зависимости от имущества и потребностей арендодателя и арендатора. Большинство договоров аренды будут включать основную информацию, такую ​​как:

  • Описание недвижимости
  • Срок действия соглашения
  • Стоимость аренды
  • Последствия неуплаты

Арендные договоры необходимы при аренде недвижимости, потому что они объясняют обязанности и ожидания арендодателя и арендатора. В некоторых штатах договоры аренды являются обязательными. Тем не менее, даже если они не требуются, они помогут обеим сторонам защитить свои интересы и избежать споров.

Без договора аренды вы можете столкнуться с риском потери арендной платы, ответственности за незаконную деятельность с недвижимостью или дорогостоящего ремонта в случае повреждения имущества. Независимо от того, сдаете ли вы квартиры-студии в жилом районе или коммерческое здание для бизнеса, вам рекомендуется иметь действующий договор аренды. Если у вас есть вопросы о том, что делает договор аренды имеющим юридическую силу и что вы должны включить в договор аренды, подумайте о том, чтобы обратиться к юристу по недвижимости.

кликните сюда если вас интересует дополнительная информация о договорах аренды.

Как написать договор аренды

Шаблоны договоров аренды широко доступны в Интернете; однако важно знать, как составить договор аренды и какая информация должна быть включена. Даже если вы решите составить свой собственный договор аренды, рекомендуется, чтобы перед подписанием его рассмотрел опытный юрист.

Чтобы составить договор аренды, выполните следующие действия:

Шаг 1: Опишите договор аренды. Договоры аренды должны быть организованы, ясны и легко читаемы обеими сторонами. Один из способов обеспечить ясность и удобочитаемость — начать с плана. Каждый раздел должен иметь заголовок, и вы также можете включить подзаголовки. Некоторые заголовки, которые вы, возможно, захотите рассмотреть в своем договоре аренды, включают:

  • Арендованное имущество
  • Срок
  • Арендовать
  • Депозит
  • Утилиты
  • Вместимость
  • Права и обязанности арендатора
  • Права и обязанности арендодателя
  • Прекращение аренды
  • Применимое право

Заголовки должны быть выделены жирным шрифтом или подчеркнуты, чтобы они выделялись и их можно было быстро найти в документе. Для других идей заголовка вы можете найти шаблоны договоров аренды.

Шаг 2: Определите важные положения. Вы захотите составить список всех условий, которые должны быть учтены в вашей аренде. Какие правила вы бы хотели, чтобы применялись, и как бы вы хотели, чтобы аренда работала? После того, как вы составите список положений, вы можете распределить их по категориям.

Шаг 3: Составьте условия аренды. Каждое положение должно быть детализировано и содержать всю необходимую информацию. Это процесс превращения положений в положения. Каждое положение должно иметь юридическую силу, поэтому вы можете проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что положения содержат всю информацию, необходимую для заключения юридически обязывающего соглашения.

Шаг 4: Обратитесь к местным законам или к местному юристу по недвижимости. Законы штатов могут определять, какие положения и пункты могут быть включены в договор аренды. Проверьте свои местные законы или попросите знающего юриста прочитать ваш договор аренды, чтобы убедиться, что все положения соответствуют закону и могут быть подтверждены в суде.

Шаг 5: Форматирование и тонкая настройка. Ваша аренда должна включать элементы форматирования, такие как заголовок и раздел подписи. Просмотрите свой документ, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые заголовки, положения, пункты и другие элементы, которые делают договор аренды профессиональным и законным.

Для получения дополнительной информации о том, как составить договор аренды, см. проверить эту статью.

Купить шаблон

Адрес электронной почты

Мы будем хранить ваши данные в соответствии с нашими Политика конфиденциальности

Цена формы:

Нужна дополнительная помощь?

Вам нужна помощь в заполнении шаблона? Обновите свою покупку, чтобы включить поддержку лицензированного адвоката чтобы помочь вам заполнить шаблон и ответить на любые ваши вопросы.

Поддержка юриста: +195 долларов США

Да, добавить поддержку адвоката к моему заказу (+$195).

Отменить

Спасибо за заказ. В ближайшее время наш сотрудник свяжется с вами и предоставит инструкции по оплате для завершения вашего заказа.

OK

Шаблоны

Купите и загрузите заполняемые шаблоны PDF, которые соответствуют вашим потребностям.

*Покупая шаблон, вы подтверждаете, что прочитали и поняли Условия использования ContractsCounsel.

Что обычно включается в договор аренды?

То, что включается в договор аренды, зависит от типа договора аренды и конкретных соглашений между арендодателем и арендатором. Большинство договоров аренды включают следующую основную информацию:

  • Информация о вечеринке: Имена всех проживающих в собственности должны быть включены в договор аренды. Информация о арендодателе также должна быть включена.
  • Информация, идентифицирующая собственность: Чтобы не было путаницы, недвижимость, которая сдается в аренду, должна быть четко идентифицирована. Включите адрес собственности, описание, и какие области включены в собственность.
  • Срок аренды : Срок — это продолжительность действия договора аренды. Это может включать точные даты, период времени и способ продления аренды. В зависимости от того, как продлевается договор аренды, вы можете включить процедуру продления в этот раздел или создать новый заголовок для продления.
  • Размер арендной платы : Сумма арендной платы – это сумма, которую арендатор будет платить арендодателю за использование имущества. В этом разделе должна быть указана сумма арендной платы, срок оплаты и принятая форма оплаты. Вы также должны знать, будет ли арендатор нести ответственность за коммунальные услуги или они включены в арендную плату.
  • Опоздание Сборы и штрафы : Ваше соглашение об аренде должно включать положения о том, как обрабатывается просроченная арендная плата. Вы можете включить льготный период, но это не обязательно. Вы также можете включить штрафы за возвращенный чек или просрочку платежа.
  • Безопасность депозит : Страховой депозит выплачивается арендодателю в случае повреждения имущества арендатором. В договоре аренды должны быть указаны условия оплаты и срок возврата залога при отсутствии ущерба. В этом разделе также должно быть четко определено, что считается «ущербом» и при каких условиях залог не возвращается.
  • Права и обязанности арендатора: Арендаторы, арендующие недвижимость, имеют законные права, такие как неприкосновенность частной жизни. В разделе прав и обязанностей будут изложены такие вещи, как внесение изменений в имущество, использование имущества, содержание имущества в чистоте и санитарных условиях, а также соблюдение местных законов о здоровье и безопасности.
  • Права арендодателя Обязанности: Арендодатели также имеют права и обязанности при сдаче имущества в аренду. В обязанности арендодателя входит содержание имущества, выполнение определенных ремонтных работ и соблюдение всех законов.
  • Прекращение аренды и средства правовой защиты: В случае, если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды до согласованного срока, необходимо четко указать определенные обстоятельства. Если арендатор хочет расторгнуть договор аренды, в соглашении должно быть указано, когда он может расторгнуть договор, а также любые понесенные расходы. Если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, должны быть определены обстоятельства, при которых он может расторгнуть договор аренды, например, неуплата арендной платы, незаконная деятельность или материальный ущерб. Этот раздел также должен включать процесс прекращения аренды и то, какое уведомление необходимо предоставить.
  • Применимое право: Каждый договор аренды должен включать раздел о том, какому правовому регулированию следует договор аренды. Раздел регулирующего права обычно состоит из положения о том, что если договор аренды противоречит действующему законодательству, закон имеет преимущественную силу над договором аренды, не аннулируя весь договор аренды.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Закари Дж.

33 проекта на СС

Просмотр профиля

Джон П.

3 проекта на СС

Просмотр профиля

Джейн С.

82 проекта на CC

Просмотр профиля

Брайан С.

5 проектов на СС

Просмотр профиля

Типы договоров аренды

Как в жилой, так и в коммерческой недвижимости могут использоваться несколько различных типов договоров аренды. Пять типов договоров аренды, которые обычно используются для коммерческой недвижимости, включают:

  1. Чистая аренда: При использовании чистая аренда , арендатор несет ответственность за уплату большинства налогов, страховки и эксплуатационных расходов в дополнение к согласованной ежемесячной арендной плате.
  2. Двойная чистая аренда: В договоре двойной чистой аренды арендатор должен платить все налоги, страховку и ежемесячную арендную плату, но он не несет ответственности за расходы на содержание.
  3. Тройной чистый лизинг: А тройная чистая аренда , иногда называемый арендой NNN, требует от арендатора уплаты налогов, страховки, обслуживания и арендной платы за недвижимость.
  4. Абсолютная тройная чистая аренда: При абсолютной тройной чистой аренде арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с недвижимостью. Арендодатель практически освобожден от любой ответственности за уплату налогов, страховки и обслуживания. В этом типе договора аренды от арендатора потенциально может потребоваться покрытие расходов на ремонт крыши или основной конструкции здания.
  5. Процент аренды: Процентная аренда требует от арендатора уплаты базовой арендной платы, а затем дополнительной суммы в зависимости от процента их прибыли от бизнеса.
  6. Аренда с полным обслуживанием: Аренда с полным обслуживанием или полная аренда включают в себя все коммунальные услуги, налоги, страховку и содержание здания в размере арендной платы. Эта аренда возлагает на арендодателя наибольшую ответственность и обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Могу ли я написать свой собственный договор аренды?

Можно составить собственный договор аренды, но вы оставляете себя открытым для проблем. Аренда должна включать конкретную информацию, чтобы иметь юридическую силу, поэтому, когда вы готовите свое собственное соглашение без помощи юриста, вы рискуете пропустить важные пункты или положения.

Если вы собираетесь составить свой собственный договор аренды, вам настоятельно рекомендуется нанять юриста по недвижимости для проверки договора аренды. Опытный адвокат узнает, пропустили ли вы какие-либо важные положения, которые могут привести к финансовым потерям или юридическим обязательствам.

Получите помощь в написании договора аренды

У вас есть вопросы о том, как составить договор аренды, и вы хотите поговорить с экспертом? Опубликовать проект TodayonContractsCounseland получает предложения от опытных юристов по недвижимости, специализирующихся на заключении договоров аренды.

Найти высшие адвокаты по контракту: Сравните ценообразование и сохранение

Просмотр Mathew

Участник со времен:
1 февраля 2022 г.

Мэтью К.

. Адвокат. Участник с: 1 февраля 2022 г.

Практика Кербиса включает в себя сделки с бизнесом и недвижимостью, планирование недвижимости и консультирование по судебным разбирательствам в ограниченном объеме. Мэтью заключал сделки с участием многонациональных корпоративных франшиз и коллективно помог сотням клиентов с их транзакционными, гражданскими и апелляционными юридическими потребностями. На протяжении всего своего пребывания на посту лидера Американской ассоциации юристов Мэтью выступал за реформу юридического образования, брал интервью у президентов ABA и судей апелляционного и Верховного судов штатов, а также лоббировал Конгресс от имени юристов. Будучи студентом юридического факультета, Мэтью работал помощником достопочтенного судьи Роберта Э. Гордона в Апелляционном суде штата Иллинойс, Первый округ.

Подробнее…

Устав Соглашение с агентом по закупке ООО Операционное соглашение Сантехнический контракт Брачный договор Меморандум о частном размещении Освобождение залога Субаренда Соглашение с поставщиком

View More . ..

View Tina

Член с:
17 февраля 2022 г.

Tina R.

AGC

Бесплатная консультация

Получите бесплатное предложение

View Tina

. , 2022

15 лет юридического стажа; опыт работы с контрактами, здравоохранением, ERISA, врачами, финансовыми услугами, коммерческими контрактами, трудовыми договорами и т. д. Я разбираюсь во всех контрактах и ​​могу предоставить вам эффективные и качественные услуги. Я работал в юридической фирме, компании финансовых услуг, консалтинговой и некоммерческой.

Показать больше…

Деловой контракт Бизнес-план Прекратить и воздерживаться Коммерческая аренда Договор коммерческой аренды Договор подряда Соглашение с независимым подрядчиком Отказ от ответственности Соглашение о неконкуренции Письмо с предложением Освобождение от ответственности Субаренда

View More . ..

View Antoine

Участник с:
7 февраля 2022 г.

Antoine D.

владелец

Бесплатная консультация

Получите бесплатное предложение

View Antoine

. , 2022

В своей фирме Talented Tenth Law Антуан фокусируется на том, чтобы помочь людям максимально защитить и преуспеть в зале суда и зале заседаний. Услуги его фирмы включают в себя представление людей в судебных процессах, связанных с нарушением контракта, многих типах гражданских исков и помощи владельцам бизнеса в заключении государственных контрактов, среди прочего.

Подробнее…

Поправка к контракту Соглашение об отыгрыше Соглашение о покупке оборудования OEM-соглашение Сантехнический контракт Договор купли-продажи S Корпорация Соглашение с поставщиком Отказ

View More . ..

View Tom

Участник с:
7 февраля 2022 г.

Том Л.

Управляющий член

БЕСПЛАТНА 7, 2022

Том — бывший главный юрисконсульт государственных и частных компаний. Он имеет обширный опыт в области слияний и поглощений, коммерческих сделок, совместных предприятий, финансов, ценных бумаг и общего корпоративного права в широком спектре отраслей, включая строительство, потребительские товары, электронную коммерцию, энергетику и здравоохранение. Как адвокат, который практиковал в двух разных международных юридических фирмах, входящих в число 50 лучших, он может предоставлять услуги «Большого права» по конкурентоспособной цене. Прежде чем стать юристом, Том служил офицером в армии США и дослужился до звания капитана. Он служил в Ираке, где руководил разведывательным взводом и был награжден медалью «Бронзовая звезда».

Показать больше…

Прекратить и воздержаться Письмо-требование Соглашение об отыгрыше Финансовая аренда Договор аренды Договор аренды с правом собственности Договор купли-продажи недвижимости

View More . ..

View Craig

Участник с:
8 февраля, 2022

Craig Y.

Партнер

БЕСПЛАТНАЯ консультация

Получите бесплатное предложение

View Craig

. , 2022

Крейг Э. Ярис является партнером Parlatore Law Group, обладающим опытом и стремлением удовлетворить все ваши потребности в области франчайзинга, общей деловой практики и посредничества. Как бывший владелец малого бизнеса и главный операционный директор франчайзера, г-н Ярис увлечен продвижением бизнеса. У него есть опыт решения повседневных задач, разрешения споров между сотрудниками и переговоров по соответствующим контрактам для франчайзинговой компании со 100 офисами в пяти штатах, где он организовывал и проводил полугодовые встречи для обучения и информирования франчайзи о передовом опыте для улучшения роста. Кроме того, г-н Ярис отвечал за подготовку и подачу UFOC (Единый проспект предложения франшизы) в нескольких штатах и ​​хорошо разбирается в формировании бизнеса. За время работы в качестве франчайзера и специалиста по разрешению конфликтов г-н Ярис был соучредителем и главным операционным директором онлайн-компании, целью которой было помогать информировать маркетологов и владельцев бизнеса о быстро меняющихся и текущих изменениях в их конкретных вертикалях. Этот опыт помог ему отточить свои исследовательские и писательские навыки и подготовил его к облачным аспектам Parlatore Law Group. Г-н Ярис также имеет большой опыт публичных выступлений, так как он спланировал и провел несколько основных докладов и образовательных семинаров для многих нью-йоркских организаций, а также в качестве инструктора по непрерывному обучению в Университете Хофстра. До прихода в Parlatore Law Group г-н Ярис работал адвокатом пациентов, а в последнее время — специалистом по разрешению конфликтов, где он выступал посредником и разрешал споры от имени пациентов со страховыми компаниями. В этой роли он вел переговоры о покрытии лекарств и медицинских процедур, в которых ранее было отказано, а также успешно выступал посредником в спорах между отдельными лицами и деловыми партнерами, которые в противном случае привели бы к затяжным судебным разбирательствам. Кроме того, он имеет опыт посредничества в спорах между работодателями и работниками, а также в разрешении семейных конфликтов. Он также изучал и посещал множество семинаров по ненасильственному общению (ННО) и стремится использовать эти инструменты и методы во всех своих медиациях. Его разнообразный опыт говорит о его способности удовлетворять потребности малого бизнеса на всех этапах его роста и развития. Г-н Ярис также имеет опыт роста и развития бизнеса, поскольку он работал с несколькими малыми предприятиями над созданием и внедрением стратегий устойчивого роста. Помимо того, что он проводит время с семьей, г-н Ярис добровольно помогает распространять идеи ACLU и поддерживает многие местные благотворительные организации, ориентированные на семьи и детей. Он допущен к практике в Нью-Йорке.

Подробнее…

Консультативное соглашение Соглашение о выкупе С Корп. Контракт с ассистентом стоматолога Соглашение об увольнении сотрудников Трудовой договор Договор подряда Предложение о трудоустройстве Совместное маркетинговое соглашение Последняя воля и завещание Соглашение о неразглашении Соглашение о покупке электроэнергии Заказ на покупку Отказ

View More . ..

View Amy

Участник с:
9 февраля 2022 г.

Эми С.

Основной адвокат

БЕСПЛАТНА 9, 2022

Эми работала внешним генеральным юрисконсультом и судебным исполнителем в известных компаниях на западе Вашингтона с 2010 года. Ее страсть и внимание сосредоточены на обеспечении наилучшего представления интересов клиентов в строительной, транспортной и гостиничной отраслях.

Показать больше…

Деловой контракт Соглашение о покупке бизнеса Свидетельство о хорошем положении Соглашение о согласии Соглашение о строительстве Соглашение о совместном предприятии Сантехнический контракт Заказ на покупку Освобождение от ответственности

View More . ..

View Jacob

Участник с:
14 февраля, 2022

Джейкоб О.

Менеджер контрактов

БЕСПЛАТНА 14, 2022

У меня есть сертификат адвоката в прекрасном штате Миссури. Я получил степень доктора права в юридическом колледже Университета Айовы (2019 г.) и степень бакалавра права. Кандидат политических наук УБЯ-Айдахо (2015 г.).

Подробнее…

Поправка к контракту Соглашение о контрактном производстве Аренда оборудования Соглашение о покупке оборудования Международное дистрибьюторское соглашение Отказ от ответственности Соглашение с поставщиком Рабочий заказ

View More . ..

View Nicholas

Участник с:
28 февраля, 2022

Nicholas V.

Адвокат

Бесплатная консультация

Получите бесплатное предложение

View Nicholas 9000

. , 2022

Я индивидуальный практикующий врач с офисами в Денвере, штат Колорадо, и Остине, штат Техас, специализирующийся на общих деловых контрактах и ​​контрактах с недвижимостью.

Показать больше…

Договор купли-продажи Отмена аренды Кодицил Договор коммерческой аренды Компенсационное соглашение Соглашение о конфиденциальности Контракт на консультационные услуги Контракт с ассистентом стоматолога Контракт ОВиК Отказ от ответственности Договор аренды жилой недвижимости SaaS-соглашение ООО с одним участником Соглашение о разработке программного обеспечения Соглашение о субординации Пользовательское соглашение

View More . ..

View Kelvin

Участник с:
25 февраля, 2022

Кельвин Р.

Адвокат

БЕСПЛАТНА , 2022

Опытный юрист по вопросам бизнеса и договоров. Наша компания специализируется на разрешении коммерческих споров и разрешении споров.

Показать больше…

Дополнение к договору аренды Деловой контракт Соглашение о деловом партнерстве Договор коммерческой аренды Консигнационное соглашение Договор на оказание строительных услуг Письмо-требование Соглашение об урегулировании споров Кредитный договор Ипотечное примечание

Просмотреть еще. ..

Просмотреть Jessee

Участник с:
14 марта 2022 г.

Jessee B.

Attorney | Creative at Law

Бесплатная консультация

Получить бесплатное предложение

Посмотреть Jessee

ContractsCounsel Member From: 14 марта 2022 г.

Думаете ли вы начать свой собственный бизнес и не знаете, как воплотить свое видение в жизнь, или вы владелец бизнеса, творческий профессионал, создатель, влиятельный человек, художник, музыкант, стартап, некоммерческая организация или предприниматель, который хочет расти ваш бизнес и защитить ваш контент и бренд — я могу помочь. Получите опытную юридическую консультацию, качественное представительство и творческие решения, адаптированные к вашим уникальным потребностям. Услуги включают в себя: формирование юридического лица, бизнес-вопросы, планирование, финансирование и стратегию; составление контракта, проверка и обсуждение; защита интеллектуальной собственности; регистрация авторских прав и товарных знаков; стартап и некоммерческая организация и руководство; дела с недвижимостью; покупка, продажа и аренда недвижимости; помощь в решении юридических вопросов, связанных с созданием контента, брендингом, дизайном, письмом, фильмами, музыкой, искусством, развлечениями, социальными сетями, электронной коммерцией, маркетингом, рекламой, соблюдением требований к данным и конфиденциальности и многим другим. Вопросы? Давайте работать вместе. Протяни руку и поздоровайся.

Подробнее…

Соглашение об издательстве книг Трудовой договор Договор аренды земли Договор купли-продажи земли Договор аренды купли-продажи ООО «Мульти-Член» OEM-соглашение Договор на жилищное обслуживание

View More …

View Stephanie

Участник С тех пор:
8 марта 2022

Стефани С.

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ Консультация

Получите бесплатное предложение

View Stephanie

. , 2022

Лицензированный адвокат Алабамы, предлагающий внештатные услуги по завещаниям, трастам, наследственным делам, документам по семейному праву, уголовным делам и сделкам с недвижимостью.

Показать больше…

Кодицил Договор аренды АЗС Общая аренда Контракт на благоустройство дома Договор аренды с правом собственности Уведомление об освобождении Доверенность Соглашение о листинге жилья

Подробнее. ..

Найдите лучшего юриста для вашего проекта Поиск юристов сейчас

Что нужно знать при заключении договора аренды нежилого помещения — Азизов и Партнеры

10 ноября 2021 г.

1. Законодательная база

2. Форма

3. Обязательные условия договора

4. Оплата по договору

5. Расторжение договора

5.1. По соглашению сторон

5.2. По заявлению одной из сторон через суд

5.3. Односторонний отказ от исполнения Договора

6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора

6.1. Как составить Договор, ориентированный на Арендодателя

6.2. Как заключить договор с арендодателем

 

1. Законодательная база

1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан;

2. Закон Республики Узбекистан от 19.11.1991 № 427-XII «Об аренде»;

3. Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров Республики Узбекистан от 29 декабря 2018 года № 1060 «Положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;

4. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Узбекистан от 01 декабря 2011 года № 234 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами норм гражданского законодательства об имущественном найме (аренде)».

Данная статья посвящена рассмотрению основных аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения (далее – « Договор »).

2. Форма

Важно отметить, что Договор всегда должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет недействителен. Договор, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. При этом сторонам следует учитывать судебную практику при оценке необходимости государственной регистрации Договора, в частности, согласно п. 17 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Узбекистан № 234 от 01.12. 2011 г., срок действия Договора, « , определяемый с 1 числа любого месяца текущего года по 30 (31) число предыдущего месяца следующего года, … признается равным году». Иными словами, если, например, стороны заключили Договор на период с 1 июня 2020 года по 30 мая 2021 года, то такой Договор подлежит государственной регистрации, так как будет признан судом равноценным года, несмотря на то, что на самом деле срок составляет 11 месяцев.

Стоит отметить, что ответственность за регистрацию Договора лежит на собственнике нежилого помещения. Договор должен быть зарегистрирован в месячный срок со дня подписания Договора (п. 11 Приложения № 1 к ПКМ РУз от 29.12.2018 № 1060). Кроме того, регистрации подлежат также все изменения и дополнения к Договору, подлежащие регистрации в соответствии со статьей 384.

Кроме того, важно отметить, что Договор, заключенный между физическими лицами, подлежит обязательной регистрации в налоговом органе. Кроме того, такая ответственность возлагается на юридических лиц с 1 января 2022 года (п. 3 Постановления КМ РУз от 22.09.2021 № 595).

3. Обязательные условия договора

При заключении договора стороны должны согласовать следующие условия:

  1. Состав и стоимость арендуемого имущества, порядок его передачи;
  2. Условия аренды;
  3. Условия и размер арендной платы, условия ее уплаты;
  4. Состояние имущества, в котором Арендодатель должен предоставить его Арендатору;
  5. Условия пользования имуществом Арендатором;
  6. Условия и порядок возврата имущества Арендодателю после расторжения договора;
  7. Обязательства сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;
  8. Условия дальнейшего владения имуществом после полной его амортизации;
  9. Условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества, если оно передается с последующим выкупом;
  10. Условия, порядок и возможность передачи арендованного имущества в субаренду;
  11. Объем информации и сроки ее предоставления Арендодателю;
  12. Ответственность сторон.

4. Плата по договору

Важно учитывать, что обязанность Арендатора по оплате за пользование имуществом возникает только с момента передачи ему арендованного имущества. Если Арендодатель не передает Арендатору предмет аренды в момент заключения договора или иной срок, установленный договором, он не вправе требовать от него платы за пользование имуществом за соответствующий период.

Кроме того, необходимо отметить, что в случае использования имущества после истечения срока аренды, Арендатор будет обязан уплачивать арендную плату за весь период использования.

5. Расторжение договора

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Узбекистан предусмотрено 3 способа расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) по заявлению одной из сторон по решению суда; 3) путем одностороннего отказа от исполнения Договора.

5.1. По соглашению сторон

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом вам не нужно указывать это условие в Договоре, так как это право закреплено в законе.

5.2. По требованию одной из сторон в судебном порядке

По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут в следующих случаях:

По требованию Арендодателя Договор может быть расторгнут досрочно судом в случаях, когда Арендатор:

  • использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, несмотря на письменное предупреждение Арендодателя;
  • значительно портит имущество;
  • не уплачивает плату за пользование имуществом более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором, а при отсутствии таковых в договоре — в разумный срок в случаях, когда в соответствии с законодательством или договором капитальный ремонт является ответственность Арендатора.

По требованию Арендатора Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, если:

  • Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия для использования имущества в соответствии с с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное Арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны Арендатору заранее и не могли быть обнаружены им при осмотре имущества или проверка его исправности при заключении Договора;
  • Арендатор не производит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором, а при отсутствии таковых в договоре – в разумный срок обязательства Арендатора;
  • имущество, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, непригодном для использования.

При этом указывать это условие в Договоре не нужно, так как это право закреплено в законе. Важно отметить, что в Договоре могут быть указаны иные основания для досрочного расторжения.

5.3. Односторонний отказ от исполнения Договора

Данный способ расторжения Договора предполагает расторжение по воле одной из сторон без вмешательства суда. Важно отметить, что такое право предоставляется одной из сторон только в том случае, если оно предусмотрено в Договоре.

6. Как сделать договор ориентированным на ту или иную сторону договора

Одним из способов сделать договор более предпочтительным для той или иной стороны договора является изменение (исключение) диспозитивных норм законодательства которые неуважительны по отношению к стороне в договоре. Следует иметь в виду, что многие диспозитивные нормы являются диспозитивными постольку, поскольку иное не указано в законе, или в законодательстве, или в договоре. Таким образом, следует отметить, что в ряде случаев исключить нормы невозможно даже путем прописания иного в Договоре. Ниже мы приводим несколько примеров такого изменения (исключения).

6.1. Как составить Договор, ориентированный на Арендодателя

  1. Согласно статье 547 Гражданского кодекса Республики Узбекистан Арендодатель обязан произвести капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если Арендодатель не желает производить капитальный ремонт за свой счет, договор должен возложить эту обязанность на Арендатора.
  2. Согласно статье 553 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, если иное не предусмотрено законом или договором, Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора при прочих равных условиях вправе заключить Договор на новый срок над другими лицами. А также согласно статье 14 Закона «Об аренде», если после истечения срока действия договора Арендатор продолжает фактически пользоваться арендованным имуществом и у Арендодателя не было возражений по этому поводу до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным. на тот же период, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, Арендодатель, не желающий продлевать договор аренды с Арендатором после истечения срока действия Договора, должен обязательно внести положение, исключающее преимущественное право Арендатора на заключение Договора и автоматическое продление договора.
  3. Согласно статье 15 Закона «Об аренде», в случае смерти Арендатора один из его наследников вправе требовать признания Арендатором на основании и условиях действующего договора аренды. Однако Арендодатель вправе отказаться от признания наследника Арендатором, если личные качества умершего Арендатора были условием заключения действующего договора аренды. Таким образом, если Арендодатель заключил договор при условии личных качеств Арендатора и не желает, чтобы в случае смерти Арендатора его наследник имел право в соответствии со статьей 15, Арендодатель должен указать в договора о том, что одним из условий заключения договора были личные качества Арендатора.

6. 2. Как составить Договор, ориентированный на Арендатора

  1. В соответствии со статьей 548 Гражданского кодекса Республики Узбекистан Арендатор обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, производить ремонт за свой счет и нести расходы по содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. Если Арендатор не желает нести обязанность, предусмотренную статьей 548, то об этом должно быть написано в договоре аренды.
  2. Анализируя арендное законодательство, можно сделать вывод, что большинство диспозитивных норм играет в пользу Арендатора. Например, статья 8 Закона «Об аренде», дающая Арендатору право сдавать имущество в субаренду, статья 11, дающая Арендатору право требовать возмещения всех расходов, произведенных на улучшение имущества с разрешения Арендодателя , или статьи 14, 15 Закона «Об аренде» и статья 553 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, рассмотренные в предыдущем разделе.

Что включать в основное соглашение об аренде или арендном договоре

Что арендодатели должны включать в каждое соглашение об аренде и аренде.

Энн О’Коннелл, адвокат

Соглашение об аренде или аренде жилого помещения представляет собой план аренды: в нем излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендаторов. Это не только обязывающий договор, который стороны могут обеспечить в суде; это также очень практичный документ, полный важных деловых деталей, таких как, как долго арендаторы могут занимать недвижимость и размер арендной платы, причитающейся каждый месяц.

Независимо от того, решите ли вы использовать договор об аренде или аренде, вам необходимо обсудить следующие темы:

1. Имена всех арендаторов и жильцов

Все взрослые, проживающие в арендованном помещении, включая обоих члены супружеской или неженатой пары — должны быть названы арендаторами и подписать договор аренды или аренды. Требование, чтобы все взрослые жильцы были официальными арендаторами, является формой дополнительной страховки для арендодателей: каждый арендатор несет юридическую ответственность за уплату полной суммы арендной платы и соблюдение всех других условий аренды или договора аренды. Это означает, что если один арендатор пропускает и не платит арендную плату, вы можете на законных основаниях потребовать всю арендную плату от любого из арендаторов. Кроме того, если один арендатор нарушает договор аренды или аренды, вы имеете право расторгнуть договор аренды со всеми арендаторами, а не только с нарушителем.

Также было бы неплохо добавить пункт о размещении, указывающий, что только арендаторы и их несовершеннолетние дети могут проживать в арендованном жилье, а гости могут оставаться не дольше установленного количества дней. Затем, если жилец въезжает к неутвержденному соседу по комнате или сдает квартиру в субаренду без вашего разрешения, вы имеете право расторгнуть договор аренды и при необходимости выселить всех жильцов.

2. Описание сдаваемого в аренду имущества

Укажите полный адрес имущества (включая номер здания и квартиры, если применимо). Вы также захотите отметить любые конкретные складские помещения или парковочные места, которые включены. Например, если аренда включает в себя закрепленную парковку, обязательно укажите номер киоска или места. Точно так же укажите области, к которым арендаторам не разрешен доступ (например, запертый сарай на заднем дворе).

3. Срок аренды

Договоры аренды создают краткосрочные (обычно помесячные) договоры аренды, которые продлеваются автоматически до тех пор, пока арендодатель или арендаторы не расторгнут договор. Аренда, с другой стороны, создает договоры аренды, которые прекращаются по истечении определенного срока (обычно года). Что бы вы ни использовали, будьте конкретны: обратите внимание на дату начала, продолжительность аренды и (при создании аренды) дату истечения срока действия.

4. Стоимость аренды

Не указывайте просто сумму арендной платы — укажите, когда (как правило, первого числа месяца) и как она должна быть оплачена, например, по почте в офис. (Убедитесь, что вы соблюдаете законы своего штата об уплате арендной платы. ) Чтобы избежать путаницы, укажите такие детали, как:

    • допустимые способы оплаты (например, только личный чек)
    • , взимаете ли вы плату за просрочку аренды, размер платы и льготный период (если есть), и
    • любые сборы, если чек об аренде отскакивает.

5. Гарантийные платежи и сборы

Избегайте некоторых наиболее распространенных споров между арендодателями и арендаторами, четко указывая:

      • сумма залога в долларах (убедитесь, что вы соблюдаете законы штата об ограничении залога)
      • как вы можете использовать депозит (например, для покрытия невыплаченной арендной платы или устранения ущерба, причиненного арендатором) и как вы не будете его использовать (например, вы не примете его вместо арендной платы за последний месяц)
      • ожидаете ли вы, что арендатор пополнит депозит в случае, если вам придется сделать вычет в середине аренды (например, если вы ремонтируете окно, ребенок арендатора бросает мяч через два месяца аренды)
      • , когда и как вы будете возвращать залог и учитывать вычеты после того, как арендатор выедет (проверьте законы вашего штата о возврате залога), и
      • любые невозмещаемые сборы, например, за уборку или домашних животных (убедитесь, что в вашем штате разрешены невозмещаемые сборы).

    Также рекомендуется (и это требуется по закону в некоторых штатах и ​​городах) указать информацию о том, где вы будете хранить залог и будете ли вы платить арендатору проценты по депозиту.

    6. Правила ремонта и технического обслуживания

    Лучшая защита от проблем с удержанием арендной платы и споров по поводу гарантийных залогов — четко объяснить правила ремонта и технического обслуживания, в том числе:

      • ответственность жильцов за содержание помещений в чистоте и санитарных условиях, а также за возмещение причиненного ими ущерба (за исключением нормального износа)
      • требование о том, чтобы жильцы предупреждали вас о неисправностях или опасных условиях, с конкретными подробностями о ваших процедурах рассмотрения жалоб и запросов на ремонт, и
      • ограничения на ремонт и переделку арендатором (например, запрет на любую покраску квартиры, если вы не одобрите это в письменной форме).

    7. Право арендодателя на доступ к арендуемому имуществу

    Во избежание претензий арендаторов о незаконном проникновении или нарушении прав на неприкосновенность частной жизни, в вашем договоре аренды или аренды должно быть указано ваше право на доступ к аренде. Это нормально (если это разрешено законами вашего штата о доступе арендодателя) иметь разные правила для разных ситуаций — например, вы можете предоставить уведомление за 24 часа до того, как вы войдете, чтобы сделать ремонт или показать квартиру потенциальным арендаторам, но вы не можете быть в состоянии для заблаговременного оповещения в случае чрезвычайной ситуации.

    8. Правила и важные политики

    Если правило или положение настолько важно для вас, что вы хотите удалить арендатора, нарушившего его, обязательно включите его. Другие, не столь важные правила могут быть записаны в отдельном документе правил и положений. Арендодатели обычно включают следующие правила в свои договоры аренды и аренды:

      • Нет незаконной деятельности : Чтобы ограничить вашу потенциальную ответственность, а также помочь предотвратить причинение вреда другим людям и вашему имуществу, вы должны включить четкий пункт, запрещающий незаконное и деструктивное поведение, такое как торговля наркотиками, употребление наркотиков и чрезмерный шум или неприятность.
      • Курение : Вы имеете право запретить или ограничить курение в любом виде в арендуемом вами помещении. Если вы не разрешаете курить, обратите внимание, что запрет распространяется на все формы курения, включая марихуану или вейпинг. Если вы ограничиваете курение, напишите, где и что могут курить жильцы.
      • Домашние животные : Вы имеете право ограничить или запретить аренду домашних животных, за исключением служебных животных и животных для эмоциональной поддержки. Если в вашей аренде разрешено проживание с домашними животными, укажите правила для домашних животных: напишите, сколько домашних животных может иметь арендатор, и укажите, какие типы, породы и размеры животных вы разрешаете. Также обратите внимание, должны ли домашние животные находиться на поводке за пределами квартиры, или должны ли жильцы убирать отходы домашних животных в местах общего пользования или во дворе.

    9. Контактная информация

    Рассмотрите возможность потребовать от жильцов обращаться к вам в письменной форме по определенным вопросам. Хотя текстовые сообщения и обмен мгновенными сообщениями могут подойти для некоторых обсуждений, вы хотите иметь возможность вести надежный (и пригодный для печати, если вам когда-либо понадобится показать судье) отчет обо всех коммуникациях с вашими жильцами. Например, вы можете указать, что арендаторы должны запросить ремонт в письменной форме или уведомить о прекращении аренды, отправив письмо на указанный адрес. Если вы согласны принимать электронную почту, убедитесь, что вы регулярно проверяете электронную почту и имеете способы сохранения (и резервного копирования) всего, что вы отправляете и получаете.

    10. Требуемое раскрытие информации арендодателем

    Федеральное, государственное и местное законодательство может потребовать от вас раскрытия определенной информации в договоре аренды или аренды. Например, вам, возможно, придется сообщить арендаторам о краске на основе свинца или о наличии в квартире постельных клопов. Вы также должны убедиться, что ваш договор об аренде или аренде не нарушает какие-либо законы о контроле за арендной платой, антидискриминационные законы или кодексы здоровья и безопасности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.